Perizia (pdf 449 kB) - Aste

Dott. Ing. FERNANDO MISTICHELLI 

Via Cola D’Amatrice, n. 13 - 63100 - Ascoli Piceno 

Cod. fisc.: MST FNN 52P06A462L -P. Iva: 01948530447 

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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO 

Cancelleria Esecuzioni Immobiliari 

ORIGINALE 

N. 155/2009 R.G.E. 

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 155/2009 R.G.E. 

……………………………. (creditore procedente) rappresentata e difesa dall’Avv. ……… 

………….. del Foro di Fermo e con lui elettivamente domiciliata presso l’Avv. ……… 

…….. con studio legale in ………………………. - contro - ……………………… 

(debitori esecutati) 

Giuramento del CTU: 14/10/2010 

Prossima udienza: 25/03/2011 Giudice: Dott. RAFFAELE AGOSTINI 

RELAZIONE 

DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO 

Ascoli Piceno, li 17/01/2011 IL CTU 

Dott. Ing. Fernando Mistichelli 

Procedura esecutiva immobiliare N. 155/2009 R.G.E. - Giudice Dott. Raffaele Agostini 

Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009

Relazione peritale 

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INDICE 

1 PREMESSE, QUESITI……….……………………………………………………………...… pag. 3 

2 OPERAZIONI PERITALI…………………………………………………………..………... pag. 10 

3 DESCRIZIONE, IN TERMINI GENERALI, DELL’INTERO COMPENDIO 

IMMOBIOLIARE PIGNORATO………………………………………………….……….. 

pag. 12 

4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI……...………… pag. 13 

5 SITUAZIONE DI CONSERVATORIA RR.II..……………...………..…….................….… pag. 15 

5.1.Trascrizioni……………………………………...…………………………………… pag. 15 

5.2. Iscrizioni…………………………………..…………………………..……………….. pag. 19 

6 LOTTO N. 1 - UNITA’ IMMOBILIARE N. 1 

APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI SAN BENEDETTO DEL TRONTO, VIA 

MOROSINI, N. 27, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL 

FOGLIO 5, PARTICELLA 887, SUB 3, PIANO 1…………………………………………… pag. 24 

6.1. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO…………………………………. pag. 24 

6.1.1. Dati censuari e confini………………….…………………………….……….. pag. 24 

6.1.2. Descrizione dell’immobile……………………..………………………..…... pag. 24 

6.1.3. Consistenza…….………………………………………….……………………..… pag. 26 

6.1.4. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria……..…..….......………….. pag. 26 

6.1.5. Stato di possesso………...……………………………….…………………..…... pag. 26 

6.2. STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO……………...……………….. pag. 27 

6.3. RISPOSTA AI QUESITI …………………………………………..…………………. pag. 34 

6.4. DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA DEL BENE E VALORE STIMATO……….. pag. 35 


LOCALE AD USO GARAGE SITO IN COMUNE DI SAN BENEDETTO DEL 

TRONTO, VIA MOROSINI, N. 27, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO 

COMUNE AL FOGLIO 5, PARTICELLA 887, SUB 18, PIANO T……………………….. pag. 36 

7.1. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO……………………………..… pag. 36 

7.1.1. Dati censuari e confini……….…………………………….………………….. pag. 36 

7.1.2. Descrizione dell’immobile ……………………………………………...….. pag. 36 

7.1.3. Consistenza…….………………………………………………………………...… pag. 37 

7.1.4. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria……..…..…..................….… pag. 37 

7.1.5. Stato di possesso…………..……………………………………………………... pag. 38 

7.2. STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO………………………...……. pag. 38 

7.3. RISPOSTA AI QUESITI…….……………………………..…………………………. pag. 40 

7.4. DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA DEL BENE E VALORE STIMATO……….. pag. 46 


APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI ASCOLI PICENO, CORSO MAZZINI, N. 

377, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL FOGLIO 169, 

PARTICELLA 1013, SUB 2, PIANO T-1………………………………………………..….. pag. 47 

8.1. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO…………….…….…………… pag. 47 

8.1.1. Dati censuari e confini……….……………………………………….……….. pag. 47 

8.1.2. Descrizione dell’immobile …………………………………..…………..….. pag. 48 

8.1.3. Consistenza…….…………………………………………………….…………..… pag. 48 

8.1.4. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria……………….…..…...….… pag. 49 

8.1.5. Stato di possesso…………..……………………………………..……………... pag. 49 

8.2. STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO………………………………. pag. 49 

8.3. RISPOSTA AI QUESITI…….…………………………………..……………………. pag. 50 

8.4 DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA DEL BENE E VALORE STIMATO………... pag. 55 


Asteimmobili.it S.p.A. - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009 

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ALLEGATI 

All. A Verbale operazioni peritali ……………………………….………………..…. pag. 57 

All. B Visure c/o Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 

Piceno - Catasto Fabbricati Comune di San Benedetto del 

Tronto………………………………………………………………………………….. 

pag. 58 

All. C Visure c/o Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 

Piceno - Catasto Fabbricati Comune di Ascoli Piceno…………….... pag. 58 

All. D Visure c/o Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 

Piceno - Servizio di Pubblicità Immobiliare………………………….. pag. 60 

All. E Titoli edilizi relativi agli immobili siti in Comune di San 

Benedetto del Tronto, via Morosini, 27…………………...……………… pag. 61 

All. F Stralcio Variante generale del PRG del Comune di San 

Benedetto del Tronto e norme tecniche di attuazione (NTA) …… pag. 62 

All. G Certificazione ex artt. 159 e ss. cod. civ. - Estratto per sunto 

dell’atto di matrimonio dell’esecutato ……………………………. 

pag. 63 

All. H Certificazione ex artt. 159 e ss. cod. civ. - Estratto per sunto 

dell’atto di matrimonio dell’esecutato………………….………….. pag. 64 

All. I Comunicazione Amministratore del condominio di San 

Benedetto del Tronto, via Morosini, 27…………………………………... pag. 65 

All. L Relazione Notarile Notaio Giuseppe Di Tuoro……………...…...…….. pag. 66 

LOTTO N. 1 - UNITA’ IMMOBILIARE N. 1 

APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI SAN BENEDETTO DEL TRONTO, 

VIA MOROSINI, N. 27, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO 

COMUNE AL FOGLIO 5, PARTICELLA 887, SUB 3, PIANO 1 

All.1.a Estratto di mappa (scala 1:2.000)…………………………….…..……......... pag. 67 

All.1.b Planimetria catastale (scala 1:200)……………………….………..………... pag. 68 

All.1.c Planimetria aggiornata su base catastale (scala 1:100)……….…….. pag. 69 

All.1.d Documentazione fotografica…………………………...................…….…….. pag. 70 


LOCALE AD USO GARAGE SITO IN COMUNE DI SAN BENEDETTO DEL 

TRONTO, VIA MOROSINI, N. 27, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI 

DETTO COMUNE AL FOGLIO 5, PARTICELLA 887, SUB 18, PIANO T 

All.2.a Estratto di mappa (scala 1:2.000)……………………….………..……......... pag. 71 

All.2.b Planimetria catastale (scala 1:200)…………………………...……………... pag. 72 

All.2.d Documentazione fotografica……………………………………....………….. pag. 73 


APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI ASCOLI PICENO, CORSO 

MAZZINI, N. 377, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO 

COMUNE AL FOGLIO 169, PARTICELLA 1013, SUB 2, PIANI T-1 

All.3.a Estratto di mappa (scala 1:2.000)………………………………...……......... pag. 74 

All.3.b Planimetria catastale (scala 1:200)……………………….………………... pag. 75 

All.3.c Documentazione fotografica……………………………………....………….. pag. 76 


……………………………………….. (creditore procedente) rappresentata e difesa 

dall’Avv. ………………… del Foro di Fermo e con lui elettivamente 



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_______________________________________________________________________________________ 

domiciliata presso l’Avv. …………………. con studio legale in ………… 

……………….. contro ………………………………… (debitori esecutati) 



1. PREMESSE, QUESITI 

- a seguito di incarico da parte del Giudice dell’Esecuzione Dott. Raffaele 

Agostini del Tribunale di Ascoli Piceno lo scrivente Dott. Ing. Fernando 

Mistichelli, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ascoli 

Piceno e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Ascoli Piceno, in 

corso di udienza del 18/06/2008 prestava il giuramento di rito quale 

C.T.U. nel procedimento di esecuzione immobiliare di che trattasi; 

- il Giudice dell’Esecuzione concedeva per il deposito in Cancelleria della 

relazione peritale il temine fino a quarantacinque giorni prima dell’udienza 

per la vendita fissata per il giorno 11/12/2009; 

- in occasione del giuramento venivano formalizzati i quesiti nei seguenti 

termini: 

1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, 

ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE 

Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una 

quota di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) 

o altro diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, 

via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, 

contesto in cui si trova - ad es. parte di un condominio o altro complesso 

immobiliare con parti comuni -, caratteristiche generali della zona e servizi da 

essa offerti) con indicazione: 

a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la 

corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento; 

b) degli accessi; 

c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti 

auto comuni, giardino, ecc.); 

d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese 

condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie 

già deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali 

scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 


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QUESITI 



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e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 

f) se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando 

sullo stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato 

faccia parte del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o 

se, per sua provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei 

beni ex artt. 159 e ss. cod. civ.; 

2) SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE 

Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto 

dall’art. 30, comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Fornisca gli estremi 

della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della 

eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è 

iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso; 

verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza 

di opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi 

delle leggi 47/1985 e 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della 

sanatoria; accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei 

provvedimenti di abitabilità/agibilità. 

