Perizia tecnica - Aste24Ore

Ing. Michele Sernia Via Umberto,95 – 08045 Lanusei (OG)
QUESITO 13) Fornisca ogni informazione concernente, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o
manutenzione (es. spese condominiali ordinarie), eventuali spese straordinarie già deliberate ma non scadute;
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; eventuali
cause in corso; l’individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e l’elencazione di ciascun atto
d’acquisto, con l’indicazione dei suoi estremi (data, notaio e numero di registrazione e trascrizione) e ciò sulla
scorta dell’eventuale relazione notarile.
Per l’alloggio non esiste un condominio costituito, non sono presenti spese fisse di gestione e
manutenzione. Non ci sono cause in corso.
ELENCO DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO
La porzione immobiliare in questione è così pervenuta:
• Alla signora Corona Leila per i diritti di 5/15 indivisi dell’intero,ai germani Loi Gianluigi,Loi Sergio, Loi
Renato,Loi Alessandro, Loi Anna Giulia, per i diritti di 2/15 indivisi dell’intero in virtù della voltura
n°10.1/1989 del 16/04/1988 in atti dal 27/04/1992 registrazione volume 1031 n°7 del 14/10/1988.
• A omissis in virtù dell’atto di compravendita del 27/03/2006 a rogito del notaio Grilletti Anna, di Quartu
Sant’ Elena, in data 27 marzo 2006 Repertorio 18335/9214 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II.
di Nuoro in data 11/04/2006 Registro Particolare 2428 Registro Generale 3612.
QUESITO 14) Determini il valore dell’immobile, indicando distintamente ed in separati paragrafi i criteri di
stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per ciascun
immobile, con l’indicazione della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale; esponga altresì
analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per
gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri
non eliminabili dalla procedura, nonché le eventuali spese condominiali insolute; indichi quindi il valore finale
del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di
locazione ed i provvedimenti d’assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura per i nove
anni successivi alla data del provvedimento di assegnazione, se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore
alla data di trascrizione del pignoramento; non opponibile se disposta con provvedimento successivo alla data
di trascrizione del pignoramento;opponibile senza limiti di tempo se trascritta anteriormente alla trascrizione
del pignoramento, dovendosi in questo caso valutare l’immobile come se l’esecutato vantasse sullo stesso la
nuda proprietà).
La stima in base al valore di mercato dei due lotti è riportata in allegato con due distinte valutazioni , oltre che di
seguito specificato.
Stima in base al valore di mercato
E’ fatta per comparazione, confrontando i fabbricati da stimare con altri simili per caratteristiche
intrinseche ed estrinseche di cui sono noti i prezzi di scambio. Nel caso in esame, è stata eseguita un’indagine
presso alcuni imprenditori locali e si sono inoltre compiute delle indagini presso l’Osservatorio Immobiliare di
Nuoro. Tuttavia, prima di procedere è indispensabile fare alcune considerazioni in merito alle quotazioni che di
seguito saranno impiegate. È infatti necessario:
1) esaminare le caratteristiche specifiche della zona in cui gli immobili sono inseriti;
2) analizzare le caratteristiche costruttive dei fabbricati, la loro consistenza globale, l’orientamento, la
dimensione e la finitura d’ogni porzione destinata ad unità immobiliare;
3) studiare la potenzialità e la possibilità di una diversa distribuzione dell’immobile rapportandola ad eventuali
modifiche future;
4) vedere se le caratteristiche della costruzione, corrispondono alle esigenze richieste nel mercato locale.
Esecuzione immobiliare n. 33 – 2009 R.G.E. 8