Relazione finanziaria semestrale - Uni Land

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE – 30 GIUGNO 2009 

RELAZIONE FINANZIARIA 

SEMESTRALE 

30 GIUGNO 2009 

(approvata dal Consiglio di Amministrazione in data 28 Agosto 2009) 

Uni Land S.p.A., Via Vittorio Emanuele II n. 84, 40063 Monghidoro (BO) - ITALIA 

Codice Fiscale, Registro Imprese e Partita IVA n. 01919160158 

Tel 051 6554549 Fax 051 6552247 

www.unilandspa.it 

1


INDICE 

1. PROFILO SOCIETARIO ............................................................................................................................................ 3 

1.1. IL GRUPPO ............................................................................................................................................................... 3 

1.2. ORGANI SOCIETARI ............................................................................................................................................. 8 

2. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ............................................................................................................ 9 

2.1. IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE CONSOLIDATO ..................................................................................... 9 

2.2. RELAZIONE SULLA GESTIONE ....................................................................................................................... 16 

PREMESSA...................................................................................................................................................................... 16 

INFORMAZIONE SULLA GESTIONE .......................................................................................................................... 18 

SEGMENT INFORMATION ........................................................................................................................................... 29 

ANALISI DEL SETTORE IMMOBILIARE .................................................................................................................... 32 

EVENTI DI RILIEVO DURANTE IL PRIMO SEMESTRE 2009 ................................................................................... 37 

EVENTI DI RILIEVO DOPO LA CHIUSURA DEL PRIMO SEMESTRE (30.06.09) ................................................... 45 

AZIONARIATO ............................................................................................................................................................... 46 

ANDAMENTO TITOLO IN BORSA .............................................................................................................................. 47 

LE SOCIETA’ QUOTATE DEL SETTORE IMMOBILIARE ........................................................................................ 48 

RISCHI POTENZIALI ..................................................................................................................................................... 50 

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE E RISCHI/INCERTEZZE PER IL SECONDO SEMESTRE ..... 52 

2.3. PROSPETTI CONTABILI CONSOLIDATI ........................................................................................................ 53 

SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA ............................................................................ 53 

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO ...................................................................................................................... 54 

CONTO ECONOMICO CMPLESSIVO CONSOLIDATO ............................................................................................. 54 

POSIZIONE FINANZIARIA NETTA CONSOLIDATA ................................................................................................ 55 

PROSPETTO DI VARIAZIONE DELLE POSTE DEL PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO .............................. 56 

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO ......................................................................................................... 57 

PROSPETTO DI RACCORDO TRA IL PATRIMONIO NETTO ED IL RISULTATO DI PERIODO DELLA 

CONTROLLANTE ED IL PATRIMONIO NETTO ED IL RISULTATO DI PERIODO DEL GRUPPO ....................... 58 

2.4. NOTE AI PROSPETTI CONTABILI CONSOLIDATI ...................................................................................... 59 

FORMA E CONTENUTO DEI PROSPETTI CONTABILI............................................................................................. 59 

AREA E CRITERI DI CONSOLIDAMENTO ................................................................................................................. 61 

PRINCIPALI CRITERI DI VALUTAZIONE .................................................................................................................. 64 

COMMENTO ALLE VOCI DEI PROSPETTI CONTABILI .......................................................................................... 76 

PARTI CORRELATE ...................................................................................................................................................... 99 

COMPENSI AD AMMINISTRATORI, SINDACI E DIRIGENTI CON RESPONSABILITA’ STRATEGICHE ....... 101 

CONTENZIOSI E PASSIVITA’ POTENZIALI ............................................................................................................ 102 

3. ALLEGATI ............................................................................................................................................................... 106 

ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO ................................................................................................. 106 

PROSPETTI CONTABILI DELLA CAPOGRUPPO UNI LAND SPA ......................................................................... 107 

RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE ...................................................................................................... 111 

2


1. PROFILO SOCIETARIO 

1.1. Il GRUPPO 

Il gruppo Uni Land attualmente ha una ripartizione in 4 Business Unit: 

1. Holding & Sviluppo e Fondi immobiliari, la prima che include la capogruppo e le 

società che controllano solo i progetti a destinazione commerciale, la seconda che 

comprende le società che detengono le quote del fondo immobiliare Real Blu Fund; 

2. Costruzioni Residenziali, che comprende House Building e le sue controllate, tutte 

operative nelle costruzioni residenziali, 

3. Franchising Immobiliare, che comprende UniRE e le società operative nel franchising 

immobiliare e distribuite sul territorio, 

4. Energie Rinnovabili, che comprende le controllate attive nel settore del solare 

fotovoltaico e nel settore eolico. 

Si riporta un piccolo schema dei vari passaggi che interessano il “ciclo” tipico dei nostri 

investimenti immobiliari: 

3


TERRENO 

AGRICOLO 

PIANO 

STRUTTURALE 

COMUNALE 

(P.S.C.) 

EDIFICI 

ULTIMATI 

(VENDITA E/O 

AFFITTO) 

IMPIANTO CHE 

PRODUCE 

ENERGIA 

PIANO 

OPERATIVO 

COMUNALE 

(P.O.C.) 

PROGETTO 

ESECUTIVO 

INIZIO 

CANTIERE 

PIANO 

URBANISTICO DI 

ATTUAZIONE 

(P.U.A.) 

PROGETTO 

ESECUTIVO 

1. TERRENI: acquisto di terreni senza permesso di costruzione, tipicamente ancora a 

destinazione agricola, oppure con un basso grado di edificabilità. 

2. PSC: piano strutturale, autorizzato dai singoli Comuni e approvato da provincia e regione, 

che definisce le aree soggette a nuova edificazione all’interno ed in prossimità del comune; 

10 anni rappresentano la loro durata massima e sono il periodo massimo entro il quale deve 

avere applicazione definitiva. 

3. POC: piano operativo dove vengono dettagliati i metri quadri da assegnare ad ogni comparto 

(residenziale, commerciale, industriale, artigianale, logistico, …), incluse le quote di verde 

pubblico, parcheggi ed in generale dei servizi pubblici; durata massima 5 anni. Un PSC è 

composto da due POC. 

4. PUA o PIP: piani particolareggiati per la realizzazione dei lavori di urbanizzazione e di 

distribuzione del comparto, definiscono gli ingombri degli edifici e stabiliscono le 

localizzazioni di verde pubblico e parcheggi; realizzati dall’azienda costruttrice, devono 

essere conformi ai P.S.C. e P.O.C. una volta approvati possono essere costruite le opere di 

urbanizzazione e sono propedeutici ai permessi di edificazione dei singoli interventi. 

5. PROGETTI ESECUTIVI: preparati dal costruttore definiscono il design architettonico ed i 

dettagli del tipo di edificio/costruzione; quando questi documenti ottengono l’autorizzazione 

comunale è possibile iniziare la costruzione vera e propria delle residenze o delle strutture 

commerciali. 

6. CANTIERI: i lavori iniziano con l’apertura dei cantieri e si completano con la “consegna 

delle chiavi “ delle residenze o degli interventi commerciali o degli impianti fotovoltaici. 

7. EDIFICI ULTIMATI: il prodotto finito è quindi disponibile per la vendita nel caso degli 

immobili a destinazione residenziale, mentre viene generalmente locato nel caso di quelli a 

destinazione commerciale “retail”. 

8. IMPIANTI ENERGIA RINNOVABILE: nel caso di terreni destinati ad impianti 

fotovoltaici e/o eolici, valgono tutti i passaggi precedenti ed “immobile” è definito 

4


l’impianto stesso che produce energia, ultimato ed operativo in quanto allacciato alla rete 

elettrica. 

I diagrammi seguenti descrivono la struttura societaria del Gruppo, in relazione alla predetta 

suddivisione in Business Unit (BU): 

5


6


7


1.2. ORGANI SOCIETARI 

Consiglio di Amministrazione 

Nome Carica Inizio 

incarico 

Alfonso Marino Presidente 29.04.2008 (1) 

Paolo Bedeschi Amministratore 29.04.2008 (1) 

Gianni Cesari Amministratore 26.03.2009 (1) 

Riccardo Ascari Amministratore 29.04.2008 

Isabella Tonini Amministratore 29.04.2008 

(1) Amministratore indipendente 

Scadenza incarico: 

Data di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2010 

Collegio Sindacale 

***** 

Nome Carica Inizio 

incarico 

Mauro Cassanelli Presidente 29.04.2008 

Sergio Massa Sindaco Effettivo 29.04.2008 

Pierpaolo Arzarello Sindaco Effettivo 29.04.2008 

Paola Belelli Sindaco Supplente 29.04.2008 

Elena Melandri Sindaco Supplente 29.04.2008 



Società di revisione 

Audirevi S.r.l. 

***** 



***** 

Società Controllante 

Alberto Mezzini Holding S.r.l. (AMH Srl), con sede legale in Monghidoro (Bo), esercita ai sensi 

dell’art. 2359, comma 1 del Codice Civile, il controllo su Uni Land S.p.A. e pertanto AMH esercita 

ai sensi dell'art. 2409-sexies del Codice Civile, attività di direzione e coordinamento. 

8


2. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI 

2.1. IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE CONSOLIDATO 

Il portafoglio immobiliare consolidato al 30.06.09, come risulta dalla perizia degli esperti 

indipendenti, si attesta a Euro 626 milioni, rispetto ad Euro 671 milioni del 31.12.08 

Ricordiamo che i periti indipendenti di cui si riportano le valutazioni sono due: 

• CB Richard Ellis (CBRE) è il perito incaricato da Uni Land per le valutazioni di tutti gli 

attivi immobiliari posseduti direttamente dal gruppo, nello specifico pari a circa Euro 

534 milioni 

• K2REAL è il perito incaricato dalla società di gestione del fondo immobiliare “Real Blu 

Fund” per le valutazioni dei beni immobiliari di proprietà dei fondo stesso, e quindi 

indirettamente posseduti dal gruppo Uni Land attraverso la sua qualifica di azionista al 

100% delle quote emesse dal fondo; il Net Asset Value (NAV) del fondo ammonta a 

circa Euro 92 milioni. 

Secondo tali stime, il portafoglio immobiliare può essere così scomposto: 

Portaf. immobiliare "da perizia" per DESTINAZIONE al 30.06.09 - valori in € ml 

terreni a destinazione residenziale 107 

terreni a destinazione commerciale (incluso il fondo "Blu") 401 

cantieri a destinazione residenziale 25 

cantieri a destinazione commerciale 26 

terreni ed impianti energie rinnovabili 23 

terreni "Borghese" 8 

immobili ultimati residenziale 32 

immobili ultimati commerciale 5 

totale 626 

9


25 

Portafoglio immobiliare "da perizia" per DESTINAZIONE al 30.06.09 ‐ valori in € ml 

26 

23 

8 

32 

5 

401 

107 

terreni a destinazione 

residenziale 

terreni a destinazione 

commerciale (incluso il fondo 

"Blu") 

cantieri a destinazione 

residenziale 

cantieri a destinazione 

commerciale 

terreni ed impianti energie 

rinnovabili 

terreni "Borghese" 

immobili ultimati residenziale 

Possiamo rappresentare la struttura del portafoglio periziato ripartito nelle 4 Business Units 

prima menzionate: 

Portaf. immobiliare "da perizia" per BUSINESS UNIT al 30.06.09 - valori in € ml 

House Building 257 

Holding & Sviluppo 255 

Fondo immobiliare "Real Blu Fund" 92 

Energie rinnovabili 23 

totale 626 

Portafoglio immobiliare "da perizia" per BUSINESS UNIT al 30.06.09 ‐ valori in € ml 

255 

92 

23 

257 

House Building 

Holding & Sviluppo 

Fondo immobiliare 

"Real Blu Fund" 

Energie rinnovabili 

10


Serve rilevare come l’evoluzione del portafoglio immobiliare consolidato, riepilogato nella 

tabella e nei grafici successivi, dimostra come sia confermata anche nel primo semestre 2009 la 

strategia iniziata negli anni 2007-2008, attribuendo un maggior peso al settore residenziale. 

La scelta strategica di diversificazione (commerciale/residenziale) ha avuto effetti positivi anche 

sul conto economico, se pure in una fase di mercati deboli, visto che i ricavi del primo semestre 

2009 derivano soprattutto dal settore residenziale, in attesa che i cantieri del settore commerciale 

siano ultimati e quindi producano i ricavi da affitti degli spazi commerciali e che il settore delle 

energie rinnovabili inizi a produrre ricavi dalla vendita e/o contributi dell’energia. 

Il settore terreni a destinazione commerciale rappresenta circa il 64% degli attivi immobiliari 

periziati, i cantieri in fase di realizzazione sono circa il 8% (residenziali per un 4% e commerciali 

per un 4%) mentre gli immobili ultimati sono circa il 6% del totale. 

Evoluzione del portafoglio immobiliare "da perizia" per DESTINAZIONE - valori in € ml 

30.06.2009 31.12.2008 31.12.2007 31.12.2006 

terreni dest. residenziale 107 106 128 

37 

terreni dest. commerciale 401 409 417 433 

cantieri residenziale 25 

21 

93 

15 

cantieri commerciale 26 

26 

20 

- 


23 

- 

- 


7 

- 

- 


63 

14 

8 


4 

8 

8 

totale 626 659 680 501 

Evoluzione del portafoglio immobiliare "da perizia" per DESTINAZIONE - valori in % 

30.06.2009 31.12.2008 31.12.2007 31.12.2006 

terreni dest. residenziale 17 

16 

19 

7 

terreni dest. commerciale 64 

62 

61 

86 

cantieri residenziale 4 

3 

14 

3 

cantieri commerciale 4 

4 

3 

- 


3 

- 

- 


1 

- 

- 


10 

2 

2 


1 

1 

2 

totale 100 100 100 100 

11


100 

75 

50 

25 

‐ 

Evoluzione del portafoglio immobiliare "da perizia" per DESTINAZIONE ‐ valori in % 

30.06.2009 

31.12.2008 

31.12.2007 

31.12.2006 

La tabella che segue rappresenta le variazioni del portafoglio “da perizia” dalla ultima 

rilevazione del 31.12.2008: 

Evoluzione del portafoglio "da perizia" per destinazione - valori in € ml 

31.12.2008 

incremento 

per acquisti 

(nuovi 

immobili) 

incremento 

per lavori 

(immobili 

esistenti) 

decrementi 

per vendite 

parziali 

decrementi 

per 

cessione 

totale 

immobili 

variazioni 

per 

riclassifich 

e 

delta 

perizie a 

perimetro 

invariato 30.06.2009 

terreni a destinazione residenziale 106 1 (1) 107 

terreni a destinazione commerciale (incluso il fondo "Blu") 407 4 (10) 401 

cantieri a destinazione residenziale 21 1 4 25 

cantieri a destinazione commerciale 26 0 26 

terreni ed impianti energie rinnovabili 23 23 

terreni "Borghese" 7 1 8 

immobili ultimati residenziale 71 2 (9) (32) 32 

immobili ultimati commerciale 8 (3) 5 

totale 669 

4 9 (10) (35) 0 (10) 626 

Le variazioni più rilevanti riguardano: 

• Inserimento di nuovi beni periziati per un totale di circa Euro 4 milioni: 

o Euro 2,4 milioni per appartamenti siti in Bologna 

o Euro 1 milioni per i diritti sul 50% indiviso dei terreni appartenenti alla “Eredità 

Borghese” (rogitato entro il 19.02.09); 

• Incremento per lavori su immobili di proprietà e recepiti nelle perizie, per circa Euro 9 

milioni, ripartiti tra i vari settori; 

• Decremento per vendite parziali, cioè di alcuni beni appartenenti ad un progetto, per un 

totale di circa Euro 10 milioni; 

• Decremento per cessione totale di assets immobiliari per Euro 35 milioni riferiti ad 

immobili ultimati, derivanti soprattutto dalla cessione di partecipazioni di controllo. 

• Variazioni delle perizie a parità di perimetro per circa Euro 10 milioni: 

o Svalutazione delle quote del fondo immobiliare per circa Euro 7 milioni 

o Svalutazione sui beni di diretta proprietà per circa Euro 3 milioni 

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Raccomandazione CONSOB DEM/9017965 del 26.02.2009 

Valore di bilancio e valore di mercato 

Privilegiando le informazioni richieste dalla raccomandazione Consob indicata, nella tabella di 

seguito viene indicata una rappresentazione del portafoglio degli attivi immobiliari al 30.06.09 a 

valore contabile ed a valore di mercato, suddivisa per destinazione e metodo di contabilizzazione. 

Il valore di mercato è desunto dalle perizie degli esperti indipendenti al 30.06.2009. 

Portafoglio immobiliare al 

30.06.2009 

valore 

contabile 

(Book Value) 

30.06.2009 

valore di 

mercato 

(Fair Value) 

30.06.2009 

criterio 

di 

contabiliz data ultima 

zazione perizia destinazione 

Progetti di sviluppo - commerciale - da investimento 316.400 316.400 F.V. 30.06.2009 commerciale 

Progetti di sviluppo - commerciale - per trading 18.498 20.430 COSTO 30.06.2009 commerciale 

Progetti di sviluppo - residenziale - per trading 63.925 99.380 COSTO 30.06.2009 residenziale 

Investimenti immobiliari a reddito e/o strumentali 10.548 10.495 F.V. 30.06.2009 commerciale 

Terreni per impianti fotovoltaici 479 520 F.V. 30.06.2009 impianti 

Impianti fotovoltaici 10.500 11.000 COSTO 30.06.2009 impianti 

Unità immobiliari in completamento/ultimate per trading 46.550 51.140 COSTO 30.06.2009 residenziale 

Acconti - immobili per trading 7.119 13.845 COSTO 30.06.2009 residenziale 

Acconti - immobili da investimento 4.905 0 COSTO 30.06.2009 varie 

Fondo Immobiliare "Real Blu Fund" 91.519 91.519 F.V. 30.06.2009 commerciale 

totale 570.443 614.729 

I progetti di sviluppo includono le iniziative ancora nella fase iniziale, essendo tutti terreni 

edificabili con diverse fasi di avanzamento (adozione del PSC, elaborazione/adozione del piano 

particolareggiato, elaborazione/adozione del piano esecutivo), i cui i tempi di completamento si 

articoleranno nei prossimi 3-7 anni. 

Nella categoria principale si evidenziano i seguenti sottoinsiemi: 

• commerciale – da investimento: terreni a destinazione prevalente commerciale–retail che 

saranno sviluppati, edificati e messi a reddito tramite locazioni 

• commerciale – per trading: terreni a destinazione prevalente commerciale–retail che 

saranno sviluppati ed edificati ma potrebbero essere oggetto di cessione 

• residenziale – per trading: terreni a destinazione residenziale (appartamenti e/o villette a 

schiera) che saranno sviluppati, edificati e destinati alla vendita; solo una quota minima 

potrebbe essere destinata alla locazione 

Gli Investimenti immobiliari a reddito e/o strumentali includono tutte le iniziative, già realizzate, 

locate o comunque nella fase di definizione della messa a reddito. 

Circa il nuovo settore delle energie rinnovabili sono indicati separatamente sia i terreni per 

impianti fotovoltaici che gli impianti fotovoltaici, con i costi di esecuzione al 30.06.09; ricordiamo 

13


che le società che posseggono gli impianti sono consolidate con il metodo proporzionale, pertanto 

viene considerato il 50% del valore dell’intera iniziativa. 

La categoria unità immobiliari in completamento/ultimate per trading include tutti i cantieri 

attivi, con tempi di ultimazione compresi tra 6-18 mesi, e tutti gli immobili già finiti; tutte queste 

iniziative hanno destinazione residenziale e sono destinate alla vendita. 

Nella categorie acconti sono inclusi gli acconti pagati per iniziative immobiliari sia per trading, 

(con destinazione residenziale e che quindi saranno successivamente da includere nella categoria 

dei progetti/immobili residenziale destinati alla vendita) che da investimento (con destinazione 

commerciale o comunque destinati in futuro ad essere inclusi tra le immobilizzazioni materiali) 

Dettaglio della situazione finanziaria 

La tabella che segue identifica la situazione debitoria di ogni categoria di interventi. 

Portafoglio immobiliare al 

30.06.2009 

valore 

contabile 

(Book Value) 

30.06.2009 

debito 

bancario 

M/L T 

associabile 

debito 

bancario BT 

associabile 

finananziam 

ento soci 

associabile 

Progetti di sviluppo - commerciale - da investimento 316.400 3.379 0 0 

Progetti di sviluppo - commerciale - per trading 18.498 0 1.500 0 

Progetti di sviluppo - residenziale - per trading 63.925 37.424 2.000 0 

Investimenti immobiliari a reddito e/o strumentali 10.548 821 216 228 

Terreni per impianti fotovoltaici 479 0 0 0 

Impianti fotovoltaici 10.500 9.949 0 0 

Unità immobiliari in completamento/ultimate per trading 46.550 23.643 6.300 0 

A cconti - immobili per trading 7.119 0 0 0 

A cconti - immobili da investimento 4.905 0 0 0 

Fondo Immobiliare "Real Blu Fund" 91.519 0 0 0 

totale 570.443 75.216 10.016 228 

totale debito associato € 

totale PFN € 

85.460 

104.675 

debito non associato € 19.215 

verso soci € 18.490 

verso banche a breve € 725 

L’indebitamento a medio lungo termine, nella forma dei mutui ipotecari, è facilmente associabile 

ad ogni singolo intervento, essendo facilmente identificabile il bene ipotecato per la garanzia. 

Il debito a breve è invece associabile solo nella forma tecnica del conto corrente ipotecario, 

essendo identificato l’immobile gravato da ipoteca utilizzato come garanzia. 

In ogni caso abbiamo associato anche le quote di debito “non ipotecarie” quando riferibili alle 

singole iniziative immobiliari. 

Abbiamo quindi evidenziato la quota di debito “non associato”, per un totale di Euro 19.215. 

Tale quota è a sua volta suddivisa in una parte riferibile ai soci (Euro 18.490 verso Cemlux) ed una 

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parte riferibile alle banche per Euro 725 tale debito “non associato” è stato utilizzato sia per 

acquistare quote societarie sia per finanziarie singoli cantieri non ancora coperti da formule di 

debito ipotecario. 

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2.2. RELAZIONE SULLA GESTIONE 

PREMESSA 

Il Bilancio Consolidato del Gruppo Uni Land relativo al primo semestre 2009 presenta dei 

risultati che sono parzialmente influenzati dall’andamento negativo del settore immobiliare, ad oltre 

un anno dallo scoppio della crisi dei mutui “subprime” negli Stati Uniti e della crisi finanziaria 

globale che ne è succeduta. 

A partire dal mese di aprile, i mercati finanziari hanno reagito positivamente ai pesanti ribassi 

registrati negli ultimi 18 mesi, ma la situazione fondamentale resta abbastanza immutata con forti 

svalutazioni sui portafogli delle maggiori istituzioni finanziarie (anche se in parte incluse nei 

risultati del 2008, pubblicati prima dell’estate), con una certa persistenza delle difficoltà delle 

istituzioni finanziarie dedite al mercato dei mutui, con una generalizzata “restrizione” del credito, 

con effetto negativo sia sul volume che sui prezzi delle transazioni immobiliari. 

Per il Gruppo Uni Land il semestre appena concluso ha visto alcuni momenti aziendali 

importanti, che possiamo brevemente riassumere: 

• In Gennaio viene siglato un accordo in joint-venture per un parco eolico da 6MW in Puglia, 

confermando la strategia di crescita nel settore delle rinnovabili; 

• In Febbraio vien formalizzato l’atto definitivo di cessione della dei beni inerenti la cosiddetta 

“Eredità Borghese” di pertinenza del fratello Sandro Chiappini; 

• A fine Febbraio un Istituto di Credito delibera il finanziamento per un massimo di Euro 15 

milioni, attraverso un mutuo ipotecario a stato avanzamento lavori, di un cantiere 

residenziale a Imola (BO); 

• Agli inizi di Marzo l’Assembla Straordinaria dei soci decide per la eliminazione del Valore 

Nominale sui certificati azionari; 

• Sempre in Marzo viene ceduto un immobile residenziale ormai ultimato a Cento (FE) per un 

importo di Euro 7,9 milioni, pagato in parte in contanti ed in parte con un terreno edificabile 

in Castel Maggiore (BO), proseguendo quindi la strategia di alleggerimento del residenziale 

con annessa riduzione della Posizione Finanziaria Netta. 

• Il 26 Marzo viene deliberato dal Consiglio di Amministrazione un aumento di capitale a 

pagamento, per un massimo di Euro 20 milioni, per finanziare la crescita nelle Energie 

Rinnovabili; 

• Ai primi di Giugno viene sottoscritta con il Comune di Monghidoro (BO) la convenzione 

per la costruzione di un parco eolico fino ad un massimo di 36 MW; 

• Il 30 Giugno viene formalizzata la cessione definitiva del cantiere di Como Camerlata, che 

permetterà una ulteriore riduzione della PFN, parte in denaro e parte in terreni edificabili; 

• Nella stessa data viene completata la riorganizzazione societaria del settore Franchising 

Immobiliare, con l’acquisto da parte UniRE SPA (ex Globalcasa) di tutti i rami d’azienda 

(marchi e contratti di affiliazione) delle altre società di franchising del Gruppo; 

16


• Sempre il 30 giugno viene confermata la quarta ed ultima operazione di aumento di capitale 

gratuito (1 azione nuova ogni 10 vecchie possedute) che avrà esecuzione il 13 luglio. 

In generale la struttura del gruppo è rimasta stabile, con una migliore identificazione delle aree di 

business ed una riduzione ulteriore del numero delle società controllate. 

17


INFORMAZIONE SULLA GESTIONE 

Dati reddituali 

Riportiamo uno schema riclassificato di conto economico consolidato per il primo semestre 

2009, confrontato con il primo semestre del 2008. 

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO 

importi in migliaia di Euro 

01.01 - 

30.06.2009 

(a) 

di cui parti 

correlate 

01.01 - 

30.06.2008 

(b) 

di cui parti 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 

Ricavi da vendita immobili 10.984 4.146 6.838 

Ricavi da locazioni e servizi 451 20 1.492 20 (1.041) 

Ricavi delle vendite e delle prestazioni 11.435 20 5.638 20 5.797 

Variazione delle rimanenze (3.730) 14.183 (17.913) 

Valore della produzione 7.705 20 19.821 20 (12.116) 

Costi per acquisti immobili e materiali (2.485) (5.718) 3.233 

Costi per servizi (5.281) (96) (11.802) (120) 6.521 

Costi del personale (1.185) (1.457) 272 

Ammortamenti (143) (182) 39 

Altre spese operative (553) (910) 357 

Altri proventi (oneri) 1.590 541 804 786 

Differenza tra valore e costo della produzione (352) 465 556 (100) (908) 

(Svalutazioni)/Ripristini di valore di attività (2.820) 0 (2.820) 

Risultato operativo (3.172) 465 556 (100) (3.728) 

Proventi (oneri) finanziari netti (2.396) (236) (3.088) (209) 692 

Risultato derivante dalle attività in funzionamento (5.568) 229 (2.532) (309) (3.036) 

Risultato netto delle attività dismesse nell'esercizio 0 0 0 

Risultato prima delle imposte (5.568) 229 (2.532) (309) (3.036) 

Imposte correnti del periodo (399) (420) 21 

Imposte differite del periodo 1.555 997 558 

Risultato netto del periodo (4.412) 229 (1.955) (309) (2.457) 

Attribuibile a: 

- azionisti della controllante (4.084) (1.664) (2.420) 

- azionisti di minoranza (328) (291) (37) 

I ricavi del semestre si attestano ad Euro 11.435, di cui Euro 10.984 relativi alla vendita di 

immobili ed Euro 451 afferenti alle locazioni ed alle prestazioni di servizi. La variazione rispetto al 

primo semestre del 2008 è positiva per Euro 5.797, derivante dall’effetto combinato di un deciso 

incremento delle vendite di immobili (+148%) e di una decisa contrazione dei servizi (-70%). 

Dalla lettura congiunta con l’analisi della “segment information” emerge che: 

• il settore Costruzioni Residenziali ha mantenuto, anche nel primo semestre 2009, la maggiore 

rilevanza dal punto di vista dei ricavi (per Euro 10.846), in deciso incremento rispetto ai dati 

dello stesso semestre dell’anno precedente e quasi raggiungendo i ricavi di tutto l’esercizio 

2008; 

• i ricavi da Servizi riportano Euro 576 (intesi da intermediazione/franchising, da cessione 

spazi pubblicitari, royalties e provvigioni), ovvero una decisa flessione derivante dalla 

generale contrazione delle attività delle reti in franchising; 

• il settore Holding&Sviluppo produce solo Euro 6 di ricavi; 

18


Tale andamento è legato al trend difficile del settore immobiliare, che ha colpito tutte le aziende 

del “real estate” italiano. 

Il valore della produzione al 30.06.09 si attesta ad Euro 7.705, da confrontare con Euro 19.821 

del primo semestre 2008; nei primi mesi del 2009 la variazione delle rimanenze è stata negativa per 

Euro 3.730. 

Gli acquisti diretti di terreni e/o unità immobiliari sono stati abbastanza contenuti nel primo 

semestre del 2009 (Euro 2.418), in riduzione di Euro 3.233 rispetto al primo semestre 2008. 

I Costi per servizi del primo semestre 2009, pari ad Euro 5.281 sono principalmente composti dai 

costi di cantiere e progettazione (Euro 3.345), sostenuti dal settore costruzioni. Il confronto con il 

primo semestre 2008 indica una riduzione dei costi di Euro 6.521. dovuta ad un minor incremento 

delle commesse esterne per i cantieri in costruzione, data la più contenute attività afferente alla B.U. 

Costruzioni rispetto al passato. 

Il costo del personale dipendente, pari ad Euro 1.185 nel semestre, è decrementato rispetto allo 

stesso periodo del 2008 di Euro 272, a causa sia del minor numero dei dipendenti che dell’uscita dal 

gruppo di alcune società. 

Nella voce Altre Spese Operative, pari ad Euro 553 nel primo semestre 2009, sono raggruppate 

alcune voci “residuali”, tra cui le sopravvenienze passive (Euro 248), gli oneri tributari indiretti (ICI 

per Euro 147, IVA pro-rata per Euro 88 ed altri oneri minori). 

Nella voce Altri Proventi(Oneri), pari ad Euro 1.590, sono contabilizzate alcune voci di ricavo 

non ricorrente, da confrontare con Euro 804 del primo semestre 2008; si segnalano in particolare 

Euro 713 di plusvalenze su alienazioni di immobili ed Euro 663 di incrementi per costi ed oneri 

finanziari capitalizzati su immobili strumentali e da investimento. 

Il Risultato operativo evidenzia al 30.06.09 un saldo negativo di Euro 352 da confrontare con un 

saldo positivo di Euro 556 dell’anno precedente. 

La gestione finanziaria registra, durante il primo semestre 2009, un risultato negativo pari ad 

Euro 2.396, da confrontare con un risultato negativo di Euro 3.088 dello stesso periodo del 2008. 

Tale andamento degli oneri finanziari è riconducibile: 

• al valore medio dei finanziamenti accesi dalle società del Gruppo nel primo semestre 

2009, infatti che la posizione finanziaria netta passa da Euro 112.150 al 31.12.08 ad 

Euro 122.852 al 31.03.09 ed infine ad Euro 104.675 al 30.06.09; l’indebitamento medio 

è stato circa pari ad Euro 113 milioni durante il primo semestre 2009; 

• la ulteriore riduzione dei tassi di interesse medi applicati sui finanziamenti, dal momento 

che il tasso EURIBOR 3 mesi passato dal 4,67% medio del primo semestre 2008 al 

1,76% medio del primo semestre 2009. 

Considerando gli oneri finanziari netti pari ad Euro 2.396 nel semestre, il tasso medio pagato sui 

finanziamenti risulta circa pari al 2,09% sul semestre, corrispondente un 4,23% annuo. 

Il risultato prima delle imposte risente, ovviamente, degli oneri finanziari non pienamente 

compensati dai margini dell’attività di funzionamento; il primo semestre 2009 registra un saldo 

negativo per Euro 5.568, peggiorativo rispetto al saldo negativo del corrispondente periodo del 

2008, pari ad Euro 2.532; tale andamento riflette anche l’effetto di svalutazioni di valore dell’attivo 

19


immobiliare per Euro 2.636 e di avviamento per Euro 184, in seguito all’adeguamento di tali valori 

al loro “fair value” corrente. 

La voce Imposte registra un saldo positivo di Euro1.156 (per effetto delle imposte differite e/o 

anticipate per Euro 1.555) rispetto al saldo positivo d Euro 577 del primo semestre 2008. 

Il risultato consolidato netto del primo semestre 2009 registra quindi una perdita di Euro 4.412 

(Euro 1.955 nel primo semestre 2008), di cui Euro -4.084 di perdita attribuibile agli azionisti della 

controllante ed Euro 328 attribuibile agli azionisti di minoranza. 

Dati patrimoniali e finanziari 

Riportiamo lo stato patrimoniale consolidato al 30.06.09 ed i relativi confronti con le chiusure 

del precedente esercizio al 31.12.08, al fine di elaborare qualche considerazione sull’andamento dei 

dati patrimoniali e finanziari 

L’avviamento, pari ad Euro 1.608 al 30.06.09, rappresenta il maggior prezzo pagato soprattutto 

per l’ampliamento della rete del franchising immobiliare e si confronta con il saldo di Euro 1.887 al 

31.12.08. il decremento è attribuibile in parte a svalutazioni derivanti dall’impairment per Euro 184 

ed in parte al deconsolidamento di alcune società. 

Le “immobilizzazioni materiali”, per Euro 342.025 al 30.06.09, rappresentano i beni definiti 

come strategici e/o da investimento (i terreni edificabili destinati alla costruzione dei centri 

commerciali e successivamente locati) e sono valutati al “fair value”; la variazione rispetto ad Euro 

345.353 del 31.12.2008 è pari a Euro -3.328, deriva dall’effetto combinato di incrementi per nuove 

acquisizioni, decrementi per svalutazioni ed alienazioni, così come più dettagliatamente riportato 

nei commenti alla nota 2 dei prospetti contabili consolidati. 

I beni immobili catalogati come “Rimanenze”, pari ad Euro 136.720 al 30.06.09, rappresentano 

invece i beni destinati alla vendita (terreni, cantieri, immobili ultimati) e sono valutati al costo; la 

variazione rispetto ad Euro 166.313 del 31.12.2008 è pari a Euro -29.593 ed è spiegata per circa 

Euro 28 milioni dal deconsolidamento della società Immobiliare Italia Servizi (che possedeva 

l’intervento residenziale di Como Camerlata), dalla vendita dell’intervento residenziale di Cento 

(FE) per circa Euro 7.068, dalla vendita del terreno in CastelMaggiore (BO) per circa Euro 1.116; 

per gli incrementi si registrano circa Euro 4 milioni per lavori effettuati, circa Euro 2,8 milioni per 

acconti e caparre versate. 

