RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA RGE 256-09 (pdf - Aste

TRIBUNALE DI NAPOLI - 5° Sezione Civile – Giudice Dr. Leonardo PICA R:G: 256/2009 

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE FORZATA - Via Alfonso ARTIACO 47 – 80078 Pozzuoli (NA) 

Creditore: CREDITORE Debitore DEBITORE 

TRIBUNALE DI NAPOLI – 5° Sezione – Giudice Dr. Leonardo PICA 

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE FORZATA 

CREDITORE contro DEBITORE 

Via Alfonso ARTIACO 47 – 80078 Pozzuoli (NA) 

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA 

Dott. Ing. Domenico ADDIMANDI - Piazza Leonardo 29 - 80129 Napoli 

Tel/Fax 0815780596 - Cell 339 8820228 - p.e.c.: domenico.addimandi@ordingna.it 

Sito internet: http://digilander.libero.it/addimandidomenico 

Certificati e Attestati : http://addimandi.tripod.com/attestati/ 

Iscritto dal 16/5/1974 al N. 5253 dell’ Albo dell’ Ordine degli Ingegneri di Napoli 

Iscritto dal 23/12/1988 al N. 6384 dell’ Albo dei Consulenti Tecnici Tribunale di Napoli 

Iscritto dal 5/1/1994 al N.563 dell’ Elenco dei Verificatori di Impianti (Legge 46/90) della C.C.I.A.A. di Napoli 

Iscritto con codice NA05253I00032 nell' Elenco Nazionale dei Professionisti Abilitati alla prevenzione incendi, tenuto dal 

MINISTERO per l’ INTERNO (Sup Ord. Gaz. Uff. N. 224 del 25/9/1995) 

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA d’ UFFICIO per Internet Pag. 1 di 24.




SOMMARIO 

INTRODUZIONE. ..................................................................................................................................... 6 

QUESITO 1 L’ Esperto verifichi, prima di ogni altra attività,, la completezza della 

documentazione di cui all'art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto dei catasto e certificati 

delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti 

anni anteriori alla trascrizione dei pignoramento, oppure certificato notarile 

attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari), mediante 

l'esame della documentazione in atti e consultando i registri immobiliari e gli 

archivi catastali fino alla data del titolo ultraventennale, nonché i registri dello 

stato civile del comune di nascita e/o di residenza dell'esecutato (e/o il registro delle 

imprese, nel caso in cui l'Esecutato sia un imprenditore), segnalando 

immediatamente al giudice ed al Creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 

predisponga; sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle 

trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, 

sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe 

censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione dei bene ed i 

certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 dei 

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso "di mancato rilascio di detta 

documentazione da parte dell'Amministrazione competente, della relativa 

richiesta,. acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla 

documentazione in atti); acquisisca, ove non depositati, l'atto di matrimonio con 

annotazioni marginali ovvero un certificato di stato libero dell'esecutato e/o una 

visura camerale (nel caso in cui l'esecutato sia un imprenditore). .................................. 7 

1.1 Catasto........................................................................................................................................... 7 

1.2 Certificati delle Iscrizioni ipotecarie........................................................................................... 7 

1.3 Atto di provenienza ultraventennale. ......................................................................................... 7 

1.4 Certificati anagrafici.................................................................................................................... 8 

1.5 Visura camerale............................................................................................................................ 8 

QUESITO 2 L’ Esperto segnali entro trenta giorni al Giudice dell'esecuzione, oltre alle 

risultanze del controllo di cui sopra, se e da chi è occupato l'immobile; in ogni caso, 

segnali tempestivamente se l'immobile non è occupato dal debitore ovvero se 

vengono frapposti -ostacoli all'accesso, onde consentire la nomina di un custode 

giudiziario. ............................................................................................................................ 8 

QUESITO 3 L’ Esperto descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando 

dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, 

caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati 

catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni 

(lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). ............... 8 

3.1 DESCRIZIONE DELLA ZONA................................................................................................. 8 

3.1.1 Descrizione dell’ edificio. .............................................................................................................. 10 

3.1.2 Descrizione dell' unità immobiliare................................................................................................ 11 

3.1.2.1 Calcolo delle Superfici. ............................................................................................................... 12 

3.1.2.2 Caratteristiche costruttive............................................................................................................ 13 














QUESITO 4 L’ Esperto indichi tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti 

tra la trascrizione dei pignoramento e, a ritroso, il primo titolo di provenienza 

anteriore al ventennio che precede la notifica dei pignoramento, segnalando anche 

tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, specificando, altresì, 

esattamente su quale ex-particella di terreno insistono i manufatti subastati................ 13 

4.1 Pignoramento ............................................................................................................................... 13 

4.2 Atto di acqisto dell’esecutata dai germani Mennuni Tommaso e Mennuni Paolina .............. 13 

4.3 Acquisizione degli immobili da parte di Mennuni Tommaso e Mennuni Paolina.................. 13 

4.3.1 Denunzia di successione n° 458, Vol.. 1953, trascritta il 17 maggio 1969 ai nn. 23428/17345..... 14 

4.3.2 Denunzia di successione n° 9158 Vol. 4173, trascritta il 15 luglio 2009 ai nn. 43158 31039. ...... 14 

4.3.3 Accettazioni tacite di eredità trascritte ai nn. 46278/33551 in data 24 luglio 2009........................ 14 

4.3.4 Accettazioni tacite di eredità trascritte ai nn. 46277/33550 in data 24 luglio 2009........................ 14 

QUESITO 5 L’ Esperto accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, 

numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel 

pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:............................................. 14 

