akibat hukum dari pembuatan akta jual beli tanah bersertifikat yang ...

AKIBAT HUKUM DARI PEMBUATAN AKTA JUAL BELI 

TANAH BERSERTIFIKAT YANG TIDAK SESUAI DENGAN 

TATA CARA PEMBUATAN AKTA PPAT 

(STUDI PADA PPAT DI KABUPATEN LANGKAT) 

TESIS 

Oleh: 

FINE HANDRYANI 

097011108/M.Kn 

FAKULTAS HUKUM 

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 

MEDAN 

2011 

Universitas Sumatera Utara

AKIBAT HUKUM DARI PEMBUATAN AKTA JUAL BELI 

TANAH BERSERTIFIKAT YANG TIDAK SESUAI DENGAN 

TATA CARA PEMBUATAN AKTA PPAT 

(STUDI PADA PPAT DI KABUPATEN LANGKAT) 

TESIS 

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar 

Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada 

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara 

Oleh: 


097011108/M.Kn 

FAKULTAS HUKUM 

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 

MEDAN 

2011 


Judul Tesis : Akibat Hukum Dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah 

Bersertifikat Yang Tidak Sesuai Dengan Tata Cara Pembuatan 

Akta PPAT (Studi Pada PPAT di Kabupaten Langkat) 

Nama : Fine Handryani 

NIM : 097011108 

Program : Magister Kenotariatan 

Menyetujui: 

Komisi Pembimbing 

Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. 

K e t u a 

Syafnil Gani, SH, M.Hum. Hj. Chairani Bustami, SH, SpN,M.Kn. 

Anggota Anggota 

Ketua Program Magister Kenotariatan Dekan 

Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum 


Tanggal lulus : 19 Agustus 2011 

Telah diuji pada 

Tanggal : 19 Agustus 2011 

PANITIA PENGUJI TESIS 

KETUA : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN. 

ANGGOTA : 1. Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum. 

2. Hj. Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn. 

3. Dr.T. Keizerina Devi Azwar, SH. CN. M.Hum. 

4. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS. 


ABSTRAK 

PPAT mempunyai peranan besar dalan peralihan hak atas tanah karena 

memiliki tugas membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka melaksanakan 

kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya 

perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang merupakan akta otentik. 

Untuk mencegah atau paling tidak mengurangi potensi konflik atau sengketa tersebut 

dibutuhkan perangkat hukum dan sistem administrasi pertanahan yang teratur dan 

tertata rapi. Karenanya diharuskan pemindahan hak atas tanah agar bisa didaftar harus 

dibuktikan dengan akta PPAT. Sebagai akta otentik akta PPAT haruslah memenuhi 

tata cara pembuatan akta PPAT sebagaimana yang ditentukan oleh undang-undang 

dan peraturan-peraturan lainnya. Pembuatan akta yang tidak sesuai dengan tata cara 

pembuatan akta PPAT dapat membuat suatu akta batal demi hukum dan akan 

mengakibatkan kerugian bagi salah satu pihak dalam akta tersebut. 

Metode penelitian dalam penelitian ini bersifat deskriptif dengan 

menggunakan pendekatan yuridis empiris. Sumber data diperoleh dengan 

mengumpulan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dengan 

melakukan wawancara dengan informan. Sedangkan data sekunder diperoleh melalui 

bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Alat 

pengumpulan data yang digunakan di dalam penelitian ini adalah studi dokumen dan 

wawancara, yang selanjutnya data dianalisis secara kualitatif. 

Berdasarkan data hasil penelitian yang diperoleh, didapati akibat hukum dari 

pembuatan akta jual beli tanah yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta 

PPAT menurut ketentuan perundang-undangan dan peraturan-peraturan lainnya dapat 

mengakibat akta tersebut batal demi hukum. Akibat dari pembatalan akta tersebut, 

maka akta PPAT dapat terdegradasi kekuatan pembuktiannya menjadi akta di bawah 

tangan. Selanjutnya sanksi terhadap PPAT yang membuat akta jual beli tersebut dapat 

dikenakan berupa sanksi administratif, sanksi perdata maupun sanksi pidana apabila 

ternyata terbukti adanya unsur pidana dalam proses pembuatan akta. 

