PDF (3.3 MB) - Expertise

VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER
BACK TO
THE FUTURE
DE JONGE GENERATIE RUKT OP
LA MONTÉE DE LA GÉNÉRATION X
INTERVIEW MET/AVEC
Jean Franken & Xavier Denis (Cofinimmo)
CARRIÈRE
Intervieuw met Eric Van Dyck,
CEO Redevco Belgium
ANALYSE
Le neuf en Wallonie:
le marché résidentiel chiffré
WALK & TALK
Bouwen aan morgen:
spectakelarchitectuur als motor
van de stedelijke ontwikkeling
APRIL/ AVRIL ’11
1
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VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER
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Expertise Media
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Kurt Reviers _rédaction /redactie
Martijn Reviers _rédaction /redactie
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Nieuws en weetjes uit
de Belgische vastgoedsector
L’actualité et les infos
du secteur immobilier belge
4 10 20
VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL
BACK TO THE FUTURE
Entretien avec
Jean Franken et Xavier Denis
Winkels met een smoel
Quatre immeubles où le souci
du patrimoine et l’intérêt
commercial du commerçant
se marient parfaitement
Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in
België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot
begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-
cialiseerde nieuwsbrieven: Expertise News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over
retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.

APRIL/ AVRIL.’11
26
DE ANDERE KIJK
VAN ERIC VAN DYCK
Interview met de nieuwe
CEO van Redevco Belgium
POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
LEGAL TALK 25
Advocaat Wouter Neven
(Lydian) over Grean Leases
La TVA sur le terrain, analyse
par Wouter Neven (Lydian)
Le neuf en Wallonie:
30
le marché résidentiel chiffré
L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et
développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe
aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des
informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information
bimensuels spécialisées regroupent ces informations : Expertise News traite l’immobilier
d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.
READ MORE
ABOUT US .29
Bouwen aan morgen: spectakelarchitectuur
als motor van de stedelijke ontwikkeling
TALKING HEADS 32
Experts aan het woord: Peter Baeyens, Carl Van Den Eynde,
Paroles d’experts: Marc Brisack, Jaques Gobert, Vincent Querton
(READ) MORE AB
34

4
BIG FIVE DOMINEREN VASTGOEDMARKT
Ondanks een mager investeringsjaar ging de Expertise Top 100 editie 2011 er toch op
vooruit. Het volume van de honderd grootste vastgoedportefeuilles in ons land steeg tot
35,5 miljard euro (+3%). Iets meer dan een derde zit in handen van de Big Five die elk
minstens één miljard euro vastgoed in België bezitten: AXA Belgium, AG Real Estate
(Ageas), Cofinimmo, Redevco Belgium en Befimmo. Twee verzekeraars, twee bevaks
(beide aanwezig in de Bel-20) en één privéholding. Vier uit België ook en één uit Nederland.
BIGE FIVE INVESTORS EXPERTISE TOP 100
COMPANY ORIGIN TYPE VALUE
Axa Belgium Insurance company € 3.056.423.000
Cofinimmo REIT € 2.610.750.920
AG Real Estate Insurance company € 2.477.000.000
Redevco Belgium Private holding € 2.000.000.000
WINKELCENTRUM MACHELEN OP VOLLE KRACHT VOORUIT
Het megaproject met winkels, kantoren en leisure van promotor Uplace waarvoor tegen
eind 2011 de nodige vergunningen worden verwacht, is stilaan rijp om in forward funding
te worden geplaatst bij één of een club van eindinvesteerders. Het dossier is meer dan
600 miljoen euro waard. Zakenbank Morgan Stanley werd aangesteld en stuurde intussen
een teaser rond waarin Uplace Machelen wordt omschreven als een ’flagship retail-based
mixed-use development project in Brussels’. Met 85.000 m 2 wordt het het grootste
winkelcentrum van het land en een rechtstreekse uitdager van Woluwe Shopping.
LES AGENTS DE L’ANNÉE 2011
Pour la première fois en 20 ans d’existence
d’Expertise, la rédaction a attribué un titre
symbolique aux meilleurs courtiers qui ont
atteint la première place dans chacune de leurs
disciplines, basé sur les chiffres du take-up
de 2010. Ainsi, cinq Expertise Awards ont été
décernés à quatre courtiers: Jones Lang LaSalle
(bureaux national), Cushman & Wakefield (retail
national et bureaux à Bruxelles), King Sturge
(immeubles industriels) et Hugo Ceusters
(bureaux à Anvers).
BELGEN TREKKEN NAAR POLEN
Los van elkaar hebben de Belgische
promotors Immobel en Matexi aangekondigd
dat ze van Polen hun tweede thuismarkt willen
maken. Immobel start met de ontwikkeling
van twee kantoorgebouwen, Matexi zal er zich
toeleggen op de bouw van appartementen in
de hoofdstad Warschau. In ons land realiseerde
Matexi vorig jaar, met de verkoop van
691 gronden en de bouw van 377 woningen,
een omzet van 139 miljoen euro.
LIVING STONE IN ZEE
MET WOONSTYLISTE
Het makelaarsbedrijf Living Stone uit
Leuven heeft met de firma Helder Huis uit
Haacht een partnership afgesloten om
het residentieel vastgoed dat de makelaar in
portefeuille neemt, te restylen alvorens het
te koop wordt aangeboden. Het idee van
’homestaging’ is zelfs in ons land niet nieuw
meer, maar nieuw aan het initiatief in Leuven is
dat het gaat om een exclusieve samenwerking
en dat alle klanten van Living Stone er voortaan
gratis van gebruik zullen kunnen maken.

APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK
NIEUWE HEADS
OF INVESTMENT
De makelaars Cushman & Wakefield en Jones Lang LaSalle kregen
allebei een nieuwe directeur aan het hoofd van hun afdeling Capital
Markets (investeringen).
MAXIME XANTIPPE (ex-CBRE en ex-Catella)
ging aan de slag bij Cushman & Wakefield.
Xantippe studeerde bestuurswetenschappen
aan het ICHEC en werkte in de banksector
vooraleer hij zijn vastgoedcarrière begon.
OLIVIER BASTIN kreeg bovenop
zijn job als directeur van Jones Lang LaSalle in
Luxemburg onlangs ook de verantwoordelijkheid
over de Capital Markets voor de hele Belux
(België en Luxemburg).
MAXIME KUMPEN keerde terug naar CB
Richard Ellis als partner en hoofd van
het departement Capital Markets. Kumpen was
tussen 2005 en 2008 al actief bij de makelaar.
Nadien was hij achttien maanden aan de slag
als managing partner van Catella.
20 years of Expertise,
that’s something to Talk about.
We congratulate Expertise
with its 20 th anniversary.
The Leasinvest Real Estate Team
LA BIBLE DE
L’IMMOBILIER
A l’occasion de Batibouw,
Statbel (Direction Statistique) a
publié à nouveau les chiffres-clés
de l’immobilier résidentiel. Le document donne un aperçu
de l’évolution de tous les prix de l’immobilier et des permis
d’urbanisme pour la Belgique et les Régions depuis 1975.
Depuis lors, les prix pour une maison d’habitation moyenne
ont presque été multipliés par dix et les maisons ont
augmenté de valeur près de trois fois plus vite que les prix
des autres biens.
http://statbel.fgov.be
ATENOR ET CFE LANCENT LE VICTOR
Les développeurs Atenor et CFE Immo viennent d’intro-
duire la demande des permis d’urbanisme pour leur projet
Victor, près de la gare du Midi à Anderlecht et St-Gilles.
Le projet mixte intègre principalement des bureaux, mais
aussi des commerces en pied d’immeuble et un bloc d’ap-
partements. Le concept, très stylé, aux façades noir et blanc
sobres et contrastées, cerclé d’un cordon rouge, est signé
Christian de Portzamparc, en collaboration avec le bureau
belge de Jaspers & Eyers. La réception est annoncée
pour 2015.
5

TALKIES
6
SHOPPING MOSAN SUR DEUX NIVEAUX
A Huy, le nouveau parc commercial Shopping Mosan à ouvert ses portes. Le complexe
est un des premiers parcs d’activités commerciales comptant deux niveaux à part entière.
Le parc est un développement du Group GL vendu l’an dernier au holding néerlandais
Baron Investments BV. Il comprend 10.500 m 2 de retail et un parking de 328 emplacements.
JLL STAPT IN
ZORGSECTOR
De internationale vastgoedadviseur
Jones Lang LaSalle heeft een afzonderlijk
departement opgericht voor het vastgoed in
de zorgsector (Healthcare). De afdeling zal
zich bezighouden met het waarderen van
rusthuizen en ziekenhuizen en staat onder
leiding van Rod Scrivener, Director Valua-
tion & Consulting in Belux, en zijn Franse
collega Fabrice Léger. Bij onze zuiderburen
waardeert JLL al een honderdtal ziekenhui-
zen en rusthuizen per jaar.
LA RUE NEUVE
RIVALISE AVEC LE MEIR
D’après le dernier décompte des
passants de Fastigon, la rue Neuve
à Bruxelles est à nouveau l’artère
commerçante la plus visitée du pays. Lors
du comptage de 2008, tant la rue Neuve
que le Meir à Anvers et le Vinave d’Ile à
Liège atteignaient 200.000 visiteurs par
semaine. Aujourd’hui, la rue Neuve attire
220.000 chalands tandis que le Meir à
cédé dix pour cent, à 180.000 visiteurs.
PASSANTENTELLINGEN FASTIGON 2010
KERN 2006 2008 2010
Bruxelles, Rue Neuve 260000 200000 220000
Liège, Vinave d’Ile 170000 200000 200000
Antwerpen, Meir 220000 200000 180000
Hasselt, Hoogstraat 150000 160000 150000
Gent, Veldstraat 150000 160000 150000
Namur, Rue de Fer 150000 140000 130000
Brugge, Steenstraat 100000 140000 130000
Leuven, Diestsestraat 100000 100000 120000
Aalst, Nieuwstraat 100000 100000 110000
Oostende, Kapellestraat 100000 100000 100000
BRON: Fatigon, december 2010
LA RÉGIE MISE
SUR LA DURABILITÉ
A partir du 1 er juillet, tous les
immeubles administratifs de la région
bruxelloise devront disposer d’un certificat
de performance énergétique. La mesure
vise non seulement les bureaux occupés
par la Régie des Bâtiments, les régions et
l’Union Européenne, mais aussi les maisons
communales, les centres sportifs et les
piscines. L’obligation de pouvoir soumettre
un CPE incombe en principe au locataire.

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professionals?
Let’s talk real estate
24, 25 & 26 May 2011 I Tour & Taxis Brussels
Info & Tickets: www.realty-brussels.com

TALKIES
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PROJET BRUXELLOIS LAURÉAT
DES MIPIM AWARDS
Le projet résidentiel vert bruxellois Savonnerie Heymans
vient d’être retenu pour les Mipim Awards édition 2011.
Le projet est une initiative du CPAS de Bruxelles, selon
un concept de MDW Architecture. Le programme porte
sur 32 appartements neufs, quatre lofts rénovés et six
logements dans un immeuble classé.
AMERIKANEN LANDEN OP DE MEIR
Deze maand opent het populaire Amerikaanse schoenmerk
Steve Madden een eerste Belgische winkel aan de Meir in
Antwerpen. De retailer neemt daarvoor een van de laatste zelfs-
tandige modeketens over. De winkel komt tussen de vestigingen
van New Look en AS Adventure aan de Meir 17. Steven Madden
werd geadviseerd Dirk De Witte van CB Richard Ellis.
ADVOCATEN VALLEN IN DE PRIJZEN
Altius en Lydian, twee onafhankelijke middelgrote associaties
van zakenadvocaten in ons land, kregen beide een prijs.
– Lydian werd in de categorie Real Estate verkozen tot Law Firm
of the Year 2010 door het tijdschrift Corporate INTL. De afdeling
staat onder de leiding van advocaat-vennoot Wouter Neven die
in Expertise News de tweewekelijkse rubriek Wetgeving verzorgt
en ook regelmatig bijdraagt aan Property Talk.
– Lieven Peeters, advocaat-vennoot en hoofd van het team vas-
tgoedrecht bij Altius Partners, van zijn kant kreeg de ILO Client
Choice Award gewonnen in de categorie Commercieel vastgoed.
De prijs wordt jaarlijks uitgereikt aan advocaten die zich hebben
onderscheiden in kwaliteit van hun dienstverlening aan klanten.
ZEEMAN GROOTSTE MODEKETEN
Retailers uit België en Nederland staan bovenaan de ranglijst
van de grootste modeketens. Dat bleek uit de rangschikking van
TOP-10 MODEKETENS
de filiaalbedrijven in België gepubliceerd in het vak-
blad Retail Focus in samenwerking met de winkelda-
taspecialist Locatus. De modeketen met de grootste
bezetting in België is de Nederlandse textielsuper
Zeeman (242 winkels) met een aandeel van 7%. De
top drie wordt vervolledigd door C&A (117 winkels)
en JBC (104). Dankzij enkele nieuwe openigen telt
Zeeman inmiddels 263 winkels in België.
FORMULE WINKELS OPPERVLAKTE
Zeeman 242 60.988 m 2
C&A 113 130.461 m 2
JBC 103 81.579 m 2
Esprit 92 36.312 m 2
Veritas 84 15.477 m 2
Wibra 75 34.210 m 2
Hunkemoller 73 8.375 m 2
E5 Mode 71 53.763 m 2
Promo Fashion 65 30.433 m 2
M&S Mode 61 11.874 m 2
BRON: Locatus, oktober 2010

APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK
JOURNÉE PORTES OUVERTES
AU BARA-DE LIJN
La SDR Bruxelles a organisé une journée portes ouvertes
dans son projet Bara-De Lijn à Anderlecht. Le projet représente
une valeur d’investissement de 29 millions d’euros et compte
16.000 m 2 de logements et 9.000 m 2 réservés à des activités
économiques. Quelque 147 flats répartis sur quatre immeubles
à appartements sont prévus. En moyenne, un appartement
coûte 1.200 eur/m 2 , en ce compris 30% de subsides de
la Région bruxelloise. Comme il s’agit d’un développement
subsidié, les acquéreurs potentiels doivent satisfaire aux
conditions générales de la SDRB qui prévoient notamment que
les acquéreurs:
– y installent leur résidence principale pendant 10 ans;
– ne soient pas propriétaires d’un autre bien immobilier d’un
RC de plus de 745 euros;
– disposent d’un revenu de ménage imposable de 55.740
euros maximum, où le deuxième revenu est compté pour la
moitié et où un bonus vient s’ajouter par personne à charge.
Néanmoins, les appartements peuvent être achetés par des
investisseurs privés pour autant qu’ils sont prêts à mettre
leur bien à disposition pendant 10 ans, à un loyer plafonné à
maximum un douzième de 6,5% du montant d’acquisition.
En outre, en matière de revenus et de domicile, les locataires
doivent répondre aux mêmes conditions que les acquéreurs.
CBREI TREEDT TOE
TOT CLUB VAN 1 MILJARD
Het Amerikaanse CBRE Investors, en niet Jones Lang
LaSalle of AXA, neemt van het Nederlandse ING het gros van
zijn activiteiten over in fundmanagement voor de vastgoedsector.
Door de overname wordt CBREI wereldwijd een van de grootste
beheerders van vastgoedfondsen. Voor België komt door de
overname onder meer het beheer over Waasland Shopping en
Wijnegem Shopping in Amerikaanse handen.
RETAILPARKEN STUWEN ONTWIKKELINGSMARKT
Tot eind 2012 worden in het segment van het winkelvastgoed vooral kleine
en middelgrote baanwinkelparken opgeleverd. Voor een nieuw grootschalig
shopping center is het wachten tot 2013. De Projectbarometer Winkelvastgoed
van Retail Focus startte 2011 met een totale planvoorraad van 2,3 miljoen m 2
winkeloppervlakte verspreid over 127 projecten. Daarvan is iets meer dan
één miljoen m 2 in aanbouw, klaar om te starten of in vergunning.
RETAIL DEVELOPMENT BELGIUM 2011-2013 (SELECTION)
CITY PROJECT DEVELOPPER GLA (M2) YEAR
Willebroek European Market City Group Bernaerts 147.000 m2 2012
Olen Shopping Park Olen Cordeel/Aertssen 35.000 m2 2011-2012
Tongeren Retail Park Tongeren Groep Vanhee 35.000 m2 2012
Genk Winkelcentrum Zuiderring Goup GL 35.000 m2 2013
La Louvière Ex-Bloch Wilhelm & Co 34.500 m2 2013
Estaimpuis Retail Park Sobradis/ABLI 34.000 m2 2013
Bruxelles Just under the Sky Equilis 34.000 m2 2013
Verviers Au Fil de l’Eau City Mall 28.000 m2 2013
Arlon (Sterpenich) Retail Park Sterpenich BPI, Multi Development 25.500 m2 2012
Gent The Loop Outlet NV The Loop 25.000 m2 2013
SOURCE: Retail Focus 2011

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La traduction de
cet entretien est disponible
sur www.propertytalk.be
BACK TO THE FUTURE
CHANGEMENT DE GÉNÉRATION CHEZ COFINIMMO. RENCONTRE AVEC JEAN FRANKEN ET XAVIER DENIS.
INTERVIEW K URT REVIERS
FOTO/ PHOTO S TEFF GILISSEN
Un changement majeur s’annonce très prochai-
nement à la tête de Cofinimmo. Le numéro deux
de la plus grosse société immobilière cotée en Bourse du
pays, le Chief Operating Officer Jean Franken (63), est
sur le point de prendre une retraite bien méritée. C’est
en toute confiance qu’il passe le flambeau à Xavier Denis
(38), un représentant de la nouvelle génération de no non-
sense managers, anciens trentenaires et jeunes quadras,
qui assure peu à peu la relève de la garde partout dans le
secteur immobilier. Car Xavier Denis est sans nul doute un
compagnon de route de quelqu’un comme Koen Nevens
de Cushman & Wakefield en courtage, de Jo De Wolf de
Montea en investissements, ou de Kristof De Witte chez
De Paepe en développement de projets – trois noms pris
au hasard dans trois domaines différents de l’immobilier,
qui marquent un processus de transformation fondamental
pas encore tout à fait accompli.
Mais la succession chez Cofinimmo, c’est encore plus par-
ticulier. Car si pour les deux intéressés, il ne s’agit que
d’une nouvelle étape dans leur vie personnelle, dans le cas
de Jean Franken, nous prenons bel et bien congé d’une
part de la mémoire collective de l’immobilier belge: une
COVER
carrière de quarante ans et les positions privilégiées qu’il a
su occuper forcent le respect. Une carrière qui a aussi don-
né forme à la réputation de Franken qui, comme il le dit
lui-même, avait du pour et du contre, et qui a finalement
fait de lui le bourreau flegmatique des bureaux bruxellois,
tel qu’il restera dans les esprits de chacun. Pas un mot
plus haut que l’autre, dans un plaidoyer aussi maîtrisé
qu’inébranlable, il se montre jusqu’à ce jour le critique
acerbe d’un marché en permanente profusion.
C’est sur ces traces que marchera donc Xavier Denis en
juin. Avec son prédécesseur, il partage plus que le diplôme
d’ingénieur civil. Il semble tout aussi intran-
sigeant car, caractéristique de la nouvelle gé-
nération, il est particulièrement centré sur
sa mission. La seule chose, c’est qu’il com-
bine cela avec ce sourire affable qui fait de
lui dans cette rencontre inaugurale comme
nouveau COO, non seulement un interlocu-
teur apprécié mais, surtout, un bon auditeur.
Bref: avec cette publication, Cofinimmo
s’attire les qualités de la grande diplomatie.

XAVIER DENIS
– 38 ans
– Possède la double nationalité belgo-française
– Ingénieur civil-architecte (UCL) et Master of Business
Administration (INSEAD)
– Après ses études, a travaillé pendant cinq ans
pour des bureaux d’architecture à Londres
– A commencé chez Cofinimmo en 2002 comme
Head of Project Development et Area Manager
– Sera nommé fin juin 2011 Chief Operating Officer
(COO), succédant à Jean Franken; à cette fonction,
il entrera également au conseil d’administration
et au comité de direction de Cofinimmo
11

12
COVER
“ ’CE N’EST PAS VRAI
QUE COFINIMMO
VA TOUT D’UN COUP
LAISSER TOMBER
LES BUREAUX.
ILS CONSTITUENT
UN MARCHÉ LIQUIDE
QUI NOUS PERMET
DE CRÉER DE
LA PLUS-VALUE ET
QUI NOUS ASSURE
UN RENDEMENT
ATTRACTIF.”
Xavier Denis
Monsieur Franken, puis-je vous souhaiter bonne chance ou est-ce avec un pincement au cœur
que vous partez?
— Jean Franken — Certainement pas. J’aurais encore pu continuer pendant cinquante ans
en immobilier mais j’ai atteint un point dans ma vie où il faut faire des choix, et j’ai choisi de
donner la priorité à ma famille durant les prochaines années. J’ai maintenant 63 ans et j’ai six
petits-enfants, et je veux leur donner l’opportunité de renvoyer à leur grand-père ce regard
ouvert qu’un petit homme pose sur le monde. Lorsque j’ai fait part de ce souhait au conseil
d’administration il y a un an, il s’agissait donc d’une considération personnelle et volontaire.
Mais sur le plan purement professionnel, je peux dire que je pars sans aucun regret. Je savais
que la relève était prête et c’est vrai que ça a facilité ma décision.
Vous saviez déjà qui vous succéderait il y a un an?
— Xavier Denis — Non, cette décision n’est tombée que plusieurs mois plus tard. J’ai attendu
comme tout le monde, non sans une certaine nervosité. Cette fonction de Chief Operations
n’est pas non plus quelque chose qu’on vise délibérément. Lorsque j’ai commencé chez Cofi-
nimmo il y a neuf ans, ce n’était pas à cela que je pensais. Un plan de carrière aussi explicite
ne fonctionne pas. Comme collaborateur, on essaie tout simplement de faire de son mieux
pour faire croître la société. Et le reste se décide au fil de l’eau.’
Jean Franken: ’Ce qui est important, dans la nomination de Xavier, c’est que Cofinimmo a
opté pour une succession en interne et que nous ne sommes pas allés chercher quelqu’un
ailleurs. Je suis ravi que le conseil d’administration ait suivi cette proposition du comité de
direction, même s’il a quand même fallu trois séances pour faire aboutir cet exercice de ré-
flexion. Et le candidat devait réussir son assessment, bien entendu.
Les conditions dans lesquelles vous avez commencé chez Cofinimmo étaient différentes. De
votre côté, vous étiez un recrutement externe?
— JF — C’est vrai, mais il s’agissait alors aussi d’un remplacement urgent d’un membre de
la direction qui avait disparu soudainement. Et Cofinimmo n’était alors pas non plus la société
qu’elle est aujourd’hui. Lorsque j’ai commencé il y a quatorze ans, nous étions dix-huit. Au-
jourd’hui, la société compte 108 membres du personnel.
Cela ne suppose-t-il pas qu’aujourd’hui, le COO doive disposer
d’autres aptitudes de management que durant les années
pionnières?
— XD — C’est vrai qu’il faut donner un autre contenu à
la fonction. Ma principale mission consistera à piloter une
équipe et à co-développer la vision stratégique sur la direc-
tion que la société peut prendre. Aujourd’hui, on va donc par
définition plus loin que la pratique quotidienne de la gérance
d’immobilier d’autrefois.’
Jean Franken: ’Mais comme COO, on ne doit pas non plus
piloter l’ensemble du personnel. Environ la moitié de tous
les collaborateurs, soit une cinquantaine, relèvent de notre
responsabilité.’
Combien de couches y a-t-il dans cette structure avant
d’arriver au COO?
— XD — Très peu. Cofinimmo est encore toujours une so-
ciété à la hiérarchie très plate. Nous avons un peu évolué
parce que par le passé, comme investisseur pur en bureaux,
notre organisation n’était répartie que sur la base des sec-
teurs géographiques. Aujourd’hui, nous comptons quatre
lignes de métiers: trois pour les principaux segments dans
lesquels Cofinimmo est active, à savoir les bureaux, les mai-
sons de repos et Pubstone (portefeuille d’immeubles horeca
loués à Inbev – n.d.l.r.), et la quatrième est la gestion et le
développement de projets. Cette répartition est reprise dans
une structure matricielle en combinaison avec les services
d’appui comme la gérance d’immeubles, le quality manage-
ment et l’IT. En essence, c’est encore toujours très facile-
ment maîtrisable.
Vous êtes tous deux ingénieurs civils. Est-ce plus que le
hasard?
— JF — Un ingénieur civil est avant tout un bon gestion-
naire. Ce n’est pas l’homme technique mais bien quelqu’un
qui comprend les aspects techniques et qui peut appuyer
sa politique sur cette compréhension. En immobilier, c’est
quand même relativement essentiel, oui.
A l’époque, quand vous êtes devenu COO, vous étiez
néanmoins un peu plus âgé que votre successeur aujourd’hui?
— JF — C’est vrai? (compte à voix haute). Oui, j’avais 48
ans à l’époque. Et toi?
— XD — J’ai 38 ans.
— JF — Oui, ça fait quand même dix ans de différence.
Mais je ne pense pas que cela joue un rôle. A 38 ans, on
n’est quand même plus un débutant? Chez Cofinimmo, nous
avons plusieurs collaborateurs de cet âge qui ont ce talent.
Je peux vous assurer que cette génération a énormément de
capacités.