La voce “titoli/partecipazioni”, per Euro 91.539 al 30.06.09 rappresenta il valore delle quote del 

fondo immobiliare “Real Blu Fund” in decremento rispetto al dato di Euro 98.710 del 31.12.08, 

motivato dall’adeguamento del suo “fair value” alla data di riferimento, che ha dato luogo ad una 

svalutazione di Euro 7.171. 

20


SITUAZIONE FINANZIARIA PATRIMONIALE 

CONSOLIDATA 


ATTIVITA' 

30.06.2009 

( a ) 

di cui parte 

correlate 

31.12.2008 

( b ) 

di cui parte 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 

Attività non correnti 

Avviamento ed altre attività a vita indefinita 1.608 1.887 (280) 

Immobilizzazioni materiali 342.025 345.353 (3.328) 

Altre attività immateriali 86 224 (139) 

Partecipazioni / titoli 91.539 98.710 (7.171) 

Attività finanziarie non correnti 2.492 2.492 2.442 2.442 50 

Altre attività non correnti 2.298 2.100 36 2.262 

Imposte differite attive 3.736 1.753 1.983 

Totale attività non correnti 443.784 4.592 450.406 2.442 (6.622) 

Attività correnti 

Crediti commerciali 3.211 90 2.171 1.040 

Rimanenze 136.720 166.313 (29.593) 

Altre attività correnti 18.797 4.814 13.264 2.222 5.533 

Attività finanziarie correnti 118 175 (57) 

Liquidità e mezzi equivalenti 2.054 1.620 435 

Totale attività correnti 160.900 4.904 183.542 2.222 (22.642) 

TOTALE ATTIVITA' 604.684 9.496 633.948 4.664 (29.264) 

PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' 

Patrimonio netto 

Capitale sociale 265.505 265.505 0 

Riserva sovrapprezzo azioni 58.170 66.174 (8.004) 

Altre riserve 24.583 27.237 (2.654) 

Utile (perdita) del periodo (4.084) (5.359) 1.275 

Patrimonio netto attribuibile agli Azionisti della capogruppo 344.174 353.557 (9.383) 

Patrimonio netto di terzi 1.675 4.477 (2.802) 

Risultato di competenza di terzi (328) (1.486) 1.158 

Totale patrimonio netto 345.521 0 356.548 0 (11.027) 

Passività non correnti 

Obbligazioni in circolazione 0 0 0 

Debiti verso banche a medio - lungo termine 73.956 78.380 (4.423) 

Debiti verso altri finanziatori a medio - lungo termine 19.057 19.011 19.838 19.754 (781) 

Fondi relativi al personale (TFR) 284 373 (89) 

Fondo per passività fiscali differite 113.057 114.474 (1.417) 

Altri passività non correnti 10.442 10.442 0 

Totale passività non correnti 216.797 19.011 223.507 19.754 (6.710) 

Passività correnti 

Debiti verso banche a breve termine 16.240 17.532 (1.291) 

Debiti verso altri finanziatori a breve termine 86 122 (36) 

Debiti verso fornitori 11.328 6.053 20.282 7.755 (8.954) 

Strumenti passivi di copertura a breve 0 515 (515) 

Fondi rischi e oneri a breve 2.388 0 2.388 

Altre passività correnti 12.324 384 15.443 3.450 (3.119) 

Totale passività correnti 42.366 6.437 53.893 11.205 (11.527) 

TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' 604.684 25.448 633.948 30.959 (29.264) 

Lo schema seguente invece riepiloga i valori precedentemente discussi del portafoglio 

immobiliare e permette di seguire l’evoluzione, confrontato nelle sue diverse fasi di 

21


“classificazione”; riportiamo ancora il saldo al 31.12.06 al semplice scopo informativo, dal 

momento che a quella data ancora il portafoglio immobiliare non era ripartito nelle attuali categorie. 

PORTAFOGLIO IMMOBILIARE CONSOLIDATO - VALORI DI BILANCIO 

(migliaia di Euro) 

30.06.2009 

(a) 

31.12.2008 

(b) 

31.12.2007 31.12.2006 Variazione 

(a) - (b) 

Immobilizzazioni materiali 342.025 345.353 325.150 501.364 (3.328) 

Partecipazioni - fondi immobiliari 91.539 98.710 97.534 3 (7.171) 

Rimanenze 136.720 166.313 197.125 18 (29.593) 

Totale 570.284 610.376 619.809 501.385 (40.092) 

Il portafoglio immobiliare, come sopra evidenziato, passa da Euro 610.376 del 31.12.08 ad Euro 

570.284 del 30.06.09 e rispecchia una ripartizione in linea con la attuale struttura del gruppo: 

• Immobilizzazioni (beni da investimento e locazione) per Euro 342.025 

• Partecipazioni/Titoli (quote del fondo immobiliare) per Euro 91.539 

• Rimanenze (beni oggetto di costruzione e successiva vendita) per Euro 136.720 

Come evidenziato nelle note che seguono relative al portafoglio immobiliare, i valori contabili 

degli attivi iscritti a bilancio sono inferiori ai valori di “fair value” al 30.06.09 espressi nelle stime 

dei periti indipendenti: infatti tali stime assommano ad Euro 626 milioni per tutto il portafoglio 

immobiliare, sia diretto che indiretto, rispetto ad Euro 570 milioni del valore di bilancio. Tale 

differenza tra valore di bilancio (Euro 570 milioni) e valore delle perizie (Euro 626) esprime un 

ulteriore “plusvalore” non espresso del portafoglio immobiliare valutato al costo. 

Per quanto riguarda le rimanenze, gli incrementi principali del primo semestre 2009 sono 

riferibili ai agli incrementi per lavori sui cantieri in capo al settore costruzioni, come 

precedentemente,ente descritto. 

Sono da segnalare variazioni dell’area di consolidamento che hanno interessato l’uscita dal 

gruppo della società Immobiliare Italia Servizi, i cui principali effetti a livello di attivo immobiliare 

si riscontrano nella riduzione degli immobili destinati alla vendita per circa Euro 28 milioni. 

I crediti commerciali sono pari ad Euro 3.211, da confrontare con Euro 2.171 al 31.12.08, e 

quindi sostanzialmente stabili. 

Le altre attività correnti presentano un saldo pari ad Euro18.797 al 30.06.09, rispetto ad Euro 

13.264 al 31.12.08; per un dettaglio di tale voce si rimanda alla nota 8 delle note ai prospetti 

contabili consolidati. 

Il saldo della liquidità al 30.06.09 è di Euro 2.054, in linea con il saldo al 31.12.08. 

Passando alle poste principali del passivo, la voce Patrimonio Netto è dettagliata come segue: 

22


VOCI DA SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA 

CONSOLIDATA 

30.06.2009 

( a ) 

di cui parte 

correlate 

31.12.2008 

( b ) 

di cui parte 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 




Altre riserve 24.583 27.237 (2.654) 






Capitale Sociale 

Alla data del 31.12.08 il capitale sociale sottoscritto e versato ammontava a Euro 265.505 

suddiviso in n. 126.430.821 azioni ordinarie del valore nominale di Euro 2,1 ciascuna. 

In data 06.03.2009 l’Assemblea Straordinaria dei Soci ha deliberato la cancellazione del valore 

nominale per le azioni emesse o da emettere, non modificando tuttavia la situazione del capitale 

sociale e del numero delle azioni emesse. 

Il Consiglio di Amministrazione del 16.03.09 e successivamente del 26.03.09 ha approvato un 

aumento di Capitale Sociale a pagamento, fino ad un massimo di Euro 20 milioni. A tal riguardo si 

segnala che l’azionista di riferimento della Società, Alberto Mezzini, direttamente e per il tramite 

delle sue società controllate (Cem Lux S.A.R.L., AMH S.r.l. e Traghetto S.r.l.) ha confermato il 

proprio impegno a sottoscrivere e a far sottoscrivere, integralmente, anche mediante conversione dei 

crediti vantati nei confronti della Società, tutte le azioni che potranno essere offerte in opzione in 

proporzione alla partecipazione detenuta, nonché, nei limiti delle previsioni regolamentari 

applicabili, la rimanente parte delle azioni corrispondenti ai diritti di opzione che dovessero 

rimanere inoptati al termine dell’offerta. 

Trattandosi di aumento di capitale sociale in opzione ai soci, l’esecuzione dello stesso sarà in 

ogni caso condizionata - previo il rilascio del nulla osta da parte di CONSOB - alla pubblicazione di 

un Prospetto Informativo di sollecitazione e quotazione ai sensi del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 e 

della connessa normativa attuativa, come successivamente modificata. 

Come da delibere del Consiglio di Amministrazione ed Assemblea , in data 30 giugno 2009 sono 

stati definiti i dettagli della quarta ed ultima operazione di aumento di capitale gratuito, che verrà 

però eseguita a far data dal 13.07.09 e che quindi non impatta sui dati di capitale sociale 

precedentemente esposti. 

Posizione finanziaria netta 

In tema di passività finanziarie ed, in generale di posizione finanziaria netta, i debiti verso 

banche, sia a breve che a medio-lungo termine, sono attinenti principalmente alle società facenti 

capo del settore costruzioni. 

23


POSIZIONE FINANZIARIA NETTA CONSOLIDATA 

30.06.2009 

(a) 

di cui parte 

correlate 

31.03.2009 di cui parte 

correlate 

31.12.2008 

(b) 

di cui parte 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 

Importi in migliaia di Euro 

Disponibilità liquide (2.054) (1.254) (1.620) (435) 

Attività finanziarie correnti (118) (0) (175) 57 

Attività finanziarie non correnti (2.492) (2.492) (2.447) (2.447) (2.442) (2.442) (50) 

Debiti verso banche a breve termine 16.240 16.165 17.532 (1.291) 

Debiti verso altri finanziatori a breve termine 86 154 122 (36) 

Strumenti passivi di copertura a breve 0 592 515 (515) 

Debiti verso banche a medio-lungo termine 73.956 82.646 78.380 (4.423) 

Debiti verso altri finanziatori a medio-lungo termine 19.057 19.011 26.995 26.957 19.838 11.450 (781) 

TOTALE INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO 104.675 122.852 112.150 (7.476) 

L’indebitamento finanziario netto consolidato al 30.06.09, pari ad Euro 104,675 milioni, risulta 

in diminuzione di circa Euro 7,476 milioni rispetto al dato del 31.12.08 (PFN pari ad Euro 112,150 

milioni); la riduzione è ancora più rilevante (Euro 18,177) se confrontata con i saldi al 31.03.09 

(PFN pari a Euro 122,852 milioni). 

Il saldo della voce debiti verso banche a medio-lungo termine, per Euro 73,956 al 30.06.09, è 

quasi totalmente rappresentato dalle quote capitali dei mutui passivi aventi scadenza oltre i 12 mesi; 

tale saldo era pari ad Euro 78.380 al 31.12.08. La variazione deriva soprattutto dal 

deconsolidamento della società Immobiliare Italia Servizi. 

Il saldo di Euro 16,240 al 30.06.09 rappresenta invece la quota di debiti verso banche a breve 

termine, da confrontare con Euro 17,532 al 31.12.08. Tali debiti si riferiscono in particolare alla sub 

holding House Building S.p.A. ed alle sue controllate del settore costruzioni ed includono i saldi 

degli scoperti di conto corrente e le quote a breve termine dei mutui passivi. 

I debiti verso altri finanziatori a medio-lungo termine, pari ad Euro 19,057 milioni al 30.06.09 

(rispetto ad Euro 19,838 al 31.12.08) sono relativi a debiti di natura finanziaria che alcune società 

del Gruppo hanno nei confronti di altre società esterne al perimetro di consolidamento (CemLux). 

Dettagliamo di seguito alcuni ratios relativi alla Posizione Finanziaria Netta (PFN) confrontata 

con voci dell’attivo e del passivo. 

RATIOS INDEBITAMENTO FINANZIARIO 30.06.2009 31.12.2008 30.06.2008 

PFN - € MLN 105 112 121 

Patrimonio netto - € MLN 346 357 348 

PFN/Patrimonio Netto 30% 31% 35% 

Totale Passività e Patrimonio Netto - € MLN 605 634 657 

PFN/Totale Passività e Patrimonio netto 17% 18% 18% 

Portafoglio immobiliare (mkt value) - € MLN 626 672 697 

PFN/Portafoglio immobiliare (mkt value) 17% 17% 17% 

Portafoglio immobiliare (book value) - € MLN 570 610 632 

PFN/Portafoglio immobiliare (book value) 18% 18% 19% 

NetNetNAV book value - € MLN 353 384 397 

PFN/NNNAV 30% 29% 30% 

24


Il rapporto tra PFN e patrimonio netto si attesta al 30.06.09 al 30%, in leggera riduzione rispetto 

al 31% dello scorso 31.12.08, con valori decisamente contenuti rispetto alla media delle società 

immobiliari quotate. 

I rapporti del debito finanziario rispetto al portafoglio immobiliare sono ancora migliori, 

posizionandosi al 17% del portafoglio a “fair value” ed al 18% del portafoglio a “book value”. 

Se consideriamo il Net Net NAV Book Value (NNNAV), che riporta Euro 352 milioni, calcolato 

togliendo tutte le poste rettificative dal valore degli attivi immobiliari, la PFN rapportata al 

NNNAV indica un valore del 30%. 

Fondo imposte differite 

Il fondo per passività fiscali differite è pari ad Euro 113.057, in riduzione di Euro 1.417 rispetto 

al dato del 31.12.08. 

Altre passività 

Il saldo “altre passività non correnti” al 30.06.09 resta stabile ad Euro 10.442, come al 31.12.08, 

la componente maggiore riguarda Euro 10.425 di imposta sostitutiva rateizzata per i prossimi 4 

esercizi. 

La voce” altre passività correnti” presenta un saldo di Euro 12.324 al 30.06.09 rispetto ad un 

saldo di Euro 15.443 al 31.12.08. La riduzione è giustificata dal pagamento dei versamenti ancora 

da effettuare al 31.12.08 nei confronti del fondo “Real Blu Fund” da parte della società capogruppo 

e della società Frassino Srl per complessivi euro 3.178. 

La voce debiti commerciali al 30.06.09 è pari ad Euro 11.328, rispetto ad un saldo di Euro 

20.282 al 31.12.08. La riduzione è spiegata essenzialmente dal deconsolidamento dei valori della 

società Immobiliare Italia Servizi e dal decremento dei debiti commerciali afferenti alle società 

della B.U. Energie Rinnovabili, che nel corso del semestre hanno saldato gran parte dei debit per 

investimenti aperti alla chiusura dell’esercizio precedente. 

In sostanza si evidenzia come nel primo semestre 2009 sia proseguita una migliore distribuzione 

delle scadenze, con la quota di passività a breve termine (commerciali e finanziarie) che si è ridotta 

per Euro 11.527 ed una riduzione delle passività a medio-lungo termine di Euro 6.710. 

Prospetto fonti-impieghi e capitale circolante netto 

La tabella che segue riporta la composizione delle fonti e degli impieghi e del capitale circolante 

netto. 

Il capitale circolante netto al 30.06.2009 risulta pari ad Euro 130,197 milioni, in riduzione di 

Euro 13,384 milioni rispetto al 31.12.2008. La variazione è spiegata principalmente sia dalla 

riduzione delle rimanenze (Euro -29,593 milioni) che dall’incremento del saldo netto di 

attività/passività correnti (Euro 6,215 milioni) e dall’incremento del saldo netto crediti/debiti 

commerciali (Euro 9,994 milioni). 

25


FONTI E IMPIEGHI 


30.06.2009 

(a) 

31.12.2008 

(b) 

30.06.2008 

(c) 

Variazione 

(a) - (b) 

IMPIEGHI 

Capitale circolante netto 130.197 143.581 193.568 (13.384) 

Immobilizzazioni ed altre attività a lungo temine 443.784 450.406 428.629 (6.622) 

Passività a lungo termine (123.783) (125.290) (134.635) 1.506 

Capitale investito netto 450.197 468.698 487.562 (18.501) 

FONTI 

Posizione finanziaria netta 104.675 23% 112.150 120.720 (7.476) 

Patrimonio netto del gruppo 344.174 76% 353.557 358.283 (9.383) 

Patrimonio netto dei terzi 1.348 0% 2.990 8.559 (1.642) 

Totale fonti finanziamento 450.197 100% 468.698 487.562 (18.501) 

CAPITALE CIRCOLANTE NETTO 


30.06.2009 

(a) 

31.12.2008 

(b) 

30.06.2008 

(c) 

Variazione 

(a) - (b) 

Rimanenze 136.720 166.313 216.984 (29.593) 

Crediti commerciali 3.211 2.171 1.229 1.040 

Debiti commerciali (11.328) (20.282) (22.892) 8.954 

Altre attività/(passività) correnti 1.594 (4.621) (1.753) 6.215 

Capitale circolante netto 130.197 143.581 193.568 (13.384) 

Il capitale investito netto al 30.06.2009 è pari ad Euro 450,197 milioni, in riduzione di Euro 

18,501 milioni rispetto al 31.12.2008. La variazione deriva sia dalla riduzione del circolante prima 

riportata che dall’incremento delle passività a lungo (Euro 1,506 milioni) e dalla riduzione delle 

immobilizzazioni ed attività a lungo (Euro -6,622 milioni). 

Le fonti di finanziamento si riducono di Euro18,501 milioni, riportando una riduzione di Euro 

7,476 milioni di indebitamento finanziario netto ed una riduzione di Euro 9,383 milioni di 

patrimonio netto di gruppo e di Euro 1,642 milioni del patrimonio netto dei terzi. 

Si evidenzia altresì che nel totale delle fonti di finanziamento la parte della esposizione 

finanziaria pesa solo il 23% mentre il restante 77% è rappresentato dal patrimonio netto, 

confermando quindi la solidità patrimoniale del gruppo. 

Portafoglio immobiliare consolidato e calcolo dei Net Asset Value (NAV) 

In relazione al valore del portafoglio immobiliare consolidato, riportiamo la ripartizione dei 

valori di bilancio del portafoglio immobiliare per destinazione. 

Il valore del NNAV del Portafoglio Immobiliare consolidato riferito ai valori di bilancio 

(book value) è calcolato partendo dai valori dei beni iscritti a bilancio e riducendoli delle poste 

rettificative principali, cioè la Posizione Finanziaria Netta Consolidata (ipotizzando quindi di dover 

estinguere tutti i debiti finanziari utilizzando i proventi derivanti dalla vendita di tutti i beni del 

gruppo) ed il Fondo Imposte Differite (che esprime la tassazione teorica della differenza tra i prezzi 

di acquisto/conferimento ed i prezzi di bilancio di tutti i beni). 

26


CALCOLO DEI N.A.V. - VALORI DI BILANCIO (BOOK VALUE) 

(migliaia di euro) 30.06.2009 31.12.2008 30.06.2008 31.12.2007 

Portafoglio immobiliare - rimanenze 136.720 166.313 216.984 197.125 

Portafoglio immobiliare - immobilizazioni 342.025 345.353 327.129 325.150 

Portafoglio immobiliare - fondo "Real Blu Fund" 91.539 98.710 98.148 97.534 

Book Value portafoglio immobiliare € ml 570.284 610.376 642.261 619.809 

meno Posizione Finanziaria Netta (104.675) (112.150) (120.720) (112.150) 

NNAV - Net NAV € ml 465.610 498.226 521.541 507.659 

meno Fondo imposte differite di bilancio (113.057) (114.474) (120.469) (114.474) 

NNNAV - Net Net NAV € ml 352.553 383.752 401.072 393.185 

numero azioni totali 126.430.821 126.430.821 126.430.821 107.554.700 

(*) (*) 

BOOK VALUE NAV € per share 4,5106 4,8278 5,0799 5,7627 

BOOK VALUE NNAV € per share 3,6827 3,9407 4,1251 4,7200 

BOOK VALUE NNNAV € per share 2,7885 3,0353 3,1723 3,6557 

* i dati per azione precedenti sono calcolati sul nuovo numero di azioni post raggruppamento, con efficacia dal 07.07.2008 

Il valore del portafoglio immobiliare di bilancio al 30.06.09 si attesta ad Euro 570 milioni, 

rispetto ad Euro 610 milioni del 31.12.08. e risente sia della uscita di alcune società rilevanti per il 

controllo di attivi immobiliari (Immobiliare Italia Servizi), delle vendite effettuate nel semestre e 

dei costi fatturati sui cantieri attivi, ma anche della variazione della PFN e del fondo imposte 

differite. 

Il NNNAV “book value” al 30.06.09 è pari a Euro 352 milioni, rispetto ad 384 milioni del 2008; 

il dato per azione riporta Euro 2,78 

Allo stesso modo, la tabella successiva riepiloga il NNNAV del Portafoglio Immobiliare 

Consolidato come stimato dai periti indipendenti (“fair value”); tale valore è calcolato partendo 

dai valori di perizia di tutto il portafoglio immobiliare, di diretta proprietà o posseduto attraverso il 

fondo immobiliare, riducendoli delle poste rettificative principali, cioè la Posizione Finanziaria 

Netta Consolidata (ipotizzando quindi di dover estinguere tutti i debiti finanziari utilizzando i 

proventi derivanti dalla vendita di tutti i beni del gruppo), il Fondo Imposte Differite (che esprime 

la tassazione teorica della differenza tra i prezzi di acquisto/conferimento ed i prezzi di bilancio di 

tutti i beni) ed una ulteriore tassazione implicita derivante dalla ulteriore tassazione della differenza 

tra il valore delle perizie (maggiore) e quello di bilancio (inferiore). 

27


CALCOLO DEI N.A.V. - STIME DEI PERITI (FAIR VALUE) 

(Migliaia di Euro) 30.06.2009 31.12.2008 30.06.2008 31.12.2007 

perizie CBRE immobili direttamente posseduti 534.327 572.914 599.156 582.425 

Fondo immobiliare "REAL BLU FUND" 91.539 98.691 98.129 97.534 

Market Value portafoglio immobiliare € ml 625.866 671.605 697.285 679.959 

meno Posizione Finanziaria Netta (104.675) (112.150) (120.720) (112.150) 

NNAV - Net NAV € ml 521.191 559.455 576.565 567.809 

meno Fondo imposte differite di bilancio (113.057) (114.474) (120.469) (114.474) 

meno effetto fiscale su plusvalori non iscritti (17.453) (19.226) (17.278) (18.887) 

NNNAV - Net Net NAV € ml 390.682 425.755 438.818 434.448 

numero azioni totali 126.430.821 126.430.821 126.430.821 107.554.700 

(*) (*) 

MKT VALUE NAV € per share 4,9503 5,3120 5,5152 6,3220 

MKT VALUE NNAV € per share 4,1223 4,4250 4,5603 5,2793 

MKT VALUE NNNAV € per share 3,0901 3,3675 3,4708 4,0393 

* i dati per azione precedenti sono calcolati sul nuovo numero di azioni post raggruppamento, con efficacia dal 07.07.2008 

Al 30.06.09 la perizia sui beni direttamente posseduti riportava un valore di Euro 534 milioni e 

quella relativa al fondo immobiliare un valore di Euro 92 milioni, per un totale complessivo di Euro 

626 milioni. 

Tale valore di stima non si può direttamente confrontare con i valori al 31.12.08 ed al 30.06.08, 

date le variazioni dell’area di consolidamento intervenute nel periodo, soprattutto per la vendita di 

alcune società controllate che disponevano di attivi immobiliari importanti a livello di perizia, ed 

anche per l’inserimento del nuovo settore delle energie rinnovabili. 

28


SEGMENT INFORMATION 

Ai fine della presentazione dell’informativa per settori, il Gruppo ha identificato, nella 

tipologia dei servizi, lo “schema primario di presentazione dei dati settoriali”, così identificati sulla 

base dell’organizzazione del Gruppo: 

Le Business Unit, riportate in apertura della presente relazione, sono le Aree operative del 

Gruppo nei diversi settori di attività 

� Holding & Sviluppo e Fondi Immobiliari o Land Banking 

� Costruzioni o House Building) 

� Servizi Immobiliari o Franchising 

� Energie Rinnovabili o Energy 

Precisiamo: 

1. Per quanto riguarda il settore geografico (schema secondario) , si ritiene che la 

rappresentazione della attività nelle varie regioni italiane non sia significativa in quanto la attività 

stessa è soggetta alla medesima normativa e dei medesimi rischi e benefici. 

2. A seguito della riorganizzazione del gruppo e la definita segmentazione in tre Business Unit, 

di seguito si rappresenta l’allocazione nei diversi settori delle principali variabili reddituali, 

patrimoniali e finanziarie. 

3. L’attività legata ai Fondi Immobiliari per le proprie caratteristiche di seguire attività di 

sviluppo deve essere ricompresa nella Unit “Holding&Sviluppo” 

La tabella che segue riepiloga le risultanze del bilancio consolidato in temine di “Segment 

Information” al 30.06.09, al 31.12.08 ed al 30.06.08. 

ANALIS I PER S ETTORE (€ 

'000) 

DATI ECONOMICI 

RICAVI VENDITE E 

SERVIZI 

House 

Building 

30.06.08 

House 

Building 

31.12.08 

House 

Building 

30.06.09 

Franchisi 

ng - 

Servizi 

30.06.08 

Franchisi 

ng - 

Servizi 

31.12.08 

Franchisi 

ng - 

Servizi 

30.06.09 

Holding & 

Sviluppo 

30.06.08 

Holding & 

Sviluppo 

31.12.08 

Holding & 

Sviluppo 

30.06.09 

Energie Energie 

Rinnovabi Rinnovabi 

li 31.12.08 li 30.06.09 

Totale 

30.06.08 

Totale 

31.12.08 

Totale 

30.06.09 

3.281 11.581 10.846 244 1.844 576 2 11 6 0 7 3.527 13.436 11.435 

MARGINE INDUS TRIALE 940 2.692 896 (22) 11 (10) (380) (897) (1.033) (14) (205) 538 1.793 (352) 

RIVALUT/S VALUT ATTIVI 0 (4.047) (808) 0 0 (184) 0 0 (1.828) 0 0 0 (4.047) (2.820) 

ONERI FINANZIARI (1.448) (6.987) (2.044) (22) (121) (53) (10) 287 (246) (50) (53) (1.480) (6.870) (2.396) 

RIS ULTATO ANTE 

IMPOSTE 

(508) (8.341) (1.956) (50) (109) (247) (390) (609) (3.107) (64) (259) (948) (9.124) (5.569) 

IMPOSTE (104) (2.311) 274 (41) 39 (67) (5) 2 907 (8) 42 (150) (2.279) 1.156 

RIS ULTATO NETTO (612) (6.030) (1.682) (91) (148) (314) (395) (611) (2.199) (56) (217) (1.098) (6.845) (4.412) 

DATI PATRIMONIALI 

ATTIVO NON CORRENTE - 

IMMOBILIZZAZIONI 

ATTIVO NON CORRENTE - 

PARTECIPAZIONI 

ATTIVO CORRENTE - 

RIMANENZE 

POS IZIONE FINANZIARIA 

NETTA 

75.682 77.195 72.459 397 2.411 468 249.381 259.251 258.313 8.765 10.785 325.460 347.623 342.025 

0 3 3 0 16 16 97.509 98.129 91.520 0 0 97.509 98.148 91.539 

202.372 165.366 135.549 457 937 874 6.155 5 497 6 208.984 166.313 136.920 

83.881 78.244 55.325 368 236 642 30.776 30.734 39.021 2.936 9.687 115.025 112.150 104.675 

29


Dati reddituali 

I ricavi derivano principalmente dal ettore Costruzioni Residenziali (Euro 10.486), ritenuto un 

business “ricorrente” (dal terreno edificabile alle unità immobiliari pronte per la vendita), in 

aumento rispetto al dato di Euro 3.281 del primo semestre 2008. 

Il settore Servizi ha prodotto ricavi per Euro 576 (canoni franchising, spazi pubblicitari, ecc.…), 

in incremento rispetto ad Euro 244 del primo semestre 2008. 

Il settore Holding & Sviluppo evidenzia invece “discontinuità” nel senso che i ricavi da vendita 

dipendono, per il momento, solo dalla cessione di eventuali attivi immobilizzati mentre per i ricavi 

da locazione commerciale si dovrà attendere il completamento e la messa a reddito degli edifici 

commerciali una volta ultimati. 

I ricavi del settore Energie Rinnovabili sono ancora nulli, in attesa del definitivo collegamento 

alla rete degli impianti già realizzati ed all’incasso della vendita di energia elettrica e contributi 

annessi. 

Il margine industriale, inteso come differenza tra valore della produzione e costo per produrla, è 

significativo, come sopra specificato, per il settore Costruzioni Residenziali (Euro 896, pari a circa 

il 9% dei ricavi) e leggermente negativo (Euro -10) il settore Servizi, a seguito dei costi di 

riorganizzazione della rete e della generale debolezza del mercato delle intermediazioni 

immobiliari; il margine industriale è invece negativo per il settore Holding&Sviluppo (Euro -1.034). 

Gli oneri finanziari interessano soprattutto il settore Costruzioni Residenziali (Euro 2.044) ed in 

parte il settore Holding&Sviluppo (interessi attivi per Euro 246) ed il settore Energie Rinnovabili 

(Euro 53) che ha definitivamente utilizzato e quindi contabilizzato i finanziamenti destinati alla 

costruzione degli impianti. 

Il risultato netto è principalmente attribuibile al settore Costruzioni con una perdita di Euro 

1.682, in parte derivante dalle svalutazioni di Euro 808 sui cantieri, una perdita di Euro 314 è invece 

attribuibile al settore Servizi ed una perdita di Euro 2.199 al settore Holding&Sviluppo, su cui 

pesano svalutazioni per Euro 1.827. 

Dati patrimoniali 

Circa la ripartizione degli attivi, si evince come 

• gli attivi non correnti (intesi come immobilizzazioni e quindi immobili strategici da tenere in 

portafoglio nel medio periodo) sono raggruppati soprattutto nella Holding&Sviluppo (Euro 

258.313); in maniera residuale nella divisione residenziale (Euro 72.459) per quella parte che 

sarà realizzata ma non venduta (spazi commerciali ed usi diversi dei terreni in proprietà); ed 

infine per Euro 10.785 nella divisione Energie Rinnovabili (50% del totale del valore di 

terreni ed impianti fotovoltaici); 

• la parte di attivo intesa come partecipazioni (quote del fondo immobiliare) è concentrata sul 

settore Holding&Sviluppo (Euro 91.520); 

• gli attivi correnti, intesi soprattutto come rimanenze e quindi cantieri in produzione per 

realizzare il prodotto immobiliare finito, sono concentrati sul settore Costruzioni (Euro 

133.348). 

Circa la Posizione Finanziaria Netta, l’indebitamento grava, come più volte ricordato, soprattutto 

sul settore Costruzioni (Euro 55.325), attraverso la formula dell’indebitamento bancario classico per 

il settore immobiliare (mutui a stato avanzamento lavori) mentre in carico alla Holding ci sono i 

30


finanziamenti accesi (Euro 39.021) per finanziare alcuni progetti di sviluppo nelle società 

controllate fino alla definizione dei finanziamenti bancari e le garanzie sulle alle singole società. Il 

settore delle Energie Rinnovabili presenta un indebitamento per Euro 9.688 nella formula del 

project finance e legato alla realizzazione dei primi 4 impianti fotovoltaici. 

In merito alla ripartizione geografica, non viene riportato nessun break down essendo il Gruppo è 

attivo solo in Italia. 

31


ANALISI DEL SETTORE IMMOBILIARE 

Riportiamo alcuni stralci dalla recente pubblicazione di NOMISMA che riporta la situazione del 

mercato immobiliare nel primo semestre 2009. 

Situazione 

• E’ proseguita, nel primo semestre del 2009, la fase negativa del settore immobiliare 

amplificando i toni rispetto agli ultimi mesi dell’anno precedente. Dopo un 2009 ancora 

improntato alla flessione del mercato, sia in relazione alle quantità scambiate che ai valori di 

compravendita, nel 2010 si dovrebbe registrare un certo miglioramento rispetto alla 

situazione attuale, ma con valori e contratti ancora in tendenziale flessione. Questo in stretta 

correlazione con la recente ripresa di fiducia da parte delle imprese e delle famiglie che, 

assieme all’auspicata stabilizzazione del mercato finanziario, potrà costituire il volano per il 

riavvio, ancorché graduale, del quadro macroeconomico e del mercato immobiliare. 

• Ancora alla base della fase negativa del mercato immobiliare, che vede una domanda 

effettiva più che mai rarefatta, contratti in forte calo ed un’offerta in aumento, si pone la 

stretta del credito, elemento denunciato da tempo e da più voci a livello istituzionale e 

privato, ma dai dati del credito bancario emerge che le famiglie sono meno interessate dal 

negativo effetto del credit crunch rispetto alle imprese. 

• Le famiglie, nel corso dell’ultimo anno, hanno risparmiato più che in passato, sia in Italia che 

all’estero, un atteggiamento di protezione rispetto al timore del perdurare della crisi 

economica in atto. Nel 2008/2009, infatti, il saggio di risparmio delle famiglie interrompe la 

sua progressiva riduzione e riprende, seppur lievemente, a crescere (era al 28% negli anni 

’80, si era ridotta all’11,4% nel 2007 ed ora è risalito all’11,9%). La quota di famiglie che 

sono riuscite a risparmiare è inoltre passata dal 34,2% nell’anno passato al 37,7% attuale 

(corrispondente a circa 9 milioni). 

• In un quadro di incertezza del sistema economico e finanziario nazionale ed internazionale, si 

riaccende però l’interesse potenziale nei confronti dell’investimento nel mattone, da sempre 

considerato il “bene rifugio” per antonomasia. La percentuale di famiglie che si dichiara 

interessata ad acquistare un’abitazione nel prossimo biennio si attesta sul 14,6% (si tratta di 

circa 3,5 milioni di famiglie che salgono a oltre 7 se si aggiungono anche quelle “poco 

interessate), una cifra assai consistente se si considera che nell’ultimo anno sono state 

stipulate poco meno di 700 mila compravendite. 

• Chi acquista una abitazione, negli ultimi mesi, lo fa sempre più attraverso mezzi propri e non 

attingendo da risorse a debito: il 20% degli acquirenti pagava con mezzi propri ancora uno o 

due anni fa, mentre oggi la percentuale sale a circa il 30%. Si tratta quindi, di risorse 

finanziarie che vengono distolte dall’investimento azionario, obbligazionario e del risparmio 

gestito, per venire ad alimentare il settore immobiliare, complice, oltre che il desiderio di 

mettere al sicuro nel mattone i propri risparmi”, anche la politica di restrizione del credito 

operata dagli istituti. 

