VAV vuosikertomus 2016

omnipress

VAV Asunnot Oy tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille.

VUOSIKERTOMUS 2016


SISÄLTÖ

4 Toimitusjohtajan katsaus

6 VAV juhli 30-vuotistaivaltaan

11 VAV kantaa vastuunsa ja rakentaa ekologisempaa

tulevaisuutta

14 Tukkilaisentien asukkaat lajittelevat tarkkaan ja säästävät

16 Vuonna 2016 valmistui 105 asuntoa ja aloitettiin

477:n rakentaminen

18 Rakennuksien lämpötilaa ja kosteutta mittaavan

automaattisen järjestelmän kehitystyö on loppusuoralla

19 Suomen suurin Joutsenmerkki-talohanke käynnistyi

20 Korjausrakentamisen kasvu jatkuu

22 Vuokrien tasaus muuttuu 2017

VAV Asunnot Oy:n toimintakertomus 2016

24 Toimintakertomus

32 Tuloslaskelmat

33 Taseet

35 Rahoituslaskelmat

36 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

42 Tilintarkastuskertomus

2

VAV ASUNNOT OY


Myyrmäkeen

Loiskekuja 1:een

valmistui 105

uutta asuntoa.

Rakentamisen

aikana kosteusja

lämpötilaarvoja

seurattiin

antureiden avulla.

VAV ASUNNOT OY 3


4

VAV ASUNNOT OY


VAV on suurin

yksittäinen

vuokranantaja

Vantaalla.

Toimitusjohtajan katsaus 2016

VAV Asunnot Oy on suurin yksittäinen

vuokranantaja Vantaalla ja

yksi niistä harvoista toimijoista, joka

vielä keskittyy valtion tukemien

vuokra-asuntojen tuotantoon ja

kohtuuhintaiseen asuntotarjontaan.

Vuokra-asuntotarjonta seudulla on

kasvanut ja monipuolistunut, mutta

kohtuuhintaisia asuntoja kysytään

edelleen enemmän kuin mitä niitä

rakentuu.

VAV:n vuosi 2016 onnistui taloudellisesti

hyvin. Jo vuosia jatkunut

alhainen korkotaso ja tarkka

taloudenpito tukivat edelleen hyvää

taloudellista tulosta. Lisääntynyt

korjaustoiminta näkyi sekä korjausmenojen

hienoisena kasvuna

että käyttöasteen pienenä laskuna

edelliseen vuoteen verrattuna. Korjaustoiminnasta

johtuvaa velkaantumista

pyritään välttämään, mikä on

taloudellisen vakauden ja vuokratason

kohtuullisena pitämisen

lisäksi yhtiön hallituksen keskeisiä

linjauksia.

Asuntoja kysytään edelleen

enemmän kuin niitä on mahdollista

tarjota, ja etenkin pientä asuntoa

haluavien odotusajat ovat pitkiä.

VAV:lle valmistui toimintavuonna

105 uutta asuntoa ja se aloitti 477

uuden asunnon rakentamisen.

Vantaan kaupunki korotti yhtiön

tuotantotavoitetta tuleville vuosille

320 asuntoon vuositasolla, mikä

on puolet enemmän kuin aiemmin.

Taustalla on seudun ja valtion

yhteinen sopimus (MAL-sopimus)

asuntotuotannon lisäämisestä sopimuskunnissa.

Lähivuosina uusien

asuntojen tarjonta tulee siis selvästi

kasvamaan.

Yhtiö pyrkii toiminnassaan kehittämään

ympäristön kestävyyttä

tukevia ratkaisuja. Eritoten energiatehokkuus

on ollut kehitystyön keskiössä.

VAV on mukana viime vuonna

uudistetussa valtakunnallisessa

energiatehokkuussopimuksessa

VAETSissa, minkä lisäksi yhtiössä

on otettu käyttöön oma energiatehokkuusjärjestelmä

(ETJ+). Näiden

rinnalla vahvistuvat materiaalitehokkuus

suunnittelussa ja kestävät

ja turvalliset rakennusmateriaalit

rakentamisessa. Käytännössä näitä

kaikkia sovelletaan hankkeeseen,

joka toteutetaan uudistuneet

Joutsenmerkki-kriteerit täyttävänä

asuinrakennuksena.

Toimintavuosi oli juhlavuosi, sillä

yhtiön perustamisesta tuli kuluneeksi

30 vuotta. Merkkivuotta juhlistettiin

muun muassa historiikilla ja

asukkaille tarjotuilla elokuvailloilla.

Arjen aherrus oli kuitenkin pääosassa,

ja siinä ammattitaitoinen ja upea

henkilökunta onnistui hienosti, minkä

tunnusluvutkin osoittavat. Yhtiön

hallitusta haluan kiittää arvokkaasta

tuesta ja hyvästä yhteistyöstä

kaikissa eteen tulleissa tilanteissa.

Laaja-alainen yhteistyö Vantaan

kaupungin ja useiden muiden

sidosryhmien sekä eritoten asukkaiden

kanssa on yhtiön toiminnan

ja kehittymisen kannalta välttämätöntä,

ja näille kaikille esitän myös

lämpimät kiitokseni.

Teija Ojankoski

Toimitusjohtaja

VAV:n toimitusjohtaja Teija Ojankoski.

Kuva: Timo Porthan

VAV ASUNNOT OY 5


VAV Asunnot Oy juhli

30-vuotistaivaltaan

VANTAAN KAUPUNKI perusti vuonna

1986 tytäryhtiön tavoitteenaan

koota kaikki Vantaan kaupungin

kokonaan omistamat asunnot yhden

yrityksen alle helpommin hallittavaksi

kokonaisuudeksi. Yhtiö nimettiin

Vantaan Vuokra-asunnot Oy:ksi, ja

vuonna 1997 nimi vaihtui nykyiseen

muotoonsa VAV Asunnot Oy. Ensimmäisen

tilikauden 1987 päättyessä

yhtiön hoidossa oli 3 061 asuntoa.

Kymmenen vuotta myöhemmin niitä

oli jo yli 7 000, ja nykyisin asuntokanta

on noin 10 000.

Hansinkatu 1–3 marraskuussa 1989.

6

VAV ASUNNOT OY


Asukasilta vuonna 2004.

VAV ASUNNOT OY 7


Variston Niittäjäntie 13:een

valmistui 1989 rivitalokiinteistö.

Viime syksynä VAV Asunnot

Oy juhli yhteistyökumppanien ja

henkilökunnan voimin 30-vuotista

toimintaansa.

VAV:n toiminnan käynnistyessä

yhtiölle asetettiin kiinteistönpidon

ja hallinnoinnin lisäksi

vuosittaiset tuotantotavoitteet,

aluksi 300–400 asuntoa vuodessa.

Vantaan kaupunki vastasi rakennustoiminnasta

vuoteen 1990, jonka

jälkeen yhtiö on itse rakennuttanut

asuntonsa.

Suuren laman vuodet 1990-luvulla

siirsivät rakentamisen painopistettä

aravatuotantoon. Vuosi 1991

on tähän asti ennätyksellinen, silloin

valmistui peräti 755 uutta asuntoa.

Yhtiön toisella vuosikymmenellä

VAV:n omat toiminnot kehittyivät

voimakkaasti. Tällöin painopiste

alkoi myös siirtyä perusparantamiseen,

kun 1970-luvun nopean

rakentamisen ajan kiinteistöt tulivat

korjausikään. Perusparantamisen

suhde uuden rakentamiseen on

luonnollisesti kasvanut vuosien

kuluessa.

Vuosituhannen vaihtuessa

pääkaupunkiseudun asuntokysyntä

alkoi muuttua voimakkaasti, ja

tuo trendi jatkuu edelleen. Isojen

perheasuntojen sijaan etsitään yhä

enemmän yksiöitä. Eräs tärkeä lehti

VAV:n historiassa kääntyi 2006, kun

asukasvalinta kunnallisiin vuokraasuntoihin

siirtyi kaupungilta VAV:n

tehtäväksi.

Asukasdemokratialla

merkittävä rooli

Asukasdemokratialla on aina ollut

merkittävä rooli VAV:n toiminnassa,

jo ennen 1991 voimaan tullutta

yhteishallintolakia. Päätöksenteon

kaari ulottuu asukastoimikunnista

yhtiön hallitukseen, jossa on kaksi

asukkaiden edustajaa.

Asukastoimielimiin valitaan toista

tuhatta asukkaiden edustajaa; luottamushenkilö,

asukastoimikunnan

puheenjohtaja ja jäsenet, ympäristöekspertti,

kiinteistönhoidon, siivouksen

ja viherhoidon yhdyshenkilöt,

maahanmuuttajayhdyshenkilö sekä

turvallisuus- ja väestönsuojavastaavat.

VAV:n asukkaille järjestämä

koulutustoiminta on säännöllistä

ja asukasilloissa tieto on kaikkien

ulottuvilla.

Energiansäästöllä on merkitystä

Kestävä kehitys kirjattiin Vantaan

kaupungin ympäristöpoliittisen ohjelman

johtolauseeseen 1994–1995.

Ympäristöpoliittisessa ohjelmassa

1995 esitettiin ympäristöasioista

tulevan päätöksenteossa taloudellisten

ja toiminnallisten näkökohtien

kanssa samanarvoisia.

VAV ryhtyi 1996 kouluttamaan

asukkaiden omia energiaeksperttejä,

vuodesta 2004 ympäristöeksperttejä.

Taloussuunnitelmassa

1996–1998 otettiin mukaan

mittavat tavoitteet säästää lämmön

ja veden kulutusta kymmenellä

prosentilla sekä sähkön kulutusta

viidellä prosentilla. Energiankulutuksen

seuranta siirtyi kuukausitasolle

2007. Samana vuonna VAV sai

oman ympäristöohjelman. Koko

toimintansa ajan yhtiö on korostanut

energian säästämisen merkitystä

kaikessa tiedottamisessaan.

8

VAV ASUNNOT OY


Lämminhenkinen juhlailta

VAV ASUNNOT OY kutsui lokakuussa

2016 asukkaiden edustajat,

yhteistyökumppanit ja yrityksen

henkilökunnan 30-vuotisjuhlaan

Hiekkaharjun ravintola Puistokulmaan.

VAV:n hallituksen puheenjohtaja,

eläkkeellä oleva Vantaan entinen

kaupunginjohtaja Juhani Paajanen

toivotti juhlavieraat tervetulleeksi

juhlimaan yhtiön kolmekymmenvuotista

taivalta ja nauttimaan

pöydän antimista sekä tilaisuuden

ohjelmasta.

Puheen päätteeksi juhlavieraat

kohottivat maljan VAV:n uudelle

alkavalle vuosikymmenelle.

Lämminhenkistä ja rentoa juhlaa

vietettiin iloisten puheiden ja musiikkiesitysten

merkeissä.

Juhlaillan tervetuliaislaulun lauloivat

Vantaan kaupunginhallituksen

puheenjohtaja Tapani Mäkinen ja

Vantaan vanhimman mieskuoron,

vuonna 1962 perustetun Korson

Mieslaulajien kvartetti.

Illan musikaalinen ilottelu jatkui

myös VAV Asunnot Oy:n toimitusjohtaja

Teija Ojankosken esityksessä,

joka perinteisen puheen sijasta

puki sanottavansa laulun säveliin.

Hän tavoitti hyvin Katri Helenan

alkuperäisen, vuonna 1969 Euroviisukarsintoihin

osallistuneen tutun

laulun, ”Maailman pihamaat”, tunnelman.

Myöhemmin illalla kuultiin

vielä juhlivan yrityksen henkilökunnasta

muodostetun kokoonpanon

musiikkipotpuri, jossa laulujen

ohella oli panostettu myös 1970-luvun

tyyliseen pukeutumiseen ja

esiintymiseen.

Musiikkiesitysten välissä kuultiin

yrityksen 30-vuotisesta taipaleesta

koottua historiikkia, josta sen

kirjoittaja Jukka Halonen poimi

juhlayleisölle mielenkiintoisia välähdyksiä.

Historiikki on luettavissa

ja ladattavissa VAV:n verkkosivuilla.

VAV Asunnot Oy:lle juhlan

merkeissä annetut muistamiset

pyydettiin ohjaamaan suoraan

Suomen Icehearts ry:lle, joka tekee

lastensuojelutyötä joukkueurheilun

avulla. Iceheartsin nuoret olivat

myös mukana juhlaillan järjestelyissä.

Juhlaan oli kutsuttu niin asukkaita kuin asuntoalan

edustajia. Kuvassa vasemmalta oikealla RAKLIn

toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen, VAV:n

toimitusjohtaja Teija Ojankoski, ARAn ylijohtaja

Hannu Rossilahti sekä SATOn liiketoimintajohtaja

Tuula Entelä.

Korson mieslaulajien kvartetti.

Tommi Läntinen viihdytti juhlavieraita.

VAV ASUNNOT OY 9


Jukka Halosen VAV:n 30-vuotisesta

taipaleesta kirjoittama historiikki

julkaistiin myös näköisversiona

VAV:n kotisivuilla.

VAV:in hallituksen

puheenjohtaja Juhani Paajanen

piti 30-vuotisjuhlan juhlapuheen

VAV:n jo kolme vuosikymmentä

kestänyttä toimintaa voidaan pitää

vantaalaisena menestystarinana.

Yhtiölle asetetut tavoitteet on

pystytty toteuttamaan keskeisten

sidosryhmien osalta. Asukkaat ovat

saaneet laadukkaita ja kohtuuhintaisia

asuntoja, asukastyytyväisyys

on ollut hyvää tasoa. Vantaan

kaupunki yhtiön omistajana on

saanut asuntokantaansa valtion

lainoittamia ja kohtuuhintaisia

vuokra-asuntoja.

