novembre 2005 - Ordre des évaluateurs agréés du Québec

25ansde laLoi sur lafiscalitémunicipaleL.R.Q., c. F 2.1Le conceptde valeur enévaluationmunicipaleparErnest Lépine, É.A. etLuc Villiard, avocat/05NOVEMBRENo 2

z/ 2EN ANNEXE – Numéro 2, novembre 2005Revue québécoise de l'évaluation immobilière publiée par l'Ordre desévaluateurs agréés du QuébecLa revue EN ANNEXE est la revue québécoise des recherches et pratiques enévaluation immobilière; ses objectifs sont l'avancement de la science de l'évaluationet l'amélioration de l'exercice de la profession. Les articles publiés sont de naturescientifique ou de vulgarisation et comportent des sujets originaux. La revue s'adresseaux membres, stagiaires, étudiants et partenaires de l'Ordre des évaluateurs agréésdu Québec ainsi qu'à toute personne ou organisme qui s'intéresse de près ou de loinà l'évaluation.L'Ordre des évaluateurs agréés du QuébecFondé en 1969, l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) est régi par leCode des professions.La mission première de l'Ordre est de protéger l'intérêt du public en garantissant leprofessionnalisme de ses membres. De plus, l'OEAQ s'est fixé comme objectifd'assurer le développement professionnel de ces derniers.Administré par un Bureau formé de seize membres dont un(e) président(e) et troisreprésentants du public, l'Ordre a créé des comités de travail chargés de mettre enapplication divers mécanismes du système professionnel québécois assurant laprotection du public.À titre d'exemple, tout acte professionnel relevant des activités des évaluateurs agréésest soumis à la surveillance du Comité d'inspection professionnelle chargé de fairerespecter les normes de pratique reconnues par l'Ordre.Seul le titre « ÉVALUATEUR AGRÉÉ », utilisé par les membres de l’Ordre, garantit leurcompétence et par le fait même, des services de qualité. Pour vérifier si un évaluateurest inscrit au Tableau des membres, on peut s'adresser à l’OEAQ.

TABLE DES MATIÈRESz/ 3NOTES CONCERNANT LES AUTEURS 4PRÉSENTATION 5INTRODUCTION 5PARTIE 1Le concept de valeur – l’état du droit – l’évolution historique• Avant 1971 6•La Loi sur l’évaluation foncière de 1971 (c.50) 6• Modification de 1973 à la Loi sur l’évaluation foncière de 1971 20•La Loi sur la fiscalité municipale de 1979 (projet de loi 57) 23• Conclusion de la partie 1 39PARTIE 2L’expérience devant les tribunaux• Sun Life assurance Co. of Canada c. Ville de Montréal 42• La jurisprudence contemporaine 44• Le principe d’équité 49• L’obtention des renseignements par l’évaluateur 50• Le régime particulier des immeubles à vocation unique 54• Les problèmes de confidentialité des documents 56• Le rôle de l’évaluateur dans le cadre de la révision administrative 59• Conclusion de la partie 2 63PARTIE 3Le champ de pratique de l’évalulation municipale• Le contexte de l’évaluation municipale 68• Les notions de valeur objective et de valeur subjective 68• Le contexte et la valeur des renseignements recueillis par l’évaluateur 71• La valeur réelle d’une unité d’évaluation qui n’est pas susceptible defaire l’objet d’une vente de gré à gré 75• Le processus de l’évaluation municipale 79• La différence entre la valeur réelle et la valeur marchande 81• Conclusion de la partie 3 86CONCLUSION GÉNÉRALE 88LISTE DES JUGEMENTS CITÉS 89

z/ 4NOTES CONCERNANTLES AUTEURSÉvaluateur agréé depuis 1973, Ernest Lépine a œuvrédans les différents champs de pratique, du financementhypothécaire, de l’expertise et de l’expropriation, del’assurance sur les biens immobiliers ainsi que del’évaluation municipale.M. Lépine travaille au Service de l’évaluation de la Ville deLaval depuis 1976. Il a occupé successivement les fonctionsde chef de division responsable des acquisitions et desdispositions d’immeubles, d’assistant directeur à compterde 1995 et de directeur du Service de l’évaluation depuis1999. À ce titre, il est le signataire du rôle d’évaluationfoncière; il est notamment responsable de l’évaluation à desfins d’acquisition et de disposition des immeubles ainsique de l’évaluation à des fins d’assurance sur les biensimmobiliers municipaux.M. Lépine s’est impliqué à titre d’administrateur du bureauet comme examinateur pour le comité d’admission del’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il est égalementmembre de l’Association des évaluateurs municipauxdu Québec.M. Lépine a été chargé de cours en évaluation foncière auCollège Ahuntsic et à l’Université du Québec à Montréal. Ila également agi en tant que formateur à l’occasion de laréforme en évaluation foncière dans le cadre de séminairesdonnés par l’École nationale de l’administration publique(ENAP). Il a aussi œuvré comme conseiller professionnel etcomme membre du comité administratif du Laboratoire derecherche en sciences immobilières de l’UQAM. (LARSI)Luc Villiard est membre du Barreau du Québec depuis 1980et titulaire d’une maîtrise en fiscalité de l’Université deSherbrooke depuis 1981. Depuis son admission au Barreau,M e Villiard a pratiqué le droit à Laval au sein du cabinet dePaul Leduc qui a fusionné avec le cabinet Lavery, de Billyen février 1997.Bien qu’il soit considéré comme un avocat généraliste,M e Villiard se spécialise surtout en fiscalité municipale eten droit commercial.M e Villiard a été membre du comité juridique formé parl’Union des municipalités de la province de Québec dansle cadre de la « Réforme Ryan » et a participé, à titre deformateur, à plusieurs sessions de formation permanentedonnées par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.En plus d’agir à titre de conseiller auprès de plusieursmunicipalités et commissions scolaires en matière fiscale,M e Villiard a représenté ces dernières devant le Bureau derévision de l’évaluation foncière du Québec (maintenantconnu sous le nom du Tribunal administratif du Québec),la Cour du Québec et la Cour d’appel.Depuis 1994, il est membre du Comité sur les tribunauxadministratifs du Barreau du Québec et depuis 2003, il estmembre du comité de liaison entre le Barreau du Québecet le Tribunal administratif du Québec.M e Villiard est également chargé de superviser l’ensembledes dossiers, civil et commercial, relevant du cabinet deLaval, ce qui l’amène à plaider régulièrement devant lestribunaux de droit commun.

PRÉSENTATION z/ 5C’est avec beaucoup d’enthousiasme que nous vous présentons cet ouvrage traitant duconcept de valeur en évaluation municipale. Il est le résultat de recherches et d’analysesassorties de nombreuses références et d’années d’expérience et de partage que les auteursont vécues au cours de leur pratique professionnelle.Les recherches effectuées et la compréhension que nous avons dégagées dans notre étudefourniront un éclairage peut-être nouveau pour certains, et pour d’autres serviront d’appui àleur expérience souvent troublée par la controverse. Cet ouvrage, à son modeste niveau, estavant tout un effort de compréhension et de lucidité dans la mesure où il propose à tous ceuxqui le liront d’appréhender différemment les concepts de valeur réelle et de valeur marchande.Nous vous proposons une façon originale, voire didactique, de faire le point sur un conceptde valeur qui est fondamental à la pratique professionnelle de l’évaluation municipale. Nousabordons la question du concept de valeur selon les trois grands thèmes suivants :• Historique du concept de valeur;• Expérience devant les tribunaux;• Champ de pratique de l’évaluation municipale.Plusieurs d’entre vous reconnaîtront les approches ou démarches qu’ils ont eux-mêmesexpérimentées au cours de leur pratique professionnelle.Nous espérons que vous serez stimulé par l’utilité du présent ouvrage qui n’engage que laresponsabilité des auteurs.INTRODUCTIONL’arrêt de la Cour suprême du Canada du 21 février 1950 impliquant la Sun Life assuranceCo. of Canada et la Ville de Montréal a statué que les termes valeur marchande et valeur réelleétaient synonymes.Malgré ce jugement de la Cour suprême, une certaine confusion persiste toujours dans lemilieu du champ de pratique de l’évaluation municipale. Faut-il y voir la manifestationd’intérêts opposés du propriétaire du droit immobilier dont la finalité subjective s’oppose à lafinalité objective de la Loi sur la fiscalité municipale ?Le concept de la valeur réelle édicté dans la Loi sur la fiscalité municipale n’a-t-il pas pour butde clarifier cette situation et de fournir à l’évaluateur municipal les balises lui permettantd’estimer la valeur foncière de tous les immeubles, en tenant compte du principe d’équité ?Au cours de cet ouvrage, nous vous entretiendrons de l’état du droit, de la jurisprudence etde la doctrine d’évaluation en regard du concept de la valeur des immeubles en évaluationmunicipale.

z/ 6PARTIE 1Le concept de valeur – L’état du droit –L’évolution historiqueAvant 1971Au début du siècle dernier, la confection desrôles d’évaluation était régie par la Loi sur lescités et villes ou le Code municipal. L’appartenanceà l’une ou l’autre loi découle du statutconstitutif de chacune des municipalités duQuébec.Aussi, certaines municipalités ont obtenu desdispositions particulières par leur charte : c’estnotamment le cas de la charte de la Ville deMontréal.Ainsi, les statuts refondus de 1909 de la Loi surles cités et villes stipulaient à propos des rôlesd’évaluation :art. 5696. Il est du devoir des estimateursde faire, chaque année, au temps et en lamanière ordonnés par le conseil, l’évaluationdes biens imposables de la municipalité,suivant leur valeur réelle.art. 5699. La valeur réelle des biens-fondsimposable dans la municipalité comprendla valeur des terrains et celle desconstructions, usines et machinerie et leursaccessoires qui y sont érigés, et celle detoutes les améliorations qui y sont faites.La Loi sur les cités et villes ne donnait aucunedéfinition de la valeur réelle. Malgré certainesmodifications apportées en 1941, 1943, 1963et 1979, soit avant l’adoption de la Loi surl’évaluation foncière, il n’y a eu aucunemodification du devoir de l’évaluateur defaire l’évaluation des biens imposables dela municipalité suivant la valeur réelle niaucune définition de ce qu’on entendait parvaleur réelle.Loi sur l’évaluation foncière de1971 (c.50)L’histoire plus contemporaine commence doncavec la première loi cadre sur l’évaluationfoncière adoptée le 23 décembre 1971 (projetde loi 48). L’article 1 donne les définitionssuivantes des mots :art. 1 k) rôle : le rôle de la valeur marchandedes immeubles;art. 1 q) valeur marchande : le prix le plusprobable, compte tenu des donnéesdu marché immobilier au moment del’évaluation d’une vente librement consentiede part et d’autre, avec une connaissanceconvenable de la valeur physique dépréciéede l’immeuble et de sa valeur économiqueactuelle et potentielle, ce prix pouvant encas d’absence ou d’insuffisance du marchéou de ses données, être établi uniquementselon la valeur physique dépréciée ou selonla valeur économique actuelle et potentielle,ou selon l’une et l’autre.Il faut savoir qu’à cette époque les municipalitésdu Québec faisaient elles-mêmes leur rôled’évaluation et souvent sur des bases et descritères différents. Il s’agissait donc d’adopterune loi uniforme afin d’avoir un rôle d’évaluationqui serait basé sur des normes et des critèresidentiques dans toutes les municipalités. Ils’agissait donc d’établir une règle d’équité etde justice.Cette loi sur l’évaluation foncière a introduit,pour la première fois, le concept de valeurmarchande, le manuel d’évaluation foncière etl’obligation pour toute municipalité de pourvoirà la nomination d’un évaluateur qui devradétenir un certificat délivré par la Commissionmunicipale du Québec.Ce projet de loi était considéré commeextrêmement important par le gouvernement,les municipalités, les propriétaires fonciers etles institutions financières. Une commissionpermanente des affaires municipales avait étéinstaurée, aux fins d’étudier article par articlece projet de loi, où quatre-vingt (80) mémoiresont été déposés et trente-six (36) organismes,associations, compagnies ou autres regroupementsont été entendus.Quelles ont été les préoccupations desprincipaux intervenants à cette commissionparlementaire, plus particulièrement en cequi concerne le concept de valeur marchandeproposé à l’article 1 de la loi ?

z/ 7Parmi les organismes convoqués, la Corporationprofessionnelle des évaluateurs agréés duQuébec (maintenant l’Ordre des évaluateursagréés du Québec), représentée par M e GillesHébert, avocat, soulignait :« Qu’une loi unique d’application généralefacilitera la tâche de tous ceux qui, de prèsou de loin, oeuvrent dans le domaine del’évaluation et de la taxation municipaleet principalement, les évaluateursmunicipaux. »Et ajoutait à propos de l’article 1 de la loi :« Nous croyons que l’appellation valeurmarchande devrait être définie. Si ce n’estpas fait dans la loi, il faudrait au moins quecela apparaisse dans le manuel d’évaluationqui servira de base et de guide et qui serapublié à la suite de l’adoption de la loi. »À son tour invitée à prendre la parole,l’Association des évaluateurs municipauxdu Québec, représentée par M. Jean-JacquesLacroix, alors évaluateur agréé à Trois-Rivières,a fait une intervention remarquée à propos duterme valeur marchande :« Nous sommes fortement d’opinion qu’ilserait nécessaire d’ajouter à l'article 1 unedéfinition de ce terme et ce, pour deuxraisons. D’abord, pour établir la distinctionqui s’impose entre la notion de prix et,en second lieu, pour couvrir les cas desimmeubles dont la valeur ne peut s’établirselon les conditions du marché parce qu’ilsne font jamais l’objet de ventes. »Il soumet au président de la commission, ladéfinition suivante à être incluse à l’article 1 :« Valeur marchande : La somme probable quiconstitue le prix auquel un immeublepourrait se vendre après avoir été offerten vente pendant une période de tempsraisonnable, selon les conditions généraleset particulières du marché au momentde l’évaluation, entre un vendeur et unacheteur, tous deux agissant librement etsans contrainte et étant convenablementinformés des conditions de l’immeuble etde l’utilisation la plus avantageuse pourlaquelle il est adapté ou pour laquelle il peutêtre employé; toutefois, lorsque cette valeurne peut être établie à l’égard d’un immeuble,faute de données disponibles en rapportavec le marché, elle peut être établie par desmoyens indirects, incluant la valeur deremplacement dépréciée. »En ajoutant :« Cette définition est celle qui est tirée ettraduite du lexique de l’American Institute ofReal Estate Appraisers et elle apparaît dansplusieurs jugements, en particulier danscelui de la Ville de Montréal c. Sun Lifeassurance Co. of Canada, qui s’est permis derésumer et de rapporter tous les jugementsantérieurs. Elle apparaît d’ailleurs, pour lapremière fois, dans un jugement de la Coursuprême des États-Unis en 1894. »Parlant de l’article 9 du projet de loi,M. Lacroix dit :« Cet article stipule que tout immeuble doitêtre porté au rôle à sa valeur marchande.À notre avis, il serait préférable de dire à lavaleur marchande, car en disant à sa valeurmarchande cela implique que l’évaluateurdevra faire une expertise pour chaqueimmeuble. »À l’étude de l’article 96 relativement au droitd’en appeler d’un jugement du Tribunal del’évaluation foncière auprès de la Cour d’appel,M. Lacroix propose d’établir la conditionsuivante :« …que l’écart devrait être au moins de10 p.c. entre le montant de l’évaluationdécidé par le tribunal et la valeur demandéepar le plaignant…Si on tient compte que l’évaluateur fait del’évaluation en série, ce qu’on appellecommunément du mass appraisal et que cesméthodes sont orientées vers une uniformitérelative, il faut reconnaître que cetteméthode d’évaluation ne peut pas produire

z/ 8de résultats aussi précis qu’une expertiseindividuelle de chaque immeuble. Latechnique et les procédés d’évaluation ensérie ont été développés pour les fins del’évaluation municipale en vue d’obtenir desévaluations justes et équitables au moyend’opérations permettant d’atteindre le butvisé en consacrant moins de temps etpartant moins de dépenses que pour uneexpertise individuelle.Il est reconnu que la valeur d’un immeubleest pour une bonne part une affaire d’opinionparce que bien souvent les donnéesdisponibles ne permettent pas d’établir lavaleur avec une exactitude mathématique.De plus la valeur n’est pas statique. Elleévolue constamment sous l’influence dedivers facteurs tels que la conjonctureéconomique, les conditions d’une localitéet même d’un quartier et les conditionsparticulières à un immeuble. Tout changementde ces conditions peut modifierdans une certaine mesure la valeur immobilièredurant la période de confection durôle et aussi entre l’époque où l’évaluateurfait l’évaluation et l’époque où lecontribuable porte plainte.En tenant compte de ces éléments quiconditionnent le travail de l’évaluateurmunicipal, on doit considérer l’écart entreune évaluation en masse et celle obtenuepar expertise individuelle comme une margede tolérance plutôt que comme une marged’erreur. Et cette marge de tolérance asouvent été reconnue par les tribunauxcomme pouvant s’élever à 10 p.c. en plus ouen moins, sans que cela constitue une erreurgrave justifiant l’intervention des tribunaux.On ne devrait pas réduire cette marge detolérance à moins de 10 p.c. parce que celacompromettrait l’application des procédésde l’évaluation en série. »Cette intervention de M. Lacroix mettaitainsi fin au mémoire présenté par l’Associationdes évaluateurs municipaux du Québec le9 septembre 1971.Par la suite, dans la période de commentaires etquestions des membres de la commissionparlementaire concernant le mémoire del’Association des évaluateurs municipaux duQuébec, les échanges suivants ont eu lieu :« M. le président :La parole est au député de Dubuc.M. Rock Boivin :Je félicite votre association et particulièrementM. Lacroix de la façon dont il a faitses remarques sur le projet de loi. J’ai descraintes aussi sur le terme de valeurmarchande dont il est question ici, dans laloi, et je remarque que la définition de valeurmarchande que vous avez donnée serapproche beaucoup de la définition de lavaleur réelle, telle que mentionnée au Codemunicipal. J’ai les mêmes craintes que vousque la valeur marchande soit de nature àapprécier la petite propriété foncière et àdéprécier certaines grosses valeurs où on serattachera beaucoup plus à la notion de prixque de valeur. Pour expliquer un peu mescraintes…M. Maurice Tessier, ministre des Affairesmunicipales :M. le président, si mon collègue, le députéde Dubuc le permet, afin de sauver dutemps, je peux dire immédiatement quenous avons révisé la définition de la valeurmarchande et que nous avons tenu comptedes suggestions faites par l’association.M. Rock Boivin :J’aimerais bien, par exemple, qu’il puissenous donner son opinion, par exemple, surle terme de valeur marchande et de valeurréelle. C’est une chose tout de même quenous avons au Code municipal depuis desannées. Je partage certaines craintes etj’aimerais avoir l’opinion de gens qui ontœuvré…M. Maurice Tessier :Dans le mémoire on le définit bien.

z/ 9M. Rock Boivin :Pas absolument dans le mémoire, il a donnéune définition que je n’ai pas totalementretrouvée dans le mémoire.M. Maurice Tessier :Bien oui…M. Rock Boivin :Je voudrais avoir …M. Maurice Tessier :…nous l’avons à la page 3.M. Rock Boivin :Mais j’ai remarqué, lorsqu’il a lu ce passagelà,que la définition n’était pas exactementcomme dans le mémoire.Je voudrais qu’il étale un peu plus sonopinion ou ses craintes quant au termevaleur marchande, parce que je me proposed’intervenir en chambre si cette chose n’estpas nette.M. Jean-Jacques Lacroix :M. le président, on pourrait peut-être direque la définition donnée pour la valeurmarchande dans notre mémoire pourrait,avec un minimum de modifications,s’adapter pour devenir une définition dela valeur réelle.La valeur marchande est un concept, commevient de le dire l’honorable député, qui estpeut-être plus facile à établir dans le cas despropriétés qui sont ordinairement soumisesaux lois du marché, alors que la valeur réelle,c’est par l’habitude et par la jurisprudencequ’on a fini par la définir et par lui donnerles cadres qui, en somme, s’assimilaient,dans le cours ordinaire des choses, auconcept de la valeur marchande.M. Rock Boivin :Pour faire suite à la question que j’ai poséetout à l’heure à M. Lacroix, je ne suis passatisfait. Quelle différence mettrez-vousentre la définition que vous donnerez de lavaleur marchande et la définition de lavaleur réelle ? Si vous définissez la valeurmarchande comme la valeur réelle, pourquoine l’appellerait-on pas la valeur réelle aulieu de la valeur marchande et en faire touteune grande définition qui reviendrait à lamême chose.M. Maurice Tessier :C’est la même chose.M. Rock Boivin :Je ne vois pas la même chose, moi. Je trouvesage de faire une distinction dans cesdéfinitions parce qu’il y a la notion de valeuret la notion de prix. La valeur marchanderapproche toujours l’offre et la demande.M. Maurice Tessier :C’est ça.M. Rock Boivin :Vous revenez à ma conclusion de tout àl’heure. Si vous donnez trop d’importance àla valeur marchande, ça va augmenter lavaleur de la petite propriété foncière qui vatoujours se maintenir à un prix très élevéquant la grosse propriété, qui n’a pasd’acheteur, va se maintenir plus bas.M. Maurice Tessier :Dans les normes, on va tenir compte de cesfacteurs-là.M. Rock Boivin :Moi, je voudrais avoir la distinction entre savaleur marchande et sa valeur réelle, tellequ’au Code municipal.M. le président :La parole est à M. Lacroix.M. Jean-Jacques Lacroix :M. le président, vous concevrez que laréponse à cette question n’est pas facile àtrouver. Cela met en cause des principes etdes notions de prix, de valeur, de coût. Onconçoit aussi que la valeur réelle, de la façondont les jugements l’ont définie le plussouvent, c’était, en somme, la valeur marchande,mais ça pouvait aussi, dans certainscas, être autre chose. Certains jugementsont dit : Oui, mais, dans ce cas particulier,ce n’est pas ça.

z/ 10De toute manière, qu’on adopte commedéfinition dans la loi la valeur réelle ou lavaleur marchande ou tout autre qualificatifde la valeur, en autant qu’on dise, pour secomprendre, ce qu’on entend par cettevaleur-là, cela ira.Tandis que, si l’on dit que c’est quelquechose la valeur réelle, la valeur marchande,la valeur normale, la valeur actuelle,n’importe quel qualificatif avec le motvaleur, et qu’on ne dise pas ce qu’on entendpar ce qualificatif, il va falloir que quelqu’unle définisse. Ce quelqu’un sera probablementla cour, les tribunaux. Dans notreopinion, il est plus normal que la loi soitfaite par les législateurs que par lestribunaux. Nous préférons que la loi faitepar les législateurs permette uneinterprétation sur laquelle on s’entend.M. Armand Bois :M. le président, j’aurais une autre question àposer à M. Lacroix. Ne trouvez-vous pasqu’il serait mieux dans la définition, pourl’optique générale du bill, d’utiliser le motvaleur actuelle ? Valeur marchande peutprêter à une foule d’interprétations, c’est-àdirequ’on peut donner parfois des valeursinterprétatives à une chose alors qu’enréalité le commerce lui-même qui estexploité sur les lieux ne sera pas ce qu’ilpourrait être, par exemple. En fait, ceschoses sont définies par des bilans et celademeure quand même personnel à lasociété, à l’individu qui l’exploite.M. Jean-Jacques Lacroix :Je pensais l’avoir déjà dit auparavant qu’onpouvait dire la valeur actuelle, la valeurnormale, la valeur marchande, la valeur réelleet peut-être plusieurs autres qualificatifs, àla condition qu’on s’entende sur ce que celaveut dire, qu’on le définisse et qu’ons’assure que cela ne cause pas de préjudiceévidemment, parce que ce qu’on cherchec’est la répartition la plus équitable possibledu fardeau des impositions foncières. N’estcepas ?M. Rock Boivin :M. Lacroix, la définition que vous nous avezdonnée de la valeur marchande, est-ce quece n’est pas la définition de la valeuractuelle ? Si je vous demandais de définir lesdeux, quelle différence y aurait-il entre ladéfinition que vous nous avez donnée de lavaleur marchande et la valeur réelle ? Voyezvousune différence entre les deux ?M. Jean-Jacques Lacroix :Cela pourrait aussi être encore unedéfinition qui s’appliquerait à la valeuractuelle. Il n’y a pas de contradictionabsolue.M. Rock Boivin :Dans la conception que vous vous faitesde la valeur réelle telle que décrite par lajurisprudence, telle que décrite au codemunicipal, quelle différence voyez-vousavec la définition que vous avez donnéece matin ?M. Jean-Jacques Lacroix :Je n’en vois pas tellement, je vous l’avoue.Seulement, cela fait longtemps qu’elleexiste, la valeur réelle, et on sait quedifférentes personnes l’ont interprétée dedifférentes façons. Au sujet du principe quiconsiste à avoir un nouveau mot, qu’ons’entende sur une définition de cettenouvelle description et qu’à partir de cela onfonctionne. Personnellement, je vous avoueque cela me plaît assez, mais je n’aurais pard’objection à ce qu’on revienne à dire lavaleur réelle au lieu de la valeur marchandeparce qu’à ce moment-là on pourrait profiterdes jurisprudences qui ont été établiesauparavant.M. le président :Est-ce que vous me permettez d’ajouter unmot ici ? Lorsqu’on parle de valeur réelle entermes comptables, c’est la valeur d’achatmoins la dépréciation, et cela nous donne lavaleur réelle. À ce moment, je pense qu’il yaurait peut-être une confusion.

z/ 11M. Jean-Jacques Lacroix :Évidemment, je soumettais tantôt qu’onn’avait pas d’objection en autant qu’on ladéfinisse pour qu’on dise exactement cequ’on veut dire quand on emploie les motsvaleur réelle, valeur actuelle, valeur normaleet valeur marchande.M. Rock Boivin :Vous voyez un danger, de parler de valeurmarchande, puisque vous avez mentionné,ce matin, que l’on confond un peu la notionde valeur et la notion de prix. Je pense quevous avez raison là-dessus et c’est pour çaque j’insiste pour que vous saisissiez ladistinction entre la valeur marchande et lavaleur réelle.M. Jean-Jacques Lacroix :Je soumets respectueusement que la mêmedistinction s’appliquerait, même si c’était lavaleur réelle qu’on aurait utilisée au lieu dela valeur marchande, entre la valeur réelle,qui est un concept d’ordre général, et savaleur réelle, qui est un concept d’ordreparticulier. L’objection qu’on y voyait, c’estqu’en fait l’évaluateur, fatalement, par sesfonctions d’évaluateur municipal, doitprocéder sur un très grand nombred’immeubles, et ce qu’il recherche, c’est cequ’on pourrait appeler la valeur généralemoyenne marchande d’une propriété situéede telle façon dans tel contexte, etc., et nonpas nécessairement dans tous les cas tousles travaux qui vont jusqu’à l’expertise, quiest un travail beaucoup plus long, doncbeaucoup plus coûteux, beaucoup pluscompliqué. »L’Association des banquiers canadiens représentéepar Monsieur André Dionne, alorsévaluateur agréé à la Banque Royale du Canadaa été invitée à soumettre ses commentaireset suggestions suivants concernant le projetde loi 48.« À l’article 1, M. le président, nous suggéronsd’insérer une définition de la valeur marchande.La valeur marchande pourraitse définir comme étant le montant réalisélors de la vente d’un immeuble entre unvendeur et un acheteur consentants.L’article 9 prévoit que la valeur marchandedoit être établie conformément au manueld’évaluation. Nous suggérons que le manueld’évaluation soit utilisé seulement à titrede guide et que l’évaluation se fasseconformément à la valeur marchande, telque mentionné précédemment à l’article 1. »Répondant à une interrogation de M. LucienLessard, membre de la commission parlementaireau sujet de la définition qu’il fait de lavaleur marchande, M. Dionne répond :« Ici c’est une indication. La valeur marchandeest obtenue non seulement avec une seuletransaction, une seule vente, mais beaucoupplus à l’aide d’un nombre plus considérablepossible de transactions, afin d’établir desmoyennes représentatives pour chacun dessecteurs étudiés et pour chacune descatégories de bâtiments. Alors, ici la valeurmarchande serait non pas l’indication d’unepropriété comme étant la valeur marchandede cette propriété, mais comme étantl’indication de la valeur marchande pour despropriétés semblables dans un secteuréquivalent. »Appelée à présenter son mémoire, l’Union desmunicipalités du Québec par la voie de sonprésident M. Réal Desrosiers, salue avecsatisfaction l’introduction du projet de loi surl’évaluation foncière. Elle endosse globalementles mémoires présentés par la Corporation desévaluateurs agréés du Québec et l’Associationdes évaluateurs municipaux.Au sujet de la valeur marchande définie àl’article 1 de la loi, l’Union des municipalités duQuébec préférait conserver le concept de lavaleur réelle et à ce propos elle dit :« Il y aurait lieu de conserver le concept de lavaleur réelle plutôt que d’utiliser la valeur

z/ 12marchande et de la définir. En effet, la valeurmarchande n’est qu’un des éléments servantà établir la valeur réelle. S’il n’existe pas dedonnées pertinentes au marché, il faut quel’évaluateur puisse utiliser d’autres approches,c’est-à-dire la valeur de remplacementsoumise aux dépréciations de toutes natures.Ici, je fais un aparté pour dire que noussommes d’accord sur les explications quiont été données tantôt par le ministre etpar les estimateurs municipaux pour direque n’importe quel terme peut être acceptable.On peut dire que le terme de valeurmarchande est acceptable pour autantqu’on le définisse et qu’il veuille dire cequ’on veut bien dire. »Présentant leur mémoire commun, les villes deBaie-Comeau, Hauterive et Sept-Iles, représentéespar M e Rouleau, soumettent leursobservations à l’égard du projet de loi 48. Elless’opposent d’abord à l’augmentation du régimedes exemptions prévues par le projet de loi,pour ensuite souligner le manque de précisionet l’absence de définitions fondamentales dontcelle de valeur marchande ou réelle.« Dans le passé, les difficultés venaient del’absence de normes et de définitions de laloi. Nous soulignons que le manque deprécision et l’absence de définitionsfondamentales dans le projet de loi actuelentraîneront peut-être de plus grandesdifficultés.À l’article 1, M. le ministre a déjà déclaréque la valeur marchande serait définie dansle projet de loi.On sait que les difficultés du passé venaientdu manque de définitions dans la Loi ou leCode municipal. La jurisprudence avait alorsdéterminé une définition de la valeur réelle.De plus, la coutume comme la jurisprudence,jusqu’à ce jour, voulaient que la valeur réellese retrouve par différentes méthodes. Labase de la recherche de la valeur vénales’établissait au moyen de comparaison avecdes ventes de propriétés identiques oucomparables. Si cela n’était pas possiblejusqu’à aujourd’hui, la jurisprudenceindiquait qu’il fallait rechercher la valeurréelle par des facteurs de valeur deremplacement et de valeur économique.Le projet de loi veut tout baser sur le marketou rental value mais sans définir ces termes.On nous dit que ce sera défini. Est-ce que cesera défini en fonction de l’expérience de lajurisprudence qui existe aujourd’hui ?Le manuel indique bien des indices de lavaleur réelle comme les ventes d’immeublescomparables, la valeur capitalisée du revenuproduit par l’immeuble ou le coût d’unimmeuble comparable, mais nous croyonsque cela laissera une ouverture, s’il restetel quel, à une plus grande interprétationqu’autrefois et mettra de côté une jurisprudencemaintenant arrêtée surplusieurs points. »La ville d’Outremont représentée deM e Jean-Marie Paquet se déclare favorable,en principe, au projet de loi sur l’évaluationfoncière. En ce qui concerne la définition dela valeur celui-ci déclare :« Nous nous demandons, si l’article 9 duprojet de loi, qui définit la valeur qui doitêtre trouvée en évaluation municipalecomme étant la valeur marchande, n’auraitpas intérêt à revenir à la notion, dis-je, devaleur réelle. Nous comprenons que lajurisprudence a fait une équation entrevaleur marchande et valeur réelle, mais nousnous demandons si le fait de changer lestermes que nous utilisions auparavant, devaleur réelle en ceux de valeur marchande,n’aura pas pour effet de faire perdre auxcontribuables le bénéfice d’une jurisprudencebien établie dans ce domaine-là. »La parole a ensuite été donnée à M. MauriceTessier, ministre des Affaires municipales.« M. le président, je voudrais d’abordremercier M. Paquet de son exposé etj’aimerais simplement parler au sujet del’article 9 quant à la valeur marchande etla valeur réelle. Pourquoi en sommes-nousvenus à la conclusion de prendre

z/ 13l’appellation valeur marchande au lieu devaleur réelle ? C’est d’abord parce que la trèsgrande majorité des mémoires que nousavons reçus sont d’accord sur l’appellationde valeur marchande au lieu de valeur réelle.De plus, les enquêtes poursuivies, ailleursen dehors de la province, nous ont démontréque dans les autres provinces du Canada,de même que dans les États américains,on emploie le mot de valeur marchande.De plus, les manuels et les traités surl’évaluation municipale emploient égalementce mot-là. Nous avons donc voulu avoir uneuniformité afin de faciliter l’interprétation,parce que les évaluateurs municipauxdoivent se référer à ces nombreux traitéset manuels pour déterminer la valeurmarchande et non pas la valeur réelle.De plus, il nous est apparu que l’expressionvaleur réelle pouvait prêter à diversesinterprétations; d’ailleurs, nous avons unejurisprudence assez abondante sur le sujetavec des interprétations souvent assezcontradictoires. Alors, ce sont les raisonspour lesquelles nous avons cru devoiradopter l’expression valeur marchande. Ence qui concerne vos autres remarques, nousen prenons bonne note.M. Rémi Paul :Le problème avec lequel se trouve auxprises la commission, c’est de trouver unedéfinition du terme valeur marchande. Siles membres de la commission, à la lumièredes mémoires qui nous sont présentés, sonten mesure de trouver une définition quipourrait satisfaire, à toutes fins pratiques,l’utilisation et la portée de ce terme, jecrois que nous aurions mis fin à certainesquestions que se posent beaucoup de gens.Hier, nous avons eu un mémoire qui nousa été présenté par l’Association des propriétairesd’aqueducs du Québec. Je ne sais passi vous étiez présent et si vous avez prisconnaissance de ce mémoire-là. On a tentéde définir le terme valeur marchande commesuit : Prix qu’un vendeur qui n’est pas obligéde vendre et qui n’est pas dépossédé malgrélui, mais qui désire vendre, réussira à avoird’un acheteur qui n’est pas obligé d’acheter,mais qui désire acheter. Nous voyons peutêtredans cette définition l’idée ou la philosophiepratique d’une valeur marchande.C’est une définition lourde, cependant.Est-ce que je pourrais obtenir de vous,une opinion sur cette définition, ou voscommentaires sur cette définition de valeurmarchande, soumise hier ?M. Jean-Marie Paquet :M. le président, la définition qui a étésoumise hier et que l’honorable député deMaskinongé vient de résumer est effectivementla définition que la jurisprudence adonné au terme valeur réelle. On a fait uneéquation entre valeur réelle et valeurmarchande. C’est la définition que l’onretrouve dans la cause de Montmagnydevant la Cour d’appel et qu’on retrouvedevant le Conseil privé dans la cause de SunLife assurance Co. of Canada et, en principe,je n’en vois pas de meilleure. C’est unedéfinition qui est quand même difficiled’application. Cela se vend combien de foisdans un siècle, un aqueduc ? C’est ça leproblème. Je ne pense pas que l’on puissetrouver autre chose, mais il n’en reste pasmoins que nous sommes obligés d’avoirrecours à des approximations et je diraismême à des hypocrisies, en faisant un coûtde remplacement d’un aqueduc pour dire,c’est le prix auquel cet aqueduc-là sevendrait. Ce sont uniquement des fictionslégales, parce qu’en fait, quand on adéterminé le coût de remplacement d’unaqueduc, il n’y a pas un évaluateur qui peutvous dire sous serment qu’il est sûr que çase vendrait ce prix-là.Effectivement, j’ai cherché longtemps unemeilleure définition que celle-là de la valeurréelle ou de la valeur marchande, et je n’enai pas trouvée. La jurisprudence est fixéelà-dessus et je vous soumets respectueusementque, comme elle est fixée et commec’est raisonnablement satisfaisant, il n’y apas lieu de se poser d’autres questions pourla changer. C’est mon opinion personnelle.

