Élaboration du Plan Local d'Urbanisme de la ... - Théoule sur Mer

Élaboration du Plan Local d’Urbanisme de la
commune de Théoule-sur-Mer
Diagnostic territorial
septembre 2009
Espace Nikaïa
248, route de Grenoble
06200 NICE
Tél : 04 92 29 09 17 - Fax : 04 92 29 09 33
www.cyclades-experts.com
7, place du 8 mai 1945
83830 CLAVIERS
Tel : 04.94.76.77.29 / P. : 06 65 43 00 00
amauryaspert@club-internet.fr

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
2

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Avertissement
Document provisoire intermédiaire
Il représente l’état d’avancement du Diagnostic au début août 2009.
Il reste susceptible d’évolutions, sur le fond comme dans la forme.
Les chiffres du dernier recensement annuel de la population à Théoule-sur-Mer n’ont pas
été publiés par l’Insee à ce jour. Les analyses « démographie et habitat » sont donc
basées sur les chiffres partiels du recensement 2006 et ceux plus complets de 1999.
Objet
L’objet du présent document est de transmettre à la commune et à ses partenaires une 1 ère
synthèse des thématiques du Diagnostic.
C’est un document de travail destiné à servir de support aux réflexions des décideurs.
Il est conçu comme une version établie en vue de la 1 ère réunion des personnes
publiques associées et de la concertation de la population au stade de la 1 ère réunion
publique.
3

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Sommaire
ÉLABORATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME DE LA COMMUNE DE THÉOULE-SUR-MER ............................... 1
DIAGNOSTIC TERRITORIAL ............................................................................................................................... 1
AVERTISSEMENT .............................................................................................................................................. 3
Document provisoire intermédiaire ................................................................................................................ 3
Objet ................................................................................................................................................................ 3
LE CONTEXTE GÉNÉRAL DE LA CRÉATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME DE THÉOULE-SUR-MER .................. 7
LE CADRE FIXÉ PAR LA LOI SRU ............................................................................................................................ 7
LES ÉTAPES DE LA VIE DU POS ............................................................................................................................. 8
Le document d’urbanisme à réviser ................................................................................................................ 8
Historique du POS en vigueur .......................................................................................................................... 8
LES ENJEUX DE LA RÉVISION ................................................................................................................................ 9
Le cadre général .............................................................................................................................................. 9
LA COMMUNE ................................................................................................................................................ 10
LOCALISATION ............................................................................................................................................... 10
SITUATION ADMINISTRATIVE ............................................................................................................................. 10
POSITION DE LA COMMUNE DANS LE SYSTÈME DE DESSERTE MÉTROPOLITAIN.............................................................. 12
UN PEU D’HISTOIRE ........................................................................................................................................ 13
L’époque gallo-romaine ................................................................................................................................ 13
Le XVII° siècle ................................................................................................................................................. 13
La Révolution ................................................................................................................................................. 13
Le XIX° siècle .................................................................................................................................................. 14
XX° siècle ....................................................................................................................................................... 14
LES NORMES SUPRA COMMUNALES .............................................................................................................. 16
…et leur rapport avec le PLU ......................................................................................................................... 16
Hiérarchie des normes et des documents d’urbanisme................................................................................. 16
LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION À L’ÉCHELLE SUPRA COMMUNALE ...................................................................... 17
La Directive Territoriale d’Aménagement ..................................................................................................... 17
Un Schéma de Cohérence Territoriale en cours d’élaboration ...................................................................... 21
Les Parc Naturels Départementaux ............................................................................................................... 22
LES DOCUMENTS RELATIFS À LA GESTION DES RISQUES ........................................................................................... 22
Le Plan de Prévention des Risques naturel Feux de Forêt PPRif .................................................................... 23
Le Plan de Prévention des Risques d’Inondation PPRi ................................................................................... 24
Le Plan de Prévention des Risques de Séisme ................................................................................................ 24
DIAGNOSTIC SOCIODÉMOGRAPHIQUE ET PERSPECTIVES DE DÉVELOPPEMENT ............................................. 25
LA SITUATION DÉMOGRAPHIQUE ....................................................................................................................... 25
Une croissance démographique considérable… ............................................................................................ 25
…entièrement due aux migrations ................................................................................................................ 26
Une population relativement âgée ............................................................................................................... 27
Une forte représentation des ménages d’une seule personne ...................................................................... 29
Une population active… ................................................................................................................................ 30
…travaillant pour moitié dans la commune .................................................................................................. 32
Durant la saison estivale : une population quasi décuplée ........................................................................... 32
EN RÉSUMÉ ................................................................................................................................................... 33
Bilan .............................................................................................................................................................. 33
4

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Enjeux ............................................................................................................................................................ 33
L’HABITAT..................................................................................................................................................... 34
Le nombre de logements multiplié par 3 depuis les années 70... .................................................................. 34
…dû au boom des résidences secondaires ..................................................................................................... 35
Un marché de l’habitat tendu ....................................................................................................................... 36
Un parc de logements relativement ancien… ................................................................................................ 36
…dominé par l’habitat collectif ..................................................................................................................... 37
Des ménages qui ont emménagé récemment ............................................................................................... 39
Une part importante de locataires ................................................................................................................ 40
Une commune dynamique en termes de logements sociaux ........................................................................ 40
EN RÉSUMÉ ................................................................................................................................................... 41
Bilan .............................................................................................................................................................. 41
Enjeux ............................................................................................................................................................ 41
L’ÉCONOMIE ................................................................................................................................................. 42
Un tissu d’entreprises positionnées sur le secteur d’activité des services ..................................................... 42
L’emploi salarié ............................................................................................................................................. 42
Les commerces .............................................................................................................................................. 43
Le tourisme, principale source d’activité ....................................................................................................... 43
Identification de la partie nautique et balnéaire........................................................................................... 44
LES ÉQUIPEMENTS .......................................................................................................................................... 48
Services publics et administratifs .................................................................................................................. 48
Enseignement et enfance .............................................................................................................................. 48
Santé ............................................................................................................................................................. 48
Des équipements sportifs peu nombreux principalement orientés vers la mer ............................................ 48
Culture et vie sociale ..................................................................................................................................... 48
Les associations ............................................................................................................................................. 49
LES ÉQUIPEMENTS LIÉS AU TOURISME ................................................................................................................. 51
Les ports de Théoule-sur-Mer ........................................................................................................................ 51
Les plages ...................................................................................................................................................... 51
L’offre d’hébergement touristique ................................................................................................................ 51
En résumé ...................................................................................................................................................... 52
TRANSPORTS ET DÉPLACEMENTS ........................................................................................................................ 54
Le réseau viaire ............................................................................................................................................. 54
La desserte en transports en commun .......................................................................................................... 57
Les déplacements doux ................................................................................................................................. 57
En résumé ...................................................................................................................................................... 59
L’ÉTAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT ........................................................................................................... 61
L’ENVIRONNEMENT PHYSIQUE .......................................................................................................................... 61
Géologie ........................................................................................................................................................ 61
Le climat ........................................................................................................................................................ 63
L’hydrographie .............................................................................................................................................. 63
LE RELIEF ...................................................................................................................................................... 64
Un territoire contrasté .................................................................................................................................. 64
Le massif de l’Estérel ..................................................................................................................................... 64
Les inflexions du relief ................................................................................................................................... 64
FAUNE ET FLORE : RICHESSES ET PROTECTIONS ..................................................................................................... 66
Définition des types de protection ................................................................................................................ 66
LE PATRIMOINE .............................................................................................................................................. 69
Les ouvrages d’art ......................................................................................................................................... 69
Un centre villageois en recherche d’identité ................................................................................................. 69
Un paysage urbain d’une grande richesse .................................................................................................... 69
LE PAYSAGE ................................................................................................................................................... 70
5

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Contexte géographique ................................................................................................................................. 70
Les unités paysagères .................................................................................................................................... 71
Site classé du massif de l’Estérel ................................................................................................................... 73
U.P. 1 : Domaine de Théoule - La Californie .................................................................................................. 75
U.P. 2 : Centre ville ........................................................................................................................................ 77
U.P. 3 : Les plateaux ...................................................................................................................................... 80
U.P. 4 : St Hubert – Quaternaire .................................................................................................................... 81
U.P. 5 : Pointe de l’Aiguille ............................................................................................................................ 81
U.P. 6 : Théoule Supérieur ............................................................................................................................. 83
U.P. 7 : La Galère ........................................................................................................................................... 85
U.P. 8 : L’Esquillon - Miramar ........................................................................................................................ 87
U.P. 9 : La Figueirette .................................................................................................................................... 89
U.P. 10 : Espéro Pax....................................................................................................................................... 91
U.P. transversale : poches et langues vertes ................................................................................................. 93
LE TISSU URBAIN ET SON ÉVOLUTION .................................................................................................................. 96
Le développement urbain de la commune .................................................................................................... 96
Les capacités résiduelles théoriques du POS ................................................................................................. 99
LES RÉSEAUX ............................................................................................................................................... 100
Le réseau d’eau potable .............................................................................................................................. 100
Le réseau d’eaux usées ................................................................................................................................ 100
La problématique « électricité » en PACA ................................................................................................... 101
Les énergies renouvelables .......................................................................................................................... 102
LES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES ..................................................................................................... 105
Le risque incendie ........................................................................................................................................ 105
Le risque mouvements de terrains .............................................................................................................. 106
Le risque sismique ....................................................................................................................................... 107
Le risque inondation .................................................................................................................................... 107
Les risques technologiques .......................................................................................................................... 107
LES POLLUTIONS ET LES NUISANCES .................................................................................................................. 107
La qualité de l’air ......................................................................................................................................... 107
Le bruit ........................................................................................................................................................ 107
La qualité de l’eau ....................................................................................................................................... 108
La collecte des déchets ménagers ............................................................................................................... 108
LES ENJEUX ................................................................................................................................................... 110
DES PARTICULARISMES FORTS ......................................................................................................................... 110
UN CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE LIMITATIF ......................................................................................................... 110
VOCATION ET EFFET DE SEUIL .......................................................................................................................... 110
LES PRÉVISIONS SOCIOÉCONOMIQUES ............................................................................................................... 110
UNE SPATIALISATION COMPLEXE DES ENJEUX ..................................................................................................... 110
6

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le contexte général de la création du Plan
Local d’Urbanisme de Théoule-sur-Mer
Le cadre fixé par la loi SRU
Le plan local d’urbanisme (P.L.U) est issu de la loi « Solidarité et Renouvellement Urbain »
(S.R.U) du 13 décembre 2000.
Ce nouveau document d’urbanisme remplace le plan d’occupation des sols (P.O.S.).
A la différence du P.O.S, l’ambition du P.L.U. n’est pas seulement limitée à la définition de
règles d’utilisation du sol. Le P.L.U. comprend en effet un élément nouveau : le projet
d’aménagement et de développement durable (PADD) dont l’objet est de définir la
politique urbaine d’ensemble pour le territoire communal et de préciser, si la commune le
souhaite, les différents projets d’aménagement.
Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable est établi à partir d’un diagnostic
de territoire chargé de mettre en évidence à la fois les atouts et les faiblesses de la
commune. Il constitue par conséquent le cadre général de référence et de conception du
P.L.U. A ce titre, le PADD est chargé de mettre en perspective les différentes actions de la
politique d’urbanisme d’ensemble qui sera conduite par la commune.
La dimension d’aménagement durable, désormais intégrée au P.L.U., repose sur 3 principes
fondamentaux :
La protection de l’environnement et l’amélioration du cadre de vie.
L’équité et la cohésion sociales.
L’efficacité économique susceptible de modifier les modes de production et de
consommation.
Les principes de développement durable à respecter par le P.L.U. sont les suivants :
« L’équilibre entre le renouvellement urbain, un développement urbain maîtrisé, le
développement de l’espace rural d’une part et la préservation des espaces affectés
aux activités agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des
paysages d’autre part, en respectant les objectifs du développement durable » ;
« La diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l’habitat urbain et dans
l’habitat rural, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation
suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en
matière d’habitat, d’activités économiques, d’activités sportives ou culturelles et
d’intérêt général ainsi que d’équipements publics, en tenant compte notamment de
l’équilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transports et de gestion des
eaux » ;
« Une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels, urbains, périurbains et
ruraux, la maîtrise des besoins de déplacement et de la circulation automobile, la
préservation de la qualité de l’air, de l’eau, du sol, du sous-sol, des écosystèmes, des
espaces verts, des milieux, des sites et paysages naturels ou urbains, la réduction des
nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine
bâti, la préservation des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des
pollutions et des nuisances de toute nature ».
Extrait de l’article L.121.1 du code de l’urbanisme
7

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les étapes de la vie du POS
Le document d’urbanisme à réviser
C’est la conjonction des différentes parties de Plan d’Occupation des Sols applicables.
Il est composé de procédures de POS qui sont arrivées à leur terme, devenues applicables et
qui n’ont pas fait l’objet d’une annulation ultérieure à leur approbation.
Le POS de Théoule-sur-Mer applicable correspond pour le front de mer celui de 1979 et pour
le reste de la commune, celui approuvé en 1986.
Le POS a fait l’objet de plusieurs révisions qui ont été annulées totalement ou partiellement.
S’ajoutent au POS, les PAZ (Plan d’Aménagement de Zone) des différentes ZAC (Zone
d’Aménagement Concerté).
L’imbrication de ces procédures successives compose le « document d’urbanisme en
vigueur », objet de la Révision par élaboration d’un 1 er PLU. Il n’a pas fait l’objet de mise à jour
groupant les dispositions applicables en un document unique.
Le document d’urbanisme résulte de zonages épars qui couvrent l’intégralité de la
commune. Il a valeur de PLU au sens de la loi SRU dans les conditions fixées par les mesures
transitoires, même s’il n’en a pas la forme.
Historique du POS en vigueur
8

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les enjeux de la révision
Le cadre général
De grandes décisions vont être prises en matière d’aménagement du territoire, de politique
de l’habitat, d’environnement, de développement durable dans le périmètre du Schéma de
Cohérence Territoriale en cours d’élaboration.
Il importe au stade du PLU d’anticiper sur les évolutions à venir en tenant compte des études
en cours et de participer de manière active et constructive à la définition de la place de la
commune dans cet ensemble.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) communal remplacera les dispositions d’urbanisme en
vigueur dans la commune.
La délibération du Conseil Municipal du deux août 2008 prescrit la révision du POS approuvé
et la réalisation d’un PLU.
Son élaboration est motivée par les nécessaires réflexions sur les orientations en matière
d’urbanisme, d’aménagement et de développement durable afin de favoriser le
renouvellement urbain et préserver la qualité architecturale et l’environnement.
Les objectifs de la présente révision reposent sur la volonté de :
Prendre en compte l’essor démographique de la commune et des nouvelles tendances
apparues, pour, les cas échéant, les infléchir, les corriger ou au contraire en favoriser la
poursuite,
Structurer le développement urbain à venir en intégrant l’objectif de préservation du
cadre de vie, les impératifs d’expansion économique locale, la maîtrise de l’ouverture
de nouveaux espaces à l’urbanisation et la reconquête des espaces urbanisés,
Assurer les équilibres futurs entre développement économique, emploi et habitat,
Prendre en compte l’évolution réglementaire spécifique à la commune, traduite
notamment par le PPRI et la mise en application des lois sur l’environnement concernant
l’air, l’eau et les déchets,
Renforcer les mesures en faveur de la protection et la mise en valeur de patrimoine bâti
des quartiers et tout particulièrement celui du village,
Renforcer les mesures en faveur de la protection, la préservation et la mise en valeur des
paysages des sites et des espaces naturels,
Envisager une redéfinition de l’affectation des sols et une réorganisation générale de
l’espace communal au regard du développement de la commune, dans un souci
d’aménagement cohérent et durable du territoire.
9

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La commune
Localisation
La commune se situe à la frontière ouest entre le département des Alpes-Maritimes et du Var.
La commune est située sur la bande littorale, entre la mer Méditerranée et le massif de
l’Estérel.
Le territoire, au pied d’un massif rocheux, bordé par la Méditerranée, est limitrophe des
communes de :
Mandelieu-la-Napoule au nord,
Saint-Raphaël au sud,
D’une superficie de 1070 hectares la commune compte 1499 habitants en 2006 (source INSEE
RP2006).
Situation administrative
Théoule-sur-Mer fait partie :
Du département des Alpes-Maritimes
Du périmètre du SCoT de l’ouest des Alpes-Maritimes.
10

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Position de la commune dans le système de
desserte métropolitain
La position du territoire, frontière entre les départements des Alpes-Maritimes et du Var lui
confère une situation géographique excentrée.
Sa proximité de l’aire urbaine de Cannes et Mandelieu-la-Napoule en fait un territoire
accessible pour les actifs pouvant résider à Théoule et travailler dans le bassin cannois.
La proximité de l’autoroute A8 qui dessert le Sud de la France entre l’Italie et Marseille et de
l’Aéroport de Nice est un avantage qui la rapproche des grands centres urbains de la Côte
d’Azur.
12

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Un peu d’histoire
Théoule a été un site occupé dès le Paléolithique, quoique cette période soit mal connue.
Toutefois, des vestiges de l’époque préhistorique : outils taillés dans le silex, grattes-peaux,
pointes de flèches…, attestent d’une présence humaine.
L’époque gallo-romaine
L’histoire de Théoule est mieux connue à partir de l’époque gallo-romaine, notamment à
partir de la moitié IV° siècle grâce à un personnage illustre, Eucher.
Fils d’un sénateur gallo-romain, préfet de Gaule et apparenté aux plus hauts fonctionnaires
de l’empire romain, sa famille bénéficiait d’une fortune considérable et d’un domaine très
étendu auquel appartenait le territoire de Théoule.
Eucher, brillant sénateur et grand orateur, était l’un des hommes les plus cultivé de son
époque.
Il se retira à l’âge de 40 ans pour mener une vie monastique auprès d’Honorat et sa piété
reconnue dans toute la Gaule lui valut d’être nommé évêque de Lyon en l’an 435.
La chute de l’empire romain marqua le début d’une longue période de troubles, dix siècles
au cours desquels ont été recensées 17 invasions dont 10 invasions sarrasines.
Puis, le domaine de Mandelieu-la-Napoule intégrait Théoule et était une propriété de
l’abbaye de Lérins.
Il fut cédé en 1284 à Raymond et la Maison de Villeneuve en conserva la possession durant 5
siècles.
Le XVII° siècle
Vers 1630, Théoule connaît une période de prospérité du fait de l’activité de son port et de sa
savonnerie.
A sa place fut construite une grande demeure qui ne prit sa forme actuelle de « château »
qu’en 1905.
Le port de Théoule s’étendait au XVII° siècle de Figueirette à la calanque de la Rague,
quoique de façon discontinue.
Il était connu comme le meilleur mouillage entre Toulon et Antibes et le site de Figueirette
était un centre majeur de pêche au thon.
Il fut aussi un important point d’embarquement des voyageurs à destination de l’Italie, de
l’Espagne et des îles de Lérins, alors fréquenté par de nombreux pèlerins.
Son activité de commerce fut aussi très active.
On y embarquait les savons fabriqués in situ ainsi que des toiles et des étoffes tissées dans
l’arrière-pays, les cuirs de Grasse, le chanvre de la plaine de Laval...
La construction du port de Cannes, en 1838, fut une concurrence rude qui donna un coup
d’arrêt au port de Théoule, qui avait amorcé son déclin depuis déjà un siècle.
La Révolution
Elle entraîna la vente aux enchères de la seigneurie de la Napoule qui s’étendait jusqu’à
Figueirette.
Le lot composé de la partie du domaine entre Maurevieil, la Rague et la Figueirette, soit le
territoire de Théoule, fut adjugé à un certain Joseph Condémon.
13

