Perizia PDF - IVG Tempio Pausania
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TRIBUNALE DI NUORO<br />
ESECUZIONI CIVILI-ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI<br />
(R.E.I. 12/2011)<br />
Giudice Istruttore: Dott.ssa Tania Vettore<br />
C.T.U.: Arch. Daniele Todde<br />
Collaboratore interno del C.T.U.: Arch. Mirko Costa<br />
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA<br />
Indice<br />
Risposta ai quesiti……………………………..……..1<br />
Conclusioni………………………………………..….5<br />
Stima dettagliata degli immobili……………..…..6<br />
Elenco degli allegati……………………………..…12<br />
Documentazione fotografica (fascicolo a parte)<br />
Allegati alla CTU (fascicolo a parte)
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA<br />
Il sottoscritto Arch. Daniele Todde, con studio tecnico di Architettura sito in via F. Cavallotti<br />
n.21 a Siniscola), in data 13.12.2011, ha presentato giuramento in qualità di C.T.U., per<br />
rispondere ai quesiti posti dal giudice istruttore, dott.ssa Elisa Marras.<br />
• RISPOSTA AL 1° QUESITO:<br />
La completezza della documentazione di cui all’art.567, 2° comma e’ stata riportata nella<br />
scheda sintetica depositata presso la cancelleria in data 04.01.2012.<br />
Gli immobili oggetto di pignoramento sono così individuati:<br />
immobile: Appartamento sito in Nuoro Via Trieste, distinto al N.C.E.U. di Nuoro al f.44 p.lla<br />
245 sub.4 e sub.6 (N.b.: A seguito della regolarizzazione catastale e della fusione dei due<br />
subalterni, attualmente l’immobile è identificato al N.c.e.u. di Nuoro al F.44 p.lla 1303<br />
sub 11, categoria A/3 classe 1 di 7 vani, rendita 339,83€; a seguito dell’inserimento del<br />
fabbricato in mappa attualmente lo stesso risulta essere identificato al N.C.T. al F.44<br />
p.lla 1305).<br />
N.B.: trattasi di un appartamento, all’atto del Pignoramento Catastalmente identificato da<br />
due subalterni.<br />
Provenienze:<br />
• Nota di trascrizione (Dichiarazione di accettazione eredità col beneficio dell’inventario),<br />
Cron. 984/2010 resa in data 29.09.2010 presso la Cancelleria del Tribunale di Nuoro.<br />
Reg. gen. 11027, reg. part. 7423 present. N.32 del 07.10.2010<br />
• Nota di trascrizione (Certificato di denunciata successione) reg. gen. 4553 reg. part.<br />
3527 trascritto in data 23.06.1997.<br />
Immobile: Relativamente all’unità negoziale n.1, il sig.<br />
diviene proprietario<br />
tra gli altri dell’immobile di cui al NCEU di Nuoro F. 44 p.lla 245 sub. 4 e sub.6 per<br />
l’intero.<br />
• Nota di trascrizione (Certificato di denunciata successione) reg. gen. 3563 reg. part.<br />
2685 trascritto in data 29.04.1992. (testamento olografo pubblicato il 12.02.1990)<br />
Immobile: Relativamente all’unità negoziale n.1, la sig.ra<br />
diviene<br />
proprietaria tra gli altri dell’immobile di cui al NCEU di Nuoro F. 44 p.lla 245 sub. 1-2-3-4<br />
per l’intero. N.b. il sub.6 all’epoca della presente successione non esisteva in quanto<br />
introdotto in seguito a seguito di frazionamento della p.lla 245 sub.3.<br />
Formalità pregiudizievoli:<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE<br />
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA
• Nota di trascrizione (atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento<br />
immobiliare), reg. gen. 4066, reg. part.2868 pres. N.91 del 20.04.2011.<br />
Immobile: immobile di cui al NCEU di Nuoro F. 44 p.lla 245 sub. 4 e sub.6 per l’intero.<br />
Certificazione ai sensi dell’art.561 c.p.c. : pignoramenti precedenti negativo.<br />
Da una verifica preliminare sulla documentazione ipo-catastale prodotta, sono state<br />
riscontrate le seguenti documentazioni mancanti:<br />
1. Scheda Catastale (mancante) - Richiesto e ottenuto dal C.T.U.<br />
• RISPOSTA AL 2°+ 3° QUESITO:<br />
immobile<br />
Tipologia: Locale categoria A/3 – abitazioni di tipo economico.<br />
Ubicazione: Comune di Nuoro, Via Trieste, 54 piano primo, accesso dalla pubblica via.<br />
Caratteristiche interne ed esterne: Trattasi di un appartamento di civile abitazione posto al<br />
piano primo di un immobile distinto al nceu f.44 p.lla 1303 subalterno n.11 (ex sub 4 + sub<br />
