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Le marché de bureaux en région Le marché Français L’année 2010 a marqué le retour de la croissance sur les principaux marchés tertiaires français. Ainsi, la demande placée sur les 16 marchés analysés a progressé de 20% en un an pour dépasser 3 millions de m² en 2010. Le pire de la crise économique semble être derrière nous et les projets de transferts et de regroupements, un temps mis en stand-by, sont de nouveau à l’ordre du jour de nombreuses entreprises. Le palmarès des agglomérations régionales reste inchangé et le marché lyonnais affirme sa position de leader Ŕ marché francilien exclu Ŕ avec une demande placée en 2010 de l’ordre de 220 000 m². Cette performance s’explique par un nombre élevé de transactions supérieures à 1 000 m². Viennent ensuite les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, où l’écoulement dynamique de l’offre neuve a permis d’atteindre respectivement 141 000 et 100 000 m² placés. Ces marchés sont désormais amplement engagés dans la constitution d’un parc tertiaire « haut de gamme » dans le but d’attirer des utilisateurs et investisseurs internationaux. 14
Le marché rennais tire cette année son épingle du jeu et se hisse à la 4ème place du classement des marchés français avec plus de 85 000 m² de bureaux commercialisés, supplantant le marché phocéen, engagé lui aussi dans un redressement. Sur plusieurs marchés, comme à Marseille, Strasbourg, Reims, ou Montpellier, les mouvements des administrations publiques ont joué un rôle significatif dans le volume de transactions. Citons, entre autres, le POLE EMPLOI, qui s’est positionné sur 11 900 m² (cinq transactions) sur le marché marseillais, sur 4 800 m² dans « Le Lawn » à Strasbourg, mais aussi sur 3 000 m² de surfaces neuves dans « Temis », un immeuble bisontin livré en 2010. Le bon niveau de commercialisation de 2010 n’a pour l’instant pas eu d’impact sur le stock vacant et les disponibilités demeurent élevées, représentant toujours 5 millions de m² à l’échelle nationale. Cette offre conséquente est d’autant plus préoccupante qu’une part des locaux proposés est aujourd’hui impropre à la consommation. En effet, à l’heure où les lois du Grenelle 2 imposent de nouvelles contraintes aux propriétaires, et où les utilisateurs apparaissent de plus en plus exigeants quant aux caractéristiques techniques et aux performances énergétiques de leurs immeubles, la question de la requalification de l’offre apparaît comme un enjeu crucial sur certains marchés. Dès lors, une dichotomie se crée sur certains marchés, avec d’un côté une offre neuve de qualité, présentée à des prix compétitifs et assez aisément commercialisable, et de l’autre, des surfaces de seconde main dans des immeubles anciens, non adaptés aux nouvelles préférences des utilisateurs. A défaut d’être restructurée, cette dernière classe d’actifs viendra alourdir le stock de manière structurelle. Ainsi, la vitalité du marché des bureaux en régions est fortement conditionnée par la qualité de l’offre disponible. Certains marchés, comme celui de Strasbourg, sont pénalisés par un parc vieillissant et une production neuve limitée. Les valeurs locatives moyennes se sont globalement maintenues sur la plupart des marchés. Si le loyer prime en Ile-de- France a retrouvé une orientation positive en 2010 pour atteindre 750 €/m²/an, le constat est différent sur la plupart des marchés régionaux. Ainsi, seuls les marchés de Rennes, Besançon, Montpellier, Nîmes et Marseille ont vu leur valeur prime progresser, tandis que Dijon, Toulouse et Lyon ont vu leur loyer prime baisser légèrement. Ailleurs, les valeurs se sont maintenues (Carte 1). Par ailleurs, au regard du niveau d’offre élevé, les propriétaires cherchent plus que jamais à sécuriser l’occupation de leurs immeubles, et consentent des aménagements en échange de périodes d’engagement fermes plus longues. Promoteurs et investisseurs font toujours preuve de prudence dans le lancement d’opérations nouvelles, reportant leur mise en chantier. Peu d’immeubles de bureaux sont aujourd’hui lancés en blanc et les premiers signes d’assèchement de l’offre apparaissent sur certains marchés, limitant les opportunités offertes aux entreprises. 15
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