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Il fut finalement racheté en 1880 par MM. Blanchard, Paniaga et Robaglia qui constituèrent
en 1882 la société anonyme «S.A. des terrains de Théoule ».
Le XIX° siècle
Depuis 1793, Théoule relevait du territoire Fréjus.
Elle fut rattachée en 1816 à la commune de Mandelieu, alors dans le département du Var
qui s’étendait jusqu’au fleuve du même nom et frontière de la France avec l’Italie. Théoule
comptait alors 29 habitants.
Le traité de paix de Turin entre Napoléon III et Victor-Emmanuel II, marqua l’annexion du
comté de Nice par la France en 1860.
Elle s’accompagna d’un redécoupage administratif avec la création du département des
Alpes-Maritimes auquel fut greffé l’extrême Est du Var.
La première portion de voie ferrée Paris-Lyon-Marseille fut construite en 1860 sur le territoire de
Théoule-sur-Mer.
Elle nécessita de nombreux ouvrages d’art, viaducs et tunnels qui façonnent toujours depuis
lors le paysage.
Les atouts touristiques du site encouragèrent l’association des terrains de Théoule-sur-Mer à
créer en 1905 la gare.
Le Désenclavement
L’édification des premières villas à la fin du XIX° siècle conféra à Théoule le statut de station
balnéaire.
Le besoin d’une voie carrossable se fit de plus en plus sentir pour desservir certains quartiers,
notamment celui de la Douane.
Dans l’attente de sa construction, le chemin des Douanes fut classé vicinal, et une
subvention fut attribuée en 1889 à la réalisation d’un chemin ordinaire entre Théoule et La
Napoule.
XX° siècle
La Corniche d’Or
Le projet de voie carrossable vit le jour en 1901, grâce à l’intervention du président du Touring
Club de France, Abel Ballif, qui trouva les financements nécessaires à sa réalisation.
En 1901, la liaison entre Théoule et Saint-Raphaël n’était constituée que de sentiers escarpés
et de tronçons en mauvais état.
Les travaux de la corniche débutèrent donc en 1901 avec une main d’œuvre immigrée
d’origine italienne qui possédait un grand savoir faire.
La Corniche d’Or fut inaugurée le 11 avril 1903, marquant le véritable commencement de
l’urbanisation de Théoule.
La Seconde Guerre Mondiale
Après la défaite de 1940, la commune de Théoule-sur-Mer fut occupée par les troupes
italiennes puis allemandes.
En 1944, ces dernières craignant une intervention des alliés, firent évacuer une partie de la
population (22 juillet 1944).
Le 15 août 1944, les Américains et les Français de la 1ère Armée débarquaient sur la plage du
Dramont, dans le Var, et, les premières colonnes se dirigeant vers Grasse parvenaient à
Théoule le 16 août, accueillies par les rares habitants maintenus sur place.
Après la libération de Théoule, Charles Dahon fut maintenu dans ses fonctions de maire par
arrêté préfectoral et Théoule retrouva peu à peu son caractère de station balnéaire.
14

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
15

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les normes supra communales
…et leur rapport avec le PLU
Le PLU de la commune doit prendre en compte les orientations déterminées par les
documents supra communaux qui lui sont supérieurs dans la hiérarchie des normes.
Ces documents peuvent être :
des documents prescriptifs au titre des risques (Plans de Prévention des Risques Incendies
PPRif, inondations PPRI, Mouvements de Terrains PPRmt…),
des règles et documents prescriptifs au titre de la préservation de l’environnement et de
la sauvegarde du patrimoine (zones de protection du type Natura 2000, périmètres de
sites classés…),
des documents de planification comme la DTA, le SCoT, le Programme Local de
l’Habitat, le Plan de Déplacements Urbains etc.
Hiérarchie des normes et des documents d’urbanisme
16

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les documents de planification à l’échelle supra
communale
La Directive Territoriale d’Aménagement
Le cadre général de son application
Après avis du conseil national de l’aménagement et de développement du territoire en date
du 23 avril 2002, la DTA des Alpes-Maritimes a été approuvée par décret en Conseil d’État le
2 décembre 2003.
Selon l’article L.111-1-1 du code de l’urbanisme :
« Des directives territoriales d’aménagement peuvent fixer, sur certaines parties du territoire,
les orientations fondamentales de l’État en matière d’aménagement et d’équilibre entre les
perspectives de développement, de protection et de mise en valeur des territoires. Elles fixent
les principaux objectifs de l’État en matière de localisation des grandes infrastructures de
transports et des grands équipements, ainsi qu’en matière de préservation des espaces
naturels, des sites et des paysages. Ces directives peuvent également préciser pour les
territoires concernés les modalités d’application des dispositions particulières aux zones de
montagne et au littoral... »
Les principaux documents d’urbanisme et de planification, tels que les Schémas de
cohérence territoriale (SCOT), Plans de déplacements urbains (PDU), Plans locaux
d’urbanisme (PLU), doivent être compatibles avec la DTA et les lois Montagne ou Littoral.
Les dispositions particulières de la DTA
Elles définissent notamment l’application des lois d’aménagement et la politique poursuivie
par l’État à moyen et long terme. L’horizon de ses prévisions se situe entre 2020 et 2025.
La prise en compte de la loi Littoral s’effectue à partir des critères édictés par la DTA.
Le PLU doit être compatible avec ses orientations qui conditionnent directement les réflexions
de l’aménagement communal en précisant :
Les conditions d’application au territoire de la loi Littoral notamment les espaces à
préserver.
Les critères d’identification de l’urbanisation existante qui définissent les possibilités de
son extension.
Compatibilité n’est toutefois pas conformité.
o
o
Elle s’applique dans les conditions déterminées par le code de l’urbanisme et
la jurisprudence.
Certains textes d’application des lois SRU et U&H postérieurs à l’approbation
de la DTA doivent aussi être pris en considération.
Une analyse de l’application au territoire théoulien permet l’identification des espaces
concernés.
Quels impacts sur la commune de Théoule et ses documents d’urbanisme
La DTA identifie et délimite les territoires à protéger et les espaces proches du rivage.
Les territoires à protéger
17

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les espaces remarquables du littoral.
Les protections liées à la qualité d'espaces remarquables du littoral, au titre des articles L.146-
6 et R.146-1 du code de l'urbanisme, qui sont représentées sur la carte hors texte n° II : "le
Littoral",
en bleu, pour les espaces terrestres ;
en hachures bleues, pour les espaces marins dont la délimitation est indicative et sera
appréciée en fonction de l'évolution des biotopes.
Les espaces proches du rivage
Les "espaces urbanisés sensibles" représentés par une trame de couleur bleue sur la carte. A
ce titre, sont distingués :
le patrimoine urbain constitué par les vieilles villes, certains quartiers, villages anciens ou
fronts de mer ainsi que les grandes trames urbaines issues des tracés du XIX ème siècle
avec leur accompagnement végétal et leurs espaces publics,
les parcs périurbains issus, pour la plupart, des grands lotissements où la trame parcellaire
est régulière et organisée et où le végétal prédomine sur le minéral : c'est le domaine
des grandes villas à l'architecture sophistiquée, aux jardins exubérants d'une grande
richesse botanique,
certaines urbanisations diffuses à forte valeur paysagère telles que celles des caps, des
grands versants dominant la mer, de certaines crêtes ou collines où ce type
d'urbanisation a généré des paysages spécifiques, riches par leur couvert végétal et où
le construit, de valeur architecturale très inégale, reste secondaire.
L'extension de l'urbanisation y sera strictement limitée aux parcelles interstitielles du tissu
urbain, ou "dents creuses" des îlots bâtis, ainsi qu'à la reconstruction et à la réhabilitation des
bâtiments existants ;
L'extension limitée de l'urbanisation s'apprécie à l'échelle de l'ensemble de l'agglomération.
L'image et l'équilibre actuels de ces espaces doivent être préservés. Les opérations
d'urbanisme devront respecter les morphologies, l'organisation parcellaire, le végétal et plus
généralement les règles qui caractérisent ces espaces. Ceci implique :
pour le patrimoine urbain, une bonne gestion de l'espace public et le respect des
formes urbaines (tracés, structure des îlots, morphologie du bâti, grandes perspectives,
jardins, arbres d'alignement, etc. ...). La construction des îlots pourra être achevée selon
les hauteurs, les densités et les volumes architecturaux voisins ; les opérations de
démolition-reconstruction respectant ces critères pourront être autorisées ;
pour les parcs périurbains, le respect du patrimoine architectural et végétal, le maintien
de la trame foncière et de l'équilibre entre jardin et bâti. Une évolution douce de ces
espaces est possible accompagnée de réaménagements de faible envergure ; la
gestion du stationnement doit y être particulièrement soignée et économe d'espace ;
pour les urbanisations diffuses, la prédominance du végétal sur le minéral afin de
préserver l'image et la perception à l'échelle du paysage lointain. Les grands
terrassements, les constructions de masse importante et d'une façon générale tous
éléments susceptibles d'entraîner une mutation irréversible du paysage sont à exclure.
18

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le rapport PLU / DTA
Les textes prévoient qu'il s'agit d'un "rapport de compatibilité". Celui-ci, moins rigoureux qu'un
"rapport de conformité", confère à l'autorité en charge de la norme inférieure un plus grand
pouvoir discrétionnaire.
Il faut souligner que, s’agissant de l’urbanisme qui est une compétence largement
décentralisée, toute autre option aurait, sans doute, porté atteinte au principe de la libre
administration des collectivités territoriales.
Lors de l'élaboration de la DTA, ce point avait été largement pris en compte par les Services
de l'État.
19

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Un Schéma de Cohérence Territoriale en cours d’élaboration
Présentation générale
Les SCoT remplacent les anciens Schémas Directeurs et visent à définir les objectifs des
politiques publiques d’urbanisme pour l’habitat, le développement économique, les loisirs, les
déplacements, la circulation automobile, l’environnement. Ce sont donc des documents
d’urbanisme à fort contenu stratégique. Ce document n’est pas directement opposable aux
tiers.
Le rapport de compatibilité SCoT / PLU
Le rapport de compatibilité exige que les dispositions d’un PLU ne fassent pas obstacle à
l’application des dispositions du SCoT. Il faut que le PLU « ne comporte pas de différences
substantielles de nature à remettre en question les orientations et les équipements prévus par
le SCoT ».
Le PLU doit si nécessaire être rendu compatible dans un délai de 2 ans une fois le SCoT
approuvé et exécutoire.
Au stade actuel, le projet de SCoT n’est pas opposable au PLU et ne le deviendra qu’une fois
définitivement approuvé. Il reste toutefois souhaitable que le projet de PLU puisse tenir
compte des orientations connues du futur SCoT pour assurer la meilleure concordance à
terme entre les objectifs définis à l’échelle intercommunale et communale. La DTA des Alpes-
Maritimes reste avant l’entrée en vigueur de futur SCoT le seul document normatif
immédiatement supérieur au PLU et qui s’y impose.
21

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les Parc Naturels Départementaux
Pour le département, l’enjeu est de concilier une forte fréquentation des espaces naturels
avec la préservation des milieux, tout en offrant aux visiteurs une diversité de sites adaptés
aux aspirations de chacun.
Espaces naturels protégés et entretenus, les parcs naturels départementaux ont ainsi pour
vocation :
d’accueillir les habitants des Alpes-Maritimes et les touristes,
de faire découvrir des sites exceptionnels,
d’informer et de sensibiliser au respect de l’environnement,
d’offrir des aires de loisirs et de détente.
Un jalonnement routier spécifique facilite l’accès et le repérage de chaque parc.
La commune accueille deux Parcs Naturels Départementaux sur son territoire. Le parc de la
Pointe de l’Aiguille et le parc de l’Estérel. Ils sont tous deux gérés par les Services du Conseil
Général des Alpes-Maritimes.
Ces parcs départementaux génèrent une attractivité du territoire théoulien qui a pour
conséquence une fréquentation importante des parties naturelles du territoire par des
publics venant de tout le département.
Le parc de la Pointe de l’Aiguille
Le parc de la Pointe de l’Aiguille s’étend sur une surface de 7 hectares acquis entièrement
par le Conseil Général des Alpes-Maritimes afin d’en assurer la protection.
Le parc abrite des sentiers aménagés au milieu du maquis menant vers quatre plages
nichées dans des criques volcaniques. Une végétation caractéristique des zones littorales du
massif de l’Estérel s’y développe, tels que arbousiers, genêts, lavande…, s’épanouissent au
milieu de ce terrain siliceux.
L’aménagement du belvédère au sommet de la pointe offre une vue imprenable sur tout le
golfe de La Napoule.
Le parc de l’Estérel
Avec l'aide financière du Conseil Général des Alpes-Maritimes, le Conservatoire du Littoral a
acquis en 1997 et 1998, un domaine unique de 370 hectares d'espaces naturels littoraux, en
vue d'en assurer la protection définitive. Il constitue l'extrémité est du somptueux massif de
l'Estérel.
Le parc est traversé par de nombreuses pistes de randonnée aux difficultés variées
permettant aux visiteurs d’apprécier toute la beauté du site, notamment les panoramas
depuis les cimes du Mont de Théoule-sur-Mer et du Rocher des Monges.
Les documents relatifs à la gestion des risques
Le Plan de Prévention des Risques naturels et technologiques (PPR) est l’outil de l’État en
matière de prévention des risques. Il contient des informations et des prescriptions sur les
risques potentiels, les techniques de prévention, la réglementation et l’utilisation du sol.
Il a pour vocation :
de préserver et d’améliorer la sécurité des personnes et des biens,
de réduire les dommages provoqués par des catastrophes naturelles et technologiques,
22

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
de contrôler le développement dans les zones exposées à un risque en évitant d’y
augmenter les enjeux et en diminuant la vulnérabilité des zones déjà urbanisées.
Il fixe les dispositions applicables aux biens et aux activités existantes, à l’implantation de
toute construction et installation, à l’exécution de tous travaux et à l’exercice de toute
activité. Les PPR permettent également de constituer et divulguer une connaissance du
risque pour que chaque personne concernée soit informée et responsabilisée. Le PPR fait
l’objet d’un arrêté de prescription qui initie la procédure. Son approbation par le Préfet lui
confère un statut de Servitude d’Utilité Publique (SUP) que le Plan Local d’Urbanisme a
l’obligation de respecter (rapport de conformité).
Le Plan de Prévention des Risques naturel Feux de Forêt PPRif
L’État est amené à prescrire un PPRif sur un territoire quand celui-ci est soumis à un risque
d’incendie de forêt.
La commune est soumise à un PPRif approuvé le 6 août 2002.
Le PPRif est une servitude d’utilité publique qui s’impose à tous : particuliers, entreprises,
collectivités et État. Il conditionne notamment de la délivrance des permis de construire. Le
PPRif est la seule procédure spécifique à la prise en compte des risques naturels dans
l’aménagement du territoire de la commune.
Ses objectifs sont :
- Réduire le nombre de personnes exposées à un risque d’incendie de forêt,
- Améliorer la sécurité des personnes exposées à un risque d’incendie de forêt,
- Limiter les dommages aux biens et activités exposés à un risque d’incendie de forêt.
Ces objectifs conduisent à :
- Limiter ou interdire les implantations humaines dans les zones les plus dangereuses
- Prescrire la réalisation d’équipements visant à améliorer la défense contre l’incendie
- Limiter les probabilités de départ de feu
Ce document divise la commune en 5 types de zones :
Les Zones Rouge (R) où le risque est fort
Les secteurs Bleu :
B0 : exposition au risque moyen
B1 : exposition au risque modéré à prescription particulière
B2 : exposition au risque faible
Les zones NCR sont non concernées par le risque
23

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le Plan de Prévention des Risques d’Inondation PPRi
Il n’y a aucun PPRi opposable, mais des risques connus notamment sur le comportement
torrentiel des vallons. La connaissance du risque d’inondation est développée dans une
partie spécifique du diagnostic.
Le Plan de Prévention des Risques de Séisme
Il n’existe pas de PPR Séisme approuvé applicable au territoire communal.
La commune est située dans une zone de sismicité n°2.
Cartographie du PPRif
24

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Diagnostic sociodémographique et
perspectives de développement
Les données INSEE du dernier recensement publiées en juillet 2009 (chiffre de 2006) n’étant
pas toutes disponibles, certaines analyses sont fondées sur les données de 1999.
La situation démographique
Une croissance démographique considérable…
La commune, d’une superficie de 10,5 km², compte 1499 habitants (INSEE, population légale
2006).
Après un léger déclin démographique dans les années 60, Théoule-sur-Mer connaît un
accroissement démographique qui, s’il n’est pas constant, n’a connu depuis lors aucune
interruption. Les années 80 ont été particulièrement dynamiques, et après un ralentissement
dans les années 90, une nouvelle vitalité démographique marque à nouveau les années
2000, atteignant 2,3 % de croissance par an.
Entre 1968 et 2000, la croissance démographique moyenne de Théoule-sur-Mer s’élève à
1,9% par an.
Croissance démographique entre 1968 et 2006
Année de
recensement
Nombre
d’habitants
Évolution
démographique (nb
hab.)
Évolution
démographique (%)
Évolution
démographique
annuelle (%)
2006 1 499 + 202 + 17,3 % 2,1 %
1999 1 296 + 80 + 6,6 % 0,71%
1990 1 216 + 206 + 20,4 % 2,35 %
1982 1 010 + 212 + 26,6 % 3,42 %
1975 798 + 65 + 8,9 % 1,22 %
1968 733 - 22 - 3 % -
Insee, RGP 1999 et recensement provisoire
Evolution de la population entre 1968 et 2006
Nb habitants
1700
1500
1300
1100
900
700
500
1968 1975 1982 1990 1999 2006
25

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Si la croissance se poursuit au rythme de 2,1%/an, on peut estimer que la commune atteindra
environ 1860 habitants permanents à l’horizon 2015 et 2100 habitants vers 2020.
Dans un environnement démographique élargi, on remarque, Cannes mis à part, que du
département au canton, toutes les échelles d’observation ont connu une forte croissance
démographique entre 1982 et 1990, ralentie ensuite entre 1990 et 1999. Entre 1999 et 2006, on
constate une reprise de la progression démographique communale.
1990 1999 2006
Évolution
1990-1999
(%)
Évolution
1999-2006
(%)
Théoule-sur-Mer 1216 1296 1499 6,2% 13,5%
Mandelieu-la-Napoule 16493 17863 20850 7,7% 14,3%
Cannes 68676 67406 70610 -1,9% 4,5%
Canton Mandelieu-
Cannes-Ouest 17709 19166 22349 7,6% 14,2%
SCoT Grasse-Cannes 215242 227844 5,5%
Alpes-Maritimes 971829 1011326 1073187 3,9% 5,8%
Insee, RGP 1999 et 2006
Il est important de noter que cette croissance a eu pour conséquence un doublement de la
densité en 30 ans sur la commune, densité demeurant tout de même faible à l’échelle du
département.
Pour comparaison, en 1999 Théoule-sur-Mer affiche une densité de 123,5 hab./km², contre
569,7 hab./km² à Mandelieu-la-Napoule et 235,3 hab./km² à l’échelle du département des
Alpes-Maritimes.
Évolution de la densité entre 75 et 2006
Année de
recensement
Insee, RGP 1999 et recensement 2006
Densité
(hab./km²)
2006 149, 9
1999 123,3
1990 115,9
1982 96,3
1975 76,1
1968 69,9
…entièrement due aux migrations
La croissance démographique n’a été rendue possible que par l’important solde migratoire
venu compenser un solde naturel négatif durant plus de 20 ans.
Le solde naturel qui a retrouvé une valeur positive dans les années 90.
C’est l’accueil de populations qui viennent s’installer sur la commune qui fait progresser la
démographie communale.
26

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Année de
recensement
Insee, RGP 1999
Rôle des facteurs naturel et migratoire dans l’évolution démographique
Évolution
démographique (nb
hab.)
Dû au solde
naturel
Dû au solde
migratoire
% facteur
migratoire
2006 +203 -2 +205 102 %
1999 + 80 + 8 + 72 90 %
1990 + 206 - 23 + 229 111 %
1982 + 212 - 13 + 225 106 %
1975 + 65 - 43 + 108 166 %
1968 - 22 + 23 - 45 - 204 %
250
Variation des soldes naturel et migratoire
200
150
Nb habitant
100
50
0
-50
1968
1975
1982
1990
1999
2006
Solde migratoire
-100
Solde naturel
Insee, RGP 1999 et 2006
Une population relativement âgée
La commune compte 1499 habitants en 2006, dont 50,1 % d’hommes et 49,9% de femmes.
Dans les années 80, la commune connaît une très nette augmentation de la part des 20-39
ans ainsi que des 40-59 ans, tranches actives de la population.
Dans les années 90, lors du ralentissement de la dynamique démographique, se sont
essentiellement les 0-19 ans et les 75 ans et plus qui soutiennent la croissance.
Insee, RGP 1999
Évolution de la population par tranche d’âge, entre 1982 et 1999
Classes d’âges 1982 1990 1999
Évolution 1982-
1990 (%)
Évolution 1990-
1999 (%)
0 à 19 ans 175 192 230 + 9,7 % + 19,8 %
20 à 39 ans 249 328 330 + 31,7 % + 0,6 %
40 à 59 ans 272 339 333 + 24,6 % - 1,8 %
60 à 74 ans 230 248 249 + 7,8 % + 0,4 %
75 ans et + 87 116 155 + 33,3 % + 33,6 %
27

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Répartition de la population par tranche d’âges en 1999 et 2006
Insee, RGP 2006
Les populations réparties dans les tranches d’âge 40-59 ans suivis des 20-39 ans sont
majoritaires.
Compte tenu de l’évolution de la population, on remarquera également que la part des 75
ans et plus est en constante croissance.
Si l’on observe plus largement la part des 40 ans et plus, on constate que la population
depuis 1982 n’a pas vieilli, et tend même à rajeunir légèrement : 1982= 58,1 % ; 1990= 57,5 % ;
1999= 56,8%.
Les chiffres correspondent globalement à ceux du canton, mais la commune n’en demeure
pas moins une commune plutôt âgée :
à l’échelle du département les 40 ans et plus représentent 53,5 % de la population, soit
3,3 point de moins que Théoule-sur-Mer,
au niveau national (métropole) les 40 ans et plus représentent 47,3 % de la population,
soit 9,5 point de moins qu’à Théoule-sur-Mer.
Et si l’on regroupe les 60 ans et plus, ils sont plus de 30 % en 1999 sur la commune, contre
27,6% à l’échelle des Alpes-Maritimes et seulement 21,3% à l’échelle nationale.
Répartition de la population par tranche d’âge
Classes d’âges % en 1982 % en 1990 % 1999
0-19 ans 17,3 % 15,8 % 17,7 %
20-39 ans 24,7 % 27 % 25,5 %
40-59 ans 26,9 % 27,9 % 25,7 %
60-74 ans 22,8 % 20,4 % 19,2 %
75 ans et + 8,6 % 9,5 % 12 %
Population totale 1010 1216 1296
L’évolution des effectifs scolaires au fil des années constitue un indicateur du vieillissement de
la population.
28