6). I pavimenti sono in piastrelle del tipo ceramico e/o marmettoni. I rivestimenti, sono in<br />
piastrelle del tipo ceramico, gli intonaci del tipo civile, le porte interne sono in legno così<br />
come gli infissi esterni che sono dotati di tapparelle a nastro in pvc. Gli impianti sono del<br />
tipo sottotraccia, e risultano in discrete condizioni.<br />
Stato di manutenzione: Sufficiente<br />
Superfici calpestabili in mq.:<br />
CONSISTENZA SUPERFICI<br />
Destinazione Valore reale Coefficiente<br />
Valore<br />
equivalente<br />
CAMERA 16.50 1.00 16.50<br />
CAMERA 16.50 1.00 16.50<br />
PRANZO-SOGGIORNO 17.00 1.00 17.00<br />
W.C. 3.50 1.00 3.50<br />
CUCINA N.1 16.00 1.00 16.00<br />
CORRIDOIO-DISIMPEGNO 16.00 1.00 16.00<br />
CUCINA N.2 16.50 1.00 16.50<br />
CAMERA 16.00 1.00 16.00<br />
QUOTA PARTE DI MURATURE INTERNE E<br />
PERIMETRALI<br />
29.00 1.00 29.00<br />
TOTALI 147.00 147.00<br />
Confini e dati catastali attuali:<br />
Immobile distinto al N.C.E.U di Nuoro Comune di Nuoro, F.44 mappale 1303 sub. 11 (ex.<br />
Sub.4 e sub.6) A/3 classe 1, n.7 vani rendita €339,83<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE<br />
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA
L’appartamento ha i seguenti Confini a Nord-Ovest con il sub.7 della p.lla 1303, a Nord-est<br />
con la p.lla 1307,a Sud-est con la p.lla 1304 e a Sud-ovest con i subalterni 5 e 9 della p.lla<br />
1303.<br />
Eventuali pertinenze, accessori e simili: il subalterno n.9 è identificato come ingresso<br />
(vano scala) comune ai subalterni 5,8,10,11.<br />
Contesto e caratteristiche della zona: L’immobile si trova nella centrale Via Trieste, tutto<br />
intorno sono presenti tra gli altri servizi pubblici, scuole, banche, ospedali e giardini<br />
pubblici.<br />
• RISPOSTA AL 4°+4-bis e 5° QUESITO:<br />
I dati planimetrici indicati in pignoramento, relativamente ai beni oggetto di pignoramento,<br />
corrispondono a quelli attuali e consentono la sua univoca identificazione, anche se<br />
l’immobile che originariamente era costituito da due distinti subalterni attualmente è<br />
un'unica unità edilizia.<br />
E’ necessario procedere con la pratica Pregeo al fine di redigere il tipo mappale e di<br />
frazionamento e inserire correttamente la sagoma dell’immobile nella mappa.<br />
E’ necessario procedere con la pratica Docfa di aggiornamento catastale, soppressione dei<br />
due subalterni e costituzione di un nuovo unico subalterno con presentazione di idonea<br />
planimetria.<br />
Per l’identificazione catastale attuale vedasi la risposta al quesito n.2+3.<br />
• RISPOSTA AL 6° QUESITO:<br />
L’area su cui insiste l’immobile è definita nello strumento urbanistico di Nuoro come Z.T.O.<br />
B2-1, zona di completamento.<br />
• RISPOSTA AL 7° QUESITO:<br />
Risultano agli atti del Comune le seguenti pratiche edilizie:<br />
1) Parere favorevole Commissione edilizia n.677/16 del 1974 ;<br />
2) Licenza edilizia n. 237 del 19.09.1974;<br />
3) Parere favorevole Commissione edilizia n.800/8 del 1978 ;<br />
4) Licenza di costruzione n. 81 del 20.06.1978;<br />
immobile<br />
Il bene è conforme alle autorizzazioni/concessioni edilizie; è stata riscontrata una<br />
variazione planimetrica interna che è possibile regolarizzare con una pratica apposita di<br />
“opere interne” da depositare presso gli uffici competenti da parte di tecnico competente<br />
incaricato, si è stimato che tale costo possa essere pari a 2.098,34 €; tale valore è stato<br />
posto in detrazione nella stima del bene; non risulta agli atti il certificato di agibilità.<br />
• RISPOSTA AL 8° QUESITO:<br />
Non è possibile vendere il bene pignorato in più lotti.<br />
• RISPOSTA AL 9° QUESITO:<br />
Gli immobili in oggetto sono pignorati per 1/1 del diritto di proprietà;<br />
• RISPOSTA AL 10° QUESITO:<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE<br />
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA
Gli immobili oggetto di pignoramento, al momento del sopralluogo, risultavano occupati<br />
dal debitore esecutato anche se assente. (Accesso forzato con I.V.G. e Polizia di Stato)<br />
