bipielle gestione credito spa - IVG Tempio Pausania

TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
(Prov. OLBIA - TEMPIO)
ESECUZIONE IMMOBILIARE
PROMOSSA DALLA
BIPIELLE GESTIONE CREDITO SPA
CONTRO
R.G.E. n. 107/05
RELAZIONE TECNICA
IL MAGISTRATO ISTRUTTORE
Dott.ssa Barbara Cavallo
IL CTU
Ing. Giovanni Maurelli
IL DIFENSORE DEL CREDITORE
Avv. Tarciso Peru
Data incarico 06.12.2007
Data deposito Relazione Tecnica 15.05.2008
Data del Rinvio 30.09.2008 (autorizzazione vendita)

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INDICE
1 - QUESITI....................................................................................................................................................3
1.1 - QUESITO N. 1 – “Identificazione del bene”...................................................................................3
1.2 - QUESITO N. 2 – “Descrizione del bene” ........................................................................................3
1.3 - QUESITO N. 3 – “Comparazione tra dati attuali e pignoramento”.............................................3
1.4 - QUESITO N. 4 – “Accatastamento”................................................................................................4
1.5 - QUESITO N. 5 – “Destinazione urbanistica di piano” ..................................................................4
1.6 - QUESITO N. 6 – “Conformità alla normativa-sanabilità” ...........................................................4
1.7 - QUESITO N. 7 – “Divisione in lotti” ...............................................................................................4
1.8 - QUESITO N. 8 – “Divisibilità in natura”........................................................................................4
1.9 - QUESITO N. 9 – “Stato del bene” ...................................................................................................4
1.10 - QUESITO N. 10 – “Regime vincolistico” ......................................................................................5
1.11 - QUESITO N. 11 – “Determinazione del valore” ..........................................................................5
2 - PREMESSA ...............................................................................................................................................5
3 - RISPOSTA AI QUESITI...........................................................................................................................6
3.1 - QUESITO N. 1 – “Identificazione del bene”...................................................................................6
3.1.1 - Trascrizioni:..................................................................................................................................6
3.1.2 - Iscrizioni:......................................................................................................................................8
3.1.3 - Trascrizioni:..................................................................................................................................8
3.2 - QUESITO N. 2 – “Descrizione del bene” ........................................................................................9
3.2.1 - Ubicazione:..................................................................................................................................9
3.2.2 - Descrizione della zona:..............................................................................................................10
3.2.3 - Catteristiche sommarie del complesso immobiliare: ..................................................................10
3.2.4 - Caratteristiche generali e costruttive dell'edificio in cui è ubicato l’immobile pignorato: .........10
3.2.5 - Descrizione dell'immobile pignorato:.........................................................................................11
3.2.6 – Impiantistica...............................................................................................................................11
3.2.7 - CONSISTENZA.........................................................................................................................12
3.3 - QUESITO N. 3 – “Comparazione tra dati attuali e pignoramento”...........................................12
3.4 - QUESITO N. 4 – “Accatastamento”..............................................................................................12
3.5 - QUESITO N. 5 – “Destinazione urbanistica di piano” ................................................................13
3.6 - QUESITO N. 6 – “Conformità alla normativa-sanabilità” .........................................................13
3.7 - QUESITO N. 7 – “Divisione in lotti” .............................................................................................14
3.8 - QUESITO N. 8 – “Divisibilità in natura”......................................................................................14
3.9 - QUESITO N. 9 – “Stato del bene” .................................................................................................15
3.10 - QUESITO N. 10 – “Regime vincolistico” ....................................................................................16
3.11 - QUESITO N. 11 – “Determinazione del valore” ........................................................................16
V = R / r.....................................................................................................................................................19
R = F – ( J + Q + S ) + A - D....................................................................................................................19
4 - CONCLUSIONI.......................................................................................................................................21
Allegati alla CTU: ....................................................................................................................................21
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ILLUSTRISSIMO SIG. GIUDICE DEL TRIBUNALE CIVILE DI
TEMPIO PAUSANIA
ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA:
BIPIELLE GESTIONE CREDITO SPA
CONTRO
sigg.ri
Con udienza del 06.12.2007 la S.V. Ill.ma nominava il sottoscritto ing.
Giovanni Maurelli, residente in Olbia (OT), via del Pioppeto n. 53, iscritto
all'Albo degli Ingegneri di Roma al n. 12266, quale Consulente Tecnico
d'Ufficio (C.T.U.).
La S.V.Ill.ma demandava allo scrivente i seguenti quesiti:
1 - QUESITI
1.1 - QUESITO N. 1 – “Identificazione del bene”
Verifichi, prima di ogni attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2°
comma cod. proc. Civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative
all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento,
oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri
immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore procedente quelli
mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e
delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali,
sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie
ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di
destinazione urbanistica dei terreni di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando
prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione
competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non
risultante dalla documentazione in atti; indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero,
indicando immediatamente che si tratta di “quota di bene”.