z/ 14M. Rémi Paul :Vous respectez la définition des tribunaux.M. Jean-Marie Paquet :Je respecte la définition des tribunaux, oui,mais je vous avoue franchement que j’en aicherché une autre et que je n’en ai pastrouvé.M. Maurice Tessier :M. Paquet, est-ce que le barreau du Québec,lorsqu’il a présenté son mémoire, n’était pasd’accord sur l’expression valeur marchande ?M. Jean-Marie Paquet :Je pense que oui, M. le ministre.M. Maurice Tessier :Est-ce que vous ne représentiez pas, à cemoment-là, le barreau ?M. Jean-Marie Paquet :Oui, M. le ministre.M. Maurice Tessier :Alors, aujourd’hui, vous avez une opiniondifférente représentant un autre client ?M. Jean-Marie Paquet :M. le ministre, je pense avoir pris laprécaution de dire que la jurisprudence avaitfait une équation entre valeur réelle et valeurmarchande. Mais, je suis ici dans un rôled’avocat pour faire valoir les points de vued’un conseil municipal et je n’ai d’autrechoix que celui de faire valoir ces pointsde vue.M. Louis Vézina :M. le président, je veux revenir aux proposdu député de Maskinongé. C’est un faitqu’on est un peu à la recherche d’unedéfinition des mots la valeur marchande.Pour définir la valeur marchande, ce quime fait rire un peu, on se sert de lajurisprudence qui a été établie pourinterpréter les mots la valeur réelle. Je medemande si pour relier l’objection deM e Paquet et l’idée émise par le député deMaskinongé et par le ministre des Affairesmunicipales, on ne devrait pas dire que lavaleur marchande est la valeur réelle. On vase rallier à toute la jurisprudence et on vacontinuer. Autrement, on va…M. Jean-Noël Tremblay (Chicoutimi) :Expliquez cela au ministre.M. Rémi Paul :Vous avez remarqué qu’il ne regarde pasparce qu’il sait que nous, nous comprenons.M. Jean-Noël Tremblay (Chicoutimi) :Nous comprenons.M. Louis Vézina :Non mais, je vais vous dire ça trèsclairement, vous allez comprendre.Autrement, je pense qu’on va faire unescission assez importante. Je suis biend’accord avec les évaluateurs que ce n’estpas facile de l’appliquer dans plusieurs casd’évaluation. D’un autre côté, je pensequ’il est plus important pour la bonneadministration du monde de l’évaluation,pour tous les contribuables du Québec,qu’on ait une continuité dans lesinterprétations de nos textes pour quechacun puisse, par l’intermédiaire deconseillers, s’il le faut, savoir où finit sondroit et où commence son obligation.M. Rémi Paul :Est-ce que vous diriez aussi, M. Vézina, quec’est nécessaire d’avoir une uniformité dedéfinition dans nos différentes lois ?M. Louis Vézina :Ces définitions de termes ne sont pastellement des définitions que des énoncésde principe d’application. Le mot définitionn’est pas très bien choisi. Quand la Coursuprême ou la Cour d’appel interprète lesmots valeur réelle, elles n’essaient pastellement de les définir que d’énoncer le oules principes en vertu desquels elles vontrégler le ou les cas qui sont devant elles.Il est important qu’il y ait de la continuité,que ça se tienne ensemble. Si du jour aulendemain, vous incorporez les mots valeurmarchande, vous savez qu’il y a une règle

z/ 15d’interprétation qui dit que le législateurn’a pas légiféré pour ne rien dire.Or, c’est très important, parce quequelquefois on a des doutes, si elles ontchangé l’expression valeur marchande,si elles ont modifié leur propre loi pourremplacer valeur réelle par valeurmarchande, si les tribunaux vont êtrejustifiés d’arriver à la conclusion que lelégislateur voulait dire autre chose que lavaleur réelle. Or, pour définir la valeurmarchande actuelle, on se sert de ce quia été connu et établi lorsqu’on a tentéd’établir les principes d’application desmots valeur réelle.On arrive à un cul de sac. Je me demandetrès honnêtement, sans faire de jeu demots, si la meilleure définition de la valeurmarchande, ce n’est pas de dire, c’est lavaleur réelle.C’est une opinion que j’émets, j’ai eul’occasion d’étudier cette question. Je suisloin d’être convaincu que s’éloigner rigoureusementde ce qui a été établi à date,quitte à l’améliorer, est une bonne solutionlégislative.M. François Gagnon :La valeur marchande, est-ce que ça supposela valeur marchande dans une région, dansun territoire donné, suivant les transactionsqui y sont effectuées, ou si ça suppose lavaleur marchande de chaque propriété enparticulier ?M. Philippe Demers :C’est selon l’économie de la région.M. François Gagnon :Moi, je crois qu’une valeur marchande…Marchande veut dire qu’il y a des transactionsqui se font d’une façon générale dansun secteur donné par rapport à l’économie.À ce moment-là, ce sont des casd’exception.M. Louis Vézina :Mais il y a des choses qui sont horscommerce. Et comme on traite des casd’exception…M. François Gagnon :Des aqueducs dans la Province, il peut s’envendre peut-être un ou deux annuellement.Ce sont des cas d’exception qui demandentdes experts pour étudier la question.M. Louis Vézina :Oui, mais l’Alcan…M. François Gagnon :Mais même, comme le disait l’avocat toutà l’heure, si les experts étudient en profondeurun service d’aqueduc, on ne peut paslui donner sa valeur réelle parce que c’estcaché, c’est sous terre. Mais une propriété,ce n’est pas la même chose. Une valeurmarchande, je considère, suivant ce qui s’estdit tout à l’heure et suivant l’expression dela loi, que c’est la valeur des propriétés quise vendent dans tel secteur ? À ce momentlà,on établit une moyenne et ça donne unevaleur marchande.Mais ça n’est pas un cas en particulier. Tellemaison, quelle est sa valeur marchande ?Tel type qui l’achète n’est pas obligé del’acheter, celui qui vend n’est pas obligé devendre, c’est faux au départ.M. Louis Vézina :Oui, mais si mon…M. François Gagnon :Je suis convaincu que les évaluateurs, à cemoment-là, révisent leurs positions. C’estl’ensemble des propriétés vendues dans unsecteur donné par rapport à l’économie, etd’autres facteurs peut-être secondaires quijouent un rôle dans la valeur marchande.M. Louis Vézina :À tout événement c’est un domaineextrêmement difficile et bien fin celui quiporte le flambeau qui conduira cette nationdans la valeur marchande. »

z/ 16Invité à présenter son mémoire, la ville deSherbrooke, par la voie de M. Jacques Besré duService juridique municipal, accompagné d’unmembre du Service de l’évaluation municipale,ont voulu comparaître devant la commissionsurtout pour apporter les points de vue duService de l’évaluation, plus particulièrementen ce qui concerne la définition de la valeurmarchande et le manuel d’évaluation. Puisquenous nous intéressons qu’au concept de valeur,ici, nous allons nous limiter aux éléments dediscussion se rapportant à la valeur.« À l’article 1, nous suggérons d’ajouter ladéfinition suivante de la valeur marchande :Le prix de vente le plus probable selon lesconditions générales et particulières aumoment de l’évaluation.Nous aurons l’occasion lorsque nousdiscuterons de l’article…M. Louis Vézina :Comment définissez-vous le prix de vente leplus probable ?M. Jacques Besré :Par l’analyse des transactions.M. François Gagnon :C’est ce que nous disions tout à l’heure.M. Jacques Besré :Purement et simplement. Lorsque nousparlons de conditions générales et particulières,cela couvre le cas des propriétés,par exemple, où il n’y a pas de transactionpossible : des industries, des propriétésnon imposables, là, l’évaluateur doit tenircompte de la condition générale ou spéciale.À l’article 9, la définition de valeurmarchande est si déterminante qu’elledevrait, à notre avis, faire partie du bill 48intégralement. Les implications sont ici trèsvastes; il faudrait, pour une fois, tenterd’être clair sur les écueils d’interprétationqui ont été et risquent d’être des sources delitige dans l’application de la loi. Nous vousréférons à l’article 1q), pour la définitionproposée.Lorsqu’une valeur ne peut être établiedirectement sur le marché, il faudraitpréciser que les méthodes indirectes dele faire sont permissibles, tel le coût deremplacement déprécié.Nous suggérons que l’article 9 soit remplacépar le suivant : Sauf disposition contraire,tout immeuble doit être porté au rôle à savaleur marchande. Lorsqu’il n’existe pas deventes directement comparables, cettevaleur peut être établie par des moyensindirects, incluant la valeur de remplacementdépréciée.Alors, ça revient un peu au commentairequ’on a fait au sujet de l’article 1.Nous voulons concrétiser le fait quel’évaluateur, dans un cas précis où il n’y apas de transaction possible, puisse utilisercette méthode de coût de remplacement oud’autres méthodes qu’il jugera bonnes.M. Louis Vézina :Vous dites : Lorsqu’il n’existe pas de ventedirectement comparable. Quant au motdirectement, si on avait dit : Lorsqu’iln’existe pas de vente comparable. Qu’ajoutel’adverbe directement.M. Jacques Besré :En fait on veut dire, tout simplement,directement comparable dans le sens depropriété…M. Louis Vézina :Dans le sens de comparable.M. Jacques Besré :Oui.M. Philippe Demers :Dans le sens de directement comparable.M. Louis Vézina :Ce n’est pas pour vous critiquer mais pourdire que ces définitions, chaque mot, chaquelettre qu’on ajoute ou qu’on retrancheincluent nécessairement…

z/ 17M. Jacques Besré :Oui, mais vous savez que – toujours entenant pour acquis que le domaine del’évaluation est très complexe – si, parexemple, on parle de comparablesévidemment vous savez qu’il y a toujourspossibilité de trouver des propriétéscomparables qui ne sont pas identiques.Les méthodes utilisées nous démontrentqu’il est possible, par analogie, d’en arriverà démontrer une certaine tendance dumarché pour une catégorie de propriétéssemblables mais qui sont loin d’êtreidentiques et qui peuvent être aussicomparables jusqu’à un certain point.C’est la raison pour laquelle nousprétendons qu’en incluant directementcomparable, ça pourrait peut-être limiterune certaine tendance de vouloir rendretoute propriété comparable. Autrement dit,on ne voudrait pas comparer toujours desoranges avec des poires, si vous voulez.M. Louis Vézina :Cela reste deux fruits.M. Jacques Besré :Et ça reste deux fruits; c’est justementla raison pour laquelle on veut incluredirectement des fruits, on pourrait peut-êtres’entendre. Mais, des légumes avec desfruits, ce serait trop loin.M. Louis Vézina :L’évaluation c’est plus qu’une opinion.M. Jacques Besré :C’est-à-dire que cela devient une questiond’opinion basée nécessairement sur desétudes de cas. Par exemple, pourl’évaluation d’une propriété, vous pouvezutiliser le coût de construction de lapropriété, vous pouvez également vousservir du revenu de la propriété commeindice valable, pour enfin, à l’étude de cesdeux méthodes que vous aurez utilisées,en arriver à vous former une opinion dela valeur.M. Louis Vézina :Arriver à vous former une évaluation pourlaquelle vous allez opiner, qu’elle est bonne.M. Jacques Besré :Et que vous pourrez justifier.M. Louis Vézina :Vous ne direz pas mon opinion, c’est tant;vous allez dire : l’évaluation que j’en fais,c’est tant, et défendre votre évaluation.M. Jacques Besré :Oui, évidemment, là où le problème sepose, c’est quand on parle d’évaluationmunicipale. Ce n’est pas tellement d’enarriver à déterminer des méthodes précisesd’évaluation, c’est l’application et le contrôlede l’uniformité et de l’équité. Je pense quec’est la raison d’être du projet de loi. C’estla raison pour laquelle on prétend que lesméthodes d’évaluation ne devraient pas êtreinsérées à l’intérieur d’un projet de loi, maison devrait s’en tenir, si vous voulez, àassurer ce contrôle de l’uniformité.À l’article 21, une définition claire duconcept de la valeur marchande commeproposée à l’étude des articles 1q et 9,trouve au paragraphe A une applicationpratique. Les bâtiments abritant unecentrale téléphonique, par exemple, fontpartie intégrale d’un groupe d’actifs plusvaste, les structures sont très fortes etsouvent construites en prévision d’étagesadditionnels. Les spécifications sontrigoureuses et la qualité des matériaux del’exécution, de très grande qualité. Endehors de l’usage très particulier qui en estfait, ces bâtiments seraient jugés suraméliorés,et il est notoire que les ventesd’édifices semblables sont inexistantes.La définition que nous avons suggéréeindique bien l’obligation de considérerces conditions générales et particulièresau moment de l’évaluation. »

z/ 18Dans son mémoire déposé à la commissionparlementaire, le Conseil du patronat duQuébec était d’avis qu’une définition plusexplicite de la valeur marchande devrait êtreformulée à l’article 9.« Nous sommes d’avis que l’article 9 doit êtreréécrit de façon à être plus explicite. Dans sanouvelle rédaction, cet article devraitnotamment comporter une brève définitionde la valeur marchande, comme c’estnotamment le cas dans la Loi de l’évaluationfoncière de l’Ontario.Et les recommandations de la CommissionBélanger concernant l’évaluation foncièreréitérait son attachement au concept devaleur réelle.Le concept de valeur réelle devrait êtremaintenu comme base de l’évaluationfoncière, et l’évaluation devrait être faite à100 p.c. de la valeur réelle. »L’adoption de la valeur marchandeVoici un aperçu des dernières discussions entrele ministre des Affaires municipales et d’autresdéputés, membres de la commission, tout justeavant l’adoption de la définiition de valeurmarchande, telle que libellée à l’article 1 dela loi.« M. Maurice Tessier :…qu’on me pose la question tout simplementà moi. Pourquoi a-t-il été décidéd’employer le mot ou l’expression valeurmarchande au lieu de valeur réelle ? Je vaisvous donner les explications.M. Philippe Demers :C’est ce que nous allons faire d’une façontrès régulière. Pourriez-vous me répondredans ce sens-là ?M. Maurice Tessier :Oui, avec plaisir, M. le président. D’abord,nous étions le seul endroit en Amérique duNord à employer l’expression valeur réelle.Les autres provinces anglaises de même quetous les États américains – et là-dessus unevérification a été faite par les fonctionnairesde mon Ministère et les experts qui ont étéengagés pour la rédaction de ce texte de loi– emploient partout valeur marchande. Tousles manuels qui servent dans les universitésà la formation des évaluateurs réfèrent àl’expression valeur marchande. En somme,il s’agit, en profitant de cette nouvelle loi,d’essayer d’uniformiser le plus possible avecce qui existe ailleurs.M. Guy Gauthier :Au sous-article q), on parle toujours de lafameuse valeur marchande. Aux dernièreslignes, on dit : …ou selon la valeur économiqueactuelle et potentielle. Il me semble àpremière vue qu’on a une valeur qui vauttant à l’heure actuelle. S’il faut se mettre àévaluer un immeuble et ce qu’il pourraitvaloir…M. Guy Bacon :C’est selon le quartier où il peut être situé.M. Guy Gauthier :Au sujet de la valeur potentielle, il mesemble qu’on évalue la valeur marchande aumoment de l’évaluation. Ce n’est pas cequ’elle pourrait valoir dans X années ouselon des conditions de marché.M. Maurice Tessier :C’est la valeur marchande au moment où lerôle d’évaluation est proportionnel.M. Guy Gauthier :Pourquoi parlons-nous de valeurpotentielle ? Expliquez-moi donc ça ?M. Maurice Tessier :Qui a parlé de valeur potentielle ?M. Guy Gauthier :Selon la valeur économique actuelle etpotentielle. C’est dans la définition.M. Philippe Demers :Est-ce escompté ?M. Guy Bacon :En perspective…

z/ 19M. Philippe Demers :Lorsqu’on évalue quelque chose, est-cequ’on l’évalue en fonction de ce que celasera ?M. Maurice Tessier :Oui, c’est pour couvrir le cas où unpropriétaire ferait un mauvais usage deson immeuble, c’est-à-dire qu’il pourraitle laisser déprécier afin de diminuerl’évaluation. À ce moment-là, on dit quepour la valeur marchande, il faut tenircompte de la valeur potentielle que celapourrait avoir.M. Philippe Demers :Certains légistes de mes amis, je n’en suispas un, auraient suggéré que pour donnerune meilleure rédaction législative à lavaleur marchande la définition suivante soitutilisée : « Le prix le plus probable, comptetenu du marché immobilier au moment del’évaluation, d’une vente librementconsentie entre un acheteur et un vendeuravertis conscients de la valeur physique etde la valeur économique de la propriété ».Pour ma part, je ne suis pas un spécialisteet je ne dis pas : Dieu m’en garde, hélas !je n’en suis pas un. Je voudrais savoir cequ’en pensent vos conseillers au point devue législatif et si c’est réellement vrai quela définition qu’on donne dans la loi àl’article 1q) ne serait pas d’une éléganceconsommée au point de vue…M. Maurice Tessier :Ce n’est peut-être pas juridique, je l’admets,mais c’est beaucoup plus complet que celleque le député de Saint-Maurice vient de lire.C’est une vieille définition mais incomplèteau sens des experts que j’ai consultés.M. Philippe Demers :Je remercie le ministre de son information,ça me satisfait. Quant à moi, je ne peux pasdiscuter du bien-fondé de l’opinion que jevéhicule, mais, devant les informations quele ministre a prises, je me rends à la décisionde ces gens.M. Perreault :Il reste, M. le président, qu’un très grandnombre de mémoires ont été proposés à cesujet, pour proposer une définition. Alors,pour revenir à une nouvelle définition, ilfaudrait reprendre tous les mémoires soumiset toutes les définitions qui nous ont étédonnées.M. le président :Le député de Saguenay.M. Lucien Lessard :Je ne veux pas m’engager sur unediscussion de la valeur marchande mais lefameux problème, c’est qu’à chaque séancede la commission, chacun des groupesmembres, chacune des personnes qui acomparu devant la commission, est arrivéeavec une nouvelle définition de la valeur.C’est extrêmement compliqué, on ne saitpas de quelle façon s’en sortir. De ce côté-là,j’ai décidé de faire confiance aux légistes duGouvernement.M. Maurice Tessier :Je veux simplement ajouter un mot,M. le président. Nous avons précisément,comme vient de le souligner le député deSaguenay, tenu compte de toutes cessuggestions, quant à la définition, nousavons tenu compte de toutes les suggestionsqui ont été faites dans quantitéconsidérable de mémoires. Nous avonsramassé tout ça et essayé de trouver lameilleure définition possible, en tenantcompte des meilleures suggestions.M. Philippe Demers :Pour autant que je suis concerné, l’articleest adopté.M. le président :L’article 1 adopté. »La Loi sur l’évaluation foncière a été sanctionnéele 23 décembre 1971.

z/ 20Modification de 1973 à la Loi surl’évaluation foncière de 1971Le concept de valeur marchande est disparu dela loi de 1971 avec la modification de l’article1 k) de la Loi sur l’évaluation foncière dès 1973,et ce, selon l’article 1c du chapitre 31 des lois de1973, sanctionné le 6 juillet 1973.Cette modification a eu pour effet de remplacerle terme valeur marchande par le terme valeurréelle, tout en conservant la même définition oule même concept.Pour comprendre le contexte ayant entourécette modification à la loi, il est intéressant dese référer à quelques extraits tirés des débatsde l’Assemblée nationale concernent le projetde loi n o 33.Le 6 juillet 1973, premier jour de la deuxièmelecture du projet de loi n o 33, le ministre desAffaires municipales, M. Victoir Goldbloomenvoie son projet de loi à la commissionparlementaire pour étude, article par article.S’engagent alors les discussions suivantes àpropos de la valeur réelle.« M. Philippe Demers :M. le président, il est dit dans les notesexplicatives, que la notion de valeurmarchande est remplacée par celle de valeurréelle. Je voudrais que le ministre medéfinisse ce qu’il entend par valeur réellecomparativement à valeur marchande.Est-ce qu’on va prendre la définition durapport Bélanger ou si le ministre auraitune définition peut-être plus fantaisiste ?Dans le nouveau projet de loi, on faitdisparaître l’article qui définissait lavaleur marchande.M. Victor Goldbloom :Et on laisse la loi sans définition de la valeurréelle, il est vrai.M. Philippe Demers :Mais il faudrait toujours savoir ce que c’estque la valeur réelle.M. Victor Goldbloom :Premièrement, M. le président, l’expressionvaleur réelle a été définie par les tribunauxet, pour les fins de la loi, nous acceptonscette définition plutôt que de risquer lacréation d’une nouvelle jurisprudence dansle domaine. Ce n’est pas une réponsecomplète à la question et je m’excuse pourencore quelques secondes.M. Philippe Demers :M. le président, avant que le ministre nedéfinisse, est-ce que je pourrais faire unesuggestion ? On l’acceptera ou la rejettera.Le rapport Bélanger, la Commissiond’enquête sur la fiscalité, avant, en 1965,alors qu’elle avait à son emploi unextraordinaire secrétaire, définit ce qu’étaitla valeur réelle : « Le prix qu’un vendeur quin’est pas obligé de vendre et qui n’est pasdépossédé, malgré lui, mais qui désirevendre réussirait à avoir d’un acheteur quin’est pas obligé d’acheter mais qui désireacheter ».Je ne sais pas si on pourrait inclure,dans la définition des termes, au chapitredes définitions, cette définition de lavaleur réelle.En tout cas, je le fais comme suggestionmais, si le ministre en a une meilleure, jesuis prêt à y souscrire.M. Victor Goldbloom :M. le président, avec l’établissement dejurisprudence par les tribunaux, les deuxdéfinitions se sont rapprochées considérablement.Les distinctions qui étaientclaires dans le passé sont l’une après l’autredisparues, à toutes fins pratiques. On lit,à l’article qui paraît au projet de loi maisqui est remplacé, la définition de valeurmarchande : « Le prix le plus probable,compte tenu des données du marchéimmobilier, au moment de l’évaluation d’unevente librement consentie de part et d’autre,avec une connaissance convenable de lavaleur physique dépréciée de l’immeubleet de sa valeur économique actuelle etpotentielle ». Cette même définitions’applique à la valeur réelle.

z/ 21Ce qui est ajouté dans la définition, ici,de valeur marchande se lit comme suit :« Ce prix pouvant, au cas d’absence oud’insuffisance du marché ou de ses données,être établi uniquement selon la valeurphysique dépréciée ou selon la valeuréconomique actuelle et potentielle ou selonl’une ou l’autre. » Laissant une porteouverte à l’interprétation qui est implicitedans le mot marchande. Tandis que valeurréelle semble laisser de côté cette possibilitéd’insuffisance de données et donc plusexigeante quant à l’évaluateur, et exige delui qu’il donne une valeur réelle aux biensen question.M. Philippe Demers :M. le président, je reçois la définition duministre, mais je pense que si, antérieurementon s’était servi de la définition devaleur marchande, c’est qu’on avait basécette acceptation sur quelque chose.La valeur réelle d’une maison, par exemple,qui est située à distance d’un grand centredans un certain endroit, peut être, de disons20 000 $, alors que si vous la transportezsur la Grande-Allée à Québec elle vaudra75 000 $. Ce n’est plus la valeur marchande.Vous avez dans le champ, la valeur réelle,et sur la rue, la valeur marchande. Et il y a,je crois, une distinction qui doit être faite.Et en évaluation si, antérieurement, ons’est servi de la valeur marchande, je medemande pourquoi on revient à la valeurréelle.Et je crois qu’il faudrait y penser sérieusementavant de sacrifier cette définitionqui, à mon sens, avait sa valeur et qui avaitété placée là à dessein. Je ne veux pas faireune chicane plus longue que ça. Il y a deslégistes qui ont conseillé le ministre, maispour ma part, et avec la petite expériencequi est mienne dans les affaires municipales,je trouve qu’il y a une notion toute différenteentre ce qu’est la valeur marchande etvaleur réelle.Et en termes d’évaluation, je sais que leCode municipal spécifiait que ça devait êtreselon la valeur réelle, mais je crois qu’entermes d’évaluation pratique, les évaluateursdoivent tenir compte de ce que ça vautquand c’est le temps de vendre une maisonavant d’évaluer.M. Clément Vincent :Avant que le ministre apporte d’autresréponses au député de Saint-Maurice, jeveux dire au ministre que j’ai, moi-même, puremarquer, au cours de la période du dîner,qu’il existait à cet endroit une zone grise quipouvait porter à interprétation.J’ai même posé la question à certainespersonnes et elles m’ont répondu de façondifférente. Et comme c’est à la base del’évaluation foncière, l’établissement de lavaleur, je me pose la question à haute voix,est-ce que c’est bon de laisser une zonegrise ou on pourrait éventuellementinterpréter valeur réelle de différentesfaçons, suivant les régions, suivant lesendroits ?Je sais que le ministre peut me répondreque le manuel technique d’évaluationdonnera les critères, mais je pense bien quedans toutes les lois amendées que nousavons à l’heure actuelle devant nous, ilsemble bien que c’est une des rares zonesgrises qui demeurent.Nous avons oublié cet après-midi de poser laquestion à l’Union des conseils de comté, àl’Union des municipalités. J’ai oublié moimêmede poser la question. Mais je medemande si on ne devrait pas faire un effortpour trouver la définition de valeur réelle,l’inscrire dans la loi pour que ça devienneuniforme à travers la province.Et si le ministre croit que ça peut se faire, jepense que les autres articles – moins peutêtreun ou deux – ça va tellement aller vitequ’on pourrait suspendre celui-là, et leministre verra tout à l’heure. On verra lesautres, et si on peut se trouver unedéfinition qui enlèverait cette zone grise, çaéviterait de mauvaises interprétations.

z/ 22Dieu sait qu’on en a eu de mauvaisesinterprétations, au cours des deux dernièresannées.M. Victor Goldbloom :M. le président, je suis bien prêt à laisser ensuspens cet article ou ce paragraphe pour yrevenir à la fin. Je voudrais cependant, enréponse aux observations des députés deSaint-Maurice et de Nicolet, dire ceci : LaCommission Bélanger a offert une définition;si nous reprenions cette définition etl’inscrivions dans la loi, nous nous trouverionsà créer des complications en relationavec toute une série de décisions renduespar les tribunaux avant et depuis lapublication de ce rapport. Deuxièmement,quand le député de Saint-Maurice dit, avecraison, qu’une maison qui, par la valeur deses matériaux et par la valeur esthétique desa construction peut valoir un montant Xdans une municipalité rurale éloignée, pourd’autres considérations vaudra davantageen plein cœur d’une importante ville, il araison. Mais ce qui complique notre tâche,c’est que les tribunaux semblent avoir dit aucours des récentes années : D’accord, maisça, c’est la valeur réelle. Et cette notiond’une distinction très claire entre la valeurmarchande qui, par la définition sémantiquedu mot, a une relation avec le marché, quiimplique le prix que l’on peut obtenir si l’onoffre le bien en vente, et la valeur réelle, quine tiendrait pas compte de ces considérationsde vente possibles et de prix quipourrait être obtenu, cette distinctionsemble en bonne voie de disparaître. C’estpour cela qu’il nous sera très difficiled’arriver avec une définition de la valeurréelle. Nous risquerions en présentant unetelle définition, de compliquer notre travail,compliquer le travail des tribunaux et rouvrirdes causes déjà décidées parce que lesbiens sont toujours là et leur évaluationpourrait être de nouveau contestée en vertud’une nouvelle loi, avec une nouvelledéfinition.M. Philippe Demers :M. le président, c’est ma dernièreintervention en ce sens, mais je tiens àmettre le ministre en garde sur le faitsuivant : Lorsque son manuel sera publié,que les normes seront inscrites dans cemanuel, que l’évaluateur partira avec cedocument de travail, qu’il devra faire uneévaluation à la valeur réelle dans certainscomtés, dans certaines paroisses, qu’ilreviendra le soir avec son évaluation et qu’ilaura ramassé en valeur réelle 55 000 $ pourune maison qui est au fond d’un rang, vousviendrez faire une évaluation après ça etnormaliser un taux, faire des tarifs au pointde vue pratique. Tandis que si l’on tientcompte de la valeur marchande, pourquoidans ce cas ne la définiton pas, pourquoi lamettre ? Si on ne définit pas ce que c’estque la valeur réelle en fait, pourquoi lamettre ? C’est le sens de mon intervention,je sais que le ministre est conseillé par desexperts, je me rends à leur verdict, mais jereste d’avis qu’au point de vue pratique, cesera un nid à poux. Et le premier qui devrale corriger, ce sera le ministre.M. Victor Goldbloom :M. le président, j’aimerais faire unesuggestion à l’honorable député de Saint-Maurice et à l’honorable député de Nicolet.C’est que nous avons décidé au cours de lajournée de faire siéger la Commissionparlementaire quand nous aurons le manuelentre nos mains pour en discuter. À cemoment-là, nous aurons comme témoinsdevant cette commission des représentantsde la profession concernée. Je pense que cesera l’occasion toute donnée d’examinerensemble toute cette notion, toute cettedéfinition, et je pense bien que si lacommission finit par être de l’avis qu’ilfaudra ajouter à la loi une définition, il seraassez facile à la reprise de la session, àl’automne, d’arriver avec une définition.Il ne s’agira pas d’exposer toute la loi à unenouvelle considération, mais de préciserquelque chose que, je pense bien, nousn’avons pas, entre nous, la compétenceprofessionnelle de décider ici. Donc, même

z/ 23si je suis conseillé par des personnes quisont plus compétentes et ont plus deconnaissances dans le domaine, j’aimeraismieux faire cette suggestion et que nousrevenions sur le sujet quand la Commissionparlementaire siégera.M. Philippe Demers :Est-ce que le ministre peut me dire si lesorganismes consultés, tels que l’UPA et lesconseils de comté, ont adopté la théorie dela valeur réelle ?M. Victor Goldbloom :Cette question n’a pas été soulevée au coursdes discussions que j’ai eues avec cesorganismes.M. Philippe Demers :C’est pour ça que je me rends au vœu duministre qui a dit que, lorsque la commissionsiégera, s’il y a des modifications à faire, onva les faire.M. Victor Goldbloom :Merci.M. le président (M. Kennedy) :Article 1, adopté. »À sa troisième lecture, le projet de loi n o 33, loimodifiant la Loi sur l’évaluation foncière, estadopté le 6 juillet 1973.Loi sur la fiscalité municipale de1979 (projet de loi 57)L’objet du projet de loi n o 57 est de concrétiser,dans un cadre juridique, la réforme sur lafiscalité municipale, où il était notammentquestion d’autonomie municipale, de rendementfinancier, de l’équité fiscale, de la neutralité etde la simplicité administrative, ce qui devaitentraîner une réforme en profondeur de la Loisur l’évaluation foncière et de certains de sesconcepts.Un comité conjoint « Québec-Municipalités »avait été formé pour établir les fondements surlesquels devrait s’élaborer toute politique ouintervention gouvernementale touchant la viemunicipale.Commençons d’abord par la lecture du textede loi (actuel) sur le concept de valeur réelle.Ensuite, nous nous déplacerons à la commissionpermanente des Affaires municipales pour connaîtreles interventions du gouvernement et desprincipaux intervenants à l’étude du projet deloi et intéressés par le concept de valeur.« Loi sur la fiscalité municipale :art. 42. Valeur. Le rôle indique la valeur dechaque unité d’évaluation, sur la base de savaleur réelle.Proportion des valeurs réelles. Les valeursinscrites au rôle d’une municipalité localedoivent, dans l’ensemble, tendre à représenterune même proportion des valeurs réelles desunités d’évaluation.Requête prohibée. Aucune requête ouaction en cassation ou en nullité ne peut êtreintentée à l’égard du rôle ou de l’une de sesinscriptions pour le motif d’une contravention audeuxième alinéa [c. 72, art. 42; 1983, c. 57, art.110; 1991, c. 32, art. 160].art. 43. Valeur réelle. La valeur réelle d’uneunité d’évaluation est sa valeur d’échange surun marché libre et ouvert à la concurrence, soitle prix le plus probable qui peut être payé lorsd’une vente de gré à gré dans les conditionssuivantes :1 o le vendeur et l’acheteur désirentrespectivement vendre et acheter l’unitéd’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et2 o le vendeur et l’acheteur sontraisonnablement informés de l’état de l’unitéd’évaluation, de l’utilisation qui peut le plusprobablement en être faite et des conditions dumarché immobilier. [1979, c. 72, art. 43].