Agenzia d. Entrate: Richiesta esito negativo con nota del 24.04.2012 a firma del direttore<br />
territoriale<br />
Questura: Richiesta prot. Q.2.2/11 C.F. Prot. 29/2012 A.U. del 25.01.2012, esito cessione<br />
fabbricati negativo.<br />
• RISPOSTA AL 11° QUESITO:<br />
Gli immobili oggetto di pignoramento non risultano essere occupati dal coniuge separato o<br />
dall’ex coniuge del debitore esecutato.<br />
• RISPOSTA AL 12° QUESITO:<br />
Non risultano sui beni pignorati vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o<br />
indivisibilità.<br />
• RISPOSTA AL 13° QUESITO:<br />
Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:<br />
Non risultano esistere sugli immobili atti di asservimento urbanistici; gli eventuali limiti<br />
all’edificabilità sono quelli imposti dal Piano regolatore comunale. Vedasi inoltre le<br />
risposte ai quesiti n.1 e n.6.<br />
Per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della<br />
vendita a cura e spese della procedura: vedasi le risposte al quesito n.1<br />
Altre informazioni per l’acquirente: vedasi le risposte al quesito n.1.<br />
• RISPOSTA AL 14° QUESITO:<br />
Non risulta dai documenti in nostro possesso o da quelli consultati presso il Comune<br />
l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici ove insistono gli<br />
immobili oggetto di Pignoramento.<br />
• RISPOSTA AL 15° QUESITO:<br />
I beni hanno un valore di stima pari ad € 198.098,34;<br />
da questo valore deve essere decurtato il costo per la regolarizzazione delle modifiche<br />
interne come indicata nella risposta al quesito n.7 (€ 2.098,34), per un valore finale<br />
dell’immobile pari ad € 196.000,00.<br />
Considerando che la quota pignorata è pari ad 1/1 del diritto di proprietà, la quota<br />
oggetto di pignoramento è pari ad € 196.000,00.<br />
L’ammontare dei beni stimati, utile per l’applicazione delle tabelle ex. Art. 13 del D.M.<br />
30.05.2002 è pari ad €196.000,00<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE<br />
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA
CONCLUSIONI:<br />
Rassegno pertanto il mandato ricevuto, rimanendo a disposizione della S.V. ill.ma per qualsiasi<br />
delucidazione e ringraziandola per la fiducia accordatami.<br />
Siniscola, 18/12/2012<br />
Il Consulente Tecnico<br />
STIMA IMMOBILE<br />
Relazione Tecnica Sintetica<br />
RELAZIONE<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
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ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA
1. IDENTIFICAZIONE DELLA LOCALITA' IN CUI SONO I BENI IMMOBILI<br />
OGGETTO DELLA STIMA<br />
I beni immobili oggetto della stima sono ubicati nella seguente località : NUORO (NU)<br />
1.1 DESCRIZIONE DELLA LOCALITA'<br />
2. IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IN CUI RISIEDONO I BENI<br />
IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA<br />
I beni oggetto della stima sono dislocati nel complesso seguente:<br />
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE NUORO (NU) VIA TRIESTE<br />
2.1 DESCRIZIONE DEL COMPLESSO<br />
3. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA:<br />
I beni oggetto della stima sono ubicati in :<br />
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE - N.C.E.U. - NUORO - F.44 - P.LLA 1303 SUB.11 (EX. 264 SUB.4+6) NUORO (NU)<br />
3.1 SUPERFICI<br />
CONSISTENZA SUPERFICI<br />
Destinazione Valore reale Coefficiente<br />
Valore<br />
equivalente<br />
CAMERA 16.50 1.00 16.50<br />
CAMERA 16.50 1.00 16.50<br />
PRANZO-SOGGIORNO 17.00 1.00 17.00<br />
W.C. 3.50 1.00 3.50<br />
CUCINA N.1 16.00 1.00 16.00<br />
CORRIDOIO-DISIMPEGNO 16.00 1.00 16.00<br />
CUCINA N.2 16.50 1.00 16.50<br />
CAMERA 16.00 1.00 16.00<br />
QUOTA PARTE DI MURATURE INTERNE E PERIMETRALI 29.00 1.00 29.00<br />
TOTALI 147.00 147.00<br />
4. CRITERI DI STIMA<br />
4.1 STIME DI CONFRONTO<br />
STIME DI RIFERIMENTO<br />
Descrizione € Valore<br />
Edificio sito nella stessa località venduto pochi mesi fa. € 1´475.00<br />
Annunci economici su siti e riviste specializzate per immobili siti nel Comune di riferimento e/o frazioni<br />
limitrofe con caratteristiche similari.<br />
