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Ing. Umberto FICOCIELLO – Via Avellino,72 – 82100 BENEVENTO
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TRIBUNALE DI BENEVENTO
SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO A CARICO DELLA
CASALIA CONSORTIUM
Consorzio con attività esterna
con sede in San Martino Valle Caudina al Corso Vittorio Emanuele n° 42
C.F. 02183710645
Sentenza dichiarativa di fallimento n° 15/04
RELAZIONE TECNICA DI STIMA DEI BENI IMMOBILI
DI PROPRIETA’ DELLA CASALIA CONSORTIUM
in Airola alla Via Schito
GIUDICE DELEGATO CURATORE FALLIMENTARE
Dott. Franco DE RISI Dott. Ranieri RUSSO
Benevento ______________
IL C.T.U.
(Ing. Umberto FICOCIELLO)
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Fallimento CASALIA CONSORTIUM – Consorzio con attività esterna - n°15/04

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ELENCO ALLEGATI:
ALLEGATO 1 Planimetrie e Certificati Catastali
ALLEGATO 2 Autorizzazioni per lavori di ristrutturazione e risanamento rilasciate dal Comune di
AIROLA con relativi grafici
ALLEGATO 3 Rilievo fotografico
ALLEGATO 4 • Planimetrie dello stato di fatto con calcolo delle superfici, definizione dello stato
di avanzamento dei lavori di ristrutturazione ed indicazione delle superfici
abusive
ALLEGATO 5 Grafici rappresentativi dello stato di fatto dell’immobile
• Prospetto principale SUD-OVEST
• Prospetto laterale EST
• Prospetto laterale NORD OVEST
• Prospetto posteriore NORD EST
• Sezione A-A
• Sezione B-B
• Sezione C-C
• Sezione D-D
ALLEGATO 6 Collaudo statico
ALLEGATO 7 Parere del CTR n° 799 del 27/02/95 - integrazione della carta dell’uso agricolo del
suolo nel Comune di AIROLA
ALLEGATO 8 • Certificato di Igienicità dei locali rilasciato, in data 06/12/2002, al Sig.
Vincenzo LUCIANO nella qualità di Direttore della Casalia Consortium
• Autorizzazione Sanitaria n° 45 del 10/12/2002 rilasciata al Sig. Vincenzo
LUCIANO nella qualità di Direttore della Casalia Consortium
• VOLTURA dell’autorizzazione sanitaria precedente del 13/05/2003
rilasciata alla Sig.ra Concettina D’ANTONIO nella qualità di Amm/re della
Società Sapori Mediterranei Sanniti (SA.ME.SA. srl)
• VOLTURA dell’autorizzazione precedente del 23/05/2004 rilasciata al Sig.
Frankie VICARIO nella qualità di socio Amm/re della Società TETHYS
s.r.l. attuale affittuaria dei locali al piano terra e parte di quelli al primo piano
• Autorizzazione n° 1107 di Somministrazione al Pubblico di Alimenti e
Bevande rilasciata, in data 03/08/2004, dal Comando di Polizia Urbana di
Airola al Sig. Roberto TANUCCI nella qualità di delegato della Società
TETHYS s.r.l.
ALLEGATO 9 Certificato CC.RR.II.
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A) INCARICO
In data 29 Aprile 2005, il Giudice Delegato Dott. Franco DE RISI , nominava il
sottoscritto Ing. Umberto FICOCIELLO, iscritto all’albo degli Ingegneri della Provincia
di Benevento al n° 564, C.T.U. per la stima dei cespiti acquisiti all’attivo fallimentare,
ricadenti nel comune di Airola alla Via Schito, ed affidava al sottoscritto il seguente
quesito:
“Indichi il Consulente dettagliatamente i beni immobili di proprietà del fallito
accertando il regime patrimoniale con indicazione della quota di proprietà, la natura,
l’ubicazione, l’esatta superficie, i dati identificativi compresi quelli catastali.
Se trattasi di fabbricato indicherà l’anno di costruzione, gli estremi della Concessione
Edilizia, gli ulteriori interventi edilizi e le eventuali irregolarità edilizie.
Indichi, inoltre, i trasferimenti di proprietà realizzati nell’ultimo ventennio e le iscrizioni
ipotecarie operate, allegando la seguente documentazione:
G) certificato storico catastale
H) estratto di mappa censuaria
I) certificato di iscrizione, trascrizione ed annotazioni relative agli ultimi vent’anni e
copia autentica delle planimetrie del N.C.E.U.
J) certificato di destinazione urbanistica, se trattasi di terreno
Determini, quindi, il valore dell’immobile procedendo eventualmente alla ripartizione
in lotti che possano rendere più agevole la vendita.”
Veniva infine richiesta la determinazione del valore locativo dei beni immobili e
mobili concessi in affitto alla “TETHIS srl”
B) SOPRALLUOGHI E SVILUPPO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il 31/05/2005 presso:
• Luogo di ubicazione degli immobili oggetto di stima (Airola)
• Ufficio Tecnico Erariale di Benevento
• Ufficio dei RR.II.di Benevento
• Ufficio Tecnico del Comune di Airola
• Ufficio del Genio Civile di Benevento
e si sono protratte fino a tutto il mese di Agosto per il ritiro di tutti gli atti richiesti ai
vari Uffici , per completare i rilievi metrici e fotografici nonché effettuare in loco le
opportune indagini presso Tecnici e Agenzie immobiliari al fine di determinare il più
probabile valore di mercato e di locazione per immobili affini, per caratteristiche, a
quelli oggetto di stima.