1.2 - QUESITO N. 2 – “Descrizione del bene”
Descriva, previo necessario accesso , l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente
comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne,
superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e
millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuini, locali di sgombero, portineria,
riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai,
infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti
elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e
secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al
dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso
l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso
il centro della città;
1.3 - QUESITO N. 3 – “Comparazione tra dati attuali e pignoramento”
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano,
interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando in caso di
rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile
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e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono
erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur
non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile
rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
1.4 - QUESITO N. 4 – “Accatastamento”
Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del Catasto
provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua
correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente
accatastate; in particolare, al fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel
decreto di trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti adempimenti:
• qualora risultino non correti i dati contenuti nella visura catastale attuale o
manchino la categoria catastale e la rendita oppure queste non siano coerenti con
l’attuale destinazione del bene, l’esperto deve effettuare la variazione o determinare i
valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra procedura ritenuta idonea;
• quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva l’ipotesi di
vendita in un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni
soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia dell’ordinanza di vendita),
l’esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai creditori chiedendo
l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi;
1.5 - QUESITO N. 5 – “Destinazione urbanistica di piano”
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
1.6 - QUESITO N. 6 – “Conformità alla normativa-sanabilità”
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione
realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà
descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato
sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli articoli 46, 5° comma del D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 e 40, 6° comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47;
1.7 - QUESITO N. 7 – “Divisione in lotti”
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo
caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del giudice
dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in
questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati
dall’Ufficio Tecnico Erariale;
1.8 - QUESITO N. 8 – “Divisibilità in natura”
Dica, solo nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in
natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti, (ed, ove necessario,
all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla
relazione stimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il
valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo
anche la determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in
caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità
eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 cod. proc. civ., dall’art. 846 c.c.
e dalla L.3 giugno 1940, n. 1078;
1.9 - QUESITO N. 9 – “Stato del bene”
Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel
tempo; in tal caso si indichi la data di scadenza; nel caso che oggetto di pignoramento sia la
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nuda proprietà o l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata
dell’usufrutto se a termine.
Dica se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimamente il possesso o la detenzione del
bene evidenziato se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi
se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione e
qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di
scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente per il giudizio per la
liberazione del bene (per particolari si rimanda al punto 10 della sezione II delle “Disposizioni
generali”); dica se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del
debitore esecutato, e acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche
in copia non autentica);
1.10 - QUESITO N. 10 – “Regime vincolistico”
Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di
inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale
(segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o
risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esisitenza di diritti demaniali (di superficie
o servitù pubbliche) o usi civili evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
indicare l’esisitenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene;
1.11 - QUESITO N. 11 – “Determinazione del valore”
Determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni
dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto
riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di
conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di
locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta
opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta
nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile
alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del
pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda
proprietà).
2 - PREMESSA
Effettuato il controllo della completezza dei documenti di cui all’art. 567 2°
comma C.P.C., e dopo aver predisposto il verbale di inizio delle operazioni
peritali, nonchè verbale di primo sopralluogo e successivi, (allegati alla
presente relazione),
il sottoscritto perito ha provveduto a redigere la seguente perizia:
L’IMMOBILE descritto nell’atto di pignoramento è il seguente:
In Comune di Aglientu (OT), appartamento posto al piano terra composto da
due locali più servizio, sito in loc. Vignola – comprensorio denominato
“Villaggio Mirice” - piano di lottizzazione “LU Lamoni”, Comune di Aglientu
(OT) - edificio a schiera “D” – appartamento int. n. 546/A – NCEU - foglio
10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita € 285,05.
Coerenze:
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- a nord – unità immobiliare part. 253 sub 97;
- ad est – unità immobiliare part. 253 sub 99;
- ad ovest – parti comuni;
- a sud – posti auto uso esclusivo.
3 - RISPOSTA AI QUESITI
3.1 - QUESITO N. 1 – “Identificazione del bene”
Verifichi, prima di ogni attività, la completezza della documentazione di cui
all’art. 567, 2° comma cod. proc. Civ. (estratto del catasto e certificati delle
iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni
anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile
attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari)
segnalando immediatamente al giudice ed al creditore procedente quelli
mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco
delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti,
sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca,
ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta
identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione
urbanistica dei terreni di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando
prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte
dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di
provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti;
indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando
immediatamente che si tratta di “quota di bene”.
Verificata la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma
cod. proc. Civ., si riporta:
- Prospetto riassuntivo con l’indicazione dei passaggi di proprietà del bene
nei venti anni antecedenti la trascrizione del pignoramento e l’indicazione delle
iscrizioni e trascrizioni iscritte nello stesso periodo.
Il pignoramento, notificato il 03.10.2005, è stato trascritto in data 02.11.2005,
al reg. gen. n. 12090 e reg. part. n. 7856, presso la Conservatoria dei RR.II. di
Tempio Pausania, a favore della BIPIELLE GESTIONE CREDITO S.P.A.,
con sede in Lodi, via Polenghi Lombardo, 13 (C.F. 01868261205) gravante
sull’appartamento posto al piano terra composto da due locali più servizio,
censito al NCEU - foglio 10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani
2,5 – sup. catastale 32 mq - rendita € 284,05 – int. 546/A.
