Gestione economica (Avv. Correale) - Anaci

La gestione economica del condominio dopo la riforma
Eugenio Antonio Correale
Nessuno riuscirà mai a contare quante volte nelle sentenze sulla gestione economica
del condominio sia stata ripetuta l’espressione: premesso che la validità
dell'approvazione dei bilanci medesimi non postula che la relativa contabilità sia
tenuta dall'amministratore con forme rigorose analoghe a quelle previste, per
esempio, per il bilancio delle società, essendo, invece, sufficiente che essa sia
idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote
di ripartizione, né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale
assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della
documentazione giustificativa.
Quelle espressioni conosceranno rapido tramonto, poiché il nuovo testo degli artt.
1129, 1130 e 1130 bis introducono forme e prescrizioni dianzi neppure pensabili, ma
faremo bene a ricordarle ancora per un poco, poiché soltanto così potremo saggiare
gli elementi di novità con i quali amministratori e condomini dovranno confrontarsi.
L’articolo 1129 stabilisce:
a. che l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque
titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto
del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al
condominio;
b. che ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione
periodica.
Il punto sette del nuovo testo dell’articolo 1130 statuisce che l’amministratore sia
tenuto a redigere e conservare un registro di contabilità nel quale dovranno essere
annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con
modalità informatizzate.
L’articolo 1129 statuisce che l’amministratore è passibile di revoca se non ottemperi
a dette prescrizioni.
L’articolo 1130 bis contiene una serie di prescrizioni, nessuna delle quali potrebbe
essere tralasciata.
È stabilito:
- che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni
altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi
disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da
consentire l'immediata verifica;
- che il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un
riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione
con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;

- che l’assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità
specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità
del condominio con spese ripartite tra tutti i condomini sulla base dei
millesimi di proprietà;
- che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità
immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in
ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
- che le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci
anni dalla data della relativa registrazione.
Si ricorda che trent’anni fa si dubitava che le regole bancarie consentissero
l’apertura di un conto corrente intestato ad una non persona, come era definito il
condominio, mentre la giurisprudenza quasi uniforme affermava che la
possibilità di verifica della gestione economica del condominio si consumasse in
prossimità dell’assemblea di fine anno e che la possibilità di reazione giudiziaria
si esaurisse nell’ardua instaurazione di un procedimento di revoca ovvero
nell’impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto.
Molto era già cambiato, per effetto dell’incessante opera della giurisprudenza.
La riforma imporrà cambiamenti fondamentali e costringe sin d’ora ad
interrogarsi sulla natura e sulle forme di confezione dei diversi documenti
contabili che ormai entreranno in scena per effetto del dettato normativo.
Non è certo necessario soffermarsi sul concetto di conto corrente bancario o
postale e neppure sulla fermissima prescrizione per la quale tutte le somme
ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, devono transitare su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Appare appena utile rilevare che risulta drasticamente abolito il contante.
Potrebbe invece trovare risposte discordanti il quesito sull’ammissibilità di più
conti correnti e (come la pratica sembra invocare in nome della separazione tra
fondi aventi diversa destinazione) di più conti di deposito.
Il rendiconto non è più dell’amministratore, come imporrebbe l’art. 1710 c.c, e
diventa condominiale.
Parodi definisce il registro di contabilità in sostanza come un “registro di cassa”
nel quale vanno inseriti i movimenti relativi agli incassi di quote periodiche
versate dai condomini (o anche straordinarie) e di eventuali canoni di affitto,
nonché i pagamenti relativi alla fornitura dei servizi comuni.
L’osservazione convince molto, anche perché corrisponde alla lettera della
legge, nella quale si pone riferimento specifico alle “operazioni effettuate” e
quindi a concrete voci “di entrata e di uscita”, come sembra confermare
l’articolo 1130 laddove viene specificato “Nel registro di contabilità sono annotati
in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli
movimenti in entrata ed in uscita.
Deve trattarsi quindi di movimenti effettuati, che devono essere registrati entro
un periodo di tempo preciso.
Quod abundat non vitiat.