C) IDENTIFICAZIONE CATASTALE, PROVENIENZA E DESCRIZIONE DEI
BENI DA STIMARE
Identificazione catastale
Il bene che risulta all’attivo fallimentare è ubicato nel comune di Airola così
identificato (cfr. Planimetrie e Certificati Catastali ALLEGATO 1):
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INTESTATARIO
N° DATI ANAGRAFICI
1
N°
CATASTO URBANO
CASALIA CONSORTIUM – Consorzio con attività
esterna - con sede in San Martino Valle Caudina
(AV) al Corso Vittorio Emanuele, 42
CODICE
FISCALE
02183710645
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO
Foglio Particella Sub Zona
Cens.
Micro
Zona
Categoria
classe
consistenza
DIRITTI ED ONERI
REALI
Sup.
catastale
Proprietà per
1.000/1.000
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Fallimento CASALIA CONSORTIUM – Consorzio con attività esterna - n°15/04
Rendita
1 13 386 1 - - D/2 - - € 7.673,88
2 13 386 2
In corso di
costruzione
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Si chiarisce che il sub 1 è relativo all’intero piano terra completamente ristrutturato
ed il sub 2 è relativo all’intero piano primo, in fase di ristrutturazione e privo di
rendita catastale. In particolare la particella n° 386 è complessivamente estesa mq.
1.368 e su di essa insiste il Fabbricato, oggetto della presente valutazione, per una
superficie complessiva in pianta di mq. 762.
Provenienza
L’immobile è pervenuto alla CASALIA CONSORTIUM con regolare atto di
compravendita per Notaio Maria CAPONE del 30/12/2000 – Rep. N° 47904 – Racc.
n° 8858, registrato a Benevento il 18/01/2001 al n° 338 Vol. con il quale la Sig.ra
Marina MATTIOLI vendeva alla CASALIA CONSORTIUM – Società con attività
esterna – il bene in parola.
Si fa presente che nel citato atto, il bene oggetto della vendita, veniva riportato
come fabbricato rurale, particella n° 317 del foglio n°13 del Comune di Airola.
Originariamente, il fabbricato rurale oggetto della vendita, si componeva di un
piano terra con zona abitazione e pertinenze agricole. Il piano primo si sviluppava
solo in parte ed in particolare sul lato del prospetto principale (lato dove è ubicato
l’androne con accesso alla corte interna) con degli ambienti destinati ad abitazione
padronale; la rimanente parte, con al piano terra le pertinenze agricole (depositi,
stalle e fienili) presentava un sottotetto non abitabile con solaio il legno e copertura,
sempre in legno, ad una falda con altezza minima di 1,50 mt. ed altezza massima
2,80 mt. (cfr. grafico allegato alla richiesta di autorizzazione per esecuzione di
lavori di manutenzione straordinaria rappresentativo dello stato di fatto –
ALLEGATO 2)
Solo in un secondo momento, a seguito dei lavori di manutenzione
straordinaria e di variazione per iscrizione e definizione di rendita catastale, eseguita
dal Geom. Gianluca POPPA in data 24/03/2003, la particella originaria ha acquisito il
n° 386 di particella, sempre del foglio n°13, distinta in un sub.1 – piano terra – e
sub.2 –piano primo in corso di costruzione - (ALLEGATO 1).
Descrizione del bene da stimare
Il fabbricato è una tipica costruzione rurale a corte che si compone allo stato
di n°2 piani fuori terra di cui il piano terra completamente ristrutturato ed adibito ad
attività commerciale finalizzata alla vendita di prodotti agricoli tipici e ristorazione ed

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un primo piano, solo in parte ristrutturato, da adibire a sale convegni ed a camere
con servizi per agrituristi . In particolare il piano primo presenta n°3 locali rifiniti in
ogni parte con destinazione ad uffici a servizio del ristorante sottostante
(attualmente locati in uno con l’intero piano terra alla TETHYS srl con contratto di
locazione del 22/01/2004 , registrato a Benevento il 06/02/04 al n°856,Mod. 3, Vol.
9). I rimanenti ambienti del piano primo sono solo in parte stati oggetto di interventi
di tipo strutturale ma risultano privi di finiture di ogni tipo ad eccezione degli infissi
esterni. (cfr. ALLEGATO 3 – Rilevo fotografico – ed ALLEGATO 4 – Planimetrie
dello stato di fatto con calcolo delle superfici, definizione dello stato di avanzamento
dei lavori di ristrutturazione ed indicazione delle superfici abusive).
Il complesso è ubicato nel comune di Airola alla via Schito, in zona decentrata
rispetto al centro abitato, ed a circa 100 mt. dalla S.S. 7 Appia e nelle immediate
vicinanze dello svincolo sopraelevato della costruenda Strada di Fondo Valle Isclero.
