Perizia tecnica - Aste24Ore

Ing. Michele Sernia Via Umberto,95 – 08045 Lanusei (OG)
Ing. Michele Sernia
STUDIO TECNICO
Via Umberto,95 - 08045 LANUSEI (OG)
- tel./fax. 0782/694183 cell. 393/6785979 e-mail: michele.sernia@tiscali .it
Lanusei, 28/06/2010
Tribunale di Lanusei
Sezione Civile
ESECUZIONE IMMOBILIARE 33/09
Promossa da Banca Nazionale del Lavoro
nei confronti di:
omissis
RELAZIONE TECNICA
INCARICO DEL 15 aprile 2010
GIUDICE dott. Sergio GORJAN
IL C.T.U. ing. Michele SERNIA
RINVIO 22 luglio 2010
Il Consulente
(Ing. Michele Sernia)
Esecuzione immobiliare n. 33 – 2009 R.G.E. 1

PREMESSA
Ing. Michele Sernia Via Umberto,95 – 08045 Lanusei (OG)
Al Signor Giudice dell’Esecuzione
Pratica n° 33/09
promossa dalla Banca Nazionale del Lavoro
nei confronti di omissis
Il sottoscritto ing. Michele Sernia con studio professionale in Lanusei Via Umberto,95 iscritto all'Albo degli
Ingegneri della provincia di Nuoro al n. A915 nonché all’Albo dei Consulenti tecnici del Tribunale di Lanusei,
in data 15 aprile 2010,dopo aver prestato il giuramento di rito, riceveva il mandato dal Giudice del Tribunale,
dott. Gorjan, di compiere una perizia tecnica sull'Esecuzione Immobiliare soprascritta ed affidava all’esperto
l’incarico articolato in una serie di quesiti a cui è stata data schematica risposta.
Il Giudice dell’esecuzione dispone inoltre che l’esperto restituisca i risultati delle indagini svolte in
apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli
quesiti, la relazione di stima dovrà essere redatta per iscritto nonché due cd-rom contenenti: la relazione di
stima (in un file denominato perizia), la descrizione commerciale del bene e le ulteriori informazioni necessarie
per la predisposizione della pubblicità, evitando ogni riferimento ai dati personali del debitore esecutato (in un
file denominato pubblicità); almeno quattro fotografie dell’immobile (in altrettanti file denominati, interno 1,
interno 2, ecc.) .
Invii sia la relazione di stima scritta sia i predetti supporti informatici presso la Cancelleria di questo
Tribunale almeno 45 giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c. e che entro lo stesso termine,
invii copia della relazione di stima ai creditori procedenti ed intervenuti ed al debitore, anche se non costituito,
a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, invitando le parti a far pervenire presso di lui note contenenti
osservazioni al proprio elaborato almeno 15 giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c.; che
nel caso in cui tali note gli siano comunicate, l’esperto intervenga all’udienza per rendere chiarimenti.
Sulla scorta di quanto rilevato, riscontrato, valutato e all’esame dei beni di causa, il sottoscritto ha redatto
la seguente relazione peritale.
I beni oggetto di pignoramento ubicati in comune di Jerzu sono i seguenti:
• Appartamento posto al piano terzo, con ingresso dalla Via Umberto I n°353, distinto in Catasto
Urbano al fg. 1 particella 1574 subalterno 7;
• Lastrico solare posto al quarto piano, con ingresso dalla via Umberto I n°353, distinto in Castasto
Urbano al fg.1 particella 1574 subalterno 10.
OPERAZIONI DI CONSULENZA
Il 26 aprile 2010, lo scrivente inviava, a mezzo lettera raccomandata n°13635967720-9, presso la
residenza del debitore (sig. omissis), un primo avviso avente lo scopo di informarlo che le operazioni peritali,
sui beni oggetto d’esecuzione, sarebbero iniziate il giorno 14 maggio 2010. Non presentandosi nessuno il 24
maggio 2010 l’esperto inviava una seconda raccomandata n° 13635967714-2 per informare il debitore che le
operazioni peritali sarebbero iniziate il giorno 04 giugno 2010.