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Évolution des effectifs scolaires depuis 2006
Année scolaire 06/07 07/08 08/09 09/10
PS 16 14 23 13
MS 11 14 15 22
GS 16 11 11 14
CP 15 13 14 10
CE1 13 12 3 14
CE2 15 12 10 12
CM1 13 13 10 8
CM2 14 12 14 10
113 101 110 103
Taux d'évolution -11,9% 8,2% -6,8%
Élèves habitants dans une autre
commune et scolarisés à Théoule
19 18 19 17
CAPACITÉ D’ACCUEIL : 25 élèves par classe (en moyenne).
Globalement l’occupation de l’école reste stable depuis 2006, les effectifs oscillent entre 113
et 101 élèves scolarisés.
L’école dispose de peu de marge de manœuvre en termes d’accueil de nouveaux élèves.
Les locaux sont dimensionnés pour recevoir un maximum de 125 élèves.
Tous les locaux étant occupés, la marge de manœuvre se trouve dans la possibilité de
ventiler les élèves entre les différentes classes et de mélanger les sections.
Cette stabilité traduit un certain dynamisme démographique de la commune sur le territoire
de laquelle des couples avec enfant peuvent habiter. La politique de l’habitat et la
constante mise sur le marché de logements sociaux explique en grande partie le maintien
des effectifs scolaires.
La crèche halte-garderie communale permet d’accueillir 20 enfants. Son taux d’occupation
s’établit en 2008 à 73% sur 12 mois. Le taux d’occupation conseillé par la CAF est de 70%. Elle
fonctionne à plein régime et son remplissage est principalement dû à la venue sur le territoire
communal de familles avec des enfants en bas âge.
Une forte représentation des ménages d’une seule personne
Avec 743 ménages recensés en 2006, la taille moyenne des ménages théouliens est de 2,1
personnes (contre 2,4 à l’échelle nationale). Si ce chiffre n’a pas changé depuis 1990, la taille
moyenne des ménages, comme partout, a tout de même diminué par rapports aux
décennies passées (2,3 en 1982 ; 2,5 en 1975 ; 2,6 en 1968).
Hormis la part des très grands ménages qui reste marginale, on constate que ce sont les
ménages d’une personne qui ont pris le plus d’importance dans les années 90. Résultat, en
1999 ils représentent plus d’un tiers des ménages de la commune.
Cette évolution peut s’expliquer par la part croissante des 75 ans et plus, souvent des
personnes seules. A l’échelle du canton, les ménages d’une personne sont deux fois moins
représentés.
29

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les ménages de 2 personnes demeurent majoritaires, bien que leur part n’ait pas évolué
dans les années 90.
Taille des ménages en 2006
1 personne
15%
10%
38%
2%1%
34%
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes
Taille des ménages
Nombre 1999 Part 1999 (%) Évolution 1990-1999 (%)
1 personne 202 34,2 % + 13,5 %
2 personnes 223 37,7 % + 0,9 %
3 personnes 90 15,2 % + 8,4 %
4 personnes 58 9,8 % 0 %
5 personnes 13 2,2 % - 13,3 %
6 personnes et plus 5 0,8 % + 150 %
Ensemble ménages 591 100 %
Insee, RGP 1999
6 personnes et
plus
Une population active…
Les actifs sur la commune représentent 696 personnes sur les 1499 habitants, soit 46,43% de la
population, taux correspondant à la moyenne nationale.
65.8% des théouliens actifs occupent un emploi et 6.6% en sont à la recherche, soit un taux
similaire à celui du département en 2006.
30

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Concernant les actifs selon leur sexe, on constate un écart très net entre les hommes et les
femmes. En effet la population féminine subit un taux de chômage deux fois supérieur à celui
des hommes.
Population active par sexe en 2006
Ensemble
des actifs
(%) Hommes (%) Femmes (%)
Total 696 100 % 391 56,18 % 305 43,82%
Ayant un
emploi
632 90,8% 366 93,6% 266 87,21%
Chômeurs 64 9,2% 25 6,4% 39 12,79%
Insee, RGP 2006
Le taux de chômage a cependant baissé aussi bien chez les hommes que chez les femmes,
soit une diminution d’environ 35% entre 1999 et 2006
Si l’on se penche sur l’activité par tranches d’âges, on peut voir que près de 70 % des actifs
ont entre 25 et 54 ans.
Les jeunes de moins de 25 ans ne représentent que 8,7% des actifs mais et on constate qu’ils
sont les plus touchés par le chômage avec 14,5 % d’entre eux à la recherche d’un emploi.
Enfin, les 50 ans et plus bénéficient du meilleur taux d’emploi, proche des 90 %.
Population active par tranche d’âge en 2006
Ayant un
emploi
Ensemble
des actifs
15-24 ans 25-49 ans
50 ans et
plus
632 55 466 112
Chômeurs 64 8 51 5
Total actifs 696 63 517 117
Insee, RGP 1999
En 1999, près de 80% des actifs ayant un emploi sur la commune sont salariés, soit 393
personnes. Ces chiffres ne sont pas encore disponibles dans le recensement 2006.
On notera que le salariat est plus fréquent chez les femmes.
Population active ayant un emploi selon le statut en 1999
Total Total (%) Hommes Hommes (%) Femmes Femmes (%)
Ensemble 501 100 % 294 100 % 207 100 %
Salariés 393 78,4 % 221 75,2 % 172 83,1 %
Non salariés 108 21,6 % 73 24,8 % 35 16,9 %
Dont :
Indépendants
44 8,8 % 29 9,9 % 15 7,2 %
Employeurs 58 11,6 % 41 13,9 % 17 8,2 %
Aides familiaux 6 1,2 % 3 1 % 3 1,4 %
Insee, RGP 1999
31

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
…travaillant pour moitié dans la commune
En 2006 environ la moitié des actifs ayant un emploi résident et travaillent à Théoule-sur-Mer
(53,9 %). Cette proportion est cohérente avec la tendance départementale (53,2 %).
La part des actifs travaillant en dehors du département est très faible, seulement 4,2 %.
Lieu de résidence et lieu de travail des actifs ayant un emploi en 2006
Ensemble des actifs ayant un
emploi
Travaillant et résidant dans la même
commune
Dans deux communes du
département
2006 % des actifs Évolution 1999-2006 (%)
643 100 % + 28%
306 47,5% -11,8%
297 46,2 % + 10 %
Dans deux départements 16 2,5 % -40 %
La part des actifs résidants et travaillant a toutefois diminué, mais il s’agit là encore d’un
phénomène généralisé à l’échelle du département.
Durant la saison estivale : une population quasi décuplée
- Selon les chiffres de l’office du tourisme, plus de 20700 personnes ont franchi le seuil
de celui-ci en 2008.
- La commune propose un parc hôtelier de plus de 2000 lits et on dénombre 3200
résidences secondaires.
- En additionnant les résidences secondaires et les lits, la capacité d’apport de
population estivale sur la commune se chiffre approximativement à 18000 personnes.
- Selon le rapport annuel 2007 du délégataire du service de l’assainissement de
Théoule-sur-Mer, « 11000 habitants saisonniers ».
Quelles que soient les estimations, la population estivale oscille entre 11000 et 18000
personnes, la fréquentation connaît un pic au mois d’août.
32

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Bilan
En résumé
Une croissance démographique dynamique depuis les années 70 (malgré un léger
ralentissement dans les années 90),
1499 habitants en 2006 contre 1296 en 1999, soit plus de 2% de croissance annuelle,
Une croissance due essentiellement au solde migratoire qui vient compenser un solde
naturel longtemps négatif,
Une commune relativement âgée, avec 30% des habitants d’au moins 60 ans,
Plus d’un tiers des ménages ne comptent qu’une seule personne,
45 % d’actifs sur la commune, dont 85,5 % ayant un emploi,
La moitié des actifs ayant un emploi travaillent sur la commune,
Une population qui peut décupler durant la saison estivale
Enjeux
Assurer un développement démographique équilibré afin de maîtriser et d’anticiper le
vieillissement de la population,
accueillir de nouvelles populations de jeunes actifs, par la création d’emplois locaux
soutenue par une offre adaptée en logement,
conserver la qualité de vie des habitants en saison estivale, malgré la multiplication de la
population.
33

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
L’habitat
Le nombre de logements multiplié par 3 depuis les années 70...
Le nombre de logements sur la commune n’a cessé d’augmenter depuis les années 60.
Ce sont les années 70 qui ont connu la croissance immobilière la plus dynamique (autour de
+7 % de logements/an), due au développement des résidences secondaires.
Les années 90 et 2000 sont marquées par un rythme de construction très soutenu de l’ordre
de 94 logements/an.
Évolution du parc total de logement entre 1968 et 2006
Année
Nb total
logements
Évolution Nb
logements
Nb logements
supplémentaires/an
Évolution (%)
Évolution
annuelle (%)
2006 3 221 + 325 46 + 11 % + 1.7 %
1999 3 043 + 845 94 + 38,4 % + 3,7 %
1990 2 198 + 567 71 + 34,8 % + 3,4 %
1982 1 631 + 594 85 + 57,3 % + 6,7 %
1975 1 037 + 406 58 + 64,3 % + 7,4 %
1968 631 - - - -
Insee, RGP 1999 - 2006.
Evolution du parc de logements
4500
4000
3500
Nb logements
3000
2500
2000
1500
1000
500
1968 1975 1982 1990 1999 2008
Si l’on compare cette progression du parc total de logement à la croissance
démographique de Théoule-sur-Mer durant la même période, on remarque une très nette
différence entre les 2 taux de croissance. En effet, le parc de logement connaît une
progression bien plus rapide que le nombre d’habitants.
Pour prendre l’exemple de la période 1990-1999, la croissance démographique s’élève à 80
habitants, et ce sont pourtant près plus de 800 logements qui sont construits.
Cet écart s’explique par les catégories de logements qui sont produites. La majeure partie
est composée de résidences secondaires.
34

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
…dû au boom des résidences secondaires
Le nombre de résidences secondaires est depuis 50 ans supérieur au nombre des résidences
principales. Et si jusqu’aux années 70, la part des résidences secondaire ne représentait
« que » le double des résidences principales, les résidences secondaires constituent en 1999
près de 80 % du parc total de logements.
Logements par types, de 1968 et 2008
Année
Nb total
logements
Dont
résidences
principales
(%)
Dont
résidences
secondaires*
(%)
Dont
logements
vacants
(%)
2006 3 221 743 23 % 2381 73.92 % 97 3.1%
1999 3 043 591 19,4 % 2428 79,8 % 24 0,8 %
1990 2 198 558 25,4 % 1589 72,3 % 51 2,3 %
1982 1 631 423 25,9 % 1156 70,9 % 52 3,2 %
1975 1 037 304 29,3 % 678 65,4 % 55 5,3 %
1968 631 276 43,7 % 304 48,2 % 51 8,1 %
Insee, RGP 1999 - et. 2006
Evolution des parts de résidences principales et secondaires
entre 1968 et 2006
% de résidences
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Résidences
secondaires
Résidences
principales
Vacants
1968 1975 1982 1990 1999 2006
35

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La part considérable de résidences secondaires est bien plus élevée que sur le canton et
quasiment 4 fois supérieure à la moyenne du département.
Le caractère balnéaire et saisonnier est indéniable, on peut alors expliquer l’accroissement
important de la population durant la saison estivale (un rapport de 1 à 5 au minimum).
Logements par types en 1999, à différentes échelles de territoire
Part des résidences
principales (%)
Part des résidences
secondaires (%)
Part des logements
vacants (%)
Théoule-sur-Mer 23% 73.9 % 3.1 %
Canton Mandelieu-
Cannes-Ouest
45,5 % 49,3 % 5,2 %
Alpes-Maritimes 68,2 % 22 % 9,8 %
Insee, RGP 1999
Un marché de l’habitat tendu
Le taux de vacance sur la commune a diminué de façon progressive ces dernières
décennies. Si jusqu’en 1975, il se situe au dessus de 5 %, il n’est plus en 1999 que de 0,8 %,
chiffre qui révèle un marché de l’immobilier très tendu.
Pourtant, le nombre de logements vacants a été multiplié par 4 entre 1999 et 2006 soit 3% du
parc de logement.
On peut également noter que la vacance concerne moins les logements les plus récents
(achevés après 1990).
En comparaison, le taux de vacance à l’échelle du département 7,4 % et 6,3 % à l’échelle
nationale.
Cela traduit :
des difficultés pour les actifs théouliens à se loger sur place,
un parcours résidentiel (changement de logement) qui se fait à l’extérieur. Les jeunes
théouliens partent habiter hors de Théoule-sur-Mer pour trouver des logements
abordables,
une sélection mécanique des résidents favorisant les ménages les plus aisés qui sont
souvent les moins jeunes.
Un parc de logements relativement ancien…
Concernant les résidences principales
Sur les 591 résidences principales recensées en 1999, 98 ont été achevées avant 1949 - soit
1/6 du parc - époque de l’émergence de la station balnéaire.
La majorité des logements datent des années 49 à 74 - soit un peu plus du tiers - puis des
années 75 à 89 - un peu moins du tiers, ce qui correspond à la période de fort
développement démographique.
Enfin, une centaine de résidences principales ont été achevées depuis 1990, alors que la
croissance démographique ralentit.
36

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Résidences principales en 2006 selon la période d’achèvement
Nombre de logements %
Avant 1949 93 13 %
1949 à 1974 209 29,5%
1975 à 1989 204 28,8 %
1990 et après 203 28,7 %
Ensemble des logements 709 100 %
Insee, RGP 1999
Concernant les résidences secondaires
Comme pour les résidences principales, on peut constater que près de 70 % des résidences
secondaires ont été construites des années 60 à la fin 80, période d’essor démographique et
touristique.
Résidences secondaires en 1999 selon la période d’achèvement
Nombre de logements %
Avant 1949 188 8,3 %
1949 à 1974 819 36 %
1975 à 1989 765 33,7 %
1990 et après 500 22 %
Ensemble des logements 2 272 100 %
Insee, RGP 1999 (pas de données partielles du recensement 2006)
…dominé par l’habitat collectif
Concernant les résidences principales
Le parc de logements était dominé jusqu’au milieu des années 70 par l’individuel, avant de
basculer clairement en faveur du collectif dans les années 80.
Dans les années 90, les trois quarts des résidences principales ont été construits dans du
collectif. En 1999, un peu plus de la moitié des résidences principales sont des immeubles
collectifs : 302 en collectif contre 289 en individuel.
Résidences principales en 1999 selon l'époque d'achèvement et le type d'immeuble
180
160
140
160
individuel
collectif
Nb logements
120
100
80
60
40
20
59
39
117
90
88
97
39
0
avant 1949 1949 à 1974 1975 à 1989 1990 à 2003
37

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Sur l’ensemble du parc
Sur l’ensemble du parc, en 2006, plus de 2/3 des logements sont des immeubles collectifs.
Cette proportion correspond aux chiffres départementaux : 75% de collectif, et du canton :
82% de collectif.
La tendance à la production de logements collectifs correspond à deux tendances :
La vocation touristique de la commune et le développement des résidences de
tourisme
Le prix et la rareté du foncier qui impliquent une recherche de rentabilisation par la
densité et la hauteur.
C’est dans les années 60 qu’a débuté la construction massive de logements collectifs dont
Port la Galère en est un exemple.
On remarquera qu’entre 1990 et 99, le nombre de logements individuels augmente
légèrement plus vite que le nombre de logements en immeuble collectif. Et si les années 90
sont marquées par un retour, léger, du marché immobilier vers l’individuel, cette tendance a
été beaucoup plus marquée à l’échelle du canton.
Typologie des logements en 1999 et 2006
Évolution
Nombre % 1990-1999
(%)
Nombre %
1999 2006
Évolution
1999-2006
(%)
Ensemble 2 896 100 + 31,2 % 3221 100 +11%
Logements
individuels
Logements
collectifs
Insee, RGP 1999
895 30,5 + 35,2 % 1017 31.6 +13%
2 001 68.4 + 29,5 % 2156 66.9 +7,7%
Si l’on récapitule, selon le type de logement :
Part de l’habitat l’individuel et du collectif en 1999 selon le type de logement
Individuel % Collectif %
Résidences principales 289 32,3 % 302 15,1%
Résidences secondaires 606 67,7 % 1699 84,9 %
Ensemble logement 895 100 % 2001 100 %
Insee, RGP 1999
Le parc de résidences secondaires est constitué à 85% d’habitat collectif, contre 68% pour le
parc de résidences principales.
38

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Des ménages qui ont emménagé récemment
En 2006, 56% des ménages avaient emménagé dans leur logement depuis moins de 10 ans
(soit 327 ménages) et seuls 10,5% avaient emménagé avant 1980.
Le marché de l’immobilier est donc dynamique, avec un turn-over important dans les
résidences principales.
Ancienneté d’emménagement des ménages en 2006
Insee, RGP 2006
Pour appuyer ce phénomène, on constate que si la part des habitants installés depuis 10 ans
est légèrement majoritaire, 47% résidaient dans une autre commune en 1990. Si on détaille,
20% seulement résidaient dans les Alpes-Maritimes, et 20% dans une autre région de France
métropolitaine ; cela témoigne d’une importante mobilité résidentielle.
Population en 99 selon le lieu de résidence au 1er
janvier 90
Autre commune
42,9%
47,4%
Même commune,
autre logement
9,6%
Même logement
39

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Une part importante de locataires
En 1999, près de 54% des ménages sont propriétaires et 34% locataires. Cette répartition est
récente, la part des locataires ayant considérablement augmenté au cours des années 90,
alors que la propriété était en recul.
Le logement social en location a également fortement progressé dans les années 90, pour
atteindre les 11% en 2006.
Théoule-sur-Mer se démarque du département :
- la part de propriétaires atteint les 51% suite à une évolution positive dans les années
90,
- mais où le logement HLM en location connaît une croissance beaucoup moins
rapide, pour atteindre seulement 8,3% en 99.
La part de ménages logés gratuitement est encore considérable (11,9%), bien qu’en baisse.
Dans le département, seuls 6,6% des ménages sont logés à titre gratuit.
Résidences principales selon le statut d’occupation en 2006
Nombre de
Évolution 1999- Nombre de
%
logements
2006
personnes
Ensemble 743 100 % + 25 % 1437
Propriétaires 399 53,7 % + 54 % 779
Locataires 255 34,4 % + 8 % 493
Dont HLM 81 10,9% + 24 % 182
Logés gratuitement 89 11,9 % - 7 % 166
Insee, RGP 1999
Une commune dynamique en termes de logements sociaux
Selon les résultats partiels du dernier recensement, on compte sur la commune 823
résidences principales parmi lesquels 132 logements sociaux.
Le parc social représente environ 16% du parc de logement en résidence principale.
Cinq bailleurs sociaux sont présents sur la commune et se répartissent une dizaine
d’opération.
Association Villa Sainte Camille :
34 logements, Villa Santa Luce, 12 allée Eucalyptus
13 logements, Villa Sainte Camille, 68 Corniche d’Or
OP HLM de Cannes :
27 logements, Julia, 17-19 rue Pastor
4 logements, Les Magnolias, 13 rue Léon Monties
2 logements, mairie de Théoule, place Général Bertrand
OPAM/Côte d’Azur Habitat :
18 logements, Résidence de l’Estérel, 25 av. Ch. Dahon (1987)
11 logements, Résidence Le Théoule-sur-Mer, 51 av. Léon Moutier
SA HLM Nouveau logis :
17 logements, résidence du Suveret, avenue du Midi
40