z/ 24art. 44. Prix de vente. Le prix de vente le plusprobable d’une unité d’évaluation qui n’est passusceptible de faire l’objet d’une vente de gré àgré est établi en tenant compte du prix que sonpropriétaire serait justifié de payer et d’exigers’il était à la fois l’acheteur et le vendeur, dansles conditions prévues par l’article 43. [1979, c.72, art. 44].art. 45. Établissement de la valeur réelle. Pourétablir la valeur réelle d’une unité d’évaluation,il faut notamment tenir compte de l’incidenceque peut avoir sur son prix de vente le plusprobable la considération des avantages oudésavantages qu’elle peut apporter, en lesconsidérant de façon objective. [1979, c. 72,art. 45].art. 45.1. Droits du vendeur. Pour l’applicationdes articles 43 à 45, le vendeur est réputédétenir tous les droits du locataire à l’égard del’unité d’évaluation. [1992, c. 53, art. 2].art. 46. Valeur réelle. Aux fins d’établir lavaleur réelle qui sert de base à la valeur inscriteau rôle, on tient compte de l’état de l’unitéd’évaluation et des conditions du marchéimmobilier tels qu’ils existent le 1 er juillet dudeuxième exercice financier qui précède lepremier de ceux pour lesquels le rôle est fait,ainsi que de l’utilisation qui, à cette date, estla plus probable quant à l’unité.Période d’évaluation. Toutefois, lorsquesurvient, après la date déterminée enapplication du premier alinéa, un événementvisé à l’un des paragraphes 6 o à 8 o , 12 o , 12.1 o ,18 o et 19 o de l’article 174, l’état de l’unitéd’évaluation dont on tient compte est celuiqui existe immédiatement après l’événement,abstraction faite de tout changement dansl’état de l’unité, produit depuis la datedéterminée en application du premier alinéa,par une autre cause qu’un événement visé àun tel paragraphe. L’utilisation la plus probablequi est prise en considération est alors cellequi découle de l’état de l’unité dont on tientcompte.Critère d’évaluation. L’état de l’unitécomprend, outre son état physique, sa situationau point de vue économique et juridique, sousréserve de l’article 45.1, et l’environnement danslequel elle se trouve.Conditions du marché. Aux fins dedéterminer les conditions du marché à la datevisée au premier alinéa, on peut notammenttenir compte des renseignements relatifs auxtransferts de propriété survenus avant et aprèscette date. [1979, c. 72, art. 46; 1988, c. 76, art.21; 1991, c. 32, art. 25; 1994, c. 30, art. 3; 1996,c. 67, art. 1].art. 46.1. Équilibration. L’évaluateur doit, lorsqu’ildresse un rôle, effectuer une équilibration.Dispense. Toutefois, dans le cas d’unemunicipalité locale dont la population estinférieure à 5 000 habitants, l’évaluateur estdispensé de cette obligation lorsque le rôle envigueur a été le résultat d’une équilibration.Équilibration. L’équilibration consiste, dansle processus de confection d’un nouveau rôle, àmodifier tout ou partie des valeurs inscrites aurôle en vigueur dans le but d’éliminer le pluspossible les écarts entre les proportions de lavaleur réelle que représentent les valeurinscrites au rôle. »Lors des audiences de la commissionpermanente qui se sont tenues du 10 au21 décembre 1979, le ministre des Affairesmunicipales a suspendu les débats sur lesdeux concepts premiers en ce qui concerne lavaleur réelle et la valeur locative afin de permettreà un comité technique d’étudier tousles mémoires et les représentations qui ontété faites sur ces sujets et de produire sesrecommandations au ministre.Pressé par le député de Laval, M e Jean-NoëlLavoie, intervenant à la commission, au sujet dela suspension des articles de loi sur la valeur, leministre Guy Tardif répond :« M. le président, je suis tout à fait d’accord etje ferai remarquer au député de Laval quec’est sans aucune espèce d’hésitation et,

z/ 25comment dirais-je, d’indécision ou de honteque je suspends ces deux articles. J’ai missur pied un comité technique, formé dereprésentants de mon ministère, dereprésentants des finances qui est présidépar un légiste de réputation, M e Brière, quicomprend un représentant technique del’Union des municipalités, un représentanttechnique de l’Union des conseils de comté,lesquels représentants techniques onttravaillé dans les comités conjoints depuis18 mois. Ces gens, depuis 10 jours à peuprès, sont là, réunis au « G », et reçoiventles représentations de tous ceux qui veulentse faire entendre, M. le président, depuisAlcan en passant par Bell Canada, CN-CP etj’en passe, depuis l’appel téléphonique ducontribuable ordinaire qui dit : « C’est quoila loi 57 ? » à aller jusque… Alors, M. leprésident, je pense qu’on comprendra quece serait peut-être indécent de ma partd’apporter immédiatement le libellé définitifdes articles reliés à la valeur foncière et à lavaleur locative. Justement, on en est aupoint où le comité technique va être enmesure – peut-être aujourd’hui, on a siégéune partie de la nuit dernière; dans le jour,je ne peux pas être ici et là – de nous donnerson espèce d’analyse de cette consultation.Au contraire, ce n’est pas de l’indécision;c’est une espèce de garantie que diverséchos auront au moins été entendus. Onaura au moins été sensibilisé, sans pourautant les partager, aux points de vue debeaucoup de monde. »Valeur des immeubles portés au rôle« M. Guy Tardif :M. le président, l’article 38 du projet de loin o 57 est remplacé par le suivant, l’article38 : Le rôle indique la valeur de chaqueunité d’évaluation sur la base de savaleur réelle.Les valeurs inscrites au rôle doivent, àl’égard de l’ensemble des unités d’évaluationqui y sont inscrites, représenter unemême proportion de la valeur réelle de cetensemble.M. Lucien Caron :Si je comprends bien, M. le ministre, àl’avenir les propriétés vont être évaluées àleur valeur réelle, leur valeur marchande.C’est ce qu’on peut dire. Il faudrait le direune fois pour toute.M. Guy Tardif :Ce n’est pas nouveau. C’est ce que dit la loiactuelle, M. le président.M. Lucien Caron :C’est la même chose que la loi actuelle.M. Guy Tardif :C’est la loi actuelle qui parle d’une valeurréelle, d’une valeur marchande comme étantdeux données équivalentes.L’article est-il adopté, M. le président ?M. Jean-Noël Lavoie :Une seconde, je pense que c’est une desbases de la loi aussi.Est-ce qu’il y a un amendement àl’article 41 ?Une voix :Oui.M. Jean-Noël Lavoie :Vous comprenez, M. le président, que si onprend quelque temps sur ça, c’est qu’onveut faire une étude sérieuse et apporterune contribution…M. Guy Tardif :D’accord.M. Jean-Noël Lavoie :Vous comprenez qu’on ne peut pas adopterles articles 38 et 39, sans même aller àl’article 41. Ne faites pas de mimique,parce que…M. Guy Tardif :Non…

z/ 26M. Jean-Noël Lavoie :Lisez l’article 41 : « Pour établir la valeurréelle d’une unité d’évaluation, il fautnotamment tenir compte de l’incidence quepeuvent avoir sur son prix de vente le plusprobable les avantages ou désavantagesprésents et futurs qu’elle peut apporter, enles considérant de façon objective ».Je pense qu’on ne peut pas adopter… Tousles articles se tiennent, les définitions secomplètent dans les articles suivants.Une voix :…M. Jean-Noël Lavoie :Oui, c’est pour ça que je viens d’allerchercher l’amendement et je m’excuse de nepas pouvoir adopter les articles 38 ou 39 à lavapeur, mais je suis à consulterl’amendement à l’article 41.M. Guy Tardif :M. le président, je voudrais quant même quele député de Laval comprenne bien qu’àl’égard de cette notion de valeur réelle,l’article 38 ne change pas les conceptsactuellement utilisés dans la loi. Ce quel’article 38 introduit, c’est la notion d’équitéinterne qui doit exister et que l’évaluateurdoit introduire. C’est la seule clarification, leseul apport qui est apporté. Pour le reste, cesont les mêmes concepts. Je peux l’assurerde cela.M. Jean-Noël Lavoie :Je vous pose une question. Est-ce que lenouvel article 41, tel qu’amendé, était dansl’ancienne loi ?M. Guy Tardif :Comme tel ? On va vous dire cela à l’instantmême. On m’informe, M. le président,qu’effectivement ce n’était pas dans la loiactuelle. Par ailleurs, cela découle de lajurisprudence établie en la matière. C’estdans le manuel d’évaluation foncière duministère – les deux grosses boîtes que j’airemises aux membres de cette commission –c’est dans le manuel de l’Institut canadiend’évaluation, l’Institut américain également.Bref, ce sont des principes qui ont coursdans le milieu de l’évaluation et qui sontreconnus. Je tiendrais à souligner, onm’informe également qu’un bon nombre deces clarifications nous viennent du comitétechnique mis sur pied et qui nous fait cesrecommandations que l’on retrouve là.M. Jean-Noël Lavoie :Pour répondre au ministre, je dois lui dire –s’il n’en a pas eu lui-même l’expérience danssa carrière passée – ce qu’est l’immobilier; lavaleur réelle et la valeur foncière ce ne sontpas des choses aussi courantes qu’il semblele dire. D’ailleurs, la jurisprudence est unensemble de décisions des tribunaux quivont dans un sens ou un autre à un certainmoment, parce que la jurisprudence n’estpas toujours monolithique et toujours dansle même sens. Autrement, il n’y aurait plusde jurisprudence. Il a bien beau m’en parler,mais le manuel n’a jamais fait force de loinon plus. Le manuel est un guide. En plusde cela, si c’était si clair que cela et si facileque cela, il n’aurait pas eu besoin de nousapporter un autre amendement à l’article 41aujourd’hui. La première rédaction aurait dûêtre bonne, si c’était aussi clair que cela.L’amendement qu’il nous apporte modifiejoliment la rédaction originale de l’article 41.Quand je lui demandais si l’article 41 est dudroit nouveau, effectivement, c’est du droitnouveau qui ne se trouvait pas dans la loiactuelle. À ce qu’on me dit, c’est par lemanuel ou par une certaine jurisprudenceque cela a été cueilli.Je trouve l’article 41 assez…M. Guy Tardif :M. le président, est-ce que vous pouvezdemander au député qu’on procède avec unminimum d’ordre.M. Jean-Noël Lavoie :Mais l’article 41 est un complément del’article 39, de la définition. On dit que dansla valeur réelle, il faut prendre en considérationla valeur future d’un immeuble. Sion lit l’article 41 : Pour établir la valeur

z/ 27réelle d’une unité d’évaluation, il fautnotamment tenir compte de l’incidence quepeut avoir sur son prix de vente le plusprobable l’actualisation des avantages oudésavantages futurs qu’elle peut apporteren les considérant de façon objective. Jepense que c’est beaucoup superflu dedonner… Disons qu’il y a un projetd’expropriation…M. le président (M. Jules Boucher) :M. le député de Laval.M. Jean-Noël Lavoie :Est-ce que je peux parler ?M. le président :Nous en étions à l’article 38.M. Jean-Noël Lavoie :M. le président, je dois dire que je ne peuxadopter l’article 38, sans discuter del’article 41.M. le président :On ne peut pas discuter de trois articles enmême temps, à moins que vous ne vouliezles adopter un par un.M. Jean-Noël Lavoie :Je vais proposer au ministre en toutelogique qu’il y a cinq articles qui se situentensemble. C’est un chapitre. À « Valeur desimmeubles portés au rôle », c’est marqué« Règle générale » et il y a 38, 39, 40, 41,42 et après cela, on tombe dans les cheminsde fer.M. le président :Est-ce qu’il y a consentement pourque l’on…M. Jean-Noël Lavoie :Cela ira beaucoup plus vite pour les adopter.M. le président :…traite de ces quatre ou cinq articles enmême temps et que, par la suite, on lesadopte ? Est-ce qu’il y a consentementauprès des membres que l’on discute descinq articles en même temps et qu’aprèscela, on les adopte un par un.M. Guy Tardif :Je suis bien d’accord, M. le président, si celapeut accélérer le processus.M. Jean-Noël Lavoie :Il n’est pas question uniquement del’accélération. Il y a une question decompréhension aussi.M. Guy Tardif :D’accord, je ne demande pas mieux qu’onessaie de comprendre.M. le président :Allez-y, M. le député de Laval.M. Jean-Noël Lavoie :Je ne peux pas comprendre qu’on prenne enconsidération des événements futurs pourdéterminer la valeur réelle actuelle d’unimmeuble, et je vais vous donner unexemple, très brièvement, ce ne sera paslong. S’il y a un projet d’expropriation surun coin de rue, il y a un dépôt de plan oud’homologation – l’homologation, on saitque c’est plus lent que l’expropriation – etl’évaluateur qui est au courant va dire :j’ajoute 15 % de valeur réelle pour 1980 àcet immeuble parce qu’il y a un projetd’expropriation à côté; cela va devenir uncoin de rue qui va avoir plus de valeur, maison ne sait pas quand. Cela peut être dansdeux, dans trois, dans quatre ans. Surtoutqu’avec la loi, actuellement, on doit faire unrôle annuel. Pourquoi tenir compte desincidences futures sur un immeuble ? Jetrouve cela…M. Guy Tardif :M. le président, est-ce que je peux répondreà cela techniquement.M. Jean-Noël Lavoie :Oui.M. Guy Tardif :Sur le plan strictement technique, si on nepeut pas mettre de date, si c’est une purespéculation sur l’avenir ou les possibilitésd’être exproprié, l’évaluateur ne peut pas entenir compte. L’idée de valeur future telle

z/ 28que prévue, d’avantages ou de désavantagesfuturs qu’un immeuble peut apporter,on pense, ici, à des questions de fait, deschoses qui se mesurent. Un propriétaire ouun individu achète un immeuble à revenus,et le prix qu’il consent à payer est enfonction des revenus que cet immeubleva générer. Il n’a pas de valeur en soi,autrement que par les revenus qu’ilrapporte. C’est dans ce contexte bien précisqu’on parle d’avantages ou de désavantagesfuturs et non pas de se baser sur despossibilités de développement à plus oumoins long terme. Dès lors qu’il n’est paspossible de mettre une date, de mettre desfaits, à ce moment-là, ce n’est pas évalué.M. Jean-Noël Lavoie :Justement, je remercie le ministre de medonner cet exemple. Il y a un de mes clientsqui a bâti des immeubles, à Laval, en1976, je crois que c’est une centaine delogements. Il a frappé un moment où il y aeu trop de construction, et il s’est bâti5000 unités de logement dans la ville deLaval en 1976, à peu près, et c’est sûr quec’est beaucoup trop, que le marché nepouvait pas absorber cela.Ce monsieur, cela lui a pris trois ans; cen’est pas encore loué aujourd’hui, il lui resteencore 10 % ou 15 % de vacance, deslogements qui n’ont jamais été occupésdepuis trois ans. En 1976 – c’est un immeubled’à peu près 2 millions $; si on l’a évaluéà sa pleine valeur, alors qu’il y avait 25 % ou30 % d’occupation, je vous dis que c’estinjuste. Si vous déposez cela dans la loi, jevous dis que c’est injuste. Sur le planéconomique, ces gens perdraient énormémentd’argent cette année. L’année suivante,il y avait peut-être 50 % ou 55 %d’occupation. L’immeuble qui a 25 % d’occupationn’a pas une valeur réelle de 100 %comme si c’était occupé. Si vous voulez fairecela, c’est un hold-up.M. Guy Tardif :M. le président, j’inviterais, là-dessus, ledéputé de Laval il emploie des gros mots,des hold-up, etc. à relire l’article 41 qui parlede l’actualisation des désavantages ou desavantages futurs. Or, l’évaluateur, qu’on vaprésumer un individu pas complètementdéraciné, désincarné, coupé de son milieu,connaît effectivement les taux de vacance etpeut tenir compte de l’espèce de facteur dedésuétude dû à un taux de vacance élevédans un immeuble et, à ce moment-là, peutreporter la pleine valeur de l’immeuble oul’étaler dans le temps, ne pas lui faireatteindre sa pleine valeur d’un seul coup.Cet article 41, encore une fois, confirmeles règles de pratique en usage dans lesprincipales villes en Amérique et au Canadaet qui fait partie des procédures en vigueurdans les manuels d’évaluation que lesspécialistes de l’évaluation ont établis, viseprécisément à tenir compte de ces facteurs.Je ne dis pas que je n’ai pas laissé entendre,pour un seul instant, qu’il n’y a pas despossibilités, à l’occasion, qu’un évaluateurse trompe sur ces facteurs. Dans ces cas,évidemment, il y a un Bureau de révision quiexiste. Mais, M. le président, je maintiensque le libellé de l’article 41, qui est fait pourtenir compte en plus ou en moins, répondaux objectifs du député de Laval.M. Jean-Noël Lavoie :Je crois bien humblement, M. le président,que ce qu’on avait avant était préférable.Moi, je serais d’accord qu’on dise que lavaleur réelle… Je ne sais pas quel article aété amendé; c’est l’article 38 où on dit quetoutes les unités d’évaluation doivent avoirla même valeur réelle au rôle.À l’article 39, c’est la vraie définition : « Lavaleur réelle d’une unité d’évaluation est savaleur d’échange sur un marché libre etouvert à la concurrence, soit le prix le plusprobable qui peut être payé lors d’une ventede gré à gré dans les conditions suivantes :1 o le vendeur et l’acheteur désirent respectivementvendre et acheter l’unité d’évaluation,mais n’y sont pas obligés – c’est unvieux concept qui a été déterminé par lestribunaux depuis de très nombreusesannées – 2 0 le vendeur et l’acheteur sontraisonnablement informés de l’état de l’unité

z/ 29d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plusprobablement en être faite et des conditionsdu marché immobilier. » Je suis d’accordjusque-là. Je serais prêt à les adopter, cesarticles. Mais vous ajoutez des élémentsnouveaux; dans l’article 41, entre autres,c’est complètement nouveau. Aux articles38, 39 et 40, vous avez complété les définitionsqu’on avait dans la tradition qui aété établie par la loi et les tribunaux depuisplusieurs années. Mais, à l’article 41, vousamenez un élément nouveau qui donne unedirective au tribunal et au Bureau derévision. Les tribunaux sont là. On diraitquasiment que vous avez l’intention de fairedisparaître l’interprétation qui a été établiedepuis de très nombreuses années parles tribunaux.M. Guy Tardif :M. le président, au contraire, je trouvequ’on est éminemment respectueux de lajurisprudence en la matière, des expertisesdu milieu immobilier qui est d’accord aveccette définition, de l’avis d’un conseiller quiest avec nous ici, qui a été juge et membredu Bureau de révision, du comité techniqueformé de représentants du monde municipalqui sont tout à fait d’accord avec cettenotion de valeur, d’avantages et de désavantagesqui peuvent être pondérés avecune marge de sécurité suffisante.M. le président, je veux bien adopter l’article38 et l’article 39, puisque le député de Lavalnous dit qu’il est d’accord, et le laisserdormir sur les articles 40 et 41 pendant unecouple de jours pour le laisser apprécier etpeut-être consulter. Encore une fois, il y aeu de la consultation là-dessus qui a étéfaite et on a des avis d’experts qui nousdisent qu’effectivement c’est cela, lecontexte.M. Jean-Noël Lavoie :Vous nous dites que vous avez tous lesexperts du monde municipal, etc. Il fauten prendre et en laisser, de cela,M. le président. Vous savez, il y a desfonctionnaires – et je connais des sousministresici, qui sont de très bonsfonctionnaires, très honnêtes, trèscompétents – qu’on appelle taxminded.Dès qu’il y a une taxe, il faut envahir tout lechamp. Vous avez des opinions de votrecôté, mais on en a une également ici de laCorporation des évaluateurs qui doivent êtreégalement des experts, eux aussi. C’est unecorporation reconnue par le Code desprofessions qui nous dit sur l’article 41 :« Cet article vise à introduire le concept devaleur potentielle par opposition au concepttraditionnel de valeur marchande actuelle enpermettant à l’évaluateur de spéculer sur lesbénéfices futurs probables que peut générerla propriété. Cette façon de voir se rapprocheégalement beaucoup plus de la valeuren expropriation que de la valeur marchandeen évaluation municipale et va à l’encontred’une jurisprudence bien établie, notammentdans l’affaire Sun Life assurance Co. ofCanada - je ne sais pas qu’est-ce que celaveut dire, c’est un procès, j’imagine – quiétablit clairement la jurisprudence que lapropriété doit être évaluée telle qu’elle estdans son état actuel, sans place pour deshypothèses quant à son avenir. Ce sont destribunaux qui ont déterminé cela. Quand jevous dis que vous voulez remplacer lestribunaux, c’est cela que vous faites avecl’article 41. »M. Guy Tardif :M. le président, voici ce que je propose audéputé de Laval, c’est que nous adoptionsles articles 38 et 39, que nous lui permettionsde se renseigner à nouveau auprès decette même corporation qui, après avoirconsulté le comité technique, s’est entendueavec elle sur le libellé des articles 40 et 41,à ce qu’on me dit. Si on est d’accord, on vaadopter les articles 38 et 39 et, on varetourner aux articles 252 et 253. On peutle laisser s’informer auprès des organismesprofessionnels. D’accord ?M. le président :Est-ce qu’il y a accord pour…M. Jean-Noël Lavoie :Un instant, on va voir. Je prends l’article 38.

z/ 30M. Lucien Caron :M. le président, si on ne l’avait pas, l’article41, dans le projet de loi. Est-ce unenécessité ?M. Jean-Noël Lavoie :Il n’était pas dans la loi actuelle. D’ailleurs,est-ce que vos légistes et vos conseillers serappellent que certains concepts définisdans les articles 38, 39, 40 et 41 avaient étéinclus dans la loi de 1971 de l’évaluation, etque les légistes et les experts avaient jugéà propos de les faire disparaître en 1972,lorsqu’il y avait eu un amendement ? Ildevait y avoir une raison pour cela. Et, là,vous les rétablissez.M. Guy Tardif :En 1971, M. le président, l’anciengouvernement avait introduit dans la loi lanotion de valeur marchande. Il s’est raviséen 1973 pour réintroduire la notion de valeurréelle, parce que, entre autres, avec cettenotion, même si en principe elle est équivalente,il avait un peu allègrement bazardél’ensemble des décisions qui avaient étérendues et qui étaient basées sur ce conceptde valeur réelle.Nous, M. le président, nous conservons leconcept de valeur réelle. Cependant, on leclarifie. On donne quelques-uns des critèresd’appréciation de cette valeur réelle. On nel’élimine pas. L’évaluateur, de toute façon,se sert dans cette appréciation, cette façond’en arriver le plus près possible à la valeurréelle, de ces facteurs que la jurisprudencereconnaît, de sorte que ce n’est pas du droitnouveau stricto sensu, mais bien des clarificationsfort utiles à ceux qui oeuvrent dansle milieu et qui sont susceptibles de protégerles citoyens de l’arbitraire et du discrétionnaire,ce qui semble être la crainte dudéputé de Laval.Alors, pour ces raisons, si la commission estd’accord, je demanderais qu’on adopte lesarticles 38 et 39, M. le président, pourrevenir où nous étions, soit à l’article 252.M. Jean-Noël Lavoie :Je me permets, quand même, de faire uneremarque qui est contenue dans le mémoirede la même Corporation des évaluateurs surl’article 39, entre autres. Cet article comporteune définition de la valeur réelleou valeur marchande. Une telle définitionnous semble en soi de nature à possiblementlimiter ou tenter de limiter une notionéconomique qui, normalement, serait sujetteà évolution et qui a déjà fait l’objet d’uneinterprétation jurisprudentielle nombreuseet relativement unanime. La présence d’unetelle définition nous semble parfaitementinutile.C’est quand même la Corporation desévaluateurs qui dit cela. Vous savez,lorsqu’on veut trop définir, on limiteégalement.M. Guy Tardif :On ne bloque pas, M. le président, l’évolutiond’un concept ou d’une notion. Aucontraire, on fait en sorte que le droit reflètel’évolution de concept et de la notion dans letemps. Encore une fois, j’inviterais le députéde Laval à refaire des contacts avec l’organismeen question qui, après consultationavec le comité conjoint, ayant compris lesobjectifs qui étaient visés, s’est rallié àcette définition.(22 h 30)M. Jean-Noël Lavoie :Il y a une autre chose que je ne comprendspas et que j’aimerais que le ministrem’explique. Je pense que l’article 38 estrelié à l’article 253 – c’est la raison pourlaquelle on a demandé sa suspension tout àl’heure – où on dit : Le ministre des Affairesmunicipales peut établir une proportionmédiane de la valeur foncière pour toutes lesmunicipalités. Les articles 38 et 39 disentque les immeubles au Québec sont évaluéssuivant la valeur réelle. C’est réel ou ce n’estpas réel. Pourquoi le ministre des Affairesmunicipales doit-il se porter juge et établirune valeur médiane pour chacune desmunicipalités vis-à-vis de sa valeur réelle

z/ 31à lui ? Essayez de m’éclairer sur cela. Lavaleur est-elle réelle ou non ?M. Guy Tardif :Le ministre des Affaires municipalesn’établit pas une nouvelle valeur, M. leprésident, il mesure l’écart entre cettevaleur réelle donnée dans une municipalitéet le volume des ventes et il constate unétat de fait. À ce moment-là, M. le président,comme le dit le député, puisque, en vertude l’article 38, les rôles sont supposés êtrela valeur réelle, s’il n’y a pas d’écart,tant mieux.M. Jean-Noël Lavoie :Qu’est-ce qui va guider le ministre pour direque ce n’est pas la valeur réelle qu’ils ontdans la ville de Sherbrooke et lui donnerun indice, parce que, d’après lui, ils sontuniquement à 85 % à Sherbrooke ? Mais,par rapport à Trois-Rivières, le ministre vadécider que Trois-Rivières doit être à 105 %de la valeur réelle.M. Guy Tardif :J’ai distribué tantôt… Je voudrais qu’onarrête de passer du coq à l’âne.M. Jean-Noël Lavoie :« Mais c’est cela que l’article 253 dit,également. »M. Guy Tardif :M. le président, on est passé de l’article 253aux articles 38 et 39 pour revenir à desvaleurs fondamentales : la notion de valeurréelle. Si je comprends bien le député, lesarticles 38 et 39, cela ne posait pas deproblème. Je veux bien revenir, après cela, àl’article 253 et au règlement 252, 6 o que jeviens de distribuer qui indique de quellefaçon le ministre va procéder pour établir unfacteur, un indice ou une mesure de niveaude rôle, et également, par le biais dedifférents articles, indiquer à quoi va servircette mesure du niveau du rôle, notammentpour des fins de péréquation, de redistributiondes en-lieu sur les immeubles desréseaux, etc. Je n’ai pas d’objection àrevenir aux articles 252 et 253 et à continuer.On pourra en parler.Évidemment, lorsqu’on dit, ici, au deuxièmeparagraphe de l’article 38, que « les valeursinscrites au rôle doivent, à l’égard del’ensemble des unités d’évaluation qui ysont inscrites, représenter une mêmeproportion de la valeur réelle de cetensemble, si l’évaluateur se rend comptequ’effectivement, par ses propres calculsinternes pour des fins de cohérence etd’équité interne, le niveau de rôle dans unemunicipalité donnée est de l’ordre de 75 %,il fait les ajustements qui s’imposent ». Surce plan, M. le président, ce sont les règlesnormales d’évaluation qui s’appliquent.C’est le statu quo en matière de terres àbois. On ne change pas.M. Jean-Noël Lavoie :J’aurais une question à poser au ministre.J’ai encore des réticences sur l’article 38. Sil’article 38 était seul, sans l’article 253, jel’adopterais tout de suite. Mais j’aurais unequestion, parce que le débat se fera surl’article 253. Est-ce que l’article 253, c’estdu droit nouveau, le droit du ministre,sans appel d’ailleurs, de déterminer uneproportion médiane de telle ville, de dire :Telle ville, il faut multiplier par 1,2 parce quec’est uniquement à 80 % de la valeur réelleou, pour une autre, il faut multiplier par0,8 parce qu’ils sont à 120 % de la valeurréelle ? Est-ce que l’article 253, c’est dudroit nouveau ?M. Guy Tardif :L’article 253 est du droit nouveau dansla mesure où il introduit un concept d’équitéet de cohérence et de mesure du niveaude rôle.Si tout le monde dans l’hypothèse du députéde Laval, est à 120 %, il n’y a aucunproblème. Il n’y a aucun problème à Trois-Rivières si tout le monde est à 120 %. S’il yen a un qui est à 40 %, l’autre à 80 % etl’autre à 100 %, là il y a des problèmes.M. Jean-Noël Lavoie :Ce n’est pas à vous de décider cela. C’estaux tribunaux. La loi n o 38 s’applique pourtout le monde.

z/ 32M. Guy Tardif :C’est cela.M. Jean-Noël Lavoie :La loi n o 38, c’est le droit général quis’applique à tout le monde et qui commandeque toutes les propriétés au Québec soientévaluées à la valeur réelle.M. Guy Tardif :M. le président, le ministre ne change pasla valeur de l’évaluation accordée parl’évaluateur. Il faudrait que ce soit bien clair.Il donne un indice, il fait une mesure duniveau de rôle et l’utilise, entre autres, pourles fins de péréquation municipale, deredistribution des revenus provenant desréseaux et diverses fins qui sont prévuesdans la loi. Il ne change pas la valeur.M. Jean-Noël Lavoie :Cela, c’est l’esprit dirigiste qui anime leministre et le Gouvernement en général.Vous êtes même plus haut que les tribunauxparce qu’au moins, devant les tribunaux,il y a un droit d’appel. Le ministre peutdéterminer qu’un rôle est à 40 %, 50 % ouà 120 % et il n’y a même pas d’appel desmunicipalités. On en reparlera tout à l’heure,à l’article 253.M. Guy Tardif :L’article 38 est adopté, M. le président.M. Jean-Noël Lavoie :Sur division, à cause des relations avecl’article 253.M. le président :Il y a un amendement qui avait été déposéà l’article 38; je n’étais pas président à cemoment-là. Il faudrait le retirer ?M. Fabien Corbeau :Non, non.M. Guy Tardif :Non, non. Je vous donne…M. le président :À l’article 38, il y avait un amendement dedéposé. J’ai pris la succession de moncollègue de Bourassa.M. Guy Tardif :Je vous donne un nouvel article 38,M. le président.M. le président :Il faut le retirer, il a été déposé.M. Guy Tardif :C’est cela.M. le président :Le nouvel amendement est adopté.M. Guy Tardif :Adopté.M. le président :L’article 38 adopté tel qu’amendé ?M. Jean-Noël Lavoie :Sur division.M. le président :Sur division. À l’article 39, l’amendementpour les fins du Journal des débats,M. le ministre.M. Guy Tardif :L’article 39 du projet de loi n o 57 est modifiépar la suppression dans la deuxième lignedu paragraphe 2 du mot « optimale ».M. Jean-Noël Lavoie :Est-ce que, pour les fins du Journal desdébats, le ministre pourrait également,puisqu’il nous a cité toutes les autorités,tout à l’heure, qui approuvaient lesdéfinitions des articles 38, 39 et 40.J’ai mentionné, tout à l’heure, desreprésentations de la Corporation desévaluateurs du Québec, qui n’était pasd’accord avec la rédaction du ministre. Jepourrais citer, également, des gens quisemblent assez sérieux, qui ont uneréputation, l’Association canadienne desadministrateurs de taxe foncière inc.,

z/ 33section de Montréal, qui abondentexactement dans le même sens que laCorporation des évaluateurs et qui ne sontpas en agrément avec la conception duministre et du ministère.M. Guy Tardif :L’article 39 est adopté, M. le président.M. le président :Alors, l’amendement…M. Jean-Noël Lavoie :Un instant ! On va voir l’amendement; sansoptimale, c’est déjà mieux; avec optimale,une discrétion était laissée je ne sais pas àqui, à tout le monde. L’amendement estadopté, le fait qu’on enlève optimale.M. le président :Adopté. L’article 39 est adopté.M. Jean-Noël Lavoie :Un instant ! J’ai des doutes sur ledeuxièmement : Le vendeur et l’acheteursont raisonnablement informés de l’état del’unité d’évaluation. Ils sont égalementraisonnablement informés de l’utilisation quipeut le plus probablement en être faite etdes… ». Imaginez-vous l’interprétation detout cela devant les tribunaux. Il va falloirprouver que le vendeur et l’acheteur sontraisonnablement informés de l’état de l’unitéd’évaluation et raisonnablement informés del’utilisation qui peut le plus probablementêtre faite. La preuve de cela, dans un sensou dans l’autre…M. Lucien Caron :Cela va prendre un avocat pour allerdéfendre, ou bien un évaluateur.M. Jean-Noël Lavoie :Sur division.M. le président :Adopté tel qu’amendé. Tel que convenu,nous revenons à l’article 252.M. Jean-Noël Lavoie :Un instant !M. Guy Tardif :À moins que le député de Laval nousdise qu’il est prêt à passer aux articles 40,41, etc.M. Jean-Noël Lavoie :Je vais voir s’il y en a d’autres, après l’article40, qui peuvent être… Est-ce que le ministrepourrait nous expliquer l’article 40, s’il vousplaît ?M. Guy Tardif :Oui, M. le président. Encore une fois, cesont… L’effet de l’article 40, c’est de tenircompte des cas où le propriétaire est porté àdire : Mon usine n’est pas à vendre, il n’y apas d’acheteur pour cela. Et c’est baséessentiellement sur la jurisprudence et lesprincipes énoncés dans l’affaire Sun Lifeassurance Co. of Canada, le jugement de laCour supérieur, juge Taschereau, pages 244et 245, également, référence des causesdevant le Conseil privé, la cause OfficeSpeciality, ville de Montréal et Compagniedu marché central, etc. C’est, encore unefois, une espèce de codification de lajurisprudence en la matière.M. Jean-Noël Lavoie :Le prix de vente le plus probable d’une unitéd’évaluation qui n’est pas susceptible defaire l’objet d’une vente de gré à gré estétabli en tenant compte du prix que sonpropriétaire serait justifié de payer etd’exiger s’il était à la fois l’acheteur et levendeur, dans les conditions de l’article 39.M. Julien Giasson :Ce ne sont pas des exemples qui pourraients’appliquer, par exemple, à l’édificed’Aliments Maxi, à La Pocatière.M. Guy Tardif :Enfin, dans le cas d’une usine, notamment,où le propriétaire vous dit : « Mon usinen’est pas à vendre, il y a seulement unecomme ça, il n’y a pas d’acheteur », ça peutêtre le cas de Canadair ou de l’Alcan, parexemple, enfin, l’évaluation des hôpitauxdans le cas du Gouvernement, de GM,et j’en passe. Le propriétaire pourrait dire :

z/ 34« Mon usine n’a pas de valeur puisque jesuis le seul acheteur ».M. Julien Giasson :Ce que je veux dire par là, c’est quel’investissement qui avait été fait pourle terrain, les bâtiments, l’équipementtotalisait comme coût 1 200 000 $.L’entreprise a connu des problèmes, ellen’a pas produit; elle a été vendue par la SDI,qui détenait la première hypothèque, pour350 000 $, mais ça venait d’être construitpour un montant de 1 200 000 $.C’est comme une entreprise dontl’évaluation au rôle peut être de X et,quelques mois après, elle tombe en faillite;là, la valeur d’acquisition ou le prix possibleà être payé par un acquéreur éventuel esttout autre, complètement différent de celuiqu’on retrouve au rôle d’évaluation.M. Guy Tardif :On en tient compte, partiellement, pour 40et par le libellé de 41, qui tient compte desavantages ou des désavantages futursqu’elle peut apporter, en les considérant defaçon objective.M. Julien Giasson :Ce serait plus couvert par 41 ?M. Guy Tardif :Oui, mais aussi par 40, à cet égard, à lasuite du fait qu’on vous dit que 40 est lacodification de la jurisprudence en lamatière.M. le président :L’article 40 est-il adopté ?M. Jean-Noël Lavoie :Sur division.M. le président :Adopté sur division. Passons-nous àl’article 41.M. Guy Tardif :J’aimerais étudier 41 et 42, M. le président.M. Jean-Noël Lavoie :Non, j’ai un de mes collègues qui veutintervenir, mais il est occupé à une autrecommission actuellement et tel que vousl’avez mentionné, vous m’avez proposé depasser la nuit dessus, et j’ai l’intention depasser la nuit dessus.M. Guy Tardif :Bien.M. le président :Alors, on retourne à l’article 252.L’article 42 ?M. Guy Tardif :Oui, l’article 42.M. Jean-Noël Lavoie :Voulez-vous me l’expliquer brièvement et onva en disposer ?M. le président :Il y a un amendement à l’article 42.M. Jean-Noël Lavoie :Il y a un amendement ?M. le président :Oui, il a été déposé.M. Guy Tardif :M. le président, je ne sais pas si…M. le président :Il y avait un amendement.M. Guy Tardif :Ah, vous avez le papillon, c’est ça; moi, je nel’avais pas.L’article 42 du projet de loi n o 57 est modifiépar l’addition, à la fin de l’alinéa suivant :« Aux fins de déterminer les conditions dumarché à la date visée au premier alinéa,on peut notamment tenir compte desrenseignements relatifs aux transferts depropriété survenus avant et après cettedate ».

z/ 35La modification a pour effet de confirmer latechnique d’évaluation voulant que, pourdéterminer les conditions du marché à unecertaine date, il faut examiner les transfertsde la propriété survenus avant et aprèscette date et établir un niveau médian.M. Jean-Noël Lavoie :Valeur médiane.M. Guy Tardif :Mais, si on veut établir une valeur au1 er janvier, il faut prendre les ventes un peuavant et un peu après le 1 er janvier, pouravoir une idée de cette valeur au 1 er janvier.Cet amendement est apporté à la demandedes évaluateurs, des juges, des membres duBureau de révision…M. Jean-Noël Lavoie :Vous dites n’importe quoi, nommez-moi lesjuges, donnez-moi le nom des évaluateurs.Vous dites n’importe quoi pour appuyervotre argumentation. Des juges ontdemandé cela. Quels juges ont demandécela ?M. Guy Tardif :M. le président, je m’excuse, encore unefois, je veux bien essayer de répondre auxquestions du député de Laval lorsqu’il veutsavoir la raison de cet amendement. Or, jelui dis que la façon de déterminer la valeurd’un immeuble au 1 er janvier, c’est de tenircompte des ventes survenues avant etaprès cette date, et ceci, encore une fois,est à la demande des gens qui oeuvrentdans le milieu. Quant au nom des personnesqui ont fait cette demande, je vous dirai,M. le président, que cette requête provientà la fois du président du Bureau de révisiond’évaluation foncière, de M e Bock, qui est iciprésent, des évaluateurs de la Ville deLaval, ceux de la Communauté urbaine deMontréal, de la Communauté urbaine deQuébec, qui nous demandent d’avoir cetteflexibilité dans la loi.M. Jean-Noël Lavoie :Y a-t-il des contribuables, également, quivous l’ont demandé ?M. Guy Tardif :Les contribuables, dans la mesure où,justement, on pourra, par des moyenssemblables, parvenir à une plus juste valeurde leur propriété : ce qu’on vise, enl’occurrence, c’est l’équité.M. Fabien Cordeau :M. le ministre, avant le 1 er janvier, est-cecinq à six mois avant le 1 er janvier ou si celapeut comprendre toute l’année précédente ?Simplement le prix de l’évaluation.M. Guy Tardif :Cela dépend du volume des transactions,M. le président. Si, au cours du mois qui aprécédé et du mois qui a suivi, il y a unvolume de transactions suffisant, cela suffit.M. Jean-Noël Lavoie :Selon la tradition qu’on a actuellementdevant les tribunaux, cela est du droitnouveau, c’est un concept nouveauégalement, parce que, dans les casd’expropriation ou autres, l’expert a droitd’apporter dans son dossier l’état du marchéavant la date de l’expropriation et non pasaprès. Et là, vous amenez un conceptnouveau, vous apportez la valeur d’après.M. le président :L’article 42, adopté sur division, telqu’amendé.On revient un peu plus tard avec un nouvelamendement à l’article 41 à la demande deM. Jean-Noël Lavoie, député de Laval.M. Guy Tardif :M. le président, il y avait déjà eu un papillonde distribué. Celui qui est bon c’est celui quine comprend pas « les avantages et lesdésavantages présents ou futurs ». Je peuxrelire le nouveau papillon : « L’article 41du projet de loi n o 57 est remplacé par lesuivant : Pour établir la valeur réelle d’uneunité d’évaluation, il faut notamment tenircompte de l’incidence que peut avoir sur sonprix de vente le plus probable l’actualisationdes avantages ou désavantages qu’elle peutapporter, en les considérant de façonobjective ».

z/ 36M. John Ciaccia :Le ministre croit-il vraiment que l’amendementqu’il nous a donné apporte un changementà l’article tel que rédigé dans leprojet de loi ? Où est-ce une autre façon dedire la même chose ? Je pense que c’est uneautre façon de dire la même chose.M. Guy Tardif :C’est que j’avais cru déceler dans les proposde l’opposition, justement, certainesréserves à l’endroit de ces qualificationsd’avantages présents et futurs, alors on lesa enlevés tout simplement.M. John Ciaccia :Oui, mais vous les avez remplacés par lamême chose.M. Guy Tardif :La même chose.M. John Ciaccia :Quand vous dites : « …le plus probable,l’actualisation des avantages ou désavantages…» Comment allez-vous actualiser,sinon de prendre les avantages présents etfuturs et les traduire en un chiffre ? Vousfixez votre valeur de cette façon ? Vousdonnez encore une discrétion à l’évaluateur.Vous causez un… Ce sera difficile pourquelqu’un de contester l’évaluation avec ceconcept. C’est vous qui déterminez la valeurà l’avenir, les avantages futurs, qu’ils seréalisent ou non, mais vous les actualisez.M. Guy Tardif :Je reviens à l’exposé que faisait le député deMont-Royal tantôt lorsque nous discutionsdu rajustement à la baisse des loyers parsuite de la diminution des taxes, lorsqu’ilnous faisait part de facteurs tels les taux devacance et autres, ou des délais avant uneoccupation maximale; il était le premier àinvoquer que ceci devait entrer en ligne decompte. Alors je…M. John Ciaccia :C’est actuel…M. Guy Tardif :Mais c’est ça !M. John Ciaccia :Mais ce n’est pas ce que vous faites àl’article 41. Pourquoi avez-vous besoin del’article 41 quand vous avez l’article 39 ?À l’article 39 vous avez la valeur réelle.Le vendeur et l’acheteur… pourquoiintroduire…M. Jean-Noël Lavoie :Aux articles 39 et 40.M. John Ciaccia :Aux articles 39 et 40; les deux ensemblevous donnent le moyen d’arriver à lavaleur réelle.M. Guy Tardif :…justement, M. le président, c’est que cetarticle permet de tenir compte précisémentdes facteurs qu’invoquait le député deMont-Royal. Par exemple les loyers, lavacance et autres… Mais oui…M. John Ciaccia :Non.M. Jean-Noël Lavoie :C’est le contraire.M. John Ciaccia :C’est le contraire parce que vous pouvezdire d’après l’article 41, c’est vacantaujourd’hui, mais dans deux ans ce ne serapas vacant et je vais prendre ça enconsidération et je vais évaluer l’édificecomme s’il était complet.M. Guy Tardif :Je vais essayer de comprendre rapidement.Est-ce que c’est contre le mot« actualisation » qu’en a particulièrementle député de Mont-Royal ?M. Jean-Noël Lavoie :C’est contre toute projection dans l’avenir.M. Guy Tardif :Bon, alors si, à ce moment-là…M. le président.

