tribunale di tempio pausania cancelleria ... - Asta Giudiziaria

TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA 

CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI 

RELAZIONE DI STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO 

NELLA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE 

n. 119/99 

Promossa da: 

BANCO DI NAPOLI 

Contro: 

x, residente in x snc 

Creditori Intervenuti: 

SARDALEASING S.p.a. 

BIPIESSE RISCOSSIONI 

-------------------------------------------------------------- 

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO 

PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE 

------------------------------------------------------- 

Giudice Esecuzioni Immobiliari: 

(Dr.ssa Maria Barbara Cavallo) 

Consulente Tecnico d’Ufficio 

(Arch. Andrea Peru) 

Via Dettori 26 07029 Tempio Pausania (OT) Tel 079630264 - Fax 0795579116 – Cell. 3288519200

- 2 - 

INDICE 

RELAZIONE 

Relazione di stima dell’immobile pignorato……………………………….............................................… pag. 3 

QUESITI 

Quesito 1 - “Identificazione del bene” ......................................................................................................pag. 3 

Quesito 2 - "Descrizione del bene" ..............................................................................................................pag. 4 

Quesito 3 - " Comparazione tra dati attuali e pignoramento" ....................................................................pag. 11 

Quesito 4 - "Accatastamento"......................................................................................................................pag. 11 

Quesito 5 - " Destinazione urbanistica/di piano" .......................................................................................pag. 11 

Quesito 6 - " Conformità alla normativa - sanabilità " ..............................................................................pag. 12 

Quesito 7 - " Divisione in lotti"....................................................................................................................pag. 12 

Quesito 8 - " Divisibilità in natura".............................................................................................................pag. 13 

Quesito 9 - " Stato del bene"........................................................................................................................pag. 13 

Quesito 10 - " Regime vincolistico".............................................................................................................pag. 13 

Quesito 11 - " Determinazione del valore"..................................................................................................pag. 14 

Consulenza Tecnica d’Ufficio - Relazione di stima: R.G.Es. 119/99

- 3 - 





n. 119/99 

Promossa da: 


Contro: 

, residente in x snc 

x 




Operazioni Preliminari 

Con ordinanza emessa in data 10 Aprile 2007, il giudice dell’esecuzione Dott.ssa Maria Barbara Cavallo, ha 

nominato come Consulente Tecnico d’Ufficio l’Arch. Andrea Peru con studio in Tempio Pausania via Dettori 

n° 26 iscritto all’albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Tempio Pausania e all’Ordine degli 

Architetti della provincia di Sassari con il n°397. 

In ottemperanza all’incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. in data 17/05/2007 con Racc. A/R comunicava 

l’inizio delle operazioni peritali per il giorno 16/05/2007 con primo sopralluogo per il giorno di Venerdì 01- 

GIU-2007 ore 17:30. Seguivano altri 3 accessi, giustificati dal fatto che si era reso necessario verificare e 

completare le misurazioni data l’entità dei beni da stimare. Giunto sul luogo deputato per le operazioni di 

misurazione, trovava l’immobile parzialmente inaccessibile. Effettuava nel frattempo l’accesso all’Agenzia del 

Territorio di Sassari (13/02/2008 e 02/04/2008), per i necessari accertamenti, inoltre in data 04/06/2007, 

16/07/2007, 06/02/2008, 13/02/2008 ed il 20/02/2008 effettuava gli accessi agli uffici del Comune di 

Arzachena (Ufficio Tecnico, Ufficio Urbanistica, Ufficio Condono), in data 14/04/2008 accedeva agli Uffici 

della Conservatoria R.R.I.I. di Tempio Pausania. 

≈≈≈ 

QUESITO UNO – “Identificazione del bene” 

Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2 o comma cod. 

proc. civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato 

effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le 

risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al 

creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle 

iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze 

dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la 

corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui 

all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta 

documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l’atto di 

provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); indichi se il bene è pignorato 

pro quota o per intero, indicando immediatamente che si tratta di “ quota di bene”. 

Alla istanza di vendita sono stati allegati i seguenti documenti: 

- estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 

venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento 

- certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla 

trascrizione del pignoramento 

- certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari 


- 4 - 

Osservazioni: 

la documentazione è completa. 

Sono state acquisite le mappe censuarie poiché esse sono indispensabili per la corretta identificazione del bene 

in quanto quelle rinvenute all’interno del fascicolo non essendo aggiornate, presentavano una situazione di fatto 

sostanzialmente difforme. 

Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli 

• IPOTECHE: 

primo grado iscritta il 14/12/1987 al n. 930 Reg. Part.; 

• PIGNORAMENTI: 

Pignoramento del 26/06/1999 

QUESITO DUE – “ Descrizione del bene” 

Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, 

numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini 

e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, 

locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture 

verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti 

elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai 

servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal 

centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, 

aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città; 

L’accesso all’immobile pignorato è stato effettuato in data 01/06/2007, in data 09/02/2008 e in data 

15/03/2008. 

L’immobile, oggetto del pignoramento, è un fabbricato che si trova in: 

■ Comune: Arzachena 

■ Località: Cannigione 

■ Via Vasco De Gama nn° dal 10 al 18 

■ Piano: Interrato - Terra – Primo 

così composto: 

LOTTO 1 – U.I.U. al piano terra, Via Vasco De Gama n°10, locale commerciale, Lavanderia 

il tutto per una superficie commerciale di mq. 42,32 così calcolati: 

● Locale principale mq. 24,87 pari a 1 = mq. 24,87 

● Servizio Igienico mq. 2,80 pari a 1 = mq. 2,80 

● Locale Tecnico mq. 6,10 pari a 1 = mq. 6,10 

L’unità immobiliare è situata in località Cannigione nel Comune di Arzachena in una zona a forte vocazione 

turistica. La lavanderia è ubicata al piano terreno di un fabbricato che affaccia su Via Vasco De Gama e sulla 

Piazza della Chiesa ed è disposto approssimativamente secondo l’asse Est – Ovest. 

E’ sita in una zona molto frequentata nella stagione estiva grazie alle attività circostanti, quali banche, 

ristoranti, bar, gelaterie, attività commerciali varie, la vicina chiesa con la piazza antistante, la Via Nazionale, il 

lungomare e soprattutto il porto in fase di ampliamento e riprogettazione. 