All’atto dell’ispezione,era presente il sig. omissis che illustrava i luoghi e forniva i chiarimenti per il
compimento della presente stima,mentre per i Creditori procedenti non presenziava nessuno.
Il controllo sull’immobile iniziava alle ore 10,00 e terminava alle ore 11,00. Ulteriori indagini urbanistiche
sono state eseguite previo accesso all’Ufficio Tecnico Comunale ed al N.C.E.U. di Nuoro.
Gli esiti delle operazioni saranno esposti dal consulente, in modo dettagliato, nelle righe successive.
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RISPOSTA AI QUESITI
QUESITO 1) Verifichi, prima d’ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567,
2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei
venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle
visure catastali) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante i documenti mancanti o
inidonei.
Sulla base dei controlli eseguiti dallo scrivente emerge in atti la presenza dei certificati delle iscrizioni e
trascrizioni relative agli immobili nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento.
QUESITO 2) Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni
pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali,sentenze dichiarative di fallimento);
acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione
del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 06/06/2001,
n.380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amm.ne competente,
della relativa richiesta; acquisisca copia del titolo d’acquisto in favore del debitore oppure del suo dante
causa,ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti).
Sulla base della documentazione in atti ed in riferimento al controllo compiuto presso gli Uffici catastali in
data 04/05/2010 (con la richiesta di nuove Visure Storiche degli immobili), lo scrivente espone quanto segue:
Dall’accertamento è emerso che l’appartamento ed il lastrico solare in oggetto, risultano di proprietà
piena ed esclusiva del Signor omissis, al medesimo sono pervenuti in virtù dell’Atto di Compravendita a
rogito del Notaio Grilletti Anna , in data 27/03/2006, rep. n°18335/9214, trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di Nuoro in data 11/04/2006 al n°3612 di R.G. e al n°2428 R.P. Da ricerca effettuata sugli archivi
informatizzati dal 01/12/1988 al 03/05/2010, sugli stessi gravano le seguenti formalità, come da
documentazione allegata:
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
1. TRASCRIZIONE del 13/08/1994 Registro Particolare 4924 Registro Generale 6435 Pubblico ufficiale UFF.
REGISTRO SUCCESSIONI Repertorio 7/1031 del 14/10/1988 ATTO PER CAUSA DI MORTE -
CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE.
2. TRASCRIZIONE del 11/04/2006 Registro Particolare 2428 Registro Generale 3612 Pubblico ufficiale
GRILLETTI ANNA Repertorio 18335/9214 del 27/03/2006 ATTO TRA VIVI- COMPRAVENDITA.
3. TRASCRIZIONE del 14/12/2009 Registro Particolare 10406 Registro Generale 14207 Pubblico ufficiale
UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 481/2009 del 21/10/2009 Atto ESECUTIVO O CAUTELARE -
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
ISCRIZIONI IPOTECARIE
lSCRIZIONE del 11/04/2006 Registro Particolare 640 Registro Generale 3614 Pubblico ufficiale GRILLETTI
ANNA Repertorio 18336 del 27/03/2006 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA
DI MUTUO .
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QUESITO 3) Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente:
comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche (anche costruttive) interne ed
esterne,dimensione (superficie calpestabile in mq e numero di vani), confini e dati catastali attuali,eventuali
pertinenze (es. box,cantina,posto auto,giardino,terrazzi), accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte
comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, etc.).
BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO
In Comune di Jerzu (OG), nel fabbricato sito in via Umberto I n.353, appartamento con lastrico solare
posto al piano terzo e quarto , distinto in Catasto Urbano al fg. 1 particella 1574 subalterno 7 e 10.
L’immobile confina: corso Umberto, strada comunale, proprietà di terzi.