3) STATO DI POSSESSO 

Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi 

ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di 

affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua 

scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di 

rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. 

4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 

Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo, 

mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e 

quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, 

menzionando, per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; 

l’esperto dovrà, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo 

o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: 

che resteranno a carico dell’acquirente 

- Vincoli (soli in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiale; 

- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che 



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stato) ed altre trascrizioni; 

- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità; 

- Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di 

usi civici; 

- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; 

- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa 

coniugale al coniuge; 

che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della 

procedura 

- Iscrizioni (a spese dell’acquirente); 

- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente); 

- Difformità catastali (a spese della procedura); 

5) STIMA DELL’IMMOBILE 

Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed 

esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, 

ubicazione, stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il 

criterio di stima utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la 

stima; esponga, altresì, analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie 

correzioni della stima precisando, in maniera distinta, (a) quelli per 

l’abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari 

calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della garanzia 

per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute (decurtazione minima 

del 10% del valore dell’immobile), (b) per lo stato d’uso e manutenzione 

dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra sub 3), (d) per i vincoli e gli 

oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e per quelli che saranno 

eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per l’eventuale necessità 

di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per altri oneri e pesi; 

se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni, 

deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui eventuali oneri di 

regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero siano lasciati 

interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata descrizione 

riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del decreto di 

trasferimento dell’immobile; 

Il Giudice dell’Esecuzione dispone, inoltre, che l’esperto: 



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a) prima di ogni altra attività controlli la completezza dei documenti di cui 

all’art. 567, secondo comma c.p.c. segnalando immediatamente al 

Giudice quelli mancanti o inidonei e sospendendo temporaneamente le 

operazioni peritali; 

b) comunichi per iscritto a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al 

debitore, al creditore procedente e ai comproprietari la data ed il luogo di 

inizio delle operazioni peritali; 

c) ove il pignoramento abbia ad oggetto più beni, valuti l’opportunità di 

formare per la vendita uno o più lotti; in caso affermativo, predisponga i 

lotti e, ove necessario, identifichi i nuovi confini e provveda altresì, 

previa autorizzazione del Giudice, alla realizzazione del relativo 

frazionamento; ove siano formati più lotti, l’esperto redigerà, dopo aver 

descritto, in termini generali, l’intero compendio immobiliare pignorato, 

in fascicoletti separati, tante relazioni quanti sono i lotti individuati 

rispondendo in ciascuna di esse ai quesiti sopra riportati; 

d) ove il pignoramento abbia a oggetto una quota, fornisca il proprio 

motivato parere sulla comoda divisibilità del bene individuando, in caso 

affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della 

procedura; in caso negativo ,al fine di assumere determinazioni ex art. 

600 comma 2° c.p.c. fornisca brevi osservazioni in ordine alla riuscita 

della vendita della quota indivisa stessa, ovvero alla probabilità che essa 

frutterà ricavi pari o maggiori del valore della quota, determinato ai sensi 

dell’art. 568 c.p.c. ; 

e) se l’immobile o gli immobili non risultano accatastati (il che, salva 

l’ipotesi di vendita in un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le 

edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia 

dell’ordinanza di vendita) sospenda le operazioni peritali e, prontamente, 

informi il creditore procedente presentando istanza al Giudice per 

l’autorizzazione all’accatastamento; qualora non risultino corretti o siano 

incompleti i dati contenuti nella visura catastale attuale, esegua le 

variazioni necessarie o determini i valori mancanti procedendo 

all’aggiornamento del catasto; 



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f) acquisisca - a ciò espressamente autorizzandolo - direttamente presso i 

rispettivi competenti uffici i documenti mancanti che siano necessari o 

utili per l’espletamento dell’incarico (visure, certificati, planimetrie, ecc.) 

con l’unica esclusione della documentazione di cui all’art. 567, comma 2, 

c.p.c. che deve essere prodotta dalla parte a pena di decadenza; l’esperto è 

altresì autorizzato a servirsi della propria autovettura per i sopralluoghi e 

per gli accessi presso i competenti uffici; 

g) in caso di impossibilità di accedere all’immobile autorizza lo stesso ad 

accedere all’immobile pignorato avvalendosi, ove necessario, dell’ausilio 

della forza pubblica, di cui viene chiesta in questa sede l’assistenza ex 

artt. 68 comma 3 c.p.c. e 14 R.D. 30/01/1941 n. 12, e di un fabbro o di un 

falegname, indipendentemente dalla volontà e dalla presenza in loco del 

debitore esecutato o di terzi occupanti senza titolo. In caso di 

sfondamento della porta, verrà cambiata la serratura e la relativa chiave, 

per la mancanza di persona disposta a riceverla, verrà consegnata al 

Cancelliere che la custodirà e di ciò sarà dato avviso mediante affissione 

all’ingresso dell’immobile a cura dell’ausiliario; 

h) eccettuati le evenienze sopra indicate subb 

a) 

ed 

e) 

non sospenda, in 

nessun caso, senza l’autorizzazione del Giudice, le operazioni peritali; in 

caso di richiesta di sospensione e/o di differimento delle operazioni 

peritali ad opera delle parti non assuma alcuna iniziativa (soprattutto non 

sospenda le operazioni peritali) ed informi soltanto la parte interessata 

che, a tal fine, deve essere presentata istanza al Giudice il quale, qualora 

non sussistano ragioni obiettivamente ostative alla prosecuzione 

dell’esecuzione forzata e/o delle operazioni peritali, potrà sospendere 

l’esecuzione soltanto su istanza di tutti i creditori muniti di titolo 

esecutivo (art. 624-bis c.p.c.); 

i) depositi, oltre all’originale, due copie della relazione; 

j) almeno quarantacinque giorni prima della sopraindicata udienza fissata per 

la vendita, invii copia della relazione peritale al debitore a mezzo posta 

ordinaria nonché a tutti i creditori della procedura (non soltanto a quella 

procedente) a mezzo fax, posta o e-mail; 



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_______________________________________________________________________________________ 

k) alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene e almeno due 

interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia 

della concessione edilizia o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, 

copia dell’eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni 

del terzo occupante e gli eventuali documenti ritenuti necessari, 

l) depositi un cd-rom o dvd avente i seguenti files: fa) file contenente la 

relazione per l’ufficio del G.E. contenente tutti i dati, anche personali 

delle parti (perizia.doc); fb) file contenente la perizia, per uso 

pubblicazione, eliminando tutti i dati personali (generalità del debitore, 

comproprietari, confinanti, affittuari, ecc. e ogni altro dato personale 

idoneo a rilevare l’identità di questi ultimi e/o di eventuali soggetti terzi, 

non previsto dalla legge e comunque eccedente e non pertinente rispetto 

alla procedura di vendita in corso; fc) file contenente planimetria 

(planim.doc); alleghi, inoltre, gli avvisi di ricevimento delle 

raccomandate degli avvisi di inizio delle operazioni peritali e 

l’attestazione di aver trasmesso alle parti copia della relazione peritale. 

Il Giudice dell’Esecuzione avverte, infine, l’esperto che: 

a) per la sollecita conclusione della procedura, risulta essenziale il rigoroso 

rispetto del termine concesso per il deposito della relazione peritale 

sicché è fondamentale che il professionista accetti l’incarico soltanto se 

sia certamente in grado di osservare tale termine; 

b) richieste di proroghe dei termini non verranno accolte salve quelle 

tempestivamente formulate e dovute a cause oggettive di carattere 

eccezionale e, quindi, non imputabili al consulente diversamente si 

procederà alla sua immediata sostituzione; si evidenzia, poi, come sia di 

straordinaria importanza che l’esperto depositi la relazione nei termini 

assegnati onde evitare un rinvio dell’udienza con evidente aggravio per 

le parti e per l’Ufficio; l’indebita sospensione delle operazioni peritali ed 

il mancato rispetto dei termini da parte del consulente sono ostativi al 

conferimento di nuovi incarichi e verranno segnalati al Presidente del 

Tribunale per le valutazioni di sua competenza; 

c) in caso di risposte non esaustive sui quesiti formulati e/o di carenze nella 



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documentazione depositata sarà disposta l’integrazione della perizia senza 

alcun compenso; non sarà, inoltre, liquidato alcunché sino 

all’acquisizione dei suindicati elementi integrativi; 

d) assegna a titolo di fondo spese la somma di €. 400,00 da porre a carico del 

creditore procedente. 