Il bene pignorato ha seguito i seguenti passaggi di proprietà:
3.1.1 - Trascrizioni:
1) 324/271 del 24.01.1983 - compravendita, atto Notaio Giovanni Fadda in Cagliari
del 14.01.1983 rep. 12117, con il quale la società Imprese Sarde Organizzate Lavori
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Edili srl – sede Quartu S.Elena, ha acquistato dalla sig.ra
l’area
sulla quale è stato edificato l’immobile in oggetto, area distinta al fg 10, mapp. 2 di
220.960 mq;
2) 7635/5442 del 15.09.1999 - compravendita, atto Notaio Vincenzo Lojacono in
Sassari del 13.09.1999 rep. 110955, con il quale la società Imprese Sarde
Organizzate Lavori Edili srl, ha venduto alla società Cofim srl – sede in Sassari – il
complesso immobiliare così costituito:
− NCTR – fg 10 – mapp. 191 – 41032 mq;
− NCTR – fg 10 – mapp. 192 – 20026 mq;
− NCTR – fg 10 – mapp. 201 – 27458 mq;
− NCEU – fg 10 – mapp. 253/68 – 4064 mq;
− NCEU – fg 10 – mapp. 253 – sub 2-3-4-5-6-7-9-10-11-13-14-15-18-19-20-21-
22-23-26-27-30-31-32-33-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45-46-48-49-50-51-
52-53-54-55-57-62-63-16;
− NCEU – fg 10 – mapp. 252 – sub 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-18-19-
20-21-22;
− NCEU – fg 10 – mapp. 221 – sub 13-14-15-16-17-18-19-20-9;
3) 11199/8111 del 13.12.2001 - compravendita, atto Notaio Vincenzo Lojacono in
Sassari in data 28.11.2001 rep. n. 120350/36616, con la quale la società
sede in Sassari ha venduto alla società
il complesso immobiliare così
costituito:
− NCEU – fg 10 – mapp. 253 – sub 72-73-74-75-76-77-80-82-83-86-87-131-132-
122-121-119-118-117-123-95-96-97-99-100-101-102-103-104-105-106-107-
108-109-110-111-112-113-114-115-116-134-92-93-94;
− NCEU – fg 10 – mapp. 253/98 A – 54 mq;
4) 425/321 del 10.01.2003 - compravendita, atto Notaio Vincenzo Lojacono in
Sassari del 30.12.2002 rep. n. 124223, con la quale
) – sede in Milano ha venduto alla società
il complesso immobiliare così censito:
− NCEU – fg 10 – mapp. 253 – sub 95-96-97-99-100-101-102-103-104-105-106-
107-108-109-110-111-112-113-114-115-116;
− NCEU – fg 10 – mapp. 253/98 A;
5) annotazione a 425/321 del 10.01.2003 - atto di annotazione Notaio Vincenzo
Lojacono in Sassari del 08.09.2003 rep. n. 126300, con la quale la società
– sede in Milano rinunciava parzialm ente a patto
riservato dom inio a favore della società
immobile così censito:
− NCEU – fg 10 – mapp. 253/105 – A/2 – vani 2,5;
6) 11424/7865 del 19.09.2003 - atto di rettifica Notaio Vincenzo Lojacono in Sassari
dell'atto di compravendita del 30.12.2002 rep. n. 124223, in quanto per mero errore
materiale non veniva indicato che la vendita era sottoposta a riservato dominio con il
– sede in Milano vendeva alla
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immobile così
censito:
− NCEU – fg 10 – mapp. 253 – sub 95-96-97-99-100-101-102-103-104-105-106-
107-108-109-110-111-112-113-114-115-116;
− NCEU – fg 10 – mapp. 253/98 A;
7) 1573/959 del 12.02.2004 - atto di identificazione catastale Notaio Bruno Volpe in
Varese del 28.01.2004 rep. n. 147698, in cui le società
concordemente ad identificare catastalmente i cortili annessi agli appartamenti
traferiti con atto 321 del 10.01.2003 degli immobili così censiti:
− NCEU – fg 10 – mapp. 253 – sub 174-192-191-175-190-177-189-188-178-187-
179-185-180-184-181-182-183-173-176-186-166-167-168-165-169-164-170-
162-160-171-159-172-163-161-158;
8) 7458/5368 del 19.06.2003 - compravendita, atto Notaio Bruno Volpe in Varese
in data 11.06.2003 rep. n. 146187/13510, con la quale la società
ve ndeva alla società
Rodi con sede in Milano gli immobili così censiti:
− NCEU – fg 10 – mapp. 253 – sub 95-100-112-113-114-116;
− NCEU – fg 10 – mapp. 253/98 – A2 vani 2,5;
9) 7459/5369 del 19.06.2003 - compravendita, atto Notaio Bruno Volpe in Varese
in data 11.06.2003 rep. n. 146188/13511, con la quale la società vendeva a
immobile così censito:
− NCEU – fg 10 – mapp. 253/98 – A2 vani 2,5;
(Osservazioni del Notaio)
Pertanto l'immobile in parola risulta di piena proprietà e libera disponibilità dei
nominativi sopra indicati e non risulta gravato da trascrizioni pregiudizievoli ed
iscrizioni ipotecarie ad eccezione di:
3.1.2 - Iscrizioni:
1) cas. n. 7460 - art. n. 947 del 19.06.2003 - ipoteca volontaria in forza del
contratto di mutuo ricevuto dal Dr. Bruno Volpe, Notaio in Varese, in data
11.06.2003 Rep. 146189 racc. 13512, a favore della Area Banca S.P.A. con sede in
Segrate, elettivamente domiciliata in Segrate, Viale Europa n.32
per la somma complessiva di € 220.000,00 a garanzia dell'importo di € 110.000,00 a
garanzia di mutuo da rimborsare in 20 anni del bene immobile così censito:
- NCEU – fg 10 – mapp. 253/98 – A2 vani 2,5.
