PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE - In Iure Praesentia

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caso spetta al condomino che si lamenta provare la scorrettezza del comportamento altrui 4 . Scale Le spese per la pulizia ed illuminazione delle scale, a meno che il regolamento condominiale contrattuale non preveda diversamente, vanno ripartite tra tutti i condomini per metà in base al valore dei singoli piani, e per l’altra in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Parte comune: usucapione Al fine di impedire l’acquisizione per usucapione di una parte di verde condominiale utilizzata da un condomino, in modo esclusivo senza alcuna autorizzazione, per oltre dieci anni, non basta una diffida verbalizzata in assemblea né le raccomandate di costituzione in mora, ma è necessario il compimento di atti che comportino per il possessore la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, o di atti giudiziali diretti ad ottenere, ope iudicis, la privazione del possesso nei riguardi del possessore usucapente. Atto interruttivo è la notifica dell’atto di citazione con cui si chiede la materiale consegna dei beni immobili sui quali si vanta un diritto dominicale. Mancato rispetto del decoro architettonico L’amministratore, qualora il proprietario di alcuni locali commerciali non abbia provveduto alla manutenzione del prospetto degli stessi, tanto da 4 Corte di Cass., 11/02/2011, n. 3440 8
ledere al decoro architettonico del fabbricato o violare le norme del regolamento condominiale, ha obbligo di invitarlo a farvi fronte, ed in caso di esito negativo ricorrere all’autorità giudiziaria. Amministratore L’emissione di provvedimenti ad opera dell’amministratore, legittimati dal dovere di curare l’osservanza del regolamento e rivolti a porre fine ad abusi posti in essere dai condomini, non necessita di nessuna previa delibera assembleare. Si tratta di provvedimenti aventi portata precettiva il che comporta anche la fissazione di un termine per essere adempiuti, in caso contrario sarebbero soltanto dei semplici pareri e non esercizio di poteri legittimamente attribuiti all’amministratore. Nei riguardi di tali provvedimenti è sempre possibile il ricorso all’assemblea senza che ciò costituisca pregiudizio per il ricorso all’autorità giudiziaria. Ripartizione delle spese comuni e legittimazione passiva L’azione giudiziale per il recupero della quota spese va esercitata nei confronti del vero proprietario dell’unità immobiliare, il solo passivamente legittimato, e non di chi può apparire tale, dal momento che “difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto” 5 . <strong>In</strong> materia condominiale trova applicazione il criterio di realità, che prescinde dall’effettivo godimento della proprietà e non considera rilevante 5 Corte di Cass., 1627/07, 17039/07, 22089/07 9
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