L’ingresso avviene da Via Vasco De Gama attraverso una porta di ingresso con vetrina in alluminio, mentre sul 

lato Ovest l’estradosso della muratura perimetrale contribuisce a sorreggere la scala che conduce 

all’appartamento del piano primo. Posizionata su un unico livello (ad eccezione del locale tecnico a +15 cm.), 

ha un’altezza di 3,75 mt. ed è composta oltre che da un servizio igienico ed un locale tecnico nel quale 

prendono posto vari macchinari, da un locale principale d’ingresso che accoglie assieme all’utenza, le 

attrezzature necessarie allo svolgimento dell’attività. 

Dati catastali attuali 

L’immobile è censito al N.C.E.U. dell’Agenzia del Territorio di Sassari in Comune di Arzachena (Codice : 

A453), in località Cannigione, Via Della Chiesa n°10, Piano Terra, distinto al Foglio 17, Particella 185, 

• Subalterno 5, Categoria A/4, Classe U, Consistenza 2 vani, Rendita € 170,43, partita 727 ed è intestato 

a x, codice fiscale:x. 


- 5 - 

Dati Provenienti VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO - da 

atto pubblico del 13/04/1987, Voltura n. 249/1987 in atti dal 27/09/1989, repertorio n. 14060 a rogito 

Notaio D’Alessandro con sede in Tempio Pausania, Registrazione: UR n.1277 del 24/04/1987. 

Confini 

L’immobile confina a Sud con Via Vasco De Gama, ad Ovest con il locale commerciale Ristorante/Rosticceria 

proprietà dell’esecutata, a Nord e ad Est rispettivamente con un locale ad uso magazzino e area di pertinenza 

proprietà x, 

Caratteristiche costruttive 

Il fabbricato è stato così realizzato: struttura portante perimetrale realizzata in muratura composta da blocchi di 

granito, cls e travi e pilastri in c.a.; solai in latero-cemento, tramezzature interne a divisione con il locale 

tecnico in muratura ed in forati di laterizio quelle del bagno ed antibagno; esternamente si presenta con uno 

stile architettonico di tipo mediterraneo, con pareti perimetrali esterne intonacate al civile a due strati e 

tinteggiate con pittura al quarzo di color giallo crema; le pareti interne sono intonacate al civile a due strati e 

tinteggiati di colore bianco e rivestimenti in mattonelle di ceramica 20x20cm color verde smeraldo fino ad 

un’altezza di 2,00 mt; la pavimentazione interna è in ceramica con piastrelle 10x20 cm di color marrone; 

rivestimenti in mattonelle di ceramica 20x20cm bianche nei servizi igienici utilizzati fino ad un’altezza di 2,00 

mt; infissi interni costituiti da porte in alluminio e vetro; per gli infissi esterni a finestra e per l’ingresso 

principale viene utilizzato telaio in alluminio con vetro; impianti elettrici eseguiti a norma con canalizzazioni 

esterne alla muratura, conduttori flessibili di adeguata sezione scatole di derivazione e da frutto in PVC, 

placche di marca b-Ticino, corpi illuminanti di tipo al neon, quadro elettrico b-Ticino, interruttore salvavita e 

sezionamento dei circuiti; impianto idraulico sottotraccia con adduzioni in metallo collegato alla rete pubblica 

di acquedotto; scarichi fognari in PVC collegati alla rete pubblica ed al depuratore; impianto igienico sanitario 

con accessori in ceramica bianca, consistenti in un WC, un lavabo e un piatto doccia; rubinetterie in metallo 

cromato; sono presenti allacci dell’ENEL e telefono. 

LOTTO 2 - U.I.U. al piano terra, Via Vasco De Gama nn°12-14, locale commerciale, Ristorante/Rosticceria 



● Cucine mq. 12,43 pari a 1 = mq. 12,43 




turistica. Il ristorante/rosticceria è ubicato al piano terreno di un fabbricato che affaccia su Via Vasco De Gama 

e sulla Piazza della Chiesa ed è disposto approssimativamente secondo l’asse Est – Ovest. 

E’ sito in una zona molto frequentata nella stagione estiva grazie alle attività circostanti, quali banche, 



L’ingresso avviene da Via Vasco De Gama attraverso due ingressi di cui uno con vetrina in alluminio. 

Posizionato su un unico livello (ad eccezione del locale cucina a -20 cm.), ha un’altezza di 3,53 mt. ed è 

composta da una sala ristorante con annesso servizio igienico con antibagno per l’utenza ed un locale interno 

utilizzato come cucina (h. 3,76 m.) nel quale è presente un altro ambiente spogliatoio del personale e servizio 

igienico. 



A453), in località Cannigione, Via Della Chiesa nn°12-14, Piano Terra, distinto al Foglio 17, Particella 185, 

• Subalterno 3, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 30 mq, Rendita € 159,59, partita 727 ed è intestato 

a x, codice fiscale:x. 

Dati Provenienti VARIAZIONE del 03/12/1998 n.900/D.1/1998 in atti dal 03/12/1998 – RETTIFICA 

ERRORE D’UFFICIO – Impianto meccanografico del 30/06/1987 - atto pubblico del 13/04/1987, Voltura n. 

249/1987 in atti dal 27/09/1989, repertorio n. 14060 a rogito Notaio D’Alessandro con sede in Tempio 

Pausania, Registrazione: UR n.1277 del 24/04/1987. 

• Subalterno 4, Categoria C/3, Classe U, Consistenza 35 mq, Rendita € 216,91, partita 1006328 ed è 


- 6 - 

intestato a x, codice 

fiscale:x. 

Dati Provenienti VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO – Impianto 

meccanografico del 30/06/1987 - atto pubblico del 13/04/1987, Voltura n. 249/1987 in atti dal 27/09/1989, 

repertorio n. 14060 a rogito Notaio D’Alessandro con sede in Tempio Pausania, Registrazione: UR n.1277 del 

24/04/1987. 