3.1.3 - Trascrizioni:
1) 12090/7856 del 02.11.2005 – pignoramento immobiliare notificato dall'ufficiale
giudiziario del 03.10.2005 n. 381 di rep. Per il credito di € 115.486,16 a favore di
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Bipielle Gestione Credito spa a carico di
censito:
- NCEU – fg 10 – mapp. 253/98 – A2 vani 2,5.
il
sul bene immobile così
3.2 - QUESITO N. 2 – “Descrizione del bene”
Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando
dettagliatamente comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno,
caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati
catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni
(lavatoi, soffitte comuini, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);
descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi
esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti
elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla
urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri
commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal
centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno
(strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti
verso il centro della città;
Appartamento sito in Comune di Aglientu (OT), posto al piano terra
composto da due locali più servizio, veranda di pertinenza, loc. Vignola –
comprensorio denominato Villaggio “Mirice” - piano di lottizzazione “Lu
Lamoni” edificio a schiera lettera “D” – appartamento int. n. 546/A – NCEU -
foglio 10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita €
284,05 – sup. 32 mq.
Coerenze:
- a nord – unità immobiliare part. 253 sub 97;
- ad est – unità immobiliare part. 253 sub 99;
- ad ovest – parti comuni;
- a sud – posti auto uso esclusivo a parte di area comune.
3.2.1 - Ubicazione:
L'immobile di cui fa parte l'appartamento pignorato si trova in Comune di
Aglientu (OT), Loc. Vignola – edificio a schiera “D” – appartamento int. n.
546/A, è parte di complesso residenziale ad uso abitativo denominato
“Villaggio Mirice”. Vi si giunge percorrendo la strada Palau/Castelsardo, e
svoltando, al bivio per Aglientu, sulla sinistra (per chi proviene dalla parte di
Palau); a circa cento metri da questo bivio si trova altro bivio con indicazione
per Villaggio Mirice e continuando per circa 150÷200 metri si trova sulla
sinistra l’ingresso del complesso residenziale in parola che dista circa 400 m
dal mare.
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3.2.2 - Descrizione della zona:
Il complesso residenziale con vista sulla baia di Vignola è in posizione
panoramica a ridosso della strada che porta al mare, posto a circa 400 m, e da
una pineta che confina con la spiaggia, circondato dalla tipica vegetazione
della Gallura. Il villaggio è composto da diverse unità residenziali di massimo
due livelli, architettonicamente concepite in stile gallurese con ampi giardini e
zone di verde attrezzato e di una zona sportiva e di animazione.
All’interno del complesso si trovano campi da tennis nonché una piscina
condominiale.
L’aeroporto di Olbia dista circa 60 Km mentre il porto di Olbia circa 62 Km. Il
porto di Golfo Aranci dista circa 66 km.
Orograficamente il terreno è caratterizzato da un unico versante che declivia
leggermente verso il mare.
La zona di ubicazione dell'edificio è a prevalente destinazione turisticoresidenziale.
L'urbanizzazione primaria è completa, le strade di accesso al
complesso sono asfaltate con l'illuminazione condominiale presente.
A circa 700 metri si trova la rotonda sul mare di Vignola mare con bar,
pizzeria, ristorante, giornalaio. I negozi, ufficio postale, banca ecc più vicini si
trovano ubicati all’interno del paese di Aglientu posto a circa 8 ÷ 10 km dal
villaggio in parola.
3.2.3 - Catteristiche sommarie del complesso immobiliare:
Il Complesso residenziale, in cui è sito l'immobile pignorato in esame, fa parte
del Condominio denominato “Villaggio Mirice”.
Quest’ultimo sorge su una area di circa 23 Ha con una quota sul livello del
mare intorno a 20 ÷ 30 m.
Il villaggio è costituito da oltre 130 appartamenti suddivisi in più corpi di
fabbrica al cui interno si trova ubicata la piscina ed i campi da tennis.
La TIPOLOGIA adottata dei corpi di fabbrica è impostata su cellule
quadrangolari, aggregate tra loro secondo uno schema imposto dalla
particolare conformazione del terreno.
I corpi di fabbrica sono composti da un piano terra ed un piano primo.
Le unità abitative hanno aree verdi comuni. Le zone adibite a parcheggio sono
frazionate in prossimità delle unità stesse.
MATERIALI DI FINITURA: l'esterno dell'edificio è rivestito da intonaco
tinteggiato con impasti addizionati con coloranti ai silicati, le tinte sono quelle
delle terre; le coperture sono in tegole monocoppo.
3.2.4 - Caratteristiche generali e costruttive dell'edificio in cui è ubicato
l’immobile pignorato:
Caratteristiche riferite all'intera costruzione: fondazioni in calcestruzzo
cementizio armato; struttura portante (pareti perimetrali) in blocchi di
cemento vibrato sp. 25 cm; orizzontamenti sono in laterocemento; tramezzi
in mattoni forati; copertura in tegole monocoppo; le porte e le chiusure delle
finestre sono in legno massello verniciate con tinte scure; gli infissi sono in
pino di svezia. Le aperture danno accesso alla veranda ed al giardino di
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pertinenza all’appartamento; percorsi pedonali sono pavimentati in cemento
colorato; l’illuminazione condominiale esterna è costituita da piantane con
globo.
3.2.5 - Descrizione dell'immobile pignorato:
Identificato al N.C.E.U. al foglio al:
foglio 10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita €
284,05 – int. 546/A.
Coerenze:
− a nord – unità immobiliare part. 253 sub 97;
− ad est – unità immobiliare part. 253 sub 99;
− ad ovest – parti comuni;
− a sud – posti auto uso esclusivo a parte di area comune.
Lo schema distributivo prevede:
una zona pranzo con angolo cottura che da su una veranda in legno, con
copertura in canne, di circa 12÷14 mq, una camera da letto, un bagno, dotato
di wc, bidet, doccia e lavabo di tipo commerciale.
I pavimenti sono in monocottura di tipo rustico sia all’interno che all'esterno
(veranda), i battiscopa sono in listelli di gres porcellanato scuro.
