Download pdf - TKK

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 235 

Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Reports 235 

Espoo 2007 

TKK-RTA-R235 

KIINTEISTÖPALVELUIDEN KUMPPANUUSSOPIMUKSET 

Antti Tieva 

Juha-Matti Junnonen

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 235 

Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Reports 235 

Espoo 2007 



Antti Tieva 

Juha-Matti Junnonen 

Helsinki University of Technology 

Department of Civil and Environmental Engineering 

Laboratory of Construction Economics and Management 

Teknillinen korkeakoulu 

Rakennus- ja ympäristötekniikan osasto 

Rakentamistalouden laboratorio

Jakelu: 


Rakentamistalous 

PL 2100 

02015 TKK 

Puh. (09) 451 3743 

Fax (09) 451 3758 

E-mail: leena.honkavaara@tkk.fi 

© TKK Rakentamistalous 

ISBN 978-951-22-8736-9 

ISBN 978-951-22-8737-6 

ISSN 1456-9329 

Picaset Oy 

Helsinki 2007 

1. painos

TEKNILLINEN KORKEAKOULU 

http://www.tkk.fi/ 

TIIVISTELMÄSIVU 

Osasto/laboratorio ja URL/verkko-osoite 

Rakennus- ja ympäristötekniikan osasto/ Rakentamistalous 

http://www.cem.tkk.fi/fsr/ 

Tekijät 

Tieva, A., Junnonen, J-M 

Julkaisun nimi 


Tiivistelmä 

Julkaisija 


Rakentamistalouden laboratorio 

Raportin tarkoituksena on kehittää kiinteistöpalvelujen tilaajien ja palveluntuottajien välisiä toimintatapoja palvelun 

hankinnassa, tarjonnassa ja sopimusaikaisessa yhteistyössä. Kiinteistöpalveluiden ja yleisimminkin palveluiden 

hankinnan ja sopimisen kehittymisen esteenä ja ongelmana on sopimuskäytännön ja sopimusoikeuden osalta 

nähty muun muassa tavarakaupan ja rakentamisen lähtökohdista kehitetyn sopimuskäytännön soveltumattomuus 

pitkäkestoisiin yhteistyö- ja sopimussuhteisiin. 

Sopimuskäytäntöjen ja sopimusoikeuden näkökulmista tutkimukseen liittyy useita tavoitteita ja haasteita. Eräs 

lähtökohtainen ongelma ja samalla haaste liittyy nykyiseen vallitsevaan kiinteistöalan palveluliiketoiminnan sopimuskäytäntöön, 

joka ei tue pitkäkestoisia yhteistyösuhteita. Perinteinen sopimuskäytäntö tältä osin keskittyy 

pääasiassa vaihdannan ehtojen määrittelyyn. Yhteistyöhön ja kumppanuuksiin perustuvissa liikesuhteissa on oleellista 

ja tärkeää sopia osapuolten välisistä yhteistyömenettelyistä ja vastuista yhteistyön ylläpitämiseksi ja yhteistyön 

kehittämiseksi. Tällöin merkittävään rooliin nousevat muun muassa sopimusten tarkoitukset ja tavoitteet, 

useat eri oikeusperiaatteet sekä sopimussuhteen joustavuuteen pyrkivät sopimusehdot ja -mekanismit. 

Sopimusoikeuden teoreettisen viitekehyksen luomisen kannalta puolestaan on tärkeä hahmottaa eri hankintasuhteet, 

joita kuuluu osatutkimuksen kohteeseen. Kun on tunnistettu osatutkimuksen kohteena olevat hankintasuhteet, 

voidaan tällöin tunnistaa myös näihin liittyvät sopimussuhteet, sopimukset sekä näiden luonteet. Tällöin 

voidaan myös hahmottaa mainittujen sopimussuhteiden sopimusoikeudellisia puolia. 

Kiinteistöpalveluliiketoiminnan sopimukset ja näin ollen tämän osatutkimuksen kohteena olevat sopimussuhteet 

ovat pääsääntöisesti pitkäkestoisia sopimuksia. Siksi teoreettisen viitekehyksen luominen perustuu osaltaan sopimusoikeudellisesti 

pitkäkestoisten sopimusten erilaisiin teemoihin. Tämän lisäksi kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden 

osalta kyseessä olevaan toimialaan ja palveluihin liittyvät erityispiirteet asettavat myös oman lähtökohtansa 

tälle osatutkimukselle tarkasteltaessa sopimuksia ja sopimussuhteita. 

Asiasanat (avainsanat) ja luokat 

Kiinteistöpalvelut, kumppanuus, sopimusoikeus, sopimusmallit 

Paikka 

Espoo 

ISBN (painettu) 

978-951-22-8736-9 

ISBN (elektroninen) 

978-951-22-8737-6 (PDF) 

Vuosi 

2007 

URL (verkko-osoite) 

http://www.cem.tkk.fi/fsr/publications.htm 

Sivumäärä 

98 

Julkaisun kieli 

suomi 

ISSN ja osan numero tai raporttitunnus (painettu) 

1456-9329 TKK-RTA-R235 

ISSN ja osan numero tai raporttitunnus (elektroninen) 

Tiivistelmän kieli 

suomi 

5

ESIPUHE 

Tämä raportti on osa Teknillisen korkeakoulun Rakentamistalouden laboratorion Toimitilapalvelut 

– tutkimusryhmän tutkimusprojektia nimeltään ”Tavoitteelliset liikesuhteet 

– Toimitilapalvelujen uusi liiketoimintalogiikka (Liike!)”. 

Raportissa tarkastellaan kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten edellytyksiä ja 

sopimusoikeudellisia ulottuvuuksia. Lisäksi raportissa esitetään kaksi sopimusmallia 

kiinteistöpalveluiden kumppanuuksiin. Ensimmäinen sopimusmalli on tarkoitettu ns. 

puitekumppanuuteen ja toinen varsinaiseen kumppanuuteen. 

Liike!-tutkimushankkeen päärahoittajana toimi Tekes. Lisäksi tutkimusta rahoittivat 

useat yritykset. Esitämme suuret kiitokset tutkimuksen rahoittajille sekä tutkimusta ohjanneille 

johtoryhmän jäsenille: 

Satu Haaparanta 

Matti Heinonen 

Thomas Hollfast 

Jyrki Kalavainen 

Kari Kangasmaa 

Sirpa Kokki 

Seppo Korhonen 

Pekka Metsi 

Jani Nieminen 

Pekka Hapuoja 

Maarit Leppänen 

Raija Valtiala 

Heimo Valtonen 

Tekes 

SKV 

Wärtsilä 

VTT 

Pohjola Oyj 

YLE 

SOK 

Pöyry Building Services Oy 

Sato 

Helsingin kaupunki 

ISS Palvelut 

TKK 

Senaatti-kiinteistöt 

Raportin ovat kirjoittaneet tutkija OTK Antti Tieva ja tutkimuspäällikkö TkL, KTM 

Juha-Matti Junnonen. Lisäksi Jukka Puhto on antanut huomattavan panoksensa sopimusmallien 

kehittämisessä. 

Helsingissä 27.3.2007 

Antti Tieva 

Juha-Matti Junnonen 

6

SISÄLLYSLUETTELO 

TIIVISTELMÄ 

ESIPUHE 

1 JOHDANTO.......................................................................................................................................8 

2 SOPIMUSKÄSITYS JA PITKÄKESTOISET SOPIMUKSET .......................................................12 

2.1 SOPIMUKSEN PROSESSIKÄSITYS ...............................................................................................12 

2.2 RELATIONAL CONTRACTING.....................................................................................................15 

2.3 SOPIMUKSEN DYNAAMISUUS....................................................................................................21 

3 SOPIMUKSELLISET ULOTTUVUUDET .....................................................................................24 

3.1 ENNAKOIVA OIKEUSAJATTELU.................................................................................................24 

3.1.1 Riskit ja riskienhallinta.......................................................................................................26 

3.2 SOPIMUSTEN FUNKTIOT JA SOPIMUSJOHTAMINEN ....................................................................31 

4 KIINTEISTÖPALVELUT, SOPIMUSOIKEUS JA SOPIMUKSELLISUUS.................................35 

4.1 RAPORTIN NÄKÖKULMA...........................................................................................................35 

4.2 OSTOPALVELUUN PERUSTUVA LIIKESUHDE..............................................................................36 

4.2.1 Taustaa ...............................................................................................................................36 

4.2.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat...........................................................................................36 

4.2.3 Sopimukselliset ulottuvuudet ..............................................................................................39 

4.3 YHTEISTYÖHÖN PERUSTUVAT LIIKESUHTEET...........................................................................42 

4.3.1 Taustaa ...............................................................................................................................42 

4.3.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat...........................................................................................46 

Sopimuksellisuuden näkökulmat.........................................................................................50 

5 KIINTEISTÖPALVELUJEN KUMPPANUUSSOPIMUSMALLIT...............................................54 

5.1 TAUSTAKSI SOPIMUSMALLEISTA KIINTEISTÖPALVELUIDEN 

KUMPPANUUKSISSA..........................................................................................................54 

5.2 PUITEKUMPPANUUSSOPIMUSMALLI JA SIIHEN LIITTYVÄ KOHDEKOHTAINEN 

PALVELUSOPIMUSMALLI.................................................................................................57 

5.3 PUITESOPIMUKSEEN LIITTYVÄ KOHDEKOHTAINEN PALVELUSOPIMUSMALLI 

………………………………………………………………………………………………..68 

5.4 KAHDENVÄLINEN KUMPPANUUSMALLI......................................................................73 

6 YHTEENVETO................................................................................................................................90 

7

1 JOHDANTO 

Tämä raportti on osa Tavoitteelliset liikesuhteet –tutkimuskokonaisuutta, jonka tarkoituksena 

on kehittää kiinteistöalan palveluliiketoiminnan liiketoimintalogiikkaa. Tutkimuksen 

tavoitteena on tuottaa tietoa erilaisista liikesuhteista sekä niihin soveltuvista 

toimintatavoista, ansaintalogiikoista ja sopimuskäytännöistä. Tutkimuskokonaisuus 

muodostuu seuraavista kolmesta osatutkimuksesta: 

1. Liikesuhteiden segmentointi ja johtamismallit. 

2. Toimitilapalvelujen kannustavat ansaintamallit. 

3. Kiinteistöpalvelujen sopimuskäytännön kehittäminen. 

Tämä raportti liittyy kolmanteen osatutkimukseen. Osatutkimuksen tarkoituksena on 

kehittää kiinteistöpalvelujen tilaajien ja palveluntuottajien välisiä toimintatapoja palvelun 

hankinnassa, tarjonnassa ja sopimusaikaisessa yhteistyössä. Kiinteistöpalveluiden ja 

yleisimminkin palveluiden hankinnan ja sopimisen kehittymisen esteenä ja ongelmana 

on sopimuskäytännön ja sopimusoikeuden osalta nähty muun muassa tavarakaupan ja 

rakentamisen lähtökohdista kehitetyn sopimuskäytännön soveltumattomuus pitkäkestoisiin 

yhteistyö- ja sopimussuhteisiin. 

Tavarakaupasta poiketen, yleisesti palveluhankinnoissa hankinnan tarkka määrittely on 

usein ongelmallista, koska palvelut ovat aineettomia ja enemmän toimintaprosesseja 

kuin fyysisiä tuotteita. Osa palveluista sisältää myös selkeästi tavoitteellisia asioita, joista 

ei voida sopia vaihdantaperusteisesti. Tällöin osapuolten, etenkin palveluntuottajan, 

velvoitteiden täyttymisen arviointi on monimuotoisempaa ja vaikeampaa kuin tavarakaupassa. 

Palveluhankintojen sopimuskäytännöissä korostuvat yhteistoiminnalliset seikat 

ja menettelytapojen kuvaukset eikä yksinomaan täsmälliset kuvaukset lopputuotteesta 

ja -tilanteesta. Tällaisia yhteistoiminnallisia seikkoja ovat muun muassa luottamus, 

lojaliteetti sekä osapuolten yhteistyökäytännöt, jotka tähtäävät yhteisen lopputuloksen 

onnistumiseen. Kehitystyön kannalta oleellista onkin, että tarkan palvelusisällön sijasta 

palvelusopimuksissa pyritään sopimaan enemmän esimerkiksi toimeksiannon laajuudesta 

ja yhteistyön tavoitteista sekä erilaista mittareista, joilla näiden tavoitteiden toteutumista 

valvotaan. 

Sopimuskäytäntöjen ja sopimusoikeuden näkökulmista tutkimukseen liittyy useita tavoitteita 

ja haasteita. Eräs lähtökohtainen ongelma ja samalla haaste liittyy nykyiseen 

vallitsevaan kiinteistöalan palveluliiketoiminnan sopimuskäytäntöön, joka ei tue pitkä- 

8

kestoisia yhteistyösuhteita. Perinteinen sopimuskäytäntö tältä osin keskittyy pääasiassa 

vaihdannan ehtojen määrittelyyn. Yhteistyöhön ja kumppanuuksiin perustuvissa liikesuhteissa 

on oleellista ja tärkeää sopia osapuolten välisistä yhteistyömenettelyistä ja 

vastuista yhteistyön ylläpitämiseksi ja yhteistyön kehittämiseksi. Tällöin merkittävään 

rooliin nousevat muun muassa sopimusten tarkoitukset ja tavoitteet, useat eri oikeusperiaatteet 

sekä sopimussuhteen joustavuuteen pyrkivät sopimusehdot ja -mekanismit. 

Sopimusoikeuden teoreettisen viitekehyksen luomisen kannalta puolestaan on tärkeä 

aluksi hahmottaa eri hankintasuhteet, joita kuuluu osatutkimuksen kohteeseen. Kun on 

tunnistettu osatutkimuksen kohteena olevat hankintasuhteet, voidaan tällöin tunnistaa 

myös näihin liittyvät sopimussuhteet, sopimukset sekä näiden luonteet. Tällöin voidaan 

myös hahmottaa mainittujen sopimussuhteiden sopimusoikeudellisia puolia. 

Kiinteistöpalveluliiketoiminnan sopimukset ja näin ollen tämän osatutkimuksen kohteena 

olevat sopimussuhteet ovat pääsääntöisesti pitkäkestoisia sopimuksia. Siksi teoreettisen 

viitekehyksen luominen perustuu osaltaan sopimusoikeudellisesti pitkäkestoisten 

sopimusten erilaisiin teemoihin. Tämän lisäksi kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden osalta 

kyseessä olevaan toimialaan ja palveluihin liittyvät erityispiirteet asettavat myös 

oman lähtökohtansa tälle osatutkimukselle tarkasteltaessa sopimuksia ja sopimussuhteita. 

Tavoitteelliset liikesuhteet –tutkimuksessa on analysoitu 11 kiinteistöpalveluja ostavan 

yrityksen valitsemia liikesuhteita. Aineiston analyysin perusteella on tutkimuksessa 

erotettu neljä erityyppistä kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden liikesuhdetyyppiä liikesuhteen 

läheisyyden ja liikesuhteen strategisen merkittävyyden mukaan luokiteltuna. 

Hankinnan strategista merkittävyyttä tarkastellaan tässä tutkimuksessa hankintayksikön 

näkökulmasta eli hankinta, joka ei hankkivalle yritykselle ole strategiselta merkittävyydeltään 

suuri, voi hankintayksikölle kuten kiinteistöyksikölle olla strategisesti merkittävä. 

Kiinteistöpalvelujen liikesuhteet jaetaan tässä tutkimuksessa perinteiseen ostopalvelumalliin, 

operatiiviseen kumppanuuteen, taktiseen kumppanuuteen (puitekumppanuuteen) 

sekä strategiseen kumppanuuteen. Perinteinen kiinteistöpalveluiden ostopalveluhankinta 

on hankinta, jossa palvelujen ostovolyymi on yleensä pieni ja osapuolten välillä 

ei ole tarvetta tiiviiseen vuorovaikutukseen tai läheiseen yhteistyöhön. Tyypillinen 

esimerkki on kiinteistöpalvelukokonaisuus, joka hankitaan etäällä sijaitsevaan yksittäiseen 

pieneen tavalliseen kiinteistökohteeseen kuten pieneen toimitila- tai asuinkiinteistöön. 

Operatiivisella kumppanuudella tarkoitetaan hankintaa, jossa osapuolten välille muo- 

9

dostuu operatiivisella tasolla tiivis ja luottamuksellinen yhteistyösuhde. Yhteistyösuhteella 

ei ole suurta strategista merkittävyyttä osapuolten välillä, mutta operatiivisen tason 

toiminta täyttää yleensä kumppanuuden määritelmien mukaiset avoimuus-, yhteistyö- 

ja luottamusvaatimukset. Eräs keskeinen tekijä, joka mahdollistaa operatiivisen 

kumppanuuden, on hankintakokonaisuuden kasvaminen siinä määrin suureksi, että se 

mahdollistaa sekä tilaajapuolella että palveluntuottajapuolella riittävien henkilöresurssien 

sitomisen toimeksiantoon ja osapuolten väliseen yhteistyöhön. Tällainen kohde voi 

olla esimerkiksi yksi merkittävä ja vaativa kiinteistökohde, johon sitoutetaan esimerkiksi 

yksi kokopäivätoiminen huoltomies tai muutaman kiinteistön muodostama keskitetty 

kokonaisuus, johon nimetään molemmin puolin vastuulliset henkilöt hoitamaan yhteistyötä. 

Tyypillisesti henkilöt jotka yhteistyösuhdetta hoitavat ovat esimerkiksi tilaajan 

puolelta isännöitsijä ja palveluntuottajan puolelta huoltomies sekä lähin työnjohto. Yritysten 

tasolla operatiivista kumppanuutta ei yleensä mielletä kumppanuussuhteeksi, 

vaikka se osan kumppanuuden edellytyksistä täyttääkin. 

Taktisessa kumppanuudessa yhteistyösuhteen strateginen merkittävyys kasvaa ja suhteen 

osapuolet ovat myös yritystasolla kiinnostuneita suhteen kehittymisestä. Taktisessa 

kumppanuudessa hankintakokonaisuudet kasvavat ja yhteistyösuhteen hoitamiseen osallistuu 

useampia henkilöitä yrityksen eri tasoilta. Taktisessa kumppanuudessa toiminta 

operatiivisella tasolla täyttää samat ominaispiirteet kuin operatiivisessakin kumppanuudessa. 

Tosin on tapauksia, joissa taktinen kumppanuus ei ole taannut toimivaa kumppanuutta 

operatiivisella tasolla. Tyypillinen esimerkki taktisesta kumppanuudesta on 

esimerkiksi niin sanottu puitekumppanuusmalli, jossa tilaajalla on yleensä 2-5 palveluntuottajaa 

tuottamassa palveluja. Hankinnoista pyritään muodostamaan laajempi alueellisia 

kokonaisuuksia, jotka kilpailutetaan näiden puitekumppaneiden kesken. 

Strategisessa kumppanuudessa tilaajalla on ainoastaan yksi palveluntuottaja, joka tuottaa 

kaikki tilaajan tarvitsemat kiinteistöpalvelut tai hankkii alihankintana ne palvelut, 

joita ei kykene itse tuottamaan. Strateginen kumppanuussuhde on tärkeä liikesuhde molemmille 

osapuolille ja suhteen hoitamiseen osallistuu yleensä tilaajapuolelta kiinteistöyksikön 

tai –yrityksen ylin johto ja palveluntuottajan puolelta palveluyrityksen ylin 

johto. Näin ollen strategisessa kumppanuudessa osapuolten välillä on yhteistoimintaa 

yritysten kaikilla tasoilla operatiivisesta toiminnasta niihin johtamisfunktioihin saakka, 

joissa yritystasolla käsitellään kiinteistöpalveluihin liittyviä asioita. 

Näiden neljän hankintasuhteen ympärille luodaan tämä sopimuskäytäntöjen osatutkimus, 

painottuen kuitenkin taktisen ja strategisen kumppanuusjärjestelyiden sopimuskäytäntöihin. 

Alan yleiset sopimusmallit ja sopimusehdot soveltuvat hyvin sekä perin- 

10

perinteiseen ostopalvelumalliin että operatiiviseen kumppanuuteen, minkä vuoksi tässä 

raportissa on keskitytty syvällisempiin kumppanuusmalleihin. Raportissa aluksi tarkastellaan 

tiettyjä sopimusoikeudessa esitettyjä ja kehitettyjä varsinkin pitkäkestoisiin sopimuksiin 

ja sopimussuhteisiin liittyviä teorioita ja näkökulmia. Tältä osin keskitytään 

muun muassa miten sopimusoikeuden sopimuskäsitys on kehittynyt ja miten erilaiset 

sopimukselliset ulottuvuudet vaikuttavat pitkäkestoisten sopimusten osalta. Nämä teoriat 

ja näkökulmat käydään läpi lyhyesti, jolloin esiin tuodaan juuri tämän osatutkimuksen 

kannalta oleellisia piirteitä (muun muassa merkitykset ja yhteydet kumppanuussuhteisiin). 

Samassa yhteydessä pyritään kuitenkin kriittiseen, mutta toisaalta väistämättömän 

suppeaan analysointiin. 

Näiden tarkastelujen pohjalta voidaan lähestyä myöhemmin osatutkimuksessa mainittujen 

kiinteistöpalveluiden hankintasuhteiden sopimusoikeudellisia ja myös sopimuksellisia 

ulottuvuuksia. Edelleen tästä edettäessä osatutkimuksessa pyritään kehittämään kiinteistöpalvelujen 

sopimuskäytäntöjä. Tähän liittyen luodaan sopimusmalleja sekä ohjeistuksia 

yhteistyömenettelyihin erityisesti kumppanuusjärjestelyjä silmällä pitäen. 

11

2 SOPIMUSKÄSITYS JA PITKÄKESTOISET SOPIMUKSET 

2.1 Sopimuksen prosessikäsitys 

Sopimuksella on merkitystä osapuolten käyttäytymisodotusten vakauttajana. Sopimuksen 

avulla osapuolet rajaavat mahdollisuuksiaan tehdä valintoja suhteessa vastapuoleensa, 

jotta kummatkin osapuolet voivat rakentaa osan tulevaisuuttaan sopimusehdoista 

ilmenevän sisällön varaan. Osapuolet varmistavat sopimuksen avulla toisiltaan omia 

tarpeitaan vastaavaa käyttäytymistä. 1 Samalla osapuolet sopimusten ja sopimusehtojen 

avulla luovat edellytykset yhteistyölle, vakiinnuttavat tulevaa asemaansa sekä poistavat 

tulevaisuuteen liittyviä mahdollisia riskejä ja epävarmuustekijöitä. 2 Tulevaisuutta koskeva 

epävarmuus ohjaa osapuolet määrittämään sopimusehtojen avulla sen osan suhdettaan, 

joka koskee osapuolten keskinäistä yhteistoimintaa. Epävarmuuksia poistetaan 

sopimusehdoin sen mukaan, miten epävarmaksi osapuolet tulevan yhteistyön kokevat. 3 

Kumpikin voi tämän vuoksi ennakoida vastapuolen käyttäytymistä ehtojen osoittamaan 

mittaan asti. 4 Samalla sopimus merkitsee osapuolille myös rajoitetta. Osapuolten on 

järjestettävä omat asiansa siten, että sopimusvelvoitteet kyetään täyttämään. Sopimusten 

avulla siten ohjataan ja koordinoidaan osapuolten toimintaa. 

Sopimusten velvoittamana osapuolten on käyttäydyttävä sopimuksen sisällön mukaisesti. 

Sopimukset solmitaan asioiden normaalia, ennakoitavissa olevaa kehittymistä koskevien 

odotusten valossa. Sopimuksen sisällön osapuolet määrittävät sen perusteella, mitä 

pitävät oikeussuhteessaan epävarmuuden vuoksi välttämättömänä. 5 Aina ei kuitenkaan 

ole mahdollista ennakoida tulevia niin tarkasti, etteikö sopimuksentekohetken tilannearvion 

perusta saattaisi olosuhteiden muuttuessa pettää. Täten sopimus on ymmärrettävissä 

myös keinoksi jakaa riskejä osapuolten välillä. Oikeuskeinot vaikuttava myös sopi- 

1 ks. Häyhä (2000):, s. 258; ks. myös Häyhä (1996), s. 146, jossa hän kirjoittaa: ” Ongelmia on yleensä 

aiheuttanut juuri sen vuoksi, että sopimuksen sisältämät käyttäytymisnormit ovat olleet ristiriidassa näiden 

normaaliodotusten kanssa. Sosiaalisesti vakiintunut käyttäytyminen on siten ohjannut odotuksia ja 

sopimuksen sisältö on tullut näiden odotusten kannalta yllätyksenä”. 

2 ks. Kivimäki & Ylöstalo (1973), s. 291: ”Ehdon varsinainen tarkoitus on saattaa oikeustoimi soveltumaan 

tulevaisuuden mahdollisuuksiin ja olosuhteiden vielä epävarmaan kehitykseen.”. Ks. myös Häyhä 

DL 1996, s. 313-314; Rudanko Liiketaloudellinen aikakausikirja. 3/1999, s. 334 

3 ks. Häyhä (2000), s. 63 

4 ks. Häyhä (1996), s. 43; ks myös Häyhä (1997), s. 105 

5 ks. Häyhä (1996), s. 227 

12

muspuolten väliseen riskien jakamiseen. Sopimuskumppanin kyky ennakoida tulevaa 

tuo hänelle sopimuksesta hyötyä, kyvyttömyys tappioita. 6 

Pitkäkestoiset sopimukset vaativat toimiakseen joustavuutta monessakin mielessä. Pitkäkestoinen 

sopimus on nähtävissä sopimusoikeudellisesti prosessina, joka elää ja 

muuttuu jatkuvasti. 7 Tässä suhteessa se poikkeaa oleellisesti kertaluonteisesta vaihdantaperusteisesta 

kaupasta, jossa osapuolet tekevät suorituksensa yhdellä kerralla ja tämän 

jälkeen sopimussuhde lakkaa olemasta voimassa. 

Karhu (ent. Pöyhönen) on kehittänyt sopimuksen prosessikäsitystä sopimusoikeuden 

järjestelmässä. 8 Tämä ajattelu soveltuu juuri muun muassa pitkäkestoisten sopimusten 

tarkasteluun. Prosessikäsityksen muodostamista edeltäen, Karhu määrittelee aluksi sopimuksen 

pistekäsityksen. Pistekäsitys sopimusvastuusta lähtee siitä, että täysi sopimusvastuu 

syntyy aina tiettynä ajankohtana, säilyy sellaisena tietyn ajan ja lakkaa tiettynä 

myöhempänä hetkenä. 9 

Pistekäsityksen luonnehdintaan liittyvät tarkemmin: 10 

1. jakamattomuus, jonka mukaan muun muassa toisen osapuolen oikeutta vastaa toisen 

velvollisuus, molemmat symmetrisinä 

2. selvästi rajautunut pätevyysalue, mikä tarkoittaa muun muassa, että sopimuksen 

sitovuusvaikutus on täsmällisesti rajautunut sekä ajallisesti että asiallisesti 

3. sopimuskumppanin suhteen oikeusjärjestys antaa suojaa vain sitovan sopimuksen 

nojalla, eli sopimus on muun muassa tehtävä oikeustoimikelpoisuuden ja sopimusvapauden 

rajoitusten rajoissa, jotta sopimuskumppania vastaan voi menestyksellä 

ajaa kannetta 

4. kerran syntyneen sopimuksen muuttumattomuus, jonka mukaan sopimuskumppanit 

voivat muuttaa sopimuksen sisältöä vain uudella sopimuksella, minkä suhteen sovelletaan 

kriteereitä 1-3 itsenäisesti 

5. pätemättömyyden ehdottomuus, eli jos sopimus ei ole pätevä, ei siihen voi koskaan 

liittyä mitään sopimukseen perustuvaa suojavaikutusta 

6 ks. esim. Häyhä (1996), s. 217 

7 Nysten-Haarala (1998) s. 8 

8 kts. Pöyhönen (1988) s. 199-248 Väitöskirjassaan hän tarkastelee osaltaan prosessikäsitystä kolmen 

sopimusmallin pohjalta suhteutettuna sopimusoikeuden järjestelmään. Ne ovat: tahtomalli, luottamusmalli 

ja yhteisöllisen käytännön malli. 

9 Ibid. s. 211-212 

10 Ibid. s. 212-213 

13

Sopimuksen prosessikäsitys puolestaan lähtee ajatuksesta, että sopimukselle on ominaista 

asteittainen muotoutuvuus ja muuttuvuus. Tässä katsannossa eri tekijät saavat 

vaikutusta sopimusvastuun vaiheittaisessa synnyssä ja vastaavasti saattavat vähitellen 

vastuun lakkaamaan lopullisesti. Prosessikäsityksen ideana on, että huomio kiinnitetään 

sopimuskumppanien väliseen jatkuvaan sopimuksellista merkitystä saavaan vuorovaikutukseen, 

myös sellaiseen, jota ei voida pitää itsenäisenä oikeustoimena. 11 Sopimuksen 

prosessikäsitys jakaantuu kolmeen eri ulottuvuuteen: asialliseen, ajalliseen ja henkilölliseen. 

12 

Asiallinen ulottuvuus määrittää sopimuksen vastuuelementit, jotka tehostavat osapuolten 

velvoitteita ja oikeuksia. Sopimusvastuu jakautuu moniin vastuuelementteihin, joiden 

tunnusmerkistö rakentuu eri tavoin kulloinkin osapuolten suhteista riippuen. Edelleen 

vastuuelementit muodostavat prosessikäsityksen mukaan jatkuvasti muuntuvan, 

ilman absoluuttisia rajoja olevan sarjan. Asialliseen ulottuvuuteen liittyen sopimusperusteisen 

korvausvastuun tyyppien ja luontoissuoritusvastuun osalta Karhu on koonnut 

seuraavan luettelon: a) tiettyjen kulujen korvausvastuu (perinteisesti usein negatiivisen 

sopimusedun korvaamiseksi kutsuttu) b) saadun hyödyn korvaaminen (ns. restituutiokorvaus 

13 ) c) vastuu vastapuolen legitiimien odotusten mukaisen toiminnan kuluista 

(luottamusintressin korvausvastuu) d) sopimushyödyn korvausvastuu (perinteisesti positiivisen 

sopimusedun korvaamiseksi kutsuttu) e) luontoissuoritusvastuu. 

Ajallinen ulottuvuus prosessikäsityksessä lähtee osaltaan siitä, että se rajaa sopimuksen 

pätevyysaikaa suhteessa eri vastuuelementteihin. Prosessi-idean mukaan sopimuksen 

synty- ja lakkaamishetket eivät tarkasti eriydy osapuolten välisistä suhteista. Sopimusvastuun 

syntyhetkellä voivat vastuuelementit (asiallinen ulottuvuus) ilmaantua osittain 

rinnakkaisina ja osittain toisensa poissulkien. Vastaavasti sopimusvastuun lakatessa 

elementit lakkaavat tapahtumista riippuen yksitellen tai ryhmissä eräiden harvojen, ennen 

kaikkea sopimusoikeuden periaatteiden (mm. lojaliteetti) painokkaasti edellyttämien 

elementtien jäädessä varsinaisen suorituksen jälkeen ehkä vielä pitkäksikin aikaa 

voimaan. 

11 Ibid. s. 215 

12 Ibid. s. 217-225, kts. myös Rudanko (1998) s. 48 Rudanko on kommentoinut prosessikäsitystä tutkiessaan 

arvopaperikauppaa. Hänen mukaan, sopimuksen prosessikäsitys on vain muodollinen malli, joka 

soveltuu oikeusvaikutusten kuvailuun, mutta ei varsinaisesti niitä koskevaan perustelevaan argumentointiin. 

Silti sitä voidaan kuitenkin kehittää edelleen muodollisesta mallista kohti materiaalisempaa suuntaa, 

jolloin reaaliargumentit rakennetaan sisään itse malliin. 

13 Restituutiolla on tarkoitettu muun muassa oikaisemista sekä myös perusteettoman edun palauttamista 

14

Prosessikäsityksen henkilöllinen ulottuvuus koskee puolestaan Karhun mukaan ensinnäkin 

arviointeja sopimuksen varsinaisten osapuolten vastuiden muodostumisesta. Toiseksi 

nostetaan esiin kysymystä siitä, voiko ja millä tavoin sopimusvastuu kohdistua 

muihinkin henkilöihin kuin varsinaiseen sopimuskumppaniin. Kokoavasti voi todeta, 

että henkilöllinen ulottuvuus on prosessikäsityksessä moniulotteinen ja -säikeinen tarkastelun 

kohde. Muun muassa lojaliteettivelvollisuuden merkitys saa painoarvoa. 

Yleisesti voi todeta, että sopimuksen prosessikäsityksellä voidaan hahmottaa teoreettisesti 

kokonaisuuksia, joiden puitteissa pitkäkestoiset sopimukset ja erityisesti yhteistyöhön 

(esimerkiksi kumppanuuteen) perustuvat sopimukset muodostuvat, kehittyvät ja 

ilmenevät. Myös esitellyillä prosessikäsityksen eri ulottuvuuksilla on selvät yhteytensä 

näihin sopimuksiin. On silti myös todettava, että näiden sopimusoikeudellisten ulottuvuuksien 

vaikutusten merkitykset, ilmentymiset ja ”realisoituminen” vaihtelevat aina 

tapauskohtaisesti riippuen muun muassa millaisesta toimintaympäristöstä, sopimuksesta, 

sopimussuhteesta sekä myös sopimusosapuolista on kyse. Joka tapauksessa prosessikäsityksellä 

on oma oleellinen osansa suomalaisen sopimusoikeuden kehityskulussa, 

jonka pohjalta on kehitetty ja voidaan edelleen kehittää modernia sopimusoikeutta sekä 

konkreettisesti peilata sopimuksellisesti erilaisia, etenkin pitkäkestoisia sopimussuhteita. 

2.2 Relational contracting 

Liike-elämän sopimustoimintaan ja sopimussuhteisiin kohdistuvaa ja keskittyvää oikeus-sosiologisesti 

painottuvaa tutkimussuuntausta kutsutaan ilmaisulla relational contracting. 

Suomessa käytetty samassa yhteydessä muun muassa ilmaisua suhdesopimukset 14 . 

Relational contracting –suuntauksessa nimenomaisesti pyritään kaventamaan sopimustoiminnan 

ja sopimusoikeuden välistä ristiriitaa, jossa sopimus nähdään sitoutumisena 

käytännön yhteistoimintaan. 15 Termi ”contracting” ei käänny helposti suomeksi, kun 

sananmukaiset käännökset (”sopiminen”, ”sopimuksenteko”) eivät sisällä alkuperäisen 

termin olennaisia merkitysvivahteita. Termillä tarkoitetaan lähinnä käytännön sopimustoimintaa, 

nimenomaan normatiivisen sopimusoikeuden vastakkaiskäsitteenä. 16 Tämän 

tutkimussuuntauksen pääasiallisena kehittäjänä pidetään Ian R. Macneilia. Macneilin 

14 Rudanko (2002) s. 197 

15 ks. Nystén-Haarala (2002), s. 150 

16 Timonen (1997), s. 55 kääntää contracting –ilmiön tutkineen ja Nystén-Haaralan siteeraaman Williamsonin 

(The Economic Institutions of Capitalism 1987, s. 71) termin ”relational contracting” ilmaisulla 

sopimussidonnaisuudet., toisaalta xxx kääntää termin suhdesopimukseksi. 

15

johtoajatus tähän liittyen on, että erityyppisiin sopimuksiin tulee soveltaa erilaisia periaatteita, 

jotka ilmenevät kolmesta sopimusoikeuden kehitysvaiheesta. 17 

Näistä kolmesta mainitusta ensinnäkin on olemassa klassinen sopimusoikeus (classical 

contract law), jossa sopimussuoritus on irrallaan sosiaalisesta kontekstista ja kaikista 

sopimukseen liittyvistä relevanteista seikoista sekä asioista on sovittu sopimuksen solmimisen 

ajankohtana. Tästä on aikanaan siirrytty neoklassiseen sopimusoikeuteen (neoclassical 

contract law), joka pohjautuu samoille perusoletuksille, mutta ottaa huomioon 

tietyt pitkäkestoisiin sopimuksiin liittyvät erityiskysymykset (esimerkiksi sopimusehtojen 

joustavuus). Macneilin mukaan sopimusoikeus on neoklassisessa vaiheessa, muttei 

kykene vastaamaan modernin sopimustoiminnan tarpeisiin. Tästä johtuen hän pyrkii 

kehittämään monimutkaisia kestosopimuksia varten uuden sopimuskäyttäytymiseen 

pohjautuvan doktriinin (relational contract law). 18 

Relational contracting sai merkittäviä vaikutuksia Stewart Macaylayn empiirisistä oikeussosiologisista 

tutkimuksista, joissa hän pyrki selvittämään sopimusosapuolten käyttäytymistä 

ja tämän syitä varsinaisen sopimusoikeudellisen suhteen ulkopuolella (noncontractual 

relations). Hänen mukaan käytännössä sopimussuhteissa ei noudateta tarkkaan 

sopimuksen kirjallista muotoa tai sopimusoikeuden normeja, vaan sopimussuhde 

toimii liike-elämän sosiaalisten normien varassa. 19 Näin ollen tässä mielessä sopimussuhteisiin 

kohdistuva tarkastelukulma laajenee merkittävästi. Voidaan esittää, että kyseinen 

ajattelu tuo mukanaan esimerkiksi ihmisten keskinäisiin sosiaalisiin suhteisiin 

sekä organisaatioiden välisiin epävirallisiin suhteisiin liittyvät kysymykset ja seikat uudella 

tavalla esiin suhteessa sopimusoikeuteen. 