QUESITO 6 L’ Esperto verifichi se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite 

contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui 

alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale del luoghi, 

descrivendo (graficamente) il tipo e la . ubicazione delle eventuali difformità; nel 

caso in cui i manufatti pignorati parzialmente debordino, invadendole, su aree 

aliene, condominiali. o comunque non pignorate, l'esperto illustri (se del caso con 

lucidi sovrapponibili) le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria 

sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere 

autonomi- e funzionali siffatte porzioni in esproprio, segnalando anche i lavori ed'i 

costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante (tompagnatura o altro) 

all'uopo occorrenti. .............................................................................................................. 15 

QUESITO 7 L’ Esperto segnali se l'ìdentificativo catastale eventualmente includa ("intra") 

anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignórate (da specificarsi altresì 

graficamente), procedendo ai frazionamenti dei caso oppure, ove ciò risulti 

catastalmente impossibile, evidenziando le ragioni di tale impossibilità; segnali, per 

converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino 

eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando 

autonomi identificativi catastali.......................................................................................... 15 

QUESITO 8 L’ Esperto precisi anche, nel caso in cui l'immobile staggito derivi da un'unica e 

maggiore consistenza originaria, poi variamente frazionta e/o ceduta a Terzi, se 

tale cessione riguardi porzioni diverse da quella poi pervenuta al debitore e 

vincolata con il pignoramento. ............................................................................................ 15 

QUESITO 9 L’ Esperto proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per 

l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di 

idonea planimetria dei bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento 

delle unità immobiliari non regolarmente accatastate...................................................... 15 

QUESITO 10 L’ Esperto indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale........ 16 

QUESITO 11 L’ Esperto indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o 

concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In 

caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa 














urbanistico — edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi 

riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato 

disposto dagli artt. 46, comma 5°, dei D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6° 

della L. 28 febbraio 1985, n. 47, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in 

mancanza, i costi e gli oneri per l'eliminazione degli abusi.............................................. 20 

QUESITO 12 L’ Esperto dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, 

in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione 

del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione 

dei frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi 

debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale. ...................................................... 20 

QUESITO 13 L’ Esperto dica, se l'immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in 

natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove 

necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione dei frazionamento 

allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio 

Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote 

dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; 

proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il 

giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto 

dall'art.577 c.p.c.. dail'art.846 c.c. e dalla L 3 giugno 1940, n.1078................................. 20 

QUESITO 14 L’ Esperto accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante 

il possesso o la detenzione dei bene evidenziando se esso ha data certa anteriore 

alla trascrizione dei pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio 

del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni 

alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 dei D.L. 21 marzo 

1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di 

locazione opponibili alla procedura esecutiva- indichi .la data. di scadenza, la data 

fissata per il rilascio .o se. sia: ancora, pendente il relativo giudizio;.............................. 20 

QUESITO 15 L’ Esperto, ove l'immobile sia occupato dal Coniuge Separato o dall'ex Coniuge 

del Debitore Esecutato, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa 

coniugale; .............................................................................................................................. 21 

QUESITO 16 L’ Esperto indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, 

alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri 

di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico 

dell'Acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al 

medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) 

o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; ........................ 21 

QUESITO 17 L’ Esperto determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione 

dei criterio .di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima 

considerando lo stato di conservazione dell'immobile e. come opponibili alla 

procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione 

al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento 

(l'assegnazione della.casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 

anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici 

registri ed anteriore alla data. di trascrizione del pignoramento, non opponibile 

alla- procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di, trascrizione 














del pignoramento; sempre opponibile se trascritta in-data-anteriore alla data di 

trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se 

fosse una nuda proprietà).................................................................................................... 21 

17.1 Scopo della stima. ......................................................................................................................... 22 

17.2 Procedimento operativo............................................................................................................... 22 

17.3 Procedimento valutativo adottato,.............................................................................................. 22 

17.4 Risultati della valutazione ........................................................................................................... 22 

17.5 Determinazione della superficie lorda vendibile dell'unità immobiliare................................. 23 

17.6 Risultati della valutazione. .......................................................................................................... 24 

QUESITO 18 L’ Esperto segnali, in caso di contratto di locazione, l'eventuale inadeguatezza del 

canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa 

circostanza determinando il valore dell'immobile come se fosse libero da qualsiasi 

vincolo locativo. .................................................................................................................... 24 

ELENCO DELLE FIGURE 

Figura 1: Stralcio Planimetrico. ..................................................................................................................... 9 

Figura 2: Localizzazione Satellitare............................................................................................................. 10 

Figura 3: Frontespizio del Foglio 8 del Piano Regolatore. ......................................................................... 17 

Figura 4: Localizzazione del Fabbricato nel Foglio 8 del Piano Regolatore............................................. 18 

Figura 5: Estratto della Legenda della ZONIZZAZIONE del Piano Regolatore.................................... 19 

ELENCO DELLE TAVOLE 

Tavola 1: Via A. Artiaco 67 (ex Via Campana 25/A) - Piano Terra– PLANIMETRIA.......................... 11 

ELENCO DELLE TABELLE 

Tabella 1:Totale Superficie Coperta Calpestabile. ..................................................................................... 12 

Tabella 2: Superficie Porticato ..................................................................................................................... 12 

Tabella 3: Superficie del Viale con aiuola.................................................................................................... 12 

Tabella 4: Riepilogo superfici. ...................................................................................................................... 12 

Tabella 5: Coefficienti di Stima. ................................................................................................................... 23 

Tabella 6: Risultato della Stima.................................................................................................................... 24 














INTRODUZIONE. 

