Jo de Clercq (Rockspring) - Expertise

talk aboUt
Na de bevaks komen de
privévastgoedfondsen :
over het belang van
investmentmanagers in België
.16
.04
vastgoed magazine immobilier
FUnd
manager
strategy
La stratégie
buy-and-hold de Prowinko :
rencontre avec Max Vorst
et Philip van Perlstein
.24
interview met/avec
Jo de Clercq (Rockspring)
analyse
La cible facile des sicafi :
le rôle de l’expert dans
l’immobilier coté en Bourse
.28 JUni/ JUin ’11
.1
www.propertytalk.be

vastgoed magazine immobilier
ProPertytalk est Une PUbliCation de
ProPertytalk is een Uitgave van
Expertise
Ramberg 7 / 3000 Leuven
HooFdredaCteUr / rédaCteUr en CHeF
Kurt Reviers
t 016 31 49 71
m 0475 27 62 01
verantwoordeliJke Uitgever
éditeUr resPonsable
Raymonde Musch
advertenties / régie PUbliCitaire
Expertise / 016 31 49 70
werkten mee aan dit nUmmer
ont Collaboré à Cette édition
Aplanos _graphic design
Steff Gilissen _images / foto’s
Imprimerie Lozet _impression / druk
Muriel Lieffring _traductions / vertalingen
Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal
Kurt Reviers _rédaction /redactie
Martijn Reviers _rédaction /redactie
Marleen Van Istendael
_épreuves / eindredactie
Distribution par circulation controlée auprès
des organisations du secteur immobilier
en imprimé et par voie digitale.
Demandes d’abonnement
via abo@propertytalk.be.
Distributie via ’controled circulation’
bij bedrijven uit de vastgoedsector in print
en digitaal. U kan een abonnement
aanvragen via abo@propertytalk.be
www.ProPertytalk.be
Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier
inFo & abonnementen | inFos & abonnements
www.expertisenews.com
Nieuws en weetjes uit
de Belgische vastgoedsector
L’actualité et les infos du
secteur immobilier belge
.4
voor de vastgoedProFessional
de essentie van ons vak
is Centen beleggen
Interview met Jo De Clercq van Rockspring
legal talk .15
Comment responsabiliser les experts immobiliers?
Kun je een schatter aanspreken op zijn vastgoedwaardering?
.10
Uitgever Expertise bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in
België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot
begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespecialiseerde
nieuwsbrieven: expertise news over kantoor- en bedrijfsvastgoed, retail Focus over
retailexpansie en winkelvastgoed en Square info over residentiële nieuwbouw.

Juni/Juin ’11
RONDEtAfEL | tABLE RONDE
na de bevaks komen de PrivévastgoedFondsen:
over Het belang van investmentmanagers in belgië
.16
met Philip De Greve (Pertinea Property Investment Partners),
Herman Du Bois (Quares), Bart Van den Berg (BNP Paribas REIM),
Philip Walravens (tribeca Capital Partners) &
Charles Wizen (Belgium Real Estate Group).
talking Heads .22
Experts aan het woord:
Kris Van Ballaer (Vooruitzicht),
Stefaan Gielens (Aedifica),
Luc Plasman
(Wereldhave Belgium),
Eric Verbeeck (BVS-UPSI)
Paroles d’experts:
Guy Van Wymersch
(Axa Belgium RE)
La stratégie buy-and-hold
de Prowinko
Rencontre avec Max Vorst
et Philip van Perlstein
PoUr les ProFessionnels de l’immobilier
L’éditeur Expertise vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et
développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe
aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des
informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. trois lettres d’information
bimensuels spécialisées regroupent ces informations : expertise news traite l’immobilier
d’entreprise, retail Focus l’immobilier de commerce et Square info l’immobilier résidentiel neuf.
ontdek onze
nieUwe website
visitez notre
noUveaU site web
www.exPertisenews.Com
.24
.26
RONDEtAfEL | tABLE RONDE
la Cible FaCile des siCaFi:
le rôle de l’exPert
dans l’immobilier
Coté en boUrse
avec Philippe Janssens (Stadim),
Peter de Groot (CBRE),
fabian Daubechies (DtZ) &
Guibert de Crombrugghe
(de Crombrugghe & Partners)

4
Jean noUvel
redessine
brUxelles-midi
L’architecte français de renom Jean Nouvel transforme dans ses premiers plans
la gare de Bruxelles-Midi en un site de reconnaissance osé pour la capitale. Euro Immo
Star, la filiale immobilière de la SNCB, a chargé Nouvel d’élaborer un schéma
directeur pour l’ensemble du quartier et de prévoir de la place pour le développement
d’immeubles de bureaux. L’élément-phare du concept sera un immeuble de
120 mètres de haut comptant 24 étages, conçu en forme de V. Quant à savoir si le
plan sera réalisé, il faudra encore attendre car tout est encore en phase d’étude.
Hollister sUrFt oP belgisCHe golF
Het Amerikaanse populaire surfmerk Hollister komt naar België. De twee eerste
vestigingen komen in Waasland Shopping en het winkelcentrum van Wijnegem. Hollister is
onderdeel van de groep Abercrombie & fitch en wordt in
zijn Europese expansie begeleid door Jones Lang LaSalle.
Een winkel heeft de typisch de looks van een Californische
beachhouse met binnenin een zeer stijlvolle inrichting.
Het merk is al enkele jaren de meest populaire brand bij
Amerikaanse teenagers.
liFestyle
magazine
van dewaele
HoHo (House & Home). Zo
luidt het nieuw lifestylemagazine
van Dewaele Vastgoed & Advies
uit Brugge. Het blad, 84 pagina’s prestigieuze
kleurendruk, wordt geproduceerd door Roularta
en verschijnt twee keer per jaar in een oplage
van 60.000 exemplaren. HoHo vervangt de
huis-aan-huisfolder die de makelaar vroeger op
700.000 exemplaren verspreidde. ’Wij hebben
onze mass mailing vervangen door een gerichte
B2C-campagne omdat ons aanbod toch al
voldoende bekend is via zoekertjes en onze
website’, zegt Stefaan Coucke, de co-Managing
Partner die bij Dewaele instaat voor de
communicatie. Het bedrijf spendeert tot twintig
procent van zijn omzet aan marketing, inclusief
drukwerk, website en panelen.
baisse dU salaire
des managers
immobiliers belges
Après la baisse des salaires et le paiement
de bonus en 2009, la confiance a repris parmi
les professionnels du secteur immobilier l’an
dernier, quant à une meilleure rémunération
de leurs activités. C’est ce que révèle l’enquête
des salaires annuelle du consultant britannique
Macdonald & Company et de la RICS. Mais
l’impact de la crise n’est pas encore tout à fait
terminé. Le salaire annuel de base pour un job
dans le secteur immobilier européen a encore
chuté d’un peu plus de deux pour cent en
2010. Les bonus et les incentives extra-légaux
ont quant à eux augmenté.

Juni/Juin ’11
tribeCa et CobelPro
se serrent la main
L’investment manager bruxellois tribeca Capital
Partners et le gérant d’immeubles anversois Cobelpro
sont devenus sociétés sœurs. Les actionnaires de tribeca,
Yves De Koster et Philip Walravens, et celui de Cobelpro,
Charles Naeyaert, ont pris des participations croisées l’un
dans la société de l’autre. Par ce lien, tribeca et Cobelpro
entendent devenir un groupe de services immobiliers qui
fonctionne pour les investisseurs comme un one-stopshopping
pour leur asset management au sens large.
The art of
CREATING
VALUE
IN RETAIL
ESTATE
Retail Estates is a ‘Sicafi/Bevak’ listed
in Belgium on NYSE-Euronext.
We are a niche-player specialized in
out-of-town retail properties in Belgium.
We manage a portfolio of more than
400 outlets with a built-on surface area
between 500m² and 3000m².
Our tenants are mainly
well-known retail chains such as
Carpet Right, Aldi, Brantano, JBC,…
www.retailestates.com
Industrielaan 6 - B - 1740 Ternat
info@retailestates.com - Tel. 02/568 10 20
Retail-PropertyTalk_42-609.indd 1 14/06/11 12:58
les siCaFi
s’oFFrent
de noUveaUx
direCteUrs
Ces derniers mois, un certain
nombre de hautes fonctions ont à nouveau
été occupées au sein des sicafi:
– andré Bergen, ancien CEO de KBC,
est le nouveau président du conseil
d’administration de Cofinimmo.
– Guy van wymersch-moons
(Axa Belgium) a été nommé nouveau
président du conseil d’administration
chez Home Invest Belgium. Il succède
à Michel Pleeck qui a été nommé
président honoraire.
pRopeRty talk
André Bergen, président du conseil
d’administration de Cofinimmo
– Filip van wijnendaele (ex-Immobilien
Hugo Ceusters) travaille depuis ce moisci
au sein de l’équipe de management
de Home Invest Belgium. Il y occupe la
fonction de COO.
– Danny Staes est devenu le nouveau CfO
de Leasinvest Real Estate. Staes a étudié
les sciences commerciales, possède un
bagage en audit et était jusqu’il y a peu
finance manager chez ING Real Estate
Development Belgique.
nieUwe stadswiJk aan belgisCHe kUst
Binnenkort start in Oostende de verkoop van de eerste woningen in het
project Oosteroever. Met 1.200 appartementen gaat het om het grootste
bouwproject aan de Belgische kust. De lokale ontwikkelaar Versluys en de
beursgenoteerde bouwgroep CfE zijn de initiatiefnemers van de PPS in
samenwerking met het autonome gemeentebedrijf. Het nieuwe stadsdeel
wordt een woon- en werkplek op een boogscheut van het centrum van de
Koningin der Badsteden en zal beschikken over een eigen jachthaven. De
eyecatcher in het ontwerp van Conix Architects is een woontoren van veertien
verdiepingen met op de gelijkvloerse etage winkels, cafés en restaurants.
De passieve gevel wordt vervaardigd uit architectonisch witte gepolierde beton
die voor een frisse kleur zal zorgen in het straatbeeld.
.5

talkieS
6
Pas aFgestUdeerd!
Eind april kregen 45 studenten van het Postgraduaat Vastgoedkunde aan de KULAK/KU Leuven hun getuigschrift.
Minister Van Quickenborne en Kulak Campusrector Jan Beirlant reikten de diploma’s uit. De afgestudeerden zijn: Bert Beckers,
Roel Beyl, Dirk Broos, Siegried Busscher, Valerie Cesar, Nick Ceusters, tine Claeys, Yvan De Dycker, Leopold Dekeyser,
Jef De Kinderen, Bram De Pauw, Pieter Depoortere, Karolien Deburghgraeve, Leen Demaegdt, Bernard Derveaux, Peter
Devooght, Katelijne Druyts, Ken fransen, Stanny Gilis, Kristel Hawinkel, Raphaël Helsmoortel, Alexandre Huyghe, Bart Joosten,
Kirsten Koenigsmann, Valerie Leroi, Jan Lhoest, Sundus Madhloom, Maximilien Mandart, Anne Medaer, Celine Pichler,
Stephanie Schuit, Gilles Sprenger, Kirsten tavernier, Wim tavernier, franky tolpe, Kathleen Van den Berghe, Bart Vandevelde,
thomas Van Eeckhoudt, Bert Van Rompuy, thibaud Van Sinay, Yves Velleman, Jonas Verhaevert, frederik Vuylsteke en Lydia Wauters.
toPwinkelstraten in blakende gezondHeid
Op een tweedaagse retailtour nam Retail focus voor het zesde jaar
op rij poolshoogte aan de topwinkelstraten in Antwerpen (Meir), Brugge
(Steenstraat), Brussel (Nieuwstraat), Gent (Veldstraat), Hasselt (Hoogstraat)
en Luik (Vinave d’Ile). De Big Six onder de Belgische winkelsteden verkeren
in goede gezondheid met een beperkte leegstand, stijgende huurprijzen en
groot aantal nieuwe internationale merken.
stad Panden rotatie Passanten Prime rent
Antwerpen 157 11 180.000 1.800
Brussel 92 5 220.000 1.800
Gent 80 7 150.000 1.550
Luik 87 10 200.000 1.100
Brugge 123 10 130.000 1.200
Hasselt 126 16 150.000 1.100
Gemiddeld 110 9 171.666 1.425
Op de onderstaande visualisatie wordt weergegeven hoe op basis van de
vier belangrijkste parameters (aantal panden, rotatie, passanten en de prime
rent) de zes winkelstraten zich tegenover elkaar positioneren.
Hoe meer de verbindingslijnen tussen de vier parameters een vierkant
vormen, hoe evenwichtiger het kernwinkelgebied is. Dat is het geval voor
Antwerpen en Brugge. In Luik ligt de tophuurprijs lager dan het aantal
passanten kan verantwoorden. Een verklaring daarvoor is de beperkte
koopkracht in de Waalse metropool. In Gent ligt de prime rent dan weer
een stuk hoger dan het aantal passanten verantwoordt, maar de druk op de
kortste toplocatie van het land is welbekend. De belangrijkste overeenkomst
tussen de zes winkelgebieden is alvast dat de modebranche een dominante
positie inneemt. Het is dan ook geen toeval dat H&M met 14 winkels het
sterkst vertegenwoordigd is in de zes kernwinkelgebieden.
Ook WE, Zara, Celio en Esprit nemen prominente posities in. De volledige
reeks artikels met de doorlichting van de zes winkelgebieden werd eerder
gepubliceerd in Retail focus.