• Le difficoltà del mercato immobiliare degli ultimi mesi sono sintetizzate dalla riduzione del 

fatturato, ovvero del giro di affari che si sprigiona sul mercato delle compravendite, prodotto 

del calo degli scambi e dei valori. L’immobiliare nel 2009 genererà in Italia circa 110 

32


miliardi di euro di fatturato in termini di compravendite, un fatturato che a fine 2007, prima 

che la crisi si manifestasse in tutta la sua virulenza, ammontava a 154 miliardi di euro e che, 

quindi, alla fine di quest’anno sarà calato oltre il 30% rispetto a due anni fa. La riduzione del 

fatturato è prevalentemente imputabile alla diminuzione del numero di compravendite (e in 

minor misura dalla diminuzione dei valori) che, raggiunto il massimo a inizio 2007, iniziano 

successivamente a calare in modo accelerato. 

• Con riferimento ai prezzi, si tratta del secondo semestre consecutivo in cui i valori stanno 

volgendo verso il basso, mentre è la piena flessione per uffici e negozi. Rimane al momento 

indenne dal calo il segmento dei box auto. Per le abitazioni si tratta di una flessione del - 

2,5% nel I semestre 2009, che fa seguito alla riduzione del -1% della fine del 2008 e che si 

traduce in -3,5% su base annua (-4,4% al netto dell’inflazione). L’intensità negativa 

registrata nell’ultimo semestre è nettamente la più elevata da 25 semestri, ovvero dal 1997 

(quando stava terminando la precedente fase critica del mercato italiano), e la terza più 

drastica dal 1994 (nel mezzo della crisi degli anni ’90). Gli attuali prezzi si riportano dunque 

al livello del mercato del 2007 (in termini reali a quelli del 2006), con cali che toccano tutte 

le zone e tutte le città considerate, soprattutto, però, nelle città settentrionali rispetto a quelle 

del centro-sud. 

33


• L’attuale criticità del mercato si manifesta con tempi di vendita e di locazione sempre più 

lunghi, ma anche con l’aumento dello sconto ottenuto in trattativa, rispetto al prezzo 

inizialmente richiesto. 

34


• La difficile congiuntura del mercato immobiliare è condivisa anche dai settori non 

residenziali, benché si tratti di comparti molto più sottili rispetto a quello abitativo, ma che 

lavorano molto più a debito rispetto al mercato delle abitazioni, dominato dalle famiglie. 

Comparti che sono affetti da elementi ancora più negativi rispetto a quanto riscontrato a 

proposito delle abitazioni, scontando più fortemente gli effetti della crisi economica. La 

necessità di disporre di un ammontare di liquidità, molto più alto di quello necessario nel 

recente passato per concludere una transazione, ha contribuito poi ad aprire una forbice 

ampia fra le operazioni di piccolo taglio, dove la diffusa disponibilità finanziaria è 

normalmente sufficiente per il loro sostegno, da quelle di grande taglio, dove la forte 

percezione del rischio “immobiliare” che ha permeato e ancora permea un po’ acriticamente 

gli intermediari finanziari, ha causato una rarefazione straordinaria di tali attività dalla 

seconda metà del 2008. 

• Per quanto riguarda il mercato della locazione di immobili per le attività economiche, si può 

osservare che la negativa congiuntura indebolisce fortemente i progetti di rilocalizzazione e, 

ancor di più, di espansione, mentre la parola d’ordine è riduzione dei costi e 

razionalizzazione degli spazi, con l’effetto di una domanda particolarmente debole e il 

diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione. 

Previsioni 

• Gli operatori immobiliari reputano che il punto più basso del mercato abitativo, sotto il 

profilo del numero di compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto, semmai viene 

segnalato un certo ritorno di interesse all’acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare 

prezzi più bassi e scontati rispetto al passato. Tale valutazione influenza la previsione su 

volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, 

ovvero quasi 250 mila abitazioni in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 

2007. 

• I prezzi delle abitazioni, già calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine 

2009, potrebbero quest’anno risultare più bassi, rispetto all’anno precedente, del 6-8%. Nel 

2010, stante la previsione macroeconomica che pone la crescita solo alla fine di quell’anno, i 

prezzi potrebbero subire una ulteriore, contenuta, flessione nell’ordine del 2-3%. Dal 2011 

35


l’intero mercato immobiliare potrà tornare a crescere, accompagnando la crescita prevista 

per l’economia del paese. 

• L’aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili riflette, però, andamenti 

diversi per gli immobili di qualità rispetto agli altri; infatti la domanda rimane significativa 

per immobili a reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche, 

impiantistiche ed ubicazionali di qualità, mentre per quelli marginali si assiste alla più forte 

rarefazione della domanda. 

• Le aspettative sono migliori per il settore residenziale rispetto a quelle riferite al non 

residenziale dove continua a pesare l’incertezza sui tempi, le modalità e l’intensità della 

possibile ripresa economica. L’evoluzione del mercato immobiliare attesa nei prossimi mesi 

è, infatti, in gran parte affidata a quella che sarà l’evoluzione generale del quadro 

economico, con crescenti aperture di credito all’ipotesi di avvio di un miglioramento. In tale 

prospettiva la fase di indebolimento sin qui registrata sul mercato immobiliare dovrebbe 

arrestarsi verso la fine del 2009, per poi, sui volumi e prezzi raggiunti, riavviarsi 

parallelamente al rischiarirsi del quadro macroeconomico. 

36


• EVENTI DI RILIEVO DURANTE IL PRIMO SEMESTRE 2009 

Riportiamo di seguito gli eventi principali dell’esercizio, di cui ampia descrizione è stata data 

anche alla stampa ed agli organi di controllo. 

2 Gennaio 2009 – Preliminare di vendita di un immobile a Cento (FE) – aggiornamenti sulla 

“Borghese” 

Uni Land Spa annuncia che in data 31/12/08 è stato sottoscritto il preliminare per la cessione di un 

immobile composto da 43 appartamenti ed altrettanti box e cantine, per un totale di circa 4.600 

m.q., a Cento in provincia di Ferrara. Il closing della vendita è previsto entro il corrente mese di 

gennaio. 

Il prezzo di vendita dell’immobile è pari a € 8,0 milioni a fronte di un valore di bilancio ( book 

value ) al 30 settembre 2008 di € 7,0 milioni e di un valore di mercato indicato dal perito 

indipendente CB Richard Ellis ( “fair value” ) al 30 settembre 2008 di € 7,1 milioni. 

La vendita definitiva dell’immobile consentirà di deconsolidare circa € 3,7 milioni di indebitamento 

finanziario netto in carico alla società stessa. 

Il pagamento del prezzo avverrà in parte per contanti ed in parte mediante l’acquisto da parte di una 

controllata del gruppo di un terreno edificabile sito in Castel Maggiore (Bologna) per una capacità 

edificatoria residenziale di 3.263 m.q., oltre ad accessori, e valutato circa € 3,336 milioni 

Si comunica inoltre che il secondo contratto definitivo di cessione della cosiddetta “Eredità 

Borghese”, previsto entro il 31.12.08 (così come comunicato in data 31.03.08) tra Sandro Chiappini 

e Cem SpA, società interamente controllata da Uni Land SpA, è stato consensualmente dalle parti 

posticipato al 20.02.09 al fine di consentire al notaio rogante gli completare gli accertamenti 

urbanistici necessari per la validità dell’atto stesso. Tale atto prevede il trasferimento della proprietà 

indivisa al 50% su circa 200 suoli edificabili a diverso titolo gravati di enfiteusi perpetua con 

sovrastanti fabbricati; i restanti 370 fabbricati e terreni costituenti la residua parte l’eredità 

Borghese, intestata a Sandro Chiappini, saranno oggetto di un ulteriore atto notarile fissato entro la 

data del 31.12.09. 

15 Gennaio 2009 – Uni Land sottoscrive una joint venture per la realizzazione di un parco 

eolico già autorizzato in Puglia da 6 MW . 

Uni Land S.p.A. ha sottoscritto un accordo con la società Rinnovabili S.r.l. per la costituzione di 

una Joint Venture attiva nello sviluppo di parchi eolici in Puglia. 

In particolare, l’accordo sottoscritto prevede la cessione da parte di Uni Land S.p.A. a Rinnovabili 

S.r.l. del 49% delle quote di Uni Land Real Estate S.p.A. e successivamente Uni Land S.p.A. e 

Rinnovabili S.r.l sottoscriveranno un aumento di capitale in natura per complessivi € 3,0 milioni. 

Uni Land S.p.A. conferirà attivi immobiliari per un controvalore pari ad € 1,5 milioni che saranno 

posti in vendita successivamente al conferimento. 

Rinnovabili s.r.l. conferirà il ramo d’azienda costituito dai diritti acquisiti sui terreni, in forma di 

diritti di superficie, le autorizzazioni amministrative per la costruzione del parco eolico per un 

valore ad oggi stimato in € 1,5 milioni. Uni Land Real Estate S.p.a varierà la sua ragione sociale in 

VIENTU S.p.A. 

Rinnovabili S.r.l. dispone delle autorizzazioni (DIA) ad installare 7 pale eoliche da 0,850 MW 

cadauna in provincia di Lecce ed in prossimità degli impianti fotovoltaici già realizzati da One 

Solar. Su tale sito la società dispone già dei dati relativi alla misurazione del vento negli ultimi 12 

mesi; tali dati sono in fase di certificazione. 

Rinnovabili S.r.l. attualmente dispone di ulteriori 12 MW già autorizzati (parte in eolico e parte in 

fotovoltaico); la società inoltre dispone di terreni per circa 25 ettari (250.000 mq), parte in diritto di 

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superficie e parte in proprietà, utili per sviluppare ulteriori impianti di energia rinnovabile sia eolica 

che fotovoltaica. 

Il costo per la costruzione dei primi 6 MW di eolico sarà pari a circa € 9,0 milioni (circa € 1,5 

milioni per ciascun aereogeneratore) che saranno finanziati in parte mediante l’aumento di capitale 

di € 3,0 milioni, precedentemente descritto, ed in parte ricorrendo per la differenza ad una forma di 

finanziamento (in project financing o in leasing). 

La produzione di energia da fonte rinnovabile consente di avere una fonte (il sole e/o il vento) a 

“costo zero” e praticamente inesauribile, riducendo così i costi iniziali alla sola costruzione 

dell’impianto; la produzione di 6 MW da energie rinnovabili consentirà di evitare una immissione 

nell’atmosfera di circa 6.000 tonnellate di CO2 ogni anno. 

23 Gennaio 2009 – Il Consiglio Comunale di Bologna delibera incentivi volumetrici aggiuntivi 

fino al 10% 

Uni Land SpA annuncia che il Consiglio Comunale di Bologna nella seduta di mercoledì 21 

gennaio 2009 con deliberazione O.d.G. n. 27 P.G. 297543/2008, ai sensi della Legge Regionale 

20/2000 e sue modifiche e integrazioni, ha adottato il Regolamento Urbanistico Edilizio (R.U.E.). 

In particolare si segnala che il comma 3 dell’art. 56 del RUE, oggetto dell’Adozione del Consiglio 

Comunale, prevede - ai fini della riqualificazione delle aree edificate della città e del 

raggiungimento di livelli prestazionali energetici migliorativi rispetto agli standard obbligatori - la 

possibilità di incentivi volumetrici fino a un massimo complessivo del 10% rispetto a quanto già 

nelle disponibilità. E’ previsto inoltre che, negli ambiti per nuovi insediamenti e negli ambiti di 

sostituzione, gli edifici di abitazione dovranno raggiungere un livello di prestazione energetica pari 

a 30 KWh/mq (c.d. classe A), da intendersi come consumo energetico massimo per metro quadro. 

Il processo urbanistico non è ancora ultimato ed occorrerà infatti attendere l’approvazione definitiva 

del RUE; tale processo urbanistico riguarda anche gli immobili che Uni Land possiede nel comune 

di Bologna (si veda il nostro comunicato stampa del 15 Luglio 2008). 

Uni Land, tramite la sua controllata House Building SpA, ha già in corso di costruzione edifici 

residenziali in classe A, e pertanto dispone della tecnologia e del know-how necessari per 

raggiungere tali livelli prestazionali e potrà pertanto sfruttare positivamente tale incentivazione. 

Maggiori dettagli sono inoltre disponibili al Link: 

http://urp.comune.bologna.it/PortaleSIT/portalesit.nsf/ViewDocWeb/DFAF8316768E7654C125754 

5004E9AC2?OpenDocument 

20 Febbraio 2009 – Uni Land sottoscrive il secondo contratto definitivo con Sandro Chiappini 

inerente ai beni appartenenti della “Eredità Borghese”. 

Uni Land Spa annuncia che in data 19.02.09 è stato stipulato tra CEM SpA (società interamente 

controllata da Uni Land SpA.) e l’arch. Sandro Chiappini il secondo contratto definitivo di 

compravendita avente ad oggetto i diritti di proprietà di cui risultava titolare l’arch. Sandro 

Chiappini in relazione ad una ulteriore porzione della cosiddetta “Eredità Borghese” (così come 

comunicato in data 31.03.08 ed in data 02.01.09). 

Tale atto prevede, a fronte del prezzo di €1.000.000, il trasferimento a CEM SpA della proprietà 

indivisa, al 50%, su circa 240.000 m.q. di terreni agricoli, edificati ed edificabili a diverso titolo, 

gravati di enfiteusi perpetua, che vanno ad aggiungersi a quelli oggetto del precedente contratto 

definitivo di compravendita stipulato tra le parti in data 31 marzo 2008. 

I restanti terreni e diritti immobiliari, costituenti la residua parte della “Eredità Borghese” intestata 

all’arch. Sandro Chiappini, saranno oggetto di un ulteriore atto notarile da stipularsi entro la data 

del 31.01.10, in conseguenza del completamento degli ultimi accertamenti urbanistici necessari per 

il perfezionamento della compravendita. 

38


In occasione dell’ultimo atto notarile sarà corrisposto il saldo del prezzo di € 1.000.000 rispetto al 

complessivo importo totale della compravendita stabilito contrattualmente in € 6.000.000. 

27 febbraio 2009 - Al via cantiere da110 unità abitative a Imola (Bologna) 

“In momenti di mercato così difficili, siamo contenti che una primaria istituzione finanziaria abbia 

dato fiducia ad Uni Land ed al suo management con un mutuo da Euro 15 milioni per un nostro 

nuovo cantiere. Questo ci rende orgogliosi perché di fatto siamo tra i pochissimi operatori nel 

settore immobiliare ad ottenere finanziamenti per sostenere la crescita in momenti difficili per il 

settore”. 

Con queste parole, Alberto Mezzini, Direttore Generale di Uni Land ha commentato la firma di ieri 

sera di un contratto di mutuo fondiario a Stati di Avanzamento Lavori (SAL) per un importo di 

Euro 15 milioni e relativi ad un nuovo cantiere a Imola (BO). 

Nel dettaglio, l’opera, che sarà realizzata dalla società Villa del Cedro srl, interamente controllata 

da Uni Land S.p.A.. tramite House Building S.p.A. prevede l’edificazione di 110 unità abitative (83 

appartamenti e 27 villette) a Imola (BO), distribuite in 6 fabbricati distinti, per complessivi 17.620 

m.q. di Superficie lorda vendibile. Il programma edificatorio prevede inizialmente l’avvio della 

costruzione di un primo fabbricato e soltanto al raggiungimento di un numero di prenotazioni 

sufficientemente elevato si passerà alla costruzione del successivo. 

Il contratto di finanziamento ha una durata di 10 anni con facoltà a favore del prenditore di 

estensione per ulteriori 2 anni. 

Il finanziamento prevede i seguenti covenants: ipoteca di 1° grado sull’area dell’intervento, una 

lettera di patronage della House Building S.p.A. ed una “Change of Ownership Clause” di Uni Land 

S.p.A. relativamente alla partecipata House Building S.p.A. 

28 febbraio 2009 – Convenzione per le opere di urbanizzazione a Monte Urano (AP) 

Uni Land annuncia che in data 28.02.09 è stato sottoscritto dalla società Leblond SpA, società 

interamente controllata da Uni Land SpA, un contratto preliminare di acquisto di un terreno utile e 

indispensabile per realizzare le opere di urbanizzazione, in particolare la realizzazione di una 

rotatoria che fungerà da accesso principale, al Centro Commerciale di proprietà della Leblond SpA 

in corso di costruzione a Monte Urano (AP). 

Tale atto di acquisto, unitamente alla sottoscrizione del rinnovo della convenzione urbanistica 

avvenuto in data 27.02.09 con la pubblica amministrazione, consentirà alla società Leblond SpA di 

completare nei tempi previsti tutte le opere sia architettoniche che urbanistiche. 

Il centro commerciale in oggetto (circa 35.000 m.q. di superficie coperta) si inserisce in un contesto 

commerciale di pregio in località Contrada Tenna e completerà, unitamente al centro “Oasi” già in 

funzione (circa 10.000 m.q. di superficie coperta) ed ad un altro intervento adiacente, sempre di 

proprietà del Gruppo Uni Land ma ricadente nel comune di Fermo (circa 15.000 m.q. di superficie 

coperta), quello che sarà il più ampio insediamento commerciale delle Marche. 

Il costo complessivo del Centro Commerciale di Monte Urano, incluse le opere di urbanizzazione, è 

stimato in € 20.000.000 ed è finanziato in parte con mezzi propri (€ 4.000.000) ed in parte da un 

contratto di mutuo fondiario decennale (€ 16.000.000) ,oltre a due anni di preammortamento, 

stipulato con UniCredit Corporate Banking SpA. a stati di avanzamenti lavori (SAL). Il 

finanziamento prevede i seguenti covenants: ipoteca di 1° grado sull’ area ed una “lettera di 

patronage” di Uni Land SpA. 

“La sottoscrizione del contratto odierno ci consentirà di rispettare i tempi previsti per l’apertura del 

Centro” ha commentato l’Ing. Alberto Mezzini, Direttore Generale del gruppo Uni Land. 

“Ringraziamo le Banche che ci hanno dato il loro sostegno finanziario in un momento di mercato 

tanto delicato e che ci permetterà di concentrarci con tranquillità e determinazione sui piani di 

sviluppo”. 

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6 Marzo 2009 – Assemblea straordinaria approva la cancellazione del valore nominale delle 

azioni 

Uni Land annuncia che si è tenuta l’Assemblea dei Soci, che in Sede Straordinaria che ha approvato 

l’eliminazione della indicazione del valore nominale dei titoli azionari. 

Tale modifica si è resa necessaria in quanto, in considerazione delle attuali condizioni 

macroeconomiche che hanno comportato a livello internazionale una consistente contrazione del 

credito sui mercati finanziari ed una forte instabilità dei mercati azionari - il prezzo di mercato 

dell’azione Uni Land, come per quasi tutti i titoli quotati (in particolare nei settori immobiliare e 

finanziario), ha raggiunto valori molto inferiori al predetto valore nominale (€ 2,1). 

Tale prezzo di borsa non rispecchia minimamente il valore del portafoglio immobiliare netto 

consolidato per azione pari ad € 3,11 (NNNAV totale di € 393 ml) e neppure il valore del 

patrimonio consolidato di bilancio pari ad € 2,88 per azione (patrimonio consolidato totale di € 365 

ml), come rappresentati nella relazione trimestrale al 30 settembre 2008. 

Ne consegue, in particolare, che tale evento comprometteva la facoltà di esercizio delle deleghe, 

conferite al Consiglio di Amministrazione in data 6 maggio 2006 e 29 Aprile 2008, in relazione 

all’esecuzione di uno o più aumenti di capitale sociale sino ad un ammontare complessivo massimo 

di Euro 120 milioni a servizio dell’emissione di warrant per la sottoscrizione di nuove azioni della 

Società anche connessi ad operazioni di finanziamento di tipo subordinato (c.d. mezzanino) ovvero 

connessi ad operazioni di prestito obbligazionario anche convertibile. 

17 Marzo 2009 – CDA approva il progetto di bilancio 2008 ed avvia le procedure per un 

aumento di capitale per un massimo di Euro 20 milioni 

Il Consiglio di Amministrazione di Uni Land, ha approvato nel corso della riunione odierna il 

progetto di bilancio per l’esercizio 2008 e ha avviato le procedure per l’esecuzione di un aumento di 

capitale da 20 milioni di euro al servizio dello sviluppo delle attività nel settore delle energie 

rinnovabili e del real estate. 

17 Marzo 2009 – Contratto definitivo di vendita di un immobile a Cento (FE) 

Uni Land Spa annuncia che, in esecuzione del contratto preliminare firmato lo scorso 2 Gennaio 

(cfr comunicato del 2 gennaio 2009), ieri ha perfezionato la vendita avente ad oggetto un immobile 

composto da 43 appartamenti ed altrettanti box e cantine, per un totale di circa 4.600 m.q., a Cento 

in provincia di Ferrara. 

Il prezzo di vendita dell’immobile è pari a € 7,9 milioni a fronte di un valore di bilancio (book 

value) al 31 dicembre 2008 di € 7,1 milioni e di un valore di mercato indicato dal perito 

indipendente CB Richard Ellis (“fair value”) al 31 dicembre 2008 di € 7,1 milioni. 

La vendita dell’immobile consente di deconsolidare circa € 3,7 milioni di indebitamento finanziario 

netto in carico alla società stessa. 

Il pagamento del prezzo è avvenuto in parte per contanti ed in parte mediante l’acquisto da parte di 

una controllata del gruppo di un terreno edificabile sito in Castel Maggiore (Bologna) per una 

capacità edificatoria residenziale di 3.263 m.q., oltre ad accessori, e valutato circa € 3,336 milioni. 

Il closing odierno, inizialmente previsto per fine gennaio è stato posticipato per consentire una 

ulteriore permuta. Si comunica infatti che, contestualmente all’acquisto il terreno di Castel 

Maggiore è stato ceduto ad altro investitore in cambio di 12 unità immobiliari ultimate e prive di 

debito in Bologna, Via Zanolini, per il medesimo importo. 

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26 Marzo 2009 – Il CdA delibera l’aumento di capitale sociale fino ad un massimo di 20 

milioni di Euro; cooptato in CdA l’Ing. Gianni Cesari in sostituzione del Dott. Enrico 

Montanari. 

Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato positivamente in merito all’esecuzione di un aumento 

di Capitale Sociale per un ammontare massimo di 20 milioni di Euro. 

L’aumento di capitale viene varato sia per ridurre la Posizione Finanziaria Netta (pari ad Euro 112 

milioni al 31.12.08), con vantaggi sugli oneri finanziari attesi per il 2009, sia per sostenere con 

mezzi propri lo sviluppo delle attività del gruppo nel settore delle energie rinnovabili e del real 

estate. Solo nel 2009, infatti, il gruppo prevede di effettuare investimenti complessivi pari a circa 40 

milioni di Euro, di cui Euro 10 milioni per proseguire lo sviluppo immobiliare di cantieri già 

avviati, e ulteriori Euro 30 milioni per finanziare l’attività nel settore delle energie rinnovabili (la 

costruzione di wind farm per 6 MW e di impianti di produzione di energia solare fotovoltaica per 

ulteriori 6 MW). 

Nello specifico i dettagli dell’operazione si possono così riassumere. 

• Le nuove azioni, prive del valore nominale, avranno le stesse caratteristiche di quelle in 

circolazione. 

• Il prezzo di emissione delle nuove azioni sarà determinato come media delle quotazioni 

ufficiali di Borsa del titolo Uni Land nei quindici giorni di borsa aperta precedenti la data di 

pubblicazione dell’offerta. 

• Una volta determinato il prezzo di emissione, il numero delle azioni da emettere sarà 

determinato come il quoziente (arrotondato all’unità per difetto) della divisione 

dell’ammontare massimo dell’aumento di capitale (Euro 20 milioni) per il prezzo di 

emissione. 

• I diritti di opzione non esercitati dovranno essere offerti per almeno cinque sedute di Borsa 

entro il mese successivo alla scadenza del termine stabilito per l’esercizio del diritto di 

opzione. 

• L’aumento dovrà essere liberato mediante conferimenti in denaro, eventualmente ricorrendo a 

compensazione con crediti certi, liquidi ed esigibili già vantati dai soci nei confronti della 

società, anteriormente alla data odierna. 

La delibera del CdA rende attuazione alle deleghe conferite al Consiglio dall’Assemblea 

Straordinaria dei Soci del 6 maggio 2006 ai sensi dell’art. 2443 C.C.; tale delega è stata 

riconfermata anche durante l’Assemblea Straordinaria, tenutasi lo scorso 6 marzo 2009, che ha 

approvato l’eliminazione della indicazione del valore nominale delle azioni. 

A tal riguardo si segnala che l’azionista di riferimento della Società, Alberto Mezzini, direttamente 

e per il tramite delle sue società controllate (Cem Lux S.A.R.L., AMH S.r.l. e Traghetto S.r.l.) ha 

confermato il proprio impegno a sottoscrivere e a far sottoscrivere, integralmente, anche mediante 

conversione dei crediti vantati nei confronti della Società, tutte le azioni che potranno essere offerte 

in opzione in proporzione alla partecipazione detenuta, nonché, nei limiti delle previsioni 

regolamentari applicabili, la rimanente parte delle azioni corrispondenti ai diritti di opzione che 

dovessero rimanere inoptati al termine dell’offerta. 

Trattandosi di aumento di capitale sociale in opzione ai soci, l’esecuzione dello stesso sarà in ogni 

caso condizionata - previo il rilascio del nulla osta da parte di CONSOB - alla pubblicazione di un 

Prospetto Informativo di sollecitazione e quotazione ai sensi del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 e 

della connessa normativa attuativa, come successivamente modificata. 

* * * * 

Nella stessa seduta, il Consiglio di Amministrazione ha cooptato il nuovo consigliere Ing. Gianni 

Cesari, con la qualifica di amministratore indipendente, in sostituzione del Dott. Enrico Montanari, 

dimessosi oggi per motivi personali. 

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14 Maggio 2009 – Il CdA approva il Resoconto Intermedio di Gestione al 31.03.2009 

Il Consiglio di Amministrazione di Uni Land ha approvato il Resoconto Intermedio di Gestione per 

il primo trimestre 2009, chiuso al 31.03.2009 

9 Giugno 2009 - Sottoscritta la convenzione per la costruzione di un parco eolico da 36 MW in 

Emilia Romagna 

Il gruppo Uni Land comunica che è stata sottoscritta la Convenzione per la realizzazione di un 

parco eolico di massimi 36 MW con il Comune di Monghidoro (Bologna), in località “Tre 

Poggioli”. 

Il Consiglio Comunale con delibera n° 20 del 29 Aprile 2009 ha approvato la realizzazione del 

progetto di produzione di energia da fonte rinnovabile sul proprio territorio; l’iniziativa ha trovato il 

consenso sia della maggioranza che della minoranza tanto che la proposta è stata accolta 

all’unanimità da tutte le parti politiche. 

La convenzione sottoscritta ha una durata di 35 anni e potrà essere prorogata per un egual periodo 

ed è ovviamente condizionata all’ottenimento dell’Autorizzazione Unica da parte della Provincia di 

Bologna. 

Il gruppo Uni Land si è impegnato a: 

• presentare entro 10 giorni la DIA per l’installazione della torre anemologica ( si precisa peraltro 

che il Comune aveva già eseguito una campagna anemologica alcuni anni fa che aveva mostrato 

una velocità media del vento di 5,6 m/s ad una altezza di 10 mt. dal suolo ), 

• ad avviare la campagna anemologica entro trenta giorni dalla esecutività della DIA 

• a depositare il progetto del parco eolico entro 180 gg dall’avvio della campagna anemologica 

• ad avviare i lavori entro 60 gg dall’ottenimento della Autorizzazione Unica 

• a versare al comune un contributo una tantum di € 25.000 

• a riconoscere alla Pubblica Amministrazione uno dei seguenti tre corrispettivi annui (a scelta 

della Pubblica Amministrazione): 

1. Euro 30.000fissi per ciascun MW installato, oppure 

2. il 3% dei ricavi dalla vendita dell’energia, oppure 

3. una compartecipazione del 5% nella società veicolo che sarà proprietario dell’impianto eolico. 

Qualora si potesse ottenere l’autorizzazione a costruire tutti i 36 MW la spesa preventivata sarà di 

circa 57 milioni che potranno essere finanziati in Project Finance indicativamente con un equity pari 

al 15% ed una leva finanziaria pari all’85%. 

A tal proposito si rammenta che il Consiglio di Amministrazione ha deliberato un aumento del 

capitale sociale di Euro 20 milioni in gran parte destinati a finanziare il settore delle energie 

rinnovabili (come da comunicato del 26 Marzo scorso)- 

La produzione di energia da fonte rinnovabile consente di avere una fonte (il sole e/o il vento) a 

“costo zero” e praticamente inesauribile, riducendo così i costi iniziali alla sola costruzione 

dell’impianto; la produzione di 36 MW da energie rinnovabili consentirà di evitare una immissione 

nell’atmosfera di circa 36.000 tonnellate di CO2 ogni anno. 

16 giugno 2009 - Venduto il cantiere di Como Camerlata ormai ultimato ed acquistati due 

terreni edificabili a Modena e Ferrara 

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Uni Land Spa annuncia che è stato sottoscritto il preliminare per la cessione di tutta la 

partecipazione posseduta (60%) nella società Immobiliare Italia Servizi S.p.A. alla Pi.Ca. 

Costruzioni S.p.A. Il closing della vendita è previsto entro la fine di luglio 2009. 

Il prezzo di vendita della partecipazione societaria è pari ad Euro 6,0 milioni a fronte di un valore di 

bilancio al 31 Marzo 2009 di € 4,5 milioni. 

La società promessa in vendita possiede un cantiere in corso di costruzione di circa 30.000 m.q. di 

GLA a Como composto da n. 153 appartamenti ,in parte già venduti a privati ed in parte in corso di 

completamento. 

Resteranno nelle disponibilità del Gruppo Uni Land n.48 appartamenti a saldo di un finanziamento 

soci di circa Euro 7,0 milioni. 

La presente promessa di vendita consentirà di deconsolidare circa Euro 27,5 milioni di 

indebitamento finanziario netto in carico alla società stessa, su una PFN (posizione finanziaria 

netta) consolidata pari ad Euro 122,8 milioni (dati 31.03.09), riducendola quindi del 22%. Tale 

vendita consente inoltre una riduzione degli oneri finanziari pari a circa Euro 1,2 milioni su base 

annua. 

L’importo ricavato dalla presente vendita sarà re-investito nell’acquisto di due terreni edificabili, a 

destinazione residenziale, che dispongono di una capacità edificatoria pari a circa 8.000 m.q. e 

5.000 m.q. di S.U. (Superficie Utile) rispettivamente, siti in provincia di Modena e Ferrara di 

proprietà di società dello stesso gruppo Pi.Ca. Costruzioni S.p.A. Entrambe le vendite sono soggette 

a reciproche due diligence. 

Pi.Ca. Costruzioni S.p.A. è una società che opera dal 1995 principalmente nel settore degli appalti 

pubblici e, ad oggi, vanta un ricco portafoglio di commesse. Ha inoltre saputo diversificare la 

propria attività nel settore immobiliare, concentrandosi nello sviluppo di tipo residenziale ed 

industriale nei territori di Modena, Bologna e Ferrara. Negli ultimi 3 anni, il gruppo Pi.Ca. 

Costruzioni ha avuto un fatturato annuo medio di circa Euro 30 milioni. Tra le realizzazioni di 

maggior successo possiamo enumerare i complessi ospedalieri di Bazzano (BO) e di Argenta (FE), 

il polo disabili “ex Roncati” di Bologna, il centro disabili “R.S.A.” di S. Giovanni Persiceto (BO), il 

centro sportivo di Ravenna, il “Palatenda” di Palazzolo (VR), i poli scolastici di Parma e Verona, i 

contratti di gestione e manutenzione di numerosi cimiteri di Verona e di condotte idrico-fognarie a 

Milano. 

30 Giugno 2009 - Resi noti i dettagli dell’operazione di aumento di capitale gratuito. Closing 

per la vendita del cantiere di Como Camerlata. Completato il riassetto societario del 

Franchising. 

Uni Land S.p.A., annuncia che nel corso del Consiglio di Amministrazione è stato approvata 

l’operazione di aumento di capitale gratuito di ammontare complessivo pari ad Euro 26.550.472,41 

mediante imputazione a capitale di riserve disponibili, che si ridurranno da Euro 58.815.339,99 ad 

Euro 32.264.867,58. 

L’esecuzione di tale aumento avverrà attraverso l’assegnazione gratuita di n. 12.643.082 nuove 

azioni ordinarie, aventi le medesime caratteristiche di quelle già emesse, prive del valore nominale, 

con data di godimento 1 gennaio 2009. L’assegnazione delle nuove azioni avverrà gratuitamente ed 

alla pari a ciascun azionista della Società in ragione di una Azione Gratuita di nuova emissione ogni 

dieci azioni ordinarie possedute alla data del 10 luglio 2009, mediante stacco della Cedola N. 1 a 

decorrere dalla data del 13 luglio 2009 

43


Per effetto di tale operazione, il Capitale Sociale di Uni Land passa da Euro 265.504.724,1 ad Euro 

292.055.196,51 ed il numero di azioni passa da n. 126.430.821 a n. 139.073.903. 

L’operazione in oggetto, è l’ultima delle quattro operazioni di aumento di capitale a titolo gratuito 

che sono state deliberate dalle Assemblee straordinarie della Società tenutesi il 28 febbraio 2006 e il 

6 maggio 2006 e che prevedevano l’assegnazione di un’azione gratuita ogni dieci possedute 

rispettivamente nel giugno 2006, 2007, 2008 (già eseguiti) e quella attuale del 2009. 

**** 

Sempre nella giornata di ieri è stata data esecuzione al preliminare (vedi comunicato del 16 giugno 

2009) mediante la sottoscrizione del contratto definitivo avente ad oggetto la cessione di tutta la 

partecipazione posseduta (60%) nella società Immobiliare Italia Servizi S.p.A., che possiede il 

cantiere residenziale di Como Camerlata. 

**** 

Uni Land Spa annuncia infine che si è tenuta l’Assemblea dei Soci della controllata Globalcasa 

S.p.A. che ha approvato il riassetto societario della rete di franchising immobiliare del gruppo. 

Negli ultimi 18 mesi la rete di franchising immobiliare, controllata attraverso la UniRe S.r.l., ha 

visto ultimarsi il riassetto societario che ha anche comportato per tutte le Agenzie: il passaggio allo 

stesso marchio (UNIRE), l’utilizzo della stessa piattaforma informatica (Resolving), la 

centralizzazione a Bologna di tutte le attività amministrative e contabili, l’adozione di manuali, 

procedure, supporti di marketing unici. 