Confini 

L’immobile confina a Sud con Via Vasco De Gama, ad Ovest con l’androne di ingresso di proprietà x 

a Nord con proprietà x e con passaggio di proprietà 

dell’esecutata, ad Est col il locale Lavanderia di proprietà x. 



granito, cls e travi e pilastri in c.a.; i solai sono di tipo in latero-cemento, le murature interne sono realizzate in 

muratura mentre quelle di divisione con il servizio igienico in forati di laterizio; esternamente si presenta con 

uno stile architettonico di tipo mediterraneo, con pareti perimetrali esterne intonacate al civile a due strati e 

tinteggiate con pittura al quarzo di color giallo crema; le pareti interne sono intonacate al civile a due strati e 

tinteggiati con spugnatura di colore blu e rivestimenti in mattonelle di ceramica 20x20cm color bianco fino ad 

un’altezza di 2,00 mt; la pavimentazione interna è in ceramica con piastrelle 30x30 cm a scacchi bianchi e 

grigio scuro; wc con cassette di scarico ad incasso ed impianto di ventilazione forzata, rivestimenti in 

mattonelle di ceramica 11x11cm verdi nei servizi igienici per il pubblico, utilizzati fino ad un’altezza di 2,00 

mt, bianchi 20x20 cm per una altezza di 2,00 m. nel bagno del personale in prossimità delle cucine; infissi 

interni costituiti da porte in legno tamburato; gli infissi esterni sono costituiti con telaio in alluminio e vetro; 

impianti elettrici eseguiti a norma con canalizzazioni esterne alla muratura (sottotraccia nei servizi per 

l’utenza), conduttori flessibili di adeguata sezione scatole di derivazione e da frutto in PVC, placche di marca 

b-Ticino, corpi illuminanti di tipo al neon, quadro elettrico b-Ticino, interruttore salvavita e sezionamento dei 

circuiti; impianto idraulico sottotraccia con adduzioni in metallo collegato alla rete pubblica di acquedotto; 

scarichi fognari in PVC collegati alla rete pubblica ed al depuratore; impianto igienico sanitario con accessori 

in ceramica bianca, consistenti in tre WC, due lavabo; rubinetterie in metallo cromato; sono presenti allacci 

dell’ENEL e telefono. 

LOTTO 3 - U.I.U. al piano terra, Via Vasco De Gama n°18, locale commerciale, Pizzeria da Asporto 



● Forno/Laboratorio mq. 24,11 pari a 1 = mq. 24,11 



turistica. La Pizzeria da asporto è ubicata al piano terreno di un fabbricato che affaccia su Via Vasco De Gama 

e sulla Piazza della Chiesa ed è disposto approssimativamente secondo l’asse Est – Ovest. 

E’ sita in una zona molto frequentata nella stagione estiva grazie alle attività circostanti, quali banche, 



L’ingresso avviene da Via Vasco De Gama e dalla Piazza di Chiesa attraverso due ingressi di cui uno con 

vetrina in alluminio. Posizionato su un unico livello (ad eccezione del locale Wc a -40 cm.), ha un’altezza di 

3,33 mt. ed è composta da un locale per la vendita e da un locale interno utilizzato come forno/laboratorio nel 

quale è presente un servizio igienico. 



A453), in località Cannigione, Via Della Chiesa n°18, Piano Terra, distinto al Foglio 17, Particella 185, 

• Subalterno 1, Categoria C/1, Classe 1, Consistenza 32 mq, Rendita € 1.082,49, partita 727 ed è 


fiscale:x. - Dati Provenienti da VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE 


- 7 - 

DEL QUADRO TARIFFARIO – Impianto meccanografico del 30/06/1987 - atto pubblico del 

13/04/1987, Voltura n. 249/1987 in atti dal 27/09/1989, repertorio n. 14060 a rogito Notaio 

D’Alessandro con sede in Tempio Pausania, Registrazione: UR n.1277 del 24/04/1987.. 

• Subalterno 7, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 7 mq, Rendita € 37,24, partita 1006328 ed è 


fiscale:x. - Dati Provenienti VARIAZIONE del 03/12/1998 n.900/D.1/1998 in 

atti dal 03/12/1998 – RETTIFICA ERRORE D’UFFICIO – Impianto meccanografico del 30/06/1987 - 

atto pubblico del 13/04/1987, Voltura n. 249/1987 in atti dal 27/09/1989, repertorio n. 14060 a rogito 

Notaio D’Alessandro con sede in Tempio Pausania, Registrazione: UR n.1277 del 24/04/1987. 

Confini 

L’immobile confina a Sud con Via Vasco De Gama, ad Ovest con la Piazza della Chiesa, a Nord con proprietà x 

, ad Est con androne di ingresso e con vano scale di proprietà x. 



granito, cls e travi e pilastri in c.a.; solai in latero-cemento, le pareti divisorie degli ambienti interni, in cui sono 

inserite ampie vetrate, sono realizzate in forati di laterizio; esternamente si presenta con uno stile architettonico 

di tipo mediterraneo, con parete si Via V. D. Gama perimetrale esterne intonacate al civile a due strati e 

tinteggiate con pittura al quarzo di color giallo crema e parete prospiciente la Piazza della Chiesa a facciavista; 

le pareti interne sono intonacate al civile a due strati e tinteggiati con pittura di colore bianco e rivestimenti in 

mattonelle di ceramica 20x20 cm color bianco e verde smeraldo fino ad un’altezza di 2,00 mt; la 

pavimentazione interna è in ceramica ed in cls con piastrelle di varie dimensioni; rivestimenti in mattonelle di 

ceramica bianca 20x20 cm per una altezza di 2,00 m. nel bagno del personale; infissi interni costituiti da porte 

in legno tamburato (scorrevole nel Wc); gli infissi esterni sono costituiti da telaio in alluminio e vetro; impianti 

elettrici eseguiti a norma con canalizzazioni esterne alla muratura, conduttori di adeguata sezione scatole di 

derivazione e da frutto in PVC, placche di marca b-Ticino, corpi illuminanti di tipo al neon, quadro elettrico b- 

Ticino, interruttore salvavita e sezionamento dei circuiti; impianto idraulico sottotraccia con adduzioni in 

metallo collegato alla rete pubblica di acquedotto; scarichi fognari in PVC collegati alla rete pubblica ed al 

depuratore; impianto igienico sanitario con accessori in ceramica bianca, consistenti in un WC, un lavabo, 

impianto di condizionamento con tre unità interne; rubinetterie in metallo cromato; sono presenti allacci 

dell’ENEL e telefono. 