Launch spring 2012: 100.000 sqm ‘live, care, work & shop’ space. Don’t miss it!
Antwerpen (Eilandje) | Hoboken | Edegem
Cores Development nv Heistraat 71 2610 Wilrijk T +32 (0)3 820 82 82 info@coresdevelopment.be
www.coresdevelopment.be
CORES_Property talk.indd 1 18/05/11 09:23

talkieS
8
Ontwikkelaar CIP legt momenteel de laatste hand aan de Kop van Kessel-Lo,
een van de grootste stadsvernieuwingsprojecten in Leuven. Architect: Ar-Te en SeARCH.
leUvense kantoormarkt in de liFt
De Vlaams-Brabantse metropool Leuven onderging de afgelopen jaren een ware
metamorfose. Vooral de stationsbuurt en de uitloper richting de Kanaalkom kreeg een
grondige face-lift. De ontwikkelingen van de afgelopen jaren zijn legio: naast de zetel van
Inbev waren er onder meer het provinciehuis, de nieuwe kantoren van KBC Verzekeringen
en de Stad Leuven, de Kop van Kessel-Lo en het nieuwe Vlaams Administratief Centrum.
De concentratie van de publieke diensten langs de spoorwegrivier staat intussen bekend
als de Overheidsoever. Dankzij de nieuwe ontwikkelingen is de Leuvense markt op een punt
gekomen dat zij huurders en investeerders een gediversifieerde en mature vastgoedmarkt
kan aanbieden, die de vergelijking met andere regionale markten moeiteloos doorstaat.
Volgens de schatting van de lokale makelaar Aximas zitten er momenteel nog voor
105.000 m2 kantoren in de pijplijn op een totale markt van naar schatting een half miljoen m2 .
Plans PlUs sobres PoUr le rive gaUCHe
A Charleroi, le projet urbain Rive Gauche prend peu à peu sa forme définitive.
Les premiers plans exubérants du célèbre architecte français Rudy Ricciotti ont été ramenés
à un concept plus sobre. Les développeurs IREt Development (Eric De Vocht) et le groupe
Engelstein ont d’ores et déjà introduit la demande de permis d’urbanisme pour la première
phase. Est prévu un centre commercial de 31.500 m2 , un parking de 759 emplacements,
un hôtel de 108 chambres et une dizaine d’appartements.
Hoog bezoek
20 jaar in België en een nieuw HQ boven
de prestigieuze Louizagalerij. Redenen genoeg
voor winkelvastgoedpecialist Prowinko om al zijn
zakenrelaties uit te nodigen op een bruisende
cocktail. Eén van de meest opgemerkte gasten
van de Prowinko-gedelegeerd bestuurders
Max Vorst (links) en Philip van Perlstein (rechts)
was Carlo Sant'Albano (midden), de nieuwe
chairman of the board wereldwijd van makelaar
Cushman & Wakefield.
nieUwe voorzitters
biJ seCtorverenigingen
Bij de vakorganisaties van de vastgoed-
en bouwsector werden recent nieuwe
voorzitters verkozen:
Johan willemen werd benoemd
tot de nieuwe voorzitter van de
Confederatie Bouw in opvolging
van Jacques De Meester.
Johan Willemen leidt tevens de
gelijknamige bouwgroep uit Mechelen.
christophe maes, de executive
officer van het Gentse
vastgoedbedrijf Group Maes,
werd op zijn beurt benoemd tot
voorzitter van de Vlaamse Confederatie Bouw. Daar
volgt hij Jean Biesmans op.
eric verbeeck heeft een derde mandaat als
voorzitter van de BVS aanvaard. Hij zal het nieuwe
mandaat van drie jaar niet meer volledig uitdoen,
maar zal in januari 2012 in principe zijn functie
ter beschikking tellen. zie ook Pagina 23

Juni/Juin ’11
internationale
winkelketens
lUsten belgië
België is opnieuw een plaatste gestegen
is de ranking van de meest internationale
retailmarkten die vastgoedadviseur CB Richard
Ellis elk jaar publiceert. Ons land staat nu op
de 15de plaats met een aanwezigheid van een
derde van de ruim 300 retailers die voor de
ranglijst onder de loep werden genomen. De UK
staat opnieuw op nummer één, gevolgd door de
Verenigde Arabische Emiraten en de V.S.
global rankings toP 2011
rank CoUntry int. retailers
1 UK 57,60%
2 United Arab Emirates 54,50%
3 United States 49,80%
4 France 47,40%
5 Spain 46,70%
6 Germany 46,40%
7 China 46,10%
8 Russia 41,20%
9 Hong Kong 40,90%
10 Italy 40,90%
11 Saudi Arabia 40,20%
12 Turkey 38,70%
13 Kuwait 38,40%
14 Singapore 38,40%
15 Belgium 36,50%
soUrCe: CBRE ’How Global is the Business of Retail?’
Cib zet
ProFessionals
in de bloemetJes
Op zijn jaarlijkse Real Estate Awards heeft
Sica with a diversied real estate portfolio
of approx 500 million € invested in senior housing (52%),
apartment buildings (36%) and hotels (12%).
> Very high average remaining lease duration (17 years)
www.aedica.be
pRopeRty talk
Luc Machon (voorzitter BIV en winnaar van Georges De Wandeleerprijs 2010),
Jacques Wollaert (Georges De Wandeleerprijs 2011)
en Geert Deckers (partner van CIB Vlaanderen en medeorganisator van de avond).
het CIB Vlaanderen Jacques Wollaert bekroond met de
Georges De Wandeleerprijs. Deze prestigieuze onderscheiding lauwert een lid van uit de
beroepssector omwille van zijn bijzondere inzet en verdienste. Wollaert is voorzitter van
de CIB federatie Vastgoedbeheerders en oud-voorzitter van CIB Oost-Vlaanderen. Zijn
dagelijkse bekommernis voor het wel en wee van de beheerder en de mede-eigenaar
maakt hem tot een expert die niet alleen de wetgeving op de mede-eigendom, maar ook
de voorbereidende parlementaire werkzaamheden en de rechtspraak door en door kent.
De Pieter Pourbusprijs ging naar Vlaams volksvertegenwoordiger Wilfried Vandaele
omwille van de parlementaire initiatieven die hij het afgelopen jaar heeft genomen met
het oog op de verduidelijking en de vereenvoudiging van de vastgoedregelgeving. De
Erasmusprijs voor het beste eindwerk ging naar Olivier De Corte. Verder waren er prijzen
in verschillende categorieën voor Immo Van de Woestijne, Expertise Rezy Devaeye,
Agence Dermul, Vastgoed Gillis, Evasion Property en Salenko.
Aedica is listed on Euronext Brussels
Louizalaan 331 Avenue Louise – 1050 Brussels - tel +32 2 626 07 70 - fax +32 2 626 07 71
.9

10
“ de essentie
van ons vak is
Centen beleggen”
interview met Jo de ClerCq van roCksPring
Amper 20 maar wel een plantrekker was hij toen
nonkel frans hem naar Houston stuurde om ginder
elf kantoorgebouwen te gaan beheren. Die oom, wijlen frans
Vereecken, stond in de jaren ’80 aan het hoofd van ROGIB,
een Belgisch beleggerssyndicaat met een portefeuille van
500 miljoen euro en investeringen tot in de V.S. toe. ’Eigenlijk
waren we toen al fundmanagers’, zegt Jo De Clercq beschouwend.
’We haalden geld op bij particulieren en belegden
dat in onroerend goed met een redelijk discretionaire
bevoegdheid. Hadden we ons in de V.S. zo voorgesteld dan
had het waarschijnlijk een stuk geloofwaardiger geklonken
dan dat we zegden dat we privébeleggers uit België waren.
Maar het was een terminologie die wij in 1988 niet kenden.’
ROGIB bleef ook niet duren en begin de jaren ’90 kwam Jo
De Clercq naar België terug om bij het toenmalige Jones
Lang Wootton als propertymanager aan de slag te gaan. Die
hadden een Britse klant, de fondsenmanager PRICOA Property
Investment Managers, die al lang in Belgisch vastgoed
belegde en een dedicated asset manager nodig had toen
een van zijn fondsen in 1998 een grote portefeuille baanwinkels
van KBC overnam. ’Ze zegden: Kijk, we willen dat wel
kopen, maar dan hebben we iemand nodig die rechtstreeks
voor ons werkt. Ik kreeg dat voorstel en ben voor de Britten
beginnen werken. Mocht ik Amerika niet gedaan hebben,
dan zou ik op dat ogenblik waarschijnlijk niet zo ver gestaan
hebben in mijn carrière en die kans niet hebben kunnen
afmaken.’
ProPertymanagement als basis
c o v e r
als een van de twaalF eqUity Partners en de enige niet-brit in de board van de britse
FondsenbeHeerder roCksPring ProPerty investment managers is HiJ oPgeklommen tot de Positie
van welliCHt een van de maCHtigste belgen in de eUroPese vastgoedseCtor. biJ Jo de ClerCq klinkt dat
allemaal even simPel als vanzelFsPrekend.
Onder PRICOA ging het snel met de carrière van Jo
De Clercq. In september 2001 volgde de opening van het
kantoor in Brussel, het eerste op het Europese vasteland,
en in de zomer van 2004 de management buy out die zou
leiden tot de oprichting van Rockspring Property Investment
Managers. ’Of ik mee zou doen aan de MBO? Nee, dat was
niet evident. Ik was de enige niet-Director en de enige niet-
Brit die werd uitgenodigd mee te doen. Dat was een verrassing.
Ik was gevlijd, maar de negotiaties hebben toch nog vrij
lang geduurd. De financiële middelen voor zo’n MBO zijn
aanzienlijk.’
Plots zat de gewezen gebouwenbeheerder mee aan het stuur
van een portefeuille van 3 miljard euro en was hij aandeelhouder
in een respectabel bedrijf met een lange track record
in real estate fund management en met 45 man personeel.
’Het was bijlange geen bewuste carrièreplanning, maar ook
geen toeval. Propertymanager was geen slechte basis. Wat

Jo De clercq
– Geboren in 1966 in Lokeren.
– Werkte van 1984 tot 1989 voor ROGIB (Rendabel
Onroerend Goed In België) en van 1989 tot 1992 voor
het filiaal PREIA (Profitable Real Estate in America).
Stapte in 1996 over naar Jones Lang Wootton (nu
Jones Lang LaSalle) waar hij Director werd.
– Vanaf 1998 in dienst bij PRICOA, later Rockspring
Property Investment Managers, waar hij in 2004 mee
deed aan de management buy out en partner werd.
– Echtgenoot en vader van vier kinderen.
.11

cover
12
“ belgië is een
klein land waarin
Je als bUitenlander
vriJ snel
een grote Positie
kan innemen.”
Jo de Clercq
je vooral moet hebben, en dat is het voordeel aan de vastgoedsector, is gezond verstand. Het
is misschien een cliché, maar het is wel zo. Onroerend goed is iets fysiek, iets tastbaar dat
je moet kunnen begrijpen. Je kan heel slim zijn en veel hebben gestudeerd, maar het toch
niet voelen. Ik ben op mijn achttiende begonnen. Ik ben dus het voorbeeld dat je niet moet
hebben gestudeerd. Maar het heeft wel een voordeel als je dat wel hebt gedaan. Daar ga ik
niet flauw over doen. Een carrière als de mijne, kan vandaag ook niet meer. Het moet allemaal
veel sneller gaan. Iemand van 18 die alleen humaniora heeft gedaan, die komt nergens meer
binnen. Het grootste probleem voor talentvolle mensen in ons land is dat België zo’n klein
land is. te klein, gewoon. Veel zaken zijn hier niet mogelijk. Aan de andere kant, de Belgen
die de stap kunnen zetten en er durven voor te gaan, krijgen mooie kansen. Belgen hebben
het voordeel dat ze flexibel zijn.’
zelF beslissen
Vandaag behoort Rockspring tot de top 20 van de fondsenmanagers in vastgoed wereldwijd
en is het een van de tien grootste in Europa. ’Bovendien zijn we een van de weinige onafhankelijken
bij de allergrootsten. Ik denk dat we de grootste van de kleinsten zijn. We zijn niet
echt niche, maar ook geen generalist. Wij halen het kapitaal zelf op en structureren dat in
afzonderlijke fondsen. Wat ons onderscheidt van vele andere initiatieven, ook die in België, is
dat wij discretionaire bevoegdheid hebben. Als principaal beslissen wij wat de strategie van
een fonds zal zijn en wat het zal aankopen. Willen we een kantoorgebouw kopen in Brussel
dan moeten we niet eerst vragen of dat wel een goed idee is.’
In de portefeuille van Rockspring zit voor 7,5 miljard euro assets, een volume dat binnen drie
jaar zou moeten stijgen tot 10 miljard. Dat geld goed besteden is binnen de Londense organisatie
grotendeels zijn verantwoordelijkheid, zegt Jo De Clercq. ’Ik doe rechtstreeks alles wat in
de Benelux gebeurt, zowel de acquisities als het assetmanagement en het leiding geven aan
de kantoren. Ik overzie nog altijd frankrijk waar de directeur aan mij rapporteert en verder
ga ik als enige eindverantwoordelijke over alle transacties in
Europa. Elke maandag zit ik ons intern investment comitee
voor. In dat comité hebben alle partners stemrecht, maar als
ik nee zeg tegen een acquisitie, zullen zij nooit ja zeggen.’
’Onze klanten zijn institutionele investeerders, vooral pensioenfondsen,
uit Europa, Amerika en de laatste tijd steeds
meer uit Azië en Australië. Ze verwachten natuurlijk dat we
de targets van onze fondsen halen. Dat is niet het minimum,
dat is het uitgangspunt. Het is misschien raar om zeggen
maar ze verwachten in de eerste plaats dat we de centen
investeren, op een correcte en wel doordachte manier. Ze
zijn groot en volwassen genoeg om te weten dat sommige
investeringen lukken en andere niet. Maar de essentie is het
geld beleggen. Op je centen blijven zitten en zeggen: Ik koop
niet want de markt is te duur, is geen optie. Dat wordt nooit
in dank afgenomen.’
een simPel bUsinessmodel
’Momenteel hebben we negen fondsen. Dat is een beperkt
aantal, maar het gaat wel over bijna 8 miljard euro. Dat we
niet meer fondsen hebben, heeft te maken met het feit dat
we het beheersbaar willen houden en omdat de efficiëntie
van het beheer natuurlijk toeneemt naarmate een fonds groter
is. Eén fonds van een miljard is beter dan tien fondsen van
100 miljoen. En we willen ook niet dat er interne belangenconflicten
zouden ontstaan want hoe meer fondsen je in je
portefeuille hebt, hoe groter de kans dat de strategieën elkaar
overlappen en de fondsen dus op dezelfde gebouwen zouden
kunnen bieden. Bij ons is de scoop van elk fonds heel
strikt afgebakend. We hebben fondsen die alleen maar in
een regio of zelfs maar in één land beleggen, zoals in de UK
of Portugal, en we hebben fondsen die bepaalde sectoren
doen, zoals retail of industrieel vastgoed. Daarnaast zijn er
enkele fondsen die pan-Europees actief zijn maar verschillen
in risicoprofiel. Sommige zijn core en andere value added of
core plus. Op die manier bestrijken we wel heel de markt.’