2. OPERAZIONI PERITALI 

Si riportano, di seguito, le varie fasi delle operazione peritali svolte, il 

tutto così come si evince dalla lettura del relativo verbale (V. All. A.- Verbale 

operazioni peritali). 

4 Previo avviso scritto a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno il 

sottoscritto CTU in data 29/10/2010, alle ore 10,30, ha dato inizio alle 

operazioni peritali con l’accesso presso l’immobile oggetto di procedura 

esecutiva sito in Ascoli Piceno, Corso Mazzini 377, di proprietà 

dell’esecutato ……………. 

Alla presenza continua del signor ………………, unico intervenuto, lo 

scrivente CTU ha effettuato una visita completa estesa allo stato dei luoghi, 

procedendo nel contempo ad effettuare un dettagliato rilievo fotografico. 

In particolare sulla scorta di una planimetria catastale in scala 1:200, 

preliminarmente acquisita presso l’Agenzia del Territorio - Uffcio 

Provinciale di Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati - il sottoscritto ha effettuato 

un riscontro della conformità di detto elaborato grafico con lo stato dei 

luoghi. 

Quindi, sempre in data 29/10/2010, alle ore 16,00 le operazioni peritali 

sono proseguite con l’accesso ai beni immobili di proprietà dell’esecutato 

Capriotti Piero, siti in Comune di San Benedetto del Tronto, via Morosini, 

27. 

Anche quì, alla presenza continua del signor ………………. e della 

consorte ……………………., entrambi intervenuti, lo scrivente CTU ha 

effettuato una visita completa estesa allo stato dei luoghi, procedendo nel 

contempo ad effettuare un dettagliato rilievo fotografico. 

In particolare sulla scorta delle planimetrie catastali in scala 1:200, 



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_______________________________________________________________________________________ 

preliminarmente acquisite presso l’Agenzia del Territorio - Uffcio 

Provinciale di Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati - il sottoscritto ha effettuato 

un riscontro della conformità di detto elaborato grafico con lo stato dei 

luoghi. 

Nel contempo, presso gli uffici competenti, sono state effettuate visure, 

reperite planimetrie degli immobili, richieste certificazioni, provvedendo, in 

sostanza, ad acquisire tutti gli elementi ritenuto utili per l'espletamento 

dell'incarico. 

FORMAZIONE DI LOTTI DISTINTI - Sulla base di quanto disposto al sopra riportato 

punto 5, sub c), preso atto che il pignoramento ha per oggetto n. 3 beni 

immobili distinti, censiti al Catasto Fabbricati come unità immobiliari 

distinte, si è ritenuto opportuno formare altrettanti n. 3 lotti distinti. 

Pertanto lo scrivente CTU, dopo aver descritto, in termini generali, 

l’intero compendio immobiliare, ha redatto, in appositi capitoli tante 

relazioni separate, quanti sono i lotti individuati, rispondendo, in ciascuna di 

esse, ai quesiti come sopra formulati. 

I lotti di che trattasi, come riportati nell’atto di pignoramento, sono così 

individuati: 

Lotto n. 1 - Unita’ immobiliare n. 1 

Appartamento sito in Comune di San Benedetto del Tronto, via Morosini, 27, 

censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 5, particella 887, sub 3, 

piano 1. 


Locale ad uso garage sito in Comune di San Benedetto del Tronto, via 

Morosini, 27, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 5, 

particella 887, sub 18, piano T. 


Appartamento sito in Comune di Ascoli Piceno, corso Mazzini, n. 377, censito 

al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 169, particella 1013, sub 2, 

piano T-1. 

3. DESCRIZIONE, IN TERMINI GENERALI, DELL’INTERO COMPENDIO 

IMMOBILIARE PIGNORATO 

Come risulta dall’atto di pignoramento i beni immobili oggetto di 

procedura esecutiva sono i seguenti: 



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_______________________________________________________________________________________ 

1.1. Appartamento sito in Comune di San Benedetto del Tronto, via 

Morosini, n. 27, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 5, 

particella 887, sub 3, piano 1. 

1.2. Locale ad uso garage sito in Comune di San Benedetto del Tronto, via 



1.3. Appartamento sito in Comune di Ascoli Piceno, corso Mazzini, n. 377, 

censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 169, particella 1013, 

sub 2, piano T-1. 

1.1. Appartamento sito in Comune di San Benedetto del Tronto, via 

Morosini, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 5, particella 

887, sub 3, piano 1. 

L’appartamento di che trattasi è un’immobile porzione di una palazzina di 

civile abitazione sita in Comune di San Benedetto del Tronto, via Morosini, 

n. 27, appena ad ovest dell’ex campo di calcio “Ballarin”, su un’ampia area 

di pertinenza delimitata ad est dalla via Morosini, ad ovest da un area di 

proprietà delle ferrovie dello stato, mentre sui lati nord e sud da aree intestate 

ad altre ditte. 

Detta palazzina, la cui epoca di costruzione risale alla prima metà degli 

anni 70, si sviluppa su più piani e precisamente sui piani terra, primo, 

secondo, terzo e sottotetto; essa è caratterizzata da struttura portante 

interamente in conglomerato cementizio armato, con solai di piano e di 

copertura in latero-cemento armato e tamponamenti in laterizio e risulta 

intonacata e tinteggiata esternamente, con infissi (finestre) in legno con 

serrandone in pvc di tipo avvolgibile. 

L’appartamento oggetto di pignoramento è ubicato al piano primo del 

fabbricato e si accede ad esso attraverso una scala condominiale posta sul 

lato sud. 

1.2. Locale ad uso garage sito in Comune di San Benedetto del Tronto, via 





12


_______________________________________________________________________________________ 

Trattasi di una unità immobiliare porzione della stessa palazzina di civile 

abitazione di cui sopra, sita in Comune di San Benedetto del Tronto, via 

Morosini, n. 27 e posta al piano terra di questa, con accesso attraverso l’area 

di pertinenza dal lato nord. 

1.3. Appartamento sito in Comune di Ascoli Piceno, corso Mazzini, n. 377, 

censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 169, particella 1013, 

sub 2, piano T-1. 

L’appartamento di che trattasi è porzione di un edificio di civile abitazione 

sito nel centro storico del Comune di Ascoli Piceno, in Corso Mazzini 377. 

Trattasi di un fabbricato di remota costruzione (sicuramente antecedente al 

1967) che si sviluppa su più piani (piani terra, primo, secondo e copertura a 

tetto), caratterizzata da struttura portante interamente in muratura con solai di 

piano e di copertura lignei. 

L’appartamento oggetto di procedura è posto al piano primo di detto 

fabbricato, sul lato opposto a Corso Mazzini dove invece è ubicato il 

portone di ingresso all’androne ed alla scala condominiale. 

E’ annesso all’appartamento un piccolo locale ad uso fondaco posto al 

piano terra. 

4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI 

Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale 

di Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di San Benedetto del 

Tronto - risulta quanto segue: 

Unità immobiliare 

N.1 - foglio 5, particella 887, sub. 3, categoria A/2, classe 4, consistenza vani 

4, rendita Euro 382,18, via Francesco Morosini, n. 27 - piano: 1; 

Dati derivanti da: Voltura del 28/06/1984 n. 5035/1984 in atti dal 

27/07/1989 

Intestati 

1 - ………….. nato a …………….. il ……………….. - Cod. fisc.: ……… 

……….- Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 


13 

Immobili siti in 

Comune di San 

Benedetto del 

Tronto 



_______________________________________________________________________________________ 


27/07/1989 - Repertorio n.: 11300 - Rogante: ………………. - Sede: 

Grottammare Registrazione: UR n. 1681 del 18/07/1984 


N.1 - foglio 5, particella 887, sub. 18, categoria C/6 classe 5, consistenza 16 

mq., rendita Euro 85,94, via Francesco Morosini, n. 27 - piano: 1; 


27/07/1989 

Intestati 

1 - ……………. nato a ………….. il ……………. - Cod. fisc.: …………… 

………- Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 




(V. All. B - Visure c/o Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 

Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di Ascoli Piceno). 

Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale 

di Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di Ascoli Piceno - risulta 

quanto segue: 


N.1 - foglio 169, particella 1013, sub. 2, zona censuaria 1, categoria A/3, 

classe 1, consistenza 3,5 vani, rendita Euro 144,25, Corso Mazzini, n. 377 - 

piano: T-1; 

Dati derivanti da: Variazione d’Ufficio del 01/01/1994 n. 100000-1/1994 in 

atti dal 16/02/1994 - Rettifica zona censuaria - art. 2 Legge del 24/03/1993 n. 

75. 

Intestati 

1 - …………… nato a …………….. il ………………. - Cod. fisc.: ……… 

…………….; diritti e oneri reali: proprietà per 1/2:; 

2 - ……………… nato a ………………. il …………… - Cod. fisc.: …… 


14 

Immobile sito in 

Comune di 

Ascoli Piceno 



_______________________________________________________________________________________ 

…………; diritti e oneri reali: proprietà per ½ in regime di separazione di 

beni. 

Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 22/05/2001 Trascrizione n. 