Macneil sijoittaa erityyppiset sopimukset janalle, jonka ääripäissä ovat yhtäältä pistemäinen 

kerta-sopimus (discrete transaction) ja toisaalta sopimussidonnaisuus (contractual 

relation). Sopimussidonnaisuus rakentuu monimutkaisesti sosiaalisista suhteista, 

joista osa on lupauksenantohetkellä menneisyyttä, osa nykyisyydessä vaikuttavia ja osa 

puolestaan vastaa osapuolten tulevaisuudelle asettamia odotuksia. Kaiken kaikkiaan 

Macneil pitää tärkeimpänä havaintonaan, että pitkäkestoisten sopimussidonnaisuuksien 

17 Kiiha (2002), s. 33 

18 Ibid.s 33-34 , jossa viitataan edelleen Macneil (1978) s. 855 

19 Ibid.s. 34 , jossa viitataan edelleen Macaulay (1963) s. 61 Näihin sosiaalisiin normeihin voidaan liittää 

myös se, että konfliktit pyritään ratkaisemaan neuvottelemalla eikä turvauduta tuomioistuimiin. Tätä 

koskien on olemassa sosiaalisten normien rikkomista varten tehokkaat sanktiot (non-legal sanctions), 

jotka voivat ilmetä esimerkiksi kilpailullisen aseman heikkenemisenä sekä suhteessa nykyisiin sopimuskumppaneihin 

että myös tulevien sopimussuhteiden solmimisen kannalta. 

16

sisältö muuttuu ja kehittyy jatkuvasti. Tämä merkitsee taas sitä, että etu-käteen sovituilla 

sopimusehdoilla on vain rajallinen merkitys. 20 Pitkäkestoisessa, epätäydellisessä sopimuksessa 

oleellista on sopia tarkoin yhteistyösuhteen yleisistä puitteista (sopimuksen 

hallintarakenteista), kun taas sopiminen täsmällisistä suorituksista on usein mahdollista 

vain lyhyellä aikavälillä. 21 

Relational contracting –suuntauksessa sopimukset nähdään sitoutumisena käytännön 

yhteistoimin-taan, joka kohdistuu usein pitkäkestoisiin ja monimutkaisiin sopimuksiin, 

joihin sitoutuminen vaikuttaa osapuolten toimintaan hyvin kokonaisvaltaisesti. 22 Niin 

ikään korostetaan usein osapuolten käytännön yhteistyötä ja vapaaehtoisia riskinhallinnan 

välineitä ja pidetään oikeudellisten keinojen ja virallisen oikeussuojakoneiston merkitystä 

vähäisenä. Eri sopimusoikeusjärjestelmissä vaikuttava lojaliteettiargumentointi 

ja pyrkimys vastakkainasettelun sijasta korostamaan yhteistoimintaa ilmentänee osaltaan 

relational contracting –opin vaikutusta. 23 Relational contracting –näkökulmassa on 

oikeustieteessä otettu erityisesti huomioon pitkäaikaisten suhteiden sopimusten puite - 

luonne. 24 

Relational contracting -suuntauksessa on erimielisyyksien ja riitojen ratkaisun osalta 

esitetty, että ensinnäkin riidan ulottuvuuden tulisi muodostua pohjautumalla koko sopimussuhteeseen 

(nykyhetki ja mahdollinen tulevaisuus) eikä pelkkiin sopimusehtoihin. 

Toiseksi sopimuksen vaikutukset eivät saisi rajoittua jyrkästi kaksiasianosaissuhteeseen. 

Edelleen tosiasioita tulisi selvittää menneisyyden tapahtumien ja niiden oikeudellisen 

tulkitsemisen osalta, mutta yhtälailla tulisi ottaa huomioon myös ratkaisun vaikutukset 

tulevaisuuteen. 25 

Vaatimuksena olisi edelleen, että määrättävän oikeusseuraamuksen tulisi olla ennen 

kaikkea tulevaisuuteen suuntautuva, joustavaan tapauskohtaiseen harkintaan pohjautuva 

hyvittävä seuraus, eikä seuraamusta tulisi niinkään johtaa suoraan sopimusrikkomuksen 

aiheuttaman vahingon perusteella. Edelleen oikeusseuraamusta ei määrättäisi, vaan se 

20 Ibid. s. 35-36 , jossa edelleen viitataan Macneil (1974) s. 721-726 ja Macneil (1978) s. 885 

21 Ibid. s. 41 , jossa edelleen viitataan Roxenhall (1999), s. 39 

22 Rudanko LM 1/1998, s. 87 

23 Ks. relational contracting suuntauksesta Timosen (1997) lisäksi muun muassa Häyhä (1996), s. 20 ss. 

sekä Atiyah (1979), s. 724. Relational contracting –opin peruslähtökohdista ks.. Macaulay (1963) ja 

(1985), s. 465; Macneil (1974), s. 691 sekä (1978), s. 854 ja 1980 

24 Nysten-Haarala (1998), s. 56. Macneil (1974) on kehittänyt relational contracting –teoriansa Macaulay’n 

työn jatkona, kehityksen suunnaksi. Williamsson on käyttänyt relational contracting –ideaa 

osana taloustieteellistä transaktio-kustannusteoriaansa, se on tässä teoriassa yksi sopimuskäyttäytymisen 

(contracting) tapa. Ks Nystén-Haarala (1998), s. 21, 230-232 

25 Ibid. s. 42 , jossa edelleen viitataan Macneil (1978) s. 891-892 

17

muodostuisi neuvottelujen ja sovittelun kautta. Riidanratkaisijan osuus sopimussuhteissa 

ei myöskään päättyisi ratkaisuun, vaan se jatkuisi oikeusseuraamuksen toteutumisen 

pysyvällä seurannalla. Koko mekanismi edellyttäisi myös riidanratkaisijan toimimista 

johtavana tahona koko prosessin ajan. Edelleen riidan kohteen osalta, sen tulisi olla ensisijaisesti 

huoli koko sopimussuhdetta säätelevien mekanismien toimivuudesta, eikä 

niinkään sopimusosapuolten yksittäiset oikeudet tai velvollisuudet. 26 

Käytännön sopimussuhteissa ei noudateta tarkkaan sopimuksen kirjallista muotoa ja 

sopimusoikeuden normeja, vaan sopimussuhde toimii pitkälti liike-elämän sosiaalisten 

normien varassa, jossa esimerkiksi mahdolliset konfliktitilanteet pyritään ratkaisemaan 

ensisijaisesti neuvottelemalla. Samoin osapuolten kohdatessa vaikeuksia heidän edellytetään 

tukevan toisiaan. Tuomioistuimiin turvautuminen ei usein ole tarpeellistakaan, 

koska sosiaalisten normien rikkomista varten on olemassa tehokkaat oikeusjärjestyksen 

ulkopuoliset sanktiot. Rikkova osapuoli kohtaa nämä sanktiot kilpailullisen asemansa 

heikkenemisenä sekä suhteessa nykyisiin sopimuskumppaneihinsa että vaikeutena tulevaisuudessa 

solmia uusia sopimussuhteita. 27 Yrityskuva ja halu turvata liikesuhteiden 

jatkuminen ovat amerikkalaisissa tutkimuksissa olleet keskeisiä syitä vähemmän jyrkkien 

keinojen käyttämiseen. Vaikka osapuolet eivät olisi keskenään jatkuvassa liikesuhteessa, 

voi tieto toisen osapuolen toiminnasta levitä ja toimia siten pakotteena liiketoiminnan 

sisäisen velvoitteen noudattamiselle. Järjestelyn noudattamisen tehosteena on 

tällöin halu ylläpitää maine toimintaympäristössä. 28 Näissä tilanteissa voivat moraaliset 

säännöt olla juridisia sääntöjä tärkeämpiä. 

Sopimussidonnaisuudet perustuvat muun muassa sääntökeskeisen sopimusoikeuden ja 

sopimussuhdekeskeisen yritystodellisuuden näkemiseen toisistaan irrallisina ulottuvuuksina. 

Esimerkiksi keskinäinen luottamus ja liikesuhteen jatkuvuus nähdään käytännön 

liiketoiminnan kannalta paljon tärkeämpinä tavoitteina kuin sopimusten sanatarkka 

noudattaminen ja sopimusrikkomusseuraamusten soveltaminen. Tähän liittyen, sopimuksen 

joustamattoman tarkka soveltaminen ja oikeudelliseen riidanratkaisuun, erityisesti 

yleisissä tuomioistuimissa, turvautuminen ovat liiketoiminnan näkökulmasta usein 

26 Ibid. 

27 Macaylay (1963), s. 61 

28 Ks. Määttä (1998), s. 65; Annola (2003), s. 182 

18

jopa katastrofaalinen vaihtoehto aiheuttaessaan keskinäisen luottamuksen ja jatkuvuuden 

edellytysten menettämisen. 29 

Relational contractingin yhteydessä on myös esitetty, että näiden sopimusten yhteistoiminnallisuus 

ja puutteellisuuden strategisuus luovat perustan sopimusten täydentymisen 

toteuttamiselle. Sopimus jätetään tietoisesti puutteelliseksi, jotta sitä voidaan täydentää 

myöhemmin sopimuksella tavoiteltavan päämäärän mukaiseksi. Tätä koskien täydentymisen 

ohjaamisessa relational contracting keskittyy sopimustoimintaan. Tässä suhteessa 

merkittävä huomio kiinnitetään ei-juridisiin normei-hin ja sanktioihin. 30 

Macneil 31 on kehittänyt myös relational contracting –suuntaukseen arvoihin perustuvat 

sopimuksen arviointikriteerit. Hänen mukaansa sopimuksen arvioinnissa on lähdettävä 

luottamuksesta sekä otettava huomioon sopimusosapuolten roolit (role integrity) ja sopimuksen 

vastavuoroisuus (reciprocity). Rooli-integriteetillä tarkoitetaan sitä, että sopimusosapuolen 

oletetaan toimivan roolinsa mukaisesti. Sopimussuhteen toimiminen 

edellyttää myös, että toimitaan suunnitelmien mukaisesti ja yhteisymmärryksessä. Osapuolten 

keskinäisen lojaliteetin vaatimusta Macneil kutsuu solidariteetiksi (contractual 

solidarity), joka sisältää myös pyrkimyksen toimia siten, että sopimussuhde säilyy. Toisen 

osapuolen luottamusta ja realistisia odotuksia tulee myös suojata sekä käyttää keinoja, 

jotka ovat järkevässä suhteessa saavutettavaan hyötyy ja harmonisessa suhteessa 

sosiaaliseen todellisuuteen (harmonizing with the social matrix). Luottamus suhdesopimuksiin 

perustuu usein muihin kuin juridisiin sanktioihin. Näitä voivat olla esimerkiksi 

yritysten välinen laaja yhteistyö tai yrityksen maineen säilyminen markkinoilla. Sopimussuhteessa 

muodostuvat velvoitteet määräytyvät siinä lopulta sopijapuolten keskinaisen 

riippuvuuden ja niihin perustuvien vastuujärjestelmien nojalla. Suhdesopimukset 

soveltuvat siis luontevasti instrumentiksi silloin, kun osapuolilla on toisiaan kohtaan 

monia sidoksia. 

Relational contracting on periaatteessa hyvin samoilla linjoilla kuin nykyaikainen yhteistoimintaa 

painottava sopimusoikeuskin. Erona on kuitenkin se, että relational cont- 

29 Rudanko (2002) s. 198 , samassa yhteydessä Rudanko esittää relational contracting -välineiden valjastamista 

ennakoivan oikeusajattelun hengessä teoreettisten mallien luomiseen, joilla pyritään suunnittelemaan 

hyviä sopimuksia. Tällöin tavoitteena on, että sopimusta voitaisiin täydentää tarpeen tullen oikeussalien 

ulkopuolella. Tässä mielessä tarvitaan sosiaalista ja psykologista tekniikkaa, insinööritaitoa ja talouden 

huomioimista, kun perinteisesti on ollut käytössä vain juridinen tekniikka. 

30 Annola (2003), s. 101 , Hän samassa yhteydessä tarkastelee tutkimansa dynaamisen sopimuksen ja 

suhdesopimuksen yhtäläisyyksiä. Suhdesopimuksella Annola siis tarkoittaa relational contracting - 

suuntausta. 

31 Macneil (1980) 

19

acting -suuntauksessa lähtökohtana pidetään yhteistyösuhdetta, jolloin ei pitäisi tukeutua 

vain itse sopimukseen. Sopimus on vain osa yhteistyösuhdetta, joka taas voi olla 

käytännössä hyvinkin toisenlainen kuin itse juridinen sopimus antaa ymmärtää. Macneil 

pitää tärkeimpänä havaintona sitä, että pitkäkestoisten suhdesopimusten sisältö muuttuu 

ja kehittyy jatkuvasti, joten etukäteen sovituilla sopimusehdoilla on vain rajallinen merkitys. 

32 Relational contracting -näkökulmassa sopimuksen suunnittelun yhteydessä on 

keskeistä luoda ne prosessit ja rakenteet, joita tarvitaan sopimussuhteen jatkuessa ja 

kehittyessä. 

Kaiken kaikkiaan sopimussidonnaisuudet on merkittävä näkökulma erilaisten modernien 

pitkä-kestoisten sopimusten sopimusoikeudellisessa ja varsinkin sopimuksellisessa 

tarkastelussa. Kyseinen tutkimussuuntaus tavallaan hylkää perinteisen joustamattoman 

sopimusoikeuden lähestymistavan, mutta samalla laajentaa näkemyspiiriä kiistattoman 

merkityksellisille sopimuskäyttäytymisen sosiaalisille ulottuvuuksille. Riittävä oikeutus 

tälle ajattelulle muodostuu jo käytännön sopimustoiminnasta ja sen kehityksestä. Tästä 

huolimatta on ensiarvoisen tärkeää pitää mielessä, että sopimusoikeus ja sopimustoiminta 

ovat monella tavalla tiiviissä relaatiossa keskenään eikä niitä tästä johtuen voida kovinkaan 

helposti irrottaa toisistaan täysin erilleen. Sopimustoiminnan ja sopimuksellisuuden 

kehittyessä on välttämätöntä viedä myös sopimusoikeutta eteenpäin. 

Pitkäaikaisissa yhteistoimintasuhteissa on yhteistyöstä sopiminen yksityiskohtaisesti ja 

kaikkeen varautuminen hyvin vaikeaa, koska olosuhteet ja osapuolten tarpeet ja toiveet 

voivat muuttua koko ajan. Osapuolten välille voi kehittyä ristiriitoja suhteen aikana ja 

he voivat rikkoa sopimuksia tai entisiä käytäntöjä. Jos osapuolet haluavat jatkaa yhteistyötä, 

he ovat valmiita joustamaan eivätkä välttämättä pidä kiinni oikeuksistaan. Suhteesta 

saatava etu on yhteistä, jolloin yhteistyöllä ja suhteella on itseisarvoa molemmille. 

Tällaisissa tilanteissa puitesopimukset ovat toimivampia kuin yksityiskohtaiset sopimusehdot. 

33 Joistakin asioista, kuten taloudellisten riskien kannosta, on sen sijaan 

kaikenlaisissa suhteissa yleensä syytä sopia hyvinkin yksityiskohtaisesti ja erilaisiin 

tilanteisiin varautuen. Kun odotettavissa on suuria taloudellisia tappioita tai voittoja 

osapuolilla on liian paljon menetettävää, jotta he voisivat asettaa yhteistyön jatkumisen 

tärkeämmäksi kuin menetyksensä, silloinkaan kun yhteistyötä muuten olisi haluttu jatkaa. 

32 Macneil (1978), s. 885 

33 Pohjonen LM 6/2000, s. 896 

20

2.3 Sopimuksen dynaamisuus 

Pitkäkestoisten sopimusten kohdalla puhutaan usein muun muassa joustavuudesta ja 

olosuhteiden muutoksista ja näiden suhteen esitetään myös erilaisia odotuksia ja vaatimuksiakin. 

Tällöin sopimussuhteeseen ei voida yhdistää ajatusta niin sanotusta täydellisestä 

sopimuksesta, vaan tietyt sopimuskohdat jätetään tietoisesti avoimiksi tai sopimusehtoihin 

liitetään sopimussuhteen aikana muutoksia mahdollistavia mekanismeja. 

Tällöin sopimussuhteessa on tärkeää osapuolten välinen kommunikaatio ja sekä osapuolten 

keskinäinen luottamus. Sopimuskäsityksen kehitys esimerkiksi Suomen sopimusoikeudessa 

on ajan kuluessa tuonut enemmän ja enemmän esiin ajatuksia ja keskustelua 

sopimuksiin liittyvistä dynaamisista piirteistä. 34 Perinteisesti dynaamisuuden käsite 

35 ei ole ollut kovin tunnettu eikä käytetty sopimusoikeudessa tai sopimuksellisissa 

yhteyksissä. 

Annola on tutkinut ja kehittänyt sopimuksen dynaamisuus -käsitettä Suomen sopimusoikeudessa. 

Hän lähtee ensinnäkin siitä, että sopimuksen dynaamisuus merkitsee sopimuksen 

täydentymistä. Näiden sopimusten ja sopimusjärjestelyjen velvoitteiden lopulliset 

sisällöt määräytyvät vasta sopimusten solmimisen jälkeen. 36 Täydentyvän sopimuksen 

piiriin kuuluvat staattinen sopimus silloin, kun tällainen sopimus täydentyy normiperusteisesti 

(esimerkiksi perustuen lainsäädäntöön) 37 sekä dynaaminen sopimus, koska 

tällainen sopimus täydentyy sopimusperusteisesti (perustuen sopimusehtoihin). 38 

Edelleen Annola jakaa dynaamisuuden ulottuvuudet kolmeen osaan. Ensinnäkin sopimus 

voi täydentyä, koska jo laaditun sopimuksen ehdot muuttuvat. Tällöin sopimusvalmistelussa 

on varauduttu tiettyyn tilanteeseen nimenomaisella sopimusehdolla, mutta 

ehto voi muuttua sopimuksessa määrätyin tavoin tai normiperusteisesti, esimerkiksi 

luoton koron muuttumisesta sopiminen. Toiseksi on olemassa ulottuvuus, jossa sopi- 

34 kts. Kiiha (2002), s. 26 Hän pitää vaikeasti ratkaistavana kysymyksenä sitä, milloin sopimustoiminnassa 

tapahtuvat muutokset, esimerkiksi siirtyminen taloudellisen toiminnan harjoittamiseen yhä yleisemmin 

pitkäaikaisten, joustavuutta vaativien sopimussuhteiden avulla, voivat ilmentyä myös vastaavasti sopimusoikeuden 

muutoksena. 

35 Dynaamisuudella on yleisesti tarkoitettu muun muassa jatkuvaa muutosta ja kykyä reagoida tähän muutokseen. 

36 kts. Kiiha (2002),s. 26 Hän tarkastelee sopimusoikeuden dynaamisuutta osittain muun muassa liittyen 

uudelleenneuvottelulausekkeisiin. Hän päätyy siihen, ettei voimassa olevan oikeuden pohjalta voida sopimusosapuolille 

asettaa uudelleenneuvotteluvelvollisuutta sopimustoiminnassa muotoutuneiden käytäntöjen 

nojalla silloin, kun tästä ei ole olemassa sopimusehtoa. 

37 Silloin kun staattinen sopimus ei täydenny, tällainen sopimus ei kuulu sopimuksen dynaamisuuden 

piiriin. 

38 Annola (2003), s. 32 

21

muksen sisältämä aukko tulee täytettäväksi sopimuksen solmimisen jälkeen. Tällaiset 

tilanteet voivat vaihdella paljon. Aukko voi esimerkiksi koskea jotain yksittäistä olosuhdetta 

tai myös tilannetta, jossa olosuhdetta on sopimuksessa säännelty avoimella 

termillä tai yleislausekkeella. 39 

Kolmantena sopimuksen dynaamisuuden jaottelussa ovat tapaukset, joissa sopimuksen 

sitovuus muuttuu järjestelyn solmimisen jälkeen. Tähän liittyen ajan kuluessa ja olosuhteiden 

muuttuessa voidaan osapuolten tahdonilmaisujen juridista merkitystä arvioida eri 

tavoin. Sopimuksen sitovuus voi esimerkiksi toimintaympäristön muutoksen vuoksi 

päättyä. Edelleen sopimus voidaan tehdä myös niin, että sen sitovuus ja osapuolten velvollisuudet 

aktualisoituvat vasta tietyn ajan kulumisen jälkeen. Kaiken kaikkiaan dynaamisen 

sopimuksen idea voidaan liittää erityisesti sopimuksiin, joissa osapuolten sopimuksella 

tavoittelema päämäärä on keskeinen. Tässä suhteessa sopimuksen dynaamisuus 

on vahvimmillaan yhteistoimintasopimuksen tyyppisissä sopimuksissa. 40 

Pitkäkestoisissa sopimuksissa osapuolet yleensä tiedostavat, ettei sopimuksen solmimisvaiheessa 

voida tunnistaa kaikkia mahdollisia tai todennäköisiä sopimussuhteen ongelmia. 

Tässä mielessä voi olla järkevää sisällyttää sopimukseen staattisten sopimusehtojen 

lisäksi dynaamisia sopimusehtoja, jotka mahdollistavat säännellyn sopimussuhteen 

ulottumisen myös ennalta tunnistamattomiin ongelmiin. Perusteet dynaamisen sopimuksen 

solmimiselle voivat liittyä yhtäältä sopimusta koskevaan neuvotteluprosessiin 

ja toisaalta ajan mukanaan tuomiin muutoksiin sopimussuhteen toimintaympäristössä. 

Molemmissa näissä keskeiseksi seikaksi nousee tulevaisuudessa tapahtuvien muutosten 

ennakointi ja niiden mukaisten ehtojen kirjoittaminen osaksi sopimusta eli toisin sanoen 

sopimuksen suunnittelu. 41 

Sopimusoikeudellisesti sopimussuunnittelu merkitsee sopimuksen hahmottamista välineenä 

sopimustoiminnan näkökulmasta perustellun järjestelyn toteuttamiseen. Tässä 

mielessä ennakollisesti osatutkimuksen teon osalta etsitään vastauksia eriyisesti kysymyksiin: 

mitä sopimusoikeudellisia vaihtoehtoja on olemassa tietyn asetetun tavoitteen 

saavuttamiseksi ja mikä näiden vaihtoehtojen sisältö on? Sopimussuunnittelulla on monia 

liittymäkohtia vero- ja tilinpäätös-suunnitteluun. Yhdistäviä tekijöitä on muun mu- 

39 Ibid. s. 33 

40 Ibid. s. 33-36 

41 Ibid. s. 53 

22

assa se, että näissä kaikissa suunnittelun rakenteellisena tavoitteena on toimintamallien 

ja niiden vaihtoehtojen hahmottaminen asetettujen päämäärien saavuttamiseksi. 42 

Dynaamisen sopimussuunnittelun kriteeriksi voidaan esittää se, että valitun täydentymisen 

tavoitteen puitteissa, täydentymisen on tuotettava ennakoitavuuden ja hyväksyttävyyden 

kriteerit toteuttavia lopputuloksia. Sopimusoikeuden näkökulmasta sopimusvapaus 

johtaa siihen, että suunnittelussa tulee enemmän korostua itse asetettujen päämäärien 

saavuttaminen itse määritettävällä tavalla ja itse määritettävällä sisällöllä. Pakottavan 

ja muunkin lainsäädännön puuttuessa puitteet määräytyvät yleisten sopimusoikeudellisten 

periaatteiden nojalla. Esimerkiksi sopimusvapautta voivat rajoittaa kohtuusperiaate 

ja lojaliteettivelvollisuus. 43 

Sopimuskäsityksen kehittyminen sopimuksen dynaamisuuden suuntaan on tuonut oman 

uuden lisänsä keskustelussa Suomen sopimusoikeudessa pitkäkestoisten sopimusten 

hahmottamisen osalta. Esimerkiksi kumppanuussuhteiden lisääntyessä ja samalla sopimuksellisuuden 

merkityksen kasvaessa on erinomaisen tärkeää pyrkiä tuomaan esiin 

myös eri sopimuskäsitykseen liittyviä teemoja, joiden pohjalta kokonaiskuva esimerkiksi 

pitkäkestoisista kumppanuussopimuksista kirkastuu. 

Sopimuksen dynaamisuus ei sisällä juurikaan ennakkorajoituksia, vaan sopimusvapauden 

vallitessa sopimusosapuolet voivat sopimussuunnittelun nimessä luoda sopimukselliset 

puitteensa itse. Tämä yhtäältä tuo uusia mahdollisuuksia kehittää sopimustoimintaa 

ja sopimuksia, mutta toisaalta samalla vaatii sopimusten tekijöiltä ja sopimusten kanssa 

muuten työskenteleviltä osaamista. Sopimusvapaus ja luominen asettavat mahdollisuuksia, 

mutta sopimussuunnittelu ja sopimustoiminta vaativat osaamista ja pitkäjänteistä 

panostusta. Tästä johtuen sopimuksen dynaamisuuden mukanaan tuomien mahdollisuuksien 

hyödyntäminen edellyttää yrityksen johdon päätöstä sitoutua kehittämään tätä 

osa-aluetta toimintapolitiikassaan. 

42 Ibid. s. 53-54 

43 Ibid. s. 54-56 

23

3 SOPIMUKSELLISET ULOTTUVUUDET 

3.1 Ennakoiva oikeusajattelu 

Oikeudellisia kiistoja ja ongelmia sekä niiden ratkaisemistapoja koskevissa käsityksissä 

korostetaan perinteisesti tuomioistuinten ja muiden jälkikäteisesti näitä kiistoja ja ongelmia 

arvioivien instituutioiden asemaa ja valtaa. Tämän edellä mainitun niin sanotun 

jälkikäteisajattelun korostuminen on yleistä muun muassa oikeudellisten tulkintakysymysten 

kohdalla edelleen. Onhan esimerkiksi Suomen Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksillä 

kiistaton ja vahva oikeusajattelua ohjaava merkitys kautta linjan eri yhteiskunnan 

osa-alueilla. Viime vuosien aikana on kuitenkin Suomessakin kehittynyt ja merkitystään 

lisännyt ennakoiva oikeusajattelu. 44 

Muun muassa liikejuridiikan ja erityisesti sopimusoikeuden alalla tämän ajattelun yleistyminen 

on ollut merkittävää viime aikoina. Ennakoivan oikeusajattelun ideaan liittyy 

enemmän oikeussuhteiden suunnittelua tulevien tilanteiden ennakoimista ja ongelmien 

ennaltaehkäisyä ajatellen, kuin pelkästään konfliktinratkaisua varten. Konfliktinratkaisuun 

sääntöjen soveltamisen kautta tähtäävä perinteinen malli on nähty hyvin staattisena, 

jolloin on syntynyt tarve kehittää keinoja, joilla voitaisiin keskittyä joustavampiin 

välineisiin. 45 

Sopimusehtojen ja todellisuuden välinen työnjako näyttää selkeältä. Sopimusehdot tuottavat 

välineitä, jotta tavoitteellinen toiminta todellisuudessa on mahdollista ja ehdot 

antavat oikeudellisesti suojatun perustan todellisuutta koskeville odotuksille. 46 Sopimuksen 

luoma ennakoitavuus, joka korvaa osapuolten puuttuvaa mutta yhteistoiminnassa 

välttämätöntä luottamusta, näyttäisi olevan jonkinlainen silta olemisen ja pitämisen 

välillä; ennakoitavuus on yhteisöllinen hyvä. 47 

Ennakoiva oikeusajattelu tai toiselta nimeltään preventiivinen juridiikka on kehitetty 

1940-luvulla Yhdysvalloissa ja sen kehittäjänä pidetään Louis M. Brownia. 48 Käytännön 

juridiseen toimintaan liittyen on esitetty kuuluvan kaksi merkittävää eroa verrattaessa 

ennakoivan oikeusajattelun ja perinteisen jälkikäteisen tavan menetelmiä. Ensimmäinen 

44 Pohjonen (2000) s. ix johdanto-osassa; ennakoiva oikeusajattelu -käsitteen perusteleminen. 

45 Holming (2002), s. 4 

46 ks. Häyhä (2000), s. 258 

47 Pöyhönen LM 1996, s. 695 lausunto Häyhän väitöksestä 

48 Brown , Hän julkaisi vuonna 1950 teoksen ”Preventive Law”, jossa hän esitteli tätä uutta oikeudellista 

ajattelua. 

24

ero on, että ennakoiva oikeusajattelu toimii tulevaisuuteen katsoen, perustuen erilaisiin 

malleihin tosiseikoista, jotka mahdollisesti voivat nousta esiin myöhemmin (hot facts). 

Niin sanottu perinteinen tyyli toimii taas jälkikäteisesti, ajallisesti taaksepäin katsoen, 

tunnettujen tosiseikkojen kanssa, jotka koskevat jo toteutuneita tapahtumia (cold facts). 

Toinen ero on, että perinteisessä oikeudellisessa käytännön työssä viime kädessä päätöksentekijänä 

on usein kolmas osapuoli kuten tuomari tai välimies, kun taas ennakoivan 

oikeus-ajattelun mukaan vastaava päättäjä on asiakas tai päämies, joka toimii lakimiehen 

neuvojen pohjalta. 49 

Edelleen käytännön toimintaan liittyen, esimerkiksi sopimustodellisuus ei usein vastaa 

sopimusoikeuden normeja tai juristien oletussääntöjä. Käytännön kaupankävijöiden, 

muiden toimijoiden tiedot, taidot ja tottumukset ohjaavat organisaatioiden valintoja ja 

käyttäytymistä. Teoreettisen ja tiedostetun tiedon ohella ihmisillä on paljon kokemusperäistä 

ja tiedostamatonta tietoa siitä, miten tietyissä tilanteissa kannattaa toimia ja miten 

asiat kannattaa ratkaista. Tätä hiljaista tai piilevää tietoa kutsutaan englanniksi tacit 

knowledge. 50 

Toisaalta organisaation toimintaan voi liittyä myös tiedostamatonta tietämättömyyttä. 

Vallitsevat uskomukset ja käsitykset tai ratkaisujen pohjana olevat tiedot voivat olla 

vääriä. Tätä tietämättömyyttä tai piilevää epätietoa kutsutaan puolestaan englanniksi 

tacit ignorance. Tässä suhteessa piilevä tieto ja piilevä epätieto yhdessä vaikuttavat siihen, 

miten hyvin yritys tunnistaa ja torjuu sitä uhkaavat ongelmat. Esimerkiksi tilanteissa, 

joissa asiakirja-aukkoja ja niiden syitä ei tunnisteta, riskinä on, että yritys voi ajautua 

samoihin ongelmiin kerta kerralta uudelleen. 51 Tämä kertoo ennakoivan oikeusajattelun 

osalta muun muassa siitä, että siihen kytkeytyy usein eri tieteenaloja (esimerkiksi psykologia) 

sekä näkemyksiä ja että tässä mielessä siihen kohdistettavat eri tilanteita koskevat 

tarkastelut voivat olla hyvinkin laaja-alaisia. 

Liike-elämää ajatellen, ennakoiva oikeusajattelu kutsuu ja kokoaa myös eri ammattikuntia 

uudella tavalla yhteistyöhön. Muun muassa rakennus- ja kiinteistöalan liikesopimuksia 

(esimerkiksi kiinteistöpalveluissa) koskevat monimutkaiset tekniset, kaupalliset ja 

juridiset kysymykset merkitsevät ennakoivan oikeusajattelun mukaan, että kaikkien 

näiden eri alojen edustajien tulee toimia yrityksissään sopimusten valmistelujen osalta 

ennakkoluulottomasti mahdollisimman tiiviissä yhteistyössä, jotta tulevaisuuden poten- 

49 Gruner, kohdassa ”General features”. 

50 Haapio (2002) s. 35 

51 Ibid. s. 35-36 

25

tiaaliset sopimukselliset ongelmat vältetään ja tavoitteet saavutetaan. 52 Tämän ajatuksen 

toteuttamiseksi on tärkeää, että yrityskohtaisesti kehitetään toimintatapoja ja luodaan 

mekanismeja sopimuksiin erilaisten riskien ennakoimiseksi ja hallitsemiseksi. 

Sopimusvapauden periaate mahdollistaa sopimusehtojen avulla varautua myös ennakoimattomiin 

tilanteisiin. Siltä osin kuin tulevaisuus näyttäytyy sopimuksentekohetkellä 

niin ennakoimattomalta, ettei epävarmuutta kyetä muotoilemaan sopimusehdoksi, osapuolet 

saattavat sopia menettelystä, jonka mukaisesti sopimuksen sisältö suhteutetaan 

muuttuneisiin olosuhteisiin. 53 Samankaltaisissa tilanteissa solmittujen sopimusten toistuminen 

lisää osapuolten ennakoitavuuden odotusta. Samaa toimintaa sääntelevän sopimuskäytännön 

merkitys on korostuneempaa kuin muun sopimuskäytännön. Mitä lähemmin 

on kysymys samansisältöistä toimintaa koskevasta sopimuskäytännöstä, sitä 

suoremman välineen se tuottaa sopimuksen täydentymiselle. 54 

3.1.1 Riskit ja riskienhallinta 

Kun riskin käsitettä määritetään, voidaan todeta, että sillä tarkoitetaan eri asiayhteyksissä 

eri asioita tai ainakin voidaan painottaa erilaisia näkökulmia. Tässä yhteydessä keskitytään 

riskin määrittelyyn pääasiassa oikeudellisen ja erityisesti sopimusoikeudellisen 

viitekehyksen pohjalta. Riski -käsitettä määritettäessä katsotaan yleensä tulevaisuuteen 

ja mietitään esimerkiksi miten tai mihin suuntaan jokin seikka tai tapahtuma voi mahdollisesti 

kehittyä tai päätyä. Kyse on monilta osin erilaisista epävarmuustekijöistä. 

Yleisellä tasolla riskit on jaettu haitallisiin ja hyödyllisiin riskeihin. Haitalliset riskit 

ovat sellaisia, joiden vaikutusten osalta esimerkiksi rakennusalan työntekijä ei toivo 

hänelle käyvän niin, esimerkiksi joutuvan työtapaturman kohteeksi. Hyödyllinen riski 

taas viittaa tapahtumainkulkuun, josta sinänsä seuraisi esimerkiksi työsuhteen osalta 

työntekijälle jotain positiivista, mutta johon kuitenkin sisältyy tietty satunnainen momentti, 

kuten esimerkiksi provisiopalkka-perusteisessa työssä kertyvä mahdollinen lisätulo. 

55 

52 kts. Rudanko (2002) s. 193 ja 194 tähän osittain liittyen Rudanko toteaa , että ennakoivaan oikeusajatteluun 

(ts. preventive law) kuuluu olennaisesti aktiivisen kuuntelun taito. Tämä liittyy taas siihen, että ihmiset 

ovat erilaisia ja kommunikoivat eri tavoin (verbaalisti ja ei-verbaalisti). Aktiivisessa kuuntelussa emme 

oleta ymmärtävämme toista. Luulemisen ja omien tulkintojen tekemisen sijaan, pyrimmekin tekemään 

selventäviä ja tarkentavia kysymyksiä. 

53 ks. Häyhä (1996), s. 235; ks. Grönfors (1995), s. 69-91 

54 Annola (2003), s. 113 

55 Määttä (1999), s. 56 

26

Keskitalo on kehittänyt riskikäsitteen määrittelyä sopimusoikeudellisessa yhteydessä. 56 

Hän korostaa kokonaisvaltaisesti ennakoivaa näkökulmaa ja tätä koskevaa päätöksentekoa. 

Ensin tulee tehdä ero vaaran ja riskin välille. Päätelmänä tältä osin on, että vältettävät 

vaarat ovat riskejä, kun taas vaarat, joita ei voida välttää, säilyvät aitoina vaaroina. 

Tämän erottelun yhteydessä on kuitenkin otettava huomioon vaaran välttämisen laajuuden 

merkitys. Tässä suhteessa kaikki vaarat ovat riskejä aina siihen mittaan saakka, 

kunhan niiden seuraukset voidaan minimoida, vaikkakaan niitä ei täysin voida välttää. 