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
ULISS :
4 logements, Aurélia, 15 rue Jean Baptiste Pastor
L’action sur le logement se poursuit encore aujourd’hui : PARLONIUM, SA immobilière de
participation patronale, est en voie d’acquérir 14 logements PLS à « Miramar le parc »
(logements qui devraient être occupés d’ici 2010).
Bilan
En résumé
3221 logements en 2006,
Une croissance continue du parc immobilier (entre 40 et 50 logements supplémentaires
par an de 1990 à 2008),
Un taux de vacance faible qui révèle un marché de l’immobilier tendu,
Une mobilité résidentielle importante, près de la moitié des habitants en 2006 résidait
dans une autre commune en 1999, 20% dans une autre région,
80% de résidences secondaires, dont 85% de collectif,
20% de résidences principales, dont 70% de collectif,
2/3 de l’ensemble du parc immobilier en collectif,,
53.7% de propriétaires, 34.4% de locataires,
11% de locatif social,
Théoule-sur-Mer est une commune qui doit son développement à son potentiel balnéaire et
reste marquée par l’activité touristique.
La part de résidences secondaires est en augmentation constante et atteint aujourd’hui
73.9% du parc immobilier.
Seuls 23% des logements sont occupés à l’année, soit un peu plus de 740 logements.
La commune est également marquée par un important turn-over dans les résidences
principales et une importante mobilité résidentielle de ses habitants, puisque plus de la moitié
des résidents en 2006 (56%) habitait dans une autre commune en 1999.
La proportion d’immeubles collectifs constitue le second caractère marquant de la
commune (2/3 de l’ensemble du parc immobilier). Le choix de ce type de constructions
s’explique d’une part par la forte demande en résidences secondaires, d’autre part par la
structure géographique de la bande côtière qui contraint le développement de la
commune : les constructions ont dû s’accrocher au massif de l’Estérel ou s’installer dans les
vallons.
Enfin, l’offre locative est considérable avec 40% des résidences principales en location.
Enjeux
Renforcer la part des résidences principales sur la commune,
attirer de nouveaux actifs et assurer la mixité de l’offre en logement (résidences
principales) afin d’assurer le renouvellement des résidents permanents,
composer avec les contraintes et la structure géographique contraignante de la
commune et caractérisée par une géologie peu favorable à l’urbanisation.
41

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
L’économie
Un tissu d’entreprises positionnées sur le secteur d’activité des services
Nombre d’entreprises par secteur d’activité au 1 er janvier 2007
Nombre % Nombre en 2000 Évolution 2000-2007 (%)
Ensemble 181 100 % 134 100%
Industrie 10 5,5 % 5 35,1%
Construction 13 7,2 % 13 30 %
Commerce 27 14,9 % 27 3,8 %
Services 131 72, 4 % 89 40,9 %
Le tableau ci-dessus montre la part prépondérante du secteur des services dans l’économie
globale de la commune. En effet, en janvier 2007, ce secteur représente environ 72% de
l’activité.
La commune peut être considérée comme une pépinière d’entreprises avec la création
entre 2000 et 2007, de 47 entreprises, toujours principalement dans le secteur des services :
soit la création de 18 entreprises en 2006, et 14 en 2007.
Les secteurs d'activités en 2007
72%
6%
7%
15%
Industrie
Construction
Commerce
Services
L’emploi salarié
L’emploi salarié privé par activité économique
Secteur Salariés femme Salariés homme Total
Industrie 8 26 34
Construction 0 4 4
Commerce 12 16 28
Services 139, 163 302
159 209 368
42

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
L’emploi salarié représente un peu moins de 80% de l’emploi total. Le secteur le plus porteur
est celui des services notamment touristique qui regroupe 80% des salariés dont 54%
d’hommes et 46% de femmes.
Les commerces
Les commerces sont situés principalement en centre ville, puis en second lieu autour du port
de la Figueirette. On compte au total une trentaine de petits commerces et services.
Parmi ces commerces de proximité, les nombreuses agences immobilières - une dizaine -
témoignent du dynamisme de l’immobilier : une forte attractivité, des résidences secondaires
recherchées et un turn-over important pour les résidences principales.
En revanche, aucune moyenne ou grande surface alimentaire n’est installée sur la
commune. La proximité de Mandelieu et de Cannes-la-Bocca permet aux théouliens de
disposer des grandes enseignes commerciales.
Le tourisme, principale source d’activité
L’économie théoulienne se base principalement sur l’activité touristique, caractère
identitaire de la commune.
Les établissements hôteliers de la commune comptent environ 2000 lits commerciaux et sont
entourés de tous les équipements nécessaires à l’accueil touristique (restaurants, plages…).
Typologie utilisée
Évaluation du poids économique du tourisme sur le territoire
La fréquentation touristique sur la commune peut-être économiquement reliée à trois
grandes catégories de tourisme :
Les séjours en lits marchands.
Les séjours en résidences secondaires.
Les excursionnistes (personnes venant à la journée sur la commune).
A cette typologie, il faut rajouter l’activité économique nautique devant être évaluée à part.
Identification des retombées économiques sur le territoire
Les données fournies par l’office de tourisme (nombre de lits marchands et de résidences
secondaires, évolution de la fréquentation) peuvent être recoupées avec les données
économiques nationales ou les chiffres des Alpes-Maritimes lorsqu’ils existent. La modélisation
de la dépense des touristes permet d’obtenir le tableau suivant :
Taux
Jours Touristes
Lits
d'occupation(2) années Dépenses (3)
Lits marchands (1) 2000 1 416100 24 966 000 €
Résidences secondaires (1) 12800 0,12 539077 5 929 846 €
Excursionnistes (5) 1000000 2 200 000 €
TOTAUX 33 095 846 €
Minoration hors commune
(4) 7 552 299 €
TOTAL 2 25 543 547 €
(1) Données OT
(2) Moyenne taux d’occupation hébergement Côte d’Azur (CRT Riviera ) et données
nationales pour les résidences secondaires
43

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
(3) Sur la base de moyennes des dépenses Alpes-Maritimes corrigées de 1.2 en fonction
du type d’hébergement présent (source CRT Paca). Utilisation de données nationales
pour les résidences secondaires.
(4) Dépenses effectuées hors de la commune d’hébergement (source Direction du
tourisme)
(5) Évaluation du nombre d’excursionnistes sur la base de x5 du nombre de touristes
(moyenne nationale communes touristiques)
Sur ces bases nationales ou départementales l’ensemble des dépenses des touristes et
excursionnistes peut être estimé de l’ordre de 25 millions d’euros.
Identification de la partie nautique et balnéaire
Courbe de fréquentation annuelle
L’activité touristique est fortement déséquilibrée dans l’année.
Une approche partielle et sommaire pour quelques hébergements (données INSEE) laisse
apparaître une fréquentation estivale forte, concentrée entre le 10 juillet et le 20 août. Avril et
mai doivent être vus dans un cadre de fortes fréquentations certaines semaines et faibles à
d’autres.
1
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
Janvier
Février
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Août
Septembre
Octobre
Novembre
Décembre
Retombées économiques pour la collectivité
L’ensemble des ressources pour la collectivité est basée sur les entrées suivantes :
Taxe de séjour 55000 €
Taxe professionnelle activités touristiques …
Taxe professionnelle 325 000€
Droits de mutation / résidences 677 846€
secondaires
Taxe d’habitation résidences secondaires 1 740 467€
Redevances portuaires 98 254€
Concessions balnéaires 152 000€
Autres : horodateurs 95 000€
44

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Approche de la perception du territoire
Un territoire touristique peut être analysé par différents angles de vue :
Le territoire vécu par les habitants,
Le territoire communiqué par les institutions,
Le territoire communiqué par des organismes extérieurs,
Le territoire perçu par le touriste,
Le territoire vécu par le touriste.
Le territoire vécu par les habitants
Enquête réalisé sur la base de deux questions :
« Comment définiriez-vous Théoule »
« Comment présenteriez-vous la commune à des touristes »
3 éléments ressortent principalement avec, comme élément transversal, une forte dualité : la
revendication d’appartenance à la Côte d’Azur mais avec une singularité voire une
opposition.
L’aspect village en opposition à l’aspect béton Cannes et la Côte d’Azur.
La proximité de la nature toujours en opposition avec le rivage.
La mer mais différente
Le territoire communiqué par les institutions
Le territoire communiqué par les institutions recoupe les différents points du territoire vécu par
les habitants.
L’aspect village
La revendication à la Côte d’Azur et à Cannes
« L’aspect nature et mer »
- Face à la Méditerranée, dans un site naturel
- Avec mise en avant du contraste des couleurs
La communication des structures touristiques neutres
La communication de structures plus neutres (guides touristique guides Web) a tendance à
voir Théoule plutôt
Sous son aspect naturel et maritime d’abord
Comme une station balnéaire
De façon moins marquée l’aspect passage entre la Provence et la Côte d’Azur
A noter
Les couleurs sont souvent mis en avant
Le territoire vécu par le touriste
Le touriste sur place a une vision plus pragmatique du territoire. Il s’en tient a une vision
équilibrée et réelle mettant en avant les avantages et les inconvénients de la destination.
L’attraction/opposition par rapport à la Côte d’Azur revient ici fréquemment.
45

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Aux questions posées « Comment définiriez-vous Théoule en tant que touristes » Qu’est ce
que vous aimez qu’est ce que vous n’aimez pas Les réponses sont orientées sur trois grands
axes.
Une station balnéaire identifiée, un aspect village moins reconnu
Une zone de nature mais avec des limites
La mer, les rochers,
Le territoire
TOURISTES
HABITANT
TOURISTES
COM
INSTITUTIION
COM
NEUTRE
VECU
VECU
Souhaité
Perçu
PERCU
Village
Nature
Mer
Attraction
/opposition
Côte d’Azur
Petite
station
balnéaire
Nature
Mer
Points limitant
l’image
(constructions,
sentiers,
circulation,
urbanisme)
Village
Nature
Mer
Station
balnéaire
Nature
Mer
Attraction
/opposition
Côte d’Azur
46

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
En conclusion
Les différents thèmes dégagés par la mini enquête identitaire peuvent être
Habitant
Extérieurs
Thèmes Vécu Communiqué Touristes Guides
vécu
Un village Méditerranéen +++ +++ + +
Une station balnéaire + + +++ +++
La nature et la mer ++ +++ ++ +++
La situation originale / CA +++ + ++ +++
+ ++ Oui vraiment
++ Oui un peu
+ Pas vraiment
Deux points fondamentaux apparaissent
Les accords entre la vision du touriste et la vision des habitants
L’aspect mer et nature
La situation originale / Côte d’Azur
Les oppositions entre la vision du touriste et la vision des habitants
Sur l’aspect village (le territoire est d’abord vu plus vu comme une station balnéaire par
les touristes),
Sur la qualité de l’environnement et de la nature autour (le touriste la plébiscite mais y
voit aussi un certain nombre de limites : urbanisation, sentiers peu agréables,…
En terme de positionnement touristique
On peut observer deux grands types de perceptions
Un positionnement rêvé : le village méditerranéen en bord de mer dans son écrin de verdure.
Ce positionnement a pour avantage de conjuguer les désirs de la population et des touristes
(perceptions convergentes). Pour autant, il pose la question de l’adaptabilité de la situation
actuelle à ce positionnement.
Un positionnement réel actuel : une petite station balnéaire aux frontières de la Côte d’Azur
Théoule possède actuellement un positionnement réel de lieu de vacances essentiellement
estival avec un environnement naturel de qualité (mais avec des limites perçues par le
touriste : urbanisation, pistes DFCI,..). Son aspect de limite Côte d’Azur/Zone Estérel lui donne
à la fois une originalité particulière (la Côte d’Azur sans le béton) mais aussi rend le touriste
très exigeant en matière de qualité d’environnement.
Les différentes hypothèses de développement durable du tourisme devront prendre en
compte ces deux possibilités de positionnement pour pouvoir les dérouler en termes de
scénarios.
Elles devront également faire une projection des données économiques et sociales en
testant différentes possibilités : augmentation du nombre de lits et statu quo du nombre de lits
avec orientation spécifique sur le hors-saison. Ces scénarios devront être totalement adaptés
aux réalités et aux possibilités du territoire.
47

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les équipements
Services publics et administratifs
La quasi-totalité des services publics et administratifs est située en centre ville, mis à part la
mairie et poste annexe de Miramar (à proximité de Figueirette), et la gare située à 700 mètres
du cœur du village
On retrouve, autour de la place du Général Bertrand, la Mairie, la Police municipale, le
centre communal d’action sociale et la poste.
C’est également sur cette place que se tient le marché hebdomadaire de Théoule-sur-Mer.
L’office du tourisme et la gendarmerie sont installés à proximité de la route départementale.
Enseignement et enfance
Les enfants sont scolarisés jusqu’à leur entrée au collège, à partir de laquelle ils se rendent à
Mandelieu-la-Napoule. Les lycéens doivent effectuer les trajets jusqu’à Cannes ou Grasse.
Se trouvent en centre ville, la crèche municipale/halte-garderie, l’école primaire (40 élèves à
la rentrée 2008) et l’école maternelle (69 élèves à la rentrée 2008) qui accueille la
bibliothèque enfantine ainsi que le centre aéré.
Santé
Plusieurs spécialistes de la santé sont installés en centre ville : deux médecins généralistes,
deux chirurgiens dentistes, un ostéopathe et un pharmacien.
Les Théouliens doivent se rendre à Mandelieu-la-Napoule pour les actes médicaux tel que
analyses médicales, radiologie (…) et à Cannes pour consulter d’autres spécialistes ou être
hospitalisés.
Des équipements sportifs peu nombreux principalement orientés vers la
mer
Les pratiques sportives sont principalement orientées vers la mer : base nautique, club de
plongée, etc. Au-delà du nautisme, les équipements sportifs publics sont rares : un terrain
multisports et une aire de jeux pour les enfants à proximité des écoles.
La salle des fêtes accueille aussi des activités sportives (type gymnastique).
On retrouve des terrains de tennis, piscines, etc. dans les structures hôtelières et résidences
privées (ex : Miramar Beach Hôtel).
Culture et vie sociale
La vie culturelle s’organise autour de l’espace culturel / salle des fêtes qui présente tout au
long de l’année expositions, concerts et festivités.
Une bibliothèque municipale ainsi qu’une bibliothèque enfantine facilitent l’accès à la
culture des théouliens.
Il n’existe, par contre, aucun espace muséographique sur la commune.
Par contre, la salle polyvalente, située avenue Charles Dahon, est utilisée pour accueillir des
expositions et des évènements de portée communale voire intercommunale.
La commune dispose aussi de nombreuses salles permettant d’accueillir des manifestations.
48

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les associations
La vie associative sur la commune est dense, avec une trentaine d’associations qui œuvrent
dans des domaines variés (sport, nautisme, jeunesse, culture, entraide…).
49

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
50

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les équipements liés au tourisme
Théoule-sur-Mer est une commune balnéaire, vivant principalement en saison estivale.
De nombreux équipements sont à destination des vacanciers : ports, plages, hébergement,
restauration…
Les données touristiques sont issues du Guide Pratique 2009-2010 de l’office du tourisme.
Les ports de Théoule-sur-Mer
Quatre ports se partagent le littoral théoulien, dont 2 ports communaux :
le port de Théoule-sur-Mer, (180 places)
le port de la Figueirette, à l’extrême sud de la commune (245 places)
Et 2 ports privés :
le port de la Rague, en limite communale de Mandelieu-la-Napoule (520 places)
le port de la Galère, opération emblématique sur la commune (175 places)
Ce sont plus de 1000 emplacements qui sont offerts aux plaisanciers.
Les plages
7 plages publiques :
plage Maurin
plage du Suveret
plage du Château (accessible PMR)
plage du Vallon de l’Autel
plage de la Petite fontaine
plage de l’Aiguille
plage de la Figueirette
5 plages concédées :
Les frères de la Baie
Magellan
Marco Polo
Miramar Plage
Tour de l’Esquillon
L’Alhambra Beach
L’offre d’hébergement touristique
Les vacanciers disposent d’une offre diversifiée en hébergements : hôtels, locations,
résidences hôtelières, villages de vacances ; il s’agit souvent d’hébergement de standing
(hôtels étoilés, locations classées…).
Il n’y a par contre aucun camping ; les gîtes et chambres d’hôtes sont rares.
51

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les hôtels
Au total, ils offrent une capacité de 1000 lits commerciaux répartis sur l’ensemble du
territoire.
Les locations saisonnières
Plus d’une cinquantaine d’appartements et villas sont offerts à la location.
Des résidences hôtelières offrent également des appartements à la location.
Enfin, des maisons familiales et villages de vacances offrent une alternative grâce à des
chambres « bon marché ».
Restauration
La commune regroupe une vingtaine de restaurants (brasseries, pizzerias, snack…) localisés
de préférence en centre ville ou bord de mer, sur les ports et plages notamment.
Sur les 23 établissements recensés dans le Guide Pratique, seuls 9 sont ouverts à l’année. 14
ferment, certains pour l’hiver seulement, d’autres pour 6 mois.
En résumé
Bilan
Un pôle principal, le centre ville, qui concentre services publics, scolaires, médicaux et
l’essentiel des commerces : centralité de « vie quotidienne »
Un pôle secondaire, le port de la Figueirette, tourné vers le tourisme et les loisirs :
centralité de la « saison estivale »
La Corniche d’Or, axe routier de bord de mer unique support de toute l’activité de la
commune, touristique, économique…
Enjeux
L’équilibre entre services aux habitants à l’année et équipements à destination des
vacanciers.
L’attrait touristique étant acquis, renforcer l’attractivité de la commune vis à vis des
jeunes actifs, par le développement du tissu économique et de l’offre d’emplois.
52

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
53

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Transports et déplacements
Le réseau viaire
Réseau primaire : la RD 6092 seule voie structurante
La Corniche d’Or est l’ancienne route nationale 98, aujourd’hui devenue la RD 6098.
Conçue à l’origine comme voie touristique, cette « départementale de bord de mer » est
désormais l’axe principal de desserte d’un territoire où l’urbanisation à été contrainte de se
développer dans des espaces réduits formant une bande étroite entre rivage et Estérel.
Sa création a été le vecteur principal de la diffusion de l’urbanisation du village vers l’ouest.
La RD 6098 assure à présent toutes les fonctions de desserte et de transit : elle est devenue un
itinéraire incontournable.
C’est la seule voie reliant Saint-Raphaël au sud, Mandelieu-la-Napoule et Cannes au nord.
C’est l’axe central de circulation qui donne accès aux voies secondaires de desserte qui
serpentent vers les quartiers résidentiels situés en amont ou en aval.
Une voirie à fonctions multiples…
La RD 6098 est une infrastructure primaire qui cumule deux grandes fonctions :
- Le transit entre les Alpes-Maritimes et le Var, ainsi qu’un itinéraire touristique entre les
deux départements.
- La desserte du territoire et l’accès aux espaces urbanisés, notamment du village.
…et à usages variés
La RD 6098 est très utilisée car elle traverse de nombreux espaces urbanisés tout en donnant
accès aux sites récréatifs du littoral et du massif de l’Estérel.
Au droit du vieux village, la route est l’unique itinéraire reliant la gare SNCF au centre ancien,
au port, et aux plages. Dans cette section, elle se confond ponctuellement avec un
morceau de rue.
Ce cumul de fonctions génère des conflits entre les différentes catégories d’usagers.
L’infrastructure, conçue a priori pour ne recevoir qu’un trafic de véhicules, doit désormais
aussi supporter à minima des circulations piétonnes.
Elle répond mal à ces impératifs, surtout sur la section stratégique entre gare et village.
Des niveaux de trafics acceptables sauf en période estivale
Le niveau de trafic supporté par la RD 6098 hors de la période estivale reste inférieur au seuil
de gêne pour les usagers.
En période estivale par contre, le seuil de circulation devient très dense compte tenu de la
population accueillie et les dysfonctionnements se traduisent dans l’expression du vécu des
usagers.
Le seuil de congestion est atteint en juillet et en aout avec des pics certains week-ends
durant la saison.
54

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Seuil
Trafic en UVP / H
pour les 2 sens
Trafic RD 6098
2007
2008 2009
Seuil de gène 750 486
Seuil de circulation
dense
Seuil de risque de
congestion
1 100
2 000
Le réseau secondaire : de multiples petites routes pour un faible maillage.
Leur trafic est capté par la RD 6098, desserte primaire centrale et passage obligé.
Il assure la desserte des quartiers résidentiels situés sur les pentes de l’Estérel ou des vallons et
se compose de voies sinueuses et étroites.
Leur profil se limite souvent à une chaussée de 4 et 5 mètres de largeur, dédié à la voiture,
sans trottoir ni piste cyclable, et où parfois 2 véhicules se croisent difficilement.
Les accotements sont rares et ménagent peu de place aux manœuvres d’évitement
comme aux cheminements des modes doux.
Le réseau comporte des routes d’accès en cul-de-sac qui participent peu au maillage du
territoire.
55

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le stationnement
Les parkings publics de la commune sont principalement situés au centre village, sur le port
de Théoule et autour du port de la Figueirette.
- Un parking public est également aménagé Pointe de l’Aiguille.
L’offre de stationnement des parkings et sur voies représente environ 650 places réparties à
proximité des points centraux de la commune :
- environ 400 places dans ou à proximité du vieux village,
- environ 200 au port de la Figuereitte, second pôle de vie en période estivale.
Capacité de stationnement
Situation
Nombres de places
Parking De Gaulle 41
Parking Charles Dahon 19
Parking des anciens combattants 79
Parking Vallon de l’Autel 68
Parking La Niçoise 19
Parking Miramar Plage 26
Parking Port de le Figueirette 28
Place Général Bertrand 55
Rue du soleil 12
Avenue Charles Dahon 24
Avenue de Lerins 8
Rue Léon Montier 46
Rue JB Pastor 63
Avenue de la Corniche d’Or 75
Office du tourisme 4
Gare SNCF (4) + abords de la RD 98
Total 665
En période de pointe estivale, les espaces de stationnement sont saturés.
L’attractivité balnéaire combinée à l’absence d’accès alternatif à la voiture particulière
génère un besoin accru en stationnement.
Les nombreux parkings privés des ports et résidences touristiques complètent alors l’offre.
Enjeux
La réflexion sur le stationnement ne doit pas se limiter à l’augmentation de l’offre.
Des alternatives à la voiture doivent être considérées, notamment la chaîne de transport
entre le village et la gare SNCF.
56