Il fabbricato è stato edificato intorno alla prima metà del XVIII sec. e
costituisce un tipico, e forse unico, esempio di casa rurale a corte del territorio di
Aiola. La corte, intorno alla quale si sviluppano tutti i corpi di fabbrica, ha la funzione
di elemento distributore ed aeroilluminante. In relazione a tale spazio sono definite la
posizione degli accessi, la scala interna e quella esterna, la distribuzione dei vari
ambienti e gli affacci. Tale spazio libero interno è collegato con l’esterno con un
androne. L’ immobile insiste su di un terreno esteso complessivamente mq. 1.368 di
cui mq. 606 di area scoperta e mq. 762 costituiscono l’ingombro in pianta,
comprensivo della corte interna. L’intera struttura portante è in muratura di tufo, in
parte trattato a faccia vista, con solai in latero cemento, nella parte già ristrutturata,
ed in legno nelle zone non ancora oggetto ai lavori di ristrutturazione. Il
consolidamento delle murature portanti non è completato; in particolare sul lato
esterno dei muri al piano terra, della zona ex fienile e stalla, manca la rete
elettrosaldata e la finitura in cemento (cfr. ALLEGATO 3 - rilievo fotografico).
Come è possibile ricavare dai grafici allegati alla CTU (ALLEGATO 2),
l’impianto originario dell’immobile era costituito da un corpo principale a due piani
fuori terra ( con esposizione a SUD-OVEST) con al piano terra gli ambienti cucina,
cantina e deposito ed al primo piano le camere da letto a cui vi si accedeva sia dalla
scala interna che da quella esterna; tutta la parte retrostante era destinata a stalla e
fienile e si componeva di un unico piano con solai in legno e sottotetto non abitabile.
L’immobile, nel periodo 2000-2001, è stato oggetto di un radicale intervento di
ristrutturazione riconducibile alle seguenti categorie di lavori (ricavate dagli atti
contabili consegnati al sottoscritto dal curatore):
• consolidamento delle murature portanti;
• consolidamento di solai in legno, ove possibile;
• rifacimento dei solai sostituiti con solai in latero cemento;
• realizzazione di tetti con puntoni in legno e manto di copertura in lamiera
grecata nella zona retrostante (ex zona stalla e fienile)
• piattabande in cemento armato sulle aperture;
• realizzazione di nuove murature in tufo al primo piano nella zona a sud (zona
ex fienile e depositi);
• pavimentazione in cotto in tutti gli ambienti ad esclusione dei servizi igienici e
nei locali cucina;
• intonaci premiscelati alle pareti ed ai soffitti;
• listatura dei blocchi in tufo su tutte le pareti con affaccio sulla corte interna;
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• ripristino della pavimentazione in pietra della corte interna;
• Impianti elettrico, idrico, igienico, di scarico e di riscaldamento a gas con
ventilconvettori, tutti eseguiti a norma di legge;
• Intonaci esterni solo sul corpo di fabbrica a sud-ovest (prospetto principale)
• Pitture interne ed esterne (quest’ultime solo sulla facciata principale);
• Infissi interni ed esterni in legno massello;
D) INDICAZIONE DELL’ANNO DI COSTRUZIONE DELLO STATO DI
CONSERVAZIONE E DELLE EVENTUALI IRREGOLARITA’ EDILIZIE E/O
AMMINISTRATIVE DEI BENI DA STIMARE.
Dalle risultanze degli accertamenti condotti presso l’ Ufficio Tecnico del
Comune di Airola, l’Ufficio del Territorio di Benevento, l’Ufficio del Genio Civile di
Benevento, si è riscontrato quanto segue:
• Anno di costruzione
• Autorizzazioni
amministrative
prima metà del XVIII sec
AUTORIZZAZIONE ORIGINARIA
Rilasciata in data 08/04/1988 alla Sig. Marina MATTIOLI per
lavori di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 31 della
Legge n°457/78, consistenti in:
1. restauro statico conservativo nel rispetto delle superfici e
volumetrie esistenti;
2. consolidamento di struttura muraria;
3. consolidamento di solai in legno.
Il tutto come da grafici presentati a firma dell’Arch. Sabatino
FALZARANO
VOLTURA
della precedente autorizzazione rilasciata, in data 19/07/1999, al
Sig. Pasquale PARRELLA nella qualità di legale rappresentante
della Casalia Consortium (cfr. ALLEGATO 2)
• Difformità riscontrate L’autorizzazione è stata rilasciata ai sensi dell’art. 31 della Legge
n°457/78 che prevedeva specificamente il rispetto delle superfici
e volumetrie esistenti. Come è possibile evincere dai grafici di
progetto allegati alle citate autorizzazioni (ALLEGATO 2), dal
rilievo fotografico (ALLEGATO 3), dalle planimetrie (ALLEGATO
4) e dai grafici rappresentativi dello stato di fatto attuale
(ALLEGATO 5), si evince chiaramente che il piano primo, ad
esclusione della parte destinata ad abitazione padronale (cfr.
ALLEGATO 4) risulta essere abusiva
• Stato di conservazione L’immobile si presenta in buono stato di conservazione; le
strutture portanti sono prevalentemente integre a meno di alcune
lesioni di piccole dimensioni diffuse su alcuni muri portanti. Si
notano alcuni rigonfiamenti di intonaco al piano terra dovuti a
risalita capillare di umidità. Come già indicato in precedenza, la
quasi totalità del primo piano è completa nella sola parte
strutturale (esecuzione di nuove murature in tufo, solai di
sottotetto in latero cemento e tetto con puntoni i legno e manto in
lamiera grecata), ma priva delle opere di rifinitura (intonaci,
pavimenti, impianti ecc). In particolare il primo piano destinato ad
abitazione padronale (sul prospetto principale – lato ingresso)
non è stato oggetto ad alcun intervento, nè strutturale né di
finitura, a meno degli infissi esterni e dell’intonaco esterno.