Non è detto che l’inserimento di voci diverse, che l’amministratore potrebbe
essere indotto ad inserire per rendere il “registro di contabilità” che potrebbe
essere utilizzato anche per il soddisfacente riparto delle spese tra i condomini
comporti ex se illegittimità della tenuta del registro istituito dalla riforma.
Talvolta gli amministratori parlano di contabilità di cassa e di contabilità per
competenza, rappresentando l’opportunità che i condomini ricevano
informazioni non limitate a quanto si sia speso e quanto si sia incassato ma
anche a quanto ci sia impegnati a spendere.
La prassi, certamente invalsa, ha buoni argomenti per sostenersi.
Occorre tuttavia rammentare che il registro di contabilità ha il contenuto che è
stato rappresentato in virtù della lettera della legge e che eventuali ulteriori
contenuti potranno non risultare pregiudizievoli per l’amministratore (esposto
alla revoca, ai sensi dell’art. 1129 c.c. ‘per la mancata ottemperanza alle
prescrizioni de quibus) potranno trovare ingresso unicamente se le esigenze di
completezza e di ricostruibilità siano preservate integralmente.
La separazione tra movimenti effettuati e impegni di spesa dovrà risultare
rigorosa, di agevole lettura e insuscettibile di determinare difficoltà di ricostruire
l’andamento economico: per ripetere l’espressione della legge, in modo tale da
consentire l’immediata verifica.
La pratica si occuperà di risolvere problemi che forse non considerano che di
fatto l’intera contabilità sarà tenuta mediante modalità informatizzate.
Per certo, la descrizione dei fondi disponibili e l’indicazione delle eventuali
riserve troverà posto nel riepilogo finanziario, previsto dalla nuova normativa.
Caratozzolo osserva che dovranno evidenziarsi le posizioni a credito e a debito
di ogni condomino e del condominio stesso nei confronti anche di terzi estranei
al condominio (Fornitori – Fisco – Dipendenti – Enti previdenziali).
Sempre Caratozzolo afferma che nel riepilogo finanziario si dovrà evidenziare il
saldo cassa/banca iniziale, le entrate per riscossione di rate condominiale e le
uscite per pagamenti di somme di diversa natura, specificandone la destinazione;
dovranno essere evidenziati i fondi esistenti, le riserve se costituite, eventuali
anticipi di Banche o finanziamenti, entrate per interessi attivi o risarcimenti
assicurativi, le ritenute di acconto ancora da versare, i sospesi per contenzioso in
corso con la specifica se di anni precedenti o di anno in corso, le entrate e le
uscite straordinarie.
Parodi osserva:
- che il riepilogo finanziario è una situazione di cassa nella quale vengono
algebricamente sommate la disponibilità (Banca o Posta) di fine esercizio
precedente (a suo tempo inserita nella relativa situazione patrimoniale), gli
incassi per quote versate dai condomini, gli eventuali conguagli di fine
gestione precedente a debito o a credito, i pagamenti per spese sostenute e
per debiti già evidenziati fra le passività della situazione patrimoniale dello
scorso esercizio;
- e che la “nota sintetica esplicativa” è la relazione dell’amministratore a
chiarimento del criterio utilizzato per la elaborazione del rendiconto (quello
di competenza è previsto dall’art. 2423 bis c.c. per attribuire il costo dei

servizi forniti agli effettivi fruitori, utilizzato dagli enti di erogazione), di
eventuali anticipazioni liquidate al personale in conto TFR, di procedimenti
legali eventualmente in corso, ecc.).
Mentre ci si inchina ala competenza degli esperti di contabilità non si può evitare
di ricordare che la riforma ha posto l’accento sui principii che già la
giurisprudenza aveva enucleato e sostenuto anche con la robusta forma dei suoi
provvedimenti di volontaria giurisdizione (revoca).
Come sempre il diavolo sta nei particolari e non esiste idea buona che rimanga
tale se non viene attuata con diligenza e con discernimento.
I principii dettati dal legislatore sono davvero insuscettibili di dibattito o di
dispute:
1. completezza;
2. separazione assoluta dei fondi dei condomini da qualsivoglia altra entità
economica;
3. utilizzazione esclusiva del contro di intestato al condominio per ogni
movimento di denaro;
4. trasparenza;
5. agevole leggibilità;
6. ricostruibilità;
7. conservazione dei giustificativi e degli stessi documenti che costituiscono il
rendiconto per dieci anni;
8. disponibilità dell’intera documentazione per la disamina da parte dei
condomini o dell’assemblea.
Ove questi principii siano salvaguardati e ove i diversi documenti previsti siano
tenuti ordinatamente e siano aggiornati tempestivamente, non appare possibile
prevedere conseguenze negative per l’amministratore.
*. * * *
Alcune disposizioni particolari hanno suscitato interesse tra i commentatori.
Occorre segnalarle, benché non sempre ne risulti agevole il governo:
a. l’articolo 1135 c.c. consentirà all’assemblea di disporre opere di
manutenzione straordinaria e innovazioni, ma aggiunge “costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei
lavori”.
Sarà necessario che anche il condomino del quale è ignota la residenza e
persino ‘esistenza in vita abbia versato l’ultimo euro, in difetto del quale
l’opera straordinaria non potrà essere neppure deliberata?
Nel convegno Anaci di Milano del 15 dicembre 2012 è stata affermata
autorevolmente l’idea che l’effettiva e integrale costituzione della
“provvista” possa finire per costituire presupposto per la validità della
delibera.
Appare arduo che una tesi che allo stato risulta sostenuta autorevolmente ed
anche diffusamente non prevalga su considerazioni di genere diverso.