Itsenäinen yhtiö on toiminut

tehokkaasti ja yhtiön osaava

henkilökunta on myös ollut tärkeä

menestyksen tekijä. Se on voinut

keskittyä toiminnan oleellisiin

asioihin, mikä näkyy muun muassa

henkilöstön kokonaismäärässä.

Yhtiön perusliiketoimintaa voidaan

pitää vakaana, liiketulosta pienet

häiriöt eivät heiluta. Raskaasti

lainoitetun asuntokannan lainoitus

on korkotason osalta tulevaisuuden

riskitekijä, alhainen korkokanta

näyttää kuitenkin toistaiseksi jatkuvan.

Tulevaisuuden turvaa antaa

hyvä yhteistyö kaupunkikonsernin

rahoitusyksikön kanssa, tämä

yhteistyö ansaitsee yhtiön puolelta

erityiskiitoksen.

Hyvä ja avoin yhteistyö kaupungin

kanssa on välttämätöntä. VAV

Asuntojen yhteistyö kaupungin

sosiaalitoimen kanssa on toiminut

hyvin.

Uudistuotannon jatkuvuutta on

viime vuosina varmistanut kaupungin

maankäytön toimialan tonttiohjelma,

se on tuonut pitkäjänteisyyttä

hankkeitten valmisteluun.

Rakentamista on saatu ohjattua

suurempiin yksiköihin ja kaupunginosiin,

joista on hyvät joukkoliikenneyhteydet.

Yhtiön tulevien

vuosien haasteita ovat yleiseen taloudelliseen

kehitykseen, säätelyyn

ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä

peruskorjaustyössä onnistuminen.

Sote-uudistuksen vaikutukset

palveluasumiseen ovat vielä avoinna.

Hallituksen vuokrasopimusten

määräaikaisuutta ja tulorajoja

koskevat ratkaisut ovat nykyajalle

outoja ja vaikuttavat nuorten

ja yleensä työelämään siirtyvien

asumiseen.

Vantaan kaupungin valmisteilla

oleva uusi asunto-ohjelma

on yhtiön kehittämisen kannalta

erittäin tärkeä, siinä tulisikin selkeästi

viestittää omistajan näkemys

siitä mihin suuntaan VAV Asunnot

Oy:n liiketoimintaa tulee kehittää.

Kuntalain muutosten tuomaa

konserniohjausta lisättäessä tulee

myös muistaa, että yhtiö joutuu

toimimaan osakeyhtiölain säännösten

mukaisesti.

Yhtiön toiminnan ja sen kehittämisen

kannalta tärkeää on

myös hyvä yhteistyö ja kehittämishankkeet

asuntoviranomaisten ja

erityisesti suurten kaupunkien niin

sanottujen serkkuyhtiöiden kanssa.

Haluan kiittää yhtiön henkilökuntaa

hyvästä työstä sekä Vantaan

kaupunkia ja kaikkia yhteistyökumppaneita,

erityisesti rakentajia,

kiinteistöpalvelujen tuottajia ja

rahoittajia sekä yhtiön asukkaita

hyvästä yhteistyöstä.

Hyvät juhlavieraat, VAV Asunnot

Oy:n hallituksen puheenjohtajana

toivotan teidän kaikki tervetulleeksi

juhlimaan VAV Oy:n kolmekymmenvuotista

taivalta ja nauttimaan

pöydän antimista sekä tilaisuuden

ohjelmasta.

10 VAV ASUNNOT OY


Tavoitteena

on vähentää

vuosien

2017−2025

aikana

asuintalojen

energiankulutusta

7,5

prosenttia.

VAV kantaa vastuunsa

ja rakentaa

ekologisempaa

tulevaisuutta

VAV ASUNNOT OY on Vantaan suurin

vuokranantaja: joka kymmenes vantaalainen

asuu VAV-kodissa. Yhtiöllä on siis

merkittävä asema kaupungin asuntomarkkinoilla,

ja jo senkin vuoksi VAV:lle on

tärkeää toimia vastuullisesti niin asuntojen

vuokrauksessa kuin uusien talojen rakennuttamisessa

ja nykyisten ylläpidossa. VAV

on Vantaan kaupungin tytäryhtiö, jonka

tehtävänä ei ole tuottaa voittoa vaan tarjota

hyvää ja kohtuuhintaista asumista vantaalaisille.

Kohtuuhintaisuuden ohella

VAV ASUNNOT OY 11


sosiaalisesti ja ekologisesti kestävä

asuminen on yhtiön toiminnassa

keskeisellä sijalla.

Energiatehokkuus kasvaa

VAV Asunnot Oy:n toimitusjohtaja

Teija Ojankoski allekirjoitti

26.10.2016 uuden VAETS-energiansäästösopimuksen,

johon liittyi

VAV:n lisäksi 34 muuta keskeistä

vuokranantajaa. Kiinteistöalan

yhteistyöjärjestö RAKLIn ja valtion

neuvottelemalla sopimuksella pyritään

tehostamaan vuokrataloyhtiöiden

energiankäyttöä huomattavasti

vuoden 2025 loppuun mennessä.

Energiatehokkuussopimuksen

tarkoituksena on edistää energian

tehokasta käyttöä sekä täyttää EU:n

Suomelle asettamat sitovat säästötavoitteet

vuokra-asumisen osalta.

Sopimukseen liittyneet vuokranantajat

raportoivat vuosittain, miten

ne ovat tehostaneet energiankäyttöään

ja millaisia säästöjä ne ovat

saavuttaneet.

VAETS-sopimuksen mukaisesti

VAV:n tavoitteena on vähentää vuosien

2017−2025 aikana asuintalojen

energiankulutusta 7,5 prosenttia.

Yhtiö oli jo vuosina 2010−2016

mukana nykyistä sopimusta edeltäneessä

vuokranantajien energiatehokkuussopimuksessa.

VAV:lla

on käytössään ETJ+ -energiatehokkuusjärjestelmä,

joka yhdessä

VAETS-sopimuksen kanssa täyttää

suuren yrityksen lakisääteisen

velvoitteen energiatehokkuuden

jatkuvalle parantamiselle.

Käytännössä ETJ+ -järjestelmä

toimii VAV:lla työkaluna tehtäessä

kiinteistökatselmuksia. Energiatehokkuutta

seurataan vuosittaisilla

VAV:n verojalanjälki vuonna 2016

Tilitetyt verot (yht. 3,87 M€)

Kiinteistövero 2,51 M€

Ennakonpidätys

palkoista 0,61 M€

Oman käytön

arvonlisävero 0,40 M€

Myynnin arvonlisävero

0,30 M€

Sosiaaliturvamaksut

0,05 M€

Ostopalveluiden sisältämä arvonlisävero (yht. 16,75 M€)

Uustuotannon

investoinnit 9,14 M€

Asumispalveluiden

ostot 3,86 M€

Vuosikorjaukset 3,75 M€

katselmuksilla, joissa puututaan

mahdollisiin kiinteistöistä löytyviin

ongelmakohtiin ja selvitetään

keinoja vähentää energiankulutusta.

Yksittäisessä kiinteistössä on esimerkiksi

voinut olla turhan korkea

keskilämpötila johtuen venttiileissä

olevasta viasta, mikä on katselmuksessa

tunnistettu ja korjattu.

Kiinteistöissä tehtyjen säätöjen

ja korjausten vaikutusta voidaan

seurata etänä VAV:n kiinteistöautomaatiojärjestelmässä.

Järjestelmän

kautta voidaan varmistaa tehtyjen

toimenpiteiden vaikutus energiatehokkuuteen,

ja myös paikantaa

mahdollisia ongelmakohtia, joissa

energiankulutus poikkeaa liiaksi

normista.

Mittausten perusteella energiankäytön

tehostamisella on

ollut selkeä vaikutus. Esimerkiksi

lämmitysenergian käyttö VAV:n

kiinteistöissä laski vuonna 2016

noin kolme prosenttia verrattuna

vuoden 2015 lukemiin. Edellisvuoteen

verrattuna energiaa säästettiin

koko kiinteistökannan tasolla

yhteensä 1 215 megawattituntia.

Ympäristöystävällisiä ratkaisuja

Säätöjen ja korjausten lisäksi kiinteistöjen

energiatehokkuutta on

voitu lisätä ottamalla niihin käyttöön

uusia teknologisia ratkaisuja.

VAV on esimerkiksi halunnut eroon

öljylämmityksestä niissä muutamassa

rivitalokiinteistössään, jossa

öljylämmitystä on vielä käytetty.

Öljyn tilalle on otettu käyttöön

ekologisempia lämmitysmuotoja.

Askiston Tukkilaisentie 9:ssä

sijaitsevaan rivitaloon asennettiin

jo vuonna 2015 maalämpöpumppu,

joka on siitä lähtien tuottanut

kaiken kiinteistön tarvitseman

lämmön. Vuoden 2016 joulukuussa

aloitettiin vastaavan pumpun

asennustyöt osoitteissa Kiitäjäntie

6, Korennontie 39 ja Mehiläisenpolku

17 sijaitsevassa rivitaloryppäässä.

Maalämpö alkaa toimia

tässä Nikinmäessä sijaitsevassa

kiinteistössä keväällä 2017. Maalämpöpumppujen

tuoman säästön

on laskettu maksavan pumppujen

asennuskustannukset takaisin noin

kuudessa vuodessa.

Ruskeasannassa sijaitsevassa

rivitalokiinteistössä Malvatie 1–4

otettiin lokakuussa 2016 käyttöön

maalämpöä tuntemattomampi

12 VAV ASUNNOT OY


lämmitysratkaisu, vesi-ilmalämpöpumppu.

Tässä järjestelmässä

lämmitysveteen tarvittava

lämpöenergia kerätään suoraan

auringon lämmittämästä ilmasta.

Vesi-ilmalämpöpumppua voidaan

käyttää esimerkiksi kiinteistöissä,

joissa maalämmön käyttö ei maaperän

ominaisuuksista johtuen ole

järkevää. Myös tämän lämmitysteknologian

arvioidaan maksavan

asennuskustannuksensa takaisin

muutamassa vuodessa.

VAV on saanut aikaan ympäristön

kannalta hyviä tuloksia myös

asentamalla vedensäästösuuttimia

kylpyhuoneiden ja keittiöiden

hanoihin sekä suihkuihin. Nämä

vedenkulutusta hillitsevät suuttimet

vähensivät vuonna 2016

vedenkäyttöä yhteensä 4 821

kuutiometriä verrattuna vuoden

2015 kulutukseen. Kaiken kaikkiaan

vedenkulutus VAV:n kiinteistöissä

laski noin 2,7 prosenttia vuoden

2015 lukemista.

VAV:n strategiaan on kirjattu,

että yhtiö painottaa ympäristönäkökulmaa

uudisrakentamisessaan.

Ympäristöystävällisyys näkyy sekä

tavanomaisten uudiskohteiden

rakentamisratkaisuissa että erilaisissa

koerakennushankkeissa. Hyvä

esimerkki jälkimmäisestä on uraauurtava

Joutsenmerkki-talohanke,

jonka urakkasopimus solmittiin

rakennusyhtiö NCC:n kanssa joulukuussa

2016. Valmistuessaan tämä

uudiskohde tulee olemaan Suomen

suurin Joutsenmerkin saanut

asuintalo. Hankkeesta kerrotaan

tarkemmin tämän vuosikertomuksen

sivulla 19.

Yhdenveroisuus etusijalla

Vuoden 2016 aikana yhteensä

1 280 VAV:n asuntoon tehtiin

uusi vuokrasopimus. Vuokrasopimuksen

tekijöistä 22 prosenttia

vaihtoi asuntoa VAV:n sisällä ja 78

prosenttia muutti uuteen asuntoon

VAV:n ulkopuolelta. Kun

vuokralainen irtisanoo asuntonsa,

valitsee VAV siihen uuden asukkaan

asunnonhakijoiden jättämien

hakemusten perusteella. Valtion

tukemissa ara-asunnoissa asukkaat

valitaan asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen

ARA:n ohjeiden

mukaisesti.

Aran asukasvalintaohjeissa

keskeisin periaate asunnon

myöntämiselle on asunnonhakijan

tilanteen kiireellisyys. Kiireellisimmässä

tilanteessa ovat esimerkiksi

asunnottomat tai sellaiset hakijat,

joiden nykyinen vuokrasuhde on

päättymässä ja jotka uhkaavat siksi

jäädä asunnottomiksi.

Asunnon tarpeen kiireellisyyden

lisäksi huomioidaan muun muassa

asunnonhakijan vähävaraisuus

ja pienituloisuus. Syksyllä 2016

Suomen hallitus päätti, että pääkaupunkiseudun

ara-asunnoissa

otetaan vuoden 2017 alussa käyttöön

tulorajat. Hakijaruokakunta ei

saa ylittää näitä rajoja voidakseen

vuokrata valtion tukeman asunnon.

Koska asukkaat vapautuviin

asuntoihin valitaan asunnon tarpeen

perusteella, ei VAV:n tekemissä

valinnoissa ole sijaa minkäänlaiselle

syrjinnälle. Hakijan kansallisuus,

etninen tausta, sukupuoli,

seksuaalinen tai sukupuolinen

suuntautuminen, uskonto tai muu

vastaava ominaisuus ei vaikuta

asunnon saamiseen. Kantasuomalaiset

ja maahanmuuttajataustaiset,

miehet ja naiset, hetero- ja homoparit

ovat kaikki yhdenveroisessa

asemassa asunnonhakijoina, kuten

myös VAV:n asukkaina.