101009-Adv_ImSpPro_2tal_proptalk.indd 1 9/03/2011 15:29:30

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VEERTIG JAAR VASTGOED
IN EEN NOTENDOP
Jean Franken (63) studeerde in 1971 af als burgerlijk ingenieur (UCL) en begon zijn
carrière bij het bouwbedrijf Travaux van de familie Blaton. Vijf jaar later stapte hij over
naar Groep I in de residentiële projectontwikkeling. Groep I was een vastgoedfiliaal van de
holding Cobepa die op zijn beurt onder de controle stond van de toenmalige bank Paribas.
Verre uitlopers van Groep I zouden later eindigen in de Belgische tak van de Nederlandse
bouwgroep Heijmans waar ze nu nog altijd zitten, maar toen was Franken er al lang weg.
Cobepa was in de jaren ’70 door toeval eigenaar geworden van witloofvelden nabij de luchtha-
ven in Zaventem en vroeg Groep I of ze daar wat mee kon doen. Uiteindelijk zou het filiaal Igo-
pex er de bekende Keiberg ontwikkelen, het allereerste business park in de rand van Brussel.
De kleine hybride gebouwtjes, half kantoren, half magazijn, werden een instant succes want
ze sloten perfect aan bij de behoefte van KMO’s in de ontluikende IT-sector. Franken, die toen
directeur was van Igopex, is dus een van de architecten van de Keiberg en ligt zo, paradoxaal
genoeg, mee aan de basis van wat later de ontwikkeling van een overvloed aan kantoren in de
periferie zou worden (vandaag staat er 20% van de oppervlakte leeg).
De Keiberg bleef Franken trouwens in zijn latere loopbaan
achtervolgen. Toen hij in 1990 algemeen directeur werd van
de Belgische tak van de Zweedse belegger PriFast was het
Fountain Plaza, intussen de derde generatie kantoren op
de Keiberg, hun belangrijkste asset. Franken slaagde erin
alle kantoren te verhuren en de investering van zijn Zweed-
se werkgever veilig te stellen. In 1996 stapte hij over naar
Cofinimmo toen daar door een ruzie aan de top een
dringende vacature ontstond voor een ’verantwoorde-
lijke vastgoedverrichtingen’. Een functie die later werd
ingevuld als Chief Operating Officer. Bij Cofinimmo trof
Franken opnieuw een pakket paviljoenen van de Kei-
berg aan, dit keer van de allereerste generatie van begin de
jaren ’80, die Cofinimmo in 1994 had verworven. Hij liet de
kleine gebouwen opsmukken tot schattige paviljoentjes om
ze in 2008 te verkopen aan een Amerikaanse investeerder.
HET KEIBERG BUSINESS PARK loopt als een rode draad door de carrière van Jean Franken. In 1981 ontwikkelde
hij de allereerste paviljoenen bij Igopex. Voor de Zweedse belegger PriFast commercialiseerde hij in 1990 het Fountain
Plaza en in 1996 trof hij bij Cofinimmo dezelfde paviljoenen aan die hij 1981 bij Igopex had opgeleverd. Hij maakte van de
anonieme blokken sexy kantoren en verkocht ze in 2008 aan het Amerikaanse AIG.
Twee jaar na zijn aanwerving in 1998 gaf Jean Franken mee
vorm aan de omschakeling van Cofinimmo van een gewone
beursgenoteerde onderneming tot een bevak. Maar hij zou
het bedrijf blijven beschouwen, en blijven leiden, als een
’onderneming’ en niet als een ’fonds’ dat hij een te passief
karakter toedichtte. Geen grote fan meer van beleggingen
in (perifere) kantoren implementeerde hij vanaf 2005 mee
de strategische keuze van de raad van bestuur om de por-
tefeuille van ’s lands grootste vastgoedfonds te diversifië-
ren. Dat voerde hem de voorbije jaren naar de sector van
het zorgvastgoed (rusthuizen) en de horeca (de cafés van
Inbev). Jean Franken neemt afscheid van het vastgoed na
een welgevulde carrière van net geen veertig jaar.

Retail
in
solutions
urban environments
Retail Real Estate Investment & Development
REDEVCO, een onafhankelijke internationale vastgoedonderneming, beheert en ontwikkelt een van de
grootste winkelportefeuilles in Europa, met meer dan 750 objecten op toplocaties in 18 landen en een
huidige waarde van 7,4 miljard euro. REDEVCO is ook actief in Azië, waar een winkelportefeuille wordt
opgebouwd in de grote steden, voornamelijk in China. REDEVCO streeft ernaar Azië tot haar tweede
thuismarkt te maken. REDEVCO is onderdeel van het in Zwitserland gevestigde Cofra Holding AG.
REDEVCO Belgium | Brouckère Tower, Anspachlaan 1, B1 | B-1000 Brussel | België
T +32 (2)645 37 00 | E info.be@redevco.com | www.redevco.com

COVER
16
Certainement, mais ce que je veux dire, c’est que lors de votre désignation, vous aviez déjà
connu un certain nombre de crises en immobilier. Vous aviez des références sur lesquelles vous
appuyer.
— JF — C’est vrai. J’ai commencé ma carrière juste avant la première crise pétrolière chez
un promoteur résidentiel, un concurrent plus modeste de géants comme Amelinckx et Etrim-
mo. A cette époque, on construisait surtout des tours résidentielles, souvent plus de cent
appartements en même temps qui étaient vendus en état futur d’achèvement. Les unités les
plus hautes étaient toujours celles qu’on vendait en premier, de sorte que, comme promo-
teur, il fallait toujours construire toute la tour avant de pouvoir réceptionner. Mais quand la
crise pétrolière a éclaté, la vente s’est complètement paralysée. Résultat nul pendant plusi-
eurs mois. Depuis lors, je sais qu’il faut être très prudent en immobilier. Qu’il faut être bien
conscient des risques que l’on prend.
C’est vrai que vous avez une certaine réputation sur le marché.
— JF — Oui, je sais. On dit que je suis trop prudent. Certains affirment même que je suis
pessimiste. Mais dit-on encore cela aujourd’hui, après tout ce que le secteur a vécu récem-
ment? Je me rappelle encore que lorsque la vague suédoise a éclaté au début des années
’90, les loyers haut de gamme à Bruxelles étaient à 10.000 francs. Est-ce que nous obtenons
250 euros aujourd’hui? Dans le meilleur des cas. Eh bien, cela signifie que le marché a
perdu vingt ans d’inflation. Il règne à Bruxelles une grande dichotomie entre les capitaux su-
rabondants disponibles pour les investissements et les développements en immobilier, et les
besoins réels en hébergement pour les sociétés. Depuis des années, cela donne lieu à une
situation permanente d’excès de l’offre.
Etes-vous d’accord avec cette affirmation?
— XD — Je partage cette vision pour la plus grande partie, oui. Je me retrouve dans cet-
te approche à long terme et je pense aussi que le marché immobilier est beaucoup plus
cyclique que ce que bon nombre affirment. Autrement, nous n’aurions pas tous travaillé
autant pour faire de Cofinimmo un investisseur si bien diversifié. Cela ne me dérange pas
qu’avec l’abondance de capitaux, on offre si facilement des nouveaux projets à des groupes
“ NOTRE GÉNÉRATION POSE UN REGARD
PLUS RÉALISTE SUR LE MONDE.
PEUT-ÊTRE UN PEU PLUS CYNIQUE
AUSSI MAIS CERTAINEMENT PLUS
PRAGMATIQUE ET SANS DOUTE
AVEC UN PEU MOINS D’ÉMOTION.”
Xavier Denis
d’investisseurs internationaux à chaque fois différents car
il n’y a pas eu que la vague suédoise. Avant cela, il y a eu
les Britanniques et après les Suédois, les Allemands et les
Irlandais. Mais il faut bien savoir que le marché ne peut pas
continuer à absorber tous ces volumes et que, comme inves-
tisseur professionnel, on est tenu de prendre des mesures à
temps. Cela a eu pour conséquence que, chez Cofinimmo,
nous n’avons plus investi que la moitié de notre portefeuille
en bureaux. C’est une restructuration que nous avons amor-
cée en 2005 déjà, bien avant que la crise n’éclate. Et dans
notre parc de bureaux, nous avons fait en sorte que des pa-
ramètres essentiels comme la qualité des immeubles et la
durée des baux soient considérablement revus à la hausse.
Mais ce n’est pas vrai pour autant que Cofinimmo va tout
d’un coup laisser tomber les bureaux. Ils constituent un mar-
ché liquide qui nous permet de créer de la plus-value et qui
nous assure un rendement attractif.
Pourriez-vous vous imaginer une Cofinimmo sans bureaux?
— JF — Pourquoi pas? Il y a quand même suffisamment
d’exemples de sicafi à succès qui n’investissent pas dans les
bureaux mais dans des commerces, des halles de stockage
et de l’immobilier résidentiel. Je ne pense pas qu’il existe en-
core des tabous à ce niveau-là. Finalement, nous exerçons
tous le même métier: répondre aux besoins d’hébergement
en échange de cash-flows. Quant à savoir dans quel type
de boîte on emballe ces besoins, des bureaux, des com-
merces ou des appartements, cela n’a guère d’importance.
L’approche est toujours la même.
— XD — Nous détenons aujourd’hui 50% de bureaux et
nous sommes satisfaits de cet équilibre au sein de notre por-
tefeuille. Mais nous ne sommes pas vissés non plus à ce
pourcentage. Comme par le passé, notre portefeuille con-

COVER
18
tinuera à évoluer en fonction de la perception du risque et
des opportunités qui se présentent sur le marché. Jusqu’il
y a quelques années, Cofinimmo n’était pas seulement un
pure player en bureaux mais c’était aussi une histoire belge
à 100%. Et regardez, cela ne nous a pas empêchés d’élargir
nos activités avec succès aux Pays-Bas avec nos cafés, et à
la France avec nos maisons de repos, en peu de temps.’
Le succès de Cofinimmo dans le secteur des soins est connu
mais le partenariat public-privé constitue également une
piste de croissance. Sauf que ce n’est pas encore tout à fait
clair dans votre portefeuille.
— JF — La part des PPP est encore faible, c’est correct.
Moins de cinq pour cent, et ces immeubles et projets sont
répartis çà et là dans le pays, ce qui explique effectivement
pourquoi ils sont moins visibles comme ensemble dans le
portefeuille. Mais avec notre unité de gestion de projets, les
PPP constituent néanmoins une business line distincte .
Il ne faut pas oublier que Cofinimmo fut un candidat séri-
eux pour le programme de construction d’écoles flamandes,
même si j’entends maintenant que cela risque de devenir un
flop.
— XD — Ce qui serait dommage pour le secteur des PPP,
car il y a là des besoins considérables. Les volumes sont
suffisamment importants pour attirer de gros investisseurs
comme Cofinimmo, certainement dans la perspective d’un
rendement sur le long terme comme dans le secteur des
maisons de repos. Mais les procédures sont particulière-
ment complexes dans les PPP. Sans doute que ce secteur
n’est pas encore à pleine maturité.
“ NOUS COMPTONS QUATRE LIGNES DE MÉTIERS:
TROIS POUR LES PRINCIPAUX SEGMENTS
DANS LESQUELS COFINIMMO EST ACTIVE
ET UNE QUATRIÈME DÉDIÉE À LA GESTION
ET LE DÉVELOPPEMENT DE PROJETS.”
Xavier Denis

APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK
Monsieur Franken, vous avez vu naître toutes ces nouvelles tendances et niches de très près.
Vous avez vu bon nombre de gens et de sociétés aller et venir. Que retiendrez-vous comme
principaux développements dans le secteur immobilier après toutes ces années?
— JF — Il y en a deux que je trouve déterminants pour l’évolution de tout le secteur. Ce sont
la consolidation et l’accumulation de connaissances. Par consolidation, j’entends l’évolution
de petites sociétés familiales vers des structures professionnelles plus importantes qui, grâce
à leur grandeur d’échelle, peuvent être gérées de manière plus efficiente. C’est un phéno-
mène qu’on ne rencontre pas uniquement en Belgique mais partout où les REIT sont actives
aujourd’hui. Je pense aussi que cela souligne la différence avec la génération à laquelle Xa-
vier appartient. Ma génération a contribué à la consolidation au niveau belge. La sienne devra
confirmer la consolidation à l’échelle internationale. J’observe surtout l’évolution en matière
d’accumulation de connaissances dans le niveau et les possibilités en matière de formations.
Le niveau est quand même plus élevé aujourd’hui. L’évolution vers des plus grands groupes
a davantage stimulé cette formation. Il ne suffit plus de s’y connaître dans les aspects techni-
ques d’un immeuble. Il faut en plus être à la hauteur sur les plans juridique et financier. Avec,
à la clé, des opportunités pour les consultants professionnels de tous bords pour se profiler
dans le secteur, ce qui a également rehaussé le niveau.
Vous sentez-vous mieux outillé pour votre job?
— XD — Sans doute, oui. Notre génération peut en tout cas s’appuyer sur le travail de ceux
qui nous ont précédés. Mais je ne sais pas si c’est uniquement dû à de meilleurs outils. Je
pense aussi que chaque génération a ses sensibilités propres et qu’elle vise à imprimer ses
propres accents.
Et qui sont?
— XD — Je ne sais pas si je suis le mieux placé à le dire mais je pense que notre génération
pose quand même un regard plus réaliste sur le monde. Peut-être un peu plus cynique
aussi mais certainement plus pragmatique et sans doute avec un peu moins d’émotion. La
génération précédente a pour ainsi dire découvert le marché immobilier, ce fut leur travail.
Nous visons davantage la satisfaction personnelle du job,
pas forcément parce qu’il s’agit d’immobilier mais parce que
c’est un travail plein de défis. C’est aussi pour cela que, ces
derniers temps, on a vu tant de gens aller et venir. Il se pré-
sentait une opportunité dans le secteur parce qu’il y avait de
l’argent disponible pour investir en immobilier. Et ces gens
ont saisi ces opportunités. Et lorsque l’affluence de capitaux
a cessé, ils ont disparu.
Nous avons vu jusqu’à quels excès cette approche a mené.
— JF — C’est ce qui nous ramène au début de notre en-
tretien. Il ne faut jamais perdre de vue les fondamentaux.
En immobilier, il n’existe qu’un besoin limité à un certain
volume d’immeubles, quelle que soit la quantité de capitaux
disponibles.
Son plaidoyer pour le réalisme ne vous manquera-t-il pas? Ou
garderez-vous une ligne directe ouverte?
— XD — Sur les huit ans que nous avons travaillé ensem-
ble, il a su mettre son grain de sel, vous savez. Je pense
que cette approche plus sobre fait véritablement partie de la
philosophie de la société.
Voyez-vous un rôle que vous pourriez encore jouer?
— JF — Non, mon rôle est terminé. C’est le choix que j’ai
fait. La seule chose, c’est que mon téléphone restera tou-
jours branché.
Local advice from
the local expert
Call us at +32 3 293 44 85
19

20
TALK ABOUT
WINKELS MET EEN SMOEL
Les nouveaux centres commerciaux jouent le rôle d’œuvre
architecturale pour ce qui concerne les concepts iconiques
et qui frappent les esprits. Avec la Médiacité à Liège et la
Galerie Anspach à Bruxelles, notre pays s’est ainsi récem-
ment offert deux centres-phares supplémentaires. Dans les
cœurs de villes, le commerce est concentré dans les artères
commerçantes traditionnelles où l’immobilier neuf constitue
plutôt l’exception. Mais il faut dire qu’un bâtiment séculaire
a aussi ses charmes et qu’il s’y cache parfois de véritables
perles. Property Talk a sélectionné quatre immeubles où le
souci du patrimoine et l’intérêt commercial du commerçant
se marient parfaitement. Pour les retailers, un emplace-
ment dans un monument est une manière de se distinguer
mais cela peut aussi devenir un carcan. Car un immeuble
classé laisse beaucoup moins d’espaces en ce qui concerne
l’aménagement et les adaptations au niveau de la devanture.
NEGATIEVE IMPACT OP DE WAARDE
’Een beschermd monument met een winkelfunctie is in het
algemeen minder makkelijk verhuurbaar dan een standaard-
pand’, zegt Kris Peetermans, hoofd van de vastgoedwaarde-
ringen bij Cushman & Wakefield. ’Niet elke retailer wil of kan
zich in zo’n gebouw installeren. Het is vaak minder efficiënt
en dus minder rendabel, waardoor de eigenaar toegevingen
op de huurprijs zal moeten doen, wil hij de retailers overtui-
gen. Daarom wordt de vastgoedwaarde van dit soort panden
lager ingeschat dan een standaardpand. Het is uiteraard niet
allemaal zo zwart/wit. De impact zal zwaarder doorwegen bij
een secundaire locatie dan bij een toplocatie. Ook de mate
waarin het pand beschermd is, speelt een rol. Is het enkel
de gevel of ook het interieur? Omdat een retailer ook hogere
inrichtingskosten heeft, zal hij minder snel geneigd zijn een
andere locatie op te zoeken. Dat geeft een eigenaar wel meer
zekerheid dat zijn pand op de lange termijn verhuurd blijft.
VIER PARELTJES AAN
DE BELGISCHE WINKELSTRATEN
DOOR DE GLOBALISERING EN DE VEROVERINGSTOCHT VAN DE RETAILKETENS LIJKEN DE WINKELSTRATEN
IN BINNEN- EN BUITENLAND STEEDS MEER OP ELKAAR. EEN FRAAI PAND MET EEN HISTORISCHE UITSTRALING DOORBREEKT DIE MONOTONIE.
T EKST M ARTIJN REVIERS
FOTO/ PHOTO S TEFF GILISSEN
“ DE VASTGOEDWAARDE
VAN EEN
HISTORISCH PAND
WORDT MEESTAL
LAGER INGESCHAT
DAN VAN EEN
STANDAARDPAND.”
Kris Peetermans
Er zijn partijen in de markt met veel gevoel voor stijl en archi-
tectuur, die bereid zijn inspanningen te leveren omdat die
uitstraling bij hun merk en marketing past. Eens afgewerkt
en operationeel zijn deze panden meestal toppertjes, maar
er zal toch altijd een zekere beperking zijn.’
LA PRÉFÉRENCE D’INDITEX
Ce n’est pas un hasard si Zara et Massimo Dutti, deux en-
seignes du groupe de prêt-à-porter espagnol Inditex, louent
deux des immeubles sélectionnés. La société affiche un sé-
rieux penchant pour les immeubles classés, pas seulement
en Belgique, mais partout dans le monde. Tout récemment
encore, elle a ouvert à Rome un commerce dans un ’Palaz-
zio’, une maison de maître italienne typique. ’Si on découvre
un immeuble classé et monumental disponible, c’est celui-là
que nous privilégierons’, explique Johan Vandendriessche
de M&D Benelux, le maître franchiseur pour Massimo Dutti
dans notre pays. ’Cela nous demande certes des efforts sup-
plémentaires, car nous devons tenir compte des prescripti-
ons urbanistiques liées à l’occupation d’un immeuble classé.
Mais nous considérons que conserver le patrimoine archi-
tectural est une véritable mission sociale.’ A côté d’Anvers et
de Bruges, Inditex possède aussi un magasin de Massimo
Dutti dans le magnifique immeuble de l’ancienne banque
Nagelmakers à Liège. A Namur, Zara est hébergée dans un
immeuble à la rue de Fer, immeuble doté d’une impression-
nante et belle devanture carrelée. Johan Vandendriessche:
’Si à la fois le locataire et le propriétaire y mettent du leur, ces
immeubles peuvent être parfaitement conservés et, dans le
même temps, remplir une fonction commerciale.’
“ WIJ BESCHOUWEN HET ALS EEN MAATSCHAPPELIJKE OPDRACHT
OM HET ARCHITECTURAAL PATRIMONIUM IN STAND TE HOUDEN.”
Johan Vandendriessche:

Naamloos-1 1 7/03/11 21:45

TALK ABOUT
22
SHOW-ROOM DE BMW
ADRESSE Boulevard de Waterloo 23-24, Bruxelles
LOCATAIRE BMW (depuis 2007)
PROPRIÉTAIRE L’investisseur privé anversois Jules Hayen et une branche de la famille bruxelloise De Pauw ont uni leurs efforts
SURFACE 3.000 m 2
ARCHITECTURE
pour rénover et réunir un certain nombre de maisons de maître au boulevard de Waterloo.
Les plans de réhabilitation des quatre maisons de maître ont été conçus par le célèbre Français Edouard François,
originaire de Paris. Son mandat pour le boulevard de Waterloo portait à la fois sur le concept des surfaces commerciales et
sur les logements haut de gamme aux étages et le jardin situé à l’arrière. La devanture du show-room de BMW comporte une
impressionnante baie vitrée qui donne sur les deux étages à l’intérieur. En collaboration avec un partenaire, BMW exploite
aussi dans l’immeuble son propre bar-restaurant Enjoy.

APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK
HUIS TILQUIN
ADRES Meir 99, Antwerpen
HUURDER Massimo Dutti (sinds 2003)
EIGENAAR Sinds 1996 is het pand eigendom van
OPPERVLAKTE 384 m2
ARCHITECTUUR
de bevak Intervest Retail, die het in zijn
oorspronkelijke grandeur herstelde.
Het art-decogebouw werd opgetrokken in 1933 naar
een ontwerp van architect J. Sels, in de stijl van de Nieuwe
Zakelijkheid. De binneninrichting werd ontworpen door
dezelfde architect en deed oorspronkelijk dienst voor de
verkoop van messen. Het pand en het interieur zijn sinds
1983 beschermd als monument.
Sica with a diversi ed real estate portfolio
of approx 475 million € invested in senior housing (52%),
apartment buildings (36%) and hotels (12%).
> Very high average remaining lease duration (17 years)
www.aedi ca.be
Aedi ca is listed on Euronext Brussels
Louizalaan 331 Avenue Louise – 1050 Brussels - tel +32 2 626 07 70 - fax +32 2 626 07 71
23

TALK ABOUT
24
HUIS DOMMERSHAUSEN
ADRES Tongeren, Maastrichterstraat 26-28
HUURDER Hema (sinds 2003)
EIGENAAR De Limburgse privébelegger Groep-Thans
OPPERVLAKTE 450 m 2
ARCHITECTUUR
Het Huis Dommershausen is het enige laatgotisch vakwerkgebouw in Limburg.
De parel aan de Maastrichterstraat dateert uit de 15 de eeuw en werd in 1946 geklasseerd.
Samen met het Spaans Huis is dit het enige nog overblijvende gebouw met een houten
structuur dat gespaard bleef bij de Grote Brand van Tongeren in 1677, aangestoken
door het leger van de Franse Zonnekoning Lodewijk XIV.
DE GROTE VOS
ADRES Steenstraat 25, Brugge
HUURDER Zara
EIGENAAR Het pand is al enkele jaren eigendom van
OPPERVLAKTE 444 m 2
een Brugse privébelegger.
ARCHITECTUUR
De oorspronkelijke krulgevel dateert uit
1621 en werd ontworpen in opdracht
van het metselaarsambacht, waarvan het
wapenschild centraal op de gevel prijkt.
Het laatrenaissancistische pand werd in
1884 gerenoveerd met de introductie
van een nieuw kleurenpalet en vergulding.