z/ 37M. Jean-Noël Lavoie :La valeur actuelle du fait que…M. Guy Tardif :Est-ce que je peux faire une suggestion.M. Jean-Noël Lavoie :…vous avez un rôle annuel.M. Guy Tardif :Remplacer le mot « actualisation » par lemot « la considération ». Or donc, « pourétablir la valeur réelle de l’unité d’évaluation,il faut notamment tenir compte de l’incidenceque peut avoir sur son prix de ventele plus probable la considération desavantages ou des désavantages qu’ellepeut apporter, en les considérant de façonobjective ».M. Jean-Noël Lavoie :Pourriez-vous répéter ?M. Guy Tardif :Remplace le mot « actualisation » par lesmots « la considération » tout simplement,« des avantages ou désavantages qu’ellepeut apporter ».M. Jean-Noël Lavoie :Je me demande ce que cela apporte de plus.Je pense que 41 n’est pas utile dans la loi.M. John Ciaccia :Vous la définissez dans 39 et 40.M. Jean-Noël Lavoie :Moi, je trouve que les définitions…M. Fabien Cordeau :M. le président.M. le président :M. le député de Saint-Hyacinthe.M. Fabien Cordeau :Est-ce un nouveau principe d’évaluation ouest-ce contenu dans le manuel ?M. Guy Tardif :Non, cela existe, c’est consacré par lajurisprudence, M. le président, et celapermet de tenir compte des facteursqu’évoquait le député de Mont-Royal quantà des choses comme les taux de vacance etautres.M. John Ciaccia :Non, parce que ce facteur-là, vous l’avezdans 39.1 et 2. Cela va se refléter dans leprix de vente, dans tous les facteurs quisont contenus dans les articles 39 et 40.Qu’avez-vous besoin de plus ? Par exemple,dans 39, vous dites : « La valeur réelle d’uneunité d’évaluation est sa valeur d’échangesur un marché libre et ouvert à la concurrence,soit le prix le plus probable qui peutêtre payé lors d’une vente de gré à gré dansles conditions suivantes : le vendeur etl’acheteur désirent respectivement vendre etacheter l’unité d’évaluation, mais ils n’y sontpas obligés et deuxièmement, le vendeur etl’acheteur sont raisonnablement informés del’état de l’unité d’évaluation de l’utilisationoptimale qui peut… »M. Jean-Noël Lavoie :« Optimale » est enlevé.M. John Ciaccia :…le plus probablement en être faite et desconditions du marché immobilier.M. Guy Tardif :M. le président, dans un document D7,Recueil de jurisprudence du Québec, décisionde la Cour d’appel, je voudrais lire unpassage où on dit : « La valeur à fixer doitêtre une valeur objective après considérationde tous les facteurs pertinents, telsles avantages et désavantages du site, lesaméliorations et autres éléments pouvantaffecter cette valeur. Dans certains cas, lerendement des loyers est primordial; dansd’autres, l’immeuble n’a de valeur que pourl’occupation d’une organisation spécialisée.Les diverses considérations applicables etle poids à leur accorder dans chaque casdoivent être laissés au jugement desorganismes d’estimation, sujet au moded’appel délimité plus haut ».

z/ 38Alors, M. le président, il me semble qu’à cetégard nous ne faisons que codifier la jurisprudenceen la matière.M. John Ciaccia :Non, vous venez de confirmer les articles 39et 40 ! Pourquoi ne mettez-vous pas tout lejugement ? C’est ce que vous voulez, maisce n’est pas ce que vous faites.M. Guy Tardif :Non, l’article 39 ne contient pas laconsidération des avantages etdésavantages constatés objectivement.M. John Ciaccia :Voyons ! Comment pensez-vous que levendeur et l’acheteur vont en venir à unprix d’une unité d’évaluation, s’ils neconsidèrent pas cela ? Si c’est cela lajurisprudence, vous l’avez.M. Guy Tardif :M. le président, l’article 39 nous dit ce quel’on doit prendre pour fixer la valeur, c’est-àdirele marché, alors que l’article 40 nousdit comment procéder pour déterminer ouprendre cette valeur et, entre autres, tenircompte des avantages et des désavantages.Les deux articles se complètent. Il mesemble qu’en mettant la considération,on évite l’élément que mentionnait ledéputé de Mont-Royal et on atteint l’objectifd’avoir un…M. le président :Après les mots « le plus probable », il y aune virgule, M. le ministre ?M. Guy Tardif :Après « le plus probable », non.M. Jean-Noël Lavoie :Votre opinion, on va l’accepter, mais jepense que cela n’ajoute rien. D’après moi,c’est superflu.M. le président :Est-ce que le sous-amendement àl’amendement de l’article 41 est adopté ?M. Guy Tardif :Adopté.M. le président :L’amendement est adopté tel qu’amendé ?M. Guy Tardif :Amendement adopté.M. le président :L’article 41 est adopté, tel qu’amendé.M. Guy Tardif :Adopté. »M. John Ciaccia :L’article 41 se lirait comme suit : « Pourétablir la valeur réelle d’une unité d’évaluation,il faut notamment tenir compte del’incidence que peut avoir sur son prix devente le plus probable la considération desavantages ou des désavantages qu’elle peutapporter en les considérant de façonobjective ».(23 h 45)M. Guy Tardif :C’est cela, cela va ?

z/ 39Conclusion de la partie 1Avant 1971, la Loi sur les cités et villes et leCode municipal édictaient le devoir del’évaluateur municipal de faire, chaque année,l’évaluation des biens imposables, suivant leurvaleur réelle sans toutefois définir ou donnerquelque indication sur ce qu’on entendait parvaleur réelle.Comme nous le verrons dans la partie 2,les tribunaux ont ensuite défini ce qu’ilsentendaient par valeur réelle. On associe alorsles concepts de valeur réelle et de valeurmarchande. C’est l’aboutissement d’un longdébat qui culmine avec l’arrêt de la Coursuprême dans la cause de Ville de Montréalc. Sun Life assurance Co. of Canada en 1950.Le 23 décembre 1971, le Québec se dote d’unepremière loi cadre sur l’évaluation foncière.Dans un souci d’harmonisation immobilière surtout le continent nord-américain, la nouvelle loiintroduit le concept de valeur marchande etdonne une définition du terme. Cette définitionde valeur marchande reprend les notions d’offreet de demande (test of competition) et duvendeur et de l’acheteur désireux de vendre etd’acheter tout en n’y étant pas obligés…contenues dans le jugement de la Sun Lifeassurance Co. of Canada, on y ajoute les notionsdu prix le plus probable, de la connaissanceconvenable de la valeur physique, de la valeuréconomique actuelle et potentielle et on spécifiel’application des trois techniques d’évaluation.À la lecture des débats de la commissionparlementaire qui ont précédé l’adoption dela Loi sur l’évaluation foncière, plus particulièrementen ce qui concerne la définition dela valeur marchande, on note l’interventionremarquée de l’Association des évaluateursmunicipaux du Québec représentée parM. Jean-Jacques Lacroix, alors évaluateur agréé,qui plaide en faveur d’une définition qui tiennecompte du contexte de l’évaluation municipale.« En évaluation municipale dit-il, l’évaluateurapplique un processus d’évaluation en série,ce qu’on appelle communément du massappraisal et ces méthodes de travail sontorientées vers une uniformité relative ».Cette méthode d’évaluation ne peut pasproduire des résultats aussi précis qu’uneexpertise individuelle de chaque immeuble.La technique et les procédés d’évaluation demasse ont été développés pour les fins del’évaluation municipale en vue d’obtenir desévaluations justes et équitables au moyend’opérations permettant d’atteindre le butvisé en consacrant moins de temps etsurtout moins de dépenses que pour uneexpertise individuelle. »Certains intervenants et membres de lacommission ont exprimé des réserves quant àl’utilisation du terme de valeur marchande dansle contexte de l’évaluation municipale. Lescraintes soulevées étaient que la valeurmarchande soit de nature à apprécier la petitepropriété foncière et à déprécier la grossepropriété, cette dernière étant peu ou passusceptible d’être transigée sur le marché.Saisir la distinction entre la valeur marchandeet la valeur réelle c’est tenir compte du contextede l’évaluation municipale où l’évaluateurprocède dans le cadre du processus d’évaluation,à l’étude de toutes les transactionsd’immeubles semblables pour chacune desunités de voisinage, dans la recherche de cequ’on pourrait appeler la valeur marchandemoyenne ajustée pour chacune des propriétés.Cette façon de procéder ne tient pas comptede toutes les particularités susceptibles d’avoirune incidence sur la valeur, telle qu’uneexpertise qui elle, commande un travailbeaucoup plus long, beaucoup plus complexeet beaucoup plus coûteux.D’autres intervenants ont insisté pour que l’onconserve le terme valeur réelle afin de bénéficierd’une jurisprudence bien établie dans ledomaine de l’évaluation foncière. Ce futnotamment le cas de l’Union des municipalitésdu Québec, de l’Union des conseils de comté etdes municipalités qui ont jugé opportun deprésenter leur mémoire directement à lacommission.Il faut savoir qu’à l’époque, soit avant 1970,les évaluateurs immobiliers du Québec sont

z/ 40regroupés sous trois grandes dénominations.Il y a les évaluateurs municipaux qui sontreprésentés par l’Association des évaluateursmunicipaux, il y a les évaluateurs en expropriationqui ont également leur association etles évaluateurs du milieu des affaires et del’expertise privée qui sont généralementregroupés sous le chapitre du Québec del’Institut canadien des évaluateurs. Chaquegroupe exerce une influence déterminantedans son milieu.Lors de sa naissance en 1969, la Corporationprofessionnelle des évaluateurs agréés duQuébec se voit confier la mission de regroupertous les champs de pratique et on assistealors à une toute nouvelle dynamique. Lesévaluateurs issus du milieu des affaires et del’expertise privée formant ce que l’on appellecommunément le courant moderniste et lesévaluateurs évoluant en évaluation municipaleet en expropriation étant le courantpragmatique.L’étude par les comités d’experts et légistes, enconsultation avec tous les milieux, sur lesdifférents aspects de la Loi sur l’évaluationfoncière, a été l’occasion pour les différentscourants de pensée, de faire valoir leur point devue et d’exercer leur influence. Les modernistesont exercé une influence non négligeable àtravers le comité aviseur du ministre desAffaires municpales de l’époque. C’est de là quevient l’insistance à vouloir adopter le concept devaleur marchande dans la Loi sur l’évaluationfoncière. Ce concept était déjà le leur dans lemonde des affaires et de l’expertise privée etavait déjà une vocation plus continentale, alorsque les domaines de l’évaluation municipale etde l’expropriation, de juridiction provinciale, ilprésente une vocation plus régionale. C’étaitl’époque de la grande ouverture du Québec surle monde et les évaluateurs participaient à cetteère de modernité.C’est ainsi que la Loi sur l’évaluation foncière estadoptée avec le concept de valeur marchande etune première définition est inscrite dans la loi.Le courant des modernistes n’étant généralementpas issu de la pratique de l’évaluationfoncière et méconnaissant les subtilités de lajurisprudence, le concept de valeur marchanden’a pas fait long feu devant les avis juridiquesémanant de toute part, plus particulièrement,des municipalités, de l’Union des municipalitésdu Québec et du Bureau de révision del’évaluation foncière.C’est ainsi que le 6 juillet 1973, à l’occasion del’étude en commission plénière de l’Assembléenationale, du projet de loi n o 33 modifiant la Loisur l’évaluation foncière, le ministre des Affairesmunicipales, accepte l’expression valeur réellequi a l’avantage d’avoir été définie par lestribunaux plutôt que de risquer la créationd’une nouvelle jurisprudence dans le domaine.Le courant des pragmatiques s’affirme àson tour.Afin de répondre aux demandes de plus en plusinsistantes des municipalités, le gouvernementdu Québec a déposé un projet de loi, procédantainsi à une réforme en profondeur de la fiscalitémunicipale et de certains de ses concepts.La Loi sur la fiscalité municipale de 1979(projet de loi 57) modifie à nouveau la Loi surl’évaluation foncière et précise les critères quidoivent être pris en considération dansl’estimation de la valeur réelle :- valeur d’échange;- prix de vente le plus probable;- vendeur et acheteur désireux de vendreou d’acheter mais n’y sont pas obligés;- acheteur et vendeur raisonnablementinformés;- prix de vente le plus probable d’uneunité d’évaluation non susceptible defaire l’objet d’une vente;- considération des avantages etdésavantages de l’unité d’évaluation;- le propriétaire détient tous les droitsdu locataire;- date de l’évaluation;- période d’évaluation;- état de l’unité d’évaluation, physique,économique et juridique;- conditions du marché avant et après ladate de l’évaluation;

z/ 41- les valeurs inscrites au rôle doiventreprésenter la même proportion desvaleurs réelles des unités d’évaluation.Le concept de valeur réelle est maintenantassorti de critères qui répondent aux besoins etaux revendications du milieu. Ces critères sontle résultat d’un large consensus. Il faut savoirque le projet de loi avait été minutieusementpréparé par le ministère des Affaires municipalesen consultation avec l’Union desmunicipalités, l’Union des conseils de comté,certains évaluateurs des villes et communautésurbaines, des légistes, et le président du Bureaude révision de l’évaluation foncière. Ceux-ci onttravaillé en comités conjoints, sur une périodede 18 mois, et ont reçu des représentations dedivers milieux et notamment de propriétairesfonciers du milieu des affaires et de la grandeindustrie. Un comité aviseur a ensuite assisté leministre dans la plupart des clarifications duprojet de loi et dans les prescriptions descritères qui guident l’évaluateur dansl’estimation de valeur réelle.Le concept de valeur réelle défini dans la Loisur la fiscalité municipale gouverne doncl’évaluateur municipal depuis 1979 dansl’estimation de la valeur.Malgré les clarifications incontestables de laLoi sur la fiscalité municipale concernant leconcept de valeur réelle et de ses critèresd’évaluation qui guident l’évaluateur dans larecherche de la valeur, une certaine incompréhensionpersiste toujours à l’égard ducontexte du champ de pratique de l’évaluationmunicipale.Il faut dire que le champ de pratique est vasteet qu’il embrasse tous les territoires et tous lestypes d’immeubles.Dans le chapitre suivant, nous allons voircomment la jurisprudence a interprété leconcept de valeur réelle. Allons-nous pouvoiren dégager un courant majoritaire ?

z/ 42PARTIE 2L’expérience devant les tribunauxAfin d’assurer l’équité et l’uniformité dans lataxation foncière, la Loi sur la fiscalitémunicipale a fixé des critères spécifiques àl’établissement de la valeur réelle, à savoir :1 o Le critère de la valeur d’échange et du prixde vente le plus probable (art. 43);2 o Le critère du vendeur et de l’acheteurraisonnablement informés de l’état del’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peutle plus probablement en être faite et desconditions du marché immobilier (art. 43et art. 46);3 o Le critère de la considération des avantageset des désavantages de l’unité d’évaluationen les considérant de façon objective(art. 45);4 o Le critère du vendeur réputé détenir tous lesdroits du locataire (art. 45.1);5 o Le critère du prix que son propriétaireserait justifié de payer et d’exiger s’il étaità la fois l’acheteur et le vendeur de l’unitéd’évaluation, non susceptible de faire l’objetd’une vente, le tout également soumis auxautres dispositions de l’article 43 (art. 44);6 o Le critère de la date d’évaluation (art. 46) etde l’utilisation la plus probable de l’unité(art. 44);7 o Le critère de l’état de l’unité d’évaluationsur les plans physique, économique,juridique et de l’environnement où il setrouve (art. 46);8 o Le critère de la proportion des valeursréelles des unités d’évaluation et le critèred’équilibration du rôle (art. 42 et 46.1).Ces critères spéciaux associés à la valeur réelleque la Loi sur la fiscalité municipale impose àl’évaluateur constituent l’encadrement législatifdu champ de pratique de l’évaluation municipale.Allons voir comment la jurisprudence ainterprété ce concept.Aux fins de notre étude, nous ne retiendronsque les décisions qui expriment un contenujurisprudentiel significatif se rapportant auconcept de valeur en évaluation foncière.Sun Life assurance Co. of Canadac. Ville de MontréalCommençons d’abord avec l’arrêt de la Coursuprême du Canada de 1950 dans l’affaire de laSun Life assurance Co. of Canada c. la Ville deMontréal 1 , régulièrement cité par les cours dejustice, les avocats et les évaluateurs.S’appuyant sur d’autres décisions aussilointaines qu’en 1891, 1915, 1933 et 1935, maisnon moins pertinentes, la Cour suprême conclutque l’expression valeur réelle signifie valeuractuelle, valeur d’échange, valeur marchande.Déjà avant 1915, (nous n’avons pu retracerl’année précise), la Cour d’échiquier donnait ladéfinition suivante de la valeur : « C’est le prixqu’un vendeur qui n’est pas obligé de vendreet qui n’est pas dépossédé malgré lui, maisqui désire vendre réussira à avoir d’un acheteurqui n’est pas obligé d’acheter, mais qui désireacheter. »La Loi sur les cités et villes et la charte dela Ville de Montréal ne donnaient aucunedéfinition de la valeur réelle; les cours de justiceont alors puisé dans la théorie généraled’évaluation pour finalement réunir sous unmême vocable les termes valeur réelle, valeurd’échange, valeur marchande, en y ajoutant leprincipe du test de compétition comme l’a faitla Cour suprême dans la cause de la Sun Lifeassurance Co. of Canada.S’agissant d’évaluer l’édifice de la Sun Lifeassurance Co. of Canada situé sur le boulevardDorchester (René-Lévesque) à Montréal etconsidérant que l’immeuble se révèle être dansune classe à part, où il n’existe aucune vented’immeuble comparable, il convenait dans lescirconstances d’utiliser les techniquesd’évaluation du coût et du revenu. Aux finsd’évaluer cet immeuble, la Cour suprêmeimagine une transaction fictive dans uncontexte où un investisseur prudent ou un

z/ 43acheteur consentant serait prêt à payer enassumant un retour d’investissement normal. Ils’agit donc d’appliquer ce que la Cour suprêmeappelle le test de compétition.L’immeuble de la Sun Life assurance Co. ofCanada représentait à l’époque le nec plus ultraen matière d’architecture classique et de luxede même que par ses dimensions. C’étaitl’édifice à bureaux le plus imposant et le plusprestigieux de son temps à Montréal, alorsmétropole du Canada. L’immeuble avait étéconstruit par son propriétaire pour répondreaux besoins de son siège social et aussi pouraffirmer l’image de marque et le prestige del’entreprise. L’élaboration d’une architecturesomptueuse et l’emploi de matériaux luxueux etde grande qualité, le tout associé au nom del’entreprise sont à l’origine de la création d’uneplus-value qu’il fallait prendre en compte dansl’appréciation des caractéristiques et avantagesde l’immeuble. Sans doute qu’il s’agissait d’uneplus-value « cachée » ou indirecte qui nepouvait pas apparaître dans les états comptableset les frais d’exploitation de l’immeublemais néanmoins, elle était là, dissimulée dansles caractéristiques immobilières.Qu’arrive-t-il lorsque nous sommes en présenced’un immeuble dont l’envergure ou la spécialisationne se reconnaît dans aucun segmentdu marché ?La Cour suprême a imaginé une ventehypothétique soumise aux critères du test decompétition et de la valeur d’échange, ramenantainsi la valeur de l’immeuble sensiblement surles mêmes bases que le marché prédominantdes édifices à bureaux du centre ville, soit unimmeuble à bureaux de classe moyenne,ignorant par le fait même certaines caractéristiqueset avantages rattachés à l’immeuble dela Sun Life assurance Co. of Canada. Ainsi, laCour suprême n’a pas reconnu ou vu la plusvaluedont jouissait l’immeuble de la Sun Lifeassurance Co. of Canada par rapport à laconcurrence, qui était pourtant le résultatd’un choix judicieux exercé par son propriétaireà l’époque.Le principe du test de compétition n’est pas unprincipe universel; s’il trouve son applicationdans le cours ordinaire des transactions, il nepeut être utilisé pour des immeubles qui ne sontpas ou peu susceptibles d’être vendus dans undélai raisonnable. N’aurait-il pas été souhaitableque la Cour suprême simule une vente hypothétique,ayant recours à un acheteur typiqueprésentant une envergure semblable à celle dela Sun Life assurance Co. of Canada, voire de laSun Life assurance Co. of Canada elle-même ?Certes, la jurisprudence a évolué depuis etl’article 44 de la Loi sur la fiscalité municipalefixe pour des cas semblables, le critère dupropriétaire à la fois vendeur et acheteur dansla recherche de la valeur aux fins de l’évaluationmunicipale.Comme on le verra plus loin, le concept devaleur réelle requiert de l’évaluateur qu’ilconsidère l’immeuble comme il se trouve aumoment de l’évaluation, physiquement etéconomiquement, avec tous ses avantages etses désavantages et ce, sans envisagerd’hypothèse quant à son avenir. L’exempledu jugement du Tribunal administratif duQuébec dans l’affaire du Palais de justice deMontréal, rendu le 23 décembre 1999, estinstructif à cet égard.À notre avis, ce jugement de la Cour suprêmeconcernant la valeur réelle de l’immeuble dela Sun Life assurance Co. of Canada, bienqu’intéressant à plus d’un point de vue, requiertd’être lu avec discernement, d’autant plus quele législateur a maintenant donné une définitionde la valeur réelle et que la science de l’évaluationa fait des progrès notables depuis.Nous n’avons pas la prétention ici de faire letour complet de cette jurisprudence qui regorged’enseignement, ce n’est pas le but du présentexercice.

z/ 44La jurisprudence contemporainePlusieurs années d’interventions législatives etde débats judiciaires ont suivi le célèbre arrêt dela Sun Life assurance Co. of Canada 2 et nousconstatons que la notion de la valeur réelle n’estpas encore très bien comprise aujourd’hui.À titre d’exemple, nous pouvons citer deuxdécisions de la Cour d’appel prononcées dansla même année, où la Cour en est arrivée àdes conclusions diamétralement opposéesconcernant la valeur des terrains reconnuscomme étant des parcs. Ainsi, dans l’affaireParoisse Notre-Dame-de-l’île-Perrot 3 , la Courd’appel a fixé la valeur du terrain à 1 $ tandisque dans l’affaire Société des établissementsde plein air du Québec 4 , la valeur du parc étaitfixée à 7 248 631 $.Toujours devant la Cour d’appel, qui ne sesouvient pas de la fameuse décision de Lesplacements Ansec Ltée c. la Communautéurbaine de Montréal 5 en 1992 qui a refuséd’appliquer la théorie du faisceau des droitset qui, pour évaluer un immeuble à revenus,s’en est remis aux baux contractuels plutôtqu’aux baux marchands, sous prétexte que ladéfinition contenue dans la loi quant à la valeurréelle était une définition de la valeur d’échangeet que dans une circonstance d’échange, unacheteur tiendrait certainement compte desloyers véritablement perçus plutôt que ceuxqu’il pourrait percevoir en l’absence de bauxà long terme.Cependant, cette même Cour d’appel, le14 mars 2000, dans l’affaire Provigo distributionc. la Communauté urbaine de Québec 6 , toujoursconcernant l’interprétation de la valeur réelle,en est arrivée à la conclusion que c’était le loyermarchand qui devait être retenu et non pas leloyer contractuel, soit une décision diamétralementopposée à celle de Ansec.Ces décisions de la Cour d’appel nous démontrentque la valeur réelle n’est pas toujoursbien comprise.Toujours à titre d’exemple, on se souviendradans la fameuse affaire du Marché central 7 où laCour d’appel en est arrivée à la conclusion qu’enévaluation foncière, nous ne devions pas tenircompte des servitudes autres que celles d’utilitépublique imposées par la loi car cela constituaitune valeur subjective. Ce principe a même étérépété par la Cour d’appel dans le dossier PriceWaterhouse c. Ville de Laval 8 mais si nousretenons la décision prononcée dans LesPlacements Ansec Ltée, qui nous réfère à unevaleur d’échange, comment pouvons-nousprétendre qu’un acheteur ne tiendrait pascompte de l’existence d’une servitude imposéesur son terrain ? D’ailleurs, tous les témoinsentendus dans le dossier de Price Waterhouseont témoigné à l’effet qu’ils ne pouvaientacheter l’immeuble ou développer cet immeubletant et aussi longtemps que les problèmes detitres ne seraient pas régularisés.M e Jacques Forgues, dans son volumeL’évaluation municipale et la valeur réelle 9 , quiétait présenté à l’origine comme thèse dedoctorat, démontre bien la difficulté de procéderà des interprétations en ne faisant appel qu’àla science juridique, en ignorant celle del’évaluation, et vice versa.Il serait présomptueux pour les auteurs devouloir faire une révision de la doctrine et de lajurisprudence traitant du concept de la valeurréelle dans son entier.M e Jacques Forgues, dans son traité ci-avantmentionné, le fait très bien et nous souscrivonsà cette thèse de doctorat.Ainsi donc, le concept de la valeur réelle enfiscalité municipale pose l’hypothèse d’unevente entre deux personnes dans les conditionsque l’on retrouve dans la loi et, plus particulièrement,aux articles 43, 44, 45 et 46.Ces articles font état du contexte dans lequell’évaluateur municipal doit se placer poureffectuer l’évaluation de l’unité d’évaluation.L’un de ces articles attire tout particulièrementnotre attention et concerne le vendeur etl’acheteur qui sont raisonnablement informésde l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisationqui peut le plus probablement en être faite etdes conditions du marché immobilier.

z/ 45Ce critère de raisonnablement informé avait faitl’objet d’une étude approfondie dans le cadred’un dossier impliquant la Ville de Laval contrele MAPAQ 10 concernant des terrains situés enzone agricole.Dans ce dossier le MAPAQ, par l’entremise deson évaluateur, avait prétendu que toutes lesventes de terrains agricoles transigées entreparticuliers non agriculteurs avant le dépôt dudécret de la zone agricole permanente étaientintervenues quelques jours avant la date deréférence pour le dépôt du rôle d’évaluation etde ce fait, ne devaient pas être retenues pourétablir la valeur.S’appuyant sur les dispositions de l’article 43 dela Loi sur la fiscalité municipale, la preuve aconsisté à démontrer que les acheteurs etvendeurs qui avaient été impliqués dans lestransactions choisies par l’évaluateur de la Villerencontraient les critères énoncés dans la loi.En première instance, le Bureau de révisionde l’évaluation foncière avait donné raisonau MAPAQ. En appel de cette décision, le9 octobre 1996, l’honorable juge Soumis de laCour du Québec a rendu une décision favorableà la Ville de Laval sur ce point, dans les termessuivants :« De la jurisprudence et de la doctrine, il fauten conclure que ce que l’on exige, ce n’estpas une connaissance totale mais plutôt laconnaissance de l’homme prudent,raisonnable et avisé. »En partant de cette prémisse, le juge Soumisavait rejeté la position prise par l’évaluateurdu MAPAQ de rejeter toutes les ventesintervenues entre particuliers non agriculteurs,car il considérait que ces derniers étaientraisonnablement informés même si dans laréalité l’effet du décret de la zone agricoleavait pour effet de tuer toute spéculation danscette zone, car pour connaître un tel effet, ilfallait être totalement informé.Dans son interprétation du critère raisonnablementinformés que l’on retrouve à l’article 43de la Loi sur la fiscalité municipale, le Bureau derévision de l’évaluation foncière a été constantet ce, depuis sa première décision sur le sujetqui remonte à 1974. En effet, le Bureau derévision en est venu à la conclusion que levendeur et l’acheteur avaient le devoir des’informer normalement, soit de façon prudenteet diligente, sensiblement de la même façon quel’homme qui doit agir en bon père de famille,leçon que l’on retrouve en droit civil.La première décision du Bureau de révisionque nous avons répertoriée sur le sujet estBoucherville Dévelopement Ltd. c. Ville deBoucherville 11 où le Bureau a abordé indirectementle problème d’interprétation des termesraisonnablement informés (puisque ceux-cin’existaient pas encore à cette époque) ensous-entendant qu’un acheteur et un vendeurdoivent s’informer de façon prudente et aviséequand vient le moment d’établir la valeur réellede l’unité d’évaluation.En effet, aucun acheteur sérieux et averti n’estintéressé à se porter acquéreur d’un terrain qu’ilne pourra aucunement utiliser.La seconde décision 12 sur le sujet rendue par leBureau de révision nous apparaît beaucoup plusexplicite. Dans celle-ci, le Bureau en vient à laconclusion que l’acheteur éventuel ne doit pasêtre téméraire ni aventurier, il doit êtrel’acheteur normalement prudent et avisé ausens du droit civil, celui qui gère ses affaires enbon père de famille et investit de façon réfléchieen prenant des risques calculés. Toutefois,comme pour la décision précédente, le Bureaun’a pas eu à interpréter l’article 43 de la Loi surla fiscalité municipale. Il ne s’est arrêté que surce que devraient être les conditions d’unacheteur d’une unité d’évaluation dans lecontexte de la Loi sur la fiscalité municipale.Dans une autre décision, le Bureau de révision 13ne répond pas encore directement à la question.Il est cependant possible de déduire de cettedécision qu’un acheteur raisonnablementinformé, que l’on retrouve à l’article 43 de laLoi sur la fiscalité municipale, est l’acheteurnormalement prudent et avisé. Cette déductionressort de la comparaison que fait le Bureaulorsqu’il écrit que l’acheteur raisonnablement

z/ 46informé devra se comporter comme l’a faitM. Poliquin, soit de façon prudente et diligente.Deux autres décisions du Bureau de révision surle sujet sont beaucoup plus claires et explicitessur l’interprétation à donner au critèreraisonnablement informé.Dans Gaz Métropolitain inc. c. Ville de Lasalle 14 ,le Bureau a eu recours au dictionnaire et à lajurisprudence pour en venir à la conclusionqu’il faudrait voir dans le vendeur et l’acheteurraisonnablement informés tels que décrit àl’article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale,des parties qui se sont informées d’une manièrenormale et convenable. À la page 330, leBureau énonce :« Vu sous cet angle, le critère introduit parl’article 43 n’apparaît pas très exigeant,se contentant de postuler que vendeur etacheteur, agissant sur le marché immobilier,doivent se comporter quant à l’informationdont ils doivent s’enquérir relativement àl’état de l’unité d’évaluation, à l’utilisationqui peut le plus probablement en être faiteet aux conditions du marché immobilier,comme des vendeurs et des acheteursnormaux, et non pas comme des experts oudes spéculateurs téméraires. En cela, lecritère édicté par l’article 43 ne me semblepas très loin de celui de l’homme normalementprudent et avisé et celui de bon pèrede famille connu en droit civil et que, dureste, la jurisprudence a déjà importé enmatière d’évaluation foncière. »Plus loin dans cette décision, le Bureau ajoute :« Il faut apprécier la situation, soit l’état del’unité d’évaluation, à la lumière des normeset comportements typiques de l’époque. »Une autre décision du Bureau de révision sur lesujet est celle de Caisse populaire St-Laurent c.Ville St-Laurent 15 datant de 1991. Dans celle-ci,le Bureau de révision se réfère essentiellement àun cours de formation permanente dispensé àl’occasion du Congrès annuel 1990 du Barreaudu Québec, par M e Jean-François Gosselin, afind’interpréter le critère raisonnablement informésque l’on retrouve à l’article 43 de la Loi sur lafiscalité municipale. Le Barreau, par des extraitsdu texte de M e Jean-François Gosselin, énoncequ’il faut voir en l’acheteur et le vendeurraisonnablement informés, des parties qui sesont informées d’une manière normale etconvenable, normalement avisés et prudentsou encore en bon père de famille connu en droitcivil. Parmi les extraits pertinents deM e Gosselin cités dans cette décision, il y ale suivant :« L’acheteur éventuel n’a pas à procéder àune expertise exhaustive du site, ou exigerune enquête complète sur les possibilitésd’intervention du ministère de l’Environnement.Il doit cependant, avant de conclurela transaction, mener une enquêteraisonnable, dans le sens normal, sur l’étatde l’unité d’évaluation et sur l’utilisation quipeut le plus probablement en être fait. »Il y a très peu de décisions émanant destribunaux d’appel qui ont interprété l’article 43de la Loi sur la fiscalité municipale. Dansl’affaire Société de gestion Clifford inc. c. laCommunauté urbaine de Montréal 16 , dans soncheminement pour établir la valeur réelle, laCour du Québec énonce que les parties doiventêtre raisonnablement informées des conditionsde l’immeuble et du marché. Bien que la Courne s’arrête pas spécifiquement à l’interprétationdonnée au critère raisonnablement informé,il est néanmoins possible de tirer certainesindications de ce qui est écrit à la page 788du jugement :« Les parties doivent être raisonnablementinformées de l’état de la condition del’immeuble vendu, de l’utilisation qui peutle plus probablement en être faite et desconditions du marché. Le vendeur est uneinstitution financière – nous reviendrons surce point – et l’acheteur est une entrepriseoeuvrant dans le secteur de l’immobilier.Rien dans la preuve ne laisse entendrequ’elles ne seraient pas raisonnablementinformées, d’autant plus que les négociationsont duré plusieurs mois. »

z/ 47De ce passage, nous croyons pouvoir déduireque l’obligation d’informations à laquelle sonttenus acheteurs et vendeurs est celle d’unepersonne normale qui s’informe en bon père defamille et non d’un expert.En effet, la Cour du Québec prend pour acquisque vendeurs et acheteurs, dans le présent cas,sont raisonnablement informés car ils sontdes experts. De cette présomption de faits, onpeut avancer que le devoir d’information d’unacheteur et d’un vendeur raisonnablementinformés est moins fort que celui d’un expertcar si l’intention de la Cour avait été de faireen sorte qu’il n’y ait pas de différence entreles deux, elle n’aurait pas poussé plus loin sonenquête afin de savoir si les parties, en l’espèce,avaient pris les moyens nécessaires pours’informer.Dans la décision Texaco Canada inc. c. laCommunauté urbaine de Montréal 17 , la Cour duQuébec semble accorder une importance touteparticulière à l’interprétation du critère raisonnablementinformé. Ainsi, elle arrive à la conclusionque la contamination d’un terrain nepeut avoir d’incidence sur sa valeur réelle qu’àpartir du moment où cette contamination estconnue par le propriétaire, et qu’il est prévisiblequ’un acheteur éventuel raisonnablementinformé se désintéressera du terrain, même s’ilne connaît pas le degré de contamination et lasorte de contamination.Également, une décision de la Cour suprêmedu Canada 18 semble énoncer le comportementque devraient avoir un acheteur et un vendeurpotentiels dans le cadre d’une venteimmobilière.Cet arrêt de la Cour suprême date de 1950 etbien sûr ne porte pas sur l’article 43 de la Loisur la fiscalité municipale. Toutefois, cettedécision a une certaine importance car ils’agissait dans celle-ci d’interpréter ce qu’étaitun investisseur prudent dans le contexte d’unevente d’immeuble où les questions de valeurréelle et de valeur commerciale étaient en jeu.Selon le juge Taschereau le prudent investor estcelui qui se comporte de façon ci-après décrite :« The prudent investor would particularlybe concerned with the economic value ofthe building in order to get a fair return onhis money. »Bien que cette décision ne traite pas directementde la question qui nous intéresse, noussommes d’avis qu’elle peut tout de même nousguider dans l’interprétation qui nous préoccupeen nous illustrant qu’en matière d’évaluationfoncière, le comportement d’un investisseurou d’un acheteur doit en être un de prudenceet de diligence, donc un comportement normalet avisé.Finalement, dans l’affaire Dorchester UniversityHolding Ltd. c. la Ville de Montréal 19 , la Cour duQuébec entérine la décision du Bureau derévision de l’évaluation foncière, qui interprètel’expression valeur marchande (lire valeur réelle)et s’attarde à parler du comportement desacheteurs et vendeurs dans les termessuivants :« La preuve a révélé que le promettantacquéreuret le promettant-vendeurétaient des personnes averties en matièred’immeubles et matière de marché immobilier,particulièrement dans la région deMontréal. Suivant la doctrine et la jurisprudence,l’expression valeur marchande(« lire valeur réelle ») signifie le prix qu’unacheteur averti qui n’est pas obligéd’acheter paierait pour un immeuble à unvendeur averti qui n’est pas obligé devendre, si cet immeuble était mis en ventesur le marché pendant un laps de tempsraisonnable. »De ces passages et de quelques autres, onpourrait être porté à penser que le devoird’information des vendeurs et acheteurs esttout simplement celui d’un bon père de famille.En ce qui a trait à la doctrine, peu d’auteurs sesont penchés sur le problème d’interprétationdonnée au critère raisonnablement informés del’article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale.De ceux qui l’on fait, la réponse qu’ils prodiguentsemble claire. Le degré de connaissancede l’acheteur et du vendeur est celui de