LOTTO 4 - U.I.U. al piano primo, Via Vasco De Gama n°16, Appartamento 


● abitazione mq. 61,58 pari a 1 = mq. 61,58 

● balconi mq. 8,04 pari ad 1/4 = mq. 2,01 

● cantina mq. 20,56 pari ad 1/4 = mq. 5,14 


turistica. L’appartamento è ubicato al piano primo di un fabbricato che affaccia su Via Vasco De Gama e sulla 

Piazza della Chiesa ed è disposto approssimativamente secondo l’asse Est – Ovest. 




L’ingresso avviene da Via Vasco De Gama e dalla Piazza di Chiesa attraverso un ingresso con portone in 

alluminio e vetro. Posizionato su un unico livello, ha un’altezza di 3,00 mt. ed è composto da un ingresso che 

funge anche da soggiorno e salotto, il quale che smista alle due camere da letto alla cucina ed al servizio 

igienico. 



A453), in località Cannigione, Via Della Chiesa n°2, Piano Primo, distinto al Foglio 17, Particella 185, 


a x, codice fiscale:. - 


- 8 - 

Dati Provenienti da VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO – 

Impianto meccanografico del 30/06/1987 - atto pubblico del 13/04/1987, Voltura n. 249/1987 in atti 

dal 27/09/1989, repertorio n. 14060 a rogito Notaio D’Alessandro con sede in Tempio Pausania, 

Registrazione: UR n.1277 del 24/04/1987. 

Confini 

L’immobile confina a Sud con Via Vasco De Gama, ad Ovest con la Piazza della Chiesa, a Nord con proprietà 

esecutata, ad Est con appartamento di proprietà x e con il vano scale. 



granito e cls con solai in latero-cemento; le pareti divisorie degli ambienti interni, sono realizzate in muratura 

composta da blocchi di granito, cls forati di laterizio; esternamente si presenta con uno stile architettonico di 

tipo mediterraneo, con pareti intonacate al civile a due strati e tinteggiate con pittura al quarzo di color giallo 

crema; le pareti interne sono intonacate al civile a due strati e tinteggiate con pittura di colore bianco e 

rivestimenti in mattonelle di ceramica 20x20 cm color marrone fino ad un’altezza di 2,00 mt nel servizio 

igienico; la pavimentazione interna è in ceramica con piastrelle di dimensioni 35x35 in graniglia bianca e nera; 

infissi interni costituiti da porte in legno tamburato, mentre gli infissi esterni sono in alluminio e vetro 

nell’ingresso-soggiorno mentre nelle camere, nella cucina e nel wc sono in materiale ligneo verniciato color 

verde e dotate di avvolgibile esterno; impianti elettrici con canalizzazioni sottotraccia, conduttori di adeguata 

sezione scatole di derivazione e da frutto in PVC, placche di marca b-Ticino, corpi illuminanti di tipo al 

tungsteno, quadro elettrico b-Ticino, interruttore salvavita e sezionamento dei circuiti; impianto idraulico 

sottotraccia con adduzioni in metallo collegato alla rete pubblica di acquedotto; scarichi fognari in PVC 

collegati alla rete pubblica ed al depuratore; impianto igienico sanitario con accessori in ceramica color crema, 

consistenti in un WC, un bidet, un lavabo ed una vasca da bagno, impianto per la produzione di acqua calda 

tramite scaldabagno e rubinetterie in metallo cromato; sono presenti allacci dell’ENEL ed impianto tv e 

satellitare. 

N Unità Immobiliare Superficie mq. 

1 Ingresso-Soggiorno-Salotto 15,85 

2 Servizio igienico 4,66 

3 Cucina 11,51 

4 Camera 15,34 


Superficie Utile 60,74 

6 Spessore Murature Esterne mt. 0.40 

7 Spessore Murature interne mt. 0.20 

8 Balconi 2,01 

9 Cantina 5,14 

Superficie Commerciale Appartamento 86,58 

Totale Superficie Commerciale 86,58 

LOTTO 5 - U.I.U. al Piano Primo, Via Vasco De Gama n°16, Appartamento 





turistica. L’appartamento è ubicato al piano primo di un fabbricato che affaccia su Via Vasco De Gama ed è 

disposto approssimativamente secondo l’asse Est – Ovest. 




L’ingresso avviene da Via Vasco De Gama al civico n°16 attraverso un ingresso con portone in alluminio e 


- 9 - 

vetro. Posizionato su un unico livello, ha un’altezza di 3,00 mt. ed è composto da un ingresso che funge anche 

da corridoio, il quale distribuisce alle due camere da letto alla cucina ed al servizio igienico. 





a x, codice fiscale:. - 

Dati Provenienti da VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO – 

Impianto meccanografico del 30/06/1987 - atto pubblico del 13/04/1987, Voltura n. 249/1987 in atti 

dal 27/09/1989, repertorio n. 14060 a rogito Notaio D’Alessandro con sede in Tempio Pausania, 

Registrazione: UR n.1277 del 24/04/1987. 

Confini 

L’immobile confina a Sud con Via Vasco De Gama, ad Ovest con appartamento di proprietà xa 

e con vano scale, a Nord con proprietà dell’esecutata, ad Est con appartamento di proprietà 

. 




composta da blocchi di granito, cls e forati di laterizio; esternamente si presenta con uno stile architettonico di 

tipo mediterraneo, con pareti intonacate al civile a due strati e tinteggiate con pittura al quarzo di color giallo 


rivestimenti in mattonelle di ceramica 20x20 cm color bianco fino ad un’altezza di 2,00 mt nel servizio 

igienico; la pavimentazione interna è realizzata con piastrelle di dimensioni 35x35 in graniglia bianca e nera; 

infissi interni costituiti da porte in legno tamburato, mentre gli infissi esterni sono in materiale ligneo verniciato 

color verde e dotate di avvolgibile esterno; impianti elettrici con canalizzazioni sottotraccia, conduttori di 

adeguata sezione scatole di derivazione e da frutto in PVC, placche di marca b-Ticino, corpi illuminanti di tipo 

al tungsteno, quadro elettrico b-Ticino, interruttore salvavita e sezionamento dei circuiti; impianto idraulico 

sottotraccia con adduzioni in metallo collegato alla rete pubblica di acquedotto; scarichi fognari in PVC 

collegati alla rete pubblica ed al depuratore; impianto igienico sanitario con accessori in ceramica color bianco, 

consistenti in un WC con cassetta di scarico, un bidet, un lavabo ed un piatto doccia, impianto per la 

produzione di acqua calda tramite scaldabagno, ventilazione forzata e rubinetterie in metallo cromato; sono 

presenti allacci dell’ENEL ed impianto tv e satellitare. 