Il rivestimento della cucina è in ceramica chiaro fino ad una altezza di circa
1,60 m.
Le pareti interne sono rivestite in intonaco del tipo al civile tinteggiato con
pittura a calce di colore bianco.
Le tinteggiature esterne sono realizzate mediante impasti addizionati con
coloranti e silicati, del colore delle terre.
Gli infissi sono in legno di pino di svezia mordentato senza vetro-camera, le
porte e le persiane risultano essere in legno massello.
Il portone di ingresso è in legno massello.
Le porte interne sono in legno mordentato scuro.
3.2.6 – Impiantistica
Nell’appartamento in oggetto:
- non è installato impianto di riscaldamento ma è possibile installare un
impianto di climatizzazione;
- è presente l’impianto TV con presa nel soggiorno;
- l’impianto elettrico è sotto traccia con punti luce secondo le esigenze;
- l’impianto idrico è in rame sanitario;
- l’impianto fognario è in tubi di polipropilene con anelli a tenuta;
- l'impianto igienico - sanitario è efficiente;
- l’angolo cottura presenta un lavello in inox, piano lavoro, piano cottura
con canalizzazione verso l’esterno dei fumi di cottura;
- l’impianto del gas risulta essere presente;
- il bagno vi è un lavabo e bidet in vetro china bianca completi di gruppo
miscelatore e tappo automatico a saltarello, il water in vetro china bianca e
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sedile in legno plastificato (da sostituire), la doccia in vetro china bianca
con miscelatore;
- l’acqua calda è prodotta da uno scaldabagno elettrico.
In definitiva lo stato di manutenzione dell’immobile risulta avere bisogno
di manutenzione straordinaria in quanto le pareti perimetrali
dell'immobile nonché alcune parti della pavimentazione presentano una
notevole umidità (vedi elaborato fotografico) dovuta verosimilmente a
mancanza di apposita coibentazione (probabilmente la pavimentazione
poggia direttamente sul terreno).
3.2.7 - CONSISTENZA
1. - Consistenza catastale:
- foglio 10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita €
284,05 – int. 546/A. - sup. catastale 32 mq.
3.3 - QUESITO N. 3 – “Comparazione tra dati attuali e pignoramento”
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel
pignoramento evidenziando in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati
in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la
sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei
ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel
pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza
individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del
compendio pignorato;
I dati relativi all’immobile in oggetto (indirizzo, piano, interno, dati catastali e
confini), corrispondono ai dati riportati nel pignoramento.
3.4 - QUESITO N. 4 – “Accatastamento”
Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per
l’aggiornamento del Catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di
idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed
all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in
particolare, al fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel
decreto di trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti adempimenti:
• qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale
attuale o manchino la categoria catastale e la rendita oppure queste
non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene, l’esperto
deve effettuare la variazione o determinare i valori mancanti
mediante la procedura DOCFA o altra procedura ritenuta idonea;
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quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva
l’ipotesi di vendita in un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte
le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia
dell’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione al
giudice e ai creditori chiedendo l’autorizzazione a procedere alla
regolarizzazione catastale indicando i relativi costi;
L’immobile pignorato risulta accatastato come di seguito:
- Appartamento in Comune di Aglientu (OT), posto al piano terra composto
da due locali più servizio, veranda di pertinenza, loc. Vignola – comprensorio
denominato Villaggio “Mirice” - piano di lottizzazione “Lu Lamoni” edificio a
schiera lettera “D” – appartamento int. n. 546/A – NCEU - foglio 10 - map.
253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita € 284,05 – sup. 32
La documentazione catastale completa di visure e schede planimetriche è
allegata alla presente relazione.
3.5 - QUESITO N. 5 – “Destinazione urbanistica di piano”
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.
L’area su cui è sito il Complesso residenziale “Villaggio Mirice”, è localizzata
in Comune di Aglientu (OT) in località “Vignola” ed è inserita nel comparto 5
del piano di lottizzazione denominato “Lu Lamoni” .
Indice di fabbricabilità territoriale = 0,30 mc/mq.
Il comparto è inserito in un piano di lottizzazione convenzionata, ha una
superficie totale pari a circa 23 Ha.
3.6 - QUESITO N. 6 – “Conformità alla normativa-sanabilità”
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità.
In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa
urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia
degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base
combinato disposto dagli articoli 46, 5° comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380 e 40, 6° comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47;
L'immobile in oggetto è stato realizzato a seguito di Concessione Edilizia n.
2115 del 19.03.1998 intestata alla
all’esecuzione di un complesso residenziale comparto 5 del piano di
lottizzazione denominato “Lu Lamoni” – loc. vignola (allegata alla presente)
e successivamente volturata alla società srl in data 10.07.2000.
Da attenta verifica effettuata dallo scrivente negli archivi comunali
l’appartamento non risulta essere dotato di licenza di abitabilità.
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Si è accertato, attraverso il sopralluogo, che l'immobile pignorato,
presenta alcune difformità rispetto alle planimetrie di progetto di cui alla
concessione edilizia n. 2115/98. Nello specifico si fa presente che la reale
disposizione interna delle stanze viene ben rappresentata all'interno della
planimetria catastale. Dette difformità, non risultano essere state sanate,
(l'appartamento pignorato inizialmente faceva parte di un'altro più
grande e posto su due livelli così come si evince dagli elaborati di progetto
che si allegato alla presente per farne parte integrante e sostanziale)
possono essere oggetto di accertamento di conformità alla normativa
edilizia.