Le società precedentemente controllate che conferiscono i propri rami d’azienda sono: International 

Group S.r.l., Area Casa 2000 S.r.l., Eurospa S.p.A., MIR S.r.l. e Euromind S.r.l., società che 

saranno poste in liquidazione oppure destinate ad altri scopi. 

L’assemblea di Globalcasa ha deliberato anche la trasformazione della propria ragione sociale in 

UniRe S.p.A. 

Nel dettaglio l’Assemblea di Globalcasa ha deliberato un aumento di capitale dagli attuali Euro 

1.170.940 ad Euro 1.478.604, mediante emissione di n. 307.664 nuove azioni, prive di valore 

nominale, al prezzo di euro 3,416 ciascuna, aumento da liberarsi mediante conferimenti in natura; 

tali conferimenti avranno ad oggetto i singoli rami d’azienda delle altre società del franchising 

precedentemente controllate, comprendendo in particolare il marchio ed i contratti di affiliazione 

commerciale. 

Tali conferimenti consentiranno di razionalizzare i costi e la struttura del gruppo, concentrando tutte 

le attività di franchising nella società conferitaria. Inoltre a seguito dei conferimenti si otterrà una 

maggiore visibilità sul mercato di riferimento, il franchising, con possibilità di diventare attraverso 

UniRe S.p.A. un polo aggregante di iniziative nel settore della mediazione immobiliare. 

L’assemblea degli azionisti di Globalcasa ha inoltre conferito delega al Consiglio di 

Amministrazione di aumentare il capitale sociale fino ad un massimo di Euro 20 milioni durante i 

prossimi 5 anni, per supportare la crescita del settore franchising. 

44


EVENTI DI RILIEVO DOPO LA CHIUSURA DEL PRIMO SEMESTRE (30.06.09) 

5 Agosto 2009 - Uni Wind si aggiudica il bando pubblico per la realizzazione di un parco 

eolico del comune di Plodio (SV) 

Uni Wind S.A. società interamente controllata da Uni Land S.p.A. si è aggiudicata il Bando 

promosso dal Comune di Plodio (SV) per la costruzione e la gestione di una centrale eolica la cui 

dimensione è ancora indeterminata ( lo sarà in base ai rilievi anemometrici ) . 

Uni Wind si è aggiudicata il bando pubblico della durata di trentacinque anni offrendo al Comune 

una percentuale pari al 3,2% sull’energia annualmente prodotta oltre ad altri importi accessori “una 

tantum” di importi non significativi. 

Il costo per la costruzione di un impianto eolico ammonta mediamente a circa € 1,5 - 2,0 milioni per 

ciascun MW installato che saranno finanziati in parte mediante l’aumento di capitale di € 20 milioni 

comunicato in data 16 marzo 2009, ed in parte ricorrendo, per la differenza, ad una forma di 

finanziamento (in project financing o in leasing). 

6 Agosto 2009 - Sottoscritto preliminare per la vendita di una porzione di terreno a 

Montecalvo (BO) per € 1,168 milioni 

Uni Land Spa ha sottoscritto l’atto preliminare di vendita avente ad oggetto la cessione di un terreno 

di 16.045 m.q. sito in Montecalvo (BO) al prezzo di € 1.168.000 corrispondente ad una 

valorizzazione di € 70 per ciascun metro quadrato ceduto, il prezzo sarà pagato per contanti . 

Tale immobile fa parte di una più ampia porzione di terreno di oltre 165.000 m.q. che era stato 

conferito in Uni Land Spa dalla Cemlux S.A. nel 2006 ( in una fase molto espansiva del settore 

immobiliare) utilizzando la stima redatta ai sensi dell’art. 2343 C.C. dal perito nominato dal 

Tribunale di Bologna, il Dott. Sergio Graziosi. Il perito si era avvalso per la valutazione del bene 

della collaborazione della società REMAX ed il valore all’epoca stimato corrispondeva ad € 49,5 

per ciascun m.q.. Tale valutazione è stata poi confermata nelle successive perizie semestrali della 

CB Richard Ellis ed, a seguito delle suddette stime, il bene risulta iscritto tra le rimanenze nel 

bilancio consolidato della Uni Land ad un valore di € 51,7 per ciascun m.q.. 

La vendita ad € 70,0/m.q., rispetto ad un prezzo di carico di € 51,7, consente quindi alla società di 

registrare un margine lordo positivo pari al 36% (per complessivi 293.623 ). Il contratto definitivo è 

previsto entro il 31 marzo 2010. 

Sul bene venduto non gravava alcun debito bancario. 

45


AZIONARIATO 

La composizione azionaria al 30 giugno 2009, sostanzialmente stabile, vede un flottante 

superiore al 27% ed un controllo dell’azionista di maggioranza pari a circa il 70%, attraverso 

diverse società, tutte facenti capo ad Alberto Mezzini (Alberto Mezzini Holding S.r.l., Traghetto 

S.r.l. e CEM LUX S.a.r.l.). 

3,025 

27,237 

RIPARTIZIONE CAPITALE ORDINARIO AL 30.06.2009 

69,738 

Alberto Mezzini 

Assicurazioni Generali SpA 

Mercato 

46


ANDAMENTO TITOLO IN BORSA 

La performance del titolo durante il primo semestre 2009 è stata positiva, come per buona parte 

delle società immobiliari, anche se caratterizzata ancora da una fase di grande volatilità. 

La performance dal semestre è stata positiva con un +58%. 

Il semestre però ha anche registrato i minimi di prezzo (Euro 0,42, registrata il 9 marzo 2009 ), 

con una performance dal 01.01.09 al 09.03.09 negativa del -48% ed invece un risultato positivo del 

205% a far data dal 09.03.09 fino al 30.06.09 

1.6 

1.4 

1.2 

1 

0.8 

0.6 

0.4 

0.2 

0 

02/01/2009 02/02/2009 02/03/2009 02/04/2009 02/05/2009 02/06/2009 

6,000,000 

5,000,000 

4,000,000 

3,000,000 

2,000,000 

1,000,000 

‐ 

UNL VOLUME 

UNL CLOSE 

47


LE SOCIETA’ QUOTATE DEL SETTORE IMMOBILIARE 

Come precedentemente anticipato, ricordiamo che il primo semestre del 2009 è stato ancora 

caratterizzato da una marcata volatilità, con ribassi fino alla fine del mese di Febbraio ed una 

sensibile ripresa nel secondo trimestre. 

La tabella seguente riepiloga le performances del primo semestre 2009 delle società immobiliari 

quotate alla Borsa di Milano,ivi compresa Uni Land, con prezzi in risalita tranne che in casi 

particolari. 

Società immobiliari quotate prezzo prezzo variazione 

- ITALIA 

30.12.08 30.06.09 prezzi 

Aedes 0,43 0,63 47% 

Beni Stabili 0,50 0,56 12% 

Brioschi 0,20 0,19 -5% 

Gabetti 1,00 0,90 -10% 

IGD 1,04 1,24 19% 

IPI 1,88 1,88 0% 

Pirelli RE 4,05 0,80 -80% 

Risanamento 0,43 0,36 -16% 

Uni Land 0,67 1,06 58% 

media 3% 

Le tabelle sopra esposte evidenziano il semplice posizionamento della nostra società all’interno 

del settore delle società immobiliari quotate a Milano, senza tener conto del “business model” il cui 

confronto è oggettivamente difficile. 

Se estendiamo l’analisi a livello Europeo, possiamo notare che l’andamento è abbastanza simile 

con performances positive anche rilevanti, soprattutto per quei titoli che avevano maggiormente 

sofferto nel corso del 2008. 

La tabella seguente riepiloga le performances borsistiche del primo semestre 2009 di alcune tra 

le maggiori capitalizzazioni del settore immobiliare europeo. 

48


Società immobiliari quotate - prezzo prezzo variazione 

EUROPA 

30.12.08 30.06.09 prezzi 

Britsh Land GBp 549,00 380,00 -31% 

Deutsche Vohen € 9,49 9,99 5% 

Gecina € 48,60 45,91 -6% 

Grainger GBp 143,00 146,00 2% 

Hamborner € 5,75 7,50 30% 

Hammerson GBp 530,50 307,25 -42% 

Immoeast € 0,46 1,79 289% 

Inmobiliaria Colonial € 0,16 0,14 -13% 

IVG Immobilien € 5,72 4,60 -20% 

Klepierre € 17,58 18,88 7% 

Land Securities GBp 909,50 479,25 -47% 

Maison France € 11,69 20,92 79% 

Mercialys € 22,60 21,73 -4% 

Martinsa-Fadesa € n.s. n.s. n.s. 

Metrovacesa € 36,90 16,00 -57% 

Persimmon GBp 233,75 355,25 52% 

Sacyr Vallehermoso € 6,37 10,04 58% 

Unibail-Rodamco € 105,51 106,16 1% 

Vivacon € 3,90 0,58 -85% 

media 12% 

49


RISCHI POTENZIALI 

Fattori macro e micro economici che possono influenzare l’attività del Gruppo Uni Land 

L’attività svolta dal Gruppo Uni Land può essere ripartita per quello che riguarda il settore 

immobiliare tradizionale tra sviluppo residenziale e commerciale, a cui si è recentemente aggiunto il 

settore delle energie rinnovabili. 

In merito alla domanda di acquisto di immobili, e quindi alla possibilità del gruppo di vendere i 

prodotti finiti, si deve tener conto in generale delle diverse variabili di natura macro e microeconomica 

quali, ad esempio, il tasso di crescita del Prodotto Interno Lordo (PIL), il livello medio 

di ricchezza disponibile delle famiglie, il livello e la variabilità attesa dell’inflazione ed i tassi di 

interesse reali anche se in misura non significativa in conseguenza del basso utilizzo del ricorso al 

debito. In particolare una più attenta analisi permette di delineare le principali variabili che giocano 

un ruolo importante all’interno dei segmenti residenziale e commerciale, inseriti oltretutto nel 

contesto attuale che ancora non vede l’uscita dalla crisi per il settore immobiliare. 

Per quanto concerne il primo segmento, quello residenziale, agli elementi demografici quali il 

tasso di crescita della popolazione ed il numero medio dei componenti dei nuclei familiari si 

affiancano fattori socio-culturali, quali la propensione alla mobilità (l’indice di mobilità è 

rappresentato dalla percentuale dei nuclei familiari che cambiano abitazione nel corso di un anno) e 

il valore assegnato dagli individui alla proprietà in quanto tale. 

Circa il segmento relativo agli immobili ad uso commerciale, fondamentali risultano essere il 

tasso di crescita del fatturato del settore terziario, i fattori riguardanti la regolamentazione delle 

attività commerciali e l’andamento dei tassi di occupazione del patrimonio immobiliare direzionale 

esistente (cd. vacancy rate). 

Infine, sono da considerare anche fattori istituzionali e normativi il cui impatto è risultato 

particolarmente significativo negli ultimi anni, quali, ad esempio, il grado effettivo di autonomia 

privata nei contratti di compravendita e locazione di immobili, gli incentivi sugli acquisti della 

prima casa, l’efficacia delle procedure giudiziarie, la normativa fiscale e il costo delle transazioni. 

In merito invece alle energie rinnovabili, le variabili che possono impattare sullo sviluppo del 

business sono di natura normativa generale (politiche fiscali, statali e/o comunitarie, di incentivo 

agli impianti di produzione di energia da fonte rinnovabile), di natura amministrativa locale 

(variazioni dei percorsi autorizzativi) ed infine di natura tecnologica (miglioramento della 

caratteristiche di producibilità ed efficienza dei nuovi materiali. 

Non dimentichiamo inoltre che entrambi i business sono particolarmente legati al settore dei 

finanziamenti e quindi subiscono la rischiosità derivante dal proseguimento della “crisi di liquidità” 

e si avvantaggiano invece della riduzione dei tassi di interesse. 

Rischi connessi allo svolgimento dell’attività del Gruppo Uni Land 

I principali rischi connessi allo svolgimento dell’attività immobiliare dal Gruppo Uni Land sono 

legati: 

• alle caratteristiche di ciclicità del mercato immobiliare; 

• al limitato grado di liquidità degli investimenti in immobili e terreni; 

• alla natura di lungo termine dell’attività di sviluppo; 

• alla capacità di completare i progetti edificatori nei tempi previsti. 

La trasformazione dei terreni in aree edificabili, in particolare, richiede un’attenta pianificazione 

dei costi e dei tempi di realizzazione, in un orizzonte temporale di medio lungo termine, e la 

50


capacità di gestire eventi e processi al di fuori del controllo diretto dello sviluppatore, tra cui, a 

titolo esemplificativo, i tempi di approvazione dei Piani Strutturali Comunali ed il rilascio di 

autorizzazioni all’attività commerciale da parte delle competenti autorità. Eventuali ritardi nei 

processi autorizzativi e/o possibili inattesi incrementi dei costi connessi alla trasformazione dei 

terreni e/o variazioni degli indici di edificabilità, indicati all’inizio del processo urbanistico, 

possono alterare in maniera sensibile il valore del portafoglio ed il profilo di rendimento dei singoli 

investimenti. 

Particolare attenzione viene riposta dal gruppo, prima di effettuare l’investimento, alla 

individuazione delle eventuali problematiche connesse ai terreni ed agli immobili acquisiti - tra cui, 

ad esempio, la non conformità alle vigenti normative in fatto di inquinamento ambientale - e la loro 

corretta traduzione in termini di sconto sul valore d’acquisto degli immobili stessi. 

Infine il management di Uni Land ritiene che il Gruppo Uni Land sia soggetto ai rischi tipici del 

settore, quali sopra delineati, in misura inferiore rispetto ad altri operatori immobiliari, grazie 

principalmente all’adozione di un modello di business basato su una struttura ben organizzata, 

estremamente snella e flessibile, sul frazionamento degli investimenti su un numero relativamente 

elevato di terreni e/o progetti e sul basso livello dell’indebitamento finanziario. 

I principali rischi connessi invece alla realizzazione dei progetti sulle energie rinnovabili sono 

legati: 

• alle procedure autorizzative in capo sia agli enti locali che ai gestori della rete (ENEL e GSE); 

• all’orizzonte temporale di lungo periodo per verificare la redditività degli impianti di 

produzione di energia da fonte rinnovabile;. 

• alle eventuali problematiche tecniche e/o tecnologiche degli impianti medesimi; 

• alle variazioni climatiche (ventosità e irraggiamento solare). 

51


EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE E RISCHI/INCERTEZZE PER IL 

SECONDO SEMESTRE 

Il settore immobiliare, come più volte detto, sta attraversando un momento di “riflessione”, con 

prezzi tendenzialmente stabili o/o in leggera discesa e tempi di vendita “allungati” rispetto al 

passato. 

Il secondo semestre vedrà il gruppo impegnato nelle seguenti attività: 

• Il settore costruzioni proseguirà i lavori edificatori nei cantieri già avviati e le attività di 

commercializzazione in quelli ultimati, per soddisfare gli ordini già ricevuti. Circa le nuove 

iniziative, relative all’acquisto di nuove aree edificabili e conseguentemente all’inizio dei 

nuovi lavori, il gruppo effettuerà, come sempre prima dell’acquisto, attente analisi 

commerciali e di mercato. Verranno comunque intraprese tutte le azioni necessarie al fine di 

sfruttate tutte le occasioni tese ad alleggerire le posizioni sul settore delle costruzioni 

residenziali così come già avvenuto nel primo semestre. Tale alleggerimento potrà avvenire 

sia con la vendita di intere iniziative immobiliari sia di quote societarie che controllano 

iniziative immobiliari. 

• Il settore Holding & Sviluppo, proprio per la sua caratteristica, non ha una evoluzione 

facilmente prevedibile; ulteriori eventuali occasioni sia di acquisto che di vendita di asset già 

inseriti in proprietà saranno valutati caso per caso. 

• Il settore delle energie rinnovabili proseguirà il progetto di sviluppo, con l’allacciamento alla 

rete dei primi 4 impianti fotovoltaici realizzati in provincia di Lecce (prevista entro il mese 

di settembre), e con la pianificazione di altri 4/6 MWp di fotovoltaico, sempre in Puglia 

(investimento previsto di circa Euro 25 milioni) e di 6 MWp di Eolico (investimento 

previsto di circa Euro 10 milioni) 

• Il settore del franchising immobiliare dovrebbe proseguire verso una razionalizzazione della 

rete e si valuteranno possibili aggregazioni con altri gruppi. 

52


2.3. PROSPETTI CONTABILI CONSOLIDATI 

SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA 

SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA 

CONSOLIDATA 


ATTIVITA' 

30.06.2009 

( a ) 

di cui parte 

correlate 

31.12.2008 

( b ) 

di cui parte 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 


Avviamento ed altre attività a vita indefinita 1.608 1.887 (280) 

Immobilizzazioni materiali 342.025 345.353 (3.328) 

Altre attività immateriali 86 224 (139) 


Attività finanziarie non correnti 2.492 2.492 2.442 2.442 50 

Altre attività non correnti 2.298 2.100 36 2.262 

Imposte differite attive 3.736 1.753 1.983 



Crediti commerciali 3.211 90 2.171 1.040 

Rimanenze 136.720 166.313 (29.593) 



Liquidità e mezzi equivalenti 2.054 1.620 435 

Totale attività correnti 160.900 4.904 183.542 2.222 (22.642) 

TOTALE ATTIVITA' 604.684 9.496 633.948 4.664 (29.264) 





Altre riserve 24.583 27.237 (2.654) 









Debiti verso altri finanziatori a medio - lungo termine 19.057 19.011 19.838 19.754 (781) 

Fondi relativi al personale (TFR) 284 373 (89) 



Totale passività non correnti 216.797 19.011 223.507 19.754 (6.710) 


Debiti verso banche a breve termine 16.240 17.532 (1.291) 


Debiti verso fornitori 11.328 6.053 20.282 7.755 (8.954) 


Fondi rischi e oneri a breve 2.388 0 2.388 

Altre passività correnti 12.324 384 15.443 3.450 (3.119) 

Totale passività correnti 42.366 6.437 53.893 11.205 (11.527) 

TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' 604.684 25.448 633.948 30.959 (29.264) 

53





01.01 - 

30.06.2009 

(a) 

di cui parti 

correlate 

01.01 - 

30.06.2008 

(b) 

di cui parti 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 

Ricavi da vendita immobili 10.984 4.146 6.838 

Ricavi da locazioni e servizi 451 20 1.492 20 (1.041) 

Ricavi delle vendite e delle prestazioni 11.435 20 5.638 20 5.797 

Variazione delle rimanenze (3.730) 14.183 (17.913) 

Valore della produzione 7.705 20 19.821 20 (12.116) 

Costi per acquisti immobili e materiali (2.485) (5.718) 3.233 

Costi per servizi (5.281) (96) (11.802) (120) 6.521 

Costi del personale (1.185) (1.457) 272 

Ammortamenti (143) (182) 39 


Altri proventi (oneri) 1.590 541 804 786 

Differenza tra valore e costo della produzione (352) 465 556 (100) (908) 

(Svalutazioni)/Ripristini di valore di attività (2.820) 0 (2.820) 

Risultato operativo (3.172) 465 556 (100) (3.728) 

Proventi (oneri) finanziari netti (2.396) (236) (3.088) (209) 692 

Risultato derivante dalle attività in funzionamento (5.568) 229 (2.532) (309) (3.036) 


Risultato prima delle imposte (5.568) 229 (2.532) (309) (3.036) 

Imposte correnti del periodo (399) (420) 21 

Imposte differite del periodo 1.555 997 558 

Risultato netto del periodo (4.412) 229 (1.955) (309) (2.457) 

Attribuibile a: 

- azionisti della controllante (4.084) (1.664) (2.420) 

- azionisti di minoranza (328) (291) (37) 

Risultato per azione (in Euro): 

- base (0,0349) (0,0179) 

- diluito (0,0349) (0,0179) 

CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO 

CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO 


01.01 - 

30.06.2009 

01.01 - 

30.06.2008 

Utile/(perdita) del periodo (A) (4.412) (1.955) 

Costi imputati direttamente a Patrimonio Netto 0 (54) 

Utili/(perdite) sugli strumenti di copertura di flussi finanziari ("cash flow hedge") (141) 129 

Adeguamento al fair value di attività finanziarie disponibili per la vendita (5.199) 71 

Totale Altri utili/(perdite), al netto dell'effetto fiscale (B) (5.340) 146 

Totale Utile/(perdita) complessiva (A) + (B) (9.752) (1.809) 

Totale Utile/(perdita) complessiva attribuibile a: 

- azionisti della controllante (9.383) (1.570) 

- azionisti di minoranza (369) (239) 

54




30.06.2009 

(a) 

di cui parte 

correlate 

31.03.2009 di cui parte 

correlate 

31.12.2008 

(b) 

di cui parte 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 

Importi in migliaia di Euro 

Disponibilità liquide (2.054) (1.254) (1.620) (435) 

Attività finanziarie correnti (118) (0) (175) 57 

Attività finanziarie non correnti (2.492) (2.492) (2.447) (2.447) (2.442) (2.442) (50) 

Debiti verso banche a breve termine 16.240 16.165 17.532 (1.291) 

Debiti verso altri finanziatori a breve termine 86 154 122 (36) 

Strumenti passivi di copertura a breve 0 592 515 (515) 

Debiti verso banche a medio-lungo termine 73.956 82.646 78.380 (4.423) 

Debiti verso altri finanziatori a medio-lungo termine 19.057 19.011 26.995 26.957 19.838 11.450 (781) 

TOTALE INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO 104.675 122.852 112.150 (7.476) 

55


PROSPETTO DI VARIAZIONE DELLE POSTE DEL PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO 

CAPITALE RISERVA RISERVA ALTRE RISULTATO PATR. NETTO PATR. NETTO PATR. NETTO 

SOCIALE SOVRAPPR. CF Hedge RISERVE D'ESERCIZIO GRUPPO TERZI TOTALE 

Saldi al 31.12.2007 225.865 84.982 0 24.741 4.444 340.032 8.783 348.815 

Aumento C.S. Sogen 1.228 319 0 1.547 1.547 

Costi imputati direttamente a patrimonio (54) 0 (54) (54) 

Aumento C.S. CemLux S.A. 14.275 5.064 0 19.339 19.339 

Aumento C.S. mediante prelievo da Riserva Sovrapprezzo 24.137 (24.137) 0 0 0 

Distribuzione dividendi (1.081) (1.081) (1.081) 

Valutazione a fair value di immobili 964 964 964 

Valutazione a fair value di attività finanz. disponibili alla vendita (1.826) (1.826) (1.826) 

Valutazione a fair value di strumenti derivati (18) (18) (97) (115) 

Variazione area di consolidamento 13 13 (4.210) (4.197) 

Risultato del periodo 0 (5.359) (5.359) (1.486) (6.845) 

Saldi al 31.12.2008 265.505 66.174 0 22.793 (915) 353.557 2.990 356.547 



Saldi al 31.12.2007 225.865 84.982 0 24.741 4.444 340.032 8.783 348.815 

Destinazione risultato 2007 (7.359) 11.803 (4.444) 0 0 

Aumento C.S. Sogen 1.228 319 1.547 1.547 

Costi imputati direttamente a patrimonio (54) (54) (54) 

Aumento C.S. CemLux S.A. 14.275 5.064 19.339 19.339 

Aumento C.S. mediante prelievo da Riserva Sovrapprezzo 24.137 (24.137) 0 0 

Distribuzione dividendi (1.081) (1.081) (1.081) 

Valutazione a fair value di attività finanziarie disponibili alla vendita 71 71 71 

Valutazione a fair value di strumenti derivati 77 77 52 129 

Variazione area di consolidamento 16 16 15 31 

Risultato del periodo (1.664) (1.664) (291) (1.955) 

Saldi al 30.06.2008 265.505 58.815 0 35.627 (1.664) 358.283 8.559 366.842 



Saldi al 31.12.2008 265.505 66.174 0 22.793 (915) 353.557 2.990 356.547 

Destinazione risultato 2008 (5.359) 5.359 0 0 

Variazione area di consolidamento 0 0 (1.274) (1.274) 

Totale Utile /(perdita) complessiva (5.299) 0 (4.162) (9.461) (369) (9.830) 

Saldi al 30.06.2009 265.505 66.174 (5.299) 17.434 282 344.096 1.347 345.443 

56


RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 

(importi in migliaia di Euro) 

1° semestre 

2009 

1° semestre 

2008 

FLUSSO DI CASSA DA ATTIVITA' OPERATIVE: 

RISULTATO NETTO (4.412) (1.955) 

Rettifiche per riconciliare il risultato netto con i flussi di cassa generati (utilizzati) dalla gestione: 

Ammortamenti 143 182 

Imposte differite (1.557) (997) 

Imposta sostitutiva - 

Svalutazione delle rimanenze finali di immobili destinati alla vendita - 

Accantonamento al Fondo trattamento di fine rapporto 51 64 

Svalutazione degli avviamenti 184 

Perdite (utili) da aggregazioni aziendali - 

Minusvalenze (plusvalenze) su vendite/conferimenti di immobilizzazioni materiali 2.013 0 

Altre componenti economiche senza movimenti di cassa 129 7 

Variazioni nelle attività e passività operative: 

Crediti verso clienti (9.239) 113 

Magazzino 1.092 (23.559) 

Debiti verso fornitori 1.877 (4.917) 

Altre - nette (3.966) (216) 

FLUSSO DI CASSA NETTO GENERATO DALLE ATTIVITA’ OPERATIVE (A) (13.685) (31.278) 

FLUSSO DI CASSA DA ATTIVITA' DI INVESTIMENTO: 

Immobilizzazioni materiali e immateriali acquistate (4.740) (7.182) 

Acquisizioni di partecipazioni al netto delle disponibilità liquide nette acquisite - (13.000) 

Incassi dalla vendita di immobilizzazioni materiali 3.022 

Immobilizzazioni finanziarie (3.066) (522) 

Altre attività finanziarie (49) 

Cessione di partecipazioni al netto delle disponibilità liquide nette cedute 1.574 

Altre variazioni - 5 

Variazione delle disponibilità nette per effetto del conferimento - 0 

FLUSSO DI CASSA NETTO UTILIZZATO PER LE ATTIVITA' DI INVESTIMENTO (B) (3.259) (20.699) 

FLUSSO DI CASSA DA ATTIVITA' FINANZIARIE: 

Variazione netta dei finanziamenti a lungo termine 19.106 27.824 

Variazione netta dei finanziamenti a breve termine 15 (1.490) 

Aumento del capitale sociale e riserve - 20.832 

Pagamento dividendi - (1.081) 

FLUSSO DI CASSA GENERATO (UTILIZZATO) DA ATTIVITA' FINANZIARIE (C) 19.121 46.085 

INCREMENTO (DECREMENTO) NETTO NELLE DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE 

(A+B+C) 2.177 (5.892) 

DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALL'INIZIO DELL'ESERCIZIO (6.629) 2.242 

DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALLA FINE DELL'ESERCIZIO (4.452) (3.650) 

INFORMAZIONI SUPPLEMENTARI: 

Interessi pagati 2.644 2.467 

Imposte sul reddito pagate 0 130 

Interessi incassati 34 78 

Dividendi incassati 0 0 

PROSPETTO DI RICONCILIAZIONE DELLE DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE 

1° semestre 

2009 

1° semestre 

2008 


DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALL'INIZIO DELL'ESERCIZIO: 

Disponibilità liquide 1.620 5.863 

Scoperti di conto corrente (8.249) (3.621) 

DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALL'INIZIO DELL'ESERCIZIO (6.629) 2.242 

DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALLA FINE DELL'ESERCIZIO: 

Disponibilità liquide 2.054 3.389 

Scoperti di conto corrente (6.506) (7.039) 

DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALLA FINE DELL'ESERCIZIO (4.452) (3.650) 

57


PROSPETTO DI RACCORDO TRA IL PATRIMONIO NETTO ED IL RISULTATO DI 

PERIODO DELLA CONTROLLANTE ED IL PATRIMONIO NETTO ED IL RISULTATO DI 

PERIODO DEL GRUPPO 

RACCORDO GRUPPO E CAPOGRUPPO Patrimonio netto al Risultato 

(importi in migliaia di Euro) 30.06.2009 1° sem. 2009 

Patrimonio netto e risultato dell'esercizio 

della società controllante 363.172 (412) 

Eliminazione del valore di carico delle 

partecipazioni consolidate: 

- differenza tra valore di carico e valore, proquota, 

del patrimonio netto contabile delle 

partecipazioni (IFRS) (87.742) 

- plusvalori attribuiti al portafoglio immobiliare 

alla data di acquisizione delle partecipate 

69.582 

- avviamento 

1.608 (184) 

- Risultati, pro-quota, conseguiti dalle 

partecipate (2.993) 

Eliminazione margini infragruppo non 

realizzati 

Patrimonio netto e risultato dell'esercizio di 

(2.446) (495) 

pertinenza del Gruppo 344.174 (4.084) 

Patrimonio netto e risultato d'esercizio di 

pertinenza di terzi 

1.347 (328) 

Patrimonio netto e risultato dell'esercizio 

come riportati nel bilancio consolidato 345.521 (4.412) 

58


2.4. NOTE AI PROSPETTI CONTABILI CONSOLIDATI 

Uni Land S.p.A. è una società con personalità giuridica organizzata secondo l’ordinamento 

giuridico della Repubblica Italiana. Uni Land S.p.A. e le sue imprese controllate (il “Gruppo”) 

operano, alla data della presente relazione, esclusivamente in Italia. La sede legale della 

Capogruppo è a Monghidoro (Bologna). 

Nell’ambito del Gruppo, controllate direttamente dalla Uni Land S.p.A., vi sono quattro società 

subholding, ognuna facente capo alle singole business units. Si riepilogano di seguito i dati relativi 

alle suddette società: 

- House Building S.p.A., con sede legale ad Imola, Bologna (settore Costruzioni); 

- Cem S.p.A., con sede legale a Monghidoro, Bologna (settore Holding & Sviluppo); 

- Unire S.r.l, con sede legale a Bologna (settore Servizi); 

- Uni Solar S.A., con sede legale in Lussemburgo (settore Energie Rinnovabili). 

FORMA E CONTENUTO DEI PROSPETTI CONTABILI 

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo Uni Land al 30 giugno 2009, composto 

da Situazione patrimoniale-finanziaria, Conto economico, Conto economico complessivo, 

Rendiconto finanziario, Prospetto di variazione del Patrimonio Netto e Note illustrative, è stato 

redatto in conformità agli “International Financial Reporting Standards” (nel seguito IFRS), emessi 

dall’International Accounting Standards Board (di seguito, I.A.S.B.) ed omologati dall’Unione 

Europea. Per I.F.R.S. si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti (“I.A.S.”) e 

tutte le interpretazioni dell’International Financial Reporting Interpretations Commitee (“I.F.R.I.C.), 

precedentemente denominato Standing Interpretations Committee (“S.I.C.”). In particolare, il 

bilancio consolidato semestrale abbreviato è stato redatto in conformità con lo IAS 34, che 

disciplina l’informativa finanziaria infrannuale, in forma sintetica. 

Nella redazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2009 sono stati 

applicati gli stessi principi di consolidamento e gli stessi criteri di redazione utilizzati per la 

redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2008, ad eccezione dei seguenti principi ed 

interpretazioni, in vigore dal 1° gennaio 2009 ed omologati dall’Unione Europea: 

Versione rivista dello IAS 1 – Presentazione del bilancio. La nuova versione del principio 

proibisce la presentazione delle componenti di reddito quali proventi ed oneri (definite “variazioni 

generate da transazioni con i non-soci”) nel Prospetto delle Variazioni di Patrimonio Netto, 

richiedendo separata indicazione rispetto alle variazioni generate da transazioni con i soci. Secondo 

tale nuova versione, tutte le transazioni generate con soggetti terzi devono essere evidenziate in un 

unico prospetto separato che mostri l’andamento del periodo (prospetto degli utili e delle perdite 

complessivi rilevati o “comprehensive income”) oppure in due separati prospetti (conto economico 

e prospetto degli utili o perdite complessivi rilevati). In ogni caso le variazioni generate da 

transazioni con i terzi devono essere evidenziate separatamente anche nel Prospetto delle Variazioni 

del Patrimonio Netto. 

Il Gruppo ha applicato la versione rivista del principio in oggetto a partire dal 1° gennaio 2009 in 

modo retrospettivo, scegliendo di evidenziare tutte le variazioni generate da transazioni con i terzi 

in due prospetti distinti, intitolati rispettivamente “Conto Economico Consolidato” e “Conto 

Economico Complessivo Consolidato”. Si è poi conseguentemente modificato la presentazione del 

Prospetto di Variazione del Patrimonio Netto. 

59


E’ stato inoltre pubblicato un emendamento allo IAS 1 Rivisto in cui è stato stabilito che le 

attività e le passività derivanti da strumenti finanziari derivati che non sono detenuti ai fini della 

negoziazione siano classificati, nella Situazione patrimoniale finanziaria, distinguendo tra attività e 

passività correnti e non correnti. Tale modifica non ha comportato effetti significativi nella 

presentazione delle poste di bilancio. 

Versione rivista dello IAS 23 – Oneri finanziari. Nella nuova versione del principio è stata 

rimossa l’opzione secondo cui le società possono rilevare immediatamente a conto economico gli 

oneri finanziari sostenuti a fronte di attività per le quali normalmente trascorre un determinato 

periodo di tempo per rendere l’attività pronta per l’uso o per la vendita. E’ stato altresì rivista la 

definizione di oneri finanziari da considerare nella capitalizzazione. Il principio è applicabile in 

modo prospettico a partire dal 1° gennaio 2009; il Gruppo ha applicato il nuovo principio a partire 

da tale data, capitalizzando gli oneri finanziari direttamente attribuibili all’acquisizione, costruzione 

o produzione di assets immobiliari, per i quali è iniziato l’investimento. Non sono stati tuttavia 

rilevati effetti contabili significativi sul bilancio del 1° semestre 2009 in quanto il Gruppo non si era 

avvalso dell’opzione eliminata. 

Improvement dello IAS 16 – Immobili, impianti e macchinari. Tale modifica, da applicarsi dal 

1° gennaio 2009, stabilisce che le imprese il cui business caratteristico è il “renting” devono 

riclassificare nel magazzino i beni che cessano di essere locati e sono destinati alla vendita e, 

conseguentemente, i corrispettivi derivanti dalla loro cessione devono essere riconosciuti come 

ricavi. I corrispettivi pagati per costruire o acquistare beni da locare ad altri, nonché i corrispettivi 

incassati dalla successiva vendita di tali beni costituiscono, ai fini del rendiconto finanziario, flussi 

di cassa derivanti dalle attività operative (e non dalle attività di investimento). L’adozione di tale 

modifica non ha prodotto alcun effetto dal punto di vista della valutazione delle poste di bilancio. 

