Directives concernant l'examen, l'évaluation et le traitement des ...

Taux de capitalisation
La capitalisation du revenu réalisable à long terme se fonde sur un taux de
capitalisation qui se compose généralement d'un taux de base (coût moyen du capital à
long terme, c.-à-d. intérêt sur le capital emprunté et rendement des fonds propres en
tenant compte de l'évolution future des taux), à quoi s'ajoutent une majoration pour les
frais d'exploitation (tels qu’entretien courant, frais administratifs, émoluments, primes
d'assurance et impôts), une majoration pour les investissements de remplacement (ou
pour les amortissements nécessaires) et des majorations suffisantes pour les risques
découlant des caractéristiques spécifiques de l'objet (telles qu’affectation, état,
situation) ainsi que des aspects économiques et régionaux (situation économique et
fiscale de la région, taux de vacance des logements au plan régional).
Politique de crédit
La direction de la banque fixe la politique de crédit concernant les crédits garantis par
un gage immobilier dans des instructions écrites. Celles-ci portent sur les principes
généraux ainsi que sur les points d'importance primordiale pour les crédits garantis par
un gage immobilier, à savoir ceux qui influencent les risques de crédit de manière
déterminante.
Les instructions règlent notamment les points suivants:
• les procédures pour le calcul systématique de la capacité d’assumer la charge
d’un crédit et les limites maximales du rapport entre le revenu et les charges;
• le taux d’intérêt hypothécaire théorique pour le calcul de la capacité d’assumer la
charge d’un crédit;
• la périodicité des révisions de crédit en fonction de critères de risque pertinents;
• la définition des types d'objets et de leur qualité d’être acceptés en gage;
• le concept d'amortissement et de mise en gage (limites de mise en gage, taux
d'amortissements minimaux, etc.);
• l’organisation en matière d’estimation immobilière et les méthodes d'estimation
selon le type d'objet;
• la méthode permettant de déterminer le taux de capitalisation;
• les procédures relatives à l'autorisation, au reporting et à la surveillance des
„exceptions to policy“.
Valeur du terrain
La valeur est basée sur l’utilisation actuelle du terrain et sur les éventuelles possibilités
de construction supplémentaires, compte tenu de la situation et des prix de vente.
Valeur de liquidation
Le terme de valeur de liquidation désigne une estimation de la valeur d'aliénation
réalisable. La détermination de la valeur de liquidation se fait à partir du prix estimé du
marché. De ce dernier sont retranchés les diminutions de valeur habituelles, les coûts de
détention (coûts d’entretien, de refinancement pendant le laps de temps s’écoulant
avant la mise aux enchères, etc.) ainsi que les charges de liquidation qui devront encore
être supportées telles que les impôts de liquidation, les rentes de droits de superficie,
etc. Les intérêts relatifs aux gages privilégiés sont pris en considération lors de la
détention de gages immobiliers postérieurs. En cas de créances compromises, les
sûretés sous forme de gage immobilier doivent être évaluées à leur valeur de liquidation
(cf. CFB-DEC).
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