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Infine, sul lato esterno delle pareti perimetrali al piano terra, sono
incompleti i lavori di consolidamento delle murature stesse.
Il terreno esterno residuo della particella 386, non occupato dalla
sagoma del fabbricato, è priva di recinzione e in stato di
completo abbandono.
• Calcolo delle strutture I calcoli statici dell’intervento di manutenzione straordinaria e di
consolidamento delle strutture sono stati depositati all’Ufficio del
Genio Civile di Benevento il 16/04/99 al n° 8456 a firma
dell’Arch. Sabatino FALZARANO iscritto all’Albo degli Architetti
di Benevento al n° 47 (la documentazione è agli atti del
Curatore). Nei calcoli depositati non si fa alcuna menzione alla
sopraelevazione abusiva del piano primo nella zona posteriore
del fabbricato (per intenderci il piano al di sopra della zona stalle
e fienile) e né sono stati previsti interventi in fondazione
necessari per la sopraelevazione di fatto eseguita. Allegata alla
documentazione presentata al Genio Civile, esiste una
dichiarazione del progettista, Arch FALZARANO, nella quale si
omette la presentazione della Relazione Geologica e Geotecnica
sulle fondazioni in quanto non si prevedevano interventi alle
fondazioni che, come ricordato, sarebbe stato necessario
prevedere stante la sopraelevazione del primo piano
• Collaudo statico Agli atti del Comune esiste il Certificato di Collaudo Statico delle
strutture redatto in data 21/12/2001 dall’Ing. Albino RIVIEZZO,
iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Benevento al
n°409, nel quale non si fa alcuna menzione alla sopraelevazione
abusiva del piano primo nella zona posteriore del fabbricato.
(ALLEGATO 6)
• Certificato di agibilità Non presente
• Accatastamento Il fabbricato risulta essere accatastato sia al Catasto Terreni che
all’Urbano.
CONSIDERAZIONI ULTERIORI SULLE DIFFORMITA’ RISCONTRATE
Il terreno su cui sorge il fabbricato in questione ricade in zona E1 – zona
agricola intensiva – (vedi certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di
acquisto) e, come risulta dalla integrazione della carta dell’uso agricolo del suolo,
espresso dal CTR con parere n° 799 del 27/02/95, nella zona agricola in questione
sono consentite le attività previste nelle Zone D3 della citata Carta dell’Uso Agricolo
ed in particolare “tutto quanto abbia attinenza con l’attività agricola” (cfr.
ALLEGATO 7)
La Società CASALIA CONSORTIUM - Consorzio con attività esterna – ha
acquistato il fabbricato in oggetto, e lo ha ristrutturato nella sua quasi totalità, con
l’intento di organizzare al suo interno le seguenti attività:
al piano terra
• esposizione e vendita dei prodotti agricoli tipici della zona, degustazione di
detti prodotti con annessa cucina, servizi igienici e depositi
• portineria turistica e banca dati con annessi servizi igienici
al primo piano
• camere con servizi igienici per ospitare agrituristi, locali da destinare ad uffici
della Casalia Consortium e sale riunioni per l’espletamento di corsi di
formazione legate all’attività del Consorzio.
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Tali attività risultano pertanto lecite dal punto di vista urbanistico tenendo
conto del parere del CTR prima richiamato. Tant’è che per le attività summenzionate
sono state rilasciate, dal Comune di Airola, le seguenti autorizzazioni:
1. Certificato di Igienicità dei locali rilasciato, in data 06/12/2002, al Sig. Vincenzo
LUCIANO nella qualità di Direttore della Casalia Consortium (cfr. ALLEGATO 8)
2. Autorizzazione Sanitaria n° 45 del 10/12/2002 rilasciata al Sig. Vincenzo
LUCIANO nella qualità di Direttore della Casalia Consortium (cfr. ALLEGATO 8)
3. VOLTURA dell’autorizzazione precedente del 13/05/2003 rilasciata alla Sig.ra
Concettina D’ANTONIO nella qualità di Amm/re della Società sapori Mediterranei
Sanniti (SA.ME.SA. srl) (cfr. ALLEGATO 8)
4. VOLTURA dell’autorizzazione precedente del 23/05/2004 rilasciata al Sig.
Frankie VICARIO nella qualità di socio Amm7re della Società TETHYS s.r.l.
attuale affittuaria dei loicali al piano terra e parte di quelli al primo piano (cfr.
ALLEGATO 8)
5. Autorizzazione n° 1107 di Somministrazione al Pubblico di Alimenti e Bevande
rilasciata, in data 03/08/2004, dal Comando di Polizia Urbana di Airola al Sig.
Roberto TANUCCI nella qualità di delegato della Società TETHYS s.r.l. (cfr.