Sopimusoikeuden näkökulmasta, jos esimerkiksi sopimuksista jätetään pois sopimusehtoja, 

jotka kohdentaisivat muuttuvia olosuhteita koskevan riskin, osapuolet ottavat tällöin 

samalla riskit kantaakseen kaikista tulevista epäsuotuisista kehityksistä. 57 

Tämän lisäksi riski on erotettava vastuusta käsitteiden osalta. Koska perinteisesti riskit 

on määritelty ja kohdennettu vasta jälkikäteisesti sopimuksen teon ja riskien toteutumisen 

jälkeen, riski käsitteenä on usein samaistettu vastuuseen. Kun on hylätty riskien 

ennakollinen luonne, on kiistetty tosiasia siitä, että riskien sisäistäminen ja tarkoituksenmukaistaminen 

päätöksentekoon on työkalu sopimusten suunnittelulle. Tässä suhteessa 

riskiä onkin arvioitava ennakollisessa ja vastuuta jälkikäteisessä mielessä. Vastuun 

käsite linkittyy tasapuolisesti riskiin ja vaaraan, koska vastuu terminä kuvaa molempien 

sekä riskien että vaarojen jälkikäteisiä oikeudellisia seuraamuksia. Ennakollisesta 

näkökulmasta arvioituna, riskit ja vaarat ovat potentiaalisia, myöhemmin toteutuvia 

vastuita. 58 

Sopimuksia, ja erityisesti pitkäkestoisia sopimuksia tehtäessä on tärkeä tiedostaa ja selvittää, 

mitä kulloinkin tarkoitetaan, kun puhutaan riskistä, vaarasta tai vastuusta. Tämä 

pätee aina siitä huolimatta, mistä ajallisesta vaiheesta sopimuksen kohdalla kulloinkin 

on kyse. Puhuttaessa velvoitteista, sopimuksista ja myös riskeistä, nousee suureen merkitykseen 

kysymys suorituksesta, johon on sitouduttu. Tähän liittyen on esitetty eräs 

määritelmä oikeasta suorituksesta, joka kuvaisi mahdollisimman tyhjentävästi sitä velvoitteen 

sisältöä, johon esimerkiksi kiinteistöpalvelusopimuksessa palveluntuottaja on 

sitoutunut. Oikeaan suoritukseen on katsottu kuuluvan suorituksen laatu ja määrä, mutta 

laajasti katsoen myös suorituksen tekijä, suoritusaika ja -paikka sekä suorituksen vas- 

56 Keskitalo (2000) s. 64 - 75 

57 Ibid. s. 66 

58 Ibid. s. 68 

27

taanottaja. Oikean suorituksen on vastattava sopimuksessa olevan velvoitteen sisältöä 

kaikkien näiden mainittujen seikkojen osalta. 59 

Sopimukset luovat oikeudellisia puitteita tavoitteillaan, määräyksillään ja ehdoillaan 

myös yritystoiminnalle. Toisaalta esimerkiksi yritysjohdon tekemät strategiset liiketoimintaa 

koskevat päätökset määrittävät sopimusten sisältöjä. Kuten aiemmin on todettu, 

yritystoiminta rakentuu monilta osin riskeille niiden eri muodoissa. Näin ollen tässä 

suhteessa myös sopimukset ovat läheisessä yhteydessä riskeihin. Yritystoiminnassa sopimusriskeillä 

on erilaisia merkityksiä riippuen siitä, kuinka pitkäkestoisesta sopimuksesta 

on kysymys, mikä toimiala on kyseessä, samoin kuin siitä, mitä mahdollisia erityispiirteitä 

sopimukseen liittyy esimerkiksi osapuolten ja heidän rooliensa vuoksi. 60 

Sopimusriskien merkitys korostuu silloin, kun on kyse pitkäkestoisista sopimuksista. 

Tässä mielessä taas olosuhteiden muutoksilla on paljon merkitystä. Konkreettisesti sopimusriskejä 

on katsottu olevan muun muassa tilanteissa, joissa sopimusta ei täytetä 

lainkaan, sopimusta ei täytetä oikeaan aikaan (viivästys), sopimus täytetään puutteellisesti 

tai virheellisesti (virhe), sopimuksen kohde aiheuttaa vahinkoa tilaajalle tai kolmannelle 

osapuolelle tai kun sopimuksen täyttäminen tulee odotettua kalliimmaksi. 61 

Sopimusriskit muodostavat oman ryhmänsä riskien osalta. Ne epäilemättä ovat osa esimerkiksi 

yrityksen strategiaa ja toimintaa koskevia riskejä, mutta omaksi ryhmäkseen 

ne muotoutuvat ennen kaikkea oman erityisen sopimuksellisen ja sopimusoikeudellisen 

viitekehyksensä vuoksi. Kuinka sitten voidaan ”taistella” sopimusriskejä vastaan? Yleisesti 

voi vastata, että pyrkien tekemään hyviä sopimuksia huonojen sijaan. 

Riskien määrittelystä on luontevaa siirtyä tarkastelemaan riskienhallintaa. Yleisesti esimerkiksi 

yrityksille riskienhallinta merkitsee eri toimintatapojen kehittämistä sekä mekanismien 

luomista, joilla voidaan hallita arvioituja, yritystä mahdollisesti tulevaisuudessa 

koskevia erilaisia riskejä. Tämä toimintatapojen kehittäminen ja mekanismien 

luominen vaatii luonnollisesti myös panostusta monilla eri osa-alueilla. Tältä osin eri 

käytännöt vaihtelevat muun muassa suomalaisten yritysten välillä. Kuten aiemmin todettiin, 

riski on yritystoiminnan osalta tulevaisuuteen liittyvää epävarmuutta. Riskienhallinta 

taas parhaimmillaan on esimerkiksi liiketoiminnasta aiheutuvien ja siihen olen- 

59 Aurejärvi – Hemmo (1998), s. 3 

60 Tähän liittyy myös sopimusneuvotteluihin osallistuvien osapuolten riski suhteessa kulloinkin lopullisiin 

sopimuksen-tekokustannuksiin. Näiden kustannusten määrän arvioiminen on erittäin vaikeaa ja tästä 

syystä epävarmuus niiden lopullisista suuruuksista muodostaa osapuolille merkittävän riskin, varsinkin 

sopimusten osalta, jotka vaativat pitkiä ja monimutkaisia sopimusneuvotteluja. 

61 Nygren (2002), s. 218 

28

naisesti liittyvien riskien tunnistamista, arviointia, rajoittamista ja valvontaa. Perinteisesti 

riskienhallinta on mielletty yksittäisiin tapahtumiin perustuvaksi toiminnaksi. Sitä 

on kuvattu esimerkiksi mallilla, jossa toisen osan muodostaa vahingontorjunta eli riskien 

välttäminen ja pienentäminen ja toisen osan riskin siirtäminen tai rahoittaminen. 

Muun muassa vakuutusten merkitystä on tässä suhteessa korostettu. 62 

Tästä perinteisestä ajattelusta on kuitenkin siirrytty ja ollaan edelleen siirtymässä riskienhallinnan 

osalta ajatteluun ja sitä vastaavaan toimintaan, jota kuvaa ilmaisu kokonaisvaltaisuus. 

Tähän liittyen oleellista riskienhallinnan järjestämisessä onkin muun 

muassa kokonaisvastuun määrittäminen, riskienhallinnan organisointi ja työkalujen 

käyttöönotto, riskitason ja -rajojen määrittäminen, sisäisen tarkastuksen ja tilintarkastuksen 

valvonta ja koordinointi sekä corporate governance eli yhtiöiden hallinnon ja 

johdon läpinäkyvyyden järjestäminen osakkeenomistajille. Parhaimmillaan kokonaisvaltaisesti 

hoidettu riskienhallinta voi auttaa tavoitteiden saavuttamisessa, parantaa 

suunnitelmallisuutta, luoda tyytyväisyyttä intressiryhmiin, luoda suojaa vakuutuskelvottomille 

riskeille sekä tasoittaa tuloksia useille vuosille. 63 

Ennakoivaan oikeusajatteluun kytkeytyen, on viime vuosien aikana kehittynyt sopimusoikeudellisessa 

keskustelussa ja tutkimuksessa ajatuksia ja esityksiä riskienhallinnan, 

sopimusten ja sopimustoiminnan uudenlaisesta yhdistämisestä. Englannissa on tätä teemaa 

lähestytty käsitteellä sopimusjohtaminen (contractual governance). Tällä mallilla 

on pyritty kuitenkin tarkastelemaan teemaa enemmän siitä näkökulmasta, kuinka myönteisiin 

lopputuloksiin pääseminen sopimusjohtamisen keinoin on riippuvainen esimerkiksi 

kulloisenkin valtion hallituksen politiikasta ja lainsäädännöstä. Yksityis- ja julkisoikeus 

on monelta osin läheisesti yhdistetty toisiinsa tässä katsannossa. 64 Karhun esittämän 

uuden varallisuusoikeuden ja projektimallin mukaan taloudellinen riski sisäistetään 

juridiikkaan ja riski jää eläväksi osaksi varallisuuden ulottuvuutta. Tätä koskien 

juridisilla normeilla hallitaan (govern) riskiä, mutta ei siten, että nämä instituutiot itse 

olisivat riskeistä vapaita vaan siten, että niihin sisältyy sellaisia elementtejä, jotka juridisesti 

työstävät ja päivittävät riskejä koko projektin ajan. 65 

Jo aiemmin mainittu Keskitalon tutkimus on keskittynyt sopimukselliseen riskienhallintaan. 

Hän on kehittänyt teorian ja kaksi toimintamallia koskien tätä sopimuksellista ris- 

62 Fiilin (2000), s. 79 

63 Ibid. 

64 Vincent-Jones (2000), s. 349 

65 Pöyhönen (2003) s. 179 

29

kienhallintaa. 66 Lähtökohtaisista tausta-ajatuksista liittyen sopimukselliseen riskienhallintaan 

voidaan todeta, että omaksuttaessa ennakoiva näkökulma yrityksen sopimustoimintaan 

tällä voidaan merkittävästi parantaa yrityksen liiketoiminnan laatua ja kilpailukykyä. 

Tämän toteuttaminen käytännössä kuitenkin edellyttää toimintamallien luomista 

ennakoivalle sopimustoiminnalle. Nämä kehitettävät toimintamallit myös edesauttavat 

ennakoivan sopimustoiminnan tarjoamien mahdollisuuksien oivaltamista yrityksen liiketoiminnan 

johtamisen ja hallinnan näkökulmista. 

Edelleen Keskitalon mukaan sopimuksellinen riskienhallinta muodostaa vain yhden 

osan yritysten juridista riskienhallintaa ja on siten osa yritysten kokonaisvaltaista yleistä 

riskienhallintaa. Sopimuksellisen riskienhallinnan tavoitteet eivät rajoitu sopimustoiminnan 

juridisten riskien hallintaan, vaan myös muiden liiketoiminnan riskien hallintaan 

sopimussuunnittelun ja -hallinnoinnin keinoin. Tämä edellyttää muun muassa laajaalaista, 

suunniteltua ja jatkuvaa kommunikaatiota yritysten sisällä sopimustoiminnasta 

vastaavien, liikejohdon ja yleisestä riskienhallinnasta vastaavien välillä. Sopimuksellisen 

riskienhallinnan omaksuminen täysimääräisesti yrityksen toimintaan edellyttää liikejohdon 

päätöstä ja samalla muun muassa taloudellista panostusta. Toiselta kuvaukseltaan 

sopimuksellinen riskienhallinta on järjestelmällinen menetelmä ennakoivan sopimustoiminnan 

eli sopimussuunnittelun ja -hallinnoinnin käyttämiseksi yrityksen toimintaan 

kohdistuvien riskien kokonaisvaltaisessa hallitsemisessa. 

Eräänä edellytyksenä sopimuksellisen riskienhallinnan teorian käytäntöön soveltamiselle 

on nähtävissä se, että yrityksen toimintaan tulee liittyä laajamittaista ja laaja-alaista 

sopimustoimintaa sisältäen pitkäkestoisia sopimuksia. Nämä esitetyt toimintamallit eivät 

voi silti olla kaikissa oloissa ainoita. Ajateltaessa esimerkiksi suomalaista yrityskenttää, 

on nähtävissä, etteivät nämä toiminta-mallit välttämättä sovi sellaisinaan kaikille 

yrityksille. Kaikessa laajuudessaan ne voivat hyvin sopia ja olla toivottavia esimer- 

66 Keskitalo (2002)s. 241-273,Keskitalon teoria sopimukselliselle riskienhallinnalle muodostuu seuraavista 

osista: 1. Sopimuksellisen riskienhallinnan tavoitteiden tunnistaminen, 2. Riskien tunnistaminen a) 

Liiketoimintaan ja transaktioon liittyvien riskien tunnistaminen, b) Transaktiota sääntelevien juridisten 

normien tunnistaminen, c) Juridisten normien luomien riskien tunnistaminen ja riskienjaon arviointi, 3. 

Riskien arviointi, 4. Riskien sopimuksellinen käsittely a) Sopimuksellisten riskienhallintavälineiden tunnistaminen 

ja arvioiminen, b) Sopimuksellisten riskienhallintavälineiden toimintakyvyn ennustaminen ja 

kehittäminen, c) Sopimuksellinen riskienallokointi eli kohdentaminen, 5. Sopimuksellisen riskienhallinnan 

seuranta ja kehittäminen a) Juridisten normien ja niiden luomien riskienjaon muuttumisen seuranta, 

b) Sopimustoiminnan toimivuuden seuranta ja kehittäminen, 6. Liiketoiminnan ja riskienhallinnan strategioiden 

kehittäminen 

30

kiksi isoille yrityksille. Sen sijaan pienten ja keskisuurten yritysten kohdalla Keskitalon 

esittämät toimintamallit voivat olla hyvinä pohjina sellaisille toimintamalleille, jotka 

kukin yritys muokkaa ja luo omia tarpeitaan ja tavoitteitaan silmällä pitäen. 

3.2 Sopimusten funktiot ja sopimusjohtaminen 

Pitkäkestoisissa liikesuhteissa sopimus toimii yhteistyön perustana; yritysten tavoitteena 

ei ole pel-kästään sopimuksenteko, vaan sopimuksen avulla saavutettava onnistunut 

yhteistyö ja sen tulokset. Sopimus toimii siten paitsi taloudellisen vaihdannan välineenä 

myös apuvälineenä yritysten toiminnanohjauksessa, arvontuotossa, riskienhallinnassa ja 

viestinnässä. 

Sopimusten toiminnanohjaustarkoituksessa sopimus toimii liiketoiminnan suunnittelun 

ja johtamisen apuvälineenä. Sopimuksella on tärkeä tehtävä yritysten välisen yhteistyön 

suunnittelussa ja toteuttamisessa. Kyse on ensisijaisesti palveluprosessien johtamisesta 

sekä toiminnan, yhteistyön ja tilaaja-palveluntuottaja-suhteiden hallinnasta, jolloin sopimusten 

tehtävänä on saada asiat tapahtumaan ja ohjata käytännön töitä. Etenkin pitkäkestoisissa 

sopimussuhteissa korostuvat sopimussisällön muuttamiseen ja yhteistyön 

päättymiseen liittyvä mekanismit. 

Sopimusten arvontuottotarkoituksessa sopimus luo ja turvaa asiakas- ja liikesuhteissa. 

Sopimus osaltaan turvaa yrityksen tulevaisuuden tuottoja ja toimintaedellytyksiä. Kun 

sopimukset ovat kunnossa ja hallinnassa, yrityksen tuloksenteolle on osaltaan luotu 

edellytykset. Lopullinen tuloksenteko jääkin yrityksen tuotantoprosessien varaan. 

Sopimus toimii myös liiketoiminnan riskien ja häiriötilanteiden minimoinnin ja niihin 

varautumisen välineenä. Sopimuksen määrittelevät kuka kantaa vastuun suorituksen 

epäonnistumisesta tai häiriöstä ja miten laajana tämä vastuu toteutuu. Sopimusten rooli 

on riskienhallinnassa kaksijakoinen; reaktiivinen sekä proaktiivinen. Reaktiivisessa riskienhallinnassa 

turvaudutaan epäonnistumisen tai riskin laukeamisen johdosta sopimuksiin, 

joiden perusteella epäsuotuisat taloudelliset seuraukset jaetaan sopijapuolten kesken. 

Proaktiivisessa riskienhallinnassa sopimukset merkitsevät ennalta varautumista, 

mikä pienentää riskien todennäköisyyttä, vähentää niiden vaikutuksia ja myös nopeuttaa 

vahingoista toipumista. Sopimuksen suunnittelu onkin parhaimmillaan proaktiivista 

riskienhallintaa, jossa hyödynnetään paitsi oikeudellista myös teknistä ja taloudellista 

osaamista. 

Sopimuksilla on myös viestintätarkoitus, jossa se toimii muistilistana, kollektiivisena 

31

muistivälineenä ja sisäisen ja ulkoisen viestinnän apuvälineenä. Kun asiat kirjataan sopimukseen, 

ne voidaan palauttaa mieleen ja tiedot välittää sinne missä niitä tarvitaan. 

Jos saavutettua yhteisymmärrystä ei kirjata, muisti voi pettää ja mielikuvat sovitusta 

voivat ajan myötä muuttua. Kun sovitut asiat dokumentoidaan, ne on helpompi palauttaa 

mieleen, myös henkilöiden ja heidän tehtäviensä vaihtuessa. Sopimuksissa voidaan 

määritellä puitteet, menettelyt ja määräajat osapuolten kokouksille ja muille yhteydenpidolle 

samoin kuin hyväksymis-, vahvistus- ja reklamaatioilmoituksille. 

Sopimuksille on myös erimielisyyksien ehkäisy- ja ratkaisufunktiot. Huolellinen sopimussuunnittelu, 

tavoitteiden ja odotusten läpikäynti ennakkoon sopimusten suunnitteluvaiheessa 

sekä selkeä sopimus torjuvat osaltaan erimielisyyksiä. Sovitut menettelytavat 

auttavat hoitamaan häiriöt ja ongelmat ennen kuin ne muuttuvat oikeudellisiksi ja ratkaisemaan 

erimielisyydet mahdollisimman pienin menetyksin. 

Tässä osatutkimuksessa käytetään käsitettä sopimusjohtaminen 67 , millä tarkoitetaan 

yrityskohtaista toimintamallia liittyen yrityksen sopimustoiminnan kokonaisvaltaiseen 

järjestämiseen. Tämä sopimustoiminnan järjestäminen liittyy pääasiallisesti yrityksen 

sisäiseen toimintapolitiikkaan ja voi soveltua hyvin esimerkiksi pitkäkestoisiin kumppanuussopimuksiin. 

68 Sopimusjohtamisen toimintamallin käyttöönotto yrityksessä edellyttää 

aina yrityksen johdon päätöstä ja taloudellista panostusta. 

Sopimusten saaminen ja niiden mukainen toiminta ovat yrityksille elintärkeitä. Tästä 

johtuen yrityk-sillä ei ole varaa suhtautua kevyesti sopimussuunnitteluprosessiin, panostusten 

laatuun, tehtävän edellyttämään ajatustyöhön, liiketoiminnan tulosvaikutusten 

arviointiin eikä siihen, miten sopimukset vaikuttavat yrityksen tulokseen. Koska corporate 

governancen merkitys on nykyisin suuri, yritysjohdon on investoitava hyviin sopimusprosesseihin, 

jotta liiketoiminta pysyy sen hallinnassa. 69 

67 kts. Oikarinen-Kauppinen (2002), s. 11-12. He ovat tarkastelleet sopimusjohtamista siitä lähtökohdasta, 

että sopimusjohtamisen käsite liittyy työhön ja työyhteisön teemoihin. Tässä mielessä tulee aluksi ymmärtää 

muutos, ihmisten erilaisuus ja sopimukset. Tästä edeten tulee hyväksyä muutos, ihmisten erilaisuus ja 

sopimukset. Tältä pohjalta edelleen edeten voi kehittyä ja kehittää. Sopimusjohtamisen malli näyttäytyy 

prosessina, jolla on alku, keskikohta ja loppu. Sopimus nähdään tässä yhteydessä sekä toimintaa ohjaavana 

arvona että työkaluna nykyaikaisessa työyhteisössä. 

68 kts. Haapio (2005) s.23-24 Hän toteaa, että kun kehitetään ja lanseerataan uusia tuotteita ja palveluja, 

tarvitaan tuotteistusta myös sopimusten osalta. Kun yhteistyö ja siinä tuotettavat palvelut tai ratkaisut ovat 

yksilöllisiä, niitä kuvaava aineisto on yleensä tehtävä pitkälti räätälöiden. Esimerkiksi suurten konsernien 

moniin maihin vaikutuksensa ulottavia kumppanuussopimuksia tehtäessä niiden hallinta ja sisällöstä 

tiedottaminen on erityisen haasteellista. 

69 Cummins (2005), s. 20 

32

Sopimusjohtaminen on suuressa määrin operatiivista, käytännön läheistä pragmaattista 

toimintaa, mutta katsottaessa yritystä, joka ottaa sopimusjohtamisen toimintamallin 

käyttöön, voidaan kyseinen toimintapoliittinen ratkaisu todeta olevan luonteeltaan strateginen. 

Sopimukset esittävät yleisesti suurta osaa yritysten toiminnassa ja tässä suhteessa 

niiden hallintaan ja johtamiseen liittyvä toiminta voidaan nähdä strategisena osana 

yrityksen liiketoimintaa. Sopimusjohtamisella pyritään hyödyntämään, kokoamaan ja 

johtamaan sopimusosaamista 70 yrityksessä. Tämä voi liittyä esimerkiksi sopimusvalmisteluihin, 

sopimusriskien hallintaan ja yleisesti sopimusten hallintaan. 

Sopimusjohtamisen malli voidaan hahmottaa seuraavalla tavalla. Ylätasolla on Sopimusjohtamisen 

käsite, joka jakautuu kahteen alaosioon, jotka ovat: 1. Sopimusvalmistelu 

ja 2. Sopimusten hallinta. Sopimusvalmistelu sisältää edelleen alaosiot tarjouspyynnöstä 

ja tarjouksesta, sopimusneuvotteluista, sopimuksellisesta riskienhallinnasta 71 ja 

sopimuksen laadinnasta. Sopimusten hallinta puolestaan sisältää alaosiot sopimusmateriaalin 

ja informaation hallinnasta, sopimuksellisesta riskienhallinnasta, yhteistyö- ja 

kehitysmenettelyistä, sopimuksen täydentymisestä 72 , uudelleenneuvotteluista sekä joustavista 

erimielisyyksien ja riitojen ratkaisemiskeinoista. 

Sopimusjohtamisen toimintamalli jakautuu siis kahteen pääosioon: ennakoivan oikeusajattelun 

mukaan tarkasteltavaan sopimusvalmistelu -osioon sekä jälkikäteiseen juridiseen 

näkökulmaan poh-jautuvaan sopimusten hallinta -osioon. On tärkeä ottaa huomioon, 

että molemmat osiot vaativat yhtälailla panostusta yritykseltä. 73 Sopimusneuvotteluihin 

ja sopimusehtojen laadintaan hyvin panostava yritys voi säästää sopimusaikaisessa 

vaiheissa erimielisyyksistä aiheutuvissa kuluissa verrattuna huonommin neuvotteluihin 

ja sopimuksen laadintaan panostavaan yritykseen. Toisaalta sopimusaikaiset erimielisyydet 

ja riidatkin ovat realismia. Näin ollen on yrityskohtaisesti järkevää panostaa 

70 kts. Haapio-Haavisto (2005), s. 9-10. He toteavat, että yrityksen sopimusosaamisessa on kyse siitä, 

miten kyetään orkestroimaan yhteen yrityksen eri toimijoilla, tiimeillä ja osastoilla oleva osaaminen. 

Esimerkiksi sopimussuunnittelussa ja sopimusten hallinnassa monien eri henkilöiden tiedot ja taidot on 

osattava yhdistää palvelemaan hankkeiden suunnittelua ja hallittua toteutusta. 

71 Tällä tarkoitetaan lähtökohtaisesti sivuilla 18-19 tarkasteltua Keskitalon sopimuksellisen riskienhallinnan 

mallia tai sen pohjalta kehitettävää mallia. 

72 Lähtökohtana kumppanuussuhteissa molemmilla sopimusosapuolilla on todennäköisyys siitä, että sopimusta 

voidaan muuttaa tavalla tai toisella sopimuskauden aikana. 

73 kts. myös Pohjonen (2000), s. 255 Hän toteaa, että yrityskohtaisesti tulee löytyä kulloinkin joku, joka 

ottaa vastuun sopimusten hallinnasta ja tästä kehitystehtävästä. Tätä työtä ei voi tehdä ilman, että selvitetään 

kaikkien toimijoiden rooli kokonaisuudessa, kuten mitä he tekevät, mitä heidän halutaan tekevän, 

minkälaista tietoa, osaamista ja ohjeistusta tarvitaan. Edellytyksenä sille, että uudistukset alkavat käytännössä 

toteutua, on, että henkilöt, joiden työhön ne vaikuttavat, ymmärtävät, miksi muutokset ovat tarpeen 

ja haluavat uudistaa toimintaansa. 

33

sopimusten hallintaan esimerkiksi joustavien riidanratkaisumekanismien luomisen osalta. 

Etenkin pitkäkestoisissa hankkeissa korostuvat matkan varrella tapahtuviin muutoksiin 

liittyvät mekanismit sekä toteutuksen aikana syntyvät häiriötilanteet ja reklamaatiot. 

Niiden hallitsemiseksi on suunniteltava ja sovittava selkeät ja käytännössä toimivat pelisäännöt. 

Liiketoimintatasolla sopimussuunnittelu liittyy toimintatapoihin ja sopimusprosesseihin: 

tavoitteena on edistää sopimusten tuottamista suunnitelmallisesti, tehokkaasti 

ja kokonaistaloudellisesti mahdollisimman edullisesti. 74 

Suunnittelunäkökulmaan kytkeytyen, on esitetty ajattelumalli, jolla pyritään ja keskitytään 

hankkeiden toteutukseen tähtäävään toimintatapaan, eikä niinkään sopimuksen 

tekemiseen tähtäävään toimintatapaan. Tämän ajattelutavan mukaan tulee aloittaa ensin 

lopputuloksesta. Aluksi hanke on nähtävä mielessä vuoden kuluttua: Mikä meni vikaan? 

Mistä tiedätte onnistuuko se? Ketkä olisi pitänyt ottaa mukaan jo aiemmin? Toiseksi 

tulee auttaa myös toista osapuolta valmistautumaan. Tässä suhteessa neuvottelukumppanin 

yllättäminen ei ole rationalistista. Jos annetaan lupauksia, joita ei kyetä täyttämään, 

kumpikin häviää. Kolmanneksi tulee intressien yhteensovitus nähdä yhteisenä 

vastuuna. Toisin sanoen, elleivät neuvottelukumppanin intressit ole yhdensuuntaisia, voi 

ongelmia ilmetä. Neljänneksi tulee viestittää samalla tavalla. Jotta kaikilla olisi samat 

tiedot, hanke tulee käydä läpi kummankin osapuolen toteuttajatiimien kanssa yhdessä. 

Viidentenä ja viimeisenä ohjenuorana tulee neuvottelua johtaa liiketoimintaprosessien 

tapaan. Katselmukset tulee neuvottelujen jälkeen yhdistää kurinanalaiseen valmistautumisprosessiin. 

75 

Esiteltyä sopimusjohtamisen toimintamallia voidaan soveltaa yrityskohtaisesti pitkäkestoisten 

kumppanuussopimusten osalta. Sopimusjohtamisella hallitaan ja ylläpidetään 

sopimussuhdetta elinvoimaisena. Malli sisältää joustavat erimielisyyksien ja riitojen 

ratkaisemiskeinot, millä korostetaan sitä, että vaikka riitoja ilmenee ja niitä joudutaan 

selvittämään ja ratkomaan, kulloisenkin kumppanuuden päämäärät ja tavoitteet kulkevat 

kuitenkin ylimpinä sopimus- ja yhteistyösuhdetta eteenpäin kantavina voimina. 

74 Haapio (2005) s. 25-26 

75 Ertel (2005), s. 40 

34

4 KIINTEISTÖPALVELUT, SOPIMUSOIKEUS JA SOPIMUKSELLISUUS 

4.1 Raportin näkökulma 

Osatutkimuksen kohteena olevien kiinteistöpalveluiden liikesuhteiden sopimusoikeudellisessa 

ja sopimuksellisessa tarkastelussa pyritään arvioimaan kyseisten palveluiden ja 

niiden sopimussuhteiden erityispiirteitä. Kiinteistöpalvelut edustavat jatkuvasti tarvittavia 

palveluja, joihin liittyvät asiakassuhteet perustuvat pitkäkestoisiin sopimuksiin. 

Vaikka suhteet ovat pitkäkestoisia, voivat palvelutoimitukset olla toistuvia tai vain ajoittain 

tapahtuvia. 76 Tähän liittyen tuodaan esiin kysymyksiä, joilla on erityistä merkitystä 

pitkäkestoisten sopimusten ja kiinteistöpalveluiden kannalta. Näihin kysymyksiin etsitään 

analysointien kautta vastauksia. Tällöin keskitytään ja syvennytään jo edellä käytyihin 

sopimuskäsityksen kehittymiseen ja myös erilaisiin sopimuksellisiin ulottuvuuksiin 

yhdistämällä ne osatutkimuksen kohteena oleviin kiinteistöpalveluiden liikesuhteisiin 

ja tätä kautta niitä koskeviin sopimuksiin. 

Liikesuhteiden tarkastelussa tuodaan esiin tiettyjä valikoituja sopimusoikeudellisia ja 

sopimuk-sellisia teemoja. Käsiteltävät teemat liittyvät muun muassa sopimusosapuoliin, 

sopimuksen joustavuuteen, sopimuksen tavoitteisiin, sopimuksen kestoon, yhteistyömenettelyihin 

ja yhteiseen kehittämiseen, sopimuksen muuttamiseen ja täydentymiseen 

sekä erimielisyyksien ja riitojen ratkaisukeinohin. 

Näitä eri kysymyksiä tarkastellaan ja peilataan suhteessa eri kiinteistöpalveluiden liikesuhdetyyppeihin. 

Nämä tarkastelut ja arvioinnit ovat suhteellisen pintapuolisia, mutta 

päätavoitteena onkin hahmottaa kyseisiä palveluita ja niitä koskevia sopimussuhteita. 

Aluksi tarkastellaan ostopalveluihin perustuvia kiinteistöpalveluiden liikesuhteita sopimusoikeudellisesti 

sekä sopimuksellisesti. Ostopalveluissa palveluntuottajien kilpailuttaminen 

ja tilaajien toimintaa ohjaava kustannusedullisuuden vaatimus saattaa johtaa 

siihen, että tarvetta ja tilaa osapuolten väliseen yhteistyöhön on vähän. Tämän osalta 

arvioidaan nykytila ja tuodaan esiin asioita ja seikkoja, joita on jatkossa otettava huomioon. 

Tästä edelleen siirrytään tarkastelemaan yhteistyöhön perustuvia liikesuhteita kiinteistöpalveluissa. 

Yhteistyöhön perustuvassa liikesuhteessa osapuolet tähtäävät yhteisten 

76 Ventovuori et al. (2004), s. 37 

35

tavoitteiden saavuttamisen kautta saatavaan hyötyyn. 77 Aluksi käydään yleisesti läpi, 

mitä kirjallisuudessa on tarkoitettu yhteistyösuhteella ja kumppanuudella liike-elämässä. 

Tämän jälkeen arvioidaan, mitä kumppanuudet merkitsevät kiinteistöpalveluissa. Edelleen 

analysoidaan kumppanuuksia kiinteistöpalveluiden liikesuhteissa sopimusoikeuden 

ja sopimuksellisuuden näkökulmista. Tässäkin tavoitteena on hahmottaa eri teemojen ja 

kysymysten kautta kumppanuuksien merkitystä kiinteistöpalveluissa. 

4.2 Ostopalveluun perustuva liikesuhde 

4.2.1 Taustaa 

Perinteissä ostopalvelumallissa kiinteistöpalvelut hankitaan yleensä kiinteistökohtaisesti. 

Ominaista ostopalvelumallin käyttämiselle on hankinnan pieni koko, jonka vuoksi 

tilaaja ei halua uhrata juurikaan aikaa ja resursseja suhteen hallinnointiin ja kehittämiseen. 

Kiinteistökohtaisessa kiinteistöpalveluiden hankinnassa tilaajan intressissä on ja 

hankinnan alhaiset kokonaiskustannukset. Palvelun sisältö on standardin omainen ja 

palvelukuvaukset selkeitä. Tilaajalla ja palveluntuottajalla ei ole juurikaan sopimusaikaista 

yhteistyötä. Palvelut hankitaan yleensä rajoitetulla tarjouskilpailumenettelyllä tai 

pienissä hankinnoissa suoralla neuvottelumenettelyllä. 

Perinteisen ostopalvelumallin mukaisilla kiinteistöpalvelusopimuksilla tarkoitetaan tässä 

osatutkimuksessa palvelusopimuksia 78 . Tähän liittyen voidaan tuoda esiin ja tarkastella 

eri sopimus-oikeudellisia ja sopimuksellisia kysymyksiä. Ensinnäkin voidaan arvioida 

palvelusopimuksen osapuoliin liittyviä kysymyksiä. Toiseksi voidaan keskittyä 

tarkastelemaan palvelusopimuksen kohteena olevia palveluita. 

4.2.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat 

Kiinteistöpalveluiden ostopalvelumallisissa liikesuhteissa on kyse sopimusoikeudellisesti 

pitkäkestoisista sopimuksista. Usein kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva sopimus, 

johon on liitetty irtisanomisoikeus tietyllä irtisanomisajalla. 79 Yhtälailla sopimus 

voidaan laatia määräaikaiseksi. Sopimukset ovat palvelusopimuksia, joissa sopimusosa- 

77 Donaldson, B. & O’Toole T. (2002), s. 7. 

78 KH&I-YSE 2000 Kyseisissä yleisissä sopimusehdoissa puhutaan sopimuksesta. Yleisen kehityksen ja 

tulevaisuuden kannalta on jatkossa tarkoituksenmukaista käyttää termiä palvelusopimus. 

79 kts. KH&I-YSE 2000 11§:ssä todetaan, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan päättää kolmen 

kuukauden irtisanomisajalla. 

36

puolina ovat tilaaja ja palveluntuottaja 80 . Tässä yhteydessä sekä tilaajana että palveluntuottajana 

toimivat yritykset, näin ollen kysymys on liike-elämän palvelusopimuksista 

ja kyseisiin sopimuksiin sovelletaan tällöin liikejuridiikan sääntöjä. 

Perinteisissä kiinteistöpalveluiden liikesuhteissa ei pyritä rakentamaan sopimusosapuolten 

välille kumppanuuteen perustuvaa sopimussuhdetta, vaan tarkoituksena ja tavoitteena 

on saavuttaa hyvä ja toimiva kiinteistökohtainen tai alueellinen kiinteistöpalveluja 

tuottava sopimussuhde 81 , jossa molemmilla sopimusosapuolella on sopimuksessa tai 

esimerkiksi liiteasiakirjoissa määritetyt oikeutensa ja velvollisuutensa. 

Nämä sopimukset perustuvat vahvasti lähtökohtaisesti sopimusoikeuden kantaville periaatteille, 

eli sopimusvapaudelle ja sopimusten sitovuudelle. Sopimusvapauden vallitessa 

sopimusosapuolilla on laajat mahdollisuudet määritellä esimerkiksi palvelusopimuksen 

sopimusehtoja. Sopimusosapuolten vapaus määrittää sopimusehdot kulloinkin mieleiseksi, 

merkitsee sopimusten sitovuuden kannalta sitä, että ne asiat ja seikat, joista sovitaan 

on myös jatkossa pidettävä. 

Sopimusvapauden puitteissa kiinteistöpalvelujen liikesuhteiden sopimusosapuolet tekevät 

erilaisia valintoja ja näin rajaavat keskinäisiä suhteitaan. Tämän pohjalta sopimusosapuolet 

rakentavat tulevaisuuttaan sopimuksen sisällön mukaan. Sopimusten ja 

sopimusehtojen kautta osapuolet luovat edellytykset yhteistyölle ja käsittelevät sekä 

kohdentavat myös riskejä. Pitkäkestoinen sopimus poikkeaa oleellisesti kertaluonteisesta 

vaihdantaperusteisesta kaupasta, jossa osapuolet tekevät suorituksensa kerralla ja tämän 

jälkeen sopimussuhde lakkaa olemasta voimassa. 

Sopimuksen pistekäsityksen pohjalta voidaan yhdellä tapaa hahmottaa kiinteistöpalveluiden 

perinteisiä liikesuhteita. Sen mukaan täysi sopimusvastuu syntyy aina tiettynä 

ajankohtana, säilyy sellaisena tietyn ajan ja lakkaa sitten tiettynä myöhempänä hetkenä. 

Tähän liittyen sopimuksen pätevyysalue on selvästi rajautunut. Tämä tarkoittaa, että 

sopimuksen sitovuusvaikutus on täsmällisesti rajautunut sekä ajallisesti että asiallisesti. 

Pistekäsitykseen liittyy myös kerran syntyneen sopimuksen muuttumattomuus, jonka 

80 Ibid. Kyseisissä yleisissä sopimusehdoissa puhutaan tilaajasta ja toimeksisaajasta. Yleisen kehityksen 

vuoksi on tulevaisuuden kannalta syytä alkaa puhumaan ja käyttämään termejä tilaaja ja palveluntuottaja. 

81 Ibid. 2§ Siinä todetaan mm., että sopimusosapuolet pyrkivät pitkäjänteiseen, elinkaariedulliseen ja 

ympäristön huomioonottavaan yhteistyöhön sopimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi. Tämä edellyttää 

sopimusosapuolilta avoimuutta, luottamusta sekä säännöllistä vuorovaikutusta sopimuksen toimivuuden 

kehittämiseksi. 

37

mukaan sopimuskumppanit voivat muuttaa sopimuksen sisältöä vain uudella sopimuksella. 

82 

Kiinteistöpalveluiden perinteiset liikesuhteet toimivat pitkälti tämän tavanomaisen sopimusoikeuden 

sopimuskäsityksen mukaan. Osapuolet suhtautuvat sopimussuhteeseensa 

lähtökohtaisesti niin, että esimerkiksi sopimukseen neuvotellaan ja laaditaan sopimusehdot, 

jotka sopimuksena ja muina siihen liittyvinä asiakirjoina tulevat tiettynä 

ajankohtana voimaan, esimerkiksi allekirjoitushetkellä. Myös sopimussuhteen velvoitteet 

ja oikeudet laaditaan sopimukseen ajatuksella, että ne eivät muutu sopimuksen voimassaoloaikana. 