1 Ingresso-Corridoio 11,95 


3 Cucina 12,03 




6 Spessore Murature Esterne mt. 0,40 

7 Spessore Murature interne mt. 0,20 




LOTTO 6 - U.I.U. al piano primo, Via Vasco De Gama snc, Appartamento 





- 10 - 

● locale di sgombero mq. 10,03 pari ad 1/4 = mq. 2,51 


turistica. L’appartamento è ubicato al piano primo di un fabbricato che affaccia su Via Vasco De Gama ed è 

disposto approssimativamente secondo l’asse Est – Ovest. 

E’ sito in una zona molto frequentata nella stagione estiva grazie alle attività circostanti, quali ristoranti, bar, 

gelaterie, attività commerciali varie, le banche, la vicina chiesa con la piazza antistante, la Via Nazionale, il 


L’ingresso avviene da Via Vasco De Gama snc, attraverso una scala esterna che conduce ad un portone in 

alluminio e vetro. Posizionato su un unico livello, ha un’altezza di 3,00 mt. ed è composto da un ingresso che 

funge anche da corridoio, il quale distribuisce sulla sinistra ad un disimpegno ed alla sala da pranzo, sulla 

destra alla cucina ed al servizio igienico ed frontalmente alla camera da letto e ad un ripostiglio. 




• Subalterno 6, Categoria A/4, Classe U, Consistenza 2,5 vani, Rendita € 213,04, partita 727 ed è 


fiscale:x. - Dati Provenienti da VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE 

DEL QUADRO TARIFFARIO – Impianto meccanografico del 30/06/1987 - atto pubblico del 

13/04/1987, Voltura n. 249/1987 in atti dal 27/09/1989, repertorio n. 14060 a rogito Notaio 

D’Alessandro con sede in Tempio Pausania, Registrazione: UR n.1277 del 24/04/1987. 

Confini 

L’immobile confina a Sud con Via Vasco De Gama, ad Ovest con appartamento di proprietà x 

, a Nord e ad Est con proprietà dell’esecutata. 


1 Ingresso-Corridoio 5,21 


3 Cucina 4,44 


5 Ripostiglio 8,69 

6 Disimpegno 7,55 

7 Sala da Pranzo - Salotto 16,90 


8 Locale di sgombero 2,51 

9 Spessore Murature Esterne mt. 0,40 

10 Spessore Murature interne mt. 0,20 







composta da blocchi di granito, cls e/o forati di laterizio; esternamente si presenta con uno stile architettonico 

di tipo mediterraneo, con pareti intonacate al civile a due strati e tinteggiate con pittura al quarzo di color giallo 


rivestimenti in mattonelle di ceramica 20x20 cm color bianco fino ad un’altezza di 2,00 mt nel servizio 

igienico; la pavimentazione interna è realizzata con piastrelle di dimensioni 35x35 in graniglia bianca e nera 

(color vinaccia nel disimpegno e nel soggiorno, color verde smeraldo 20x20 nel bagno); infissi interni costituiti 

da porte in legno tamburato, mentre gli infissi esterni sono in alluminio verniciato di colore scuro e dotate di 

avvolgibile esterno; impianti elettrici con canalizzazioni sottotraccia, conduttori di adeguata sezione scatole di 

derivazione e da frutto in PVC, placche di marca b-Ticino, corpi illuminanti di tipo al tungsteno, quadro 

elettrico b-Ticino, interruttore salvavita e sezionamento dei circuiti; impianto idraulico sottotraccia con 


- 11 - 

adduzioni in metallo collegato alla rete pubblica di acquedotto; scarichi fognari in PVC collegati alla rete 

pubblica ed al depuratore; impianto igienico sanitario con accessori in ceramica color bianco, consistenti in un 

WC con cassetta di scarico incassata a parete, un bidet, un lavabo ed un piatto doccia con box, impianto per la 

produzione di acqua calda con scaldabagno, rubinetterie in metallo cromato; sono presenti allacci dell’ENEL 

ed impianto tv e satellitare. 

QUESITO TRE - " Comparazione tra dati attuali e pignoramento" 

Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali 

e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati 

in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se 

i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel 

pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile 

rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 

L’immobile oggetto di C.T.U. è un fabbricato che si trova in Comune di Arzachena in Località Cannigione, Via 

Vasco De Gama con numeri civici che vanno dal 10 al 18, il quale si sviluppa su tre distinti livelli: piano 

interrato, piano terra e piano primo. 

Per ciò che concerne la conformità dello stato attuale rispetto ai dati descrittivi ed identificativi contenuti 

nell’atto di pignoramento, si può certamente affermare che gli stessi siano erronei, lì dove identificano la Via 

della Chiesa in luogo di Via Vasco De Gama che è l’attuale indirizzo, dove descrive il Sub. 6 come locale 

mentre trattasi di appartamento A/4, e dove localizza il Sub. 7 al Piano Primo invece che al Piano Terra. Pur 

non corrispondendo ai dati attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile e non sono di ostacolo alla sua 

individuazione odierna. 

QUESITO QUATTRO - "Accatastamento" 

Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in 

caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed 

all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in particolare, al fine di rendere 

possibile un’esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti 

adempimenti: 

‣ qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la categoria 

catastale e la rendita oppure queste non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene, l’esperto deve 

effettuare la variazione o determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra procedura 

ritenuta idonea; 

‣ quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva l’ipotesi di vendita in un unico lotto 

dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia 

dell’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai creditori chiedendo 

l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi. 

Considerato il fatto che il bene oggetto di C.T.U., censito in catasto al Foglio 17, Particella 185, Subalterni 1-2- 

3-4-5-6-7, dalle misurazioni e dalle verifiche effettuate sulla corrispondenza dei dati contenuti nelle visure 

catastali e nelle schede planimetriche, presenta notevoli differenze e difformità rispetto alla situazione reale 

(che possono essere riassunte in modifiche quali fusione, divisione, ampliamento, diversa distribuzione degli 

spazi interni e nel cambio di destinazione d’uso) e che inoltre si palesava una serie combinata di difformità tali 

da interessare la totalità dei subalterni e giustificare la predisposizione di variazioni di cui al presente quesito, si 

è proceduto alla loro regolarizzazione catastale, mediante procedura Docfa che ha richiesto la totale 

soppressione dei Sub. 1-2-3-4-5-6-7 e la nuova costituzione di 6 U.I.U. il tutto al fine di rendere possibile 

un’esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento. 


