bando Gestione Castello - Comune di Vinovo

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o Canone per albergo o polo formativo ad alta specializzazione (piano nobile, primo, secondo e torri: 85.000,00 €/anno; o Canone ristorante bar ed enoteca:……………………………………………….. 35.000,00 €/anno; o TOTALE CANONE CONCESSIONE:……………………………………………120.000,00 €/anno; Le offerte riferite al canone dovranno, pena l’esclusione, essere in aumento, rispetto alla base d’asta proposta, non saranno prese in considerazione offerte al ribasso. 5.2 Il concessionario dovrà avviare e consentire l’utilizzo del Castello della Rovere, per quanto tecnicamente possibile compatibilmente con le opere di ultimazione, salvo cause di forza maggiore e/o impedimenti tecnici (valutati dal concessore) entro e non oltre dodici mesi dalla data di sottoscrizione della concessione. 5.3 Durata: l’affidamento ha decorrenza dalla data della stipula dell’atto di affidamento o di consegna anticipata e durata pari a 45 anni (30+15). Come precisato successivamente nei primi 30 anni di gestione il Comune non percepirà canone in quanto lo stesso è esclusivamente finalizzato ad ammortizzare l’investimento per completare le opere. Solo a decorrere dal 31° anno il Comune incasserà e ffettivamente le rate di canone e pertanto per un congruo periodo (15 anni) si ritiene opportuno mantenere in vigore il contratto al fine di percepire un reddito reinvestibile ed evitare periodi di inutilizzazione del bene. Inoltre, da una verifica del mercato riferita ad assicurare il perseguimento dell’equilibrio economico-finanziario al concessionario, è stato dedotto che la durata di soli 30 anni non garantisce tale equilibrio. Per quanto tutto detto nel presente bando trova applicazione il comma 8 dell’art. 143 del D.Lgs 163/2006 e s.m.i. e il periodo contrattuale è stato fissato a 45 anni (30+15). All’importo per l’ultimazione delle opere di presunti € 2.490.000,00 (€ 2.400.000,00 oltre spese tecniche) l’amministrazione concedente riconoscerà, sulle somme computate in conto anticipo canone di concessione, una percentuale pari al valore EURIBOR calcolato semestralmente come riportato sul “Sole 24 Ore” o quotidiani equipollenti e rilevato tre giorni lavorativi antecedenti il 30 giugno e il 31 dicembre. Sia nel caso di concessione complessiva che in caso di concessione parziale, per agevolare l’avviamento dell’attività il concessionario corrisponderà il canone come segue: a) per i primi 12 mesi nessun canone di concessione; b) per i successivi 12 mesi il 25%; c) per i successivi 12 mesi il 50%; d) per i successivi 12 mesi e seguenti il 100%; Il canone di concessione (€ 120.000,00) annuo sarà rivalutato secondo l’indice ISTAT. Tale aumento verrà applicato ogni 5 (cinque) anni a partire dal quinto anno dalla stipula del contratto o del verbale di consegna anticipata. 6. Stima dell’ammortamento del debito e dei canoni di concessione-proiezione presunta basata su dati stimati Ipotizzando un tasso fisso del 4,50 % (EURIRS a trenta anni ribassato di 0,3 punti percentuali) applicato ad un capitale di € 2.400.000,00 più spese, e considerando un canone di concessione fissato in € 120.000,00/anno e maggiorato dell’indice ISTAT, pari a 1,6 % medio annuo (dato ISTAT luglio 2007), si ottiene sulla durata di trenta anni circa il pareggio tra debito e credito. Si precisa che il tasso EURIRS, così come ribassato, (tasso fisso a trenta anni), equivale all’incirca al tasso EURIBOR (4,20 % variabile), considerato nel periodo di trenta anni ed applicato al presente bando. Si precisa ancora che tali calcoli sono proiezioni presunte e finalizzate a visualizzare in linea di massima lo scenario, resta quindi ovvio che al contratto saranno applicati (come già precisato) i parametri reali che sono: 1) il tasso EURIBOR come indicato precedentemente; 2) gli indici ISTAT da applicarsi al canone, così come varieranno ufficialmente nel tempo. Nell’ipotesi di pareggio sopra indicata è stata considerata anche la riduzione dell’importo dei lavori derivante dal ribasso medio praticato in appalti precedenti. Si elencano di seguito i dati sulle ipotesi sopra esposte: a) rata di ammortamento stimata per l’estinzione del debito in trenta anni è pari a circa 150.000,00 €/anno (quota capitale più quota interessi) b) canoni di concessione, riferiti al periodo contrattuale - per ammortamento debito: a. dal 1° anno al 5° anno, pari a 120.000,00 € b. dal 6° anno al 10° anno, pari a 129.600,00 € c. dal 11° anno al 15° anno, pari a 139.968,00 € d. dal 16° anno al 20° anno, pari a 151.165,44 € e. dal 21° anno al 25° anno, pari a 163.258,68 € 2