Improvement allo IAS 40 – Investimenti immobiliari. Tale modifica, che viene applicata in 

modo prospettico dal 1° gennaio 2009, stabilisce che gli investimenti immobiliari in corso di 

costruzione rientrano nell’ambito di applicazione dello IAS 40, anziché in quello dello IAS 16. 

L’adozione di tale modifica ha comportato l’iscrizione a conto economico delle 

rivalutazioni/svalutazioni di investimenti immobiliari in corso di costruzione che fino al 31 

dicembre 2008 venivano rilevate direttamente a patrimonio netto. 

Informativa di Settore: IFRS 8 (in sostituzione dello IAS 14) – Segmenti Operativi. La nuova 

versione del principio richiede alla società di basare le informazioni riportate nell’informativa di 

Settore sugli elementi che il management utilizza per prendere le proprie decisioni operative, quindi 

richiede l’identificazione dei segmenti operativi sulla base della reportistica interna che è 

regolarmente rivista dal management al fine dell’allocazione delle risorse ai diversi segmenti e al 

fine delle analisi di performance. Non si rilevano effetti significativi sul bilancio dall’adozione di 

tale principio. 

Emendamenti ed interpretazioni applicati dal 1° gennaio 2009 non rilevanti per il Gruppo. 

A decorrere dal 2009 sono applicabili anche i seguenti principi contabili internazionali ed 

interpretazioni/emendamenti, che non sono stati ritenuti rilevanti per il Gruppo in quanto relativi a 

casistiche non presenti alla data di redazione della presente relazione: 

Versione aggiornata dell’IFRS 3 – Aggregazioni aziendali. 

Emendamento allo IAS 27 – Bilancio consolidato e separato. 

Emendamento all’IFRS 2 – Condizioni di maturazione e cancellazione. 

Emendamento all’IFRS 5 – Attività non correnti destinate alla vendita e attività operative cessate. 

Emendamento allo IAS 19 – Benefici ai dipendenti. 

60


Emendamento allo IAS 20 – Contabilizzazione e informativa dei contributi pubblici. 

Emendamento allo IAS 28 – Partecipazioni in imprese collegate. 

Emendamento allo IAS 29 – Informazioni contabili in economie iperinflazionate. 

Emendamento allo IAS 31 - Partecipazioni in joint venture. 

Emendamento allo IAS 32 - Strumenti Finanziari. 

Emendamento allo IAS 36 – Perdite di valore di attività. 

Emendamento allo IAS 38 – Attività immateriali. 

Emendamento allo IAS 39 – Strumenti finanziari. 

IFRIC 13 – Programmi di fidelizzazione dei clienti. 

IFRIC 15 – Contratti per la costruzione di beni immobili. 

IFRIC 16 – Copertura di una partecipazione in un’impresa estera. 

I prospetti di bilancio sono redatti secondo le seguenti modalità: 

o nella situazione patrimoniale-finanziaria sono esposte separatamente le attività 

correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti; 

o nel conto economico l'esposizione dei costi è effettuata in base alla natura degli 

stessi; 

o il rendiconto finanziario è stato redatto utilizzando il metodo indiretto. 

Tutti i dati riportati nella presente relazione sono espressi, ove non diversamente indicato, in 

migliaia di Euro. 

Le note esplicative ed integrative includono, inoltre, l’informativa complementare richiesta dalla 

normativa civilistica, dalla delibera Consob n° 15519 del 27 luglio 2006 e dalla comunicazione 

Consob n° 6064293 del 28 luglio 2006. 

La presente Relazione finanziaria semestrale consolidata è sottoposta a revisione contabile 

limitata da parte di Audirevi S.r.l.. 

AREA E CRITERI DI CONSOLIDAMENTO 

AREA DI CONSOLIDAMENTO 

Il bilancio consolidato semestrale comprende i dati al 30 Giugno 2009 di Uni Land S.p.A. e 

delle società controllate di seguito esposte. Il colore identifica l’appartenenza alla Business Unit 

(BU) corrispondente. 

Denominazione 

BU 

Sede legale 

% di 

possesso 

Capitale 

sociale 

Partecipazione 

Capogruppo: 

UNI LAND S.p.A. 

Controllate (metodo integrale): 

Monghidoro (BO) 265.505 

Leblond S.p.A. Monghidoro (BO) 100% 100 Diretta 

CEM S.p.A. Monghidoro (BO) 100% 520 Diretta 

Frassino S.r.l. Monghdoro (BO) 100% 103 Indiretta (CEM) 

Este Real Estate S.r.l Monghidoro (BO) 100% 10 Indiretta (CEM) 

Uni Wind S.A: Lussemburgo 99.68% 31 Diretta 

Uni Solar S.A Lussemburgo 50% 31 Diretta (*) 

61


One Solar S.r.l. Lecce (LE) 50% 10 Indiretta (Uni Solar S.A.) (*) 

Two Solar Park 2008 S.r.l. Lecce (LE) 50% 100 Indiretta (One Solar S.r.l.) (*) 

Solar Energy S.p.A. (ex Uni Land Real Estate) Monghidoro (BO) 100% 120 Diretta 

Solar Power S.r.l. (ex M.A.R.E. S.r.l.) Bologna (BO) 100% 25 Indiretta (Solar Energy) 

First Solar S.r.l. (ex Uni Global S.r.l.) Bologna (BO) 100% 10 Indiretta (Solar Energy) 

UniR.E. S.r.l. Bologna (BO) 100% 10 Diretta 

UniR.E. Holding S.r.l. Bologna (BO) 100% 10 Indiretta (UniR.E. S.r.l.) 

UniR.E. S.p.A. (ex Globalcasa S.p.A.) Bologna (BO) 51% 1.171 Indiretta (UniR.E. Holding ) 

Area Casa 2000 S.r.l. (**) Albenga (SV) 51% 70 Indiretta (UniR.E. Holding ) 

Eurospa S.p.A. (**) Bergamo (BG) 51% 250 Indiretta (UniR.E. Holding ) 

International Group S.r.l. (**) Perugia (PG) 51% 100 Indiretta (UniR.E. Holding ) 

MIR Mediatori Immobiliari Riuniti S.r.l. (**) Canegrate (MI) 51% 10 Indiretta (UniR.E. Holding ) 

Euromind S.r.l. (**) Roma (ROMA) 51% 30 Indiretta (UniR.E. Holding ) 

House Building S.p.A. Imola (BO) 100% 36.780 Diretta 

Teletecnoweb S.r.l. Loiano (BO) 50% 51 Indiretta (House Building) 

Immobiliare Futa S.r.l. Loiano (BO) 50% 50 Indiretta (House Building) 

Caselle Immobiliare S.r.l. Loiano (BO) 100% 10 Indiretta (House Building) 

Pian dei Grilli S.r.l. Monghidoro (BO) 100% 60 Indiretta (House Building) 

Villa del Cedro S.r.l. Imola (BO) 100% 119 Indiretta (House Building) 

SAB Brasimone S.r.l. Bologna (BO) 100% 47 Indiretta (House Building) 

Le porte del Sole S.r.l. Monghidoro (BO) 100% 10 Indiretta (House Building) 

(*) società consolidate proporzionalmente 

(**) società del settore franchising che hanno già ceduto il ramo d’azienda (Marchio e Contratti di Affiliazione) ad 

UniRE S.p.A. il 30.06.2009 

Rispetto al 30 giugno 2008: 

• Non sono registrate entrate nell’area di consolidamento; 

• Sono uscite dall’area di consolidamento le seguenti società: 

Oniria Immobiliare S.r.l. Bergamo (BG) Cessione del 27.09.2008 

Experia Real Invest S.r.l. Bergamo (BG) Cessione del 27.09.2008 

Pro.Val. S.r.l. Bergamo (BG) Cessione del 27.09.2008 

Immobiliare Basiglio Nuova S.r.l. Milano (MI) Cessione del 11.12.2008 

Astepoint S.r.l. Roma (ROMA) Cessione del 30.12.2008 

Eurocasa S.r.l Rimini (RN) Cessione del 05.06.2009 

Immobiliare Italia Servizi S.p.A. Catanzaro (CZ) Cessione del 30.06.2009 

Rispetto al 31 Dicembre 2008: 

• Non sono registrate entrate nell’area di consolidamento; 

• Sono uscite dall’area di consolidamento le seguenti società: 

Eurocasa S.r.l Rimini (RN) Cessione del 05.06.2009 

Immobiliare Italia Servizi S.p.A. Catanzaro (CZ) Cessione del 30.06.2009 

62


CRITERI DI CONSOLIDAMENTO 

Società controllate 

Il Bilancio semestrale consolidato comprende le attività e le passività, i costi e i ricavi dei bilanci 

della Capogruppo Uni Land S.p.A. e delle imprese italiane ed estere sulle quali la Capogruppo ha il 

diritto di esercitare, direttamente ed indirettamente, il controllo, determinandone le scelte finanziarie 

e gestionali, e di ottenerne i benefici relativi. Le società controllate sono consolidate a partire dalla 

data in cui il controllo è stato effettivamente trasferito al Gruppo. Esse vengono deconsolidate a 

partire dalla data in cui il controllo è trasferito al di fuori del Gruppo. Nella preparazione del 

bilancio consolidato vengono assunte linea per linea le attività, le passività, nonché i costi ed i 

ricavi delle imprese consolidate nel loro ammontare complessivo, attribuendo ai soci di minoranza 

in apposite voci della situazione patrimoniale-finanziaria e del conto economico la quota di 

patrimonio netto e del risultato dell’esercizio di loro spettanza. Il valore contabile della 

partecipazione in ciascuna delle controllate è eliminato a fronte della corrispondente quota di 

patrimonio netto comprensivo degli eventuali adeguamenti al “fair value”, alla data di acquisizione, 

delle relative attività e passività; l’eventuale differenza residuale emergente è allocata alla voce 

avviamento. 

Tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti 

intrattenuti tra società del Gruppo, sono completamente eliminati. Gli utili e le perdite realizzati con 

società collegate sono eliminati per la parte di pertinenza del Gruppo. Le perdite infragruppo sono 

eliminate ad eccezione del caso in cui esse siano rappresentative di perdite durevoli. 

Società a controllo congiunto 

Per società a controllo congiunto si intendono quelle società sulle cui attività il Gruppo ha un 

controllo congiunto così come definito dalla IAS 31 relativo alla Partecipazioni in joint venture. Le 

società a controllo congiunto sono consolidate con il metodo proporzionale. Di conseguenza il 

bilancio consolidato include la quota di pertinenza del Gruppo di tutte le voci dell’attivo, del 

passivo e del conto economico delle società a controllo congiunto, a partire dalla data in cui inizia il 

controllo congiunto e fino al momento in cui lo stesso cessa di esistere. 

Società collegate 

Per società collegate si intendono quelle società diverse dalle società controllate e dalle società a 

controllo congiunto su cui il Gruppo esercita un’influenza significativa, generalmente disponendo 

di una percentuale dei diritti di voto variabile tra il 20% ed il 50%. Gli investimenti in società 

collegate sono rilevati inizialmente al costo e contabilizzati successivamente con il metodo del 

Patrimonio Netto. Le quote di competenza del Gruppo degli utili e delle perdite realizzate dalle 

collegate dopo l’acquisizione vengono contabilizzati nel Conto Economico con contropartita il 

valore iscritto nella voce partecipazioni. 

63


PRINCIPALI CRITERI DI VALUTAZIONE 


Attività immateriali – Avviamento 

L’avviamento derivante dall’acquisizione di società controllate o collegate è iscritto al costo, e 

rappresenta l’eccedenza del costo d’acquisto rispetto alla quota di pertinenza dell’acquirente del 

“fair value” netto riferito ai valori identificabili delle attività, delle passività e delle passività 

potenziali delle società acquisite. L’eventuale differenza negativa (avviamento negativo) è rilevata a 

conto economico al momento dell’acquisizione. Dopo l’iniziale iscrizione, l’avviamento viene 

decrementato delle eventuali perdite di valore accumulate, determinate con le modalità descritte di 

seguito. 

L’avviamento viene sottoposto ad una valutazione volta ad individuare eventuali perdite di 

valore (“impairment test”) con cadenza annuale o anche più breve nel caso in cui si verifichino 

eventi o cambiamenti di circostanze che possano intaccarne il valore. L’eventuale perdita di valore 

è identificata attraverso valutazioni che prendono a riferimento la capacità di ciascuna unità di 

produrre flussi finanziari atti a recuperare la parte di avviamento ad essa allocata oppure al “fair 

value”. Nel caso in cui il valore recuperabile da parte dell’unità generatrice di flussi sia inferiore al 

valore di carico attribuito, si rileva la relativa perdita di valore. Tale perdita di valore non è 

ripristinata nel caso in cui vengano meno i motivi che l’hanno generata. 

Attività materiali – beni immobili 

1.Valutazione iniziale di una immobilizzazione materiale 

Il costo di una immobilizzazione materiale comprende i costi iniziali di acquisto o di costruzione 

dell’attività o del bene, quelli successivamente sostenuti per incrementare o sostituire parte degli 

stessi, purché si dimostri il loro contributo ad incrementare i benefici economici individualmente 

stimati. Gli oneri finanziari relativi all’acquisto, costruzione o produzione di un bene che ne 

giustifica la capitalizzazione, sono capitalizzati. La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa 

quando tutte le attività necessarie per rendere il bene disponibile per l’uso sono state completate. 

All’impresa è stata comunque riconosciuta la possibilità di avvalersi dell’esenzione prevista 

dall’IFRS 1 (adozione del “fair value” alla data di transizione, come sostitutivo del costo). 

Uni Land, in considerazione della propria attività caratteristica di sviluppo immobiliare, ha optato 

per la facoltà concessa della valutazione al “fair value”. 

2.Valutazione successiva alla rilevazione iniziale 

Immobili strumentali 

Successivamente alla rilevazione iniziale, gli immobili strumentali sono iscritti ad un valore 

rideterminato, pari al “fair value” alla data della rideterminazione di valore al netto dei fondi di 

ammortamento e delle perdite di valore accumulate (trattamento contabile alternativo consentito). 

Il “fair value” viene confrontato almeno annualmente con il valore contabile e si procede alla 

rideterminazione del valore solo quando il “fair value” dell’attività rivalutata differisce in modo 

rilevante dal suo valore contabile. 

L’incremento del valore contabile derivante dalla rideterminazione viene imputato direttamente a 

patrimonio netto, mentre la diminuzione viene rilevata direttamente a riduzione della riserva di 

64


patrimonio netto nella misura in cui il decremento non ecceda tale riserva relativa allo stesso bene, 

altrimenti viene rilevata a conto economico. 

L’ammortamento è calcolato in base ad un criterio a quote costanti sulla vita utile stimata delle 

attività, come segue: 

Categorie di beni Aliquote 

- fabbricati industriali: 3% 

Queste aliquote di ammortamento sono riviste su base annuale e sono modificate se l’attuale vita 

utile stimata differisce da quella stimata in precedenza. Gli effetti di tali variazioni sono riconosciuti 

a conto economico su base prospettica. 

I terreni, inclusi quelli pertinenziali ai fabbricati, non vengono ammortizzati. 

Immobili da investimento 

Successivamente alla rilevazione iniziale, gli immobili da investimento sono valutati al “fair 

value”, rilevando i proventi o gli oneri derivanti dalle variazioni del “fair value” a conto 

economico. La valutazione al “fair value” di tutti gli immobili del Gruppo è effettuata da una 

società esperta indipendente con riferimento alla data della chiusura dell’esercizio e del semestre. 

Gli immobili da investimento sono costituiti da proprietà immobiliari detenute dal Gruppo al 

fine di conseguire canoni di locazione e per l’apprezzamento del capitale investito. 

Nel caso di cambiamento di destinazione di un immobile da rimanenza ad investimento 

immobiliare, la differenza fra il “fair value” dell’immobile a tale data e il suo precedente valore 

contabile viene imputata al conto economico. 

Immobili da investimento in corso di sviluppo 

Successivamente alla rilevazione iniziale, gli immobili da investimento in corso di sviluppo sono 

valutati al “fair value” quando il Gruppo è in grado di valutare attendibilmente il “fair value” 

dell’investimento in corso di costruzione, rilevando i proventi o gli oneri derivanti dalle variazioni 

del “fair value” a conto economico. La valutazione del “fair value” degli immobili in corso di 

sviluppo è ritenuta attendibile se effettuata da una società esperta indipendente. 

Gli immobili da investimento in corso di sviluppo sono rilevati come immobilizzazioni anziché 

tra le rimanenze finali in quanto è probabile che i futuri benefici economici riferibili al bene saranno 

goduti dall’impresa; infatti per detti beni immobili è prevista la destinazione alla locazione una volta 

completati o l’apprezzamento del capitale investito. 

Tale cambiamento del principio IAS 40 è stato applicato prospetticamente dal 1 gennaio 2009, 

come previsto dai Miglioramenti agli IFRS pubblicati a maggio 2008. Fino al 31 dicembre 2008, gli 

immobili da investimento in corso di sviluppo rientravano nell’ambito di applicazione dello IAS 16 

e pertanto venivano valutati con lo stesso modello applicato agli immobili strumentali. Gli effetti del 

cambiamento di principio sulle singole voci di bilancio sono dettagliati nella successiva nota 2. 

Attività materiali - Impianti, macchinari ed altre immobilizzazioni 

Gli impianti, macchinari ed altre immobilizzazioni materiali di proprietà sono iscritti al costo di 

acquisto o di produzione. I costi sostenuti successivamente all’acquisto sono capitalizzati solo se 

determinano un incremento dei benefici economici futuri insiti nel bene a cui si riferiscono. Gli 

oneri finanziari relativi all’acquisto, costruzione o produzione di un bene che ne giustifica la 

capitalizzazione, sono capitalizzati. La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le 

65


attività necessarie per rendere il bene disponibile per l’uso sono state completate. L’ammortamento 

è calcolato in base ad un criterio a quote costanti sulla vita utile stimata delle attività, come segue: 

Categorie di beni Aliquote 

- impianti generici: 10% 

- impianti specifici: 20% 

- attrezzature: 19-25-40% 

- mobili e arredi: 12% 

- macchine elettriche ed elettroniche d’ufficio: 20% 

- autoveicoli ed autocarri: 20% 

Queste aliquote di ammortamento sono riviste su base annuale e sono modificate se l’attuale vita 

utile stimata differisce da quella stimata in precedenza. Gli effetti di tali variazioni sono riconosciuti 

a conto economico su base prospettica. 

Attività finanziarie 

Le attività finanziarie sono rilevate tra le attività correnti e non correnti sulla base della loro 

naturale scadenza e delle previsioni circa il tempo in cui saranno convertite in attività monetarie. 

Le partecipazioni in imprese collegate sono valutate con il metodo del patrimonio netto. 

Le partecipazioni in altre imprese, diverse dalle controllate, collegate e con controllo congiunto, 

sono classificate come attività finanziarie e sono suddivise nelle seguenti categorie: 

- attività finanziarie valutate al valore equo registrato a Conto Economico; 

- investimenti posseduti fino alla scadenza; 

- finanziamenti e crediti finanziari assimilabili ai finanziamenti; 

- attività finanziarie disponibili per la vendita. 

La classificazione alle diverse categorie viene stabilita dalla Direzione al momento della loro 

contabilizzazione iniziale e periodicamente viene verificata che la destinazione iniziale sia ancora 

valida. 

Le attività finanziarie valutate al valore equo registrato a Conto Economico sono rappresentate 

sia da attività possedute per la negoziazione, che da attività finanziarie designate dagli 

Amministratori per essere valutate al valore equo registrato a Conto Economico all’atto di acquisto. 

La classificazione fra le attività correnti dipende dalla volontà di smobilizzo nei dodici mesi 

successivi alla data di bilancio da parte della Direzione. 

Gli investimenti posseduti fino alla scadenza sono classificati fra le attività correnti o non 

correnti a seconda che la stessa sia entro o oltre i dodici mesi successivi alla chiusura del bilancio. 

I finanziamenti ed i crediti assimilabili ai finanziamenti sono attività finanziarie non derivate con 

scadenze fisse o determinabili non negoziate in mercati attivi. La loro classificazione varia seconda 

che la stessa sia entro o oltre i dodici mesi successivi alla chiusura del bilancio. 

Infine le attività finanziarie disponibili per la vendita rappresentano una categoria residuale 

costituita da strumenti finanziari non derivati designati in questa categoria dalla Direzione in 

funzione della volontà espressa alla loro successiva cessione e sono classificate nelle attività 

correnti o non correnti a seconda che la volontà di cessione sia collocata temporalmente nei 

successivi dodici mesi o oltre. 

66


Le attività finanziarie a prescindere dalla loro classificazione sono valutate al “fair value”, 

incrementato dei costi accessori di acquisto. 

Successivamente alla rilevazione iniziale, le attività finanziarie valutate al valore equo registrato 

a Conto Economico e le attività finanziarie disponibili per la vendita sono contabilizzate al valore 

equo. Le variazioni nel valore equo nel primo caso vengono contabilizzate a Conto Economico nel 

periodo in cui si verificano; nel secondo caso vengono contabilizzate a Patrimonio Netto (Riserva 

per attività disponibili per la vendita). Tale riserva viene riversata nel Conto Economico solo nel 

momento in cui l’attività finanziaria viene effettivamente ceduta o, nel caso di variazioni negative, 

quando si evidenzia che la riduzione di valore sospesa a Patrimonio Netto non potrà essere 

recuperata. 

Il valore equo delle attività finanziarie quotate è basato sui prezzi correnti di negoziazione. Se 

non esiste un mercato attivo per un’attività finanziaria (e per i titoli non negoziati in un mercato 

organizzato), il Gruppo determina il valore equo usando delle tecniche di valutazione, tra le quali 

l’utilizzo di recenti transazioni a condizioni di mercato, il riferimento ad altri strumenti finanziari 

con caratteristiche sostanzialmente uguali e l’esecuzione di analisi dei flussi di cassa attualizzati 

adattati per riflettere le specifiche caratteristiche e circostanza dell’emittente. 


Crediti commerciali ed altri crediti 

I crediti sono rilevati inizialmente al “fair value” del corrispettivo da ricevere che normalmente 

corrisponde al valore nominale indicato in fattura, adeguato al presumibile valore di realizzo, 

mediante rettifica con apposito fondo svalutazione crediti 

I crediti la cui scadenza rientra nei normali termini commerciali non sono attualizzati. 

Rimanenze di immobili destinati alla commercializzazione 

Gli immobili destinati alla commercializzazione sono classificati nelle attività correnti ed iscritti 

al minore tra costo di acquisto o di costruzione e valore netto di realizzo. Le rimanenze sono 

costituite da aree da edificare, immobili da ristrutturare, immobili in costruzione e ristrutturazione, 

immobili ultimati in vendita. 

Le aree da edificare sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente 

presunto valore di realizzo. Il costo è aumentato delle spese incrementative. Il costo di produzione è 

rappresentato da tutti i costi direttamente imputabili all’immobile, inclusi gli oneri finanziari 

sostenuti su prestiti specificamente accesi limitatamente al periodo che intercorre fra l’accensione 

del finanziamento ed il momento in cui l’immobile è sostanzialmente pronto per la 

commercializzazione o l’uso. Il valore netto di realizzo viene determinato al netto di eventuali costi 

stimati necessari per concludere la vendita oppure nel caso di immobili ancora in costruzione, al 

netto dei costi stimati per il completamento dei lavori. 

Disponibilità liquide 

Le disponibilità liquide comprendono la cassa, i depositi a vista presso gli istituti finanziari e gli 

altri investimenti equivalenti a disponibilità. Questi ultimi rappresentano impieghi finanziari a breve 

termine e ad alta liquidità che sono prontamente convertibili in valori di cassa e soggetti ad un 

irrilevante rischio di variazione del loro valore. Le disponibilità liquide sono iscritte, a seconda della 

loro natura, al valore nominale ovvero al costo ammortizzato. 

Debiti finanziari 

67


I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al “fair value”, al netto dei costi dell’operazione 

sostenuti. I finanziamenti sono successivamente valutati al costo ammortizzato e cioè al valore 

iniziale, al netto dei rimborsi in linea capitale già effettuati, rettificato, in aumento o in diminuzione 

in base all’ammortamento (utilizzando il metodo dell’interesse effettivo) di eventuali differenze tra 

il valore iniziale ed il valore alla scadenza. I finanziamenti sono classificati fra le passività non 

correnti o correnti a secondo che il pagamento sia differito oltre i 12 mesi, dopo la data di 

riferimento del bilancio, o alternativamente entro i 12 mesi rispetto alla stessa data. 

Benefici per i dipendenti 

La passività relativa ai benefici riconosciuti ai dipendenti ed erogati in coincidenza alla 

cessazione del rapporto di lavoro e relativa a programmi a benefici definiti (TFR) è determinata 

sulla base di ipotesi attuariali stimando l’ammontare dei benefici futuri che i dipendenti hanno 

maturato alla data di riferimento. La passività è rilevata per competenza lungo il periodo di 

maturazione del diritto, pertanto gli utili e le perdite derivanti dall’effettuazione del calcolo 

attuariale sono imputati a conto economico come costo o ricavo. 

Fondi per rischi ed oneri 

I fondi per rischi ed oneri riguardano costi di natura determinata e di esistenza certa o probabile 

che alla data di chiusura del periodo di riferimento sono indeterminati nell’ammontare o nella data 

di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando si è in presenza di un’obbligazione 

attuale (legale o implicita) che deriva da un evento passato, qualora sia probabile un esborso di 

risorse per soddisfare l’obbligazione e possa essere effettuata una stima attendibile sull’ammontare 

dell’obbligazione. 

Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell’ammontare 

che l’impresa pagherebbe per estinguere l’obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di 

chiusura del periodo. Se l’effetto di attualizzazione del valore del denaro è significativo, gli 

accantonamenti sono determinati attualizzando i flussi finanziari futuri attesi ad un tasso di sconto 

ante imposte che riflette la valutazione corrente del mercato del costo del denaro in relazione al 

tempo. Quando viene effettuata l’attualizzazione, l’incremento dell’accantonamento dovuto al 

trascorrere del tempo è rilevato come onere finanziario. 

Scoperti bancari e finanziamenti 

I prestiti bancari fruttiferi e gli scoperti bancari sono rilevati in base agli importi incassati, al 

netto dei costi dell’operazione e successivamente valutati al costo ammortizzato, utilizzando il 

metodo del tasso effettivo. 

Debiti commerciali ed altri debiti diversi 

Inizialmente sono rilevati al “fair value” del corrispettivo da pagare e generalmente il loro valore 

è facilmente identificabile con un elevato grado di certezza. Successivamente i debiti vengono 

valutati con il criterio del costo ammortizzato determinato con il metodo dell’interesse. 

Strumenti finanziari derivati 

Il Gruppo detiene strumenti finanziari derivati allo scopo di fronteggiare la propria esposizione al 

rischio di variazione dei tassi d’interesse relativamente a specifiche attività e passività di bilancio. 

68


Al momento della rilevazione iniziale, gli strumenti derivati sono iscritti al “fair value”. 

Successivamente alla rilevazione iniziale sono valutati al “fair value”; gli aggiustamenti di “fair 

value” sono rilevati a conto economico, ad eccezione dei derivati designati come strumenti di 

copertura di flussi finanziari (cash flow hedge). 

Coerentemente con quanto stabilito dallo IAS 39, gli strumenti finanziari derivati di copertura 

possono essere contabilizzati secondo le modalità stabilite per l’hedge accounting solo quando: 

• all’inizio della copertura, esiste la designazione formale e la documentazione della relazione 

di copertura stessa; 

• si prevede che la copertura sarà altamente efficace; 

• l’efficacia può essere attendibilmente misurata; e 

• la copertura stessa è altamente efficace durante i diversi periodi contabili per i quali è 

designata. 

Derivati qualificabili come strumenti di copertura 

In tutti i casi in cui i derivati sono designati come strumenti di copertura ai fini dello IAS 39, il 

Gruppo documenta in modo formale, a partire dall’inizio della copertura stessa, la relazione di 

copertura tra lo strumento di copertura e l’elemento coperto, gli obiettivi della gestione del rischio e 

la strategia perseguita nell’effettuare la copertura. 

Il Gruppo documenta altresì la valutazione dell’efficacia dello strumento di copertura nel 

compensare le variazioni nei flussi finanziari attribuibili al rischio coperto. Tale valutazione è 

effettuata all’inizio della copertura e in misura continuativa per tutta la sua durata. 

Copertura di flussi finanziari (cash flow hedge) 

Se uno strumento finanziario derivato è designato come strumento di copertura dell’esposizione 

alla variabilità dei flussi finanziari di un’attività o di una passività iscritta in bilancio o di 

un’operazione prevista altamente probabile, la porzione efficace degli utili o delle perdite derivante 

dall’adeguamento al “fair value” dello strumento derivato è rilevata in una specifica riserva di 

patrimonio netto (Riserva per adeguamento al “fair value” degli strumenti derivati di copertura). 

L’utile o la perdita accumulato è stornato dalla riserva di patrimonio netto e contabilizzato a conto 

economico negli stessi esercizi in cui gli effetti dell’operazione oggetto di copertura vengono 

rilevati a conto economico. L’utile o la perdita associato a quella parte della copertura inefficace è 

iscritto direttamente a conto economico. Se uno strumento di copertura viene chiuso, ma 

l’operazione oggetto di copertura non si è ancora realizzata, gli utili e le perdite accumulati 

rimangono iscritti nella riserva di patrimonio netto e verranno riclassificati a conto economico nel 

momento in cui la relativa operazione si realizzerà ovvero si registrerà una perdita di valore. Se 

l’operazione oggetto di copertura non è più ritenuta probabile, gli utili o le perdite non ancora 

realizzati contabilizzati nella riserva di patrimonio netto sono rilevati immediatamente a conto 

economico. 

Se l’hedge accounting non può essere applicato, gli utili o le perdite derivanti dalla valutazione 

al “fair value” dello strumento finanziario derivato sono iscritti direttamente a conto economico. 

Copertura di “fair value” (“fair value” hedge) 

Se uno strumento finanziario derivato è designato come copertura dell’esposizione alle 

variazioni del “fair value” di un’attività o di una passività attribuibili ad un particolare rischio, 

l’utile o la perdita derivante dalle successive variazioni del “fair value” dello strumento di copertura 

è rilevato a conto economico. L’utile o la perdita derivante dall’adeguamento al “fair value” della 

69


posta coperta, per la parte attribuibile al rischio coperto, modifica il valore contabile di tale posta e 

viene rilevato a conto economico. 

Conto economico 

Riconoscimento dei ricavi 

I ricavi sono iscritti a conto economico nel momento in cui i rischi significativi ed i benefici 

connessi alla proprietà dei beni sono trasferiti all’acquirente. Con riferimento alle principali 

tipologie di ricavi, il riconoscimento degli stessi avviene sulla base dei seguenti criteri: 

• ricavi di vendita di immobili destinati alla commercializzazione – all’atto del trasferimento 

all’acquirente dei relativi rischi e benefici connessi alla proprietà, che di norma coincide con 

la stipula del rogito notarile; 

• prestazioni di servizi – in proporzione allo stadio di completamento del servizio reso alla data 

di riferimento, in proporzione a quanto è stato effettivamente fornito rispetto ai servizi 

complessivi contrattuali; 

• ricavi da locazioni - gli affitti derivanti dalla locazione di immobili vengono contabilizzati 

sulla base del principio della competenza temporale. 

Proventi e oneri finanziari 

Includono tutte le voci di natura finanziaria imputate al conto economico del periodo, inclusi gli 

interessi passivi maturati sui debiti finanziari calcolati usando il metodo dell’interesse effettivo 

(principalmente scoperti di conto corrente, finanziamenti a medio-lungo termine). I proventi e gli 

oneri finanziari sono imputati al conto economico sulla base del criterio della competenza 

temporale, utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. 

Imposte sul reddito 

Le imposte sul reddito del periodo includono la determinazione sia della fiscalità corrente sia di 

quella differita. Sono integralmente rilevate a conto economico ed incluse nel risultato del periodo, 

tranne nel caso in cui siano generate da operazioni transitate, nel periodo corrente o in un altro, 

direttamente a patrimonio netto. In tal caso, le relative imposte differite sono anche esse imputate a 

patrimonio netto. 

Le imposte correnti sul reddito imponibile del periodo rappresentano l’onere fiscale determinato 

utilizzando le aliquote fiscali in vigore alla data di riferimento, ed eventuali rettifiche ai debiti 

tributari calcolati in periodi precedenti. Sono valutate per l’importo che si attende di recuperare o 

corrispondere alle autorità fiscali. 

Le imposte differite sono calcolate usando il cosiddetto “liability method” sulle differenze 

temporanee risultanti alla data di bilancio fra i valori fiscali presi a riferimento per le attività e 

passività ed i valori riportati a bilancio. 

Le imposte differite passive sono rilevate a fronte di tutte le differenze temporanee tassabili, ad 

eccezione: 

• di quando le imposte differite passive derivino dalla rilevazione iniziale dell’avviamento o di 

una attività o passività in una transazione che non è una aggregazione aziendale e che, al 

tempo della transazione stessa, non comporti effetti sull’utile dell’esercizio calcolato ai fini 

del bilancio né sull’utile o sulla perdita calcolati ai fini fiscali; 

70


• con riferimento a differenze temporanee tassabili associate a partecipazioni in controllate, 

collegate e joint venture, nel caso in cui il rigiro delle differenze temporanee può essere 

controllato ed è probabile che esso non si verifichi nel futuro prevedibile. 

Le imposte differite attive sono rilevate a fronte di tutte le differenze temporanee deducibili e per 

le attività e passività fiscali portate a nuovo, nella misura in cui sia probabile l’esistenza di adeguati 

utili fiscali futuri che possano rendere applicabile l’utilizzo delle differenze temporanee deducibili e 

delle attività e passività portate a nuovo, eccetto il caso in cui: 

• l’imposta differita attiva collegata alle differenze temporanee deducibili derivi dalla 

rilevazione iniziale di un’attività o passività in una transazione che non è aggregazione 

aziendale e che, al tempo della transazione stessa, non influisce né sull’utile dell’esercizio 

calcolato ai fini di bilancio né sull’utile o sulla perdita calcolati a fini fiscali; 

• con riferimento a differenze temporanee tassabili associate a partecipazioni in controllate, 

collegate e joint venture, le imposte differite attive sono rilevate solo nella misura in cui sia 

probabile che le differenze temporanee deducibili si riverseranno nell’immediato futuro e che 

vi siano adeguati utili fiscali a fronte dei quali le differenze temporanee possano essere 

utilizzate. 