Juni/Juin ’11
’We beheren een aantal openendedfondsen zoals Hanno-
ver Properties en Paneuropean. Dat zijn fondsen die in ter-
mijn open zijn en dus altijd blijven bestaan ook al is er een
verloop van aandeelhouders. Je kan ze vergelijken met een
beursgenoteerd vehikel. De waardering van de aandelen
gebeurt per kwartaal en tegen die prijs kan de aandeelhouder
in principe elk keer in- en uitstappen. Een tweede groep
fondsen zijn een successie van fondsen onder de noemer
transeuropean, pan-Europese closedendfondsen in termijn
en kapitaal. We zitten nu aan nummer 5. Daar moeten we
niet over nadenken. Om de drie jaar lanceren we er zo een.
telkens hetzelfde concept: heel Europa, alle sectoren en
value added. Vrij simpel. ten slotte hebben we de themafondsen.
Die ontspruiten uit interne discussies over producten
die we in de markt identificeren en waarvan we denken
dat we daar een fonds rond kunnen bouwen. We hebben
bijvoorbeeld een German Big Box fund dat alleen maar out
of town retail koopt. Hoe kom je op zo iets? We zijn dat soort
onroerend goed een jaar of tien geleden beginnen kopen
voor onze fondsen en hebben vastgesteld dat het mooie resultaten
opleverde. En omdat er veel van dat soort product
op de markt was, hebben we gezegd: laat ons zo’n fonds dat
niets anders doet, oprichten. Dat fonds is ondertussen 600
miljoen groot en het blijft groeien. Ons businessplan veronderstelt
dat we elk jaar zo’n speciaal fonds oprichten.’
“ oP Je Centen bliJven zitten en zeggen: ik kooP
niet want de markt is te dUUr,
is geen oPtie. dat wordt nooit in dank aFgenomen.”
een dam tegen FraUde
De Londense City en fund management ... Doet dat niet denken aan snelle jongens en hoge
bonussen? ’We krijgen een percent van de assets die we beheren. Dat is kostendekkend,
maar je zal er nooit rijk van worden. Onze echte winst komt van de incentives. Halen we de
vooropgestelde rendementen of gaan we er boven, dan krijgen we een bonus en die kan
inderdaad behoorlijk oplopen.’
Jo De Clercq vindt hoge vergoedingen trouwens niet fout. Integendeel, ze vormen een dam
tegen fraude. ’Dat we snelle jongens zijn, is gedeeltelijk waar. Dat hoort erbij in dat wereldje.
Je mag dat niet negatief beoordelen. De mensen die bij ons werken, soms pas afgestudeerd,
moeten omgaan met relatief grote sommen geld en beslissingen nemen over heel belangrijke
zaken. Je moet die gewoon goed betalen om te zorgen dat ze de juiste beslissingen nemen
en niet een beslissing die specifiek in hun voordeel zou kunnen zijn. De vastgoedwereld is
gevoelig voor alles wat met fraude te maken heeft, kijk maar naar wat recent in Nederland is
gebeurd. Je moet zorgen dat die mensen goed betaald zijn, op voorwaarde dat ze kwaliteit
leveren natuurlijk.’
’Ik zie wat er allemaal kan gebeuren. Als je jong bent, word je sowieso benaderd. Maar als je
daar ongevoelig voor bent, stopt het vanzelf want je reputatie gaat snel de hele sector rond.
Dat is wat wij onze mensen meegeven: zeg je drie keer nee, dan heb je er later geen last meer
van en kom je ook nooit meer in de verleiding. Hoge lonen sluiten fraude misschien niet uit,
want iemand is al corrupt voor 10 euro. Als men je voor de eerste keer benadert, gaat het
nooit om de grote bedragen. Als organisatie moet je het dus van bij het begin goed onder
controle houden. Je moet systemen hanteren zodat je het niet tegenkomt of als het toch gebeurt,
je er snel achterkomt. Er moeten genoeg beslissingspunten zijn om te voorkomen dat
je als bedrijf in zo’n situatie belandt.’
Are you looking for quality ofce space?
Conimmo is Belgium’s leading listed real estate
company specialising in rental property.
.13

.14 14
cover
geen belgisCHe klanten
België is voor Rockspring altijd een land van paradoxen
geweest. Belgische klanten heeft de Britse groep niet en dat
zal ook niet zo gauw gebeuren, denkt Jo De Clercq. ’Er zijn
enkele grote Belgische pensioenfondsen zoals dat van Belgacom.
Daar hebben we een paar gesprekken mee gevoerd.
Ik denk ook dat ze een exposure in vastgoed hebben, maar
alleen in beursgenoteerd vastgoed, vermoed ik. Ook met
Ogeo dat door Intégrale wordt beheerd, hebben we contact
gehad maar zij geven de voorkeur aan rechtstreekse investeringen
in onroerend goed. De kweekvijver is momenteel
klein, maar naarmate de derde pijler van de Belgische pensioenen
belangrijker zal worden, zal er wellicht ook meer
ruimte komen voor fondsenbeheerders. Maar op Europees
niveau zullen het wel altijd kleine spelers blijven.’
Is België misschien geen geschikt land om geld op te halen,
om het te investeren is het dat wel. De fondsen van Rockspring
zijn al meer dan 30 jaar actief in België en hebben hier
altijd goede resultaten geboekt. ’In België hebben we nog
nooit geld verloren. Geen enkel jaar. Was België groter, we
zouden hier nog veel meer investeren’, beaamt Jo De Clercq.
’Bij Paneuropean hadden we vroeger een vertegenwoordiger
van het United Nations Pension fund die vanuit New York
kwam overvliegen voor de board meetings en met de jet lag
nog in zijn kleren, elke keer dat het over de country spread
“ onroerend goed
is iets Fysiek,
iets tastbaar dat
Je moet kUnnen
begriJPen.”
ging, zuchtte ’Why do jou have 45% in Belgium?’. Dat was
altijd zijn enige opmerking. Dan moet je dat telkens uitleggen
want mensen begrijpen dat niet. Dan zeggen we dat we er
hier nog nooit bekaaid vanaf zijn gekomen. We blijven hier
geld verdienen.’
’Het ligt voor een deel zeker aan de markt en voor een deel
aan onze benadering. We zijn bijvoorbeeld jaren voor de anderen
in retail warehousing gestapt en dat heeft ons geen
windeieren gelegd. Maar het wordt natuurlijk steeds moeilijker
om die voorsprong te behouden. De markt was toen
minder transparant en je had minder spelers. Het nadeel dat
België zo klein is, is het voordeel dat er veel minder spelers
aanwezig zijn dan in Parijs, frankfurt of Londen. België is
een beetje een eiland waarin je vrij snel een grote positie kan
innemen. En als je dan lokaal goed bent ingeplant, kan je
hier zaken kopen waar relatief veel geld mee te verdienen is.’
ongedUld en sentiment
Mocht Rockspring minder goed hebben geboerd in België,
oogde de schitterende carrière dan minder fraai? ’Dat denk
ik wel. Ze zien me graag in Londen, maar het heeft toch vooral
te maken met mijn werk hier in België. Af en toe moet je
ook wel wat geluk hebben zeker?’ In september zal hij 27
jaar aan de slag zijn en toch gaat het om een vrij jonge carrière.
Van zachtjes uitbollen is geen sprake.
’Mocht ik dit niet graag doen, zou ik stoppen. Soms is het
wel eens lastig. toen ik het kantoor in Brussel begon, heb ik
tegen mijn bazen gezegd: hoe wil je dat ik mensen ga managen,
ik kan mezelf nog niet managen? Maar op de duur
leer je dat en neem je vrede met je mogelijkheden en beperkingen.
Al blijft met mensen werken toch het lastigste deel
van mijn job. Mensen enthousiast maken gaat altijd en het
paperassenwerk valt best mee. Maar elke medewerker komt
met zijn problemen bij jou. Zonder sentimenteel te worden:
je staat toch in voor het leven en de carrière van veel jonge
mensen. Ik ben ongeduldig, kan moeilijk alle dagen hetzelfde
doen. Maar zolang ik kan blijven evolueren, vind ik het
een uitdaging. De cultuur in ons bedrijf is ook heel simpel: je
doet maar, zolang het resultaat oplevert.’
De druk om het na 27 jaar goed te blijven doen, voelt hij
trouwens nog elk dag en dan vooral omdat hij over elke aankoopbeslissing
van de groep moet gaan. Jo De Clercq, tot
besluit: ’De grootste fout die je in dit vak kan maken, is fout
inkopen. Goed inkopen is meer dan de helft van de job. Wat
overblijft, is het asset management maar dat is een dankbare
taak. Als assetklasse is onroerend goed de meest reactieve
klasse. Als je er dagelijks mee bezig bent en je doet het goed,
dan krijg je heel veel terug.’

legal talk
Cette rubrique est assurée en collaboration
avec le département Real Estate
du cabinet d’avocats Lydian,
dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé.
Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking
met de afdeling Real Estate van
het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding
van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.
woUter neven, avoCat CHez lydian
analyse des cas récents de
la pratique juridique en immobilier
advoCaat woUter neven (lydian)
over de recente rechtspraktijk
in de vastgoedsector
kUn Je een sCHatter
aansPreken oP
ziJn vastgoedwaardering?
Eén van de taken van een deskundige, landmeter,
vastgoedmakelaar, architect, enz. is de schatting van de
waarde van onroerende goederen. De vraag rijst in welke
gevallen een schatter aansprakelijk kan worden gesteld als hij
een foutief waardeoordeel heeft geveld.
Belangrijk is dat men er rekening mee moet houden dat de
schatting weliswaar gebeurt op basis van objectieve factoren,
maar dat de appreciatie van deze criteria nog steeds een
menselijke appreciatie blijft. Het zal dus niet volstaan om aan
te tonen dat andere schatters tot een ander waardeoordeel
zijn gekomen om tot de aansprakelijkheid van de schatter te
kunnen besluiten. Men moet werkelijk een fout van de schatter
kunnen aantonen.
In het algemeen wordt aangenomen dat een schatter een fout
heeft gepleegd, als hij niet de zorgen aan de dag heeft gelegd
die mogen worden verwacht van een goede huisvader en van
een professioneel van zijn specialiteit.
Een praktijkvoorbeeld ter illustratie. Concreet werd geoordeeld
dat een schatter aansprakelijk is voor het feit dat hij een
grond foutief had opgemeten en op grond hiervan de waarde
van een grond veel te hoog had ingeschat. Een bank had
aan de landmeter-expert gevraagd om een landbouwgrond
te meten en de waarde hiervan te schatten, vooraleer zij
een hypothecaire lening toekende. De landmeter-expert
waardeerde de grond op 13.634 euro. Nadat de lening niet
werd afbetaald en de bank de grond verkocht, bleek echter
dat het plan van de landmeter fout was en dat de grond maar
7.808 euro waard was.
een schatting gebeurt op basis van objectieve factoren,
maar blijft nog steeds een menselijke appreciatie.
pRopeRty talk
Comment
resPonsabiliser
les exPerts
immobiliers?
L’une des tâches du géomètre-expert,
de l’agent immobilier, de l’architecte, etc. est
d’évaluer la valeur des biens immobiliers.
Dans quels cas un expert peut-il être tenu
responsable si estimation est incorrecte?
Il est essentiel de tenir compte du fait que
si l’estimation se base bel et bien sur des
facteurs objectifs, l’appréciation de ces
critères demeure humaine. Pour juger la
responsabilité de l’expert, il ne suffira donc
pas de démontrer que d’autres experts ont
abouti à un jugement différent, il faudra
pouvoir prouver de manière effective que
l’expert a commis une faute.
En règle générale, on considère que l’expert
a commis une faute s’il n’a pas fait preuve de
l’attention que l’on peut attendre d’un bon
père de famille ou d’un professionnel dans
ce domaine.
Un cas pratique pour illustrer ces défis.
Plus concrètement, il a, par exemple, été
jugé qu’un expert est responsable dans le
cas où il a incorrectement métré un terrain
et que, par conséquent, la valeur du terrain
est largement surestimée. Une banque avait
demandé à un géomètre-expert de mesurer
un terrain agricole et d’en estimer la valeur
avant de déterminer le prêt hypothécaire.
Le géomètre-expert a estimé le terrain à
13.634 euros. Suite au non-paiement du
prêt et à la vente du terrain par la banque,
il s’est avéré que le plan du géomètre était
incorrect et que le terrain ne valait que
7.808 euros.
Une estimation se base bel et bien sur
des facteurs objectifs, mais l’appréciation
de ces critères demeure humaine.
.15