Io sottoscritto Dott. Ing. Domenico ADDIMANDI con studio in NAPOLI alla Piazza Leonardo 29, regolarmente iscritto dal 

16/5/1974 al N. 5253 dell’ Albo dell’ Ordine degli Ingegneri di Napoli, iscritto dal 23/12/1988 al N. 6384 dell’ Albo dei 

Consulenti Tecnici Tribunale di Napoli, ho ricevuto il 26/11/2009 incarico dal Giudice Dr. Leonardo Pica, in qualità di 

ESPERTO dell’ Esecuzione Forzata di cui all’ intestazione , come si evince dal VERBALE DI CONFERIMENTO 

INCARICO (Allegato 1 ). 

In ottemperanza al mandato ho inviato una convocazione al DEBITORE, con Raccomandata con Avviso di ricevimento 

Num 37 del 01/12/2009 , ed al suo Legale, con Raccomandata con Avviso di ricevimento Num 36 del 01/12/2009 

(Allegato 2). 

A seguito di conferme telefoniche mi sono recato il 07/12/2009 in Via Alfonso ARTIACO 47 – 80078 Pozzuoli (NA) nell’ 

immobile pignorato ove l’ Esecutata mi ha messo a disposizione le unità immobiliari di che trattasi; ho stilato un VERBALE 

DI PRIMO ACCESSO ED INIZIO OPERAZIONI PERITALI (Allegato 3) ed ho effettuato opportuni accertamenti, 

rilievi metrici, rilievi FOTOGRAFICI del fabbricato e dei singoli particolari (Allegato 11), ho , inoltre, presa visione di 

tutte la documentazione esistente. 

Mi sono , inoltre recato presso l’ Ufficio provinciale di Napoli All’ AGENZIA del Territorio ove ho effettuato le opportune 

Ispezioni Ipotecarie dell ‘ immobile pignorato (Allegato 4) . 

Mi sono , inoltre recato presso gli uffici del Catasto ove ho provveduto ad ottenere le opportune Visure e Planimetrie 

catastali (Allegato 5). 

Ho inoltre ottenuto dal Notaio Antonio Formisano copia dell’ Atto di Compravendita del 9 Aprile 2002, Raccolta 11653 

Repertorio 59793 (Allegato 6), e copia del Contratto di Mutuo del 9 Aprile 2002, Raccolta 11654 Repertorio 59794 

(Allegato 7). 

Mi sono , inoltre, recato presso L’ UFFICIO DIA del Comune di Pozzuoli ove ho verificato che, a nome dell’ Esecutata, è 

stato presentato un progetto di modifica, con Denunzia Inizio Attività, peraltro approvato, ed ho ottenuto un Estratto 

Relazione Tecnica DIA, Prot 36892 del 21 Settermbre 2007 (Allegato 8). 

Mi sono , inoltre, recato presso L’ Ufficio ANAGRAFE del Comune di Pozzuoli ed ho ottenuto un Certificato di Residenza 

Storico ed Certificato di Stato Libero dell’ Esecutata (Allegato 9). 

Mi sono , inoltre, recato presso L’ Ufficio della Camera di Commercio di Napoli ed ho ottenuto una Visura Camerale 

(Allegato 10). 

Mi sono , inoltre, recato presso L’ Ufficio URBANISTICO del Comune di Pozzuoli ed ho ottenuto un Certificato di 

Destinazione Urbanistica dell’ Immobile de quo (Allegato 12). 

Mi sono , inoltre recato presso gli uffici del Catasto ove ho provveduto ad eseguire le variazioni necessarie per l’ 

aggiornamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, ho quindi ottenuto le Visure e Planimetrie catastali 

aggiornate (Allegato 13). 

Sulla base del dalle conoscenze specifiche e dalle informazioni assunte ho redatto la presente : 

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA d’ UFFICIO 














QUESITO 1 L’ Esperto verifichi, prima di ogni altra attività,, la completezza della 

documentazione di cui all'art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto dei catasto e certificati 

delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni 

anteriori alla trascrizione dei pignoramento, oppure certificato notarile attestante le 

risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari), mediante l'esame della 

documentazione in atti e consultando i registri immobiliari e gli archivi catastali fino 

alla data del titolo ultraventennale, nonché i registri dello stato civile del comune di 

nascita e/o di residenza dell'esecutato (e/o il registro delle imprese, nel caso in cui 

l'Esecutato sia un imprenditore), segnalando immediatamente al giudice ed al 

Creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga; sulla base dei 

documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli 

(ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di 

fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga 

indispensabili per la corretta identificazione dei bene ed i certificati di destinazione 

urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 dei D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, 

dando prova, in caso "di mancato rilascio di detta documentazione da parte 

dell'Amministrazione competente, della relativa richiesta,. acquisisca l'atto di 

provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); 

acquisisca, ove non depositati, l'atto di matrimonio con annotazioni marginali 

ovvero un certificato di stato libero dell'esecutato e/o una visura camerale (nel caso 

in cui l'esecutato sia un imprenditore). 

Nella verifica della documentazione in atti sono emerse alcune difformità di seguito evidenziate. 

1.1 CATASTO. 

Nel Catasto erano riportate due particelle separate, come riportato nell’ Allegato 5, e cioè rispettivamente: 

1) foglio 42; particella 13; sub 1; categoria A/4; classe1; vani 2,5; rendita euro 108,46; indirizzo Via 

Campana 25/A; piano T; 

2) foglio 42; particella 13; sub 2; categoria A/4; classe1; vani 3,5; rendita euro 151,84; indirizzo Via 

Campana 25/A; piano T. 