Asukasvalintojen läpinäkyvyyden

takaamiseksi kaikki asuntohakemukset

ja tehdyt valintapäätökset

säilytetään VAV:n rekisterissä

viisi vuotta. Näin ARA:n on mahdollista

halutessaan tarkistaa, että

päätökset on tehty oikeudenmukaisesti

ohjeita noudattaen.

Asukkaiden ja asunnonhakijoiden

oikeudenmukainen kohtelu on kirjattu

myös VAV:n tasa-arvo- ja yhdenvertaisuussuunnitelmaan,

joka

päivitettiin vuonna 2016. Suunnitelman

mukaisesti VAV toteuttaa

sukupuolten välistä tasa-arvoa sekä

eri ihmisryhmien yhdenvertaisuutta

niin vuokranantajana kuin myös

työnantajana. Esimerkiksi sukupuoli

tai sukupuoleen liittyvät tekijät,

kuten mahdollinen raskaus tai

asevelvollisuus, eivät saa vaikuttaa

yhtiön rekrytointeihin tai henkilöstöpolitiikkaan.

VAV seuraa tasa-arvon ja yhdenveroisuuden

toteutumista toiminnassaan

erilaisilla tyytyväisyyskyselyillä,

joita tehdään säännöllisin

väliajoin sekä asukkaille että yhtiön

henkilökunnalle.

Sosiaalisesti

ja ekologisesti

kestävä

asuminen

on yhtiön

toiminnassa

keskeisellä

sijalla.

VAV ASUNNOT OY 13


Tukkilaisentien asukkaat

lajittelevat tarkkaan ja

säästävät rahaa

KUN ARJA WAHLSTRÖM muutti

nykyiseen kotiinsa Askiston

Tukkilaisentie 9:ään vuonna 2012,

talon asumisviihtyvyys kaipasi parannuksia.

Roskakatoksessa roskia

oli kaikkialla muuallakin kuin niille

tarkoitetuissa astioissa. Jätteitä ei

lajiteltu kovin ahkerasti, sillä sekajäteastioita

oli noin 50 asukkaan

kiinteistössä viisi kappaletta. Pihakin

kaipasi siistimistä.

Wahlström asettui ehdolle

seuraavassa asukaskokouksessa ja

tuli valituksi kiinteistön luottamushenkilöksi

– tai asukkaiden ja VAV:n

yhdyshenkilöksi, kuten hän itse mieluummin

sanoo. Yhdessä muiden

asukastoimikunnan jäsenten kanssa

hän laittoi tuulemaan roska-asioiden

kuriin saamiseksi.

Nyt roska-astiat puhuvat luonaan

olevien kylttien kautta. Esimerkiksi

kartonginkeräysastia kehottaa

asukasta näin: ”Tee minusta litteä,

pyytää pahvilaatikko”. Kevään 2016

talkoiden yhteydessä Tukkilaisentien

asukastoimikunta siivosi, opasti

ja tiedotti. Talkookutsun kääntöpuolella

oli tietovisa roska-asioista.

– Kysymykset olivat hyvin helppoja,

kuten ”montako sekajäteastiaa

kiinteistössämme on?” Tarkoitus

oli saada asukkaat avaamaan

silmänsä jäteasioille. Vastanneiden

kesken arvottiin herkkukori sekä

pienempiä palkintoja, Wahlström

kertoo.

Toimeen tarttuminen kantoi hedelmää.

Roskakatoksesta pystyttiin

poistamaan lopulta kolme sekajäteastiaa.

Tämä on myös merkittävä

rahallinen säästö, sillä sekajäte on

jätelajeista kallein. Yhden sekajäteastian

poisto merkitsee Tukkilaisentie

9:ssä yhden kaksion kuukausivuokran

verran säästöä vuodessa.

Tämä on Wahlströmin mieleen.

Hänellä on asukastoiminnassa kaksi

tärkeää periaatetta: hän haluaa ylläpitää

hyvää yhteishenkeä asukkaiden

kesken sekä pitää kustannuksia

kurissa, eli ehkäistä vuokrien ja

vesimaksujen nousua.

– Jätteiden lajittelu ja veden

käyttö ovat tärkeimmät keinot, joilla

asukkaat voivat vaikuttaa kustannuksiin.

Nuoria kaivataan

asukastoimintaan

Eläkkeellä olevalla Wahlströmillä

on aikaa asukastoiminnalle. Oman

kiinteistönsä asioiden hoitamisen

lisäksi hän on YTE 1 -alueen eli Pähkinärinteen

alueen puheenjohtaja.

Hän puuhaa myös rautalankatöiden

parissa ja hoitaa silloin tällöin maailmalla

reissaavan tyttärensä koiraa.

Wahlströmillä on kaksio, kuten

useimmilla naapureillaankin.

"Jätteiden lajittelu ja veden

säästäminen ovat ne keinot,

joilla asukkaat voivat vaikuttaa

suoraan kustannuksiin."

– Muuttaessani tänne olin niin

onnellinen, että sain edullisen, kivan

asunnon!

Wahlström on tyytyväinen siihen,

että asukastoimikuntaan on saatu

mukaan myös nuorempia asukkaita,

joille siirtää tehtäviä vähitellen.

Esimerkki nuoresta polvesta on Taru

Vainio, joka on äskettäin muuttanut

Tukkilaisentielle. Hän lähti saman

tien mukaan asukastoimikuntaan.

– Halusin tietää, mitä täällä

tapahtuu, Vainio kertoo.

Robert Tammela on asunut Tukkilaisentiellä

viisi vuotta ja on kolmas

asukastoimikunnan jäsen. Hän

osallistuu talkoisiin, haluaa tutustua

naapureihin sekä luoda yhteishenkeä.

11 vuotta talossa viihtynyt Juha

Huvinen on ollut aiemmin asukastoimikunnassa

ja osallistuu edelleen

tiiviisti talkoisiin ja muuhun toimintaan.

Kun piipahdamme roskakatoksessa,

hän tarttuu heti toimeen

repsottavan lampun korjaamiseksi

– pienet hommat voi hoitaa itse,

eikä tarvitse jäädä odottamaan

huoltoyhtiön saapumista.

Wahlström kehottaa kaikkia

asukasaktiiveja hyödyntämään

vanhojen konkarien kokemusta.

Itse hän kertoo saaneensa tehtäviä

aloittaessaan paljon tukea ja neuvoja

Rajatorpassa toimivalta Raija

Toivoselta, joka on ollut asukasaktiivi

30 vuotta.

– Ilman Raijan apua en tietäisi

niin paljon. Sain apua muun muassa

raporttien lukemiseen. Kun saa

vähän tietoa pohjalle, on helpompi

ymmärtää uusia asioita. Kokeneilla

tekijöillä on paljon hiljaista tietoa.

Wahlström tiivistää, miksi kannattaa

lähteä mukaan asukastoimintaan:

– Kivaa yhdessäoloa, pientä puu-

14 VAV ASUNNOT OY


hastelua, siistiä jälkeä, tutustumista

naapureihin, ja talkoissa saa myös

hyvää ruokaa!

Talkoissa on mukava touhuta

yhdessä

Roska-asioiden kuriin laittamisen

lisäksi Tukkilaisentiellä on ehditty

tehdä monenlaista. Kesällä 2016

maalattiin leikkitelineiden puuosat.

Lisäksi varasto on siivottu ja

pihaa haravoitu yhdessä. Pihalla on

kasvatettu kurpitsoja, joista tehtiin

talkoisiin keittoa. Varastoon on

perustettu myös kierrätyspiste tavaroille.

Yleensä vuosittain pidetään

kevät- ja syystalkoot.

– Noin 30 prosenttia asukkaista

osallistuu talkoisiin, Wahlström

kertoo.

VAV tukee asukastoimintaa

rahallisesti. Talkoisiin se kustantaa

tarjoilut. Myös grilli, jolla tarjoiltavat

herkut valmistetaan, sekä kerhotilassa

sijaitseva kuntopyörä on

hankittu VAV:n asukastoimikunnan

määrärahoilla.

VAV myös huolsi ilmastointikanavat

sekä uusi lukot ja vesikourut viime

vuoden aikana. Tarkan markan

naisena Wahlström huomauttaa,

että budjetissa pysyttiin aktiivisesta

toiminnasta huolimatta.

Vuoden 2017 keväälle on suunnitteilla

talkoot toukokuun puolivälissä.

Grilli otetaan ulos, herkkuja

valmistetaan yhdessä ja paikkoja

putsaillaan. Wahlström on miettinyt,

että parkkipaikkojen viivat olisi hyvä

maalata paremmin näkyviin.

Hän haaveilee myös kerhotilan

kohentamisesta, ehkä verhoilla.

Asukastoimikunnan

jäsenet loihtivat

epäsiististä

roskakatoksesta

väljän, puhtaan

ja lajittelemaan

kannustavan

jätepisteen.

Kiinteistön alueella on myös pieni

metsikkö, jota voisi harventamalla

saada viihtyisämmäksi.

Tiedossa on, että pihalle

saadaan 2017 kesällä lisää pensasistutuksia.

VAV:n hortonomi ja

isännöitsijä tekivät kierroksen, jolle

Arja Wahlström osallistui. Hän välitti

toiveen pensaista, ja nyt siitä on

tulossa totta.

Asukasaktiivit Arja Wahlström (oikealla),

Juha Huvinen ja Robert Tammela pistivät

tuulemaan Tukkilaisentie 9:n roskakatoksessa.

VAV ASUNNOT OY 15


Vuonna 2016 valmistui 105 asuntoa

ja aloitettiin 477:n rakentaminen

VUONNA 2016VAV:lle nousi uusia

asuintaloja edellisvuotta vähemmän.

Asuntoja valmistui Loiskekuja

1:n uudiskohteen myötä 105, kun

2015 määrä oli kolmessa kohteessa

yhteensä 273. Rakennustöitä tehtiin

2016 kuitenkin poikkeuksellisen vilkkaasti,

sillä Loiskekujan lisäksi työt

olivat käynnissä neljässä muussa

kohteessa, joihin odotetaan valmistuvan

yhteensä 407 asuntoa.

Marsinkuja 1 Mikkolassa sai asukkaansa

jo alkuvuodesta 2017, kun

147 asunnon talo valmistui neljän

puretun tilalle tammikuun lopussa.

Muut vuonna 2017 valmistuvat kiinteistöt

ovat Kivistön Jaspiskuja 7a

ja Leinelän Auringonkierto 2, joiden

rakennustyöt alkoivat maaliskuussa

2016, sekä Martinlaaksonpolku

3, jonka rakentaminen käynnistyi

elokuussa.

Toukokuussa valmistuvaksi arvioidun

Jaspiskujan talossa on 109

asuntoa. Talo on osa kehityshanketta,

jossa VAV ja Fira Oy hyödyntävät

ja kehittävät 3D-mallintamisen

työkaluja asuinkiinteistöjen rakentamiseen

ja ylläpitoon.

Auringonkierto 2 on VAV:n

ensimmäinen kohde Leinelän kaupunginosassa.

Neljän rakennuksen

kokonaisuuteen tulee yhteensä

99 vuokra-asuntoa, joista noin

puolet on paljon kysyttyjä yksiöitä.

Kiinteistön odotetaan valmistuvan

lokakuussa.

Martinlaaksonpolku 3:n joulukuussa

valmistuvaksi arvioidun

kahdeksankerroksisen talon kokonaisasuntomäärä

on 52. Näistä 15

tulee olemaan kehitysvammaisten

asumisyksikön käytössä.

Joulukuun 2016 lopussa VAV

solmi myös kaksi merkittävää urakkasopimusta.

Myyrmäen Ruukkukuja 8:aan

rakennettava palvelutalo on yhtiön

historian suurin rakennushanke.

Valmistuessaan vuonna 2019 se

tulee olemaan VAV:n suurin kiinteistö

sekä asuntojen että neliöiden

määrässä. Asumiskeskukseen tulee

kaikkiaan 199 asuntoa, joista 135

palveluasuntoja ja 64 ryhmäkotipaikkoja.

Rakennustyöt on tarkoitus

aloittaa kesän 2017 alussa.

Yhtä kunnianhimoinen hanke on

Kaskelantielle Hakunilaan nouseva

127 asunnon kerrostalo. Kestävän

kehityksen periaatteen ja pohjoismaisen

Joutsenmerkin kriteerien

mukaisesti rakennettava talo tulee

valmistuessaan olemaan suurin

joutsenmerkitty rakennus Suomessa.

VAV osoittaa tämän hankkeen

myötä olevansa ympäristöystävällisen

rakentamisen edelläkävijä.

Aikataulun mukainen valmistumisaika

on syyskuussa 2018.

VAV:n rakennushankkeista

suunnitteluvaiheeseen etenivät

vuonna 2016 Tikkurilan Orvokkirinne

4 ja Veturikuja 8, Kiulukuja 7

Havukoskella sekä VAV Palvelukodit

Oy:n kohde Koisotie 8 Koivuhaassa.

Orvokkirinteessä vanhan kiinteistön

purkaminen on aikataulutettu alkuvuoteen

2018, ja uuden kiinteistön

on tarkoitus valmistua 2019. Tilalle

on tulossa 65 uutta asuntoa, joista

15 olisi vammaispalveluiden ryhmäasuntoja.

Kiulukujan ja Koisotien

kohteiden arvioidaan valmistuvan

vuoden 2018 aikana.

