PDF (3.3 MB) - Expertise

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PDF (3.3 MB) - Expertise

VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER

BACK TO

THE FUTURE

DE JONGE GENERATIE RUKT OP

LA MONTÉE DE LA GÉNÉRATION X

INTERVIEW MET/AVEC

Jean Franken & Xavier Denis (Cofinimmo)

CARRIÈRE

Intervieuw met Eric Van Dyck,

CEO Redevco Belgium


ANALYSE

Le neuf en Wallonie:

le marché résidentiel chiffré


WALK & TALK

Bouwen aan morgen:

spectakelarchitectuur als motor

van de stedelijke ontwikkeling

APRIL/ AVRIL ’11

1

WWW.PROPERTYTALK.BE


VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER

PROPERTYTALK EST UNE PUBLICATION

PROPERTYTALK IS EEN UITGAVE

Expertise Media

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HOOFDREDACTEUR / RÉDACTEUR EN CHEF

Kurt Reviers

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VERANTWOORDELIJKE UITGEVER

ÉDITEUR RESPONSABLE

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Expertise / 016 31 49 70

WERKTEN MEE AAN DIT NUMMER

ONT COLLABORÉ À CETTE ÉDITION

Aplanos _graphic design

Steff Gilissen _images / foto’s

Imprimerie Lozet _impression / druk

Muriel Lieffring _traductions / vertalingen

Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal

Kurt Reviers _rédaction /redactie

Martijn Reviers _rédaction /redactie

Marleen Van Istendael

_épreuves / eindredactie

Distribution par circulation controlée auprès

des organisations du secteur immobilier

en imprimé et par voie digitale.

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Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier

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Nieuws en weetjes uit

de Belgische vastgoedsector

L’actualité et les infos

du secteur immobilier belge

4 10 20

VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL

BACK TO THE FUTURE

Entretien avec

Jean Franken et Xavier Denis

Winkels met een smoel

Quatre immeubles où le souci

du patrimoine et l’intérêt

commercial du commerçant

se marient parfaitement

Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in

België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot

begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-

cialiseerde nieuwsbrieven: Expertise News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over

retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.


APRIL/ AVRIL.’11

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DE ANDERE KIJK

VAN ERIC VAN DYCK

Interview met de nieuwe

CEO van Redevco Belgium

POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

LEGAL TALK 25

Advocaat Wouter Neven

(Lydian) over Grean Leases

La TVA sur le terrain, analyse

par Wouter Neven (Lydian)

Le neuf en Wallonie:

30

le marché résidentiel chiffré

L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et

développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe

aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des

informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information

bimensuels spécialisées regroupent ces informations : Expertise News traite l’immobilier

d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.

READ MORE

ABOUT US .29

Bouwen aan morgen: spectakelarchitectuur

als motor van de stedelijke ontwikkeling

TALKING HEADS 32

Experts aan het woord: Peter Baeyens, Carl Van Den Eynde,

Paroles d’experts: Marc Brisack, Jaques Gobert, Vincent Querton

(READ) MORE AB

34


4

BIG FIVE DOMINEREN VASTGOEDMARKT

Ondanks een mager investeringsjaar ging de Expertise Top 100 editie 2011 er toch op

vooruit. Het volume van de honderd grootste vastgoedportefeuilles in ons land steeg tot

35,5 miljard euro (+3%). Iets meer dan een derde zit in handen van de Big Five die elk

minstens één miljard euro vastgoed in België bezitten: AXA Belgium, AG Real Estate

(Ageas), Cofinimmo, Redevco Belgium en Befimmo. Twee verzekeraars, twee bevaks

(beide aanwezig in de Bel-20) en één privéholding. Vier uit België ook en één uit Nederland.

BIGE FIVE INVESTORS EXPERTISE TOP 100

COMPANY ORIGIN TYPE VALUE

Axa Belgium Insurance company € 3.056.423.000

Cofinimmo REIT € 2.610.750.920

AG Real Estate Insurance company € 2.477.000.000

Redevco Belgium Private holding € 2.000.000.000

WINKELCENTRUM MACHELEN OP VOLLE KRACHT VOORUIT

Het megaproject met winkels, kantoren en leisure van promotor Uplace waarvoor tegen

eind 2011 de nodige vergunningen worden verwacht, is stilaan rijp om in forward funding

te worden geplaatst bij één of een club van eindinvesteerders. Het dossier is meer dan

600 miljoen euro waard. Zakenbank Morgan Stanley werd aangesteld en stuurde intussen

een teaser rond waarin Uplace Machelen wordt omschreven als een ’flagship retail-based

mixed-use development project in Brussels’. Met 85.000 m 2 wordt het het grootste

winkelcentrum van het land en een rechtstreekse uitdager van Woluwe Shopping.

LES AGENTS DE L’ANNÉE 2011

Pour la première fois en 20 ans d’existence

d’Expertise, la rédaction a attribué un titre

symbolique aux meilleurs courtiers qui ont

atteint la première place dans chacune de leurs

disciplines, basé sur les chiffres du take-up

de 2010. Ainsi, cinq Expertise Awards ont été

décernés à quatre courtiers: Jones Lang LaSalle

(bureaux national), Cushman & Wakefield (retail

national et bureaux à Bruxelles), King Sturge

(immeubles industriels) et Hugo Ceusters

(bureaux à Anvers).

BELGEN TREKKEN NAAR POLEN

Los van elkaar hebben de Belgische

promotors Immobel en Matexi aangekondigd

dat ze van Polen hun tweede thuismarkt willen

maken. Immobel start met de ontwikkeling

van twee kantoorgebouwen, Matexi zal er zich

toeleggen op de bouw van appartementen in

de hoofdstad Warschau. In ons land realiseerde

Matexi vorig jaar, met de verkoop van

691 gronden en de bouw van 377 woningen,

een omzet van 139 miljoen euro.

LIVING STONE IN ZEE

MET WOONSTYLISTE

Het makelaarsbedrijf Living Stone uit

Leuven heeft met de firma Helder Huis uit

Haacht een partnership afgesloten om

het residentieel vastgoed dat de makelaar in

portefeuille neemt, te restylen alvorens het

te koop wordt aangeboden. Het idee van

’homestaging’ is zelfs in ons land niet nieuw

meer, maar nieuw aan het initiatief in Leuven is

dat het gaat om een exclusieve samenwerking

en dat alle klanten van Living Stone er voortaan

gratis van gebruik zullen kunnen maken.


APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK

NIEUWE HEADS

OF INVESTMENT

De makelaars Cushman & Wakefield en Jones Lang LaSalle kregen

allebei een nieuwe directeur aan het hoofd van hun afdeling Capital

Markets (investeringen).

MAXIME XANTIPPE (ex-CBRE en ex-Catella)

ging aan de slag bij Cushman & Wakefield.

Xantippe studeerde bestuurswetenschappen

aan het ICHEC en werkte in de banksector

vooraleer hij zijn vastgoedcarrière begon.

OLIVIER BASTIN kreeg bovenop

zijn job als directeur van Jones Lang LaSalle in

Luxemburg onlangs ook de verantwoordelijkheid

over de Capital Markets voor de hele Belux

(België en Luxemburg).

MAXIME KUMPEN keerde terug naar CB

Richard Ellis als partner en hoofd van

het departement Capital Markets. Kumpen was

tussen 2005 en 2008 al actief bij de makelaar.

Nadien was hij achttien maanden aan de slag

als managing partner van Catella.

20 years of Expertise,

that’s something to Talk about.

We congratulate Expertise

with its 20 th anniversary.

The Leasinvest Real Estate Team

LA BIBLE DE

L’IMMOBILIER

A l’occasion de Batibouw,

Statbel (Direction Statistique) a

publié à nouveau les chiffres-clés

de l’immobilier résidentiel. Le document donne un aperçu

de l’évolution de tous les prix de l’immobilier et des permis

d’urbanisme pour la Belgique et les Régions depuis 1975.

Depuis lors, les prix pour une maison d’habitation moyenne

ont presque été multipliés par dix et les maisons ont

augmenté de valeur près de trois fois plus vite que les prix

des autres biens.

http://statbel.fgov.be

ATENOR ET CFE LANCENT LE VICTOR

Les développeurs Atenor et CFE Immo viennent d’intro-

duire la demande des permis d’urbanisme pour leur projet

Victor, près de la gare du Midi à Anderlecht et St-Gilles.

Le projet mixte intègre principalement des bureaux, mais

aussi des commerces en pied d’immeuble et un bloc d’ap-

partements. Le concept, très stylé, aux façades noir et blanc

sobres et contrastées, cerclé d’un cordon rouge, est signé

Christian de Portzamparc, en collaboration avec le bureau

belge de Jaspers & Eyers. La réception est annoncée

pour 2015.

5


TALKIES

6

SHOPPING MOSAN SUR DEUX NIVEAUX

A Huy, le nouveau parc commercial Shopping Mosan à ouvert ses portes. Le complexe

est un des premiers parcs d’activités commerciales comptant deux niveaux à part entière.

Le parc est un développement du Group GL vendu l’an dernier au holding néerlandais

Baron Investments BV. Il comprend 10.500 m 2 de retail et un parking de 328 emplacements.

JLL STAPT IN

ZORGSECTOR

De internationale vastgoedadviseur

Jones Lang LaSalle heeft een afzonderlijk

departement opgericht voor het vastgoed in

de zorgsector (Healthcare). De afdeling zal

zich bezighouden met het waarderen van

rusthuizen en ziekenhuizen en staat onder

leiding van Rod Scrivener, Director Valua-

tion & Consulting in Belux, en zijn Franse

collega Fabrice Léger. Bij onze zuiderburen

waardeert JLL al een honderdtal ziekenhui-

zen en rusthuizen per jaar.

LA RUE NEUVE

RIVALISE AVEC LE MEIR

D’après le dernier décompte des

passants de Fastigon, la rue Neuve

à Bruxelles est à nouveau l’artère

commerçante la plus visitée du pays. Lors

du comptage de 2008, tant la rue Neuve

que le Meir à Anvers et le Vinave d’Ile à

Liège atteignaient 200.000 visiteurs par

semaine. Aujourd’hui, la rue Neuve attire

220.000 chalands tandis que le Meir à

cédé dix pour cent, à 180.000 visiteurs.

PASSANTENTELLINGEN FASTIGON 2010

KERN 2006 2008 2010

Bruxelles, Rue Neuve 260000 200000 220000

Liège, Vinave d’Ile 170000 200000 200000

Antwerpen, Meir 220000 200000 180000

Hasselt, Hoogstraat 150000 160000 150000

Gent, Veldstraat 150000 160000 150000

Namur, Rue de Fer 150000 140000 130000

Brugge, Steenstraat 100000 140000 130000

Leuven, Diestsestraat 100000 100000 120000

Aalst, Nieuwstraat 100000 100000 110000

Oostende, Kapellestraat 100000 100000 100000

BRON: Fatigon, december 2010

LA RÉGIE MISE

SUR LA DURABILITÉ

A partir du 1 er juillet, tous les

immeubles administratifs de la région

bruxelloise devront disposer d’un certificat

de performance énergétique. La mesure

vise non seulement les bureaux occupés

par la Régie des Bâtiments, les régions et

l’Union Européenne, mais aussi les maisons

communales, les centres sportifs et les

piscines. L’obligation de pouvoir soumettre

un CPE incombe en principe au locataire.


Want to join the

professionals?

Let’s talk real estate

24, 25 & 26 May 2011 I Tour & Taxis Brussels

Info & Tickets: www.realty-brussels.com


TALKIES

8

PROJET BRUXELLOIS LAURÉAT

DES MIPIM AWARDS

Le projet résidentiel vert bruxellois Savonnerie Heymans

vient d’être retenu pour les Mipim Awards édition 2011.

Le projet est une initiative du CPAS de Bruxelles, selon

un concept de MDW Architecture. Le programme porte

sur 32 appartements neufs, quatre lofts rénovés et six

logements dans un immeuble classé.

AMERIKANEN LANDEN OP DE MEIR

Deze maand opent het populaire Amerikaanse schoenmerk

Steve Madden een eerste Belgische winkel aan de Meir in

Antwerpen. De retailer neemt daarvoor een van de laatste zelfs-

tandige modeketens over. De winkel komt tussen de vestigingen

van New Look en AS Adventure aan de Meir 17. Steven Madden

werd geadviseerd Dirk De Witte van CB Richard Ellis.

ADVOCATEN VALLEN IN DE PRIJZEN

Altius en Lydian, twee onafhankelijke middelgrote associaties

van zakenadvocaten in ons land, kregen beide een prijs.

– Lydian werd in de categorie Real Estate verkozen tot Law Firm

of the Year 2010 door het tijdschrift Corporate INTL. De afdeling

staat onder de leiding van advocaat-vennoot Wouter Neven die

in Expertise News de tweewekelijkse rubriek Wetgeving verzorgt

en ook regelmatig bijdraagt aan Property Talk.