A seguito della DIA presentata al Comune di Pozzuoli in data 21 Settembre 2007 si è resa necessaria la 

presentazione al Catasto di una pratica di FUSIONE per Incorporazione delle due Unità immobiliari; a seguito 

della quale l’ attuale situazione catastale è la seguente: 

1) foglio 42; particella 13; sub 5; categoria A/4; classe 1; vani 5; rendita euro 216,91; indirizzo Via 

Campana 25A; piano T. 

1.2 CERTIFICATI DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE. 

Sono state effettuate tutte le ispezioni ipotecarie, riportate nell’ Allegato 4, che sono conformi alla Relazione 

Notaio Luigi Mauri , riportata in ATTI. . 

1.3 ATTO DI PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE. 

Sono state ottenuti dal Notaio che li ha stipulati, i seguenti Atti: 














1) Atto di Compravendita del 9 Aprile 2002, Raccolta 11653 Repertorio 59793 (Allegato 6), 

2) Contratto di Mutuo del 9 Aprile 2002, Raccolta 11654 Repertorio 59794 (Allegato 7). 

Dai suddetti atti si evince la provenienza ultraventennale, che sono conformi alla Relazione del Notaio, 

riportata in ATTI.. 

1.4 Certificati anagrafici. 

Sono state ottenuti i seguenti certificati anagrafici dal Comune di Pozzuoli e riportati nell’ Allegato 9 : 

1) Certificato di Residenza Storico; 

2) Certificato di Stato Libero. 

1.5 Visura camerale. 

E’ stata ottenuta una Visura Camerale (Allegato 10). 

QUESITO 2 L’ Esperto segnali entro trenta giorni al Giudice dell'esecuzione, oltre alle risultanze 

del controllo di cui sopra, se e da chi è occupato l'immobile; in ogni caso, segnali 

tempestivamente se l'immobile non è occupato dal debitore ovvero se vengono 

frapposti -ostacoli all'accesso, onde consentire la nomina di un custode giudiziario. 

L’ immobile è occupato dal DEBITORE. 

QUESITO 3 L’ Esperto descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando 

dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, 

caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati 

catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, 

soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). 

L’ immobile di che trattasi è situato nel Comune di Pozzuoli alla Via Alfonso Artiaco 47 , piano terra interno 

unico. 

Attualmente è identificato al Catasto del Comune di Napoli come segue: 

foglio 42; part. 13; sub 5; cat. A/4; classe 1; vani 5; rendita €216,91; indirizzo Via Campana 25A; piano T. 

3.1 DESCRIZIONE DELLA ZONA. 

Il Comune di Pozzuoli ha una popolazione di circa 85000 abitanti con una densità di circa 1900 abitanti per Kmq. 

La zona in cui è situato l’ immobile presenta una originaria caratteristica industriale che a seguito della 

costruzione della tangenziale di Napoli e della relativa uscita “CUMA”, situata in prossimità della via Artiaco, ha 

subito una forte urbanizzazione, come si rileva dallo Stralcio planimetrico nella seguente figura 1. 














Figura 1: Stralcio Planimetrico. 

Nella figura 1 è localizzato con un segnaposto l’ edificio di che trattasi. 

Lo stato di conservazione dell’area è normale, ma sono evidenti i segni della vetustà degli edifici, tutti di 

costruzione anteriore ai cinquanta anni, e della scarsa manutenzione. 

L’ edificio di che trattasi, invece, presenta i segni di un intervento di manutenzione recente, peraltro documentato 

dalla suddetta DIA Prot 36892, presentata al Comune di Pozzuoli i in data 21 Settembre 2007 di cui all’ Allegato 8. 














3.1.1 Descrizione dell’ edificio. 

L’ edificio, riquadrato in rosso nella seguente figura, consta di un piano a livello campagna ed un primo piano, 

coperto da un lastrico solare, posizionato su una superficie di circa 160 mq. 

Le caratteristiche costruttive dell’ edificio in cui è situato l’ immobile rivelano una data di costruzione anteriore ai 

cinquanta anni. 

Esso strutturalmente è costituito con strutture verticali in muratura, strutture orizzontali del tipo travetti in C.A. e 

laterizi gettati in opera, fondazioni in muratura. 

All’ edificio si accede tramite un cancello pedonale ed un passo carrabile situati al Numero civico 47 di Via 

Alfonso Artiaco (ex Via Campana) come si rileva dalle fotografie 19, 23, 24, 43 e 44 del Servizio Fotografico 

riportato nell’ Allegato 11. 

Figura 2: Localizzazione Satellitare. 














3.1.2 Descrizione dell' unità immobiliare. 

Nella Seguente tavola è riportata la PLANIMETRIA .dell’ Unità Immobiliare. 

Tavola 1: Via A. Artiaco 67 (ex Via Campana 25/A) - Piano Terra– PLANIMETRIA. 














3.1.2.1 Calcolo delle Superfici. 

Nella seguente Tabella 1 è riportato il calcolo della Superficie Calpestebile Coperta. 

descrizione Lunghezza (m) Larghezza (m) Superficie calpestabile (mq) 

Ingresso – soggiorno 6,19 3,42 21,1698 

Camera 2 3,9 4,24 16,536 

Bagno 1 2,06 1,36 2,8016 

Bagno 2 2,36 1,86 4,3896 

Anti.bagno 1,00 1,86 1,86 

cucina 2,07 4,98 10,3086 

Anti.cucina 1,39 3,42 4,7538 

Totale Superficie Coperta Calpestabile 61,8194 

Tabella 1:Totale Superficie Coperta Calpestabile. 