VAV ja Fira Oy hyödyntävät ja

kehittävät 3D-mallintamisen

työkaluja asuinkiinteistöjen

rakentamiseen ja ylläpitoon

Jaspiskujan talossa.

16

VAV ASUNNOT OY


RAKENTEILLA JA SUUNNITTEILLA

OLEVAT UUDISKOHTEET

VAV Asunnot Oy

VAV Asunnot Oy,

osa asunnoista erityisryhmille

VAV Palvelukodit Oy

Jaspiskuja 7a, 109 asuntoa. Valmistuu 2017.

Auringonkierto 2, 99 asuntoa. Valmistuu 2017.

Martinlaaksonpolku 3, 52 asuntoa. Valmistuu 2017.

Kaskelantie, 127 asuntoa. Arvioitu valmistuminen 2018.

Orvokkirinne 4, 65 asuntoa. Arvioitu valmistuminen 2018.

Veturikuja 8. Arvioitu valmistuminen 2019.

Kiulukuja 7. Arvioitu valmistuminen 2018.

Koisotie 8. Arvioitu valmistuminen 2018.

Ruukkukuja 8, 199 asuntoa. Arvioitu valmistuminen 2019.

VAV ASUNNOT OY

17


Rakennuksien lämpötilaa ja kosteutta

mittaavan automaattisen järjestelmän

kehitystyö on loppusuoralla

VAV ASUNNOT OY ja Mexem

Ky toteuttivat kesällä 2016 Loiskekujalle

valmistuneen kiinteistön

rakennustöiden yhteydessä pilottihankkeen,

jossa kokeiltiin uutta automaattista

lämpötilan ja kosteuden

mittausjärjestelmää. Rakennuksen

kaikkien märkätilojen lattioihin,

talon vesikattoon, alapohjaan ja

ulkoseinien sisään asennetuista

antureista sekä mittakammiosta ja

varausputkistosta koostuva järjestelmä

lähettää reaaliaikaista tietoa

rakenteiden lämpötilasta ja suhteellisesta

kosteudesta.

Helppokäyttöinen järjestelmä

ei vaadi aktiivista seurantaa, vaan

lämpötilan ja kosteuden suhteen

voidaan asettaa hälytysarvot, joiden

ylittyessä tieto välittyy sähköisesti

ylläpitäjälle, esimerkiksi huoltoyhtiölle.

Näin ollen mahdollisiin

ongelmiin kyetään puuttumaan

välittömästi. VAV:n projektipäällikkö

Petri Kasurisen mukaan mittauksia

on tehty aiemmin manuaalisesti,

jolloin virheiden mahdollisuus on

aina olemassa. Automaatio takaa

sen, että tulokset ovat aina tarkkoja

ja luotettavia.

Loiskekujan rakennusvaiheen aikana

testattiin myös lähetysyhteyksiä

sekä erilaisten mitta-antureiden

soveltuvuutta kyseiseen käyttöön.

Kiinteistön valmistumisen jälkeen

havaittiin kuuluvuusongelmia,

mutta maaliskuun lopulla muissa

projekteissa koekäytössä olleet

uudet lähettimet ratkaisivat tämän

ongelman. Järjestelmää voidaan

tarvittaessa hyödyntää asumisaikaiseen

rakenteen lämpötilan ja

kosteuden seurantaan.

Mittakammiolle ja varausputkistolle

jätettiin viime vuoden lopulla

patenttihakemus kehitystyössä

mukana olleiden yhtiöiden toimesta.

Keksijöinä ovat Petri Kasurinen,

Tuomo Kovanen (Lujabetoni) ja

Markku Peittola (Mexem). Päätöstä

patentista odotetaan kevään

2017 aikana. Kasurinen kertoo, että

yhteinen hanke antaa VAV:lle mahdollisuuden

käyttää myös tulevien

projektien yhteydessä yhteistyökumppaneiden

uusinta teknologiaa

sekä innovaatioita.

Kehitystyö on nyt loppusuoralla

ja järjestelmää hiotaan käynnissä

olevien rakennustöiden yhteydessä.

Kunhan toimintavarmuus paranee,

antureita, mittakammiota ja varausputkistoa

on tarkoitus ryhtyä käyttämään

laajemmassa mittakaavassa.

Kaikille VAV:n työmaille järjestelmä

ei ehkä ole tulossa, mutta se on

herättänyt kiinnostusta myös muissa

rakennusalan toimijoissa.

Myyrmäkeen Loiskekuja 1:een

valmistui 105 uutta asuntoa.

Rakentamisen aikana kosteusja

lämpötila-arvoja seurattiin

antureiden avulla.

18 VAV ASUNNOT OY


Joutsenmerkin kriteerien mukaisesti

rakennettava kerrostalo valmistuu Hakunilan

Kaskelantielle. Rakennustyöt käynnistyivät

maaliskuussa 2017, ja talon arvioidaan

valmistuvan syyskuussa 2018.

Suomen suurin

Joutsenmerkki-talohanke käynnistyi

VAV ja rakennusyhtiö NCC

allekirjoittivat 30.12.2016 urakkasopimuksen

talosta, joka täyttää

pohjoismaisen Joutsenmerkki-ympäristöstandardin

tiukat kriteerit.

Alun perin idea ympäristöystävällisestä

talosta syntyi VAV:n toimitusjohtaja

Teija Ojankoskelle Joutsenmerkin

järjestämässä tilaisuudessa

elokuussa 2015.

Sopimuksen mukaisesti NCC

alkoi keväällä 2017 rakentaa

VAV:lle uutta kerrostaloa, jonka on

tarkoitus täyttää Joutsenmerkin

ympäristökriteerit. Valmistuessaan

se tulee olemaan suurin Suomessa

toteutettu rakennus, jolle Joutsenmerkki

myönnetään. 127 asunnon

kiinteistö tulee myös olemaan

ensimmäinen joutsenmerkitty kerrostalo

Suomessa.

Tuleva Joutsenmerkki-kerrostalo

valmistuu Hakunilan Kaskelantielle,

entisen tiehallinnon varikon alueelle

nousevaan uuteen asuinkortteliin.

Rakennustyöt käynnistyivät

maaliskuussa, ja talon arvioidaan

valmistuvan syyskuussa 2018. NCC

vastaa sekä hankkeen suunnittelusta

että toteutuksesta.

Kaskelantien talohanke osallistuu

myös ympäristöministeriön

Sitoumus 2050 -yhteiskuntasitoumukseen,

jossa yritykset ja

organisaatiot voivat sitoutua

noudattamaan kestävän kehityksen

periaatteita erilaisissa hankkeissaan

ja projekteissaan.

Vaikka kiinteistö toteutetaan

Joutsenmerkin vaatimusten mukaisesti,

ei tästä seuraa suurempia

kustannuksia tuleville asukkaille.

Talon 127 asuntoa valmistuvat kohtuuhintaisiksi

vuokrakodeiksi, jotka

vuokrataan samaan tapaan kuin

muutkin VAV:n ara-asunnot.

127 asunnon

kiinteistö

tulee olemaan

ensimmäinen

joutsenmerkitty

kerrostalo

Suomessa.

19


Asuintalojen

korjaussykli

on normaalisti

20−30 vuotta,

joten jopa lähes

puolet VAV:n

kiinteistöistä

on lähivuosina

remontin

tarpeessa.

Korjausrakentamisen

kasvu jatkuu

VAV:n korjausrakentamisen volyymi

on viime vuosina kasvanut vuosittain

noin kymmenellä prosentilla,

eikä 2016 ollut poikkeus. Korjaukset

koskivat noin kuudesosaa VAV:n

asunnoista. Korjausrakentaminen

lisääntyy myös tulevina vuosina,

sillä vilkkaan rakentamisen kaudella

1990-luvun alussa valmistuneet kiinteistöt

ovat tulleet korjausikään.

Vuonna 2016 korjausrakentamiseen

käytettiin yli 9,2 miljoonaa euroa.

Peruskorjauskohteita ei ollut, vaan

kiinteistöihin tehtiin osakorjauksia.

Korjaukset perustuvat pitkän

tähtäimen suunnitelmaan, johon

tarvittaessa tehdään muutoksia

kesken vuottakin. Puolet VAV:n

rakennuskannasta on priorisointilistalla,

jolla korjausvelan kertymistä

pyritään taittamaan. Rakenteiden ikä

ja luonnollinen kuluminen ratkaisevat

korjaustahdin.

Julkisivukorjauksia tehtiin 23 kiinteistössä

yhteensä 552 319 eurolla.

Kiinteistöä kohden keskimäärin

24 014 euron julkisivukorjaukset

olivat pääasiassa elementtisaumausten

uusimisia, ikkunoiden huoltomaalauksia

ja joitakin betonipintojen

paikkakorjauksia.

18 kiinteistössä korjattiin vesikattoa

yhteensä 1 324 125 eurolla. Nämä

olivat bitumitasakattojen uusimisia

kaivoineen ja viemäreineen sekä pel-

tikattojen huoltomaalauksia. Vesikaton

korjaaminen maksoi kiinteistöä

kohden keskimäärin 73 563 euroa.

Lämmitysjärjestelmän uusiminen

tuo lämpöpumpun

Talotekniikkakorjauksia tehtiin

yhdeksässä kiinteistössä yhteensä

1 542 898 eurolla. Vesijohtojen

uusimisia ja viemäreiden sukituksia

tehtiin pääasiassa kylpyhuoneremonttien

yhteydessä. Muut

talotekniikkakorjaukset olivat

lämmönjakokeskusten uusimisia ja

lämmitysjärjestelmän muutoksia.

Yksittäisissä VAV:n kohteissa ei ole

tällä hetkellä taloudellista mahdollisuutta

siirtyä kaukolämpöön

johtuen lämpöverkkojen kaukaisesta

sijainnista. Yksiportaisissa taloissa

on taloudellisesti perusteltua siirtyä

poistoilmalämpöpumppuun, joita

vuonna 2016 asennettiin yhteen

kohteeseen.

Ensimmäinen maalämpöjärjestelmä

asennettiin vuonna 2015, ja viime

vuonna alkoi toisen VAV:n kohteen

lämmitysjärjestelmän uusiminen

maalämpötekniikkaan. Muissa kohteissa

lämmitysjärjestelmiä uusittiin

hybriditekniikalla, jossa on aina

mukana lämpöpumppu. Järkevin

ratkaisu valitaan kohdekohtaisesti.

Vuonna 2016 tehtyjen korjausten

jälkeen kokonaan öljylämmitteisiä

taloja VAV:n kiinteistöistä on

enää viisi. Talotekniikkakorjaukset

maksoivat kiinteistöä kohden

keskimäärin 317 854 euroa. Lähes

kaikki VAV:n kiinteistöt kuuluvat

talotekniikan osalta etävalvontajärjestelmään.

Vuoden aikana rakennettiin yksi

uusi ja kunnostettiin neljä hissiä.

Näihin käytettiin 551 748 euroa,

joka on kiinteistöjen 229 asuntoa

kohden keskimäärin 2 409 euroa.

Keittiötiloja uusittiin neljän kiinteistön

267 asunnossa yhteensä

1 276 393 eurolla, eli keskimäärin

4 780 eurolla per keittiö. Keittiöremonteissa

uusitaan keittiön kaikki

pinnat lattiasta kattoon, kiintokalusteet

ja tarvittaessa kodinkoneet.

Uusina ominaisuuksina keittiöremontin

yhteydessä tulevat yleensä

liesikupu, paikka mikroaaltouunille

ja lisää sähköpistorasioita.

Märkätilojen korjaus on kalleinta

Suurimman osuuden korjausrakentamisen

budjetista veivät märkätilojen

ja asuntosaunojen uusimiset.

Viime vuonna kylpyhuoneremontteihin

käytettiin yhteensä 3 932 992

euroa 14 kohteessa, joissa kaikkiaan

501 asuntoa. Asuntokohtaisen remontin

keskihinta oli 7 850 euroa.

Erityisesti 1990-luvulla rakennetuissa

taloissa yleiset märkätilojen

20 VAV ASUNNOT OY


Vellamonkuja 1:ssä uusittiin vuonna 2016 kylpyhuoneet. VAV teettää remontin 400–450 kylpyhuoneeseen vuosittain

ja käyttää tähän noin 4 miljoonaa euroa.

muovimatot, jotka useimmiten asennettiin

yhtenäisenä mattona saunatilasta

kylpyhuoneeseen, alkavat olla

elinkaarensa päässä.

Kylpyhuoneremontti kestää yleensä

4–6 viikkoa, ja koska asunnon kylpyhuone

on sen ajan poissa asukkaan

käytöstä, asukkaalla on mahdollisuus

saada remontin ajalta hyvitystä vuokrassa.

Toisin kuin monella muulla

vuokranantajalla, VAV:n kohteissa

valmiiksi saatu remontti ei nosta

asuntojen vuokraa.

Kylpyhuoneremonttiin

kannattaa varautua

Kylpyhuoneremonteista tiedotetaan

asukkaille kuusi kuukautta ennen

remontin alkua, jotta myös he, joilla

on erityistarpeita, ehtisivät tehdä

tarvittavat järjestelyt ennen remontin

alkua. Noin kuukausi ennen remonttia

sen vaikutukset ja käytännön

järjestelyt käydään läpi asukasillassa,

jonka materiaali jaetaan asukkaille

myös paperimuodossa. Remontin

aikana tiedotusvastuu on urakoitsijalla.

Korjausrakentamisessa VAV hoitaa

rakennuttamisen omana työnä, ja

kaikki urakat kilpailutetaan.