– Lieven Peeters, advocaat-vennoot en hoofd van het team vas-

tgoedrecht bij Altius Partners, van zijn kant kreeg de ILO Client

Choice Award gewonnen in de categorie Commercieel vastgoed.

De prijs wordt jaarlijks uitgereikt aan advocaten die zich hebben

onderscheiden in kwaliteit van hun dienstverlening aan klanten.

ZEEMAN GROOTSTE MODEKETEN

Retailers uit België en Nederland staan bovenaan de ranglijst

van de grootste modeketens. Dat bleek uit de rangschikking van

TOP-10 MODEKETENS

de filiaalbedrijven in België gepubliceerd in het vak-

blad Retail Focus in samenwerking met de winkelda-

taspecialist Locatus. De modeketen met de grootste

bezetting in België is de Nederlandse textielsuper

Zeeman (242 winkels) met een aandeel van 7%. De

top drie wordt vervolledigd door C&A (117 winkels)

en JBC (104). Dankzij enkele nieuwe openigen telt

Zeeman inmiddels 263 winkels in België.

FORMULE WINKELS OPPERVLAKTE

Zeeman 242 60.988 m 2

C&A 113 130.461 m 2

JBC 103 81.579 m 2

Esprit 92 36.312 m 2

Veritas 84 15.477 m 2

Wibra 75 34.210 m 2

Hunkemoller 73 8.375 m 2

E5 Mode 71 53.763 m 2

Promo Fashion 65 30.433 m 2

M&S Mode 61 11.874 m 2

BRON: Locatus, oktober 2010


APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK

JOURNÉE PORTES OUVERTES

AU BARA-DE LIJN

La SDR Bruxelles a organisé une journée portes ouvertes

dans son projet Bara-De Lijn à Anderlecht. Le projet représente

une valeur d’investissement de 29 millions d’euros et compte

16.000 m 2 de logements et 9.000 m 2 réservés à des activités

économiques. Quelque 147 flats répartis sur quatre immeubles

à appartements sont prévus. En moyenne, un appartement

coûte 1.200 eur/m 2 , en ce compris 30% de subsides de

la Région bruxelloise. Comme il s’agit d’un développement

subsidié, les acquéreurs potentiels doivent satisfaire aux

conditions générales de la SDRB qui prévoient notamment que

les acquéreurs:

– y installent leur résidence principale pendant 10 ans;

– ne soient pas propriétaires d’un autre bien immobilier d’un

RC de plus de 745 euros;

– disposent d’un revenu de ménage imposable de 55.740

euros maximum, où le deuxième revenu est compté pour la

moitié et où un bonus vient s’ajouter par personne à charge.

Néanmoins, les appartements peuvent être achetés par des

investisseurs privés pour autant qu’ils sont prêts à mettre

leur bien à disposition pendant 10 ans, à un loyer plafonné à

maximum un douzième de 6,5% du montant d’acquisition.

En outre, en matière de revenus et de domicile, les locataires

doivent répondre aux mêmes conditions que les acquéreurs.

CBREI TREEDT TOE

TOT CLUB VAN 1 MILJARD

Het Amerikaanse CBRE Investors, en niet Jones Lang

LaSalle of AXA, neemt van het Nederlandse ING het gros van

zijn activiteiten over in fundmanagement voor de vastgoedsector.

Door de overname wordt CBREI wereldwijd een van de grootste

beheerders van vastgoedfondsen. Voor België komt door de

overname onder meer het beheer over Waasland Shopping en

Wijnegem Shopping in Amerikaanse handen.

RETAILPARKEN STUWEN ONTWIKKELINGSMARKT

Tot eind 2012 worden in het segment van het winkelvastgoed vooral kleine

en middelgrote baanwinkelparken opgeleverd. Voor een nieuw grootschalig

shopping center is het wachten tot 2013. De Projectbarometer Winkelvastgoed

van Retail Focus startte 2011 met een totale planvoorraad van 2,3 miljoen m 2

winkeloppervlakte verspreid over 127 projecten. Daarvan is iets meer dan

één miljoen m 2 in aanbouw, klaar om te starten of in vergunning.

RETAIL DEVELOPMENT BELGIUM 2011-2013 (SELECTION)

CITY PROJECT DEVELOPPER GLA (M2) YEAR

Willebroek European Market City Group Bernaerts 147.000 m2 2012

Olen Shopping Park Olen Cordeel/Aertssen 35.000 m2 2011-2012

Tongeren Retail Park Tongeren Groep Vanhee 35.000 m2 2012

Genk Winkelcentrum Zuiderring Goup GL 35.000 m2 2013

La Louvière Ex-Bloch Wilhelm & Co 34.500 m2 2013

Estaimpuis Retail Park Sobradis/ABLI 34.000 m2 2013

Bruxelles Just under the Sky Equilis 34.000 m2 2013

Verviers Au Fil de l’Eau City Mall 28.000 m2 2013

Arlon (Sterpenich) Retail Park Sterpenich BPI, Multi Development 25.500 m2 2012

Gent The Loop Outlet NV The Loop 25.000 m2 2013

SOURCE: Retail Focus 2011


10

La traduction de

cet entretien est disponible

sur www.propertytalk.be

BACK TO THE FUTURE

CHANGEMENT DE GÉNÉRATION CHEZ COFINIMMO. RENCONTRE AVEC JEAN FRANKEN ET XAVIER DENIS.

INTERVIEW K URT REVIERS

FOTO/ PHOTO S TEFF GILISSEN

Un changement majeur s’annonce très prochai-

nement à la tête de Cofinimmo. Le numéro deux

de la plus grosse société immobilière cotée en Bourse du

pays, le Chief Operating Officer Jean Franken (63), est

sur le point de prendre une retraite bien méritée. C’est

en toute confiance qu’il passe le flambeau à Xavier Denis

(38), un représentant de la nouvelle génération de no non-

sense managers, anciens trentenaires et jeunes quadras,

qui assure peu à peu la relève de la garde partout dans le

secteur immobilier. Car Xavier Denis est sans nul doute un

compagnon de route de quelqu’un comme Koen Nevens

de Cushman & Wakefield en courtage, de Jo De Wolf de

Montea en investissements, ou de Kristof De Witte chez

De Paepe en développement de projets – trois noms pris

au hasard dans trois domaines différents de l’immobilier,

qui marquent un processus de transformation fondamental

pas encore tout à fait accompli.

Mais la succession chez Cofinimmo, c’est encore plus par-

ticulier. Car si pour les deux intéressés, il ne s’agit que

d’une nouvelle étape dans leur vie personnelle, dans le cas

de Jean Franken, nous prenons bel et bien congé d’une

part de la mémoire collective de l’immobilier belge: une

COVER

carrière de quarante ans et les positions privilégiées qu’il a

su occuper forcent le respect. Une carrière qui a aussi don-

né forme à la réputation de Franken qui, comme il le dit

lui-même, avait du pour et du contre, et qui a finalement

fait de lui le bourreau flegmatique des bureaux bruxellois,

tel qu’il restera dans les esprits de chacun. Pas un mot

plus haut que l’autre, dans un plaidoyer aussi maîtrisé

qu’inébranlable, il se montre jusqu’à ce jour le critique

acerbe d’un marché en permanente profusion.

C’est sur ces traces que marchera donc Xavier Denis en

juin. Avec son prédécesseur, il partage plus que le diplôme

d’ingénieur civil. Il semble tout aussi intran-

sigeant car, caractéristique de la nouvelle gé-

nération, il est particulièrement centré sur

sa mission. La seule chose, c’est qu’il com-

bine cela avec ce sourire affable qui fait de

lui dans cette rencontre inaugurale comme

nouveau COO, non seulement un interlocu-

teur apprécié mais, surtout, un bon auditeur.

Bref: avec cette publication, Cofinimmo

s’attire les qualités de la grande diplomatie.


XAVIER DENIS

– 38 ans

– Possède la double nationalité belgo-française

– Ingénieur civil-architecte (UCL) et Master of Business

Administration (INSEAD)

– Après ses études, a travaillé pendant cinq ans

pour des bureaux d’architecture à Londres

– A commencé chez Cofinimmo en 2002 comme

Head of Project Development et Area Manager

– Sera nommé fin juin 2011 Chief Operating Officer

(COO), succédant à Jean Franken; à cette fonction,

il entrera également au conseil d’administration

et au comité de direction de Cofinimmo

11


12

COVER

“ ’CE N’EST PAS VRAI

QUE COFINIMMO

VA TOUT D’UN COUP

LAISSER TOMBER

LES BUREAUX.

ILS CONSTITUENT

UN MARCHÉ LIQUIDE

QUI NOUS PERMET

DE CRÉER DE

LA PLUS-VALUE ET

QUI NOUS ASSURE

UN RENDEMENT

ATTRACTIF.”

Xavier Denis

Monsieur Franken, puis-je vous souhaiter bonne chance ou est-ce avec un pincement au cœur

que vous partez?

— Jean Franken — Certainement pas. J’aurais encore pu continuer pendant cinquante ans

en immobilier mais j’ai atteint un point dans ma vie où il faut faire des choix, et j’ai choisi de

donner la priorité à ma famille durant les prochaines années. J’ai maintenant 63 ans et j’ai six

petits-enfants, et je veux leur donner l’opportunité de renvoyer à leur grand-père ce regard

ouvert qu’un petit homme pose sur le monde. Lorsque j’ai fait part de ce souhait au conseil

d’administration il y a un an, il s’agissait donc d’une considération personnelle et volontaire.

Mais sur le plan purement professionnel, je peux dire que je pars sans aucun regret. Je savais

que la relève était prête et c’est vrai que ça a facilité ma décision.

Vous saviez déjà qui vous succéderait il y a un an?

— Xavier Denis — Non, cette décision n’est tombée que plusieurs mois plus tard. J’ai attendu

comme tout le monde, non sans une certaine nervosité. Cette fonction de Chief Operations

n’est pas non plus quelque chose qu’on vise délibérément. Lorsque j’ai commencé chez Cofi-

nimmo il y a neuf ans, ce n’était pas à cela que je pensais. Un plan de carrière aussi explicite

ne fonctionne pas. Comme collaborateur, on essaie tout simplement de faire de son mieux

pour faire croître la société. Et le reste se décide au fil de l’eau.’

Jean Franken: ’Ce qui est important, dans la nomination de Xavier, c’est que Cofinimmo a

opté pour une succession en interne et que nous ne sommes pas allés chercher quelqu’un

ailleurs. Je suis ravi que le conseil d’administration ait suivi cette proposition du comité de

direction, même s’il a quand même fallu trois séances pour faire aboutir cet exercice de ré-

flexion. Et le candidat devait réussir son assessment, bien entendu.

Les conditions dans lesquelles vous avez commencé chez Cofinimmo étaient différentes. De

votre côté, vous étiez un recrutement externe?

— JF — C’est vrai, mais il s’agissait alors aussi d’un remplacement urgent d’un membre de

la direction qui avait disparu soudainement. Et Cofinimmo n’était alors pas non plus la société

qu’elle est aujourd’hui. Lorsque j’ai commencé il y a quatorze ans, nous étions dix-huit. Au-

jourd’hui, la société compte 108 membres du personnel.

Cela ne suppose-t-il pas qu’aujourd’hui, le COO doive disposer

d’autres aptitudes de management que durant les années

pionnières?

— XD — C’est vrai qu’il faut donner un autre contenu à

la fonction. Ma principale mission consistera à piloter une

équipe et à co-développer la vision stratégique sur la direc-

tion que la société peut prendre. Aujourd’hui, on va donc par

définition plus loin que la pratique quotidienne de la gérance

d’immobilier d’autrefois.’

Jean Franken: ’Mais comme COO, on ne doit pas non plus

piloter l’ensemble du personnel. Environ la moitié de tous

les collaborateurs, soit une cinquantaine, relèvent de notre

responsabilité.’

Combien de couches y a-t-il dans cette structure avant

d’arriver au COO?

— XD — Très peu. Cofinimmo est encore toujours une so-

ciété à la hiérarchie très plate. Nous avons un peu évolué

parce que par le passé, comme investisseur pur en bureaux,

notre organisation n’était répartie que sur la base des sec-

teurs géographiques. Aujourd’hui, nous comptons quatre

lignes de métiers: trois pour les principaux segments dans

lesquels Cofinimmo est active, à savoir les bureaux, les mai-

sons de repos et Pubstone (portefeuille d’immeubles horeca

loués à Inbev – n.d.l.r.), et la quatrième est la gestion et le

développement de projets. Cette répartition est reprise dans

une structure matricielle en combinaison avec les services

d’appui comme la gérance d’immeubles, le quality manage-

ment et l’IT. En essence, c’est encore toujours très facile-

ment maîtrisable.