2952.1/2001 in atti dal 12/07/2001 (protocollo n. 114853) Repertorio n. 5185 

- Rogante: ………………. - Sede: Ascoli Piceno - Donazione accettata. 

(V. All. C - Visure c/o Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 


5. SITUAZIONE DI CONSERVATORIA RR.II. 

Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Servizio Pubblicità 

Immobiliare - Ufficio Provinciale del Territorio di Ascoli Piceno - risulta 

quanto segue (in ordine cronologico): 

5.1. TRASCRIZIONI 

Nota di trascrizione del 25/07/1984 

Reg. Gen. n. 4449 - Reg. Part. n. 3442 

Dati relativi al titolo: 

Descrizione: Atto notarile pubblico 

Data: 22/10/1992; numero di repertorio: 11300/2493 

Pubblico Ufficiale: Notaio …………… Sede: Grottammare (AP) 

Dati relativi alla convenzione 

Specie: Atto tra vivi - Descrizione: Compravendita 

Immobili 

Unità negoziale n. 1 

Immobile n. 1 

Comune di San Benedetto del Tronto (AP), codice H769, Catasto Fabbricati, 

foglio 5, part. 887, sub 3, natura A2 - Abitazione civile - consistenza 4 vani 

- via Morosini, 27, piano 1; 

Immobile n. 2 


foglio 5, part. 887, sub 18, natura C6 - Autorimesse - consistenza 16 mq. - 

via Morosini, 27, piano T; 



15


_______________________________________________________________________________________ 

Soggetti a favore 

Soggetto n. 1 

………………. nato il …………… a ………….. (AP) codice fiscale: …… 

………….; 

- Relativamente all’unità neg. n. 1 - diritto di proprietà per la quota di 1/1. 

Soggetti contro 

Soggetto n. 1 

………………. nato il ……………… a …………… (……..) codice fiscale: 

………………………; 

Soggetto n. 2 

……………. in ……………. nata il ……………. a ……………, codice 

fiscale: ……………………….. 


Reg. Gen. n. 7002 - Reg. Part. n. 5184 



Data: 22/10/1992; numero di repertorio: 13327 

Pubblico Ufficiale: Notaio …………… Sede: Ascoli Piceno (AP) 


Specie: Atto tra vivi - Descrizione: Compravendita 

Immobili 


Immobile n. 1 

foglio 169, particella 1013, sub. 3, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 1, 

consistenza 3,5 vani, Corso Mazzini, n. 377 - piano: T-1; 


1.1 - ……………. nato il …………… a ……………… (AP) codice fiscale: 

…………………………; 

- Relativamente all’unità neg. n. 1 - diritto di proprietà per la quota di 1/2 

2.1. - ……………… nata il ……………… ad ……………, codice fiscale … 

…………………. 

- Relativamente all’unità neg. n. 1 - diritto di proprietà per la quota di 1/2; 



16


_______________________________________________________________________________________ 


1.1. ……………. nata il ……………a …………… (….) codice fiscale: … 

………………….. 







Pubblico Ufficiale: …………………… Cod. fiscale: ……………………… 

Sede: Ascoli Piceno (AP) 


Specie: Atto tra vivi - Descrizione: 133 Donazione accettata 

Immobili 


Immobile n. 1 

foglio 169, particella 1013, sub. 3, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 1, 

consistenza 3,5 vani, Corso Mazzini, n. 377 - piano: T-1; 


1.1 - …………. nato il ………… a ………… (….) codice fiscale: ……… 

…… 

- Relativamente all’unità negoziale n. 1 - diritto di proprietà per la quota di 

1/2 in regime di separazione di beni; 


1.1. - ……………. nata il ……… ad ……………., codice fiscale ………… 

………. 

- Relativamente all’unità negoziale n. 1 - diritto di proprietà per la quota di 

1/2 in regime di separazione di beni; 






17


_______________________________________________________________________________________ 

Descrizione: Atto Giudiziario 


Pubblico Ufficiale: Tribunale di Ascoli Piceno Cod. fiscale: 80005330446 



Specie: Atto esecutivo cautelare 

Descrizione: 726 - Verbale di pignoramento immobili 

Richiedente: Avv. ………………….. 

Immobili 


Immobile n. 1 




Immobile n. 2 





Immobile n. 1 

Comune di Ascoli Piceno (AP), codice A462, Catasto Fabbricati, foglio 169, 

part. 1013, sub 2, natura A3 - Abitazione civile di tipo economico - 

consistenza 3 vani - Corso Mazzini, 377, piani T-1; 


1.1 - …………………….. con sede a ……….. (….) - codice fiscale: ……… 

…………; 




Soggetto n. 1 

……………. nato il …………. a …………. (….) codice fiscale: ………… 

……… 



18


_______________________________________________________________________________________ 


Soggetto n. 2 

………………. nato il …………… a ……………… (….) codice fiscale: … 

………………………. 


5.2. ISCRIZIONI 

Nota di iscrizione del 19/05/2007 





Notaio: …………. Codice fiscale: ……………………………. 


Dati relativi all’ipoteca o al privilegio 

Specie dell’ipoteca o del privilegio: Ipoteca volontaria 

Derivante da: 176 Concessione a garanzia di mutuo fondiario 

Capitale: € 90.000,00; Totale: € 180.000,00; Durata: 15 anni 

Immobili 


Immobile n. 1 




Immobile n. 2 





Soggetto n. 1 

…………………………. con sede a …………. (…..) - …………………. - 



19


_______________________________________________________________________________________ 

codice fiscale: ……………………….. 



Soggetto n. 1 

………………. nato il ……………… a ………………. (….) codice fiscale: 

………………………………….. 







Notaio: ………………… Codice fiscale: …………………….. 



Specie dell’ipoteca o del privilegio: Ipoteca volontaria 

Derivante da: 176 Concessione a garanzia di mutuo fondiario 

Capitale: € 90.000,00; Totale: € 180.000,00 

Durata: 15 anni 

Immobili 


Immobile n. 1 





Soggetto n. 1 

………………………… con sede a ………… (….) - ………………… - 

codice fiscale: ………………………. 



Soggetto n. 1 



20


_______________________________________________________________________________________ 

…………… nato il ………….. a ……………… (…) codice fiscale: ……… 

………………..; 







Pubblico Ufficiale: Tribunale di Fermo - Codice fiscale: - 81004080446 

Sede: Fermo 


Specie dell’ipoteca o del privilegio: Ipoteca giudiziale 

Derivante da: 281 Decreto ingiuntivo 

Capitale € 94.895,02; Totale € 120.000,00 

Richiedente: Avv. ……………………………… 

Immobili 


Immobile n. 1 




Immobile n. 2 





Immobile n. 1 





Soggetto n. 1 



21


_______________________________________________________________________________________ 

…………………………. con sede a …….. - codice fiscale: ……………. 




Soggetto n. 1 

…………… nato il ……………. a ……………. (…) codice fiscale: ……… 

…………. 


Soggetto n. 2 

……………… nato il ………….. a ………….. (….) codice fiscale: ……… 

……………………. 







Pubblico Ufficiale: Tribunale di Ascoli Piceno Codice fiscale: 80005330446 

Sede: Ascoli Piceno 


Specie dell’ipoteca o del privilegio: Ipoteca giudiziale 

Derivante da: 281 Decreto ingiuntivo 

Capitale € 81.112,19; Totale € 110.000,00 

Richiedente: Avv. …………………………… 

Immobili 


Immobile n. 1 




Immobile n. 2 



22


_______________________________________________________________________________________ 





Immobile n. 1 





Soggetto n. 1 

……………………………. con sede a ………. - codice fiscale: ……….. 




Soggetto n. 1 

…………. nato il ……………. a ………….. (….) codice fiscale: ………… 

……. 


Soggetto n. 2 

……………. nato il ………….. a …………. (…) codice fiscale: ………… 

……… 

- Relativamente all’unità negoziale n. 2 - diritto di proprietà - quota di 1/1. 

(V. All. D - Visure c/o Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 

Piceno - Servizio di Pubblicità Immobiliare). 


……………………………………….. (creditore procedente) rappresentata e difesa 

dall’Avv. ……………………. del Foro di Fermo e con lui elettivamente domiciliata 

presso l’Avv. ………………… con studio legale in …………………. - contro - 

………………………………………… (debitori esecutati) 



23


_______________________________________________________________________________________ 



6. LOTTO N. 1 - UNITA’ IMMOBILIARE N. 1 

APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI SAN BENEDETTO DEL TRONTO, VIA 

MOROSINI, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL FOGLIO 

5, PARTICELLA 887, SUB 3, PIANO 1. 

6.1. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILIE PIGNORATO 

6.1.1. Dati censuari e confini - Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del 

Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati del 

Comune di San Benedetto del Tronto - risulta quanto segue: 


N.1 - foglio 5, particella 887, sub. 3, categoria A/2, classe 4, consistenza 

vani 4, rendita Euro 382,18, via Francesco Morosini, n. 27 - piano: 1; 


27/07/1989 

Intestati 

1 - …………… nato a ………….. il ………….. - Cod. fisc.: ……………… 

… - Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 


27/07/1989 - Repertorio n.: 11300 - Rogante: ……………… - Sede: 



Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di San Benedetto del Tronto). 