VAV ei pysty järjestämään korvaavia

asuntoja kylpyhuoneremontin

ajaksi, koska asunnot on rakennettu

normaaleiksi vuokra-asunnoiksi. Niinpä

liikuntavammaisten, vanhusten,

sairaiden ja omaishoitajien täytyy

kääntyä viranomaisten puoleen esimerkiksi

laitospaikan järjestämiseksi

kylpyhuoneremontin ajaksi. Remontin

aikana kerrostaloissa kiinteistön

yhteiset saunatilat ovat käytettävissä

peseytymiseen, ja paikalle tuodaan

ekovessat tai kemialliset wc:t.

Keittiöremonttien tavoin kylpyhuone-

ja asuntosaunaremonteissa

uusitaan kaikki pinnat, mikä tarkoittaa

myös vesieristeitä ja tarvittaessa

kiintokalusteita.

Korjausrakentamisen

kustannusten jakaantuminen

vuonna 2016

Märkätilat

Talotekniikka

Vesikatot

Keittiöt

Hissit

Julkisivut

43%

14%

6%

14%

6%

17%

VAV ASUNNOT OY 21


VAV:n vuokraustoiminta

ei tuota

voittoa.

Vuokrien tasauksessa

otetaan

huomioon myös

kiinteistöjen ylläpidon

kulut.

Vuokrien tasaus

muuttuu vuonna 2017

VALTION korkotuella rakennettujen

VAV:n vuokra-asuntokiinteistöjen,

niin sanottujen ara-kiinteistöjen,

vuokrien tasaus muuttuu. Aiemmin

ara-kiinteistöjen kesken on tasattu

vain pääomavuokra, eli kiinteistöjen

rakentamis- ja korjauslainoista sekä

niiden koroista aiheutuvat kulut.

1.3.2017 alkavalla vuokranmaksukaudella

tasaukseen otetaan

mukaan myös hoitovuokra: kiinteistöjen

ylläpidon kulut. Tasaus

tehdään Asumisen rahoitus- ja

kehittämiskeskus ARA:n suositusten

mukaisesti.

Vuokranmääritys perustuu korkotukilakiin,

jonka noudattamista

ARA valvoo. Lain keskeisin periaate

on vuokrien omakustanteisuus,

jonka mukaan asunnoista saa periä

vuokraa enintään sen määrän, ”joka

tarvitaan muiden tuottojen ohella

vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien

tilojen rahoituksen ja hyvän

kiinteistönpidon mukaisiin menoihin”

(lainaus korkotukilain 1. luvun

13. pykälästä).

Käytännössä omakustannusvuokra

tarkoittaa sitä, että VAV:n

vuokraustoiminta ei tuota voittoa.

Yhtiö kerää vuokrissaan ainoastaan

sen rahamäärän, joka tarvitaan

kiinteistöjen ja asuntojen ylläpitoon,

hallinnoimiseen, vuokraamiseen ja

korjaamiseen sekä rakentamis- ja

perusparannuslainoihin.

ARA on laatinut kiinteistöjen

käyttöarvon mukaisen tasausmallin,

jossa kiinteistöjen eri ominaisuuksille

annetaan tietty painoarvo

laskettaessa niiden kokonaiskäyttöarvoa.

Tasausmalli esiteltiin VAV:n

luottamushenkilöille keväällä 2016

järjestetyissä kahdessa infotilaisuudessa.

Tämän jälkeen VAV kartoitti

kyselyllä heidän mielipiteitään

mallista, jotta ne voitiin ottaa huomioon

uuteen vuokrantasaukseen

siirryttäessä.

ARA:n tasausmallissa 45 prosenttia

käyttöarvosta muodostuu

asuinalueen luokittelusta: kiinteistön

sijainnista, vajaakäytöstä,

vaihtuvuudesta ja kysynnästä.

Vaihtuvuus- ja tyhjyystiedot saadaan

suoraan VAV:n kiinteistörekisteristä

ja asuntojen kysyntä puolestaan

VAV:lle jätetyistä asuntohakemuksista.

Alueen yleisen vuokratason

VAV saa puolestaan yhteistyökumppaninsa

keräämistä tilastoista,

joissa on laskettu alueen asuntojen

keskivuokrat.

Toiset 45 prosenttia kiinteistön

käyttöarvosta saadaan sen teknisistä

ominaisuuksista. Näistä 5 prosentin

painoarvon saa talotyyppi,

joita VAV:lla on kolme: kerrostalo,

pienkerrostalo ja rivitalo. Kiinteistön

teknisen iän painoarvo on puolestaan

30 prosenttia. Sitä määritettäessä

otetaan huomioon kiinteistön

sisäpinnat ja kalusteet, ikkunat ja

ovet, ulkopinnat ja runko sekä talo-,

sähkö- ja teletekniikka. 10 prosentin

painoarvo on kiinteistön laatu- ja

varustetasolla, jota määritellessä

arvioidaan julkisivun, yhteistilojen

sekä asuntojen kylpyhuoneiden ja

keittiöiden kunto. Lisäksi otetaan

huomioon se, onko asunnoissa

omat saunat ja lasitetut tai lasittamattomat

parvekkeet. Myös hissi

vaikuttaa laatu- ja varustetason

arviointiin.

Jäljelle jäävä 10 prosenttia on

Aran suosituksessa vuokranantajan

oma harkintakerroin. Sitä käyttämällä

vuokranantaja voi pitää

vuokratason kohtuullisena ja estää

sen, etteivät muut käyttöarvoon

vaikuttavat tekijät nosta yksittäisen

kiinteistön vuokria kohtuuttomasti.

VAV aikoo kuitenkin vuosina

2017−2019 käyttää vähintään

20 prosentin harkintakerrointa.

Tällöin kiinteistön teknisten ominaisuuksien

sekä sijainnin ja kysynnän

osuudet käyttöarvosta olisivat molemmat

40 prosenttia. Suurempaa

harkintakerrointa käyttämällä VAV

voi varmistaa sen, etteivät uudistuksen

aiheuttamat mahdolliset

vuokrankorotukset ole yhdessäkään

kiinteistössä enempää kuin kaksi

prosenttia. Vuodesta 2020 alkaen

harkintakerroin laskee suosituksen

mukaiseen 10 prosenttiin.

Vuokrien tasauksen ulkopuolelle

jäävät vuokralaisilta perittävät

vesimaksut sekä autopaikkamaksut,

sillä ne vaihtelevat suuresti

eri kiinteistöjen välillä. Myös

asukastoimikuntien määrärahat ja

niiden esittämät investoinnit ovat

tasauksen ulkopuolella, koska asukastoiminnan

aktiivisuus vaihtelee

kiinteistöittäin. Lisäksi asukkaiden

aktiivisuus vihertöissä otetaan

erillisenä hyvityksenä huomioon

niissä kiinteistöissä, joissa asukkaat

tekevät nämä työt itse.

22

VAV ASUNNOT OY


VAV Asunnot Oy

toimintakertomus 2016

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 23


HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TILIKAUDELTA 1.1.–31.12.2016

VAV Asunnot Oy on Vantaan kaupungin

kokonaan omistama yhtiö,

joka rakennuttaa ja omistaa vuokra-asuntoja.

Vuoden 2016 päättyessä

yhtiön ja sen tytäryhtiön omistuksessa

oli eri puolilla Vantaata

10 334 asuntoa, joissa asui noin

20 000 ihmistä. Yhtiön osakkeiden

lukumäärä on 4 553 755.

VAV aloitti toimintansa vuonna

1986. Yhtiön perustamisen myötä

fuusioitiin kaikki kaupungin kokonaan

omistamat vuokrataloyhtiöt

yhdeksi kokonaisuudeksi.

Yhtiö tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia

koteja vantaalaisille.

Kiinteistökannan suunnitelmallisilla

korjauksilla varmistetaan niiden

arvon säilyminen sekä asumisviihtyvyys

yhteistyössä asukkaiden

kanssa.

Yhtiön pyrkimyksenä on pitää

vuokrataso kohtuullisena ja oikeudenmukaisena

yleisistä taloudellisista

heilahteluista huolimatta.

Yhtiön sisällä on arava- ja korkotukirahoitteisten

kiinteistöjen

pääomakuluja tasattu.

VAV Asunnot Oy:n tytäryhtiö VAV

Hoivakiinteistöt Oy perustettiin

5.5.2015 hallinnoimaan yhtiön

palvelutalokiinteistöjä. Koko VAV

Konsernin palvelu- ja hoivakiinteistöjen

liiketoiminta siirtyi liiketoimintasiirrossa

1.6.2015 tytäryhtiöön

nettoapporttisiirtona. VAV Palvelukodit

Oy:stä, perustettu 1.3.2011,

tuli näin ollen VAV Hoivakiinteistöt

Oy:n tytäryhtiö. Vantaan kaupungin

sosiaali- ja terveystoimi vuokraa

yhtiön ja sen tytäryhtiöiden asunnot

erityisryhmien asumiskäyttöön.

VAV Asunnot Oy:n hallitus.

Takarivissä vasemmalta oikealle: Hannu Ahonen, Ari Männikkö, Pentti Hakulinen, Marja

Heikkinen, Ahti Kara, Jari Keränen, Arja Niemelä, Hannu Penttilä (asiantuntijajäsen).

Eturivissä vasemmalta oikealle: Teija Ojankoski (toimitusjohtaja), Juhani Paajanen, Sirpa

Pajunen, Eija Grönfors, Sirpa Tuuva, Johanna Zalagh, Sanna Lesch (hallituksen sihteeri).

Yhtiön pyrkimyksenä

on pitää

vuokrataso

kohtuullisena ja

oikeudenmukaisena

yleisistä

taloudellisista

heilahteluista

huolimatta.

24 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


HALLINTO

Varsinainen yhtiökokous pidettiin

16.3.2016.

Yhtiöjärjestyksen mukaisesti hallituksen

toimikausi on kaksi vuotta.

Hallitus ajalla 1.1.–31.12.2016

Juhani Paajanen, puheenjohtaja

Pekka Virkamäki,

varapuheenjohtaja

Mika Niikko, 2. varapuheenjohtaja

Hannu Ahonen, asukasjäsen

Eija Grönfors, jäsen

Pentti Hakulinen, jäsen

Marja Heikkinen, jäsen

Ahti Kara, jäsen

Jari Keränen, asukasjäsen

Ari Männikkö, jäsen

Arja Niemelä, jäsen

Sirpa Pajunen, jäsen

Visa Tammi, jäsen

Sirpa Tuuva, jäsen

Johanna Zalagh, jäsen

Anne Sinkkonen, varajäsen

Liisa Tilander, varajäsen

Hannu Penttilä, asiantuntijajäsen

Yhtiön toimitusjohtajana toimi

Teija Ojankoski.

Hallituksen sihteerinä oli hallintosihteeri

Sanna Lesch. Hallitus

kokoontui kaksitoista (12) kertaa

vuoden 2016 aikana.

Tilintarkastajina toimivat tilintarkastusyhteisö

Deloitte & Touche

Oy vastuunalaisena tarkastajanaan

Anu Servo, KHT, JHT sekä asukastilintarkastajana

Heidi Vierros, KHT.

VAV-KONSERNIN AVAINTIETOJA

2016 2015 2014

Liikevaihto, M€ 88,3 88,6 84,1

Liikevoitto, M€ 24,6 31,7 24,4

Liikevoitto % liikevaihdosta 27,8 35,8 29,0

Taseen loppusumma, M€ 623,0 617,3 597,6

Pitkäaikaiset lainat, M€ 467,8 472,9 484,4

Varaukset ja oma pääoma, M€ 95,6 81,0 62,4

Oman pääoman tuotto % (emo) 64,8 85,4 55,3

Omavaraisuusaste % (emo) 19,3 16,5 12,4

Poistot, M€ 17,8 19,2 21,2

Uusien asuntojen hankinta-arvo, M€ 27,3 45,8 37,6

Maksuvalmiussuhde (Quick ratio) 0,6 1,0 1,1

Korkorasite, % liikevaihdosta 7,2 9,9 11,6

Asunnot 10 334 10 223 10 056

Asuinhuoneistoneliöt 602 091 588 340 587 468

Valmistuneet asunnot 105 273 182

Valmistuneet vuokranmäärityskohteet 1 4 4

Asuntojen käyttöaste, % (emo) 99,0 99,1 99,4

Vuokrasaatavat liikevaihdosta, % 1,3 1,2 0,9

Vuokratappiot liikevaihdosta, % 0,2 0,1 0,1

Keskivuokra, €/m²/kk (emo) 11,90 11,72 11,45

Vuokrien vaihteluväli, €/m²/kk (emo) 9,33–15,02 9,28–14,67 9,12–14,34

Keskivuokra 1.3.2017 alkaen,€/m 2 /kk (emo) 11,90

Valmistuvat asunnot vuonna 2017, kpl 105

Valmistuvia vuokranmäärityskohteita vuonna 2017, kpl 1

Vuokrien vaihteluväli 1.3.2017 alkaen, €/m²/kk (emo) 9,33– 15,02

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 25


KIINTEISTÖT

Uustuotanto

Toimintavuonna solmittiin neljän

vuokratalo- ja palvelukohteen urakkasopimukset

(Auringonkierto 2, Martinlaaksonkuja

2 b, Kaskelantie 1 ja Myyrmäen

asumiskeskus), yhteismäärältään 72,3

miljoonaa euroa. Kohteiden keskimääräinen

hankinta-arvo on 3 832 €/asm 2 .