Vous êtes tous deux ingénieurs civils. Est-ce plus que le

hasard?

— JF — Un ingénieur civil est avant tout un bon gestion-

naire. Ce n’est pas l’homme technique mais bien quelqu’un

qui comprend les aspects techniques et qui peut appuyer

sa politique sur cette compréhension. En immobilier, c’est

quand même relativement essentiel, oui.

A l’époque, quand vous êtes devenu COO, vous étiez

néanmoins un peu plus âgé que votre successeur aujourd’hui?

— JF — C’est vrai? (compte à voix haute). Oui, j’avais 48

ans à l’époque. Et toi?

— XD — J’ai 38 ans.

— JF — Oui, ça fait quand même dix ans de différence.

Mais je ne pense pas que cela joue un rôle. A 38 ans, on

n’est quand même plus un débutant? Chez Cofinimmo, nous

avons plusieurs collaborateurs de cet âge qui ont ce talent.

Je peux vous assurer que cette génération a énormément de

capacités.


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VEERTIG JAAR VASTGOED

IN EEN NOTENDOP

Jean Franken (63) studeerde in 1971 af als burgerlijk ingenieur (UCL) en begon zijn

carrière bij het bouwbedrijf Travaux van de familie Blaton. Vijf jaar later stapte hij over

naar Groep I in de residentiële projectontwikkeling. Groep I was een vastgoedfiliaal van de

holding Cobepa die op zijn beurt onder de controle stond van de toenmalige bank Paribas.

Verre uitlopers van Groep I zouden later eindigen in de Belgische tak van de Nederlandse

bouwgroep Heijmans waar ze nu nog altijd zitten, maar toen was Franken er al lang weg.

Cobepa was in de jaren ’70 door toeval eigenaar geworden van witloofvelden nabij de luchtha-

ven in Zaventem en vroeg Groep I of ze daar wat mee kon doen. Uiteindelijk zou het filiaal Igo-

pex er de bekende Keiberg ontwikkelen, het allereerste business park in de rand van Brussel.

De kleine hybride gebouwtjes, half kantoren, half magazijn, werden een instant succes want

ze sloten perfect aan bij de behoefte van KMO’s in de ontluikende IT-sector. Franken, die toen

directeur was van Igopex, is dus een van de architecten van de Keiberg en ligt zo, paradoxaal

genoeg, mee aan de basis van wat later de ontwikkeling van een overvloed aan kantoren in de

periferie zou worden (vandaag staat er 20% van de oppervlakte leeg).

De Keiberg bleef Franken trouwens in zijn latere loopbaan

achtervolgen. Toen hij in 1990 algemeen directeur werd van

de Belgische tak van de Zweedse belegger PriFast was het

Fountain Plaza, intussen de derde generatie kantoren op

de Keiberg, hun belangrijkste asset. Franken slaagde erin

alle kantoren te verhuren en de investering van zijn Zweed-

se werkgever veilig te stellen. In 1996 stapte hij over naar

Cofinimmo toen daar door een ruzie aan de top een

dringende vacature ontstond voor een ’verantwoorde-

lijke vastgoedverrichtingen’. Een functie die later werd

ingevuld als Chief Operating Officer. Bij Cofinimmo trof

Franken opnieuw een pakket paviljoenen van de Kei-

berg aan, dit keer van de allereerste generatie van begin de

jaren ’80, die Cofinimmo in 1994 had verworven. Hij liet de

kleine gebouwen opsmukken tot schattige paviljoentjes om

ze in 2008 te verkopen aan een Amerikaanse investeerder.

HET KEIBERG BUSINESS PARK loopt als een rode draad door de carrière van Jean Franken. In 1981 ontwikkelde

hij de allereerste paviljoenen bij Igopex. Voor de Zweedse belegger PriFast commercialiseerde hij in 1990 het Fountain

Plaza en in 1996 trof hij bij Cofinimmo dezelfde paviljoenen aan die hij 1981 bij Igopex had opgeleverd. Hij maakte van de

anonieme blokken sexy kantoren en verkocht ze in 2008 aan het Amerikaanse AIG.

Twee jaar na zijn aanwerving in 1998 gaf Jean Franken mee

vorm aan de omschakeling van Cofinimmo van een gewone

beursgenoteerde onderneming tot een bevak. Maar hij zou

het bedrijf blijven beschouwen, en blijven leiden, als een

’onderneming’ en niet als een ’fonds’ dat hij een te passief

karakter toedichtte. Geen grote fan meer van beleggingen

in (perifere) kantoren implementeerde hij vanaf 2005 mee

de strategische keuze van de raad van bestuur om de por-

tefeuille van ’s lands grootste vastgoedfonds te diversifië-

ren. Dat voerde hem de voorbije jaren naar de sector van

het zorgvastgoed (rusthuizen) en de horeca (de cafés van

Inbev). Jean Franken neemt afscheid van het vastgoed na

een welgevulde carrière van net geen veertig jaar.


Retail

in

solutions

urban environments

Retail Real Estate Investment & Development

REDEVCO, een onafhankelijke internationale vastgoedonderneming, beheert en ontwikkelt een van de

grootste winkelportefeuilles in Europa, met meer dan 750 objecten op toplocaties in 18 landen en een

huidige waarde van 7,4 miljard euro. REDEVCO is ook actief in Azië, waar een winkelportefeuille wordt

opgebouwd in de grote steden, voornamelijk in China. REDEVCO streeft ernaar Azië tot haar tweede

thuismarkt te maken. REDEVCO is onderdeel van het in Zwitserland gevestigde Cofra Holding AG.

REDEVCO Belgium | Brouckère Tower, Anspachlaan 1, B1 | B-1000 Brussel | België

T +32 (2)645 37 00 | E info.be@redevco.com | www.redevco.com


COVER

16

Certainement, mais ce que je veux dire, c’est que lors de votre désignation, vous aviez déjà

connu un certain nombre de crises en immobilier. Vous aviez des références sur lesquelles vous

appuyer.

— JF — C’est vrai. J’ai commencé ma carrière juste avant la première crise pétrolière chez

un promoteur résidentiel, un concurrent plus modeste de géants comme Amelinckx et Etrim-

mo. A cette époque, on construisait surtout des tours résidentielles, souvent plus de cent

appartements en même temps qui étaient vendus en état futur d’achèvement. Les unités les

plus hautes étaient toujours celles qu’on vendait en premier, de sorte que, comme promo-

teur, il fallait toujours construire toute la tour avant de pouvoir réceptionner. Mais quand la

crise pétrolière a éclaté, la vente s’est complètement paralysée. Résultat nul pendant plusi-

eurs mois. Depuis lors, je sais qu’il faut être très prudent en immobilier. Qu’il faut être bien

conscient des risques que l’on prend.

C’est vrai que vous avez une certaine réputation sur le marché.

— JF — Oui, je sais. On dit que je suis trop prudent. Certains affirment même que je suis

pessimiste. Mais dit-on encore cela aujourd’hui, après tout ce que le secteur a vécu récem-

ment? Je me rappelle encore que lorsque la vague suédoise a éclaté au début des années

’90, les loyers haut de gamme à Bruxelles étaient à 10.000 francs. Est-ce que nous obtenons

250 euros aujourd’hui? Dans le meilleur des cas. Eh bien, cela signifie que le marché a

perdu vingt ans d’inflation. Il règne à Bruxelles une grande dichotomie entre les capitaux su-

rabondants disponibles pour les investissements et les développements en immobilier, et les

besoins réels en hébergement pour les sociétés. Depuis des années, cela donne lieu à une

situation permanente d’excès de l’offre.

Etes-vous d’accord avec cette affirmation?

— XD — Je partage cette vision pour la plus grande partie, oui. Je me retrouve dans cet-

te approche à long terme et je pense aussi que le marché immobilier est beaucoup plus

cyclique que ce que bon nombre affirment. Autrement, nous n’aurions pas tous travaillé

autant pour faire de Cofinimmo un investisseur si bien diversifié. Cela ne me dérange pas

qu’avec l’abondance de capitaux, on offre si facilement des nouveaux projets à des groupes

“ NOTRE GÉNÉRATION POSE UN REGARD

PLUS RÉALISTE SUR LE MONDE.

PEUT-ÊTRE UN PEU PLUS CYNIQUE

AUSSI MAIS CERTAINEMENT PLUS

PRAGMATIQUE ET SANS DOUTE

AVEC UN PEU MOINS D’ÉMOTION.”

Xavier Denis

d’investisseurs internationaux à chaque fois différents car

il n’y a pas eu que la vague suédoise. Avant cela, il y a eu

les Britanniques et après les Suédois, les Allemands et les

Irlandais. Mais il faut bien savoir que le marché ne peut pas

continuer à absorber tous ces volumes et que, comme inves-

tisseur professionnel, on est tenu de prendre des mesures à

temps. Cela a eu pour conséquence que, chez Cofinimmo,

nous n’avons plus investi que la moitié de notre portefeuille

en bureaux. C’est une restructuration que nous avons amor-

cée en 2005 déjà, bien avant que la crise n’éclate. Et dans

notre parc de bureaux, nous avons fait en sorte que des pa-

ramètres essentiels comme la qualité des immeubles et la

durée des baux soient considérablement revus à la hausse.

Mais ce n’est pas vrai pour autant que Cofinimmo va tout

d’un coup laisser tomber les bureaux. Ils constituent un mar-

ché liquide qui nous permet de créer de la plus-value et qui

nous assure un rendement attractif.

Pourriez-vous vous imaginer une Cofinimmo sans bureaux?

— JF — Pourquoi pas? Il y a quand même suffisamment

d’exemples de sicafi à succès qui n’investissent pas dans les

bureaux mais dans des commerces, des halles de stockage

et de l’immobilier résidentiel. Je ne pense pas qu’il existe en-

core des tabous à ce niveau-là. Finalement, nous exerçons

tous le même métier: répondre aux besoins d’hébergement

en échange de cash-flows. Quant à savoir dans quel type

de boîte on emballe ces besoins, des bureaux, des com-

merces ou des appartements, cela n’a guère d’importance.

L’approche est toujours la même.

— XD — Nous détenons aujourd’hui 50% de bureaux et

nous sommes satisfaits de cet équilibre au sein de notre por-

tefeuille. Mais nous ne sommes pas vissés non plus à ce

pourcentage. Comme par le passé, notre portefeuille con-


COVER

18

tinuera à évoluer en fonction de la perception du risque et

des opportunités qui se présentent sur le marché. Jusqu’il

y a quelques années, Cofinimmo n’était pas seulement un

pure player en bureaux mais c’était aussi une histoire belge

à 100%. Et regardez, cela ne nous a pas empêchés d’élargir

nos activités avec succès aux Pays-Bas avec nos cafés, et à

la France avec nos maisons de repos, en peu de temps.’

Le succès de Cofinimmo dans le secteur des soins est connu

mais le partenariat public-privé constitue également une

piste de croissance. Sauf que ce n’est pas encore tout à fait

clair dans votre portefeuille.

— JF — La part des PPP est encore faible, c’est correct.

Moins de cinq pour cent, et ces immeubles et projets sont

répartis çà et là dans le pays, ce qui explique effectivement

pourquoi ils sont moins visibles comme ensemble dans le

portefeuille. Mais avec notre unité de gestion de projets, les

PPP constituent néanmoins une business line distincte .

Il ne faut pas oublier que Cofinimmo fut un candidat séri-

eux pour le programme de construction d’écoles flamandes,

même si j’entends maintenant que cela risque de devenir un

flop.

— XD — Ce qui serait dommage pour le secteur des PPP,

car il y a là des besoins considérables. Les volumes sont

suffisamment importants pour attirer de gros investisseurs

comme Cofinimmo, certainement dans la perspective d’un

rendement sur le long terme comme dans le secteur des

maisons de repos. Mais les procédures sont particulière-

ment complexes dans les PPP. Sans doute que ce secteur

n’est pas encore à pleine maturité.








“ NOUS COMPTONS QUATRE LIGNES DE MÉTIERS:

TROIS POUR LES PRINCIPAUX SEGMENTS

DANS LESQUELS COFINIMMO EST ACTIVE

ET UNE QUATRIÈME DÉDIÉE À LA GESTION

ET LE DÉVELOPPEMENT DE PROJETS.”

Xavier Denis


APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK

Monsieur Franken, vous avez vu naître toutes ces nouvelles tendances et niches de très près.

Vous avez vu bon nombre de gens et de sociétés aller et venir. Que retiendrez-vous comme

principaux développements dans le secteur immobilier après toutes ces années?