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La desserte en transports en commun
Le territoire est peu desservi par les transports en commun.
Il n’est accessible que par une ligne de bus, la n°620 du Conseil Général et la voie ferrée.
Une desserte bus modeste
Après la suppression de la ligne « Cannes - Saint-Raphaël », le Conseil Général des Alpes-
Maritimes a mis en place la ligne 620 du réseau TAM) « Le Trayas Ŕ Théoule Ŕ Mandelieu -
Cannes ».
Avec une dizaine d’arrêts dans la commune : Figueirette, Rocamar, Le Patio, Place Vert-
Bisson, Port la Galère, Saint-Camille, le Marco Polo, cette ligne qui se poursuit vers la gare
SNCF de Cannes et les lycées Stanislas et Carnot, assure le transport scolaire matin et soir.
En semaine, le bus effectue 4 passages, autour de 9h, 11h, 12, 15h, et, les samedis et en
périodes de vacances, vers 7h et 18h (www.cg06.fr).
Les élèves scolarisés dans la commune sont transportés par un minibus municipal de 19
places.
Selon les résultats d’une enquête effectuée en 2008 par le CCAS, de nombreux habitants
connaissent des difficultés pour se déplacer, particulièrement les personnes âgées pénalisées
par cet isolement. Ils estiment que le réseau de transport en commun dessert insuffisamment
la commune.
Un atout : la desserte ferroviaire
La gare de Théoule se situe avenue de Lérins, à proximité du port de la Rague.
Elle ne dispose pas de guichet et n’est équipée que d’un distributeur automatique de billets
régionaux. Elle est desservie par la ligne TER « Nice - Cannes - Théoule Ŕ Saint-Raphaël - Les
Arcs-Draguignan » qui assure en semaine les arrêts suivants :
Dans le sens « Nice - Les Arcs » : 07h23, 08h50, 10h49, 12h50, 13h49, 16h43, 17h48, 18h50,
21h02, 22h05.
Dans le sens « Les Arcs Ŕ Nice » : 06h14, 07h07, 07h28, 08h12, 09h10, 11h07, 13h14, 14h07,
16h08, 17h08, 18h08, 19h08, 20h09.
Le trajet jusqu’à « Saint-Raphaël ville » s’effectue en une vingtaine de minutes, jusqu’à « Nice
ville » en 45 minutes environ (www.voyages-sncf.com).
La fréquence des arrêts et la durée des trajets permettent à une partie des actifs travaillant
dans les villes desservies d’utiliser quotidiennement le train.
Fréquentation de la gare SNCF pour les années 2007 et 2008
janvier février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre
2007 359 576 375 508 502 542 888 1 066 867 626 459 429 7 197
2008 350 556 454 642 600 802 1 077 1 445 660 580 390 260 7 816
Conseil Régional PACA- direction des transports
Les déplacements doux
Des cheminements piétons peu sécurisés
Les trottoirs de la Corniche d’Or
La RD 6098 a hérité des aménagements de la voie initiale, conçue avec un trottoir unilatéral
qui accompagne la quasi intégralité de son linéaire.
Si cette infrastructure est favorable aux déplacements piétons, elle ne permet toutefois pas
des parcours sécurisés et adaptés à tous.
57

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La largeur du profil des trotoirs varie entre 0,80 et 1,5m, ce qui apparaît sous-dimensionné par
rapport aux besoins actuels.
L’accessibilité à la gare depuis le village pose les principales difficultés.
Dans cette section, les cheminements sont sécurisés par des trottoirs dont le profil varie entre
1 et 1,20 m. mais souvent rétrécis par des obstacles : poteaux, éclairage public…
La circulation des personnes à mobilité réduite ou le passage d’une personne avec une
poussette y est périlleuse.
Une infrastructure cyclable quasi inexistante
La place accordée au vélo est très réduite et la réalisation d’aménagements adaptés
soulève de nombreuses difficultés.
La création d’une piste cyclable sur la RD 6098 a fait l’objet de réflexions ; elle entraînerait
une intervention foncière importante pour maîtriser le foncier nécessaire pour élargir l’emprise
publique.
Le bord de mer serait un espace particulièrement attractif pour accueillir des parcours
cyclables ; il est toutefois très contraint par le relief et par l’occupation des propriétés privées.
L’activité cyclo-sportive dans le massif de l’Estérel motive de nombreux pratiquants du VTT et
associations.
Le maintien d’un juste équilibre entre protection et l’utilisation du patrimoine naturel à des fins
récréatives y est une préoccupation majeure.
L’Estérel et sa richesse en chemins de randonnée
Le massif de l’Estérel offre de multiples parcours de randonnée pédestre au départ de
Théoule :
Le Rocher des Monges, au départ du Port de Théoule,
Crête des Grues, au départ du vallon de l’Autel,
Corniche de l’Estérel, au départ de la gare de Théoule,
Le circuit de l’Aiguille, au départ de l’Esplanade Charles-de-Gaulle,
Le circuit de l’Esquillon, au départ de Miramar.
58

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
En résumé
Desserte automobile
Les points-clés de la desserte communale
Une desserte uniquement par le bord de mer.
Mais de manière générale, la voiture reste indispensable pour se déplacer dans Théoule
La voiture individuelle, nécessaire pour circuler à Théoule.
Transports en commun
Une desserte par le bus encore insuffisante.
Une bonne desserte du bord de mer par le TER permettant aux actifs travaillant en
dehors de la commune d’effectuer des déplacements quotidiens.
Une desserte uniquement par le bord de mer.
Une desserte à deux vitesses
Des liaisons avec l’extérieur fréquentes permettant des déplacements « domicile-travail »
quotidiens des actifs, grâce au TER,
Une desserte interne insuffisante pour satisfaire les besoins des habitants, notamment des
personnes âgées qui ne peuvent plus utiliser la voiture.
59

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Au delà de la fréquence trop faible de l’unique bus, ce type de transport est également
contraint par la géographie des lieux. Au delà de la route départementale et ses abords, le
dénivelé et l’étroitesse des voies en lacets qui desservent les quartiers résidentiels accrochés
au massif de l’Estérel ne permettent pas le passage d’un bus classique.
La navette mise en place temporairement en saison estivale permet par contre aux
vacanciers comme aux résidents de profiter des divers aménagements du bord de mer sans
utiliser la voiture.
Modes doux
Peu d’aménagements pour les vélos, rendus complexes du fait de routes en lacets,
étroites et dénivelées.
Des distances et des configurations de voiries ne facilitant pas les déplacements piétons
entre le centre ville et les quartiers résidentiels.
Un patrimoine naturel attractif pour les randonnées pédestres et de nombreux parcours
aménagés.
Enjeux
Enjeux majeurs en matière de transports et déplacements :
Repenser la desserte par les transports en commun au travers d’une réflexion sur la
fluidité de la chaîne de transports et de liaisons douces « gare village ports plages ».
Tenter d’améliorer la desserte interne par les transports en commun dans un contexte
très contraignant.
Rechercher des alternatives au bus urbain.
Aménager dans la mesure de possible des parcours sécurisés pour les cyclistes.
60

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
L’État initial de l’environnement
Géologie
L’environnement physique
Extraits Ŕ dossier de ZPPAUP, rapport de présentation, Etienne Mary Architecte, juillet 2008 :
« La géologie particulière et complexe de l’Estérel en fait un des sites les plus spectaculaires
de la Provence.
Ce massif vulcano-sédimentaire, s’est mis en place à la fin de l’ère primaire, au Permien il y a
250 millions d’années.
Composé de deux ensembles : volcanisme permien et Paléozoïque. Les coulées de roches
acides (Rhyolite) en coulée fluidiale et les conglomérats à galets, grès micacés à pyrite,
fluorite violette et matière organique, argiles vertes ou brunes à carbonates donnent cette
couleur exceptionnelle qui fait de ce paysage un élément unique le long de la côte ( coloris
accentué par le contraste avec la mer) . Données extraites de la carte du BRGM feuille 1024.
Lors d’un mouvement de l’écorce, la terre s’est profondément fissurée, la lave est montée à
la surface en donnant naissance à une roche rouge : la rhyolite ou porphyre rouge. La grotte
de Gardanne est une superbe arche de rhyolite, accolée à la falaise de même nature,
proche de la pointe de l’Aiguille, double monolithe de rhyolite surgissant du sol, au niveau de
la mer.
Dans cette rhyolite parfois prismée, on aperçoit des feldspaths et du quartz. C’est à la
présence de ces cristaux que les rochers doivent leur nom, le porphyre rouge de l’Estérel.
Lorsque ces rhyolites prennent un aspect zébré dû à des inclusions vitreuses allongées ou
flammes, ce sont des ignimbrites, résultant de la consolidation de lave très fluide à
écoulement rapide.
A la pointe de l’Esquillon, la table d’orientation avait été construite sur un piton d’ignimbrites.
Toutes ces roches proviennent de laves acides. Les roches sédimentaires sont celles de la
dépression permienne : conglomérat, grès, pélites, auxquelles s’ajoutent des tufs volcaniques
où la couleur lie de vin prédomine.
Pendant plusieurs millions d’années, à l’ère secondaire, l’érosion a usé et modelé le massif
volcanique.
Au tertiaire, il y a environ 30 millions d’années, s’est produit un mouvement, mais le magma
n’a pu sortir. Cela a donné naissance à une roche bleue, l’Estérelitte, que l’on retrouve sur le
littoral, près de Saint-Raphaël.
Avec l’ère quaternaire se produisent des variations du niveau marin : régressions,
transgressions, ainsi que des variations thermiques.
Témoin très visible de ces variations du niveau de la mer : « sur la RD 6098, avant
l’embranchement desservant le domaine de Saint-Hubert, apparaît, dans le talus amont, une
plage quaternaire, (niveau 55.60 m) à gros galets aplatis, qui s’appuient sur une falaise de
rhyolite et est recouverte par un dépôt de pente ». »
61

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
62

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le climat
Le climat est de type Méditerranéen, caractérisé par des périodes chaudes et sèches l’été et
des hivers relativement doux.
Elles se traduisent par un ensoleillement fort, une évaporation sensible et de la sécheresse
l’été.
Les températures
La température annuelle moyenne est de l’ordre de 15°C (source météo France).
On relève quelques jours de gel par an.
La pluviométrie
La pluviométrie est caractéristique du climat Méditerranéen avec d’importantes variations
interannuelles.
Les précipitations moyennes annuelles sont de l’ordre de 900 à 950 mm par an.
Les pluies de type orageux sont brèves mais très intenses (80 jours de pluie par an).
Les fortes pluies se produisent principalement en automne (un tiers des jours de l’année en
novembre).
Les vents
Les vents dominants sont de secteur est et sud-est et apportent généralement la pluie.
L’hydrographie
La présence
hydrographique est
de faible importance
sur l’ensemble du
territoire où seuls
deux cours d’eau
apparaissent
significatifs :
Le ruisseau de la
Rague et le vallon
de l’Autel.
Le réseau hydrologique de la commune
63

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le relief
Un territoire contrasté
Extraits Ŕ dossier de ZPPAUP, rapport de présentation, Etienne Mary Architecte, juillet 2008 :
« La commune de Théoule présente des caractéristiques uniques sur le département des
Alpes-Maritimes dont elle est la commune « frontière » à l’ouest.
Commune accrochée aux pentes abruptes du massif de l’Estérel, sur un socle volcanique,
avec des vallons profonds, traversés de ruisseaux, avec une végétation Méditerranéenne en
mutation.
Quelques criques permettent un accès à la mer dans la partie centrale de la commune
implantée sur l’embouchure du vallon de l’Autel.
Sur son territoire on observe encore quelques «poches» de pinède très particulière (pins
mésogéens) en constante régression sur tout le bassin méditerranéen.
La commune se développe d’est en ouest avec les Pointes de l’Aiguille et Saint-Marc
formant un cap avancé sur la mer. La commune présente deux versants très distinctement
orientés à l’est et à l’ouest.
La topographie est la composante essentielle du grand paysage sur la commune de
Théoule-sur-Mer. Sur ce territoire le paysage n’est pas « façonné » par l’activité humaine.
Le massif de l’Estérel
Rivage, topographie particulière, absence de bande côtière, massif boisé classé créent des
frontières géographiques naturelles.
L’Estérel occupe environ 97.000 hectares à cheval sur deux départements, la plus grande
partie étant dans le Var. Il affecte par son aspect une forme elliptique dont le grand
diamètre du N-E au S-O est d’environ 20 km et le petit diamètre de 12 km. Le point culminant
est le mont Vinaigre d’altitude 618 m.
A l’ouest, l’Estérel est séparé des Maures par la vallée de l’Argens.
A l’est il se termine dans la plaine de la Siagne par son dernier relief, le San Peyre.
Au nord il est séparé du massif du Tanneron par l’autoroute A8.
Au sud il descend brusquement dans la Méditerranée en formant calanques et grottes.
La partie orientale du massif est, localisée sur la commune de Théoule-sur-Mer se déploie en
fer à cheval vers le couchant, creusée par plusieurs vallées, dont les plus importantes sont
celles de l’Argentière, du Riou et de la Siagne.
Deux petits vallons aboutissent à Théoule : le vallon de l’Autel et le vallon du Suveret.
Les inflexions du relief
Deux lignes de crêtes perpendiculaires à la côte compartimentent la commune en trois
zones visuellement indépendantes offrant une lecture du paysage en forme de « triptyque »
renforcée par une approche frontale due à la pente.
La 1ère crête issue du massif de l’Estérel plonge sur la pointe de l’Aiguille et la 2ème crête
vient plonger sur la pointe de l’Esquillon.
En allant du nord au sud, ce triptyque se compose de :
64

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Un 1er volet : site qui s’étend de la limite de la Commune avec Mandelieu-la-Napoule à
la pointe de l’Aiguille. Il comprend la gare et le centre ville.
Un 2ème volet : site qui est compris entre la pointe de l’Aiguille et la pointe de l’Esquillon.
Il comprend la « cité marine » de Port la Galère.
Un 3ème volet : site qui fait suite à la pointe de l’Esquillon et qui va jusqu’à la limite de
Commune avec Saint-Raphaël. Il comprend le quartier du port de Figueirette. »
Carte du relief : extrait du diagnostic de la ZPPAUP
65

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Faune et flore : richesses et protections
Définition des types de protection
Les espaces naturels de la commune sont des secteurs remarquables qu’il est nécessaire de
préserver.
Deux types de protections :
Les ZNIEFF
Les sites classés
Le site classé de l’Estérel Oriental
La loi du 2 mai 1930 organise la protection des monuments naturels et des sites au caractère
artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque.
Les sites classés dont la valeur patrimoniale justifie une politique rigoureuse de préservation et
où toute modification d’aspect nécessite une autorisation préalable du Ministre de
l'Environnement ou du Préfet de Département après avis de la DIREN, de l'Architecte des
Bâtiments de France et, le plus souvent, de la Commission départementale des Sites.
De la compétence du Ministère de l'Environnement, les dossiers de proposition de classement
ou d'inscription sont élaborés par la DIREN sous l'égide du Préfet de Département.
Limitée à l'origine à des sites ponctuels tels que cascades et rochers, arbres monumentaux,
chapelles, sources et cavernes…, l'application de la loi du 2 mai 1930 s'est étendue à de
vastes espaces formant un ensemble cohérent sur le plan paysager, tels que villages, forêts,
vallées, gorges et massifs montagneux.
Le site de l’Estérel oriental s’étend sur 14.300 ha appartenant à six communes : Fréjus, les-
Adrets-de-l’Estérel, Mandelieu-la-Napoule, Saint-Raphaël, Tanneron et Théoule-sur-Mer.
Le massif de l’Estérel, comme celui des Maures tout proche, contraste fortement avec la
Provence environnante par ses rochers de rhyolithe rouge, sa végétation spécifique de
chêne-liège et une faible présence humaine.
Ses sommets arrondis et la silhouette particulière du Cap Roux en font un ensemble
parfaitement reconnaissable et perceptible depuis toute la façade maritime du
département.
Le site comprend 6.000 ha de forêt domaniale ainsi que 1.700 ha de bois communaux soumis
au régime forestier, soit plus de sa moitié.
Le massif a été gravement endommagé par les incendies des années 1960-70.
Il a aussi été entamé sur ses franges par l’urbanisation des agglomérations de Cannes et de
Fréjus.
Les Zone Naturelle d’Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique (ZNIEFF)
L’inventaire ZNIEFF est un outil de connaissance qui ne constitue pas une mesure de
protection juridique directe.
Son objectif principal réside davantage dans l’aide à la décision en matière
d’aménagement du territoire au vu du principe de préservation du patrimoine naturel.
Les ZNIEFF, terrestres ou marines, se divisent en deux types :
Celles de type 1 sont des sites de superficie généralement limitée qui sont identifiés et
délimités au vu des espèces qu’ils contiennent, ou au moins un type d’habitat de grande
valeur écologique locale, régionale, nationale ou européenne.
66

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Celles de type 2 concernent des ensembles naturels plus étendus qui peuvent inclure
ponctuellement des zones de type 1 et des milieux intermédiaires de valeur moindre mais
possédant un rôle fonctionnel et une cohérence écologique et paysagère.
Deux ZNIEFF terrestres, une de type 1 et une de type 2 ainsi qu’une une ZNIEFF marine de type
2 concernent Théoule.
Les ZNIEFF Terrestres
La ZNIEFF de type 1 s’étend sur 420,7 ha délimités à l’ouest par le vallon des Trois Termes, à
l’est par le ravin de Maure Vieille, concerne principalement le territoire mandolocien et seule
l’extrémité sud affecte Théoule.
L’altitude s’échelonne de 20 m. au nord vers le vallon de Vallauris jusqu’à 420 m. en
atteignant le Sommet de Pelet.
Les vallons s’y caractérisent par une formation à maquis haut parsemée de chênes verts et
de chêne liège.
La ZNIEFF de type 2 s’étend sur 1.418, 09 ha correspondant à la portion orientale du massif de
l’Estérel et incluant l’ancien dôme volcanique de Maure Vieille, réputé pour la forme de ses
reliefs, ses couleurs et son très grand intérêt faunistique.
Toute la zone littorale en a été exclue au vu du degré d’artificialisation qu’elle présente, à
l’exception du parc départemental de la Pointe de l’Aiguille à la Pointe Saint-Marc.
La végétation y est dominée par un maquis infiltré par le pin mésogéen qui pourrait, en
l’absence de dégradation, évoluer vers une forêt de chêne liège à l’intérieur et une brousse
à olivier sauvage et à lentisque sur le littoral.
Trente-quatre espèces animales d’intérêt patrimonial y ont été inventoriées dont 14 figurent
sur la liste des espèces déterminantes.
La ZNIEFF marine
La ZNIEFF marine de type 2, qui s’étend de la pointe de la Paume à la pointe de l’Aiguille sur
une surface de 307,07 ha, est peu accessible depuis la terre du fait de falaises et de
l’absence de route.
Les biocénoses en place sont peu dégradées et les paysages le plus souvent remarquables
par leur structure.
La présence d’espèces pélagiques de passage y a été signalée, de même que quelques
taches de caulerpa taxifolia.
Cette zone, traditionnellement peu exploitée par les pêcheurs professionnels, subit
aujourd’hui une pression importante de la part des amateurs et chasseurs sous-marins.
67

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
68

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le patrimoine
Théoule-sur-Mer possède un patrimoine de qualité qui participe à l’image de la commune.
Les ouvrages d’art
Le paysage urbain de la commune s’organise autour de deux grandes infrastructures qui ont
conditionné le début de l’urbanisation du territoire.
La Corniche d’Or inaugurée en 1903.
La Corniche d'Or
La voie ferrée « Paris Ŕ Lyon Ŕ Marseille », ses
viaducs et tunnels.
Un centre villageois en recherche d’identité
C’est le cœur traditionnel où se concentrent l’habitat ancien, les structures publiques et les
commerces qui déterminent le lieu de centralité majeure de la commune.
Le patrimoine reste représenté par les anciennes maisons de pêcheurs qui s’étendent le long
de l’axe principal, bien que beaucoup aient été détruites au profit d’immeubles plus denses.
Ces transformations ont eu pour conséquence une certaine banalisation des aménagements
urbains, facteur d’un déficit d’image et d’une baisse d’attractivité vieux village.
Un paysage urbain d’une grande richesse
Il se caractérise par une diversité architecturale et de nombreuses villas de styles éclectiques
qui contribuent à l'identité et à l'image de la commune.
Certaines expressions architecturales originales sont très réputées, comme les « maisonsbulles
» d'Antti Lovag et la Cité marine de port La Galère de Jacques Couelle.
Certaines de ces réalisations particulières sont considérées comme significatives et méritant
une protection, notamment par l’architecte des bâtiments de France.
bulle1.jpg
Port La Galère
La maison-bulles
69