Myyrmäen asumiskeskus on palvelutalo

ja Martinlaaksonkuja 2 b:n 15 asuntoa

on varattu vaikeavammaisille. Näiden

hankinta-arvoksi tulee 4 046 €/hym 2

(alv 0 %).

Toimintavuoden aikana valmistui uusia

asuntoja 105 kpl, Loiskekuja 1.

Vuonna 2016 aloitettiin rakentaminen

osoitteissa: Auringonkierto 2 (99 asuntoa),

Martinlaaksonkuja 2 b (52 asuntoa),

Kaskelantie 1 (127 asuntoa) ja Myyrmäen

asumiskeskus (199 asuntoa) eli yhteensä

477 asuntoa. Auringonkierto 2 valmistuu

lokakuussa 2017, Martinlaaksonkuja

2b valmistuu tammikuussa 2018,

Kaskelantie 1 valmistuu elokuussa 2018

ja Myyrmäen asumiskeskuksen arvioitu

valmistuminen on kesäkuu 2019.

Vuonna 2016 aloitettu asuntotuotanto

rahoitetaan valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla

ja Asumisen rahoitus- ja

kehittämiskeskus ARA:n käynnistys- ja

erityisryhmien investointiavustuksilla.

Vuoden 2016

aikana valmistui

105 uutta

asuntoa

Loiskekujalle.

Korjausrakentaminen

Kiinteistöjen korjauskulut olivat 19,3

miljoonaa euroa, josta suunnitelmallisten

korjausten osuus oli 9,0 miljoonaa

euroa, eli 47 %.

Kiinteistöjen kunnossapitotyöt

toteutettiin pitkän aikavälin korjaussuunnitelman

mukaisesti. Rahoitus

toimintavuonna kerättiin korjattavien

kiinteistöjen omarahoitusosuudella ja

sisällyttämällä kaikkien kiinteistöjen

vuokriin 1,00 €/m²/kk.

Kiinteistöjen suunnitelmalliset korjaukset

painottuivat edellisten vuosien

tapaan asuntojen kylpyhuonekorjauksiin

(40 %) ja keittiökorjauksiin (14 %). Lisäksi

julkisivujen kunnostusten osuus korjauksista

oli 14 % ja linjasaneerausten 17 %.

Yhtiön kiinteistöjen omaisuus- ja vastuuvakuutukset

ovat Pohjola Vakuutus

Oy:ssä.

Vuonna 2016 aloitettiin rakentaminen kohteessa Auringonkierto 2.

Kiinteistöön valmistuu 99 asuntoa lokakuussa 2017.

26 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 27


VUOKRA-ASUNNON

HAKIJAT

Toimintavuoden lopussa asunnonhakijoita

oli rekisterissä noin 4 500.

Hakijamäärät vaihtelivat kuukausittain

4 350:n ja 5 000:n välillä.

Hakijoista yli 60 % haki asuntoa

yksin. Vuoden 2016 aikana asuntoja

vapautui vuokrattavaksi keskimäärin

98 kpl kuukaudessa ja uusia

asuntoja valmistui 105 kpl, yhteensä

1 280 kpl. Asuntojen vaihtuvuus

vuonna 2016 oli 12,0 %. Vaihtuvuus

laski yli prosentin edellisestä

vuodesta lähinnä yhtiön asunnosta

toiseen vaihtajien lukumäärän

vähenemisen myötä. Hakijoista

yhtiön asunnosta toiseen vaihtajia

oli 267 kpl eli 22 % vaihdoista (ed.

vuosi 32 %).

Vuoden 2016

aikana

vuokrattavaksi

valmistui ja

vapautui

1 280 asuntoa.

Näistä 267 oli

VAV:n sisäisiä

asunnonvaihtoja.

ASUKASTOIMINTA

Asukasdemokratia antaa jokaiselle

asukkaalle mahdollisuuden

osallistua oman talonsa hallintoon

ja vaikuttaa maksamiinsa kustannuksiin.

Toimintavuonna VAV Asunnot

Oy:llä oli yhteensä 173 arava- tai

korkotukilainoitettua vuokranmääritysyksikköä.

Näistä kohteista asukastoimintaa

oli 155 kiinteistössä.

Yhtiö järjesti asukkaille tiedotustilaisuudet

yhtiön talousarvioon

sisällytetyistä suunnitelmista,

tilinpäätöksen toteumasta kiinteistötalouden

ja korjaustoiminnan

näkökulmasta. Vuokranmäärityksen

muutoksesta vuodelle 2017 järjestettiin

tiedotustilaisuuksia vuokran

määräytymisperusteista siirryttäessä

käyttöarvoon perustuvaan

vuokrien määrittämiseen.

Uusia asukastoimikuntien jäseniä

perehdytettiin asukastoimintaan

keväällä toimikauden alkaessa.

Myös ympäristöön ja kierrätykseen

liittyvistä asioista järjestettiin asukastoimikunnille

koulutusta.

Opiskelijapariskunta Nona Jung ja Walid Ahmed muuttivat

ensimmäiseen VAV:n asuntoonsa Loiskekujalle.

28 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


TIEDOTTAMINEN

Yhtiön asukaslehti VAV-viesti

ilmestyi vuonna 2016 neljä kertaa.

Asukaslehti toteutettiin yhteistyössä

Omnipress Oy:n kanssa.

Lokakuussa 2016 yhtiön 30-vuotisjuhlan

kunniaksi julkaistiin kaksi

VAV:n historiaa esittelevää videota

ja kirjallinen historiikki sekä järjestettiin

asukkaille kaksi elokuvanäytöstä.

Videot toteutettiin

yhteistyössä Vaisto Creative Oy:n

kanssa ja historiikki Mediataju Oy:n

kanssa.

Talojen uudet

luottamushenkilöt

ARA:n ylijohtaja Hannu Rossilahti:

Jokaisella on oikeus

hyvään kotiin

Asukastoiminta on

iloista yhteispeliä

- viesti 2/2016

VAV Asunnot Oy:n asukaslehti / www.vav.fi

Pyörällä

perille

VANTAALLE RAKENNETAAN UUSIA PYÖRÄILYREITTEJÄ

Asukaslehti VAV-viesti ilmestyy neljä

kertaa vuodessa.

TALOUS

Toimintavuonna emoyhtiön liikevaihto

oli 84,3 miljoonaa euroa.

Liikevaihto väheni edelliseen

vuoteen 1,8 %. Palveluasuntojen

liiketoimintasiirto kesäkuussa

2015 VAV Hoivakiinteistöt Oy:öön

vaikutti edelleen. Myös uustuotannon

tuloutusten määrä väheni.

Liikevaihdosta varsinaiset asuntovuokratuotot

olivat 80,4 miljoonaa

euroa. Uusien kohteiden rakennuttamistuottoja

kertyi tuloutuksista

0,5 miljoonaa euroa ja muut

kiinteistötuotot olivat 3,1 miljoonaa

euroa sisältäen 2,9 miljoonaa euroa

vesimaksutuottoja.

Vuokrausaste oli 99,0 %. Kiinteistöjen

korjausten lisääntyminen

aiheuttaa asuntojen tyhjäkäyttöä.

Tilinpäätös sisältää vuokraustoiminnan

luottotappioita 223 tuhatta

euroa. Luottotappiot ovat pääosin

vuoden 2015 käräjäoikeuden tuomioita.

Luottotappioksi kirjattuja

saatavia korkoineen tuloutettiin

yhteensä 143 tuhatta euroa.

Erääntyneet asuntovuokrasaatavat

tilinpäätöksessä ovat 0,8

miljoonaa euroa. Vuokraustoiminnan

vahingonkorvausvaateita ja

perinnän kuluja tilinpäätös sisältää

0,3 miljoonaa euroa. Saatavat

kasvoivat edellisvuodesta 1,8 %.

Tilinpäätös sisältää 200 tuhannen

euron luottotappiovarauksen

odotettavissa olevien menetysten

varalle.

Tilinpäätöksessä on yhtiön

saatavista alaskirjattu Lehtikallio

2:n rakennusaikaisen vakuuden

määrä 511 000 euroa. Pankkitakaus

on Nordea Pankki Suomi Oyj:n

antama. Lopullisesti menetyksen

määrä selviää Quattrorakennus

Oy:n konkurssipesän lopputilityksen

yhteydessä vuonna 2017.

Liikevoitto oli 23,0 miljoonaa euroa

eli 28 % liikevaihdosta. Suunnitelman

mukaisesti sillä kyettiin kattamaan

pitkäaikaisten rakennus- ja

korjauslainojen korkokulut. Lisäksi

varauduttiin 16,7 miljoonan euron

asuintalovarauksella kiinteistöjen

tuleviin korjauksiin.

Poistot tehtiin tasapoistoina

poistoajan ollessa 22 tai 40 vuotta.

Yhtiön poistosuunnitelma vastaa

kiinteistöjen teknistä kulumista.

Kiinteistöt poistetaan suunnitelman

mukaan 40 vuodessa. Yhtiö ilmoittaa

erikseen sen laskennallisen

poiston määrän, joka on laskettu

vuoteen 2012 50 vuoden tasapoistolla

ja vuodesta 2013 alkaen 30

vuoden tasapoistolla.

Suunnitelman mukaisia poistoja

tehtiin 16,7 miljoonaa euroa, joista

rakennusten poistot ilman rakennusten

kalustoa olivat 15,9 miljoonaa

euroa.

HENKILÖSTÖ

Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä:

2016 2015 2014

50 48 46

Henkilöstö yksiköittäin vuoden lopussa:

Naisia Miehiä Yht.

Hallinto 14 1 15

Markkinointi ja asiakaspalvelu 7 1 8

Kiinteistönpito

ja rakennuttaminen 8 20 28

Yhteensä 29 22 51

Palkkojen ja palkkioiden kehitys:

VAV ASUNNOT OY:N LAINAT LAINATYYPEITTÄIN:

M € % Vuosimuutos, M €

Aravalainat 146 32 - 18

Korkotukilainat 189 41 - 5

Rahalaitoslainat 85 19 + 11

Kaupungin lainat 36 8 0

Yhteensä 456 100 - 12

Valtiokonttorin vuosimaksulainoja konvertoitiin 5 miljoonalla

eurolla. Puolet lainasalkusta on vaihtuvakorkoisia luottoja.

Korkosuojauksia vaihtuvakorkoisiin lainoihin on tehty 20 %:in

velkapääomasta.

Lainatakaukset

M € Vuosimuutos, M €

Valtion täytetakaus 184 + 7

Kaupungin omavelkainen takaus 30,4 - 9,6

2016 2015 2014

2,32 M € 2,19 M € 2,11 M €

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 29


Energiankulutusta

seurataan

kuukausittain

ja käyttöön

on otettu uusi

ETJ+ -energiatehokkuusjärjestelmä.

RAHOITUKSELLISET RISKIT

YMPÄRISTÖ

Yhtenäislainojen pääomakulut

noudattavat heinäkuun kuluttajahintaindeksin

muutoksia. Indeksin

muutos oli viime heinäkuussa

0,5 %, joten vuosimaksulainojen

hoitokuluja nostetaan vastaavasti.

Vuosimaksulainojen markkinakorkoja

korkeampi korkotaso ei mahdollista

lainojen riittäviä lyhennyksiä

ja korjausten rahoitus vaikeutuu.

Konvertoitaessa Valtiokonttorin

yhtenäislainoja valtion täytetakauksella

tavallisiksi rahalaitoslainoiksi

markkinakorkojen muutokset

vaikuttavat pääomavuokraan

täysimääräisesti. Yhtiön rahoitusrakenteesta

johtuen pääomakulut

kuitenkin pysynevät kokonaisuutena

arvioidulla tasolla. Toimintavuonna

ei tehty uusia korkosuojauksia,

mutta osa edellisen

vuoden korkosuojauksista vaikutti

vasta toimintavuonna. Yhtiö on

suojannut osan vaihtuvakorkoisista

korkotukilainoista, joiden omavastuukorot

ovat 3,4 %.

Arava- ja korkotukilainojen pitkät

takaisinmaksuajat ja lyhennysohjelmien

takapainoisuus vaikeuttavat

korjaustoiminnan rahoitusta.

Työttömyys ja asuvien asukkaiden

taloudelliset ongelmat aiheuttavat

yhtiölle luottotappioriskin kasvua.

Yhtiössä on VAV:n oma ympäristöohjelma,

jossa on määritelty

seurattavat ympäristöä koskevat

mittarit. Kuukausittain tapahtuvan

energiaseurannan ja mittausten

tuloksena saadaan kiinteistöjen

energiatodistus suoraan kiinteistöohjelma

Tampuurista.

Energian ja veden kulutus

2016 2015 2014

Lämpö, kWh/rm 3 (normeerattu)

45,3 46,7 46,5

Vesi, l/rm 3

475 488 486

Sähkö, kWh/rm 3

4,8 4,5 4,6

Energiatehokkuus

Energiatehokkuutta on parannettu

käyttöönotetun ETJ+ (yrityksen

energiatehokkuusjärjestelmä)

-järjestelmän avulla, joka täydentää

vuonna 2016 uudistettua VAETS

(vuokra-asuntoyhteisöjen energiatehokkuussopimus)

-energiatehokkuussopimusta.

Energiatehokkuusjärjestelmää

auditoidaan vuosittain

ETJ+ -ohjeistuksen mukaisesti.

30 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


KATSAUS TULEVAISUUTEEN

Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella

ja sen taloudellisen aseman

arvioidaan pysyvän vakaana ja

maksuvalmiuden hyvänä.