— JF — Il y en a deux que je trouve déterminants pour l’évolution de tout le secteur. Ce sont

la consolidation et l’accumulation de connaissances. Par consolidation, j’entends l’évolution

de petites sociétés familiales vers des structures professionnelles plus importantes qui, grâce

à leur grandeur d’échelle, peuvent être gérées de manière plus efficiente. C’est un phéno-

mène qu’on ne rencontre pas uniquement en Belgique mais partout où les REIT sont actives

aujourd’hui. Je pense aussi que cela souligne la différence avec la génération à laquelle Xa-

vier appartient. Ma génération a contribué à la consolidation au niveau belge. La sienne devra

confirmer la consolidation à l’échelle internationale. J’observe surtout l’évolution en matière

d’accumulation de connaissances dans le niveau et les possibilités en matière de formations.

Le niveau est quand même plus élevé aujourd’hui. L’évolution vers des plus grands groupes

a davantage stimulé cette formation. Il ne suffit plus de s’y connaître dans les aspects techni-

ques d’un immeuble. Il faut en plus être à la hauteur sur les plans juridique et financier. Avec,

à la clé, des opportunités pour les consultants professionnels de tous bords pour se profiler

dans le secteur, ce qui a également rehaussé le niveau.

Vous sentez-vous mieux outillé pour votre job?

— XD — Sans doute, oui. Notre génération peut en tout cas s’appuyer sur le travail de ceux

qui nous ont précédés. Mais je ne sais pas si c’est uniquement dû à de meilleurs outils. Je

pense aussi que chaque génération a ses sensibilités propres et qu’elle vise à imprimer ses

propres accents.

Et qui sont?

— XD — Je ne sais pas si je suis le mieux placé à le dire mais je pense que notre génération

pose quand même un regard plus réaliste sur le monde. Peut-être un peu plus cynique

aussi mais certainement plus pragmatique et sans doute avec un peu moins d’émotion. La

génération précédente a pour ainsi dire découvert le marché immobilier, ce fut leur travail.

Nous visons davantage la satisfaction personnelle du job,

pas forcément parce qu’il s’agit d’immobilier mais parce que

c’est un travail plein de défis. C’est aussi pour cela que, ces

derniers temps, on a vu tant de gens aller et venir. Il se pré-

sentait une opportunité dans le secteur parce qu’il y avait de

l’argent disponible pour investir en immobilier. Et ces gens

ont saisi ces opportunités. Et lorsque l’affluence de capitaux

a cessé, ils ont disparu.

Nous avons vu jusqu’à quels excès cette approche a mené.

— JF — C’est ce qui nous ramène au début de notre en-

tretien. Il ne faut jamais perdre de vue les fondamentaux.

En immobilier, il n’existe qu’un besoin limité à un certain

volume d’immeubles, quelle que soit la quantité de capitaux

disponibles.

Son plaidoyer pour le réalisme ne vous manquera-t-il pas? Ou

garderez-vous une ligne directe ouverte?

— XD — Sur les huit ans que nous avons travaillé ensem-

ble, il a su mettre son grain de sel, vous savez. Je pense

que cette approche plus sobre fait véritablement partie de la

philosophie de la société.

Voyez-vous un rôle que vous pourriez encore jouer?

— JF — Non, mon rôle est terminé. C’est le choix que j’ai

fait. La seule chose, c’est que mon téléphone restera tou-

jours branché.

Local advice from

the local expert

Call us at +32 3 293 44 85


19


20

TALK ABOUT

WINKELS MET EEN SMOEL

Les nouveaux centres commerciaux jouent le rôle d’œuvre

architecturale pour ce qui concerne les concepts iconiques

et qui frappent les esprits. Avec la Médiacité à Liège et la

Galerie Anspach à Bruxelles, notre pays s’est ainsi récem-

ment offert deux centres-phares supplémentaires. Dans les

cœurs de villes, le commerce est concentré dans les artères

commerçantes traditionnelles où l’immobilier neuf constitue

plutôt l’exception. Mais il faut dire qu’un bâtiment séculaire

a aussi ses charmes et qu’il s’y cache parfois de véritables

perles. Property Talk a sélectionné quatre immeubles où le

souci du patrimoine et l’intérêt commercial du commerçant

se marient parfaitement. Pour les retailers, un emplace-

ment dans un monument est une manière de se distinguer

mais cela peut aussi devenir un carcan. Car un immeuble

classé laisse beaucoup moins d’espaces en ce qui concerne

l’aménagement et les adaptations au niveau de la devanture.

NEGATIEVE IMPACT OP DE WAARDE

’Een beschermd monument met een winkelfunctie is in het

algemeen minder makkelijk verhuurbaar dan een standaard-

pand’, zegt Kris Peetermans, hoofd van de vastgoedwaarde-

ringen bij Cushman & Wakefield. ’Niet elke retailer wil of kan

zich in zo’n gebouw installeren. Het is vaak minder efficiënt

en dus minder rendabel, waardoor de eigenaar toegevingen

op de huurprijs zal moeten doen, wil hij de retailers overtui-

gen. Daarom wordt de vastgoedwaarde van dit soort panden

lager ingeschat dan een standaardpand. Het is uiteraard niet

allemaal zo zwart/wit. De impact zal zwaarder doorwegen bij

een secundaire locatie dan bij een toplocatie. Ook de mate

waarin het pand beschermd is, speelt een rol. Is het enkel

de gevel of ook het interieur? Omdat een retailer ook hogere

inrichtingskosten heeft, zal hij minder snel geneigd zijn een

andere locatie op te zoeken. Dat geeft een eigenaar wel meer

zekerheid dat zijn pand op de lange termijn verhuurd blijft.

VIER PARELTJES AAN

DE BELGISCHE WINKELSTRATEN

DOOR DE GLOBALISERING EN DE VEROVERINGSTOCHT VAN DE RETAILKETENS LIJKEN DE WINKELSTRATEN

IN BINNEN- EN BUITENLAND STEEDS MEER OP ELKAAR. EEN FRAAI PAND MET EEN HISTORISCHE UITSTRALING DOORBREEKT DIE MONOTONIE.

T EKST M ARTIJN REVIERS

FOTO/ PHOTO S TEFF GILISSEN

“ DE VASTGOEDWAARDE

VAN EEN

HISTORISCH PAND

WORDT MEESTAL

LAGER INGESCHAT

DAN VAN EEN

STANDAARDPAND.”

Kris Peetermans

Er zijn partijen in de markt met veel gevoel voor stijl en archi-

tectuur, die bereid zijn inspanningen te leveren omdat die

uitstraling bij hun merk en marketing past. Eens afgewerkt

en operationeel zijn deze panden meestal toppertjes, maar

er zal toch altijd een zekere beperking zijn.’

LA PRÉFÉRENCE D’INDITEX

Ce n’est pas un hasard si Zara et Massimo Dutti, deux en-

seignes du groupe de prêt-à-porter espagnol Inditex, louent

deux des immeubles sélectionnés. La société affiche un sé-

rieux penchant pour les immeubles classés, pas seulement

en Belgique, mais partout dans le monde. Tout récemment

encore, elle a ouvert à Rome un commerce dans un ’Palaz-

zio’, une maison de maître italienne typique. ’Si on découvre

un immeuble classé et monumental disponible, c’est celui-là

que nous privilégierons’, explique Johan Vandendriessche

de M&D Benelux, le maître franchiseur pour Massimo Dutti

dans notre pays. ’Cela nous demande certes des efforts sup-

plémentaires, car nous devons tenir compte des prescripti-

ons urbanistiques liées à l’occupation d’un immeuble classé.

Mais nous considérons que conserver le patrimoine archi-

tectural est une véritable mission sociale.’ A côté d’Anvers et

de Bruges, Inditex possède aussi un magasin de Massimo

Dutti dans le magnifique immeuble de l’ancienne banque

Nagelmakers à Liège. A Namur, Zara est hébergée dans un

immeuble à la rue de Fer, immeuble doté d’une impression-

nante et belle devanture carrelée. Johan Vandendriessche:

’Si à la fois le locataire et le propriétaire y mettent du leur, ces

immeubles peuvent être parfaitement conservés et, dans le

même temps, remplir une fonction commerciale.’

“ WIJ BESCHOUWEN HET ALS EEN MAATSCHAPPELIJKE OPDRACHT

OM HET ARCHITECTURAAL PATRIMONIUM IN STAND TE HOUDEN.”

Johan Vandendriessche:


Naamloos-1 1 7/03/11 21:45


TALK ABOUT

22

SHOW-ROOM DE BMW

ADRESSE Boulevard de Waterloo 23-24, Bruxelles

LOCATAIRE BMW (depuis 2007)

PROPRIÉTAIRE L’investisseur privé anversois Jules Hayen et une branche de la famille bruxelloise De Pauw ont uni leurs efforts

SURFACE 3.000 m 2

ARCHITECTURE

pour rénover et réunir un certain nombre de maisons de maître au boulevard de Waterloo.

Les plans de réhabilitation des quatre maisons de maître ont été conçus par le célèbre Français Edouard François,

originaire de Paris. Son mandat pour le boulevard de Waterloo portait à la fois sur le concept des surfaces commerciales et

sur les logements haut de gamme aux étages et le jardin situé à l’arrière. La devanture du show-room de BMW comporte une

impressionnante baie vitrée qui donne sur les deux étages à l’intérieur. En collaboration avec un partenaire, BMW exploite

aussi dans l’immeuble son propre bar-restaurant Enjoy.


APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK

HUIS TILQUIN

ADRES Meir 99, Antwerpen

HUURDER Massimo Dutti (sinds 2003)

EIGENAAR Sinds 1996 is het pand eigendom van

OPPERVLAKTE 384 m2

ARCHITECTUUR

de bevak Intervest Retail, die het in zijn

oorspronkelijke grandeur herstelde.

Het art-decogebouw werd opgetrokken in 1933 naar

een ontwerp van architect J. Sels, in de stijl van de Nieuwe

Zakelijkheid. De binneninrichting werd ontworpen door

dezelfde architect en deed oorspronkelijk dienst voor de

verkoop van messen. Het pand en het interieur zijn sinds

1983 beschermd als monument.

Sica with a diversi ed real estate portfolio

of approx 475 million € invested in senior housing (52%),

apartment buildings (36%) and hotels (12%).

> Very high average remaining lease duration (17 years)

www.aedi ca.be

Aedi ca is listed on Euronext Brussels

Louizalaan 331 Avenue Louise – 1050 Brussels - tel +32 2 626 07 70 - fax +32 2 626 07 71


23


TALK ABOUT

24

HUIS DOMMERSHAUSEN

ADRES Tongeren, Maastrichterstraat 26-28

HUURDER Hema (sinds 2003)

EIGENAAR De Limburgse privébelegger Groep-Thans

OPPERVLAKTE 450 m 2

ARCHITECTUUR

Het Huis Dommershausen is het enige laatgotisch vakwerkgebouw in Limburg.

De parel aan de Maastrichterstraat dateert uit de 15 de eeuw en werd in 1946 geklasseerd.

Samen met het Spaans Huis is dit het enige nog overblijvende gebouw met een houten

structuur dat gespaard bleef bij de Grote Brand van Tongeren in 1677, aangestoken

door het leger van de Franse Zonnekoning Lodewijk XIV.

DE GROTE VOS

ADRES Steenstraat 25, Brugge

HUURDER Zara

EIGENAAR Het pand is al enkele jaren eigendom van

OPPERVLAKTE 444 m 2

een Brugse privébelegger.

ARCHITECTUUR

De oorspronkelijke krulgevel dateert uit

1621 en werd ontworpen in opdracht

van het metselaarsambacht, waarvan het

wapenschild centraal op de gevel prijkt.

Het laatrenaissancistische pand werd in

1884 gerenoveerd met de introductie

van een nieuw kleurenpalet en vergulding.


NOVEMBER.’10

LEGAL TALK

Cette rubrique est assurée en collaboration

avec le département Real Estate

du cabinet d’avocats Lydian,

dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé.

Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking

met de afdeling Real Estate van

het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding

van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.

GREEN LEASES:

DE HUURDERSMARKT HERTEKEND?

De duurzaamheid van gebouwen is van almaar toenemend

belang in de vastgoedwereld. Aangezien de bouw- en vastgoedsector

verantwoordelijk is voor 40% van de CO 2 -uitstoot, is het logisch dat

ecologische overwegingen (zeker als ze gekoppeld kunnen worden

aan economische verbeteringen) sterk voet aan de grond vinden.

Zo wordt na duurzaam bouwen, ook het duurzaam beheer en

gebruik van vastgoed een hot issue. Deze evolutie was in de EU

vooral het gevolg van een Europese Richtlijn van 2002 betreffende

de energieprestatie van gebouwen. De green lease is het juridisch

instrument bij uitstek dat tegemoetkomt aan dit opkomende

fenomeen.