Sopimusta ei yleensä siis voi muuttaa kuin osapuolten tekemällä uudella 

sopimuksella. 83 

Relational contracting –opin kaksi osaa voidaan myös kytkeä kyseisten perinteisten liikesuhteiden 

hahmottamiseen. Ensinnäkin klassisen sopimusoikeuden mukaan sopimussuoritus 

on irrallaan sosiaalisesta kontekstista ja kaikista sopimukseen liittyvistä relevanteista 

seikoista ja asioista on sovittu sopimuksen solmimisen ajankohtana. Edelleen 

neoklassisen sopimusoikeus pohjautuu samoille perusoletuksille, mutta ottaa huomioon 

tietyt pitkäkestoisiin sopimuksiin liittyvät erityiskysymykset, kuten esimerkiksi sopimusehtojen 

joustavuus. Pohdinnan kohteeksi edellä todetusta voidaan nostaa myös kysymys 

sopimusehtojen joustavuudesta. Onko tällaista joustavuutta olemassa kiinteistöpalveluiden 

perinteisten liikesuhteiden osalta? 

Yleisesti voi todeta, että kiinteistöpalveluiden perinteisissä liike- ja sopimussuhteissa 

lähtökohtana on, että asiat ja seikat laaditaan sopimusvalmistelun ja solmimisen ajankohtina 

sopimusehtojen muotoon niin, että niiden sanamuodoilla toimitaan jatkossa. 

Tämä luo sopimusosapuolille varmuutta heidän keskinäisen sopimussuhteen jatkosta. 

Itse palvelusopimusta täydentävät erilaiset liite-asiakirjat ja mahdolliset muutkin asiakirjat. 

Silti on nähtävissä tiettyjä piirteitä, jotka viittaavat pyrkimykseen tuoda sopimussuhteeseen 

myös joustavuutta. Tätä koskien esimerkiksi sopimusosapuolten keskinäinen 

luottamus ja liikesuhteen jatkuvuus voidaan nähdä käytännön liiketoiminnan kannalta 

huomattavasti tärkeämpinä tavoitteina kuin sopimusten sanatarkka noudattaminen ja 

sopimusrikkomusseuraamusten soveltaminen. 

Esimerkkinä joustavuudesta yleisissä sopimusehdoissa on palveluntuottajan myötävaikutusvelvolli-suuteen 

sisällytetty raportointivelvollisuus. Tästä on laadittu lauseke, jon- 

82 Ibid. 

83 KH&-YSE 2000 9§ 

38

ka mukaan palveluntuottajan tilaajalle tehtävästä säännöllisestä raportoinnista sovitaan 

erikseen. 84 Näin on haluttu päätös raportoinnista jättää sopimusosapuolten myöhemmin 

sovittavaksi molemmille sopivana ajankohtana. Tiettyä joustavuutta voi nähdä myös 

määrätystä velvollisuudesta uudelleenneuvotteluihin. Tähän liittyen jos sopijapuolet 

yhdessä tai toinen heistä toteaa, että sopimuksen sisältöä ja hintaa tulee tarkistaa sopimuksen 

tavoitteiden toteuttamiseksi, sopijapuolten on käytävä tähän liittyvät neuvottelut. 

Muutostarve voi perustua olosuhteiden tai sopijapuolen tarpeiden muuttumiseen. 85 

Näin on haluttu korostaa sopimussuhteen jatkuvuutta tilanteissa, joissa muutoin sopimussuhde 

voisi hyvinkin päättyä. 

Edelleen voidaan löytää esimerkki sopimuskäsityksen joustavuuteen liittyen. Tämä koskee 

erimielisyyksien ratkaisemista. Sen mukaan, sopimuksesta johtuvat erimielisyydet 

pyritään ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin, joissa käytetään tarvittaessa 

ulkopuolista sovittelijaa. 86 Tässäkin kohtaa on haluttu joustavuuden nimissä nostaa esiin 

mahdollisuus tuomioistuimista poikkeavaan, vaihtoehtoiseen erimielisyyksien ratkaisukeinoon. 

4.2.3 Sopimukselliset ulottuvuudet 

Kiinteistöpalveluiden perinteisten liikesuhteiden sopimussuhteista voidaan ennakoivan 

oikeusajattelun mukaan hahmottaa erilaisia sopimuksellisia ulottuvuuksia. Tässä mielessä 

sopimusvalmistelu esimerkiksi sopimusneuvottelujen osalta nousee tärkeää rooliin. 

Kaikki sopimuksen teon kannalta relevantit tapahtumat ja tilanteet ennen sopimuksen 

solmimista ovat oikeudellisesti oleellisia, sillä kun sopimus on tehty ja allekirjoitettu, 

voi olla vaikeaa palata muuttamaan tai korjaamaan sopimusehtoja. 

Kiinteistöpalveluja ja niiden liikesopimuksia koskevat monimutkaiset tekniset, kaupalliset 

ja juridiset kysymykset merkitsevät preventiivisen juridiikan näkökulmasta, että näiden 

sopimusten kanssa työskentelevien eri ammattialojen edustajien tulee toimia sopimusten 

valmistelujen osalta ennakkoluulottomasti mahdollisimman tiiviissä yhteistyössä. 

Tällöin on mahdollista välttää tulevia potentiaalisia sopimuksellisia ongelmia ja saavuttaa 

asetetut tavoitteet. Tähän liittyen voidaan yrityskohtaisesti kehittää toimintatapoja 

ja luoda mekanismeja sopimuksiin riskien kohdentamiseksi ja hallitsemiseksi. 

84 kts. KH&I-YSE 2000 5§ 

85 Ibid. 9§ 

86 Ibid. 14§ 

39

Kuten aiemmin todettiin, kiinteistöpalveluiden perinteisissä liikesuhteissa ei pyritä 

kumppanuusjärjestelyihin, vaan tavoitteena on molempien sopimusosapuolten näkemykset 

ja edut huomioon ottava, toimiva sopimussuhde. 87 Näin ollen myös sopimuksellisesti 

pyritään välttämään monimutkaista ja massiivista sopimuskokonaisuutta. Tavoitteena 

on kattava, tehtävät, riskit, oikeudet ja velvollisuudet selkeästi jakava palvelusopimus 

liiteasiakirjoineen. 88 

Tämän lisäksi sopimuksellisuuden ulottuvuuksiin kuuluvat erilaiset yhteistyön elementit 

sopimusosapuolten välillä. Tähän liittyen esimerkiksi tilaajan ja palveluntuottajan tarkoituksena 

voi olla hyvällä yhteistyöllä kehittää kiinteistön käyttöä ja hoitoa. Tätä koskien 

toimintatapoja voidaan tarkastella säännöllisesti kiinteistökohtaisten tavoitteiden 

perusteella. Edelleen tilaaja ja palveluntuottaja voivat toimia yhdessä kiinteistön käyttäjien 

kanssa yhteistyössä kiinteistönhoidon kehittämiseksi kohteessa. Näistä yhteistyön 

muodoista ja muista seikoista voidaan sopia tarjouspyyntövaiheessa ja sopimusneuvotteluissa. 

Yhteistyötä tilaajan ja palveluntuottaja ilmentävät myös kehityskokoukset, joita 

sopimusaikana voidaan pitää sovittavin väliajoin. Sopimusosapuolet voivat myös pitää 

yhteisiä katselmuksia sopimuskohteessa. Nämä voivat liittyä esimerkiksi jonkin sopimustehtäviin 

liittyvän seikan tai olosuhteen toteamiseksi. 

Suureen merkitykseen näissäkin sopimuksissa nousevat erilaiset riskit. Tässä yhteydessä 

voidaan hahmottaa sopimusriskejä oikean suorituksen kannalta. Oleellista kiinteistöpalveluissakin 

ovat kysymykset siitä, saako tilaaja sovitun mukaisen palvelun ja kykeneekö 

palveluntuottaja tuottamaan sovitun mukaista palvelua. 89 Oikeaan suoritukseen on sopimusoikeudessa 

katsottu kuuluvan suorituksen laatu ja määrä eli tässä tapauksessa palvelun 

laatu ja määrä, mutta laajasti katsoen myös suorituksen tekijä eli palveluntuottaja, 

suoritusaika ja –paikka eli palvelun oikea-aikaisuus ja –paikkaisuus sekä suorituksen 

vastaanottaja eli ensisijaisesti tilaaja. Oikean suorituksen eli tässä yhteydessä sovitun 

87 kts. myös Asikainen-Kaivanto (1997), s. 13 He toteavat kiinteistöhoitosopimusten osalta, että sopimus 

on käytännössä paljon enemmän kuin pelkkä muodollinen oikeustoimi. Sopimus on väline kiinteistöhoidon 

tavoitteiden saavuttamiseksi. Sopimuksessa tilaaja ilmaisee sen mitä ja minkä tasoisia palveluja hankitaan. 

Palveluntuottaja eli kiinteistöpalveluyritys ilmaisee sitoutumisensa palvelujen tuottamiseen sovitulla 

tavalla ja sovitulla hinnalla. Sopimus määrittää yksityiskohtaisesti sopimussuhteen sisällön eli hoidettavat 

kohteet ja tuotettavat palvelut, veloitukset ja kustannukset. Kiinteistöhoitosopimuksen vaikutus 

ulottuu työmenetelmien kuvauksiin ja yksittäisiin työntekijöille annettaviin työ-ohjeisiin saakka. 

88 kts. Jashapara-Kisters (2000), s. 450 Eräs merkittävimmistä yksityiskohtia palveluista sisältävistä asiakirjoista 

Englannissa on Service Level Agreement (palvelutasosopimus), jonka avulla muun muassa määritetään 

osapuolten keskinäiset velvoitteet ja voidaan välttää väärinkäsityksiä. Service Level Agreement – 

sopimukset voidaan määrittää joko tuotantopanosten tai palveluntuottamisen tulosten määrittelyjen pohjalta. 

89 Ibid. s. 449 He toteavat, että sopimusten päätarkoitus on varmistaa määriteltyjen palvelujen toimittaminen 

asianmukaisen laadun, hinnan ja ajan mukaan. 

40

kiinteistöpalvelun on vastattava sopimuksessa olevan velvoitteen sisältöä kaikkien näiden 

mainittujen seikkojen osalta. 90 

Edelleen sopimusriskejä on katsottu olevan tilanteet, joissa sopimusta eli kiinteistöpalvelua 

tai maksuvelvoitetta ei täytetä lainkaan, sopimus täytetään puutteellisesti tai virheellisesti, 

sopimuksen kohde (kiinteistöpalveluiden tuottaminen) aiheuttaa vahinkoa 

tilaajalle tai kolmannelle osapuolelle tai kun sopimuksen täyttäminen tulee odotettua 

kalliimmaksi. 91 

Riskit ajavat tarkastelun loogisesti myös riskienhallintaan. Riskienhallinnan osalta 

oleellisiksi teki-jöiksi muodostuvat ne keinot, joilla pyritään vastaamaan erilaisten riskien 

aiheuttamaan haasteeseen. Kyseessä on riskien jako tilaajan ja palveluntuottajan kesken, 

jolloin riskit kohdennetaan osapuolien vastuulle. Tämä voidaan tehdä sopimusneuvotteluissa 

laadittaessa palvelusopimusta. Riskienhallintaa voidaan toteuttaa esimerkiksi 

räätälöiden riskeille kulloisetkin sopimusehdot. Vakuutukset perinteisenä riskienhallintakeinona 

ovat merkittävässä roolissa. Voidaan muun muassa edellyttää, että palveluntuottajalla 

on oltava yritystoiminnan vastuuvakuutus koko sopimusajalle. Tähän yhteyteen 

voidaan määrittää euromääräinen vakuutuksen suuruus. Myös muita vakuutuksia 

voidaan palveluntuottajalta tai myös tilaajalta vaatia. Riskienhallintakeinona voidaan 

nähdä myös sopimussakkojen ja vahingonkorvausvelvollisuuksien määrittäminen sopimusosapuolten 

kesken. Tällöin on tärkeää yksilöidä sopimuksellisesti mahdollisimman 

tarkasti sopimussakkojen laukaisevat tilanteet sekä vastaavat vahingonkorvaustilanteet 

muun muassa vahinkolajit ja niiden laajuus sekä mahdolliset vastuunrajoitukset. 

Perinteisiin kiinteistöpalveluiden liikesuhteisiin eräänä oleellisena seikkana liittyy kiinteistöjen 

suuri lukumäärä. Tämän voidaan katsoa koskevan myös sopimuksellisia ulottuvuuksia. 

Kun esimerkiksi vaihdannassa on suuri määrä tietyntyyppisiä transaktioita, 

pyritään usein saavuttamaan hyötyjä laatimalla sopimukset vakiosopimuksiksi. 92 Tämä 

lähestymistapa on mahdollista ottaa huomioon järjesteltäessä myös kiinteistöpalveluiden 

perinteisiä liikesuhteita ja niiden sopimussuhteita. Vakiosopimuksia voi olla esimerkiksi 

yrityskohtaiset vakiosopimukset. Tällöin vakiosopimuksen on laatinut jokin 

90 Aurejärvi E – Hemmo M. s.17 

91 Nygren P. s. 218 

92 kts. aiheesta Hemmo (2003), s. 144-179 

41

yksittäinen yritys yksipuolisesti. Toiseksi vakiosopimuksiksi voidaan katsoa kuuluvan 

erilaiset yleiset sopimusehdot (agreed documents) 93 . 

Nämä vakiosopimukset ovat usein laadittu niin, että niiden sisältöön ovat päässeet vaikuttamaan 

useat keskeiset intressitahot. Vakiosopimukset, esimerkiksi yleiset sopimusehdot 

voivat olla yhtenä osana sopimuskokonaisuudessa. Toisaalta kiinteistökohtaista 

hankintaa ja näitä koskevia palvelusopimuksia räätälöitäessä, vakiosopimukset 

voivat olla myös malleina näille räätälöinneille. Oleellista on, että sopimusneuvottelujen 

aikana sopimusosapuolet tekevät toisilleen selväksi missä määrin jotkut vakioidut sopimusehdot 

tulevat pätemään. Tällä tavoin voidaan välttää mahdollisia epäselviä tilanteita. 

4.3 Yhteistyöhön perustuvat liikesuhteet 

4.3.1 Taustaa 

Erilaiset yhteistyömuodot ja kumppanuudet ovat yleistyneet viime vuosina myös kiinteistöalalla. 

Tässä osassa keskitytään yleisesti tarkastelemaan kumppanuutta kiinteistöpalveluissa 

sopimusoikeuden ja sopimuksellisuuden näkökulmista. 94 Esimerkiksi yritykset 

toimivat modernissa yhteiskunnassa ja taloudessa mitä erilaisimmissa, uudistuvissa 

toimintaympäristöissä ja monimuotoisissa verkostoissa. Rajoitettujen resurssien 

reaalimaailmassa yrityksen on hyvä tiedostaa oma tulevaisuutensa osana mahdollisia 

nykyhetken kumppanuusvalintoja, jotta se osaa tehdä oikeat päätökset. 95 Muuttuvissa 

toimintaympäristöissä ja verkostoissa toimiminen edellyttää monipuolista ja laajaa yhteistyötä. 

96 Yhteistyön ilmentymiä on olemassa puolestaan niin monia kuin on yhteistyön 

harjoittajia. 

Yhteistyön muodoista ja termeistä puhuttaessa, esiintyvät usein käsitteet kumppanuus ja 

kumppanuussopimus. Kumppanuussopimuksia solmitaan muun muassa valtioiden ja 

kansainvälisten järjestöjen välille, julkisen ja yksityisen sektorin kesken sekä yksityisen 

93 Esimerkiksi KH&I-YSE 2000 

94 Näin tämä poikkeaa hieman hankintasuhteiden tarkastelun (osatutkimus 1) lähtökohdista, jossa on eroteltu 

puite-kumppanuus, kumppanuus ja strateginen kumppanuus. 

95 Vakaslahti (2004), s. 47 

96 kts. aiheesta myös Ståhle – Laento (2000), s. 40-41 He toteavat, että aito positiivinen kohtalonyhteys 

muodostuu niin, että molempien kumppanien intressi on synnyttää arvoa ja hyötyä siitä itsekin. Kumppanit 

ymmärtävät, että molempien kilpailuedellytykset tietyillä markkinoilla syntyvät parhaiten vain toisen 

kanssa yhdessä. Ilman tätä ymmärrystä ei voi syntyä kumppanuutta. 

42

sektorin sisällä. Mitä tarkoitetaan sitten kumppanuudella ja kumppanuussopimuksilla 

kiinteistöpalveluissa? Näihin kysymyksiin pyritään löytämään vastauksia. 

Kumppanuuskäsite rinnastuu englanninkielisiin ilmaisuihin partnering ja partnership. 

Termeillä ei kuitenkaan ole täsmällistä sisältöä ja sen vuoksi eri henkilöt tarkoittavat 

niistä puhuessaan usein eri asioita. Tämä aiheuttaa helposti sekaannusta ja tarpeetonta 

hämmennystä yritysten ja niiden henkilöstön keskuudessa. Se on määritelty muun muassa 

kahdenväliseksi liitoksi, jonka tarkoituksena on osapuolten ominaisuuksien valikoitu 

yhdistäminen yhteisen tavoitetilan saavuttamiseksi ja kummankin osapuolen eduksi. 97 

Kumppanuus ei synny pelkästään toimintamallin vuoksi, vaan siitä haetaan molemminpuolista 

hyötyä ja kumppanuus syntyy aina suhteessa johonkin tavoitteeseen. Tavoitteen 

tärkeys ja usko kumppanuuden mahdollisuuksiin sen saavuttamisessa ratkaisee, kannattaako 

ryhtyä kumppanuuden rakentamiseen. Esimerkiksi kiinteistöpalveluiden osalta 

kumppanuuden tavoitteita voivat olla: 

- kustannusten vähentäminen 

- kehittämistyön kynnyskustannusten ylittäminen yhdistämällä voimavaroja 

- palvelun jatkuvuuden turvaaminen keskittämällä voimavaroja 

- asiakkaan parempi palvelu ja kokonaisvaikuttavuuden varmistaminen käyttämällä 

toisiaan täydentäviä voimavaroja. 

Yhteisen tavoitetilan avulla pyritään ehkäisemään, etteivät nämä motiivit ole keskenään 

ristiriidassa. 98 Kumppanuuden luonne, riskit ja mahdollisuudet muuttuvat aina sen mukaan, 

mitkä tavoitteet ovat ja samoin niiden mukana muuttuvat kumppanuuden onnistumisen 

kriteerit. 99 Kumppanuudella ja kumppanuussopimuksilla tähdätään osapuolten 

yhteistyön jatkuvaan kehittymiseen ja vastakkainasettelun korvaamiseen yhteisellä edulla. 

Kustannushyödyt syntyvät kumppanuussuhteesta usein epäsuorasti. Kilpailukykyisen 

kustannustason saavuttaminen tapahtuu kumppanuudessa molempien osapuolten yhteisin 

ponnistuksin ja molempien osapuolten hyödyksi. Haasteina kumppanuussuhteiden 

luomisessa ovat muun muassa: 

- ostettavien kiinteistöpalvelujen laatu 

- kumppanuussopimusten rajat ja hankintalainsäädäntö 

- avoimuuden ja luottamuksen rakentaminen organisaatio- ja henkilötasolla 

- riippuvuus kumppanuuksista: huono kumppani täytyy voida vaihtaa 

104 Kiiskinen et al. (2002) s. 116 

98 Ibid. s. 117 

99 Ståhle – Laento (2000) s. 76 

43

- kilpailuasetelman säilyminen pitkissä sopimuksissa 

- riskien hallinta. 

Olennainen piirre kumppanuudessa on sen pitkäjänteisyys. Kumppanuus on ymmärrettävä 

prosessina, joka mahdollistaa asteittain vahvistuvan sitoutumisen toiminnan myötä 

tai vähittäisen luopumisenkin. Kumppanuutta ei kannata kehittää lyhytaikaista, kertaluonteista 

tai pienimuotoista yhteistyötä varten, vaan se on kohtuullisen pitkäjänteinen 

yhteistyön tapa. Tämä johtuu siitä, että kumppanuudessa on tarkasteltava myös sen kustannustehokkuutta 

eli hyötyjä suhteessa aiheutuviin kustannuksiin. Siinä miten kumppanuuden 

on nähty muodostuvan ja kehittyvän on esitetty olevan seuraavia edellytyksiä 

ja vaiheita. Ensinnäkin kumppanuuden perusedellytyksenä on osapuolten tarkoitusperien 

ja ominaisuuksien yhteensopivuus. Kumppanuus on yritysten välistä pitkän aikavälin 

keskinäiseen luottamussuhteeseen ja vuorovaikutukseen perustuvaa yhteistoimintaa, 

johon sisältyy muitakin yhteistyöelementtejä kuin palveluiden ostamista ja myymistä. 

Kumppanuus vaatii onnistuakseen osapuolten sitoutumista pitkäjänteiseen yhteistyöhön 

ja yhdessä sovittavaan voimavarojen käyttöön yhteisen tavoitteen saavuttamiseksi luottaen 

siihen, että yhteisessä toiminnassa kohdattavat ongelmat voidaan ratkaista hyvässä 

yhteisymmärryksessä sovituilla menettelytavoilla. Tärkeää on siis sekä suhteen laatu 

että yhdessä sovitut selkeät toimintatavat. 

Kirjallisuudessa 100 on kumppanuuden edellytyksiksi mainittu keskinäinen riippuvuus, 

vastavuoroisuus, luottamus ja sitoutuminen. Pelkistetysti kumppanuuden haasteet näyttävät 

kiteytyvän muutamaan tärkeään kohtaan: 

- johtorooleissa toimivien on pystyttävä luomaan luottamuksellinen vuorovaikutussuhde, 

jotta kumppanuutta voidaan rakentaa 

- kumppanuudesta ja siinä toteutettavasta toiminnasta on saatava aikaan osapuolten 

kesken riittävän yhteinen näkemys, joka voidaan kiteyttää kumppanuussopimukseksi 

- on kehitettävä ja sovittava menettelytavat ja prosessit ja tarvittaessa myös rakenne ja 

roolit, joilla kumppanit yhdessä johtavat ja kehittävät toimintaa 

- on sovittava, miten edellä mainitut menettelytavat ja rakenteet linkitetään kumppaneiden 

omiin johtamisrakenteisiin, -rooleihin ja päätöksenteon käytäntöihin 

- kumppanit tarvittavalta osin mukauttavat omaa toimintaansa niin, että se edesauttaa 

kumppanuussuhteen onnistumista 

100 Muun muassa Mohr, J. & Spekman, R. Characteristics of Partnership Success: Partnership Attributes, 

Communication Behavior, and Conflict Resolution Techniques.; Mentzer, J. T. & Min, S. & Zacharia, Z. 

G. The nature of interfirm partnering in supply chain management.; Brinkerhoff. Assessing and improving 

partnership relationships and outcomes: a proposed framework. 

44

- kumppanuussuhteessa osallisina olevat henkilöillä on riittävät päätöksentekooikeudet, 

jotta eteen tulevat asiat voidaan ratkaista yhteisymmärryksessä. 

Toimintaympäristön osalta sen kypsyydellä ja avoimuudella on suuri merkitys siihen, 

miten nopeasti, helposti ja luotettavasti kumppanuuksia hakevat osapuolet löytävät toisensa. 

101 Liiketoimintaverkkojen osalta uusien kumppanien valinnassa keskeisiä kriteerejä 

on nähty olevan kandidaatin voimavarat ja kyvykkyydet, joita voidaan arvioida sen 

toiminnalla ja tuloksilla. Myös potentiaalisen kumppanin nykyiset sidokset ovat tärkeitä, 

onko se kiinnostunut yhteistyöstä, kuinka merkittävän liiketoimintamahdollisuuden 

suunniteltava verkko voisi sille tarjota? Onko yrityksellä riittävän yhteensopiva toimintatapa 

ja onko se käyttäytynyt opportunistisesti aikaisemmissa liikesuhteissaan? 102 

Kun kumppanien ”toistensa löytäminen” on tapahtunut, alkaa keskinäisen luottamuksen 

rakentaminen. 103 Kumppanuuteen liittyvän luottamuksen merkitys nousee ymmärrettävään 

asemaan, koska luottamus poistaa osapuolten opportunistisen käyttäytymisen mukanaan 

tuomat rajoitteet. Kun yritysten kesken vallitsee luottamus, voi liikesuhteessa 

kehittyä resurssien erityisyyttä ilman, että se johtaisi vaihdantakustannusten lisääntymiseen. 

Organisaatioiden välisessä yhteistyössä luottamuksen kulmakiviä on nähty olevan 

muun muassa kulttuuri, arvot, käyttäytymismallit ja henkilökemiat. Luja luottamus sekä 

todennetut yhteiset motiivit ja tavoitteet johtavat kumppanuuden virallistamiseen, eli 

vahvistamiseen sopimusteitse. Tämän vaiheen jälkeen kumppanuudesta kertyvää hedelmää 

voidaan kutsua lisäarvoksi. 104 Eräs kumppanuuden avoimuutta esiin tuova piirre 

liittyy avoimiin hinnoitteluperusteisiin (open books –periaate). Tutkimuksen mukaan 

sen sanottiin rakentavan luottamusta, syvemmissä yhteistyösuhteissa sen sanottiin olevan 

jopa luottamuksen edellytys. On kuitenkin otettava huomioon, että mitä tarkempaa 

tietoa kulloinkin halutaan, sitä enemmän sen kerääminen, analysoiminen ja käytäntöön 

vieminen kuluttaa sekä palveluntuottajan että tilaajan aikaa ja kustannuksia. 105 

101 Ibid. s. 118-119 

102 Möller – et al. (2004) s. 62 

103 kts. myös Vakaslahti (2004), s. 201 Hän toteaa, että luottamuksen taso vaihtelee tunnetusti yhteistyöverkoston 

eri osissa liikesuhteiden eri kehitysvaiheissa. Luottamus voi olla täysin olematonta, se voi perustua 

tiukkaan valvontaan ja sopimuksiin tai luonnolliseen vastavuoroiseen toimintaan. Olennaista on 

havaita, että hankkeissa vallitsevan luottamuksen tasoon voidaan itse omilla valinnoilla vaikuttaa. 

104 Kiiskinen et al.(2002), s. 118 - 119 

105 Ventovuori et al.(2004), s. 62 

45

Luottamuksen myötä ja osittain siihen liittyvänä, sopimusoikeudellinen lojaliteettivelvollisuus 

saa myös todellisen sisällön. Kumppanuussuhde vaatii kaikissa tilanteissa ja 

vaiheissa avoimuutta, lojaalisuutta ja ehdotonta luotettavuutta sanoissa ja teoissa eli 

toisenkin osapuolen edun huomioon ottamista, vaikka taustalla onkin parhaimmillaan 

vain yhteinen etu. 106 On olemassa niin sanottuja alhaisen riskitason kumppanuuksia, 

joissa sekä ansainta että riskit voidaan ennustaa. Toisaalta on myös kumppanuuksia, 

joiden riskit ja ansainnan mahdollisuudet ovat paljon suuremmat, mutta suhteen onnistumisen 

ennakointi ja hallinta on erittäin vaikeaa. 107 

Kumppanuuteen pohjautuvilla yhteistyömuodoilla voidaan saavuttaa muuttuvassa yhteiskunnassa 

ja taloudessa sellaisia tavoitteita ja päämääriä, joihin ei perinteisin yhteistyömuodoin 

enää kyetä. Kumppanuusajattelu voi ilmetä ja konkretisoitua esimerkiksi 

kulloinkin käsillä olevan sopimussuhteen mukaan. Varsinkin pitkäaikaiset sopimussuhteet 

ovat omine erityispiirteineen usein hyvin yksilöllisiä ja tästä johtuen myös sopimusosapuolten 

suhteet muovautuvat erityisiksi. Kumppanuutta voidaan näin ollen kehittää 

kulloinkin kyseessä olevien sopimusosapuolten, sopimuksen ja sopimussuhteen lähtökohdista 

käsin. Kumppanuuden vaikutukset ja merkitykset eivät tässä suhtees-sa ole 

mitenkään vakioituja, vaan ne voivat vaihdella tapauskohtaisesti. 

4.3.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat 

Kumppanuussopimus on pitkän aikavälin tavoitteellinen sopimus, jossa määritetään 

osapuolten yhteiset tavoitteet ja menettelyjen täsmennetyt muodot ja käytännön tapahtumat. 

Luonteeltaan kyseiset sopimusjärjestelyt voivat olla hyvinkin monisyisiä ja yksilöllisiä, 

mutta on mahdollista löytää niille tiettyjä yhteisiäkin elementtejä ja piirteitä. 

Tällöin voidaan keskittyä hahmottamaan kumppanuussopimusten eri ulottuvuuksia, 

joilla on keskeistä sopimusoikeudellista merkitystä. 

Sopimuskäsityksiin liittyvillä kysymyksillä ja tarkasteluilla voidaan pyrkiä luomaan 

kumppanuussopimusten ympärille sopimusoikeudellista hahmotusta. Karhun kehittämällä 

sopimuksen prosessikäsityksellä voidaan lähestyä kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten 

lähtökohtaisia sopimus-oikeudellisia elementtejä. Sopimuksen prosessikäsitys 

lähtee ajatuksesta, että sopimukselle on ominaista asteittainen muotoutuvuus 

ja muuttuvuus. Ideana on, että huomio kiinnitetään sopimusosapuolten väliseen 

106 Kurkela (2003), s. 37 

107 Ståhle - Laento (2000), s. 77 

46

jatkuvaan, sopimuksellista merkitystä saavaan vuorovaikutukseen, myös sellaiseen, jota 

ei voida pitää itsenäisenä oikeustoimena. 108 

Sopimuksen prosessikäsitys jakaantuu kolmeen ulottuvuuteen: asialliseen, ajalliseen ja 

henkilölliseen. Asiallinen ulottuvuus määrittää sopimuksen vastuuelementit, jotka määräytyvät 

ja muodostu-vat aina kulloisenkin sopimussuhteen mukaan. Nämä vastuuelementit 

muodostavat jatkuvasti muuntuvan, ilman absoluuttisia rajoja olevan sarjan. 109 

Tässä suhteessa kumppanuussopimusten yksilöllisyys ja kulloisetkin erityispiirteet vaikuttavat 

aina näiden vastuuelementtien määräytymiseen ja muodostumiseen. Asiallisen 

ulottuvuuden joustavuus vastuuelementtien osalta soveltuu jossain määrin myös kumppanuussopimuksiin. 

On selvää, että pitkäkestoiset kumppanuusjärjestelyt vaativat esimerkiksi 

tulevaisuuden ennustamisen vaikeuden vuoksi joustavuutta. Silti lähtökohtana 

on pidettävä, että sopimusvalmistelussa ja lopullisessa sopimuksessa pyritään määrittämään 

ja kohdentamaan mahdollisimman kattavasti asiapitoiset vastuut ja riskit. 

Ajallisen ulottuvuuden mukaan sopimuksen synty- ja lakkaamishetket eivät tarkasti 

eriydy osa-puolten välisistä suhteista. Esimerkiksi sopimusvastuun lakatessa vastuuelementit 

lakkaavat tapah-tumista riippuen yksitellen tai ryhmissä. Tällöin eräät harvat, 

sopimusoikeuden periaatteiden (muun muassa lojaliteetti) painokkaasti edellyttämät 

elementit jäävät varsinaisen suorituksen jälkeen vielä ehkä pitkäksikin aikaa voimaan. 110 

Kumppanuussopimusten kohdalla sopimuksen prosessikäsityksen ajallinen ulottuvuus 

saa painoarvoa. Kumppanuussopimukset vaativat usein perusteellisen ja kauan aikaakin 

vievän sopimusvalmistelun. On mahdollista, että esimerkiksi osapuolten sopimaton 

toiminta sopimusneuvotteluissa voi joskus aiheuttaa oikeudellisia vastuita, ilman että 

varsinaiseen sopimukseen edes päästään. Tällöin voi esimerkiksi harhaanjohtavaa tietoa 

antaneelle tai muuten vilpillisesti toimineelle osapuolelle aiheutua vahingonkorvausvastuu. 

111 

Toisaalta voidaan katsoa kumppanuussopimuksen päättymishetkiä ajallisen ulottuvuuden 

osalta. Tällöin voidaan todeta, että pitkäkestoisen, vuosien ajan kestäneen sopimussuhteen 

päättyessä, vaaditaan sopimusosapuolilta korrektia toimintaa ja käyttäytymistä. 

108 kts. aiemmin s. 5 

109 kts. aiemmin s. 6 

110 Ibid. 

111 kts. mm. KKO 1999:48. Tapauksessa sopimusneuvotteluissa virheellisesti toimineelle osapuolelle 

määrättiin makset-tavaksi vahingonkorvauksia ns. positiivisen sopimusedun mukaan. Tämä piti sisällään 

mm. vahinkoa kärsineen osapuo-len menetetyn liikevoiton korvaamisen. Tämä on jossain määrin poikkeustapaus, 

sillä usein korvattavaksi määrätään ns. negatiivisen sopimusedun mukaan, mikä käytännössä 

tarkoittaa sopimusvalmistelusta aiheutuvia kustannuksia (ns. culpa in contrahendo). 

47

Tässä mielessä sopimusosapuolten välinen lojaliteettivelvollisuus pätee. Kun sopimus 

päättyy, sopimusosapuolten tulee toimia tämän jälkeenkin niin, etteivät aiheuta toisen 

osapuolen toiminnalle tai muille sopimussuhteille mitään haittaa. Toisin sanoen pitkäkestoisen 

kumppanuussopimuksen päättymisen jälkeen sopimusosapuolten tulee kohtuudella 

ottaa huomioon omassa toiminnassaan ja vaikutuspiirissään myös entisen 

kumppaninsa etu. 112 

Henkilöllisen ulottuvuuden kohdalla arvioidaan ensinnäkin sopimuksen varsinaisten 

osapuolten vastuiden muodostumista. Toiseksi pohditaan kysymystä siitä, voiko ja millä 

tavoin sopimusvastuu kohdistua muihinkin henkilöihin kuin varsinaiseen sopimusosapuoleen. 

Kumppanuussopimusten osalta voi todeta, että henkilölliset kysymykset vastuiden 

osalta pyritään lähtökohtaisesti määrittämään itse sopimuksissa. Tällä pyritään 

selkeyttämään kaiken kaikkiaan kokonaisjärjestelyä henkilöaspektien osalta. Kuten aiemmin 

on todettu, joustavuus kuuluu olennaisena osana pitkäkestoisiin kumppanuussopimuksiin. 

Näin ollen on oltava myös liikkumavaraa tulkintojen osalta, kun henkilöllisen 

ulottuvuuden alaisia kysymyksiä ilmenee. 

Ian Macneilin relational contracting –opista voidaan löytää hyviä avaavia näkökantoja 

suhteessa kumppanuussopimuksiin. Hän on pyrkinyt kehittämään monimutkaisia kestosopimuksia 

varten uuden sopimuskäyttäytymiseen pohjautuvan doktriinin (relational 

contract law). Macneil pitää tärkeimpänä havaintonaan, että pitkäkestoisten sopimussidonnaisuuksien 

sisältö muuttuu ja kehittyy jatkuvasti. Tästä johtuen etukäteen sovituilla 

sopimusehdoilla on vain rajallinen merkitys. Pitkäkestoisessa sopimuksessa, kuten esimerkiksi 

kumppanuussopimuksessa oleellista on sopia tarkoin yhteistyösuhteen yleisistä 

puitteista eli sopimuksen hallintarakenteista. Usein korostetaan myös osapuolten käytännön 

yhteistyötä ja vapaaehtoisia riskienhallinnan välineitä ja pidetään oikeudellisten 

keinojen ja virallisen oikeussuojakoneiston merkitystä vähäisenä. 

Relational contractingin yhteydessä on keskusteltu myös sopimusten täydentymisestä. 

Sopimusten yhteistoiminnallisuus ja puuttellisuuden strategisuus loisivat perustan tähän. 

Sopimus jätetään tietoisesti puutteelliseksi, jotta sitä voidaan täydentää myöhemmin 

sopimuksella tavoiteltavan päämäärän mukaiseksi. Lähtökohtana pidetään yhteistyösuhdetta, 

jolloin ei pidä tukeutua vain itse sopimukseen. Sopimus on vain osa yhteistyösuhdetta, 

joka taas voi käytännössä olla hyvinkin toisenlainen kuin itse juridinen 

112 Tätä yleisluonteista sääntöä tukee mm. laajalti yleisessä käytössä olevat sopimusehdot koskien sopimusosapuolten 

salassapitovelvollisuuksia sopimuksen päättymisen jälkeiselläkin ajalla. 

48

sopimus antaa ymmärtää. Sopimuksen suunnittelun yhteydessä on keskeistä luoda ne 

prosessit ja rakenteet, joita tarvitaan sopimussuhteen jatkuessa ja kehittyessä. 

Sopimuksen dynaamisuus voidaan myös liittää kumppanuussopimusten sopimusoikeudelliseen 

hahmottamiseen. Tässä kohdin nousee erityisesti esiin vaatimus kumppanuussopimusten 

joustavuudesta. Annola on kehittänyt kyseistä dynaamisuus –doktriinia. 

Tämän mukaan sopimuksen dynaamisuus merkitsee sopimuksen täydentymistä. Näiden 

sopimusten ja sopimusjärjestelyjen velvoitteiden lopulliset sisällöt määräytyvät vasta 

sopimusten solmimisen jälkeen. Sopimuksen muuttuminen täydentymisen kautta on 

sopimusosapuolten puolesta hyväksytty lähtökohdaksi jo sopimuksen valmisteluvaiheessa. 