Il valore da riportare in bilancio delle imposte differite attive viene riesaminato a ciascuna data di 

chiusura del bilancio e ridotto nella misura in cui non risulti più probabile che sufficienti utili fiscali 

saranno disponibili in futuro in modo da permettere a tutto o parte di tale credito di essere utilizzato. 

Le imposte differite attive non riconosciute sono riesaminate con periodicità annuale alla data di 

chiusura del bilancio e vengono rilevate nella misura in cui è diventato probabile che l’utile fiscale 

sia sufficiente a consentire che tali imposte differite possano essere recuperate. 

Le imposte differite attive e passive sono misurate in base alle aliquote fiscali che si attende 

vengano applicate nell’esercizio in cui tali attività si realizzano o tali passività si estinguono, 

considerando le aliquote in vigore e quelle già emanate o sostanzialmente emanate alla data di 

bilancio. 

Le imposte sul reddito relative a poste rilevate direttamente a patrimonio netto sono imputate 

direttamente a patrimonio netto e non a conto economico. Le imposte differite attive e passive sono 

compensate, qualora esista un diritto legale a compensare le attività per imposte correnti con le 

passività per imposte correnti e le imposte differite facciano riferimento alla stessa entità fiscale e 

alla stessa autorità fiscale. 

Consolidato fiscale 

La Capogruppo Uni Land S.p.A. e numerose società controllate italiane partecipano al 

“consolidato fiscale nazionale” ex art. 117-120 del TUIR. Il consolidato fiscale nazionale consente 

di trasferire il reddito complessivo netto o la perdita fiscale delle singole società partecipanti in capo 

alla controllante, la quale determinerà un reddito imponibile del Gruppo o un’unica perdita fiscale 

riportabile, come somma algebrica dei redditi e/o delle perdite, e pertanto iscriverà un unico debito 

o credito d’imposta nei confronti del Fisco. 

L’adesione al consolidato fiscale ha carattere opzionale e, una volta esercitata, è irrevocabile 

vincolando le società aderenti per tre anni: la scadenza del triennio del Gruppo è l’anno 2010. 

Gli effetti economici derivanti dal consolidato fiscale nazionale sono regolati da appositi 

regolamenti sottoscritti tra la società consolidante e le società consolidate; da tali regolamenti, che 

prevedono una procedura comune per l’applicazione delle disposizioni normative e regolamentari; 

gli stessi regolamenti recepiscono le modifiche normative introdotte dalla Finanziaria 2008 Legge 

244 del 24 dicembre 2008. 

Capitale sociale 

71


Il valore complessivo delle azioni emesse è interamente classificato nel patrimonio netto, 

essendo le stesse strumento rappresentativo di capitale. 

Risultato per azione 

Il risultato base per azione ordinaria è calcolato dividendo la quota di risultato economico 

attribuibile alle azioni ordinarie per la media ponderata delle azioni ordinarie in circolazione 

durante il periodo, escludendo le azioni proprie. 

Dividendi 

I dividendi pagabili a terzi sono rappresentati come movimento di patrimonio netto nel 

periodo/esercizio in cui sono approvati dall’assemblea degli azionisti. 

Rendiconto finanziario 

Il rendiconto finanziario è redatto utilizzando il metodo indiretto. I flussi finanziari netti 

dell’attività operativa sono cioè determinati rettificando il risultato del periodo degli effetti derivanti 

dalle variazioni del capitale circolante netto operativo, degli elementi non monetari e di tutti gli altri 

effetti legati alle attività d’investimento e finanziamento. Le disponibilità liquide di inizio e fine 

periodo rappresentano la posizione finanziaria netta a breve del Gruppo. 

Gestione dei rischi finanziari 

La gestione dei rischi finanziari è parte integrante della gestione delle attività del Gruppo. Essa 

è svolta centralmente sulla base di linee guida definite dalla Direzione e approvate 

dall’Amministratore Delegato. Tali linee guida definiscono le categorie di rischio e per ciascun 

tipo di transazione e/o strumento e ne specificano modalità e limiti operativi. Secondo tali 

direttive, il Gruppo utilizza contratti derivati in relazione a sottostanti attività o passività 

finanziarie o a future transazioni. La gestione dei rischi finanziari è centralizzata presso la 

Tesoreria di Gruppo, l’unico organo con il compito di valutare i rischi ed effettuare le relative 

coperture. Il Gruppo agisce direttamente sul mercato per conto delle Unità Operative e, laddove 

non può operare direttamente per vincoli esterni, coordina l’attività delle Unità di Tesoreria Locali. 

Tipologia di rischi coperti: 

Rischio di mercato 

Gli immobili sono valutati ad un valore equo utilizzando un esperto indipendente; le 

oscillazioni del mercato immobiliare possono quindi influenzare anche significativamente i 

risultati economici di Gruppo. Anche le transazioni immobiliari risentono significativamente 

dall’andamento nel tempo del mercato, sia per i prezzi di acquisto/vendita, sia per il volume delle 

transazioni. 

Il mercato immobiliare è soggetto a cicli per quanto riguarda valori degli affitti ed i prezzi degli 

immobili, cicli che sono tradizionalmente pluriennali. Esistono poi differenze di intensità del ciclo 

sia geografiche (anche in Italia) sia rispetto alla tipologia degli immobili. 

Vale la pena ricordare che diverse variabili macroeconomiche (inflazione, tassi di interesse, 

crescita economica, liquidità presente sul mercato, presenza di investimenti remunerativi 

alternativi) si legano influenzando l’andamento dei valori immobiliari. 

Fasi di bassi tassi di interesse, elevata liquidità sul mercato e mancanza di investimenti 

alternativi remunerativi normalmente si accompagnano al rialzo dei valori immobiliari; la crescita 

economica perdurante però produce normalmente un rialzo dell’inflazione e dei tassi di interesse, 

72


favorendo quindi la scelta di investimenti alternativi a quelli immobiliari e deprimendone quindi i 

valori. 

La politica di investimento del gruppo è finalizzata a minimizzare gli effetti delle varie fasi del 

ciclo, selezionando investimenti: 

• con diverse destinazioni finali (residenziale, commerciale retail, terreni con impianti 

fotovoltaici), per evitare una eccessiva dipendenza da un unico segmento della domanda) 

• con un posizionamento geografico nelle regioni del centro-nord e privilegiando le città di 

medie dimensioni 

La politica delle vendite prosegue sia sui cantieri aperti che sui prodotti finiti con elevata 

intensità, anche con accordi operatori commerciali locali; non essendo il gruppo al momento in 

fase di tensione di liquidità, i prezzi di vendita si sono mantenuti stabili anche di fronte ad un 

mercato della domanda che chiede sconti importanti. 

Rischio di cambio 

Il Gruppo è attivo a livello nazionale e pertanto non è esposto al rischio di cambio. 

Rischio di credito 

Il Gruppo non è caratterizzato da significative concentrazioni del rischio di credito. Le linee 

guida in essere sono tali da assicurare un’idonea valutazione della solidità finanziaria dei clienti 

acquirenti. Circa i ricavi per locazioni non risultano particolari rischi di credito, visto che questi 

sono una quota molto ridotta dei ricavi e viene comunque svolta una analisi accurata dei locatori e 

della loro solidità finanziaria. 

Rischio di liquidità 

Il rischio di liquidità è da considerarsi basso, dato il basso livello di indebitamento del gruppo 

rispetto alla dimensione del portafoglio immobiliare ed al patrimonio netto. L’utilizzo della leva 

finanziaria, quando pianificato, si posiziona intorno al 80% del valore di bilancio dell’immobile di 

riferimento. Ogni nuova operazione di investimento o di edificazione su asset già presenti nel 

portafoglio immobiliare viene valutata anche in relazione alla possibilità di reperire le risorse 

finanziari necessarie, sia capitale che capitale di debito. 

Rischio legato all’inflazione 

Le coperture rispetto ai rischi di inflazione si effettuano, allo stesso modo che per i tassi di 

interesse, indicizzando i ricavi (canoni da locazione) all’andamento dei tassi, ipotizzando quindi 

canoni variabili al rialzo in relazione all’inflazione (75%) e spesso fissi nel caso di inflazione al 

ribasso. 

Oltre al caso dei canoni, il rischio di inflazione impatta anche se bisogna definire i flussi di 

cassa precisi relativi al piano di rimborso di finanziamenti accesi ed indicizzati, e si prevede quindi 

la copertura tramite contratti derivati (swap). 

Rischio di tasso di interesse 

Il rischio di tasso di interesse a cui è esposto il Gruppo è originato prevalentemente da debiti 

finanziari a lungo termine. I debiti a tasso variabile espongono il Gruppo ad un rischio di cash 

flow, i debiti a tasso fisso espongono il Gruppo ad un rischio di “fair value”. 

La politica di Gruppo è quella di avere la maggior parte dei debiti finanziari a lungo termine e 

tendenzialmente a tasso variabile. 

Il Gruppo gestisce il rischio di cash flow sui tassi di interesse anche mediante il ricorso a 

contratti derivati, tipicamente interest rate swap, che trasformano il tasso variabile in tasso fisso. 

La designazione di tali derivati come strumenti di copertura ai fini dello IAS 39 viene decisa 

caso per caso e autorizzata centralmente dalla Direzione. 

73


Stagionalità 

I ricavi generati nel corso dell’esercizio dalle diverse attività operative del Gruppo, non 

presentano particolari effetti legati alla stagionalità per quanto riguarda le locazioni; mentre 

risentono del processo di sviluppo immobiliare che, per l’entità delle opere in portafoglio, esplicita 

gli effetti in un arco temporale pluriennale. La stagione invernale tendenzialmente porta ad una 

contrazione delle attività nei cantieri di costruzione, con l’estremo del blocco dei cantieri nelle 

zone maggiormente colpite dal peggioramento del clima, mentre le attività di vendita non 

risentono assolutamente della stagionalità. 

Informativa prevista dal Paragrafo 116 dello IAS 1 

Per quanto attiene all'informativa prevista dal Par. 116 dello IAS 1, si deve dare evidenza 

dell’esistenza di problematiche inerenti i presupposti fondamentali riguardanti il futuro o altre 

cause di incertezza nella stima alla data di riferimento del bilancio consolidato che possano causare 

rettifiche materiali ai valori contabili della attività e passività entro l'esercizio successivo. 

A tale proposito si specifica che la redazione del bilancio e delle relative note in applicazione 

degli IFRS richiede da parte della direzione il ricorso a stime e assunzioni che hanno effetto sui 

valori delle attività e delle passività di bilancio e sull’informativa relativa ad attività e passività 

potenziali alla data di bilancio. Le stime e le assunzioni utilizzate sono basate sull’esperienza e su 

altri fattori considerati rilevanti. I risultati che si consuntiveranno potrebbero pertanto differire da 

tali stime. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione ad 

esse apportate sono riflesse a conto economico nel periodo in cui avviene la revisione di stima se la 

revisione stessa ha effetti solo su tale periodo, o anche nei periodi successivi se la revisione ha 

effetti sia sull’esercizio corrente, sia su quelli futuri. 

In questo contesto si segnala che la situazione causata dall’attuale crisi economica e finanziaria, 

ed in particolare gli effetti che questa ha portato e sta portando al settore immobiliare, ha 

comportato la necessità di effettuare assunzioni riguardanti l’andamento futuro caratterizzate da 

significativa incertezza, per cui non si può escludere il concretizzarsi, alla fine dell’esercizio, di 

risultati diversi da quanto stimato e che quindi potrebbero richiedere rettifiche, ad oggi ovviamente 

né stimabili né prevedibili, anche significative, al valore contabile delle relative voci. 

Le voci di bilancio principalmente interessate da tali situazioni di incertezza sono gli immobili 

valutati al “fair value” e la partecipazione nelle quote del fondo comune di investimento 

immobiliare chiuso “Real Blu Fund”. Con riferimento alle stesse, esiste il rischio che possano 

emergere, anche in relazione ai risultati delle valutazioni dei periti indipendenti, rettifiche di valore 

significative al loro valore contabile alla fine dell’esercizio, a causa dell’andamento del settore 

immobiliare. 

AGGREGAZIONI DI IMPRESA ED ALTRE OPERAZIONI STRAORDINARIE 

Nel primo semestre 2009 non sono state effettuate operazioni di acquisizione di imprese. 

Il 30 giugno 2009 è stata ceduta la partecipazione del 60% nella società Immobiliare Italia 

Servizi S.p.A. al prezzo di cessione di Euro 4.500 dovuto entro il 31 dicembre 2009. Il contratto di 

cessione prevede alcune clausole risolutive nel caso di mancato conseguimento di valori prefissati 

di patrimonio netto e risultato al 30 settembre 2009. Tali obiettivi verranno raggiunti anche grazie 

alla sottoscrizione di contratti di riacquisto di rimanenze di immobili da parte del Gruppo e dei soci 

di minoranza. Poiché è ferma intenzione della Direzione del Gruppo di evitare l’applicazione di 

tali clausole, il Gruppo integrerà i valori patrimoniali e reddituali con versamenti in conto capitale 

74


al fine di conseguire i livelli stabiliti contrattualmente. Di conseguenza, al momento attuale, il 

risultato di questa operazione, così come i valori effettivamente ceduti non sono determinabili 

attendibilmente. Per questo motivo, le attività nette cedute al 30 giugno 2009 riepilogate nel 

seguente prospetto, esposte al netto dei beni immobili oggetto di riacquisto (che pertanto sono stati 

iscritti nel bilancio intermedio), sono da considerarsi provvisorie in quanto potranno essere 

integrate per raggiungere i limiti previsti dalle clausole contrattuali. La differenza tra tali attività 

nette cedute e il prezzo di cessione è stata provvisoriamente sospesa nel fondo garanzie contrattuali 

in attesa di poter determinare attendibilmente il risultato dell’operazione: 

Immobiliare Italia Servizi S.p.A. Valori ceduti 

Attività non correnti 196 

Rimanenze finali di immobili destinati alla vendita 28.518 

Disponibilità liquide 1 

Altre attività correnti 1.687 

Totale attività 30.402 

Debiti finanziari a medio-lungo termine 18.749 

Passività non correnti 3 

Scoperti di conto corrente 1.568 

Passività correnti 6.566 

Totale passività 26.886 

Patrimonio netto di terzi 1.404 

Attività nette cedute 2.112 

Prezzo di cessione 4.500 

Fondo garanzie contrattuali 2.388 

Nel primo semestre 2009 è inoltre stata ceduta la partecipazione del 51% nella società Eurocasa 

S.r.l., realizzando una plusvalenza di Euro 102. Il prezzo di cessione di Euro 104 verrà incassato 

dal 2011 al 2014 inclusivo di interessi. Il valore contabile delle attività nette cedute alla data della 

relativa cessione non è significato. 

INFORMATIVA RELATIVA ALLE OPERAZIONI NON RICORRENTI 

SIGNIFICATIVE 

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, si precisa che non sono state poste in 

essere da parte del Gruppo operazioni significative non ricorrenti nel corso del primo semestre 

2009 e 2008. 

75


COMMENTO ALLE VOCI DEI PROSPETTI CONTABILI 

STATO PATRIMONIALE 

NOTA 1 – Avviamento ed altre attività a vita utile indefinita 

Avviamento ed altre attività a vita utile indefinita Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Avviamento ed altre attività a vita utile indefinita 1.608 1.887 (279) 

Totale 1.608 1.887 (279) 

L’avviamento iscritto è relativo alle società del settore franchising immobiliare. 

Il decremento registrato nel primo semestre 2009 è relativo, per Euro 95, alla cessione della 

partecipazione del 51% in Eurocasa S.r.l., il cui prezzo di cessione ha consentito il recupero 

integrale dell’avviamento iscritto. 

Inoltre, in data 30 giugno 2009, è stata avviata la riorganizzazione del settore franchising 

immobiliare con il conferimento delle reti di vendita dalle società Area Casa 2000 S.r.l., Eurospa 

S.p.A., International Group S.r.l., MIR Mediatori Immobiliari Riuniti S.r.l. ed Euromind S.r.l. ad 

Uni R.E. S.p.A. (ex Globalcasa S.p.A.). A tale operazione dovrebbe seguire la dismissione delle 

partecipazioni nelle società conferenti, dalla quale la Direzione prevede il sostanziale recupero dei 

valori di avviamento iscritti nell’attivo patrimoniale, ad eccezione di Eurospa S.p.A. la cui cessione, 

avvenuta nel mese di agosto 2009, ha evidenziato una perdita di Euro 184. In considerazione di tale 

evidenza di perdita di valore dell’avviamento di Eurospa S.p.A., si è proceduto a registrare 

l’impairment di pari importo nel bilancio intermedio. 

NOTA 2 – Immobilizzazioni materiali 

Saldo 

Rivalut./ 

Variaz. 

Area 

Saldo 

Immobilizzazioni materiali 31.12.2008 Riclas. Svalut. Conso Incr. Decr. Amm.ti 30.06.2009 

Immobili strumentali 3.378 (1.450) (43) 1.885 

Immobili da investimento 

Immobili da investimento in via di 

3.697 94 (2.481) 1.310 

sviluppo 

Attrezzature industriali e 

329.207 (259) (2.730) 1.668 327.886 

commerciali 8.545 (10) 2.020 (14) 10.541 

Altre immobilizzazioni materiali 526 (14) (40) (69) 403 

Totale 345.353 (259) (2.636) (24) 3.688 (3.971) (126) 342.025 

Si ricorda che tale voce include tutti i terreni e gli interventi immobiliari destinati al settore 

commerciale e gli immobili da investimento, oltre che i nuovi impianti destinati al settore energie 

rinnovabili; tali attività sono ivi classificate in quanto presumibilmente destinate a rimanere nel 

portafoglio immobiliare del Gruppo. 

Come anticipato nella parte introduttiva dedicata ai principali criteri di valutazione, a seguito 

della revisione del principio contabile di riferimento (IAS 40), a partire dal 1° gennaio 2009 gli 

76


investimenti immobiliari in corso di costruzione rientrano nell’ambito di applicazione dello IAS 40, 

anziché in quello dello IAS 16; a seguito dell’applicazione di tale modifica sono stati esposti 

separatamente i valori relativi agli immobili da investimento rispetto agli immobili strumentali. Gli 

immobili da investimento sono valutati al “fair value”, rilevando i proventi o gli oneri derivanti 

dalle variazioni del “fair value” a conto economico e non movimentando la specifica riserva di 

patrimonio netto. 

Nel corso del primo semestre 2009, gli incrementi hanno riguardato principalmente: 

• la voce Immobili da investimento in via di sviluppo 

o per l’acquisto di una seconda porzione di terreni provenienti dalla cosiddetta 

“Eredità Borghese” da parte della società CEM S.p.A. per Euro 1.181 

o per costi ed oneri capitalizzati sugli immobili in essere per complessivi Euro 352, 

dei quali Euro 287 relativi a oneri finanziari; 

• la voce Attrezzature Industriali e Commerciali in conseguenza del proseguimento nella 

costruzione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonte solare (impianti 

fotovoltaici); si ricorda che la realizzazione di tale parco impianti è stata concessa in 

appalto dalla società del Gruppo Two Solar Park S.r.l. alla società Espe S.r.l., in virtù di 

un contratto che prevede la costruzione di complessivi 8 impianti, di cui 4 sono stati 

prevalentemente realizzati nel corso dell’esercizio 2008 ma completati solo nel corso del 

1° semestre 2009. Si ricorda altresì che la società Two Solar Park S.r.l. viene consolidata 

proporzionalmente al 50%, pertanto i valori complessivi contabilizzati nel suo bilancio 

di esercizio sono considerati solo proporzionalmente. 

Nel corso del primo semestre 2009, i decrementi sono principalmente relativi a: 

• cessione dell’immobile sito in Via di Corticella a Bologna di proprietà della società Pian 

dei Grilli S.p.A. al fondo immobiliare chiuso Real Blu Fund; tale immobile è di natura 

strumentale in quanto costituisce la sede delle società del settore del franchising 

immobiliare ed era iscritto in bilancio al 31 dicembre 2008 ad un valore complessivo di 

Euro 1.446; 

• cessione di una serie di immobili da investimento di proprietà della società House 

Building S.p.A., sempre al fondo immobiliare di cui al punto precedente, iscritti ad un 

valore complessivo di circa Euro 2.480. 

La valutazione al “fair value” di tutti gli immobili del Gruppo è confermata dalla perizia di 

stima, emessa in data 26 agosto 2009, redatta dalla società esperta indipendente CB Richard Ellis 

con riferimento alla data del 30 giugno 2009. Tale perizia, rispetto a quella redatta alla data di 

chiusura del precedente esercizio, ha rilevato una variazione negativa netta di valore corrente degli 

immobili da investimento per complessivi Euro 2.636, derivante da una rivalutazione di Euro 94 

relativa alla categoria Immobili da investimento, e da alcune svalutazioni pari a complessivi Euro 

2.730 che riguardano la categoria Immobili da investimento in via di sviluppo. 

L’adozione della modifica del principio IAS 40 sopra descritta ha comportato, a partire dal 1° 

gennaio 2009, l’iscrizione a conto economico delle svalutazioni degli immobili da investimento, 

mentre fino al 31 dicembre 2008 le stesse sono state rilevate direttamente a patrimonio netto, 

movimentando la specifica riserva. 

A completezza dell’informativa, si segnala che il cambiamento di principio ha quindi 

determinato una rettifica negativa lorda a conto economico per Euro 2.730, contabilizzata nella 

voce (Svalutazioni)/Ripristini di valore di attività; un corrispondente incremento dei proventi per 

imposte differite/anticipate di Euro 857, registrando un effetto netto negativo sul risultato del 

periodo di Euro 1.873. tale cambiamento di principio non avrebbe comunque comportato effetti ne 

sul risultato ne sul patrimonio netto al 30.06.2008. 

77


Non vi sono stati al contrario effetti sul valore complessivo del Patrimonio Netto, delle 

Immobilizzazioni e del Fondo per passività fiscali differite in quanto anche in applicazione dello 

IAS 16 le svalutazioni sopra descritte avrebbero comportato gli stessi effetti, con l’unica differenza 

di ridurre direttamente le riserve di patrimonio netto senza ridurre il risultato del periodo. 

Con riferimento al risultato per azione base ed al risultato per azione diluito l’effetto di tale 

cambiamento di principio è stato il decremento di entrambi di Euro 0,0148. 

Le riclassifiche del periodo hanno riguardato principalmente la voce Immobili da investimento in 

via di sviluppo che è stata decrementata di Euro 444 a seguito della variazione di destinazione di un 

immobile sito a Imola (località Toscanella di Dozza) acquisito dalla società CEM S.p.A., il quale è 

stato contabilizzato tra le rimanenze anziché tra gli immobili da investimento. 

NOTA 3 – Attività immateriali a vita definita 

Attività immateriali a vita definita Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Software 16 27 (11) 

Altre attività immateriali a vita definita 70 197 (127) 

Totale 86 224 (138) 

La voce Software include i costi relativi all’acquisto di licenze di programmi software relativi a 

quasi la totalità delle società del Gruppo. 

La voce Altre attività immateriali a vita indefinita accoglie al 31 dicembre 2008 principalmente i 

costi capitalizzati dalla società Frassino S.r.l. relativamente a studi e consulenze effettuate 

nell’ambito dell’acquisto del compendio immobiliare “Eredità Borghese”, riclassificati nel 2009, al 

perfezionamento dell’acquisto, ad incremento degli immobili in quanto oneri accessori ai terreni 

stessi. La medesima voce include, al 30 giugno 2009, principalmente i costi sostenuti dalla 

Capogruppo in merito agli oneri di concessione e spese accessorie relative al parco eolico di 

Monghidoro (BO). 

NOTA 4 – Titoli/Partecipazioni 

Titoli/Partecipazioni Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Titoli/Partecipazioni 91.539 98.710 (7.171) 

Totale 91.539 98.710 (7.171) 

Il saldo è composto da Euro 91.520 relativi alla partecipazione nelle quote del fondo comune di 

investimento immobiliare chiuso di tipo riservato “Real Blu Fund” ed Euro 19 relativi ad altre 

partecipazioni. 

Il decremento dell’esercizio è giustificato dalla variazione del valore della partecipazione nel 

fondo suddetto dovuta all’adeguamento del suo “fair value” alla data di riferimento che ha dato 

luogo ad una svalutazione di Euro 7.171; tale svalutazione è stata contabilizzata nelle riserve di 

Patrimonio Netto e sarà, eventualmente, riversata a Conto Economico solo nel momento in cui 

l’attività finanziaria verrà effettivamente ceduta. 

78


NOTA 5 – Altre attività non correnti 

Altre attività non correnti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Imposte anticipate 3.736 1.753 1.983 

Altri crediti finanziari 2.492 2.442 50 

Altri crediti non correnti 2.279 5 2.274 

Depositi cauzionali 19 31 (12) 

Totale 8.526 4.231 4.295 

La attività per imposte anticipate sono riferite, principalmente, all’eliminazione dei margini non 

realizzati sulle rimanenze di lavori in corso e sulle immobilizzazioni e, al 30 giugno 2009, alla 

svalutazione della partecipazione nelle quote del fondo comune di investimento immobiliare di cui 

al paragrafo precedente. A questa svalutazione, che ha generato l’iscrizione di crediti per imposte 

anticipate pari ad Euro 1.969, è da attribuire l’incremento significativo registrato nel semestre. 

Il dettaglio per natura è il seguente: 

Imposte anticipate Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Perdite fiscali riportate a nuovo 120 79 41 

Margini non realizzati su rimanenze e immobilizzazioni 1.164 1.068 96 

Partecipazioni ed altri strumenti finanziari 1.969 142 1.827 

Altre rettifiche 483 464 19 

Totale 3.736 1.753 1.983 

La attività per imposte anticipate riferite a perdite fiscali riportate a nuovo sono state iscritte in 

quanto, sulla base delle stime degli Amministratori, saranno recuperate nei prossimi anni grazie ad 

utili fiscali futuri. Sono stati prudenzialmente svalutati crediti per Euro 137 relativi a perdite fiscali 

riportate a nuovo per le quali non sono disponibili, al momento, elementi che possano far prevedere 

il loro recupero. 

Le imposte anticipate relative ad altre rettifiche si riferiscono principalmente ad oneri a 

deducibilità differita quali compensi ad amministratori ed altri minori. 

Gli altri crediti finanziari sono principalmente relativi al 50% dei finanziamenti erogati dalla 

Capogruppo alle società in joint venture del settore energie rinnovabili. 

La voce Altri crediti non correnti è composta principalmente da: 

• Euro 2.100, che rappresentano la caparra versata dalla Capogruppo alla Traghetto S.r.l 

conseguente alla proposta di acquisto di ramo d’azienda “ex-Adriaretail”, finalizzato 

all’esercizio del commercio al dettaglio di prodotti alimentari e non in Ferrara. Il prezzo 

totale pattuito per la suddetta operazione, che dovrebbe perfezionarsi entro il 31 

dicembre 2010, è pari ad Euro 2.150; 

• Euro 173 in capo alla Uni Re S.p.A. verso SBH S.a.s. di Santimone Antonio in seguito 

all’operazione di vendita della partecipazione di controllo in Eurocasa S.r.l.; tale credito, 

fruttifero di interessi, verrà incassato dal 2011 al 2014. 

Si ritiene che il valore contabile delle posizioni creditorie descritte approssimi il loro “fair 

value”. 

79


NOTA 6 – Crediti commerciali 

Crediti commerciali Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Crediti verso clienti 2.590 1.125 1.465 

Fatture da emettere 671 1.009 (338) 

Altri crediti verso clienti 1 103 (102) 

Fondo svalutazione crediti (51) (66) 15 

Totale 3.211 2.171 1.040 

L’incremento dell’esercizio è principalmente attribuibile all’aumento dei crediti verso clienti in 

capo alle società controllate Uni Re S.p.A. e Villa del Cedro. 

Si ritiene che il valore contabile dei crediti commerciali al netto del fondo svalutazione crediti 

approssimi il loro “fair value”. 

NOTA 7 – Rimanenze 

Rimanenze Saldo 31.12.2008 Riclas. 

Variazione 

Area Conso Incrementi Decrementi Saldo 30.06.2009 

Rimanenze 166.313 444 (28.519) 7.284 (8.802) 136.720 

Totale 166.313 444 (28.519) 7.284 (8.802) 136.720 

Gli incrementi principali del periodo sono rappresentati da lavori eseguiti sui beni immobiliari in 

rimanenza in particolare effettuati da parte della società House Building S.p.A. e da parte della 

società Villa del Cedro S.r.l. per complessivi Euro 4.149 circa, dei quali Euro 408 relativi ad oneri 

finanziari. Vanno poi considerati tra gli incrementi del periodo anche gli acconti erogati per acquisti 

di terreni e/o unità immobiliari che saranno perfezionati nel corso del secondo semestre e del 

prossimo esercizio. 

Nel corso del 1° semestre 2009 gli acconti e le caparre versate ammontano a circa Euro 6.295; 

all’interno del saldo si segnalano tra le variazioni più significative del periodo, l’importo di Euro 

2.361 erogato dalla società Pian dei Grilli S.p.A. nel secondo trimestre 2009 per l’acquisto in via 

preliminare di unità immobiliari site a Bologna in Via Zanolini e l’incremento di Euro 500 di 

caparre versate dalla società House Building S.p.A. per l’acquisto in via preliminare di terreni a 

Milano (ammontanti a complessivi Euro 2.210). 

I decrementi sono giustificati dalle cessione di terreni ed unità immobiliari finite. Le principali 

vendite del periodo hanno riguardato 

• l’intervento di Cento in via Bologna (facente capo alla società Pian dei Grilli S.r.l.); 

• alcuni immobili della società Villa del Cedro S.r.l. siti ad Imola (Via di Vittorio). 

La variazione dell’area di consolidamento è relativa alla vendita avvenuta nel corso del 1° 

semestre 2009 della partecipazione nella società Immobiliare Italia Servizi S.p.A.. Si rimanda al 

paragrafo “Aggregazioni di impresa ed altre operazioni straordinarie” per ulteriori dettagli. 

80


La riclassifica di Euro 444 riguarda in particolare un bene di proprietà di CEM S.p.A. che al 31 

dicembre 2008 era stato contabilizzato nelle immobilizzazioni tra gli immobili da investimento, 

mentre al 30 giugno 2009 è stato riclassificato fra gli immobili destinati alla vendita; si rimanda a 

quanto scritto nella Nota 2 per ulteriori dettagli. 

NOTA 8 – Altre attività correnti 

Altre attività correnti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Crediti tributari 6.960 8.777 (1.817) 


Altri crediti entro 12 mesi 11.635 4.310 7.325 

Ratei e risconti attivi 202 176 26 

Totale 18.915 13.439 5.476 

Riportiamo di seguito il dettaglio dei saldi più rilevanti. 

Dettaglio crediti tributari 

Crediti tributari Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Erario c/ IVA a credito 6.715 8.521 (1.806) 

Erario c/ Ritenute subite 48 43 5 

Erario c/ IRES-IRAP 186 203 (17) 

Altri crediti verso Erario 11 10 1 

Totale 6.960 8.777 (1.817) 

Il decremento più significativo nell’esercizio è relativo ai crediti per IVA derivanti dagli acquisti 

di beni e/o prestazioni di servizi ricevute dal Gruppo; nel corso del semestre tale credito si è 

decrementato in relazione alla variazione dell’area di consolidamento. 

Dettaglio altri crediti finanziari 

Attività finanziarie correnti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Strumenti attivi di copertura a breve 118 174 (56) 

Altre 0 1 (1) 

Totale 118 175 (57) 

La voce include la valutazione al “fair value” dell’operazione di Interest Rate Swap più 

dettagliatamente descritta nella nota 17. 

Dettaglio altri crediti esigibili entro 12 mesi 

Altri crediti entro 12 mesi Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Crediti V/s parti correlate 4.814 1.986 2.828 

Altri crediti 6.821 2.324 4.497 

81


Totale 11.635 4.310 7.325 

I crediti V/s parti correlate sono costituiti da: 

• Euro 1.100 vantati dalla Capogruppo verso Traghetto S.r.l. in seguito al versamento di 

una caparra per contati che sarà restituita entro il 31 dicembre 2010 per una operazione 

di acquisto titoli; 

• Euro 2.600 vantati dalla Capogruppo verso Traghetto S.r.l. conseguente al pagamento di 

una caparra, di pari importo, corrisposta in seguito ad una proposta di acquisto di 

503.614 azioni della società Uni Re S.p.a., da concludersi entro il 31 dicembre 2010 ad 

un prezzo complessivo di Euro 2.650; 

• Euro 850 vantato da House Building S.p.A. nei confronti di Immobiliare Italia Servizi 

S.p.a. per anticipi erogati relativi al riacquisto di immobili; 

• Euro 223 vantato dalla società Leblond S.p.a. relativo a sanzioni pagate dalla società 

nell’esercizio 2007 ma a carico di Traghetto S.r.l.; 

• Euro 41 vantato dalla società Pian dei Grilli S.r.l. nei confronti del fondo “Real Blu 

Fund”. 

La Voce Altri crediti accoglie principalmente crediti vantati dalla House Building S.p.A.. In 

particolare, accoglie i crediti nei confronti degli acquirenti della partecipazione nella società 

Immobiliare Italia Servizi S.p.A., pari a Euro 3.000 verso Immobiliare Bondeno S.r.l. e pari ad Euro 

1.500 verso Immobiliare New House S.r.l.. A tale operazione, avvenuta nel semestre, è da attribuire 

principalmente l’incremento significativo della voce. La medesima voce accoglie inoltre Euro 2.200 

vantati dalla House Building S.p.A. nei confronti degli acquirenti della partecipazione nella società 

Immobiliare Basiglio Nuova S.r.l., ceduta in data 12 dicembre 2008 ai soci di minoranza. Tale 

credito non ha subito variazioni nel corso del semestre. 

Dettaglio ratei e risconti attivi 

Ratei e risconti attivi Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Ratei attivi 12 20 (8) 

Risconti attivi 190 156 34 

Totale 202 176 26 

NOTA 9 – Liquidità e mezzi equivalenti 

Liquidità e mezzi equivalenti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Cassa contanti 12 20 (8) 

Banche attive 2.042 1.600 442 

Totale 2.054 1.620 434 

Per un maggiore dettaglio circa le variazioni delle disponibilità liquide si rimanda al rendiconto 

finanziario. 

NOTA 10 - Patrimonio Netto 

82


Il dettaglio delle voci del patrimonio netto è il seguente: 

Patrimonio netto Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 


Riserva sovraprezzo azioni 58.170 66.174 (8.004) 

Altre riserve 24.583 27.237 (2.654) 


Patrimonio netto attribuibile agli Azionisti della Capogruppo 344.174 353.557 (9.383) 



Totale 345.521 356.548 (11.027) 

I movimenti di dettaglio del patrimonio netto sono evidenziati nello specifico prospetto 

precedentemente esposto. 