f. dal 26° anno al 30° anno, pari a 176.319,37 € - da versare al Comune: a. dal 31° anno al 35° anno, pari a 190.424,92 € b. dal 36° anno al 40° anno, pari a 205.658,91 € c. dal 41° anno al 45° anno, pari a 222.111,63 € Si stabilisce che le parti potranno eventualmente concordare in sede di contratto di concessione diverse modalità di versamento del canone 7. Tempi di realizzazione Le opere di ultimazione il cui costo presunto è di € 2.400.000,00 (oltre spese) dovranno essere eseguite nei tempi come segue: o progetto: elaborati completi muniti di tutti i pareri entro 100 giorni dalla data di sottoscrizione della concessione salvo motivi tecnici e/o di causa maggiore; o inizio lavori: entro 150 giorni dalla data di sottoscrizione della concessione salvo motivi tecnici e/o di causa maggiore; o fine lavori entro 24 mesi dalla data di sottoscrizione della concessione, salvo motivi tecnici e/o di causa maggiore; o collaudo entro 6 mesi dalla fine lavori I ritardi non giustificati e imputabili direttamente ed esclusivamente al concessionario potranno essere motivo di decadenza della concessione, previo contraddittorio tra le parti. In questo caso, fermi restando i danni da addebitare al concessionario, l’amministrazione concedente dovrà restituire al concessionario le somme dallo stesso sostenute per l’esecuzione dei lavori. Al termine della gestione/concessione, anche nelle ipotesi di decadenza o comunque di risoluzione anticipata dei rapporti tra le parti, non sarà riconosciuto al concessionario alcun corrispettivo ne eventuale valore aggiunto derivante da opere di miglioria salvo per quelle espressamente autorizzate dall’amministrazione concedente in forma scritta. 8. Oneri a carico del concessionario: • Fornitura arredi - Saranno a cura e spese del concessionario, tutti gli arredi e le attrezzature necessari per la messa in funzione dell’attività. • Esecuzione manutenzione ordinaria - La concessione comprende tutte le operazioni di manutenzione ordinaria, manutenzione programmata, pulizia programmata delle aree oggetto della concessione e di pertinenza. • Il progetto generale degli arredi dovrà essere condiviso dall’ufficio tecnico del Comune esclusivamente sotto l’aspetto della compatibilità con l’edificio. Ciò per quanto attiene la tutela degli ambienti con particolare valore artistico- architettonico. Nel corso della durata contrattuale tale parere dovrà essere richiesto solo nel caso di ristrutturazione generale degli arredi. • Volturazione delle utenze - Il bene viene locato, come detto all’inizio del presente avviso, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova; restano a carico del concessionario la volturazione delle utenze presso gli Enti erogatori dei servizi, al proprio nominativo, o all’installazione diretta di nuovi contatori, se necessari; la manutenzione ordinaria e straordinaria come definito negli atti; • Manutenzione straordinaria o migliorativa - La manutenzione straordinaria è a carico del concessore, salvo quanto previsto al punto seguente. In ragione della durata della concessione, il concessionario si impegna a eseguire le opere di manutenzione straordinaria da concordare tra le parti; tale somma potrà essere dedotta dal canone di concessione. Ulteriori eventuali interventi migliorativi o di manutenzione straordinaria non compresi nel precedente comma restano a carico dall’amministrazione concedente che dovrà comunque concordare con il concessionario tempi e modi per la loro realizzazione. Il concessionario può proporre al concedente di provvedere alla loro realizzazione. In tal caso dall’amministrazione concedente si riserva, valutata l’offerta, di concedere a tal fine un contributo per le spese; tale contributo potrà essere pagato dal concedente sotto forma di sconto sul canone della concessione. Il concessionario ha l’obbligo di segnalare al concedente, ogni fatto o deterioramento rientrante nella straordinaria manutenzione. La responsabilità della mancata o trascurata manutenzione straordinaria, che possa incidere sulla regolarità dell’attività, ricade sul soggetto competente all’esecuzione della stessa. • Garanzie e assicurazioni – Il concessionario, a garanzia degli impegni assunti, dovrà presentare a pena dio esclusione: a) cauzione sull’importo, pari a due mensilità del canone di gestione proposto su tutto il periodo contrattuale; b) fideiussione definitiva pari al 10 % sull’importo dei lavori. Tale polizza dovrà essere prestata alla sottoscrizione del contratto delle opere e svincolata successivamente al collaudo. c) specifica Polizza RCT, per l’intero periodo dei lavori, per l’esercizio e le attività per le quali gli spazi 3
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