Sopimus laaditaan tavalla, joka mahdollistaa sopimuksen muuttumisen täydentymisen 

kautta sopimuskauden aikana. Tämä tuo mukanaan sopimussuhteeseen joustavuutta 

ja mahdollistaa kumppanuuspohjaisen syvällisen yhteistyön sopimuksellisesti 

uudella tavalla. 

Annola jakaa dynaamisuuden ulottuvuudet kolmeen osaan. Ensinnäkin sopimus voi 

täydentyä, koska laaditun sopimuksen ehdot muuttuvat. Tällaiseen tilanteeseen on jo 

varauduttu nimenomaisella sopimusehdolla. Toiseksi on olemassa tilanteita, joissa sopimuksen 

sisältämä aukko tulee täytettäväksi sopimuksen solmimisen jälkeen. Aukko 

voi koskea esimerkiksi jotain yksittäistä olosuhdetta tai myös olosuhdetta, jossa tämä on 

sopimuksessa säännelty avoimella termillä tai yleislausekkeella. Kolmantena on olemassa 

tapaukset, joissa sopimuksen sitovuus muuttuu sopimuksen solmimisen jälkeen. 

Sopimuksen sitovuus voi esimerkiksi toimintaympäristön muuttumisen vuoksi päättyä. 

Sopimuksen prosessikäsitys ja relational contracting tuovat hyödyllisiä näkökantoja 

ajatellen kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten sopimusoikeudellista hahmottamista. 

Näistä suuntauksista voi löytää yhteisiä piirteitä, mutta kumpikin tuovat samalla 

omia erityispiirteitä mukanaan. Voidaan todeta, että kumppanuussopimukset vaativat 

toimiakseen joustavutta. Joustavuuden teemaa voidaan lähestyä juuri edellä mainituilla 

ja käsitellyillä tutkimuksellisilla näkökulmilla. Toinen merkittävä kumppanuussopimusten 

piirre on yhteistoiminnallisuus ja lojaliteettivelvollisuus. Näidenkin teemojen merkitys 

nousee esiin läpikäydyistä suuntauksista. 

Sopimusten joustavuuteen liittyy myös sopimusten dynaamisuus. Tätä koskien edellä 

tarkasteltu teema tuo oman panoksensa hahmotettaessa myös kumppanuussopimuksia. 

On selvää, että pitkäkestoisen sopimussuhteen kestäessä nousee esiin tarpeita sopimuksellisesti 

vastata olosuhteiden muuttuessa mukana tuleviin haasteisiin. Jotta tällaisista 

muutostilanteista halutaan päästä yli pienin korjausliikkein sopimussuhde säilyttäen, 

49

tarvitaan tähän sopimukselliset väylät. Tässä suhteessa sopimuksen dynaamisuuden 

ulottuvuudet antavat mahdollisuuden luoda sopimuksellisia mekanismeja ja yhteistyön 

toimintamalleja. 

4.3.3 Sopimuksellisuuden näkökulmat 

Kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteet ovat monimutkaisia ja sopimusvalmistelun 

osalta haastavia järjestelyjä. Ne aiheuttavat myös oman lähtöpisteensä ajatellen sopimuksellisia 

ulottuvuuksia. Kumppanuussopimukset ovat sopimuksellisesti haastavia 

sopimuksia, jotka avaavat mahdollisuuksia myös yritystasolla kehittää sopimustoimintaan 

liittyviä käytäntöjä. 

Kumppanuuksia suunniteltaessa on hyvä pitää mielessä myös se, että kaikilla liikesuhteilla 

on luontaista taipumusta uudistua, fuusioitua tai purkautua. Myös suurin osa 

kumppanuuksien haasteista on yrityskulttuurien yhteensovittamisen, liikesuhteen hoidon 

ja sopimusrakenteen avulla säädeltävissä ja jaksotettavissa olevia osatekijöitä. On 

keskeistä analysoida sekä positiiviset että negatiiviset tekijät tapauskohtaisesti ja myös 

kokonaisuutena ennen yksittäisten sopimusten laatimista. Näin osataan arvioida paremmin 

toiminnan strategista järkevyyttä sekä kokonaisuuden tarjoamaa kilpailuetua. 113 

Ennakoivan oikeusajattelun mukaan sopimusten osalta korostuu aina valmisteluvaihe. 

Tarkastelu kohdistuu aikaan ennen sopimusten allekirjoituksia. Tällöin esiin nousee 

kysymyksiä muun muassa koskien sopimusneuvottelujen sisältöä, laadittavien sopimusehtojen 

muotoja ja yrityskohtaisia toimintamalleja. 114 Täydellistä sopimusta on 

mahdotonta saavuttaa, mutta tavoitteena onkin eri näkökannoilta katsoen hyvä sopimusjärjestely 

huonon sijaan. Se miten tämä saavutetaan, vaatii monien eri tahojen panostusta 

koko sopimusprosessiin. 

Kumppanuussuhdetta ja –sopimusta valmisteltaessa yrityskohtainen toiminta nousee 

suureen rooliin. Mitä paremmin kulloinkin yritys pystyy valjastamaan ja motivoimaan 

sisäisesti eri ammat-tiryhmiään yhteistyöhön, sitä paremmin ja laaja-alaisemmin yritys 

kykenee käsittelemään sopimuksen kannalta tärkeitä kysymyksiä. Tällöin on paremmat 

113 Vakaslahti (2004), s. 52 

114 kts. myös Oravainen-Oravainen (1990), s. 30-31 He toteavat, että yhteistyökumppanin valinnassa on 

tärkeää varmistua mm. siitä, että sopimusneuvottelujen yhteydessä pystytään luomaan yhteinen liiketoimintasuunnitelma, 

johon molemmat sitotutuvat niin yritys- kuin henkilötasolla. Yhteistyöneuvottelujen 

aikana tulee varmistaa myös, että molemmin-puolinen luottamus syntyy ja että yhteistyökumppani on 

halukas työskentelemään yhteistyössä myös jatkossa. 

50

mahdollisuudet myös välttää merkittäviä sopimusaukkoja verrattuna huonoon tai olemattomaan 

eri ammattiryhmien yrityskohtaiseen yhteistyöhön. Tekniset, kaupalliset ja 

juridiset kysymykset asettavat useita haasteita edellä mainitulle yhteistyölle. On kyettävä 

löytämään keinot, joilla voidaan löytää kielellisesti sama ”aaltopituus” eri ammattiryhmien 

kesken. Samoin on luotava systemaattiset yrityskohtaiset toimintamallit kyseisen 

yhteistyön toteuttamiselle. 

Ennakoivan oikeusajattelun eräs keskeisimmistä kysymyksistä sopimusten osalta liittyy 

panostusten määrään. Tämä koskee muun muassa sopimusneuvotteluja ja räätälöityjen 

sopimusehtojen 115 laadintaa. Mitä kauemman aikaa sopimusneuvottelut vievät ja mitä 

enemmän räätälöityjä sopimusehtoja luodaan, sitä enemmän tämä vaatii myös taloudellisia 

panostuksia. Tämän kysymyksen kamppailun rinnalla, yritykset joutuvat myös 

päättämään, mitä seikkoja ja kysymyksiä ne jättävät tulevien sopimuksenaikaisten tapahtumien 

ja kehityksen varaan ilman niiden sopimuksellista käsittelyä ja kohdentamista. 

Kumppanuussopimusten valmistelun osalta on kokonaisuuden kannalta rakentavaa edetä 

käyttämällä välitason työdokumentteja. Näitä voi olla useita eri tyyppisiä, yleisesti 

käytetään nimikkeitä kuten ”letter of intent”, ”memorandum of understanding”, ”term 

sheet”, ”contract memo”. Esimerkiksi term sheet on ei-sitova luonnos sopimuksen 

avainkohtien käsittelystä. Se palvelee ja tukee neuvotteluprosessia ja tarjoaa pohjan 

varsinaisen sopimuksen laatimiselle. Term sheetin sisältämät ehdot ovat erityyppisiä 

riippuen toteutettavasta hankkeesta. Term sheet antaa liiketoiminnan johdolle mahdollisuuden 

kontrolloida ylätasolla sopimuksen sisältöä ilman, että he hukkuvat heti juridiseen 

sanahelinään. Yhteisessä neuvottelupöydässä menettelyn avulla voidaan sitouttaa 

sopimuksen kaikki osapuolet tulevan sopimuksen henkeen. 116 

Riskit ja riskienhallinta saavat kumppanuussopimuksissa painoarvoa. Riskiä voidaan 

sopimuk-sellisesti tarkastella niin että se erotetaan vastuusta käsitetasolla. Tällöin riskien 

ennakollinen rooli pääsee oikeuksiinsa. Suurta roolia esittävät riskien tunnistaminen, 

arvioiminen ja kohdentaminen sopimusneuvotteluissa peilaten niitä tulevaan pitkäkestoiseen 

kumppanuuteen. Sopimuksiin liittyvät vastuut sen sijaan voidaan nähdä jälkikä- 

115 kts. myös Vakaslahti (2004). s. 218 Hän toteaa, että esimerkiksi kumppanuuden ja yhteistyön korostamisen 

kannalta monissa yhteistyön toimintamalleissa pyritään suosimaan yhteisen menestyksen mukaisia 

kannustimia (carrot) sopimussakkojen (stick) sijaan. Näihin varaudutaan laatimalla soveltuvat sopimusehdot. 

116 Ibid. s. 209 

51

teisesti. 117 Tätä koskien riskit ja vaarat nähdään potentiaalisina, mahdollisesti myöhemmin 

toteutuvina vastuina. 

Kumppanuusjärjestelyjä suunniteltaessa riskien ohella merkitystä saa riskienhallinta. 

Yleisesti riskienhallinta tarkoittaa yrityksille erilaisten toimintatapojen kehittämistä sekä 

mekanismien luomista, joilla voidaan hallita arvioituja, yritystä mahdollisesti tulevaisuudessa 

koskevia erilaisia riskejä. Kumppanuussopimusten osalta on yrityksille hyödyllistä 

ottaa käyttöön kokonaisvaltaiset riskienhallintakeinot. Näillä tarkoitetaan muun 

muassa vakuutuksia, räätälöityjä sopimusehtoja sekä sopimuksellisen riskienhallinnan 

toimintamalleja 118 

Kaiken kaikkiaan riskienhallintakeinot muovautuvat kulloisenkin sopimusjärjestelyn 

mukaan. Näin on myös kumppanuussopimusten kanssa. On myös tosiasia, että mitä 

enemmän yritys on aiemmin panostanut riskienhallintaan, sitä parempi valmius sillä on 

kulloinkin valmistella ja toteuttaa riskienhallintakeinojaan. Riskien ja riskienhallinnan 

merkitys korostuu kun on kyseessä pitkäkestoinen sopimussuhde. Kun on kyse useita 

vuosia kestävästä kumppanuussopimuksesta, on sopimuskauden aikana mahdollista 

ilmetä ja toteutua lukuisia erilaisia riskejä. Tällöin on mahdollista ja järkevää luoda monipuolinen 

ja eri vaihtoehtoja sisältävä keinovalikoima riskienhallinnan suhteen. 119 Näin 

ollen on erittäin perusteltua yrityskohtaisesti panostaa näihin kysymyksiin ja myös kehittää 

jatkuvasti omia toimintamalleja. 

Kumppanuusjärjestelyissä on kyse yritysten välisistä syvistä sopimus- ja yhteistyösuhteista. 

Näiden järjestelyjen kohdalla samanaikaisesti itse hankkeen kanssa voivat yritykset 

kehittää omaa sopimustoimintaansa. Tätä kehittämistä voidaan lähestyä sopimusjohtamisen 

käsitteen kautta. Kyse on yrityskohtaisesta toimintamallista järjestää kokonaisvaltaisesti 

sopimustoiminta. Sopimusjohtamisella pyritään hyödyntämään, kokoamaan 

117 kts. myös Möller et al. (2004), s. 67 He toteavat, että liiketoimintaverkon organisointiin liittyy kunkin 

verkon jäsenen roolien ja niihin liittyvien vastuiden ja oikeuksien määrittely ja sopiminen. Verkon liiketoimintalogiikka 

ja ansaintamalli eli se miten verkko toimii ja miten se ansaitsee, vaikuttavat kaikki siihen, 

miten se jakaa vastuut, riskit, kustannukset ja tuloksen. 

118 kts. aiemmin ss. 18 Keskitalon sopimuksellisen riskienhallinnan toimintamalli on yksi esimerkki joka 

voi olla mallina yrityskohtaisille muille vastaaville toimintamalleille. 

119 kts myös Vakaslahti (2004), s. 108 Hän toteaa kumppanuuksien osalta, että osana yhteistyöhankkeita 

ja liikesuhteiden hoitoa on tärkeää myös hahmottaa, kuinka yhteistyö on ajateltu päättää. Strategiset tavoitteet 

voivat pidemmällä tarkastelujak-solla poiketa toisistaan. Yritykset eivät enää tarvitse toisiaan niin 

paljon kuin liikesuhteen alkuvaiheissa. Tästä johtuen on erittäin hyvä harkita erilaisia erkaantumisen 

vaihtoehtoja jo ennen kuin tuo aika on konkreettisesti käsillä. Tätä on hyvä työstää jo osana liikesuhteen 

vaatimusten hallintaa. 

52

ja johtamaan yrityksen sopimusosaamista. Tämä voi liittyä esimerkiksi sopimusvalmisteluihin, 

sopimusriskien hallintaan ja yleisesti sopimusten hallintaan. 

Sopimusjohtamisen toimintamalli jakautuu kahteen pääsosioon: ennakoivan oikeusajattelun 

mukaiseen, sopimusvalmisteluun keskittyvään osaan sekä jälkikäteiseen sopimusten 

hallintaan ja sopimuskauden aikaisiin tapahtumiin keskittyvään osaan. On tärkeää 

ottaa huomioon, että molemmat osiot vaativat yritykseltä yhtälailla kokonaisvaltaista 

panostusta. Hyvin sopimusneuvotteluihn ja sopimusten laadintaan panostava yritys voi 

säästää sopimusaikaisissa vaiheissa verrattuna huonommin neuvotteluihin ja sopimuksen 

laadintaan panostava yritys. Toisaalta erilaiset sopimusaikaiset tapahtumat ja olosuhteiden 

muutokset ovat realismia. Tästä syystä on yrityskohtaisesti perusteltua panostaa 

myös sopimusten hallintaan erilaisten toimien kautta. 

Yritykset voivat esimerkiksi kumppanuussopimusten kohdalla hyödyntää sopimusjohtamisen 

toimintamallia. Kumppanuussopimukset ovat pitkäkestoisia ja usein suhteellisen 

monimutkaisia järjestelyjä. On perusteltua, että järjestelyssä mukana oleva yritys 

organisoi systemaattisesti sopimustoimintaansa. Tällöin voidaan muun muassa informaation 

hallinnan ja asiakirjahallinnon järjestämisellä saada selkeyttä sekä yrityksen 

sisäiseen että myös ulkoiseen toimintaan. Sopimusjohtamisen kautta voidaan myös kouluttaa 

yrityksen sopimustoiminnasta vastaavaa tai muutoin sopimusten kanssa tekemisissä 

olevaa henkilöstöä. Esimerkiksi kumppanuussopimusten kohdalla on tärkeää olla 

tiedossa, mitkä henkilöt tai henkilöryhmät ovat kulloinkin missäkin roolissa sopimustoiminnan 

ja koko sopimussuhteen toimivuuden kannalta. 

53

5 KIINTEISTÖPALVELUJEN KUMPPANUUSSOPIMUSMALLIT 

5.1 TAUSTAKSI SOPIMUSMALLEISTA KIINTEISTÖPALVELUIDEN 

KUMPPANUUKSISSA 

Tässä raportissa esitetään sopimusmalleja kiinteistöpalveluiden kumppanuuksiin. Malleja 

luotiin kaksi: 1. Puitekumppanuussopimusmalli ja 2. Kumppanuussopimusmalli. Tässä 

yhteydessä tarkastellaan ensinnäkin mitä yhteisiä sopimusoikeudellisia ja sopimuksellisia 

piirteitä ja elementtejä näistä molemmista malleista löytyy sekä toiseksi analysoidaan 

mitä ominaispiirteitä kummastakin mallista erikseen löytyy. 

Ensinnäkin voidaan todeta, että molempien sopimusmallien kohdalla on pyritty korostamaan 

mallien pääsopimus –luonnetta. Tätä koskien molemmista sopimusmalleista on 

muodostunut sopimusehtomääriltään suhteellisen kattavia. Tämä linkittyy puolestaan 

aiemmin käsiteltyihin ennakoivan oikeusajattelun sekä riskien ja riskienhallinnan teemoihin. 

Molemmissa sopimusmalleissa on myös erinäisin tavoin pyritty sitomaan sopimusosapuolia 

kumppanuuteen. 

Molemmissa sopimusmalleissa korostuvat sopimusehtojen muodossa sopimusosapuolten 

yhteiset ja erilliset tavoitteet, kumppanuuden periaatteet kuten luottamus, keskinäinen 

lojaliteetti ja tietämyksen vaihto. Edelleen yhteinen kehittäminen eri muodoissaan, 

yhteistyömenettelyt ja yhteinen ongelmanratkaisu ovat oleellisessa osassa molemmissa 

sopimusmalleissa. Molempiin sopimusmalleihin liittyvät myös erilaiset liiketoiminnan 

mittarit ja niihin kytkeytyvät kannustinjärjestelmä –mallit. Nämä molemmat määritetään 

kuitenkin yksityiskohtaisemmin sopimusmalleihin kytkettävillä liiteasiakirjoilla. 

Edelleen molemmissa sopimusmalleissa nousevat esiin sopimusehtojen muodossa erilaiset 

riskienhallintakeinot kuten vakuutuksia koskevat sopimusehdot. Pitkäkestoisen 

sopimussuhteen ollessa kyseessä erilaiset kysymykset koskien olosuhteiden muutoksia 

ovat tärkeässä osassa. Molemmissa sopimusmalleissa on pyritty usealla tavalla myös 

vastaamaan näihin haasteisiin. Kuten aiemmin on todettu, joustavuus on eräs haastava 

elementti pitkäkestoisissa sopimuksissa. Tähän haasteeseen on pyritty vastaamaan luomalla 

erinäisiä sopimuksellisia mekanismeja molempien sopimusmallien sopimusehtoihin. 

Myös riitojen ratkaisun osalta on molemmissa sopimusmalleissa pyritty luomaan 

joustavia ja eri ammatillista osaamista omaavia menettelyjä. 

Kiinteistöpalveluiden puitekumppanuussopimusjärjestelyn pääpiirteet muodostuvat niin, 

että puitesopimus toimii pääsopimuksena ja siihen sopimusteknisesti kytkeytyvät 

54

kohdekohtaiset palvelusopimukset, jotka ovat sopimusehtomäärältään pelkistetympiä 

sopimuksia. Tässä järjestelyssä puitesopimuksen pääasiallisena tarkoituksena on antaa 

palveluntuottajille oikeus osallistua tilaajan järjestämiin kohdekohtaisiin tai alueellisiin 

kiinteistöpalveluiden kilpailutuksiin. Puitesopimuksen toimimisella pääsopimuksena ja 

sillä että niin sanottuja perinteisiä kaupallisia sopimusehtoja on otettu mukaan puitesopimukseen, 

on haluttu korostaa puitesopimuksen luonnetta kumppanuussopimuksena ja 

on myös haluttu sitouttaa sopimusosapuolet juridisesti tiiviiseen yhteistyöhön kiinteistöpalveluiden 

tuottamisen osalta. 

Puitekumppanuussopimusmalli voi soveltua sekä yksityisille että julkisille tilaajille. 

Julkisille tilaajille hankintalainsäädännön säännökset koskien puitejärjestelyjä vaikuttavat 

myös taustalla. 

Kiinteistöpalveluiden kahdenvälisellä kumppanuussopimusmallilla lähestytään enemmän 

kuin puitekumppanuudella niitä luonnehdintoja mitä kirjallisuudessa on tarkoitettu 

kumppanuudella liiketoiminnassa. Tämän sopimusjärjestelyn pääpiirteet muodostuvat 

niin, että ensinnäkin on laadittu pääsopimus. Siinä sopimusosapuolet sopivat kumppanuusorganisaatiosta, 

jonka kautta tuotetaan sovittavia palveluja. Pääsopimuksessa 

keskitytään mm. määrittelemään pääkohdat sovittavista konkreettisista tavoitteista 

kumppanuudelle, kumppanuusorganisaatiosta, kumppanuuden prosesseista, ansaintamallista 

ja muutoksista kumppanuussuhteessa. Tämän lisäksi pääsopimuksessa on määrätty 

tietyistä perinteisemmistä juridisista kysymyksistä kuten vahingonkorvauksista ja 

sopimuksen päättämisestä. 

Pääsopimuksen lisäksi kahdenvälisen kumppanuussuhteen osalta on laadittu asiakirja 

”Kuvaus kumppanuudesta”. Siinä on määritelty tarkemmin mm. kumppanuuden periaatteista 

ja arvoista, kumppanuusorganisaatiosta, kumppanuuden suunnitteluprosesseista, 

kehitystoiminnasta, informaationhallinnasta ja kumppanuuden toteutumisen seurannasta 

ja ongelmienratkaisusta. Kaiken kaikkiaan tällä asiakirjalla on merkittävä osa kumppanuusjärjestelyssä 

ja se ohjaa kumppanuuden käytännön toimintaa. Sitä voidaan päivittää 

ja muuttaa tilanteiden muuttuessa. 

Kahdenvälisen kumppanuussopimuksen pääasiallisena tarkoituksena on keskittää tilaajan 

tarpeet kiinteistöpalveluiden tuottamisen osalta yhdelle palveluntuottajalle pitkäkestoisella 

sopimussuhteella. Tähän liittyen mm. myös kehittämistoiminta keskitetään kahdenvälisessä 

kumppanuussuhteessa. Tavoitteena on tällöin saavuttaa mahdollisimman 

suuri keskinäinen hyöty. Kahdenvälinen kumppanuussopimusjärjestely voi sopia sekä 

yksityisille että julkisille tilaajille. Julkisten tilaajien kohdalla on otettava huomioon, 

55

että hankintalainsäädäntö asettaa puitteet toimintatavoille tarjousmenettelyssä. 

Kaiken kaikkiaan sekä puitekumppanuusmallissa että kahdenvälisessä kumppanuusmallissa 

on pyritty huomioimaan kumppanuussuhteissa tarvittavat kumppanuuden ja yhteistyön 

elementit. Tähän liittyen on sopimusteknisesti korostettu mm. kumppanuuden tavoitteita, 

periaatteita, yhteistyömenetelmiä, kannustinjärjestelmiä ja vaihtoehtoisia ongelmien 

ja riidan ratkaisumekanismeja. Toisaalta on otettu huomioon kyseisiin sopimusjärjestelyihin 

oleellisesti liittyvät kaupallisjuridiset elementit. Nämä elementit ovat vielä 

tällä hetkellä kiinteistöpalvelusopimuskäytännöissä suhteellisen kehittymättömiä. Tästä 

syystä sopimusmallien laatimisessa on keskitytty mm. palveluntuottajan työntekijöiden, 

vahingonkorvausten, sopimuksen päättymisen ja olosuhteiden muutosten aiheuttamiin 

sopimusoikeudellisiin kysymyksiin. 

56

5.2 PUITEKUMPPANUUSSOPIMUSMALLI JA SIIHEN LIITTYVÄ KOH- 

DEKOHTAINEN PALVELUSOPIMUSMALLI 

1. Kumppanuuden tavoitteet, periaatteet ja yhteistyö 

Kohdan tarkoitus 

Tässä kohdassa kuvataan osapuolten 

välisen kumppanuuden 

tavoitteita, periaatteita sekä 

yhteistyön piirteitä 

Esimerkkisisältö 

Puitesopimuksessa kumppanuudella tarkoitetaan kiinteistöpalveluiden 

tilaajan ja palveluntuottajan väliseen yhteistyöhön perustuvaa liikesuhdetta, 

jossa keskeisenä perusteena on: ammattitaitoinen toiminta, laadun 

parantaminen ja varmistus, luottamus ja vastuuntunto, keskinäinen 

lojaliteetti, keskinäisen informaation ja tietämyksen vaihto, kustannustehokkaat 

toimintatavat, ympäristövastuullisuus sekä yhteiset kehittämistavoitteet. 

2. Puitesopimuksen tarkoitus ja tavoitteet 

Tällä puitesopimuksella osapuolet sitoutuvat yhteistyössä jatkuvan 

kehittämisen periaatteeseen. Tilaajan ja palveluntuottajan yhteisenä 

tarkoituksena on varmistaa ja syventää pitkäaikaisella ja molemminpuolisella 

yhteistyöllä ja kumppanuudella yritystason ja kohdetason 

kiinteistöpalveluja sekä toimitila- ja käyttäjäpalveluja. Palveluntuottaja 

pyrkii asiantuntemuksensa perusteella kehittämään toimintojaan ja 

omaa osaamistaan niin, että palvelun laatu parantuu sopimuskauden 

aikana. 

Sopimusosapuolten tavoitteena ovat hyvät, laatutasoltaan oikein mitoitetut 

ja kokonaistaloudellisesti edulliset kiinteistöjen ylläpito- ja käyttäjäpalvelut. 

Hyvillä palveluilla varmistetaan osaltaan kiinteistöjen arvon 

ja käytettävyyden säilyttäminen sekä mahdollisuus tyydyttää toimitilojen 

käyttäjien tarpeet ja odotukset. 

Kohdassa kuvataan puitesopimuksen 

tarkoitukseen ja tavoitteisiin 

liittyviä piirteitä. 

3. Sopimusosapuolet 

Puitesopimuksen tarkoituksena ja osapuolten pyrkimyksenä on edistää 

ja syventää molemminpuolista yhteistyötä ja aikaansaada laatua parantavia 

toiminnallisia ratkaisuja. Puitesopimuksella tavoitteena on saavuttaa 

seuraavia yhteisiä tavoitteita: tilojen käyttäjän tarpeiden ja odotusten 

tunteminen ja niiden täyttäminen hyvillä lisäarvoa tuottavilla kiinteistöpalveluilla, 

käyttäjiltä saatavaa palautetietoa hyödynnetään yhteistyön 

ja yhteisen tarjonnan kehittämisessä, palvelujen laatua ja tyytyväisyyttä 

niihin parannetaan jatkuvan parantamisen periaatteita noudattaen, palveluja 

tuotetaan yhteisesti kehitetyillä toimintaprosesseilla sekä löydetään 

kiinteistöjen ylläpidon kustannusten optimaalinen taso kohdekohtaisesti. 


sopimusosapuolet. 

Puitesopimuksen tilaaja on _____________. 

Puitesopimuksen palveluntuottaja on ______ 

57

4. Sopimuskausi 

Kohdassa kuvataan sopimuskauden 

pituus ja määräaikaisuus. 

5. Puitesopimuksen kumppanuusorganisaatio 

Puitesopimus solmitaan määräaikaiseksi. Sopimus on voimassa ___ 

vuotta. Sopimuskausi alkaa _________ ja päättyy _________. 

Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten 

organisaation 

pääpiirteet. 

Tilaaja ja palveluntuottaja nimeävät puitesopimuksen ja siihen perustuvien 

kohdekohtaisten palvelusopimusten osalta vastuuhenkilöt kohde-, 

alue- ja yritystasolle. 

6. Palveluntuottajan yritystason toiminta 

Tilaaja ja palveluntuottaja sitoutuvat panostamaan yhteistyöhön kouluttamalla 

ja motivoimalla oman organisaationsa vastuuhenkilöitä siten, 

että osapuolten välinen yhteistyö on toimiva ja tuloksellinen yritystasolta 

aina yksittäiselle kohdetasolle asti. 

Kohdassa kuvataan palveluntuottajan 

yritystason toiminnan 

kehittämistä. 

Palveluntuottaja kehittää omaa yritystason toimintaansa tilaajan myötävaikutuksella. 

Sopimusosapuolet yhdessä arvioivat kerran vuodessa palveluntuottajan 

toimintaa mm. laatu- ja ympäristöjärjestelmien toimivuuden osalta. 

Samalla sovitaan palveluntuottajan toiminnan kehittämisalueista ja - 

painopisteistä. 

7. Yhteinen kehitystoiminta 

Tilaaja vertailee vuosittain kaikkia kiinteistöpalveluiden kumppaneitaan 

ja niiden toimintaa kokonaisuutena. 

Kohdassa kuvataan sopimusosa 

puolten yhteisen kehitystoiminnan 

tarkoitus, tavoitteet 

ja menettelytavat. 

Kehitystoiminnan avulla sopimusosapuolet kehittävät kiinteistö - ja 

käyttäjäpalveluita sekä yhteistyötään. Tarkoituksena on taata toimintaja 

toimitusprosessien sekä niitä tukevien tietojärjestelmien jatkuva 

kehitys ja yhtenäisyys, joilla uskotaan olevan merkittävä vaikutus sopimusosapuolten 

toiminnan tuottavuuteen. Palveluntuottaja sitoutuu 

vuosittain sovittavien kehityshankkeiden läpivientiin ja oman organisaationsa 

kehittämiseen vastaamaan sovittavaa prosessien ja tiedonhallinnan 

kehittämistä. Kehitystoiminnan määrästä ja siihen panostamisesta 

sovitaan yhdessä osapuolten kesken ottamalla huomioon yhteistoiminnan 

laajuus. 

Yritystasolla pidetään vuosittain ____ kehitystoiminnan kokousta, joissa 

käydään läpi toteutuneita kehitystehtäviä ja niiden tuloksia sekä 

suunnataan yhteisiä kehitystehtäviä. Tilaaja vastaa kokousten koolle 

kutsumisesta. Lisäksi alue- ja kohdetasolla pidetään tarpeellinen määrä 

kehityskokouksia. Niiden koolle kutsumisesta vastaavat tilaajan edustajat. 

Puitesopimuksen piiriin kuuluvista kehittämishankkeista laaditaan 

suunnitelma tavoitteineen, resursseineen, aikatauluineen ja kustannusarvioineen. 

Samalla sovitaan hankkeen tulosten jakamisesta ja liikesalaisuuksista, 

oikeuksista ja kustannusjaoista osapuolten kesken. 

58

Sopimusosapuolet allekirjoittavat laaditun suunnitelman ennen hankkeen 

aloittamista. 

Lähtökohtaisesti puitesopimuksen aikana toteutettujen kehittämishankkeiden 

kokemukset ja tulokset levitetään ilman erillistä korvausta käytäntöön 

sopimusosapuolille. Lisäksi sopimusosapuolet pyrkivät edistämään 

kiinteistöalan yleistä kehitystä tuomalla oman yrityksensä kehitystoiminnan 

tuloksia aktiivisesti käytäntöön. 

8. Puitesopimuksen toteutumisen seuranta ja ongelmien ratkaisu 


aikaisen toiminnan ja 

tapahtumien toteutumisien 

seurantaan liittyviä menettelyjä. 

Lisäksi kuvataan ongelmien 

ratkaisuun liittyviä menettelyjä. 

Puitesopimuksen yksityiskohtaisemmat osatavoitteet asetetaan ja niiden 

toteutumista ja yhteistyön onnistumista seurataan sopimusosapuolten 

yritystason välisissä arviointi- ja kehityskeskusteluissa. 

Yritystason arviointi- ja kehityskeskustelut käydään vähintään 

___________ vuodessa ja näiden tilaisuuksien järjestämisvastuu on 

sopimusosapuolten vastuullisilla henkilöillä. 

Tilaajan ja palveluntuottajan alue-edustajat järjestävät aluetasolla vuosittain 

_________arviointi- ja kehityskeskustelutilaisuutta. 

Lisäksi järjestetään erikseen koulutustilaisuuksia, joiden yhteydessä 

käsitellään yhteistyön onnistumista ja kehittämistä tilaajan ja kumppaneiden 

kesken. Näiden tilaisuuksien vastuuhenkilöinä ovat tilaajan 

edustajat. 

Sopimusosapuolet sitoutuvat siihen, että mikäli sopimusosapuolten 

välille syntyy jostain syystä ristiriitoja ja epäluottamusta, niin osapuolet 

ovat yhdessä velvollisia käsittelemään epäluottamukseen johtaneet syyt 

ja poistamaan ne sitä mukaan kun ne esiintyvät. 

Ristiriitojen käsittely tulee tapahtua ensisijaisesti yhteisesti neuvottelemalla 

sillä tasolla jossa ristiriita esiintyy. 

Ne ongelmat ja ristiriidat, jotka esiintyvät kohde- tai aluetasolla pyritään 

ratkaisemaan kohde- tai aluetasolla. Ne ongelmat ja ristiriidat, 

joista ei päästä sopuun tai joita ei voida ongelman tai ristiriidan luonteen 

vuoksi käsitellä kohde- tai aluetasolla, käsitellään yritystasolla. 

Jos ongelmaa tai ristiriitaa ei voida ratkaista sopimusosapuolten kesken, 

ratkaistaan se tämän sopimuksen kohdan ___ mukaan. 

9. Kohdekohtaisten palvelusopimusten ohjausprosessi ja laadunhallinta 

9.1 Yleisvelvoite 

Kohdassa kuvataan yleiset 

osapuolille suunnattavat velvoitteet 

kohdekohtaisten palvelusopimusten 

ohjausprosessin 

ja laadunhallinnan suhteen. 

Puitesopimuksen piiriin kuuluvat kohdekohtaiset palvelusopimukset 

toteutetaan tässä puitesopimuksessa määritettyjen tavoitteiden ja menettelytapojen 

sekä kohdekohtaisten palvelukuvauksien ja sopimusasiakirjojen 

mukaisesti. 

Ohjausprosessin ja laadunhallinnan toimintaa ja kehittämistä valvotaan 

59

9.2 Yhteistoiminta ja laadunhallinta 

kohdetasolla sovituilla menettelyillä. 

Tässä puitesopimuksessa määriteltyjä laadunhallinnan ja ohjausprosessin 

menettelyjä täydennetään kohdekohtaisten palvelusopimusten asiakirjoilla. 

Kohdassa kuvataan kohdekohtaisiin 

palvelusopimuksiin 

liittyviä yhteistoiminnan ja 

laadunhallinnan piirteitä. 

Yhteistyön kehittymistä seurataan erillisissä tilaajan ja palveluntuottajan 

kokouksissa, joissa käsitellään myös laadunhallintaa. Molemmilla 

osapuolilla on oikeus kutsua em. kokous koolle välittömästi, jos palvelun 

laatu tai vastaava syy kutsujan käsityksen mukaan sitä vaatii. 

Palveluntuottaja sitoutuu yhteistoiminnan kehittämiseen ja laadunhallinnan 

parantamiseen tilaajan ja kiinteistön käyttäjien kanssa. Palveluntuottajan 

oman laadunvalvonnan lisäksi myös tilaaja valvoo työn lopputulosta. 

Palveluntuottaja sitoutuu säännölliseen taloautomaatio- ja muiden teknisten 

järjestelmien sekä huoltokirjan avulla tehtävään tapahtuma- ja 

kuukausiraportointiin siten kuin kohdekohtaisessa palvelusopimuksessa 

ja sen liiteasiakirjoissa määritetään. 

Toiminnan laatua seurataan ja kehitetään saatujen palautteiden pohjalta, 

kuten esimerkiksi käyttäjätutkimusten tuloksia hyödyntämällä. Tilaajan 

laadunvalvonta ei vähennä palveluntuottajan vastuuta. 

Palveluntuottaja sitoutuu itse arvioimaan toimintaansa yhteisesti sovituin 

menettelytavoin. Arvioinnin tulokset on annettava tilaajalle. Toiminnan 

laatua arvioidaan myös käyttäjä- ja asiakastyytyväisyyskyselyjen, 

sekä muiden palautejärjestelmien avulla. Laadun kehittyminen 

pyritään arvioimaan kokonaisvaltaisesti liitteenä olevan kannustinjärjestelmän 

mukaisesti. 

9.3 Ympäristöasioiden hallinta ja huomioon ottaminen 

Kohdassa kuvataan ympäristöasioihin 

liittyviä seikkoja ja 

toimia, joita palveluntuottajan 

on noudatettava toiminnassaan. 

9.4 Kannustinjärjestelmä 

Tilaaja edellyttää kumppaneiltaan ympäristöasioiden selkeästi kuvattua, 

tavoitteellista ja toimivaa hallintajärjestelmää. Hallintajärjestelmän 

kuvaus on luovutettava tilaajalle. 

Palveluntuottajan on noudatettava kunnallisia ohjeita ja määräyksiä 

sekä otettava huomioon valtioneuvoston periaatepäätös ekologisesti 

kestävän kehityksen edistämisestä rakennus- ja kiinteistöalalla. 

Kohdassa kuvataan sopimuksen 

mukaisiin kumppanuussuhteisiin 

kytkettävän kannustinjärjestelmän 

pääkohdat. Kannustinjärjestelmä 

määritetään 

yksityiskohtaisemmin erikseen 

laadittavassa asiakirjassa, joka 

tulee puitesopimuksen liitteeksi 

Palveluntuottaja sitoutuu siihen, että palvelusopimuksiin otetaan mukaan 

kannustinjärjestelmä käytettäväksi toiminnassa onnistumisen 

arviointiin. 

Palveluntuottaja ottaa edellä mainitun järjestelmän huomioon omissa 

kannustinjärjestelmissään sekä sitoutuu raportoimaan tilaajalle palkkioiden 

jakamisesta yrityksen ja henkilöstön kesken. 