z/ 48l’homme prudent, raisonnable et avisé. Cesauteurs n’exigent donc pas un devoir d’informationintense. Au contraire, il suffit pourl’acheteur et le vendeur de s’informer comme leferaient un acheteur et un vendeur prudents etdiligents qui sont normalement avisés.Parmi ces auteurs, on retrouve d’abordM e Jean-François Gosselin déjà cité, qui allèguequ’il faut voir dans le vendeur et l’acheteurraisonnablement informés des parties qui se sontinformées d’une manière normale et convenable.Il ajoute que le critère raisonnablement informéà l’article 43 ne semble par très loin de celui del’homme normalement avisé et prudent, quiétait celui de bon père de famille connu en droitcivil et que la jurisprudence a déjà importé enmatière d’évaluation.Il mentionne également que cela fait en sorteque l’acheteur éventuel n’a pas à procéder àune expertise exhaustive du site, pas plus qu’ilne doit commander une enquête complète surles possibilités d’intervention du ministère del’Environnement à l’égard d’un site en question.Cet acheteur doit cependant, avant de conclurela transaction, mener une enquête dans le sensnormal sur l’état de l’unité d’évaluation et surl’utilisation qui est le plus susceptible d’enêtre faite.Ensuite, il y a l’auteur M e Jean-Guy Desjardins,lequel partage la même opinion que l’auteurprécédent dans son ouvrage Traité de l’évaluationfoncière 20 , où il évalue le comportement quedoivent avoir l’acheteur et le vendeur dans lestermes suivants :« Le degré de connaissance de l’immobilierpar les parties est un élément essentiel aumême titre que l’exposition sur le marché.Les qualités requises de l’acheteur et duvendeur sont celles de l’homme prudent. »Le dernier auteur à écrire sur le sujet estM e Jacques Forgues dans son récent ouvrageintitulé L’évaluation municipale et la valeurréelle 21 . En dépit du fait que ce dernier nes’arrête pas précisément sur la question qui faitl’objet de notre recherche, il est néanmoinspossible de tirer quelques observations decertains passages de son ouvrage.Certains extraits pourraient nous laisser croireque M e Forgues est d’avis que l’acheteur etle vendeur doivent avoir une connaissancenormale lorsqu’ils agissent sur le marché etqu’ils ne sont pas tenus à un devoir d’informationélevée. À titre d’exemple :« C’est une indication du fait qu’il ne fautpas rechercher dans la valeur pour unpropriétaire en particulier mais pour tousles propriétaires potentiels, acheteurs etvendeurs agissant sur le marché. Il y adonc nécessairement objectivation. »Il mentionne également que dans la recherched’une entente sur le prix, l’acheteur et levendeur ont une connaissance de l’utilisationla plus probable de l’immeuble.Cette question d’information de l’acheteur etdu vendeur est en étroite relation avec l’état del’immeuble, son utilisation la plus probable etles conditions du marché. C’est sur ces troispoints que les avantages et les désavantagesqui affectent un immeuble à une date donnéedoivent être connus des cocontractants.Cette position prise par la jurisprudence enévaluation municipale est corroborée par unedécision du juge Jean-Pierre Lortie de laChambre de l’expropriation dans l’affaire Ville deLaval c. Société immobilière Juttian inc. 22 où lejuge Lortie avait à déterminer s’il pouvait, pourfins d’expropriation, retenir les valeurs déposéesau rôle. Le critère du vendeur et de l’acheteurraisonnablement informés de l’article 43 de laLoi sur la fiscalité municipale avait été reprisavec beaucoup de justesse.Le juge Lortie rejette donc l’évaluation foncière,notamment à cause du libellé de l’article 43de la Loi sur la fiscalité municipale dans lestermes suivants :« Une deuxième conclusion s’impose : larecherche du meilleur et plus avantageuxusage du bien exproprié pour son propriétaireest incompatible avec le critère du

z/ 49vendeur et acheteur raisonnablementinformés de l’article 43 de la Loi sur lafiscalité municipale. Il est en effetintéressant de signaler qu’en évaluationfoncière, en plus de l’interdiction implicitefaite à l’article 46 de la loi de tenir comptede faits survenus après la date du dépôt durôle, ce critère du vendeur et acheteurraisonnablement informés conditionneégalement la nature et l’étendue desinformations qui doivent être prises enconsidération par l’évaluateur pour établirla valeur.Voici d’ailleurs comment s’exprime le Bureaude révision sur ce critère dans l’affaire GazMétropolitain 23 :Dès lors, il faudrait voir dans le vendeur etl’acheteur raisonnablement informés quedécrit l’article 43 des parties qui se sontinformées d’une manière normale etconvenable. Vu sous cet angle, le critèreintroduit par l’article 43 n’apparaît pas trèsexigeant, se contentant de postuler quevendeur et acheteur agissant sur le marchéimmobilier doivent se comporter quant àl’information dont ils doivent s’enquérirrelativement à l’état de l’unité d’évaluation,à l’utilisation qui peut le plus probablementen être faite et aux conditions du marchéimmobilier comme des vendeurs et desacheteurs normaux, et non pas comme desexperts ou des spéculateurs téméraires. Encela, le critère édicté par l’article 43 ne mesemble pas très loin de celui de l’hommenormalement prudent et avisé et de celui dubon père de famille connus en droit civil etque, du reste, la jurisprudence a déjàimportés en matière d’évaluation foncière.C’est donc dire qu’en recherchant lavaleur réelle d’une unité d’évaluation,l’évaluateur municipal doit dans unecertaine mesure faire abstraction de sesqualités d’expert pour plutôt appliquer letest de l’acheteur et du vendeur raisonnablementinformés.Cette obligation faite par la loi s’appliquetant à l’évaluateur municipal qu’au Bureaude révision. En expropriation, l’évaluateurtémoigne à ce titre, c’est-à-dire en sa qualitéd’expert et non en qualité d’homme normalementprudent et avisé. »Le principe d’équitéLa Loi sur l’évaluation foncière de 1971 avaitintroduit le principe de l’équité fiscale, tant auniveau des contribuables qu’à celui des municipalités,et la Loi sur la fiscalité municipale de1979 réaffirmait ce principe d’équité fiscale enprécisant le concept de valeur réelle et enactualisant le principe de l’équité fiscale parl’adoption de mesures d’équité interne du rôled’évaluation.Ainsi, le législateur a soumis les unitésd’évaluation non susceptibles de faire l’objetd’une vente de gré à gré de l’article 44, de laLoi sur la fiscalité municipale, aux mêmesconditions prévues qu’à l’article 43 de la loi,pour les unités d’évaluation susceptibles defaire l’objet d’une vente de gré à gré.Le principe d’équité dans le traitement desunités d’évaluation est bel et bien consignédans la loi et guide l’évaluateur dans sadémarche d’évaluation, et ce, dans le respectde toutes les catégories d’immeubles et de tousles contribuables québécois.De même, les dispositions des articles 42 et 46.1de la Loi sur la fiscalité municipale renforcent ceprincipe d’équité, par l’établissement d’unemême proportion des valeurs réelles des unitésd’évaluation (proportion médiane) inscrites aurôle et en modifiant en tout ou en partie lesvaleurs inscrites au rôle dans le but d’éliminer leplus possible les écarts entre les proportions dela valeur réelle (équilibration).Le traitement différencié de deux ou plusieurscatégories de contribuables dans la démarched’évaluation irait à l’encontre des principesd’équité qui président au fondement de la Loisur la fiscalité municipale.

z/ 50Comme le mentionne la Cour d’appel dansl’affaire Communauté urbaine de Québec c.Provigo Distribution inc. 24 :« La loi vise à traiter tous les contribuablesavec équité et non pas maximiser en toutescirconstances les revenus des municipalitésau mépris des principes de justice, d’équitéet d’égalité devant la loi. »L’obtention des renseignementspar l’évaluateurD’autres dispositions de la Loi sur la fiscalitémunicipale renforcent l’idée de la nécessité defaire la distinction entre le contexte del’évaluation municipale et le contexte d’uneévaluation particularisée à une toute autre fin.L’article 15 de la Loi sur la fiscalité municipalestipule que l’évaluateur ou son représentantpeut, dans l’exercice de ses fonctions, visiter etexaminer un bien situé dans le territoire de lamunicipalité locale, entre 8 h et 21 h du lundiau samedi, sauf un jour férié.Cette disposition de l’article 15 est complétéepar une autre disposition de l’article 18 de laLoi sur la fiscalité municipale qui requiert dupropriétaire ou de l’occupant d’un bien ou deson mandataire, de lui fournir ou rendre disponiblesà l’évaluateur ou à son représentant, lesrenseignements relatifs au bien dont ce derniera besoin pour l’exercice de ses fonctions, selonque ce dernier lui demande au moyen d’unquestionnaire ou autrement.Toutefois, l’obligation du propriétaire ou del’occupant d’une unité d’évaluation de fournirou de rendre disponibles les renseignementsrelatifs au bien nécessaires à l’évaluateur dansl’exercice de ses fonctions est considéré par lestribunaux comme un droit exceptionnel et estinterprété très restrictivement, surtout euégard aux chartes québécoise et canadiennegarantissant les droits et libertés.C’est en vertu de ces chartes que l’on aempêché l’évaluateur d’effectuer des visitesdans le cadre de la préparation d’une auditiond’un dossier d’évaluation foncière. Ainsi, dansl’affaire Air Canada c. Montréal 25 , l’honorablejuge Jean-Jacques Croteau de la Coursupérieure a déclaré que les articles 15, 16 et18 de la Loi sur la fiscalité municipale n’ont paspour effet d’imposer à un propriétaire d’un bienla visite et l’examen de sa propriété ou encorel’obligation de fournir et de rendre disponiblesdes renseignements dans le cadre de lapréparation d’un procès.Cette décision a d’ailleurs été réitérée plusrécemment dans l’affaire General Motors ofCanada Ltd. c. Ville de Boisbriand 26 , décision duBureau de révision de l’évaluation foncière, danslaquelle le BREF a rejeté tout élément de preuverecueilli à l’occasion d’une visite des évaluateursde la municipalité. Cette visite avait étéconsentie dans le cadre de la préparation durôle mais les évaluateurs en avaient profité pourrecueillir des informations dans le cadreégalement de la préparation de l’audition dudossier, ce qui fut jugé contraire aux dispositionsdes chartes québécoise et canadiennedes droits et libertés. Encore plus récemment,dans l’affaire Communauté urbaine de Montréalc. 116058 Canada inc 27 , où, sous la plume deM e Jacques Forgues, assisté de M. Claude DeChamplain, É.A., le Tribunal administratif duQuébec a confirmé encore une fois que leprocessus d’obtention des informations doit sefaire dans le cadre de la confection du rôle etnon pas dans le cadre de la contestation desvaleurs déposées au rôle.Au surplus, ces dispositions de la Loi sur lafiscalité municipale sont interprétées restrictivement.Ainsi, dans l’affaire Les GestionsMonit Ltée c. la Communauté urbaine deMontréal 28 , la Cour supérieure, après l’analysedes articles 15, 16 et 18 de la Loi sur la fiscalitémunicipale, en arrive à la conclusion que rienn’oblige un propriétaire ou un occupant àrépondre et à compléter un ou des formulairessoumis par l’évaluateur.La loi ne donne pas à l’évaluateur les outilsnécessaires afin qu’il procède avec exactitudecomme c’est le cas lorsqu’il est mandaté par lepropriétaire de l’immeuble. Il doit plutôt secontenter d’informations générales de

z/ 51l’acheteur et du vendeur raisonnablementinformés, pour procéder à l’établissement de lavaleur réelle. Même dans le cas d’unecontestation des valeurs déposées au rôle,l’évaluateur municipal appelé à témoigner n’aaucun pouvoir d’enquête et d’obtention derenseignements.Les informations obtenues dans le contextede l’acheteur et du vendeur raisonnablementinformés comme en évaluation municipale sontla plupart du temps issues d’affirmations dupropriétaire du bien ou de son représentant,alors que dans le contexte d’une expertise,l’évaluateur requiert les bilans comptablesdûment certifiés ou encore les déclarationsannuelles aux ministères du Revenu fédéral etprovincial; à l’occasion d’autres certificationsplus spécifiques peuvent être requises, parexemple en matière environnementale.Dans son étude intitulée La communication derenseignements à l’évaluateur municipal publiéedans la série Développements récents en droitmunicipal 29 , M e Vincent Piazza s’exprime ainsi :« Les articles 15 et 18 de la Loi sur la fiscalitémunicipale font tous deux référence àl’exercice des fonctions de l’évaluateurmunicipal. Cette mention n’est pas anodine,puisque c’est précisément à l’aune desfonctions de l’évaluateur municipal que l’onpourra déterminer quels renseignements cedernier pourra obtenir.Or, la principale fonction de l’évaluateurmunicipal est de confectionner le rôletriennal d’évaluation. À cette fin, l’évaluateurdoit se conformer aux articles 31 etsuivants de la Loi sur la fiscalité municipale,qui posent le principe que les immeublessitués sur le territoire d’une municipalitélocale sont portés au rôle (art. 31), par unitéd’évaluation (art. 33). Le rôle doit indiquerla valeur de chaque unité d’évaluation,sur la base de sa valeur réelle (art. 42),définie à l’article 43 de la Loi sur la fiscalitémunicipale. »Soit sa valeur d’échange sur un marché libreet ouvert à la concurrence, c’est-à-dire le prixle plus probable qui peut être payé lorsd’une vente de gré à gré dans les conditionssuivantes :1 o le vendeur et l’acheteur désirentrespectivement vendre et acheter l’unitéd’évaluation, mais n’y sont pas obligés;et2 o le vendeur et l’acheteur sont raisonnablementinformés de l’état de l’unitéd’évaluation, de l’utilisation qui peut leplus probablement en être faite et desconditions du marché immobilier.Selon cette définition, l’évaluateur doit doncse comporter et obtenir les renseignementsreprésentatifs du vendeur et de l’acheteurraisonnablement informés.M e Piazza identifie deux catégories de renseignementssur lesquelles l’évaluateur peuts’appuyer dans l’application des techniquesd’évaluation; soit les données brutes de naturepublique disponibles à tous (telles que les actesde ventes d’immeubles, les permis de constructionémis par la municipalité auxquels onpeut ajouter les plans de cadastre, de la matricegraphique, du zonage et autres données issuesde la géomatique municipale) et les autresdonnées que l’évaluateur peut obtenir d’unemanière indépendante à la suite d’une démarcheauprès de l’acheteur et du vendeur (tellesles données relatives aux coûts de constructionsou d’améliorations, les baux, les états desrevenus et dépenses et les états financiers).Citant M e Jean-Guy Desjardins dans sonTraité de l’évaluation foncière 30 , M e Piazzasouligne que :« Parmi les renseignements pertinents autravail de l’évaluateur, qu’il lui sera difficileou impossible d’obtenir sans le concoursdu contribuable, mentionnons notammentles positions respectives des parties et leuraptitude à marchander, le financementinhabituel, le besoin spécial d’acheter oude vendre. »

z/ 52Et M e Piazza poursuit ainsi :« L’évaluateur municipal devra donc s’abstenirde tenir compte d’éléments qui n’ont pasd’incidence sur la valeur marchande del’unité d’évaluation qu’il doit inscrire au rôleconformément aux articles 31 et suivants dela Loi sur la fiscalité municipale. De manièrecorrélative, le contribuable à qui desrenseignements sont demandés enapplication des articles 15 et suivants de laLoi sur la fiscalité municipale pourra à bondroit refuser de fournir tout renseignementqui se rapporte à autre chose qu’à l’objet del’évaluation municipale, ou en d’autrestermes, qui ne fait pas partie des renseignementsdont l’évaluateur a besoin dansl’exercice de ses fonctions. »Il ressort de la jurisprudence étudiée parM e Piazza en application de l’article 1 de laLoi sur la fiscalité municipale que :« Le propriétaire ou l’occupant d’une unitéd’évaluation ne sera pas tenu de communiquerdes renseignements à l’évaluateurmunicipal portant sur des actifs utilisés dansle cadre de l’exploitation de son entreprise,si ces actifs ne rencontrent pas les critèresd’immobilisation de l’article 1 de la Loi surla fiscalité municipale. »Départageant les notions et les responsabilitésdu propriétaire et de l’occupant en rapport avecl’article 1 de la Loi sur la fiscalité municipaleM e Piazza poursuit son analyse :« Les sujets de l’obligation de communiquerdes renseignements à l’évaluateur municipalen vertu de l’article 18 de la Loi sur lafiscalité municipale sont donc le propriétaireet l’occupant, tels que ci-avant définis. Estceà dire pour autant que dans sa cueillettede renseignements, l’évaluateur municipalpourra toujours et à son gré s’adresserindistinctement à l’un comme à l’autre ?D’aucuns pourraient soutenir que la préoccupationlégitime des municipalités, dedisposer de l’information la plus complètepossible pour déposer des rôles d’évaluationde qualité, commande nécessairementune réponse positive. Au contraire, lecontribuable, qu’il soit propriétaire ouoccupant, voudra quant à lui contrôlerl’information remise à l’évaluateur neserait-ce que pour s’assurer qu’aucunrenseignement non pertinent ou erronéne soit communiqué.Or, la seule façon pour un contribuable decontrôler l’information communiquée àl’évaluateur est précisément de faire ensorte que ce dernier s’adresse à un seulinterlocuteur dans sa cueillette derenseignements. En ce sens, la questionse pose de savoir s’il serait possible pourun propriétaire ou un occupant, selon lecas, de s’engager contractuellement à necommuniquer aucune information àl’évaluateur sans d’abord avoir soumiscette information à son cocontractant.Quoique la question ne semble pas avoir étéétudiée par la jurisprudence, nous sommesd’avis, avec respect pour l’opinion contraire,qu’une telle stipulation serait jugée conformeà l’ordre public et maintenue par lestribunaux. En effet, dans la mesure où lalimitation contractuelle au pouvoir del’évaluateur municipal de recueillir desrenseignements auprès du propriétaireou de l’occupant ne conduit pas à une dissimulationde renseignements par ailleursnécessaires et pertinents à l’évaluationmunicipale, mais seulement à une analysepréalable de cette information, l’esprit etla finalité de la loi seraient satisfaits. Ausurplus, la partie à qui l’on reprocheraitd’avoir refusé de communiquer les renseignementsà l’évaluateur pour ce motifpourrait même faire valoir que la lettre dela loi est respectée, puisqu’en bout de piste,les renseignements seraient effectivementcommuniqués à l’évaluateur, à la seulenuance près qu’ils le seraient après avoirtransité par le cocontractant de cette partie.Subsidiairement, la partie à qui l’on reprocheraitdans ce contexte d’avoir refusé decommuniquer des renseignements pourraitinvoquer que ses obligations contractuellesconstituent quant à elle une excuse légitime

z/ 53au sens de l’article 18 de la Loi sur lafiscalité municipale « in fine ».Cela étant, à qui revient le choix, entre lepropriétaire ou l’occupant, d’une part, oul’évaluateur municipal, d’autre part, dedéterminer le mode de communication desrenseignements requis par ce dernier ? Lecontribuable est-il tenu de communiquerces renseignements ou peut-il se contenterde les rendre disponibles, ce qui suggéreraitplutôt une collaboration passive avecl’évaluateur municipal ? Peut-on exiger dupropriétaire ou de l’occupant qu’il complètedes formulaires ou des questionnaires ?Il était prévisible, compte tenu de laformulation de l’article 18 de la Loi sur lafiscalité municipale lors de son adoption en1979 que les contribuables et les autoritésmunicipales adopteraient rapidement despositions diamétralement opposées sur laquestion, les premiers voulant évidemmentlimiter leur obligation à sa plus simpleexpression et les secondes, désirant aucontraire que leur mission de déposer le rôled’évaluation soit le plus possible facilitée parla contribution active des contribuablesconcernés.En effet, l’article 18 de la Loi sur la fiscalitémunicipale se lisait initialement commesuit :Le propriétaire ou l’occupant d’un bien, ouson mandataire, doit, sur demande, fournirou rendre disponibles à l’évaluateur ou à sonreprésentant les renseignements dont cedernier a besoin pour l’exercice de sesfonctions, et qui sont relatifs au bien.S’il refuse sans excuse légitime de fournirles renseignements ou s’il en fournit defaux, il est passible, sur poursuite sommaire,en outre des frais, de la pénalité prévue parl’article 16.Se fondant sur cette disposition, laCommunauté urbaine de Montréal, audébut des années quatre-vingt, exigeaitdonc de nombreux contribuables nonrésidentiels qu’ils remplissent et lui retournent,dûment complétés, des formulairesportant sur divers renseignements, comprenantles données d’occupation d’espacesde bureaux, les listes de locataires etdiverses autres données économiques,dont les états de revenus et dépenses desimmeubles qu’elle devait porter au rôle.Estimant ne pas avoir à faire le travail del’évaluateur à sa place, un des contribuablesvisés par ces demandes a donc déposé unerequête invitant la Cour supérieure àdéclarer qu’en procédant ainsi, la Communautéurbaine de Montréal outrepassait lespouvoirs que lui reconnaissait la Loi sur lafiscalité municipale.C’est dans ce contexte que la Cour supérieurea accueilli la requête du contribuableet rappelé que la confection du rôle comportaitfondamentalement une démarche de lapart de l’évaluateur municipal. Rien dans laloi n’obligeait le contribuable à compléterdes formulaires. Par ailleurs, la Cour supérieurea vu dans la conjonction « ou »insérée entre les expressions fournir etrendre disponibles, une indication du fait quele choix entre ces deux modes de communicationde l’information revenait aucontribuable.Fidèle à lui-même, le législateur est toutefoisvenu contrecarrer l’effet de ce jugement, àpeine plus de quatre mois plus tard, par unamendement à l’article 18 de la Loi sur lafiscalité municipale qui précisait dorénavantque le propriétaire ou l’occupant devraitdésormais communiquer les renseignementsrequis par l’évaluateur selon que ce dernierlui demande de les fournir, au moyen d’unquestionnaire ou autrement, ou de les rendredisponibles.Il ne paraît donc plus faire de doute, à lalecture de l’article 18 de la Loi sur la fiscalitémunicipale, que ce choix appartient àl’évaluateur municipal. Le propriétaire oul’occupant d’une unité d’évaluation nepourrait donc pas, en principe, se cantonnerdans une attitude passive et refuser decommuniquer les renseignements

z/ 54demandés, pour plutôt exiger que ce soitl’évaluateur qui vienne consulter lesrenseignements que le contribuable luiaurait rendus disponibles. Le mêmeraisonnement s’applique en regard desformulaires que les services municipauxd’évaluation transmettent fréquemmentaux contribuables.À notre avis, cependant, des nuancess’imposent. La première et la plus fondamentalede celles-ci découle en effet del’objet même de l’évaluation municipale,lequel, comme nous l’avons vu, se limite àl’évaluation immobilière. Les renseignementsdemandés au moyen d’un questionnaireou autrement, ne sauraient doncporter sur autre chose que cet objet.À cet égard, il convient en outre desouligner que l’article 18 de la Loi sur lafiscalité municipale se distingue de certainesautres dispositions de la Loi sur la fiscalitémunicipale et d’autres lois québécoises ence qu’il réfère à des renseignements et qu’iln’emploie pas le terme document. Paranalogie avec le régime d’accès auxdocuments des organismes publics, quiporte justement sur des documents et nepermet pas, en soi, de faire une demanded’accès à un renseignement qui n’est pascontenu dans un document existant, lecontribuable pourrait donc, à notre avis,satisfaire son obligation de fournir lesrenseignements requis par l’évaluateur,sans pour autant être tenu de lui donnersystématiquement accès à des documentsspécifiques, et ce, d’autant plus que cesdocuments contiendront souvent desrenseignements qui ne sont pas pertinentsà l’évaluation.Par ailleurs, nous sommes égalementd’opinion que le contribuable, pour qui lademande de renseignements formulée parl’évaluateur municipal représenterait unemasse de travail considérable, par exemplepourrait à bon droit faire valoir que lacommunication active des renseignementsdemandés par l’évaluateur municipal, aumoyen d’un questionnaire, par exemple, estdéraisonnable dans les circonstances.Lorsque l’ampleur ou la teneur de lademande de renseignements le justifie,le refus du contribuable, propriétaire ouoccupant, de communiquer activement lesrenseignements demandés, serait doncéquivalent à l’excuse raisonnable prévueau troisième alinéa de l’article 18 de la Loisur la fiscalité municipale et il pourrait secontenter de rendre les renseignementsdisponibles à l’évaluateur. »Le régime particulier desimmeubles à vocation unique.Des dispositions particulières ont été instauréesaux articles 18.1 à 18.5 de la Loi sur la fiscalitémunicipale en matière de communication desrenseignements, entre l’évaluateur et lecontribuable propriétaire de l’immeuble qui sequalifie d’immeubles à vocation unique denature industrielle ou institutionnelle.Comme le souligne M e Piazza, l’objet desarticles 18.1 à 18.5 de la Loi sur la fiscalitémunicipale était :« de limiter les renseignements pertinents àl’établissement de la valeur réelle et demettre en place un mécanisme spécial decommunication de ces renseignements entrel’évaluateur et le contribuable, l’effet de cesdispositions est donc essentiellement deprohiber le recours à deux des troisméthodes par ailleurs reconnues enévaluation foncière pour parvenir à uneindication de la valeur réelle, soit latechnique du revenu et celle de la parité,pour ne retenir que la technique du coût. »M e Piazza poursuit en citant l’exemple dela cause de Beaulieu Canada c. Ville deFarnham 31 , où :« Le Tribunal administratif du Québecayant eu à se prononcer sur le caractèreobligatoire de la méthode d’évaluationprescrite par le règlement sur la méthoded’évaluation des immeubles à vocationunique de matière industrielle ou

z/ 55institutionnelle a rejeté sans ménagementles arguments de la municipalité et a concluque la méthode prescrite par le règlementn’était pas obligatoire.Lors de l’audition les parties semblaientconvenir du principe selon lequel l’absenced’une communication du désaccord dupropriétaire aurait pour conséquence delier la requérante et le tribunal à l’étapede l’audition du recours. Ainsi, seuls lesrenseignements fournis préalablement audépôt du rôle par l’évaluateur pourraientêtre utilisés dans l’établissement de lavaleur réelle.Le tribunal est surpris de l’adhésion desparties à cette proposition sans autredémonstration apparente qu’un bulletind’information. La détermination des droitsd’une partie à une audition ainsi que lajuridiction du tribunal sont des questionscomplexes qui revêtent une importancecapitale. Elles méritent un examen sérieuxqui ne peut se faire que par une analyseexhaustive et rigoureuse des dispositionslégislatives. Tout en comprenant que lesparties n’avaient pas à effectuer un telexercice à cette étape-ci de l’audition durecours, il nous apparaît opportun dementionner dès à présent qu’un simplebulletin d’information, fut-il émis par leministère des Affaires municipales, nerépond pas à ces critères d’analyse etqu’en aucun cas, il ne saurait constituerune assise juridique valable à l’élaborationd’une règle de droit.S’appuyant sur une décision du 11 janvier2001 dans la cause de la Communautéurbaine de Montréal c. 116058 Canada inc. 32 ,le Tribunal administratif du Québec souligneque la révision administrative n’est pasl’occasion de faire pression sur le propriétaired’une unité d’évaluation pour qu’il seconforme aux dispositions de la loi portantsur la tenue à jour.Le Tribunal administratif rappelle en outreque le litige se situe : dans le cadre d’unrecours au tribunal et qu’en ce sens les règlesutilisées pour disposer de la requête serontcelles qui s’appliquent en matière juridictionnelleet non en matière de confection oude tenue à jour des rôles par l’évaluateurmunicipal.Le Tribunal administratif du Québecs’interroge sur les règles relatives à ladivulgation de la preuve qui sont lefondement de l’argumentation de larequérante et opine qu’elles :ne sont pas applicables ici. Pourquoi, en effet,sous prétexte d’appliquer ces règles,obligerait-on une partie à remettre à l’autredes documents qu’elle n’a pas sous prétextede dévoiler avant l’audience une preuvequ’elle n’entend pas faire et que la seulepartie adverse veut soumettre au tribunal ?C’est précisément ce que la requérantedemande.En somme, se fondant sur l’article 11 de laLoi sur la justice administrative, le Tribunaladministratif du Québec estime dans lescirconstances que : les renseignementsdemandés par la municipalité ne sont paspertinents à la contestation qui lui estsoumise. En effet, le Tribunal administratifdu Québec conclut en rappelant que chacunedes parties a la responsabilité de monter sapropre preuve et non de la faire préparer parla partie adverse. Il faut distinguer la divulgationde la preuve de la partie adverse dela préparation de sa propre preuve et del’obtention de documents au moment dela confection autant que de la mise à jourdu rôle. »M e Piazza conclut que :« La communication (ou la non-communication)d’un renseignement à l’évaluateur municipalne devrait jamais être considérée de façondésinvolte. En effet, dans un cas commedans l’autre, il s’agit d’un geste pouvantavoir un impact majeur sur les droits ducontribuable, que ce soit par l’imposition dela pénalité prévue à l’article 16 de la Loi surla fiscalité municipale, ou par l’ajout à lavaleur réelle de l’immeuble portée au rôle

z/ 56d’évaluation d’éléments qui ne devraientpas en faire partie. En présence d’unimmeuble à vocation unique de natureindustrielle ou institutionnelle, unecommunication déficiente avec l’évaluateurpeut même avoir pour effet de limiter leséléments devant être pris en compte pourétablir la valeur réelle de l’immeublestrictement à ceux que l’évaluateurmunicipal aura choisi de considérer.Or, la compréhension du régime decommunication de renseignements àl’évaluateur municipal est illusoire sansune bonne maîtrise de plusieurs notionset concepts complexes, essentiellementpropres à la fiscalité municipale. Parconséquent, les contribuables devraients’assurer d’être adéquatement conseillésavant de prendre position sur quelquedemande de communication de renseignementsou de visite des lieux qui pourraitleur être adressée par les autoritésmunicipales. »Nous souscrivons entièrement à l’étude deM e Piazza sur le sujet de l’obtention desrenseignements par l’évaluateur municipal.Dans le même esprit, l’article 36.1 de la Loi surla fiscalité municipale requiert de l’évaluateur,pour chaque unité d’évaluation, qu’il s’assure aumoins tous les neuf (9) ans, de l’exactitude desdonnées en sa possession et qui la concerne.Les dispositions de l’article 36.1 ne sont pastrès exigeantes et renforcent l’idée que noussommes dans le contexte de l’évaluation demasse où le degré de précision diffère de celuiqui est requis dans le cas d’une expertise quicommande quant à elle, l’obtention d’informationsbeaucoup plus rigoureuses et impossiblesà obtenir sur la base des articles 15, 16 et 18 dela Loi sur la fiscalité municipale.Une décision rendue le 15 septembre 1999, dansl’affaire de Jean-Guy Joly et Transport St-Cletinc. c. la Corporation municipale de Sainte-Marieet la MRC du comté de Vaudreuil-Soulange 33 ,la Cour du Québec conclut que mise à partl’obligation conférée à l’article 36.1 de la Loisur la fiscalité municipale, l’évaluateur n’a pasl’obligation de réviser régulièrement chaqueunité d’évaluation afin de s’assurer qu’il n’y aitpas de modification et que l’information en sapossession est toujours pertinente. L’intentiondu législateur par son article 36.1 n’étaitpas d’obliger l’évaluateur à procéder à uneévaluation particularisée (expertise) à chaquedépôt de rôle.En vertu du principe d’équité, l’évaluateurmunicipal a l’obligation d’assurer le traitementéquitable dans l’établissement de la valeurréelle et ce, pour toutes les catégoriesd’immeubles.Seul le législateur a le pouvoir de créer deux ouplusieurs catégories de contribuables. Il l’ad’ailleurs fait en créant, selon les dispositionsde l’article 244.29 et suivants de la Loi sur lafiscalité municipale, des taux multiples de taxefoncière générale en fonction des catégoriesauxquelles appartiennent les unités d’évaluation,le tout dans le respect des mêmes critèresd’évaluation énoncés aux articles 42, 43, 44, 45,46 et 46.1 de la Loi sur la fiscalité municipale.Les problèmes de confidentialitédes documentsLe refus de communiquer des renseignementsde la part du contribuable peut égalements’expliquer et se justifier par l’absence totale degarantie que ces documents demeurerontconfidentiels.Nous savons tous que l’évaluateur se doit derecueillir de l’information afin de confectionnerson rôle. Certaines de ces informations sontpubliques, tels les actes publiés au bureau dela publicité des droits, d’autres non, tels lescoûts de construction d’un bâtiment, tandisque d’autres peuvent être mixtes, c’est-à-direpubliques lorsque publiées et privées lorsquenon publiées, comme le sont les baux.Il est certain que l’ensemble des informationsrecueillies par l’évaluateur lui permettent dedégager des taux, tels le loyer paritaire, destaux de vacances, ou encore des dépensesnormalisées.