Een dergelijke green lease is de vrucht van de samenwerking tussen

enerzijds juristen, vanuit hun kennis van het gemene huurrecht

en vastgoedrecht, en anderzijds technische experten, vanuit hun

kennis van de techniek en asset management. Een green lease

zal steevast geënt zijn op een service level agreement waarin

bepaalde maatstaven voor het goed beheer en goed functioneren

van een gebouw worden vastgelegd, al dan niet gekoppeld aan

huurprijsaanpassingsmechanismes.

De green lease is een huurovereenkomst met al dan niet bindende

bepalingen die partijen ertoe aanzetten en soms zelfs verplichten om

de milieuprestatie van de gehuurde ruimtes te verbeteren teneinde

het milieu minder te belasten.

De partijen beschikken uiteraard over volledige contractvrijheid en

kunnen kiezen tussen de zogenaamde lichtgroene en donkergroene

lease, afhankelijk van het engagement van de partijen. Een

donkergroene lease betreft een huurovereenkomst met zwaardere

duurzame verplichtingen voor beide partijen die vanzelfsprekend

ook een grotere impact zal hebben op de relatie tussen huurder en

verhuurder. Een lichtgroene lease kan daarentegen gemakkelijker

worden geïntegreerd in de huurovereenkomsten die de voorbije jaren

als marktconform werden ervaren.

Als besluit kan men stellen dat de green lease een

ontwikkelingsproject van begin tot einde zal beheersen. Gebouwen

en huurovereenkomsten zullen meer en meer maatwerk worden,

geschoeid op de leest van de corporate responsability van de

ondernemingen.

WOUTER NEVEN, AVOCAT CHEZ LYDIAN

analyse des cas récents de

la pratique juridique en immobilier

ADVOCAAT WOUTER NEVEN (LYDIAN)

over de recente rechtspraktijk

in de vastgoedsector

PROPERTY TALK

LA TVA SUR

LE TERRAIN ATTENANT

A L’ACHAT D’UN

BATIMENT NEUF?

Le régime applicable avant le 1 er janvier

2011 prévoyait que les ventes de biens

immobiliers n’étaient pas soumises à la

TVA, à l’exception toutefois des ventes de

biens immeubles réalisées par les vendeurs

professionnels et des cas où un vendeur non

soumis à la TVA choisissait de soumettre la

vente à la TVA.

Depuis le 1 er janvier 2011, la vente du terrain

attenant au bâtiment neuf est également

soumise à la TVA au taux de 21%. Le

vendeur non soumis à la TVA conserve le

choix entre l’exemption ou la soumission

à la TVA. La nouvelle règlementation est

cependant obligatoire pour le vendeur

professionnel.

Si la nouvelle règlementation représente

un avantage pour certaines catégories de

personnes, elle implique toutefois également

une forte augmentation des prix pour

d’autres catégories de personnes.

Un assujetti à la TVA bénéficiant d’un droit

de déduction complète peut, depuis le

1 er janvier 2011, déduire la TVA portant sur

le bâtiment ainsi que sur le terrain attenant

(ex. la TVA sur des travaux d’assainissement

du sol). Par contre, pour l’acheteur non-

assujetti à la TVA, la nouvelle règlementation

se traduit par un coût fiscal supplémentaire

important, non seulement en raison des

21% de TVA, mais également en raison de

l’exemption de droits d’enregistrement de

certains systèmes présentant des avantages

fiscaux (par exemple, entre autres,

la réduction des droits d’enregistrement).

La nouvelle législation se prête néanmoins

à une interprétation permettant d’adoucir

certaines conséquences.

25


26

DE ANDERE KIJK

VAN ERIC VAN DYCK

INTERVIEW MET DE NIEUWE CEO VAN REDEVCO BELGIUM.

Dat hij zijn Blackberry waarmee bij Cushman & Wa-

kefield de partners elkaar tot ’s avonds laat op de

hoogte houden van het grote en kleine nieuws, inruilde voor

een - company policy - blitse iPhone en binnenkort een iPad

2, is uiterlijk het enige verschil waaraan je kan zien dat Eric

Van Dyck sinds kort de nieuwe ceo van Redevco Belgium is.

Want een aardverschuiving was zijn overstap voor hemzelf

geenszins. ’Ik volgde dit bedrijf al heel lang, in deze kanto-

ren kwam ik vaak en ik kende de mensen en de portefeuille.

Ik kon de draad dus vrij snel oppikken.’

De aankondiging in de lente van 2010 van zijn transfer als

topman van Cushman & Wakefield, de grootste makelaar

van het land, naar die van ceo van een van de top 5-vast-

goedinvesteerders was een van dé evenementen van 2010.

Opstappen bij je enige werkgever waar je 27 jaar lang hebt

gewerkt en een vlekkeloos parcours kon rijden dat je tot de

topfunctie bracht van Managing Partner van het lucratie-

ve Belgische filiaal en een zitje opleverde in de Europese

board? Dat doe je alleen als een nog mooiere uitdaging

lonkt. Voor van Dyck was dat de opvolging van captain of

industry Marc Van Heddeghem aan het hoofd van wat voor

Redevco het belangrijkste filiaal ter wereld is: het Belgische

winkelpatrimonium, in 2001 uitgebreid met de GIB Immo-

portefeuille, vertegenwoordigt een kwart van alle vastgoed

van de familie Brenninkmeijer.

Ik kan me niet inbeelden dat dit in de 27 jaar bij Cushman &

Wakefield het enige aanzoek is geweest?

CARRIERE

— Eric Van Dyck — Natuurlijk niet. Ik heb in mijn loopbaan

drie aanbiedingen gekregen die ernstig genoeg waren om

mij aan het denken te zetten. En in twee van de drie geval-

len heb ik zelfs ’ja’ gezegd aan de tegenpartij, al zijn die

transfers door omstandigheden nooit doorgegaan. De eer-

ste keer was helemaal in het begin toen een investeerder

mij voorstelde exclusief voor hem te komen werken. Ik heb

daar weken zitten over piekeren en ging uiteindelijk akkoord

omdat ik als jonge man dubbel zoveel zou verdienen. Mijn

baas John Travers had welgeteld een uur nodig om mij van


APRIL/ AVRIL.’11

‘‘ALS ER NOG IETS

MOET GEBEUREN

DAN IS HET NU

WEL HET MOMENT ’’

gedachten te doen veranderen. De tweede keer was in 1991

toen ik met een collega een eigen makelaarskantoor zou op-

starten. Maar op het einde werd mijn toekomstige partner

plots geconfronteerd met privéproblemen en hebben wij de

plannen opgeborgen. Ik heb er echter geen spijt van want ik

heb bij Cushman & Wakefield een mooie loopbaan kunnen

ontwikkelen.

Je was je hele leven makelaar. Speelde ook de drang om eens

wat anders te doen, mee?

— EVD — Het was zeker geen obsessie om aan de andere

kant van de markt te gaan plaatsnemen. Er hebben vooral

vele kleine elementen meegespeeld in mijn beslissing. Eén

ervan is mijn leeftijd. Eind volgend jaar wordt ik vijftig en dan

denk je wel eens bij jezelf, als er nog iets moet gebeuren dan

is het nu wel het moment.

De timing van Redevco was dus perfect?

— EVD — Het eerste ernstige contact dateert van Realty

2009 toen Jaap Blokhuis discreet polste naar de mogelijke

interesse om Marc Van Heddeghem op te volgen. Redevco

was natuurlijk een aantrekkelijke partij. Het is een privé-on-

derneming maar wel eentje die beschikt over een financieel

bijzonder stabiele track record en bovendien wordt geleid

door een uitgesproken langetermijnvisie. En hun werkterrein

is natuurlijk retail. De waarden hier lopen ook heel parallel

met die van een private partnership zoals Cushman & Wake-

field en dat heeft de overstap vergemakkelijkt, al had ik in het

begin wel wat schroom om in te breken in een bestaande za-

kenrelatie van mijn vorige werkgever, een element waar men

ook bij Redevco een beetje mee verveeld zat.

Men lacht er wel eens mee dat een makelaar redeneert in

weken, een promotor in maanden en een investeerder in

termen van jaren. Klopt dat?

— EVD — Zoals elke boutade bevat die bewering een grond

van waarheid, maar is zij even goed niet helemaal accuraat.

“ AAN DIE CO2-

UITSTOOT WILLEN

WIJ ECHT IETS

DOEN OMDAT

HET NIET GOED IS

VOOR DE VOLGENDE

GENERATIES.

ALS JE ROOTS

HONDERDVIJFTIG

JAAR TERUGGAAN,

GAAT DAT NET IETS

GEMAKKELIJKER.”

Eric Van Dyck

PROPERTY TALK

Natuurlijk gaat een makelaar erg short. Eén minuut is vol-

doende om een mooie deal aan je neus voorbij te zien gaan.

Dat aspect van de business was ik een beetje moe, ja. Maar

of dat het grote verschil is tussen mijn nieuwe en oude job?

Nee. Het gebeurt hier ook dat men van je heel snel een beslis-

sing verwacht. Bijvoorbeeld als wij horen dat een huurder wil

opstappen en het misschien opportuun is om zelf het huur-

contract in te kopen. Het verschil is vooral dat je als makelaar

bijna eenzijdig gefocust bent op het tot stand brengen van

de deal omdat dat uiteindelijk je broodwinning is. De conse-

quenties van de deal laat je over aan de koper en verkoper.

Een goed makelaar voelt zich wel wat betrokken, maar niet

op dezelfde manier. Je zet niet je eigen geld in. Hier neem ik

beslissingen die belangrijke consequenties kunnen hebben

voor het goede beheer van de beleggingen van onze aandeel-

houders. Dat weegt en daarom doe je er inderdaad meestal

wat langer over om de juiste beslissing te nemen. Er staat veel

op het spel. Al voel ik soms diep in mij nog wel die drive van

de ongeduldige makelaar. Ik heb mijn medewerkers gewaar-

schuwd: als je ziet dat ik te snel tot een verkeerd besluit dreig

te komen, hou me dan tegen.

Heb je intussen ook een andere kijk op de makelaardij?

— EVD — Een beetje wel, toch. Elke partij speelt zijn rol in

de markt, ik ga het beroep dus zeker niet in vraag stellen.

Maar wat mij nu opvalt zijn de enorme kwaliteitsverschillen.

Er bestaan inderdaad goede en minder goede makelaars, zie

ik nu. Als makelaar sta je er niet bij stil hoe de overkant je werk

percipieert, maar waar ik me nu aan erger zijn die vele kleine

slordigheden. Onjuistheden of details die ontbreken. Een op-

pervlakte die niet helemaal correct is of een gevelbreedte die

niet wordt vermeld. Hoe storend die dingen zijn waar een ma-

kelaar zo licht overheen stapt, vallen mij pas nu op. Ik heb

dat ook al teruggekoppeld naar mijn ex-collega’s. Om een an-

dere boutade uit onze sector te parafrasen: ’In vastgoed zijn

er drie dingen die tellen: detail, detail en detail.’ Pas op, dit is

constructief bedoeld. In mijn jonge makelaarsjaren was dat

waarschijnlijk ook één van mijn tekortkomingen.

In september 2008 schreef je een bijzonder pakkende column

in Expertise over de impact van de crisis. Je toonde je erg

aangedaan. Speelt zoiets ook mee in de aanloop naar een

andere job?

— EVD — Het had er niet rechtstreeks mee te maken, maar

waar die column over ging was toch een heel bijzondere er-

varing die je raakt als mens. Het was een brutale schok die je

niet koud laat. Ik was toevallig in Canary Wharf op de dag dat

Lehman Brothers omviel. Ik heb mensen totaal ontredderd

met hun kartonnen doos de straat op zien stappen omdat ze

van het ene op het andere moment hun job kwijt waren. Het

was daar net oorlogsgebied. Maar kijk, wij zijn nog geen drie

27


CARRIERE

28

jaar verder en eigenlijk moet je vaststellen dat, hoe brutaal

ook, de toestand zich al weer min of meer heeft genormali-

seerd. Misschien kweekt zo’n ervaring wat meer eelt op je ziel,

maar vroeg of laat functioneer toch weer in een soort ’busi-

ness as usual’.

Dus toch: ’greed is good’?

— EVD — Hebzucht is zeker een van de drijfveren geweest

voor de fouten die er toen zijn gemaakt. Sommigen zien een

opportuniteit in de miserie van de anderen. Maar ik denk niet

dat die reflex in ieder van ons zit. Precies dat is ook zo tref-

fend aan een onderneming als Redevco: de manier waarop

er hier over de generaties heen wordt geredeneerd en aan

business gedaan. Aan die CO 2 -uitstoot bijvoorbeeld willen wij

echt iets doen omdat het niet goed is voor onze kinderen en

kleinkinderen. Als je roots meer dan honderdvijftig jaar terug-

gaan, gaat dat net iets gemakkelijker. Het wordt een vrijwillig

engagement.