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le paysage
La loi du 8 juillet 1993 porte sur la
protection et la mise en valeur des
paysages.
Le Plan Local d’Urbanisme doit la
prendre en compte et peut à ce
titre assurer
“la préservation de la qualité des
paysages, en identifiant, délimitant
les quartiers, les rues, monuments,
sites, éléments de paysage, sites à
protéger ou à mettre en valeur pour
des motifs d’ordre esthétique,
historique ou écologique et de
définir les prescriptions de nature à
assurer leur protection”.
L’analyse paysagère et visuelle s’attache en premier lieu à
donner une vision globale de la commune.
Elle permet de définir les points particuliers et les unités
paysagères qui composent le territoire.
Ces unités forment des espaces homogènes en termes
d’organisation, de fonctionnement, de relations visuelles et
d’ambiances.
Les enjeux de valorisation et de préservation du paysage
s’expriment en fonction de la sensibilité des sites considérés..
Contexte géographique
Théoule-sur-Mer, premiére commune du sud-ouest des Alpes-
Maritimes, est un territoire sensible dont la surface est aux deux-tiers occupée par le site
classé du massif de l’Estérel (décret du 03/01/1996).
Situé entre la baie de Cannes qu’il referme et le littoral voisin beaucoup plus sauvage de
Saint-Raphaël, le territoire théoulien recèle un véritable enjeu paysager.
Son cadre, très atypique dans le contexte départemental, est perçu par tous les habitants et
plaisanciers de la baie de Cannes, comme l’une des plus prestigieuses du monde.
En outre, sa forte composante naturelle en fait un site unique de la bande littorale largement
urbanisée.
Dans cette configuration particulière où le massif de l’Estérel plonge directement dans la
mer, le bâti s’est développé sur les pentes du rivage.
Cette position favorise d’une part les perceptions lointaines et ferment d’autre part les vues
rapprochées, notamment depuis les axes de communication du territoire.
De plus, deux lignes de crête principales et deux grandes pointes rocheuses délimitent des
portions de littoral visuellement indépendantes : les Pointes de l’Aiguille et de l’Esquillon.
De ce fait, Théoule est doté d’un paysage complexe où s’imbriquent des composantes
multiples dont les interactions doivent être prises en considération.
Les perceptions visuelles, variées et fortement conditionnées par l’occupation du sol et le
caractère vallonné du territoire, jouent un rôle déterminant dans l’approche paysagère.
70

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les unités paysagères
C’est dans ce contexte géographique que le territoire communal est découpé en unités qui
se distinguent par leur composition et par le type de paysage qu’elles proposent.
Délimitation des unités paysagères : raisonnement
Le contexte géographique du territoire communal impose de le découper en unités qui se
distinguent par leur composition et par le type de paysage qu’elles proposent.
La délimitation des unités paysagères se fonde sur l’occupation du sol : nature et densité du
bâti, le relief et l’identification des trois étages qui décomposent le territoire :
L’étage inférieur dit « littoral »,
L’étage intermédiaire dit « bâti »,
L’étage supérieur dit « massif de l’Estérel ». Ce dernier constitue une unité à part entière,
délimité selon le périmètre du site classé par décret du 03/01/1996).
L’étage inférieur occupe l’aval de la route départementale 6098 et, aux deux extrémités
nord et sud de la commune, en aval de la voie ferrée, ces voies de communication
formant une ligne de coupure visuelle du paysage.
Dans certaines unités paysagères, des sous-unités sont définies lorsque l’occupation du sol se
différencie au sein d’une même entité ou lorsque des ruptures visuelles mettent fin à la
perception au delà de certaines configurations remarquables du relief, telles qu’une ligne
naturelle ou bâtie, une discontinuité de vue…
Une rupture visuelle ne divise toutefois pas obligatoirement une unité paysagère.
Dix unités paysagères ont ainsi été établies.
Des poches vertes ou des langues vertes transversales peuvent se retrouver incluses dans
chacune de ces unités.
Ces espaces peuvent alors être considérés comme sensibles et à fort intérêt paysager.
Unités Paysagères établies
U.P. 1 : Domaine de Théoule Ŕ La Californie et Sous Ŕ U.P. 1
U.P. 2 : Centre ville et Sous Ŕ U.P. 2
U.P. 3 : Les plateaux
U.P. 4 : St Hubert Ŕ Quaternaire et Sous Ŕ U.P. 4
U.P. 5 : Pointe de l’Aiguille
U.P. 6 : Théoule Supérieur
U.P. 7 : La Galère
U.P. 8 : L’Esquillon - Miramar Sous Ŕ U.P. 8
U.P. 9 : La Figueirette
U.P. 10 : Espéro Pax et Sous Ŕ U.P. 10
La description des unités paysagères est plutôt générale et se base essentiellement sur les
perceptions externes et/ou lointaines de chaque compartiment du territoire. En effet, les
différentes unités paysagères correspondent pour la plupart à des quartiers résidentiels, qui
ne sont quasiment fréquentés que par leurs habitants. On notera que le lotissement est
devenu au fil du temps la forme dominante d’urbanisation de la commune.
De plus, on ne peut se rendre compte de l’ambiance interne d’une unité depuis les voies
d’accès, car la topographie (pentes abruptes) de part et d’autre de celles-ci et les fronts
bâtis en limitent la perception. Ainsi, le centre ville, beaucoup plus fréquenté, sera la seule
unité paysagère dont l’atmosphère interne sera décrite plus précisément.
71

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
72

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Site classé du massif de l’Estérel
L’Estérel occupe une superficie est de 97.000 hectares dont
la majeure partie se situe dans le département du Var, seule
sa partie orientale appartenant aux Alpes-Maritimes et
affectant l’environnement de Théoule.
Les co-visibilités internes au massif sont réduites, du fait :
De quatre lignes de crête découpant visuellement le
paysage, ce qui en oriente sa lecture.
De vallons profonds traversés de ruisseaux, les plus
importants étant ceux de l’Argentière, du Riou et de la Siagne.
Les vallons de l’Autel et du Suveret mènent au cœur de la commune.
Perceptions extérieures
L’aspect minéral est réellement dominant.
L’Estérel est un massif vulcano-sédimentaire de l’ère primaire, vieux de 250 millions
d’années, qui a donné naissance à la formation d’une roche rouge : la rhyolite ou
porphyre rouge.
Sa géomorphologie, complexe et singulière dans le département, crée un paysage tout
à fait exceptionnel.
Reliefs importants qui délimitent et encadrent les vallons :
Mont de Théoule
Rocher des Monges
Mont St Martin
Col de la Gadière très fréquenté
Sommets des Grues (Petites et Grosses) :
Axe Est - Ouest
Axe Nord Ŕ Sud
Le massif s’étage de la cote 0 à 600 m. d’altitude et les diverses expositions de ses versants, la
présence de vallons et l’exposition au vent, ont permis le développement d’un couvert
végétal contrasté.
Les incendies, les opérations de reboisement et l’installation d’essences exogènes
envahissantes l’ont peu à peu modifié.
L’aspect caractéristique de la végétation méditerranéenne est donné par les chênaies
endémiques à feuilles persistantes :
Forêt de chêne vert (quercus ilex) ou Yeuseraie et forêt de chêne liège (quercus suber)
ou Subéraie, formations végétales adaptées aux conditions du milieu et moins sensibles
aux incendies ; elles tendent à régresser alors qu’elles jouent un rôle essentiel pour la
protection des sols et la conservation des eaux.
Le pin mésogéen (ou pin maritime, pinus pinaster) est en constante régression sur tout le
bassin méditerranéen, tandis que le pin d’Alep (pinus halepensis) s’implante progressivement.
Ce dernier est souvent associé à une strate arbustive diversifiée : laurier tin, alaterne,
filiaires, térébinthe...
Les eucalyptus et les mimosas, espèces exogènes, ont colonisé une bonne partie du milieu et
tendent à continuer.
Issus d’une campagne de reboisement après incendies, les eucalyptus appauvrissent les
sols et nécessitent une attention permanente dans les zones fréquentées (bois cassant).
73

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le mimosa, introduit pour sa culture au XIX° siècle, s’est naturalisé de façon
envahissante, en étouffant la végétation endogène.
Ces deux types de boisement sont une menace pour la végétation endogène et le
paysage et ces espèces accentuent l’érosion des sols, sont très combustibles et peu
pérennes (essences à développement rapide).
On trouve des boisements mixtes regroupant toutes ces espèces.
Enfin, des zones de végétation ornementale ont été installées au cours des siècles.
Ces boisements, dont certains ensembles remarquables sont quasiment centenaires,
sont très diversifiés et apportent son caractère exotique au paysage communal.
Ils ont tendance à régresser du fait développement des équipements de loisirs, piscines
et tennis, et du stationnement des véhicules.
Un déséquilibre entre volume bâti, surface minéralisée et espaces plantés s’observe de
plus en plus souvent.
Enjeux
En terme de risques
Préserver les vallons inondables par les cours d’eau, temporaires ou non, et pouvant
avoir un régime torrentiel.
Maintenir les pistes DFCI pour la lutte contre les incendies ainsi que pour la desserte des
activités de loisirs.
Pour la fréquentation récréative
Des circuits balisés de randonnée et de VTT sont aménagés dans le massif.
Maure Vieil, Pont Sarrazin, cols de Théoule et du Trayas, les Œufs de Bouc délimitent les
différents secteurs récréatifs.
Les points stratégiques vis-à-vis des voies d’accessibilité, des aires de stationnement et des
zones d’habitat sont :
Maure Vieil / Vallon de la Rague
Rocher des Monges
Les différents cols
Une valorisation de ces points stratégiques permettrait de favoriser et de développer les
enjeux récréatifs et de promenade dans le massif, tout en préservant la qualité du site classé.
Certains chemins qui partent au dessus de zones d’habitation pourraient être équipés
de possibilités de stationnement.
Par ailleurs, un massif aussi riche que celui de l’Estérel : histoire, géologie, volcanisme, biologie
et écologie..., mériterait d’y développer des supports culturels et pédagogiques.
Par exemple, des sentiers pédagogiques, une signalétique informative sur le massif, voire
une « Maison de l’Estérel »…
Pour le paysage et le patrimoine
Pour lutter contre les incendies et l’érosion de la biodiversité et préserver le paysage et le
patrimoine culturel et historique, la végétation endogène méditerranéenne, et surtout le
chêne liège et le chêne vert, le pin maritime…, devrait être mieux conservée.
L’intégrité visuelle des masses rocheuses et des crêtes en lisière du site classé devrait
également être maintenue de façon optimale.
74

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 1 : Domaine de Théoule - La Californie
Situation
A l’entrée Nord de la commune, la première unité paysagère surplombe le port de la Rague.
Une partie de celle-ci se superpose au site classé du massif de l’Estérel, ce qui en fait une
zone particulièrement sensible. Ainsi, l’unité s’étend sur les trois étages précédemment cités.
Elle possède une sous-unité de paysage, bande très étroite située dans l’étage inférieur, du
port de la Rague jusqu’à l’entrée du centre ville.
Perceptions et occupation du sol
Vue depuis la route de la Corniche d’Or
Langue verte Entité rocheuse Effet de masse du bâti
Un habitat résidentiel plus ou moins diffus compose l’unité. L’habitat s’organise linéairement
au sein de trois quartiers principaux : La Californie, Théoule Azur et le Quartier de la Gare.
Entre ces derniers, l’habitat installé, beaucoup plus dense, produit un effet de masse très
perceptible, qui contraste avec le reste de l’unité.
Trois « langues vertes » transversales, ainsi qu’une masse rocheuse (la seule de ce type visible
sur le versant littoral de la commune, depuis plusieurs points d’observation), permettent
néanmoins de relier cette unité paysagère à son contexte naturel, le massif de l’Estérel.
La première unité paysagère est l’unité la plus perceptible depuis la voie ferrée. On y trouve
effectivement le plus grand nombre d’ouvertures visuelles (sept sur onze au total).
75

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La sous-unité littorale réunit quatre entités différentes :
au nord, un linéaire de falaises rocheuses interrompues ponctuellement par du bâti léger
privé (escaliers, quais),
un habitat diffus entouré de végétation surplombant les falaises. On trouve notamment
au sein de cette zone d’habitats « une succession de villas d’un certain intérêt,
construites entre les années 1880 et 1930 », répertoriées dans des fiches individuelles en
annexe du rapport de la ZPPAUP,
au sud, la plage du Suveret,
et un habitat linéaire en bord de plage, plus perceptible car sans végétation alentour.
L’enjeu touristique majeur se situe dans la sous-unité littorale. Il concerne l’accessibilité
pédestre du littoral entre le port de la Rague et le port de Théoule. En effet, cette portion
interrompt le sentier littoral en place de part et d’autre, et demeure le dernier tronçon
de la Baie de Cannes non accessible à pieds.
Par ailleurs, la masse rocheuse dominant l’unité et les « langues vertes », sont très perçus
depuis l’intérieur du territoire (entre autre depuis les axes de communication), et surtout
depuis l’extérieur (depuis la mer par exemple). Ainsi, pour le maintien du cadre
paysager, conserver l’intégrité visuelle de ces entités paraît important.
Enfin, dans le secteur Ouest du quartier de La Californie, très proche du cœur de village,
un effet de masse du bâti nuit à la perception d’ensemble de cette partie du territoire.
L’enjeu serait donc d’éviter l’accentuation de cet effet.
76

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 2 : Centre ville
Perceptions extérieures
La seconde unité se situe uniquement dans l’étage inférieur
dit « littoral ».
Depuis la voie ferrée, une ouverture visuelle intéressante
permet d’apercevoir en contrebas le centre ville, cœur de
Théoule-sur-Mer. Depuis la mer, un front bâti qui longe la
Route Départementale, bloque toute visibilité de l’unité. Le
centre ville, encaissé dans le Vallon de l’Autel comblé pour
faciliter la construction, n’est donc perçu qu’en y entrant ou en prenant de la hauteur,
depuis les versants qui l’encadrent.
Rupture visuelle par un front bâti en avant du cœur de ville
77

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
A l’inverse, sa sous-unité littorale, composée du port de Théoule et s’arrêtant sur une ligne
bâtie entre le port et la plage de la Petite Fontaine, est très perçu (surtout depuis la mer). On
notera que la ligne bâtie, construite sur un enrochement entre mer et falaise, souligne le
massif boisé du Parc Départemental de la Pointe de l’Aiguille (U.P. 5), mais limite fortement la
sensation sauvage qu’on pourrait en avoir. La façade maritime conserve toutefois un
agréable caractère, pittoresque et portuaire.
Sous-U.P.2 : ligne de bâtis entre le port de Théoule et la plage de la Petite Fontaine
Occupation du sol
L’occupation du sol est diversifiée : habitations résidentielles, anciennes petites maisons de
pêcheurs, équipements publics (Hôtel de ville, Poste, parkings, salle des fêtes), restaurants et
commerces s’entremêlent. Le bâti y est dense, avec une volumétrie moyenne de type R + 2
à R + 3. Il a été organisé de part et d’autre d’un axe de circulation (Avenue Charles Dahon)
allant du port de Théoule jusqu’à une place circulaire centrale (Place du Général Bertrand).
Atmosphère du centre ville
Le centre ville est encaissé au fond d’un vallon, les massifs boisés encadrant l’U.P. (surtout
celui situé en amont de la RD) permettent de maintenir le cadre paysager de l’Estérel et la «
respiration » du cœur de Théoule. Ils créent d’autre part un intéressant contraste botanique
avec l’ambiance végétale du centre ville : platanes, palmiers et autre végétaux
ornementaux exogènes.
Depuis la Place du Général Bertrand, l’Avenue Charles Dahon offre une perspective ou
fenêtre paysagère sur la mer. Celle-ci est attrayante et procure une véritable ouverture
visuelle. Notons qu’elle est l’unique ouverture sur la mer.
Enfin, le bâti villageois se pare d’une gamme de couleurs allant des ocres aux roses. Cette
palette chromatique permet de rester en harmonie avec la couleur de la roche naturelle du
massif de l’Estérel (porphyre rouge).
78

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Enjeux à valoriser
Le centre ville étant la zone la plus fréquentée de la commune, les enjeux y sont non
négligeables.
Dans la sous-unité littorale, le caractère portuaire et pittoresque de la façade maritime
doit être conservé et affirmé.
Dans le cœur, une cohérence du tissu bâti (volume) est à préserver, ainsi que son
caractère jardiné, son caractère de village.
Les teintes ocre utilisées pour le bâti sont nécessaires à son harmonisation avec le milieu
naturel, mais pourraient entrainer une banalisation de l’habitat et un certain
étouffement. Il serait dommage de se laisser enfermer dans une monochromie, qui a
d’ailleurs tendance à dériver vers les roses (couleur moins appropriée). Mettre en place
une palette chromatique subtilement nuancée parait pertinent.
Les ouvertures sur la mer, à créer ou à accentuer, sont indispensables pour désenclaver
le centre ville, y créer une aération et un agrément supplémentaire. L’atténuation de
l’effet produit par la rupture visuelle du front bâti de part et d’autre de la RD 6098
contribuerait entre autre à cela.
Sur le pourtour de la « cuvette », les flancs représentent des coupures d’urbanisation, à
conserver vertes au maximum, qui maintiennent le cadre paysager de l’Estérel.
79

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 3 : Les plateaux
Perceptions extérieures
Ce secteur, situé dans l’étage dit « bâti », est à l’abri des
grandes perceptions externes, mais des perceptions
partielles de cette zone demeurent depuis l’intérieur du
massif de l’Estérel.
Occupation du sol
Plusieurs immeubles résidentiels ont été installés dans cette zone. On y trouve également des
habitations individuelles.
Enjeux à valoriser
Cette unité paysagère paraît intéressante du fait de sa
faible visibilité. Il est bon de prévoir un développement
potentiel qui reste en harmonie avec le site classé, c'està-dire
en gardant des poches boisées, si possible et en
tenant compte des pentes et des expositions.
On remarquera que les zones de perceptions depuis
l’Estérel (pistes DFCI du flanc Ouest des rochers des
Monges), sont suffisamment fréquentées pour veiller au
maintien de co-visibilités agréables.
80

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 4 : St Hubert – Quaternaire
Perceptions extérieures
La quatrième unité paysagère est la plus perçue, surtout
depuis l’ensemble de la Baie de Cannes (autant terrestre
que maritime). On la remarque également depuis certains
axes de circulations, la RN 98 bien entendu, mais aussi la
descente d’autoroute sur Cannes, ou depuis des zones
d’habitat élevées des pourtours de Cannes/Mougins.
Vue depuis le centre de la Baie de Cannes
Pointe de La Galère Quartier de St-Hubert Coulée urbaine
De plus dans cette unité, on distingue une sous unité où le bâti s’est dispersé, de façon
continue, sur une pente abrupte, ce qui en accentue la visibilité. Cette sous-unité représente
ce qu’on pourrait appeler une « coulée urbaine », glissant du sommet du massif jusqu’à la
mer.
On notera que le Domaine St-Hubert possède un riche passé, avec notamment la Villa St-
Hubert dont la tour est bien perceptible de l’extérieur.
Occupation du sol
Un habitat résidentiel de volumes moyens, essentiellement individuels, forme l’unité. Celui-ci
s’organise horizontalement (en suivant les courbes de niveaux), de manière plutôt diffuse
dans la partie inférieure, et sous forme de lotissements denses dans la partie supérieure. La «
coulée urbaine » se différencie par l’organisation et la densité de son bâti.
Enjeux
L’impact visuel de la sous-unité est réellement important et visible de loin. Une
densification similaire de l’habitat sur l’ensemble de l’U.P. est à éviter. L’enjeu se ramène
donc à la conservation de la composante horizontale du bâti, et à la proscription des
volumes proéminents en ligne de crête, c'est-à-dire à la limite commune des unités
paysagères 3 et 4.
U.P. 5 : Pointe de l’Aiguille
Perceptions extérieures
La cinquième unité paysagère représente la dernière portion visible de la baie de Cannes.
Son aspect, resté sauvage grâce au double classement réglementaire (site classé et parc
81