z/ 57Lorsque l’évaluateur défend ces valeurs déposéesau rôle à l’occasion d’une contestation, il sedoit, lorsque requis, de produire à la cour lesinformations confidentielles recueillies. Ainsi,à titre d’exemple, si l’évaluateur défend unetechnique de revenus pour calculer son loyerparitaire, il déposera un tableau des baux répertoriéset ceux qu’il retient. Dès la production dece tableau à la cour, cette information devientpublique et, par conséquent, il y a perte deconfidentialité. Lorsque c’est la personne qui afourni l’information confidentielle qui s’adresseà la cour afin de contester les valeurs déposéesau rôle, il y a renonciation tacite à la confidentialitédes documents mais ce n’est pas le caspour un tiers qui n’est pas impliqué dans ledébat judiciaire.Il est toujours possible et loisible aux procureursqui représentent la municipalité de demanderque l’information obtenue soit déposée suite àl’émission d’une ordonnance de confidentialité.C’est ce qu’ont fait les procureurs de la Communautéurbaine de Québec dans l’affaire lesopposant au Fonds de placement immobilierCominar 34 . Dans ce dossier, les procureurs de laCommunauté urbaine de Québec recherchaientune ordonnance de confidentialité dans le butde ne pas avantager la plaignante, en luipermettant de bénéficier des données relativesaux propriétaires et locataires de cinq centrescommerciaux de la région de Québec.Le Tribunal a rendu la décision suivante :« Rappelons enfin que les règles surla tenue des audiences et sur l’interdit depublication sont à l’effet que les audiencessont en principe publiques et que lesinterdits de publication doivent être enrelation avec le but poursuivi, donc à effetaussi limité que les circonstances del’espèce l’exigent. Priver une partie de sondroit de prendre connaissance de tous leséléments de preuve n’est sûrement pas labonne décision à prendre ici. C’est pourquoila présente requête dont il a été disposée lejour de sa présentation n’a été accueillie quepartiellement, tel qu’il appert du procèsverbald’audience.En somme, la réflexion suivante doit êtrefaite par l’évaluateur municipal :(1) Voir si son annexe VII contient de telsrenseignements confidentiels;(2) Voir si, compte tenu de la présentedécision, il peut utiliser les renseignementsqu’il a recueillis avecpromesse de confidentialité, touten respectant cet engagement;(3) Voir s’il peut être délié de son engagementde confidentialité par lespersonnes envers lesquelles il les a pris;(4) Voir si, compte tenu des dispositions dela Loi qui traitent de la confidentialitédes renseignements obtenus dans lecadre de la tenue à jour du rôle, il peutles utiliser.S’il en vient à la conclusion que le respect dela parole donnée ou de la Loi l’empêched’utiliser ces renseignements en preuvedevant le Tribunal, il lui reste à effectuer,comme tout expert-évaluateur agissant àtitre de témoin devant le Tribunal, uneexpertise spécifique en vue de déterminer, àl’aide des méthodes d’évaluation reconnues,la valeur de l’unité d’évaluation en cause. Ilse peut que cette démarche implique unecueillette de données économiques pournormaliser les dépenses d’opération ou pourtrouver un TGA, mais cette recherche desconditions du marché ne serait alors pasdifférente de celle que doit effectuer l’expertde toute partie qui conteste la valeur d’uneunité d’évaluation et cherche à l’établir àl’aide de la méthode du revenu. »Comme nous pouvons le constater, afin deprotéger la confidentialité des documents qui luisont transmis, l’évaluateur doit renoncer à s’enservir, afin de défendre les valeurs déposées aurôle. Certains diront que le professionnalismedes évaluateurs municipaux est une garantiesuffisante quant à la protection de la confidentialitédes documents recueillis par cedernier. Malheureusement, non. Ainsi, dansl’affaire Ville de Québec c. Hudson’s Bay

z/ 58Compagny et autres. 35 , la Cour, sous la plumede l’honorable juge Rochette, a donné uneinterprétation large et libérale au terme« occupant » prévu au deuxième alinéa del’article 79 de la Loi sur la fiscalité municipale,permettant à un locataire d’un centrecommercial de consulter les documentsrecherchés à toute étape antérieure à unedemande de révision.Dans cette affaire, les procureurs de Hudson’sBay Compagny tentaient d’obtenir de la Ville deQuébec des informations, non pas dans le butde contester le rôle d’évaluation, mais dans lebut de contester la répartition des taxesà l’intérieur d’un centre commercial. Lesprocureurs de la Ville de Québec s’objectaientà la remise de ces informations parce qu’ilsprétendaient que le fait que l’évaluateur aitobtenu des locataires des centres commerciauxleurs baux et leurs chiffres d’affaires, il étaittout à fait normal que nul n’ait accès auxdocuments faisant état de ces données confidentielles,sinon les autorités en matièred’évaluation auraient de la difficulté à obtenirles renseignements requis pour la confectiondu rôle d’évaluation. La Cour d’appel a rejetécet argument et en est arrivée à la conclusionque tout occupant d’un immeuble, à quelquetitre que ce soit, ainsi que tout possesseur deslieux qui se comporte en véritable propriétaire,a le droit de consulter les documents rassembléspar l’évaluateur aux fins de son travail, s’ils ontservi de base à une inscription au rôle concernantcet immeuble et s’ils ont été préparéspar l’évaluateur.Cela veut donc dire que n’importe quel locataired’un centre commercial pourrait avoir accès àde l’information confidentielle transmise par lepropriétaire de ce centre commercial à l’évaluateuret ce, sans que l’évaluateur ne puisseinvoquer la confidentialité de ce document.C’est l’article 18 de la Loi sur la fiscalitémunicipale qui prévoit l’obligation pour lepropriétaire ou l’occupant de rendre accessiblesà l’évaluateur les documents permettant à cedernier d’effectuer son travail. L’article 16 de laLoi sur la fiscalité municipale prévoit égalementque le défaut de s’y conformer peut entraînerune amende entre 100,00 $ et 50 000,00 $ si lecontribuable, sans excuse légitime, ne fournitpas ou ne rend pas disponibles les documentsrequis par l’évaluateur. Est-ce que l’impossibilitépour l’évaluateur de garantir la confidentialitédu document au contribuable serait une excuselégitime ? À notre connaissance, il n’y a jamaiseu de poursuite en vertu de l’article 18 de laLoi sur la fiscalité municipale et, par conséquent,cet argument n’a jamais été plaidé. Cependant,nous sommes en matière pénale et le doute doitbénéficier au contribuable.Nous croyons que la loi encadre mal toute cettequestion de consultation et de production dedocuments. Il est vrai que la décision duTribunal administratif du Québec (TAQ) en datedu 11 novembre 2004, dans l’affaire BoehringerIngelheim Canada inc. c. Ville de Laval 36 , a misun peu d’ordre sur l’accessibilité des documentsrecueillis par l’évaluateur dans le cadre d’unecontestation judiciaire devant le TAQ. Ainsi,dans cette affaire, le TAQ, siégeant en révisionde sa propre décision du 3 mars 2004, a révoquécette dernière qui avait ordonné à Ville deLaval de produire un ensemble d’informationstouchant, tant le rôle contesté que celui quil’avait précédé.Malgré cette décision, il n’en demeure pasmoins que si l’évaluateur municipal veutdéfendre les valeurs qu’il a au rôle, à l’aide desinformations recueillies auprès des contribuables,il doit divulguer sa preuve au plaignant.Si cette preuve contient des éléments d’informationsrecueillies sur une base confidentielle,il ne pourra utiliser ces informations. Par conséquent,l’évaluateur ne pourra défendre lesvaleurs qu’il a déposées au rôle efficacement, vul’empêchement d’utiliser des informations qui,par ailleurs, avaient servi à la confection du rôle.Par ailleurs, empêcher un contribuable d’avoiraccès à toute la preuve va à l’encontre de tousles principes que nous connaissons dans notredroit. Lorsque nous sommes en présence dedeux grands principes de droit qui s’opposent,il nous faut donc choisir l’un des deux, à savoircontinuer d’octroyer aux informations obtenuesleur caractère de confidentialité ou s’assurerque le rôle d’évaluation continue d’être le plus

z/ 59équitable possible et dressé en fonction del’ensemble des informations recueillies.Pour l’instant, le Tribunal administratif duQuébec, dans l’affaire précitée Fonds deplacement immobilier Cominar 37 , a privilégiéla confidentialité, tandis que la Cour d’appel,quant à elle, dans l’affaire Hudson’s BayCompagny, a rejeté l’argument de laconfidentialité. Comme la Cour d’appel est leplus haut tribunal de la province, c’est cettedernière interprétation qu’il faut retenir et,selon nous, les informations confidentiellesdoivent donc perdre leur caractère deconfidentialité au profit d’une plus grandeprécision dans l’évaluation des immeubles et,par conséquent, une plus juste répartition dufardeau fiscal des contribuables.Si les informations obtenues par l’évaluateurperdent leur caractère de confidentialité, ildeviendra donc évident, comme le soulignaientles procureurs de la Ville de Québec dansl’affaire Hudson’s Bay Compagny 38 , que lesautorités en matière d’évaluation aurontbeaucoup plus de difficulté à obtenir ces renseignementsrequis pour la confection du rôle, d’oùla nécessité, selon nous, de faire intervenir lelégislateur pour donner à l’évaluateur despouvoirs accrus pour l’obtention d’informationset surtout des pénalités plus grandes pour ceuxqui refusent de les fournir. À titre d’exemple,un contribuable qui refuserait de fournir lesinformations requises par un évaluateur pourraitêtre déchu de son droit de contester les valeursdéposées par ce dernier.Nous sommes évidemment très loin d’un amendementlégislatif sur cette question et, pourl’instant, nous devons continuer, lorsque lesdocuments sont obtenus sur une base confidentielle,de tenter d’obtenir la production de cesdocuments et/ou informations sur un sceau dela confidentialité, à la suite d’une ordonnancedu Tribunal administratif du Québec.Le rôle de l’évaluateur dansle cadre de la révisionadministrative.Le premier paragraphe de l’article 138.3 de laLoi sur la fiscalité municipale se lit comme suit :« 138.3 Bien-fondé d’une contestation.L’évaluateur saisi d’une demande derévision doit vérifier le bien-fondé de lacontestation. Il doit, dans le délai prévu audeuxième ou au troisième alinéa, selon lecas, faire au demandeur une propositionécrite de modification au rôle ou l’informerpar écrit, avec les motifs de sa décision,qu’il n’a aucune modification à proposer. »Comme on peut le constater, l’évaluateurmunicipal doit vérifier le bien-fondé de lacontestation. L’article 128 de la Loi sur lafiscalité municipale prévoit que la contestationou la demande de révision expose succinctementles motifs invoqués à son soutien etles conclusions recherchées.En principe, la lecture de ces deux articles nouslaisserait croire que l’évaluateur municipaldevrait se limiter à répondre aux argumentsinvoqués dans la demande de contestation.Nous disons en principe, car la réalité est toutautre. Ainsi, les tribunaux, tant administratifsque civils, de même que la doctrine, ont toujoursreconnu le droit à l’amendement et que ce droitdevait être interprété de façon large et libérale.À titre d’exemple, rappelons-nous le dossieropposant la Communauté urbaine de Montréal àTrimatas 39 , où l’entreprise s’était plainteinitialement de l’imposition de la surtaxe sur lesimmeubles non résidentiels. Au cours del’administration du dossier, les procureurs deTrimatas se sont aperçus que l’évaluation del’immeuble était trop élevée, de sorte qu’ils ontdéposé une demande d’amendement qui visait àajouter au premier motif de contestation unmotif qui était totalement différent du premier,c’est-à-dire une contestation de l’évaluation,tandis que dans le premier cas, nous étionsdans le cadre d’une contestation d’imposition dela surtaxe sur les immeubles non résidentiels.

z/ 60Le Bureau de révision de l’évaluation foncièreavait accueilli l’amendement, la Cour du Québeca confirmé la décision. La Ville de Montréal adéposé une demande de révision judiciaire decette décision devant la Cour supérieure etaucune décision n’a encore été rendue.Bien que cette décision fut rendue initialementà la suite d’une plainte logée devant le BREF,nous n’avons aucun doute que cette jurisprudencecontinuera à s’appliquer à l’encontredes demandes de révision administrative. Ainsi,il n’y a pas véritablement de modification entrel’ancien article 128 qui existait à l’époque duBREF et le nouvel article 128 qui a été amendésuite à la création du Tribunal administratif duQuébec, seul le mot « plainte » a été remplacépar les mots « demande de révisionadministrative ».Au surplus, dans la philosophie du législateur,lorsqu’il a adopté la Loi sur la justice administrative,il est clair que ce dernier voulait simplifiertout le processus judiciaire entourant ledroit administratif. Compte tenu de ce fait, ilserait fort surprenant dans l’avenir de voir leTribunal administratif du Québec rejeter unrecours qui lui serait présenté, sous prétexteque le motif invoqué pour la demande derévision n’était pas originairement mentionnédans cette demande.Également, nous avons constaté, au cours desannées, que les procureurs représentant lesplaignants ont développé et raffiné des formulesqu’ils joignent en annexe de leur demande derévision administrative, rédigées en des termestellement larges qu’elles leur permettent, entemps opportun, d’invoquer n’importe quelmotif de contestation pour voir la valeur réduite,ou encore leur permettre d’exclure, en totalitéou en partie, l’unité d’évaluation de l’impositiond’une taxe.L’évaluateur peut toujours, au niveau de lademande de révision administrative, limiter saréponse au motif soulevé dans la demande derévision. Nous croyons qu’il aurait cependantgrandement avantage à procéder, au stade de larévision administrative, à une enquête beaucoupplus profonde qui, quant à nous, pourrait mêmealler jusqu’à constituer une instance avant leprocessus judiciarisé, tel que le prévoient laLoi sur la justice administrative (L.J.A.) et la Loisur la fiscalité municipale.Le premier avantage de procéder à une enquêteplus approfondie au niveau de la demande derévision administrative est de permettre decerner le débat.Ainsi, les dispositions de l’article 138.5prévoient que le recours devant le TAQ doitavoir le même objet que la demande de révisionadministrative. Il sera beaucoup plus difficilepour un tribunal de permettre un amendementlorsque l’évaluateur municipal aura, au niveaude son enquête, cerné le débat. Ainsi, si cecontribuable a eu toutes les chances, au niveaude la demande de révision administrative,d’exposer les motifs de cette demande, ilsera très mal venu, au niveau du Tribunaladministratif du Québec, de réclamer uneexemption et/ou une diminution de valeur pourun motif qu’il n’aura pas soumis à l’évaluateur.Afin de bien cerner le débat, nous croyons quel’évaluateur municipal devrait soumettre unquestionnaire au contribuable, lui permettantde connaître avec exactitude les motifs de lacontestation engagée par cedit contribuable.Ce questionnaire pourrait même prévoir lapossibilité pour le contribuable de produiredes pièces justificatives supportant les motifsde sa contestation.Également, l’évaluateur, au niveau de lademande de révision administrative, auraitgrandement avantage à documenter son dossier,notamment par une visite des lieux. Commenous le savons pertinemment, le droit à la visitedes lieux de l’évaluateur est bien différent sinous sommes au stade de la confection du rôleque si nous sommes au stade de l’auditiondevant le Tribunal administratif du Québec.Ainsi, les pouvoirs de l’évaluateur pour unevisite des lieux lors de la confection du rôlerelèvent de la Loi sur la fiscalité municipale,et plus particulièrement l’article 15 qui se litcomme suit :

z/ 61« 15. Visite de l’évaluateur. L’évaluateur ouson représentant peut, dans l’exercice deses fonctions, visiter et examiner un biensitué dans le territoire de la municipalitélocale, entre 8 h et 21 h du lundi au samedi,sauf un jour férié. »À cet effet, nous vous rappelons la décisionprononcée par M e Jacques Forgues, assistépar M. Claude de Champlain, É.A., dans l’affaireCommunauté urbaine de Montréal c. 116058Canada inc. et Ville de St-Léonard 40 , où leTribunal qui avait à décider d’une requêtepour production de documents, a rappeléque les règles pour en décider sont celles quis’appliquaient en matière juridictionnelle etnon pas celles qui s’appliquaient en matière deconfection du rôle par l’évaluateur municipal.Par la même occasion, il a rappelé que l’évaluateurmunicipal avait deux occasions, avant dese présenter au Tribunal, pour obtenir lesdocuments demandés, soit au moment de laconfection du rôle et au moment de la demandede révision administrative.Par conséquent, si l’évaluateur, au niveau de lademande de révision administrative, effectue lavisite des lieux requise, il ne sera pas requisd’effectuer une nouvelle visite dans le cadred’une contestation ultérieure devant le Tribunaladministratif du Québec si évidemment iln’y a pas d’entente avec le contribuable. Sile contribuable refuse l’accès de son unitéd’évaluation à l’évaluateur, il sera beaucoupplus facile à l’évaluateur d’obtenir devant leTribunal administratif du Québec, la permissiond’aller visiter les lieux.Il en est de même pour la production dedocuments. Si l’évaluateur, au niveau de lademande de révision administrative, effectueune demande de production de documents etque le contribuable y consent, vous comprendrezqu’il sera beaucoup plus difficile pour cedernier de produire des documents additionnelsou d’autres documents devant le TAQ. Si lecontribuable refuse la production de documents,le TAQ pourra plus facilement accorder unerequête pour production de documents enfaveur de l’évaluateur municipal, ou encorepourra empêcher le contribuable d’utiliser cesdocuments pour faire sa preuve, compte tenu dufait qu’il ne les a pas rendus accessibles àl’évaluateur.Finalement, nous nous interrogeons grandementsur le sort qui sera réservé à la révision administrativedans l’avenir. Si, dans les premièresannées qui ont suivi l’adoption de la Loi sur lajustice administrative, les décideurs n’ont pasporté véritablement attention au travail qui sefaisait au niveau de la révision administrative,c’est probablement parce que les décideursétaient les mêmes que ceux que nous avionsdevant le Bureau de révision de l’évaluationfoncière et qu’ils ont continué à travaillercomme si le recours qui leur était adressé étaitla plainte qu’ils recevaient initialement commedécideurs du BREF.Mais cela va à l’encontre des principes quesous-entendent la Loi sur la justice administrativeet la Loi sur l’application de la justiceadministrative.Ainsi, lorsque le législateur, en adoptant laLoi sur la justice administrative, a créé leTribunal administratif du Québec, il faisait dece Tribunal, dans la très grande majorité descas, un tribunal de révision et non pas untribunal de première instance.Sans vouloir entrer dans le détail de l’ensembledes lois qui ont été modifiées suite à l’adoptionde la Loi sur la justice administrative et la Loi surl’application de la justice administrative, nouspouvons cependant constater que dans la trèsgrande majorité des cas, le TAQ doit réviser unedécision prise par une autorité administrative. Àtitre d’exemple, le Tribunal administratif duQuébec révisera une décision prise par laCommission de protection du territoire agricole,il pourra également réviser une décision prisepar un ministre, il pourra également réviser unedécision prise par la Société de l’assuranceautomobile du Québec ou encore une décisionprise par la Régie des rentes du Québec.

z/ 62Dans bien des cas, la révision se fait de novo,tandis que dans d’autres cas, le TAQ doit selimiter à analyser la décision prononcée parl’organisme de première instance et interveniruniquement lorsqu’il constate une erreurjustifiant son intervention.Évidemment, il y a des exceptions, commeen expropriation où le TAQ agit véritablementcomme le tribunal de première instance.Lors de l’adoption de la Loi sur la justiceadministrative, la plus grande difficulté quenous retrouvions au niveau de la Loi sur lafiscalité municipale, était qu’il n’y avait pas dedécision de première instance permettant auTAQ d’intervenir en révision.Le législateur a donc amendé la Loi sur lafiscalité municipale, pour y prévoir le processusde révision administrative.Comme nous l’avons déjà écrit, les décideurs,en fiscalité municipale, étant les mêmes au TAQque ceux que nous retrouvions au BREF, nousn’avons pas véritablement vu de distinctiondans les premières années qui ont suivi l’entréeen vigueur de la L.J.A..Il est cependant à prévoir, au fur et à mesuredu remplacement des membres, et surtout parle fait que les membres peuvent siéger dansune section ou dans l’autre du Tribunaladministratif du Québec, qu’il y aura unecertaine uniformisation dans la façon deprocéder. Il faut d’ailleurs se rappeler que cetteuniformisation était l’un des souhaits dulégislateur en adoptant la Loi sur la justiceadministrative. Évidemment, nous ne savons pasce que nous réserve l’avenir, peut-être allonsnouscontinuer de procéder comme nousprocédons présentement, c’est-à-dire que leTribunal considérera, purement et simplement,le recours intenté en vertu de la L.F.M., devantle TAQ, comme un recours de première instance,ou peut-être allons-nous évoluer vers unerévision de la décision prise par l’évaluateur austade de la demande de révision administrative.Évidemment, nous ne pouvons passer soussilence la décision rendue par le Tribunaladministratif du Québec dans l’affaireBoehringer Ingelheim Canada c. Ville de Laval 41 ,en date du 3 mars 2004, même si cette décisionfut révoquée en date du 11 novembre 2004.Ainsi, dans la décision du 3 mars, où il s’agissaitd’une requête pour production de documentsprésentée par les procureurs de Boehringer, leTAQ en arrivait à la conclusion que l’évaluateurmunicipal ne pouvait disposer de la demande derévision administrative et décider de la justessede la valeur complétée, sans se pencher ànouveau sur l’inventaire immobilier en litige,ainsi que les diverses règles de droit enapplication. Le tribunal rappelant égalementque dans une vision de simple équité procédurale,il apparaissait essentiel que la requérantesoit mise au courant des éléments quel’évaluateur municipal a jugé pertinents et qu’ila retenus à titre d’assise de sa décision devenuel’objet du recours devant le tribunal.La révocation de la décision du 3 mars 2004,par le même tribunal en date du 11 novembre2004, l’a été pour des motifs procéduraux maisnulle part il n’a été remis en question quelorsque l’évaluateur municipal révise une unitéd’évaluation, il ne doit pas le faire suivant unprocessus sérieux. Or, ce processus exige, selonnous, une enquête qui nécessite, comme nousl’avons déjà mentionné, de cerner le débat etd’obtenir les documents et informationspermettant de rendre une décision.Également, dans un chapitre précédent sur laconfidentialité des documents recueillis parl’évaluateur, la position prise par les tribunauxde droit commun rend difficile l’utilisationd’informations confidentielles compilées parl’évaluateur au niveau de la confection du rôlepar ce dernier. Alors, nous croyons que leprocessus de révision administrative est uneoccasion unique d’obtenir des informations qui,par ailleurs, seraient considérées comme étantconfidentielles, mais ces informations pourraientservir à l’évaluateur pour une contestationéventuelle devant le Tribunal administratifdu Québec.

z/ 63Comme nous le savons pertinemment, l’évaluationmunicipale est une évaluation dite demasse. Lorsque nous sommes en présenced’une contestation de l’évaluation, les principessous-jacents à l’évaluation de masse permettentà l’évaluateur de bénéficier d’une présomptiond’exactitude des valeurs déposées au rôle.Ils permettent également d’invoquer la nonintervention des tribunaux, lorsque l’écart entrel’évaluation déposée et celle obtenue dans uncadre judiciaire est minime. Il demeure quandmême que dans un cadre de contestationjudiciaire, nous sommes en présence d’uneévaluation particularisée et non pas d’uneévaluation de masse. Pour nous, il doit y avoirun lien entre cette évaluation de masse et cetteévaluation particularisée, et il ne doit pas sefaire au tribunal, mais plutôt au niveau de larévision administrative.Pour tous ces motifs, nous croyons quel’évaluateur, au niveau d’une demande derévision administrative, doit se comporter unpeu comme un tribunal de première instanceet obtenir l’ensemble des informations qui luisont nécessaires pour rendre une décision etqu’il doive motiver sa décision en fonction deséléments obtenus.Conclusion de la partie 2L’histoire contemporaine de la valeur réellecommence avec l’arrêt de la Cour suprême dansl’affaire de la Sun Life assurance Co. of Canadac. Ville de Montréal 42 en 1950, lequel nous avonscommenté un peu plus longuement, en raisonde l’intérêt que suscite ce jugement dans lemilieu et aussi, pour souligner les progrèsréalisés depuis l’adoption de la Loi sur lafiscalité municipale en 1979.Cette étude des décisions des tribunaux nous apermis de dégager un courant jurisprudentielnettement majoritaire relativement à l’interprétationdes articles 43 et 44 de la Loi sur lafiscalité municipale, qui, combinée à l’étudetéléologique du concept de valeur réelle de lapremière partie, attestent de la cohérence duconcept de la valeur réelle édicté aux articles 42à 46.1 de la Loi sur la fiscalité municipale.Après vingt-cinq ans d’existence, de pratiqueet de jurisprudence, voilà que le concept devaleur réelle est solidement implanté dans lesmœurs et coutumes, donnant ainsi aux évaluateurs,aux avocats et aux tribunaux, les balisesnécessaires à la compréhension de la démarched’évaluation.Le critère de raisonnablement informés contenudans la Loi sur la fiscalité municipale et issu desdiscussions des tribunaux, est d’applicationgénérale. Jamais en jurisprudence, nous avonseu à nous demander si le critère de l’hommeraisonnablement informé varie en fonction del’unité d’évaluation qui est sous étude. Est-ceque l’homme raisonnablement informé le seraplus lorsque l’on achète un immeuble commercialou une usine que lorsque l’on achète unbungalow ?En droit civil, lorsque l’on a appliqué la théoriede vices cachés, la jurisprudence a longuementdébattu sur l’obligation d’inspection de l’acheteur.Ainsi, un acheteur raisonnablementprudent inspectera, de façon plus sérieuse, unimmeuble âgé afin d’y déceler des vices cachésqu’un immeuble fraîchement construit. Cetteobligation se retrouve déjà comprise dans larecherche de la valeur réelle car elle se reflètedans les transactions intervenues sur le marché.Cependant, nulle part dans le droit civil, ni envertu de la Loi sur la fiscalité municipale, onexige une vérification plus sévère lorsquel’acheteur achète un immeuble industriel quelorsqu’il achète un bungalow ou un édificecommercial.Le législateur ayant pris soin de soumettre lesunités d’évaluation non susceptibles de fairel’objet d’une vente de gré à gré (art. 44) auxmêmes conditions que les unités susceptiblesde faire l’objet d’une vente de gré à gré del’article 43; on peut dès lors affirmer que lanotion de raisonnablement informés s’appliqueà toutes les unités d’évaluation sans égard à lacatégorie à laquelle elles appartiennent.Les données pertinentes auxquelles l’évaluateurest intéressé varieront selon la nature (catégorieou type) de l’immeuble à évaluer alors que leniveau de l’information ou de connaissance sera

z/ 64toujours tributaire du vendeur et de l’acheteurraisonnablement informés. Il est important debien faire la distinction entre les deux notions.En ce qui concerne la nature de l’information, ilva de soi que l’acheteur et le vendeur ne sontpas intéressés par les mêmes caractéristiquesimmobilières selon qu’il s’agit d’un immeubleà vocation résidentielle, multirésidentielle,commerciale, industrielle ou autre. Même àl’intérieur d’une seule catégorie, on peut supposerque d’éventuels acheteur et vendeur d’unemaison résidentielle unifamiliale seront préoccupéspar des caractéristiques immobilières quivarieront selon la classe du bâtiment. Ainsi,par exemple, le vendeur et l’acheteur d’unerésidence unifamiliale de classe standard serontprincipalement intéressés par les caractéristiquesde localisation, de modèle du bâtiment,de l’utilité de l’immeuble et de son prix de ventealors que pour le vendeur et l’acheteur d’unerésidence unifamiliale de grand luxe, les notionsd’architecture, d’exclusivité, d’esthétisme,d’environnement, de qualité des matériauxet de main d’œuvre retiendront davantageleur attention.Toutefois, ni dans l’un ni dans l’autre de nosdeux exemples, la notion de raisonnablementinformés n’ira jusqu’au niveau de connaissancetechnique et professionnelle relevant d’unequelconque discipline en rapport avec lavocation de l’immeuble ou du bâtiment.Il s’agit donc pour l’évaluateur d’adopter laposition médiane, moyenne et typique del’acheteur et du vendeur pour une catégoried’immeubles donnée. En aucun cas l’évaluateurne doit revêtir l’habit de l’expert pour en apprécierles avantages et les désavantages; il doitplutôt envisager la valeur sous l’angle du critèrede l’acheteur et du vendeur raisonnablementinformés, c’est-à-dire moyennement informés.Dans le cas d’un immeuble spécialisé ou d’unimmeuble à vocation unique tel une industrie, ilconvient d’envisager l’évaluation sous l’angle desa valeur objective afin de respecter le principed’équité de la Loi sur la fiscalité municipale.Dans la décision de la Cour d’appel du9 septembre 1992 dans l’affaire Les PlacementsAnsec Ltée c. la Communauté urbaine deMontréal 43 , madame la juge Tourigny s’exprimedans les termes suivants : « Une façon objectivede voir les choses me paraît être de les regardercomme elles sont et non comme elles pourraientêtre. »Dans son étude intitulée La valeur réelle desimmeubles hors marché 44 , M. Jean Péloquinexplique de façon magistrale les notions devaleur objective et de valeur subjective.(M. Jean Péloquin a été membre du Tribunaladministratif du Québec, autrefois le BREF, de1987 à 2001). Citant une décision du BREF du23 septembre 1996 dans l’affaire de la Sociétédes établissements de plein air du Québec c.Ville de Beauport et Communauté urbaine deQuébec 45 , le tribunal spécialisé explique qu’il n’ya pas d’antinomie à être raisonnablementinformé des conditions du marché même sil’immeuble est hors marché.Pour un immeuble susceptible de faire l’objetd’une vente de gré à gré, il est relativementfacile de se placer dans la position de l’acheteuret du vendeur raisonnablement informés car laplupart des transactions traduisent la réactionmoyenne des acheteurs et des vendeurs dansun segment du marché. Mais, pour un immeublenon susceptible de faire l’objet d’une vente degré à gré, l’évaluateur doit se placer dans laposition du propriétaire de l’immeuble, enfonction de l’utilisation qui peut le plus probablementen être faite, le propriétaire étantconsidéré comme s’il était à la fois l’acheteuret le vendeur (article 44 de la Loi sur la fiscalitémunicipale).Le fait d’être en présence d’un immeuble nonsusceptible de faire l’objet d’une vente de gré àgré ne constitue pas en soi une restriction à sajouissance et à son utilisation.La notion d’utilisation qui peut le plus probablementen être faite nous renvoie à la considérationdes avantages et des désavantages del’immeuble. Dès lors, à partir du moment oùl’immeuble est dûment utilisé selon sa vocationou sa destination propre, on peut raisonnablementconclure que le bâtiment rencontre la

z/ 65substance des conditions et critères énoncésaux articles 43 et 44 de la Loi sur la fiscalitémunicipale. Le critère de l’utilisation qui peut leplus probablement en être faite et la notion de lafaçon objective de voir les choses consistent à lesregarder comme elles sont et non comme ellespourraient être déjà énoncées dans la jurisprudenceconstituent, à notre avis, l’approcheobjective qu’il faut privilégier.Dans une décision du 25 juillet 2003, dansl’affaire de PCI Chimie Canada inc. c. Ville deBécancour 46 , le Tribunal administratif du Québeca rendu une décision pour le moins enrichissanteet qui recouvre l’ensemble de la problématiquede l’estimation de la valeur réelle pourun immeuble à vocation unique de natureindustrielle.S’agissant d’établir la valeur réelle d’une usinespécialisée dans la production du chlore, de lasoude caustique, de l’acide chlorhydrique etaccessoirement de l’hypochlorite de sodium,PCI par la voix de ses experts, allègue lesdéficiences fonctionnelles et les déficiencesrelatives à l’entretien du bâtiment qui résultentde l’utilisation des produits chimiques corrosifsainsi que de leurs procédés de fabrication, pourréclamer des dépréciations physiques etfonctionnelles additionnelles.Invoquant l’hypothèse d’une réaffectation del’immeuble aux fins d’identifier et de quantifierles détériorations affectant les bâtiments,le tribunal conclut que la Loi sur la fiscalitémunicipale ne supporte pas de considérer unesimple hypothèse. Citant une récente décisiondu tribunal :« L’article 45 de la Loi sur la fiscalité municipaleoblige l’évaluateur et, en révision, letribunal à tenir compte de l’unité d’évaluationtelle qu’elle existe physiquement,environnementalement, juridiquement etéconomiquement au moment où elle estévaluée, et ce, sans échafauder d’hypothèsesquant à son avenir. »Et en réponse, le tribunal ajoute :« Ainsi, qu’il s’agisse d’immeubles à vocationspécialisée ou d’immeubles à vocationgénérale, tous doivent être considérés telsqu’ils existent au moment de leur évaluationet sans échafauder d’hypothèses quant àleur avenir. L’examen du témoignage del’expert de Bécancour fait voir à quel pointle projet de réaffectation est pour le moinsdouteux. »S’appuyant sur une autre décision, letribunal fait ressortir qu’il faut se méfier dela double dépréciation, que la désuétudefonctionnelle additionnelle rattachée à deschangements technologiques n’est pasthéoriquement impossible mais exigeraitd’être prouvée de façon convaincante, etque la valeur résiduaire, s’il en est une,passera nécessairement par une valeur derécupération supérieure au coût de démolition,ce qui est loin d’être prouvé. De mêmele potentiel de réaffectation demandeégalement d’être prouvé.Parlant des déficiences relatives à l’entretiendes bâtiments le Tribunal constate :« Que les critères invoqués sont directementreliés à la production industrielle de l’usinesans que soient mises en cause les constituantesphysiques du bâtiment proprementdit; pour le tribunal, dans le domaine del’investissement industriel comme dans lesautres formes d’investissements, tout estquestion de choix et d’opportunités. Étantdonné que des investisseurs ont antérieurementsaisi des opportunités et effectuédes choix qui ont mené à l’existence del’usine de PCI telle qu’elle existe et tellequ’elle a été calculée par les experts, letribunal est d’avis qu’il n’est pas utilede rechercher ce que serait la nouvelleusine idéale.…l’usine peut présenter des déficiences surle plan du fonctionnement cependant, sielles existent vraiment, de telles déficiencesdoivent alors présenter des effets et ce sontces effets qui doivent être estimés pour

z/ 66préciser ce que seraient les détériorationsfonctionnelles particulières attribuables auxbâtiments et non le budget pour réaliserl’usine idéale, toutes améliorations permanenteset tous équipements confondus. Pourle tribunal, les calculs de la page 27 de R-8ne constituent que des hypothèses nonprouvées et non reliées à une recherchede la valeur réelle. »Parlant de l’élaboration du calcul de ladépréciation au moyen du procédé détaillé, letribunal juge :« Que le procédé détaillé devient difficilementapplicable, l’opération s’avérant trop longueet très fastidieuse tout en étant peucrédible. »Et le tribunal d’ajouter :« Un tel constat, fort légitime en soi dans unautre contexte (il faut comprendre ici dansun autre champ de pratique) n’a aucunemesure avec les exigences d’une recherchede la valeur réelle des biens immobiliers envertu de la Loi sur la fiscalité municipale. »Toujours dans la même cause de PCI ChimieCanada inc :« La preuve a mis en relief que le calculet l’examen de la dépréciation effectuéau moyen du procédé de répartitionn’atteignent pas leur objectif parce qu’ilssont orientés vers le meilleur scénariosouhaité (usine idéale) pour l’entreprise etnon sur la réalité des bâtiments tels qu’ilsont été recensés et calculés.Avec égards, le tribunal est plutôt d’avisque, dans une proportion très importante,les coûts de maintien en bon état desbâtiments que PCI réclame au titre de ladépréciation doivent être qualifiés deconséquences de ses propres choix etactivités industrielles qui sont les causes,véritables et directes, de la corrosion accéléréedécriée par ses experts et représentants.Il ne faut pas perdre de vue que leprocédé industriel et les vents dominantsne constituent pas des nouveautés pourles ingénieurs et investisseurs du domaineChlor-alkali qui ont conçu cette usine.Ainsi, de l’avis du tribunal, étant donnéque la production industrielle répond à desimpératifs économiques forts différents desrendements requis normalement par uninvestissement immobilier, une sommeappréciable devrait être directement débitéedes recettes brutes de l’usine à titre deréserve, afin de prévoir le remplacement etla réparation des bâtiments et des équipementsendommagés. Ces remplacements etréparations doivent en majeure partie êtreconsidérés comme des coûts de production,et non comme la résultante d’une activitéimmobilière. »Dans une décision encore plus récente du12 février 2004, dans la cause de Domco Farkettinc. c. Ville de Farnham 47 , alors qu’il s’agissaitpour l’évaluateur d’établir le facteur de classe etle facteur d’envergure d’un complexe industrielà usage spécifique ou limité, en prétendantqu’un tel immeuble se démarque des immeublesayant servi d’échantillonnage pour la confectiondes taux du manuel, et qu’à cet égard, l’immeublene pouvait se voir attribuer une classeinférieure à la classe standard « 5 », le Tribunaladministratif du Québec soutient :« Que bien au contraire, le principe mêmede la valeur réelle affirmé par la Loi sur lafiscalité municipale supporte l’applicationd’un unique régime d’évaluation pour tousles immeubles quelle que soit leur vocationà l’intérieur de la richesse foncière d’unterritoire. »Dans cette cause de Domco-Farnham :« Le tribunal rappelle l’importance du critèrede l’utilisation qui peut le plus probablementen être faite dont parle l’article 43 de la Loisur la fiscalité municipale au moment decomparer un immeuble à d’autressemblables transigés sur le marché. Cecritère ne permet pas de faire abstractionde la réalité du marché sous prétexte quele propriétaire d’un immeuble semble ne

z/ 67retirer que des avantages réduits ouadditionnels par rapport aux avantagesqu’en tirent d’autres propriétaires. (...)Une volumineuse jurisprudence a clairementprécisé qu’un propriétaire ne peut pasprétendre à une valeur réduite pour sonimmeuble en alléguant qu’il n’est pasintéressé ou capable de le mettre en valeur.Cette dernière hypothèse conduirait àadmettre que la valeur à inscrire au rôlepour un terrain relèverait de la purediscrétion de son propriétaire et non desa valeur réelle comme l’exige l’article 42de la loi. »L’obligation de rechercher la valeur réelle del’immeuble est sans contredit la grande leçonqu’il faut tirer de ces jugements.La recherche objective de la valeur réelle, selonles préceptes de la Loi sur la fiscalité municipale,pour toutes les catégories d’immeubles, serévèle être le meilleur gage de transparence,d’équité et d’uniformité en fiscalité municipale,et ce, pour tous les contribuables.

z/ 68PARTIE 3Le champ de pratique del’évalulation municipaleLe contexte de l’évaluationmunicipaleLa norme de pratique professionnelle numéro 1,règle 1.2, éléments 2 et 3 de l’Ordre desévaluateurs agréés du Québec stipule que :« La fin de l’évaluationL’évaluateur doit considérer la fin del’évaluation, c’est-à-dire à quelle fin sesservices ont été requis et quel usage lesintéressés feront de son évaluation.La fin de l’évaluation est indissociable dubut de l’évaluation. Exemple : Recherchede la valeur marchande (but) aux fins de lamise en vente d’un immeuble.Le but de l’évaluation et la définition dela valeur recherchéeDans tous les cas, l’évaluateur doit définir lebut qu’il vise à atteindre, c’est-à-dire lavaleur qu’il recherche.S’il s’agit de la valeur marchande, elle doitrépondre aux conditions de la définition dela valeur marchande.Dans certains cas, l’évaluateur est contraintde rechercher la valeur définie ou énoncéedans certaines lois ou dans la jurisprudencequi en découle (ex. : expropriation,évaluation foncière). »Outre la norme de pratique numéro 1 applicableà tous les champs de pratique, certaines normess’appliquent d’une manière distincte selon laspécialité du champ de pratique. C’est notammentle cas des normes de pratique numéros 19,20, 21 et 22 qui édictent les règles spécifiquesconcernant le champ de pratique de l’évaluationmunicipale.Ce qu’il faut retenir dans le contexte du présentarticle, c’est que la fin de l’évaluation consisteà la confection et à la tenue à jour du rôled’évaluation, le tout devant répondre auxexigences de la Loi sur la fiscalité municipaleet aux dispositions du Règlement sur le rôled’évaluation foncière ainsi que du Règlementsur la forme ou le contenu minimal de diversdocuments relatifs à la fiscalité municipale etque le but de l’évaluation soit l’établissementde la valeur réelle, telle que définie dans la loi,sa compréhension étant toutefois sujette àl’interprétation des tribunaux. La fin de l’évaluationest indissociable du but de l’évaluation.Comme nous l’avons vu au chapitre précédant,le concept de valeur réelle et ses critères fontmaintenant jurisprudence et l’évaluateur estconvié à en respecter les orientations.Les divergences récurrentes entre lesévaluateurs des municipalités et certainspropriétaires fonciers résident, pour l’essentiel,dans la compréhension et l’interprétation queles uns et les autres font du concept de la valeurréelle. Les évaluateurs municipaux s’appliquentnormalement dans la recherche de la valeurréelle, telle que définie dans la Loi sur la fiscalitémunicipale et confirmée par une jurisprudenceprédominante alors que les évaluateurs représentantles propriétaires fonciers s’appliquent leplus souvent dans la recherche de la valeurmarchande qu’ils associent purement etsimplement à la valeur réelle.Les notions de valeur objectiveet de valeur subjectiveLes prescriptions de la Loi sur la fiscalitémunicipale en matière d’établissement de lavaleur réelle énoncent à l’article 45 que :« Pour établir la valeur réelle d’une unitéd’évaluation, il faut notamment tenir comptede l’incidence que peut avoir sur son prix devente le plus probable la considération desavantages ou désavantages qu’elle peutapporter, en les considérant de façonobjective. »Le concept de valeur réelle contient dans sadéfinition, aux articles 42 à 46 de la Loi sur lafiscalité municipale, tous les critères d’appréciationde cette valeur par l’évaluateurmunicipal.