Confini: L’immobile confina con ……………., spazi condominiali, salvo 

altri. 

6.1.2. Descrizione dell’immobile - L’appartamento di che trattasi è una unità 

immobiliare facente parte di una palazzina di civile abitazione sita in 

Comune di San Benedetto del Tronto, via Morosini, n. 27. 

Detta palazzina è ubicata appena ad ovest dell’ex campo di calcio 

“Ballarin” ed è dotata di un’ampia area di pertinenza sistemata in parte a 

verde ed in parte a parcheggio e viabilità interna. Detta area è delimitata ad 

est dalla via Morosini, ad ovest da un area di proprietà delle ferrovie dello 


24 

Appartamento in 

Comune di San 

Benedetto del 

Tronto 



_______________________________________________________________________________________ 

Stato, mentre sui lati nord e sud è delimitata da aree intestate ad altre ditte. 

L’epoca di costruzione del fabbricato nel suo complesso risale intorno alla 

prima metà degli anni 70. Esso si sviluppa su più livelli (piani terra, primo, 

secondo, terzo e sottotetto) ed è caratterizzato da struttura portante 


copertura in latero-cemento armato e tamponamenti in laterizio. 

L’appartamento oggetto di procedura esecutiva è ubicato al piano primo di 

detto fabbricato e si accede ad esso attraverso una scala condominiale con 

ingresso sul lato sud. 

L’immobile, con esposizione su due lati (nord ed ovest), allo stato attuale 

si compone di ingresso-soggiorno-cucina, disimpegno, bagno, due camere da 

letto oltre a due balconi di cui uno posto sul fronte nord e l’altro prospiciente 

ad ovest. 

Finiture - Il fabbricato è intonacato e tinteggiato esternamente e si presenta, 

in generale, in un discreto stato di conservazione e di manutenzione. 

Dal punto di vista delle finiture l’appartamento oggetto di pignoramento è 

caratterizzata da: 

- pavimentazione interna in piastrelle in monocottura; 

- rivestimenti in piastrelle di monocottura in bagno; 

- pareti e soffitti intonacati al civile e tinteggiati a tempera; 

- infissi esterni in legno muniti di vetro semplice con serrandone di tipo 

avvolgibile; 

- portoncino d’ingresso in legno e porte interne in legno tamburato; 

- servizi igienici dotati degli usuali apparecchi idrosanitari, nonché di box 

doccia. 

Impianti - Per quanto concerne gli impianti tecnologici l’appartamento è 

dotato di tutti gli usuali impianti tecnologici, ovvero impianto elettrico ed 

idro-sanitario del tipo sottotraccia, nonché di impianto di riscaldamento 

costituito da una caldaia a muro a gas metano, posta all’esterno sul balcone 

posto a nord, rete di distribuzione in rame e radiatori in ghisa a più colonne. 

6.1.3. Consistenza - La consistenza dell’immobile pignorato è desumibile sia 

dalla planimetrie allegate (V. All. 1.b - planimetria catastale in scala 1:200 e All. 



25


_______________________________________________________________________________________ 

1.c. - planimetria aggiornata su base catastale in scala 1:100) da cui risulta: 

- superficie lorda residenziale piano primo: mq. 60,00 - H = m. 2,70; 

- superficie lorda non residenziale (balconi): mq. 19,00. 

6.1.4. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria 

Titoli edilizi autorizzativi - Agli atti del Comune di San Benedetto del Tronto 

è stato possibile reperire la seguente documentazione: 

- permesso di costruire n. 86/1973 del 05/09/1973 di n. 2 fabbricati - A e B - 

di civile abitazione in San Benedetto del Tronto ad ovest di via Morosini 

rilasciata dal Sindaco del Comune di San Benedetto del Tronto alla ditta …… 

………… 

- autorizzazione n. 15652 di prot. del 21/11/1974 di variante relativa alla 

palazzina A) di civile abitazione in San Benedetto del Tronto ad ovest di via 

Morosini, rilasciata dal Sindaco del Comune di San Benedetto del Tronto 

alla ditta ………………….. 

(V. All. E - Titoli edilizi relativi agli immobili siti in Comune di San Benedetto del 

Tronto, via Morosini, 27) 

Relativamente all’immobile in questione presso lo stesso Comune di San 

Benedetto del Tronto non è stato possibile reperire alcuna dichiarazione di 

abitabilità. 

Destinazione urbanistica - Nel vigente strumento urbanistico generale 

(Variante generale del PRG) del Comune di San Benedetto del Tronto la zona 

su cui ricade la palazzina di cui è porzione l’immobile oggetto di 

pignoramento ha destinazione di “zona residenziale di completamento” di cui 

all’art. 30 delle norme tecniche di attuazione (NTA). 

(V. All. F - Stralcio Variante generale del PRG del Comune di San Benedetto del 

Tronto e norme tecniche di attuazione (NTA)) 

6.1.5. Stato di possesso - L’immobile è occupato dall’esecutato che vi risiede 

con il proprio nucleo familiare. 

6.2. STIMA DELL'IMMOBILE 

Oltre alle informazioni in possesso dello scrivente e/o disponibili presso 

operatori accreditati del settore (agenzie immobiliari), per la presente 



26


_______________________________________________________________________________________ 

relazione di stima sono stati utilizzati alcuni parametri di valutazione tenendo 

conto delle seguenti condizioni e limitazioni: 

- l’immobile è stato considerato nello stato di fatto e di diritto in cui 

attualmente si trova e la valutazione è riferita alla data odierna; 

- i parametri dimensionali sono stati rilevati dai disegni acquisiti e dalle 

misurazioni effettuate in loco. 

Metodo per comparazione - Per la determinazione del valore commerciale 

dell’immobile pignorato si è fatto ricorso al metodo di stima “sintetico- 

comparativo”, che si basa sulla migliore scienza ed esperienza del settore 

immobiliare di riferimento per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto e, 

in sostanza, sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei prezzi medi di 

mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie lorda, di immobili 

della stessa epoca di costruzione, di caratteristiche similari o analoghe, aventi 

stessa destinazione d’uso, ragguagliati anche con i prezzi di mercato di 

immobili di nuova costruzione. 

Pertanto, tenuto conto: 

- della tipologia edilizia, delle caratteristiche strutturali e del grado di finitura 

dell’immobile; 

- della posizione (zona), del contesto urbano circostante (tipo e qualità), delle 

dimensioni complessive e della conformazione dell’immobile stesso; 

- dell’epoca di edificazione, dello stato di manutenzione e d'uso 

dell’immobile e delle caratteristiche degli impianti tecnologici ad esso 

connessi; 

- della dotazione di pertinenze accessorie; 

- dell’esposizione, della panoramicità, delle opere di urbanizzazione e dei 

servizi pubblici presenti; 

- delle indicazioni di massima per immobili di stessa destinazione d’uso del 

Comune di San Benedetto del Tronto fornite dalla Banca Dati delle 

quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio - 1° Semestre - Anno 2010 

per la valutazione dell’immobile in questione lo scrivente CTU ritiene 

possano considerarsi congrui, con sufficiente attendibilità, i seguenti prezzi 

medi riferiti all'unità di superficie lorda, ivi incluso l’area di pertinenza 



27


_______________________________________________________________________________________ 

- superficie lorda residenziale (appartamento) piano primo: €/mq. 3.000,00 

- superficie lorda non residenziale (balconi) piano primo: €/mq. 1.500,00 

pervenendo pertanto alla seguente valutazione: 

- sup. res. (appartamento) = mq. 60,00 x €/mq. 3.000,00 = € 180.000,00 

- sup. non res. (balconi) = mq. 19,00 x €/mq. 1.500,00 = € 28.500,00 

Sommano € 208.500,00 

Stima analitica a reddito - Con il metodo di stima “a reddito” si procede come 

di seguito specificato: 

- affitto annuo ricavabile dall’immobile in questione € 8.500,00 

- detrazioni per: 

imposte e tasse (circa 19%) 

€ 8.500,00 x 19% = € 1.615,00 

manutenzione, assicurazione (circa 4%) 

€ 8.500,00 x 4,00% = € 340,00 

Totale detrazioni € 1.955,00 € 1.955,00 

- rendita netta annua € 6.545,00 

Valore di stima a reddito con capitalizzazione al tasso del 3,00% 

€ 6.545,00 : 3,00 x 100 = € 218.166,66 e in c.t. € 218.000,00 

Il più probabile valore di mercato deriva dalla media delle due valutazioni 

sopra espresse: 

Vm= (208.500,00 + 218.000,00)/2 = € 213.250,00 

Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposto: 

a) per l’abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri 

tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza 

della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute - 

decurtazione del 10%; 

b) per lo stato d’uso e di manutenzione dell’immobile - decurtazione del 5% 

in quanto in parte già considerato in sede di stima; 

c) per lo stato di possesso (sopra sub 3) - decurtazione 0%; 

d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub. 4) e 

per quelli che saranno eliminabili ma a spese dell’acquirente (sopra sub 

4) - decurtazione forfettaria pari ad € 1.500,00 



28


_______________________________________________________________________________________ 

In definitiva la valutazione complessiva dell’immobile, compresa l’area di 

pertinenza risulta: 

€ 213.250,00 - € 213.250,00 x 0,15 - € 1.500,00 = € 179.762,50 

ed in c.t. € 180.000,00 

(euro centottantamila/00) 

6.3. RISPOSTE AI QUESITI 

























Si specifica che il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene. 