60

Kannustinjärjestelmä määritetään tämän puitesopimuksen liiteasiakirja 

___:ssa. 

10. Kohteiden kilpailuttaminen ja sopimusvelvoitteiden suorittaminen 

Kohdassa kuvataan kilpailutukseen 

liittyviä menettelyllisiä 

seikkoja sekä sopimustehtävien 

suorittamiseen liittyviä 

piirteitä. 

Palveluntuottajalla on oikeus osallistua sopimuskaudella tilaajan järjestämiin 

kohdekohtaisiin kiinteistö - ja käyttäjäpalveluiden kilpailutuksiin. 

Tilaaja kilpailuttaa kiinteistö- sekä käyttäjäpalvelut sopimuskaudella 

vain puitesopimuskumppaneiden kesken. Palveluntuottajan tehtävät 

määritellään tarkemmin kohdekohtaisissa palvelusopimuksissa. 

Kohdekohtaisten palvelusopimusten tekemisen perusteina ovat joko 

kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous kohteittain määriteltävin perustein 

tai halvin hinta. Myös palvelusopimusten voimassaoloaika määritetään 

kohteittain. Ennen varsinaisten tarjousten jättämistä puitesopimusosapuolien 

kesken järjestettävässä kohdekohtaisessa kilpailussa 

tullaan kussakin kohteessa järjestämään sen esittelytilaisuus, johon 

kilpailuun osallistuvien palveluntuottajien edellytetään osallistuvan. 

Kohdekohtaisen sopimuksen kilpailutuksessa tullaan käyttämään arviointikriteereinä 

kussakin tarjouspyynnössä kuvatun kokonaisuuden 

vaatimuksista johdettuja tekijöitä, joiden perusteella arvioidaan yritysten 

edellytyksiä tuottaa kohteessa haluttuja palveluita. 

Tilaaja edellyttää kilpailutuksen yhteydessä palveluntuottajalta selvitystä 

siitä, miten se aikoo ottaa huomioon tässä puitesopimuksessa määritetyt 

kehitystoimenpiteet. 

11. Maksut 

Palveluntuottajan tulee asiantuntijana suorittaa tai järjestää tämän puitesopimuksen 

tai siihen perustuvien kohdekohtaisten palvelusopimusten 

mukaiset palvelut niiden edellyttämällä ammattitaidolla ja hyvää teknistä 

tapaa noudattaen sekä ottaen huomioon tilaajan kanssa yhteisesti 

asetetut tavoitteet. 

Kohdassa kuvataan tilaajan 

maksuvelvoitteiden määräytyminen. 

12. Raportointi ja valvonta 

Tilaajan maksuvelvoitteet ja maksumekanismit määritetään kohdekohtaisissa 

palvelusopimuksissa. 

Kohdassa kuvataan raportointiin 

ja valvontaan liittyviä 

kysymyksiä. 

Palveluntuottajan tulee noudattaa sopimusosapuolten yhteisesti sopimaa 

raportointi- ja valvontajärjestelmää. 

Tilaajalla on oikeus tehdä tarpeelliset tarkastukset ja mittaukset kohdekohtaisten 

palvelusopimusten palvelukuvausten mukaisten määrien ja 

laadun selvittämiseksi tai palveluntuottajan suorituksen muun sisällön 

toteamiseksi. Tilaajan on ilmoitettava palveluntuottajalle kirjallisesti 

___ vuorokautta etukäteen päivästä, jolloin se haluaa suorittaa tarkastuksen 

tai mittauksen. Palveluntuottajan on annettava tilaajalle tarkastuksen 

tai mittauksen suorittamiseksi tämän tarvitsemaa apua. 

Mikäli tarkastus tai mittaus osoittaa, että palveluntuottaja ei ole täyttänyt 

kohdekohtaisten palvelusopimusten mukaisia velvollisuuksiaan, 

61

13. Käyttäjätyytyväisyystutkimus 

tilaajan tulee 1) ilmoittaa palveluntuottajalle korjattavista virheitä, puutteista 

ja laiminlyönneistä 2) ilmoittaa kohtuullinen aika, jonka kuluessa 

palveluntuottajan on korjattava tilanne 3) saada palveluntuottajalta hyvitys 

kohtuullisista tarkastus- ja mittauskuluistaan. 

Palveluntuottajan on korjattava kustannuksellaan tarkastuksessa tai 

mittauksessa puutteelliseksi havaittu suoritus sovitun ajan kuluessa. 

Mikäli palveluntuottaja ei tee korjauksia sovitussa ajassa, tilaajalla on 

oikeus korjata itse tai korjauttaa kyseinen puute tai vika palveluntuottajan 

kustannuksella. 

Kohdassa kuvataan menettely, 

jolla tutkitaan käyttäjien 

tyytyväisyyttä suhteessa 

tuotettaviin palveluihin. 

Palveluntuottajan on suoritettava omalla kustannuksellaan käyttäjätyytyväisyystutkimus 

ennen kohdekohtaisen palvelusopimuksen ensimmäisen 

sopimusvuoden päättymistä ja sen jälkeen vuosittain ___________ aikana 

koko kohdekohtaisen palvelusopimuksen voimassaolon ajan. Tutkimuksella 

selvitetään käyttäjien mielipiteet kirjallisella kyselylomakkeella 

tai muulla tilaajan kanssa sovitulla tavalla. 

14. Palveluntuottajan työntekijät 

Käyttäjätyytyväisyysosatutkimuksen tuloksista tehdään yhteenveto, joka 

yhdessä tutkimuksen liittyvien asiakirjojen kanssa annetaan tilaajalle 

vuosittain ____________mennessä. 

Mikäli käyttäjätyytyväisyystutkimuksesta ilmenee, että kokonaistyytyväisyystaso 

ja palvelujen kokonaislaatu ei ole parantunut edellisen tutkimuksen 

jälkeen, palveluntuottajan ja tilaajan tulee kokoontua ja sopia 

kuinka käyttäjätyytyväisyyttä parannetaan. 


henkilöstöön liittyviä 

asioita. 

Palveluntuottajan tulee huolehtia siitä, että palvelujen suorittamiseen 

käytetään pätevää ja ammattitaitoista henkilökuntaa sekä että sopimustehtävien 

suorittamista varten on riittävä kalusto ja välineistö. Palveluntuottaja 

ei saa vaihtaa henkilökuntaa ilman tilaajan hyväksyntää. Tilaaja 

ei saa evätä hyväksyntää ilman pätevää syytä. Palveluntuottaja vastaa 

henkilöstön perehdyttämisestä ja kouluttamisesta. 

Palveluntuottaja vastaa alaistensa ja käyttämiensä asiantuntijoiden toimenpiteistä 

kuten omistaan. 

Mikäli palveluntuottajan palveluksessa oleva osoittautuu siinä määrin 

epäpäteväksi tai sopimattomaksi, että palvelujen tuottaminen siitä kärsii, 

eikä asia tilaajan kirjallisestakaan huomautuksestakaan korjaannu, on 

tällainen henkilö korvattava toisella pätevällä henkilöllä. 

Palveluntuottajan on ilmoitettava tilaajalle kohteessa käyttämiensä työntekijöiden 

henkilötiedot sekä sovittava tilaajan kanssa kulkuluvista, 

henkilötunnisteista yms. menettelytavoista. Palveluntuottajan työntekijät 

ovat velvollisia pitämään esillä kulkulupaa tai henkilötunnistetta. Kulkulupaa 

ei saa luovuttaa toiselle henkilölle. Mikäli kulkulupa katoaa, siitä 

on ilmoitettava välittömästi tilaajan edustajalle. Tilaaja on oikeutettu 

perimään korvauksen kulkuluvan uusimisesta. 

62

15. Vahingonkorvausvastuu ja vakuutukset 

Kohdassa kuvataan vahingonkorvaus 

velvollisuuden määräytymisperusteet, 

kun on kysymys 

mm. joko puitesopimuksen tai 

siihen perustuvien kohdekohtaisten 

palvelusopimusten sopimuksenmukaisten 

velvoitteiden 

rikkomisesta. Kohdassa kuvataan 

myös vakuuttamisvelvollisuudet. 

16. Vahingon vaaran tai vahingon havaitseminen 

Sopimusosapuolet vastaavat puitesopimuksen sekä siihen perustuvien 

kohdekohtaisten palvelusopimusten sopimuksenmukaisten velvoitteidensa 

huolellisesta ja asianmukaisesta täyttämisestä. 

Sopimusosapuolet vastaavat tuottamuksellisesti aiheuttamistaan välittömistä 

vahingoista ja niiden korjaamisesta aiheutuvista kuluista. 

Palveluntuottaja sitoutuu korvaamaan tilaajalle tai kolmannelle osapuolelle 

palvelukuvauksen mukaisten palvelutehtävien laiminlyönneistä 

aiheutuvat vahingot. Tämän turvaamiseksi palveluntuottaja 

sitoutuu ottamaan tarvittavat vakuutukset ja esittämään ne tilaajalle 

ennen sopimuksen allekirjoittamista. Vakuutusta ei voi sanoa irti 

ilman tilaajan suostumusta. 

Palveluntuottaja vastaa kohdekohtaisen palvelusopimuksen mukaisia 

tehtäviä suorittaessaan aiheuttamastaan henkilö- ja esinevahingosta, 

josta palveluntuottaja on voimassa olevan Suomen oikeuden mukaan 

korvausvastuussa. Palveluntuottaja ei ole korvausvelvollinen, jos 

vahinko on aiheutunut tilaajan antamien tietojen puutteellisuudesta tai 

virheellisyydestä. Palveluntuottajan korvausvelvollisuus rajoittuu 

kuitenkin kaikissa tapauksissa ___________euroon saakka kussakin 

vahinkotapauksessa. 

Palveluntuottaja vastaa haltuunsa uskottujen avaimien ja tunnistimien 

huolellisesta säilyttämisestä. Palveluntuottaja vastaa haltuunsa annettujen 

avainten ja tunnistimien katoamisen johdosta mahdollisen vahingon 

torjumiseksi tehdystä välttämättömästä lukkojen uudelleen 

sarjoituksesta tai lukkojen vaihdosta sekä vahinkoon liittyvistä muista 

välttämättömistä suojelutoimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista. 

Mikäli se on kulloinkin vallitsevat olosuhteet huomioon ottaen mahdollista, 

sopivat palveluntuottaja ja tilaaja edellä mainittujen toimenpiteiden 

sisällöstä ennen niiden toteuttamista. Palveluntuottaja vastaa 

työkalujensa, laitteidensa ja muun omaisuutensa vakuuttamisesta. 

Sopimusosapuolet eivät kuitenkaan vastaa toimintansa seurauksena 

toiselle osapuolelle aiheutuneista välillisistä vahingoista tai seurannaisvahingoista, 

kuten liiketoiminnan keskeytymisestä, liikevaihdon 

vähentymisestä ja saamatta jääneestä voitosta. 

Palveluntuottaja vastaa lisäksi tuottamuksellaan kolmansille osapuolille 

aiheuttamistaan muista vahingoista Suomen vahingonkorvauslain 

mukaan. 

Edellä mainittuja vastuun rajoituksia ei kuitenkaan sovelleta, mikäli 

sopimusosapuoli on aiheuttanut vahingon tahallisesti tai sopimusosapuolen 

menettelyä voidaan muutoin pitää törkeänä. 

Kohdassa kuvataan vahingon 

vaaraan ja vahingon havaitsemiseen 

liittyviä velvoitteita ja 

vastuita. 

Mikäli sopimusosapuoli havaitsee vahingon tai vahingon vaaran, on 

tämän tehtävä välittömästi ilmoitus toiselle sopimusosapuolelle. 

Sopimusosapuoli on myös velvollinen ryhtymään välittömästi kaikkiin 

tarpeellisiin toimiin välittömän vahingon vaaran poistamiseksi ja va- 

63

hinkojen vaikutusten rajoittamiseksi. 

17. Ylivoimainen este 

Mikäli sopimusosapuoli ei kuitenkaan ole huomannut vahinkoa tai 

vahingon vaaraa, joka on ollut niin ilmeinen, että se olisi pitänyt kohtuuden 

mukaan havaita ja ryhtyä vahingon poistamis- tai rajoittamistoimiin, 

tämä vastaa vahingon aiheuttamista kustannuksista. Vastuu ei 

kuitenkaan siirry, jos virhe aiheutuu toisen sopimusosapuolen törkeästä 

laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta. 

Kohdassa kuvataan mitä oikeudellisia 

vaikutuksia ylivoimaisen 

esteen mukaisilla 

tapahtumilla tms. on puitesopimuksen 

tai siihen perustuvien 

kohdekohtaisten palvelusopimusten 

sopimusosapuolten 

sopimusvelvoitteisiin. 

Ylivoimaisen esteen ilmaantuessa ovat sopimusosapuolet velvollisia 

tiedottamaan siitä toisilleen, yksilöitävä ylivoimainen este ja selvitettävä 

sen vaikutuksen kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Se sopimusosapuoli, 

jota ylivoimainen este kohtaa, on ilmoitettava toiselle 

sopimusosapuolelle asiasta välittömästi ja yksilöitävä este sekä sen 

vaikutus kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Sopimusosapuolen 

on pyrittävä sopimaan ylivoimaisen esteen vaikutusten minimoimisesta 

ja tarvittavista toimenpiteistä tämän puitesopimuksen tai siihen perustuvan 

kohdekohtaisen palvelusopimuksen jatkumisen mahdollistamiseksi 

ilman olennaisia lisäkustannuksia. 

18. Olosuhteiden muutokset ja uudelleenneuvottelut 

Sopimusosapuolet vapautuvat suoritusvelvollisuudestaan niin pitkäksi 

aikaa kuin ylivoimainen este estää puitesopimuksen tai siihen perustuvien 

kohdekohtaisten palvelusopimusten täyttämisen tai sen vaatiminen 

olisi kohtuutonta. 

Ylivoimaisia esteitä ovat esim. sota, liikekannallepano, kapina, mellakka 

tai muu kriisitilanne, kriisiajan tiedottaminen, sabotaasi tai sabotaasin 

uhka, viranomaisten toimenpiteet, kaupankäynnin rajoitukset, vaarallinen 

epidemia, tulipalo tai muu vastaava onnettomuus, poikkeuksellinen 

säätilan muutos tai luonnonmullistus, laillinen lakko, työsaarto, 

työsulku tai muu työselkkaus, veden, sähkön tai lämmönjakelun estyminen 

tai muu edellä mainittuihin syihin verrattava este. 

Ylivoimaiseen esteeseen vetoava sopimusosapuoli ei ole velvollinen 

korvaamaan toiselle osapuolelle keskeytyksestä aiheutunutta vahinkoa. 

Sopimusosapuolilla on oikeus purkaa puitesopimus ja siihen perustuva/perustuvat 

kohdekohtainen/kohdekohtaiset palvelusopimus/palvelusopimukset, 

jos ylivoimainen este jatkuu yli ________. 

Kohdassa kuvataan olosuhteiden 

muutosten sopimusoikeudellisia 

perusteita ja edellytyksiä 

uudelleenneuvotteluille. 

Jos puitesopimuksen tai siihen perustuvien kohdekohtaisten palvelusopimusten 

voimassaoloaikana tapahtuu 1) olennainen, 2) ennaltaarvaamaton, 

3) vaikutuksiltaan pitkäaikainen ja 4) sopimusosapuolten 

vaikutusvallan ulkopuolella oleva muutos, jota tai jonka vaikutuksia 

sopimusosapuolet eivät myöskään kohtuullisin ponnisteluin saata estää 

tai merkittävästi vähentää ja 5) josta aiheutuvaa riskiä kumpikaan sopimusosapuoli 

ei nimenomaisesti ole ottanut vastuulleen tai asianomainen 

riski ei ole luonteeltaan asianomaisen sopimusosapuolen kannettavaksi 

kuuluva ilman nimenomaista ehtoakin, sopimusosapuolet sitoutuvat 

tällöin rakentavassa hengessä neuvottelemaan toisen osapuolen vaatimuksesta 

keinoista ja sopimuksen/sopimusten muutoksista, joilla aiemmin 

vallinnut ja alkuperäinen sopimustasapaino voidaan palauttaa. 

64

19. Viranomaisten toimenpiteet 

Kohdassa kuvataan mitä vaikutuksia 

viranomaisten toimenpiteillä 

esim. lainmuutoksilla on 

sopimusosapuolten asemaan. 

Mikäli viranomaisten toimenpiteiden johdosta tapahtuu tai tulee tapahtumaan 

sellainen muutos, joka sopimusosapuolten käsityksen mukaan 

edellyttää merkittävää muutosta palveluihin tai puitesopimuksen tai 

kohdekohtaisten palvelusopimuksen ehtoihin, kumpi tahansa sopimusosapuoli 

voi ilmoittaa siitä toiselle sopimusosapuolelle kirjallisesti. 

Ilmoituksessa on mainittava tarpeelliset muutokset sopimusvelvollisuuksiin 

tai kustannuksiin. 

Sopimusosapuolten on kohtuullisessa ajassa ilmoituksen antamisen 

jälkeen, keskusteltava ja sovittava em. asioista ja tavoista, joilla muutokset 

toteutetaan. 

Palveluihin vaikuttavat muutokset ovat merkittäviä ja otetaan huomioon 

sekä korottavana että vähentävänä tekijänä vain siinä tapauksessa, 

että muutosten vaikutusten arvioidaan olevan vuosittaiseen sopimushintaan 

vähintään ___%. 

Palveluihin suoraan kohdistuvat verolainsäädännön muutokset otetaan 

huomioon kuitenkin mainitusta rajoituksesta riippumatta. Lainmuutoksen 

johdosta kohdekohtaisissa palvelusopimuksissa määriteltyä tilaajan 

maksuvelvollisuuden määrää muutetaan siten, että palveluntuottaja ei 

tule lainmuutoksen johdosta parempaan eikä huonompaan asemaan 

kuin ennen muutosta. 

20. Sopimuksen irtisanominen ja purkaminen 

20.1 Yleinen irtisanomisoikeus 


irtisanomiseen liittyviä 

oikeuksia ja menettelyjä. 

Jompikumpi sopimusosapuolista voi irtisanoa puitesopimuksen kesken 

sopimuskauden perustelluista syistä, jos osapuoli toteaa yhteisissä vuosittaisissa 

arviointi- ja kehityskeskusteluissa, ettei toiminta ole täyttänyt 

puitesopimuksessa asetettuja tavoitteita. 

Sopimuksen irtisanomista harkitsevan osapuolen on ennen irtisanomista 

neuvoteltava havaitsemistaan epäkohdista toisen sopimusosapuolen 

kanssa. Irtisanomisaika on molemmin puolin ___ kuukautta. 

20.2 Irtisanominen tilaajan sopimusrikkomuksen perusteella 


sopimusrikkomukseen perustuvan 

irtisanomisoikeuden perusteita. 

Palveluntuottajalla on oikeus irtisanoa tämä puitesopimus tai siihen 

perustuva kohdekohtainen palvelusopimus palvelujakson aikana, mikäli 

tilaaja ei täytä kohdekohtaisen palvelusopimuksen mukaista maksuvelvollisuuttaan 

tai muuta palveluntuottamiseen olennaisesti vaikuttavaa 

velvollisuuttaan taikka jos tilaaja toimenpiteillään estää palveluntuottajan 

velvoitteiden täyttämistä kohdekohtaisen palvelusopimuksen 

mukaisesti. 

Tällöin palveluntuottajan täytyy antaa tilaajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus 

___ vuorokauden kuluessa tilaajan sopimusrikkomuksen 

ilmenemisestä uhalla, että muutoin oikeus on menetetty. Irtisano- 

65

misilmoituksessa on yksilöitävä tilaajan sopimusrikkomus, johon palveluntuottajan 

irtisanomisoikeus perustuu. 

Puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen palvelusopimuksen 

voimassaolo päättyy sinä päivänä, kun on kulunut ___ kuukautta 

siitä, kun tilaaja on saanut irtisanomisilmoituksen, ellei tilaaja 

korjaa sopimusrikkomustaan siinä ajassa. 

Puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen palvelusopimuksen 

päättyessä em. kohdan perusteella, tilaajan on maksettava 

sopimussakkona : _______________. 

20.3 Irtisanominen ja purkaminen palveluntuottajan sopimusrikkomuksen perusteella 


sopimusrikkomuksen 

aiheuttaman irtisanomis- ja 

purkamisoikeuden perusteita. 

Tilaajalla on oikeus irtisanoa tämä puitesopimus tai siihen perustuva 

kohdekohtainen palvelusopimus ___ kuukauden irtisanomisajalla, 

mikäli palvelujakson aikana tapahtuu palveluntuottajan sopimusrikkomus. 

Tilaajan tulee antaa kirjallinen irtisanomisilmoitus ___ vuorokauden 

kuluessa palveluntuottajan sopimusrikkomuksen ilmenemisestä uhalla, 

että oikeus on muutoin menetetty. Irtisanomisilmoituksessa on määriteltävä 

ilmennyt palveluntuottajan sopimusrikkomus ja maininta, että 

puitesopimus tai siihen perustuva kohdekohtainen palvelusopimus 

päättyy ___kuukauden kuluessa siitä, kun palveluntuottaja on saanut 

kirjallisen irtisanomisilmoituksen, ellei palveluntuottaja korjaa sopimusrikkomustaan 

siinä ajassa. 

Mikäli palveluntuottaja aloittaa viipymättä tilaajan kirjallisesti hyväksymän 

sopimusrikkomuksen korjausohjelman, niin suoritettu irtisanominen 

raukeaa, jos palveluntuottaja korjaa sopimusrikkomuksen ja 

korvaa sen seuraukset korjausohjelmassa sovitussa aikataulussa tilaajalle. 

Mikäli palveluntuottaja epäonnistuu edellä mainitussa korjausohjelman 

suorittamisessa tai ei suorita sovittua korvausta sopimusrikkomuksesta, 

niin puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen palvelusopimuksen 

voimassaolo päättyy ___ vuorokauden kuluessa siitä, kun 

palveluntuottaja on vastaanottanut tilaajan kirjallisen ilmoituksen korjausohjelmaan 

liittyvien velvollisuuksien suorittamisen laiminlyömisestä 

tai korjauksen epäonnistumisesta. 

21. Riitojen ratkaisu 

Tilaajalla on oikeus puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen 

palvelusopimuksen purkamiseen, mikäli palveluntuottajan sopimusrikkomus 

on niin vakava, että tilaaja voi kohtuudella olettaa, 

ettei palveluntuottaja enää kykene suoriutumaan sopimusvelvoitteistaan. 

Sopimuksen purkamisesta perusteluineen on ilmoitettava välittömästi 

kirjallisesti palveluntuottajalle. Sopimus katsotaan purkautuneeksi 

kirjallisen purkuilmoituksen tiedoksisaannista. 

Kohdassa kuvataan puitesopimuksesta 

tai siihen perustuvis- 

Puitesopimuksen tai siihen perustuvien kohdekohtaisten palvelusopimusten 

perusteella aiheutuvat riidat on pyrittävä ratkaisemaan ensisijai- 

66

ta kohdekohtaisista palvelusopimuksista 

syntyvien riitojen 

ratkaisumekanismit. 

sesti neuvottelemalla ja sopimalla. 

Sopimusosapuolilla on velvoite neuvotella riitaisuuksista ___ vuorokauden 

ajan. Sopimusosapuolet voivat yhteisestä suostumuksesta käyttää 

riidan ratkaisemisessa myös ulkopuolista sovittelijaa, joka antaa 

asiassa ratkaisusuosituksen. 

22. Sopimuksen muuttaminen 

Mikäli riitaisuus koskee palveluihin liittyvää teknistä asiaa, se annetaan 

ulkopuolisten teknisten asiantuntijoiden ratkaistavaksi, joiden on ___ 

vuorokauden kuluessa annettava asiasta ratkaisusuositus. 

Ulkopuolisen asiantuntijan ja sovittelijan nimeää/nimeävät 

______________________. 

Mikäli riitaisuutta ei saada ratkaistua em. kohdissa mainitulla tavalla, 

ratkaistaan riitaisuus ____________________. 


muuttamisen perusteet. 

23. Sopimuksen siirtäminen 

Tätä puitesopimusta voidaan muuttaa vain molempien sopimusosapuolten 

kirjallisella sopimuksella, joka on sopimusosapuolen tai sen asianmukaisesti 

valtuutetun edustajan allekirjoittama. 


oikeuteen siirtää 

puitesopimus kolmannelle. 

24. Sopimusasiakirjat ja niiden pätevyysjärjestys 

Palveluntuottajalla ei ole oikeutta siirtää puitesopimusta tai sen mukaisia 

velvoitteitaan kolmannelle. 

Tilaajalla ei ole oikeutta siirtää puitesopimusta tai sen mukaisia velvoitteitaan 

kolmannelle. 

Kohdassa kuvataan sopimusasiakirjat 

sekä niiden pätevyysjärjestys. 

Sopimusosapuolet noudattavat tätä puitesopimusta ja sen liitteitä, jotka 

kukin on tämän puitesopimuksen erottamaton osa. Sopimusasiakirjojen 

keskinäinen pätevyysjärjestys on seuraava: 

liite nro. pvm. 

25. Sopimuskappaleet 

1) Puitesopimus 

2)__________________ 

3)__________________ 

4)__________________ 

5)__________________ 

Kohdassa kuvataan montako 

kappaletta puitesopimuksia 

laaditaan. 

Tämä puitesopimus on laadittu kahtena samansanaisena kappaleena, 

yksi kappale kullekin sopimusosapuolelle. 

67

5.3 PUITESOPIMUKSEEN LIITTYVÄ KOHDEKOHTAINEN 

PALVELUSOPIMUSMALLI 

1. Sopimuksen tarkoitus ja tavoitteet 

Kohdassa kuvataan kohdekohtaisen 

palvelusopimuksen tarkoitus 

ja sopimusosapuolten 

pääasialliset tavoitteet. 

Tällä sopimuksella tilaaja ja palveluntuottaja sopivat kiinteistöpalveluiden 

sekä mahdollisten käyttäjäpalveluiden tuottamisesta joko yhteen 

tai useaan kohteeseen. Tässä sopimuksessa noudatetaan myös sopimusosapuolten 

kesken tehtyä puitesopimusta ja sen ehtoja. 

Tavoitteena on tuottaa tilaajalle sen liiketoimintaa, arvoja ja tarpeita 

vastaavat asianmukaiset tilat ja olosuhteet sekä kestävän kehityksen 

periaatteita noudattavat palvelut. 


Sopimusosapuolten tarkoituksena on hyvällä yhteistyöllä kehittää kohteen 

/ kohteiden käyttöä ja hoitoa. Tämä edellyttää sopimusosapuolilta 

avoimuutta, keskinäistä lojaliteettia, luottamusta sekä säännöllistä 

vuorovaikutusta sopimuksen toimivuuden kehittämiseksi. 

Kohdassa todetaan sopimusosapuolet 

sekä heidän yhteistiedot. 

Tämän sopimuksen tilaaja on: _______________________________ 

Tilaajan vastuuhenkilö/henkilöt on/ovat: _______________________ 

Tilaajan yhteystiedot:______________________________________ 

Tämän sopimuksen palveluntuottaja on:_______________________ 

Palveluntuottajan vastuuhenkilö/henkilöt on/ovat: _______________ 


Kohdassa esitetään vaihtoehtoja 

kohdekohtaisen palvelusopimuksen 

voimassaololle. 

Palveluntuottajan yhteystiedot:_______________________________ 

A) Tämä sopimus solmitaan määräaikaiseksi. Sopimuskausi alkaa 

_________ ja päättyy ___________. 

B) Tämä sopimus solmitaan aluksi määräaikaiseksi. Sopimuskausi 

alkaa __________ ja päättyy __________. Tämän jälkeen sopimus 

jatkuu toistaiseksi voimassaolevana. 

C) Tämän sopimuksen sopimuskausi on sama kuin tähän sopimukseen 

liittyvän puitesopimuksen sopimuskausi. 

D) Tämä sopimus solmitaan toistaiseksi voimassaolevaksi. Sopimuskausi 

alkaa ______________. 

68

4. Kohde ja palvelun sisältö 

Kohdassa kuvataan kiinteistöja/tai 

muiden palveluiden tuottamisen 

kohde/kohteet sekä 

tuotettavien palveluiden pääasiallinen 

sisältö. 

Tällä sopimuksella tilaaja ja palveluntuottaja sopivat kiinteistö- ja/tai 

muiden palveluiden tuottamisesta seuraavaan/seuraaviin kohteeseen/kohteisiin: 

________________________________________________________. 

Palveluntuottaja tuottaa seuraavat palvelut tämän sopimuksen voimassaoloaikana 

em. kohteeseen/kohteisiin: 

5. Sopimusosapuolten myötävaikutusvelvollisuus 

________________________________________________________. 

Tuotettavat palvelut määritetään yksityiskohtaisemmin palvelukuvauksessa, 

joka on tämän sopimuksen liitteenä sopimusasiakirja nro. 

____. 


myötävaikutusvelvollisuuden 

piiriin kuuluvia 

oikeuksia ja velvoitteita. 

Tilaaja on velvollinen järjestämään kustannuksellaan palveluntuottajan 

käyttöön tehtävien hoitamiseksi tarpeelliset sopimuskohteen asiakirjat 

ja tiedot. Tilaaja on velvollinen järjestämään palveluntuottajalle pääsyn 

niihin kohteisiin ja tiloihin, joihin pääseminen on tarpeen sovittujen 

palvelujen suorittamiseksi. 

Tilaaja on velvollinen huolehtimaan siitä, etteivät hänen sopimuskohteessa 

tekemänsä muut työt häiritse tarpeettomasti sopimukseen liittyvien 

töiden tekemistä. 

Palveluntuottaja on velvollinen viipymättä poistamaan ja ilmoittamaan 

tilaajalle sopimuskohteessa havaitsemansa viat ja puutteet, jotka ilmenevät 

sopimustehtävien suorittamisen yhteydessä ja jotka saattavat 

aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaraa sopimuskohteelle tai henkilölle tai 

jotka vaikeuttavat palveluntuottajan kohdekohtaisen palvelusopimuksen 

mukaisten velvoitteiden täyttämistä. 

Palveluntuottaja on velvollinen viipymättä poistamaan ja ilmoittamaan 

tilaajalle sopimuskohteessa havaitsemansa viat ja puutteet, jotka saattavat 

aiheuttaa vaaraa palveluntuottajan työntekijöiden työturvallisuudelle. 

Mikäli sopimuskohteen viat tai puutteet voivat aiheuttaa vakavan 

vaaran palveluntuottajan työntekijöiden työturvallisuudelle, palveluntuottaja 

vapautuu tehtävien suorittamisesta kunnes vika tai puute on 

korjattu, ilman että tilaajalle syntyy tämän sopimuksen ____kohdan 

mukainen oikeus irtisanoa tai purkaa tämä sopimus. 

Palveluntuottajalla on velvollisuus havaittuaan välitöntä korjausta 

vaativan vian tai puutteen, tehdä tai teettää korjaus tilaajan lukuun 

heti, mikäli se suuremman vahingon välttämiseksi on tarpeellista eikä 

tilaajan vastuuhenkilö ole välittömästi tavoitettavissa. 

69

6. Palveluntuottamisen ajankohdat 

Kohdassa kuvataan palveluntuottamiseen 

liittyviä ajankohtia 

yms. seikkoja. 

Palveluntuottaminen aloitetaan tutustumalla kohteeseen/kohteisiin ja 

tehtäviin vähintään ____ viikkoa ennen tämän sopimuksen mukaisten 

tehtävien aloittamista. Palveluntuottamisen aloitusajankohta sovitaan 

tarkemmin sopimusneuvotteluissa. 

Palveluntuottamiseen kuuluvat palvelukuvauksessa kuvatut tehtävät ja 

työt tarjouspyyntöasiakirjojen mukaisesti sekä osallistuminen tarkastuksiin 

ja tilaajan koolle kutsumiin kokouksiin. Lisäksi palveluntuottaja 

on velvollinen osallistumaan mahdollisiin viranomaisten pitämiin 

tarkastuksiin. 

Sovitut tehtävät ja työt tehdään_____________________, ellei palvelukuvauksessa 

toisin mainita. Vuorokautinen normaali työaika on 

____. 

Palveluntuottaja järjestää ympärivuorokautisen päivystyksen, johon 

kohteesta / kohteista lähtevät kiireelliset hälytykset ohjataan ja vikatapauksia 

varten päivystysnumeron, johon voidaan ilmoittaa kiireellisistä 

vioista. Hälytystapauksissa palveluntuottaja tekee tarkastuskäynnin 

kohteeseen/kohteisiin välittömästi (vasteaika __) ja ryhtyy toimenpiteisiin 

mahdollisten vahinkojen estämiseksi. Muihin toimenpiteisiin ei 

palveluntuottajalla ole oikeutta ryhtyä ilman tilaajan suostumusta. 

7. Palvelumaksu 

Kaikista käynneistä ja toimenpiteistä palveluntuottajan on kirjallisesti 

raportoitava tapauskohtaisesti tilaajalle. 

Kohdassa kuvataan palvelumaksun 

ja maksumekanismin 

pääpiirteet sekä palvelutasovaatimuksiin 

liittyvät pääkohdat. 

Tilaaja maksaa palveluntuottajalle kuukausittaista palvelumaksua. 

Palvelumaksu muodostuu________________________________. 

Palvelumaksu on_______________________________________. 

Palvelumaksu ja sitä koskeva maksumekanismi määritetään yksityiskohtaisemmin 

__________________, joka on tämän sopimuksen liiteasiakirja 

nro._____. 

8. Muutokset palveluihin 

Palveluntuottaja sitoutuu tuottamaan sovitut palvelut tämän sopimuksen 

liiteasiakirja nro.____:ssa yksityiskohtaisemmin määritetyin palvelutasovaatimuksin. 

Kohdassa kuvataan sovittujen 

palvelujen muuttamiseen liittyviä 

menettelyjä. 

Sovittujen palvelujen sisällön, laatutason, työaikojen tai niistä maksettavien 

korvausten muuttaminen on mahdollista ainoastaan sopimusosapuolten 

yhteisellä sopimuksella. 

Tilaajalla on oikeus vaatia palveluntuottajalta palvelujen muuttamista, 

jolloin palveluntuottajan tulee antaa ___ vuorokauden kuluessa tilaajalle 

arvio muuttamisen vaikutuksista sopimuksen hintaan, maksuperusteista 

sekä siitä milloin muutostoimenpiteet tulevat voimaan. Mikäli 

sopimukseen ei päästä, pyydetään ulkopuolisen asiantuntijan antamaan 

70


asiasta ratkaisusuosituksen. Asiantuntijan nimeää/nimeävät: 

_______________. 

Palveluntuottaja voi itse ehdottaa muutosta palveluihin ja antaa tästä 

ehdotuksensa tilaajalle. 

Palveluntuottajan tulee antaa lisätyöstä yksilöity tarjous tai eritelty 

laskelma. Tilaus lisätyöstä tehdään aina etukäteen kirjallisesti, ellei 

lisätyön kiireellisyyden tai muun pakottavan syyn vuoksi lisätyöstä ole 

mahdollista sopia ennen työhön ryhtymistä. 


palvelusopimuksen irtisanomisen 

ja purkamisen perusteet. 

Tämä sopimus voidaan irtisanoa tai purkaa sopimusosapuolten solmiman 

puitesopimuksen mukaisesti. 

10. Ongelmien ja riitojen ratkaisu 


palvelusopimukseen 

liittyvien ongelmien ja riitojen 

ratkaisujen perusteet. 


Tähän sopimukseen liittyvät erimielisyydet ratkaistaan sopimusosapuolten 

solmiman puitesopimuksen mukaisesti. 


palvelusopimuksen 


Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain molempien sopimusosapuolten 




Alle _________euron suuruisista hankinnoista tai lisätöistä kohteeseen/kohteisiin 

tilaaja ja palveluntuottaja tai heidän valtuuttamansa 

edustajat voivat sopia myös suullisesti. 



kohdekohtainen palvelusopimus 

kolmannelle. 


Palveluntuottajalla ei ole oikeutta siirtää tätä sopimusta tai sen mukaisia 


Tilaajalla ei ole oikeutta siirtää tätä sopimusta tai sen mukaisia velvoitteitaan 

kolmannelle. 



71


Kohdassa kuvataan montako 

kappaletta sopimuksia laaditaan. 

Tämä sopimus on laadittu kahtena samansanaisena kappaleena, yksi 

kappale kullekin sopimusosapuolelle. 

72

5.4 KAHDENVÄLINEN KUMPPANUUSMALLI 

PÄÄSOPIMUS 



sopimusosapuolet. 

Tilaaja on _____________. 

Tilaajan vastuuhenkilö/henkilöt 

on/ovat:_______________________________ 

Tilaajan yhteystiedot:____________________________________ 

Palveluntuottaja on _________________ 

Palveluntuottajan vastuuhenkilö/henkilöt 

on/ovat:_________________________ 


Palveluntuottajan yhteystiedot:_____________________________ 


vaihtoehtoja. 

Sopimus solmitaan määräaikaiseksi. Sopimus on voimassa ___ vuotta. 

Sopimuskausi alkaa _________ ja päättyy _________. 

Sopimus solmitaan toistaiseksi voimassa olevaksi. Sopimuskausi alkaa________. 