16
na de bevaks komen
de PrivévastgoedFondsen
over Het belang van investmentmanagers in belgië
een groeP Jonge en dynamisCHe vastgoedProFessionals HeeFt Het Plan oPgevat om Het vastgoedvermogensbeHeer
en de vastgoedFondsenbUsiness ook in ons land oP de kaart te zetten. met viJF van Hen voerde ProPerty talk een
verkennend rondetaFelgesPrek.
INtERVIEW kUrt revierS
fOtO/PHOtO SteFF GiliSSen
In Europa zit bijna 260 miljard euro vastgoed in
niet-beursgenoteerde beleggingsfondsen. Het zijn
initiatieven van investmentmanagers en private bankers die
van overal ter wereld kapitaal aantrekken van vermogende
particulieren - de zgn. high-net-worth individuals - en institutionele
investeerders, meestal pensioenfondsen, in minder
mate verzekeraars, en de laatste tijd ook sovereign wealth
funds. Kapitaal dat via gespecialiseerde fondsen in allerlei
soorten onroerend goed wordt geïnvesteerd.
Net als de rest van de Europese fondsenbusiness resideert
het gros van de niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen in
Londen. Duitsland, dankzij de open-endedfondsen van de
Duitse retailbanken, en Nederland, onder meer met de particuliere
vastgoed-cv’s (commanditaire vennootschappen),
vervolledigen de top drie.
talk aBoUt
In de overzichtlijstjes van de INREV, de Europese belangenvereniging
van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen,
komt België echter niet voor. De enige vastgoedfondsen van
enig belang in ons land zijn de bevaks die een gezamenlijke
portefeuille vertegenwoordigen van ongeveer 13 miljard
euro. Maar een dwingend kenmerk van de bevaks is precies
dat minstens 30% van hun aandelen aan de beurs moet
noteren.
De schaarse Belgische niet-beursgenoteerde initiatieven
kwamen vroeger vooral van de banken zoals de onderhandse
vastgoedcertificaten van Bank Degroof en KBC. Pas recent
kwam verandering in die situatie. Los van elkaar ontstonden
op diverse locaties - Antwerpen, Brussel, Wallonië - kleine
maar interessante pogingen om ook in ons land een vastgoedfondsenbusiness
op te zetten.

Juni/Juin ’11
“ ik denk niet dat er noodzakeliJkerwiJs
een meerwaarde zit in Het zelF verzorgen
van Het teCHnisCH beHeer. dat kan Je oUtsoUrCen. ”
Philip de greve
PHiliP de greve is oprichter en managing partner
van Pertinea Property Investment Partners (ex-StoneSquare) dat
binnenkort zijn eerste vastgoedfonds naar de markt brengt.
Philip De Greve: ’Ons initiatief is zeven maanden oud. We stelden vast
dat er zowel bij vermogende families als bij institutionele investeerders een
vraag bestaat om te beleggen in vastgoed op een manier die beter aansluit
bij de stijl en strategie waarmee ze hun bestaande vermogens reeds
beheren. Die vraag manifesteert zich vooral de laatste drie jaar.
De uitdaging is om de beleggingsmarkt, waar je het kapitaal ophaalt,
en de vastgoedmarkt, waar je dat kapitaal investeert, te koppelen via een
structuur die voldoende tegemoet komt aan de wensen van je klanten.
Binnen Pertinea hebben we nu 20 miljoen euro aan heads of terms.
Onze structuur brengt alle klanten samen in één fonds.’
De eerste Belgische privévastgoedfondsen zijn intussen een
feit: fidentia Green Buildings, Re-Vive Brownfield fund,
Quares Retail fund, Wallonia Real Estate fund I, enz. fondsen
die momenteel slechts een paar tientallen miljoenen
euro aan eigen vermogen hebben, maar in de kiem wel de
ambities van de initiatiefnemers dragen om van vermogensen
fondsenbeheer ook in het Belgisch vastgoed een volwaardig
métier te maken.
de risiCoaversie van de belgisCHe klant
’Waarom we in België nog niet zo ver staan?’, vraagt Philip
De Greve van Pertinea Property Investment Partners zich af.
’Belgen beseffen vandaag dat vastgoed een volledig eigen
investeringsklasse is geworden die, net zoals andere klasses,
professioneel beheerd dient te worden om een aanvaardbaar
rendement te verwezenlijken. Zij realiseren zich dat
dit werk is voor professionelen en wensen dan ook niet altijd
alles volledig binnenshuis te houden.’
Ook de risicoaverse aard van de Belgen speelt mee, denkt
Herman Du Bois van Quares: ’Onze Nederlandse medewerkers
worden gek van de tijd die het vraagt om in België tot
een deal te komen. Het duurt een poosje vooraleer een Belg
zijn ei legt. De focus op veilige beleggingen zie je aan de
grote volumes obligatiedeposito’s die de Belgen aanhouden.
Alleen denken wij bij Quares dat er zich nu toch een kans
aandient om minstens een fractie van dat geld om te zetten
in vastgoed. De mensen zijn het bovendien beu dat ze zoveel
beheerskosten aan de banken moeten betalen.’ Om dezelfde
overwegingen inzake kostenefficiëntie zijn voor Herman
Du Bois ook de bevaks niet meteen het beste alternatief:
’Die zijn duur. Op de beurs betaal je premies tot 25% op de
Belgische bevaks. Die zijn dus niet onze concurrenten.’
’De Belgische mentaliteit is inderdaad merkwaardig’
bevestigt Philip Walravens van tribeca Capital Partners. ’Het
is echt moeilijk om ze te overtuigen mee te doen. Ze zijn
bijzonder argwanend en stellen in vraag of een investmentmanager
hen wel toegevoegde waarde kan bieden. Dat is
dag en nacht verschil met onze Ierse klanten. Die zien de
waarde van professioneel advies meteen in en begrijpen dat
je bijvoorbeeld voor een due diligence de beste advocaten
inhuurt. In België klinkt het meteen: ik ken een kameraad
die dat ook kan. We zullen het’m vragen, want we gaan toch
geen zotte kosten doen, zeker? Onvoorstelbaar!’
de rol van de ProPertymanager
Een opvallende rode draad in bijna alle verhalen over Belgische
privévastgoefondsen is hun nauwe band met het
propertymanagement. Onder de leden in het panel werkten
zowel Herman Du Bois als Bart Van den Berg in het verleden
voor bedrijven gespecialiseerd in gebouwenbeheer. Het
.17

18
talk aBoUt
PHiliP walravens est administrateur
délégué du conseil tribeca Capital Partners à
Bruxelles. Jusqu’à présent, tribeca travaillait surtout
pour des donneurs d’ordre originaires d’Irlande. Philip
Walravens: ’Nous aussi, cela fait cinq ans que nous
existons. Nous sommes avant tout un asset et un
investment manager qui opère pour des investisseurs
familiaux. Nous avons envisagé de mettre des fonds
sur pied nous-mêmes, nous avons même planché sur
cette piste un bon bout de temps, mais nous avons
finalement décidé de ne pas franchir le pas.
Nous nous en tenons donc à nos prestations de
services personnelles aux high-net-worth individuals.
Il s’agit d’un choix délibéré dans la mesure où, de
cette manière,
on est moins tenu d’opérer formellement que dans
le cas d’un fonds. Nous évoluons bien vers la gestion
discrétionnaire mais via des separate accounts.
Nous agissons de la sorte depuis un certain temps
déjà pour des privés originaires d’Irlande et nous allons
bientôt le faire pour deux family offices belges.’
“ de vertaalslag naar
Het vermogensbeHeer
komt Pas oP Het moment
dat Je erin slaagt
de CasHFlows van
de HUUr te vertalen
in een nettoretUrn
voor Je klanten.”
Philip walravens
Brusselse tribeca van Philip Walravens associeerde zich onlangs met de Antwerpse beheer-
der Cobelpro en ook de Belgium Real Estate Group van Charles Wizen staat zelf in voor het
property- en assetmanagement van het fonds dat het beheert. ’Assetmanagement is de globale
structuur waarop al onze commerciële activiteiten steunen’, legt hij uit. ’Maar omdat we
bij onze acquisities erg opportunistisch te werk gaan - we kopen lege gebouwen op moeilijke
locaties zonder huurwaarborg - hebben we noodgedwongen beslist ook het propertymanagement
in eigen handen te nemen. Willen we resultaat boeken dan moeten we zelf op zoek
gaan naar huurders want de gevestigde makelaarskantoren bedienen dergelijke markten
nauwelijks.’
’De voornaamste zorg van een fundmanager is om structuur aan te brengen in een beleggingsproduct
waar men geld kan insteken’, weet Bart Van den Berg van BNP Paribas REIM.
’Hij verkoopt zijn fondsen in de eerste plaats als financiële producten. Daar stopt min of meer
zijn taak. De propertymanager bevindt zich aan het andere uiterste. Hij vertegenwoordigt de
lokale marktkennis. De assetmanager zit tussen hen in. Hij moet weten waar het fonds naartoe
wil, waarin het wil investeren en welke soort returns het beoogt. Hij maakt de vertaalslag.
fundamenteel daarbij is de manier van rapporteren. Het verslag vertrekt weliswaar bij de
gebouwenbeheerder, maar de beleggers vragen een dusdanig gesofisticeerd rapport dat het
werk van de propertymanager niet volstaat. De mensen beneden op het terrein vragen zich
vaak af waarom ze daarboven al die cijfers en gegevens nodig hebben. Die kloof is reëel en
wordt pas opgevuld dankzij de assetmanager.’
’Je hebt de huurmarkt en de kapitaalmarkt,’ voegt Philip De Greve daar aan toe. ’Of, zo je
wilt, de gebruikers- en de beleggersmarkt. Cijfers over de laatste dertig jaar tonen aan dat in
vastgoed 80% van de return van de huur komt en 20% van bewegingen in het rendement.
De gebruikersmarkt is inderdaad het uitgangspunt. Als dat niet juist zit, dan kan je in je fonds
nog zoveel structureren, het resultaat zal altijd achterblijven. Dus moet je op zijn minst het assetmanagement
zelf doen, vind ik. Maar of je de hele waardeketen moet aanbieden? Ik denk
niet dat er noodzakelijkerwijs een meerwaarde zit in het zelf verzorgen van het technisch
beheer. Dat kan je outsourcen.’
’Wij doen alles zelf’, antwoordt Philip Walravens. ’We vinden dat in het technisch manage-

Juni/Juin ’11
“ willen we resUltaat boeken
dan moeten we zelF oP zoek gaan
naar HUUrders want de gevestigde
makelaars bedienen dergeliJke
markten naUweliJks. ”
Charles wizen
CHarles wizen est gérant de Belgium Real Estate Group
et gestionnaire du fonds Wallonia Real Estate fund I basé
à Jemappes-sur-Sambre. Charles Wizen: ’Nous avons commencé
en 2010 à la demande d’un client, un consortium d’investisseurs privés
anglo-saxons. Ce sont des investisseurs originaires des Etats-Unis,
d’Irlande et de Grande-Bretagne qui souhaitent opérer sur le marché de
l’immobilier belge. Sur ce, notre société a créé le Wallonia Real Estate
fund et elle a défini la stratégie avec les participants. Nous opérons
comme une société d’investment management qui gère et traite leurs
immeubles de manière active et qui les conseille dans leurs nouvelles
acquisitions. Nous investissons principalement sur des sites et dans des
immeubles qui n’intéressent pas les grands acteurs.’
Quares recruits
check www.quares.be
for more details
www.quares.be
living management invest
.19