Dai recenti controlli presso l’Agenzia del Territorio in data 04/05/2010, emerge quanto segue:
(Catasto Urbano)
N° Fg Particella Sub Categoria Classe Consistenza Sup.Cat. Rendita
1 1 1574 7 A/2 1 5,5 vani 207,36
1 1 1574 10 Lastrico solare F5 165 mq
Indirizzo: via Umberto I n.353, piano terzo e quarto.
L’intestazione catastale è in nome di omissis.
DESCRIZIONE SOMMARIA
Appartamento di civile abitazione con lastrico solare , al piano terzo e quarto di un fabbricato in discrete
condizioni esterne e mediocri interne. L’appartamento è così composto: ingresso, pranzo-soggiorno, cucina,
due camere, bagno, ripostiglio, balcone .
Tabella particolareggiata
Destinazione Sup.
calpestabile[
mq]
Sup.
lorda[mq]
Coef
f.
Sup.
commerciale[
mq]
Condizio
ni
Ingresso 12,2 13 1 13 Mediocri
Pranzo soggiorno 18 19,5 1 19,5 Mediocri
Cucina 13 14,2 1 14,2 Mediocri
1° Camera 14 15 1 15 Mediocri
2° Camera 14,5 15,7 1 15,7 Mediocri
Bagno 6 6,8 1 6,8 Mediocri
Ripostiglio 4,3 5,2 1 5,2 Mediocri
Balcone 3 3 0,25 0,75 Mediocri
85 92,4 90,15
Lastrico solare 165 190 0,25 47,5 Sufficienti
Appartamento:
Superficie Calpestabile: mq 85
(sup. residenziale mq 82,0 + balcone mq 3,0)
Superficie Lorda complessiva: mq 92,4
Superficie Commerciale: mq 90,15
Altezza utile interna: mt 3,0
Lastrico solare:
Superficie calpestabile: mt 165
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Superficie commerciale mt 47,5
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La superficie commerciale degli immobili è calcolata secondo la Norma UNI 10750:
• 100% delle superfici calpestabili;
• 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
• 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali
• 25% dei balconi e terrazze scoperti;
• 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
• 15% dei giardini di appartamento;
Pertinenze condominiali:
• scala di ingresso.
Caratteristiche strutturali
CARATTERISTICHE EDILIZIE ED IMPIANTI
Fondazioni: in c.a.
Strutture verticali: di tipo misto in blocchi di calcestruzzo portanti e pilastri in c.a.
Travi: in c.a.
Solai: tipo misto in travetti di c.a. e pignatte di laterizio forato con sovrastante caldana di 4 cm;
Copertura: a tetto piano ricoperto di guaina catramosa d’impermeabilizzazione;
raccolta delle acque piovane tramite gronde e pluviali in pvc.
Componenti edilizie
Portoncino d’ingresso: in legno, in mediocri condizioni;
Tramezzature interne: mattoni forati da cm 8 intonacate al civile e pitturate con tinta semilavabile
rivestite con piastrelle di ceramica in cucina e nei servizi;
Percorsi interni: pavimenti in gres ceramico con orditura regolare differenti in ogni camera;
Pavimentazione esterna: terrazzo con pavimento in gres ceramico;
Infissi esterni: condizioni mediocri,in legno, senza vetro camera ,persiane in legno;
Porte interne: in legno tamburato e vetro in condizioni accettabili.
Caratteristiche Impianti
Elettrico: sottotraccia, funzionante;
Idrico: sottotraccia, funzionante;
Termico: a gas condominiale;
Citofonico: presente e funzionante;
Gas: presente e funzionante;
Ascensore: non presente.
Caratteristiche di zona
1. Ubicazione centrale
2. Caratteristiche ordinarie
3. Zone limitrofe aree urbane
4. Traffico di tipo locale
5. Parcheggi esterni sufficienti
6. Servizi nelle vicinanze scuole,uffici comunali,attività commerciali
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QUESITO 4) Accerti, la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano,
interno dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità
a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca
identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c)
se i dati indicati in pignoramento pur non corrispondendo ai dati attuali, hanno in precedenza individuato
l’immobile, rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato.