ALLEGATO 8)
E’ chiaro che il tipo di attività svolta, pur se lecita, ha modificato radicalmente
la destinazione d’uso dell’immobile e pertanto, a parere del sottoscritto, era
necessario il rilascio di una regolare Concessione Edilizia e non di una semplice
autorizzazione per lavori di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 31 della
Legge 457/78. Inoltre la ditta proprietaria, non configurandosi come imprenditore
agricolo a titolo principale, era tenuto a pagare gli oneri di costruzione e di
urbanizzazione come per legge (Legge 28/011977 n°10 e art. 17 del Decreto
Legislativo n° 301 del 27/12/2002 – Nuovo Testo Unico dell’Edilizia)
Dal sopralluogo effettuato e dagli atti progettuali rappresentativi dello stato di
fatto e di quello preesistente allegati alla presente CTU si è riscontrato che la
sopraelevazione del primo piano nella zona posteriore (ex stalla e fienile) è risultata
essere abusiva in quanto qualsiasi intervento edilizio sul fabbricato doveva
prevedere il rispetto delle volumetrie e superfici esistenti. In verità, da quanto è stato
possibile evincere dai grafici progettuali, il piano terra, nella zona dove è stata
eseguita la sopraelevazione, aveva un’altezza di interpiano di 2,60 mt. diventati 3,60
mt. a seguito dei lavori di ristrutturazione. L’aumento volumetrico corrispondente è
compatibile urbanisticamente in quanto il volume residenziale realizzato era
comunque già esistente, ancorché come volume per pertinenze agricole, e l’aumento
di altezza di interpiano è giustificato dal voler conferire adeguata igienicità ai locali
del piano terra.
Infine il deposito dei calcoli effettuato presso il competente Ufficio del Genio
Civile di Benevento ed il relativo collaudo non ha tenuto conto della sopraelevazione
di buona parte del primo piano che ha comportato una sostanziale modifica
dell’organismo strutturale ed un considerevole aumento degli scarichi in fondazione.
In definitiva per i lavori eseguiti al fabbricato e per la particolare destinazione
d’uso cui è stato successivamente adibito era necessario:
• richiedere una Concessione Edilizia per cambio di destinazione d’uso;
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• pagare i relativi oneri in quanto la Ditta proprietaria non era imprenditore
agricolo prevalente.
Inoltre, in base alla normativa urbanistica vigente, la Ditta proprietaria :
• non poteva eseguire la sopraelevazione del primo piano nella zona posteriore
del fabbricato in quanto ha determinato un considerevole aumento della
superficie utile non ammessa
Pertanto la costruzione, allo stato, è da ritenersi parzialmente abusiva nella
zona relativa alla sopraelevazione della parte posteriore (come meglio chiarito nei
grafici allegati). L’abuso commesso non è sanabile se non con l’abbattimento della
porzione di fabbricato sopraelevato.
Per maggiore chiarezza si riportano le tabelle con il calcolo delle superfici utili
dei singoli ambienti, descrizione stato avanzamento dei lavori di ristrutturazione e
definizione delle superfici abusive
N°
ambiente
CALCOLO DELLE SUPERFICI
(cfr. ALLEGATO 4)
Legenda relativa allo stato di avanzamento lavori
di consolidamento e ristrutturazione
A - completo nella parte relativa agli interventi strutturali e nelle finiture
(agibile)
B - completo nella parte relativo agli interventi strutturali ma non nelle
finiture (realizzati i solai di sottotetto, piattabande in cemento armato
e cordoli perimetrali; mancano tutte le finiture interne quali: intonaci,
pavimenti, tramezzature, impianti ecc)
C - locali dove non è stato realizzato alcun intervento
DESTINAZIONE
PIANO TERRA
STATO DI
AVANZAMENTO
LAVORI
SUPERFICIE
PARZIALE
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Fallimento CASALIA CONSORTIUM – Consorzio con attività esterna - n°15/04
mq.
Superfici utili al piano terra con destinazione ad attività turistico-ricettiva
1 Portineria turistica A 13.35
3 Ingresso e cassa A 17.10
4 Esposizione A 27.35
5 Antibagno A 3.00
6 Wc A 2.70
7 Esposizione A 16.00
8 Esposizione A 28.80
9 Wc A 2.15
10 Wc A 3.45
11 Esposizione A 30.20
12 Angolo bar A 20.00
13 Ristorante A 86.00
14 Cucina A 25.80
15 Deposito A 22.20
16 Deposito A 16.70
17 Scala A 16.30
18 Wc A 3.20
TOTALE SUPERFICIE UTILE AL PIANO TERRA DESTINATA AD ATTIVITA’
TURISTICO-RICETTIVA mq.
SUPERFICI
TOTALI
mq.
334,30
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2 ANDRONE A 23.20
Superfici utili non residenziali al piano terra
20
Deposito sotto scala
esterna
A 3.00
21 Locale tecnico esterno A 25.00
Totale superficie non residenziale mq.
28.00
19 CORTE INTERNA A 213.70
22
SUPERFICIE ESTERNA
SCOPERTA
608.00
N°
ambiente
DESTINAZIONE
PIANO PRIMO
STATO DI
AVANZAMENTO
LAVORI
SUPERFICIE
PARZIALE
mq.
SUPERFICI
TOTALI
mq.