Non viene riportato in Tabella il calcolo del vano indicato “Lavanderia–Sottoscala” , dalle dimensioni in pianta di 

m 1,7x2,0 circa, in quanto l’ altezza massima del vano è di m 1,78 e non risulta abitabile. 

La superficie del Porticato coperto risulta dalla seguente Tabella 2. 


Porticato Coperto 1,75 6,48 11,3400 

Tabella 2: Superficie Porticato 

La superficie del Viale con aiuola risulta dalla seguente Tabella 3. 


Viale con aiuolo in uso esclusivo 10,5 2,15 22,5750 

Tabella 3: Superficie del Viale con aiuola 

Il cortile condominiale prospiciente la Via Artiaco, come si rileva dalle Fotografie 16 e 19 del Servizio 

Fotografico riportato nell’ Allegato 11, ha le dimensioni di m 12,5 x 3,5 e cioè una superficie di circa mq 43,75 

Il cortile condominiale dal lato Est, come si rileva dalle Fotografie 17 e 18 del Servizio Fotografico riportato nell’ 

Allegato 11, ha le dimensioni di m 12,5 x 4,5 e cioè una superficie di circa mq 56,5, in parte impegnata dalla 

prima rampa di scale che portano al piano superiore. 

Nella seguente Tabella sono riportate le Superfici vendibili dell’ immobile con le specificazioni dele aliquote di 

proprietà e di quelle condominiali. 

Superficie vendibile Aliquota Mq 

Superficie immobile (coperta e muri perimetrali 9,50 x 10,80) 100% 102,60 

Porticato Coperto 100% 11,34 

Viale con aiuolo in uso esclusivo 100% 22,57 

Cortile condominiale prospiciente Via Artiaco 50% 43,75 

Cortile condominiale lato Est 50% 56,50 

Tabella 4: Riepilogo superfici. 














3.1.2.2 Caratteristiche costruttive. 

La recinzione esterna è realizzata in muratura, fina all’ altezza di un metro circa, e con una cancellata in ferro 

dipinta a mano fino all’ altezza di 2,5 metri circa (cfr Foto 4, 16, 19 e 20). 

Gli impianti idrici e l’ impianto elettrico appaiono in perfetto stato di conservazione e funzionamento. 

Gli infissi esterni sono, normalmente a doppia anta con lunetta superiore, in alluminio preverniciato a fuoco con 

doppi vetri e sistema di oscuramento esterno costituito da persiane in metallo alla veneziana (cfr. Foto 4, 10, 11, 

13, 15, 16, 22, 23 e 28). 

Le porte interne ed il portoncino di ingresso sono di legno tamburato (cfr Foto 1,3 e 14). 

I due bagni, dotati di sanitari in vitreous china di buon a qualità, e la cucina sono rivestiti con mattonelle in 

ceramica (cfr Foto 3, 5, 6, 8 e 9). 

Le pareti interne sono tinteggiate tempera lavabile di vari colori. 

Si notano nella cucina e nelle due camere da letto infiltrazioni di umidità provenienti dal pavimento (cfr Foto 30, 

31, 32, 33, 34, 36 e 37). 

L’ immobile è pavimentato con piastrelle di ceramica bicottura di qualità ordinaria 

I cortili condominiali sono pavimentati con una gettata di cemento (cfr Foto 16, 17, 18 e 19). 

Il Viale con aiuola in uso esclusivo ed il porticato sono pavimentati con gres porcellanato per esterno antigelivo 

(cfr Foto 20, 22, 27 e 28). 

Lo stato di manutenzione dell’appartamento è decisamente buono ed è evidente l’ intervento di manutenzione 

effettuato nel 2007. 

QUESITO 4 L’ Esperto indichi tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti 

tra la trascrizione dei pignoramento e, a ritroso, il primo titolo di provenienza 

anteriore al ventennio che precede la notifica dei pignoramento, segnalando anche 

tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, specificando, altresì, 

esattamente su quale ex-particella di terreno insistono i manufatti subastati. 

4.1 PIGNORAMENTO 

Pignoramento trascritto ai nn. 14746/9461 il 20 marzo 2009 a favore del CREDITORE, contro DEBITORE, 

nascente da Atto di pignoramento immobiliare notificato dall'Ufficiale Giudiziario di Napoli in data 10 febbraio 

2009. • repertorio n° 132. 

4.2 ATTO DI ACQUISTO DELL’ESECUTATA DAI GERMANI XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 

Atto per Notar Antonio Formisano di Napoli in data 9 aprile 2002, repertorio n° 59793, trascritto il 15 

aprile 2002 ai nn. 15090/11670 – acquisto di DEBITORE dai germani xxxxxxxxxxxxx nato a Napoli il 14 

novembre 1922, e xxxxxxxxxxxxx nata a Napoli il 14 marzo 1925 

4.3 ACQUISIZIONE DEGLI IMMOBILI DA PARTE DI XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. 

- Ai Signori xxxxxxxxxxxxxxxxx gli immobili erano pervenuti in parte in virtù di successione paterna e in parte 

in virtù di successione al proprio fratello, e propriamente: 