- 12 - 

QUESITO CINQUE - " Destinazione urbanistica/di piano" 

Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 

Il fabbricato ricade all’interno del Comune di Arzachena, Località Cannigione, Comparto 20a-4, normato 

dall’art. 46 del Piano Particolareggiato, identificato come appartenente alla Zona Urbanistica B/1 - di 

Completamento del Centro Abitato di Cannigione nel quale sono ammesse tutte le destinazioni proprie del 

centro urbano, escluso l’artigianato molesto e tutte le attività non compatibili con l’insediamento urbano. 

QUESITO SEI - " Conformità alla normativa - sanabilità " 

Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o 

meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa 

urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se 

l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli articoli 46, quinto comma del 

D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, sesto comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47; 

La sua costruzione risale al 1962-63 con ampliamenti e modifiche eseguiti negli anni immediatamente seguenti 

prima del 1967. Dalle molteplici ricerche effettuate presso l’ufficio Tecnico del Comune di Arzachena non 

sono emerse sufficienti informazioni relative all’immobile, pur avendo esaminato svariate pratiche edilizie, 

eccezion fatta per una Denuncia di Inizio Attività con istanza presentata il 24-03-2005 Protocollo 10481 a 

firma del geom. Spano Giovanni, iscritto all’Albo dei Geometri di Sassari al n°2479, con studio a Cannigione 

in Via Anzio n°12. La suddetta D.I.A. autorizzata il 30-03-2005, riguarda esclusivamente il locale 

commerciale identificato dal sottoscritto C.T.U. come Lotto n°2 per il quale il progettista, nella relazione 

asseverata, certifica la costruzione antecedente il 1964 affermando che non sussistono difformità o opere 

oggetto di condono edilizio. Da ulteriori ricerche è emerso che per il bene oggetto di perizia, era stato rilasciato 

un atto abilitativo ai coniugi x, datato 08-10-1962 a firma del geom. 

Giuliano Giagheddu, iscritto presso il Collegio dei Geometri di Cagliari e con studio in Calangianus. Il 

progetto, approvato ai fini del Regolamento Edilizio del Comune di Arzachena ed a firma del Sindaco pro 

tempore, prevedeva la sopraelevazione ad uso abitazione secondo la L.R. 4 del 22/03/1960. Dall’analisi dello 

stato attuale e del progetto precedentemente citato, appaiono varie difformità da imputare al fatto che sono 

trascorsi più di 45 anni, nei quali sono state realizzate da piccole modifiche interne a cambi di destinazione 

d’uso fino ad ampliamenti veri e propri sul lato Nord e sul lato Est verso il mare. 

Dalle poche informazioni reperite presso l’Ufficio Tecnico, dagli anziani di zona e dalle planimetrie degli 

accatastamenti effettuati nel 1966 e nel 1968, già di per se posteriori all’epoca di realizzazione, è possibile 

sostenere se pur non con assoluta certezza, che il fabbricato sia stato realizzato nella sua struttura ed ingombro 

prima del 1967 con variazioni di lieve entità effettuate nel corso degli anni. La mancanza di documentazione 

sull’immobile all’interno dell’Ufficio Tecnico attestante lo stato autorizzato, e la presenza di denunce catastali 

risalenti al 1966-1968, conferiscono regolarità amministrativa alla struttura, inserita a tutti gli effetti all’interno 

dello strumento urbanistico vigente di Cannigione. 

QUESITO SETTE - " Divisione in lotti" 

Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro 

formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione 

dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione 

estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; 

Ciascuna Unità Immobiliare individuata può essere venduta singolarmente. I sei lotti sono così identificati: 

LOTTO 1 - Unita’ immobiliare al piano terra, Via Vasco De Gama n°10, locale commerciale, 

Lavanderia identificata presso il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 8; 


- 13 - 

LOTTO 2 - Unita’ immobiliare al piano terra, Via Vasco De Gama n°12-14, locale commerciale, 

Ristorante/Rosticceria identificata presso il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 10; 

LOTTO 3 - Unita’ immobiliare al piano terra, Via Vasco De Gama n°18, locale commerciale, 

Pizzeria da Asporto identificata presso il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 9; 

LOTTO 4 - Unita’ immobiliare al piano primo, Via Vasco De Gama n°16, 

Appartamento identificata presso il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 11; 

LOTTO 5 - Unita’ immobiliare al piano primo, Via Vasco De Gama n°16, 


LOTTO 6 - Unita’ immobiliare al piano primo, Via Vasco De Gama snc, 


QUESITO OTTO - " Divisibilità in natura" 

Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in 

questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché 

alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio 

Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli 

comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà 

procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità 

eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 cod. proc. civ. dall’art. 846 c.c. e dalla L. 3 

giugno 1940, n. 1078; 

Gli immobili sono pignorati per intero. 

QUESITO NOVE - " Stato del bene" 

Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo; in tal caso 

si indichi la data di scadenza; nel caso che oggetto del pignoramento sia la nuda proprietà o l’usufrutto deve 

sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a termine. Dica se è libero o occupato, 

acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa 

anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli 

atti privati contratti di locazione e qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva 

indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione 

del bene (per particolari si rimanda al punto 10) della sezione II delle “ Disposizioni generali”; dica se 

l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, e acquisisca il 

provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche in copia non autentica); 

LOTTO 1 - Unità immobiliare al piano terra, Via Vasco De Gama n°10, locale commerciale, 

Lavanderia, identificata presso il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 8, risulta essere occupato dal sig. 

Meloni Pasquale, il quale afferma l’esistenza di un contratto di locazione stipulato prima del pignoramento, non 

fornendo tuttavia alcuna prova in tal senso (il contratto di locazione commerciale registrato a Tempio il 27- 

GIU-1996 al n°843 serie 3, ha come oggetto le attività ai nn°12-16-18, per cui potrebbe riferirsi al locale 

Lavanderia indicata al n°12 anziché al n°10); non è stato possibile acquisire il titolo legittimante il possesso o 

la detenzione del bene, motivo per cui è stata richiesta dal sottoscritto la nomina del custode giudiziario. 