3. Sopimuksen tarkoitus 

Sopimus solmitaan määräaikaiseksi, alkaen__________ ja päättyen 

_____, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana, 

jollei jompikumpi sopimusosapuoli irtisano sopimusta ___kuukautta 

ennen määräaikaisen sopimusajan päättymistä. 


tarkoitukseen ja tavoitteisiin 


Sopimuksen tarkoituksena on muodostaa tilaajan ja palveluntuottajan 

kumppanuusorganisaatio, jonka tehtävänä on tuottaa tässä sopimuksessa 

tarkemmin määriteltävät palvelut ________ yrityksen tarpeisiin. Osapuolten 

pyrkimyksenä on yhteisen kumppanuusorganisaation avulla 

tuottaa laadukkaita ja kustannustehokkaita kiinteistöpalveluja tilaajan 

tarpeisiin sekä kehittää kiinteistöpalveluihin liittyviä innovaatioita hyödyntämällä 

sekä tilaaja- että palveluntuottajaorganisaatioiden ydinliiketoimintojen 

osaamista. 

Sopimusosapuolten välinen kumppanuus ja siihen liittyvät tavoitteet, 

periaatteet, arvot ja yhteistyömenettelyt määritetään tarkemmin liiteasiakirjassa: 

”Kuvaus kumppanuudesta”, joka on osana tätä sopimusta. 

73

4. Kumppanuuden tavoitteet 

Kohdassa kuvataan kumppanuuden 

tavoitteet. Tällaisia 

tavoitteita voi olla esimerkiksi 

tilaajan liiketoiminnan tuottavuuden 

parantaminen, korkeatasoiset 

sisäilmaolosuhteet, 

ylläpidon kokonaiskustannuksissa 

saavutettavat säästöt, kiinteistöjen 

teknisen arvon säilyttäminen, 

korkea asiakastyytyväisyys, 

uudet palveluinnovaatiot. 

5. Kumppanuuden rakenne 

5.1 Kumppanuusorganisaatio 

Kumppanuuden tavoitteena 

on:_______________________________________ 

Tällä sopimuksella tilaaja ja palveluntuottaja sopivat yhteistyöstä kiinteistöpalveluiden 

sekä mahdollisten käyttäjäpalveluiden tuottamisessa 

sopimuksen liiteasiakirjojen mukaisesti. 

Tavoitteena on tuottaa tilaajalle sen liiketoimintaa, arvoja ja tarpeita 

vastaavat asianmukaiset tilat ja olosuhteet sekä kestävän kehityksen 

periaatteita noudattavat palvelut. 

Sopimusosapuolten tarkoituksena on hyvällä yhteistyöllä kehittää 

palvelutoimintaa ja mahdollistaa uusien palveluinnovaatioiden syntymisen 

yhteistyön aikana. Tämä edellyttää sopimusosapuolilta avoimuutta, 

keskinäistä lojaliteettia, luottamusta sekä säännöllistä vuorovaikutusta 

sopimuksen toimivuuden kehittämiseksi. 

Kohdassa kuvataan osapuolten 

vastuut ja velvollisuuden 

kumppanuusorganisaation 

ylläpitämiseen. 

Tällä sopimuksella sopimusosapuolet sitoutuvat perustamaan kumppanuusorganisaation 

ja ylläpitämään sitä sopimuskauden ajan. Kumppanuusorganisaation 

resurssit, yhteistyöryhmät, yhteistyöhön osallistuvien 

henkilöiden roolit ja vastuut sekä yhteistyössä käytettävät tietojärjestelmät 

on tarkemmin kuvattu liiteasiakirjoissa. 

5.2 Kumppanuusprosessit 

Osapuolet sitoutuvat asettamaan liitteessä __ kuvatut henkilö-, kone-, 

laite ja muut resurssit kumppanuusorganisaation käyttöön. 

Palveluntuottaja vastaa palvelujen operatiivisesta tuottamisesta sekä 

osallistumisesta palvelujen suunnitteluun, johtamiseen ja kehittämiseen. 

Tilaaja vastaa palvelutarpeiden välittämisestä kumppanuusorganisaatiolle, 

palvelujen suunnitteluun osallistumisesta ja strategisesta johtamisesta 

sekä osallistumisesta yhteiseen kehitystyöhön. 

Kumppanuusorganisaation tehtävät ja siinä mukana olevien henkilöiden 

roolit määritetään tarkemmin tämän sopimuksen liiteasiakirjassa: 

”Kuvaus kumppanuudesta”. 

Kohdassa kuvataan kumppanuusprosessien 

pääasialliset 

piirteet. 

Osapuolet sitoutuvat osallistumaan ja kehittämään kumppanuusorganisaatiolle 

määriteltyjä prosesseja ja niiden edellyttämiä toimintoja. Prosessit 

tukevat ja edistävät sopimusosapuolten välistä kumppanuutta ja 

yhteistyömenettelyjä. Nämä prosessit määritetään tarkemmin tämän 

sopimuksen liiteasiakirjassa: ”Kuvaus kumppanuudesta”. 

74

Kumppanuuden keskeisiä prosesseja ovat: 

6. Kohde ja palvelun sisältö 

• palvelutuotannon vuosisuunnittelu 

• budjetointi 

• laadunvalvonta 

• kehittäminen 

• ______________ 

Kohdassa kuvataan kiinteistöja 

muiden palveluiden tuottamisen 

kohde/kohteet sekä 

tuotettavien palveluiden pääasiallinen 

sisältö. 

Kumppanuusorganisaation pääasiallisena tehtävänä on kiinteistö- ja muiden 

palveluiden tuottaminen seuraaviin kohteisiin: 

_____________________________ 

Kumppanuusorganisaatio tuottaa seuraavat palvelut tämän sopimuksen 

voimassaoloaikana em. kohteisiin: 

___________________________________________ 

7. Kumppanuusorganisaation ansaintamalli 

Kumppanuusorganisaation tuottamat palvelut määritetään yksityiskohtaisemmin 

palvelukuvauksessa, joka on tämän sopimuksen liitteenä sopimusasiakirja 

nro. ____. 

Kohdassa kuvataan ansaintamallin 


Osapuolet sitoutuvat avoimet tilikirjat –periaatteeseen, jonka mukaan 

kaikki yhteistyöstä syntyvät kustannukset ovat läpinäkyviä molemmille 

osapuolille. 

8. Sopimusosapuolten myötävaikutusvelvollisuus 

Osapuolet sitoutuvat rakentamaan kumppanuusorganisaation henkilöstölle 

kumppanuusorganisaation tavoitteisiin perustuvan kannustinjärjestelmän. 

Tätä koskevat palkitsemisperiaatteet määritetään tarkemmin 

tämän sopimuksen liiteasiakirja nro___:ssa. 

Kumppanuusorganisaation ansainta perustuu tilaajaosapuolelle tuotettavista 

palveluista palveluntuottajalle maksettavaan korvaukseen. Kumppanuusorganisaation 

ansaintamalli määritetään tarkemmin tämän sopimuksen 

liiteasiakirja nro.____:ssa 


myötävaikutusvelvollisuuden 

piiriin kuuluvia 

oikeuksia ja velvoitteita. 

Sopimusosapuolten myötävaikutusvelvollisuutena on tuoda riittävät 

resurssit kumppanuusorganisaation perustamiseen ja sen ylläpitämiseen. 

Jos resursseissa tapahtuu muutoksia tai vähennyksiä, sopimusosapuolet 

sitoutuvat vaihtamaan ja tuomaan lisää resursseja riittävälle 

tasolle. 

Jos kumppanuusorganisaatiota tai sopimusosapuolen organisaatiossa 

tapahtuu merkittäviä muutoksia, jotka saattavat uhata kumppanuusorganisaation 

kykyä saavuttaa kumppanuusorganisaatiolle asetetut tavoitteet, 

sopimusosapuolten on informoitava toisiaan, selvitettävä asia ja 

neuvoteltava mahdollisista muutoksista kumppanuusorganisaation toimintaan. 

Osapuolet nimeävät vastuuhenkilöt, joille sopimusosapuolet tai heidän 

75

edustajansa voivat antaa sopimukseen liittyviä ohjeita ja huomautuksia. 

Ohjeet ja huomautukset on annettava kirjallisesti paitsi vähämerkityksellisissä 

ja kiireellisissä tapauksissa. 

9. Kumppanuuteen osallistuvat sopimusosapuolten työntekijät 

Kohdassa kuvataan tilaajan ja 

palveluntuottajan henkilöstöön 

liittyviä asioita. 

Sopimusosapuolten tulee huolehtia siitä, että kaikki yhteistyöhön ja 

palvelu-tuotantoon osallistuvat henkilöt ovat päteviä ja ammattitaitoisia 

ja että sopimustehtävien suorittamista varten on riittävästi henkilöstöä, 

kalustoa ja välineistöä. 

10. Muutokset kumppanuussuhteessa 

Palveluntuottaja vastaa henkilöstön perehdyttämisestä ja kouluttamisesta. 

Tilaaja vastaa henkilöstönsä perehdyttämisestä ja kouluttamisesta 

kumppanuustoimintaan. 

Palveluntuottaja vastaa alaistensa ja käyttämiensä asiantuntijoiden 

toimenpiteistä kuten omistaan. 

Mikäli palveluntuottajan palveluksessa oleva osoittautuu siinä määrin 

epäpäteväksi tai sopimattomaksi, että palvelujen tuottaminen siitä kärsii, 

eikä asia tilaajan kirjallisestakaan huomautuksestakaan korjaannu, 

on tällainen henkilö korvattava toisella pätevällä henkilöllä. 

Palveluntuottajan on ilmoitettava tilaajalle kohteessa käyttämiensä 

työntekijöiden henkilötiedot sekä sovittava tilaajan kanssa kulkuluvista, 

henkilötunnisteista yms. menettelytavoista. Palveluntuottajan työntekijät 

ovat velvollisia pitämään esillä kulkulupaa tai henkilötunnistetta. 

Kulkulupaa ei saa luovuttaa toiselle henkilölle. Mikäli kulkulupa katoaa, 

siitä on ilmoitettava välittömästi tilaajan edustajalle. Tilaaja on 

oikeutettu perimään korvauksen kulkuluvan uusimisesta. 

Kohdassa kuvataan kumppanuussuhteen 

aikana tapahtuviin 

muutoksiin liittyviä piirteitä 

ja menettelyjä. 

Mikäli kumppanuusorganisaation tuottamien palveluiden laajuudessa 

tapahtuu merkittäviä muutoksia, sitoutuvat sopimusosapuolet neuvottelemaan 

muutokset tähän sopimukseen. 

Jos sopimuksen voimassaoloaikana tapahtuu 1) olennainen, 2) ennalta 

arvaamaton, 3) vaikutuksiltaan pitkäaikainen ja 4) sopimusosapuolten 

vaikutusvallan ulkopuolella oleva muutos, jota tai jonka vaikutuksia 

sopimusosapuolet eivät myöskään kohtuullisin ponnisteluin saata estää 

tai merkittävästi vähentää ja 5) josta aiheutuvaa riskiä kumpikaan sopimusosapuoli 

ei nimenomaisesti ole ottanut vastuulleen tai asianomainen 

riski ei ole luonteeltaan asianomaisen sopimusosapuolen kannettavaksi 

kuuluva ilman nimenomaista ehtoakin, sopimusosapuolet sitoutuvat 

tällöin rakentavassa hengessä neuvottelemaan toisen osapuolen vaatimuksesta 

keinoista ja sopimuksen muutoksista, joilla aiemmin vallinnut 

ja alkuperäinen sopimustasapaino voidaan palauttaa. 

Muista kumppanuussuhteeseen liittyvistä muutoksista ja niihin liittyvistä 

menettelyistä määrätään tarkemmin tämän sopimuksen liiteasiakirjassa: 

”Kuvaus kumppanuudesta”. 

76

11. Vahingonkorvausvastuu ja vakuutukset 

Kohdassa kuvataan vahingonkorvaus 

velvollisuuden määräytymisperusteet, 

kun on 

kysymys sopimuksen mukaisten 

velvoitteiden rikkomisesta. 

Kohdassa kuvataan myös vakuuttamisvelvollisuudet. 

Sopimusosapuolet vastaavat sopimuksenmukaisten velvoitteidensa 

huolellisesta ja asianmukaisesta täyttämisestä. 

Sopimusosapuolet vastaavat tuottamuksellisesti aiheuttamistaan välittömistä 

vahingoista ja niiden korjaamisesta aiheutuvista kuluista. 

Palveluntuottaja sitoutuu korvaamaan tilaajalle tai kolmannelle osapuolelle 

sopimuksen laiminlyönneistä aiheutuvat vahingot. Tämän turvaamiseksi 

palveluntuottaja sitoutuu ottamaan tarvittavat vakuutukset ja 

esittämään ne ennen sopimuksen allekirjoittamista. Palveluntuottaja 

esittää ehdot vakuutuksen irtisanomiselle, korvaussumman maksimisuuruudelle 

ja omavastuuosuuden suuruudelle. Vakuutusta ei voi 

sanoa irti ilman tilaajan suostumusta. 

Palveluntuottaja vastaa sopimuksen mukaisia tehtäviä suorittaessaan 

aiheuttamastaan henkilö- ja esinevahingosta, josta palveluntuottaja on 

voimassa olevan Suomen oikeuden mukaan korvausvastuussa. Palveluntuottaja 

ei ole korvausvelvollinen, jos vahinko on aiheutunut tilaajan 

antamien tietojen puutteellisuudesta tai virheellisyydestä. Palveluntuottajan 

korvausvelvollisuus rajoittuu kuitenkin kaikissa tapauksissa 

___________euroon saakka kussakin vahinkotapauksessa. 

Palveluntuottaja vastaa haltuunsa uskottujen avaimien ja tunnistimien 

huolellisesta säilyttämisestä. Palveluntuottaja vastaa haltuunsa annettujen 

avainten ja tunnistimien katoamisen johdosta mahdollisen vahingon 

torjumiseksi tehdystä välttämättömästä lukkojen uudelleen sarjoituksesta 

tai lukkojen vaihdosta sekä vahinkoon liittyvistä muista välttämättömistä 

suojelutoimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista. Mikäli se 

on kulloinkin vallitsevat olosuhteet huomioon ottaen mahdollista, sopivat 

palveluntuottaja ja tilaaja edellä mainittujen toimenpiteiden sisällöstä 

ennen niiden toteuttamista. Palveluntuottaja vastaa työkalujensa, 

laitteidensa ja muun omaisuutensa vakuuttamisesta. 

Sopimusosapuolet eivät kuitenkaan vastaa toimintansa seurauksena 

toiselle osapuolelle aiheutuneista välillisistä vahingoista tai seurannaisvahingoista, 

kuten liiketoiminnan keskeytymisestä, liikevaihdon vähentymisestä 

ja saamatta jääneestä voitosta. 

Palveluntuottaja vastaa lisäksi tuottamuksellaan kolmansille osapuolille 

aiheuttamistaan muista vahingoista Suomen vahingonkorvauslain mukaan. 

Edellä mainittuja vastuun rajoituksia ei kuitenkaan sovelleta, mikäli 

sopimusosapuoli on aiheuttanut vahingon tahallisesti tai sopimusosapuolen 

menettelyä voidaan muutoin pitää törkeänä. 

77

12. Vahingon vaaran tai vahingon havaitseminen 

Kohdassa kuvataan vahingon 

vaaraan ja vahingon havaitsemiseen 

liittyviä velvoitteita ja 

vastuita. 

13. Ylivoimainen este 

Mikäli sopimusosapuoli havaitsee vahingon tai vahingon vaaran, on 

tämän tehtävä välittömästi ilmoitus toiselle sopimusosapuolelle. 

Sopimusosapuoli on myös velvollinen ryhtymään välittömästi kaikkiin 

tarpeellisiin toimiin välittömän vahingon vaaran poistamiseksi ja vahinkojen 

vaikutusten rajoittamiseksi. 

Mikäli sopimusosapuoli ei kuitenkaan ole huomannut vahinkoa tai 

vahingon vaaraa, joka on ollut niin ilmeinen, että se olisi pitänyt kohtuuden 

mukaan havaita ja ryhtyä vahingon poistamis- tai rajoittamistoimiin, 

tämä vastaa vahingon aiheuttamista kustannuksista. Vastuu ei 

kuitenkaan siirry, jos virhe aiheutuu toisen sopimusosapuolen törkeästä 

laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta. 

Kohdassa kuvataan mitä oikeudellisia 

vaikutuksia ylivoimaisen 

esteen mukaisilla tapahtumilla 

tms. on sopimuksen 

sopimusosapuolten sopimusvelvoitteisiin. 

Ylivoimaisen esteen ilmaantuessa ovat sopimusosapuolet velvollisia 

tiedottamaan siitä toisilleen, yksilöitävä ylivoimainen este ja selvitettävä 

sen vaikutuksen kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Se sopimusosapuoli, 

jota ylivoimainen este kohtaa, on ilmoitettava toiselle 

sopimusosapuolelle asiasta välittömästi ja yksilöitävä este sekä sen 

vaikutus kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Sopimusosapuolen 

on pyrittävä sopimaan ylivoimaisen esteen vaikutusten minimoimisesta 

ja tarvittavista toimenpiteistä tämän sopimuksen jatkumisen mahdollistamiseksi 

ilman olennaisia lisäkustannuksia. 

Sopimusosapuolet vapautuvat suoritusvelvollisuudestaan niin pitkäksi 

aikaa kuin ylivoimainen este estää sopimuksen täyttämisen tai sen vaatiminen 

olisi kohtuutonta. 

Ylivoimaisia esteitä ovat esim. sota, liikekannallepano, kapina, mellakka 

tai muu kriisitilanne, kriisiajan tiedottaminen, sabotaasi tai sabotaasin 

uhka, viranomaisten toimenpiteet, kaupankäynnin rajoitukset, vaarallinen 

epidemia, tulipalo tai muu vastaava onnettomuus, poikkeuksellinen 

säätilan muutos tai luonnonmullistus, laillinen lakko, työsaarto, 

työsulku tai muu työselkkaus, veden, sähkön tai lämmönjakelun estyminen 

tai muu edellä mainittuihin syihin verrattava este. 

Ylivoimaiseen esteeseen vetoava sopimusosapuoli ei ole velvollinen 

korvaamaan toiselle osapuolelle keskeytyksestä aiheutunutta vahinkoa. 

Sopimusosapuolilla on oikeus purkaa sopimus, jos ylivoimainen este 

jatkuu yli ________. 

78

14. Viranomaisten toimenpiteet 

Kohdassa kuvataan millaisia 

vaikutuksia viranomaisten 

toimenpiteillä, esim. lainmuutoksilla, 

on sopimusosapuolten 

asemaan. 

Mikäli viranomaisten toimenpiteiden (esim. laki, asetus, valtioneuvoston 

päätös, viranomaisen määräys tms.) johdosta tapahtuu tai tulee 

tapahtumaan sellainen muutos, joka sopimusosapuolten käsityksen 

mukaan edellyttää merkittävää muutosta palveluihin, kumppanuusorganisaation 

johtoryhmä käsittelee asian. 

Sopimusosapuolten on kohtuullisessa ajassa ilmoituksen antamisen 

jälkeen, keskusteltava ja sovittava em. asioista ja tavoista, joilla muutokset 

toteutetaan. Palveluihin suoraan kohdistuvat verolainsäädännön 

muutokset otetaan huomioon kuitenkin mainitusta rajoituksesta riippumatta. 

Lainmuutoksen johdosta sopimuksessa määriteltyä tilaajan 

maksuvelvollisuuden määrää muutetaan siten, että palveluntuottaja ei 

tule lainmuutoksen johdosta parempaan eikä huonompaan asemaan 

kuin ennen muutosta. 


15.1 Yleinen irtisanomisoikeus 


irtisanomiseen liittyviä 

oikeuksia ja menettelyjä. 

Jompikumpi sopimusosapuolista voi irtisanoa sopimuksen kesken sopimuskauden 

perustelluista syistä, jos osapuoli toteaa yhteisissä vuosittaisissa 

arviointi- ja kehityskeskusteluissa, ettei toiminta ole täyttänyt 

sopimussuhteessa asetettuja tavoitteita. 

Sopimuksen irtisanomista harkitsevan osapuolen on ennen irtisanomista 

neuvoteltava havaitsemistaan epäkohdista toisen sopimusosapuolen 

kanssa. Irtisanomisaika on molemmin puolin ___ kuukautta. 

15.2 Irtisanominen tilaajan sopimusrikkomuksen perusteella 


sopimusrikkomukseen perustuvan 

irtisanomisoikeuden 

perusteita. 

Palveluntuottajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus palvelujakson aikana, 

mikäli tilaaja ei täytä sopimuksen mukaista maksuvelvollisuuttaan tai 

muuta palveluntuottamiseen olennaisesti vaikuttavaa velvollisuuttaan 

taikka jos tilaaja toimenpiteillään estää palveluntuottajan velvoitteiden 

täyttämistä sopimuksen mukaisesti. 

Tällöin palveluntuottajan täytyy antaa tilaajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus 

___ vuorokauden kuluessa tilaajan sopimusrikkomuksen ilmenemisestä 

uhalla, että muutoin oikeus on menetetty. Irtisanomisilmoituksessa 

on yksilöitävä tilaajan sopimusrikkomus, johon palveluntuottajan 

irtisanomisoikeus perustuu. 

Sopimuksen voimassaolo päättyy sinä päivänä, kun on kulunut ___ kuukautta 

siitä, kun tilaaja on saanut irtisanomisilmoituksen, ellei tilaaja 

korjaa sopimusrikkomustaan siinä ajassa. 

Sopimuksen päättyessä em. kohdan perusteella, tilaajan on maksettava 

sopimussakkona: _______________. 

79

15.3 Irtisanominen ja purkaminen palveluntuottajan sopimusrikkomuksen perusteella 


sopimusrikkomuksen 

aiheuttaman irtisanomis- ja 

purkamisoikeuden perusteita. 

Tilaajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus ___ kuukauden irtisanomisajalla, 

mikäli palvelujakson aikana tapahtuu palveluntuottajan 

sopimusrikkomus. 

Tilaajan tulee antaa kirjallinen irtisanomisilmoitus ___ vuorokauden 

kuluessa palveluntuottajan sopimusrikkomuksen ilmenemisestä uhalla, 

että oikeus on muutoin menetetty. Irtisanomisilmoituksessa on määriteltävä 

ilmennyt palveluntuottajan sopimusrikkomus ja maininta, että 

sopimus päättyy ___kuukauden kuluessa siitä, kun palveluntuottaja on 

saanut kirjallisen irtisanomisilmoituksen, ellei palveluntuottaja korjaa 

sopimusrikkomustaan siinä ajassa. 

Mikäli palveluntuottaja aloittaa viipymättä tilaajan kirjallisesti hyväksymän 

sopimusrikkomuksen korjausohjelman, niin suoritettu irtisanominen 

raukeaa, jos palveluntuottaja korjaa sopimusrikkomuksen ja 

korvaa sen seuraukset korjausohjelmassa sovitussa aikataulussa tilaajalle. 

Mikäli palveluntuottaja epäonnistuu edellä mainitussa korjausohjelman 

suorittamisessa tai ei suorita sovittua korvausta sopimusrikkomuksesta, 

niin sopimuksen voimassaolo päättyy ___ vuorokauden kuluessa siitä, 

kun palveluntuottaja on vastaanottanut tilaajan kirjallisen ilmoituksen 

korjausohjelmaan liittyvien velvollisuuksien suorittamisen laiminlyömisestä 

tai korjauksen epäonnistumisesta. 

16. Immateriaalioikeudet 

Tilaajalla on oikeus sopimuksen purkamiseen, mikäli palveluntuottajan 

sopimusrikkomus on niin vakava, että tilaaja voi kohtuudella olettaa, 

ettei palveluntuottaja enää kykene suoriutumaan sopimusvelvoitteistaan. 

Sopimuksen purkamisesta perusteluineen on ilmoitettava välittömästi 

kirjallisesti palveluntuottajalle. Sopimus katsotaan purkautuneeksi 

kirjallisen purkuilmoituksen tiedoksisaannista. 

Kohdassa määritetään 

kumppanuussuhteen aikana 

kehitettyihin innovaatioihin 

liittyvistä immateriaalioikeudellisista 

kysymyksistä. 

Kumppanuuden aikana kehitettyihin innovaatioihin liittyvät immateriaalioikeudelliset 

kysymykset neuvotellaan kulloinkin erikseen sopimusosapuolten 

kesken. 

17. Kumppanuussuhteen päättämiseen liittyvät toimenpiteet 

Kohdassa kuvataan kumppanuussuhteen 

päättämiseen 

liittyvien toimenpiteiden piirteitä. 

Sopimusosapuolet sitoutuvat yhteistyön päättymisen osalta huolelliseen 

ja asialliseen menettelyyn. 

Kumppanuuden aikana syntyneen uuden tiedon omistusoikeus siirtyy 

yhteistyön päättyessä tilaajalle. Samoin kaikki kumppanuuden aikana 

syntynyt dokumentaatio sekä avaimet ja kulkukortit luovutetaan yhteistyön 

päättyessä tilaajalle. 

80

18. Salassapitovelvollisuus 


voimassaoloaikana esiin 

tulevien luottamuksellisten 

tietojen käsittelyyn liittyviä 

velvollisuuksia. 

19. Riitojen ratkaisu 

Sopimusosapuolet sitoutuvat pitämään salassa tämän sopimuksen mukaisten 

velvollisuuksien täyttämisen yhteydessä tai muutoin tietoonsa 

tulleet, toisen sopimusosapuolen tai toisen sopimusosapuolen tiloissa 

olevan kolmannen osapuolen liiketoimintaa tai muuta toimintaa koskevat 

luottamukselliset tiedot ja olemaan käyttämättä niitä muutoin, kuin 

tämän sopimuksen edellyttämässä tarkoituksessa. 

Jokainen kumppanuusorganisaation henkilö tekee erillisen salassapitosopimuksen 

liittyen edellä mainittuihin asioihin. 

Kohdassa kuvataan sopimuksesta 

syntyvien riitojen ratkaisumekanismit. 

Sopimuksen perusteella aiheutuvat riidat on pyrittävä ratkaisemaan 

ensisijaisesti neuvottelemalla ja sopimalla. 

Sopimusosapuolilla on velvoite neuvotella riitaisuuksista ___ vuorokauden 

ajan. Sopimusosapuolet voivat yhteisestä suostumuksesta käyttää 

riidan ratkaisemisessa myös ulkopuolista sovittelijaa, joka antaa asiassa 

ratkaisusuosituksen. 


Mikäli riitaisuus koskee palveluihin liittyvää teknistä asiaa, se annetaan 

ulkopuolisten teknisten asiantuntijoiden ratkaistavaksi, joiden on ___ 

vuorokauden kuluessa annettava asiasta ratkaisusuositus. 

Ulkopuolisen asiantuntijan ja sovittelijan nimeää/nimeävät 

______________________. 

Mikäli riitaisuutta ei saada ratkaistua em. kohdissa mainitulla tavalla, 

ratkaistaan riitaisuus ____________________. 




Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain molempien sopimusosapuolten 





sopimus kolmannelle. 

Palveluntuottajalla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen mukaisia 


Tilaajalla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen mukaisia velvoitteitaan 

kolmannelle. 

81




Sopimusosapuolet noudattavat tätä sopimusta ja sen liitteitä, jotka kukin 

on tämän sopimuksen erottamaton osa. Sopimusasiakirjojen keskinäinen 

pätevyysjärjestys on seuraava: 

liite nro. pvm. 

1) Tämä sopimus 

2) Kuvaus kumppanuudesta 

3) Ansaintamalli 

4) Palkitsemisperiaatteet 


Kohdassa kuvataan, montako 

kappaletta sopimuksia laaditaan. 

Tämä sopimus on laadittu kahtena samansanaisena kappaleena, yksi 

kappale kullekin sopimusosapuolelle. 

82

KUVAUS KUMPPANUUDESTA 

1. Kumppanuuden tavoitteet, periaatteet ja yhteistyö 

1.1 Yleiset tavoitteet, periaatteet ja arvot 

Tässä kohdassa kuvataan osapuolten 

välisen kumppanuuden 

yleisiä tavoitteita, periaatteita 

sekä yhteistyön arvoja 

Kumppanuusorganisaation visiona on toimintamallin kehittäminen, 

jossa tilaaja ja palveluntuottaja muodostavat pitkäaikaisen yhteistyöorganisaation, 

joka kykenee tarjoamaan maailmanluokan kiinteistöpalvelujen 

asiakkaan tarpeisiin kustannustehokkaasti ja liiketaloudellisesti 

kannattavasti asiakkaan nopeasti muuttuvassa liiketoimintaympäristössä. 

Yhteistyön avulla pyritään tuottamaan uusia innovaatiota hyödyntämällä 

sekä tilaajan että palveluntuottajan ydinliiketoimintojen osaamista. 

Innovaatioiden avulla molemmat osapuolet voivat saavuttaa parempia 

liiketaloudellisia tuloksia. 

Yhteistyölle on asetettu seuraavat konkreettiset tavoitteet: 

1. _____________________________________________ 

2. _____________________________________________ 

3. _____________________________________________ 

4. _____________________________________________ 

Kumppanuuden keskeisiä perusteita ovat: ammattitaitoinen toiminta, 

laadun parantaminen ja varmistus, luottamus ja vastuuntunto, keskinäinen 

lojaliteetti, keskinäisen informaation ja tietämyksen vaihto, 

kustannustehokkaat toimintatavat, ympäristövastuullisuus sekä yhteiset 

kehittämistavoitteet. 

Kumppanuuden tärkeimmät arvot ovat: 

Tietotaito; korkein mahdollinen tietotaito yhdistetään hyödyntämään 

kaikkia, asiakas on yhteinen 

Kehitys; yhteistyö toimii esimerkkinä ympäröiville markkinoille toimialalla 

luoden uusia työskentelytapoja 

Avoimuus; keskustelut ja prosessoinnit tehdään vilpittömästi ja läpinäkyvästi 

Yksilö tiimipelaajana; kumppanuus luo mielekkään työympäristön 

jokaiselle mukana olevalle yksilölle 

1.2 Yhteisen luottamuksen rakentaminen ja ylläpitäminen 


yhteisen luottamuksen 

rakentamiseen ja ylläpitämiseen 


Yhteistyön perustana on osapuolten keskinäinen luottamus kumppanin 

hyväksyttävään toimintaan. Luottamusta tulee aktiivisesti rakentaa ja 

ylläpitää. Luottamus saavutetaan aidolla avoimuudella, kommunikoinnilla 

ja ongelmien yhteisellä käsittelyllä. Avoimuuden ja vuorovaikutuksen 

avulla rakennetaan osapuolien välille yhteistä ymmärrystä yhteistyön 

luonteesta ja yhteisistä toimintatavoista. 

83

1.3 Vuorovaikutus ja oppiminen 

Osapuolien välisen luottamuksen rakentamiseksi tulee osapuolien 

kannustaa työntekijöitään luomaan henkilö- ja ryhmätason luottamusta 

yli yritysrajojen. 

Kohdassa kuvataan kumppanuuteen 

kuuluvien vuorovaikutuksen 

ja oppimisen 

piirteitä. 

Yhteistyö perustuu avoimuuteen, osapuolten väliseen vuorovaikutukseen 

ja toisilta oppimiseen. Avoimuuden ja vuorovaikutuksen avulla 

rakennetaan osapuolien välille yhteistä ymmärrystä yhteistyön luonteesta 

ja yhteisistä toimintatavoista. 

2. Kumppanuusorganisaatio 

Avoimuuden, vuorovaikutuksen ja tiedon jakamisen avulla lisätään 

osapuolien mahdollisuuksia oppia toisten osapuolien toimintatavoista. 

Näin parannetaan yhteistyötä ja toiminnan tehokkuutta sekä luodaan 

mahdollisuuksia uusiin liiketoimintoihin ja innovaatioihin. 

Osapuolten tulee varmistaa aktiivisen vuorovaikutuksen avulla, että 

palvelutuotanto jatkuvasti vastaa tilaajan tarpeita. Tämä edellyttää tilaajan 

henkilöstöltä aktiivista tilaajan kiinteistöpalvelutarpeita koskevan 

tiedon välittämistä palveluntuottajalle ja palveluntuottajan tilaajalle 

välittämää tietoa palvelutoiminnasta ja sen kehittämismahdollisuuksista. 

Aktiivisen vuorovaikutuksen avulla osapuolet pyrkivät varmistamaan, 

että palvelutuotanto vastaa jatkuvasti tilaajan tarpeita. 


kumppanuusorganisaation 


Tilaaja ja palveluntuottaja nimeävät kumppanuuden osalta vastuuhenkilöt 

kohde-, alue- ja yritystasolle. 

Ohjausryhmä muodostuu tilaajan ja palveluntuottajan valtuuttamista 

edustajista. Tilaajan puolelta ohjausryhmässä ovat yhteistyösuhteen 

johtaja ja aluejohtajat. Palveluntuottajaa edustavat yhteistyösuhteen 

asiakaspäällikkö ja alueelliset palvelupäälliköt. Kaikilla ohjausryhmän 

jäsenillä on yhtäläinen päätösvalta ohjausryhmässä. 

Ohjausryhmä kokoontuu kaksi kertaa vuodessa tai useammin jos siihen 

on tarvetta. Ohjausryhmä käsittelee seuraavia asioita: strateginen suunta, 

tilaajan ja palveluntuottajan liiketoimintasuunnitelmat, oletukset ja 

ennusteet koskien palveluja, tavoitteiden asettamiset, merkittävät muutokset, 

uudet kumppanuusjärjestelyt, liiketoimintaan ja palveluntuottamiseen 

liittyvät suunnitelmat ja tarkastelut, investointien hyväksymiset 

ja palvelumaksujen muutokset, erimielisyyksien ja ongelmien laajetessa, 

niiden ratkaiseminen, jos mahdollista sekä muutosten hyväksyminen 

koskien palveluiden laatua ja määrää. 

Johtoryhmä muodostuu tilaajan ja palveluntuottajan valtuuttamista 

edustajista. Tilaajan edustajina johtoryhmässä ovat yhteistyösuhteen 

johtaja, aluejohtajat ja kohdepäälliköt. Palveluntuottajan edustajina 

toimivat yhteistyösuhteen asiakaspäällikkö, alueelliset palvelupäälliköt 

ja palveluntuottajan työnjohto. 

Johtoryhmä kokoontuu käsittelemään: paikallisella tasolla ensimmäisenä 

käsittelytasona päivittäisestä näkökulmasta palveluiden tuottamista, 

paikallisella tasolla ensimmäisenä käsittelytasona päivittäisestä näkökulmasta 

palveluiden laajuutta, palvelumenettelyjä ja määräyksiä, pai- 

84

3. Kumppanuuden suunnitteluprosessit 

kallisella tasolla ensimmäisenä käsittelytasona päivittäisestä näkökulmasta 

palveluiden hinnoittelun seuraamista, erimielisyydet ja ongelmat 

paikallisella tasolla/päivittäiset asiat sekä jaksoittaiset raportoinnit sovituista 

mittareista. 

Tilaaja ja palveluntuottaja sitoutuvat panostamaan yhteistyön kehittämiseen 

kouluttamalla ja motivoimalla oman organisaationsa vastuuhenkilöitä 

siten, että osapuolten välinen kumppanuussuhde on toimiva ja 

tuloksellinen yritystasolta aina yksittäiselle kohdetasolle asti. 

Tämän lisäksi kumppanuusorganisaatiossa voi olla esimerkiksi: alueellisia 

ryhmiä ja kohdetiimejä sekä tukiryhmiä mm. henkilöstöhallinnon 

ja kehittämisen osalta. 


kumppanuuden 

suunnitteluun liittyviä tehtäviä 

ja vastuita. 

Strateginen/liiketoiminnan suunnittelu: 

Tavoitteiden asettaminen ja kiinteistöpalveluiden sekä kumppanuuden 

seuraaminen tehdään kaksi kertaa vuodessa perustuen vuosisuunnitelmaan. 

Joka kuudes kuukausi seuraavat mittarit arvioidaan;____________________. 

Toimintasuunnitelma seuraavalle kaudelle perustuu raportoidulle ja 

analysoidulle informaatiolle sisältäen strategisen perustan, tavoiteasetannan, 

mittarit sekä laajat projektien ja toimien korjaukset, joilla 

edistetään ja kehitetään kumppanuutta eteenpäin. Johtoryhmä tekee 

suunnitelman seuraavalle kaudelle perustuen tähän toimintasuunnitelmaan. 

Kiinteistöpalveluiden suunnittelu: 

Kiinteistöpalvelut tilaajan kohteissa perustuvat kumppanuusjärjestelyn 

valmistelemaan strategiaan. Tämä strategia määrittää tasot tuotettaville 

palveluille. Johtoryhmä on valmistellut strategian kumppanuuden alussa 

ja se päivitetään puolivuosittain. Pyrkimys strategian osalta on, että 

kaikki kiinteistöpalveluresurssit kohdennetaan optimaalisesti. Kaikista 

strategian valmisteluiden tai muutosten vaikutuksista palveluiden hinnoitteluihin 

tulee sopia sopimusosapuolten kesken. 

Tilaajan kohteiden pitkän aikavälin suunnittelu alkaa tämän kumppanuuden 

puitteissa perustuen edellä määriteltyyn kiinteistöpalveluiden 

strategiaan. Pitkän aikavälin suunnitelma päivitetään vuosittain perustuen 

vuosisuunnitelmaan. Kaikista pitkän aikavälin suunnitelman valmisteluiden 

tai muutosten vaikutuksista ansaintamalliin tulee sopia sopimusosapuolten 

kesken. 