4.3.1 Denunzia di successione n° 458, Vol.. 1953, trascritta il 17 maggio 1969 ai nn. 23428/17345. 

-Ìn data 9 ottobre 1968 è deceduto ab intestato in Napoli il signor xxxxxxxxxxxxxxxx nato a Cerignola il 6 

ottobre 1885, con eredi il coniuge xxxxxxxxxxxxxxxxx nata a Firenze il 14 novembre 1922 in quota legale 2/6 

per l'usufrutto uxorio (deceduta il 12 dicembre 1977 con conseguente consolidamento dell'usufrutto), e i figli 

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (come sopra nati) e xxxxxxxxxxxxxx. nato:quest' ultimo a Napoli il giorno 11 

gennaio 1932 , in quota legale 1/6 

4.3.2 Denunzia di successione n° 9158 Vol. 4173, trascritta il 15 luglio 2009 ai nn. 43158 31039. 

In data 3 luglio 1999 è deceduto ab intestato in Giugliano in.Campania il predetto signor xxxxxxxxxxxx, celibe e 

senza figli, la cui eredità è stata devoluta per legge ai germani xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (come sopra nati) 

4.3.3 Accettazioni tacite di eredità trascritte ai nn. 46278/33551 in data 24 luglio 2009. 

Contro xxxxxxxxxxxxxx per la quota di 2/3 a favore di xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/3 cadauno 

4.3.4 Accettazioni tacite di eredità trascritte ai nn. 46277/33550 in data 24 luglio 2009 

Contro xxxxxxxxxx per la quota di 2/6 a favore di xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/6 cadauno 

QUESITO 5 L’ Esperto accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, 

numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel 

pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: 

1. se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non 

consentono la sua univoca identificazione; 

2. se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione 

dei bene; 

3. se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, 

hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la 

storia catastale del compendio pignorato. 

I dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato 

l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. 














QUESITO 6 L’ Esperto verifichi se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta 

nel titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla 

planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale del luoghi, descrivendo 

(graficamente) il tipo e la . ubicazione delle eventuali difformità; nel caso in cui i 

manufatti pignorati parzialmente debordino, invadendole, su aree aliene, 

condominiali. o comunque non pignorate, l'esperto illustri (se del caso con lucidi 

sovrapponibili) le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria 

sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere 

autonomi- e funzionali siffatte porzioni in esproprio, segnalando anche i lavori ed'i 

costi di separazione e/o di ripristino dello status quo ante (tompagnatura o altro) 

all'uopo occorrenti. 

Le uniche difformità consistono nella fusione per incorporazione di due unità catastali in un'unica unità catastale; 

tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e quella desumibile e lo stato attuale del luoghi. 

I manufatti pignorati non debordano su aree aliene. 

Non è possibile effettuare lavori per la separazione dell’ unica unità immobiliare nelle due unità indicate nel 

pignoramento in quanto lo strumento urbanistico del Comune di Pozzuoli non ammette questa operazione 

QUESITO 7 L’ Esperto segnali se l'ìdentificativo catastale eventualmente includa ("intra") 

anche porzioni aliene, comuni o comunque non pignórate (da specificarsi altresì 

graficamente), procedendo ai frazionamenti dei caso oppure, ove ciò risulti 

catastalmente impossibile, evidenziando le ragioni di tale impossibilità; segnali, per 

converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino 

eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi 

identificativi catastali. 

L’ attuale identificativo Catastale (Allegato 13) non include porzioni aliene e comunque non pignorate 

QUESITO 8 L’ Esperto precisi anche, nel caso in cui l'immobile staggito derivi da un'unica e 

maggiore consistenza originaria, poi variamente frazionta e/o ceduta a Terzi, se tale 

cessione riguardi porzioni diverse da quella poi pervenuta al debitore e vincolata 

con il pignoramento. 

L’ immobile deriva da un’ unica consistenza originaria, come riportato in Atti e specificamente definito nella 

risposta al quesito 4. 

QUESITO 9 L’ Esperto proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per 

l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di 

idonea planimetria dei bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento 

delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. 

Ho eseguito le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto ottenedo una visura aggiornata, che si riporta 

all’ Allegato 13 , dalla quale risulta quanto segue: 

1) foglio 42; particella 13; sub 5; categoria A/4; classe 1; vani 5; rendita euro 216,91; indirizzo Via 

Campana 25A; piano T. 














QUESITO 10L’ Esperto indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. 

Il Comune di Pozzuoli si è dotato di un PIANO REGOLATORE GENERALE nel quale tutto il territorio è stato 

Rappresentato in NOVE FOGLI di ZONIZZAZIONE . 

L’ immobile di che trattasi è localizzato nel FOGLIO VIII; Nelle seguenti figura sono riportate : 

1) Frontespizio del Foglio 8 del Piano Regolatore; 

2) Localizzazione del Fabbricato nel Foglio 8 del Piano Regolatore; 

3) Estratto della Legenda della ZONIZZAZIONE del Piano Regolatore 

Definitivamente dal Certificato Urbanistico (Allegato 12) si rileva che l’ area di che trattasi ricade in “Zona B4 – 

Residenziale satura recente” 














Figura 3: Frontespizio del Foglio 8 del Piano Regolatore. 














Figura 4: Localizzazione del Fabbricato nel Foglio 8 del Piano Regolatore. 














Figura 5: Estratto della Legenda della ZONIZZAZIONE del Piano Regolatore. 














QUESITO 11L’ Esperto indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o 

concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso 

di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico — 

edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se 

l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, 

comma 5°, dei D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 

1985, n. 47, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli 

oneri per l'eliminazione degli abusi. 

L’ immobile risulta edificato in data anteriore al 1967 e non necessitava di autorizzazioni né concessioni . 