Je kiest nu zelf de makelaars met wie Redevco samenwerkt.

Hoe moeilijk ligt dat tegenover je vroegere collega’s?

— EVD — Je moet je emotie aan de kant schuiven en alle

partijen gebruiken waar zij de beste in zijn. Ik ben ook niet

de enige die hier de beslissingen neem. Dergelijke keuzes

maken wij in teamverband. Maar ik geef toe: als ik lees dat

bij mijn vroegere werkgever een nieuwe ceo werd benoemd,

doe ik dat met wat meer aandacht. En ik kijk nu al uit naar de

jaarlijkse lunch in Londen met alle ex-collega’s die in 1998,

het jaar van de fusie tussen Healey & Baker en Cushman &

Wakefield, partner waren.

Wat was overigens je eerste grote beslissing hier bij Redevco?

— EVD — Dat ik minstens twee dagen per week met de trein

naar Brussel kom. De eerste belangrijke beslissing die er echt

toe doet, moet nog komen. Ik ben hier pas sinds oktober en

“ SOMS VOEL IK DIEP IN MIJ NOG

WEL DE DRIVE VAN DE ONGEDULDIGE

MAKELAAR.”

Eric Van Dyck

pas in januari werd het echt for real, omdat Marc toen pas met

pensioen ging. Die eerste maanden heb ik gebruikt om te kij-

ken en te luisteren en met ieder van de vijftig personeelsleden

die hier werken, een persoonlijk gesprek te hebben. Daar heb

ik veel uit geleerd, ook over mezelf en de uitdagingen die op

mij liggen te wachten. Op technisch en administratief gebied

bijvoorbeeld. Tegen de zomer verwachten wij de eerste grote

knopen te kunnen doorhakken. Kijk, sinds de overname van

GIB Immo heeft Redevco een hele weg afgelegd. Wij komen

nu aan in een derde fase, na de stadia van eerst de integratie

van de acquisitie en nadien de herstructurering waarin mijn

voorganger een ongelooflijke job heeft gedaan. Marc en zijn

team hebben een volledige inventaris opgemaakt van alle

mogelijke problemen en hoe die konden worden opgelost.

Dat werk is min of meer afgerond. Wij zijn nu toe aan de

fase dat wij de portefeuille kunnen laten beginnen draaien.

De arbitrage, dus.

Het is wellicht geen toeval dat men aan het hoofd een man

met een commerciële achtergrond heeft gezet?

— EVD — Dat weet ik niet, maar het transactionele aspect zal

in de toekomst aan belang winnen, zoveel is zeker. Niet dat

we gaan desinvesteren, want ik heb er geen zin in mijzelf uit te

verkopen. Onze portefeuille zal ook in de komende jaren rond

twee miljard euro blijven draaien, maar wij gaan selectief ko-

pen en verkopen. Om onze huurrisico’s beter te spreiden en

om tot een beter evenwicht tussen stad en periferie te komen.

Carrefour is nog altijd onze grootste huurder en buitenstede-

lijke supermarkten zijn wellicht iets oververtegenwoordigd.

Neem je de cijfers van de afgelopen vijf jaar, dan zie je dat wij

gemiddeld voor 140 miljoen euro hebben verkocht en voor

130 miljoen hebben geïnvesteerd. Wij hebben onder meer de

Club en H&M in Bergen en Stadsplein Genk gekocht en nu

Wereldhave de activiteiten van ING heeft overgenomen, kun-

nen wij ook het dossier van Shopping I opnieuw in handen

nemen. Redevco heeft ook mooie participaties in enkele van

de grootste winkelcentra van het land zoals Kuurne-Kortrijk,

Ville2 in Charleroi, Waasland Shopping en Westland. En wij

zijn de buur van Basilix waarover al zoveel partijen hebben zit-

ten nadenken. Het ontbreekt ons dus niet aan materie. Maar

eerst willen wij precies weten wat er uit de portefeuille gaat.

Daarna volgen de investeringen, maar het is natuurlijk geen

geheim dat het moeilijk is om vandaag in de main streets top-

kwaliteit te kopen wegens bijna geen aanbod.


ZOEKLICHT OP VASTGOED

L’ARGUS DE L’IMMOBILIER

Het gebeurde twintig jaar geleden: Expertise verscheen

voor het eerst eind maart 1991. Twee decennia later is de

nieuwsbrief nog altijd een relatief uniek informatieplatform

voor de professionals van het Belgisch vastgoed. Trouw aan zijn

originele redactionele concept evolueerde Expertise mee met

de veranderingen in de markt. Zo is er vandaag niet één, maar

zijn er drie nieuwsbrieven die zich elk richten op een ander

segment van het vastgoed: in 2003 versterkte Retail Focus

de draagkracht van Expertise in het winkelvastgoed; twee jaar

later volgde Square Info op vraag van spelers in de residentiële

markt. Property Talk, het magazine over de mensen achter de

transacties en hun beroepen, verscheen in 2010.

Les ambitions d’Expertise vont au-delà de la publication.

Dès le départ, nous avons voulu créer un lieu de rencontre dans

le but de confronter les différentes idées et de faire place

au débat. L’Investors Forum de janvier 2011, auquel plus

de trois cents managers immobiliers originaires de Belgique et

de la scène internationale ont participé, en est actuellement le

point d’orgue. En ligne, nous proposons l'Expertise Databank,

qui associe les propriétés des acteurs institutionnels à plus

de 18.000 locations, acquisitions pour occupation propre

et autres transactions d’investissements.

Raymonde Musch, Kurt, Nathan, Martijn en Nina Reviers tijdens het Investors Forum editie 2011

Waar print tekort schoot, kwam het seminar ter hulp. Met diverse studiedagen

trok Expertise meer dan één debat op gang zoals met:

Het Property Forum in Antwerpen over betaalbaar wonen (met onder meer

Luc Van Marcke, Christine Conix en Yvan Van de Cloot als gastsprekers).

Het Developers Forum met een proeve tot rangschikking van de grootste

projectontwikkelaars in België (met onder meer Eric Peeters en Laurent

Diot van Nexity International).

Het Investors Forum dat al sinds 2005 aan het begin van elk jaar de stand

van zaken op de investeringsmarkt opmaakt en de bakermat is van de jaar-

lijkse Expertise Top 100, de rangschikking van de honderd grootste beleg-

gingsportefeuilles in Belgisch vastgoed.

Lunch naar aanleiding van 10 jaar Expertise met een aantal aankomende

talenten zoals Bart Verhaeghe, toen nog bij Verelst), Gaétan Clermont als

jonge ceo van CB Richard Ellis en Benoit De Blieck van Befimmo.

Les petits-déjeuners de l'immobilier – Vastgoed bij het Ontbijt d'Expertise

furent bien vite un concept à part entière. Sur la photo, une prise datant de

2002, avec Paul Delesenne comme orateur invité, qui venait tout juste de

quitter la profession de courtier pour celle de développeur chez Robelco.

Comme éditeur d'une belle série de titres et de services d'information en

immobilier, Expertise est néanmoins restée une micro-entreprise. L'ancrage

familial modeste fut un choix délibéré dès le départ.

Aan alle lezers zijn we oprechte dank verschuldigd voor de aanmoedigingen en

de stimulerende kritiek die we de afgelopen twintig jaar mochten ontvangen.

Deze continue dialoog met de vastgoedmarkt is voor ons de beste stimulans

om in de komende jaren voort te werken aan het succes.

Nous tenons à adresser nos plus sincères remerciements à tous les lecteurs

pour leurs encouragements et leurs critiques stimulantes que nous avons pu

recevoir au cours de ces vingt dernières années. Ce dialogue continu avec le

marché de l'immobilier se révèle pour nous comme le meilleur incitant pour

continuer à contribuer au succès dans les années à venir.

K URT R EVIERS & R AYMOND E M U S C H


30

ANALYS E

LE NEUF RÉSIDENTIEL

EN WALLONIE

S’IL EST VRAI QUE LES NEUF PRINCIPAUX MARCHÉS DE WALLONIE

DRAINENT UN TIERS DE L’IMMOBILIER NEUF DE LA RÉGION,

L’ACTIVITÉ Y EST NETTEMENT INFÉRIEURE À CELLE DES VILLES FLAMANDES.

La traduction est disponible

sur www.propertytalk.be

ANALYSE DES GRANDES VILLES WALLONNES

Les promoteurs actifs à l’échelle nationale se

concentrent surtout sur le Brabant wallon et les dé-

veloppements urbains de grande envergure.

– 95 projets pour 9.062 unités

– Le logement abordable pas synonyme de point chaud

– Thomas & Piron actif dans la plupart des villes

Sur la base du nombre de permis d’urbanisme pour appar-

tements, neuf villes affichent un volume d’au moins cent

nouveaux appartements autorisés chaque année. Il s’agit

d’Arlon, Mons, Charleroi, Braine-l’Alleud, La Louvière, Liège,

Namur, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve

Au total, ces villes représentent un tiers du marché de l’im-

mobilier neuf wallon qui représente 4.500 nouveaux flats

autorisés par an. En Wallonie, les appartements sont prin-

cipalement construits dans les grandes villes tandis qu’en

Flandre, surtout durant la haute conjoncture, on a construit

des appartements même dans des communes et des villa-

ges plus petits.

En outre, il se trouve en Wallonie un certain nombre de vil-

les abritant un grand nombre d’habitants comme Tournai,

Mouscron, Seraing et Verviers, où, malgré tout, très peu de

nouveaux flats sont réalisés. Un certain nombre de villes de

moyenne taille, de 30.000 habitants maximum, comme Ar-

lon, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve disposent pour

leur part d’un grand marché d’immobilier neuf.

LIÈGE ET NAMUR, PRINCIPAUX MARCHÉS

Dans les neuf villes, nous avons recensé 95 projets qui re-

présentent 9.062 appartements et maisons unifamiliales.

De ce volume, un tiers est actuellement en cours de vente,

tandis que le solde se trouve encore dans les cartons, pour

ne démarrer que dans les prochains mois ou les prochaines

années. L’inventaire reprend à la fois des projets privés, des

initiatives des pouvoirs publics locaux et des partenariats

public-privé.

Un projet moyen compte une centaine de logements. Liège

représente le plus grand nombre de logements neufs de l’in-

ventaire. Avec 22 projets pour 2.800 logements, elle draine

une part de près d’un tiers du stock total de projets dans les

neuf villes. Namur constitue quant à elle le principal marché

de Wallonie en ce qui concerne le nombre de permis mais

avec 2.064 logements répartis sur 19 projets, elle doit néan-

moins céder sa pole position à Liège pour ce qui concerne

les projets en développement. La plus grande ville de Wallo-

nie figure en tête grâce à un pipeline impressionnant de dé-

veloppements territoriaux de grande envergure, notamment

autour de la gare et sur le site Bavière.

Le top cinq est complété par Nivelles, Mons et La Louvière.

En outre, le Brabant wallon représente une part importante

dans le stock de projets. Avec Braine-l’Alleud, Nivelles et

Ottignies/Louvain-la-Neuve, il compte trois marchés d’im-

mobilier neuf importants qui représentent plus de 2.300

unités. Avec Mons, Charleroi et La Louvière, le Hainaut est

également bien représenté mais ces trois villes ne drainent

qu’un volume global de 1.775 unités alors qu’elles comptent

quatre fois plus d’habitants que les trois villes du Brabant

wallon. Aussi, n’est-ce pas un hasard si, dans ces villes, le

ratio d’immobilier neuf - le rapport entre le nombre d’appar-

tements autorisés et le nombre d’habitants - est inférieur

à celui de la plupart des autres villes. Charleroi est la plus

grosse ville de Wallonie mais, par mille habitants, on n’y

autorise en moyenne chaque année que 0,7 appartement.

Liège (1,2 flat/1.000 habitants) performe moins bien aussi

que la moyenne pour la région (1,4). A nouveau, dans les

villes du Brabant wallon, l’activité est bien plus élevée que la

moyenne, avec un ratio d’immobilier neuf qui varie de 3,5 à

Braine-l’Alleud à 6,7 à Ottignies/Louvain-la-Neuve.


APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK

PROMOTEURS LES PLUS ACTIFS EN WALLONIE

PROMOTEUR UNITÉS PROJETS MARCHÉS

Wilhelm & Co 954 2 2

Matexi 656 6 4

JM Construction 542 4 1

Thomas & Piron 500 9 5

BW Promo 500 1 1

Besix RED 397 7 3

Atenor 300 1 1

Group SGI 300 1 1

Wereldhave Belgium 250 1 1

ABLI 181 1 1

Lamy Construction 120 2 1

Himmos 106 1 1

SOURCE: articels ’Focus’ de Square Info

GRANDS ÉCARTS DES PRIX DE VENTE

D’après le site Internet immobilier Immotrace, la ville wal-

lonne la plus chère en matière d’appartements est Otti-

gnies/Louvain-la-Neuve. Dans les neuf villes wallonnes, le

prix moyen pour un flat est de 1.870 euros tandis que la

médiane s’affiche à un peu plus de 2.000 eur/m 2 . On re-

lève toutefois d’importants écarts entre les différentes villes.

