Newsletter 2/2009 - IGD SiiQ

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Segue Il punto di vista dell’Amministratore Delegato IGD mette a disposizione la sua capacità di valutazione degli investimenti e una provata abilità gestionale: una struttura peraltro innestata in un regime fiscale Siiq che risulta premiante. In IGD - devo sottolinearlo - ho trovato una squadra di manager di grande professionalità e animata da una forte motivazione. Esistono perciò tutti i presupposti per realizzare progetti attraenti per noi come società e per le nostre possibili controparti. Oggi non abbiamo dossier già aperti sul tavolo: ma siamo sicuri, nei prossimi mesi, di potere studiare una serie di “win-win deal” - operazioni cioè vincenti tanto per noi quanto per la singola Coop. Il nostro stile operativo, come sapete, è molto distante da quello della maggioranza delle altre società italiane del settore ‘real estate’, che hanno spinto alle conseguenze estreme la pratica di acquistare e rivendere immobili in brevi spazi temporali e in pura ottica speculativa, sfruttando la disponibilità di crediti ‘facili’. Oggi questi concorrenti, che di fatto avevano una struttura di business da società ‘finanziaria’, sono perlopiù stati ridimensionati. La loro presenza sul mercato, dove sussiste, è limitata a operazioni di vendita. IGD ha perciò da sempre un modello di business ‘industriale’, basato sull’acquisizione di centri commerciali a prezzi attentamente valutati e sull’estrazione di valore dagli affitti che gli operatori generano nel tempo. Il nostro ciclo di investimenti ha un orizzonte temporale che abbraccia il quarto di secolo; la fotografia dei conti trimestrali ci interessa perché siamo attenti anche a ottimizzare i dettagli, ma non è l’ottica nella quale valutiamo la bontà dei ritorni. Una logica quindi perfettamente aderente allo spirito di medio-lungo termine che fa da denominatore comune alle diverse Coop. Dicevamo che le future aggregazioni saranno “win-win deal”: anche per noi infatti ci sarà, nell’operare avendo le Coop come controparti, oltre al vantaggio di un’identità dell’ottica temporale di lungo termine nella quale valutare gli investimenti, anche la garanzia di potere inserire tra i propri operatori nomi affidabili, che garantiscono tassi di occupazione al 100% e visibilità dei ricavi. Vi lascio alle prossime pagine, in particolare nelle pagine immediatamente seguenti all’analisi dei risultati trimestrali, che confermano come la forte spinta alla crescita in IGD si traduca in espansione non solo della prima linea del conto economico, ma anche dei margini operativi, grazie appunto all’attenta politica gestionale, che consente di potere contare su tassi di occupazioni pari, come dicevamo, al 100% negli ipermercati e al 98% circa nelle gallerie commerciali, con rendimenti nell’ordine del 6-6,5%. La nostra struttura patrimoniale, nonostante l’intensa fase di investimenti, rimane equilibrata, come prova il rapporto di indebitamento (gearing) che si attesta a fine marzo a 1,15x, a fronte di un limite massimo individuato dal piano 2008- 2012 di 1,5x. Il costo del debito, grazie soprattutto all’elevata percentuale di indebitamento a medio-lungo termine, rimane in assoluto contenuto: pari al 3,74%. Questo ci consente perciò di traslare buona parte dei progressi ottenuti a livello di EBITDA in miglioramenti dell’utile ante imposte. Vi do appuntamento al prossimo numero della newsletter, prevista ai primi di settembre dopo la pubblicazione della relazione semestrale, per analizzare insieme i primi risultati del lavoro che stiamo avviando con entusiasmo e grande concentrazione in queste settimane. L’Amministratore Delegato Claudio Albertini 2 igdnewsletter /2 In copertina: l’Amministratore Delegato Claudio Albertini In alto: il Centro Sarca di Milano, aggiunto al portafoglio IGD nel 2006 con un’operazione condotta con Coop Lombardia