La descrizione dei beni indicati nel pignoramento è corretta.
QUESITO 5) Proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l’aggiornamento in catasto,ivi
compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39, acquisendo la relativa scheda ovvero
predisponendola ove mancante; provvedendo, in caso di difformità o mancanza d’idonea planimetria del bene,
alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle Unità Immobiliari non regolarmente accatastate.
Detta operazione non è necessaria poiché i beni sono regolarmente censiti in catasto. Per essi esiste la
planimetria che il C.T.U. ha allegato alla presente relazione.
QUESITO 6) Indichi, l’utilizzazione prevista dallo Strumento Urbanistico comunale.
Detta operazione non è utile in quanto trattasi di fabbricato e non di terreno. In ogni caso la Zona su cui
ricade l’immobile è riportata in allegato.
QUESITO 7) Verifichi, la regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando in quale
epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativo, la corrispondenza della costruzione
alle previsioni del provvedimento medesimo, segnalando anche graficamente, le eventuali difformità e
modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della
normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia
stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, 5° comma, del D.P.R. 6 giugno 2001,
n°380 e 40, 6° comma della Legge 28 febbraio 1985 n°47,verificando l’eventuale avvenuta presentazione di
istanze di condono,precisando lo stato della procedura, e valutando la conformità del fabbricato al progetto
proposto,segnalando, anche graficamente,le eventuali difformità. Verifichi, inoltre, ai fini della domanda in
sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare,se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle
condizioni previste dagli artt. 46, 5° comma, del D.P.R. 6 giugno 2001, n°380 e 40, 6° comma della Legge 28
febbraio 1985 n°47 e n°724/94 e successive modifiche, chiarendo quindi se i cespiti medesimi siano o meno
sanabili, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti, i
relativi costi. Ove l’abuso non sia in alcun modo sanabile, quantificherà gli oneri economici per l’eliminazione
dello stesso; verifichi inoltre l’esistenza della dichiarazione d’agibilità, previa acquisizione dell’aggiornato
certificato di destinazione urbanistica.
Da ricerche effettuate in comune di Jerzu ed al NCEU di Nuoro l’immobile risulta regolare sotto il profilo
edilizio ed urbanistico,con concessione edilizia rilasciata dal comune di Jerzu in data 23/12/1969 n°prot.
10811.
Allo scrivente non è stata fornita (e tanto meno risulta esistente) la documentazione (art. 7 D.m. 22/01/08)
che indica la rispondenza degli impianti a servizio dell’immobile, compresi nell’elenco di cui all’art. 1 secondo
comma Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008, n°37, alla normativa vigente ed
alle norme UNI, CEI o altri Enti di formazione. Da un controllo sommario emerge che l’immobile non rientra
nell’ipotesi di cui al D.LGS. 192/05.
QUESITO 8) Dica, se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo
caso, alla loro formazione procedendo all’identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del
Giudice) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; nel caso in cui abbia formato i lotti, rediga in fascicoletti separati una
relazione di stima per ciascuno di essi.
Il bene oggetto d’esecuzione è vendibile in DUE LOTTI come di seguito specificato:
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• Lotto 1: Appartamento posto al piano terzo, con ingresso dalla Via Umberto I n°353, distinto in
Catasto Urbano al fg. 1 particella 1574 subalterno 7;
• Lotto 2: Lastrico solare posto al quarto piano, con ingresso dalla via Umberto I n°353, distinto in
Castasto Urbano al fg.1 particella 1574 subalterno 10.
QUESITO 9) Dica, qualora l’immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura
e, proceda, in questo caso alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all’identificazione dei
nuovi confini e alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i Tipi debitamente approvati
dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi, tenendo conto delle quote dei singoli
comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario alla stima dell’intero
esprimendo compiutamente il giudizio d’indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto
dall’art.577 c.p.c. dall’art. 846 del c.c. e dalla Legge 3/06/ 1940,n° 1078.
Detto intervento non è necessario.