Sebagai saran dalam penelitian adalah dalam melakukan pembuatan akta jual 

beli agar PPAT selalu bersandar kepada ketentuan tata cara pembuatan akta PPAT 

yang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan, karena akta jual beli 

yang dibuat oleh PPAT adalah akta otentik yang sangat mempengaruhi kepastian 

hukum atas peralihan hak atas tanah. Selain itu, diperlukan peran dari Badan 

Pertanahan Nasional untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap tugas 

jabatan PPAT secara periodik. 

Kata Kunci: Akibat Hukum, Akta Jual Beli, Tata Cara Pembuatan Akta 

i 


ABSTRACT 

A PPAT (official empowered to draw up land deeds) plays an important role 

in the transfer of land rights because he is responsible for assisting the Head of Land 

Office cary on the activities of land registration in drawing up an authentic notarial 

instrument as an evidence of the legal act on the land rights. A set of regulations or 

an ordely and neatened up land administration system is needed to restraint or, at 

least, to reduce a potencial conflict or dispute. Therefore, the transfer of land rights, 

in order that it can be registered, should be proved by a deed signed by the PPAT. As 

an authentic notarial instrument, the deed should meet the procedures of drawing up 

the PPAT’s deed which is stipulated in legal provisions and other regulations. If it 

does not meet the procedures, the deed will be legally void and will eventually be 

detrimental to one of the parties in the deed. 

The research used desciptive method and judicial empirical approach. The 

data were obtained from the primary and secondary data. The primary data were 

collected by using interviews with the informants. The secondary data were collected 

by using primary, secondary, and tertiary data. The device for collecting the data was 

documentary study interviews, and the data were analyzed qualitatively. 

The result of the research showed that legal consequence of drawing up a 

deed on land rights which did not meet the procedures of drawing up the PPAT’s 

legally void. The effect of the revocation of the deed was that the PPAT’s deed could 

degrade its evidence so that it became a private deed. The administrative, civil, or 

criminal sanction could be imposed on the PPAT who had drawn up the sales deed if 

is was confirmed by the evidence that he had done criminal act in drawing up the 

deed. Therefore, it was recommended that, in drawing up the sales deed, the PPAT 

should comply with legal provisions because the sales deed drawing up by the PPAT 

was the authentic notarial instrument which had dominant influence on legal 

certainty on the transfer of land rights. Besides that, the National Land Board should 

play its role in developing and controlling the PPAT’s job regularly. 

Keywords: Legal Consequence, Sales Deeds, Procedures of Drawing up Deeds 

ii 


KATA PENGANTAR 

Segala puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT dan shalawat 

serta salam semoga tetap terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW berikut 

keluarga, para sahabat dan seluruh umat pengikutnya, atas terselesaikannya penulisan 

Tesis dengan judul “Akibat Hukum Dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah 

Bersertifikat Yang Tidak Sesuai Dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPAT 

(Studi Pada PPAT di Kabupaten Langkat)” 

Penyusunan Tesis ini bertujuan untuk melengkapi syarat untuk memperoleh 

gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas 

Hukum Universitas Sumatera Utara. Dengan penuh kesadaran bahwa tiada satupun 

yang sempurna di muka bumi ini, penulis menyadari bahwa di dalam penyusunan 

tesis ini masih terdapat kekurangan dan kelemahan terlebih dengan keterbatasan 

kemampuan, baik dari segi penyajian teknik penulisan maupun materi. 

Penulisan tesis ini tidaklah mungkin akan menjadi sebuah karya ilmiah tanpa 

adanya bimbingan dan dukungan dari berbagai pihak yang telah ikut serta baik 

langsung maupun tidak langsung dalam usaha menyelesaikan tesis ini. Untuk itu 

penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada: 

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc(CTM), SpA(K), selaku 

Rektor Universitas Sumatera Utara. 

iii 


2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum 

Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan yang diberikan untuk dapat 

menjadi mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas 

Sumatera Utara. 

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS, CN, selaku Ketua Program Studi 

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan selaku 

Ketua Komisi Pembimbing dalam penelitian ini. 

4. Bapak Syafnil Gani, SH, M.Hum., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang 

telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan 

Tesis ini. 