LOTTO 2 - Unità immobiliare al piano terra, Via Vasco De Gama n°12-14, locale commerciale, 

Ristorante/Rosticceria identificata presso il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 10, risulta essere 

occupata dal sig. x; è stato prodotto dall’esecutata, contratto di locazione commerciale registrato 

a Tempio il 27-GIU-1996 al n°843 serie 3. 


- 14 - 

LOTTO 3 - Unità immobiliare al piano terra, Via Vasco De Gama n°18, locale commerciale, Pizzeria da 

Asporto, identificata presso il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 9, risulta essere occupato dal sig. 

Meloni Pasquale; è stato prodotto dall’esecutata, contratto di locazione commerciale registrato a Tempio il 27- 

GIU-1996 al n°843 serie 3.. 

LOTTO 4 - Unità immobiliare al piano primo, Via Vasco De Gama n°16, Appartamento, identificata presso 

il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 11, risulta essere occupato dal sig. x, il quale 

afferma l’esistenza di un contratto di locazione stipulato prima del pignoramento, non fornendo tuttavia alcuna 

prova in tal senso (il contratto di locazione commerciale registrato a Tempio il 27-GIU-1996 al n°843 serie 3, 

ha come oggetto le attività ai nn°12-16-18, non riguarda la locazione di appartamenti); non è stato possibile 

acquisire il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene, motivo per cui è stata richiesta dal 

sottoscritto la nomina del custode giudiziario. 

LOTTO 5 - Unità immobiliare al piano primo, Via Vasco De Gama n°16, Appartamento, identificata presso 

il N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 12, risulta essere occupata dall’esecutata. 

LOTTO 6 - Unità immobiliare al piano primo, Via Vasco De Gama snc, Appartamento identificata presso il 

N.C.E.U. al Foglio 17, Particella 185, Sub. 8, risulta essere occupata dall’esecutata. 

QUESITO DIECI - “Regime vincolistico" 

Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di 

indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno 

a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi 

l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di 

affrancazione o riscatto; indicare l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene; 

Per i beni oggetto di C.T.U. non sussiste alcuno dei vincoli indicati né diritti demaniali o fondi patrimoniali. 

QUESITO UNDICI - " Determinazione del valore " 

Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del 

criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune 

decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla 

procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa 

anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta 

opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici 

registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con 

provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data 

anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se 

fosse una nuda proprietà). 

LOTTI 1-2-3 

Il criterio di stima adottato è quello della stima diretta comparativa, tenendo conto dei valori di mercato della 

zona per ciò che riguarda beni con caratteristiche simili. 

Dopo avere acquisito tutte le informazioni sul luogo, dopo avere consultato un adeguato numero di agenzie 

immobiliari locali, accertata e valutata l’unicità della posizione, verificate la presenza delle infrastrutture e la 

qualità di queste ultime, dei servizi e dei disservizi all’interno del bene, le condizioni di accessibilità dalle 

principali vie di comunicazione, la stima viene eseguita tenendo conto di tutte le caratteristiche estrinseche e di 

finitura, consistenza e condizioni statiche, stato di manutenzione e di conservazione delle strutture murarie 

esterne, grado di finitura di tipo medio, epoca di rilascio degli atti abilitativi (1962) e realizzazione di poco 


- 15 - 

successiva, inesistenti possibilità di ampliamento, ed infine ogni elemento contro ed a favore che possa influire 

sulla valutazione del bene in oggetto e sulla sua commerciabilità. 

Da detta ricerca di mercato, è emerso che edifici similari in zona vengono mediamente contrattati con un 

prezzo di € 3.000,00 al mq, riscontrando prezzi compresi tra i 2.800,00 € e i 3.200,00 € per mq. commerciale, 

intendendo di comprendere in questi mq, anche servizi, accessori e pertinenze. 

Si è tenuto conto di quanto detto nei capitoli precedenti circa la consistenza, le caratteristiche, il grado di 

finitura, lo stato di manutenzione e di conservazione dei beni stessi, la vetustà di circa 45 anni della 

costruzione (art. 13-20-21 L. 392/1978) la distribuzione degli spazi interni, il maggior onere fiscale in caso di 

compravendita. 

Quindi effettuate le giuste valutazioni in merito a quanto sopra esposto; 

• Accertato lo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile de quo; 

• Vista l’ubicazione del fabbricato nei pressi del porto di Cannigione in fase di potenziamento; 

• Procedendo ad una valutazione unitaria dei vari corpi e/o accessori, che compongono l’unità in 

oggetto, ed applicando i suddetti parametri tecnico-economici, si può affermare che il valore di 

mercato del cespite immobiliare sia: 

LOTTO 1 – U.I.U. al piano terra, Via Vasco De Gama n°10, locale commerciale, Lavanderia 

Opera 

Superficie Commerciale 

(mq) 

Valore Unitario (€/mq) 

Valore Totale (Euro) 

Bene Immobile 42,32 3.000,00 126.960,00 

TOTALE 42,32 3.000,00 126.960,00 

126.960,00 € (diconsi Euro Centoventiseimila Novecentosessanta/00), valore risultato analogo ad altri 

immobili similari esistenti in zona. 

LOTTO 2 - U.I.U. al piano terra, Via Vasco De Gama n°12-14, locale commerciale, Ristorante/Rosticceria 

Opera 


(mq) 



Bene Immobile 93,97 3.000,00 281.910,00 

TOTALE 93,97 3.000,00 281.910,00 

281.910,00 € (diconsi Euro Duecentoottantunomila Novecentodieci/00), valore risultato analogo ad altri 


LOTTO 3 - U.I.U. al piano terra, Via Vasco De Gama n°18, locale commerciale, Pizzeria da Asporto 

Opera 


(mq) 



Bene Immobile 63,37 3.000,00 190.110,00 

TOTALE 63,37 3.000,00 190.110,00 

190.110,00 € (diconsi Euro Centonovantamila Centodieci/00), valore risultato analogo ad altri immobili 

similari esistenti in zona. 


- 16 - 

LOTTI 4-5-6 

Il criterio di stima adottato è quello della stima diretta comparativa, tenendo conto dei valori di mercato della 

zona per ciò che riguarda beni con caratteristiche simili. 