Superfici utili al piano primo
1 Scala A 11.70
10 Locale B 33.50
11 Locale C 26.60
12 Locale C 28.40
13 Locale C 41.20
14 Locale C 21.40
15 Locale C 5.20
TOTALE SUPERFICIE UTILE AL PIANO PRIMO mq. 168,00
Superfici abusive al primo piano
2 Ufficio A 16.35
3 Wc A 4.00
4 Ufficio A 23.70
5 Sala riunioni A 29.85
6 Locale B 44.30
7 Locale B 46.50
8 Locale B 21.90
9 Locale B 31.80
TOTALE SUPERFICIE UTILE AL PIANO PRIMO DA RITENERSI ABUSIVA mq. 218,40
16 Ballatoio e balconi A 25.00
E) SINTESI DELLE ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI ED ANNOTAZIONI ALLA
CONSERVATORIA DEI RR.II. A FAVORE E CONTRO
Vedi ALLEGATO 9
1) Nota di trascrizione del 25/01/2001 di atto notarile pubblico di compravendita
Notaio Marina CAPONE relativo al fabbricato rurale ubicato in Airola alla via
Schito - Foglio n° 13 del Comune di Airola particella 317 - a favore della
CASALIA CONSORTIUM CONSORZIO CON ATTIVITA’ ESTERNA contro
MATTIOLI MARINA
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Fallimento CASALIA CONSORTIUM – Consorzio con attività esterna - n°15/04
10

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2) Nota di iscrizione del 03/04/2003 di atto giudiziario di ipoteca derivante da
decreto ingiuntivo per € 284.990,80 a favore di FI.LA.VI. S.r.l. contro CASALIA
CONSORTIUM CONSORZIO CON ATTIVITA’ ESTERNA sui seguenti immobili:
1) fabbricato rurale ubicato in Airola alla via Schito - Foglio n° 13 del
Comune di Airola, particella 386, sub 1 e 2, Categ. D2
3) Nota di iscrizione del 10/07/2003 di atto giudiziario di ipoteca derivante da
decreto ingiuntivo per € 130.000,00 a favore di LAURITANO Carmine contro
CASALIA CONSORTIUM CONSORZIO CON ATTIVITA’ ESTERNA sui seguenti
immobili:
1) fabbricato rurale ubicato in Airola alla via Schito - Foglio n° 13 del
Comune di Airola, particella 386, sub 1 e 2, Categ. D2
4) Nota di iscrizione del 10/12/2003 di atto giudiziario di ipoteca derivante da
decreto ingiuntivo per € 11.508,04 a favore di GARGANO Felice contro
CASALIA CONSORTIUM CONSORZIO CON ATTIVITA’ ESTERNA e Sig.
LUCIANO Vincenzo, sui seguenti immobili:
1) fabbricato rurale ubicato in Airola alla via Schito - Foglio n° 13 del
Comune di Airola ,particella 386, sub 1 e 2, Categ. D2
2) fabbricato in Benevento al vicolo S. Vittorino - Foglio n° 41 del
Comune di Benevento, particella 1679, sub 1, Categ. A3
3) fabbricato in Benevento al vicolo S. Vittorino - Foglio n° 41 del
Comune di Benevento, particella 1673,sub 19, vani 8,5, Categ. A3
F) DESCRIZIONE METODO DI STIMA
Ultimata l’individuazione del bene da stimare si passa alla descrizione del
metodo di stima utilizzato per la valutazione del cespite acquisito all’attivo
fallimentare.
Il procedimento di stima sintetico consiste nel determinare il valore di mercato
dell’immobile oggetto della stima attraverso la comparazione con immobili aventi
analoghe caratteristiche e per i quali sono disponibili i prezzi di compravendite
recenti, tenendo nel giusto conto le caratteristiche generali che influenzano il valore
di mercato di un fabbricato che sono da individuarsi tra le seguenti:
- ubicazione
- epoca di costruzione
- destinazione
- caratteristiche costruttive
- stato di manutenzione
- superficie.
Per la determinazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto ha
avuto contatti con tecnici della zona , con l’ufficio Commercio del Comune di Airola e
con le agenzie immobiliari operanti in loco.
Dalla elaborazione di tutte le informazioni assunte dal mercato immobiliare è
risultato che i valori unitari relativi al più probabile valore di mercato ricavati tenendo
conto di tutti i citati fattori, possono essere assunti pari a :
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- €/mq. 1.300,00 per le superfici utili al piano terra, complete nei lavori di
ristrutturazione sia strutturali che di finitura, adibite ad esposizione di prodotti
agricoli e ristorazione in genere;
- €/mq. 1.000,00 per le superfici utili al piano primo , complete nei lavori di
ristrutturazione sia strutturali che di finitura, adibite ad abitazione (locale
contraddistinto dal numero 1) ;
- €/mq. 500,00 per le superfici utili al piano primo da adibire ad abitazione e
complete solo nella parte strutturale (locale contraddistinto dal numero 10);
- €/mq. 300,00 per le superfici utili al piano primo da adibire ad abitazione dove
non è stata eseguita alcun tipo di intervento (locali contraddistinti dal numero
11 al numero 15);
La superficie del primo piano che risulta essere stata realizzata abusivamente
non è stata computata ai fini del valore di mercato dell’immobile.
La superficie utile è stata ottenuta considerando la superficie al netto dei muri
perimetrali e dei tramezzi.
La superficie non residenziale al piano terra (depositi sotto scala e locale
tecnico esterno) è stata considerata al 15% del valore commerciale pieno (€/mq.
1.300,00).
La superficie dell’androne e della corte interna al piano terra è stata
considerata al 30% del valore commerciale pieno (€/mq. 1.300,00) in quanto già
oggetto di ristrutturazione.
La superficie dei balconi e del ballatoio al piano primo sono stati considerati al
25% del valore commerciale pieno per abitazione (€/mq. 1.000,00) in quanto già
oggetto di ristrutturazione.