NOVEMBER.’10
LEGAL TALK
Cette rubrique est assurée en collaboration
avec le département Real Estate
du cabinet d’avocats Lydian,
dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé.
Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking
met de afdeling Real Estate van
het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding
van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.
GREEN LEASES:
DE HUURDERSMARKT HERTEKEND?
De duurzaamheid van gebouwen is van almaar toenemend
belang in de vastgoedwereld. Aangezien de bouw- en vastgoedsector
verantwoordelijk is voor 40% van de CO 2 -uitstoot, is het logisch dat
ecologische overwegingen (zeker als ze gekoppeld kunnen worden
aan economische verbeteringen) sterk voet aan de grond vinden.
Zo wordt na duurzaam bouwen, ook het duurzaam beheer en
gebruik van vastgoed een hot issue. Deze evolutie was in de EU
vooral het gevolg van een Europese Richtlijn van 2002 betreffende
de energieprestatie van gebouwen. De green lease is het juridisch
instrument bij uitstek dat tegemoetkomt aan dit opkomende
fenomeen.
Een dergelijke green lease is de vrucht van de samenwerking tussen
enerzijds juristen, vanuit hun kennis van het gemene huurrecht
en vastgoedrecht, en anderzijds technische experten, vanuit hun
kennis van de techniek en asset management. Een green lease
zal steevast geënt zijn op een service level agreement waarin
bepaalde maatstaven voor het goed beheer en goed functioneren
van een gebouw worden vastgelegd, al dan niet gekoppeld aan
huurprijsaanpassingsmechanismes.
De green lease is een huurovereenkomst met al dan niet bindende
bepalingen die partijen ertoe aanzetten en soms zelfs verplichten om
de milieuprestatie van de gehuurde ruimtes te verbeteren teneinde
het milieu minder te belasten.
De partijen beschikken uiteraard over volledige contractvrijheid en
kunnen kiezen tussen de zogenaamde lichtgroene en donkergroene
lease, afhankelijk van het engagement van de partijen. Een
donkergroene lease betreft een huurovereenkomst met zwaardere
duurzame verplichtingen voor beide partijen die vanzelfsprekend
ook een grotere impact zal hebben op de relatie tussen huurder en
verhuurder. Een lichtgroene lease kan daarentegen gemakkelijker
worden geïntegreerd in de huurovereenkomsten die de voorbije jaren
als marktconform werden ervaren.
Als besluit kan men stellen dat de green lease een
ontwikkelingsproject van begin tot einde zal beheersen. Gebouwen
en huurovereenkomsten zullen meer en meer maatwerk worden,
geschoeid op de leest van de corporate responsability van de
ondernemingen.
WOUTER NEVEN, AVOCAT CHEZ LYDIAN
analyse des cas récents de
la pratique juridique en immobilier
ADVOCAAT WOUTER NEVEN (LYDIAN)
over de recente rechtspraktijk
in de vastgoedsector
PROPERTY TALK
LA TVA SUR
LE TERRAIN ATTENANT
A L’ACHAT D’UN
BATIMENT NEUF?
Le régime applicable avant le 1 er janvier
2011 prévoyait que les ventes de biens
immobiliers n’étaient pas soumises à la
TVA, à l’exception toutefois des ventes de
biens immeubles réalisées par les vendeurs
professionnels et des cas où un vendeur non
soumis à la TVA choisissait de soumettre la
vente à la TVA.
Depuis le 1 er janvier 2011, la vente du terrain
attenant au bâtiment neuf est également
soumise à la TVA au taux de 21%. Le
vendeur non soumis à la TVA conserve le
choix entre l’exemption ou la soumission
à la TVA. La nouvelle règlementation est
cependant obligatoire pour le vendeur
professionnel.
Si la nouvelle règlementation représente
un avantage pour certaines catégories de
personnes, elle implique toutefois également
une forte augmentation des prix pour
d’autres catégories de personnes.
Un assujetti à la TVA bénéficiant d’un droit
de déduction complète peut, depuis le
1 er janvier 2011, déduire la TVA portant sur
le bâtiment ainsi que sur le terrain attenant
(ex. la TVA sur des travaux d’assainissement
du sol). Par contre, pour l’acheteur non-
assujetti à la TVA, la nouvelle règlementation
se traduit par un coût fiscal supplémentaire
important, non seulement en raison des
21% de TVA, mais également en raison de
l’exemption de droits d’enregistrement de
certains systèmes présentant des avantages
fiscaux (par exemple, entre autres,
la réduction des droits d’enregistrement).
La nouvelle législation se prête néanmoins
à une interprétation permettant d’adoucir
certaines conséquences.
25

26
DE ANDERE KIJK
VAN ERIC VAN DYCK
INTERVIEW MET DE NIEUWE CEO VAN REDEVCO BELGIUM.
Dat hij zijn Blackberry waarmee bij Cushman & Wa-
kefield de partners elkaar tot ’s avonds laat op de
hoogte houden van het grote en kleine nieuws, inruilde voor
een - company policy - blitse iPhone en binnenkort een iPad
2, is uiterlijk het enige verschil waaraan je kan zien dat Eric
Van Dyck sinds kort de nieuwe ceo van Redevco Belgium is.
Want een aardverschuiving was zijn overstap voor hemzelf
geenszins. ’Ik volgde dit bedrijf al heel lang, in deze kanto-
ren kwam ik vaak en ik kende de mensen en de portefeuille.
Ik kon de draad dus vrij snel oppikken.’
De aankondiging in de lente van 2010 van zijn transfer als
topman van Cushman & Wakefield, de grootste makelaar
van het land, naar die van ceo van een van de top 5-vast-
goedinvesteerders was een van dé evenementen van 2010.
Opstappen bij je enige werkgever waar je 27 jaar lang hebt
gewerkt en een vlekkeloos parcours kon rijden dat je tot de
topfunctie bracht van Managing Partner van het lucratie-
ve Belgische filiaal en een zitje opleverde in de Europese
board? Dat doe je alleen als een nog mooiere uitdaging
lonkt. Voor van Dyck was dat de opvolging van captain of
industry Marc Van Heddeghem aan het hoofd van wat voor
Redevco het belangrijkste filiaal ter wereld is: het Belgische
winkelpatrimonium, in 2001 uitgebreid met de GIB Immo-
portefeuille, vertegenwoordigt een kwart van alle vastgoed
van de familie Brenninkmeijer.
Ik kan me niet inbeelden dat dit in de 27 jaar bij Cushman &
Wakefield het enige aanzoek is geweest?
CARRIERE
— Eric Van Dyck — Natuurlijk niet. Ik heb in mijn loopbaan
drie aanbiedingen gekregen die ernstig genoeg waren om
mij aan het denken te zetten. En in twee van de drie geval-
len heb ik zelfs ’ja’ gezegd aan de tegenpartij, al zijn die
transfers door omstandigheden nooit doorgegaan. De eer-
ste keer was helemaal in het begin toen een investeerder
mij voorstelde exclusief voor hem te komen werken. Ik heb
daar weken zitten over piekeren en ging uiteindelijk akkoord
omdat ik als jonge man dubbel zoveel zou verdienen. Mijn
baas John Travers had welgeteld een uur nodig om mij van

APRIL/ AVRIL.’11
‘‘ALS ER NOG IETS
MOET GEBEUREN
DAN IS HET NU
WEL HET MOMENT ’’
gedachten te doen veranderen. De tweede keer was in 1991
toen ik met een collega een eigen makelaarskantoor zou op-
starten. Maar op het einde werd mijn toekomstige partner
plots geconfronteerd met privéproblemen en hebben wij de
plannen opgeborgen. Ik heb er echter geen spijt van want ik
heb bij Cushman & Wakefield een mooie loopbaan kunnen
ontwikkelen.
Je was je hele leven makelaar. Speelde ook de drang om eens
wat anders te doen, mee?
— EVD — Het was zeker geen obsessie om aan de andere
kant van de markt te gaan plaatsnemen. Er hebben vooral
vele kleine elementen meegespeeld in mijn beslissing. Eén
ervan is mijn leeftijd. Eind volgend jaar wordt ik vijftig en dan
denk je wel eens bij jezelf, als er nog iets moet gebeuren dan
is het nu wel het moment.
De timing van Redevco was dus perfect?
— EVD — Het eerste ernstige contact dateert van Realty
2009 toen Jaap Blokhuis discreet polste naar de mogelijke
interesse om Marc Van Heddeghem op te volgen. Redevco
was natuurlijk een aantrekkelijke partij. Het is een privé-on-
derneming maar wel eentje die beschikt over een financieel
bijzonder stabiele track record en bovendien wordt geleid
door een uitgesproken langetermijnvisie. En hun werkterrein
is natuurlijk retail. De waarden hier lopen ook heel parallel
met die van een private partnership zoals Cushman & Wake-
field en dat heeft de overstap vergemakkelijkt, al had ik in het
begin wel wat schroom om in te breken in een bestaande za-
kenrelatie van mijn vorige werkgever, een element waar men
ook bij Redevco een beetje mee verveeld zat.
Men lacht er wel eens mee dat een makelaar redeneert in
weken, een promotor in maanden en een investeerder in
termen van jaren. Klopt dat?
— EVD — Zoals elke boutade bevat die bewering een grond
van waarheid, maar is zij even goed niet helemaal accuraat.
“ AAN DIE CO2-
UITSTOOT WILLEN
WIJ ECHT IETS
DOEN OMDAT
HET NIET GOED IS
VOOR DE VOLGENDE
GENERATIES.
ALS JE ROOTS
HONDERDVIJFTIG
JAAR TERUGGAAN,
GAAT DAT NET IETS
GEMAKKELIJKER.”
Eric Van Dyck
PROPERTY TALK
Natuurlijk gaat een makelaar erg short. Eén minuut is vol-
doende om een mooie deal aan je neus voorbij te zien gaan.
Dat aspect van de business was ik een beetje moe, ja. Maar
of dat het grote verschil is tussen mijn nieuwe en oude job?
Nee. Het gebeurt hier ook dat men van je heel snel een beslis-
sing verwacht. Bijvoorbeeld als wij horen dat een huurder wil
opstappen en het misschien opportuun is om zelf het huur-
contract in te kopen. Het verschil is vooral dat je als makelaar
bijna eenzijdig gefocust bent op het tot stand brengen van
de deal omdat dat uiteindelijk je broodwinning is. De conse-
quenties van de deal laat je over aan de koper en verkoper.
Een goed makelaar voelt zich wel wat betrokken, maar niet
op dezelfde manier. Je zet niet je eigen geld in. Hier neem ik
beslissingen die belangrijke consequenties kunnen hebben
voor het goede beheer van de beleggingen van onze aandeel-
houders. Dat weegt en daarom doe je er inderdaad meestal
wat langer over om de juiste beslissing te nemen. Er staat veel
op het spel. Al voel ik soms diep in mij nog wel die drive van
de ongeduldige makelaar. Ik heb mijn medewerkers gewaar-
schuwd: als je ziet dat ik te snel tot een verkeerd besluit dreig
te komen, hou me dan tegen.
Heb je intussen ook een andere kijk op de makelaardij?
— EVD — Een beetje wel, toch. Elke partij speelt zijn rol in
de markt, ik ga het beroep dus zeker niet in vraag stellen.
Maar wat mij nu opvalt zijn de enorme kwaliteitsverschillen.
Er bestaan inderdaad goede en minder goede makelaars, zie
ik nu. Als makelaar sta je er niet bij stil hoe de overkant je werk
percipieert, maar waar ik me nu aan erger zijn die vele kleine
slordigheden. Onjuistheden of details die ontbreken. Een op-
pervlakte die niet helemaal correct is of een gevelbreedte die
niet wordt vermeld. Hoe storend die dingen zijn waar een ma-
kelaar zo licht overheen stapt, vallen mij pas nu op. Ik heb
dat ook al teruggekoppeld naar mijn ex-collega’s. Om een an-
dere boutade uit onze sector te parafrasen: ’In vastgoed zijn
er drie dingen die tellen: detail, detail en detail.’ Pas op, dit is
constructief bedoeld. In mijn jonge makelaarsjaren was dat
waarschijnlijk ook één van mijn tekortkomingen.
In september 2008 schreef je een bijzonder pakkende column
in Expertise over de impact van de crisis. Je toonde je erg
aangedaan. Speelt zoiets ook mee in de aanloop naar een
andere job?
— EVD — Het had er niet rechtstreeks mee te maken, maar
waar die column over ging was toch een heel bijzondere er-
varing die je raakt als mens. Het was een brutale schok die je
niet koud laat. Ik was toevallig in Canary Wharf op de dag dat
Lehman Brothers omviel. Ik heb mensen totaal ontredderd
met hun kartonnen doos de straat op zien stappen omdat ze
van het ene op het andere moment hun job kwijt waren. Het
was daar net oorlogsgebied. Maar kijk, wij zijn nog geen drie
27