Yhtiö jatkaa yhtiörakenteensa

selkiyttämistä sulauttamalla

palveluasumisliiketoimintansa

samaan tytäryhtiöön sekä eriyttämällä

luovutus- ja käyttörajoitusten

alaiset kiinteistöt omaksi yhtiöksi.

Muutokset toteutunevat vuoden

2017 aikana.

Yhtiö on sopinut Vantaan kaupungin

kanssa tonttiohjelmasta,

jolla varmistetaan tonttitarjonta

lähivuosien asuntotuotantoon.

Tavoitteena on kaupungin asuntoohjelman

ja Valtion kanssa solmitun

aiesopimuksen mukaisesti noin

320 asunnon tuotanto vuosittain.

Yhtiö jatkaa yksittäisten vuokraasuntokäytössä

olevien asuntoosakkeiden

myymistä sitä mukaa

kun ne vapautuvat.

Yhtiö myy yksittäisiä rajoituksista

vapaita vuokra-asuntokäytössä

olevia kiinteistöjä korjaustoiminnan

ja uudistuotannon omien varojen

rahoittamiseksi.

Yhtiö myy täydennyskaavoituksen

yhteydessä tonteilleen syntynyttä

lisärakennusoikeutta silloin, kun se

on tarkoituksenmukaista.

Vuokra-asuntojen kysyntä

Vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan

pysyvän suurena. Suurin kysyntä

kohdistuu yksiöihin ja pieniin

kaksioihin. Suuresta hakijamäärästä

huolimatta perheasuntojen kysynnän

oletetaan pysyvän vähäisenä.

Vuoden 2017 alusta voimaan

tulleen asukasvalintojen tulorajoja

koskevan lain vaikutusta kysyntään

seurataan.

Asuntojen korjaustoiminta

Yhtiön kiinteistöihin lähivuosina

suunnitellut peruskorjaukset

perustuvat kiinteistökannan

kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ja

salkutukseen. Korjaamisen tarvetta

priorisoidaan välttämättömyyden,

käytettävissä olevan rahan,

tehokkuuden sekä ennakoivan

korjaamisen näkökulmista. Korjaamisella

tähdätään kiinteistön

arvon säilyttämiseen sekä hyvien

asumisolosuhteiden ja asuntojen

vuokrattavuuden varmistamiseen.

Yhtiön korjaustoiminnan painopiste

on vuosina 1970–1975

ja 1989 –1995 valmistuneissa tai

peruskorjatuissa kiinteistöissä.

Kiinteistöt muodostavat noin 55 %

yhtiön kiinteistökannasta.

Korjaus- ja energia-avustusten

hakuedellytykset täyttäviin hankkeisiin

haetaan aina tarjolla olevia

avustusta.

Uudistuotanto

Rakentamisen hintaa mittaavan

tarjoushintasindeksin mukaan

asuinrakentamisen hinnat olivat

pääkaupunkiseudulla vuoden 2016

syyskuussa 2 prosenttia suuremmat

kuin vuotta aiemmin. Hintojen

odotetaan lievästi nousevan

alkuvuoden 2017 aikana. Kilpailu

asuinrakennusurakoista näkyy pienentyneenä

kiinnostuksena tarjota

urakoita yhtiön urakkakilpailuissa.

Yhtiö tulee käynnistämään vuoden

2017 aikana arviolta 190 uuden

asunnon rakentamisen.

Kehittäminen

Yhtiö jatkaa yhteistyötä kaupungin

kanssa ja tukee omalla toiminnallaan

kaupungin perustehtäviä.

Uudistuotannossa painotetaan

ympäristön kestävyyttä tukevia

kehittämistoimia.

Asumisviihtyvyyden ja asukastoiminnan

kehittämisessä painopisteenä

on edelleen muun muassa

viestintä-, energia- ja turvallisuusasiat.

EHDOTUS TULOKSEN KÄYTTÄMISESTÄ

Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta ja että emoyhtiön

tilikauden voitto 98,47 euroa kirjataan vapaaseen omaan

pääomaan.

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 31


TULOSLASKELMAT

(1000 €)

VAV-konserni

1.1.–31.12.2016 1.1.–31.12.2015

Emoyhtiö

1.1.–31.12.2016 1.1.–31.12.2015

LIIKEVAIHTO

Vuokratuotot 84 612 86 144

Käyttökorvaukset 3 126 450

Rakennuttamistuotot 533 1 959

Isännöintituotot 13 5

88 284 88 558

Muut kiinteistön tuotot 686 5 111

80 404

3 126

533

211

84 273

686

83 364

449

1 959

134

85 907

5 110

Henkilöstökulut

Palkat ja palkkiot -2 321 -2 189

Eläkekulut -404 -389

Muut henkilösivukulut -98 -79

-2 824 -2 657

Poistot -17 789 -19 198

-2 321

-404

-98

-2 824

-16 708

-2 189

-389

-79

-2 657

-18 348

Muut kulut

Kiinteistön muut hoitokulut

Hallinto -760 -781

Käyttö- ja huoltopalvelut -2 670 -2 944

Ulkoalueiden hoitopalvelut -640 -604

Siivouspalvelut -1 633 -1 597

Lämmitys -7 227 -7 396

Vesi- ja jätevesi -4 091 -3 999

Sähkö -1 343 -1 227

Jätehuolto -1 812 -1 829

Vahinkovakuutukset -382 -362

Vuokrat -59 -75

Kiinteistövero -2 649 -2 624

Korjaukset -19 242 -15 384

./. Saadut esinevahinkokorvaukset - -

Muut hoitokulut -498 -502

-43 005 -39 323

Luottotappiot -253 -165

Muut kiinteistön kulut -510 -601

LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 24 589 31 724

-743

-2 510

-625

-1 570

-6 972

-3 992

-1 223

-1 745

-352

-59

-2 506

-18 908

472

-494

-41 697

-253

-510

22 967

-777

-2 817

-593

-1 554

-7 252

-3 930

-1 160

-1 788

-359

-75

-2 521

-15 282

638

-500

-37 968

-165

-601

31 277

Rahoitustuotot ja -kulut

Osuus osakkuusyhtiöiden voitosta

Muut korko- ja rahoitustuotot 103 155

Korkokulut ja muut rahoituskulut -6 348 -8 938

-6 244 -8 782

103

-5 894

-5 791

155

-8 544

-8 389

VOITTO (TAPPIO) ENNEN

TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 18 345 22 942

17 177

22 889

Tuloverot

Laskennallisen verovelan muutos -2 771 -4 555

-

-

Tilinpäätössiirrot

Poistoeron muutos - -

Vapaaehtoisten varausten muutos - -

TILIKAUDEN VOITTO (+) / TAPPIO (-) 15 574 18 387

-469

-16 708

-

-

-22 720

169

32 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


TASEET

(1000 €)

VAV-konserni

Emoyhtiö

1.1.–31.12.2016 1.1.–31.12.2015 1.1.–31.12.2016 1.1.–31.12.2015

VASTAAVAA

PYSYVÄT VASTAAVAT

Aineettomat hyödykkeet

Aineettomat oikeudet

-

-

-

-

Aineelliset hyödykkeet

Maa- ja vesialueet

Rakennukset ja rakennelmat

Koneet ja kalusto

Muut aineelliset hyödykkeet

Ennakkomaksut ja keskener.hankinnat

Sijoitukset

Osuudet saman konsernin yrityksistä

Saamiset konsernin yrityksistä

Muut osakkeet ja osuudet

106 476

420 145

297

1 161

52 950

581 030

14 191

5 098

19 290

102 908

414 283

396

1 306

28 344

547 238

43 105

5 367

48 473

99 238

390 087

287

1 087

52 685

543 384

414

14 473

5 098

19 986

95 671

382 863

382

1 224

28 286

508 425

414

43 317

5 367

49 098

Pysyvät vastaavat yhteensä

600 320

595 711

563 370

557 523

VAIHTUVAT VASTAAVAT

Saamiset

Saamiset saman konsernin yrityksiltä

Saamiset kiinteistön tuotoista

Muut saamiset

Siirtosaamiset

867

10 713

313

11 893

873

10 409

591

11 873

865

10 037

159

11 061

873

9 733

590

11 197

Rahoitusarvopaperit

Muut arvopaperit

Rahat ja pankkisaamiset

5 070

5 789

5 060

4 624

5 070

1 514

5 060

1 186

Vaihtuvat vastaavat yhteensä

22 753

21 557

17 645

17 442

VASTAAVAA YHTEENSÄ

623 072

617 267

581 015

574 966

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 33


VAV-konserni

Emoyhtiö

1.1.–31.12.2016 1.1.–31.12.2015 1.1.–31.12.2016 1.1.–31.12.2015

VASTATTAVAA

OMA PÄÄOMA

Osakepääoma

Ylikurssirahasto

Muut rahastot

7 659

15 929

3 092

26 679

7 659

15 929

3 092

26 679

7 659

15 929

3 092

26 679

7 659

15 929

3 092

26 679

Edell. tilik.voitto/tappio

Tilikauden voitto(+)/tappio(-)

54 102

15 574

69 677

35 715

18 387

54 102

118

-

118

-51

168

118

Oma pääoma yhteensä

96 356

80 782

26 797

26 797

TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ

Poistoero

Vapaaehtoiset varaukset

Muut varaukset

469

84 687

-

67 979

PAKOLLISET VARAUKSET

Pakolliset varaukset

200

225

200

225

VIERAS PÄÄOMA

Pitkäaikainen

Lainat rahoituslaitoksilta

Laskennalliset verot

Lyhytaikainen

Lainat rahoituslaitoksilta

Saadut ennakot

Ostovelat

Muut velat

Siirtovelat

Laskennalliset verot

467 771

14 561

482 332

29 381

1 400

4 857

4 324

1 451

2 771

44 184

472 950

10 006

482 956

37 215

1 465

3 957

4 034

2 079

4 555

53 305

428 874

27 945

1 400

4 738

306

4 261

1 338

39 988

432 926

35 483

1 465

3 864

315

3 989

1 923

47 038

Vieras pääoma yhteensä

526 516

536 261

468 862

479 964

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

623 072

617 267

581 015

574 966

34 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


RAHOITUSLASKELMAT

(1000 €)

VASTAAVAA

VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA

VAV-konserni

VAV Asunnot Oy

2016 2015 2016 2015

Vuokrauksesta saadut maksut 88 229 88 856

Tuloslaskelman liikevaihto 88 284 88 558

Vuokraustoiminnan muista

tuotoista saadut maksut 686 5 111

Maksut vuokraustoiminnan kuluista 45 580 41 550

Tuloslaskelman ostot 46 561 42 815

Vuokraustoiminnan rahavirta

ennen rahoituseriä ja veroja 43 335 52 416

Maksetut korot ja maksut

muista liiketoiminnan rahoituskuluista 7 030 9 345

Korkokulut ja muut rahoituskulut 6 348 8 938

Saadut korot vuokraustoiminnasta 91 127

84 374

84 273

686

44 316

45 254

40 743

6 541

5 894

91

85 829

85 907

5 110

40 145

41 316

50 794

8 753

8 544

127

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA ( A ) 36 396 43 198

34 292

42 168

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA

Investoinnit aineellisiin ja

aineettomiin hyödykkeisiin 51 581 22 546

Investoinnit muihin sijoituksiin -269 1 107

Muut saamiset -29 092 14 918

Rahoitusarvopaperit 11 24

Muut velat - 30

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA ( B ) 22 231 38 625

51 667

-269

-29 021

11

22 388

-2 615

1 492

9 324

25

8 226

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA

Pitkäaikaisten lainojen nostot 26 355 47 242

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -39 367 -51 404

Saadut korot 13 28

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA ( C ) -12 999 -4 134

Rahavarojen muutos (A+B+C) 1 165 439

Rahavarat tilikauden alussa 4 624 4 185

Rahavarat tilikauden lopussa 5 789 4 624

1 165 439

26 355

-37 944

12

-11 577

328

1 186

1 514

328

26 802

-60 412

28

-33 582

360

826

1 186

360

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 35


KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

31.12.2016

Konsernin emoyhtiön VAV Asunnot Oy:n omistaa Vantaan kaupunki.

VAV Konsernin tilinpäätökseen sisältyvät emoyhtiö VAV Asunnot Oy ja tytäryhtiö VAV Hoivakiinteistöt

Oy sekä sen tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy. Osakkuusyhtiö Asunto Oy Vantaan

Normannilaaksoa ei ole huomioitu konsernitilinpäätöksessä, koska yhtiön omistuksesta ollaan

luopumassa ja omistuksen merkitys konsernissa on vähäinen.

Konserniin kuuluvia autopaikoitusyhtiöitä Kivikirveen Autopaikoitus Oy, Asunto Oy Viljapelto

Kiinteistö Oy Myyrinsärki ja Metsolan Pysäköinti Oy - ei ole konsolidoitu.

Yhtiöiden taseiden loppusummat ovat 2,0 M€ ja osuus omasta pääomasta on 0,7 M€.

Konsernin osuus oman pääoman muutoksesta on 0,04 M€ ja tilikauden tappiosta

noin 2 tuhatta euroa.

LAADINTAMENETELMÄ

Konsernitilinpäätös käsittää konsernituloslaskelman, konsernitaseen sekä konsernin rahoituslaskelman.

Yhtiöiden sisäiset liiketapahtumat on peruutettu ja keskinäiset saamiset ja

velat eliminoitu hankintamenomenetelmää käyttäen.

Konsernisaamiset sisältävät varoja 14 191 498,85 euroa, jotka ovat osa Vantaan

kaupungin konsernipankkitiliä.