Per quanto riguarda il commento alle variazioni del patrimonio netto e l’evoluzione futura del 

capitale sociale e del patrimonio netto, si rimanda anche a quanto esposto nella nota di commento 

sulla gestione degli Amministratori, rispettivamente al paragrafo “Eventi di rilievo del periodo” al 

ed al paragrafo “Eventi successivi alla chiusura del semestre”. 

Alla data del 30.06.09 il capitale sociale sottoscritto e versato ammonta quindi ad Euro 265.505, 

suddiviso in n. 126.430.821 azioni ordinarie del valore nominale di Euro 2,1 ciascuna. 

Durante il primo semestre 2009 non vi sono state variazioni del capitale sociale e del numero 

delle azioni. 

Come descritto nel paragrafo “Eventi di rilievo durante il primo semestre 2009”, in data 6 marzo 

2009 l’Assemblea dei Soci, in Sede Straordinaria, ha approvato l’eliminazione dell’indicazione del 

valore nominale dei titoli azionari. 

In data 30 giugno 2009 il Consiglio di Amministrazione di Uni Land S.p.A. ha approvato 

l’operazione di aumento di capitale gratuito di ammontare complessivo pari ad Euro 26.550.472,41. 

L’esecuzione di tale aumento avverrà attraverso l’assegnazione gratuita di n. 12.643.082 nuove 

azioni ordinarie, aventi le medesime caratteristiche di quelle già emesse, prive del valore nominale, 

con data di godimento 1° gennaio 2009. L’assegnazione delle nuove azioni avverrà gratuitamente 

ed alla pari a ciascun azionista della Società in ragione di una Azione Gratuita di nuova emissione 

ogni dieci azioni ordinarie possedute alla data del 10 luglio 2009, mediante stacco della Cedola N. 1 

a decorrere dalla data del 13 luglio 2009. 

Per effetto di tale operazione, il Capitale Sociale di Uni Land passerà da Euro 265.504.724,1 ad 

Euro 292.055.196,51 ed il numero di azioni passerà da n. 126.430.821 a n. 139.073.903. 

L’operazione in oggetto, sarà l’ultima delle quattro operazioni di aumento di capitale a titolo 

gratuito che sono state deliberate dalle Assemblee straordinarie della Società capogruppo che 

prevedevano l’assegnazione di un’azione gratuita ogni dieci possedute rispettivamente nel giugno 

2006, 2007, 2008 (già eseguiti) e quella attuale del 2009. 

La tabella seguente riepiloga i dati per azione. Si ricorda che non esistono al momento fattori di 

diluizione, essendo il capitale sociale composto da azioni ordinarie (emesse e sottoscritte) e non 

83


esistendo altri strumenti convertibili in nuove azioni o piani di “stock option” a favore dei 

dipendenti e/o amministratori. 

Risultato per azione Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 

Numero di azioni alla fine del periodo 126.430.821 107.554.700 

Numero medio di azioni in circolazione 126.430.821 112.213.700 

Risultato netto (migliaia di Euro) (4.412) (6.845) 

Risultato per azione base (in Euro) (0,0349) (0,0610) 

Risultato per azione diluito (in Euro) (0,0349) (0,0610) 

NOTA 11 - Passività finanziarie non correnti 

Il dettaglio dei movimenti delle passività finanziarie è il seguente: 

Passività finanziarie non correnti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 


Debiti verso altri finanziatori a medio-lungo termine 19.057 19.838 (781) 

Totale 93.013 98.218 (5.205) 

Il saldo dei debiti verso banche a medio–lungo termine è rappresentato dalle quote capitale dei 

mutui passivi aventi scadenza oltre i 12 mesi rispetto al 30.06.09, di cui Euro 40.638 apportati dalle 

società facenti capo al settore “Costruzioni”. 

La variazione rispetto al saldo al 31.12.08, pari a Euro 4.424, è giustificata dall’incremento di 

alcuni mutui già in essere nonché al deconsolidamento dei debiti della società Immobiliare Italia 

Servizi S.p.A.., che, nel momento della cessione, evidenziava mutui passivi per 17 milioni di Euro. 

In base agli accordi di vendita della partecipazione, una parte di questi mutui, pari a 6,7 milioni di 

Euro, è stata accollata alla società House Building S.p.A. 

Gli incrementi più rilevanti, invece, hanno riguardato la Two Solar Park 2008 S.r.l., Villa del 

Cedro S.r.l., Leblond S.p.A. e House Building S.p.A.. 

Si ricorda che la Capogruppo Uni Land S.p.A ha contratto, nel corso dello scorso esercizio, un 

finanziamento verso Banca Antonveneta erogato in tre tranche per complessivi Euro 20.000 

garantito da pegno su azioni della Capogruppo per un controvalore di Euro 50.000 detenute da 

A.M. Holding S.p.A. E’ attualmente in corso la rinegoziazione di tale finanziamento, 

originariamente scadente a partire dal secondo semestre dell’esercizio 2009, che ne determinerà il 

consolidamento finalizzandolo ad un intervento immobiliare da realizzare a Bologna e che prevedrà 

la sostituzione delle attuali garanzie con garanzie ipotecarie. Di conseguenza non sono previsti 

rimborsi nel corso del prossimo esercizio. 

L’indebitamento del Gruppo risulta fruttifero di interessi ad un tasso variabile parametrizzato 

all’andamento dell’Euribor maggiorato di uno spread. 

I debiti verso altri finanziatori a medio - lungo termine sono relativi per 18,5 milioni di Euro a 

debiti che la Capogruppo Uni Land S.p.a. ha verso la CEM LUX S.A. per finanziamenti ricevuti, a 

debiti di natura finanziaria che alcune società del Gruppo hanno verso soci di minoranza e a debiti 

che alcune società del Gruppo hanno verso finanziatori terzi. L’incremento significativo del 

suddetto debito verso CEM LUX S.A. avvenuto nel semestre è stato compensato dal 

deconsolidamento dei debiti relativi alla società Immobiliare Italia Servizi S.p.A. 

84


Si ritiene che il valore contabile delle posizioni debitorie descritte approssimi il loro “fair value”. 

Di seguito si riporta il dettaglio dei mutui al 30 giugno 2009, comprensivo della quota a lungo 

termine pari a Euro 73.956 e di quella a breve termine di Euro 1.260 (classificata nella voce 

passività finanziarie correnti); il medesimo prospetto evidenzia le eventuali ipoteche accese sui 

singoli mutui nonché altre garanzia specifiche. 

85


Descrizione 

Importo 

30.06.2009 

Importo 

garanzia 

valori al 

30.06.09 

Tipologia 

Mutuo Carisbo Croce Barchi 578 3.460 ipoteca 

Mutuo Popolare Italiana 61 300 ipoteca 

Mutuo Intesa Volania 

Mutuo ipotecario BCC Ravennate Imolese - Via 

63 310 ipoteca 

Rineggio 1.850 

3.834 ipoteca 

Mutuo ipotecario Unicredit Banca Impresa 342 1.000 ipoteca 

Mutuo ipotecario Monte Paschi - Via Castiglione 720 1.800 ipoteca 

Finanziamento Fiat Sava 6 

Mutuo chirografario Esc.Kubota Pop. Ravenna 12 

Mutuo a Sal Carisbo Udine 3.134 10.791 ipoteca 

Mutuo Unicredit ex IIS 6.686 64.800 ipoteca 

pegno su 94 quote Fondo Real 

Mutuo Bullet Carisbo 11.650 23.300 Blu 

Totale House Building S.p.a. 25.102 109.595 

Mutuo BCC Monterenzio 103 480 ipoteca 

Mutuo ipotecario Unicredit Banca 860 4.000 ipoteca 

Totale Immobiliare Futa S.r.l. 963 4.480 

Mutuo BCC Monterenzio 123 1.033 ipoteca 

Totale Teletecnoweb S.r.l. 123 1.033 

Mutuo Pop. Ravenna (ex V.R.) 972 2.342 ipoteca 

Mutuo ipotecario Banca di Imola Zolino (ex V.R.) 1.455 4.341 ipoteca 

Mutuo Ipotecario Carisbo S.Agata (ex V.R.) 1.519 4.000 ipoteca 

Mutuo Ipotecario Sal Via Marmane, 5 lotti 1.269 6.000 ipoteca 

Mutuo Ipotecario Sal Via Marmane, apc ipotecaria 1.372 2.744 ipoteca 

Mutuo Ipotecario Sal Banca di Romagna Zolino 662 6.000 ipoteca 

Mutuo Carisbo (ex L.F.) 674 1.600 ipoteca 

Mutuo BCC Romagna 920 2.060 ipoteca 

Mutuo BPER Zolino ex Lazzera 5.000 27.000 ipoteca 

Totale Villa del Cedro S.r.l. 13.843 56.087 

Project Financing Interbanca Senior TSP 8.929 pegno sulle quote 

Project Financing Interbanca Linea Iva TSP 1.020 pegno sulle quote 

Totale Two Solar Park 2008 S.r.l. * 9.949 

Mutuo Ipotecario Unicredit Banca 345 1.660 ipoteca 

Mutuo Ipotecario Unicredit Banca 94 1.428 ipoteca 

Mutuo Fondiario Carisbo 10 (ex G.C.T.) 1.186 3.600 ipoteca 

Totale Pian dei Grilli S.r.l. 1.625 6.688 

Mutuo Ipotecario Unicredit C.B 3.379 32.000 ipoteca 

Totale Leblond 3.379 32.000 

Mutuo Cassa Rurale 232 

Totale Eurospa 232 

Mutuo Antonveneta 20.000 50.000 pegno su azioni 

Totale Uni Land S.p.A. 20.000 50.000 

Totale mutui passivi 75.216 259.883 

* Consolidata proporzionalmente al 50% 

86


La posizione finanziaria netta è illustrata nella Relazione sulla gestione al paragrafo “Analisi 

della situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo” al quale si rimanda. 

Inoltre, ad integrazione delle informazioni fornite, si indica di seguito l’indebitamento netto 

esposto in forma tabellare secondo i criteri previsti dalla Comunicazione Consob n. DEM/6064293 

del 28 luglio 2006. 

TABELLA INDEBITAMENTO NETTO - Comunic. Consob n. DEM/6064293 del 28/07/2006 

A. Cassa 12 

B. Altre disponibilità liquide 2.042 

C. Titoli detenuti per la negoziazione 0 

D. LIQUIDITA' (A + B + C) 2.054 

E. CREDITI FINANZIARI CORRENTI 118 118 

F. Debiti bancari correnti 14.980 

G. Parte corrente dell'indebitamento non corrente 1.260 

H. Altri debiti finanziari correnti 86 

I. INDEBITAMENTO FINANZIARIO CORRENTE (F + G + H) 16.326 

J. INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO CORRENTE (I - E - D) 14.154 

K. CREDITI FINANZIARI NON CORRENTI 2.492 2.492 

L. Debiti bancari non correnti 73.956 

M. Obbligazioni emesse 0 

N. Altri debiti non correnti 19.057 

O. INDEBITAMENTO FINANZIARIO NON CORRENTE (L + M + N - K) 90.521 

P. INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO (J + P) 104.675 

L’indebitamento finanziario, pari a circa 105 milioni di Euro, si decrementa di circa 7 milioni di 

Euro rispetto al 31 dicembre 2008 in connessione soprattutto alla diminuzione debiti a medio lungo 

termine come sopra esposto. 

NOTA 12 – Benefici ai dipendenti 

Il trattamento di fine rapporto, istituto retributivo ad erogazione differita a favore di tutti i 

dipendenti, si configura come “Programma a benefici definiti” (IAS 19), in quanto l’obbligazione 

non termina con il versamento dei contributi maturati sulle retribuzioni liquidate, ma si protrae fino 

al termine del rapporto di lavoro. 

I benefici garantiti ai dipendenti erogati in coincidenza o successivamente alla cessazione del 

rapporto di lavoro attraverso programmi a benefici definiti sono riconosciuti nel periodo di 

maturazione del diritto. 

87


La passività relativa ai programmi a benefici definiti, al netto delle eventuali attività al servizio 

del piano, è determinata sulla base di ipotesi attuariali ed è rilevata per competenza coerentemente 

alle prestazioni di lavoro necessarie per l’ottenimento dei benefici; la valutazione della passività è 

effettuata da attuari indipendenti. Gli utili e le perdite derivanti dall'effettuazione del calcolo 

attuariale sono imputati a conto economico come costo o ricavo. 

Il debito complessivo maturato nei confronti dei dipendenti in forza al 30 giugno 2009 è stato 

determinato secondo la metodologia attuariale indicata dallo IAS 19, adottando ipotesi attuariali 

non dissimili rispetto al 31 dicembre 2008. 

Le principali assunzioni utilizzate nella stima attuariale dei benefici a dipendenti sono le 

seguenti: 

RIEPILOGO DELLE BASI TECNICHE ECONOMICO – FINANZIARIE 

Ipotesi finanziarie Anno 2008 Anno 2009 

Tasso annuo di attualizzazione 4,05% 3,70% 

Tasso annuo di inflazione 3,20% 2,00% 

Tasso annuo incremento TFR 3,90% 3,00% 

Tasso annuo incremento salariale Funzionari/Impiegati/ Funzionari/Impiegati 

(comprensivo di inflazione) Operai/Dirigenti 0,50% Operai/Dirigenti 0,50% 

RIEPILOGO DELLE BASI TECNICHE DEMOGRAFICHE 

Ipotesi demografiche (2008-2009) 

Mortalità: RG48 

Inabilità: Tavole INPS distinte per età e sesso 

Età pensionamento Raggiungimento requisiti Assicurazione Generale Obbligatoria 

Benefici a dipendenti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Fondo Trattamento di Fine Rapporto 284 373 (89) 

Totale 284 373 (89) 

Le variazioni intervenute nel periodo in oggetto sono rappresentate da accantonamenti al fondo 

per Euro 51, da erogazioni per Euro 136 e da variazione dell’area di consolidamento per Euro 4. Le 

erogazioni comprendono la corresponsione del trattamento di fine mandato ad alcuni amministratori 

dimissionari di alcune società del Gruppo. 

NOTA 13 – Fondo per passività fiscali differite 

Fondo per passività fiscali differite Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 


Totale 113.057 114.474 (1.417) 

Il fondo per passività fiscali differite si decrementa di Euro 1.417 ed è relativo principalmente 

alla rilevazione delle imposte differite calcolate sulle rettifiche effettuate ai fini IAS/IFRS. Il 

dettaglio per natura è il seguente: 

88


Fondo per passività fiscali differite Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Adeguamento al “fair value” immobili da investimento 89.646 90.496 (850) 

Adeguamento al “fair value” immobili destinati alla vendita 9.667 10.053 (386) 

Fiscalità differita su allocazioni a immobili da investimento 4.530 4.691 (161) 

Fiscalità differita su allocazioni a immobili destinati alla vendita 8.181 8.181 0 

Rateizzazione plusvalenza cessione sede 760 973 (213) 

Rivalutazione fondo Real Blu Fund 0 4 (4) 

Altre rettifiche 273 76 197 

Totale 113.057 114.474 (1.417) 

Il decremento del fondo imposte differite è principalmente correlato alla rateizzazione delle 

imposte calcolate sulla plusvalenza da cessione sede per Euro 213, all’adeguamento dei “fair value” 

degli immobili da investimento per Euro 826 e alla cessione di immobili destinati alla vendita, da 

investimento e strumentali per Euro 600, a cui si contrappone l’incremento dovuto alla 

rateizzazione di plusvalenze da cessione di immobili del periodo per circa Euro 270. 

NOTA 14 – Debiti vari ed altre passività non correnti 

Altri debiti non correnti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Debiti tributari a lungo termine 10.425 10.425 0 

Altri debiti oltre 12 mesi 17 17 0 

Totale 10.442 10.442 0 

La voce accoglie principalmente la parte a lungo termine dei debiti per imposta sostitutiva sorti 

in capo alle società Uni Land S.p.A. e Frassino S.r.l. in seguito all’operazione di apporto di terreni 

ed immobili al Fondo Immobiliare Chiuso “Real Blu Fund”. 


NOTA 15 – Passività finanziarie correnti 

Passività finanziarie correnti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Debiti verso banche a breve termine 8.474 8.464 10 

Quota corrente dei debiti a medio lungo termine 1.260 820 440 

Scoperti di conto corrente 6.506 8.248 (1.742) 



Totale 16.326 18.169 (1.843) 

Si decrementano di Euro 1.843 rispetto al 31 dicembre 2008. 

L’aumento della quota a breve dei debiti a medio lungo termine in seguito a nuove erogazioni 

avvenute nel semestre è più che compensato dalla diminuzione dello scoperto di conto corrente, 

soprattutto in capo alla House Building S.p.A. e dal deconsolidamento dei dati della Immobiliare 

Italia Servizi Spa. 

89


Il saldo dei debiti verso altri finanziatori a breve termine al 30.06.09 include, tra gli altri, Euro 40 

relativi a debiti verso società di leasing. 

La voce Strumenti passivi di copertura a breve viene azzerata in seguito al deconsolidamento dei 

valori della Immobiliare Italia Servizi S.p.A., titolare di un’operazione di Interest Rate Swap. 


NOTA 16 – Debiti commerciali, per imposte, vari ed altre passività correnti 

Debiti commerciali e altre passività correnti Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Debiti verso fornitori 11.328 20.282 (8.954) 

Altre passività a breve termine 12.324 15.443 (3.119) 

Fondi per rischi ed oneri a breve 2.388 0 2.388 

Totale 23.652 35.725 (12.073) 

I debiti verso fornitori si decrementano di Euro 8.954 rispetto al 31 dicembre 2008 per effetto 

congiunto del deconsolidamento dei valori della Immobiliare Italia Servizi Spa e del decremento, 

pari a 4,7 milioni di Euro, dei debiti commerciali di una delle società del business Energie 

Rinnovabili, che nel corso del semestre ha saldato gran parte dei debiti per investimenti aperti al 31 

dicembre 2008. 

Il dettaglio delle altre passività a breve termine al 30 giugno 2009 è il seguente: 

Altre passività a breve termine Saldo 30.06.2009 Saldo 31.12.2008 Variazione 

Erario per Iva 14 87 (73) 

Erario c/ritenute 210 184 26 

Erario Irap/Ires 1.274 1.124 150 

Debiti per imposta sostitutiva 5.096 5.096 0 

Altri debiti tributari 0 37 (37) 

Istituti previdenziali 99 147 (48) 

Dipendenti ed Amministratori 591 750 (159) 

Depositi, caparre ed acconti 1.354 984 370 

Ratei e risconti 378 527 (149) 

Altri debiti 3.308 6.507 (3.199) 

Totale 12.324 15.443 (3.119) 

Il decremento rispetto alla chiusura del precedente esercizio è attribuibile principalmente agli 

altri debiti. In particolare, diminuiscono i debiti della Capogruppo per Euro 1.754 e della società 

Frassino S.r.l. per Euro 1.424 nei confronti del fondo “Real Blu Fund”, in seguito al pagamento dei 

versamenti ancora da effettuare al 31 dicembre 2008. 

La medesima voce accoglie un debito di Euro 2.871 della società Caselle Immobiliare S.r.l. nei 

confronti della società Beni Futuri S.r.l., relativo al terreno di San Lazzaro, che non ha subito 

variazioni nel semestre. Tale debito, sorto per complessivi Euro 7.871, era sorto a fronte della 

risoluzione anticipata di un contratto di vendita di un terreno, conseguente alla stipula di un 

90


contratto di mandato di vendita in esclusiva, con la stessa Beni Futuri S.r.l, per una porzione del 

terreno di proprietà della Caselle Immobiliare S.r.l. 

Il saldo dei “Debiti per imposta sostitutiva” accoglie la rilevazione del debito per imposta 

sostitutiva sorto in capo alle società Uni Land S.p.A. e Frassino S.r.l. in correlazione all’operazione 

di apporto di terreni ed immobili al Fondo Immobiliare Chiuso Real Blu Fund effettuata nel 2007. 

Il debito originario, per un valore complessivo rispettivamente di Euro 8.370 ed Euro 9.005, 

corrispondeva al 20% del valore di apporto degli immobili. Nel corso dello scorso esercizio il 

Gruppo ha deciso di avvalersi dell’opportunità di rateizzare tale debito in cinque esercizi, come 

previsto dalla normativa fiscale vigente. In conseguenza di tale decisione, l’importo del debito per 

imposta sostitutiva scadente oltre i dodici mesi è stato riclassificato alla voce “Altre passività non 

correnti”. 

La voce “Depositi, caparre ed acconti” include gli acconti ricevuti in virtù di contratti 

preliminari di compravendita immobiliare. L’incremento registrato nel semestre è da attribuirsi 

principalmente alla società Uni Re Spa. 

La voce “Fondi per rischi ed oneri” accoglie il fondo rischi contrattuali relativo alla differenza 

tra le attività nette cedute ed il prezzo di cessione della partecipazione nella società Immobiliare 

Italia Servizi S.p.A. in attesa della attendibile definizione del risultato dell’operazione così come 

descritto nel paragrafo “Aggregazioni di impresa e altre operazioni straordinarie”. 


NOTA 17 – Strumenti finanziari 

In applicazione dello IAS 32 e dello IAS 39, gli strumenti finanziari derivati vengono rilevati in 

bilancio come attività/passività ed iscritti al loro “fair value”. 

Il Gruppo ha in essere una operazione di IRS in capo alla società Two Solar Park 2000 S.r.l., al 

fine di coprire il rischio di tasso relativo all’operazione di project financing correlata alla 

realizzazione degli impianti fotovoltaici del settore Energy; il dettaglio dell’operazione al 30 giugno 

2009 è evidenziato nel prospetto che segue: 

Contraente Contropoarte Denomin. 

Two Solar Park 2000 

S.r.l. 

Interbanca 

S.p.A. 

I.R.S. 

Swap nr. 

RA8926 

Nozionale 

Eur/000 Paga Riceve 

18.920 Euribor 6 Tasso 

mesi Fisso 

Periodicità 

regolamenti Scad. 

Semestrale giu. 

2027 

MTM 

Eur/000 

236 

Poiché la società Two Solar Park S.r.l. è consolidata al 50% con il metodo proporzionale, il 

valore degli strumenti finanziari attivi di copertura a breve è pari ad Euro 118. 

Il Gruppo aveva in essere anche una seconda operazione di IRS facente capo alla società 

Immobiliare Italia Servizi S.p.A., società deconsolidata in data 30 giugno 2009. 

91


Il “fair value” degli strumenti finanziari derivati è calcolato considerando parametri di mercato 

alla data di chiusura di bilancio per mezzo di modelli di valutazione diffusi sul nel mercato 

finanziario (discounted cash flows). 

Per i derivati in oggetto sono stati effettuati i test di efficacia sia alla data di designazione della 

copertura (test prospettici) che ad ogni trimestre successivo (test prospettici e retrospettivi) come 

previsto dallo IAS 39, utilizzando il metodo del “derivato ipotetico di perfetta copertura”. I test di 

efficacia hanno dato nel primo caso esito negativo e nel secondo caso esito positivo; la variazione 

di “fair value” dei derivati è stata contabilizzata nella riserva di patrimonio netto. 

NOTA 18 – Attività date a garanzia di passività finanziarie 

Le ipoteche iscritte su immobili e aree a garanzia di finanziamenti concessi ammontano a Euro 

186.583. 

Si rimanda anche al dettaglio dei finanziamenti riportato alla Nota 11, con riferimento ai quali è 

riportato l’esatto ammontare dell’ipoteca iscritta sul singolo finanziamento al 30 giugno 2009. 

NOTA 19 – Impegni e passività potenziali 

Sistema improprio dei rischi 

Si riporta di seguito il dettaglio delle altre fideiussioni prestate dalla società nell’esercizio di 

riferimento: 

Fidejussioni Beneficiario Società 30.06.2009 

Fideiussione rilasciata dalla società a copertura Villa del Cedro Unicredit House Building 1.200 

Fideiussione rilasciata da Carisbo per conto di Villa del Cedro Comune Dozza House Building 1.176 

Fideiussione rilasciata dalla società a copertura Villa del Cedro B.ca Cred.C.vo Ro.Occ.le House Building 101 

Fideiussione rilasciata a favore di Villa del Cedro per affidamenti Banca di Imola House Building 2.600 

Fideiussione rilasciata dalla società a copertura Immobiliare Futa srl B.ca Cred.C.Monterenzio House Building 79 

Fideiussione pro quota a Immobiliare Basiglio Cariparma House Building 510 

Fideiussione bancaria nr. 244241 a favore del Comune di Imola Comune Imola Villa del Cedro 616 

Fideiussione bancaria nr. 84005 per oneri concessori Comune Imola Villa del Cedro 124 

Fideiussione bancaria nr. 22679 Comune di Ferrara Villa del Cedro 145 

Fideiussione bancaria nr. 241788 Comune di Imola Villa del Cedro 218 

Fideiussione rilasciata nr. 242328 Comune S.Agata Villa del Cedro 186 

Si segnala che, alla data del bilancio di riferimento, il Gruppo aveva in essere le ulteriori 

seguenti garanzie: 

- Pegno sulle quote della società Caselle Immobiliare S.r.l. a garanzia di un debito della 

medesima controllata nei confronti della società Beni Futuri S.r.l (già Futura Immobiliare S.r.l.) 

dell’importo di Euro 2.871. 

- Impegno ad acquistare immobili: nell’ambito della cessione delle quote della società 

Immobiliare Basiglio Nuova S.r.l., la società House Building S.p.a. si è impegnata ad 

6.955 

92


acquistare a rustico undici alloggi in edilizia libera e quindici box dalla società ceduta, per un 

importo complessivo di Euro 2.500 più Iva. Di tale importo, al 31.12.2008 sono stati pagati 

Euro 1.710. Contestualmente alla stipula dell’accordo preliminare per l’acquisto degli alloggi 

sopra descritti, la stessa House Building S.p.a. ha siglato un contratto di appalto per la 

realizzazione delle opere di finitura, da pagare in un’unica soluzione al momento del rogito, per 

complessivi Euro 918 più Iva. 

- Impegno ad acquistare azioni: nel febbraio 2009 la Capogruppo si è impegnata ad acquistare 

dalla società Traghetto S.r.l., per se o per soggetto che si riserva di nominare prima della 

stipulazione del contratto definitivo di compravendita, numero 503.614 azioni della Società 

UNI RE SPA. Il corrispettivo dell’operazione, che avrà luogo entro il 31 dicembre 2010, è stato 

stabilito in Euro 2.650 di cui Euro 2.600 già versati a titolo di caparra. 

- Impegno ad acquistare azioni: nel febbraio 2009 la Capogruppo si era impegnata ad acquistare 

dalla società Traghetto S.r.l dei titoli azionari. Il corrispettivo dell’operazione, che doveva aver 

luogo entro il 31 dicembre 2010, era stato stabilito in Euro 1.100, già versati a titolo di caparra. 

L’operazione molto probabilmente non sarà conclusa e di conseguenza sarà restituito l’anticipo. 

- Impegno ad acquistare un ramo d’azienda: nel febbraio 2009 la Capogruppo si è impegnata ad 

acquistare dalla società Traghetto S.r.l. il ramo d’azienda “ex-Adriaretail”, finalizzato 

all’esercizio del commercio al dettaglio di alimentari e non. Per tale operazione, che dovrà 

essere perfezionata entro il 31 dicembre 2010, è stato pattuito un prezzo di Euro 2.150, di cui 

2.100 già versati a titolo di caparra. 

CONTO ECONOMICO 

NOTA 20 – Ricavi delle vendite 

Ricavi da vendita di immobili Holding/Sviluppo Costruzioni Servizi Ener. Rinnovabili Totale 

1° semestre 2009 - 10.741 243 - 10.984 

1° semestre 2008 - 4.146 - - 4.146 

Variazione - 6.595 - 243 6.838 

I ricavi sono relativi alle vendite di immobili completati. In particolare, i ricavi si sono 

concentrati sulla business unit “Costruzioni”, dove le società del Gruppo operano nel settore della 

costruzione e vendita di immobili ad uso prettamente residenziale. 

Nel corso dell’esercizio le vendite hanno riguardato prevalentemente la società Pian dei Grilli 

S.r.l., che ha venduto immobili siti in Cento (FE) ed a Castelmaggiore (BO) per complessivi Euro 

9.025 mentre le altre società, nel complesso, hanno risentito del rallentamento dovuto alla crisi 

generale del settore immobiliare. 

NOTA 21 – Ricavi da locazioni e prestazioni di servizi 

Ricavi da locazioni e servizi Holding/Sviluppo Costruzioni Servizi Ener. Rinnovabili Totale 

1° semestre 2009 5 106 333 7 451 

1° semestre 2008 5 957 530 - 1.492 

Variazione - (851) (197) 7 (1.041) 

93


Il saldo dell’esercizio è composto da ricavi per: 

• ricavi da intermediazione/franchising/royalties e provvigioni (circa Euro 340), 

• affitti di immobili detenuti a scopo di investimento (circa Euro 98), 

• altri ricavi (circa Euro 13). 

NOTA 22 – Variazione delle rimanenze di magazzino 

La variazione, pari a circa Euro 3.730, è spiegata dal modello di business adottato dal Gruppo; in 

particolare, il Gruppo ha compiuto nel corso dell’esercizio ad acquisti di terreni che di fabbricati per 

poi procedere, a tutta una serie di attività di costruzione/ristrutturazione e vendere, alla fine del ciclo 

di produzione, l’immobile finito. 

Nel primo semestre 2009 le cessioni di immobili sono state prevalenti rispetto agli acquisti ed 

alle attività di costruzione. 

NOTA 23 – Acquisti di immobili e materiali 

Acquisti di immobili e materiali 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Acquisti di immobili e materiali 2.485 5.718 (3.233) 

Totale 2.485 5.718 (3.233) 

La diminuzione degli acquisti in oggetto è da ricercare nel fatto che negli esercizi passati la 

strategia del Gruppo è stata principalmente indirizzata all’acquisto di terreni e/o fabbricati sui quali 

effettuare degli interventi immobiliari. In conseguenza di ciò sono stati acquistati, soprattutto 

attraverso le società House Building S.p.A. e Pian dei Grilli S.r.l., diversi terreni ed immobili 

strumentali a tali interventi. 

Relativamente al semestre 2009, gli acquisti di immobili, comprensivi degli oneri accessori, si 

sono ridotti e sono stati pari ad Euro 1.890. 

La voce è inoltre composta da ulteriori Euro 595 relativi a ad acquisti di materie prime e di 

consumo interamente attribuibili al settore costruzioni, ed in particolare effettuati dalle società 

House Building S.p.A.. 

NOTA 24 – Costi per servizi 

Il decremento dei costi per servizi, ed in particolare servizi di cantiere e di progettazione, è 

legato alla minore operatività del Gruppo nel corso del semestre rispetto all’esercizio precedente, 

dovuta principalmente al completamento dei cantieri di Como e Milano. 

Costi per servizi 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Costi per servizi di cantiere e di progettazione 3.345 9.790 (6.445) 

Costi per provvigioni 90 38 52 

Costi per pubblicità/promozione 191 347 (156) 

Costi per amministratori/sindaci 282 492 (210) 

94


Costi per consulenze amministrative e di revisione 373 480 (107) 

Costi per consulenze legali e notarili 141 79 62 

Costi per consulenze tecniche e commerciali 216 168 48 

Costi per affitti, locazioni e noleggi 155 233 (78) 

Costi per servizi generali 488 175 313 

Totale 5.281 11.802 (6.521) 

I costi per servizi di cantiere e di progettazione includono le spese imputabili direttamente ai 

singoli cantieri per le attività di progettazione e lavorazione appaltate ai terzi. Essi sono attribuibili 

prevalentemente alle società House Building S.p.A.. 

Il significativo decremento delle spese per pubblicità e promozioni è legato al fatto che nel corso 

dell’esercizio 2008, la società House Building S.p.A. ha effettuato importanti iniziative 

promozionali realizzate a livello nazionale che non sono state integralmente ripetute nel primo 

semestre 2009 e dall’uscita dall’area di consolidamento dei dati di alcune società rispetto al primo 

semestre 2008. 

Il decremento dei costi per amministratori e sindaci risente dell’uscite dall’area di 

consolidamento di alcune società rispetto al primo semestre del 2008 nonché da minori costi 

sostenuti da Uni Re Spa. 

I costi per affitti, locazioni e noleggi includono sia ai costi sostenuti per l’affitto delle sedi delle 

singole società del Gruppo che i noleggi di attrezzature ed altri beni direttamente impiegati presso i 

cantieri. 

NOTA 25 – Costi del personale dipendente 

Costi del personale dipendente 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Costi per stipendi 827 1.007 (180) 

Costi per contributi sociali 296 365 (69) 

Trattamento fine rapporto 51 64 (13) 

Altri costi 11 21 (10) 

Totale 1.185 1.457 (272) 

Il decremento del costo del personale è giustificato dal decremento del numero di dipendenti sia 

medio che a fine periodo, causato sia da una leggera riduzione dell’organico di alcune società che 

dall’uscita dall’area di consolidamento di alcune società. 

I dati relativi alla consistenza finale e media del periodo del personale del Gruppo sono i 

seguenti: 

Numero dipendenti 30.06.2009 Media 1° sem. 2009 30.06.2008 Media 1° sem. 2008 

Dirigenti 2 2 2 1 

Impiegati/Quadri 28 29 38 33 

Operai 14 14 17 16 

Totale 44 45 57 50 

95


NOTA 26 – Ammortamenti 

Ammortamenti 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Ammortamenti fabbricati strumentali 43 62 (19) 

Ammortamenti altre immobilizzazioni 83 109 (26) 

Ammortamenti immobilizzazioni immateriali a vita definita 17 11 6 

Totale 143 182 (39) 

NOTA 27 – Altre spese operative 

Altre spese operative 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Imposta comunale sugli immobili 147 188 (41) 

Oneri tributari indiretti 107 174 (67) 

Sopravvenienze passive 248 230 18 

Minusvalenze alienazioni immobilizzazioni materiali 20 11 9 

Oneri diversi di gestione 28 289 (261) 

Altri oneri 3 18 (15) 

Totale 553 910 (357) 

Gli oneri tributari indiretti includono il valore generato dal pro-rata sull’IVA per Euro 19 e altre 

imposte minori per Euro 88. 

Le sopravvenienze passive includono principalmente degli oneri liquidati ad amministratori 

dimissionari delle società Uni Re S.p.A. e First Solar S.r.l.. 