CARRIERE
28
jaar verder en eigenlijk moet je vaststellen dat, hoe brutaal
ook, de toestand zich al weer min of meer heeft genormali-
seerd. Misschien kweekt zo’n ervaring wat meer eelt op je ziel,
maar vroeg of laat functioneer toch weer in een soort ’busi-
ness as usual’.
Dus toch: ’greed is good’?
— EVD — Hebzucht is zeker een van de drijfveren geweest
voor de fouten die er toen zijn gemaakt. Sommigen zien een
opportuniteit in de miserie van de anderen. Maar ik denk niet
dat die reflex in ieder van ons zit. Precies dat is ook zo tref-
fend aan een onderneming als Redevco: de manier waarop
er hier over de generaties heen wordt geredeneerd en aan
business gedaan. Aan die CO 2 -uitstoot bijvoorbeeld willen wij
echt iets doen omdat het niet goed is voor onze kinderen en
kleinkinderen. Als je roots meer dan honderdvijftig jaar terug-
gaan, gaat dat net iets gemakkelijker. Het wordt een vrijwillig
engagement.
Je kiest nu zelf de makelaars met wie Redevco samenwerkt.
Hoe moeilijk ligt dat tegenover je vroegere collega’s?
— EVD — Je moet je emotie aan de kant schuiven en alle
partijen gebruiken waar zij de beste in zijn. Ik ben ook niet
de enige die hier de beslissingen neem. Dergelijke keuzes
maken wij in teamverband. Maar ik geef toe: als ik lees dat
bij mijn vroegere werkgever een nieuwe ceo werd benoemd,
doe ik dat met wat meer aandacht. En ik kijk nu al uit naar de
jaarlijkse lunch in Londen met alle ex-collega’s die in 1998,
het jaar van de fusie tussen Healey & Baker en Cushman &
Wakefield, partner waren.
Wat was overigens je eerste grote beslissing hier bij Redevco?
— EVD — Dat ik minstens twee dagen per week met de trein
naar Brussel kom. De eerste belangrijke beslissing die er echt
toe doet, moet nog komen. Ik ben hier pas sinds oktober en
“ SOMS VOEL IK DIEP IN MIJ NOG
WEL DE DRIVE VAN DE ONGEDULDIGE
MAKELAAR.”
Eric Van Dyck
pas in januari werd het echt for real, omdat Marc toen pas met
pensioen ging. Die eerste maanden heb ik gebruikt om te kij-
ken en te luisteren en met ieder van de vijftig personeelsleden
die hier werken, een persoonlijk gesprek te hebben. Daar heb
ik veel uit geleerd, ook over mezelf en de uitdagingen die op
mij liggen te wachten. Op technisch en administratief gebied
bijvoorbeeld. Tegen de zomer verwachten wij de eerste grote
knopen te kunnen doorhakken. Kijk, sinds de overname van
GIB Immo heeft Redevco een hele weg afgelegd. Wij komen
nu aan in een derde fase, na de stadia van eerst de integratie
van de acquisitie en nadien de herstructurering waarin mijn
voorganger een ongelooflijke job heeft gedaan. Marc en zijn
team hebben een volledige inventaris opgemaakt van alle
mogelijke problemen en hoe die konden worden opgelost.
Dat werk is min of meer afgerond. Wij zijn nu toe aan de
fase dat wij de portefeuille kunnen laten beginnen draaien.
De arbitrage, dus.
Het is wellicht geen toeval dat men aan het hoofd een man
met een commerciële achtergrond heeft gezet?
— EVD — Dat weet ik niet, maar het transactionele aspect zal
in de toekomst aan belang winnen, zoveel is zeker. Niet dat
we gaan desinvesteren, want ik heb er geen zin in mijzelf uit te
verkopen. Onze portefeuille zal ook in de komende jaren rond
twee miljard euro blijven draaien, maar wij gaan selectief ko-
pen en verkopen. Om onze huurrisico’s beter te spreiden en
om tot een beter evenwicht tussen stad en periferie te komen.
Carrefour is nog altijd onze grootste huurder en buitenstede-
lijke supermarkten zijn wellicht iets oververtegenwoordigd.
Neem je de cijfers van de afgelopen vijf jaar, dan zie je dat wij
gemiddeld voor 140 miljoen euro hebben verkocht en voor
130 miljoen hebben geïnvesteerd. Wij hebben onder meer de
Club en H&M in Bergen en Stadsplein Genk gekocht en nu
Wereldhave de activiteiten van ING heeft overgenomen, kun-
nen wij ook het dossier van Shopping I opnieuw in handen
nemen. Redevco heeft ook mooie participaties in enkele van
de grootste winkelcentra van het land zoals Kuurne-Kortrijk,
Ville2 in Charleroi, Waasland Shopping en Westland. En wij
zijn de buur van Basilix waarover al zoveel partijen hebben zit-
ten nadenken. Het ontbreekt ons dus niet aan materie. Maar
eerst willen wij precies weten wat er uit de portefeuille gaat.
Daarna volgen de investeringen, maar het is natuurlijk geen
geheim dat het moeilijk is om vandaag in de main streets top-
kwaliteit te kopen wegens bijna geen aanbod.

ZOEKLICHT OP VASTGOED
L’ARGUS DE L’IMMOBILIER
Het gebeurde twintig jaar geleden: Expertise verscheen
voor het eerst eind maart 1991. Twee decennia later is de
nieuwsbrief nog altijd een relatief uniek informatieplatform
voor de professionals van het Belgisch vastgoed. Trouw aan zijn
originele redactionele concept evolueerde Expertise mee met
de veranderingen in de markt. Zo is er vandaag niet één, maar
zijn er drie nieuwsbrieven die zich elk richten op een ander
segment van het vastgoed: in 2003 versterkte Retail Focus
de draagkracht van Expertise in het winkelvastgoed; twee jaar
later volgde Square Info op vraag van spelers in de residentiële
markt. Property Talk, het magazine over de mensen achter de
transacties en hun beroepen, verscheen in 2010.
Les ambitions d’Expertise vont au-delà de la publication.
Dès le départ, nous avons voulu créer un lieu de rencontre dans
le but de confronter les différentes idées et de faire place
au débat. L’Investors Forum de janvier 2011, auquel plus
de trois cents managers immobiliers originaires de Belgique et
de la scène internationale ont participé, en est actuellement le
point d’orgue. En ligne, nous proposons l'Expertise Databank,
qui associe les propriétés des acteurs institutionnels à plus
de 18.000 locations, acquisitions pour occupation propre
et autres transactions d’investissements.
Raymonde Musch, Kurt, Nathan, Martijn en Nina Reviers tijdens het Investors Forum editie 2011
Waar print tekort schoot, kwam het seminar ter hulp. Met diverse studiedagen
trok Expertise meer dan één debat op gang zoals met:
Het Property Forum in Antwerpen over betaalbaar wonen (met onder meer
Luc Van Marcke, Christine Conix en Yvan Van de Cloot als gastsprekers).
Het Developers Forum met een proeve tot rangschikking van de grootste
projectontwikkelaars in België (met onder meer Eric Peeters en Laurent
Diot van Nexity International).
Het Investors Forum dat al sinds 2005 aan het begin van elk jaar de stand
van zaken op de investeringsmarkt opmaakt en de bakermat is van de jaar-
lijkse Expertise Top 100, de rangschikking van de honderd grootste beleg-
gingsportefeuilles in Belgisch vastgoed.
Lunch naar aanleiding van 10 jaar Expertise met een aantal aankomende
talenten zoals Bart Verhaeghe, toen nog bij Verelst), Gaétan Clermont als
jonge ceo van CB Richard Ellis en Benoit De Blieck van Befimmo.
Les petits-déjeuners de l'immobilier – Vastgoed bij het Ontbijt d'Expertise
furent bien vite un concept à part entière. Sur la photo, une prise datant de
2002, avec Paul Delesenne comme orateur invité, qui venait tout juste de
quitter la profession de courtier pour celle de développeur chez Robelco.
Comme éditeur d'une belle série de titres et de services d'information en
immobilier, Expertise est néanmoins restée une micro-entreprise. L'ancrage
familial modeste fut un choix délibéré dès le départ.
Aan alle lezers zijn we oprechte dank verschuldigd voor de aanmoedigingen en
de stimulerende kritiek die we de afgelopen twintig jaar mochten ontvangen.
Deze continue dialoog met de vastgoedmarkt is voor ons de beste stimulans
om in de komende jaren voort te werken aan het succes.
Nous tenons à adresser nos plus sincères remerciements à tous les lecteurs
pour leurs encouragements et leurs critiques stimulantes que nous avons pu
recevoir au cours de ces vingt dernières années. Ce dialogue continu avec le
marché de l'immobilier se révèle pour nous comme le meilleur incitant pour
continuer à contribuer au succès dans les années à venir.
K URT R EVIERS & R AYMOND E M U S C H

30
ANALYS E
LE NEUF RÉSIDENTIEL
EN WALLONIE
S’IL EST VRAI QUE LES NEUF PRINCIPAUX MARCHÉS DE WALLONIE
DRAINENT UN TIERS DE L’IMMOBILIER NEUF DE LA RÉGION,
L’ACTIVITÉ Y EST NETTEMENT INFÉRIEURE À CELLE DES VILLES FLAMANDES.
La traduction est disponible
sur www.propertytalk.be
ANALYSE DES GRANDES VILLES WALLONNES
Les promoteurs actifs à l’échelle nationale se
concentrent surtout sur le Brabant wallon et les dé-
veloppements urbains de grande envergure.
– 95 projets pour 9.062 unités
– Le logement abordable pas synonyme de point chaud
– Thomas & Piron actif dans la plupart des villes
Sur la base du nombre de permis d’urbanisme pour appar-
tements, neuf villes affichent un volume d’au moins cent
nouveaux appartements autorisés chaque année. Il s’agit
d’Arlon, Mons, Charleroi, Braine-l’Alleud, La Louvière, Liège,
Namur, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve
Au total, ces villes représentent un tiers du marché de l’im-
mobilier neuf wallon qui représente 4.500 nouveaux flats
autorisés par an. En Wallonie, les appartements sont prin-
cipalement construits dans les grandes villes tandis qu’en
Flandre, surtout durant la haute conjoncture, on a construit
des appartements même dans des communes et des villa-
ges plus petits.
En outre, il se trouve en Wallonie un certain nombre de vil-
les abritant un grand nombre d’habitants comme Tournai,
Mouscron, Seraing et Verviers, où, malgré tout, très peu de
nouveaux flats sont réalisés. Un certain nombre de villes de
moyenne taille, de 30.000 habitants maximum, comme Ar-
lon, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve disposent pour
leur part d’un grand marché d’immobilier neuf.
LIÈGE ET NAMUR, PRINCIPAUX MARCHÉS
Dans les neuf villes, nous avons recensé 95 projets qui re-
présentent 9.062 appartements et maisons unifamiliales.
De ce volume, un tiers est actuellement en cours de vente,
tandis que le solde se trouve encore dans les cartons, pour
ne démarrer que dans les prochains mois ou les prochaines
années. L’inventaire reprend à la fois des projets privés, des
initiatives des pouvoirs publics locaux et des partenariats
public-privé.
Un projet moyen compte une centaine de logements. Liège
représente le plus grand nombre de logements neufs de l’in-
ventaire. Avec 22 projets pour 2.800 logements, elle draine
une part de près d’un tiers du stock total de projets dans les
neuf villes. Namur constitue quant à elle le principal marché
de Wallonie en ce qui concerne le nombre de permis mais
avec 2.064 logements répartis sur 19 projets, elle doit néan-
moins céder sa pole position à Liège pour ce qui concerne
les projets en développement. La plus grande ville de Wallo-
nie figure en tête grâce à un pipeline impressionnant de dé-
veloppements territoriaux de grande envergure, notamment
autour de la gare et sur le site Bavière.
Le top cinq est complété par Nivelles, Mons et La Louvière.
En outre, le Brabant wallon représente une part importante
dans le stock de projets. Avec Braine-l’Alleud, Nivelles et
Ottignies/Louvain-la-Neuve, il compte trois marchés d’im-
mobilier neuf importants qui représentent plus de 2.300
unités. Avec Mons, Charleroi et La Louvière, le Hainaut est
également bien représenté mais ces trois villes ne drainent
qu’un volume global de 1.775 unités alors qu’elles comptent
quatre fois plus d’habitants que les trois villes du Brabant
wallon. Aussi, n’est-ce pas un hasard si, dans ces villes, le
ratio d’immobilier neuf - le rapport entre le nombre d’appar-
tements autorisés et le nombre d’habitants - est inférieur
à celui de la plupart des autres villes. Charleroi est la plus
grosse ville de Wallonie mais, par mille habitants, on n’y
autorise en moyenne chaque année que 0,7 appartement.
Liège (1,2 flat/1.000 habitants) performe moins bien aussi
que la moyenne pour la région (1,4). A nouveau, dans les
villes du Brabant wallon, l’activité est bien plus élevée que la
moyenne, avec un ratio d’immobilier neuf qui varie de 3,5 à
Braine-l’Alleud à 6,7 à Ottignies/Louvain-la-Neuve.

APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK
PROMOTEURS LES PLUS ACTIFS EN WALLONIE
PROMOTEUR UNITÉS PROJETS MARCHÉS
Wilhelm & Co 954 2 2
Matexi 656 6 4
JM Construction 542 4 1
Thomas & Piron 500 9 5
BW Promo 500 1 1
Besix RED 397 7 3
Atenor 300 1 1
Group SGI 300 1 1
Wereldhave Belgium 250 1 1
ABLI 181 1 1
Lamy Construction 120 2 1
Himmos 106 1 1
SOURCE: articels ’Focus’ de Square Info
GRANDS ÉCARTS DES PRIX DE VENTE
D’après le site Internet immobilier Immotrace, la ville wal-
lonne la plus chère en matière d’appartements est Otti-
gnies/Louvain-la-Neuve. Dans les neuf villes wallonnes, le
prix moyen pour un flat est de 1.870 euros tandis que la
médiane s’affiche à un peu plus de 2.000 eur/m 2 . On re-
lève toutefois d’importants écarts entre les différentes villes.
Ainsi, Mons et Charleroi atteignent-elles des prix de vente
qui dépassent à peine les 1.300 eur/m 2 .
Pour le marché des appartements existants, les chiffres du
SPF Economie donnent une tout autre image. Braine-l’Al-
leud est alors le marché le plus cher, suivi par deux autres
marchés en Brabant wallon: Ottignies/Louvain-la-Neuve et
Nivelles. Namur est la ville la plus chère, tandis que La Lou-
vière affiche les prix les plus bas. Du reste, Braine-l’Alleud
est la seule ville où un appartement moyen atteint un prix de
plus de 200.000 euros.
PROMOTEURS NATIONAUX
Dans les villes wallonnes, 12 projets de plus de deux cents
logements ont été recensés. Les grandes initiatives sont
surtout en chantier à Namur, Liège, Nivelles et La Louvière.
Dans ces deux dernières villes, il s’agit de méga-projets qui
drainent la majeure partie de la future offre de logements
neufs et qui ne laissent plus que peu de place à d’autres ini-
tiatives. Du reste, la moitié du stock de projets est composée
d’initiatives plus petites, d’une trentaine de logements. Dans
le classement des promoteurs les plus actifs en Wallonie, on
retrouve avant tout les développeurs qui ont un développe-
ment de grande envergure en cours de préparation.
Les 95 projets que la rédaction a recensés sont développés par une cinquantaine de promo-
teurs différents. De ce volume, seuls 12 comptent plus de cent unités en cours de vente ou de
préparation. En outre, seuls quatre développeurs s’activent dans plus d’un marché d’immobi-
lier neuf wallon.
Cela démontre que le marché wallon est très ancré localement et que seule une poignée d’ac-
teurs actifs à l’échelle nationale y opèrent. Au total, les projets des 12 principaux développeurs
représentent 4.800 unités, soit plus de la moitié du stock total. Pour ces promoteurs, un projet
compte en moyenne 133 unités, soit un tiers de plus que le projet moyen.
Le promoteur possédant le champ d’action le plus large est Thomas & Piron, actif dans cinq
des neuf villes. Le groupe est principalement actif en villes dans les projets de moyenne taille.
Groupe Matexi, qui en Flandre, est le développeur possédant le plus grand champ d’action,
est également actif en Wallonie sur quatre marchés avec 6 projets qui, au total, représentent
plus de 650 logements. A Nivelles, il collabore avec son partenaire local BW Promo à un projet
de grande envergure de 800 à 1.000 nouveaux logements. Par rapport au nombre d’’unités, le
plus gros développeur est le spécialiste en projets urbains mixtes Wilhelm & Co, grâce au stock
à La Louvière et aux nouveaux développements autour du centre commercial L’Esplanade à
Louvain-la-Neuve. Le promoteur bruxellois JM Construction n’est actif qu’à Namur, mais il
dispose néanmoins d’un pipeline de plus de 540 logements.
RÔLE PASSIF DES POUVOIRS PUBLICS
La principale conclusion de cette analyse est que la Wallonie est, moins encore que la Flandre,
un marché hétérogène. On observe une grande différence entre le potentiel des marchés d’im-
mobilier neuf en Brabant wallon et en Hainaut par exemple. C’est surtout à Braine-l’Alleud et
à Nivelles que les promoteurs de Flandre et de Bruxelles voient des opportunités, tandis que
très peu d’acteurs opérant à l’échelle nationale sont présents dans le Hainaut. Dans la plupart
des autres villes, c’est surtout dans les développements territoriaux de grande envergure que
les grands groupes jouent un rôle.
Dans leur politique du logement, la plupart des villes privilégient un renforcement du tissu
urbain et de l’économie locale. Cela doit avant tout augmenter l’emploi car il faut dire que le
taux de chômage est très élevé dans les grandes villes. Dans l’offre de logements, les besoins
portent surtout sur davantage de logements sociaux. Comparé à la Flandre, il n’y a guère de
PPP dans les grandes villes wallonnes pour réaliser plus de logements. Les communes y jouent
un rôle plus passif, une grande différence avec la Flandre où la plupart des Villes assument
expressément une fonction de régie. Le phénomène des logements abordables, qui s’avère
prioritaire en Flandre, joue à peine un rôle en Wallonie. Il n’y a qu’en Brabant wallon que les
prix swinguent peu à peu, devenant, dans la foulée, inabordables pour les jeunes ménages.
31

TALKING HEADS
32
WINKELVASTGOED INVESTISSEMENT
PETER BAEYENS
directeur Locatus
“ PASSANTENSTROMEN ZIJN
EEN GRAADMETER VOOR SUCCES ”
De rekenkundige verhouding tussen de bezoekcijfers
van een winkelgebied en de passantenstroom voor
een specifiek handelspand is een vaste maat
voor de kwaliteit en de waardering van dat onroerend
goed. Want passantenstromen leveren een duidelijk
beeld op van de structuur van een winkelgebied,
van waar de mensen lopen en welke stukken
van de straat het meeste toeloop kennen.
De bezoekerscijfers zijn ook rechtstreeks verbonden
met de leegstand in een wijk. Daalt het aantal
bezoekers, dan neemt de leegstand toe. Dat spreekt
duidelijk uit de gegevens die Locatus elk semester
inventariseert. Voor gemeentebesturen zijn die cijfers
dus een indicatie over hoe hun handelscentrum
presteert in vergelijking met dat van andere steden.
De lokale overheid kan op basis van dergelijke
gegevens haar beleid aanpassen.
Ook voor retailers kunnen de tellingen hun expansie
helpen bepalen. Ze kunnen cijfers over de omzet
van hun individuele verkooppunten koppelen aan
de passanten voor die stad of die locatie en dan
zelf oordelen over de toekomstige rendabiliteit van
een nieuwe winkel die ze elders willen openen. We
trachten ook te voorspellen hoe de bewegingen van
de consumenten zich aan een nieuw vastgoedproject
zullen aanpassen. In België beschikken we intussen
over voldoende data en marktkennis om dergelijke
denkoefeningen te doen. Het doel is dat de promotor
op basis van de passantenvoorspelling zijn project
kan aanpassen of verfijnen.
Peter Baeyens is directeur van de winkeldataspecialist Locatus
in België. Het volledige interview verscheen in Retail Focus 158.
LES SPECIALISTES
SE PRONONCENT
EXPERTS AAN HET WOORD
MARC BRISACK
CEO d’Ascencio
“ POUR NOUS, LA FRANCE
N’EST QU’À DEUX PAS ”
La réussite de notre augmentation de capital l’an
dernier a considérablement assis notre crédibilité
dans le secteur. Jusqu’à présent nous n’avons pas
encore épuisé l’ensemble des 80 millions que nous
avions levés. L’ambition d’Ascencio est de détenir
d’ici fin 2012 un portefeuille de 400 millions d’euros
dont un quart en France et le reste en Belgique.
Notre quartier général est situé près de l’aéroport
de Charleroi, de sorte que la France n’est qu’à
deux pas. Comme nos propriétés en France sont
louées sur le long terme, la masse de travail pour
gérer ces investissements transfrontaliers
n’est pas si énorme que cela. Ce n’est qu’au cas
que nous dépasserions le cap des 60 à 80 millions
d’euros chez nos voisins du Sud, qu’il me semble
logique d’y ouvrir une structure locale.
En outre, il existe encore très certainement des
opportunités de croissance en Belgique aussi, par
exemple en intégrant davantage de supermarchés de
la chaîne Champion dans notre portefeuille. Ce n’était
pas possible lors de l’entrée en Bourse en raison des
règles en matière de répartition de risque mais depuis
lors, nous avons suffisamment évolué et grandi.
Notre champ d’action ne se limite d’ailleurs pas à la
Belgique et à la France. Suite à notre augmentation de
capital, nous avons organisé pour la première fois un
road show qui nous a emmenés aux Pays-Bas et au
Royaume-Uni. Toutes les réactions furent positives.
Marc Brisack est le CEO de la sicafi spécialisée
en immobilier de commerce de périphérie Ascencio.
Lire l’entretien dans Expertise News 410.

APRIL/ AVRIL.’11
NIEUWBOUW URBANISME COURTAGE
CARL
VAN DEN EYNDE
CEO van Matexi
De huidige druk op de marges zorgt ervoor
dat wij als bouwpromotor uiterst inventief
moeten zijn tijdens de ontwerpfase en het
latere bouwproces. Trouwens, niet alleen
de crisis en de dure grondstoffen maken
de projectontwikkeling kostelijker. Ook de
toenemende normering inzake isolatie en
energiezuinigheid, de veiligheidscoördinatie
op de bouwplaats, de verplichte controle van
het rioleringsstelsel bijvoorbeeld, of nog, het
archeologische vooronderzoek leiden ertoe dat
bouwen alsmaar duurder is geworden.
De overheid houdt daar te weinig rekening mee.
Enerzijds maakt zij van betaalbaar wonen een
prioriteit, maar anderzijds zorgt ze er via allerlei
wet- en regelgeving voor dat een modale woning
duurder wordt. Dat de tijdelijke maatregel inzake
de btw-vermindering voor nieuwbouw niet
werd verlengd, is dan ook totaal onbegrijpelijk.
Zeker als je weet dat van de totale kostprijs van
een woning 51% terugvloeit naar de staatskas
in de vorm van btw, registratierechten, de
sociale lasten voor de werkgever en de sociale
lasten voor de werknemer en ten slotte de
vennootschapsbelasting.
Om dezelfde redenen zorgt ook het decreet over
het grond- en pandenbeleid voor een pervers
neveneffect. De privépromotors zullen dan
wel sociale woningen gaan bouwen, maar die
extra kosten zullen ze onvermijdelijk moeten
doorrekenen in de woningen die deel uitmaken
van dezelfde ontwikkeling en die bestemd zijn
voor de gewone koopmarkt aan particulieren.
Carl Van den Eynde is CEO van de residentiële
projectontwikkelaar Matexi, een filiaal van Matexi Group.
Het interview verscheen eerder in Square Info 115.
JACQUES GOBERT
bourgmestre de La Louvière
“ LE SITE BOCH MÈNERA À UNE
REVITALISATION URBAINE ”
Pour nous, l’amélioration de la qualité de vie de
nos habitants est prioritaire. La Louvière possède
un grand nombre de sites industriels désaffectés.
Nous comptons bien les commercialiser comme
il se doit dans les prochaines années.
Le site Boch est bien évidemment le principal
projet de revitalisation urbaine mais d’autres
terrains offrent encore du potentiel.
En ce qui concerne le développement de nouveaux
logements, nous voulons à tout prix éviter la
naissance de ghettos. C’est pour cette raison que
nous misons sur une mixité de plusieurs typologies
d’habitats et de logements sociaux, aussi bien à
vendre que pour le marché locatif.
Pour nous, un PPP est plus que le simple fait
de laisser un terrain de la ville à un investisseur
privé. Pour le site Boch, nous avons pris soin de
définir préalablement les conditions subsidiaires
et de bien déterminer le programme de
développement. De ce fait, nous entrions aussi
en ligne de compte pour obtenir un subside des
pouvoirs publics wallons. De par sa situation
unique, le site est relié au centre existant et
il doit donc faire office de complément à part
entière pour la ville. Il y aura non seulement des
commerces et des logements mais aussi
le nouveau centre administratif pour les services
de la ville et un musée.
Jacques Gobert est bourgemestre actuel
de la Ville de La Louvière.
VINCENT QUERTON
CEO de Jones Lang LaSalle
PROPERTY TALK
“ RENOUER AVEC LE C.A.
D’AVANT-CRISE ”
Chaque année, nous visons la place de numéro
un ou deux dans chaqu’un des métiers que
Jones Lang LaSalle exerce. Nous estimons
que nous n’avons jamais été aussi bien armés
pour mener à bien cette ambition. Chaque
département est désormais piloté par quelqu’un
qui se montre avant tout un manager fort et
un bon meneur d’équipe, et qui a pour but de
renforcer notre entreprise dans sa globalité.’
La stratégie belge s’inscrit dans l’objectif général
de notre société-mère internationale qui vise à
réaliser d’ici 2014, dans la zone européenne, un
chiffre d’affaires qui renoue avec les résultats
records enregistrés durant la haute conjoncture
des années 2005 à 2007. Un milliard de dollars
d’ici trois ans, tel est l’objectif pour l’Europe.
Du coup, nous devrions dépasser notre chiffre
d’affaires record de 2007. Traduction pour nos
activités belges et luxembourgeoises:
un chiffre d’affaires brut de 35 millions d’euros,
soit un bon quart de plus que ce que nous avons
réalisé l’an dernier.
En Belgique, il y a encore de belles opportunités
de progression, notamment en retail, au
niveau du développement de notre société
d’aménagement Tetris et autres services payants
pour nos clients ’corporate’ et, surtout, au niveau
du département investissements.
Vincent Querton est le CEO et Country Manager de Jones Lang
LaSalle dans le Belux. Lire l’entretien dan Expertise News 408.
33