5. Ibu Hj. Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn., selaku Anggota Komisi Pembimbing 

yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik 

penulisan Tesis ini 

6. Ibu Dr.T. Keizerina Devi Azwar, SH. CN. M.Hum., selaku Anggota Komisi 

Penguji yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik 

penulisan Tesis ini. 

7. Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS., selaku Anggota Komisi Penguji dalam 

penelitian ini. 

8. Seluruh Staff Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum 

Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu kepada Penulis selama 

menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas 

Hukum Universitas Sumatera Utara. 

iv 


9. Seluruh Staff Pegawai Adiministrasi Program Studi Magister Kenotariatan 

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 

10. Kepada PPAT di Kabupaten Langkat yang namanya tidak bisa disebut satu per 

satu, terima kasih atas masukan, informasi dan dukungannya, sehingga penulis 

dapat menyelesaikan pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas 

Hukum Universitas Sumatera Utara. 

11. Kepada Badan Pertanahan Kabupaten Langkat, terima kasih atas masukan, 

informasi dan dukungannya, sehingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan di 

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera 

Utara. 

12. Kepada Abangda Heroylife dan kakak-kakak tercinta, terima kasih atas masukan, 

informasi dan dukungannya, sehingga penulis dapat menyelesaikan pendidikan di 

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera 

Utara. 

13. Seluruh keluarga besar penulis yang tidak bisa disebutkan satu per satu, terima 

kasih atas doa dan dukungannya sehingga penulis dapat menyelesaikan 

pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas 


14. Kepada rekan-rekan seperjuangan stambuk 2009 Group A dan seluruh rekan- 

rekan lainnya di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum 

Universitas Sumatera Utara, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, 

terima kasih atas dukungannya selama ini. 

v 


Secara khusus, penulis menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih 

yang tidak terhingga kepada kedua orangtuaku yang telah meninggal dunia, yaitu 

almarhum Ayahanda H. Habsyah Habib dan almarhummah Ibunda Hj. Rasyidah 

Rasyid, yang telah membesarkan penulis dan memberikan kasih sayang yang tak 

terhingga serta telah memberikan doa restunya dan kepada suami tercinta Ardiansyah, 

untuk kesabaran serta ketulusannya mendampingi penulis dalam menyelesaikan tesis 

ini serta untuk ananda tersayang Pretty Fakhirah dan Felita Alfiyyah yang selama ini 

menjadi pemicu semangat penulis sehingga dapat melanjutkan dan menyelesaikan 

pendidikan di Program Study Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas 


Akhirnya tidak lupa penulis mohon maaf atas segala kesalahan baik yang 

disengaja maupun tidak sengaja. Penulis hanya bisa mendoakan agar semua pihak 

yang telah membantu selama ini dilipatgandakan pahalanya. Dengan iringan doa 

semoga Allah SWT berkenan menerima amal ini menjadi sebuah nilai ibadah 

disisi-Nya dan dengan segala kerendahan hati penulis berharap semoga Tesis ini 

dapat berguna dan bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukan. Amiin Yaa 

Robbal’alamin 

vi 

Wasalamu’alaikum Wr. Wb. 

Medan, Agustus 2011 

Penulis 



I. Identitas Pribadi : 

RIWAYAT HIDUP 

1. N a m a : Fine Handryani 

2. Tempat/Tanggal lahir : Pangkalan Brandan, 21 April 1974 

3. Alamat : Jalan Palmer I Lingkungan VII Kwala Bingai 

Stabat – Kabupaten Langkat. 

II. Identitas Keluarga : 

1. Nama Suami : Ardiansyah 

Tempat/Tanggal Lahir : Kebun Balok, 23 Maret 1978 

2. Nama Anak 

Anak I : Pretty Fakhirah 

Tempat/Tanggal Lahir : Binjai, 12 Juni 2003 

Anak II : Felita Alfiyyah 

Tempat/Tanggal Lahir : Stabat, 27 Nopember 2008 

3. Nama Orang Tua 

Bapak : Almarhum H. Habsyah Habib 

Ibu : Almarhummah Hj. Rasyidah Rasyid 

III. Keterangan Pendidikan : 

1. Sekolah Dasar : SD Negeri 020254 Binjai 

Tamat tahun 1987 

2. Sekolah Menengah Pertama : SMP Negeri 2 Binjai 


3. Sekolah Menengah Atas : SMU Methodist Binjai 


4. S-1 Fakultas Hukum : Universitas Pembangunan Panca Budi Medan 


5. S-2 Magister Kenotariatan : Program Studi Magister Kenotariatan 

Fakultas Hukum 

Universitas Sumatera Utara 


vii 


DAFTAR ISI 

ABSTRAK ...................................................................................................... i 

ABSTRACT ........................................................................................................ ii 