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare<br />
dell'Agenzia del territorio:<br />
a. non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.<br />
b. sono riferiti all'ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo<br />
prevalente nella zona omogenea.<br />
L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di<br />
valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico<br />
elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e<br />
di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.<br />
€ 1´500.00<br />
€ 1´494.00<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE<br />
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Non sono in generale utilizzabili le quotazioni dei diversi semestri al fine della ricostruzione di serie<br />
storiche dei valori relative a singoli territori o singole tipologie immobiliare. Ciò in quanto la banca dati<br />
delle quotazioni è stata sottoposta, a partire dal 2000, sia ad un processo di profonda modificazione<br />
architetturale, sia ad una intensa rivisitazione dei confini delle zone omogenee Omi, che rende per<br />
molte situazioni incomparabili i valori nel tempo (salto di serie storica).<br />
La consultazione è assolutamente gratuita, tuttavia, in caso di pubblicazione dei dati si chiede<br />
cortesemente di citare quale fonte "Agenzia del territorio OMI"<br />
Superficie dell'immobile m²:147.00<br />
Stato conservativo del bene :NORMALE<br />
Valore OMI minimo (m²) :1´400.00<br />
Valore OMI massimo (m²) :1´650.00<br />
Tipologia Edilizia OMI :A/3- ABITAZIONI ECONOMICA<br />
K1 (Taglio Superficie) :0.30<br />
K2 (Livello di Piano) :0.40<br />
K = (k1 + 3 * k2) / 4 :0.375<br />
Valore Unitario €/m² :1´493.75<br />
Coefficiente Correttivo :1<br />
Valore normale unitario €/m²:1´494.00<br />
Valore normale dell'immobile €:219´618.00<br />
Valore Medio € 1´489.67<br />
4.2 STIMA IMMOBILE<br />
4.2.1 RIEPILOGO CALCOLI<br />
RIEPILOGO CALCOLI<br />
Superficie ragguagliata : m² 147.00<br />
Prezzo Medio di riferimento : (€ / m²) 1´489.67<br />
Coefficiente Correttivo Finale : 1<br />
[1´489.67 * 1] = Prezzo Stima : (€ / m²) 1´489.67<br />
[147.00 * 1´489.67] = Valore Stima : € 218´981.49<br />
4.3 STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO<br />
4.3.1 RIEPILOGO CALCOLI<br />
RIEPILOGO CALCOLI<br />
Superficie ragguagliata : m² 147.00<br />
Reddito Annuale : € 7´000.00<br />
Saggio di capitalizzazione : % 4.50<br />
Fattore di apprezzamento : % 0.15<br />
Fattore di deprezzamento : % 0.70<br />
Totale Saggio di capitalizzazione : % 3.95<br />
[7´000.00 / (3.95/100)] = Valore Stima : € 177´215.19<br />
5. TOTALI GENERALI<br />
5.1 RIEPILOGO STIME PER COMPARAZIONE DIRETTA<br />
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE - N.C.E.U. - NUORO - F.44 - P.LLA 1303 SUB.11 (EX. 264 SUB.4+6)<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE<br />
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA
,- 08100 - NUORO (NU)<br />
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile<br />
€ m² 147 €/m² 1´489.67 € 218´981.49<br />
5.2 RIEPILOGO STIME PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI<br />
- CASA DI CIVILE ABITAZIONE - N.C.E.U. - NUORO - F.44 - P.LLA 1303 SUB.11 (EX. 264 SUB.4+6)<br />
, - 08100 - NUORO (NU)<br />
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile<br />
€ m² 147 €/m² 1´205.55 € 177´215.19<br />
Sommano (5.1+5.2) MEDIA PONDERATA<br />
NUORO - - Immobile distinto al NCEU al F.46, P.LLA 247 SUB.41<br />
Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile<br />
€ m² 147<br />
(1.489,67+1.205,55)/2=1.347,6<br />
1 €<br />
(€ 218.981,49 + €<br />
177.215,19)/2= € 198.098,34<br />
INDICE:<br />
Svolgimento dell’incarico……………………………………………….……………………………………………………pag.1<br />
Conclusioni……………………..………………………………………………………………………………….…….…………pag.4<br />
Stima degli immobili……………………………………………………….……………………………………...…..…….…pag.5<br />
Elenco degli allegati……………………………………………………….……………………………………..…....………pag.7<br />
Documentazione fotografica e di inquadramento<br />
CTU- REIMM. 12/2011<br />
GIUDICE DELLE ESECUZIONI: DOTT.SSA TANIA VETTORE<br />
ESPERTO CTU: ARCH. DANIELE TODDE, COLLAB. INT. CTU: ARCH. MIRKO COSTA