WALK & TALK
34
BOUWEN
AAN MORGEN
CHRISTIAN DE PORTZAMPARC, DIENER & DIENER, MACARY & DELAMAIN, RICHARD ROGERS ... DE BELGISCHE BOUWWERELD
ONTDEKT DE WAARDE VAN SPEKTAKELARCHTECTUUR ALS MOTOR VAN STEDELIJKE VERNIEUWING.
Toeval? Bijna gelijktijdig staan overal in Vlaanderen,
Wallonië en het Brusselse gewest boeiende
vastgoedprojecten op stapel die fungeren als motor van
grootschalige stadskernvernieuwing. Vrucht van een
jarenlange inspanning van de overheid om de bouwcultuur
in ons land naar een hoger niveau te tillen, komen deze
projecten nu stilaan boven water. In Antwerpen, Leuven en
Luik kan je de eerste voorbeelden gaan bekijken. In vele
andere steden staan de bouwwerken in de steigers of wordt
er ijverig ontworpen en gepland. Voor dit verjaardagsnummer
maakte Property Talk een eerste overzicht dat onvermijdelijk
onvolledig is door de veelheid aan initiatieven.
Kenmerkend voor de nieuwe generatie stadsprojecten is
hun top-down karakter. Zij werden op gang gebracht door
de overheid, of beter door de verschillende ’overheden’,
zowel federaal, regionaal als lokaal. Pionier was de Vlaamse
overheid die voor zijn regionale administratieve centra (VAC)
radicaal opteerde voor alternatieve werkvormen en de erbij
behorende facilitaire kantoorinrichting en architectuur. En
het is intussen ook al weer meer dan tien jaar geleden dat
Bob Van Reeth als eerste Vlaamse bouwmeester aan de slag
toog om de kwaliteit van de overheidsarchitectuur te bewa-
ken – een functie waarvoor Vlaanderen inspiratie zocht bij
Nederland en die intussen met succes werd geïntroduceerd
in het Brusselse Gewest.
LOKALE OVERHEDEN
Ook de lokale overheid, vooral in Vlaanderen, leverden een
mooie bijdrage. Er ontstonden tientallen privaat-publieke
samenwerkingen die ruimtelijke kwaliteit van de binnen-
steden hielpen verbeteren en waarbij nadrukkelijk werd
gezocht naar een natuurlijke vermenging van functies. In

APRIL/ AVRIL.’11
verschillende Vlaamse steden zijn het trouwens de auto-
nome gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven die de regie
voeren, zoals VESPA in Antwerpen en het SOK in Kortrijk.
De beweging bleef niet beperkt tot Vlaanderen. Brussel bes-
chikt intussen niet alleen over zijn eigen bouwmeester maar
ook over een apart agentschap dat zich helemaal toelegt op
de begeleiding van de grote werven (zie verder). In Wallonië
maken de stadsbesturen dan weer werk van de reconver-
sie van hun oude stadskankers. In Luik leidde dit al tot de
knipoogarchitectuur van Ron Arad in zijn ontwerp voor het
in een rood-wit harlekijnen jasje gestoken winkelcentrum
Mediacité van Wilhelm & Co, een promotor die eerder de
ontwikkeling van L’Esplanade in het hart van Louvain-la-
Neuve tot een goed einde had gebracht en binnenkort de
tanden zet in de oude fabriek van Bosch te La Louvière.
Brussels Europe, Atenor. Architect: Jaspers, Eyers & Partners
STATION ALS MULTIMEDIAAL KNOOPPUNT
PROPERTY TALK
Ook verschillende overheidsinstellingen en parastatalen
deden een duit in het zakje. Een bijzondere vermelding ver-
dient het NMBS-filiaal Euro Immo Star dat de vernieuwing
van talrijke stations heeft aangegrepen om een ruimer
proces van stadsvernieuwing op gang te brengen waar ook
andere overheidsbedrijven, bijvoorbeeld De Lijn, en de
privésector beter van worden. Het bekendst is natuurlijk de
blijde intrede van de Spaanse urbanist Santiago Calatravo in
Luik-Guillemins, maar Antwerpen-Centraal met de aanpa-
lende ontwikkeling van de Kievitwijk en Leuven met de Kop
van Kessel-Lo en de projecten van privépromotor Kairos
(KBC en VAC) zijn schoolvoorbeelden van buurtontwikkelin-
gen die de directe perimeter van het station ver overstijgen.
In de portefeuille van Euro Immo Star zitten bijvoorbeeld
ook nog Gent St-Pieters en het Kamgebouw in Brugge dat
momenteel in de schijnwerpers staat omdat het blok met
37.000 m 2 kantoren voor meer dan 120 miljoen euro zal
worden verkocht aan een institutioneel investeerder. In Gent
zit de NMBS in een partnership met de stad, de Participatie
Maatschappij Vlaanderen en Kairos om rond het station een
randontwikkeling te realiseren van meer dan 100.000 m 2 .
Luik leverde de afgelopen jaren forse inspanningen om zijn
stedelijke infrastructuur te vernieuwen. Voorlopige hoogte-
punten zijn het station van Calatrava en Mediacité. De ko-
mende jaren wordt er echter nog veel meer
geïnvesteerd in grootschalige woonprojecten
Het project Regatta van Vooruitzicht in Antwerpen
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WALK & TALK
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zoals het Quartier de Droixhe, de groene en duurzame wijk
op Sart-Tilman en de site Bavière waar een zeshonderdtal
woningen kunnen komen. De stationsbuurt blijft echter een
strategische zone. De ontwikkeling wordt er aangestuurd door
de Société de Développement de Liège Guillemins (SDLG)
waarin de NMBS, de intercommunale SLF en de Waalse
overheid participeren. Er komen 400 tot 500 woningen en
maar liefst 100.000 m 2 kantoren die opnieuw zullen worden
ontwikkeld door het bureau van Santiago Calatrava. De wijk
krijgt binnenkort ook een kantoortoren van 120 meter hoog
die wordt ontwikkeld door het Befimmo- filiaal Fedimmo en
de diensten van de FOD Economie zal huisvesten.
Sinds kort heeft men de stations immers herontdekt als effi-
ciënte kantoorlocaties. In het mobiliteitsdebat krijgen zij een
nieuwe betekenis als het multimodale verkeersknooppunt
dat de pendelaar zijn dagelijkse fileleed met de wagen kan
besparen. Stations worden bovendien ruimtelijke knoop-
punten waar de stad dankzij hoogbouw wordt verdicht om
zo andere delen van de historische stad te bevrijden van de
druk van bedreigende kantoorontwikkeling.
BINNENSTAD VERSUS PERIFERIE
De meeste van de voormelde projecten bevinden zich in de
binnenstad. In Gent verdient echter naast St-Pieters zeker
ook The Loop een vermelding als een voorbeeld van een
strak gestuurde, perifere gebiedsontwikkeling waar het
stadsbestuur en haar gemeentelijke grondbank ook kansen
bieden aan een rist randontwikkelingen zoals de betaalbare
woningbouw van Immpact en de MG Tower van Group De
Paepe waar KBC volgend jaar zijn nieuwe regionale zetel
onderbrengt. Op termijn moet de zone rond Flanders Expo
uitgroeien tot een volledig nieuw stadsdeel waar mensen
kunnen wonen, winkelen en werken.
Een ander perifeer stadsproject bevindt zich aan de oevers
van de Schelde in Antwerpen. De afgelopen jaren kreeg de
metropool al een flinke facelift dankzij de Leiewerken, het
nieuwe Justiepaleis van Richard Rogers, het MAS en de
renovatie van de Stadsfeestzaal door Multi Development.
Sinds de publicatie van de stedelijke Kantoornota en de
oprichting van de denktank Antwerpen Headquarters is de
stad ook volop bezig met de uitbouw van strategische kan-
toorzones en maakte zij werknvan stadsherwaarderingspro-
jecten als het Militair Hospitaal (Vanhaerents, Wilma Project
1. Het Kamgebouw in Brugge van Euro Immo Star
2. MG Tower Gent van Group De Paepe. Architect: Jaspers, Eyers & Partners

yellow submarine
VOORUITZICHT, bedenker van buitengewone buurten
Leopold de Waelplaats 26 - B-2000 Antwerpen - T +32 (0)3 260 95 60 - www.vooruitzicht.be

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The Loop in Gent. Artist Impression
Development en VESPA), ’t Eilandje (Immpact en Project2)
en Park Spoor Noord (NMBS). Aan privézijde speelt vooral
Vooruitzicht een vooraanstaande rol in de stadsvernieuwing.
De Antwerpse bouw- en vastgoedgroep innoveerde eerder
al met de grondgebonden woningen van De Veldekens aan
de Singel en startte vorige maand met de laatste fase van
de Zuidrvelodroom (Den Bell). Het meest ambitieuze project
van Vooruitzicht bevindt zich echter buiten de stad: op Linke-
roever vordert gestaag de aanleg van de nieuw wijk Regatta
(Prestibel) waar Vooruitzicht over een periode van tien jaar
450 huizen, duizend appartementen, 40.000 m 2 kantoren,
een hotel en winkels zal bouwen en langs de oevers van het
Galgenweel een park en een plezierhaven zal aanleggen.
GROTE WERVEN IN BRUSSEL
In Brussel staan momenteel heel wat boeiende projecten
tegelijk in de steigers. Een lijst met projecten die door het
Gewest worden aangestuurd vind je op de website van
OP TERMIJN MOET DE ZONE ROND
FLANDERS EXPO UITGROEIEN
TOT EEN VOLLEDIG NIEUW STADSDEEL
WAAR MENSEN KUNNEN WONEN,
WINKELEN EN WERKEN.
Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling voor het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest (www.adt-ato.be). Dit agentschap
werd in het leven geroepen om de verschillende grote
stadsprojecten in goede bandn te leiden. Het ontwerp dat
ongetwijfeld binnendringt tot in de kern van de Brusselse
kantoormarkt is het ’Stadsproject Wetstraat’, beter bekend
onder zijn Franstalige afkorting PUL.
De PUL wil van de Wetstraat, nu niet meer dan een grijze
snelweg in de stad, de levensader van de Europese wijk
worden. Het verkeer en het aandeel kantoren wordt terug-
gedrongen ten vordele van bewoning, winkels op de begane
grond en een veilheid aan parkjes en pleintjes. Nochtans
zal het totale aantal vierkante meter volgens de PUL nog
toenemen om op die manier prioritair tegemoet te komen
aan de huisvestingsbehoeftes van de Europese Unie. Dat
zal gebeuren door de wijk te verdichten en de gebouwen
de hoogte in te sturen. Op verschillende plekken zijn torens
voorzien met als uitschieter een naar Belgische maatstaven
buitengewoonnhoge wolkenkrabber van ... meter hoog. Het
masterplan van de PUL werd uitgetekend door het Atelier
Christian de Portzamparc, de Franse sterarchitect die onder
meer bekend is van ...
Brussel omsluit zijn torens opnieuw met liefde. Nog niet
zo lang geleden was het anders: onder het bewind van
burgemeester Xavier de Donnea eiste het Brusselse stads-
bestuur dat de fameuze Lottotoren aan het centraal station
een kopje kleiner werd gemaakt, wat promotor Immobel ook
effectief deed.
Een projectontwikkelaar die op tijd heeft aangevoeld dat
het tij keerde en volop de kaart van de hoogbouw trok, is
Atenor. Op minstens vier locaties in Brussel werkt Atenor
aan projecten met aanzienlijke hoogbouw: aan het kanaal
met het project Up-Site waar de hoogste woontoren van
het land wordt gebouwd, aan de Wetstraat met het project
Brussel Europa, aan het zuidstation met het project Victor
waar naar een ontwerp van de Portzamparc een blok met
drie kantoortorens en een woonblok op stapel staat en, sinds
kort, in Anderlecht waar Atenor zich aansloot bij de mega-
plannen van de Brusselse architect Philippe de Bloos om
langs het kanaal een volledige nieuw wijk om te wonen, te
winkelen en te werken te ontwikkelen.
Stadsproject Wetstraat in Brussel. Architect: Atelier Christian de Portzamparc

NOVEMBER.’10

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