3.7 - QUESITO N. 7 – “Divisione in lotti”
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in
quest’ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa
autorizzazione del giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi
confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà
allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio
Tecnico Erariale;
Considerate le caratteristiche dell’immobile di cui si tratta, della dotazione e
della distribuzione dei servizi, ed in base alla tipologia, allo scrivente perito
sembra opportuna la vendita in un unico lotto:
APPARTAMENTO sito in Comune di Aglientu (OT), posto al piano terra
composto da due locali più servizio, veranda di pertinenza, loc. Vignola –
comprensorio denominato Villaggio “Mirice” - piano di lottizzazione “Lu
Lamoni” edificio a schiera lettera “D” – appartamento int. n. 546/A – NCEU -
foglio 10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita €
284,05 – sup. 32 mq.
Coerenze:
− a nord – unità immobiliare part. 253 sub 97;
− ad est – unità immobiliare part. 253 sub 99;
− ad ovest – parti comuni;
− a sud – posti auto uso esclusivo a parte di area comune.
3.8 - QUESITO N. 8 – “Divisibilità in natura”
Dica, solo nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia
divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli
lotti, (ed, ove necessario, all’ identificazione dei nuovi confini, nonché alla
redazione del frazionamento allegando alla relazione stimativa i tipi
debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di
ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,
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prevedendo anche la determinazione degli eventuali conguagli in denaro;
l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo
compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di
quanto disposto dall’art. 577 cod. proc. civ., dall’art. 846 c.c. e dalla L.3
giugno 1940, n. 1078;
L’immobile in oggetto è pignorato per l’intero.
3.9 - QUESITO N. 9 – “Stato del bene”
Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di
superficie limitato nel tempo; in tal caso si indichi la data di scadenza; nel
caso che oggetto di pignoramento sia la nuda proprietà o l’usufrutto deve
sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine.
Dica se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimamente il possesso o la
detenzione del bene evidenziato se esso ha data certa anteriore alla trascrizione
del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro
degli atti privati, contratti di locazione e qualora risultino contratti di locazione
opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata
per il rilascio o se sia ancora pendente per il giudizio per la liberazione del
bene (per particolari si rimanda al punto 10 della sezione II delle “Disposizioni
generali”); dica se l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex
coniuge del debitore esecutato, e acquisisca il provvedimento di assegnazione
della casa coniugale (anche in copia non autentica);
Attualmente l'appartamento oggetto di esecuzione immobiliare sito in
comune di Comune di Aglientu (OT), posto al piano terra composto da due
locali più servizio, veranda di pertinenza, loc. Vignola – comprensorio
denominato Villaggio “Mirice” - piano di lottizzazione “Lu Lamoni” edificio a
schiera lettera “D” – appartamento int. n. 546/A – NCEU - foglio 10 - map.
253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita € 284,05 – sup. 32
mq. ed avente le seguenti coerenze:
− a nord – unità immobiliare part. 253 sub 97;
− ad est – unità immobiliare part. 253 sub 99;
− ad ovest – parti comuni;
− a sud – posti auto uso esclusivo a parte di area comune;
risulta essere libero, in piena proprietà .
Titolo di proprietà: atto di compravendita, rogato dal Notaio Bruno Volpe
in Varese in data 11.06.2003 rep. n.
Comune di Aglientu (OT), posto al piano terra composto da due locali più
servizio, veranda di pertinenza, loc. Vignola – comprensorio denominato
Villaggio “Mirice” - piano di lottizzazione “Lu Lamoni” edificio a schiera
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lettera “D” – appartamento int. n. 546/A – NCEU - foglio 10 - map. 253 sub.
98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita € 284,05 – sup. 32 mq. ed
avente le seguenti coerenze:
− a nord – unità immobiliare part. 253 sub 97;
− ad est – unità immobiliare part. 253 sub 99;
− ad ovest – parti comuni;
a sud – posti auto uso esclusivo a parte di area comune;
Si specifica altresì che non essendo i proprietari residenti in Aglientu
l’immobile presumibilmente viene utilizzato da parte delle proprietà
esclusivamente durante il periodo estivo.
3.10 - QUESITO N. 10 – “Regime vincolistico”
Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici,
alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o
oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico
dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al
medesimo); rilevi l’esisitenza di diritti demaniali (di superficie o servitù
pubbliche) o usi civili evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o
riscatto; indicare l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene;
Non esistono vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità.
Vi sono, tuttavia oneri di natura condominiale che resteranno a carico
dell’acquirente costituiti da quote condominiali non corrisposte relative ad
alcuni anni per un totale di € 409.50. Detto dato è stato fornito
dall’amministratore del Condominio “Villaggio Mirice” sig. Pierpaolo Sau
(vedi allegato).
3.11 - QUESITO N. 11 – “Determinazione del valore”
Determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione delle
condizioni dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della
letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul
prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come
opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i
provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data
di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà
essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di
assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con
provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre
opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse
una nuda proprietà).
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La presente valutazione prescinde dalle precedenti osservazioni e limitazioni,
relative alle irregolarità edilizie – urbanistiche, ed è volta alla sola e semplice
stima del bene in senso assoluto.
Il valore dell’immobile è stato determinato sia mediante il metodo analitico
(criterio di stima analitico) sia mediante il metodo sintetico (criterio di
valutazione complessiva al mq).
L’aspetto economico che deve essere determinato è fissato dal Codice Civile
in cui all’art. 726 il criterio od aspetto economico s’identifica nel valore venale
dei beni.
Esso testualmente recita: “fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che
rimane della massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti …….”.