Dopo avere acquisito tutte le informazioni sul luogo, dopo avere consultato un adeguato numero di agenzie 

immobiliari locali, accertata e valutata l’unicità della posizione, verificate la presenza delle infrastrutture e la 

qualità di queste ultime, dei servizi e dei disservizi all’interno del bene, le condizioni di accessibilità dalle 

principali vie di comunicazione, la stima viene eseguita tenendo conto di tutte le caratteristiche estrinseche e di 

finitura, consistenza e condizioni statiche, stato di manutenzione e di conservazione delle strutture murarie 

esterne, grado di finitura di tipo medio, epoca di rilascio degli atti abilitativi (1962) e realizzazione di poco 

successiva, inesistenti possibilità di ampliamento, ed infine ogni elemento contro ed a favore che possa influire 

sulla valutazione del bene in oggetto e sulla sua commerciabilità. 

Da detta ricerca di mercato, è emerso che edifici similari in zona vengono mediamente contrattati con un 

prezzo di € 2.600,00 al mq, riscontrando prezzi compresi tra i 2.400,00 € e i 2.800,00 € per mq. commerciale, 

intendendo di comprendere in questi mq, anche servizi, accessori e pertinenze. 

Si è tenuto conto di quanto detto nei capitoli precedenti circa la consistenza, le caratteristiche, il grado di 

finitura, lo stato di manutenzione e di conservazione dei beni stessi, la vetustà di circa 45 anni della 

costruzione (art. 13-20-21 L. 392/1978) la distribuzione degli spazi interni, il maggior onere fiscale in caso di 

compravendita. 

Quindi effettuate le giuste valutazioni in merito a quanto sopra esposto; 

• Accertato lo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile de quo; 

• Vista l’ubicazione del fabbricato nei pressi del porto di Cannigione in fase di potenziamento; 

• Procedendo ad una valutazione unitaria dei vari corpi e/o accessori, che compongono l’unità in 

oggetto, ed applicando i suddetti parametri tecnico-economici, si può affermare che il valore di 

mercato del cespite immobiliare sia: 


Opera 


(mq) 



Bene Immobile 86,58 2.600,00 225.108,00 

TOTALE 86,58 2.600,00 225.108,00 

225.108,00 € (diconsi Euro Duecentoventicinquemila Centootto/00), valore risultato analogo ad altri immobili 



Opera 


(mq) 



Bene Immobile 73,00 2.600,00 189.800,00 

TOTALE 73,00 2.600,00 189.800,00 

189.800,00 € (diconsi Euro Centoottantanovemila Ottocento/00), valore risultato analogo ad altri immobili 



- 17 - 

LOTTO 6 - U.I.U. al piano primo, Via Vasco De Gama snc, Appartamento 

Opera 


(mq) 



Bene Immobile 86,68 2.600,00 225.368,00 

TOTALE 86,68 2.600,00 225.368,00 

225.368,00 € (diconsi Euro Duecentoventicinquemila Trecentosessantotto/00), valore risultato analogo ad altri 


Allegato N. 1: Visura Catastale per soggetto (prima delle variazioni) 

Allegato N. 2: Visura Catastale per soggetto (dopo le variazioni) 

Allegato N. 3: Mod. B. del N.C.E.U. (prima delle variazioni) 

Allegato N. 4: Elaborato Docfa 

Allegato N. 5: Estratto Corografia I.G.M. 1:25000 – Estratto P.P.R. con Legenda 

Allegato N. 6: Stralcio del Programma di Fabbricazione Rapp. 1:4000 

Allegato N. 7: Estratto del Piano Particolareggiato di Cannigione 

Allegato N. 8: Estratto dalle N.T.A. relative al P. di F. e al P.P. 

Allegato N. 9: Elaborato Grafico Abilitativo del 08/10/1962 

Allegato N. 10: Rilievo Planimetrico del Fabbricato 

Allegato N. 11: Ispezioni Ordinarie Conservatoria 

Allegato N. 12: Documentazione fotografica 

Allegato N. 13: Contratto di locazione commerciale 

Allegato N. 14: Proroga termine deposito C.T.U. e spese Accatastamento 

Allegato N. 15: Richiesta Autorizzazione Onorari per Variazioni Catastali 

Il sottoscritto C.T.U., a conclusione della relazione che precede e dopo aver obiettivamente ricercati i valori 

singoli di stima dei beni in oggetto, ritiene di aver esaurientemente assolto l’incarico che gli è stato affidato. 

Rimane a disposizione del Ill.mo sig. Giudice per ogni eventuale ed ulteriore chiarimento. 

Tempio Pausania, li 21/04/2008 

Il Consulente Tecnico d’Ufficio 

Arch. Andrea Peru 




ALLEGATI 



n. 119/99 

Promossa da: 


Contro: 

x, residente in x 




-------------------------------------------------------------- 

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO 

PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE 

------------------------------------------------------- 

Giudice Esecuzioni Immobiliari: 

(Dr.ssa Maria Barbara Cavallo) 

Consulente Tecnico d’Ufficio 

(Arch. Andrea Peru) 

Via Dettori 26 07029 Tempio Pausania (OT) Tel 079630264 - Fax 0795579116 – Cell. 3288519200

ALLEGATI 

Allegato N. 1: Visura Catastale per soggetto (prima delle variazioni) 

Allegato N. 2: Visura Catastale per soggetto (dopo le variazioni) 

Allegato N. 3: Mod. B. del N.C.E.U. (prima delle variazioni) 

Allegato N. 4: Elaborato Docfa 

Allegato N. 5: Estratto Corografia I.G.M. 1:25000 – Estratto P.P.R. 

Allegato N. 6: Stralcio del Programma di Fabbricazione Rapp. 1:4000 

Allegato N. 7: Estratto del Piano Particolareggiato di Cannigione 

Allegato N. 8: Estratto dalle N.T.A. relative al P. di F. e al P.P. 

Allegato N. 9: Elaborato Grafico Abilitativo del 08/10/1962 + DIA del 24/03/2005 

Allegato N. 10: Rilievo Planimetrico del Fabbricato 

Allegato N. 11: Ispezioni Ordinarie Conservatoria 

Allegato N. 12: Documentazione fotografica 

Allegato N. 13: Contratto di locazione commerciale 

Allegato N. 14: Proroga termine deposito C.T.U. e spese Accatastamento 

Allegato N. 15: Richiesta Autorizzazione Onorari per Variazioni Catastali

tribunale di tempio pausania cancelleria ... - Asta Giudiziaria

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?