Jo de Clercq (Rockspring) - Expertise

18
talk aBoUt
PHiliP walravens est administrateur
délégué du conseil tribeca Capital Partners à
Bruxelles. Jusqu’à présent, tribeca travaillait surtout
pour des donneurs d’ordre originaires d’Irlande. Philip
Walravens: ’Nous aussi, cela fait cinq ans que nous
existons. Nous sommes avant tout un asset et un
investment manager qui opère pour des investisseurs
familiaux. Nous avons envisagé de mettre des fonds
sur pied nous-mêmes, nous avons même planché sur
cette piste un bon bout de temps, mais nous avons
finalement décidé de ne pas franchir le pas.
Nous nous en tenons donc à nos prestations de
services personnelles aux high-net-worth individuals.
Il s’agit d’un choix délibéré dans la mesure où, de
cette manière,
on est moins tenu d’opérer formellement que dans
le cas d’un fonds. Nous évoluons bien vers la gestion
discrétionnaire mais via des separate accounts.
Nous agissons de la sorte depuis un certain temps
déjà pour des privés originaires d’Irlande et nous allons
bientôt le faire pour deux family offices belges.’
“ de vertaalslag naar
Het vermogensbeHeer
komt Pas oP Het moment
dat Je erin slaagt
de CasHFlows van
de HUUr te vertalen
in een nettoretUrn
voor Je klanten.”
Philip walravens
Brusselse tribeca van Philip Walravens associeerde zich onlangs met de Antwerpse beheer-
der Cobelpro en ook de Belgium Real Estate Group van Charles Wizen staat zelf in voor het
property- en assetmanagement van het fonds dat het beheert. ’Assetmanagement is de globale
structuur waarop al onze commerciële activiteiten steunen’, legt hij uit. ’Maar omdat we
bij onze acquisities erg opportunistisch te werk gaan - we kopen lege gebouwen op moeilijke
locaties zonder huurwaarborg - hebben we noodgedwongen beslist ook het propertymanagement
in eigen handen te nemen. Willen we resultaat boeken dan moeten we zelf op zoek
gaan naar huurders want de gevestigde makelaarskantoren bedienen dergelijke markten
nauwelijks.’
’De voornaamste zorg van een fundmanager is om structuur aan te brengen in een beleggingsproduct
waar men geld kan insteken’, weet Bart Van den Berg van BNP Paribas REIM.
’Hij verkoopt zijn fondsen in de eerste plaats als financiële producten. Daar stopt min of meer
zijn taak. De propertymanager bevindt zich aan het andere uiterste. Hij vertegenwoordigt de
lokale marktkennis. De assetmanager zit tussen hen in. Hij moet weten waar het fonds naartoe
wil, waarin het wil investeren en welke soort returns het beoogt. Hij maakt de vertaalslag.
fundamenteel daarbij is de manier van rapporteren. Het verslag vertrekt weliswaar bij de
gebouwenbeheerder, maar de beleggers vragen een dusdanig gesofisticeerd rapport dat het
werk van de propertymanager niet volstaat. De mensen beneden op het terrein vragen zich
vaak af waarom ze daarboven al die cijfers en gegevens nodig hebben. Die kloof is reëel en
wordt pas opgevuld dankzij de assetmanager.’
’Je hebt de huurmarkt en de kapitaalmarkt,’ voegt Philip De Greve daar aan toe. ’Of, zo je
wilt, de gebruikers- en de beleggersmarkt. Cijfers over de laatste dertig jaar tonen aan dat in
vastgoed 80% van de return van de huur komt en 20% van bewegingen in het rendement.
De gebruikersmarkt is inderdaad het uitgangspunt. Als dat niet juist zit, dan kan je in je fonds
nog zoveel structureren, het resultaat zal altijd achterblijven. Dus moet je op zijn minst het assetmanagement
zelf doen, vind ik. Maar of je de hele waardeketen moet aanbieden? Ik denk
niet dat er noodzakelijkerwijs een meerwaarde zit in het zelf verzorgen van het technisch
beheer. Dat kan je outsourcen.’
’Wij doen alles zelf’, antwoordt Philip Walravens. ’We vinden dat in het technisch manage-