20
talk aBoUt
Herman dU bois
is mede-oprichter en één van de vier
partners van de vastgoeddienstengoep
Quares Real Estate Services die kantoren
heeft in Antwerpen, Mechelen, St-Niklaas,
Maatstricht en Amsterdam. Enkele jaren
geleden bracht Quares als eerste van
de nieuwe generatie fundmanagers met
succes het Quares Retail fund
op de markt. Herman Du Bois: ’We zijn
vijf jaar geleden gestart. Het opzet was
de investeringsmarkt warm te maken
voor niet-beursgenoteerde fondsen.
Wij inspireerden ons op Nederland en
vroegen ons af of we de alternatieve
beleggingsvormen die daar bestaan, ook aan de Belgische privébeleggers zouden
kunnen aanbieden. Daar zijn we uiteindelijk in gelukt, als was het knokken.
Een rode loper heeft men ons niet uitgerold. Na vijf jaar krijgen we echter
de bevestiging dat er een markt is. We hebben twee fondsen onder beheer,
eentje met een portefeuille van 40 miljoen euro en een ander van 30 miljoen.
Dit jaar voegen we daar nog een of twee fondsen aan toe.’
“ bevaks ziJn dUUr. oP de beUrs betaal Je Premies tot 25%.
die ziJn dUs niet onze ConCUrrenten. ”
Herman du bois
Advisers_Annonce_Property_talk_2010_2_advisers 12/08/10 09:50 Page1
Where to find
the best advice
for my Building
Project?
We are at your side in every stage of your projects
> Making sure deadlines are met > Assessing and optimizing the quality of your investment
> Avoiding cost overruns > Ensuring the legal, regulatory and technical compliance of your project
advisers sprl-bvba, Cost and Construction Advisers - www.advisers.be - +32 (0)2 627 08 50
“ ik Heb de indrUk dat sommige Fondsen
naar HUn klanten moeten terUgkoPPelen
en dat die, zeker biJ een aCqUisitie,
vooraF graag even Het Pand willen zien.”
bart van den berg
bart van den berg heeft er al een lange
carrière in het property- en assetmanagement opzitten.
Hij werkte voor de internationale fundmanagers Catella
(Zweden) en Aberdeen (VK) en werd vorig jaar benoemd
tot algemeen directeur van BNP Paribas REIM in België.
Bart Van den Berg: ’Onze activiteit is opgebouwd rond
twee kernen: enerzijds de klantenportefeuille die indertijd
werd ontwikkeld door Aberdeen en voor wie we nu het
assetmanagement voortzetten binnen de afdeling Real
Estate Investment Management van BNP Paribas en
anderzijds enkele kleinere investeringsvehikels die bij fortis
Private Banking zaten. Ons team bestaat intussen een jaar
en telt drie mensen. We zullen zelf geen fondsen oprichten,
maar kunnen daarvoor wel terugvallen op wat onze
collega’s in Luxemburg doen. Die beheren een aantal pan-
Europese fondsen waarvoor het de bedoeling is mettertijd
een Belgisch compartiment op te richten.’

Juni/Juin ’11
ment de kennis van het vastgoed zit. Als een huurder over-
weegt te vertrekken, zal de gebouwenbeheerder een van de
eersten zijn dit het zal weten. Dat komt niet ter ore van de
assetmanager. Daarom was die fusie met Cobelpro ook zo
essentieel voor de strategie van ons bedrijf.’ Maar hij geeft
toe dat propertymanagement zelf niet volstaat om in de
business van het investmentmanagement te stappen. ’De
vertaalslag naar het vermogensbeheer komt pas op het moment
dat je erin slaagt om de cashflows van de huur te vertalen
in een nettoreturn voor je klanten. Die verbinding wordt
inderdaad gemaakt door de assetmanager. Maar we denken
wel dat als je het product volledig controleert, je het beste
resultaat kunt halen.’
gestion disCrétionnaire oU Pas?
Une question essentielle, lorsque l’on passe de l’asset management
à l’investment management, est de savoir si, comme
gestionnaire de patrimoines, on doit disposer d’un pouvoir
discrétionnaire. Cela signifie que, comme gérant pour des
tiers, on puisse déterminer soi-même les conditions auxquelles
un investissement doit satisfaire et qu’on identifie
soi-même les immeubles qui, pour ce faire, entrent le plus
en ligne de compte.
C’est ainsi que Quares gère ses fonds d’immobilier de commerce
de manière discrétionnaire. ’Mais’, nuance Herman
Du Bois, ’dans un cadre et une stratégie définis au préalable.
Vos clients vous ont confié leur argent dans un but
très spécifique, comme chez nous, pour investir dans des
immeubles commerciaux belges. On ne peut sortir de ce
cadre qu’avec de bons arguments, par exemple en matière
de volume ou de rendement.’
’Que l’on puisse travailler de manière discrétionnaire ou non
a forcément un impact. La nécessité dépend quelque peu du
secteur immobilier dans lequel on compte opérer’, affirme
Philip De Greve. ’Si on est actif dans un marché d’occupants
comme le retail où le fait de pouvoir prendre des décisions
rapidement est essentiel, alors il faut certainement
disposer d’un pouvoir discrétionnaire. Mais cet élément
est actuellement très important aussi sur le marché des
bureaux. Si l’on parvient à un compromis avec un vendeur
mais qu’en même temps, on doit lui dire qu’on doit
encore parvenir à vendre le produit dans notre fonds, il
ne vous considèrera pas forcément comme le partenaire
le plus fiable. Et cela peut peser sur la perception du
risque et le rendement proposé au final. C’est la raison
pour laquelle dans nos fonds, nous travaillons de manière
discrétionnaire.’
’Nos mandats actuels ne sont pas discrétionnaires’, admet Bart Van den Berg. ’Nous devons
d’abord faire rapport pour chaque décision importante mais je suis d’accord: c’est un frein.
Cela dépend aussi d’un client à l’autre. Certains se montrent très ouverts par rapport à leur
modèle d’investissement et là, on peut relativement bien intégrer notre proposition au préalable
dans leurs cash-flows, et il y a alors peu de risques que l’affaire n’aboutisse pas. Mais
même dans ce cas, il faut quand même d’abord faire rapport et l’on perd souvent une semaine
et certaines opportunités nous passent alors sous le nez. J’ai même l’impression que
certains fonds doivent à leur tour encore faire rapport à leurs clients et que ceux-ci, surtout
pour une acquisition, tiennent à voir l’immeuble au préalable.’ Une tendance qu’ont surtout
les clients privés, sait Charles Wizen, par expérience: ’Ils envisagent l’investissement sous un
angle plus personnel. Ils veulent par exemple venir voir l’immeuble que vous comptez acheter.
Alors que pour les investisseurs institutionnels, ce sont souvent les chiffres financiers au
final qui comptent surtout.’
!
!"#$%&'()''$*+,*(-*.'#$%"-(/),(-*
"#$%#&'()*+*,-*&!./0.!1*2*&3**!
0-'1*2#$'$-*+,*234-1**
5'#+#4)&#)#*.'#$%"-(&-/-,-,!
455&6##&!./0.!75&8&'69:1*2*&3**!
6+,',4+71-*-,*8+#4'1-*'#9-4$-,*:',*:'#$%"-(*
;985-*&!./00!(!

22
NIEUWBOUW INVESTISSEMENT
kris van ballaer
Directeur projectontwikkeling
Vooruitzicht
“interieUrstiJlen bePalen
de beleving van de klant”
Voor de verkoop van onze projecten hebben wij ons
laten inspireren door de autosector. Wij organiseren
de verkoop al jaren intern, maar drie jaar geleden
ontstond het idee dat de klassieke aanpak van de
verkoop op plan toe was aan een grondige update.
De unieke verkoopformule hebben wij onlangs
gebundeld in de nieuwe afdeling Vooruitzicht Interiors.
In overleg met onze interieurarchitecten maken de
kopers een keuze uit vier concepten. Het vormelijk
uitwerken van de interieurstijlen gebeurt in functie
van de wensen van de klant. Het is geen pure
formaliteit die snel in een verkooppraatje wordt
afgehandeld, maar een vormingsproces waar wij veel
tijd en aandacht aan besteden. Voor de klanten biedt
deze aanpak het voordeel dat het budget transparant
tot stand komt en ook perfect onder controle kan
worden gehouden. Uniek is dat de kopers in onze
kantoren dankzij een volledig uitgeruste minibioscoop
en met behulp van een brilletje in 3D virtueel door hun
woonst kunnen wandelen. Het enige waar de kopers
nog zelf voor moeten zorgen, zijn het schilderwerk,
de gordijnen, de verlichting en de inrichting van
tuin of balkon. Om de drie maanden organiseren wij
workshops waarin die thema’s worden behandeld en
waar alle kopers welkom zijn.
Kris Van Ballaer is Directeur projectontwikkeling bij Vooruitzicht.
Het bedrijf sloot onlangs een samenwerking met AG Real Estate om
grootschalige woonprojecten te realiseren. De joint-venture ging van
start met het megaproject Regatta op de Antwerpse Linkeroever. Het
volledige interview kunt u lezen in Square Info 126.
les sPeCialistes
se PrononCent
exPerts aan Het woord
gUy
van wymersCH
General Manager
axa Belgium Real estate
“ les siCaFi sont
Un Partenaire à Part entière ”
Outre nos activités d’investisseur en immobilier direct,
nous détenons quelques participations importantes
dans d’autres investisseurs, à savoir les sicafi.
Environ un cinquième de notre patrimoine immobilier
est investi de cette manière.
Dans nos investissements directs, l’accent porte
sur les bureaux, le logistique et le retail. Avec nos
investissements indirects, nous recherchons des
secteurs qui sont complémentaires à notre propre
portefeuille. Ainsi pour l’immobilier résidentiel
par exemple, nous ne disposons pas de toutes les
compétences nécessaires en interne mais nous
sommes prêts à rechercher cette expertise ailleurs.
Grâce à notre participation dans Home Invest Belgium,
nous sommes ainsi en mesure d’évoluer aussi sur le
marché des appartements dédiés à la location.
Nos participations dans Retail Estates et Leasinvest
Real Estate reposent sur les mêmes considérations.
Une participation de cinq pour cent au moins
est selon nous un minimum car nous voulons
être un partenaire à part entière impliqué dans
le fonctionnement de la sicafi, par exemple en
occupant un siège au conseil d’administration. De
cette manière, nous sommes en mesure d’influencer
la stratégie d’investissement et nous avons une
certaine garantie que le fonds conserve son profil
d’investissement.
Guy Van Wymersch-Moons est General Manager Real Estate chez
Axa Belgium et gère le plus grand portefeuille d’investissement
sur le marché de l’immobilier belge. Depuis peu, il est également
président du conseil d’administration de la sicafi Home Invest Belgium.
L’entretien est paru précédemment dans Expertise News 417.

Juni/Juin ’11
ZORGVASTGOED RETAIL PROJECTONTWIKKELING
steFaan gielens
Ceo van aedifica
“ investeren in vernieUwende
HUisvesting voor senioren ”
Beleggen in vastgoed voor senioren wordt een
professionele aangelegenheid. Vijf jaar geleden
werden vooral zaken gedaan met bestaande
rusthuizen, nu verschuift de aandacht van
de investeerders naar de financiering van
toekomstige projecten. Wij hebben
voor 73 miljoen euro aan engagementen
uitstaan voor de bouw van nieuwe rusthuizen.
De nood aan opvangcapaciteit voor de
babyboomers die in de komende jaren op
rust gaan is zo groot dat de expansie niet met
overheidssubsidies alleen gedekt kan worden.
De exploitanten beginnen zelf te ontwikkelen en
wij treden in die dossiers op als investeerder. Alle
grote uitbaters van rusthuizen beschikken over
eigen bouwteams en ingenieurs die de werven
sturen. Intussen evolueren de rusthuizen naar een
ander soort huisvesting. Wat dat precies wordt,
ligt nog niet vast, maar de markt experimenteert
al volop met concepten waarin naast onderdak
allerlei diensten worden aangeboden.
In de nieuwe generatie serviceflats zet men volop
in op domotica en onlinediensten. Bij Aedifica
volgen wij die innovaties van nabij, omdat wij
denken dat deze serviceflats in de toekomst deel
zullen uitmaken van allerlei mengvormen van
huisvesting voor senioren en medioren.
Stefaan Gielens is CEO van de bevak Aedifica. De portefeuille
omvat 116 panden met een totale oppervlakte van bijna 250.000
m2 waaronder 31 rustoorden en 2 serviceflatgebouwen. Het
interview verscheen eerder in Square Info 127.
lUC Plasman
algemeen directeur van
Wereldhave Belgium
“ binnenstedeliJke
winkelCentra ziJn
de toekomst ”
’Wereldhave Belgium heeft er voor gekozen om
de kantoren in het patrimonium te verminderen
en het aandeel van het winkelvastgoed te
verhogen. Dat is een strategische keuze die
vastlag voor ik kwam, maar waar ik mij best kan
in terugvinden. Een exit op de kantoormarkt is
echter niet voor morgen. Onze kantoorportefeuille
kent een bezettingsgraad van 71% en die moet
eerst worden opgetrokken vooraleer wij ook maar
aan verkopen zouden kunnen denken.’
’Voor groei mikken wij op binnenstedelijke
winkelcentra en daarom was de overname
van ING Real Estate Development in België de
perfecte match voor beide partijen. Wij gaan er
van uit dat de consument in de toekomst steeds
meer op één plek al zijn inkopen zal willen doen.
Hij zal zich niet meer met de auto verplaatsen van
de ene winkel naar de andere. De concentratie
in de detailhandel zal zich dus onvermijdelijk
voortzetten en wij denken dat de steden daarvoor
de beste locatie zijn. De enige voorwaarde is
dat die stad voldoende draagkracht zal moeten
hebben. Er komen zes projecten over van bij
ING waaronder winkelcentra in Halle, Genk en
Waterloo, een gemengd project aan de Overpoort
in Gent en een grondpositie in tubeke.
Daarnaast werkt Wereldhave zelf al aan een
belangrijke uitbreiding van zijn winkelcentra
in Nijvel en Doornik.’
Luc Plasman is de voormalige CEO van ING Real Estate
Development en is sinds kort de nieuwe algemene directeur van
de bevak Wereldhave Belgium. Daarnaast is hij ook voorzitter van
de vakgroep voor winkelcentra BLRW. Het volledige interview
kunt u lezen in Expertise News 418.
eriC verbeeCk
Voorzitter BVS-upSi
pRopeRty talk
“ de bvs moet brUtaler
Uit de Hoek dUrven komen ”
’Wij hebben de BVS de afgelopen jaren veel meer
middelen gegeven en onze vereniging intern fors
versterkt. Nu is het een echte vakvereniging die in
staat is de belangen van haar leden te verdedigen
zoals het hoort. Het beste bewijs daarvoor is dat
tijdens mijn eerste twee mandaten als voorzitter
het ledenaantal steeg van 84 naar 127.
’In mijn huidig mandaat wil ik er vooral voor
zorgen dat de voorzittersfunctie wordt herzien
op een manier dat het werk voor mijn opvolger
lichter wordt. In elk van de drie hoofdsectoren
waarin de BVS actief is, gaan wij een aparte
voorzitter benoemen. Ik hoop dat de reorganisatie
kan worden afgerond tegen eind 2011, zodat ik
volgend jaar met een gerust hart kan vertrekken.
Het plan is echter ruimer het aantrekken van
enkele nieuwe voorzitters, want ook onze
permanente omkadering willen wij aanpassen.
’Daarnaast zullen wij ook meer aandacht
schenken aan onze lobbyactiviteiten, want wij
hebben moeten vaststellen dat wij op dat vlak
soms tekortschieten. Ik vind het heel jammer
dat dit juist tijdens mijn bewind het grond- en
pandendecreet in het Vlaamse gewest is
goedgekeurd. Wij hadden toen veel brutaler uit
de hoek moeten komen. Dat is een les die wij pas
achteraf hebben geleerd.’
Eric Verbeeck aanvaarde onlangs een derde termijn
als voorzitter van de BVS, de Beroepsvereniging van de
Vastgoedsector. Op eigen verzoek zal hij één jaar van het
driejarige voorzitterschap in functie blijven en in die periode
vooral zijn eigen opvolging mogelijk maken. Verbeeck is tevens
gedelegeerd bestuurder bij Interbuild. Het volledige interview
werd gepubliceerd in Expertise News 416.
.23