Ainsi, Mons et Charleroi atteignent-elles des prix de vente

qui dépassent à peine les 1.300 eur/m 2 .

Pour le marché des appartements existants, les chiffres du

SPF Economie donnent une tout autre image. Braine-l’Al-

leud est alors le marché le plus cher, suivi par deux autres

marchés en Brabant wallon: Ottignies/Louvain-la-Neuve et

Nivelles. Namur est la ville la plus chère, tandis que La Lou-

vière affiche les prix les plus bas. Du reste, Braine-l’Alleud

est la seule ville où un appartement moyen atteint un prix de

plus de 200.000 euros.

PROMOTEURS NATIONAUX

Dans les villes wallonnes, 12 projets de plus de deux cents

logements ont été recensés. Les grandes initiatives sont

surtout en chantier à Namur, Liège, Nivelles et La Louvière.

Dans ces deux dernières villes, il s’agit de méga-projets qui

drainent la majeure partie de la future offre de logements

neufs et qui ne laissent plus que peu de place à d’autres ini-

tiatives. Du reste, la moitié du stock de projets est composée

d’initiatives plus petites, d’une trentaine de logements. Dans

le classement des promoteurs les plus actifs en Wallonie, on

retrouve avant tout les développeurs qui ont un développe-

ment de grande envergure en cours de préparation.

Les 95 projets que la rédaction a recensés sont développés par une cinquantaine de promo-

teurs différents. De ce volume, seuls 12 comptent plus de cent unités en cours de vente ou de

préparation. En outre, seuls quatre développeurs s’activent dans plus d’un marché d’immobi-

lier neuf wallon.

Cela démontre que le marché wallon est très ancré localement et que seule une poignée d’ac-

teurs actifs à l’échelle nationale y opèrent. Au total, les projets des 12 principaux développeurs

représentent 4.800 unités, soit plus de la moitié du stock total. Pour ces promoteurs, un projet

compte en moyenne 133 unités, soit un tiers de plus que le projet moyen.

Le promoteur possédant le champ d’action le plus large est Thomas & Piron, actif dans cinq

des neuf villes. Le groupe est principalement actif en villes dans les projets de moyenne taille.

Groupe Matexi, qui en Flandre, est le développeur possédant le plus grand champ d’action,

est également actif en Wallonie sur quatre marchés avec 6 projets qui, au total, représentent

plus de 650 logements. A Nivelles, il collabore avec son partenaire local BW Promo à un projet

de grande envergure de 800 à 1.000 nouveaux logements. Par rapport au nombre d’’unités, le

plus gros développeur est le spécialiste en projets urbains mixtes Wilhelm & Co, grâce au stock

à La Louvière et aux nouveaux développements autour du centre commercial L’Esplanade à

Louvain-la-Neuve. Le promoteur bruxellois JM Construction n’est actif qu’à Namur, mais il

dispose néanmoins d’un pipeline de plus de 540 logements.

RÔLE PASSIF DES POUVOIRS PUBLICS

La principale conclusion de cette analyse est que la Wallonie est, moins encore que la Flandre,

un marché hétérogène. On observe une grande différence entre le potentiel des marchés d’im-

mobilier neuf en Brabant wallon et en Hainaut par exemple. C’est surtout à Braine-l’Alleud et

à Nivelles que les promoteurs de Flandre et de Bruxelles voient des opportunités, tandis que

très peu d’acteurs opérant à l’échelle nationale sont présents dans le Hainaut. Dans la plupart

des autres villes, c’est surtout dans les développements territoriaux de grande envergure que

les grands groupes jouent un rôle.

Dans leur politique du logement, la plupart des villes privilégient un renforcement du tissu

urbain et de l’économie locale. Cela doit avant tout augmenter l’emploi car il faut dire que le

taux de chômage est très élevé dans les grandes villes. Dans l’offre de logements, les besoins

portent surtout sur davantage de logements sociaux. Comparé à la Flandre, il n’y a guère de

PPP dans les grandes villes wallonnes pour réaliser plus de logements. Les communes y jouent

un rôle plus passif, une grande différence avec la Flandre où la plupart des Villes assument

expressément une fonction de régie. Le phénomène des logements abordables, qui s’avère

prioritaire en Flandre, joue à peine un rôle en Wallonie. Il n’y a qu’en Brabant wallon que les

prix swinguent peu à peu, devenant, dans la foulée, inabordables pour les jeunes ménages.

31


TALKING HEADS

32

WINKELVASTGOED INVESTISSEMENT

PETER BAEYENS

directeur Locatus

“ PASSANTENSTROMEN ZIJN

EEN GRAADMETER VOOR SUCCES ”

De rekenkundige verhouding tussen de bezoekcijfers

van een winkelgebied en de passantenstroom voor

een specifiek handelspand is een vaste maat

voor de kwaliteit en de waardering van dat onroerend

goed. Want passantenstromen leveren een duidelijk

beeld op van de structuur van een winkelgebied,

van waar de mensen lopen en welke stukken

van de straat het meeste toeloop kennen.

De bezoekerscijfers zijn ook rechtstreeks verbonden

met de leegstand in een wijk. Daalt het aantal

bezoekers, dan neemt de leegstand toe. Dat spreekt

duidelijk uit de gegevens die Locatus elk semester

inventariseert. Voor gemeentebesturen zijn die cijfers

dus een indicatie over hoe hun handelscentrum

presteert in vergelijking met dat van andere steden.

De lokale overheid kan op basis van dergelijke

gegevens haar beleid aanpassen.

Ook voor retailers kunnen de tellingen hun expansie

helpen bepalen. Ze kunnen cijfers over de omzet

van hun individuele verkooppunten koppelen aan

de passanten voor die stad of die locatie en dan

zelf oordelen over de toekomstige rendabiliteit van

een nieuwe winkel die ze elders willen openen. We

trachten ook te voorspellen hoe de bewegingen van

de consumenten zich aan een nieuw vastgoedproject

zullen aanpassen. In België beschikken we intussen

over voldoende data en marktkennis om dergelijke

denkoefeningen te doen. Het doel is dat de promotor

op basis van de passantenvoorspelling zijn project

kan aanpassen of verfijnen.

Peter Baeyens is directeur van de winkeldataspecialist Locatus

in België. Het volledige interview verscheen in Retail Focus 158.

LES SPECIALISTES

SE PRONONCENT

EXPERTS AAN HET WOORD

MARC BRISACK

CEO d’Ascencio

“ POUR NOUS, LA FRANCE

N’EST QU’À DEUX PAS ”

La réussite de notre augmentation de capital l’an

dernier a considérablement assis notre crédibilité

dans le secteur. Jusqu’à présent nous n’avons pas

encore épuisé l’ensemble des 80 millions que nous

avions levés. L’ambition d’Ascencio est de détenir

d’ici fin 2012 un portefeuille de 400 millions d’euros

dont un quart en France et le reste en Belgique.

Notre quartier général est situé près de l’aéroport

de Charleroi, de sorte que la France n’est qu’à

deux pas. Comme nos propriétés en France sont

louées sur le long terme, la masse de travail pour

gérer ces investissements transfrontaliers

n’est pas si énorme que cela. Ce n’est qu’au cas

que nous dépasserions le cap des 60 à 80 millions

d’euros chez nos voisins du Sud, qu’il me semble

logique d’y ouvrir une structure locale.

En outre, il existe encore très certainement des

opportunités de croissance en Belgique aussi, par

exemple en intégrant davantage de supermarchés de

la chaîne Champion dans notre portefeuille. Ce n’était

pas possible lors de l’entrée en Bourse en raison des

règles en matière de répartition de risque mais depuis

lors, nous avons suffisamment évolué et grandi.

Notre champ d’action ne se limite d’ailleurs pas à la

Belgique et à la France. Suite à notre augmentation de

capital, nous avons organisé pour la première fois un

road show qui nous a emmenés aux Pays-Bas et au

Royaume-Uni. Toutes les réactions furent positives.

Marc Brisack est le CEO de la sicafi spécialisée

en immobilier de commerce de périphérie Ascencio.

Lire l’entretien dans Expertise News 410.


APRIL/ AVRIL.’11

NIEUWBOUW URBANISME COURTAGE

CARL

VAN DEN EYNDE

CEO van Matexi

De huidige druk op de marges zorgt ervoor

dat wij als bouwpromotor uiterst inventief

moeten zijn tijdens de ontwerpfase en het

latere bouwproces. Trouwens, niet alleen

de crisis en de dure grondstoffen maken

de projectontwikkeling kostelijker. Ook de

toenemende normering inzake isolatie en

energiezuinigheid, de veiligheidscoördinatie

op de bouwplaats, de verplichte controle van

het rioleringsstelsel bijvoorbeeld, of nog, het

archeologische vooronderzoek leiden ertoe dat

bouwen alsmaar duurder is geworden.

De overheid houdt daar te weinig rekening mee.

Enerzijds maakt zij van betaalbaar wonen een

prioriteit, maar anderzijds zorgt ze er via allerlei

wet- en regelgeving voor dat een modale woning

duurder wordt. Dat de tijdelijke maatregel inzake

de btw-vermindering voor nieuwbouw niet

werd verlengd, is dan ook totaal onbegrijpelijk.

Zeker als je weet dat van de totale kostprijs van

een woning 51% terugvloeit naar de staatskas

in de vorm van btw, registratierechten, de

sociale lasten voor de werkgever en de sociale

lasten voor de werknemer en ten slotte de

vennootschapsbelasting.

Om dezelfde redenen zorgt ook het decreet over

het grond- en pandenbeleid voor een pervers

neveneffect. De privépromotors zullen dan

wel sociale woningen gaan bouwen, maar die

extra kosten zullen ze onvermijdelijk moeten

doorrekenen in de woningen die deel uitmaken

van dezelfde ontwikkeling en die bestemd zijn

voor de gewone koopmarkt aan particulieren.

Carl Van den Eynde is CEO van de residentiële

projectontwikkelaar Matexi, een filiaal van Matexi Group.

Het interview verscheen eerder in Square Info 115.

JACQUES GOBERT

bourgmestre de La Louvière

“ LE SITE BOCH MÈNERA À UNE

REVITALISATION URBAINE ”

Pour nous, l’amélioration de la qualité de vie de

nos habitants est prioritaire. La Louvière possède

un grand nombre de sites industriels désaffectés.

Nous comptons bien les commercialiser comme

il se doit dans les prochaines années.

Le site Boch est bien évidemment le principal

projet de revitalisation urbaine mais d’autres

terrains offrent encore du potentiel.

En ce qui concerne le développement de nouveaux

logements, nous voulons à tout prix éviter la

naissance de ghettos. C’est pour cette raison que

nous misons sur une mixité de plusieurs typologies

d’habitats et de logements sociaux, aussi bien à

vendre que pour le marché locatif.

Pour nous, un PPP est plus que le simple fait

de laisser un terrain de la ville à un investisseur

privé. Pour le site Boch, nous avons pris soin de

définir préalablement les conditions subsidiaires

et de bien déterminer le programme de

développement. De ce fait, nous entrions aussi

en ligne de compte pour obtenir un subside des

pouvoirs publics wallons. De par sa situation

unique, le site est relié au centre existant et

il doit donc faire office de complément à part

entière pour la ville. Il y aura non seulement des

commerces et des logements mais aussi

le nouveau centre administratif pour les services

de la ville et un musée.

Jacques Gobert est bourgemestre actuel

de la Ville de La Louvière.

VINCENT QUERTON

CEO de Jones Lang LaSalle

PROPERTY TALK

“ RENOUER AVEC LE C.A.

D’AVANT-CRISE ”

Chaque année, nous visons la place de numéro

un ou deux dans chaqu’un des métiers que

Jones Lang LaSalle exerce. Nous estimons

que nous n’avons jamais été aussi bien armés

pour mener à bien cette ambition. Chaque

département est désormais piloté par quelqu’un

qui se montre avant tout un manager fort et

un bon meneur d’équipe, et qui a pour but de

renforcer notre entreprise dans sa globalité.’

La stratégie belge s’inscrit dans l’objectif général

de notre société-mère internationale qui vise à

réaliser d’ici 2014, dans la zone européenne, un

chiffre d’affaires qui renoue avec les résultats

records enregistrés durant la haute conjoncture

des années 2005 à 2007. Un milliard de dollars

d’ici trois ans, tel est l’objectif pour l’Europe.