QUESITO 10) Verifichi lo stato di possesso del bene oggetto dell’espropriazione; accerti se l’immobile è
libero od occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso
abbia data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di esecuzione; verifichi se risultino registrati presso
l’Ufficio del Registro degli atti privati, contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale Autorità di
pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21/03/1978, n°59, convertito in L. 18/05/1978, n° 191; qualora
risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi il corrispettivo, la data di
registrazione, la prima data di scadenza utile per l’eventuale disdetta, la data fissata per il rilascio o lo stato
della causa eventualmente in corso per il rilascio; indichi l’ammontare del deposito cauzionale, ove previsto in
contratto.
L’immobile E’ LIBERO ed allo stato attuale non risiede nessuno. Il debitore possiede altro domicilio.
QUESITO 11) Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore
acquisisca il provvedimento d’assegnazione della casa coniugale (l’assegnazione della casa coniugale dovrà
essere ritenuta opponibile alla procedura per i nove anni successivi alla data del provvedimento di
assegnazione, se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; non
opponibile se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento;opponibile
senza limiti di tempo se trascritta anteriormente alla trascrizione del pignoramento, dovendosi in questo caso
valutare l’immobile come se l’esecutato vantasse sullo stesso la nuda proprietà).
Non sussistono le condizioni per l’ottenimento del suddetto provvedimento.
QUESITO 12) Indichi l’esistenza sui beni pignorati d’eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri,
d’inalienabilità o indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli ed oneri, anche di natura condominiale (segnalando
se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati); rilevi l’esistenza di diritti demaniali
(di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando eventuali oneri d’affrancazione o riscatto; indichi in
sezioni separate i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che
saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura. In particolare restano a carico dell’acquirente:
• domande giudiziali ( precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)ed altre trascrizioni;
• atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
• convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
• altri pesi o limitazioni d’uso ( es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, etc.),
anche di natura condominiale.
Saranno, invece, cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:
• iscrizioni;
• pignoramenti;
• difformità urbanistico edilizie;
• difformità catastali.
L’immobile non ha vincoli artistici, storici, alberghieri, d’inalienabilità o indivisibilità.
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QUESITO 13) Fornisca ogni informazione concernente, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o
manutenzione (es. spese condominiali ordinarie), eventuali spese straordinarie già deliberate ma non scadute;
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; eventuali
cause in corso; l’individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e l’elencazione di ciascun atto
d’acquisto, con l’indicazione dei suoi estremi (data, notaio e numero di registrazione e trascrizione) e ciò sulla
scorta dell’eventuale relazione notarile.
Per l’alloggio non esiste un condominio costituito, non sono presenti spese fisse di gestione e
manutenzione. Non ci sono cause in corso.
ELENCO DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO
La porzione immobiliare in questione è così pervenuta:
• Alla signora Corona Leila per i diritti di 5/15 indivisi dell’intero,ai germani Loi Gianluigi,Loi Sergio, Loi
Renato,Loi Alessandro, Loi Anna Giulia, per i diritti di 2/15 indivisi dell’intero in virtù della voltura
n°10.1/1989 del 16/04/1988 in atti dal 27/04/1992 registrazione volume 1031 n°7 del 14/10/1988.
• A omissis in virtù dell’atto di compravendita del 27/03/2006 a rogito del notaio Grilletti Anna, di Quartu
Sant’ Elena, in data 27 marzo 2006 Repertorio 18335/9214 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II.
di Nuoro in data 11/04/2006 Registro Particolare 2428 Registro Generale 3612.
QUESITO 14) Determini il valore dell’immobile, indicando distintamente ed in separati paragrafi i criteri di
stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per ciascun
immobile, con l’indicazione della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale; esponga altresì
analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per
gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri
non eliminabili dalla procedura, nonché le eventuali spese condominiali insolute; indichi quindi il valore finale
del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni; e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di
locazione ed i provvedimenti d’assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura per i nove
anni successivi alla data del provvedimento di assegnazione, se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore
alla data di trascrizione del pignoramento; non opponibile se disposta con provvedimento successivo alla data
di trascrizione del pignoramento;opponibile senza limiti di tempo se trascritta anteriormente alla trascrizione
del pignoramento, dovendosi in questo caso valutare l’immobile come se l’esecutato vantasse sullo stesso la
nuda proprietà).