A seguito della DIA, Prot 36892 del 21 Settermbre 2007 (Allegato 8), sono stati realizzati lavori di 

manutenzione straordinaria , senza modifiche strutturali, né aumento di superfici, né aumenti di volume. 

Non c’ è stato nessun abuso e nessuna violazione alle normative urbanistiche. 

QUESITO 12L’ Esperto dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in 

quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del 

Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione dei 

frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente 

approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale. 

E’ necessario vendere il bene pignorato in un unico lotto, poichè non è possibile ai sensi dell’ attuale 

STRUMENTO URBANISTICO la separazione del bene , così come definito nalla DIA, Prot 36892 del 21 

Settermbre 2007 in più unità abitative . 

QUESITO 13L’ Esperto dica, se l'immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in 

natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove 

necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione dei frazionamento 

allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico 

Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei 

singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in 

caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di 

indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 c.p.c.. 

dail'art.846 c.c. e dalla L 3 giugno 1940, n.1078. 

L’ immobile è pignorato “in toto”. 

QUESITO 14L’ Esperto accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante 

il possesso o la detenzione dei bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla 

trascrizione dei pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del 

registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla 

locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 dei D.L. 21 marzo 1978, 

n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione 














opponibili alla procedura esecutiva- indichi .la data. di scadenza, la data fissata per 

il rilascio .o se. sia: ancora, pendente il relativo giudizio; 

1) L’ immobile è nel possesso ed è occupato dal DEBITORE in, in forza di Atto di Compravendita del Notaio 

che l’ ha stipulato il 9 Aprile 2002, Raccolta 11653 Repertorio 59793, Registrato al REGISTRO ATTI 

PUBBLICI di NAPOLI al N. 9203/1V il 24/04/2002 (Allegato 6) ; Detto titolo ha data certa anteriore alla 

trascrizione dei pignoramento; 

2) non risultano contratti di locazione 

3) non risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 dei D.L. 21 marzo 

1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191. 

QUESITO 15L’ Esperto, ove l'immobile sia occupato dal Coniuge Separato o dall'ex Coniuge del 

Debitore Esecutato, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa 

coniugale; 

L’ immobile non è occupato dal Coniuge Separato. 

QUESITO 16L’ Esperto indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, 

alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di 

natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'Acquirente, 

ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi 

l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici 

evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 

1) - VINCOLO PAESISTICO Dal Certificato Urbanistico si rileva che la particella di che trattasi, 

relativamente al PIANO Paesistico Territoriale, D.M. 26/04/99, ricade in “Zona R.U.A.”, Recupero 

Urbanistico Edilizio e Restauro Paesistico Ambientale , regolamentata dall’ Art 13 del succitato 

D.M. ( non è ammesso modifica della sagoma verticale, orizzontale e di volumetria) ma non esiste 

vincolo di inalienabilità; 

- VINCOLO ARCHEOLOGICO Dal Certificato Urbanistico si rileva che la particella, di che trattasi, 

ricade al di fuori della Perimentrazione della zona archeologica del Parco Campi Flegrei, istituita con 

deliberazione di G.R. n. 2775 del 26/9/2003; 

- VINCOLO URBANISTICO Il Comune di Pozzuoli non concede più autorizzazioni, né concessioni, per la 

divisione di un’ uica Unità immobiliare in più Unità immobiliari; 

- ALTRI VINCOLI O Non Esistono altri vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità; 

2) non esistono diritti demaniali. 

QUESITO 17L’ Esperto determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione dei 

criterio .di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima 

considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla 

procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al 

coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento 

(l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 

anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici 

registri ed anteriore alla data. di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla- 














procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di, trascrizione del 

pignoramento; sempre opponibile se trascritta in-data-anteriore alla data di 

trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se 

fosse una nuda proprietà). 

17.1 SCOPO DELLA STIMA. 

Lo scopo della presente stima consiste nella determinazone del valore di mercato dell' immobile di che trattasi. 

17.2 PROCEDIMENTO OPERATIVO. 

I dati tecnici utilizzati nella relazione che segue (dati catastali, superfici dell' unità immobiliare etc) sono stati 

desunti dalla documentazione raccolta, pertanto, sono state eseguite verifiche ipo-catastali, oltre ad ulteriori 

accertamenti in ordine a servitù attive o passive, ad usufrutti ed altri diritti reali, nonché alla regolarità ediliziourbanistica 

dell'unità immobiliare de quo. 

Sono stati, eseguiti gli opportuni sopralluoghi in loco, i rilievi metrici e gli accertamenti economico-estimativi 

riguardanti il mercato immobiliare locale, anche attraverso indagini condotte presso alcune delle più quotate 

agenzie imm obiliari della zona. 

Dai borsini immobiliari relativi al primo semestre del 2010, emerge una disponibilità di spesa media per 

quest’area pari a €/m q 1.500, mentre dei dati forniti dall’OMI , il valore considerato come medio tra i medi, pari 

ad €/mq 1.700,00. 

L’immobile in questione è classificato come categoria A/4 , classe 1 ma grazie alle migliorie interne apportate 

nell’ intervento effettuato nel 2007 e l’ottimo stato di manutenzione , possiamo assimilarlo ad una civile 

abitazione e dunque, calcolare il valore medio compreso tra €/ 1.500,00 ed €/m q 1.700,00. 

Gli osservatori privilegiati hanno riscontrato nel 2010 una generale tenuta dei prezzi rispetto al secondo semestre 

del 2009 e, sebbene il fenomeno continui ad essere a macchia di leopardo su tutto il territorio; hanno altresì 

riscontrato una leggera flessione non superiore complessivamente al 5%. 