24
StrateGy
investir en retail
n’est Pas Une qUestion
d’aritHmétiqUe, mais de
CaPaCité à disCerner
la qUalité géograPHiqUe
et les atoUts dU site.
Le projet Entre Deux Portes
de Prowinko à Ixelles
la stratégie
bUy-and-Hold
de Prowinko
renContre aveC max vorst et PHiliP van Perlstein
Le mois passé, Prowinko a inauguré ses nouveaux
bureaux, situés dans la partie de la Galerie de la Porte
Louise que l’investisseur a rénovée l’an passé en collaboration
avec l’architecte Paul Lievevrouw pour lui restituer tout
son lustre d’antan.
Bien que Prowinko soit une société immobilière d’origine
néerlandaise, ses deux administrateurs, Philip van Perlstein
et Max Vorst, se qualifient de ’Belge’ et de ’citoyen du monde’.
La Belgique est en effet leur terrain d’action privilégié depuis
aussi longtemps que Prowinko existe – soit depuis 20 ans
exactement cette année. Le déménagement vers le quartier
Louise vaut donc bien un ’bon anniversaire’, ont confirmé
Vorst et van Perlstein lors d’un entretien avec la rédaction.
Comment les choses ont-elles commencé, il y a 20 ans ?
— max vorst — Plusieurs investissements financés par des
fonds néerlandais avaient été effectués sur le marché du retail
belge au début des années 1990. J’en ai entendu parler
et je me suis dit que je pouvais faire la même chose. Du reste,
la Belgique n’est qu’à quelques heures de route d’Amsterdam.
J’ai donc sauté dans ma voiture et c’est cette même semaine
que nous avons décidé d’acheter quelque chose. Notre
première acquisition fut le Botermarkt, à Malines. Après
l’avoir transformé, nous avons réussi à louer l’immeuble à
des chaînes comme Blokker, Steps et La Pagaille puis, plus
tard, à le revendre à Agridec. Après, nous avons entamé notre
deuxième projet à Alost, la reconversion d’un ancien Inno
que nous avons vendu à Rodamco. Le hasard a voulu que
lorsque nous avons repris le portefeuille belge de commerces
de Rodamco, il y a trois ans, l’immeuble de Malines en faisait
toujours partie; vingt ans plus tard, nous sommes donc à nouveau
propriétaires d’une de nos toutes premières acquisitions
en Belgique.
a malines et alost, vous avez initié un mouvement d’agrandissement
des magasins. le succès de Prowinko ne repose-t-il pas
pour une grande part sur des opérations de ce type?
— mv — Il est vrai que nous avons réalisé toute une série
de grandes surfaces, comme les Inno d’Alost et d’Ixelles,
ou l’Alma de Louvain. A l’époque, des magasins de 1.500
m2 en plein centre-ville, cela n’existait quasiment pas. Peutêtre
avons-nous été des pionniers, mais notre arrivée sur le
marché a surtout coïncidé avec celle de nouveaux retailers
comme H&M et Zara qui, pour faire aboutir leur concept,
avaient besoin de surfaces plus vastes. Après les avoir écoutés
attentivement, nous avons réfléchi en compagnie de nos
conseils; nous avons alors décidé de valoriser des espaces
que d’autres estimaient sans grande valeur, par exemple en
aménageant une mezzanine ou en transformant le sous-sol
en espace commercial, de manière à agrandir la surface de
vente totale.

Juni/Juin ’11
— Philip van Perlstein — Aujourd’hui,
tout cela semble évident mais à l’époque, ça
ne l’était pas du tout. Certains retailers renâclaient
à s’installer dans un sous-sol. Nous
avons dû user de tout notre pouvoir de persuasion. Chacun
peut réussir à relier un rez-de-chaussée à un premier étage,
mais ce n’est pas encore une garantie de succès: il faut aussi
savoir où placer l’escalier, ou quand il vaut mieux installer un
escalier roulant, pour être certain que les visiteurs iront effectivement
voir les collections exposées dans la mezzanine.
Nous ne nous sommes pas contentés de réunir des immeubles
ou d’ouvrir des étages; à Alost et à Ixelles, nous avons
transformé un immense magasin en surfaces commerciales,
qui disposaient toutes d’une entrée à part entière sur la rue.’
a l’époque, vous étiez surtout des traders, qui achetiez et qui
vendiez. quand êtes-vous devenus investisseurs?
— mv — Il est vrai qu’au départ, la rotation au sein du portefeuille
était relativement élevée, mais pouvait-on nous qualifier
de traders pour autant? Je n’en suis pas certain. Nous
Exit Management
Wellinghoff & Associates are experts in exit management :
we manage every step of your relocation and focus on managing
exit solutions for your existing premises.
Wellinghoff & Associates can provide:
On site guidance by a professional exit manager
Cost effective solutions for your existing buildings,
fi xtures and fi ttings
A transparent network of qualifi ed professionals
Fund recuperation by trading assets
Personnel support
Wellinghoff & Associates take care of every aspect of your
business relocation through implementing their expertise and
professional network of associates.
Guiding you to make the right choices, and taking away
the strain of dealing with what you leave behind.
Info@wellinghoff-associates
www.wellinghoff-associates.com
“il noUs Paraît
JUdiCieUx de
Conserver PlUs
longtemPs nos
aCqUisitions et
d’Utiliser les FlUx
de trésorerie
réCUrrents PoUr
FinanCer des
déveloPPements
PlUs ComPlexes”
Philip van Perlstein
Immeuble de placement de Prowinko loué à Mango.
nous sommes toujours efforcés de conférer une valeur commerciale
aux immeubles acquis, avant de les remettre sur le
marché. En en agrandissant la surface, par exemple. Ce n’est
pas la même chose que d’acheter dans un but spéculatif,
c’est-à-dire pour revendre rapidement en engrangeant des
bénéfices.
— PvP — N’oubliez pas qu’à l’époque, nous étions une so-
ciété à la fois jeune et petite. En ce temps-là, il était encore
possible d’acheter un très bel immeuble commercial pour
250.000 euros. Mais au départ, les moyens étaient limités et
il était impossible de réaliser un nouveau projet sans s’être
défait du précédent. A présent, notre position est exactement
inverse: le marché est devenu très professionnel et le know
how avancé dont nous disposions dans les années 1990 a
rapidement fait tache d’huile. Aujourd’hui, se contenter de
réhabiliter un immeuble n’est quasiment plus gage de plusvalue.
Le monde de l’immobilier de commerce belge est en
outre très petit; chacun connaît le montant des loyers que
pratique son voisin. Dans ce contexte, et compte tenu de la
taille désormais atteinte par notre portefeuille, il nous paraît
judicieux de conserver plus longtemps nos acquisitions et
d’utiliser les flux de trésorerie récurrents pour financer des
développements plus complexes, dans le cadre desquels
notre intervention peut encore faire la différence; je songe
notamment à notre dernier projet, avenue de la toison d’Or.
Je crois qu’avec la rénovation de l’Alberthal, à Bruges, nous
avons pour la première fois joué le rôle d’investisseur; même
si nous avons fini par le céder, nous avons entamé ce projet
comme s’il était appelé à demeurer en portefeuille.
.25

26
StrateGy
Investissement de Prowinko à Gand (Zara)
Lees dit artikel in het Nederlands
op www.propertytalk.be
Comment expliquez-vous votre croissance exceptionnelle,
dans un monde que vous qualifiez de si petit?
— mv — Je pense qu’au départ, nous avons pris plus de ris-
ques que d’autres. Nous étions, et nous sommes toujours,
capables de trancher très vite. Nous sommes par ailleurs
d’une grande constance: une fois que nous avons décidé de
procéder à une acquisition, rien ne peut nous faire changer
d’avis.
Prendre plus de risques, qu’est-ce que cela signifie?
— PvP — Cela signifie par exemple d’envisager d’acheter un
bien en vue de le transformer, sans encore disposer des toutes
autorisations nécessaires. Au début, surtout, nous étions
prêts à prendre entièrement à notre compte les risques liés au
développement. Aujourd’hui encore, pour l’avenue de la toison
d’Or, nous avons complètement remanié le programme
et dessiné de nouveaux plans en compagnie d’autres architectes.
— mv — Allons-nous poursuivre dans cette voie? Cela dépendra
surtout des possibilités de financement. La crise a rendu
les banques très réticentes au risque. Quant à nous, nous en
sommes arrivés à un point où nous cherchons davantage de
confort dans notre activité, bien plus que ces amples effets de
levier réalisés les premières années. C’est d’ailleurs la raison
pour laquelle nous avons décidé de renoncer à nous occuper
du réaménagement du Centre Monnaie; il s’agit d’un dossier
devenu trop complexe, dont nous avons estimé qu’il serait
mieux aux mains d’un acteur pouvant se prévaloir d’une taille
et d’une robustesse supérieures aux nôtres.
Investissement au Meir à Anvers (H&M)
il y a quelques années, Prowinko s’est lancée sur le marché
des commerces de périphérie. elle semble aujourd’hui avoir
complètement abandonné cette piste. Pour quelle raison?
— mv — Nous cherchions à diversifier notre portefeuille.
Nous avions conclu avec un promoteur un accord de collaboration
axé sur le développement de parcs commerciaux,
mais nous sommes rapidement revenus sur notre décision.
Nous sommes en effet convaincus que le commerce en ligne
va modifier radicalement le paysage du commerce de détail.
Nous avons donc décidé de ne plus investir que dans les core
markets – disons, les 10 plus grandes artères commerçantes
de Belgique. Les six plus grandes villes sont connues (Anvers,
Bruges, Bruxelles, Gand, Hasselt et Liège). J’y ajouterai
une poignée de villes comme Louvain ou Namur, c’est tout.
Il nous paraît certain que quelle que soit l’évolution du commerce
en ligne, les retailers seront contraints de conserver un
porte-drapeau dans ces grandes villes, pour soutenir leur notoriété.
L’avenir des agglomérations plus petites nous semble
par contre bien moins sûr.
bien que votre groupe soit d’origine néerlandaise, plus
personne, après vingt ans, ne doute de la légitimité de votre
présence ici.
— mv — D’ailleurs, nous ne pensons pas en termes de ’Belge’
ou de ’Néerlandais’. Je me sens davantage citoyen du monde.
— PvP — Et moi, Belge. J’habite ici et mes enfants vont à
l’école francophone. Le fait de se comporter comme tous les
autres habitants locaux explique certainement une partie de
notre succès.
— mv — C’est vrai. Je travaille par exemple aussi aux Etats
Unis, où je tente de réfléchir comme un Américain. Dans notre
secteur, c’est la seule attitude à avoir. Investir dans un immeuble
commercial n’est pas une question d’arithmétique,
mais de capacité à discerner la qualité géographique et les
atouts du site. Nous nous sommes fixé pour règle de toujours
suivre notre intuition et de ne jamais acheter quoi que ce soit
que nous ne ’sentions’ pas.
on se donne rendez-vous dans vingt ans?
— mv — Quarante années d’existence de Prowinko? C’est une
chose que je peux bien m’imaginer. En tout cas, nous n’avons
pas de stratégie de sortie; nous allons de l’avant, même si ces
dernières années, le rythme s’est quelque peu ralenti.
— PvP — Les bons dossiers d’investissement sont très rares.
Nous constatons que tout comme nous, nombre de nos collègues
privilégient une stratégie de buy-and-hold. Avec pour
conséquence une pénurie structurelle.