La stima in base al valore di mercato dei due lotti è riportata in allegato con due distinte valutazioni , oltre che di
seguito specificato.
Stima in base al valore di mercato
E’ fatta per comparazione, confrontando i fabbricati da stimare con altri simili per caratteristiche
intrinseche ed estrinseche di cui sono noti i prezzi di scambio. Nel caso in esame, è stata eseguita un’indagine
presso alcuni imprenditori locali e si sono inoltre compiute delle indagini presso l’Osservatorio Immobiliare di
Nuoro. Tuttavia, prima di procedere è indispensabile fare alcune considerazioni in merito alle quotazioni che di
seguito saranno impiegate. È infatti necessario:
1) esaminare le caratteristiche specifiche della zona in cui gli immobili sono inseriti;
2) analizzare le caratteristiche costruttive dei fabbricati, la loro consistenza globale, l’orientamento, la
dimensione e la finitura d’ogni porzione destinata ad unità immobiliare;
3) studiare la potenzialità e la possibilità di una diversa distribuzione dell’immobile rapportandola ad eventuali
modifiche future;
4) vedere se le caratteristiche della costruzione, corrispondono alle esigenze richieste nel mercato locale.
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Sulla scorta di quanto sopra esposto, ho appurato che le quotazioni ricadenti nell’abitato di Jerzu,
secondo i dati dell’Osservatorio Immobiliare al 2°semestre 2009, sono comprese tra €.900,00/mq e €.
1000,00/mq. Da un’indagine compiuta presso Agenzie Immobiliari di zona si è riscontrato che i valori scambio
si aggirano tra €. 900,00/mq e €. 1.100,00/mq. Nel caso particolare, il parametro di riferimento che lo
scrivente utilizzerà, sarà quello di €. 950,00/mq poiché, nonostante l’immobile abbia delle finiture modeste, il
valore dell’Osservatorio è riferito all’anno 2009 e non al 2010 e il prezzo delle Agenzie è più realistico.
Tuttavia, prima di attribuire il valore definitivo è necessario fare le seguenti considerazioni degli elementi
che concorrono a favore e contro:
A favore
• La buona posizione, sistemato in un luogo adiacente a servizi pubblici e sociali di ragionevole interesse, quali
scuole, negozi ed uffici;
• La collocazione dell'unità immobiliare, assai vicina alla viabilità principale.
Contro
• Le finiture interne sono mediocri, sono presenti tratti murari nei quali si evidenziano fessurazioni nell'intonaco e
presenza di umidità;
• L'edificio su cui giace possiede delle mediocri finiture estetico architettoniche;
• Internamente ha bisogno di interventi di manutenzione sia murari che degli infissi interni ed esterni;
• Il vano scale condominiale è in condizioni mediocri e necessiterebbe di manutenzione così come i
prospetti dell'edificio.
ADOZIONE DEI CRITERI DI DEPREZZAMENTO
Come già detto, per fissare il corretto valore unitario all'immobile da periziare è di rigore applicare dei
coefficienti correttivi. I principali elementi caratteristici che concorrono nella determinazione del coefficiente di
degrado sono:
- la vetustà (cioè l'età della costruzione); - lo stato di conservazione; - le tecniche o caratteristiche costruttive
adottate; - le finiture; - l'ubicazione del fabbricato; - la sua destinazione in funzione dell'uso; - una serie di voci
secondarie che possono indicare la presenza d'impianti o meno.
Coefficiente di vetustà (Kv)
Per quanto concerne la vetustà, si ritiene possa adottarsi una percentuale decrescente che nella
fattispecie è di circa il 3% al 10 anno, del 6% al 25 anno e del 10% al 30 anno.