Alla superficie esterna residua non è stato attribuito un valore specifico in
quanto rientrante nel valore del bene oggetto di stima.
CALCOLO VALORE DI MERCATO
Secondo il metodo di stima sintetico il valore di mercato dell’immobile è il seguente:
n° DESCRIZIONE
Superfici
e utile
(mq.)
Valore
unitario
(€/mq)
Coefficiente
di riduzione
Quota
disponibile
per la
vendita
Valore stimato
(€)
1 Piano terra 334,30 1.300,00 1 1000/1000 434.590,00
2
Androne e corte
interna al piano terra
236,90 1.300,00 0,30 1000/1000 92.391,00
3
Locali tecnici al piano
terra
28,00 1.300,00 0,15 1000/1000 5.460,00
4
Locali al primo piano
ristrutturati
Locali al primo piano
11,70 1.000,00 1 1000/1000 11.700,00
5
ristrutturati
relativamente
solo
agli
33,50 500,00 1 1000/1000 16.750,00
6
interventi strutturali
Locali al piano primo
privi di qualsiasi tipo
di intervento di
ristrutturazione
122,80 300,00 1 1000/1000 36.840,00
7
Balconi e ballatoio al
piano primo
25,00 1.000,00 0,25 1000/1000 6.250,00
TOTALE VALORE IN €. 603.981,00
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Come relazionato in precedenza, nel corso dell’esecuzione dei lavori di
ristrutturazione sono state eseguite delle opere abusive riconducibili alla esecuzione
della sopraelevazione della parte retrostante del fabbricato ed in particolare di tutta la
zona ex fienile e stalla. L’abuso commesso non è sanabile dal punto di vista
urbanistico se non con l’abbattimento delle opere eseguite in difformità ed il ripristino
della situazione preesistente. La particolare destinazione d’uso cui è stata destinato
l’immobile richiede la necessità di rilascio di Concessione Edilizia con il pagamento
dei relativi oneri di concessione in quanto la normativa vigente consente il mancato
pagamento degli stessi solo nell’ipotesi che il proprietario sia imprenditore agricolo a
titolo principale.
Per l’espletamento delle pratiche di richiesta di concessione edilizia in
sanatoria, direzione dei lavori di demolizione opere abusive, sicurezza, sanatoria
deposito e collaudo al Genio Civile, relazione geologica-geotecnica e tutto quant’altro
necessario per sanare gli abusi riscontrati dal punto di vista urbanisticoamministrativo,
è necessario prevedere la figura di più tecnici abilitati cui
corrispondere adeguato compenso.
In definitiva, nella determinazione del valore finale di mercato del bene oggetto
di stima è necessario sottrarre al valore prima determinato le somme necessarie per:
• lavori di demolizione opere abusive e ripristino dello stato dei luoghi così come
preesistenti;
• oneri di concessione calcolati in base al costo di costruzione e oneri di
urbanizzazione;
• spese tecniche.
A tal proposito il sottoscritto:
1. ha provveduto a redigere un computo metrico dei lavori da eseguire per il
ripristino dello stato dei luoghi che è ammontato a circa €. 70.000,00,
comprensivo di IVA nelle forme dovute;
2. ha provveduto a calcolare gli oneri di concessione in base ai parametri adottati
dal comune di Airola che sono risultati pari a €. 8.000,00;
3. ha provveduto a redigere la specifica professionale per le prestazioni relative
alla richiesta di concessione edilizia in sanatoria, direzione dei lavori di
demolizione opere abusive, sicurezza e tutto quant’altro necessario per
sanare gli abusi riscontrati , che è risultata pari a circa €. 20.000,00
In definitiva il valore di mercato definitivo è il seguente:
A) VALORE DI MERCATO €. 603.981,00
B) A DETRARRE
• per lavori di demolizione opere abusive e
ripristino situazione preesistente
• per oneri di concessione
• per spese tecniche
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Fallimento CASALIA CONSORTIUM – Consorzio con attività esterna - n°15/04
€
€
€
70.000,00
8.000,00
20.000,00
€ 98.000,00
VALORE DI MERCATO DEFINITIVO € 505.981,00
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G) DIVISIONE DEI BENI IMMOBILI IN LOTTI DI VENDITA
Trattasi di beni componenti un unico complesso immobiliare inscindibile e non
frazionabile.
H) DETERMINAZIONE DEL VALORE LOCATIVO DEI BENI IMMOBILI E MOBILI
CONCESSI IN AFFITTO ALLA “TETHIS SRL”
Come ricordato, l’intero piano terra, ad esclusione del locale a destra
dell’androne (portineria turistica) e n° 3 locali al primo piano (contraddistinti dai nn°
2,3 e 4 sulle planimetrie dell’ALLEGATO 4) sono locati alla TETHYS srl con
contratto di locazione del 22/01/2004 , registrato a Benevento il 06/02/04 al
n°856,Mod. 3, Vol. 9). Nel citato contratto, il canone mensile viene determinato in
€2.000,00, di cui € 1.600,00 per fitto dei locali e € 400,00 per noleggio delle
attrezzature.
Per determinare il canone locativo annuo lordo è necessario partire dal valore di
mercato dalla porzione di immobile in fitto e moltiplicare tale valore per la fruttuosità
lorda considerata normale per la specifica destinazione d’uso dei locali.
