Newsletter 2/2009 - IGD SiiQ

Segue Il punto di vista dell’Amministratore Delegato
IGD mette a disposizione la sua capacità di valutazione degli investimenti
e una provata abilità gestionale: una struttura peraltro
innestata in un regime fiscale Siiq che risulta premiante. In IGD -
devo sottolinearlo - ho trovato una squadra di manager di grande
professionalità e animata da una forte motivazione. Esistono perciò
tutti i presupposti per realizzare progetti attraenti per noi come
società e per le nostre possibili controparti.
Oggi non abbiamo dossier già aperti sul tavolo: ma siamo sicuri,
nei prossimi mesi, di potere studiare una serie di “win-win
deal” - operazioni cioè vincenti tanto per noi quanto per la singola
Coop.
Il nostro stile operativo, come sapete, è molto distante da quello
della maggioranza delle altre società italiane del settore ‘real
estate’, che hanno spinto alle conseguenze estreme la pratica
di acquistare e rivendere immobili in brevi spazi temporali e in
pura ottica speculativa, sfruttando la disponibilità di crediti ‘facili’.
Oggi questi concorrenti, che di fatto avevano una struttura di
business da società ‘finanziaria’, sono perlopiù stati ridimensionati.
La loro presenza sul mercato, dove sussiste, è limitata a
operazioni di vendita.
IGD ha perciò da sempre un modello di business ‘industriale’,
basato sull’acquisizione di centri commerciali a prezzi attentamente
valutati e sull’estrazione di valore dagli affitti che gli operatori
generano nel tempo. Il nostro ciclo di investimenti ha un
orizzonte temporale che abbraccia il quarto di secolo; la fotografia
dei conti trimestrali ci interessa perché siamo attenti
anche a ottimizzare i dettagli, ma non è l’ottica nella quale valutiamo
la bontà dei ritorni. Una logica quindi perfettamente aderente
allo spirito di medio-lungo termine che fa da denominatore
comune alle diverse Coop.
Dicevamo che le future aggregazioni saranno “win-win deal”:
anche per noi infatti ci sarà, nell’operare avendo le Coop come
controparti, oltre al vantaggio di un’identità dell’ottica tempora-
le di lungo termine nella quale valutare gli investimenti, anche
la garanzia di potere inserire tra i propri operatori nomi affidabili,
che garantiscono tassi di occupazione al 100% e visibilità
dei ricavi.
Vi lascio alle prossime pagine, in particolare nelle pagine immediatamente
seguenti all’analisi dei risultati trimestrali, che confermano
come la forte spinta alla crescita in IGD si traduca in
espansione non solo della prima linea del conto economico, ma
anche dei margini operativi, grazie appunto all’attenta politica
gestionale, che consente di potere contare su tassi di occupazioni
pari, come dicevamo, al 100% negli ipermercati e al 98%
circa nelle gallerie commerciali, con rendimenti nell’ordine del
6-6,5%. La nostra struttura patrimoniale, nonostante l’intensa
fase di investimenti, rimane equilibrata, come prova il rapporto
di indebitamento (gearing) che si attesta a fine marzo a 1,15x,
a fronte di un limite massimo individuato dal piano 2008- 2012
di 1,5x. Il costo del debito, grazie soprattutto all’elevata percentuale
di indebitamento a medio-lungo termine, rimane in assoluto
contenuto: pari al 3,74%. Questo ci consente perciò di traslare
buona parte dei progressi ottenuti a livello di EBITDA in
miglioramenti dell’utile ante imposte.
Vi do appuntamento al prossimo numero della newsletter, prevista
ai primi di settembre dopo la pubblicazione della relazione
semestrale, per analizzare insieme i primi risultati del lavoro che
stiamo avviando con entusiasmo e grande concentrazione in
queste settimane.
L’Amministratore Delegato
Claudio Albertini
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In copertina: l’Amministratore
Delegato Claudio Albertini
In alto: il Centro Sarca di Milano,
aggiunto al portafoglio IGD nel 2006
con un’operazione condotta con Coop
Lombardia