Contact us on +32 (0)2 514 4000
www.cushmanwakeeld.be
RETAIL AGENCY
CAPITAL MARKETS
PROPERTY MANAGEMENT
VALUATION & ADVISORY
INDUSTRIAL AGENCY
OFFICE AGENCY
Last year we valued 2000 properties
for a total of + 0 billion euro,
Global reach, local expertise, fast response
and quality advisory services.
WE’RE THERE
20 0 a record year.
making a record year.
0 20 making
.27

28
Lees dit artikel in het Nederlands
op www.propertytalk.be
la Cible
FaCile
des siCaFi
le rôle de l’exPert
dans l’immobilier Coté en boUrse
a n a l y s e

Juni/Juin ’11
pRopeRty talk
d’iCi PeU, les exPerts ne PoUrront PlUs oFFiCier qUe trois années ConséCUtives PoUr Une même siCaFi.
ensUite, ils devront Passer le FlambeaU à Un CollègUe. Cette modiFiCation de loi est Censée améliorer
la transParenCe des exPertises.
tExtE kUrt revierS
fOtO/PHOtO SteFF GiliSSen
En théorie, tout le monde peut expertiser une sicafi.
La profession n’est pas reconnue et comme expert,
nul besoin de qualifications particulières. Il faut juste veiller à
figurer sur la liste des experts immobiliers au lancement d’une
sicafi, ou à être pistonné par le management par la suite.
Néanmoins, dans la pratique, la poignée de sociétés qui assure
l’expertise des sicafi forme un club assez fermé. Il se
trouve moins d’experts que de sicafi. Mais il y a du changement
dans l’air: le nouvel A.R. sur les sicafi du 7 décembre
2010 entrouvre la porte aux nouveaux venus et il formalise
subtilement la concurrence en obligeant les sicafi à changer
d’expert tous les trois ans. Objectif: accroître la transparence.
Comme si l’affaire était entendue que les experts
valoriseraient de manière plus précise à mesure qu’ils sont
mis en concurrence?
leS paRtiCipantS
mriCs Fabian daUbeCHies
Head of Valuations chez DtZ
et administrateur délégué de la filiale Winssinger & ass
FriCs gUibert de CrombrUggHe
administrateur délégué de de Crombrugghe & partners.
ancien collaborateur de Winssinger & ass.
et Head of Valuations chez Healey & Baker en Belgique.
mriCs Peter de groot
partner et Head of Valuations de CB Richard ellis.
FriCs PHiliPPe Janssens
administrateur délégué du bureau d’études
immobilières Stadim et professeur en post-graduat
Vastgoedkunde de la ku leuven et de l’ua.
mriCs koen nevens
Managing partner de Cushman & Wakefield au Belux.
ed nyPels
Country Manager pour le Benelux
de la Royal institution of Chartered Surveyors (RiCS).
kUrt reviers
executive editor et gérant de la société de médias expertise
et rédacteur en chef de property talk.
FRiCS : fellow
MRiCS : member
C’est avec cette question en toile de fond que la Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS) et Property talk ont
organisé un panel le mois dernier à l’occasion de la foire
Realty, avec des experts belges de poids dont des représentants
du top trois, Cushman & Wakefield, DtZ et CB Richard
Ellis. Avec comme résultat, une discussion en profondeur
sur la place de l’expert dans la sicafi et l’intérêt de ces fonds
pour le monde des experts.
— Philippe Janssens — Il ne fait aucun doute que les
sicafi sont importantes. Elles confèrent une certaine dimension
à notre bureau en termes de chiffre d’affaires. Nos
autres clients les considèrent comme une belle référence.
— Peter de groot — Les sicafi sont importantes pour l’ensemble
du marché, pas uniquement en termes de chiffres
d’affaires mais aussi comme norme. Comme leur portefeuille
est expertisé régulièrement et systématiquement, elles permettent
à leurs actionnaires, et dans le même temps, à l’ensemble
du marché, de tester l’évolution des valeurs dans les
différents segments de l’immobilier, les bureaux, le logistique
et le retail. Chacun a un droit de regard sur le travail des experts.
— Fabian daubechies — Pour DtZ, c’est un véritable core
business. Notre société s’est développée à partir des expertises
pour le compte d’investisseurs institutionnels et celui
des sicafi dès qu’elles ont vu le jour. Il était évident que ces
premiers fonds belges viennent nous trouver car il se trouvait
alors moins d’acteurs sur le marché. Aujourd’hui, la concurrence
est plus forte. Le désir d’ouvrir le marché et d’organiser
une plus grande transparence en impliquant un plus grand
nombre d’experts dans la valorisation des sicafi existait déjà
bien avant le nouvel A.R. Le phénomène du deuxième expert
est connu depuis un certain temps déjà. Mais cette évolution
n’a pas eu pour conséquence que notre chiffre d’affaires
baisse car au fil des ans, la part du gâteau s’est accrue à
mesure que les sicafi ont grandi et que de nouveaux fonds
ont vu le jour.
— guibert de Crombrugghe — Pour notre bureau, les
sicafi ne sont pas une composante prépondérante mais cela
n’empêche que je doive bien reconnaître qu’elles ont joué
un rôle fondamental dans l’évolution de la profession. Les
sicafi ont donné une plus grande visibilité à l’expert et elles
ont souligné son rôle sur le marché.
.29

30
analySe
le nouvel a.r. n’a pas été rédigé spécialement pour les
experts mais vous y figurez néanmoins. avez-vous été
entendus au préalable sur ces modifications?
— PJ — Non, absolument pas.
— gdC — J’ai pris contact avec la CBfA (entre-temps de-
venue fSMA – n.d.l.r.) et je leur ai demandé s’il n’était pas
souhaitable d’entamer le dialogue avec les experts mais ce
n’était manifestement pas leur souhait.
— Pdg — Un des points faibles était effectivement que les
experts des sicafi n’aient pas leur plateforme pour entamer
un tel dialogue.
vous n’avez pas bien organisé votre lobby?
— PJ — faut-il faire du lobby pour des choses comme celle-là?
Je me rappelle qu’au lancement des sicafi est née la
fameuse discussion sur la question de savoir si l’on allait expertiser
hors frais ou acte en main. Et là, à l’époque, nous
avions été convoqués par la CBfA.
— Fd — Oui, mais à l’époque, il s’agissait d’une question
technique importante tandis qu’aujourd’hui, sur les 45 pages
que totalise l’A.R., nous comptons peut-être une dizaine
de lignes qui intéressent l’expert.
— PJ — Il n’empêche, il eût été préférable que nous soyons
consultés au préalable.
qu’aviez-vous comme souhait qui ne figure pas aujourd’hui
dans l’a.r.?
— PJ — Nous n’avions pas de souhait en particulier. C’est
plus que, comme experts, nous avons été confrontés soudainement
à des nouveautés au sujet desquelles nous avons
tous un avis. Des choix ont été faits, comme la rotation triennale,
choix qui nous concernent directement. Comme le fait
que nous ne puissions plus calculer nos honoraires sur la
“ a terme,
les exPerts
immobiliers
seront davantage
ConFrontés aU
travail et aUx
oPinions les Uns
des aUtres”
Fabian daubechies
base de la valeur du portefeuille. Cela fait un certain temps
déjà que certaines firmes fonctionnent avec d’autres structures
tarifaires. On aurait pu les interroger sur leur expérience.
Mais on a préféré décider sans nous.
Peut-être que la commission bancaire ne veut tout
simplement pas inviter d’experts à sa table?
Cela serait synonyme de reconnaissance implicite de ceux
qui y participent, alors que l’a.r. ne dit rien sur ceux qui
peuvent officier comme experts.
— PJ — La commission sait quand même qui intervient
pour quelle sicafi?
— Pdg — La concertation aurait par exemple pu se faire via
la Chambre des Experts ou via la RICS. Il y a suffisamment
de représentants neutres qui auraient pu jouer le rôle d’interlocuteur.
— ed nypels — En Belgique, la RICS est encore une jeune
organisation mais aujourd’hui, nous comptons quand même
déjà plus de deux cents membres. Je pense que comme organisation,
nous aurions pu jouer un rôle dans le débat mais
il faut bien évidemment du temps avant que les pouvoirs publics
découvrent l’existence d’une organisation de membres
de ce type et qu’ils comptent les reconnaître comme interlocuteur.
Ce sera peut-être à l’ordre du jour d’ici cinq ans.
— gdC — Lors de mes contacts, j’ai senti clairement que
le surveillant des marchés financiers n’entend pas intervenir
dans la manière dont la profession doit être organisée, dont
un expert doit faire son travail ni comment il est censé calcu-

Juni/Juin ’11
ler ses honoraires. Je peux comprendre. Mais il aurait été plus raisonnable de nous demander
notre avis sur les garanties que nous pouvons donner à nos actionnaires sur le fait que les
valeurs que nous leur communiquons ont été définies correctement.
— Fd — L’A.R. a vu le jour de manière très organique. On a cherché une réponse aux questions
et aux revendications que nourrissaient les sicafi depuis un certain temps déjà. Comme
je l’ai dit, on connaissait déjà le phénomène du deuxième expert. La seule chose que l’on ait
faite, c’est d’organiser cette pratique dans un cadre légal.
le principe de la rotation avait effectivement été annoncé. on a même examiné plusieurs pistes.
— PJ — Oui, mais finalement, on a opté pour une rotation de personnes et on accepte que
ces personnes puissent travailler au sein d’une même entité juridique.
— Fd — C’est vrai qu’une sicafi ne doit pas changer d’agence mais bien de signataire. C’est
fondamental. Le signataire est celui qui, au sein d’une agence, assume sa responsabilité
fonctionnelle de manière indépendante. D’un point de vue opérationnel, il peut se faire assister
de ses collègues mais c’est lui le dernier et le seul à apposer sa signature au bas du
rapport d’expertise. Je ne peux qu’applaudir le fait que cette personne soit remplacée tous les
trois ans par un collègue au niveau senior, disposant de la même autonomie et des mêmes
compétences.
— PJ — Je vois un problème de continuité. Il existe des sicafi où l’expert doit valoriser des
immeubles atypiques. Il faut un certain temps avant de pouvoir maîtriser cette matière. Il faut
y investir du temps et des connaissances. Dans ce cas, trois ans, c’est trop court. Dans le
système actuel, cela générera immanquablement des frais supplémentaires.
— gdC — Evidemment, rien n’empêche les sicafi d’introduire une rotation entre sociétés
mais l’aspect du prix est une question prioritaire. Nous savons tous que les sicafi y sont sensibles.
Entre-temps, elles ont déjà laissé entendre que la nouvelle réglementation est moins faisable
dans la pratique, même si elles étaient elles-mêmes demandeuses. C’est tout un travail
de se roder tous les trois ans. Je pense que c’est justement pour cela que l’on n’a pas voulu
rendre cette procédure trop lourde et que l’on n’a prescrit que le changement obligatoire de
personnes et non d’agences.
!"#$%#$%&'()&*+,&-(.,"&(/&0$, 12
...