Il valore venale è un criterio, od aspetto economico, che come tutti gli altri
risponde ad un giudizio di equivalenza fra il bene in esame ed una quantità di
moneta.
Sinteticamente lo si può definire il valore che il bene assume sul mercato.
Per calcolare il valore venale in comune commercio dell’immobile in
questione, è necessario determinare, in primo luogo, la superficie commerciale
vendibile e, successivamente, procedere alla stima della stessa.
Consistenza superficie commerciale vendibile
I criteri adottati per il computo della superficie commerciale vendibile sono,
come suaccennato, quelli determinati dalla B.I.R. – Azienda per il Mercato
Immobiliare della Camera di Commercio di Roma – e approvati dalla
Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 Marzo 1998 con
Norma UNI 10750.
I coefficienti correttivi di cui alla norma UNI surrichiamata vengono allegati
alla presente relazione.
Tali criteri prevedono che per il computo della superficie commerciale, sia che
si tratti di immobile destinato ad uso residenziale, sia che si tratti di immobile
destinato ad uso commerciale (direzione, industriale e turistico), si deve
considerare la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle
quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, le superfici
ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii, giardini, etc., e le
quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto, soffitte,
box, etc.).
Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato considerando il 100%
delle superfici calpestabili, il 100% delle superfici occupate dalle pareti
divisorie interne non portanti ed il 50% delle superfici occupate dalle pareti
portanti interne e perimetrali, mentre per quanto riguarda il computo delle
superfici scoperte e delle pertinenze si usa il criterio della ponderazione che
considera la quota percentuale dell’effettiva superficie determinandone la
superficie ragguagliata.
Detta superficie corrisponde a quella catastale.
Considerazioni e criteri di stima della proprietà immobiliare
La determinazione del valore venale in comune commercio dell’immobile in
questione è stato eseguito con il metodo di stima sintetico – comparativo, che
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giunge al valore dell’immobile applicando alla consistenza vendibile ossia la
superficie commerciale ragguagliata i prezzi praticati sul mercato immobiliare
del comune di Aglientu (OT) in sede di compravendita di unità assimilabili a
quella in esame per consistenza, ubicazione e caratteristiche costruttive.
Poiché è sempre opportuna l’istituzione di un secondo metodo di stima, allo
scopo di confrontare i risultati e procedere alla relativa media, si è ritenuto
pienamente valido, in questo caso, l’applicazione del metodo di stima
denominato “analitico”, che giunge al valore del bene da stimare tramite la
capitalizzazione del reddito ordinario del bene in esame, secondo l’ipotesi che
un bene vale in quanto fornisce un reddito a chi lo possiede, ed il più probabile
valore di mercato del bene è pari alla accumulazione iniziale, riferita al
momento della stima di tutti i redditi annui.
Metodo sintetico
Siamo di fronte ad una unità immobiliare di costruzione realizzata intorno agli
inizi degli anni duemila ubicata in una zona a notevole valenza turistica.
La quotazione di compravendita nella zona in cui è ubicato l’immobile è stata
desunta dai dati forniti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze – Agenzia
del Territorio – aggiornati al 2° semestre 2007, relativi alla Banca Dati delle
Quotazioni Immobiliari.
Quindi sulla base della planimetria catastale e del progetto di condono, le cui
misure sono state verificate con il rilievo metrico effettuato in sede di
sopralluogo, si è computata la totale consistenza vendibile che, con l’adozione
dei criteri sopraccitati, è risultata la seguente, fatta avvertenza che il terrazzo
ed il cortile sono stati ponderati al 25%:
- immobile sito in Comune di Aglientu (OT), posto al piano terra composto da
due locali più servizio, veranda di pertinenza, loc. Vignola – comprensorio
denominato Villaggio “Mirice” - piano di lottizzazione “Lu Lamoni” edificio a
schiera lettera “D” – appartamento int. n. 546/A – censita c/o - NCEU - foglio
10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 - CL. 3 - vani 2,5 – rendita € 284,05 –
sup. 32 mq.
Si è quindi proceduto ad individuare la superficie ragguagliata commerciale
dell’immobile come da tabella di seguito riportata:
piano terra
soggiorno/pranzo/n. 2 letto/bagno - superf.
Comprensiva di murature portanti
superfici
coeff.
Correttivo
%
commerciale
32,00 1,00 32,00 mq
- - mq
- - mq
32,00 mq 32,00 mq
superfice commerciale ragguagliata
32,00 mq
Considerando un valore medio dei prezzi di cui alla banca dati delle
quotazioni immobiliari del Ministero dell’Economia e delle Finanze – Agenzia
del territorio - sul mercato immobiliare del comune di Aglientu (OT) in sede di
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compravendita di unità assimilabili a quella in esame per consistenza,
ubicazione e caratteristiche costruttive -
da cui avremo € 2400,00 valore max (bollettino
agenzia territorio – vignola) =
tenuto conto che l'immobile risulta essere libero
in piena proprità e considerando che lo stesso
si trova all'interno di un complesso immobiliare
di un certo pregio avremo (considerando i
coeff. Correttivi di cui alla norma UNI 10750)
coeffcienti di aumento valore immobile
Valore con metodo sintetico = Vms =
€ 2.400,00 x 32,00 = € 76.800,00
€ 76.800,00 x 1,10 = € 84.480,00 x 1,00 = € 84.480,00
aumento 10%
€ 84.480,00
Metodo analitico
Si perviene al risultato cercato utilizzando la seguente formula:
V = R / r
ove V è il valore venale, R il reddito netto, r il saggio d’interesse e valendo la
R = F – ( J + Q + S ) + A - D
con:
- R = reddito medio;
- F = reddito lordo;
- J = importo annuo delle imposte, sovrimposte e contributi;
- Q = spese per manutenzioni;
- S = spese annue di amministrazione, condominio ed assicurazione;
- A = aggiunte eventuali;
- D = detrazioni eventuali.