Tuttavia, nel caso di specie si dovrà ricordare che le tesserine delle facciate
decidono di cadere anche prima che sia costituita la provvista e che la parola
“costituire” viene dal latino “constitùere” che significa anche “fermare,
stabilire” come del resto appare agevole rilevare ponendo mente alla parola
“Costituzione”.
Il Devoto Oli, menzione tra le diverse accezioni anche quella di “fondare”,
“mettere insieme”.
Il Grande Dizionario delle Lingua Italiana Utet indica i seguenti significati:
istituire, stabilire, fondare, creare.
L’etimologia e la lingua corrente pongono quindi riferimento alla semplice
decisione, come si intende con il verbo “stabilire” e a tale osservazioni altre
devono aggiungersi.
La tesi della necessità della costituzione preventiva della provvista appare
eccessiva e, addirittura si risolverebbe nell’assegnazione di una sorta di
diritto di veto a favore di chi sia disposto a farsi inseguire per anni prima di
provvedere coattivamente ad un pagamento che sia destinato all’esecuzioni
di innovazioni che gli ripugnano.
Quindi, non è impossibile che “costituire” significhi semplicemente stabilire
e istituire.
La disposizione così interpretata risulterà perfettamente in linea con la nuova
solidarietà delle obbligazioni condominiali.
In virtù del nuovo articolo 63 disp att.c.c. l’amministratore è tenuto a
comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei
condomini morosi.
A loro volta i creditori non potranno agire nei confronti degli obbligati in
regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
Lasciando ad occasione più propizia l’esame delle mille difficoltà che le
disposizioni sopra riferite comportano, si osserva che la costituzione di un
fondo particolare per le manutenzioni straordinarie e per le innovazioni,
ovvero per le spese tendenzialmente più ingenti, corrisponde all’esigenza di
tenere separate e facilmente individuabili le diverse contabilità e quindi le
diverse posizioni creditorie o debitorie.
b. Sempre in virtù del rinnovato articolo 63, in caso di mora nel pagamento dei
contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore potrà
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni
suscettibili di godimento separato. Si rileva che il potere diventa incisivo,
poiché sarà esercitabile direttamente dall’amministratore, gravato da
ulteriore responsabilità. Non si richiederà quindi una previsione del
regolamento e neppure la delibera assembleare. Formerà oggetto di dibattito
andare a stabilire quanto poi la norma sia conveniente per il condominio, che
comunque dovrà sostenere degli oneri e che difficilmente potrà chiedere la
rifusione dei costi fissi per un servizio sospeso. In questa ottica, appare
opportuno rilevare che non vi sarebbe ragione per ritenere che l’assemblea
non possa individuare quando la sospensione dei servizi non sia conveniente
e disporre che l’amministratore non eserciti la facoltà in discorso;

c. l’ art. 63 prescrive che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso
e a quello precedente (come accadeva già prima ) ma aggiunge che chi cede
diritti su unità immobiliari resti obbligato solidalmente con l'avente causa per
i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore
copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Non
risulta alcun commento negativo per la norma evidentemente opportuna;
d. l’articolo 67 disp. att. c.c. statuisce che il nudo proprietario e l'usufruttuario
rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti
all'amministrazione condominiale. Non si svolgono critiche nei confronti del
legislatore, ma bensì nei confronti dei mezzi di informazione che non hanno
colto la portata della regola che modifica l’equilibrio dell’istituto
dell’usufrutto. Chi acquisterà le cosiddette nude proprietà dovrà fare qualche
conto, poiché non sarà più aspirante proprietario pleno jure, ma avrà anche
dei ruoli attivi, di voto in assemblea, e passivi di obbligato in solido per
spese anche rilevanti che sovente non sarà agevole recuperare;
e. i contributi per le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) e per le
innovazioni diventeranno prededucibili in sede fallimentare. Occorre però
che le quote in discorso siano divenute esigibili ai sensi del nuovo articolo
l'articolo 63 disp. atto c.c. la norma introduce un favor persino eccessivo,
poiché sarebbe bastato assegnare alle spese un privilegio e quindi
proteggerle. Per converso, l’agevolazione appare limitata alla sola sede
fallimentare e quindi non si estenderebbe alle esecuzioni immobiliari, che
pure costituiscono le situazioni di gran lunga più diffuse.