32
Ce système ne fonctionne-t-il pas en faveur des leaders du
marché?
— Fd — Peut-être, mais c’est un constat que l’on ne peut
faire qu’a posteriori. Ce n’est pas DtZ qui a insisté pour une
rotation au sein de la même agence, c’est le marché qui a
décidé. A partir du moment où l’on a opté pour la rotation, il
était important de prévoir un panel d’experts suffisamment
large qui puisse garantir la continuité de l’expertise. Le but
final de cette modification est quand même d’accroître la
qualité de l’expertise? On a fait cela en organisant une certaine
concurrence entre les experts, sans que cela ne génère
des expertises trop volatiles. Mais néanmoins, les experts seront
davantage confrontés au travail et aux avis les uns des
autres.
y aura-t-il plus de dialogue entre les experts?
— PJ — Il y a quand même une différence si on organise
cette rotation au sein d’une même société ou entre les sociétés
entre elles. Ce dialogue existait déjà au sein de la société.
Dans la pratique, le portefeuille d’une sicafi a été partagé
entre les différents experts de la même firme. Cette modification
n’apporte donc pas tellement de nouveautés.
Une meilleure concertation est-elle une garantie de la qualité
de l’expertise?
— Pdg — Une peer review est effectivement importante.
Chez Intervest Retail, cela fait un certain temps déjà que nous
menons le débat parmi les collègues experts. Les différences
dans les expertises sur l’ensemble du portefeuille sont toujours
minimes, pas plus d’un ou deux pour cent. Les écarts
par immeuble peuvent être plus grands et dans ce cas, nous
en discutons avec le conseil d’administration. Les variations
s’expliquent généralement lorsqu’on obtient davantage d’informations
sur l’historique de l’immeuble en question.
les CHiFFres
Les portefeuilles des sicafi belges
représentent une valeur immobilière de
11,3 milliards d’euros, soit près d’un
tiers de la valeur totale de l’Expertise
Top 100. La valorisation des sicafi est
opérée par 7 sociétés avec DTZ (40%)
et Cushman & Wakefield (27%) comme
leaders du marché. D’après une récente
enquête du journal immobilier Expertise
News, la Belgique compte une quinzaine
de sociétés – courtiers pour la plupart –
actives dans l’expertise de l’immobilier
professionnel. Leur carnet de commande
commun représente 44 milliards
d’euros d’immobilier, dont les bureaux
(17 milliards) et le retail (11 milliards)
constituent les principaux segments.
Le top trois des experts belges est
composé de Cushman & Wakefield
(21%), DTZ (19%) et CB Richard Ellis
(15%). Les résultats de l’enquête
et une analyse circonstanciée de tous
les chiffres ont été publiés dans
Expertise News 419 du 10 juin 2011.
“ sUr les 15 années qUe
les siCaFi existent, l’aCCent
s’est déPorté de l’analyse
dU bien immobilier vers
les Paramètres FinanCiers.”
Philippe Janssens
vous dites que vous expertisez dans l’intérêt des actionnaires.
mais vous n’avez pas à vous justifier directement vis-àvis
d’eux. l’attribution des mandats est quand même une
négociation commerciale?
— PJ — Nous travaillons pour le conseil d’administration
mais il y a quand même des administrateurs externes qui
siègent dans ces conseils, non? Il ne faut pas sous-estimer
ce qui s’est passé sur les 15 années d’existence des sicafi
belges. Par le passé, comme expert, j’ai assisté à plusieurs
assemblées générales chez WDP. A l’époque, l’accent portait
plus sur l’élément immobilier. Aujourd’hui, à côté des petits
actionnaires auxquels les sicafi étaient dédiées au départ,
de plus en plus d’investisseurs institutionnels ont fait leur
apparition et, avec eux, les analystes financiers. Du coup,
l’accent s’est déporté vers les paramètres financiers et moins
sur l’analyse du bien immobilier. La présence de l’expert à
l’assemblée générale est devenue moins nécessaire.
l’intérêt de qui visez-vous lorsque vous expertisez?
— gdC — Personne. Notre mission consiste à suivre le marché
le plus étroitement possible. Au mieux et au plus vite on
est en mesure de communiquer son évolution aux actionnaires,
au mieux nous remplissons cette mission. C’est là le but
principal de l’expert. Et il serait erroné de croire que le management
ou le conseil d’administration aient d’autres intérêts
que l’actionnaire.
— Pdg — Comme membre de la RICS, nous sommes tenus
de faire notre travail en toute indépendance. Mais il est
vrai que nous sommes toujours confrontés à notre donneur
d’ordre et qu’il est rare que l’on mène directement avec les
actionnaires les discussions que l’on doit mener pour justifier
notre expertise.

Juni/Juin ’11
il se dit que les experts des sicafi ressentent une certaine
pression pour valoriser sereinement.
— Pdg — Je n’appellerais pas cela ’pression’ mais plutôt
’dialogue ouvert’. C’est vrai que le management nous aborde
par rapport à nos expertises et que nous sommes tenus d’expliquer
notre vision, mais ce n’est pas dans le but de nous
influencer. On ne m’a encore jamais demandé d’ajuster une
valeur.
— koen nevens — Cette pression, nous ne la ressentons
certainement pas au sein de notre société. Dès le départ,
il faut expliquer clairement au client en quoi consiste notre
travail. Beaucoup de choses dépendent de votre crédibilité
dans ce dialogue. En effet, un propriétaire connaît son portefeuille
par cœur et il dispose d’éléments auxquels, comme
expert, vous ne pouvez accorder la même attention. Mais
pour ce qui concerne la définition de la valeur, l’expert opère
de manière autonome.
— Fd — Il ne faut pas confondre cette discussion avec le
manque éventuel de transparence qui existerait sur certaines
expertises. Je ne sais pas s’il est bon que toutes les
considérations de l’expert pour une valorisation soient ainsi
lancées dans le marché. Imaginez qu’en public, nous allions
VALUATION
INVESTMENT
RELOCATION
CORPORATE >
Surveying and reporting on portfolio
offering management tools.
Developing business plans and
management strategies.
www.decrombrugghe-partners.be
“ les siCaFi ont ConFéré
à l’exPert Une PlUs grande
visibilité et elles ont soUligné
son rôle sUr le marCHé ”
PROCEDURES >
Assistance in the interest of a party in:
• rent reviews
• contractual purchase options
• compulsory purchases
guibert de Crombrugghe
TITRISATION >
Appraisal and valuation for floating
purposes.
Recurrent revaluations.
Avenue Herrmann-Debroux 54, B-1160 Brussels, Tel. +32 2 663 43 83
Advert_dC&P_def.indd 1 20/05/11 13:48
.33

34
“en belgiqUe, la riCs est
enCore Une organisation
JeUne mais d’iCi Cinq ans,
noUs ComPtons devenir
l’interloCUteUr
des PoUvoirs PUbliCs. ”
ed nypels
l’organisation
La RICS – la Royal Institution of Charterd Surveyors –
a vu le jour au Royaume-Uni en 1868. En 1881, l’organisation
a obtenu une reconnaissance royale. Les membres
de la RICS sont connus comme ’chartered surveyors’
et sont reconnaissables à l’ajout de FRICS (’fellow’) ou
de MRICS (’member’) derrière leur nom.
Au jour d’aujourd’hui, la RICS est une organisation mondiale
réunissant des professionnels de l’immobilier, possédant
un QG international à Londres et des agences régionales à
Bruxelles, Dubaï, Hong Kong, New York et Sydney.
On dénombre plus de 100.000 membres dans 146 pays, avec
200 spécialités dans 21 matières. La RICS s’est fixé comme
rôle principal la régulation et la promotion de la profession, le
maintien des normes les plus strictes en matière de formation
et d’exercice de la profession, la protection des clients et
des consommateurs grâce à un code de conduite strict et la
fourniture de conseils, d’analyses et de directives impartiaux.
trop loin dans les différences entre le loyer économique et le loyer facial, cela pourrait se
révéler anti-productif et entraîner une pression sur les loyers et, dans la foulée, générer une
fluctuation dans l’expertise. L’objectif n’est pas là.
— en — Il ne faut pas oublier non plus que le réviseur d’entreprise doit aussi valider tous les
chiffres dans les comptes annuels!
on a quand même l’impression que ces dernières années, les valeurs des portefeuilles des sicafi
n’ont pas évolué dans la même mesure que les prix réelles du marché.
— Fd — La première mission de l’expert consiste à écouter son client. Si la sicafi est confrontée
à une baisse de valeur de, disons, dix pour cent, cela a un impact direct sur son taux
d’endettement. Il me semble alors plus judicieux de regarder la tendance sous-jacente à plus
long terme que de procéder à une expertise ad hoc. Là, il faut oser une discussion franche.
Les sicafi ne sont pas des traders et dès lors, chez DtZ, nous ne pensons pas que nous devions
expertiser nos valorisations de manière tantôt élevée, puis tantôt beaucoup plus basse,
en fonction des prix du jour. Il ne faut pas baser l’évolution de la valeur d’un immeuble sur ces
extrêmes.
— PJ — Il faut suivre le courant sous-jacent et non pas intégrer chaque modification.
J’en conclus que le nouvel a.r. n’entraînera pas de rupture de tendance au niveau des expertises.
mais ce sera peut-être bien le cas avec l’écologisation de l’immobilier?
— kn — Pas à court terme. La problématique des immeubles durables est directement liée
au loyer et, comme expert, on intègre de toute façon cet aspect dans notre valorisation. Les
immeubles verts se louent mieux et plus vite. A plus long terme, j’entrevois néanmoins la
possibilité d’une rupture de tendance car les immeubles ne pourront plus se vendre comme
investissement que s’ils répondent à certaines conditions en matière d’énergie et d’environnement.

Juni/Juin ’11
“il y a tellement PeU de ProdUits HaUt de gamme sUr le marCHé
de l’investissement qUe les Considérations en matière
d’immeUbles verts sont enCore d’ordre sUbordonné.”
Peter de groot
— Pdg — Oui et non. C’est vrai qu’à terme, ces investissements ne seront plus pris en comp-
te mais il se trouve tellement peu de produits haut de gamme sur le marché que ces considérations
ne jouent pas à l’heure actuelle. Je n’entrevois donc pas de rupture de tendance. Les
choses évolueront progressivement, à mesure que les gens en prendront conscience.
— gdC — Dans notre pays, l’immobilier est encore très estimé en fonction de la convenance,
de l’engagement des locataires. Cela pèse aujourd’hui plus que les aspects verts. La volatilité
dans la valeur entre en jeu lorsque le locataire menace de partir. Mais je suis persuadé
que, lorsque les certificats de performance énergétique seront véritablement appliqués, lorsque
ces chiffres seront effectivement connus, certains immeubles s’avèreront meilleurs que
d’autres et cela sera sanctionné par le marché. Il s’en faut encore de beaucoup que cette
correction soit intégrée dans la valeur de ces immeubles dans la mesure où le marché n’y
réagit pas encore très fortement. tout récemment encore, des transactions ont été réalisées
à des rendements particulièrement comprimés pour des immeubles qui ne peuvent pas être
considérés comme des immeubles verts.
— Fd — Je ne pense pas que les immeubles verts augmenteront, mais bien que tous les
autres qui ne répondent pas aux critères perdront de leur valeur. On ne peut partir du principe
que les locataires voudront tout d’un coup payer un loyer plus élevé pour un hébergement
durable mais en revanche, ils profiteront du manque de qualités vertes pour marchander le
loyer. Si ce sont les autres immeubles qui perdent de leur valeur, la question est de savoir si
nous devons déjà intégrer cette donne dans notre détermination de valeur? Je pense que oui.
Comme expert, on peut tenir compte du coût de l’investissement pour remettre cet immeuble
à niveau et on doit alors déduire ce coût de la valeur.
“Gudrun Xpert, the bee-line for real estate expertise”
Risk
Reconstruction Valuation
Theft & Fire Prevention Analysis
Market Value
Fair Market Valuation
Feasability Study
Technical Maintenance
Due Diligence
Inventory of Fixtures
Damage
Claim Settlement
Sustainability
Green Building
Energy Performance Assessment
Kunstlaan-Avenue des Arts 50, 1000 Brussels
T: +32 [0]2 515 12 00 - F: +32 [0]2 515 12 85
E: xpert@gudrun.be - www.gudrun.be
nieUw: de institUtionele
vastgoedbevak
De institutionele vastgoedbevak is mogelijk
vanaf 7 januari 2011 voor vastgoedontwikkelaars
die een openbare vastgoedbevak zijn:
– Een ontwikkelaar die over het statuut van
openbare vastgoedbevak beschikt, kan vanaf
7 januari 2011 een institutionele vastgoedbevak
oprichten. Dit is een dochtervennootschap
van de openbare (beursgenoteerde)
vastgoedbevak, waarvan de financiële middelen
enkel bij institutionele of professionele
beleggers kunnen aangetrokken worden.
– Hierdoor kunnen openbare vastgoedbevaks
grotere spelers aantrekken met meer financiële
middelen. De openbare vastgoedbevak
kan immers via de dochtervennootschap
welbepaalde projecten realiseren met een
derde, zonder tegen het belang van haar
aandeelhouders in te gaan.
– Hierbij kan ook worden opgemerkt dat
vastgoedbevaks voortaan ook andere effecten
kunnen uitgeven dan aandelen,
met uitzonderingen van winstbewijzen en
soortgelijke effecten die het kapitaal niet
vertegenwoordigen.
.35

Tijd voor de job van je leven.
Kennismaken met KBC…
De KBC-groep is een geïntegreerde bank-verzekeraar voor hoofdzakelijk retail-, kmo- en
private bankingcliënten. We bekleden vooraanstaande posities op onze thuismarkten in België en
Centraal- en Oost-Europa. De focus ligt op retailbankverzekeren, vermogens beheer en diensten
aan bedrijven. Wilt u meer informatie? Surf naar www.kbc.be.
… en KBC Real Estate!
KBC Real Estate kan rekenen op een jarenlange ervaring en bouwde zo een leidende positie uit
op de Belgische vastgoedmarkt. We zijn actief op het vlak van:
Het eigendomsbeheer van ons vastgoed gebeurt in de sectie Vastgoedbeheer. Dat omhelst in
grote lijnen het assetmanagement en het property management van de gebouwen en het
commerciële beheer, inclusief een langetermijnportefeuillestrategie.
aangesteld is als CRM-manager (Co-ordinated Relation Management) voor het relatiebeheer
Word jij onze nieuwe collega?
KBC Real Estate heeft vandaag verschillende vacatures:
Interesse? Solliciteer dan snel via www.9tolife.be.
Ontdek onze jobs op
www.9tolife.be
Breng leven in je werk.