Si specifica inoltre: 

- per quanto concerne la descrizione del bene immobile pignorato (comune, 



29


_______________________________________________________________________________________ 

località, via, numero civico, superfici, accessi, caratteristiche interne ed 

esterne, contesto in cui si trova, caratteristiche generali della zona e servizi da 

essa offerti) si rimanda per maggiori dettagli al capitolo 6.1. della presente 

relazione. 

- per quanto ai dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito - dalle visure 

effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 

Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di San Benedetto del Tronto - risulta 

quanto segue: 


N.1 - foglio 5, particella 887, sub. 3, categoria A/2, classe 4, consistenza 

vani 4, rendita Euro 382,18, via Francesco Morosini, n. 27 - piano: 1; 


27/07/1989 

Intestati 

1 - ………….. nato a …………..il …………… - Cod. fisc.: ……………… 

…….. - Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 






Si fa osservare che non sussiste piena corrispondenza tra lo stato di fatto 

dell’immobile oggetto della procedura con la planimetria catastale a causa di 

modifiche di ordine distributivo apportate nella zona giorno. 

Dette modifiche, comunque non sostanziali, non richiedono ai fini della 

procedura aggiornamenti catastali: il bene immobile è comunque chiaramente 

individuato e la consistenza reale dell’immobile oggetto di pignoramento 

corrisponde con quella catastale e le superfici attuali corrispondono con 

quelle riportate nell’atto di pignoramento, mentre i dati catastali sono quelli 

sopra riportati. 

I confini corrispondono con quelli riportati nell’atto di pignoramento e 

sono quelli indicati al capitolo 6.1. della presente relazione. Le trascrizioni ed 



30


_______________________________________________________________________________________ 

iscrizioni gravanti sul bene pignorato risultano invece elencate al capitolo 5. 

della presente relazione. 

L’immobile risulta facente parte di condominio per cui per quanto attiene 

alla lettera d) del quesito si specifica quanto segue: 

- l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese 

condominiali ordinarie) relative all’appartamento e al locale garage posto al 

piano terra è pari ad € 351,32 (periodo agosto 2010-luglio 2011); 

- negativo risulta tutto ciò che concerne spese condominiali straordinarie già 

deliberate ma non ancora scadute mentre le spese condominiali scadute e 

non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia ammontano 

ad € 233,13; 

- negativo risulta tutto ciò che quanto concerne la lettera c) del quesito circa 

le eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto 

comuni, giardino, ecc.). 

(V. All. I - Comunicazione dell’Amministratore del condominio in San 

Benedetto del Tronto, via Morosini, 27) 

Destinazione urbanistica - Per quanto concerne la lettera e) del quesito nel 

vigente strumento urbanistico generale (Variante generale del PRG) del 

Comune di San Benedetto del Tronto la zona su cui ricade la palazzina di cui 

è porzione l’immobile oggetto di pignoramento ha destinazione di “zona 

residenziale di completamento” di cui all’art. 30 delle norme tecniche di 

attuazione (NTA). 



Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito l’esecutato è coniugato 

in regime di comunione di beni. 

(V. All. H - Certificazione ex artt. 159 e ss. cod. civ. - Estratto per riassunto dal 

registro degli atti di matrimonio). 

Non risulta che l’immobile faccia parte di fondo patrimoniale costituito 

dai coniugi. 





31


_______________________________________________________________________________________ 















…………..; 




alla ditta ………………………. 


Tronto, via Morosini, 27). 

Relativamente all’immobile in questione presso lo stesso Comune di 

Ascoli Piceno non è stata possibile reperire alcuna dichiarazione di 

abitabilità. 

Sanatorie edilizie - Non risultano agli atti del comune pratiche edilizie in 

corso, né presentate domande di sanatoria ai sensi della legge n. 47/85 e della 

legge n. 724/94 (condono edilizio). 









32


_______________________________________________________________________________________ 

L’immobile è occupato dall’esecutato. 














usi civici; 





procedura 




Dalle ricerche effettuate circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed 

oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente si specifica quanto 

segue: 

- non risulta la sussistenza di domande giudiziali, né risulta che sussistano 

altre trascrizioni oltre quelle già riportate al paragrafo 3.1 della presente 

relazione; 

- non risulta che sussistano vincoli artistici, storici, di alienabilità o 

indivisibilità; 

- non risulta l’esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù 

pubbliche) o di usi civici, né, atti di asservimento urbanistici o cessioni di 

cubatura; 



33


_______________________________________________________________________________________ 

- non risulta che sussistono convenzioni matrimoniali e provvedimenti di 

assegnazione dell’immobile al coniuge; 

Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che 

saranno cancellati al momento della vendita a cura della procedura si 

specifica quanto segue: 

- non risultano iscrizioni, né pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli 

oltre quelli già riportati al capitolo 3 della presente relazione; le relative 

spese di cancellazione a carico dell’acquirente sono state indicate in cifra 

forfettaria pari ad € 1.500,00 in sede di stima. 

- non risultano difformità catastali. 






















Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento si rimanda per 

maggiori dettagli al capitolo 7. della presente relazione, da cui risulta un 

valore di mercato di € 180.000,00 (euro centottantamila/00). 



34


_______________________________________________________________________________________ 

Per la vendita, lo scrivente CTU, ritiene che l’immobile di che trattasi di 

fatto costituisce un unico, indivisibile immobile e debba pertanto formare un 

unico lotto. 

6.4. DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA DEL BENE E VALORE STIMATO 

Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento 

dell’immobile si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il 

valore stimato: 

“Appartamento sito in Comune di San Benedetto del Tronto, in via Morosini, 

numero civico 27, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune come segue: 


N.1 - foglio 5, particella 887, sub. 3, categoria A/2, classe 4, consistenza vani 4, 

rendita Euro 382,18, via Francesco Morosini, n. 27 - piano: 1; 

Dati derivanti da: Voltura del 28/06/1984 n. 5035/1984 in atti dal 27/07/1989 

Intestati 

1 - ……………….. nato a ……………. il …………….. - Cod. fisc.: …………… 

………. - Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 

Dati derivanti da: Voltura del 28/06/1984 n. 5035/1984 in atti dal 27/07/1989 - 

Repertorio n.: 11300 - Rogante: ………………. - Sede: Grottammare 

Registrazione: UR n. 1681 del 18/07/1984 

Confini: L’immobile confina con Palestini Giuseppe, spazi condominiali, salvo 

altri. 

Valutazione dell’immobile = € 180.000,00 (euro centottantamila/00). 

In fede. 

IL CTU 


>>>>> 


……………………………………… (creditore procedente) rappresentata e difesa 

dall’Avv. ………………………. del Foro di Fermo e con lui elettivamente 



35


_______________________________________________________________________________________ 

domiciliata presso l’Avv. …………… con studio legale in ……………….. - 

contro - ………………………………………………… (debitori esecutati) 




LOCALE AD USO GARAGE SITO IN COMUNE DI SAN BENEDETTO DEL TRONTO, 

VIA MOROSINI, CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL 

FOGLIO 5, PARTICELLA 887, SUB 18, PIANO T 


7.1.1. Dati censuari e confini - Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del 

Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati del 

Comune di San Benedetto del Tronto - risulta quanto segue: 





27/07/1989 

Intestati 

1 - …………….. nato a ………….. il …………… - Cod. fisc.: …………… 

………. - Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 


27/07/1989 - Repertorio n.: 11300 - Rogante: ……………. - Sede: 




Confini: L’immobile confina con proprietà ………………………, salvo 

altri. 

7.1.2. Descrizione dell’immobile - L’immobile oggetto di pignoramento è un 

locale adibito a garage facente parte di una palazzina di civile abitazione sita 

in Comune di San Benedetto del Tronto, via Morosini, n. 27. 

Detta palazzina è ubicata appena ad ovest dell’ex campo di calcio 

“Ballarin” su un’ampia area di pertinenza sistemata in parte a verde ed in 

parte a parcheggio e viabilità interna. Detta area è delimitata ad est dalla via 


36 

Locale ad uso 

garage sito in 

Comune di San 

Benedetto del 

Tronto 



_______________________________________________________________________________________ 

Morosini, ad ovest da un area di proprietà delle ferrovie dello Stato, mentre 

sui lati nord e sud è delimitata da aree intestate ad altre ditte. 

L’epoca di costruzione del fabbricato nel suo complesso risale intorno alla 

prima metà degli anni 70. Esso si sviluppa su più livelli (piani terra, primo, 

secondo, terzo e sottotetto) ed è caratterizzato da struttura portante 


copertura in latero-cemento armato e tamponamenti in laterizio. 