Du coup, nous devrions dépasser notre chiffre

d’affaires record de 2007. Traduction pour nos

activités belges et luxembourgeoises:

un chiffre d’affaires brut de 35 millions d’euros,

soit un bon quart de plus que ce que nous avons

réalisé l’an dernier.

En Belgique, il y a encore de belles opportunités

de progression, notamment en retail, au

niveau du développement de notre société

d’aménagement Tetris et autres services payants

pour nos clients ’corporate’ et, surtout, au niveau

du département investissements.

Vincent Querton est le CEO et Country Manager de Jones Lang

LaSalle dans le Belux. Lire l’entretien dan Expertise News 408.

33


WALK & TALK

34

BOUWEN

AAN MORGEN

CHRISTIAN DE PORTZAMPARC, DIENER & DIENER, MACARY & DELAMAIN, RICHARD ROGERS ... DE BELGISCHE BOUWWERELD

ONTDEKT DE WAARDE VAN SPEKTAKELARCHTECTUUR ALS MOTOR VAN STEDELIJKE VERNIEUWING.

Toeval? Bijna gelijktijdig staan overal in Vlaanderen,

Wallonië en het Brusselse gewest boeiende

vastgoedprojecten op stapel die fungeren als motor van

grootschalige stadskernvernieuwing. Vrucht van een

jarenlange inspanning van de overheid om de bouwcultuur

in ons land naar een hoger niveau te tillen, komen deze

projecten nu stilaan boven water. In Antwerpen, Leuven en

Luik kan je de eerste voorbeelden gaan bekijken. In vele

andere steden staan de bouwwerken in de steigers of wordt

er ijverig ontworpen en gepland. Voor dit verjaardagsnummer

maakte Property Talk een eerste overzicht dat onvermijdelijk

onvolledig is door de veelheid aan initiatieven.

Kenmerkend voor de nieuwe generatie stadsprojecten is

hun top-down karakter. Zij werden op gang gebracht door

de overheid, of beter door de verschillende ’overheden’,

zowel federaal, regionaal als lokaal. Pionier was de Vlaamse

overheid die voor zijn regionale administratieve centra (VAC)

radicaal opteerde voor alternatieve werkvormen en de erbij

behorende facilitaire kantoorinrichting en architectuur. En

het is intussen ook al weer meer dan tien jaar geleden dat

Bob Van Reeth als eerste Vlaamse bouwmeester aan de slag

toog om de kwaliteit van de overheidsarchitectuur te bewa-

ken – een functie waarvoor Vlaanderen inspiratie zocht bij

Nederland en die intussen met succes werd geïntroduceerd

in het Brusselse Gewest.

LOKALE OVERHEDEN

Ook de lokale overheid, vooral in Vlaanderen, leverden een

mooie bijdrage. Er ontstonden tientallen privaat-publieke

samenwerkingen die ruimtelijke kwaliteit van de binnen-

steden hielpen verbeteren en waarbij nadrukkelijk werd

gezocht naar een natuurlijke vermenging van functies. In


APRIL/ AVRIL.’11

verschillende Vlaamse steden zijn het trouwens de auto-

nome gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven die de regie

voeren, zoals VESPA in Antwerpen en het SOK in Kortrijk.

De beweging bleef niet beperkt tot Vlaanderen. Brussel bes-

chikt intussen niet alleen over zijn eigen bouwmeester maar

ook over een apart agentschap dat zich helemaal toelegt op

de begeleiding van de grote werven (zie verder). In Wallonië

maken de stadsbesturen dan weer werk van de reconver-

sie van hun oude stadskankers. In Luik leidde dit al tot de

knipoogarchitectuur van Ron Arad in zijn ontwerp voor het

in een rood-wit harlekijnen jasje gestoken winkelcentrum

Mediacité van Wilhelm & Co, een promotor die eerder de

ontwikkeling van L’Esplanade in het hart van Louvain-la-

Neuve tot een goed einde had gebracht en binnenkort de

tanden zet in de oude fabriek van Bosch te La Louvière.

Brussels Europe, Atenor. Architect: Jaspers, Eyers & Partners

STATION ALS MULTIMEDIAAL KNOOPPUNT

PROPERTY TALK

Ook verschillende overheidsinstellingen en parastatalen

deden een duit in het zakje. Een bijzondere vermelding ver-

dient het NMBS-filiaal Euro Immo Star dat de vernieuwing

van talrijke stations heeft aangegrepen om een ruimer

proces van stadsvernieuwing op gang te brengen waar ook

andere overheidsbedrijven, bijvoorbeeld De Lijn, en de

privésector beter van worden. Het bekendst is natuurlijk de

blijde intrede van de Spaanse urbanist Santiago Calatravo in

Luik-Guillemins, maar Antwerpen-Centraal met de aanpa-

lende ontwikkeling van de Kievitwijk en Leuven met de Kop

van Kessel-Lo en de projecten van privépromotor Kairos

(KBC en VAC) zijn schoolvoorbeelden van buurtontwikkelin-

gen die de directe perimeter van het station ver overstijgen.

In de portefeuille van Euro Immo Star zitten bijvoorbeeld

ook nog Gent St-Pieters en het Kamgebouw in Brugge dat

momenteel in de schijnwerpers staat omdat het blok met

37.000 m 2 kantoren voor meer dan 120 miljoen euro zal

worden verkocht aan een institutioneel investeerder. In Gent

zit de NMBS in een partnership met de stad, de Participatie

Maatschappij Vlaanderen en Kairos om rond het station een

randontwikkeling te realiseren van meer dan 100.000 m 2 .

Luik leverde de afgelopen jaren forse inspanningen om zijn

stedelijke infrastructuur te vernieuwen. Voorlopige hoogte-

punten zijn het station van Calatrava en Mediacité. De ko-

mende jaren wordt er echter nog veel meer

geïnvesteerd in grootschalige woonprojecten

Het project Regatta van Vooruitzicht in Antwerpen

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WALK & TALK

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1

2

zoals het Quartier de Droixhe, de groene en duurzame wijk

op Sart-Tilman en de site Bavière waar een zeshonderdtal

woningen kunnen komen. De stationsbuurt blijft echter een

strategische zone. De ontwikkeling wordt er aangestuurd door

de Société de Développement de Liège Guillemins (SDLG)

waarin de NMBS, de intercommunale SLF en de Waalse

overheid participeren. Er komen 400 tot 500 woningen en

maar liefst 100.000 m 2 kantoren die opnieuw zullen worden

ontwikkeld door het bureau van Santiago Calatrava. De wijk

krijgt binnenkort ook een kantoortoren van 120 meter hoog

die wordt ontwikkeld door het Befimmo- filiaal Fedimmo en

de diensten van de FOD Economie zal huisvesten.

Sinds kort heeft men de stations immers herontdekt als effi-

ciënte kantoorlocaties. In het mobiliteitsdebat krijgen zij een

nieuwe betekenis als het multimodale verkeersknooppunt

dat de pendelaar zijn dagelijkse fileleed met de wagen kan

besparen. Stations worden bovendien ruimtelijke knoop-

punten waar de stad dankzij hoogbouw wordt verdicht om

zo andere delen van de historische stad te bevrijden van de

druk van bedreigende kantoorontwikkeling.

BINNENSTAD VERSUS PERIFERIE

De meeste van de voormelde projecten bevinden zich in de

binnenstad. In Gent verdient echter naast St-Pieters zeker

ook The Loop een vermelding als een voorbeeld van een

strak gestuurde, perifere gebiedsontwikkeling waar het

stadsbestuur en haar gemeentelijke grondbank ook kansen

bieden aan een rist randontwikkelingen zoals de betaalbare

woningbouw van Immpact en de MG Tower van Group De

Paepe waar KBC volgend jaar zijn nieuwe regionale zetel

onderbrengt. Op termijn moet de zone rond Flanders Expo

uitgroeien tot een volledig nieuw stadsdeel waar mensen

kunnen wonen, winkelen en werken.

Een ander perifeer stadsproject bevindt zich aan de oevers

van de Schelde in Antwerpen. De afgelopen jaren kreeg de

metropool al een flinke facelift dankzij de Leiewerken, het

nieuwe Justiepaleis van Richard Rogers, het MAS en de

renovatie van de Stadsfeestzaal door Multi Development.

Sinds de publicatie van de stedelijke Kantoornota en de

oprichting van de denktank Antwerpen Headquarters is de

stad ook volop bezig met de uitbouw van strategische kan-

toorzones en maakte zij werknvan stadsherwaarderingspro-

jecten als het Militair Hospitaal (Vanhaerents, Wilma Project

1. Het Kamgebouw in Brugge van Euro Immo Star

2. MG Tower Gent van Group De Paepe. Architect: Jaspers, Eyers & Partners


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VOORUITZICHT, bedenker van buitengewone buurten

Leopold de Waelplaats 26 - B-2000 Antwerpen - T +32 (0)3 260 95 60 - www.vooruitzicht.be


WALK & TALK

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The Loop in Gent. Artist Impression

Development en VESPA), ’t Eilandje (Immpact en Project2)

en Park Spoor Noord (NMBS). Aan privézijde speelt vooral

Vooruitzicht een vooraanstaande rol in de stadsvernieuwing.

De Antwerpse bouw- en vastgoedgroep innoveerde eerder

al met de grondgebonden woningen van De Veldekens aan

de Singel en startte vorige maand met de laatste fase van

de Zuidrvelodroom (Den Bell). Het meest ambitieuze project

van Vooruitzicht bevindt zich echter buiten de stad: op Linke-

roever vordert gestaag de aanleg van de nieuw wijk Regatta

(Prestibel) waar Vooruitzicht over een periode van tien jaar

450 huizen, duizend appartementen, 40.000 m 2 kantoren,

een hotel en winkels zal bouwen en langs de oevers van het

Galgenweel een park en een plezierhaven zal aanleggen.

GROTE WERVEN IN BRUSSEL

In Brussel staan momenteel heel wat boeiende projecten

tegelijk in de steigers. Een lijst met projecten die door het

Gewest worden aangestuurd vind je op de website van

OP TERMIJN MOET DE ZONE ROND

FLANDERS EXPO UITGROEIEN

TOT EEN VOLLEDIG NIEUW STADSDEEL

WAAR MENSEN KUNNEN WONEN,

WINKELEN EN WERKEN.

Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling voor het Brussels

Hoofdstedelijk Gewest (www.adt-ato.be). Dit agentschap

werd in het leven geroepen om de verschillende grote

stadsprojecten in goede bandn te leiden. Het ontwerp dat

ongetwijfeld binnendringt tot in de kern van de Brusselse

kantoormarkt is het ’Stadsproject Wetstraat’, beter bekend

onder zijn Franstalige afkorting PUL.

De PUL wil van de Wetstraat, nu niet meer dan een grijze

snelweg in de stad, de levensader van de Europese wijk

worden. Het verkeer en het aandeel kantoren wordt terug-

gedrongen ten vordele van bewoning, winkels op de begane

grond en een veilheid aan parkjes en pleintjes. Nochtans

zal het totale aantal vierkante meter volgens de PUL nog

toenemen om op die manier prioritair tegemoet te komen

aan de huisvestingsbehoeftes van de Europese Unie. Dat

zal gebeuren door de wijk te verdichten en de gebouwen

de hoogte in te sturen. Op verschillende plekken zijn torens

voorzien met als uitschieter een naar Belgische maatstaven

buitengewoonnhoge wolkenkrabber van ... meter hoog. Het

masterplan van de PUL werd uitgetekend door het Atelier

Christian de Portzamparc, de Franse sterarchitect die onder

meer bekend is van ...

Brussel omsluit zijn torens opnieuw met liefde. Nog niet

zo lang geleden was het anders: onder het bewind van

burgemeester Xavier de Donnea eiste het Brusselse stads-

bestuur dat de fameuze Lottotoren aan het centraal station

een kopje kleiner werd gemaakt, wat promotor Immobel ook

effectief deed.

Een projectontwikkelaar die op tijd heeft aangevoeld dat

het tij keerde en volop de kaart van de hoogbouw trok, is

Atenor. Op minstens vier locaties in Brussel werkt Atenor

aan projecten met aanzienlijke hoogbouw: aan het kanaal

met het project Up-Site waar de hoogste woontoren van

het land wordt gebouwd, aan de Wetstraat met het project

Brussel Europa, aan het zuidstation met het project Victor

waar naar een ontwerp van de Portzamparc een blok met

drie kantoortorens en een woonblok op stapel staat en, sinds

kort, in Anderlecht waar Atenor zich aansloot bij de mega-

plannen van de Brusselse architect Philippe de Bloos om

langs het kanaal een volledige nieuw wijk om te wonen, te

winkelen en te werken te ontwikkelen.

Stadsproject Wetstraat in Brussel. Architect: Atelier Christian de Portzamparc


NOVEMBER.’10


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