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
départemental), en fait un site remarquable, très perçu et qui bénéficie d’une grande
notoriété.
Situé dans l’étage « littoral », ce site affiche des massifs rocheux aux formes particulières, telle
que la Pointe de l’Aiguille, des falaises, des grottes, des plages et des criques, ainsi qu’une
flore endogène qui nous relie directement à l’Estérel. Ces critères favorisent d’ailleurs la
baignade et la promenade (deux sentiers y sont aménagés), ce qui amène au site une forte
fréquentation touristique. On notera la présence du premier sentier sous-marin du
département, véritable plus dans le cadre de la découverte des fonds marins de la baie de
Théoule.
Pointe de l’Aiguille
Sentier littoral
Occupation du sol
Le site reste sauvage (boisé), mis à part quelques résidences individuelles disposées de façon
éparse dans la partie supérieure de l’unité.
Enjeux
L’enjeu essentiel de cette unité est de veiller à la non dégradation du milieu naturel, tant
au niveau des entités rocheuses que de la végétation. En effet, bien qu’une
conservation du milieu la plus naturelle possible soit assurée par une bonne protection
réglementaire (superposition du site classé et du Parc Départemental de la Pointe de
l’Aiguille), la forte fréquentation peut impliquer des dégradations potentielles du milieu.
82

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 6 : Théoule Supérieur
Perceptions extérieures
L’unité de Théoule Supérieur est représentée par une bande
linéaire très étroite de l’étage intermédiaire. Elle se situe
entre deux typologies paysagères fortes, atypiques et
opposées : le massif de l’Estérel (caractère naturel) et la Cité
marine de Port la Galère (caractère architectural unique).
En tant qu’étage intermédiaire entre ces deux entités
paysagères, son positionnement est très sensible. En effet, il
permet la transition progressive, entre un milieu sauvage et un milieu urbain dense. Il faut
souligner que cette zone est très perçue depuis la mer, mais très peu depuis la route (flancs
abrupts).
Milieu naturel U.P.6 Milieu urbain dense
Discontinuité de la perception
83

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
On trouve au sein de cette unité une rupture visuelle de type « discontinuité visuelle ». La
discontinuité sépare (visuellement seulement) le bâti résidentiel de l’hôtel Guerguy, qui siège
seul dans une atmosphère végétale.
On notera que ce bâtiment date du XX° siècle et est
largement rattaché à l’historique du Quartier de La
Galère. Par ailleurs, celui-ci est très perceptible depuis
la mer, mais aussi depuis différents points du territoire.
Un effort d’intégration paysagère exemplaire (pierre
utilisée pour les façades et le mur de soutènement de
la RD, en harmonie avec la pierre naturelle de
l’Estérel) est toutefois visible.
Occupation du sol
L’unité regroupe un habitat résidentiel individuel qui
se fond, de façon acceptable dans le paysage
alentour. En effet, celui-ci se situe essentiellement
dans un creux, et est disposé linéairement selon les courbes de niveau.
Enjeux
L’enjeu est ici la conservation de l’intégrité paysagère et surtout celle d’une transition
visuelle agréable entre espaces naturels et espaces urbains denses.
Ainsi, le bâti qui se développe linéairement devrait être conservé sur les courbes de
niveau. De même, les effets de masse du bâti sont à éviter dans cette zone très sensible.
On notera l’importance de la sensibilité
(maritime) particulière du côté sud de la rupture
visuelle (discontinuité de la perception). Celle-ci
participe effectivement au maintien d’un lien
entre le massif de l’Estérel et les quartiers de
Théoule Supérieur et de La Galère.
De même, la « poche verte » en amont de
l’hôtel Guerguy est importante, en tant que
coupure d’urbanisation.
« Poche verte » en amont de l’hôtel
84

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 7 : La Galère
Perceptions extérieures
Cette unité paysagère en étage inférieur possède une
typologie architecturale particulière. La Cité Marine de Port
la Galère se forme d’alvéoles de type « troglodytes »,
sculptées sur plusieurs niveaux, avec des coins et des arrêtes
arrondies. On remarquera que celle-ci se dote d’une palette
chromatique comprenant trois teintes principales (ocre
rouge, ocre jaune et beige) qui se marient fort bien.
Elle renferme par ailleurs des massifs boisés importants pour le maintien du cadre paysager,
dans la mesure où ceux-ci aèrent l’espace. Ceux-ci sont disposés de façon éparse dans
toute l’unité. On notera que les « poches vertes » du socle de l’unité, c'est-à-dire à la limite
entre mer et terre, ainsi que celle située entre la RD et l’U.P.7, sont primordiales pour établir un
équilibre entre le minéral et le végétal.
Le tout est donc fortement reconnaissable (même à distance) et plus perçu de la mer que
de la terre.
Occupation du sol
La partie bâtie est composée de villas prestigieuses du XIX° et du début du XX° siècle, et bien
sûr de la célèbre Cité Marine de la Galère. Cette dernière, conçue à partir de 1962 par
l’architecte Jacques Couelle, a bénéficié d’un label et d’un classement au Patrimoine XX°
siècle. Elle regroupe 450 logements, 1 hôtel de 16 chambres, un restaurant, etc., au sein de
85

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
29 bâtiments appelés « grappes » (14 réalisées par l’architecte Kandjian de 1967 à 1972, et 15
par l’architecte Vittorge de 1972 à 1981).
Le tout forme un complexe dense, surtout dans la partie inférieure de l’unité, qui s’organise
globalement de manière linéaire.
Enjeux à valoriser
L’enjeu majeur de cette unité paysagère est de respecter la typologie et la volumétrie
du bâti, dont le genre est unique.
Par ailleurs, le socle sauvage de la partie sud de l’U.P. et la « poche verte » supérieure
sont à conserver. Ils assurent en effet une continuité (surtout visuelle) et une transition
progressive entre le milieu bâti et le milieu naturel, entre la mer et l’Estérel.
Enfin, au niveau de la double inflexion route/anse littorale (Calanque des Deux Frères)
qui fait limite entre l’U.P.7 et l’U.P.8, respecter la typologie architecturale de la Cité
Marine de la Galère plutôt que celle de l’U.P. 8 (Quartier Miramar de l’Estérel) paraît
préférable dans le cas d’une extension urbaine.
86

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 8 : L’Esquillon - Miramar
Perceptions extérieures
Installé sur les deux versants de l’une des lignes de crête
principales, sur deux étages, le quartier Miramar d’Estérel est
largement perceptible. On peut en effet le voir depuis La
Galère jusqu’à la commune de St-Raphaël.
Depuis la R.D 6098, l’angle de perception est complètement
modifié par le virage en amont de la Pointe de l’Esquillon.
Une incroyable vue sur la mer et l’anse de la Figueirette se dévoile alors.
Vue depuis l’U.P.10
Vue depuis la mer (Anse Figueirette)
On notera que la Pointe de l’Esquillon ferme visuellement à la fois l’anse de La Galère et
l’anse de la Figueirette.
RD en corniche
Pointe de l’Esquillon
Le socle littoral de l’unité paysagère étant resté assez sauvage, l’impact visuel du bâti est
diminué sur la partie inférieure de l’U.P. Ce socle, ainsi que des « langues vertes »
transversales, renvoient au caractère sauvage de l’Estérel. Ce sont des coupures
d’urbanisation qui améliorent le cadre paysager.
87

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Socle littoral
Occupation du sol
Dans le rapport du projet de ZPPAUP, le secteur Esquillon-Miramar apparaît comme une
station hivernale et estivale appréciée depuis 1925, grâce à la création d’un grand
lotissement, le premier de la commune : « Miramar d’Estérel ». La création de plusieurs hôtels
s’en suivi.
La huitième unité paysagère se compose donc d’un bâti de volume moyen, plutôt dense,
organisé en lotissements résidentiels dans sa partie supérieure (étage intermédiaire).
La sous-unité, en étage inférieur, se différencie par un bâti moins dense et organisé de façon
moins régulière.
Lotissement dense
Enjeux à valoriser
L’enjeu majeur en termes de paysage est ici la conservation la plus naturelle possible de
la partie sauvage de la côte (socle « vert ») entre la Pointe de la Galère et la Pointe
Notre-Dame (limite sud de la commune). Ce socle est en effet visible de la route, et très
visible de la mer. Or, il participe à l’équilibre naturel et au cadre paysager de l’Estérel.
De même, les deux coupures végétales transversales sont importantes ; il est donc bon
d’essayer de les conserver.
Pour les mêmes raisons, la construction sur les crêtes et sur les fortes pentes sont à éviter.
Des secteurs moins pentus, donc moins exposés et visibles, existent. Une densification du
bâti pourrait éventuellement y être envisagée.
88

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 9 : La Figueirette
Perceptions extérieures
L’unité de la Figueirette se situe en étage inférieur. Elle inclue
les zones bâties depuis la mer jusqu’à la voie ferrée, la Plage
de la Figueirette, ainsi que son petit port de plaisance.
Étant située sur un terrain plat, cette unité est plutôt discrète.
Néanmoins, depuis la voie ferrée qui surplombe l’unité,
l’anse de la Figueirette est très perçue. En effet, l’unique
ouverture visuelle (côté mer) de la partie sud du territoire permet d’apercevoir l’intégralité de
l’anse ainsi qu’une partie de l’U.P.8.
Plage de la Figueirette
Pointe Notre-Dame
Espéro Pax (U.P.10)
Voie ferrée
Estérel
Miramar (U.P.8)
Occupation du sol
Le bâti a un volume petit à moyen. Celui-ci s’organise le long de la plage et derrière la RD.
Cette unité possède une typologie balnéaire, à laquelle s’ajoutent un caractère intimiste et
quelque peu exotique tant par son bâti, que par sa végétation.
Enjeux à valoriser
Deux enjeux paysagers se combinent dans cette unité. La typologie balnéaire et intimiste,
d’une grande simplicité, permet à la commune de multiplier et diversifier les ambiances de
sa partie littorale, ce qui est un atout. En effet, en longeant la côte, différentes atmosphères
et perceptions se succèdent :
Au nord, l’anse de Théoule offre une ample vue sur la Baie de Cannes. C’est un secteur
très fréquenté, avec un bâti plutôt dense, de volume moyen à gros.
Au centre, de la Pointe de l’Aiguille à la Pointe de la Paume, la côte prend un caractère
beaucoup plus sauvage.
89

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Au sud, l’anse de la Figueirette offre plus d’intimité, grâce à une vue plus resserrée,
moins de fréquentation et un petit bâti balnéaire.
Ainsi, il semble important de valoriser cette diversification en préservant le côté balnéaire et
intimiste de la Figueirette. Pour ce faire, un bâti de gros volumes serait à éviter. Par ailleurs,
une bande verte (majoritairement des feuillus) encadre la Figueirette en longeant la voie
ferrée. Celle-ci contribue au cadre paysager et à l’atmosphère précédemment évoquée de
l’unité. Cette bande végétale possède donc d’une grande valeur.
90

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. 10 : Espéro Pax
Perceptions extérieures
Le quartier d’Espéro Pax, créé en 1926, a une situation
particulière. En effet, il s’étire vers le haut (dans l’étage
intermédiaire) sur deux communes, Théoule-sur-Mer et St-
Raphaël.
Sa perception est similaire à celui du quartier de Miramar
d’Estérel (U.P.8), construit à la même période. Néanmoins,
établies sur un sommet plus élevé et des versants plus pentus, les habitations sont nettement
plus perceptibles, surtout depuis la mer. Il est vrai que de la Figueirette, seul le sommet de
l’unité est perçu, grâce à une bande végétale (évoquée dans la description de l’U.P.9).
Cette dernière agit comme une limite physique et visuelle.
Au creux d’un petit vallon, la station d’épuration de la commune a été installée. Ce secteur
représente une sous-unité. Cette dernière est non perceptible, sauf depuis la voie ferrée.
Cette zone représente d’ailleurs l’unique ouverture visuelle (côté terre) de la partie sud du
territoire.
Station d’épuration Terrains de tennis inutilisé Aire réservée aux pompiers
91

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Occupation du sol
L’unité regroupe des habitations résidentielles
individuelles organisées en lotissement, suivant les
courbes de niveau. Le bâti est plutôt dense et de
volume moyen.
A l’intérieur du quartier de Espéro Pax, un effort
d’intégration paysagère a été mené : le
revêtement du sol est un enrobé bi-couche de
couleur ocre. L’effet visuel est agréable.
La sous-unité encaissée dans un vallon représente
une petite zone d’activité, avec un bâti de type Z.I.
On y trouve en autre la station d’épuration et
d’anciens cours de tennis.
Intégration paysagère de la voirie
Enjeux à valoriser
L’enjeu premier de cette unité paysagère est d’éviter au mieux de produire un effet de
masse du bâti et/ou de créer une coulée urbaine.
On remarquera que la conservation de la bande végétale située le long de La
Figueirette est de nouveau pertinente pour un bon maintien du cadre paysager. Celleci
limite la visibilité au sol de l’ensemble de l’unité.
La sous unité en creux de vallon étant à l’abri des regards (sauf depuis le train), une zone
de type Z.I. en cohérence avec le bâti existant pourrait se développer. Il sera néanmoins
nécessaire de prendre en compte la présence du cours d’eau (risque d’inondation,
pollution), et le fait que les eaux de ruissèlement se jettent directement dans la mer.
92

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
U.P. transversale : poches et langues vertes
Perceptions extérieures
Les différentes poches et langues vertes sont, pour la
majorité, très perceptibles de la mer comme de la terre. Elles
participent fortement au maintien d’un cadre paysager
agréable. Par ailleurs elles permettent de conserver un lien
physique et/ou visuel entre la mer et le massif de l’Estérel.
Enfin, elles établissent une transition progressive entre milieu
urbain et milieu naturel.
On peut alors les considérer comme espaces sensibles à fort intérêt paysager.
Occupation du sol
Ces poches sont des massifs boisés (végétation variable), avec quelquefois des résidences
individuelles éparses. On notera qu’en tant que développements végétaux, elles ne
respectent pas toujours les limites cadastrales.
Enjeux à valoriser
Ces poches sont à conserver au mieux car elles assurent un confort, une certaine qualité de
vie, un cadre paysager acceptable, et sont des refuges pour la biodiversité.
Enjeux transversaux
Valorisation touristique envisageable
Le paysage théoulien étant atypique dans le département, une valorisation paysagère à but
touristique et culturel serait intéressante.
Tout d’abord, les points de vue depuis les axes de communication sont rares (approche
générale du parcours):
De la route en corniche, on a une forte impression végétale. Les perceptions sont
limitées par la paroi rocheuse du côté ouest (pas de vue de l’amont), et par une très
forte pente du côté est qui nécessite la présence d’un muret de protection (peu de vue
de l’aval).
Les rares ouvertures visuelles restent splendides. La plus étonnante est l’ouverture qui se
fait après la Pointe de l’Esquillon (en allant vers Saint-Raphaël). Grâce à un brusque
changement d’orientation cardinale, elle offre un superbe panorama sur la mer, la baie
de la Figueirette.
La voie ferrée est globalement enfermée dans un couloir de parois rocheuses, un couloir
de verdure, ou les deux à la fois.
En traversant la commune, seules quelques ouvertures ponctuelles vers le
paysage s’offrent aux voyageurs. Celles-ci sont de courte durée. On peut les
nommer « ouvertures-éclairs ». Ces ouvertures-éclairs peuvent soit éveiller la
curiosité des voyageurs, soit ne pas être suffisantes pour dévoiler le territoire aux
voyageurs, qui s’en désintéresseront alors.
On remarquera que la commune de Saint-Raphaël, présente bien plus
d’ouvertures, et sur de plus longues durées.
93

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Or, les ouvertures visuelles sont importantes pour la découverte de la commune par les
voyageurs et les résidents. On notera que la découverte visuelle incite à rester plus longtemps
sur un territoire. Il serait donc bon de conserver les ouvertures visuelles et les points de vue
existants, et d’en multiplier le nombre.
Depuis la route départementale qui traverse en long le territoire, la commune pourrait donc :
Aménager des tables d’orientation à différents endroits, en amont de la route, à
proximité des aires de stationnement ponctuelles déjà en place. Cela permettrait aux
gens qui traversent la commune de s’arrêter sur un bref délai pour admirer le paysage.
L’attrait de la RD en serait renforcé.
Améliorer la signalétique menant aux tables d’orientation existantes, voire restaurer les
tables existantes.
Depuis la voie ferrée, il faudrait réfléchir au positionnement des ouvertures à créer ou à
renforcer, de manière à ne pas détériorer le cadre paysager des U.P.
Ensuite, le réseau de pistes praticables à pied ou à VTT du massif de l’Estérel est difficile
d’accès. En effet, il est aisé de se perdre au sein des quartiers résidentiels (unités paysagères
4, 6, 8 et 10). La signalétique pourrait donc être améliorée. Il faudra toutefois prendre en
compte qu’un site classé n’a pas lieu de devenir une zone de tourisme de masse. Une
fréquentation en masse amplifierait la dégradation du site. Il est donc préférable de
n’appliquer ceci qu’aux sentiers dont la fréquentation est déjà forte, pour ne pas fragiliser les
petits sentiers sensibles.
De plus, un certain nombre d’ouvrages d’art construits avec la pierre rouge de l’Estérel
(ponts, tunnels, parapets, revêtements divers,...) apportent un côté original à la commune.
Ceux-ci ont véritablement « sculpté le paysage ». Ils font partie intégrante du patrimoine
historique et culturel de Théoule, mais sont peu valorisés. De même, certains parcs et jardins
présentant une riche palette végétale ont été recensés dans le rapport de la ZPPAUP
comme enjeux patrimoniaux et paysagers importants.
Enfin, conserver une atmosphère générale végétale est préférable pour le confort visuel de
chacun.
Extension et rénovation du bâti
Pour une bonne intégration paysagère du bâti en extension et/ou en rénovation, surtout
lorsque celui-ci se situe à flanc de falaise littorale, en crête ou sur des versants très pentus,
respecter la couleur de la roche, comme cela est d’ailleurs fait le plus souvent est nettement
préférable.
94

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Fermes piscicoles
Deux fermes piscicoles sont installée face à la Pointe de l’Aiguille et à Figueirette. Elles
pénalisent le cadre paysager maritime. En effet, elles sont à proximité des plages de la Petite
Fontaine et du Port de la Figueirette. Les deux anses où les fermes se situent sont très
fréquentées et visibles.
On remarquera par ailleurs que la bande maritime longeant la côte de la Pointe Notre-Dame
à la Pointe de l’Aiguille est une Zone Naturelle d’Intérêt Faunistique et Floristique (ZNIEFF)
maritime de type II. Ce sont donc des zones sensibles.
95

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le tissu urbain et son évolution
Le développement urbain de la commune
Les hameaux de Théoule, la Galère et la Figueirette deviennent officiellement le 12 mars 1929
« la commune » de Théoule-sur-Mer. Sa superficie est de 1048 hectares dont 25 dépendant
du domaine public.
Les premières décisions des conseillers municipaux orientent la commune vers l’accueil et le
tourisme. Cette volonté se traduit par le vote d’aménagements de chemins touristiques et la
construction d’une jetée.
Le développement des quartiers
Le quartier de la Gare
Le quartier de la gare se situe à l’est de la commune. Hormis ses nombreuses villas, il fut
longtemps occupé par le domaine des Ramié soit 11 hectares de cultures maraîchères et
florales en terrasse
Deux vallons entourent le quartier :
Le vallon de Suveret, qui, très abrité,
Le vallon de la Rague, appelé aussi vallon de Maureviel, forme la limite Est du quartier et
de la commune.
Quelques villas remarquables construites entre 1880 et 1930 ornent le quartier, ainsi que
l’église qui fut construite à sa périphérie en 1927.
Le centre Ville
Le centre ville est issu d’une volonté de localisation sur l’emplacement le plus stratégique de
la commune : l’espace du vallon de l’Autel au droit du port. Le vallon a été comblé et le
parcellaire réorganisé de part et d’autre de l’axe de circulation allant du port jusqu'à la
place centrale en cercle.
Les maisons de pêcheurs qui occupaient cette rue furent remplacées par des immeubles
plus denses avec des commerces et les équipements publics se sont implantés autour de la
place centrale.
Quelques anciennes maisons de pêcheurs se dressent toujours le long de l’axe principal, mais
ces traces du passé pourraient disparaître face au besoin d’extension du centre ville.
Le quartier Saint-Hubert
La première construction de ce quartier est une grande maison de style coloniale érigée en
1899 par les frères Wilshire venus d’Australie pour créer une plantation de mimosas.
Cette demeure, ainsi que ses 30 hectares de terrains, furent acquis en 1920 par Eugène de
Quay qui lui donna le nom de « domaine Saint-Hubert ». Le domaine fut transformé en
exploitation de vignes et d’arbres fruitiers et en jardin expérimental avec la collaboration de
l’école d’agriculture d’Antibes.
Les voies de désenclavement construites par Eugène de Clay dans le domaine Saint-Hubert,
organisent aujourd’hui le quartier.
Il céda également de nombreux terrains à la collectivité, notamment celui nécessaire à
l’élargissement de la Corniche.
96