Il locale garage oggetto di procedura esecutiva è ubicato al piano terra, 

all’angolo nord-est di detto fabbricato e si accede ad esso direttamente 

dall’area di pertinenza. 

Finiture - Il fabbricato è intonacato e tinteggiato esternamente e si presenta, 

in generale, in un discreto stato di conservazione e di manutenzione. 

Dal punto di vista delle finiture il locale garage oggetto è caratterizzata da: 

- pavimentazione interna in piastrelle in monocottura; 

- pareti e soffitti intonacati al civile e tinteggiati a tempera; 

- serranda esterna metallica di tipo basculante 

Impianti - Per quanto concerne gli impianti tecnologici il garage è dotato di 

impianto elettrico ed idro-sanitario del tipo sottotraccia. 

7.1.3. Consistenza - La consistenza dell’immobile pignorato è desumibile 

dalla planimetria catastale (V. All. 2.b - planimetria catastale in scala 

1:200) da cui risulta una superficie lorda di mq. 16,00. 

7.1.4. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria 






……………….; 




alla ditta …………………….. 



37


_______________________________________________________________________________________ 



Relativamente all’immobile in questione presso lo stesso Comune di San 

Benedetto del Tronto non è stato possibile reperire alcuna dichiarazione di 

abitabilità. 

7.1.5. Stato di possesso - L’immobile è occupato dall’esecutato. 

7.2. STIMA DELL'IMMOBILE PIGNORATO 










dell’immobile pignorato si è fatto ricorso al metodo di stima “sintetico- 

comparativo”, che si basa sulla migliore scienza ed esperienza del settore 

immobiliare di riferimento per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto e, 

in sostanza, sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei prezzi medi di 

mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie lorda, di immobili 











38


_______________________________________________________________________________________ 



connessi; 





Comune di San Benedetto del Tronto fornite dalla Banca Dati delle 

quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio - 1° Semestre - Anno 2010 

per la valutazione dell’immobile in questione lo scrivente CTU ritiene possa 

considerarsi congruo, con sufficiente attendibilità, il prezzo medio di 

€ 1.600,00 al metro quadrato di superficie, pervenendo pertanto alla seguente 

valutazione: 

- locale garage mq. 16,00 x €/mq. 1.600,00 = € 25.600,00 

In c.t. € 26.000,00 

Stima analitica a reddito - Con il metodo di stima “a reddito” si procede come 

di seguito specificato: 

- affitto annuo ricavabile dall’immobile in questione € 1.200,00 

- detrazioni per: 

imposte e tasse (circa 19%) 

€ 1.200,00 x 19% = € 228,00 

manutenzione, assicurazione (circa 4%) 

€ 1.200,00 x 4,00% = € 48,00 

Totale detrazioni € 276,00 € 276,00 

- rendita netta annua € 924,00 

Valore di stima a reddito con capitalizzazione al tasso del 3,00% 

€ 924,00 : 3,00 x 100 = € 30.800,00 e in c.t. € 31.000,00 

Il più probabile valore di mercato deriva dalla media delle due valutazioni 

sopra espresse: 

Vm= (26.000,00 + 31.000,00)/2 = € 28.500,00 





39


_______________________________________________________________________________________ 










la valutazione complessiva dell’immobile risulta: 

€ 28.500,00 - € 28.500,00 x 0,15 - € 1.500,00 = € 24.225,00 

ed in c.t. € 24.000,00 

(euro ventiquattromila/00) 























40


_______________________________________________________________________________________ 






Si specifica che il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene. 

Si specifica inoltre: 




essa offerti) si rimanda per al capitolo 7.1. della presente relazione. 

- per quanto ai dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito - dalle visure 

effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli 

Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di San Benedetto del Tronto - risulta 

quanto segue: 





27/07/1989 

Intestati 

1 - ………….. nato a …………. il …………… - Cod. fisc.: ……………… 

- Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 


27/07/1989 - Repertorio n.: 11300 - Rogante: …………….. - Sede: 




La consistenza reale dell’immobile oggetto di pignoramento corrisponde 

a quella catastale e le superfici attuali corrispondono con quelle riportate 

nell’atto di pignoramento, mentre i dati catastali sono quelli sopra riportati. 





41


_______________________________________________________________________________________ 



L’immobile, insieme all’appartamento di cui al capitolo 6. della presente 

relazione, risulta facente parte di condominio per cui per quanto attiene alla 

lettera d) del quesito si specifica quanto segue: 

- l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese 

condominiali ordinarie) relative all’appartamento e al locale garage posto al 

piano terra è pari ad € 351,32 (periodo agosto 2010-luglio 2011); 

- negativo risulta tutto ciò che concerne spese condominiali straordinarie già 

deliberate ma non ancora scadute mentre le spese condominiali scadute e 

non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia ammontano 

ad € 233,13; 

- negativo risulta tutto ciò che quanto concerne la lettera c) del quesito circa 

le eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto 

comuni, giardino, ecc.). 

Destinazione urbanistica - Per quanto concerne la lettera e) del quesito nel 

vigente strumento urbanistico generale (Variante generale del PRG) del 

Comune di San Benedetto del Tronto la zona su cui ricade la palazzina di cui 

è porzione l’immobile oggetto di pignoramento ha destinazione di “zona 

residenziale di completamento” di cui all’art. 30 delle norme tecniche di 

attuazione (NTA). 



Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito l’esecutato è coniugato 

in regime di comunione di beni. 

(V. All. H - Certificazione ex artt. 159 e ss. cod. civ. - Estratto per 

riassunto dal registro degli atti di matrimonio). 


dai coniugi. 






42


_______________________________________________________________________________________ 














…………..; 




alla ditta …………………….. 



Relativamente all’immobile in questione presso lo stesso Comune di 

Ascoli Piceno non è stato possibile reperire alcuna dichiarazione di 

abitabilità. 

Destinazione urbanistica - Nel vigente strumento urbanistico generale 

(Variante generale del PRG) del Comune di San Benedetto del Tronto la zona 

su cui ricade la palazzina di cui è porzione l’immobile oggetto di 

pignoramento ha destinazione di “zona residenziale di completamento” di cui 

all’art. 30 delle norme tecniche di attuazione (NTA). 



Sanatorie edilizie - Non risultano agli atti del comune pratiche edilizie in 

corso, né presentate domande di sanatoria ai sensi della legge n. 47/85 e della 

legge n. 724/94 (condono edilizio). 



43


_______________________________________________________________________________________ 







L’immobile è occupato dall’esecutato. 














usi civici; 





procedura 




Dalle ricerche effettuate circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed 

oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente si specifica quanto 

segue: 

- non risulta la sussistenza di domande giudiziali, né risulta che sussistano 

altre trascrizioni oltre quelle già riportate al capitolo 5 della presente 



44


_______________________________________________________________________________________ 

relazione; 

- non risulta che sussistano vincoli artistici, storici, di alienabilità o 




cubatura; 


assegnazione dell’immobile al coniuge; 





oltre quelli già riportati al capitolo 5 della presente relazione; le relative 

spese di cancellazione a carico dell’acquirente sono state indicate in cifra 

forfettaria pari ad € 1.500,00 in sede di stima. 

- non risultano difformità catastali significative, oltre quelle sopra indicate. 




















45


_______________________________________________________________________________________ 





Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi, per maggiori 

dettagli, il capitolo 7.2 della presente relazione, da cui risulta un valore di 

mercato di € 24.000,00 (euro ventiquattromila/00). 


fatto costituisce un unico, indivisibile immobile e debba pertanto formare un unico 

lotto. 


Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento dell’immobile si 

riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il valore stimato: 

“Locale garage, porzione di un fabbricato di civile abitazione sito in Comune di 

San Benedetto del Tronto, via Morosini, numero civico 27, censito al Catasto 

Fabbricati di detto Comune come segue: 




Dati derivanti da: Voltura del 28/06/1984 n. 5035/1984 in atti dal 27/07/1989 

Intestati 

1 - …………….. nato a …………. il ………….. - Cod. fisc.: ………………….. - 

Diritti e oneri reali: proprietà per 1000/1000. 

Dati derivanti da: Voltura del 28/06/1984 n. 5035/1984 in atti dal 27/07/1989 - 

Repertorio n.: 11300 - Rogante: …………. - Sede: Grottammare 

Registrazione: UR n. 1681 del 18/07/1984 

Confini: L’immobile confina con proprietà ……………………………., salvo 

altri. 

Valutazione dell’immobile = € 24.000,00 (euro ventiquattromila/00). 

In fede. 

IL CTU 




46


_______________________________________________________________________________________ 


……………………………… (creditore procedente) rappresentata e difesa dall’Avv. … 

……………… del Foro di Fermo e con lui elettivamente domiciliata presso l’Avv. 

……………. con studio legale in ……………, ………………….. - contro - … 

………………………………………. (debitori esecutati) 




APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI ASCOLI PICENO, CORSO MAZZINI, N. 377, 

CENSITO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL FOGLIO 169, 

PARTICELLA 1013, SUB 2, PIANI T-1 


8.1.1. Dati censuari e confini - Dalle visure effettuate presso l’Agenzia del Appartamento sito 

in Comune di 

Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati del Ascoli Piceno 

Comune di Ascoli Piceno - risulta quanto segue: 




piano: T-1; 



75. 