KATA PENGANTAR ....................................................................................... iii 

RIWAYAT HIDUP ........................................................................................... vii 

DAFTAR ISI .................................................................................................... viii 

BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1 

A. Latar Belakang .............................................................................. 1 

B. Perumusan Masalah....................................................................... 9 

C. Tujuan Penelitian........................................................................... 9 

D. Manfaat Penelitian......................................................................... 10 

E. Keaslian Penelitian ........................................................................ 10 

F. Kerangka Teori dan Konsepsi........................................................ 12 

1. Kerangka Teori .......................................................................... 12 

2. Konsepsi .................................................................................... 20 

G. Metode Penelitan........................................................................... 23 

1. Spesifikasi Penelitian ................................................................ 23 

2. Metode Pendekatan ................................................................... 24 

3. Lokasi, Populasi dan Sampel Penelitian ................................... 24 

4. Sumber Data.............................................................................. 25 

5. Alat Pengumpulan Data ............................................................ 26 

viii 


6. Analisis Data ............................................................................. 27 

BAB II PEMBUATAN AKTA JUAL BELI YANG TIDAK SESUAI 

KETENTUAN DALAM PROSEDUR PEMBUATAN AKTA 

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH......................................... 29 

A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli.. .............................. 29 

1. Pengertian Hak Atas Tanah....................................................... 29 

2. Pengertian Jual Beli................................................................... 31 

3. Syarat-syarat Jual Beli Tanah.................................................... 33 

4. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli. ........................... 36 

B. Peranan PPAT Dalam Pendaftaran Tanah .................................... 38 

C. Pelaksanaan Pembuatan Akta Jual Beli Oleh Pejabat Pembuat 

Tanah............................................................................................. 43 

D. Pembuatan Akta Jual Beli Yang Tidak Sesuai Ketentuan 

Peraturan perundang-undangan..................................................... 51 

BAB III PERAN BADAN PERTANAHAN NASIONAL DALAM 

MELAKUKAN PENGAWASAN ATAS TATA CARA 

PEMBUATAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH 61 

A. Tinjauan Umum Badan Pertanahan Nasional............................... 61 

1. Sejarah Badan Pertanahan Nasional.......................................... 61 

2. Kedudukan Badan Pertanahan Nasional ................................... 62 

3. Tugas Badan Pertanahan Nasional.......................................... 62 

B. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah oleh Kantor Pertanahan...... 68 

C. Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT oleh Badan Pertanahan 

Nasional.. ...................................................................................... 69 

D. Kedudukan Blangko Akta PPAT Dalam Pendaftaran Tanah ....... 74 

E. Pengawasan Terhadap Tugas Jabatan Pejabat Pembuat Akta 

Tanah ............................................................................................ 79 

ix 


BAB IV AKIBAT HUKUM TERHADAP AKTA PEJABAT 

PEMBUAT AKTA TANAH YANG TIDAK SESUAI 

DENGAN PROSEDUR ................................................................... 86 

A. Keabsahan dan Otentisitas Akta PPAT......................................... 86 

B. Akibat Hukum Terhadap Akta Jual Beli Yang Tidak Sesuai 

Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan.... .............................. 96 

C. Tanggung Jawab PPAT Akibat Cacat Hukum Akta Jual Beli 

Yang Dibuat Dihadapannya.. ........................................................ 103 

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................ 109 

A. Kesimpulan ................................................................................. 109 

B. Saran ............................................................................................ 111 

DAFTAR PUSTAKA 

x

akibat hukum dari pembuatan akta jual beli tanah bersertifikat yang ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?