z/ 69En introduction, nous avons débuté notre étudeavec l’idée que la valeur objective s’oppose à lavaleur subjective. Cette notion de valeur objectiveet de valeur subjective a été introduiteassez récemment par certains auteurs du milieujuridique; il convient donc ici de clarifier lasignification de cette notion appliquée à lathéorie d’évaluation.Dans un article déjà cité 48 et publié dans l’Évaluateuragréé ad hoc de mars 2002, MonsieurJean Péloquin traite de cette notion à partird’exemples tirés de la jurisprudence. S’agissantde déterminer la valeur réelle d’un immeuble,le Tribunal administratif du Québec et la Courd’appel associent la valeur subjective à la valeurdes droits du propriétaire, ce qui peut conduireà attribuer des valeurs différentes à desimmeubles physiquement similaires.Citant M e Jean-Guy Desjardins, il donnel’exemple de deux immeubles complètementsimilaires sur le plan physique, mais dont lavaleur sera différente selon le reflet de laperception des intervenants sur le marché :« Ainsi, la valeur réelle de l’immeuble mis enlocation sera affectée par l’effet négatif deslois contraignantes, telle la Loi sur la régiedu logement, alors que l’immeuble encopropriété n’en souffrira pas. Il estindéniable que la valeur marchande desunités en copropriété est sensiblementsupérieure à la valeur de l’immeuble quiaurait conservé son caractère locatif, ce quiexplique d’ailleurs le besoin du législateurde prohiber la conversion des immeubleslocatifs en copropriété (article 51 à 54.14de la Loi sur la régie du logement).Relativement à la notion de valeur subjective,il faut faire une distinction entre unimmeuble qui est dans le commerce et unautre qui ne l’est pas. Un exemple de valeursubjective s’est présenté dans l’affaire duSanctuaire du Mont-Royal. Le propriétairevoulait que des logements en copropriétéaient moins de valeur parce qu’il en détenait29 et qu’il lui serait plus difficile de lesécouler sur le marché. Voilà une situation oùun immeuble vaudrait moins non à causedes droits du propriétaire dans l’immeuble,mais seulement en raison du nombred’unités qu’il possède. Le tribunal spécialisérefusa d’évaluer ces logements en fonctionde cet élément subjectif et leur attribua lamême valeur que si le propriétaire nevendait qu’une unité à la fois. Cette affairefut confirmée par la Cour du Québec.Dans le cas d’un parc public, on doit évaluerles droits du propriétaire et se demanderquelle est la valeur de l’immeuble, qu’il soitdétenu par l’État, par une municipalité oupar un mécène. Mais, il nous apparaîtévident qu’on ne peut qualifier la valeurainsi trouvée de subjective simplementparce qu’elle serait différente si le bien étaitdans le marché. Au départ, il s’agit d’unbien public et on ne peut lui conférer unevaleur en fonction d’une qualification qu’iln’a pas. Pour reprendre les termes mêmesde madame la juge Tourigny dans LesPlacements Ansec Ltée, précité, une façonobjective de voir les choses me paraît être deles regarder comme elles sont et non commeelles pourraient être.La valeur ne serait subjective que sil’immeuble avait une valeur plus ou moinsgrande parce qu’il serait détenu par unautre propriétaire pour les mêmes fins.Comme, par définition, un parc public estdétenu pour la collectivité et non pour unefin lucrative, on voit difficilement commentil pourrait avoir une valeur subjective ouune valeur spéciale du seul fait qu’on tiennecompte de son caractère public.Le fait qu’un immeuble soit détenu parl’État ou par une municipalité ou l’un deleur mandataire ne signifie toutefois pasnécessairement que cet immeuble soit horsmarché ou hors commerce. La jurisprudencea donné l’exemple de la station de ski duMont Ste-Anne. On peut penser égalementau parc d’attraction La Ronde, possédé etutilisé par la Ville de Montréal comme uneentreprise commerciale. Pour y entrer, il fautpayer un prix d’entrée. Ce parc n’est paspossédé pour la collectivité, mais pour lesseules personnes qui seront consentantes

z/ 70à défrayer le prix d’entrée. D’ailleurs, aumoment d’écrire ces lignes on annonceque la gestion de La Ronde a été cédée àune entreprise américaine prête à payerplusieurs millions pour en acquérir le droitd’exploitation.Au départ de toute évaluation, il fautprendre soin de regarder la destination dubien et se demander à quelle utilisation, laplus profitable en termes monétaires oud’agrément, il répond le mieux. C’est ceque le tribunal spécialisé a fait, de façoncohérente, dans les deux affaires S.O.G.I.C.et S.E.P.A.Q. Malheureusement, la Cour duQuébec, et par la suite la Cour d’appel, n’ontpas maintenu cette cohérence et le résultatfinal a été contradictoire alors qu’un parcpublic a été déclaré sans valeur et un autreévalué à plus de 7 000 000 $. » 49Dans un autre article publié dans l’Évaluateuragréé ad hoc de décembre 1990, M e GillesFafard, avocat, exprime de cette façon lesnotions d’objectivité et de subjectivitéappliquées au processus d’évaluation :« La subjectivité a comme caractéristiquede retenir des éléments propres à un ouplusieurs sujets et non pas à tous les autres.Dans un sens, les transactions immobilières,qu’il s’agisse de ventes ou de locations, sontaffectées d’éléments subjectifs qui tiennentdes connaissances, des désirs, des perceptionsou des contraintes que vivent lesparties en présence.Le rôle de l’évaluateur consiste à décortiquerles attitudes ou les comportementsqui ont tendance à susciter une réactionhabituelle devant un même phénomène.Il s’engage alors dans un processusd’objectivation. » 50Les notions de valeur objective et de valeursubjective ont été introduites dans la jurisprudencese rapportant à l’établissement de lavaleur réelle faisant ainsi ressortir l’antagonismeentre d’une part, la valeur réelle et d’autre part,la valeur marchande ou la valeur des droits dupropriétaire. Vue sous cet angle, cette notion devaleur objective en opposition à la valeursubjective du propriétaire trouve son explicationdans l’intérêt divergeant des parties dans ledébat sur la valeur.Toutefois, une mise en garde s’impose à lacompréhension des évaluateurs en regard desnormes de pratique professionnelle et de lathéorie de l’évaluation.Dans le sens usuel, l’objectivité est caractériséepar ce qui est de l’ordre du réel, c’est-à-dire quiconstitue une réalité en soi ou qui est de l’ordredu réel. Sur le plan philosophique, l’objectivitéest caractérisée par ce qui existe indépendammentde la conscience et en dehors dusujet pensant. Dans le cadre de la démarchescientifique, ou de la démarche d’évaluation,l’objectivité désigne une méthode d’analyserigoureuse ou une attitude impartiale quiconsiste à s’en tenir aux données objectiveset vérifiables.Souvent comprise par l’évocation de sonantipode, la subjectivité renvoie à l’ensembledes particularités psychologiques qui n’appartiennentqu’au sujet ou qui ne relèvent que delui. Sur le plan philosophique, l’opposition entreobjectivité et subjectivité est peu fondée, voirefallacieuse, puisque l’objectivité inclut dans laconnaissance scientifique des réalités nonmesurables qui s’apparentent à des réalitéssubjectives. On ne peut donc pas atteindrel’objectivité absolue, mais il importe biende la comprendre afin qu’elle serve de guideà la démarche d’évaluation.En principe, la démarche d’évaluation estappariée au sujet à évaluer, au but de l’évaluationet à la définition de la valeur recherchée. Àchacun des champs de pratique de l’évaluationimmobilière, on y trouve édictées certainesconditions minimales qui assurent une démarcheexemplaire qui, si elles sont bien suivies,assureront un résultat cohérent et probant,devant conduire à la plus grande objectivitépossible.Quel que soit son champ de pratique, l’évaluateursera toujours convié à rechercher la valeurobjective d’un droit de propriété ou d’un

z/ 71immeuble; c’est la finalité de sa profession deparvenir à des résultats impartiaux et crédibles.Invité à établir la valeur marchande et la valeurassurable d’un même immeuble à la même datede l’évaluation, l’évaluateur empruntera deuxdémarches d’évaluation distinctes et obtiendrades résultats différents, mais objectifs. On peutciter d’autres exemples telles que la valeurréelle, la valeur marchande, la valeur économique,la valeur au propriétaire dont les buts etles définitions de la valeur recherchée requièrentl’emploi d’une démarche d’évaluationdistincte et que l’atteinte de résultats soientconséquentes de la valeur recherchée.La valeur subjective sera la plupart du tempssymptomatique (indice) d’un problème d’évaluationmal défini, d’une démarche d’évaluationdéficiente ou encore le résultat d’une attitudepartiale de l’évaluateur. De là l’importancede bien saisir la signification et la portée decette notion.Le contexte et la valeur desrenseignements recueillis parl’évaluateurGénéralement l’évaluateur municipal obtient lesrenseignements dont il a besoin pour l’exercicede ses fonctions selon les pouvoirs et obligationsqui lui sont conférés par les dispositionsdes articles 3, 15 à 18.5 et 36.1 de la Loi sur lafiscalité municipale. Ces dispositions de la lois’appliquent aussi bien pour la confection quepour la tenue à jour du rôle d’évaluation.On peut classer ces renseignements utiles àl’évaluateur selon l’ordre suivant :1- Les renseignements d’ordre public relatifsaux mutations immobilières (registrefoncier), les renseignements réglementairesmunicipaux et provinciaux (permis, zonage,services municipaux et restrictions);2- Les renseignements requérant une visite ouune inspection des lieux (caractéristiquesd’emplacement et des bâtiments);3- Les renseignements relatifs à l’historicité dubâtiment, de ses améliorations ainsi que ducontexte de transaction immobilière. Pourles propriétés à revenus ou à vocationspécialisée, l’état des revenus et des fraisd’exploitation de l’immeuble et tout autrerenseignement utile à l’évaluateur.Généralement, l’obtention des renseignementsmentionnés aux paragraphes 1 et 2 ne pose pasde problème récurrent à l’évaluateur; à titre dereprésentant de la municipalité, l’évaluateurobtiendra facilement toutes les informationsd’organismes publics. Pour les renseignementsrequérant une visite des lieux ou de la propriété,la contrainte de la Loi sur la fiscalité municipalene laisse guère de choix au contribuable derecevoir le représentant de l’évaluateur pourqu’il complète une fiche de propriété àl’occasion d’une visite des lieux.L’obtention des renseignements se révèle êtreplus ardue pour ce qui concerne le contextede la transaction immobilière où le contribuableest plus ou moins enclin à coopérer avecl’évaluateur. Il adoptera souvent une attitudede méfiance ne sachant pas l’incidence quepeuvent avoir les révélations de renseignementsfaites à l’évaluateur.L’évaluateur municipal percevra le plus souventl’information reçue par le contribuable commereprésentant un minimum dans le contexte del’établissement de la valeur réelle. Il y a unedifférence entre représenter l’intérêt dupropriétaire en particulier et celui de lamunicipalité en général. La possibilité d’obtenirde l’information sensible sera plus grande si lepropriétaire est notre client que si ce dernierdoit répondre à l’évaluateur municipal sous lacontrainte de la loi.Aussi, il ne faut jamais perdre de vue quel’évaluateur municipal procède à l’inventaireimmobilier complet de tout son territoire et queles données et les caractéristiques immobilièressont obtenues dans le cadre d’une opérationde grande envergure impliquant la délégationdes ressources techniques et cléricales où lecontrôle de la qualité n’a pas la même rigueurque si l’évaluateur procède lui-même à uneexpertise immobilière particulière pour chaqueimmeuble.

z/ 72Prenons l’exemple du processus d’analyse desmutations immobilières. Bien que l’évaluateurdoive s’assurer qu’elles satisfassent à tous lescritères de l’article 43 de la Loi sur la fiscalitémunicipale, la majorité des données présentéessur l’avis de mutation sont présumées être debonne foi. Il ne procédera à la vérification et àl’enquête auprès des parties à la transaction(la plupart du temps auprès de l’acheteur) quedans des cas rarissimes aux fins de compléterson analyse et de connaître les conditionsreliées au contexte de la transaction. N’oublionspas que seul le propriétaire ou l’occupant esttenu aux obligations de l’article 18 et que lesdonnées ou motifs obtenus lors d’un complémentd’enquête sont la plupart du tempsverbales et ne proviennent pas d’une déclarationécrite du propriétaire.C’est ainsi que la vaste majorité des mutationsimmobilières sont présumées bona fide aux finsd’établir la valeur réelle (à moins de situationsparticulières stipulées à la transaction) et quec’est au moyen du processus ultérieur del’analyse statistique que l’évaluateur procéderaau rejet de certaines transactions jugées nonreprésentatives. Le processus suivi s’inscritdans la logique du critère où l’évaluateur n’apas à être informé plus que l’acheteur et levendeur raisonnablement informés de l’étatde l’unité d’évaluation, de l’utilisation quipeut le plus probablement en être faite et desconditions du marché immobilier. L’évaluateursuit une démarche qui lui permet d’appliquerle principe de probabilité dans l’instauration dela valeur réelle des immeubles (prix de vente leplus probable). De par sa nature probabiliste, leprix de vente représente le prix le plus probabled’une distribution de prix contractuels d’immeublesqui requiert la nécessité de comparer deséléments caractéristiques identiques ou analoguesafin d’en dégager les facteurs communs.L’évaluateur municipal n’a pas besoin d’avoirune connaissance parfaite de l’immeuble, deses avantages et de ses inconvénients. Il s’agitde refléter le niveau de connaissance desacheteurs et des vendeurs typiques agissantsur le marché immobilier.Parlant du niveau d’information requis poursatisfaire le critère du vendeur et de l’acheteurraisonnablement informés M e Jean-FrançoisGosselin précise dans un article paru dans larevue du Barreau du Québec, à l’occasion duCongrès de 1990 51 :« Il est donc opportun de circonscrire ceque signifie être raisonnablement informé.Les dictionnaires consultés suggèrentessentiellement, en regard de l’adverbe« raisonnablement », deux ordres de signification.Le premier connote la raison, lebon sens, la sagesse. On pense alors à desexpressions comme agir raisonnablementou se comporter raisonnablement, danslesquelles l’adverbe qualifie davantage uneaction qu’un état. Il apparaît cependant quece sens convient mal au participe passéinformé, qui semble référer à l’état de celuiqui a reçu une information plutôt qu’àl’action de la solliciter. Être raisonnablementinformé ne signifierait donc pasavoir fait preuve de sagesse dans la recherched’une information, ce que pourrait parailleurs vouloir dire s’informerraisonnablement.On reconnaît, toutefois aussi au mot raisonnablementla capacité de caractériser ce quiest normal, acceptable, modéré, convenable,sans excès.Parce que cet adverbe est, dans le texte del’article 43, accolé au participe passéinformés, la seconde signification devraitêtre retenue. Dès lors, il faudrait voir dansle vendeur et l’acheteur raisonnablementinformés, que décrit l’article 43, des partiesqui se sont informées d’une manièrenormale et convenable. Vu sous cet angle,le critère n’apparaît pas très exigeant, secontentant de postuler que vendeur etacheteur agissant sur le marché immobilierdoivent se comporter quant à l’informationqu’il convient de requérir relativement àl’état de l’unité d’évaluation, à l’utilisationqui peut le plus probablement en être faiteet aux conditions du marché immobiliercomme des vendeurs et des acheteursnormaux, et non pas comme des experts

z/ 73ou des spéculateurs téméraires. En cela, lecritère édicté par l’article 43 ne semble pastrès loin de celui de l’homme normalementavisé et prudent et de celui du bon père defamille connus en droit civil et que, du reste,la jurisprudence a déjà importé en matièred’évaluation foncière.Il n’y a dans le concept de valeur rien detel qu’une référence à une connaissanceparfaite et exhaustive des qualités et desdéfauts intrinsèques de la chose. Il n’y aplutôt, à un moment donné, qu’une référenceà un certain degré ou à un certainniveau de connaissance de la chose, niveauou degré de connaissance qui affecte à lahausse ou à la baisse sa désirabilité et qui,en conséquence, crée ou annihile sa valeur.En outre, il faut reconnaître que ce qui estraisonnable et ce qui ne l’est pas, ou quece qui est normal et ce qui ne l’est pas, nepeuvent être circonscrits dans l’absolu : ils’agit d’une question d’appréciation etsurtout de circonstances.Les informations que vendeur et acheteurdoivent requérir quant à l’état de l’unitéd’évaluation et quant à l’utilisation qui peutle plus probablement en être faite peuventvarier dans le temps en fonction de certainsparamètres dont l’histoire récente de l’unitéd’évaluation et le contexte entourant samise en vente. »M e Gosselin illustre sa pensée à partir del’exemple d’un terrain dont l’utilisation passeraitsuccessivement d’agricole à un secteur deprospection minière, puis à une zone aurifère,puis à une mine d’or :« À supposer que le lot se soit d’abord venduentre cultivateurs à des fins agricoles, puisqu’un prospecteur l’ait acquis en ayant desmotifs sérieux de croire qu’il pourrait ydécouvrir de l’or, puis qu’une compagnieminière l’ait acheté après que des gisementsprometteurs y aient été découverts et enfinque l’exploitant l’ait vendu à gros prix à unconcurrent en raison de la rentabilité de sonexploitation, il faudrait conclure que c’est laconnaissance de plus en plus précise del’immeuble et l’identification de son potentielde plus en plus élevé qui, contribuant enl’espèce à augmenter la désirabilité, ont créésa valeur ultime; valeur que le lot n’avait pasà l’origine au moment où il se transigeaitentre cultivateurs à des fins agricoles. Ainsidonc, si l’évaluateur avait eu à cerner lavaleur réelle du terrain à chacun des stadesprécités de son évolution, il lui aurait fallutenir compte, dans la recherche de cettevaleur, de la connaissance qu’on avait deson état physique et de son potentiel àchacun des moments y correspondant. Dansle cadre d’un tel exercice, l’évaluateur nepourrait donc pas, même a posteriori,déterminer la valeur du lot transigé entrecultivateurs en tenant compte du potentielaurifère subséquemment identifié. »Parlant de l’incidence de l’évolution des valeurssociales dans la définition du critère du vendeuret de l’acheteur raisonnablement informés,M e Gosselin ajoute :« Mais plus encore que l’histoire récente del’unité d’évaluation et que le contexte qui lacaractérise, d’autres facteurs sont susceptiblesd’exercer une influence déterminantesur le comportement typique des acheteurset des vendeurs d’immeubles. L’évolutiondes valeurs sociales constitue, à n’en pasdouter, un de ces paramètres.En effet, on ne peut ignorer l’évolution trèsrapide des mentalités, des comportementset des normes sociales en matière deprotection de l’environnement. Au surplus,s’il n’est pas toujours facile d’apprécier descomportements, des attitudes ou des situationsen regard de normes et de préoccupationscontemporaines ou constantes, il esta fortiori extrêmement difficile d’apprécierune situation à une date donnée lorsquel’exercice doit être fait en fonction d’unschème de référence qui a depuis considérablementévolué. La collecte d’informationsrequise de l’acheteur prudent et raisonnablementinformé ne peut donc pas êtrebalisée une fois pour toutes parce que cetacheteur fait partie d’une société qui évolue.

z/ 74À ce titre, il faut prendre pour acquis qu’ilévolue lui aussi. Dès lors, on est en droit deconclure que, ce que l’on exigerait de lui àune date donnée pourrait devenir insuffisantà une date ultérieure, s’il s’avérait que lesstandards socialement reconnus de mêmeque les préoccupations de la société ontévolué entre les deux moments. D’oùl’importance, encore une fois, d’apprécierles comportements et les décisions à lalumière du contexte de l’époque où cescomportements ont été observés et où cesdécisions ont été arrêtées. »Dans le contexte de l’estimation de la valeurmarchande, l’évaluateur apportera beaucoupplus d’attention à la valeur des renseignements,à la manière de l’expert bien informé, il scruteratout le contexte de la mise en vente, les motifsdu vendeur et de l’acheteur et mesurera lesincidences des avantages et inconvénients dubien immobilier transigé ou à évaluer.Comme un expert, il sera à même de bienconseiller un éventuel vendeur ou acheteur d’unbien immobilier.Fort du mandat qu’il aura reçu de son client,l’évaluateur aura accès à toute l’informationexistante et nécessaire à l’exécution de sontravail. Pour réaliser certaines expertises,l’évaluateur aura accès aux audits comptableset aux déclarations annuelles produites auministère du Revenu.La connaissance que l’expert aura acquise àl’occasion de l’analyse de transactions d’immeublescomparables sera en partie fonction ducaractère confidentiel de ses informations,et il ne pourra les mettre en preuve à moinsd’autorisations spéciales. La démarche del’expert, ses qualités personnelles, sa crédibilité,ses accointances avec le milieu et son sens dela psychologie lui ouvriront de façon différenteles portes de l’information. Le contexte del’évaluation sera plus ou moins fonction de lavaleur relative de l’information et des particularitésdu milieu.L’évaluateur municipal doit se satisfaire, laplupart du temps, d’informations verbales etnon certifiées du propriétaire. S’il n’a pas accèsaux bilans comptables, ni aux déclarationsannuelles du revenu, c’est sans doute que lelégislateur ne l’a pas jugé opportun aux finsd’établir la valeur réelle des immeubles.Vouloir aller plus loin que les moyens que la loiaccorde à l’évaluateur municipal en vertu desdispositions de l’article 18 de la Loi sur lafiscalité municipale ne serait sans doute pascompatible avec le critère du vendeur et del’acheteur raisonnablement informés de l’article43 de la dite loi.Appliquant le principe juridique à l’effet queles articles de loi s’interprètent les uns lesautres, nous pouvons conclure que lesdispositions limitées de l’article 18 de la Loisur la fiscalité municipale semblent avoir étécalibrées de manière à ne recueillir que leniveau de renseignements utiles à l’applicationdes critères de raisonnablement informé del’article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale.Pour les immeubles non susceptibles de fairel’objet d’une vente de gré à gré et visés parl’article 44 de la Loi sur la fiscalité municipale,on constate à l’ère de la mondialisation et del’élargissement des marchés, qu’il y a de plusen plus d’entreprises qui se vendent par le biaisde la vente d’actions, de la fusion et autresarrangements d’affaires tel que l’échange ou lavente partielle de certains secteurs d’activitésde l’entreprise.La mutation immobilière de l’entreprises’effectue le plus souvent par un acte detransfert de titre avec la mention de bonneet valable considération sans valeur de lacontrepartie. La vente d’entreprise est ununivers clos.Dans le cas d’une vente à titre onéreux,l’évaluateur devra alors identifier, voire évaluerles diverses composantes financières del’entreprise, de manière à dégager la valeurcontributive des seuls actifs immobiliers.L’accès aux états financiers officiels del’entreprise s’avérera indispensable aux finsd’analyser la transaction, ce qui est peut-êtrepossible dans le cas où l’évaluateur est dûmentmandaté par l’entreprise, mais impraticable

z/ 75pour l’évaluateur municipal chargé d’établirla valeur réelle des actifs immobiliers, avec pourseule carte d’affaires les dispositions de l’article18 de la Loi sur la fiscalité municipale.Dans l’éventualité où les états financiersofficiels seraient disponibles à l’évaluateurmunicipal, il lui faudra maîtriser un certainnombre de notions en matière d’évaluationd’entreprises ou recourir à des experts en lamatière.L’analyse d’une vente d’entreprise spécialiséeinterpelle l’évaluateur sur de multiples aspectsde la valeur, où il lui faudra s’interroger sur lesconditions économiques de la production(concurrence) sur les plans international,national et local, pour son secteur d’activité,prendre en compte les incidences des subventionsgouvernementales d’aide à l’emploi, ducoût et de la disponibilité des matièrespremières, des tarifs préférentiels de l’électricité,de la participation financière gouvernementale,des conventions collectives, descontrats d’approvisionnements, des brevets,de l’état de la situation en matière de rechercheet de développement, de la valeur des actionsde l’entreprise, des motifs spéciaux ayantconduits à la vente de l’entreprise, de l’étatde la dette et des mauvaises créances, de lastructure organisationnelle de l’entreprise, dela convention entre actionnaires, des poursuiteset engagements légaux, de la qualité de l’équipedirigeante et des ressources humaines, de lacrédibilité des états financiers ainsi que desperspectives d’affaires à moyen et long terme,le tout afin d’évaluer la valeur contributive dela transaction attribuable aux seuls actifsimmobiliers.Tout au cours de son analyse de la transaction,l’évaluateur municipal devra garder un œilcritique sur la qualité des renseignements quilui seront fournis et en apprécier la valeur selonla perspective imposée par l’article 43 de la loi,soit celle du vendeur et de l’acheteur raisonnablementinformés et ce, autant pour lesimmeubles visés par l’article 44 que par l’article43, le tout dans un objectif de cohérence avecle principe d’équité de la Loi sur la fiscalitémunicipale.Dans l’éventualité où il sera appelé à témoignerdevant le Tribunal administratif du Québec, ilappartiendra à l’évaluateur de mettre en preuveles renseignements qu’il détient et de démontrer,par une preuve crédible et substantielle,toutes les étapes de sa démarche susceptibled’expliquer l’analyse de la transaction.La lecture de la jurisprudence nous enseigneque le degré de preuve requis doit êtredéterminant pour emporter l’adhésion dutribunal.Nous invitons le lecteur à lire Messieurs DanielWilliams, c.a., et Michel Coulombre, c.a., auteursd’articles publiés dans la revue L’évaluateuragréé ad hoc, à l’été 86 et à l’hiver 87, où il estnotamment question des concepts et principesde base qu’utilise l’évaluateur d’entreprises.La valeur réelle d’une unitéd’évaluation qui n’est passusceptible de faire l’objetd’une vente de gré à gréLes immeubles du domaine privéNous avons vu au chapitre précédent commentla Loi sur la fiscalité municipale, appuyée parune abondante jurisprudence, a soumis lesimmeubles non susceptibles de faire l’objetd’une vente de gré à gré (art. 44) aux mêmesconditions que les unités d’évaluation susceptiblesde faire l’objet d’une vente de gré à gré(art. 43), le législateur ayant pris soin d’indiquerque le prix de vente est établi en tenant comptedu prix que son propriétaire serait justifié depayer et d’exiger s’il était à la fois l’acheteur etle vendeur, c’est-à-dire comme s’il s’agissaitd’une vente de gré à gré. La notion de valeurobjective est ainsi consacrée par l’interactionsimultanée des attitudes, des intérêts et descomportements typiques du vendeur et del’acheteur en tant que propriétaire unique.Ces conditions édictées dans la Loi sur lafiscalité municipale confirme l’application d’unrégime d’évaluation unique pour tous lesimmeubles quelle que soit leur vocation à

z/ 76l’intérieur de la richesse foncière d’un territoireconformément au principe d’équité.C’est dans ce contexte que l’évaluateur municipaldoit interpréter les notions de l’utilisationqui peut le plus probablement être faite del’immeuble (art. 43 – 2 o ) et de l’incidence quepeut avoir sur son prix de vente la considérationdes avantages et des désavantages qu’elle peutapporter, en les considérant de façon objective(art. 45). Cela laisse bien peu de place à laconsidération de la dépréciation et de la désuétudeautre que normale, à partir du momentoù l’immeuble (constituantes physiques) neprésente aucune restriction à sa jouissance et àson utilisation. La prise en compte de toutedépréciation ou désuétude additionnelle devraêtre solidement appuyée sur une situationfactuelle et tangible (faits matériels) sans laisserde place à une quelconque hypothèse et sanstenir compte des impératifs économiques del’entreprise et des allégations relevant de laseule discrétion de son propriétaire.Il faut savoir que la technique du coût et lerecours aux tables de dépréciation fondée sur ladurée de vie économique des bâtiments prenddéjà en considération le vieillissement relatifdes composantes des bâtiments, de leurs agencements,de leurs fonctionnalités ainsi que ducycle de vie économique selon la catégorie dubâtiment; rien de plus normal que les procédésindustriels et autres procédés subissent lesmêmes inconvénients dus à leur vieillissementet à leur désuétude relative. Il importe de fairela distinction entre les équipements et accessoiresde production reliés aux activités d’entreprisequi s’exercent à l’intérieur de l’immeubleet les composantes du bâtiment proprement dit.Les impératifs économiques de la productionindustrielle répondent à des critères fortdifférents des rendements normalement requispour un investissement immobilier; il fautprendre garde de faire une adéquation entre ladésuétude technologique des équipements etdes procédés industriels avec la dépréciationdes bâtiments. Il n’est pas du tout surprenantque dans la majorité de leurs décisions lestribunaux n’aient pas reconnu une quelconqueforme de dépréciation ayant pour cause ladésuétude technologique (prématurée) desprocédés industriels et des modes deproduction; la reconnaissance d’unedépréciation ou désuétude additionnelleconstituerait, dans la plupart des cas, unedouble dépréciation.Lors de l’application de la méthode du coût pourles immeubles susceptibles de faire l’objetd’une vente de gré à gré, l’évaluateur municipalà la recherche de la valeur réelle ne reconnaîtque très rarement une forme quelconque dedépréciation ou de désuétude additionnelle.L’intelligence du grand marché, soit celui duvendeur et de l’acheteur raisonnablementinformés, réconcilie le plus souvent les avantageset les désavantages (objectivation) queprésentent un immeuble pour les uns et lesautres. Comme le dit l’adage « tout se vend »et il est toujours surprenant de constater àquel prix certains biens immobiliers peuvent sevendre. Pourtant, le grand marché du vendeuret de l’acheteur raisonnablement informés faitrarement un partage judicieux des avantages etdes désavantages du point de vue de l’expert.De là l’importance pour l’évaluateur municipald’emprunter une démarche cohérente dans larecherche de la valeur réelle, en conformité avecles critères d’évaluation énoncés dans la loi etce, pour tous les types d’immeubles et sansdiscrimination, et en adoptant comme toile defond la primauté du principe directeur del’équité horizontale entre les contribuables.Les immeubles du domaine publicDans son étude 52 M e Jean Péloquin a traité dela valeur réelle des immeubles hors marchéen prenant pour exemple la valeur réelled’un parc et en faisant prévaloir certainesnotions de droit.Comme l’a souligné M e Péloquin, pendantplusieurs années, les tribunaux ont maintenul’équation entre absence de marché (transactions)et valeur nulle pour un terrain dans lemarché, zoné parc ou homologué. Ils ont enconséquence appliqué la présomption de valeurnulle aux zonages parcs, aux lignes homologuéeset plus tard, aux terrains réservés envertu de la Loi sur l’expropriation. Il n’en

z/ 77fallait pas plus pour que certains évaluateursassocient les termes pas de marché et pasde valeur.Les incohérences et contradictions d’unecertaine jurisprudence dans l’évaluation debiens à vocation publique a semé la confusionchez les évaluateurs au cours des dernièresannées et nous considérons important declarifier certaines notions de l’économieimmobilière.En matière de biens fonciers, le marché privéne peut satisfaire lui-même tous les besoinsexprimés par la société et l’intervention del’État s’avère indispensable au bon fonctionnementde l’ordre économique. En plus de sonpouvoir réglementaire, l’État apparaît commeun fournisseur d’espace (sol urbain) et unimportant producteur immobilier. Dans certainscas, les investissements publics précèdent ledéveloppement au secteur privé. Les investissementspublics dans le secteur de l’immobilierne sont pas tenus pour négligeablessurtout si l’on prend en compte l’effet structurantsur la croissance urbaine. L’État signifieaussi bien le pouvoir fédéral, le pouvoir provincialque les collectivités locales et lesorganismes qui s’y rattachent.Les biens immobiliers publics sont principalementconstitués de grands espacespermettant la protection et l’exploitation desmilieux naturels, les espaces organisés (tels queles voies publiques, les parcs et les droits depassage permettant ainsi l’installation etl’utilisation des équipements collectifs) et lesespaces bâtis de l’administration publique (telsque les équipements de la santé, de l’éducation,de la protection civile ainsi que des domainesculturels et sportifs). Ces biens ne sont pascommercialisés mais ne sont toutefois pasgratuits; ils ont un coût d’acquisition, un coûtde construction ou de production et des fraisd’exploitation. Toutes les activités immobilièresde l’État et des organismes publicss’expriment par des relations de marché.Les biens immobiliers publics jouent un rôlepolitique, économique et social très important.Leurs effets dans l’économie d’agglomérationen tant que biens collectifs contribuent à lacréation de plus-values urbaines importantespour les autres fonctionnalités du marchéfoncier et immobilier bien que leur valeurs’exprime plus difficilement dans une formemarchande.Le marché privé est généralement en mesurede satisfaire les besoins individuels et l’État estgénéralement plus en mesure de satisfaire lesbesoins collectifs. En raison de leur multiplicité,les agents de production du secteur privé nesont généralement pas en mesure de financerou intéressés à fournir les équipements collectifs;d’où l’intervention de l’État dont les représentantsélus sont beaucoup plus près, politiquement,de l’individu et de la population engénéral pour s’occuper de la fourniture desbiens collectifs dits hors marché.L’intérêt et l’utilité des biens immobiliers publicsont souvent une connotation politique, servantde support à la dynamisation d’une communautésur les plans social, économique etculturel, entraînant même des préoccupationsd’embellissement et de préservation, voired’enrichissement du patrimoine collectif.Les disciplines économiques ont tendanceà gommer les différences intrinsèques dedifférents types de biens immobiliers pour lesexprimer en termes de prix, de recettes, decoûts et d’emplois. Elles ont tendance à mettresur une même échelle de valeur les biensimmobiliers du domaine public et les biensimmobiliers du secteur privé ce qui a poureffet de les banaliser, et ce, sans prendre enconsidération les dimensions artistique,historique, sociale ou cognitive d’intérêt public.L’évaluation des biens immobiliers publics doitêtre envisagée sous toutes ses dimensions,qu’elles soient économique, politique, sociale,historique, culturelle ou fonctionnelle, dans lamesure où le bien est utile et profitable à lasociété; ils ne peuvent pas être évalués de lamême manière que les biens immobiliers dudomaine privé.