85

4. Palveluntuottajan yritystason kumppanuustoiminta 


yritystason 

kumppanuustoiminnan kehittämistä. 

5. Yhteinen kehitystoiminta 

Palveluntuottaja kehittää omaa yritystason kumppanuustoimintaansa 

tilaajan myötävaikutuksella. 

Sopimusosapuolet yhdessä arvioivat kerran vuodessa kumppanuustoimintaa 

mm. laatu- ja ympäristöjärjestelmien toimivuuden osalta. Samalla 

sovitaan yhteisistä toiminnan kehittämisalueista ja - 

painopisteistä seuraaviksi vuosiksi. 

Kohdassa kuvataan sopimusosa 

puolten yhteisen kehitystoiminnan 

tarkoitus, tavoitteet ja menettelytavat. 

Kehitystoiminnan avulla sopimusosapuolet kehittävät kiinteistö- ja 

käyttäjäpalveluita sekä yhteistyötään. Tarkoituksena on taata toimintaja 

toimitusprosessien sekä niitä tukevien tietojärjestelmien jatkuva 

kehitys ja yhtenäisyys, joilla uskotaan olevan merkittävä vaikutus 

sopimusosapuolten toiminnan tuottavuuteen. Sopijaosapuolet sitoutuvat 

vuosittain yhteisesti sovittavien kehityshankkeiden läpivientiin ja 

oman organisaationsa kehittämiseen vastaamaan sovittavaa prosessien 

ja tiedonhallinnan kehittämistä. Kehitystoiminnan määrästä ja siihen 

panostamisesta sovitaan yhdessä sopimusosapuolten kesken ottamalla 

huomioon yhteistoiminnan laajuus. 

Yritystasolla pidetään vuosittain ____ kehitystoiminnan kokousta, 

joissa suunnataan yhteistä kehitystoimintaa, käydään läpi toteutuneita 

kehitystehtäviä ja niiden tuloksia sekä suunnitellaan uusia kehitystehtäviä. 

Tilaaja vastaa kokousten koolle kutsumisesta. Lisäksi alue- ja 

kohdetasolla pidetään tarpeellinen määrä kehityskokouksia. Niiden 

koolle kutsumisesta vastaavat tilaajan edustajat. 

Kumppanuuden piiriin kuuluvista kehittämishankkeista laaditaan 

suunnitelma tavoitteineen, resursseineen, aikatauluineen ja kustannusarvioineen. 

Samalla sovitaan hankkeen tulosten jakamisesta ja liikesalaisuuksista, 

oikeuksista ja kustannusjaoista osapuolten kesken. 

Sopimusosapuolet allekirjoittavat laaditun suunnitelman ennen hankkeen 

aloittamista. 

6. Informaationhallinta 

Lähtökohtaisesti kumppanuuden aikana toteutettujen kehittämishankkeiden 

kokemukset ja tulokset levitetään ilman erillistä korvausta 

käytäntöön sopimusosapuolille liiketoiminnan edistämiseksi. Lisäksi 

sopimusosapuolet pyrkivät edistämään kiinteistöalan yleistä kehitystä 

tuomalla oman yrityksensä kehitystoiminnan tuloksia aktiivisesti käytäntöön. 


liittyvän informaationhallinnan 

järjestämistapaa ja 

sitä koskevia työkaluja. 

Eräs kumppanuuden päätavoitteista on varmistaa kaiken kiinteistöpalveluja 

koskevan informaation tarkoituksenmukainen päivittäminen, 

käyttö ja arkistointi. Sopimusosapuolet käyttävät informaationhallinnan 

järjestelmiään varmistaen kaikki tarpeelliset päivitykset heidän 

määritetyllä vastuualueellaan. 

86

7. Yleissäännöt ja ohjeistukset 

Huoltokirja: 

Palveluntuottaja käyttää tilaajan omistamaa ja käytössä olevaa huoltokirjaa 

ja ohjelmointijärjestelmiä, tietokantoja ja ohjelmia pääasiallisena 

käyttäjänä huolehtimalla näiden järjestelmien tavanomaisista päivityksistä. 

Käytössä olevien työkalujen yhdenmukaistaminen ja uudelleenjärjestelyt 

käsitellään erillisesti sovitussa projektissa kumppanuuden 

alettua. Tavoitteena on rakentaa internet -pohjainen yhdenmukainen 

järjestelmä, joka toimii yhdessä tilaajan tulevaisuudessa hankkimien 

raportointityökalujen kanssa. 

Energian seuranta: 

Energian seurannan raportoinnin tulee vastata olemassa olevia vaatimuksia. 

Energiantoimittajan kanssa kehitetyt työkalut tulee olla käytössä 

niin paljon kuin on mahdollista. Perusperiaate on, että energiantoimittajat 

(sähkö, lämpö ja vesi) ovat jokainen vastuussa energian 

mittaamisesta ja sitä koskevan tiedon oikeellisuudesta ja palveluntuottaja 

on vastuussa kohteiden energiankulutuksen seurannasta ja optimoinnista. 

Sopimusosapuolet kehittävät seurantamenetelmiään ja järjestelmiään 

kustannustehokkaampaan suuntaan, mikä mahdollistaa kustannussäästöt 

nopeammalla reagoinnilla ja optimoinnilla. Energianseurannan 

hyödyntäminen on jatkuva prosessi, mikä raportoidaan ja dokumentoidaan 

sovittujen menettelyjen mukaan. 

Help Desk: 

Palveluntuottaja huolehtii kaikista palvelupyynnöistä ja palautteesta 

koskien sovittuja kiinteistöpalveluja. Tilaaja omistaa Help Desk – 

järjestelmän. 

Raportointityökalut: 

Palveluntuottaja toimittaa kaiken sovitun informaation raportointityökaluun, 

mikä toimii yleisenä tietovarastona koskien kaikkia tilaajan 

vastuualueita. 


liittyvien yleissääntöjen 

ja ohjeistuksien yleispiirteitä 

ja yksityiskohtia. 

Kumppanuuden käsikirja: 

Tilaaja tuottaa käsikirjan, joka kokoaa vaatimukset ja ohjeistukset 

tilaajan alkuperästä (yhtiö). Käsikirja palvelee kumppanuutta kaikilla 

kiinteistöpalveluiden sektoreilla. 

Palveluntuottajan oma opastus: 

Palveluntuottaja tuottaa alue- tai kohdekohtaiset palvelukirjat. Nämä 

kirjat ovat ensisijassa palveluntuottajan sisäiseen käyttöön. Kirjojen 

päätarkoitus on kouluttaa palveluntuottajan henkilöstöä ja opastaa 

toimintoja varmistaakseen kiinteistöpalveluiden yhtenäisyys ja laatu, 

jotta voidaan saavuttaa tilaajan ja palveluntuottajan sopimat tavoitteet 

ja päämäärät. Palvelukirjat sisältävät työskentelytapoja, käytäntöjä, 

87

materiaaleja ja näitä koskevia työohjeita. 

Turvallisuus: 

Yksityiskohtaiset ohjeistukset liittyen kumppanuutta koskeviin turvallisuuskysymyksiin 

on koottu edellä todettuun Kumppanuuden käsikirjaan. 

Ympäristöasiat: 

Tilaaja edellyttää kumppaniltaan ympäristöasioiden selkeästi kuvattua, 

tavoitteellista ja toimivaa hallintajärjestelmää. Hallintajärjestelmän 

kuvaus on luovutettava tilaajalle. 

Palveluntuottajan on noudatettava kunnallisia ohjeita ja määräyksiä 

sekä otettava huomioon valtioneuvoston periaatepäätös ekologisesti 

kestävän kehityksen edistämisestä rakennus- ja kiinteistöalalla. 

Tämän lisäksi, kootaan yksityiskohtaisemmat ohjeistukset ympäristöasioista 

kumppanuuden osalta Kumppanuuden käsikirjaan. 

Julkisuus ja viestintä: 

Viestintä perustuu sopimusosapuolten yhdessä sopimaan viestinnän 

menettelytapaan. Viestintäkäytännöt määritetään yksityiskohtaisemmin 

Kumppanuuden käsikirjassa. Alkuvaiheessa ja yhdessä suurten 

muutosten kanssa, voidaan valmistella erityinen Kumppanuuden viestintäsuunnitelma. 

Tarkoituksenmukaiset sähköiset palvelut ja sopimusosapuolten 

työkalut tulee olla hyödynnetty optimaalisesti ja tehokkaasti. 

8. Kumppanuuden toteutumisen seuranta ja ongelmienratkaisu 


aikaisen toiminnan ja 

tapahtumien toteutumisien 

seurantaan liittyviä menettelyjä. 

Myös lisäksi kuvataan 

ongelmien ratkaisuun liittyviä 

menettelyjä. 

Kumppanuuden yksityiskohtaisemmat osatavoitteet asetetaan ja niiden 

toteutumista ja kumppanuusyhteistyön onnistumista seurataan sopimusosapuolten 

yritystason välisissä arviointi- ja kehityskeskusteluissa. 

Yritystason arviointi- ja kehityskeskustelut käydään vähintään 

___________ vuodessa ja näiden tilaisuuksien järjestämisvastuu on 

sopimusosapuolten vastuullisilla henkilöillä. 

Tilaajan ja palveluntuottajan alue-edustajat järjestävät aluetasolla vuosittain 

_________arviointi- ja kehityskeskustelutilaisuutta. 

Lisäksi järjestetään erikseen kumppanuusseminaareja ja – 

koulutustilaisuuksia, joiden yhteydessä käydään kumppanuushankkeen 

onnistumista läpi tilaajan ja kumppaneiden kesken. Näiden tilaisuuksien 

vastuuhenkilöinä ovat tilaajan edustajat. 

Sopimusosapuolet sitoutuvat siihen, että mikäli sopimusosapuolten 

välille syntyy jostain syystä ristiriitoja ja epäluottamusta, niin osapuolet 

ovat yhdessä velvollisia käsittelemään epäluottamukseen johtaneet syyt 

ja poistamaan ne sitä mukaan kun ne esiintyvät. 

88

Ristiriitojen käsittely tulee tapahtua ensisijaisesti yhteisesti neuvottelemalla 

sillä tasolla jossa ristiriita esiintyy. 

Ne ongelmat ja ristiriidat, jotka esiintyvät kohde- tai aluetasolla pyritään 

ratkaisemaan kohde- tai aluetasolla. Ne ongelmat ja ristiriidat, joista ei 

päästä sopuun tai joita ei voida ongelman tai ristiriidan luonteen vuoksi 

käsitellä kohde- tai aluetasolla, käsitellään yritystasolla. 

Jos ongelmaa tai ristiriitaa ei voida ratkaista sopimusosapuolten kesken, 

ratkaistaan se pääsopimuksen kohdan ___ mukaan. 

89

6 YHTEENVETO 

Raportin tarkoituksena oli kehittää kiinteistöpalvelujen tilaajien ja palveluntuottajien 

välisiä toimintatapoja palvelujen hankinnassa, tarjonnassa ja sopimusaikaisessa yhteistyössä. 

Kiinteistöpalveluliiketoiminnan sopimukset ja näin ollen tämän raportin kohteena 

olleet sopimussuhteet ovat pääsääntöisesti pitkäkestoisia sopimuksia. Siksi teoreettisen 

viitekehyksen luominen perustui osaltaan sopimusoikeudellisesti pitkäkestoisten 

sopimusten erilaisiin teemoihin. Tämän lisäksi kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden osalta 

kyseessä olevaan toimialaan ja palveluihin liittyvät erityispiirteet asettivat myös oman 

lähtökohtansa tälle osatutkimukselle tarkasteltaessa sopimuksia ja sopimussuhteita. 

Raportissa keskityttiin muun muassa miten sopimusoikeuden sopimuskäsitys on kehittynyt 

ja miten erilaiset sopimukselliset ulottuvuudet vaikuttavat pitkäkestoisten sopimusten 

osalta. Nämä teoriat ja näkökulmat käytiin läpi lyhyesti, jolloin esiin tuotiin juuri 

tämän osatutkimuksen kannalta oleellisia piirteitä kuten merkitykset ja yhteydet 

kumppanuussuhteisiin. Samassa yhteydessä pyrittiin kuitenkin kriittiseen, mutta toisaalta 

väistämättömän suppeaan analysointiin. 

Näiden tarkastelujen pohjalta lähestyttiin myöhemmin raportissa mainittujen kiinteistöpalveluiden 

hankintasuhteiden sopimusoikeudellisia ja myös sopimuksellisia ulottuvuuksia. 

Edelleen tästä edettäessä raportissa pyrittiin kehittämään kiinteistöpalvelujen 

sopimuskäytäntöjä. Tähän liittyen luotiin sopimusmalleja sekä ohjeistuksia yhteistyömenettelyihin 

erityisesti kumppanuusjärjestelyjä silmällä pitäen. 

Pitkäkestoiset sopimukset vaativat toimiakseen joustavuutta monessakin mielessä. Pitkäkestoinen 

sopimus on nähtävissä sopimusoikeudellisesti prosessina, joka elää ja 

muuttuu jatkuvasti. Tässä suhteessa eri arviointien osalta se poikkeaa oleellisesti kertaluonteisesta 

vaihdantaperusteisesta kaupasta, jossa osapuolet tekevät suorituksensa yhdellä 

kerralla ja tämän jälkeen sopimussuhde lakkaa olemasta voimassa. 

Yleisesti voi todeta, että sopimuksen prosessikäsityksellä voidaan hahmottaa teoreettisesti 

kokonaisuuksia, joiden puitteissa pitkäkestoiset sopimukset ja erityisesti yhteistyöhön 

perustuvat sopimukset muodostuvat, kehittyvät ja ilmenevät. Myös esitellyillä prosessikäsityksen 

eri ulottuvuuksilla on selvät yhteytensä näihin sopimuksiin. On silti 

myös todettava, että näiden sopimusoikeudellisten ulottuvuuksien vaikutusten merkitykset, 

ilmentymiset ja ”realisoituminen” vaihtelevat aina tapauskohtaisesti riippuen 

muun muassa millaisesta toimintaympäristöstä, sopimuksesta, sopimussuhteesta sekä 

90

myös sopimusosapuolista on kyse. 

Relational contracting –suuntauksessa sopimukset nähdään sitoutumisena käytännön 

yhteistoimin-taan, joka kohdistuu usein pitkäkestoisiin ja monimutkaisiin sopimuksiin, 

joihin sitoutuminen vaikuttaa osapuolten toimintaan hyvin kokonaisvaltaisesti. Niin 

ikään korostetaan usein osapuolten käytännön yhteistyötä ja vapaaehtoisia riskinhallinnan 

välineitä ja pidetään oikeudellisten keinojen ja virallisen oikeussuojakoneiston merkitystä 

vähäisenä. Eri sopimusoikeusjärjestelmissä vaikuttava lojaliteettiargumentointi 

ja pyrkimys vastakkainasettelun sijasta korostamaan yhteistoimintaa ilmentänee osaltaan 

relational contracting –opin vaikutusta. Relational contracting –näkökulmassa on 

oikeustieteessä otettu erityisesti huomioon pitkäaikaisten suhteiden sopimusten puite – 

luonne. 

Sopimuksen dynaamisuus ei sisällä juurikaan ennakkorajoituksia, vaan sopimusvapauden 

vallitessa sopimusosapuolet voivat sopimussuunnittelun nimessä luoda sopimukselliset 

puitteensa itse. Tämä yhtäältä tuo uusia mahdollisuuksia kehittää sopimustoimintaa 

ja sopimuksia, mutta toisaalta samalla vaatii sopimusten tekijöiltä ja sopimusten kanssa 

muuten työskenteleviltä osaamista. Sopimusvapaus ja luominen asettavat mahdollisuuksia, 

mutta sopimussuunnittelu ja sopimustoiminta vaativat osaamista ja pitkäjänteistä 

panostusta yrityksiltä. Tästä johtuen, jotta sopimuksen dynaamisuuden mukanaan tuomia 

mahdollisuuksia voidaan hyödyntää, vaatii tämä yrityskohtaisesti johdon päätöstä 

sitoutua kehittämään tätä osa-aluetta toimintapolitiikassaan 

Liike-elämää ajatellen ennakoiva oikeusajattelu kutsuu ja kokoaa eri ammattikuntia 

uudella tavalla yhteistyöhön. Muun muassa rakennus- ja kiinteistöalan liikesopimuksia 

koskevat monimutkaiset tekniset, kaupalliset ja juridiset kysymykset merkitsevät ennakoivan 

oikeusajattelun mukaan, että kaikkien näiden eri alojen edustajien tulee toimia 

esimerkiksi yrityksissään sopimusten valmistelujen osalta mahdollisimman tiiviissä 

yhteistyössä, jotta tulevaisuuden potentiaaliset sopimukselliset ongelmat vältettäisiin ja 

tavoitteet saavutettaisiin. Tämän ajatuksen toteuttamiseksi on tärkeää, että yrityskohtaisesti 

kehitetään toimintatapoja ja luodaan mekanismeja esimerkiksi sopimuksiin erilaisten 

riskien ennakoimiseksi ja hallitsemiseksi. 

Pitkäkestoisissa liikesuhteissa sopimus toimii yhteistyön perustana; yritysten tavoitteena 

ei ole vain sopimuksenteko, vaan sopimuksen avulla saavutettava onnistunut yhteistyö 

ja sen tulokset. Sopimus toimii sekä taloudellisen vaihdannan välineenä, että myös apuvälineenä 

toiminnanohjauksessa, arvontuotossa, riskienhallinnassa ja viestinnässä. 

91

Tässä raportissa esiteltiin käsite sopimusjohtaminen, millä tarkoitetaan yrityskohtaista 

toimintamallia liittyen yrityksen sopimustoiminnan kokonaisvaltaiseen järjestämiseen. 

Tämä sopimustoiminnan järjestäminen liittyy pääasiallisesti yrityksen sisäiseen toimintapolitiikkaan 

ja voi soveltua hyvin esimerkiksi pitkäkestoisiin kumppanuussopimuksiin. 

Sopimusjohtamisen toimintamallin käyttöönotto yrityksessä edellyttää aina yrityksen 

johdon, esimerkiksi hallituksen virallista päätöstä ja taloudellista panostusta. 

Osatutkimuksen kohteena olevien kiinteistöpalveluiden liikesuhteiden sopimusoikeudellisessa 

ja sopimuksellisessa tarkastelussa pyrittiin arvioimaan kyseisten palveluiden ja 

niiden sopimus-suhteiden erityispiirteitä. Tähän liittyen tuotiin esiin kysymyksiä, joilla 

on erityistä merkitystä pitkäkestoisten sopimusten ja kiinteistöpalveluiden kannalta. 

Näihin kysymyksiin etsittiin analysointien kautta vastauksia. Tällöin keskityttiin ja syvennyttiin 

jo edellä käytyihin sopimuskäsityksen kehittymiseen ja myös erilaisiin sopimuksellisiin 

ulottuvuuksiin yhdistämällä ne osatutkimuksen kohteena oleviin kiinteistöpalveluiden 

liikesuhteisiin ja tätä kautta niitä koskeviin sopimuksiin. 

Kiinteistöpalveluiden ostopalveluihin perustuvien liikesuhteiden sopimukset pohjautuvat 

vahvasti lähtökohtaisesti sopimusoikeuden kantaville periaatteille, eli sopimusvapaudelle 

ja sopimusten sitovuudelle. Sopimusvapauden vallitessa sopimusosapuolilla on 

laajat mahdollisuudet määritellä palvelusopimuksen sopimusehtoja. Toisaalta yhtä painava 

sopimusoikeuden periaate on sopimusten sitovuus. 

Yleisesti voi todeta, että kiinteistöpalveluiden ostopalveluihin perustuvissa liike- ja sopimussuhteissa 

lähtökohtana on, että asiat ja seikat laaditaan sopimusvalmistelun ja 

solmimisen ajankohtina sopimusehtojen muotoon niin, että niiden sanamuodoilla toimitaan 

jatkossa. Tämä luo sopimusosapuolille varmuutta heidän keskinäisen sopimussuhteen 

jatkosta. Itse palvelusopimusta täydentävät erilaiset liite-asiakirjat ja mahdolliset 

muutkin asiakirjat. Silti on nähtävissä tiettyjä piirteitä, jotka viittaavat pyrkimykseen 

tuoda sopimussuhteeseen myös joustavuutta. Tätä koskien esimerkiksi sopimusosapuolten 

keskinäinen luottamus ja liikesuhteen jatkuvuus voidaan nähdä käytännön liiketoiminnan 

kannalta huomattavasti tärkeämpinä tavoitteina kuin sopimusten sanatarkka 

noudattaminen ja sopimusrikkomusseuraamusten soveltaminen. 

Erilaiset kumppanuudet ovat yleistyneet viime vuosina myös kiinteistöalalla. Tässä osatutkimuksessa 

keskityttiin yleisesti tarkastelemaan kumppanuutta kiinteistöpalveluissa 

sopimusoikeuden ja sopimuksellisuuden näkökulmista. Kumppanuuteen pohjautuvilla 

yhteistyömuodoilla voidaan saavuttaa muuttuvassa yhteiskunnassa ja taloudessa sellaisia 

tavoitteita ja päämääriä, joihin ei perinteisin yhteistyömuodoin enää kyetä. Kump- 

92

panuusajattelu voi ilmetä ja konkretisoitua esimerkiksi kulloinkin käsillä olevan sopimussuhteen 

mukaan. Varsinkin pitkäaikaiset sopimussuhteet ovat omine erityispiirteineen 

usein hyvin yksilöllisiä ja tästä johtuen myös sopimusosapuolten suhteet muovautuvat 

erityisiksi. Kumppanuutta voidaan näin ollen kehittää kulloinkin kyseessä olevien 

sopimusosapuolten, sopimuksen ja sopimussuhteen lähtökohdista käsin. Kumppanuuden 

vaikutukset ja merkitykset eivät tässä suhteessa ole mitenkään vakioituja, vaan ne 

voivat vaihdella tapauskohtaisesti. 

Kumppanuussopimuksissa on kyse pitkäkestoisista, perusteellisesti suunnitelluista ja 

valmistelluista sopimuksista. Luonteeltaan kyseiset sopimusjärjestelyt voivat olla hyvinkin 

monisyisiä ja yksilöllisiä, mutta on mahdollista löytää niille tiettyjä yhteisiä elementtejä 

ja piirteitä. Tällöin voidaan keskittyä hahmottamaan kumppanuussopimusten 

eri ulottuvuuksia, joilla on keskeistä sopimusoikeudellista merkitystä. 

Kumppanuussuhdetta ja –sopimusta valmisteltaessa yrityskohtainen toiminta nousee 

suureen rooliin. Mitä paremmin kulloinkin yritys pystyy valjastamaan ja motivoimaan 

sisäisesti eri ammat-tiryhmiään yhteistyöhön, sitä paremmin ja laaja-alaisemmin yritys 

kykenee käsittelemään sopimuk-sen kannalta tärkeitä kysymyksiä. Tällöin on paremmat 

mahdollisuudet myös välttää merkittäviä sopimusaukkoja verrattuna huonoon tai olemattomaan 

eri ammattiryhmien yrityskohtaiseen yhteistyöhön. Tekniset, kaupalliset ja 

juridiset kysymykset asettavat useita haasteita edellä mainitulle yhteistyölle. On muun 

muassa kyettävä löytämään keinot, joilla voidaan löytää kielellisesti sama ”aaltopituus” 

eri ammattiryhmien kesken. Samoin on luotava systemaattiset yrityskohtaiset toimintamallit 

kyseisen yhteistyön toteuttamiselle. 

Riskit ja riskienhallinta saavat kumppanuussopimuksissa painoarvoa. Riskiä voidaan 

sopimuksellisesti tarkastella niin että se erotetaan vastuusta käsitetasolla. Tällöin riskien 

ennakollinen rooli pääsee oikeuksiinsa. Suurta roolia esittävät riskien tunnistaminen, 

arvioiminen ja kohdentaminen esimerkiksi sopimusneuvotteluissa peilaten niitä tulevaan 

pitkäkestoiseen kumppanuuteen. Sopimuksiin liittyvät vastuut sen sijaan voidaan 

nähdä jälkikäteisesti. Tätä koskien riskit ja vaarat nähdään potentiaalisina, mahdollisesti 

myöhemmin toteutuvina vastuina. 

Kumppanuusjärjestelyjä suunniteltaessa riskien ohella merkitystä saa riskienhallinta. 

Yleisesti riskienhallinta tarkoittaa esimerkiksi yrityksille erilaisten toimintatapojen kehittämistä 

sekä mekanismien luomista, joilla voidaan hallita arvioituja, yritystä mahdollisesti 

tulevaisuudessa koskevia erilaisia riskejä. Kumppanuussopimusten osalta on yrityksille 

hyödyllistä ottaa käyttöön kokonaisvaltaiset riskienhallintakeinot. Näillä tarkoi- 

93

tetaan muun muassa vakuutuksia, räätälöityjä sopimusehtoja sekä sopimuksellisen riskienhallinnan 

toimintamalleja. 

Kaiken kaikkiaan riskienhallintakeinot muovautuvat kulloisenkin sopimusjärjestelyn 

mukaan. Näin on myös kumppanuussopimusten kanssa. On myös tosiasia, että mitä 

enemmän yritys on aiemmin panostanut riskienhallintaan, sitä parempi sillä on valmius 

kulloinkin valmistella ja toteuttaa riskienhallintakeinojaan. Riskien ja riskienhallinnan 

merkitys korostuu kun on kyseessä pitkäkestoinen sopimussuhde. Kun on kyse useita 

vuosia kestävästä kumppanuussopimuksesta, on sopimuskauden aikana mahdollista 

ilmetä ja toteutua lukuisia erilaisia riskejä. Tällöin on mahdollista ja järkevää luoda monipuolinen 

ja eri vaihtoehtoja sisältävä keinovalikoima riskienhallinnan suhteen. Näin 

ollen on erittäin perusteltua yrityskohtaisesti panostaa näihin kysymyksiin ja myös kehittää 

jatkuvasti omia toimintamalleja. 

Tämän raportin yhteydessä on kehitetty myös sopimusmalleja kiinteistöpalveluiden 

kumppanuuksiin. Näitä malleja luotiin kaksi: 1. Puitekumppanuussopimusmalli ja 2. 

Kumppanuus-sopimusmalli. Ensinnäkin voidaan todeta, että molempien sopimusmallien 

kohdalla pyrittiin korostamaan mallien pääsopimus –luonnetta. Tätä koskien molemmista 

sopimusmalleista muodostui sopimusehtomääriltään suhteellisen kattavia. 

Tämä linkittyy puolestaan osatutkimuksessa aiemmin käsiteltyihin ennakoivan oikeusajattelun 

sekä riskien ja riskienhallinnan teemoihin. Molemmissa sopimusmalleissa pyrittiin 

myös erinäisin tavoin sitomaan sopimusosapuolia kumppanuuteen. 

Kaiken kaikkiaan sekä puitekumppanuusmallissa että kahdenvälisessä kumppanuusmallissa 

pyrittiin huomioimaan kumppanuussuhteissa tarvittavat kumppanuuden ja yhteistyön 

elementit. Tähän liittyen sopimusteknisesti korostettiin mm. kumppanuuden tavoitteita, 

periaatteita, yhteistyömenetelmiä, kannustinjärjestelmiä ja vaihtoehtoisia ongelmien 

ja riidan ratkaisumekanismeja. Toisaalta otettiin huomioon kyseisiin sopimusjärjestelyihin 

oleellisesti liittyvät kaupallisjuridiset elementit. Nämä elementit ovat vielä tällä 

hetkellä kiinteistöpalvelusopimuskäytännöissä suhteellisen kehittymättömiä. Tästä syystä 

sopimusmallien laatimisessa keskityttiin mm. palveluntuottajan työntekijöiden, vahingonkorvausten, 

sopimuksen päättymisen ja olosuhteiden muutosten aiheuttamiin 

sopimusoikeudellisiin kysymyksiin. 

94

LÄHDELUETTELO 

Annola Vesa, Sopimuksen dynaamisuus. Turku. Turun yliopiston oikeustieteellinen tiedekunta. 

2003. 

Asikainen Jarmo – Kaivanto Keijo, Kiinteistönhoitosopimusopas. Helsinki. Kiinteistöalan 

kustan-nus Oy. 1997. 

Atiyah P. S., The Rise and Fall of Freedom of Contract. Oxford. 1979 

Aurejärvi Erkki - Hemmo Mika, Velvoiteoikeuden oppikirja. Helsinki. Gummerus Kirjapaino 

Oy. 1998 (2.painos). 

Brown Louis M., Preventive law. New York. 1950. 

Cummins Tim, Sopiminen strategisena osaamisena. Julkaisussa Yritystalous 2/2005. Helsinki. 

2005. 

Donaldson B & O´Toole T: Strategic Market Relationships from strategy to implementation. 

John Wiley & Sons. Ltd. Chichester, England. 2002 

Ertel Danny, Sopimus: lähtölaukaus yhteistyölle. Julkaisussa Yritystalous 2/2005. Helsinki. 

2005. 

Fiilin Petri, Kohti kokonaisvaltaista riskienhallintaa. Julkaisussa Fakta 10/2000. Kouvola. 

Faktum Oy. 2000. 

Gruner Richard C.,What is preventive law? 

Osoitteessa: http://www.cyberinstitute.com/preventivelaw/week1.htm 

Haapio Helena, Preventiivinen juridiikka ja ennakoiva sopiminen: Ovatko oikeudelliset 

ongelmat ehkäistävissä? Julkaisussa Oikeus 1/2002. Helsinki. Suomen Demokraattiset lakimiehet 

& Oikeus- ja yhteiskuntatieteellinen yhdistys. 2002. 

Haapio Helena, Sopimusten hallinta – Contract Management. Julkaisussa Yritystalous 

2/2005. Helsinki. 2005. 

Haapio Helena – Haavisto Vaula, Sopimusosaaminen: tulevaisuuden kilpailutekijä ja strateginen 

voimavara. Julkaisussa Yritystalous 2/2005. Helsinki. 2005. 

Hemmo Mika, Sopimusoikeus I. Helsinki. Lakimiesliiton kustannus. 2003. 

95

Holming Björn, Ennakoiva näkökulma sopimusoikeudessa. Julkaisussa Vientijuridiikkaa 

7/2002. Helsinki. 2002. 

Häyhä Juha, Sopimus laki ja vakuutustoiminta. Helsinki. Suomalainen lakimiesyhdistys. 

1996. 

Häyhä Juha, Lojaliteettiperiaate ja sopimusoppi. Defensor Legis 3/1996. Helsinki. Suomen 

Asianajajaliitto. 1996. 

Häyhä Juha, Sopimusoikeus, vahingonkorvausoikeus ja väärät valinnat. Teoksessa: Ymmärtäminen 

ja oikeudellinen vastuu. Helsinki. Edita. 1997. 

Häyhä Juha, Jälleenvakuutus sopimuksena. Helsinki. Helsingin yliopisto. 2000. 

Jashapara Ashok – Kisters Rob, Facilities services contracts: The search for effective contract 

structures for outsourcing agreements in London hospitals. Facilities management and 

maintenance. Brisbane 2000 Symbosium. 2000. 

Keskitalo Petri, From assumptions to risk management. Helsinki. Lakimiesliiton kustannus. 

2000. 

Keskitalo Petri, Sopimuksellisen riskienhallinnan teoria ja sen toimintamallit. Teoksessa 

Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskienhallinta. Vantaa. 

WSOY Lakitieto. 2002. 

Kiiha Jarkko, Yritystoiminnan ulkoistaminen ja sopimusvastuu. Helsinki. Kauppakaari Oyj 

Lakimiesliiton kustannus. 2002. 

Kiiskinen Satu - Linkoaho Anssi - Santala Riku, Prosessien johtaminen ja ulkoistaminen. 

Helsinki. WSOY. 2002. 

Kivimäki Toivo – Ylöstalo Matti, Suomen siviilioikeuden oppikirja. Helsinki. WSOY. 1973. 

Kurkela Matti S., Kumppanuussopimukset elinkaarimallissa, rakentaminen, rahoittaminen 

ja palvelutuotanto. Jyväskylä. Rakennusteollisuuden Kustannus RTK Oy. 2003. 

Macalay Stewart, Non-contractual relations in business: a preliminary study. 28 American 

Sociological review. 1963 

Macneil Ian R., The many futures of contract. 47 Southern California law review. 1974 

Macneil Ian R., Contracts: Adjustment of long-term economic relations under classical, 

96

neoclassical, and relational contract law. 72 Northwestern University law review. 1978. 

Macneil Ian R, New social contract an inquire into modern contractual relations. New Haven 

cop. 1980. 

Määttä Kalle, Epätäydellinen sopimus. Teoksessa Kannianinen Vesa & Määttä Kalle 

(toim.) Näkökulmia oikeustaloustieteeseen 2. Helsinki Kauppakaari Oy. Lakimiesliiton 

kustannus Oy. 1998. 

Määttä Kalle, Oikeustaloustieteen aakkoset. Helsinki. Helsingin yliopisto. 1999. 

Möller Kristian – Rajala Arto – Svahn Senja, Tulevaisuutena liiketoimintaverkot. Tampere. 

Teknologiateollisuus ry. 2004. 

Nygren Päivi, Sitoutumusten kartoittaminen - välttämätön osa riskienhallintaa. Teoksessa 

Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskienhallinta. Vantaa. 

WSOY Lakitieto. 2002. 

Nysten-Haarala Soili, The long term contract. Helsinki. Kauppakaari Oyj. 1998 

Nysten-Haarala Soili, Kaukoviisas ennakoiva oikeusajattelu ja jälkiviisas tuomioistuinjuridiikka. 

Teoksessa Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskien 

hallinta. Vantaa. WSOY Lakitieto. 2002. 

Oikarinen Markku – Kauppinen Petri, Sopimusjohtaminen. Helsinki. Edita Publishing Oy 

ja Helsingin Kamari Oy. 2002. 

Oravainen Niku – Oravainen Tuija, Kansainvälinen yhteistyö. Helsinki. Tekes. 1990 

Pohjonen Soile, Pari- ja liikesuhteet. Lakimies 6/2000. Helsinki. Suomalainen lakimiesyhdistys. 

2000. 

Pöyhönen Juha, Sopimusoikeuden järjestelmä ja sopimusten sovittelu. Vammala. Suomalainen 

lakimiesyhdistys. 1988. 

Pöyhönen Juha, Uusi varallisuusoikeus. Helsinki. Talentum, Lakimiesliiton kustannus. 

2003. 

Roxenhall Tommy, Affärskontraktens anvädning. Uppsala. 1999. 

Rudanko Matti, Arvopaperimarkkinat ja siviilioikeus. Helsinki. Kauppakaari Oyj. 1998. 

Rudanko Matti, Ennakoiva näkökulma kauppaoikeudessa. Teoksessa Ennakoiva sopiminen, 

97

liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskien hallinta. Vantaa. WSOY Lakitieto. 2002. 

Ståhle Pirjo – Laento Kari, Strateginen kumppanuus. Helsinki. WSOY. 2000. 

Suomen kiinteistöliitto, Kiinteistönhoidon ja isännöinnin yleiset sopimusehdot. Helsinki. 

2000. 

Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. Helsinki. 

2001. 

Timonen Pekka, Määräysvalta, hinta ja markkinavoima. Helsinki. Kauppakaari Oy, Lakimiesliiton 

Kustannus. 1997 

Takala Jukka-Pekka – Nuotio Kimmo (toim.), Ymmärtäminen ja oikeudellinen vastuu. Helsinki. 

Edita. 1997. 

Vakaslahti Pasi, Jalosta liikesuhde kumppanuudeksi. Helsinki. Talentum. 2004. 

Vincent-Jones Peter, Contractual governance: Institutional and Organizational Analysis. 

Julkaisussa Oxford Journal of Legal Studies. vol 20 3/2000. Oxford University Press. 2000. 

Ventovuori Tomi – Miettinen Ilkka – Hyttinen Laura – Paloheimo Kaija-Stiina, Toimitilapalvelujen 

hankinta- ja tuotantotavat. Espoo. Otamedia Oy. Teknillinen korkeakoulu. 2004 

98

TEKNILLISEN KORKEAKOULUN RAKENTAMISTALOUDEN LABORATORION RAPORTTEJA: 


Tieva, A., Junnonen, J-M., 

Kiinteistöpalvelut julkisena hankintana, 2007. 



Kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimukset, 2007. 


Aalto, L., Saari, A., 

Tehokas palvelutalo, 2007. 


Lukosiute, I., 

Competitiveness of finnish firms in building markets in the baltic countries, 2006. 


Oyegoke, A., 

Infrastructure life-Cycle Development: Finance and Execution Development Strategies, 2005. 



Elinkaaritoteutuksen sopimusoikeudelliset ulottuvuudet, 2005 


Kiiras, J., Erälahti, J., Maijala, A., Tuhola, M., Töyrylä, I., 

Infrarakentamisen elinkaaripalvelu. Uusi elinkaarimalli, vaihtoehto elinkaariurakalle, 2005. 


Ventovuori, T., Miettinen, I., Hyttinen, L., Paloheimo, K-S., 

Toimitilapalvelujen hankinta- ja tuotantotavat, 2005. 

Lisäksi saatavana rakentamistalouden laboratorion selvityksiä. Tilaukset p. (09) 451 3743 tai fax (09) 451 3758. 

ISBN 978-951-22-8736-9 

ISBN 978-951-22-8737-6 (pdf) 

ISSN 1456-9329 

Picaset Oy, Helsinki 2007

Download pdf - TKK

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?