ARVOSTUSPERIAATTEET

Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn välittömään hankintamenoon. Pysyvien vastaavien

arvostuksessa ei ole tehty muutoksia aikaisempaan arvostukseen.

POISTOSUUNNITELMA

Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen

ikä. Vuosina 1969–2003 valmistuneet kiinteistöt poistetaan 22 vuodessa ja vuosina

2004–2015 valmistuneet kiinteistöt 40 vuodessa.

Vuoteen 2014 poistosuunnitelma perustui lainojen lyhennyksiin, jotka omakustannusperiaatteen mukaan

saadaan sisällyttää asuntojen vuokriin. Tasapoistoihin siirryttiin, jotta poistosuunnitelma paremmin

vastaisi kiinteistöjen kulumista 40 vuoden laina-ajalla.

Muista kuin asuinrakennuksista tehdään 10–25 %:n menojäännöspoistot.

TILIKAUDEN POISTOT

Poistot eriteltynä: 2016 2015

suunnitelmapoistot

rakennukset ja rakennelmat 17 530 759,94 18 927 311,69

koneet ja kalusto 99 090,26 129 787,37

muista aineellisista hyödykkeistä 159 498,00 141 185,35

17 789 348,20 19 198 284,41

Vantaan kaupunki -konsernissa sovellettavia suunnitelmapoistoja käyttäen on yhtiön poistoalitus

77 805 115 euroa (ed. vuosi alitus 59 645 179 €)

Ennen vuotta 2014 poistosuunnitelmassa rakennukset tasapoistettiin 50 vuodessa loppuun.

Vuodesta 2013 rakennukset poistetaan 30 vuodessa.

36 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


2016 2015

OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET

Osakepääoma tilikauden alussa 7 658 866,11 7 658 866,11

* Saldo tilikauden lopussa 7 658 866,11 7 658 866,11

Ylikurssirahasto tilikauden alussa 15 928 832,62 15 928 832,62

* Saldo tilikauden lopussa 15 928 832,62 15 928 832,62

Vararahasto tilikauden alussa 3 091 578,12 3 091 578,12

* Saldo tilikauden lopussa 3 091 578,12 3 091 578,12

Sidottu oma pääoma tilikauden lopussa 26 679 276,85 26 679 276,85

Voitto ed.tilikausilta tilikauden alussa 54 102 358,25 35 715 103,95

Tilikauden voitto 15 574 432,65 18 387 254,30

* Saldo tilikauden lopussa 69 676 790,90 54 102 358,25

Vapaa pääoma tilikauden lopussa 69 676 790,90 54 102 358,25

Oma pääoma tilikauden lopussa 96 356 067,75 80 781 635,10

Vähemmistöosuus 0,00 0,00

LASKENNALLISET VEROVELAT JA -SAAMISET

Tilinpäätössiirtojen kertymä yhtiössä muodostuu kertyneestä poistoerosta sekä asuintalovarauksesta. Konsernitilinpäätöksessä

vapaaehtoiset varaukset on jaettu omaan pääomaan ja laskennalliseen verovelkaan. Huomioiden yhtiön poisto- ja asuintalovarauksen

muodostusmahdollisuudet veromaksun toteutuminen on epätodennäköistä.

2016 2015

Laskennalliset verovelat

tilinpäätössiirroista 17 331 446,17 14 560 925,14

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 37


2016 2015

PYSYVÄT VASTAAVAT

Maa-alueet tilikauden alussa 102 908 393,74 97 088 691,93

lisäys 3 567 635,02 6 335 806,62

vähennys 0,00 -516 104,81

* Saldo tilikauden lopussa 106 476 028,76 102 908 393,74

Rakennukset ja rakennelmat

tilikauden alussa 414 282 609,26 395 665 281,70

lisäys 23 685 186,91 39 565 165,02

vähennys -291 788,00 -2 020 525,77

poisto -17 530 759,94 -18 927 311,69

* Saldo tilikauden lopussa 420 145 248,23 414 282 609,26

Koneet ja kalusto tilikauden alussa 396 360,99 546 689,13

vähennykset 0,00 -20 540,77

poisto -99 090,26 -129 787,37

* Saldo tilikauden lopussa 297 270,73 396 360,99

Muut aineelliset hyödykkeet tilik. alussa 1 306 216,85 884 470,76

lisäys 14 432,00 563 653,19

vähennys 0,00 -721,75

poisto -159 498,00 -141 185,35

* Saldo tilikauden lopussa 1 161 150,85 1 306 216,85

Ennakkomaksut ja keskeneräiset

hankinnat tilikauden alussa 28 344 420,75 49 704 755,29

lisäys 52 737 227,80 28 740 506,94

vähennys -28 131 629,22 -50 100 841,48

* Saldo tilikauden lopussa 52 950 019,33 28 344 420,75

Saamiset konsernin yrityksiltä tilikauden alussa 43 105 215,23 29 012 114,24

lisäys / vähennys -28 913 716,38 14 093 100,99

* Saldo tilikauden lopussa 14 191 498,85 43 105 215,23

Muut osakkeet tilikauden alussa 5 367 292,96 4 286 609,81

lisäys 0,00 1 352 462,46

vähennys (myynnit) -268 839,52 -271 779,31

* Saldo tilikauden lopussa 5 098 453,44 5 367 292,96

Pysyvät vastaavat yhteensä 600 319 670,19 595 710 509,78

38 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


SIJOITUKSET

KONSERNIN OMISTAMAT OSAKKEET JA OSUUDET

kpl osuus, % kp-arvo

Huoltoyhtiöiden osakkeet

Pähkinähoito Oy 556 3,6 5 624,20

Martinlaakson Huolto Oy 1 754 1,4 74,84

Koivu-yhtiöt Oy 874 6,3 3 132,77

8 831,82

Autopaikkayhtiöiden osakkeet

Kivikirveenkujan Autopaikoitus Oy 116 67,4 0

Asunto Oy Viljapelto 21 23,3 2 628,04

Martinlaakson Autopaikoitus Oy 53 11,8 295,00

Ruukkukujan Autopaikat Oy 22 1,1 178 790,49

Kiinteistö Oy Myyrinsärki Autopaikoitus 750 33,3 4 431,75

Kiinteistö Oy Vantaan Rubiiniparkki 39 17,7 1 052 392,46

Metsolan Pysäköinti Oy 17 732 35,5 661 202,10

1 899 739,85

Muut osakkeet ja osuudet

Kuntarahoitus Oyj 963 048 1 891 415,49

Kivistön Putkijäte Oy, B-osake 5 015 3,13 % 300 499,00

Yhtiö omistaa 13 asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet 997 967,29

3 189 881,78

Martinlaaksonpolku havainnekuva.

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 39


2016 2015

VASTUUSITOUMUKSET

Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys:

Lainat rahoituslaitoksilta 423 465 567 426 026 785

Annetut kiinnitykset 958 672 537 915 578 637

Velat, joissa Vantaan kaupungin takaus 31 778 399 41 490 553

Velat, joissa HUS:in takaus 341 343 382 695

JOHDANNAISSOPIMUKSET

Yhtiön vaihtuvakorkoisia korkotukilainoja, joiden omavastuukorko on 3,4 %, on suojattu korkoriskiltä

koronvaihtosopimuksin. Korkotason ollessa negatiivinen aiheuttaa myös negatiivinen korkoero maksuvelvoitteen.

Sopimukset noudattavat lainojen ehtoja ja siksi ne esitetään taseen ulkopuolisena vastuuna.

Korkojohdannaiset

Koronvaihtosopimukset 1 - 4

Korkotukilainan pääomaa vastaava nimellisarvo 31.12. 19 847 447

Sopimukset erääntyvät 2025

Vaihtuva korko

12 kk Euribor

Kiinteä korko 1,034 % - 1,096 %

Käypä arvo 31.12. (pankin ilmoituksen mukaan) -813 362

Koronvaihtosopimukset 5 - 10

Korkotukilainan pääomaa vastaava nimellisarvo 31.12. 26 862 810

Sopimukset erääntyvät 2025

Vaihtuva korko

6 kk Euribor

Kiinteä korko 0,937 % -0,952 %

Käypä arvo 31.12. (pankin ilmoituksen mukaan) -1 026 683

Autopaikkavastuut

Rakentamattomia autopaikkoja, 264 kpl

VELAT, JOTKA ERÄÄNTYVÄT VIIDEN VUODEN TAI

SITÄ PIDEMMÄN AJAN KULUTTUA

2016 2015

Rahalaitoslainat 89 363 778,79 69 704 703,86

Vantaan kaupungin lainat 38 524 891,58 39 435 274,13

Muut pitkäaikaiset velat 159 745 667,04 153 476 731,73

287 634 337,41 262 616 709,72

Lyhennysohjelma määritetään vuosittain:

Valtiokonttorin yhtenäislainat 31.12. 151 099 058,84 167 776 119,31

SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT

Saaminen Quattrorakennus Oy:n konkurssipesältä 0,00 511 000,00

Arvonlisäverosaaminen uustuotannosta 138 303,11 0,00

Muut siirtosaamiset 174 846,63 79 761,90

313 149,74 590 761,90

40 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


2016 2015

MUIDEN SAAMISTEN OLENNAISET ERÄT

Pitkäaikaiset saamiset

Liittymismaksut 10 712 551,01 10 409 124,78

Lyhytaikaiset saamiset

Saamiset konsernin yrityksiltä 14 191 498,85 43 105 215,23

Saamiset kiinteistön tuotoista 867 030,62 873 238,04

15 058 529,47 43 978 453,27

Saamiset yhteensä 26 084 230,22 54 978 339,95

SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT

Korkojaksotusvelat 1 360 283,33 2 042 473,93

Muut siirtovelat 91 035,10 36 701,40

yhteensä 1 451 318,43 2 079 175,33

MUIDEN VELKOJEN OLENNAISET ERÄT

Lomapalkkavelat 428 972,00 422 455,00

Saadut lyhytaikaiset vakuudet 3 624 725,70 3 386 899,86

Muut velat 270 012,59 224 888,41

yhteensä 4 323 710,29 4 034 243,27

VARAUKSET

Tilikauden aikana on vähennetty rakennuttamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvää pakollista varausta

25.000 euroa, joten pakollinen varaus on 200.000 euroa.

LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

Pysyvien vastaavien aineellisten hyödykkeiden

Myyntivoitot 159 092,75 4 617 671,21

Muut tuotot 526 673,45 492 935,66

685 766,20 5 110 606,87

HENKILÖSTÖ

Konsernin palveluksessa oli keskim. 50 48

Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksettiin yht. 191 372,00 180 584,00

KONSERNISAAMISET JA -VELAT

Pitkäaikaiset velat 2016 2015

Vantaan kaupungin lainat 41 566 933,65 41 749 720,73

- lyhytaikainen osuus 1 108 439,38 514 528,89

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 41


TILINTARKASTUSKERTOMUS

VAV ASUNNOT OY:N YHTIÖKOKOUKSELLE

Tilinpäätöksen tilintarkastus

Lausunto

Olemme tilintarkastaneet VAV Asunnot Oy:n (y-tunnus 0640915-7) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2016. Tilinpäätös

sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin sekä emoyhtiön toiminnan

tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten

mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan

mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen

tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien

eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden

vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi

tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa

voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus

ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen

laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa

toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös

on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi

jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai

virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen

varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän

tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai

virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan

taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme

ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:

• Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden

riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme

perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä

johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen

virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä

jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.

• Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan

olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että

pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

• Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten

arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.

• Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen

oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen

siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää

aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta

esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin

tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme.

Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin.

Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan

toimintaansa.

42 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016


• Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä

esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia

siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.

• Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai

liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme

antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja

suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta

sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet,

jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomukseen sisältyvän

informaation. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea toimintakertomukseen sisältyvä informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä

ja tätä tehdessämme arvioida, onko toimintakertomukseen sisältyvä informaatio olennaisesti ristiriidassa

tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan

olennaisesti virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen

sovellettavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus

on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomukseen sisältyvässä informaatiossa

on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Vantaalla, 16. maaliskuuta 2017

Deloitte & Touche Oy

Tilintarkastusyhteisö

KPMG Oy

Tilintarkastusyhteisö

Anu Servo

Heidi Vierros

KHT, JHT

KHT

Deloitte & Touche Oy

KPMG Oy

Porkkalankatu 24, 00180 Helsinki Töölönlahdenkatu 3 A, 00100 Helsinki

Puh. 020 755 500 Puh. 020 760 3000

VAV ASUNNOT OY

Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset

Vantaa, 14. päivänä helmikuuta 2017

Juhani Paajanen (puheenjohtaja), Pekka Virkamäki, Mika Niikko, Hannu Ahonen, Eija Grönfors, Marja Heikkinen, Ahti Kara

Jari Keränen, Ari Männikkö, Arja Niemelä, Sirpa Pajunen, Visa Tammi, Sirpa Tuuva, Johanna Zalagh, Teija Ojankoski (toimitusjohtaja)

TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Vantaa, 14. helmikuuta 2017

Deloitte & Touche Oy

KHT-yhteisö

Anu Servo, KHT, JHT

Heidi Vierros, KHT

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016 43


VAV ASUNNOT OY

p. 010 235 1450

info@vav.fi

Käyntiosoite: Veturikuja 7, Tikkurila

PL 39, 01301 Vantaa

Fax 010 235 1451

TOTEUTUS: OMNIPRESS | ULKOASU: VAULA AUNOLA

More magazines by this user