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le quartier de la Galère
Au XIX° siècle, les terrains du quartier de la Galère appartenaient à un proche de
l’impératrice Eugénie. Ils furent rachetés en 1878 par les époux Pierron qui y battirent le chalet
Saint-Antoine puis la villa dite «le château de la Galère».
A cet endroit s’édifièrent successivement la villa Sainte-Camille en 1886, puis une chapelle en
1896.
C’est au début du XX° siècle que d’importantes villas furent construites dans ce secteur, dont
la villa « La Cabote » en 1912.
Le château de la Galère fut vendu et transformé en hôtel de luxe. Une partie du domaine fut
détaché et vendue en plusieurs lots dont celui sur lequel fut bâti Castel Hacket aujourd’hui
propriété de Pierre Cardin.
Enfin, en 1962, une société immobilière acheta le reste du domaine du « Château de la
Galère » afin de créer « la Cité Marine de la Galère », ensemble résidentiel, conçu par
Jacques Couelle sur un terrain de 24 hectares.
Cet ensemble fut répertorié Patrimoine du XX° siècle.
Le quartier Miramar
Ce site au sud de la commune bénéficie d’une vue superbe sur le Cap Roux, les Alpes et la
Méditerranée. La création du grand lotissement « Miramar d’Estérel » en 1925 en fit une
station hivernale et estivale appréciée.
De nombreux hôtels ont vu le jour dans ce quartier tel que l’hôtel Paquay dans la baie de la
Figueirette ou encore l’hôtel Saint-Christophe.
En 1925, l’hôtel de la Tour de l’Esquillon fut érigé sur la pointe de l’Esquillon jouissant ainsi
d’une vue extraordinaire.
Les lotissements
La création des lotissements dans les années 20 a permis d’accroître la production de villa sur
le territoire communal. Cette forme urbaine est désormais dominante et a largement
contribué à façonné le paysage.
Les cahiers des charges de l’époque ainsi que les règlements des lotissements donnaient une
grande importance au rapport entre végétal et minéral, et au rapport à la vue.
Cette importance se traduit par certaines règles. Ainsi, l’abatage des arbres hors de l’emprise
des constructions était généralement interdit, et cette emprise était limitée à 10% du lot.
Les constructions étaient principalement limitées à une construction par lot et à 1 seul
logement par construction dont la hauteur ne devait pas excéder un étage sur rez-dechaussée.
Le rapport à la vue était lui aussi réglementé. Dans un lotissement comme celui de Miramar,
le cahier des charges précisait que « toutes constructions pouvant nuire à la beauté du
paysage ou gêner les voisins en masquant la vue » étaient interdites.
97

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le premier lotissement de fut construit en 1925.
- 1925 Miramar d’Estérel
- 1926 Espéro pax/ la Californie
- 1933 Roc et Mimosas
- 1935 Les Rossignols
- 1955 Maurevieil
- 1958 Pauwel Fold
- 1967 Théoule Azur
- 1969 Saint-Hubert
98

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les capacités résiduelles théoriques du POS
En cours d’étude
99

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les réseaux
Le réseau d’eau potable
La ressource en eau potable
L’eau de la commune est distribuée par le SICASIL qui est l’autorité organisatrice du service ;
il s’agit d’un établissement public de coopération intercommunale, chargé d’un service
public industriel et commercial.
Il se charge de la distribution de l’eau des communes d’Auribeau-sur-Siagne, Cannes, Le
Cannet, Mougins, Pégomas, La-Roquette-sur-Siagne, Vallauris et Théoule-sur-Mer.
Les ressources sollicitées par le SICASIL pour l’approvisionnement sont de trois sortes :
Les eaux issues des massifs karstiques alimentant les canaux de la Siagne et du Loup
La nappe côtière de la Siagne
Le lac de Saint-Cassien
Il n’existe pas de source d’eau potable utilisées pour l’alimentation du réseau sur le territoire
communal.
Le réseau d’eaux usées
Extrait du rapport annuel du délégataire, 2007, service de l’Assainissement :
« Les eaux usées de Théoule-sur-Mer sont traitées par deux stations d’épuration, celles de
Théoule-sur-Mer (Miramar Estenay) pour 25% des clients raccordés, celle de Cannes-Saint-
Cassien pour 75% des clients raccordés.
Cependant la station d’épuration de Saint-Cassien ne répond pas aux obligations de la loi
sur l’eau du 3 janvier 1992 qui impose aux collectivités d’assurer un traitement des eaux usées
par voies biologiques avant le rejet dans le milieu naturel.
La station d’épuration de Saint-Cassien avec un traitement physico-chimique n’est plus
conforme à la réglementation depuis le 1 er janvier 2001.
Courant 2007 un appel d’offre a été lancé par le SI.ABC pour la réhabilitation et la gestion
d’une nouvelle usine qui répondra aux obligations des collectivités.
100

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La capacité est indiquée en « équivalent par habitant » (E.H). Les effluents d’origine
industrielle sont convertis en un nombre d’habitants équivalents correspondant sensiblement
aux mêmes rejets.
Les postes de relèvement
Outre les conduites de collecte des eaux usées, le service comprend également 7 postes de
relèvement.
L’élimination des boues
La dépollution des eaux usées donne lieu à la production des boues. Celles-ci sont éliminées,
hors des Alpes-Maritimes, d’une part par la mise en décharge de classe 2 et sur des sites de
compostage.
Faute de pouvoir installer une filière pérenne, respectueuse de l’environnement et présentant
des coûts maîtrisés, les solutions d’élimination des boues restent de plus en plus rares,
instables, éloignées et coûteuses. »
La problématique « électricité » en PACA
La situation locale est marquée par :
Une forte progression de la consommation électrique régionale
o
o
En 2005 augmentation de 3,5% de la consommation régionale,
Sur la période 2000-2005, croissance moyenne de 2,1% /an.
Un problème majeur d’approvisionnement électrique :
Le département des Alpes-Maritimes, est situé en « bout de chaîne » des réseaux
d’alimentation d’électricité et de gaz. Contrairement aux autres départements, il n’est
desservi que par une seule ligne 400 000 volts.
Actuellement, le niveau de sécurité d’approvisionnement en électricité de la région PACA
est très préoccupant. Depuis 2000, 3 délestages de grande ampleur ont eu lieu,
conséquences d’incendies. Plusieurs situations critiques, pour cause de consommation
élevée, ont également été rencontrées au cours des derniers hivers. Une telle exposition au
risque de délestage est unique en France (source: Réseau de Transport d’Électricité, Bilan
prévisionnel 2007).
Le projet de la ligne 400 000 volts Boutre Ŕ Broc Carros, prévu pour compenser l’isolement
électrique de la région, a été annulé le 10 juillet 2006 par le Conseil d’État.
101

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Carte du réseau des lignes électriques très hautes tensions (source : Réseau de Transport de
l’Électricité)
Le 3 octobre 2008 une coupure de courant consécutive à des problèmes techniques sur les
lignes très haute tension qui alimentent le département a démontré la fragilité de
l’approvisionnement énergétique des Alpes-Maritimes.
Les énergies renouvelables
La politique départementale
Dans le cadre de sa politique en faveur des énergies renouvelables, le Conseil Général a mis
en place un Plan Départemental Énergie 2005-2010.
Il intervient notamment auprès des particuliers en apportant une aide forfaitaire pour toute
installation d’un équipement ayant recours aux énergies renouvelables (bois-énergie et
solaire, énergies omniprésentes dans les Alpes-Maritimes).
Hormis l’intérêt environnemental, économique et social de ces aides, leur impact
énergétique va aussi dans le sens de la maîtrise de la demande en énergie et
particulièrement en électricité.
Le solaire
Les sources d’énergie disponibles
La commune s’inscrit sur des territoires parmi les plus ensoleillés d’Europe. L’ensoleillement est
de 300 jours par an. Il est maximal de mai à août avec un nombre d’heures mensuel variant
de 350 à 400.
En volume d’installations photovoltaïques, PACA se positionne au 3 ème rang national mais loin
derrière Rhône-Alpes et Languedoc-Roussillon.
Trois applications sont envisageables :
La préparation de l’eau chaude sanitaire au moyen de capteurs solaires est une technologie
maîtrisée qui peut être facilement intégrée à l’échelle d’un immeuble.
Une installation dimensionnée sur la base de 1,5 m² de capteurs solaires par équivalent
logement peut fournir 50% des besoins annuels pour un investissement égal à 1 200 € /
logement hors aides et subventions.
Cette installation peut économiser annuellement 1 200 kWh / équivalent logement.
102

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Le système solaire combiné permet d’utiliser la chaleur produite par les capteurs solaires pour
une partie des besoins d’eau chaude sanitaire et de chauffage. Ces systèmes peuvent
couvrir de 20à 40 % des besoins annuels.
Le chauffage solaire trouve son application quand la conception bioclimatique des
logements n’est pas réalisable, c’est à dire dans le cas où les apports solaires ne peuvent pas
être directement récupérés via les surfaces vitrées. Cette configuration est assez fréquente
dans les quartiers denses. Dans ce cas, la distribution de chaleur par planchers chauffants
doit être privilégiée, et 8 à 10 m² de capteurs doivent être prévus par logement.
Les cellules photovoltaïques permettent une conversion directe d’une part de l’énergie
solaire reçue en électricité.
L’intégration des capteurs solaires photovoltaïques au bâti est à privilégier pour permettre de
bénéficier du tarif de rachat de l’énergie produite à 55 c€/kWh
Exemple : pour une installation de 300 m² de capteurs (environ 30 kWc), l’investissement est
de l’ordre de 600-700 €/m² et le temps de retour hors subvention de l’ordre de 12 ans.
L’investissement peut être pris en charge par un tiers investisseur.
Compte tenu de l’augmentation des tarifs de l’électricité conventionnelle et de la baisse des
coûts de génération de l’électricité photovoltaïque, la parité du coût « électricité
conventionnelle / électricité photovoltaïque » devrait être atteinte entre 2014 et 2019 en
fonction des types de consommateurs (domestique, industriel).
Carte d’ensoleillement de la France
103

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
L’éolien
Il n’existe pas de gisement éolien identifié sur la commune.
La géothermie
Il est nécessaire de distinguer deux types de géothermie, la géothermie à faible température
et à haute température.
La géothermie à haute température consiste à l’exploitation directe d’une source de
chaleur. Il n’y a pas de source à haute température sur le territoire.
L’exploitation d’une source à basse température se fait par des machines
thermodynamiques du type pompe à chaleur sur capteurs enterrés (horizontaux ou
verticaux), aériens ou immergés.
Compte tenu de la densité des constructions, sur le plateau par exemple, le captage
horizontal pourrait être envisageable pour les particuliers. Il nécessite une surface de
captage vierge en arbres et réseaux enterrés importante autour des bâtiments (1,5 à 2 fois la
surface à chauffer). Compte tenu des formes urbaines de certains quartiers (plateau,
coteaux) et des densités faibles, ce mode de récupération d’énergies pourrait être viable
mais reste à l’initiative des propriétaires privés.
La biomasse
Compte tenu des densités actuelles, la mise en place d’une chaufferie bois parait peu
viable. Une des conditions est la densité des installations à desservir par le réseau de
distribution qui est à créer.
Les solutions de production alternatives d’énergies pourront être étudiées dans le cas
d’opérations spécifiques de production de logement par exemple.
104

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les risques naturels et technologiques
La commune connaît sur son territoire la présence de nombreux risques naturels.
Le seul document qui s’impose au PLU dans la hiérarchie juridique des normes est le PPR
Incendies.
Arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle
Type de catastrophe Début le Fin le Arrêté du Sur le JO du
Tempête 06/11/1982 10/11/1982 15/12/1982 22/12/1982
Inondations et coulées de boue 10/10/1987 11/10/1987 02/12/1987 16/01/1988
Inondations et coulées de boue 05/10/1993 10/10/1993 05/01/1994 21/01/1994
Éboulements rocheux 09/11/1993 09/11/1993 05/01/1994 21/01/1994
Glissement de terrain 05/01/1994 14/01/1994 12/04/1994 29/04/1994
Inondations et coulées de boue 06/01/1994 13/01/1994 12/04/1994 29/04/1994
Inondations et coulées de boue 04/09/2002 04/09/2002 24/02/2003 09/03/2003
Le risque incendie
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d’Incendies de Forêt approuvé
le 6 août 2002.
La répartition spatiale des zones du PPR
La zone rouge R de risque fort englobe la majeure partie du massif de l'Estérel compte tenu
de sa sensibilité aux feux et des dommages subis lors des incendies de 1962, 1964 et 1978.
La zone bleue B0 (risque moyen) correspond à des quartiers à enjeux, défendables
moyennant la réalisation préalable de prescriptions :
la ZAC de Saint-Hubert
La zone bleue BI de risque modéré comprend les secteurs limitrophes du massif boisé de
l'Estérel exposés aux grands feux et dont la protection nécessite la mise en œuvre de mesures
particulières.
Il s'agit :
de la partie ouest du quartier de Miramar,
du lotissement Espéro - Pax,
des habitations situées entre la mer et la RD 6098 entre la pointe Saint-Marc et la pointe
de l'Aiguille,
de la bande urbanisée au-dessus de la RD 6098 sur le même secteur,
de la partie supérieure du quartier Saint-Hubert ainsi que le long de la route d'accès au
cimetière,
des secteurs les plus exposés de la Californie et du domaine de Théoule,
la ZAC de l'hôtel Guerghy.
La zone bleue d'aléa faible B2 concerne les habitations en bord de mer entre la pointe de
l'Esquillon et le port de la Figueirette, la pointe Notre Dame, le bas du quartier Saint-Hubert et
du domaine de Théoule.
105

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
En zone rouge
Les principales dispositions du règlement sont les suivantes :
La règle générale est l'inconstructibilité et l'interdiction de réaliser des équipements et
bâtiments de nature à aggraver les risques et/ou augmenter le nombre de personnes
exposées.
Des aménagements mineurs, des constructions techniques et certains équipements publics y
sont autorisés sous conditions.
En zone bleue
La règle générale est la constructibilité sous conditions.
Ces conditions sont proportionnées à l'intensité du risque, trois secteurs et sous-secteurs sont
distingués :
B0 : risque moyen ; conditions d'équipement préalables (voirie, zones débroussaillées,
points d'eau...) et limitation des usages (habitat groupé, installations vulnérables
interdites...).
B1 : risque modéré ; conditions d'équipement (voirie, débroussaillement à 100 m des
habitations, points d'eau...) et limitation des usages (habitat groupé, installations
vulnérables interdites...)
B2 : risque faible ; conditions d'équipement (points d'eau...).
En zone blanche
Aucune interdiction particulière, le respect des prescriptions générales édictées par le code
forestier et les textes qui en découlent devraient suffire à assurer un niveau de sécurité
satisfaisant.
Le dernier événement en date remonte au 4 juillet 2007 avec la propagation d’un feu à
partir de l’autoroute A8.
Avant cette date, on relève quatre autres événements significatifs ayant affecté la
commune
Celui de juillet 1962
Celui de juillet 1964
Celui de juillet 1978
Celui d’août 1987
Seul le risque incendie est encadré par un document officiel mais la commune est
concernée par d’autres phénomènes.
Le risque mouvements de terrains
Le terme de « mouvement de terrains » regroupe plusieurs types de phénomènes naturels très
différents. Sur la commune, les dynamiques principales sont les glissements et les chutes de
blocs, soit le déplacement gravitaire d’un volume de roche ou de sol déstabilisés sous l’effet
de sollicitations naturelles (forte pluie, cycle gel/dégel….) ou anthropiques (terrassement,
déboisement, fuite de canalisation…).
La réalité de la menace est difficile à faire admettre à la population exposée car la
fréquence d’apparition de phénomènes catastrophique reste limitée à l’échelle humaine.
L’ensemble des secteurs où la roche est affleurante est concerné par les chutes de bloc. La
topographie de la commune génère un fort effet de domination sur certains secteurs.
106

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
En ce qui concerne les glissements de terrain, la structure géologique du massif n’est pas
forcément propice au glissement de masse. Pourtant, compte tenu de la forte pente et de
l’altération de certaines roches ; deux masses glissées sont recensées sur la commune due à
des glissements de surface.
Le risque sismique
Un tremblement de terre ou séisme est un mouvement naturel du sol qui débute
brusquement et dure quelques minutes à quelques secondes.
On évalue sont importance par la magnitude (qui caractérise l’énergie libérée au foyer) et
l’intensité (effets et dégâts produits).
La commune est classée en zone de sismicité 1b (risque faible) selon le zonage sismique
national.
Le risque inondation
Les inondations sont des submersions plus au moins rapides d’une zone habituellement hors
d’eau. La commune n’est pas concernée par le risque inondations d’après le Dossier
Départemental sur les Risques Majeurs.
Pourtant au niveau du Vallon de l’Autel se trouve un cours d’eau souterrain traversant la
commune pour se jeter dans la Méditerranée.
En 1977, des intempéries ont entraîné des matériaux au niveau du puits et de l’entrée de la
buse du vallon empêchant l’écoulement normal et générant un débordement qui a suivi le
talweg aujourd’hui urbanisé.
Aujourd’hui ce type d’évènement ne fait l’objet d’aucun plan d’aménagement.
Les risques technologiques
Il n’est recensé aucun risque technologique sur la commune.
Les pollutions et les nuisances
La qualité de l’air
Il n’existe pas de station permettant de qualifier la qualité de l’air sur la commune.
Le bruit
Les nuisances sonores sont essentiellement dues aux bruits routiers aux abords de la RD 6098
qui supporte un trafic important.
Comme le montre la carte ci-dessous, l’infrastructure est classée en catégorie 3, soit une
nuisance perceptible à 100 mètres de part et d’autre.
107

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La qualité de l’eau
Le tableau ci dessous décrit les résultats des contrôles effectués par la DDASS des Alpes-
Maritimes aux différentes ressources, points de production ainsi que sur l’eau distribuée par le
SICASIL.
Les résultats témoignent de l’excellente qualité de l’eau distribuée.
Source : rapport SICASIL 2007
La collecte des déchets ménagers
La commune en tant que station balnéaire connaît une variation importante du tonnage des
déchets selon les saisons, jusqu'à quatre fois plus entre la saison estivale et le reste de
l’année.
La collecte est assurée par la société Onyx Sud Est Assainissement avec qui la commune s’est
engagée par contrat jusqu’au 31 décembre 2010.
108

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
La collecte s’organise aujourd’hui de la façon suivante :
La collecte des ordures ménagères s’effectue le matin de 4h00 à 12h00, en porte à porte,
par camion-benne sur toutes les voies ouvertes à la circulation publique, les voies trop étroites
étant collectées par mini-benne.
La fréquence hebdomadaire de la collecte varie selon les saisons :
Hiver
Été
Agglomération
Tous les jours sauf le
dimanche
Tous les jours sauf le
dimanche
RD6098 Trois fois par semaine Tous les jours sauf le
dimanche
Autres secteurs Trois fois par semaine Tous les jours sauf le
dimanche
Pour l’enlèvement des encombrants ménagers, une collecte en porte à porte est organisée
tous les jeudis matin de l’année.
La collecte du verre, des journaux-magazines et des emballages ménagers s’effectue aux six
points d’apport volontaire repartis sur la commune.
La collecte des corbeilles de rues et de plages durant la période estivale :
Pendant la haute saison, les sacs des 120 corbeilles de rues sont changés chaque jour soit en
2008, la récolte de 51 tonnes de déchets.
109

Commune de Théoule-sur-Mer
Plan Local d’Urbanisme
Diagnostic
Les enjeux
Des particularismes forts
- Une configuration territoriale marquée par l’ancrage littoral, un relief prononcé, des
risques naturels omniprésents
- Des impératifs de protection concernant les 3/4 du territoire
- Des difficultés de liaison vers l’extérieur et entre quartiers
- La RD 6098, route unique concentrant le trafic vers les villes voisines
- Une voie ferrée sous-exploitée pour les échanges de proximité
Un contexte réglementaire limitatif
- La loi Littoral : renforcée par la cartographie de la DTA
- Une sensibilité paysagère et environnementale traduite par des exigences supracommunales
puissantes.
- Classement Estérel repris par la DTA et le site éligible Natura 2000, ZNIEFF terrestres et
marines, parc naturel départemental…
- Une vocation des espaces systématiquement soumise à des arbitrages.
Vocation et effet de seuil
- Une capacité à financer équipements et aménagements conditionnée par le seuil de
population résidente.
- Une fréquentation touristique conduisant à un bilan déficitaire.
- Une situation de conflit de vocation : pôle de vie ou touristique
- Des ressources publiques peu extensibles et des moyens limités qui ne croîtront pas
aussi vite que les besoins d’équipements.
Les prévisions socioéconomiques
- Un projet territorial à concevoir pour des besoins quantitatifs et qualitatifs à satisfaire
par un mode un développement maîtrisé.
- Les projections préfigurant l’équilibre entre impératifs de préservation, croissance
urbaine, et capacité à équiper.
- Des prévisions économiques et démographiques qui s’imposent comme médiatrices
des choix.
- La commune peut-elle se satisfaire d’une croissance limitée à son centre ville
Une spatialisation complexe des enjeux
- Une problématique urbanistique ménageant peu de marge de manœuvre, entre
espace naturel, grand paysage et pôles urbanisés.
- Des quartiers distribués autour de coupures vertes très nettes.
- Une expansion urbaine contrainte par la raréfaction des espaces aménageables, des
possibilités d’étalement et de mobilisation de sites nouveaux.
- Une organisation de centralités compliquée par le relief et des pôles constitués
physiquement séparés du village historique.
110