z/ 78Le marché est constitué de biens publics etde biens privés et l’évaluation de ces bienss’inspire de principes différents. Par exemple, ladurée de vie d’un immeuble à vocation publique,souvent en raison de son caractère architecturalunique et non substituable, opère une ruptureavec la perspective courante des biens immobilierssubstituables et relativement homogènessitués dans le marché.Le caractère unique et non stéréotypé des biensimmobiliers publics limite d’autant le champd’analyse de l’évaluateur, où les acteurs neparlent plus de marché ou de valeur d’échangemais plutôt d’allocation économique où lademande est exprimée par le biais de la collectivitéet satisfaite par l’offre unique incarnéepar la puissance publique.Dans ce processus rien ne garantit l’adéquationentre les besoins (demande) exprimés par lacollectivité et la satisfaction des besoins (offre)par l’État. L’objet de la demande est le plussouvent l’expression d’un service mais peutaussi bien être l’expression d’une émotion, cequi ne correspond pas nécessairement à celui del’offre. Par exemple les besoins grandissants ensoins de santé qui ne sont pas entièrementsatisfaits expriment une demande plus grandeque l’offre. Il peut arriver que l’offre précède lademande ou qu’elle ne soit pas supportée parune demande adéquate. L’existence d’un stadeolympique peut être vue comme un équipementimmobilier qui n’est pas nécessairement à lahauteur de la demande (besoins collectifs)malgré ses dimensions symbolique, historique etpatrimoniale. On risque donc une inadéquationentre l’offre et la demande de certains biensimmobiliers collectifs.En matière de biens immobiliers publics, lademande n’est généralement pas exprimée parles utilisateurs directs mais plutôt par desautorités de tutelles, soit des organismes oudes institutions qui servent d’intermédiairesou encore par l’État lui-même qui est le représentantlégitime de la collectivité. Des étudesd’opportunité ou de faisabilité précèdent laplupart du temps la décision de satisfaire lademande. Il n’y a donc pas de processus derégulation marchande ou pas d’indépendancetotale entre l’offre et la demande mais plutôtune complémentarité entre les besoins et lesressources pour les satisfaire. Cette perspectivede l’écosystème prend la place du marchécourant tout en l’intégrant.La logique marchande ne saurait décider seulede l’intérêt que présente un bien immobilier àvocation unique de nature publique au risqued’en aplatir la spécificité et de la banaliser aurang d’un immeuble comme les autres, voireinférieur aux autres.Sur le plan de la méthode, lorsque l’évaluateurprocède à l’évaluation d’un immeuble à vocationunique de caractère public, il est souvent tentéd’en déterminer la valeur en faisant le rapprochementavec d’autres immeubles de caractèreprivé tels un édifice à bureaux, une clinique, ungarage, un terrain vague, etc. Ce faisant, l’évaluateuromet de considérer le principe del’utilisation la plus probable de l’emplacementou de l’immeuble et de l’utilisation qui estréellement faite de l’immeuble et du zonage envigueur, ce qui conduit à évaluer restrictivementla valeur de certains immeubles à vocationpublique et à sous-évaluer leur valeur réelle.Confronté à l’évaluation d’un emplacementvacant zoné parc, l’évaluateur devra considérerla simultanéité et la complémentarité desdiverses fonctions de l’espace urbain et savoirque c’est uniquement sous la pression incessantede l’offre et de la demande que se modèlele schéma d’aménagement de la ville. C’est ainsique les acteurs du marché expriment leursbesoins en espace privé et public bien que lecadre marchand y soit moins développé oumoins visible dans ce dernier cas (cessiond’espaces verts en lieu de frais de parcs,échange avec d’autres terrains, expropriation,etc.). La compréhension de l’évaluateur enmatière d’économie urbaine et immobilièresera davantage mise à contribution dans cegenre de problématique.

z/ 79Le processus de l’évaluationmunicipaleLa pratique de l’évaluation municipale estencadrée d’une façon toute spéciale selon lesrègles et procédés énoncés dans la Loi surla fiscalité municipale, les règlements s’yrattachant et le Manuel d’évaluation foncièredu Québec.Le Règlement sur le rôle d’évaluation foncièreprescrit les moyens à utiliser pour maintenir lesstandards d’équité et de transparence et exigerl’atteinte de résultats.Le processus d’évaluation municipale estcomposé des quatre ensembles suivants :1. les fichiers permanents;2. les gestes professionnels ponctuels;3. les gestes administratifs ponctuels;4. l’analyse des résultats.Tel qu’illustré et expliqué au volume n o 2 duManuel d’évaluation foncière du Québec, ceprocessus s’appuie sur les mêmes principes etles mêmes techniques d’évaluation utilisés dansles autres champs de pratique de l’évaluationimmobilière. Cependant, le processus del’évaluation municipale est caractérisé par laconstitution de fichiers permanents fonctionnelset organisés dont le but premier est de favoriserl’uniformité dans le traitement des données etd’assurer l’équité des évaluations foncières.L’approche empruntée en évaluation de masse aune portée limitée compte tenu de ses objectifsde servir d’assiette fiscale à l’imposition foncière(impact monétaire de 1 % à 4 % selon lacatégorie de taxation) et de l’équité entretous les contribuables.Ainsi, le parcours emprunté par l’évaluateurpour établir la valeur réelle de tous les terrainset immeubles du territoire est strictementencadré dans sa forme et son contenu, ce quipermet d’accéder à bon droit (transparence etéquité), à l’objet d’évaluation, tant dans ladémarche que dans le mode de traitement desdonnées; ce qui amène l’évaluateur à adopterune approche méthodologique qui se modèledans la façon d’appréhender le réel et quioriente nécessairement toute sa démarchede la cueillette des données et de la façon deles traiter.En évaluation municipale, les caractéristiquesimmobilières sont standardisées a priori à l’aidede formulaires descriptifs spécialement conçuspour assurer l’uniformité dans le traitementsystémique des données et pour produire lavaleur contributive des diverses composantes etautres éléments caractéristiques de l’immeuble.Les résultats sont ensuite redressés (facteurs)après une analyse globale du marché par unitéde voisinage et selon les modèles immobiliersidentifiés par l’évaluateur. Cette approcheméthodologique permettra de faire le rapprochementavec le niveau médian du marché.Lorsqu’il est bien appliqué, ce processusd’évaluation donne des résultats suffisammentapprochés de la valeur réelle compte tenu ducontexte et de l’objectif visé.Comme nous l’avons mentionné, la majorité desparamètres pris en compte dans la recherche dela valeur réelle sont définis, voire fixés en amontdu processus d’évaluation et ne tiennent pascompte de toutes les motivations des acheteurset des vendeurs ayant conclu une transaction.Le processus de l’évaluation municipale(évaluation de masse) ignore l’aspect pluralistedes motivations lors de transactionsimmobilières (contexte, circonstances, dynamiquetemporelle du marché, etc.) et privilégiela considération des avantages et des désavantagesquantitatifs et matériels de l’objet del’évaluation plus facile à identifier et à rationaliser(objectiver) que l’aspect qualitatif del’appréciation des avantages et des désavantagesqui nécessite une enquête plus pousséeauprès des acheteurs et vendeurs dont l’informationcommande d’être interprétée avecdiscernement relativement au concept de valeur.Dans la pratique de l’évaluation municipale,l’évaluateur responsable d’un rôle d’évaluationa souvent recours à des collaborateurs, parfoisnombreux, au sein d’une même démarched’évaluation, ce qui signifie inévitablement larencontre de la subjectivité de tous les intervenants(évaluateurs, techniciens, inspecteurs,

z/ 80enquêteurs et autres), ce qui revient à poser laquestion de l’intersubjectivité. Les rapportsentre l’évaluateur responsable du rôle et sesdifférents collaborateurs s’établissent d’unemanière formelle par l’adoption d’une mêmeméthodologie, l’emploi de formulaires communset le contrôle des opérations et, sous le modedialogique (informel) des intervenants, par unecollaboration soutenue et l’enseignement. Cettedémarche de coopération n’est toutefois passignificative en raison de la complexité del’organisation des ressources (description detâches, formation, constance, qualité et renouvellementcontinus, etc.), de la diversité et del’immensité des travaux d’évaluation, d’où ladifficulté d’envisager l’application d’une approchequalitative dans le processus d’évaluationmunicipale. C’est ainsi que l’approche quantitativejoue un rôle prédominant dans larecherche de la valeur en évaluation municipale.Cette situation n’est sans doute pas fortuite.Le principe d’équité dans les évaluations plaideen faveur d’une certaine prudence dans larecherche de la valeur réelle la plus probable età cet effet, les critères énoncés aux articles 43et suivants de la Loi sur la fiscalité municipaleprivilégient l’approche objective et la considérationdes faits matériels; le processus del’évaluation municipale avec l’organisation deses fichiers permanents standardisés et l’applicationde facteurs de redressement et d’équilibrationconvergent autour de ce même conceptde valeur.La démarche conduisant aux conclusions estbeaucoup plus difficile à percevoir en évaluationde masse que dans le cas d’une évaluationparticularisée de la valeur réelle où les justificationsà l’analyse sont beaucoup plusdémontrées dans l’application des techniquesd’évaluation. S’agissant d’évaluer une unitéd’évaluation aux fins de recours, l’évaluateurcoopère d’une manière beaucoup plus étroiteavec ses collaborateurs, lui permettant ainsid’accéder à une connaissance plus complète del’objet d’évaluation, de mener une meilleureréflexion de l’analyse des données, d’appuyerles justifications des paramètres ayant concouruaux conclusions de la valeur, de communiquerdes preuves plus pertinentes dans une opinionmotivée de la valeur et de formuler uneconclusion finale plus soutenue de la valeurréelle. L’indice de pertinence est généralementplus élevé dans le cas d’une évaluation particulariséede l’unité d’évaluation que dans le casde la confection d’un rôle d’évaluation.Fort de l’appui d’une évaluation particulariséede l’unité d’évaluation, l’évaluateur aural’occasion d’exercer tout son jugement qui,jumelé à un esprit critique, limitera certainsécarts généralement associés aux méthodesstatistiques utilisées en évaluation de masse.Appelé à témoigner devant le Tribunal administratifdu Québec, il ne faut jamais perdre devue que l’évaluateur est sommé d’évaluer l’unitéd’évaluation selon les mêmes critères de lavaleur réelle énoncés dans la Loi sur la fiscalitémunicipale qu’en matière de confection du rôle.Parce que les mots ont leur importance, nousnous permettons ici de faire une brève incursiondans le domaine de la sémantique. On assimileparfois le rapport d’évaluation particularisé auxfins d’un recours devant le Tribunal administratifdu Québec, au rapport d’expertise utiliséen expropriation ou dans un autre champ depratique. Le dictionnaire donne une définitiongénéraliste du terme expertise qui peut s’appliquerà différents domaines spécialisés et quirequiert de l’expert une parfaite connaissanced’un domaine ou d’une chose. L’expert généralementreconnu par les tribunaux est souventagréé dans son domaine de pratique. En vertude cette définition, on pourrait tout aussi bienemployer le terme expertise ou rapport d’expertiseà n’importe lequel champ de pratique del’évaluation immobilière.Toutefois et selon les jugements déjà cités, lestribunaux ont jugé utile de faire la distinctionentre une évaluation municipale et une expertised’évaluation, de manière à mieux circonscrirele concept de la valeur réelle qui faitréférence au critère du vendeur et de l’acheteurraisonnablement informés, du concept de lavaleur marchande qui lui, requiert la pleineconnaissance de l’expert évaluateur en matièred’appréciation des avantages et des désavantagesdu bien immobilier. Il serait, à notre avis,

z/ 81plus approprié d’utiliser le terme rapportnarratif d’évaluation ou rapport démonstratifd’évaluation pour désigner l’évaluationmunicipale de l’unité, plutôt que le termerapport d’expertise qui peut prêter à laconfusion.La différence entre la valeurréelle et la valeur marchandeBien que la lecture attentive des chapitresprécédents nous permet de discerner ladifférence entre la valeur réelle et la valeurmarchande, nous croyons utile de clarifier d’unemanière plus synthétique ces deux concepts devaleur. Certains disent encore que la valeurréelle et la valeur marchande sont synonymes,d’autres insistent pour faire la distinction entreles deux concepts.Qu’en est-il au juste ?Le concept de valeur marchande prend sonorigine dans la théorie générale de l’évaluationimmobilière dont le principe général et lescritères spécifiques sont énoncés dans leGuide de pratique professionnelle de l’Ordredes évaluateurs agréés du Québec.Le concept de valeur réelle est exclusif auchamp de pratique de l’évaluation municipaleau Québec et s'appuie sur les dispositions desarticles 42 à 46 de la Loi sur la fiscalitémunicipale.Voici présentées sous la forme d’un tableausynthétique, les différentes notions formuléespar les deux concepts de valeur :(Tableau à la page suivante)

z/ 82VALEUR MARCHANDEVALEUR RÉELLE• Prix le plus probable;• Vente réelle ou présumée;• À une date donnée;• Sur un marché libre et ouvert à laconcurrence;• Les parties sont bien informées ou bienavisées de l’état de l’immeuble, desconditions du marché, et raisonnablementbien avisées de l’utilisation la plusprobable de l’immeuble;• Mise en vente pendant une période detemps suffisante et selon la nature del’immeuble, de l’importance de son prixet de la situation économique;• Prix de vente en argent comptant;• Le prix de vente doit faire abstractionde toute considération étrangère àl’immeuble et doit représenter la vraieconsidération épurée des mesuresincitatives, des conditions spéciales etde financement avantageux.• Valeur d’échange (art. 43);• Prix le plus probable (art. 43);• Sur le marché libre et ouvert à laconcurrence (art. 43);• Lors d’une vente de gré à gré (art. 43);• Le vendeur et l’acheteur désirent vendreet acheter, mais n’y sont pas obligés(art. 43);• Le vendeur et l’acheteur sont raisonnablementinformés de l’état de l’unitéd’évaluation et de son utilisation la plusprobable et des conditions du marchéimmobilier (art. 43 et 46);• Pour un immeuble non susceptible defaire l’objet d’une vente : le prix que sonpropriétaire serait justifié de payer s’ilétait à la fois l’acheteur et le vendeur(art. 44);• L’utilisation la plus probable (art. 44);• Tenir compte de l’incidence que peutavoir sur son prix de vente laconsidération des avantages ou desdésavantages de l’immeuble en lesconsidérant de façon objective (art. 45);• La date de l’évaluation (art. 46);• L’état de l’unité d’évaluation sur les plansphysique, juridique, économique et del’environnement où il se trouve (art. 46);• Le vendeur est réputé détenir tous lesdroits des locataires (art. 45.1);• La proportion des valeurs réelles desunités d’évaluation et de l’équilibration(art. 42 et art. 46.1).

z/ 83D’emblée, on remarque que les deux conceptspartagent plusieurs critères fondamentaux, maisdiffèrent sur les critères spécifiques suivants :Le concept de valeur marchande évoque lescritères des parties qui sont bien informées oubien avisées de l’état de l’immeuble et desconditions du marché, et raisonnablement bieninformées de l’utilisation la plus probable del’immeuble, alors que le concept de valeur réelleévoque le critère du vendeur et de l’acheteurraisonnablement informés.Le concept de valeur marchande précise lecritère de mise en vente en rapport avec lanature de l’immeuble, de son importance quantau prix, de la situation économique qui prévautau moment de la vente et du temps de dispositionde vente conséquent, alors que le conceptde valeur réelle est muet à ce sujet. La prise encompte du contexte de la mise en vente précédantla transaction est de toute premièreimportance pour l’évaluateur qui évolue dansle contexte d’une évaluation de la valeurmarchande ou de l’expertise. Il est souventrequis de l’évaluateur qu’il formule une opinionde la valeur à partir de l’étude de quelquestransactions seulement et la connaissance laplus complète possible de toutes lesinformations ainsi que de leur contexteconcernant le bien à évaluer et des immeublescomparables s’avère d’une grande importancedans l’appréciation qualitative des résultats.Le concept de valeur marchande stipule que leprix de vente doit faire abstraction de toutesconsidérations étrangères à l’immeuble et qu’ildoit représenter la vraie considération épurée detoutes mesures incitatives ou de financementpouvant avoir une incidence sur son prix devente alors que le concept de valeur réelle nementionne aucune considération semblable.Toutefois, ces considérations sont implicitesdans la démarche d’enquête de l’évaluateurmunicipal, mais pas d’une manière aussi incisiveque dans le cas de la valeur marchande.Le concept de valeur réelle insiste sur la prise encompte de l’état de l’unité d’évaluation sur lesplans physique, juridique, économique et del’environnement où l’immeuble se trouve, alorsque le concept de valeur marchande n’en faitaucunement mention. En général ce critère del’état de l’unité d’évaluation est implicite auxdeux concepts de valeur. Toutefois la situationjuridique de l’unité d’évaluation requiert danscertains cas d’être traitée différemment enraison de certaines dispositions de la Loi surla fiscalité municipale; nous pouvons citerl’exemple du propriétaire réputé détenir tousles droits des locataires.Le concept de valeur réelle énonce qu’il fautconsidérer l’incidence que peut avoir sur sonprix de vente le plus probable, la prise encompte des avantages et des désavantagesqu’elle peut apporter à l’immeuble, en lesconsidérant de façon objective. On ne trouvepas de notion équivalente dans la définition dela valeur marchande. Serait-ce que l’évaluateuraurait plus de latitude en matière de valeurmarchande que l’évaluateur municipal pourapprécier de diverses façons les avantages etles désavantages que présentent un immeuble ?Manifestement le concept de valeur marchanderépond à des préoccupations différentes et pluslarges que le concept de valeur réelle, ce quilaisse supposer que l’évaluateur a plus delatitude que l’évaluateur municipal pourapprécier de diverses façons les avantages etles désavantages que présente un immeuble.Dès lors, on peut penser que l’évaluateur a toutle loisir d’examiner diverses hypothèses dansl’estimation de la valeur marchande d’unimmeuble et de procéder à toute expertised’évaluation selon les termes de son mandat.La valeur d’investissement d’un immeuble àrevenu est l’exemple le plus souvent cité d’unesituation subjective d’un investisseur dont lesconditions particulières de location, definancement, de fiscalité, d’anticipation desbénéfices nets et du facteur de risque serapprochent, recoupent ou s’éloignent de lamédiane des valeurs d’investissementsemblables, alors qu’en matière d’estimation devaleur réelle et selon la jurisprudence établie,l’évaluateur municipal doit s’en tenir à la façonobjective de voir les choses. Pour un immeublenon susceptible de faire l’objet d’une vente degré à gré, le critère du prix que son propriétaireserait justifié de payer s’il était à la fois

z/ 84l’acheteur et le vendeur de l’article 44 constituele complément logique retenu pour mesurer defaçon objective la valeur des unités d’évaluationdans un souci d’uniformité et d’équité.L’évaluateur municipal est donc requis d’imaginerune vente hypothétique soumise auxmêmes conditions et critères de l’article 43, cequi lui interdit d’une manière implicite touteconsidération subjective des avantages et desdésavantages d’un immeuble pour son propriétairedans un contexte de la recherche de lavaleur réelle.L’évaluateur à la recherche de la valeur marchanded’un immeuble emprunte le mêmeraisonnement de la vente hypothétique (venteprésumée) sans toutefois souscrire à toutes lesconsidérations objectives des avantages et desdésavantages qu’un immeuble présente pourson propriétaire.Reprenons d’une manière encore plussynthétique les différences entre les deuxconcepts.VALEUR MARCHANDEVALEUR RÉELLE• Acheteur et vendeur bien informés etbien avisés;• Le contexte de la mise en vente;• La notion de vraie considération du prixde vente épurée de toutes les conditionsincitatives.• Acheteur et vendeur raisonnablementinformés;• Considération objective des avantages etdes désavantages de l’unité d’évaluation;• Pour un immeuble non susceptible defaire l’objet d’une vente : le prix que sonpropriétaire serait justifié de payer s’ilétait à la fois l’acheteur et le vendeur;• Le vendeur qui détient tous les droitsdes locataires;• La proportion des valeurs réelles desunités d’évaluation et de l’équilibration.

z/ 85Le critère du vendeur réputé détenir tous lesdroits des locataires énoncé à l’article 45.1 dela Loi sur la fiscalité municipale est uneparticularité exclusive au concept de valeurréelle où l’évaluateur est requis d’évaluer unimmeuble dans toute son entité afin d’assurer laplus grande équité horizontale possible du rôled’évaluation.Et finalement, la proportion des valeurs réelleset l’équilibration des valeurs inscrites au rôlesont des notions qui s’appliquent uniquementau concept de la valeur réelle. L’objectif visé parla loi est d’assurer l’équité fiscale et que toutesles unités d’évaluation doivent être inscritesdans une même proportion de la valeur réelle etce, pour tous les types d’immeubles.L’évaluation dans le contexte de la valeurmarchande repose sur les prémisses d’une venteréelle ou présumée où l’acheteur et le vendeursont bien informés ou bien avisés de l’état del’immeuble et des conditions du marché, soitsensiblement comme un expert ou un évaluateur.La recherche de la valeur marchandeimplique aussi pour l’évaluateur de connaître lecontexte de la mise en vente et de s’assurer dela vraie considération de son prix épurée detoutes conditions incitatives.Ainsi, on peut dire que dans le contexte de lavaleur marchande l’évaluateur est davantageinterpellé que l’évaluateur municipal parl’analyse des ventes proprement dites. Il doitaussi être bien informé de l’état de l’immeuble,des conditions du marché et raisonnablementbien informé de l’utilisation la plus probable del’immeuble.Dès lors, on peut affirmer que la recherche dela valeur marchande requiert de l’évaluateurqu’il soit le mieux informé possible aux finsd’étayer les justifications de ses résultats, cequi lui permettra d’atteindre un haut degré decongruence dans ses conclusions sur la valeurd’un immeuble.Il faut savoir que dans le contexte de larecherche de la valeur marchande l’évaluateurprocède le plus souvent, selon une démarchequalitative, à l’étude des données immobilières,avec un nombre relativement restreint detransactions d’immeubles comparables où laqualité de l’information joue un rôle de premierplan pour apprécier la force probante descomparables.Dans le contexte de la recherche de la valeurréelle, l’évaluateur effectue le relevé completde toutes les transactions immobilières pourtoutes les catégories d’immeubles situés surson territoire, et bien qu’il tienne compte desprincipales caractéristiques immobilières, ilemploie plutôt une démarche quantitative del’étude des données immobilières où plusle nombre des ventes comparables sera grand,plus le résultat du procédé sera probant, ce quia le mérite d’être plus simple d’application etpermet d’atteindre des résultats fort acceptables,compte tenu de l’objectif visé de lavaleur réelle, de l’uniformité dans l’évaluationet de l’équité dans la taxation. Cette uniformitéet cette équité étant de plus assurées parl’établissement de la proportion médiane desvaleurs réelles et de l’équilibration du rôled’évaluation foncière.Nous avons donc deux concepts de valeurs,avec des critères fondamentaux communs àl’établissement de la valeur et un certainnombre de critères spécifiques à chacun desdeux concepts; la logique commande donc quel’existence de ces critères spécifiques nousamènent à avoir deux concepts de valeur. D’où,la valeur réelle et la valeur marchande nepeuvent pas être synonymes. Mais on ne peutpas conclure pour autant que les deux conceptsde valeurs conduisent toujours à des résultatsfort différents, loin de là.Dans un marché de conditions de concurrenceparfaite, un immeuble de classe standard(prenons l’exemple ici du bungalow ou ducottage typique de la banlieue), présentant descaractéristiques immobilières communes à unlarge segment du marché et ne présentantaucune déficience particulière, devrait avoir unevaleur réelle et une valeur marchande similairesou relativement proches l’une de l’autre. Lemilieu résidentiel abonde de cas typiques dumarché où la parité des résultats est susceptibled’être rencontrée entre la valeur réelle et lavaleur marchande.

z/ 86Cette similarité dans les résultats diminueraprogressivement, mais pas nécessairement,au fur et à mesure que l’on s’éloignera del’immeuble typique d’un segment du marchéet que la rareté des données du marché se ferasentir. Nous avons cité l’exemple d’un immeublerésidentiel, mais on peut aussi trouver d’autrescatégories d’immeubles qui répondent à laqualification d’un immeuble typique et quioccupera un large segment du marché (secteurmultirésidentiel, parc industriel, édifices àbureaux, etc.) où il est relativement faciled’atteindre des résultats convergents dansl’estimation de la valeur réelle et de la valeurmarchande.Cette convergence entre les deux valeurs esttoutefois sujette au critère de la valeur objectiveque la Loi sur la fiscalité municipale et la jurisprudenceont assimilé à la valeur intrinsèque del’immeuble lui-même et non à celle de celui quis’en prétend le propriétaire ou l’occupant. La loioblige l’évaluateur à fixer uniquement la valeurdes biens matériels et non la valeur des droitsou des intérêts qu’une personne prétend ydétenir, sinon ces deux visions de la valeur nepeuvent que nous diriger dans des avenuesdifférentes conduisant à des valeurs distincteset sans rapports entre elles.Toutefois, en dehors des cas usuelsd’évaluation, on rencontre une grande diversitéde situations d’immeubles présentant peu decaractéristiques de similitudes avec d’autresimmeubles de même catégorie où la rareté oul’absence de données du marché compliqueencore plus la tâche de l’évaluateur à larecherche de la valeur réelle ou de la valeurmarchande. L’évaluateur a alors recours auxtechniques d’évaluation dites indirectes, puisantdavantage dans la théorie et les principes générauxd’évaluation et se réfèrant aux dispositionsde la Loi sur la fiscalité municipale et de la jurisprudenceaux fins d’établir la valeur réelle de cesimmeubles. Or, il s’avère que la compréhensiondes principes légaux et d’évaluation à la base dela Loi sur la fiscalité municipale n’est pas unetâche facile d’autant plus que la jurisprudencevéhicule parfois des notions contradictoires etpas toujours conformes à la théorie d’évaluation.C’est dans ce contexte des difficultés d’évaluationet de diversité d’intérêts, comme nousl’avons déjà souligné, que s’affrontent lesparties à l’établissement de la valeur réelleet à sa contestation, où les tribunaux débattentdes notions de valeur objective, de valeur subjective,de valeur réelle, de valeur marchande etde dépréciation.En conclusion, l’évaluateur doit toujoursenvisager l’évaluation municipale selon leconcept de la valeur réelle comme le lui prescritla Loi sur la fiscalité municipale, même si enpratique il y a souvent convergence entre lavaleur réelle et la valeur marchande pourcertains types d’immeubles dans un contexte demarché fortement concurrentiel et dynamiqueLe principe même de la valeur réelle affirmépar la Loi sur la fiscalité municipale supportel’application d’un régime unique d’évaluationpour tous les immeubles quelle que soit leurvocation à l’intérieur de la richesse foncièred’un territoire.Conclusion de la partie 3Le contexte législatif et réglementaire del’évaluation foncière ainsi que les décisionsjudiciaires ont marqué la pratique de l’évaluationmunicipale en faisant ressortir certainesnotions distinctives, voire divergentes, entre lesnotions de la valeur marchande et de la valeurréelle. Dans cette partie, nous avons traité deces notions qui pour la plupart trouvent leursorigines dans une certaine incompréhension dela théorie d’évaluation adaptée au concept de lavaleur réelle mais aussi de certaines décisionscontradictoires rendues par les tribunaux. Lessujets discutés au cours de ce chapitre complètent,pour l’essentiel, l’argumentaire issu dumilieu juridique dans les débats sur la valeurréelle, le tout expliqué selon la méthode d’évaluationpratiquée en milieu municipal. C’estainsi que les explications développées convergentvers l’unicité du concept de la valeur réelletant sur le plan juridique que sur le plan de lathéorie d’évaluation.

Il y a donc nécessité pour l’évaluateur de tirerles enseignements des décisions des tribunauxet de réaligner, au besoin, certains aspects de lapratique professionnelle pour la rendre conformeaux dispositions de la Loi sur la fiscalitémunicipale.z/ 87

z/ 88CONCLUSION GÉNÉRALEEn première partie, nous avons vu à la lecturedes débats de la Commission parlementaire desaffaires municipales convoquée à l’occasion del’étude du projet de loi sur l’évaluation foncière(1971) et du projet de loi sur la fiscalité municipale(1979), que le concept de la valeur réellea été sérieusement étudié par des équipesd’experts, légistes et fiscalistes qui ont travailléen comités conjoints avec divers organismesprofessionnels et autres intéressés par lafiscalité municipale, afin de s’assurer que tousles points de vue soient entendus. La Loi surla fiscalité municipale reflète donc ce consensuset ce ralliement des praticiens du milieu ence qui concerne la définition des critèresd’appréciation de cette valeur réelle susceptiblede protéger les citoyens de l’arbitraire et dudiscrétionnaire.L’expérience nous apprend que ce concept devaleur réelle est bien enraciné aujourd’hui etque la jurisprudence a par ailleurs largementcontribué à clarifier. Encore récemment, leTribunal administratif du Québec a réitérésoutenir que le principe même de la valeur réelleaffirmé par la Loi sur la fiscalité municipalesupporte l’application d’un régime uniqued’évaluation pour tous les immeubles, quelleque soit leur vocation à l’intérieur de la richessefoncière d’un territoire. Les prescriptions de laLoi sur la fiscalité municipale, la jurisprudenceet la démarche d’évaluation, convergent toutesvers l’unicité du concept de la valeur réelle.Percer les mystères et les zones d’ombre duconcept de la valeur réelle énoncé dans la Loisur la fiscalité municipale a été notre objectifprincipal.Nous espérons, au cours de ce texte, avoir sudégager les questions fondamentales et éclairerle lecteur de façon significative sur le conceptde valeur réelle.Le 21 décembre 2004 a été le jour du 25 eanniversaire de l’adoption de la Loi sur lafiscalité municipale (projet de loi 57); l’occasionnous semble propice pour penser à tous ceux etcelles qui ont œuvré à cet immense succès.

LISTE DES JUGEMENTS CITÉSET AUTRE RÉFÉRENCESz/ 891 Sun Life Assurance Co. of Canada c. Montréal (Ville de), [1950] R.C.S .76 422 Ibid.3 Notre-Dame-de-l'Île-Perrot (Paroisse de) c. Société générale des industries culturelles(S.O.G.I.C) et Vaudreuil-Soulanges (Municipalité régionale de comté de) etBureau de révision de l'évaluation foncière du Québec, [2000] R.J.Q. 345 (C.A.) 444 Société des établissements de plein air du Québec c. Beauport (Ville de) et Québec(Communauté urbaine de), J.E. 98-860 (C.Q.) et Cour d'appel, 28 mars 2000. 445 Montréal (Communauté urbaine de) c. Les Placements Ansec Ltée et Anjou (Ville de)et Bureau de révision de l'évaluation foncière du Québec, [1992] R.J.Q.2088 446 Québec (Communauté urbaine de) et Québec (Ville de) c. Provigo Distribution inc.et Bureau de l'évaluation foncière du Québec, J.E. 2000-675 (C.A.) 447 Cie du Marché Central Métropolitain Ltée (La) c. Montréal (Ville de), [1976] C.A. 59 448 Laval (Ville de) c. Price Waterhouse Ltd et Société en commandite deMontmorency et Société de gestion Accurso Limitée, J.E. 97-1802 (C.Q.) 449 M e Jacques Forgues, L'évaluation municipale et la valeur réelle, Cowansville,Yvon Blais, 1995, page 81. 4410 Ministère de l'Agriculture, des Pêcheries et le l'Alimentation pour Jules Sauriol,J. Marcel Paquette et fils et Yvon Forget c. Laval (Ville de) et Bureau de révisionde l'évaluation foncière du Québec, J.E. 97-21 (C.Q.) 4511 Boucherville Development Ltd c. Boucherville (Ville de), (31 octobre 1974)Montréal M-74-2070 (BREF), page 2. 4512 Société canadienne d'hypothèques et de logement c. Port-Cartier (Ville de),(28 janvier 1983) Québec Q83-0165 (BREF) et [1986] BREF 432 4513 Hydro-Québec c. Québec (Ville de) (28 novembre 1986) Québec Q86-0816 (BREF)et [1986] BREF 430. 4514 Gaz Métropolitain inc. et 89205 Canada Ltée c. Montréal (Communauté urbainede) et Lasalle (Ville de), [1988] R.J.Q.330. 4615 Caisse populaire St-Laurent c. Montréal (Communauté urbaine de) et St-Laurent(Ville de), (21 mai 1999) Montréal M91-0699 (BREF) et [1990-91] BREF 430. 4616 Société de gestion Clifftord inc. et Hybers Holdings co. c. Montréal (Communautéurbaine de) et Montréal (Ville de) et Bureau de révision de l'évaluation foncièredu Québec, [1994] R.J.Q. 788 (C.Q.) 4617 Texaco Canada inc. et McCollfrontenac c. Montréal (Communauté urbaine de)et Montréal-Est (Ville de) et Bureau de révision de l'évaluation foncière du Québec,J.E. 94-1242 (C.Q.) 4718 Supra, note 1 4719 Dorchester University Holding Ltd c. Montréal (Communauté urbaine de) etMontréal (Ville de), (14 septembre 1984) Montréal 500-02-000903-828 (Courprovinciale), pages 7, 8 et 9. 4720 M e Jean-Guy Desjardins, Traité de l'évaluation foncière, Montréal, Wilson &Lafleur, 1992, pages 25 et 231. 4821 Supra, note 9, p. 81 4822 Laval (Ville de) c. Société Immobilière Juttian inc., [1990] R.J.Q. 1739 (C.Q.) 4823 Supra, note 14 4924 Supra, note 6 5025 Air Canada c. Montréal (Communauté urbaine de), J.E. 87-1151 (C.S.) 5026 General Motors of Canada Ltd et General Auto Shipper Quebec Ltd et ExpéditeurGenauto (Québec) Ltée c. Boisbriand (Ville de), (12 janvier 1996), MontréalM96-0034 (BREF), pages 42 à 45 50

z/ 9027 Montréal (Communauté urbaine de) c. 116058 Canada inc. et St-Léonard (Ville de),(11 janvier 2001) Montréal SAI-M-054898-9912 (TAQ), paragraphes 68, 69 et 70et [2001] TAQ 502. 5028 Les Gestions Monit Ltée c. Montréal (Communauté urbaine de) et Montréal(Ville de), [1983] R.J.Q.1049. (C.S.) 5029 M e Vincent Piazza, « La communication de renseignements à l'évaluateurmunicipal » dans Développements récents en droit municipal, Cowansville,Yvon Blais, 2004, pages 163 et suivantes. 5130 Supra note 29 , p. 231 5131 Beaulieu Canada c. Farnham (Ville de), (22 août 2002) QuébecSAI-Q-081031-0110 (TAQ) et [2002] TAQ 1166. 5432 Supra, note 27 5533 Jean-Guy Joly et Transport St-Clet inc. c. Ste-Marthe (Corporation municipale) etVaudreuil-Soulanges (M.R.C) et Gilbert Farmer et Lise Claude, J.E. 99-2114 (C.Q.) 5634 Fond de placement immobilier Cominar c. Québec (Communauté urbaine de) etCharlesbourg (Ville de), (5 décembre 2000) Québec SAI-Q-053553-9909 (TAQ),p. 56 et [2000] TAQ 1151. 5735 Québec (Ville de) c. Hudson's Bay Company et Ivanhoé inc. et Omers RealtyCorporation et Place Fleur-de-Lys, [2003] R.J.Q. 3017 (C.A.) 5836 Boehringer Ingelheim Canada c. Laval (Ville de), (3 mars 2004) MontréalSAI-M-070790-0110 (TAQ) et [2004] TAQ 443. 5837 Supra, note 34 5938 Supra, note 35 5939 Entreprises Trimatas 1988 Ltée c. Pointe-Claire (Ville de) et Montréal (Communautéurbaine de), (27 juin 2002) Montréal SAI-M-033778-9503 (TAQ) et [2002] TAQ 1011. 5940 Supra, note 27 6141 Boehringer Ingelheim Canada c. Laval (Ville de), (11 novembre 2004) MontréalSAI-M-070790-0110 (TAQ) et [2004] TAQ 1376. 6242 Supra, note 1 6343 Montréal (Communauté urbaine de) c. Les Placements Ansec Ltée et Anjou (Ville d')[1992] R.J.Q. 2088 (C.A.) 6444 Jean Péloquin, « La valeur réelle des immeubles hors marché », dans L'évaluateuragrée Ad Hoc, numéro 15, mars 2002, pages 5 à 12. 6445 Supra, note 4 6446 PCI Chimie Canada inc. c. Bécancour (Ville de), (25 juillet 2003) QuébecSAI-Q-080-183-0110 et SAI-Q-080185-0110 (TAQ), par. 103, 111, 124, 128, 129,137, 138, 139, 140, 148 et 149 et [2003] TAQ 1125. 6547 Domco Tarkett c. Farnham (Ville de), (12 février 2004) Québec SAI-Q-079693-0109(TAQ), par. 185, 215 et 216 et [2004] TAQ 371. 6648 Supra, note 44, p. 11 6949 Sanctuaire du Mont-Royal c. Montréal (Ville de) et Communauté urbaine deMontréal, (22 juin 1994) Montréal, M-94-1866 (BREF) 70Sanctuaire du Mont-Royal c. Montréal (Ville de) et Communauté urbaine deMontréal et BREF, J.E. 99-2065 (C.Q.) (confirmée en Cour d'appel le 21 mars 2002) 7050 M e Gilles Fafard, « La valeur réelle d'un immeuble: La réalité sera-t-elle dépasséepar la fiction? » dans L'évaluateur agrée Ad Hoc, numéro 19, décembre 1990,pages 50 et 51. 7051 M e Jean-François Gosselin, « L'évaluateur municipal des immeubles contaminés »,(1990) R. du B. 492 7252 Supra, note 44 76

z/ 91La revue paraît en langue française. Les articles qui lacomposent n’expriment que l’opinion de leurs auteurs etn’engagent nullement celle des responsables de l’Ordre desévaluateurs agréés du Québec.Le contenu de la revue EN ANNEXE ne peut être reproduit, entout ou en partie, sans l’autorisation écrite des éditeurs.AuteursErnest Lépine, É.A.M e Luc VilliardRédactrice en chefM e Émilie Giroux-Gareau, coordonnatrice auxaffaires juridiques et aux communicationsRévision des textesJosée LaporteDirection artistiqueOblik Communication-design inc.ImpressionImprimerie Aubry Inc.Ce numéro a été tiré à 1 350 exemplairesDépôt légalBibliothèque nationale du CanadaBibliothèque nationale du Québec# ISSN 0713-6943

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