Analizziamo i risultati del primo trimestre dell’esercizio 2009 Sensibile sviluppo dei ricavi, nell’ordine del 27,5%… I ricavi del primo trimestre sono cresciuti del 27,5% rispetto al primo trimestre dello scorso anno: i 26,8 milioni di euro registrati nei primi tre mesi del 2009 si confrontano infatti con i 21,0 milioni del medesimo periodo del 2008. La crescita di 5,8 milioni della prima linea del conto economico è principalmente accreditabile all’allargamento del perimetro di consolidamento del gruppo IGD alla società rumena Winmarkt Magazine SA, acquisita nell’aprile 2008, e non presente quindi nella prima trimestrale 2008: il suo apporto in termini di ricavi è stato infatti di ben 4,75 milioni di euro. L’altro fattore che ha inciso significativamente (1,18 milioni) nell’incremento dei ricavi è il contributo di due acquisizioni avvenute nel corso del 2008: rispettivamente la galleria del centro “Le Fornaci” di Beinasco, che è entrata a far parte del portafoglio RGD a fine aprile 2008, e la galleria del centro “Gran Rondò” di Crema, che IGD ha comperato il 30 dicembre 2008. …e dinamica ancora più brillante dell’EBITDA, in crescita quasi del 40% La netta espansione della prima linea del conto economico è stata ottenuta con un incremento del livello di marginalità operativa lorda rispetto allo scorso anno: un risultato che ancora una volta dimostra l’impatto positivo dell’ingresso dei centri rumeni nel portafoglio IGD. L’EBITDA si è infatti attestato a 17,1 milioni di euro, con un incremento del 39,2% rispetto ai 12,26 milioni di euro registrati nel primo trimestre 2008. La variazione a livello di EBIT (+4,4 milioni) non è sostanzialmente differente da quella dell’EBITDA, dal momento che al 31 marzo non viene aggiornato il valore di mercato del portafoglio (la prossima valutazione sarà riferita al 30 giugno). Anche l’utile ante imposte mette a segno un miglioramento a due cifre (+17,4%), nonostante la gestione finanziaria netta abbia assorbito 7,46 milioni di euro. Non è possibile invece operare un confronto a livello di utile netto: nel primo trimestre 2008 non era stato effettuato il calcolo delle imposte, dal momento che era ancora incerto il quadro di riferimento della normativa SIIQ e IGD non aveva ancora esercitato l’opzione per aderire al nuovo sistema fiscale. L’utile netto del primo trimestre 2009 ammonta invece a 7,3 milioni di euro, dopo il pagamento di imposte per 1,8 milioni di euro. Conto Economico Consolidato I trimestre I trimestre (mn €) 2009 2008 Ricavi da immobili di proprietà 21,5 15,3 Ricavi da immobili di proprietà di terzi 2,5 2,4 Ricavi da servizi 0,8 1,5 Altri ricavi 2,0 1,9 Totale ricavi 26,8 21,0 -Acquisti di materiali e servizi esterni 8,8 8,1 -Spese Generali 0,9 0,7 EBITDA 17,1 12,3 -Ammortamenti e svalutazioni 0,2 0,0 -Variazione Fair Value 0,4 0,1 EBIT 16,5 12,2 Gestione finanziaria netta -7,5 -4,4 Utile ante imposte 9,1 7,7 Imposte -1,8 Utile netto 7,3 La struttura di indebitamento di IGD rimane sostenibile L’indebitamento finanziario netto si è espanso dai 733, 90 milioni di euro di fine 2008 a 860, 99 milioni di euro alla chiusura del primo trimestre 2009, a causa della notevole attività di sviluppo realizzata e dell’esigenza di coprire una parallela dilatazione di 31,6 milioni del capitale circolante netto. Il gearing ratio (rapporto mezzi di terzi / mezzi propri) passa quindi da 0,99x a 1,15x. L’indebitamento rimane costituito al 79,3% da debiti a lungo termine. Composizione dell’indebitamento finanziario netto al 31.03.09 682,98 31/03/2009 31/12/2008 Indebitamento finanziario netto (mn€) 860,99 733,90 Patrimonio netto (mn€) 746,97 742,88 Loan to value (IFN/market value) (%) 55,86% 51,57% Livello di hedging sui mutui (%) 62,07% 73,10% Costo medio del debito (%) 3,74% 4,82% (mn€) 31,36 42,54 860,99 156,07 33,12 3 igdnewsletter /2 Debito a breve Quote a breve dei debiti a lungo Debiti a lungo Valutazione opzioni Cassa e liquidità IFN
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