Canone annuo = valore di mercato x fruttuosità lorda
A tal proposito è opportuno ricordare che, come in precedenza evidenziato, i
locali al primo piano risultano essere abusivi e, come tali, non è possibile
considerarli ai fini della determinazione del canone annuo lordo.
Il valori di mercato degli ambienti dati in locazione risulta dalla seguente tabella
N° Descrizione Superficie
1 Superficie utile al piano terra
ad netto del locale adibito a
portineria turistica
Valore unitario
€/mq
Valore di mercato
320,95 1.300,00 417.235,00
2 Androne 23,20 390,00 9.048,00
3 Superficie non residenziale
al piano terra
28,00 195,00 5.460,00
4 Corte interna 213,70 390,00 83.343,00
VALORE DI MERCATO PARTE DI FABBRICATO IN FITTO € 515.086,00
Il saggio di fruttuosità, inteso come tasso annuale lordo di rendimento
dell’investimento immobiliare, in considerazione della destinazione e della tipologia
costruttiva può essere assunta compresa tra il 4,50% e 5,00%, con un valore medio
pari al 4,75%. In definitiva:
canone annuo = 515.086,00x 4,75% = 24.466,60
corrispondente ad un fitto lordo mensile di circa 2.000,00 €/mese. A tale cifra deve
essere sommata la somma relativa al noleggio mensile dell’attrezzatura pari a
400,00 €/mese per un importo complessivo:
canone mensile fitto dei locali € 2.000,00
canone mensile noleggio attrezzature € 400,00
TOTALE € 2.400,00
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I) CONCLUSIONI
Come indicato nei punti precedenti, durante l’esecuzione dei lavori di
ristrutturazione dell’immobile, sono state eseguite delle opere abusive consistenti
nella realizzazione di una superficie utile non ammissibile al primo piano con relativo
aumento di volume per residenze. Gli strumenti urbanistici in vigore non consentono
di sanare tale illecito se non con la demolizione e ripristino delle superfici e volumi
preesistenti. Inoltre, il particolare utilizzo dell’immobile ai fini di esposizione,
commercializzazione di prodotti agricoli, degustazione di prodotti locali e di ricezione
agrituristica, ha comportato una radicale modifica di destinazione d’uso e
conseguente necessità di richiesta di una regolare Concessione Edilizia ed il
pagamento dei relativi oneri.
E’ opportuno ricordare che l’intervento di demolizione comporta la necessità di
un deposito al Genio Civile dei calcoli statici giustificativi dell’intervento ed il relativo
collaudo.
In definitiva, per arrivare al valore di mercato del bene immobile, è stato
necessario sottrarre l’importo necessario per:
• l’esecuzione dei lavori di demolizione delle opere abusive e ripristino dello
stato dei luoghi così come preesistenti;
• il pagamento degli oneri di concessione calcolati in base al costo di
costruzione e oneri di urbanizzazione;
• il pagamento delle spese tecniche ai tecnici abilitati incaricati per
progettazione e direzione dei lavori di demolizione e per la definizione di tutte
le pratiche urbanistico-amministrative relative alla sanatoria delle opere
abusive.
In conclusione, tenuto conto di tutto quanto prima descritto:
1. il valore di mercato definitivo dell’immobile oggetto di stima ammonta a
€ 505.981,00, ed in cifra tonda ad €. 506.000,00
2. la rata mensile per il fitto dei locali alla Ditta TETHYS srl ammonta a
€ 2.400,00.
In fede.
IL C.T.U.
(Ing. Umberto FICOCIELLO)
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RILIEVO FOTOGRAFICO
ALLEGATO 3
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FOTO 1
Prospetto principale Sud-Ovest
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FOTO 2
Prospetto posteriore Nord – Est
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FOTO 3
Prospetto con vista lato Est
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FOTO 4
Prospetto posteriore Nord – Ovest con la chiara evidenziazione
dell’avvenuta sopraelevazione del primo piano nella zona ex fienile
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FOTO 5
Particolare rappresentativo dello stato della muratura sul lato posteriore
del fabbricato dove sono da completare i lavori di consolidamento della
muratura del primo piano. Dallo stato di fatto si evidenzia che il tipo di
intervento ipotizzato per il consolidamento della muratura consisteva
nella realizzazione di un intervento a sandwich con doppia paretina in
cemento ed interposta rete elettrosaldata; tale intervento è stato
realizzato solo sul lato interno ed è da completare sulla parete esterna.
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FOTO 6
Particolare recupero solaio in legno nell’androne
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FOTO 7
Particolare corte interna
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FOTO 8
Particolare interno dei locali adibiti a ristorazione
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FOTO 9
Particolare interno dei locali adibiti ad esposizione prodotti agricoli locali
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FOTO 10
Particolare controsoffitto in legno nei locali ristorazione
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FOTO 11
Particolare ballatoio al primo piano
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FOTO 12
Particolare locali al piano primo non completati nelle finiture. Zona ex
fienile
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FOTO 13
Particolare locali al piano primo non completati nelle finiture. Zona su
prospetto principale adibita ad abitazione principale
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FOTO 14 – Particolare solaio di sottotetto visibile al primo piano –
zona fabbricato principale adibito ad abitazione
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FOTO 15
Particolare angolo a Nord – Ovest dove risulta evidente la
sopraelevazione del primo piano nella zona posteriore ex fienile
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