Intestati 

1 - ……………… nato a ……………. il ………….. - Cod. fisc.: ………… 

…………..; diritti e oneri reali: proprietà per 1/2:; 

2 - ……………….. nato a ………………….. il …………….. - Cod. fisc.: 

…………….; diritti e oneri reali: proprietà per ½ in regime di separazione di 

beni. 



- Rogante: ……………… - Sede: Ascoli Piceno - Donazione accettata. 



Confini: L’immobile confina con Rua del Campo su due lati, spazi comuni, 



47


_______________________________________________________________________________________ 

salvo altri. 

8.1.2. Descrizione dell’immobile - L’immobile oggetto di pignoramento è un 

piccolo appartamento facente parte di un edificio di civile abitazione sito nel 

centro storico del Comune di Ascoli Piceno, in Corso Mazzini 377. Il 

fabbricato, di remota costruzione (sicuramente antecedente al 1967), si 

sviluppa su più livelli (piani terra, primo, secondo e copertura a tetto) ed è 

caratterizzato da struttura portante interamente in muratura, con solai di piano 

e di copertura lignei. 

L’appartamento oggetto di procedura è ubicato al piano primo di detto 

fabbricato ed ha esposizione prevalentemente ad ovest ed in minima parte a 

sud. 

Si accede ad esso attraverso il portone di ingresso principale da Corso 

Mazzini, l’androne di ingresso al piano terra ed il vano scala, entrambi 

comuni. 

E’ annesso all’appartamento un piccolo locale ad uso fondaco posto al 

piano terra. 

Finiture - L’immobile si presenta in condizioni estremamente precarie per la 

totale assenza di qualsiasi tipo di intervento conservativo e manutentivo. Dal 

punto di vista delle finiture interne esso risulta caratterizzato da pavimenti in 

mattonelle di graniglia di vario tipo e tonalità, pareti e soffitti intonacati al 

civile e tinteggiati a tempera, infissi esterni in legno, porte interne tamburate 

in legno, portoncino di ingresso anch’esso in legno, servizio igienico (bagno) 

rivestito di piastrelle tipo monocottura e dotato di w.c., lavabo e vasca da 

bagno. 

Impianti - Per quanto concerne gli impianti tecnologici l’appartamento è 

dotato degli usuali impianti tecnologici, ovvero impianto elettrico ed idro- 

sanitario del tipo sottotraccia, mentre risulta allo stato sprovvisto di impianto 

di riscaldamento.. 

8.1.3. Consistenza - La consistenza dell’immobile pignorato è desumibile 

dalla planimetria catastale allegata (V. All. 3.a - planimetria catastale in 

scala 1:200) da cui risulta: 

- superficie lorda piano primo: mq. 55,00 circa 



48


_______________________________________________________________________________________ 

- superficie lorda fondaco piano terra: mq. 13,00 

8.1.4. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria - La costruzione di cui è 

porzione l’immobile oggetto di procedura esecutiva è antecedente il 1 

settembre 1967. 

8.1.5. Stato di possesso - L’immobile risulta libero. 

8.2. STIMA DELL'IMMOBILE PIGNORATO 










dell’immobile pignorato si è fatto ricorso esclusivamente al metodo di stima 

“sintetico-comparativo”, che si basa sulla migliore scienza ed esperienza del 

settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe, ubicazione, stato di 

fatto e, in sostanza, sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei prezzi medi 

di mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie lorda, di immobili 











connessi; 



49


_______________________________________________________________________________________ 





Comune di Ascoli Piceno fornite dalla Banca Dati delle quotazioni 

immobiliari dell’Agenzia del Territorio - 1° Semestre - Anno 2010 

per la valutazione dell’immobile in questione lo scrivente CTU ritiene possa 

considerarsi congruo, con sufficiente attendibilità, il prezzo medio riferito 

all'unità di superficie lorda, ivi incluso il locale fondaco al piano terra, di 

€/mq. 1.800,00, pervenendo pertanto alla seguente valutazione: 

- appartamento: mq. 55,00 x €/mq. 1.800,00 = € 99.000,00 












la valutazione dell’immobile risulta: 

€ 99.000,00 - € 99.000,00 x 0,15 - € 2.000,00 = € 82.150,00 

E in c.t. € 82.000,00 

(euro ottantaduemila/00) 


1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE 

INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE 






50


_______________________________________________________________________________________ 




















Si specifica che il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene.. 

Si specifica noltre: 




essa offerti) si rimanda, per maggiori dettagli, al capitolo 8.1. della presente 

relazione. 

- per quanto concerne i dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito - dalle Immobile sito in 

Comune di 

visure effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli Piceno 

Ascoli Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di Ascoli Piceno - risulta 

quanto segue: 




piano: T-1; 



51


_______________________________________________________________________________________ 



75. 

Intestati 

1 - …………… nato a …………… il …………… - Cod. fisc.: ………… 

…….; diritti e oneri reali: proprietà per 1/2:; 

2 - ……………… nato a ………………… il ……………….- Cod. fisc.: 

…………………..; diritti e oneri reali: proprietà per ½ in regime di 

separazione di beni. 



- Rogante: ……………… - Sede: Ascoli Piceno - Donazione accettata. 



Si fa osservare inoltre che lo stato di fatto dell’immobile oggetto della 

procedura corrisponde del tutto con la planimetria catastale e la sua 

consistenza reale corrisponde a quella catastale; la superficie attuale 

corrisponde con quelle riportate nell’atto di pignoramento ed i dati catastali 

sono quelli sopra riportati. 





Risultando l’immobile non facente parte di condominio risulta negativo 

tutto ciò che attiene alla lettera d) del quesito; negativo risulta anche tutto 

quanto concerne la lettera c) del quesito circa le eventuali pertinenze, 

accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto comuni, giardino, ecc.). 

Per quanto alla lettera e) del quesito l’utilizzazione dell’immobile prevista 

dallo strumento urbanistico comunale è di tipo residenziale. 

Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito al Comune di Ascoli 

Piceno risulta che l’esecutato è coniugato in regime di separazione di beni. 

(V. All. G - Certificazione ex artt. 159 e ss. cod. civ. - Estratto per sunto dell’ atto 

di matrimonio). 



52


_______________________________________________________________________________________ 


dai coniugi. 












L’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva porzione di un edificio 

la cui costruzione è sicuramente antecedente il 1° settembre 1967. 







L’immobile è libero. 














53


_______________________________________________________________________________________ 



usi civici; 





procedura 




Dalle ricerche effettuate non risulta l’esistenza sul bene pignorato di 

vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente o che 

saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura. 

Inoltre in ordine all’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri 

giuridici che resteranno a carico dell’acquirente si specifica quanto segue: 

- non risulta che sussistono domande giudiziali ed altre trascrizioni oltre 

quelle già riportate al paragrafo 3. della presente relazione; 

- non risulta che sussistono vincoli artistici, storici, di alienabilità o 




cubatura; 


assegnazione della casa coniugale al coniuge 





oltre quelli già riportati al capitolo 5. della presente relazione, nè risultano 

difformità catastali. 





54


_______________________________________________________________________________________ 




















Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi, per maggiori 

dettagli, il capitolo 8.2. della presente relazione, da cui risulta un valore di 

mercato di € 82.000,00 (euro ottantaduemila/00). 


fatto costituisce un unico, indivisibile immobile e debba pertanto formare un 

unico lotto. 


Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento 

dell’immobile si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il 

valore stimato: 

“Appartamento sito in Comune di Ascoli Piceno, Corso Mazzini, numero civico 

377, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune come segue: 


N.1 - foglio 169, particella 1013, sub. 2, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 



55


_______________________________________________________________________________________ 

1, consistenza 3,5 vani, rendita Euro 144,25, Corso Mazzini, n. 377 - piano: T- 

1; 

Dati derivanti da: Variazione d’Ufficio del 01/01/1994 n. 100000-1/1994 in atti 

dal 16/02/1994 - Rettifica zona censuaria - art. 2 Legge del 24/03/1993 n. 75. 

Intestati 

1 - …………… nato a …………… il …………. - Cod. fisc.: ……………..; 

diritti e oneri reali: proprietà per 1/2:; 

2 - ……………. nato a …………….. il …………… - Cod. fisc.: ……………… 

…; diritti e oneri reali: proprietà per 1/2 in regime di separazione di beni. 


2952.1/2001 in atti dal 12/07/2001 (protocollo n. 114853) Repertorio n. 5185 - 

Rogante: ………………….. - Sede: Ascoli Piceno - Donazione accettata. 

Confini: L’immobile confina con Rua del Campo su due lati, spazi comuni, 

salvo altri. 

Valutazione dell’immobile = € 82.000,00 (euro ottantaduemila/00). 

In fede. 

IL CTU 




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Perizia (pdf 449 kB) - Aste

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