Gli oneri diversi di gestione si decrementano in modo significativo in quanto il saldo relativo al 

primo semestre 2008 includeva Euro 216 in capo alla società Uni Land S.p.A. che rappresentava la 

parte residuale di sanzioni tributarie relative ad esercizi in cui la proprietà della società (ex Perlier 

S.p.A.) non era del Gruppo Uni Land; tali sanzioni sono state successivamente rimborsate, dalla 

precedente proprietà essendo, quest’ultima, responsabile per tali inadempimenti. Il recupero delle 

sanzioni era stato contabilizzato contestualmente nelle Sopravvenienze Attive. 

NOTA 28 – Altri proventi ed altri oneri 

Altri proventi e altri oneri 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Altri proventi non ricorrenti 214 423 (209) 

Altri oneri non ricorrenti 0 - 0 

Ricavi diversi 663 377 286 

Plusvalenze su alienazioni immobiliari 713 4 709 

Totale 1.590 804 786 

96


Gli altri proventi non ricorrenti accolgono le sopravvenienze attive di cui la più significativa è 

in capo alla società Pian dei Grilli per il recupero di interessi passivi non di competenza per Euro 

98. Il decremento del saldo complessivo dipende dal fatto che tale conto accoglieva, nel primo 

semestre 2008, il recupero dei costi sostenuti dalla società Uni Land S.p.A. ma di pertinenza della 

vecchia proprietà ex Perlier S.p.A., così come già descritto nella nota precedente. 

Tra i ricavi diversi sono contabilizzati incrementi per costi ed oneri finanziari capitalizzati su 

immobili strumentali e da investimento, ricavi di varia natura relativi alle società del franchising e 

dell’energy (pubblicità, servizi vari, ecc.). 

In relazione ai primi, si indicano di seguito gli importi più rilevanti con riferimento alle singole 

società: 

• Caselle Immobiliari S.r.l. circa Euro 128; 

• Este Real Estate S.r.l. circa Euro 111; 

• Leblond S.p.A. circa Euro 47. 

La voce Plusvalenza su alienazioni immobiliari accoglie le plusvalenze generatesi 

prevalentemente dalle vendite al fondo immobiliare chiuso Real Blu Fund; in particolare, la società 

Pian dei Grilli S.p.A. ha ceduto l’immobile sito in Via di Corticella a Bologna realizzando una 

plusvalenza di Euro 354 mentre la società House Building S.p.A. ha ceduto una serie di immobili da 

investimento realizzando una plusvalenza di Euro 187. La medesima voce accoglie inoltre la 

plusvalenza di Euro 102 realizzata dalla società Uni Re Holding S.r.l. in seguito alla vendita della 

partecipazione in Eurocasa S.r.l. 

NOTA 29 – Svalutazioni e ripristini di valori di attività 

Svalutazione e ripristini di valore di attività 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Svalutazione di avviamento 184 - 184 

Svalutazione (rivalutazione) di immobilizzazioni materiali 2.636 - 2.636 

Totale 2.820 - 2.820 

L’importo registrato nella voce Svalutazione di avviamento è conseguente alla cessione della 

partecipazione in Eurospa S.p.A. la quale, avvenuta nel mese di agosto 2009, ha evidenziato una 

perdita di Euro 184 tale da giustificare l’abbattimento del valore del suo avviamento per il 

medesimo importo. 

La voce Svalutazione (rivalutazione) di immobilizzazioni materiali accoglie le valutazioni al 

“fair value” di tutti gli immobili del Gruppo confermata dalla perizia di stima, come già 

diffusamente spiegato nella Nota 2; tale perizia ha rilevato una variazione negativa netta di valore 

corrente per complessivi Euro 2.636, riconducibile a svalutazioni per Euro 2.730 e rivalutazioni per 

Euro 94, relative alla categoria Immobili da investimento in via di sviluppo ed alla categoria 

Immobili da investimento, rispettivamente. 

L’adozione della modifica del principio IAS 40, descritta nei principi contabili ed in Nota 2, ha 

comportato, a partire dal 1° gennaio 2009, l’iscrizione a conto economico di tali 

rivalutazioni/svalutazioni, che fino al 31 dicembre 2008 erano state rilevate direttamente a 

variazione delle riserve di patrimonio netto. 

NOTA 30 – Proventi ed oneri finanziari 

97


Proventi ed oneri finanziari 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Interessi passivi e altri oneri finanziari (2.466) (3.167) 701 

Interessi attivi 70 79 (9) 

Totale (2.396) (3.088) 692 

Rispetto al primo semestre 2008, la diminuzione degli oneri finanziari è da attribuirsi ad un 

minore indebitamento del Gruppo, soprattutto nel breve termine, anche in seguito al 

deconsolidamento dei dati di alcune società a partire dal secondo semestre 2008 e ad un lieve 

decremento dei tassi di interesse medi pagati. 

NOTA 31 – Imposte correnti e differite 

Imposte correnti differite 1° semestre 2009 1° semestre 2008 Variazione 

Imposte correnti del periodo 399 420 (21) 

Imposte differite del periodo (1.555) (997) (558) 

Totale (1.156) (577) (579) 

A partire dall’esercizio 2008, la Capogruppo ha assunto il ruolo di consolidante fiscale ai fini 

dell’IRES. A tale consolidato hanno aderito tutte le società del gruppo che ne avevano i requisiti. 

Il saldo delle imposte correnti è pertanto relativo oltre all’IRES/IRAP di competenza 

dell’esercizio, per Euro 202, ai proventi ed agli oneri IRES derivanti dal consolidato fiscale 

rispettivamente per Euro 319 ed Euro 516. 

Il saldo positivo delle imposte differite/anticipate è conseguente principalmente alla riduzione 

del fondo imposte differite dovuto alla rateizzazione della plusvalenza da cessione sede per Euro 

213, all’adeguamento dei “fair value” degli immobili da investimento per Euro 826 e alla cessione 

di immobili destinati alla vendita e da investimento per Euro 600, al netto dell’incremento per 

rateizzazione di plusvalenze da cessione immobili del periodo per circa Euro 276. 

Per maggiori dettagli concernenti la variazione del fondo imposte differite e delle attività per 

imposte anticipate si rimanda a quanto già specificato alle precedenti note 13 e 5. 

La riconciliazione fra l’aliquota fiscale teorica e quella effettiva risultante dal bilancio 

consolidato è la seguente: 

Riconciliazione dell'aliquota fiscale 1° semestre 2009 1° semestre 2008 

Aliquota fiscale teorica 31,40% 31,40% 

Perdite fiscali recuperabili e non relative a società controllate (2,08%) (7,96%) 

Plusvalenze/minusvalenze non tassate (0,39%) 8,97% 

Interessi passivi indeducibili ai fini IRES (4,86%) - 

Costi del personale, interessi ed altri costi non deducibili ai fini IRAP (1,10%) (6,63%) 

Altre variazioni (2,19%) (2,99%) 

Aliquota fiscale effettiva 20,78% 22,79% 

98


PARTI CORRELATE 

Per quanto riguarda il Gruppo, nel primo semestre 2009 sono stati intrattenuti rapporti 

commerciali e finanziari con parti correlate, individuate in base al Principio Contabile 

Internazionale IAS 24. 

Descrizione (Euro Migliaia) 

Crediti 

Commercia 

li 

Altre 

attività 

correnti 

Attività 

non 

correnti 

Attività 

finanziarie 

non 

correnti 

Debiti 

commercial 

i 

Debiti 

v/altri 

finanziatori 

a 

medio/lung 

o termine 

Altre 

passività 

correnti 

Ricavi da 

Locazioni e 

servizi 

Costi per 

Servizi 

Altri 

proventi / 

(oneri) 

Oneri / 

(proventi) 

finanziari 

1 CEM LUX S.A. 807 18.490 200 241 

2 TRAGHETTO S.r.l. 90 3.922 2.100 5.132 72 

3 SERCOM S.p.A. 40 31 

4 COSM I S.a.s. 41 228 

5 CONTROLLATE ENERGIE RINNOVABILI 84 2.462 (36) 

6 FONDO "REAL BLU FUND" 41 112 541 

7 RICCARDO ASCARI / EDITAL 73 56 

8 ROCCA RICCARDO 35 

9 ALBERTO MEZZINI 20 

10 ALBERTO MEZZINI HOLDING SRL 258 

11 IMMOBILIARE ITALIA SERVIZI S.p.A. 851 30 

Totale parti correlate 174 4.814 2.100 2.492 6.053 19.011 384 20 96 541 236 

Totale voce di bilancio 3.211 18.797 2.298 2.492 11.327 19.057 12.324 451 5.281 1.589 2.396 

% saldi con parti correlate su voce di bilancio 5,4% 25,6% 91,4% 100,0% 53,4% 99,8% 3,1% 4,3% 1,8% 34,0% 9,9% 

1 Società controllata da Alberto Mezzini 


3 Soci minoranza qualificata di Immobiliare Italiana Servizi SpA 

4 Socio di minoranza qualificata della TTW S.r.l. 

5 Uni Solar, One Solar, Two Solar Park 2008 

6 Fondo Immobiliare Chiuso "Real Blu Fund" controllato al 100% 

7 Amministratore di alcune società del gruppo 

8 Socio di minoranza qualificata della Immobiliare Futa S.r.l. 

9 Socio di maggioranza e Direttore Generale 


11 Società controllata e ceduta nel semestre 

Di seguito si riporta una breve descrizione delle principali operazioni con le parti correlate: 

• Cem Lux SARL: 

o Euro 18.490 finanziamento fruttifero a favore di Uni Land; 

o Euro 807 debiti commerciali per interessi 2007, 2008 e 2009 da Uni Land 

o Euro 241 oneri finanziari relativi ai finanziamenti erogati 

• Traghetto Srl: 

o Euro 222 di crediti commerciali attinenti alla rivalsa verso soggetti terzi di sanzioni 

amministrative pagate da Leblond non di competenza della società; 

o Euro 2.100 per l’acquisto di un ramo di azienda con annessa licenza alimentare 

o Euro 2.600 per l’acquisto di quote della sub-holding del franchising immobiliare 

o Euro 1.100 per l’acquisto di titoli . 

o Euro 5.132 di debiti commerciali, di cui Euro 2.561 relativi all’acquisto da parte di 

House Building della partecipazione nella società Porte del Sole, Euro 2.040 relativi 

all’acquisizione del terreno sito in Castelfranco Emilia (MO), Euro 606 relativi 

all’acquisizione dell’immobile sito in Bologna, Via Castiglione 

• Sercom SpA: 

o Costi per servizi per Euro 40 relativi a prestazioni tecniche eseguite sul cantiere di 

Como. 

99


• COSMI S.a.s.: 

o Euro 228 attengono ad un finanziamento soci; 

• Controllate Energie Rinnovabili: 

o Crediti finanziari per Euro 2.462 relativi al 50% dei finanziamenti erogati da Uni 

Land per finanziare i progetti fotovoltaici 

• Fondo Real Blu Fund: 

o Euro 112 di residuo per la sottoscrizione delle quote richiamate 

o Euro 541 di plusvalenze derivanti dalla cessione di Immobili strumentali e da 

investimento per complessivi Euro 4.449 

• Alberto Mezzini: Euro 20 attengono ad un affitto pagato dalla famiglia Mezzini per 

locazione di un immobile di proprietà della società Villa del Cedro, controllata 

integralmente da House Building S.p.A., per Euro 3.250 mensili; 

• Riccardo Ascari ed EDITAL S.a.s.: Euro 56 attengono a costi di consulenza fiscale e 

societaria, Euro 73 attengono a debiti commerciali. 

• Si segnala inoltre che la Capogruppo Uni Land S.p.A ha contratto un finanziamento verso 

Banca Antonveneta, ora Gruppo Monte dei Paschi di Siena, erogato in tre tranche per 

complessivi Euro 20.000, garantito da pegno su azioni della Capogruppo per un 

controvalore di Euro 50.000 detenute da A.M. Holding S.p.A. 

100


COMPENSI AD AMMINISTRATORI, SINDACI E DIRIGENTI CON RESPONSABILITA’ 

STRATEGICHE 

I compensi spettanti agli Amministratori e Sindaci di Uni Land S.p.A. per lo svolgimento delle 

loro funzioni anche nelle altre società controllate dal Gruppo sono i seguenti: 

Compensi ad amministratori e sindaci 1° semestre 2009 1° semestre 2008 

Amministratori (*) 82 98 

Sindaci 58 58 

Totale 140 155 

(*) Si evidenzia che l’Ing. Alberto Mezzini ha lasciato la carica di Consigliere ed Amministratore Delegato in data 30 

Aprile 2008, sostituito nel ruolo di Consigliere dalla Dott.ssa Tonini Isabella. A partire dalla medesima data l’Ing. 

Mezzini ricopre il ruolo di Direttore Generale, pertanto i relativi compensi sono stati inclusi tra quelli dei dirigenti con 

responsabilità strategiche. 

Il valore complessivo del costo sostenuto nel primo semestre 2009 per i compensi spettanti ai 

Dirigenti con responsabilità strategiche è pari a circa Euro 209. 

101


CONTENZIOSI E PASSIVITA’ POTENZIALI 

Contenzioso fiscale 

Sono ancora in corso gli atti di natura processuale in merito ai contenziosi avviatisi a seguito 

degli accertamenti relativi alle imposte Iva, Irpeg e Irap afferenti all’attività di Perlier S.p.A. nel 

settore cosmetico negli anni dal 1997 al 2002, come già evidenziato anche nei bilanci degli esercizi 

precedenti. Nel corso del 2008, Uniland S.p.A. ha pagato oneri per circa Euro 215 che sono stati 

rimborsati dal Gruppo Giraudi per pari importo. 

Si segnala peraltro che tutte le sopravvenienze passive che potessero derivare alla Capogruppo 

per effetto dei contenziosi fiscali riguardanti le attività svolte dalla società e dalle sue controllate 

fino al 17 ottobre 2005, sono state garantite dal Gruppo Giraudi all’azionista di controllo CEM 

LUX S.A. in forza degli accordi sottoscritti al momento del lancio dell’OPA sul 100% delle azioni 

della Perlier S.p.A. (ora Uni Land S.p.A.). 

La società CEM LUX S.A. ha successivamente girato tale garanzia in favore della Uni Land 

S.p.A., la quale non subirà quindi concretamente alcuna conseguenza negativa in esito ai 

contenziosi in atto. 

Contenzioso “Eredità Borghese” 

Si segnale che in data 3 giugno 2008 l’Ing. Mezzini, sia in proprio sia nella sua qualità di legale 

rappresentante di Frassino S.r.l. (società controllata al 100% da Uni Land) ha avviato un’azione 

legale presso il Tribunale di Roma, nei confronti del Sig. Massimo Chiappini affinché detto 

tribunale disponga (ai sensi dell’ex art. 2932 c.c.) l’esecuzione in forma specifica del contratto 

preliminare stipulato in data 28 dicembre 2007 ed il conseguente trasferimento in favore della 

Frassino S.r.l. dei diritti di proprietà di cui risulta titolare il Sig. Massimo Chiappini, in relazione al 

patrimonio immobiliare una volta appartenuto alla famiglia dei principi borghese di Roma. 

E’ stata altresì contestualmente avanzata una richiesta di condanna del Sig. Massimo Chiappini a 

risarcire alla Frassino S.r.l. ed all’Ing. Alberto Mezzini i danni subiti e subendi dagli stessi in 

ragione dell’inadempimento del contratto preliminare del 28 dicembre 2007, anche in 

considerazione della mancata disponibilità dei beni nonché della mancata disponibilità delle somme 

già anticipate al venditore prima della stipula del preliminare; oltre, ovviamente, ad ogni maggior 

danno, rivalutazione ed interesse che potranno essere stabiliti in sede giudiziale. Come 

rappresentato al mercato mediante comunicato stampa infatti, il Sig. Massimo Chiappini non si è 

presentato all’appuntamento fissato presso il notaio preposto al fine di dar corso alla stipulazione 

del primo contratto definitivo di cessione relativo ad una prima porzione di diritti di proprietà 

inerenti la c.d. eredità Borghese, rendendosi di fatto, a giudizio della Società, inadempiente agli 

impegni da esso assunti nel contratto preliminare con la società Frassino S.r.l. 

Di conseguenza il Consiglio di Amministrazione di Uni Land, avendo di contro, riscontrato il 

puntuale adempimento della società controllata Frassino S.r.l. alle obbligazioni contrattuali da essa 

assunte nel citato contratto preliminare, ha ritenuto opportuno di far avviare dai propri consulenti 

legali di fiducia un’approfondita analisi volta a verificare quali iniziative o azioni intraprendere o 

proporre di intraprendere alla propria controllata nei confronti del Sig. Massimo Chiappini al fine di 

tutelare al meglio gli interessi del gruppo e degli azionisti di Uni Land. 

A seguito dell’azione legale precedentemente esposta, il Sig. Massimo Chiappini ha instaurato i 

seguenti procedimenti: 

• innanzi al Tribunale di Tivoli, nei confronti dell’ing. Mezzini, di Frassino S.r.l. e di Uni 

Land, ove richiede al Tribunale di dichiarare inesistente o nullo il contratto preliminare di 

compravendita stipulato in data 28 dicembre 2007, con conseguente cancellazione della trascrizione 

102


del predetto contratto; dichiarare illegittima, perché contraria alla volontà delle parti, la trascrizione 

del citato contratto preliminare di compravendita del 28 dicembre 2007; accertare e dichiarare 

l’illegittimità del comportamento della Frassino S.r.l., di Uni Land e dell’Ing. Mezzini, consistito 

nella divulgazione alla stampa specialistica nazionale di notizie distorte direttamente incidenti sul 

normale svolgimento del mercato borsistico e finanziario; accertare e dichiarare, in via subordinata, 

la mala fede nelle trattative a carico della Frassino S.r.l. e dell’ing. Mezzini, nonché la loro grave 

inadempienza al contratto preliminare di compravendita, e, per l’effetto, dichiarare la risoluzione 

del predetto contratto, con conseguente cancellazione della relativa trascrizione, condannare in ogni 

caso tutti i convenuti al risarcimento dei danni per euro 250 milioni. 

• innanzi al Tribunale di Roma, nei confronti, tra gli altri, dell’ing. Mezzini, di Cem s.p.a., 

dell’arch. Sandro Chiappini (fratello del Sig. Massimo Chiappini) e del Conservatore dei Registri 

Immobiliari di Roma. Nell’atto di citazione il Sig. Massimo Chiappini richiede al Tribunale di 

accertare, in via principale, la sua pretesa qualità di unico erede del defunto Sig. Vittorio Chiappini 

e la conseguente nullità del contratto definitivo di compravendita stipulato tra l’arch. Sandro 

Chiappini e la Cem S.p.a. in data 31 marzo 2008; di ottenere, in via subordinata, l’assegnazione 

della quota ereditaria alienata dall’arch. Sandro Chiappini alla Cem S.p.a., giacché asseritamente 

ceduta in violazione dei diritti di prelazione ereditaria accordati dall’art. 732 c.c.; e di pronunciare la 

condanna dei convenuti, in solido, al risarcimento dei danni per euro 20 milioni. 

In relazione a quanto su esposto, il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto che, dopo 

approfondite valutazioni anche tenuto conto delle analisi svolte dai propri consulenti legali 

incaricati, che il rischio di soccombenza per le società del gruppo uni land nei procedimenti avviati 

contro le stesse dal sig. Massimo Chiappini risulti essere “possibile” e non “probabile” ai sensi dello 

IAS 37. Pertanto, come previsto nello stesso IAS 37, nessun accantonamento a fondo rischi è stato 

appostato nel bilancio consolidato al 31 dicembre 2008. 

Non si esclude in ogni caso che l’eventuale ipotetica soccombenza nei su citati giudizi, possa 

comportare effetti negativi per la situazione economia e patrimoniale del Gruppo Uni Land. 

Si evidenzia inoltre che, in base a quanto di conoscenza dell’Emittente, il Sig. Massimo Chiappini 

ha sporto presso il Tribunale di Tivoli denuncia-querela per truffa e manipolazione del mercato 

contro l’Ing. Mezzini, il fratello Arch. Sandro Chiappini ed il consulente tecnico Geom. Guido 

Gottardo; detto procedimento è stato trasmesso per competenza alla Procura di Bologna, mentre 

avanti la Procura di Tivoli pende, in fase di indagini preliminari, altro procedimento, nel quale sono 

sottoposti ad indagine per truffa sia il Sig. Massimo Chiappini che l’Ing. Alberto Mezzini. 

Dalle informazioni a disposizione dell’Emittente, risulta che sono stati presentati nei confronti 

dell’Ing. Mezzini tre esposti aventi ad oggetto potenziali reati in relazione all’operazione Borghese. 

Detti esposti, che sembrano ricondurre ad un’unica similare visione dei fatti, sono stati presentati da 

soggetti considerabili anonimi in quanto non sono stati identificati e quindi potrebbero essere 

riferibili a nomi di fantasia. 

Anche in relazione a quanto sopra esposto pende attualmente avanti la Procura di Bologna un 

procedimento in fase di indagini preliminari, a carico, tra gli altri, dell’Ing. Mezzini. 

Il Sig. Massimo Chiappini ha inoltre avanzato una denuncia nei confronti del Geom. Gottardo il cui 

procedimento è stato archiviato. 

Si segnala inoltre che l’Ing. Mezzini, a sua volta, ha proposto presso la Procura della Repubblica di 

Bologna denuncia-querela nei confronti di chiunque coinvolto nel compimento del reato di truffa 

aggravata in connessione ai comportamenti tenuti dal Sig. Massimo Chiappini nelle trattative 

potenzialmente finalizzate all’acquisizione della c.d. Eredità Borghese. 

103


Contenzioso “Astepoint” 

In data 21 gennaio 2009 la società Astepoint, una delle controllate del settore “franchising 

immobiliare” e ceduta durante l’esercizio 2008, contestava il mancato pagamento di Euro 24 a saldo 

dell’impegno di versamento assunto in sede di cessione delle quote sociali, nonché Euro 10 a titolo 

di penale fino ad allora maturata. 

In data 18 marzo 2009 il Tribunale di Roma ha emesso decreto ingiuntivo nei confronti di UniRe 

Holding per la somma di Euro 60, oltre ad interessi e spese, avverso il quale il gruppo ha proposto 

opposizione, con conseguente atto di citazione presso il medesimo tribunale per il 14 dicembre 

2009. 

Il gruppo ritiene di aver adempiuto alla propria obbligazione compensando tale debito con il 

credito vantato verso la società per servizi amministrativi resi durante l’’esercizio 2007 e 2008, 

servizi mai pagati da Astepoint, e quindi ritiene che tali pretese siano infondate. 

Contenzioso “privati venditori terreno Castelfranco Emilia” 

In data 1/8/2006 con atto Notarile alcuni privati promettevano di vendere da House Building 

SpA un lotto di terreno sito nel Comune di Castelfranco Emilia (Modena) contro il versamento di 

una caparra confirmatoria di Euro 1.200 per i quali la società riceveva dai promittenti venditori una 

fidejussione bancaria di pari importo a prima richiesta emessa da primario istituto bancario 

nazionale. 

L’efficacia del contratto preliminare era subordinata a due condizioni risolutive: 1) mancata 

approvazione del PSC da parte del Comune di Castelfranco Emilia entro 36 mesi dal preliminare; 2) 

mancata approvazione del PSC che prevedesse la non edificabilità o l’edificabilità con superficie 

totale inferiore ai 13.000 mq. 

In data 8 aprile 2009 il Consiglio Comunale di Castelfranco Emilia ha approvato PSC e RUE, 

prevedendo per il lotto oggetto del predetto preliminare una superficie utile inferiore ai 13.000 mq, 

che ha reso quindi applicabile la seconda condizione risolutiva. 

House Building SpA ha richiesto la risoluzione contrattuale, non essendo più interessata alla 

transazione.; conseguentemente le parti promittenti la vendita erano tenute a restituire la caparra 

ricevuta, ed il particolare l’istituto bancario era obbligato, in forza dei contratti autonomi di garanzia 

a restituire l’import. 

Essendo questo impegno alla restituzione disatteso da entrambi gli obbligati, i legali di House 

Building spa hanno promosso avanti il Tribunale di Bologna, sezione di Imola, un ricorso per 

decreto ingiuntivo alla banca per l’escussione della fideiussione. 

Contenzioso “Gonzaga Green Habitat Srl” 

House Building SpA ha stipulato un contratto di acquisto di terreno edificabile e sovrastanti 

unità immobiliari siti in Mantova con Gonzaga Green Habitat srl per un importo di Euro 9.170 non 

ancora completamente saldato. 

House Building SpA ha ricevuto la notifica di un atto di pignoramento presso terzi da parte di 

creditori della Gonzaga Green Habitat srl per un importo complessivo di Euro 2.057, emesso in 

forza del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 4681/2008 emesso dal Tribunale di 

Verona. 

Con il predetto atto di pignoramento, l’Ufficiale Giudiziario pignorava tutte le somme a qualsiasi 

titolo dovute e debende da House Building SpA alla Gonzaga Green Habitat Srl. 

104


Successivamente il giudice ha deciso, a seguito di atto di denuncia–querela , il sequestro penale 

delle somme ancora dovute alla Gonzaga Green Habitat Srl al fine quindi di pagare una sola volta il 

saldo del prezzo, con unica conseguenza di doversi accollare le eventuali spese giudiziali. 

105


3. ALLEGATI 

ATTESTAZIONE DEL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO 

AI SENSI DELL’ARTICOLO 154 BIS DEL D.Lgs 58/98. 

I sottoscritti Alberto Mezzini, in qualità di Direttore Generale, e Roberta Gollini, in qualità di 

Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Uni Land S.p.A., attestano, 

tenuto anche conto di quanto previsto dall’articolo 154-bis, commi 3 e 4, del Decreto Legislativo 24 

febbraio 1998, n.58: 

• l’adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell’impresa e, 

• l’effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del 

bilancio consolidato semestrale abbreviato nel corso del primo semestre del 2009. 

Si attesta, inoltre, che: 

� il bilancio consolidato semestrale abbreviato: 

• corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili; 

• è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti 

nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento 

Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002; 

• è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione 

patrimoniale, economica e finanziaria dell’emittente e dell’insieme delle imprese 

incluse nel consolidamento. 

� la relazione semestrale sulla gestione comprende un’analisi attendibile dei riferimenti agli 

eventi importanti che si sono verificati nei primi sei mesi dell’esercizio e alla loro incidenza 

sul bilancio consolidato semestrale abbreviato, unitamente a una descrizione dei principali 

rischi e incertezze per i sei mesi restanti dell’esercizio. La relazione intermedia sulla 

gestione comprende, altresì, un’analisi attendibile delle informazioni sulle operazioni 

rilevanti con parti correlate. 

28 agosto 2009 

Il Direttore Generale Il Dirigente Preposto 

Alberto Mezzini Roberta Gollini 

106


PROSPETTI CONTABILI DELLA CAPOGRUPPO UNI LAND SPA 

STATO PATRIMONIALE CAPOGRUPPO - 

UNI LAND SPA 


ATTIVITA' 

30.06.2009 

( a ) 

di cui parte 

correlate 

31.12.2008 

( b ) 

di cui parte 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 


Avviamento ed altre attività a vita indefinita 0 0 0 

Altre attività immateriali 483 20 463 

Immobilizzazioni materiali 23 31 (8) 


Altre attività non correnti 52.855 52.855 52.189 52.189 666 

Imposte differite attive 1.162 185 977 



Crediti commerciali 11.837 11.810 12.180 12.171 (343) 

Rimanenze 0 0 0 


Liquidità e mezzi equivalenti 618 68 550 

Totale attività correnti 22.542 21.622 17.445 16.818 5.097 

TOTALE ATTIVITA' 412.703 74.477 409.169 69.007 3.534 




Riserva sovrapprezzo azioni 58.170 58.815 (645) 

Altre riserve 39.908 42.614 (2.706) 

Utile (perdita) del periodo (412) (645) 233 




Debiti verso banche a medio - lungo termine 20.000 20.000 0 

Debiti verso altri finanziatori a medio - lungo termine 18.916 18.916 11.390 11.390 7.526 

Fondi relativi al personale (TFR) 40 36 4 

Fondo per passività fiscali differite 1 3 (2) 


Totale passività non correnti 43.979 18.916 36.451 11.390 7.528 


Debiti verso banche a breve termine 370 505 (135) 

Debiti verso altri finanziatori a breve termine 807 807 518 518 289 

Debiti verso fornitori 664 449 246 60 418 

Altre passività correnti 3.712 1.612 5.160 3.216 (1.448) 

Totale passività correnti 5.553 2.868 6.429 3.794 (876) 

TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' 412.703 21.784 409.169 15.184 3.534 

107


CONTO ECONOMICO CAPOGRUPPO - UNI LAND SPA 01.01 - 

30.06.2009 

(a) 


di cui parti 

correlate 

01.01 - 

30.06.2008 

(b) 

di cui parti 

correlate 

Variazione 

(a) - (b) 

Ricavi da vendita immobili 0 0 0 

Ricavi da locazioni e servizi 0 0 0 

Ricavi delle vendite e delle prestazioni 0 0 0 0 0 

Variazione delle rimanenze 0 0 0 

Valore della produzione 0 0 0 0 0 

Costi per acquisti immobili e materiali 0 0 

Costi per servizi (512) (5) (562) (13) 50 

Costi del personale (297) (248) (49) 

Ammortamenti (17) (16) (1) 


Altri proventi (oneri) 169 134 284 2 (115) 

Differenza tra valore e costo della produzione (684) 129 (883) (11) 199 

Utile/(perdita) da vendita immobili da investimento 0 0 0 

Plusv/(minusv) e (Svalut)/Ripristini di valore di attività 0 0 0 

Risultato operativo (684) 129 (883) (11) 199 

Proventi (oneri) finanziari netti 127 622 407 832 (280) 

Risultato derivante dalle attività in funzionamento (557) 751 (476) 821 (81) 


Risultato prima delle imposte (557) 751 (476) 821 (81) 

Imposte correnti del periodo 191 0 191 

Imposte differite del periodo (46) 140 (186) 

Risultato netto del periodo (412) 751 (336) 821 (76) 

CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CAPOGRUPPO - UNI LAND SPA 


01.01 - 

30.06.2009 

01.01 - 

30.06.2008 

Utile/(perdita) del periodo (A) (412) (336) 

Adeguamento al fair value di attività finanziarie disponibili per la vendita (2.705) 0 

Totale Altri utili/(perdite), al netto dell'effetto fiscale (B) (2.705) 0 

Totale Utile/(perdita) complessiva (A) + (B) (3.117) (336) 

108


PROSPETTO DI VARIAZIONE DEL PATRIMONIO NETTO CAPOGRUPPO - UNI LAND SPA 

CAPITALE RISERVA RISERVA ALTRE RISULTATO PATR. NETTO 

(importi in migliaia di Euro) SOCIALE SOVRAPPR. CF Hedge RISERVE D'ESERCIZIO GRUPPO 

Saldi al 31.12.2007 225.865 84.982 44.719 (7.360) 348.206 

Destinazione risultato 2007 (7.359) (1) 7.360 0 

Aumento C.S. SocGgen 1.228 319 - 

1.547 

Costi imputati direttamente a patrimonio (54) - 

(54) 

Aumento C.S. CemLux SA 14.275 5.064 - 

19.339 

Aumento C.S. mediante prelievo da Riserva Sovrapprezzo 24.137 (24.137) - 

0 

Distribuzione dividenti (1.081) (1.081) 

Valutazione a fair value di attività finanziarie disponibili per la vendita 36 36 

Risultato del periodo - 

(336) (336) 

Saldi al 30.06.2008 265.505 58.815 0 43.673 (336) 367.657 

- 

0 

- 

0 

Destinazione risultato 2007 (7.359) (1) 7.360 - 

Aumento C.S. Sogen 1.228 319 1.547 

Costi imputati direttamente a patrimonio (54) (54) 

Aumento C.S. CemLux S.A. 14.275 5.064 19.339 

Aumento C.S. mediante prelievo da Riserva Sovrapprezzo 24.137 (24.137) - 

Distribuzione dividendi (1.081) (1.081) 

Valutazione a fair value di attività finanziarie disponibili alla vendita (1.024) (1.024) 

Valutazione a fair value di strumenti derivati 0 0 

Variazione area di consolidamento 0 0 

Risultato del periodo (645) (645) 

Saldi al 31.12.2008 570.650 91.463 0 85.240 6.043 753.396 

Destinazione risultato 2008 (645) 0 645 0 

Totale Utile /(perdita) complessiva (2.705) 0 (412) (3.117) 

Saldi al 30.06.2009 570.650 90.818 (2.705) 85.240 6.276 750.279 

109


RENDICONTO FINANZIARIO CAPOGRUPPO - UNI LAND SPA 01.01. - 30.06.2009 01.01. - 30.06.2008 


A. TOTALE DISPONIBILITA' MONETARIE ALL'INIZIO DELL'ESERCIZIO 68 34 

Risultato del periodo (412) (336) 

Ammortamenti 17 16 

Imposte differite e anticipate 46 0 

Variazione netta del fondo trattamento di fine rapporto e altri fondi 4 12 

Flusso monetario della gestione corrente (345) (308) 

(Aumento) Diminuzione dei crediti commerciali 226 (144) 

(Aumento) Diminuzione delle rimanenze 0 0 

Aumento (Diminuzione) dei debiti commerciali (14) (1.206) 

(Aumento) Diminuzione di altre attività (5.708) (2.834) 

Aumento (Diminuzione) di altre passività (669) 1.411 

Altre variazioni 0 0 

Flusso monetario del capitale circolante (6.165) (2.773) 

B. FLUSSO MONETARIO DA (PER) ATTIVITA' DI ESERCIZIO (6.510) (3.081) 

(Investimenti) Disinvestimenti netti in immbolilizzazioni 

- Immobilizzazioni finanziarie 709 (35.718) 

- Immobilizzazioni materiali e immateriali (40) (8) 

- Variazioni altre attività 0 (2) 

C. FLUSSO MONETARIO PER (DA) ATTIVITA' DI INVESTIMENTO 669 (35.728) 

Aumento (diminuzioni) dei debiti finanziari a breve termine (135) 468 

Aumento (diminuzioni) dei debiti finanziari a medio lungo termine 6.526 19.140 

D. FLUSSO MONETARIO DA (PER) ATTIVITA' FINANZIARIE 6.391 19.608 

Aumento del Capitale Sociale 0 20.567 

Aumento della Riserva Sovrapprezzo Azioni 0 265 

Variazione Altre Riserve 0 0 

Distribuzione dividendi 0 (1.081) 

E. VARIAZIONI NEL PATRIMONIO NETTO 0 19.751 

F. FLUSSO MONETARIO DEL PERIODO (B+C+D+E) 550 550 

G. DISPONIBILITA' MONETARIE NETTE FINALI 618 584 

110


RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE 

111

Relazione finanziaria semestrale - Uni Land

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