Directives concernant l'examen, l'évaluation et le traitement des ...

4.6. Estimation des gages immobiliers en cas de créances compromises (impaired loans)
et de créances en souffrance (non-performing loans)
Les gages immobiliers garantissant des créances compromises seront estimés à leur
valeur de liquidation actuelle, car ils risquent de devoir être vendus sous la pression du
temps ou lors d'une réalisation forcée. Les créances en souffrance sont fréquemment
compromises. Dans ces cas, on appliquera également la valeur de liquidation.
4.7. Taux de capitalisation
La banque établit une méthode (ou un système) de détermination des taux de
capitalisation minimaux selon les types d'objets; elle définit le contrôle de ces taux ainsi
que leur adaptation aux nouvelles conditions économiques.
Pour les objets à usage mixte, la valeur de rendement correspond à la somme des
valeurs de rendement partielles résultant des revenus provenant des différents types
d’usage et des taux de capitalisation respectivement applicables.
5. Valeur de gage
La valeur de gage est déterminée en principe par la valeur de marché et correspond au
maximum à la valeur de marché (prix d'achat). La banque fixe par écrit les méthodes
d’estimation de la valeur de marché et de la valeur de gage pour les différents types
d'objets.
La banque doit arrêter la valeur de gage. Elle tient alors également compte des coûts
liés à des changements d'affectation nécessaires et prévisibles de l'immeuble.
6. Quote-part de mise en gage
La banque définit pour chaque type d’objet et par écrit la quote-part de mise en gage
admise, en tenant compte également de sa propre capacité d’assumer le risque. Elle
différencie avant tout la quote-part maximale en fonction de la nature et de
l’affectation de l’immeuble (maisons familiales, immeubles locatifs, immeubles
commerciaux, bâtiments industriels, financements uniquement de terrains, etc.). Elle
peut autoriser des dépassements de la quote-part en tant qu' "exceptions to policy" et
assure une surveillance appropriée de ces dernières.
Pour l’application de la quote-part de mise en gage, les caractéristiques du gage (telles
qu‘affectation, possibilités de réalisation et de mise en valeur) ainsi que le profil du
débiteur seront pris en considération. On tiendra compte également de manière
appropriée des droits de gage de rang prioritaire ou de même rang et des créances
d’intérêts qui en découlent.
La banque règle les conditions pour la mise en gage de sûretés immobilières spéciales
(par exemple parts de copropriété indivises, droits de superficie, etc.) ainsi que le
traitement des gages immobiliers servitudes et charges foncières de rang prioritaire,
identique et postérieur.
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