Stato di conservazione (Sc)
In merito allo stato di conservazione e di manutenzione generale, si possono adottare sostanzialmente
tre valori e cioè buono, medio e scadente. Coefficiente buono sarà pari a 1 (0%), quello medio sarà pari a 0.95
(-5%) ed infine quello scadente sarà pari a 0.90 (-10%).
Tecnica costruttiva (Tc)
La tecnica costruttiva e le finiture sono sostanziali per la valutazione economica, poiché il fabbricato
potrebbe essere stato costruito con una tecnica costruttiva obsoleta o con quelle implicazioni di carattere
distributivo dell'abitazione che possono condurre ad un migliore sfruttamento della stessa. Esse si distinguono
in moderne con coefficiente pari a 1 (0%), medie con coefficiente pari a 0.95 (-5%), superate con coefficiente
pari a 0.80 (-20%).
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Coefficiente d’ubicazione (Ku)
L'ubicazione del fabbricato può influire sul coefficiente complessivo di degrado, in rapporto alla posizione
del fabbricato rispetto alle attività economiche collegate, alle vie d'accesso ed ai mezzi di comunicazione. Il
coefficiente varia da 1 a 0.90 (-10%).
Altri elementi (Ki)
Altri coefficienti di cui bisogna tenere conto sono: la presenza d'impianti, il loro stato di
conservazione,l'adeguatezza alle attuali normative e lo stato delle finiture. In questo caso bisogna adottare un
coefficiente variabile da 1 a 0.80 (-20%).
Determinati i coefficienti di cui sopra, essi saranno moltiplicati tra loro per avere un coefficiente unico:
VALUTAZIONE IMMOBILI
Partendo da un prezzo di mercato medio di € 950,00/mq per gli immobili, si applicherà la sommatoria dei
suddetti coefficienti, ottenendo un deprezzamento generale variabile in funzione al bene periziato ed alle sue
caratteristiche sostanziali. Per cui si avrà:
Immobile Sup.
commerciale[m
q]
Costo
unitario €/mq
Deprezzam
ento
Totale
Appartamento 90 € 950,00 0,73 € 62415,00
Lastrico solare 47,5 € 950,00 0,85 € 38356,00
Valore dell’Appartamento in cifra tonda Euro 62500,00 (Euro sessantaduemilacinquecento /00) nello stato di fatto e
di diritto in cui si trova.
Valore del Lastrico solare in cifra tonda Euro 38500,00 (Euro trentottomilacinquecento/00) nello stato di fatto e di
diritto in cui si trova.
QUESITO 15) Nel caso si tratti di quota indivisa, alla valutazione della sola quota, tenendo conto della
maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi, infine se il bene risulti comodamente divisibile,
identificando,in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura.
Detto intervento non è necessario.
CONCLUSIONI
Rassegno, la presente relazione composta di 10 pagine in carta legale e 11 plichi allegati, restando a
disposizione per qualsiasi chiarimento in merito al lavoro svolto.
S’allega:
Tipologia bene Kv Sc Tc Ku Ki Totale
Appartamento 0,9 0,9 0,95 1 0,95 0,73
Lastrico solare 0,95 0,95 0,95 1 1 0,85
1. Verbale di sopralluogo e d’ispezione dei luoghi del 19/03/2010;
2. Copia dell’incarico giudiziario conferito dal Giudice al C.T.U.
3. Copia delle visure storico-catastali dei beni oggetto di pignoramento;
4. Visura delle quotazioni dell’Osservatorio Immobiliare in Comune di Jerzu del 2° semestre
2009;
5. Fotocopia dell’Ipoteca di Mutuo;
6. Copia dell’ispezione ipotecaria dell’immobile in oggetto;
7. Copia della destinazione urbanistica;
8. Copia verifica anagrafica;
9. Documentazione fotografica dell’immobile composta di n°17 riprese;
10. N.2 cd-rom;
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11. N.2 fascicoli della valutazione dei due lotti.
Il Consulente
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