Il calo medio stimabile è del 10 - 15 % eccezion fatta per le aree centrali. 

Di fronte a prezzi così contenuti, che potrebbero soddisfare la grande richiesta, se si intervenisse sulle criticità 

strutturali, la domanda non è di fatto incoraggiata a causa dei problemi legati al degrado urbanistico e sociale , 

alla vivibilità e alla sicurezza. 

17.3 PROCEDIMENTO VALUTATIVO ADOTTATO, 

Alla stima del valore di mercato dell' unità immobiliare de quo si è pervenuti attraverso l' applicazione dell' 

opportuno procedimento estimativo detto "comparativo diretto ponderato", basato sul raffronto diretto tra il bene 

in questione ed una molteplicità di beni similari presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il 

prezzo medio di compravendita. 

Il criterio di misurazione delle superfici adottato è quello della superficie commerciale , indicato nella norma UNI 

10750, quale somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dalle 

murature, ovvero, il 100% delle pareti divisorie non portanti ed il 50% delle pareti portanti interne e perimetrali 

17.4 RISULTATI DELLA VALUTAZIONE 

Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le 

relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, puo' discostarsi dal prezzo conseguente ad una 

eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti. 

In particolare le valutazioni riportate nei listini, tengono conto anche di altre variabili di prezzo quali la presenza 

del portierato che influendo sulle spese condominiali, ha un’incidenza negativa del 2-3%, al tempo stesso questo 














fattore può essere visto positivamente poiché la presenza del portiere garantisce condizioni di sicurezza migliori 

(ingresso di estranei, condizioni generali di manutenzione, etc.). 

17.5 DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE LORDA VENDIBILE DELL'UNITÀ IMMOBILIARE 

La superficie equivalente vendibile dell'unità immobiliare viene determinata alla luce di coefficienti ponderali 

usualmente adottati ed unificati in ambito peritale. 

Si segnala, in particolare, per i coefficienti non univoci, relativi ai terrazzi, che l'usuale coefficiente è pari a 0,30 

in quanto tale pertinenza risulta più "godibile" rispetto ai balconi per dimensioni e conformazione planimetrica: 

qualora, inoltre, i terrazzi risultassero caratterizzati da una particolare veduta il coefficiente ponderale è 

maggiorato a 0,50 per la maggiore appetibilità di spazi aperti affacciantisi verso località amene e pregiate. 

Per quanto riguarda i giardini ed i cortili pertinenziali, è d'uso ponderare per 0,10 la quota parte di superficie 

identica a quella afferente all'alloggio di cui il giardino è pertinenza diretta, e per 0,02 la quota parte di giardino 

rimanente; cio' in quanto, per il noto principio dell' "utilità marginale decrescente", maggiore è la dimensione 

della pertinenza, minore è l'incremento di utilità unitario che questo produce nei confronti dell'alloggio. 

Nel nostro caso 

1) al Porticato Coperto è stato assegnato il coefficiente ponderale 0,5 poiché si ritiene che la pertinenza 

abbia una alta godibilità; 

2) al viale posteriore con aiuola è stato assegnato il coefficiente ponderale 0,3 poiché si ritiene che la 

pertinenza abbia una godibilità standard; 

3) ai cortili condominiali di proprietà al 50% è stato assegnato il coefficiente ponderale 0,15 poiché si 

ritiene che la pertinenza abbia una godibilità standard ridotta alla metà in considerazione della 

comproprietà. 

descrizione 

Superficie 

effettiva 

(mq) 

Coefficiente 

Ponderale 

Superficie 

equivalente 

vendibile (mq) 

Superficie immobile (coperta e muri perimetrali 9,50 x 10,80) 102,60 1,00 102,60 

Porticato Coperto 11,34 0,50 5,67 

Viale con aiuolo in uso esclusivo 22,58 0,10 2,26 

cortile condominiale prospiciente la Via Artiaco 43,75 0,15 6,56 

cortile condominiale dal lato Est 56,25 0,15 8,44 

Tabella 5: Coefficienti di Stima. 

TOTALE Superficie equivalente vendibile (mq) 125,53 














17.6 RISULTATI DELLA VALUTAZIONE. 

Valore medio unitario di mercato RESIDENZIALE rilevato per immobili di buona qualità e 

scarsa vetustà siti nella zona in cui è collocata la U.I (euro/mq) 

valore di mercato unitario rilevato per accessori indiretti(cortili e POSTI AUTO)euro/cad) 

coefficiente di apprezzamento o deprezzamento (base 1), dato dalla medie dei coefficienti 

altezza di piano=1,00 e manutenzione=1,20 

1.600,00 

valore di mercato medio unitario RESIDENZIALE ponderato (euro/mq) 1.760,00 

Superficie equivalente vendibile (mq) 125,04 

VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO 220.070,40 

Tabella 6: Risultato della Stima. 

QUESITO 18L’ Esperto segnali, in caso di contratto di locazione, l'eventuale inadeguatezza del 

canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa 

circostanza determinando il valore dell'immobile come se fosse libero da qualsiasi 

vincolo locativo. 

Non esiste contratto di locazione 

Napoli li , 18/10/2010 

in fede 

Tanto si riferisce e giudica in merito al ricevuto incarico. 

------------------------------- 

Ing. Domenico ADDIMANDI 










RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA d’ UFFICIO per Internet Pag. 24 di 24. 

1,10

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA RGE 256-09 (pdf - Aste

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?