Si è calcolato il reddito lordo dell’appartamento considerando le tariffe di
affitto applicate nel villaggio Mirice con analoghe caratteristiche.
Di seguito viene riportata tabella di calcolo per quantificare il reddito lordo:
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contro
R.G.E. n. 107/05

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aff. mensile.al mq
totale da a
fino al 31 Maggio 7 € 170,00 € 220,00
31-mag
7-giu
7 € 210,00 € 275,00
7-giu
14-giu
7 € 335,00 € 390,00
14-giu
21-giu
7 € 410,00 € 495,00
21-giu
28-giu
7 € 480,00 € 545,00
28-giu
5-lug
7 € 580,00 € 670,00
5-lug
12-lug
7 € 625,00 € 720,00
12-lug
19-lug
7 € 680,00 € 770,00
19-lug
26-lug
7 € 750,00 € 890,00
26-lug 2-ago 7 € 750,00 € 890,00
2-ago 9-ago 7 € 1.050,00 € 1.190,00
9-ago 16-ago 7 € 1.195,00 € 1.315,00
16-ago 23-ago 7 € 1.050,00 € 1.190,00
23-ago 30-ago 7 € 640,00 € 750,00
30-ago 6-set 7 € 400,00 € 490,00
6-set 13-set 7 € 310,00 € 380,00
13-set 20-set 7 € 210,00 € 270,00
20-set 27-set 7 € 210,00 € 270,00
media € 10.887,50
€ 10.055,00 € 11.720,00
da cui avremo:
reddito medio mensile € 907,29
F = € 10.887,50
r - saggio d'interesse 2,50%
Calcolo passività
J - imposte e tasse F x 30% € 10.887,50 € 3.266,25
Q - manutenzione F x 5% € 10.887,50 € 544,38
S - amministrazione F x 5% € 10.887,50 € 544,38
S - assicurazione F x 1% € 10.887,50 € 108,88
D - sfitto F x 30% € 10.887,50 € 3.266,25
D - inesigibilità F x 5% € 10.887,50 € 544,38
R = F - P € 2.613,00
P = € 8.274,50
V = valore venale del bene = Vvb
€ 104.520,00
Stima immobile
Ottenuti i valori secondo i due metodi succitati si può ricavare il valore venale
più probabile sul mercato calcolandone la media:
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Valore con metodo sintetico = Vms =
V = valore venale del bene = Vvb =
Valore medio immobile = (Vms + Vvb) / 2 =
€ 84.480,00
€ 104.520,00
€ 94.500,00
costo al mq € 2.953,13
La presente valutazione, pari ad €. 94.500,00, prescinde dalla lieve
irregolarità edilizia di cui al quesito n. 6 gravante sul bene.
Si specifica inoltre che il succitato importo equivale ad un costo di €. 2.953.13
al mq valore riscontrato da una indagine di mercato effettuata dal sottoscritto
sia in loco e sia su internet.
4 - CONCLUSIONI
La presente relazione viene depositata in originale più due copie su CD-ROM;
viene inviata a mezzo postale una copia all’esecutato, all’Avvocato Tarcisio
Peru (creditore procedente) nonché ai proprietari sigg.ri
per
½ dei diritti di proprietà e
per ½ dei diritti di proprietà esistenti
sull’immobile oggetto di esecuzione.
Sono stati depositati tutti i documenti autorizzati e prelevati dalla cancelleria
per l'espletamento dell'incarico peritale.
Tanto riferisce e giudica il C.T.U., a completa evasione del ricevuto incarico e
si firma.
Olbia, 15.05.2008
IL CTU
ing. Giovanni Maurelli
Allegati alla CTU:
1. – Convocazione e Verbale di inizio delle operazioni peritali;
2. – Verbali di sopralluogo e rilievo dell’appartamento;
3.- Consultazione per partita attuale (Ufficio Tecnico Erariale Sassari) ai sensi della
L. 8.8.1996 n. 425, art. 10 comma 16:
- Fabbricato distinto al N.C.E.U. - foglio 10 - map. 253 sub. 98 - PT - CAT. A/ 2 -
CL. 3 - vani 2,5 – rendita € 284,05 – sup. 32 mq - intestato a per la
quota pari ad ½ del diritto di proprietà, e
ad ½ del
diritto di proprietà;
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4.- Planimetre catastali dell’immobile pignorato scala 1:200 - mappale ;
5.- Documentazione relativa alle autorizzazioni amministrative relative
all’appartamento in oggetto:
• Concessione edilizia – Autorizzazione Ufficio Tutela del Paesaggio;
• relazione tecnico illustrativa infrastrutture e servizi;
• piante di progetto;
• calcoli planivolumetrici;
• stralcio PDF;
• approvazione da parte della RAS del PDF del 24.09.1971;
6. - Certificato notarile;
7. – Banca dati delle quotazioni immobiliari – agenzia del territorio – Ministero
dell’Economia e delle Finanze;
8. – Coefficienti correttivi per il calcolo della superficie commerciale nonché calcolo
del valore venale dell’immobile – Norme UNI 10750;
9. - Quote condominiali da esigere;
10.- Documentazione fotografica relativa all’immobile pignorato;
11. – Ispezione ipotecaria.
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ELABORATO FOTOGRAFICO
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