Eredità Principi Borghese - Uni Land Spa

Joint venture per lo sviluppo dell
Stemma del pontefice Paolo V
(Camillo Borghese, 1605-1621)
Eredità Principi Borghese
Tra il Prof. Massimo Chiappini ,
Ingegnere , Architetto e Docente presso la Cattedra di Urbanistica II ,
della Facoltà di Architettura – Università La Sapienza di Roma -.
Specializzazione in Pianificazione Urbanistica e Aree Metropolitane e:

ESTRATTO DELLA DISCENDENZA BORGHESE E ATTUALE
PROPRIETA’
Principe Don Marcantonio Borghese (* Parigi 23-2-1814 + Frascati 5-10-1886),
8° Principe di Sulmona, 12° Principe di Sant’Angelo, 7° Principe di San Polo, 9° Principe di Rossano, 9° Principe di Vivaro, 8° Principe di
Montecompatri, 2° Principe di Nettuno, 8° Duca di Poggio Nativo, 8° Duca di Palombara, 8° Duca di Canemorto e Castelchiodato, 2°
Duca di Bomarzo, 8° Marchese di Mentana, Marchese di Norma, Marchese di Civitella Vicovaro, Marchese di Pratica, Marchese di
Moricone e Marchese di Percile, 8° Conte di Vallinfreda, Conte di Chia, Barone di Cropalati, Signore di Monteporzio, Olevano, Attigliano,
Morlupo, Montefortino, Montorio in Valle, Cretone, Poggio Moriano, Petescia, Pozzaggia, Stabia, Mugnano, Stazzaro, Scarpa,
Collepiccolo, Castelvecchio e Licenza e Grande di Spagna di prima classe dal 1839, Patrizio Napoletano, Patrizio Genovese e Patrizio
Veneto e Nobile di Corneto, Principe Romano e Nobile Romano Coscritto dal 1854.
Sposa in prime nozze a Roma l’11-5-1835 Lady Gwendoline Talbot, figlia di Lord John Talbot 16° Conte di Shrewsbury e di Maria Teresa
Talbot (* Cheltenham 5-12-1817 + Roma 27-10-1840); Sposa in seconde nozze a Parigi il 2-12-1843 Teresa de La Rochefoucauld, figlia
del Conte Alessandro Giulio Duca di Estissac e di Charlotte Dessolle (* Parigi 13-7-1823 + Anzio 1-7-1894), Dama d’Onore e Devozione
del Sovrano Militare Ordine di Malta.
Omissis ..
A4. ( 4° di dieci figli dal 2° matrimonio) Don Francesco Borghese (* Roma 21-1-1847 + Cafaggiolo 20-11-1926), 13° Principe di Sant’Angelo,
8° Principe di San Polo, 3° Duca di Bomarzo, 9° Marchese di Monticelli, 9° Conte di Chia, Signore di Attigliano e Mugnano (confermati
con Decreto Ministeriale del 13-7-1903); Nobile Romano, Nobile di Corneto, Patrizio Napoletano, Patrizio Veneto e Patrizio Genovese.
Sposa a Migliarino 5-6-1873 Donna Francesca Salviati, figlia del Duca Don Scipione e di Arabella de Fitz-James dei Duchi di Fitz-James (*
Roma 18-12-1855 + Cafaggiolo 24-8-1932)
Omissis…
B5. ( 5° di dieci figli ) Donna Anna Maria Borghese ( Cafaggiolo 26-8-1887 + 1-2-1972), Nobile Romana, Patrizia Veneta e Nobile di Corneto.
Sposa a Cafaggiolo 7-9-1922 il Conte Andrea Provana del Sabbione .
*****
Anna Maria Borghese ha venduto tutte le proprietà e i diritti relativi a terreni e fabbricati e ruderi di proprietà di siti in provincia di Roma al
defunto Prof. Vittorio Chiappini, nato a Roma 21 ottobre 1908 in forza dei seguenti atti: (i) esecuzione immobiliare del Tribunale Civile
di Roma in data 19 giugno 1949 registrato il 24 luglio al volume 987 n. 6042; (ii) atto di compravendita a rogito Notaio Francesco Antonelli
di Roma in data 20 marzo 1947, registrato a Roma il 9 aprile 1947 al n. 25672 volume 738; (iii) atto di rettifica a rogito del Notaio
Francesco Antonelli di Roma in data 12 novembre 1948 registrato a Roma il 2 dicembre 1948 al n. 8561 volume 765 atti pubblici; atti sui
quali appare la seguente dizione: “….con il presente si da atto che tutte le proprietà Borghese esistenti in detti comuni si intendono
trasferite al prof.Chiappini Vittorio…..” .
Deceduto il Chiappini Vittorio in Roma il 7 ottobre 1971 i diritti ereditari dello stesso relativi alla proprietà sono stati accettati con beneficio di
inventario con formalità 72468 e trascritta al n° 100945 del 15 dicembre 1971 dal figlio Prof. Massimo Chiappini nato a Roma l’8 maggio
1942 ;

I MOTIVI DELL’ OPERAZIONE !
La joint venture tra il Prof. Massimo Chiappini per lo sviluppo dell’eredità Borghese e Uni Land spa è stata voluta fondata,
pensata e sviluppata solo ed esclusivamente nella logica di realizzare i due seguenti scopi:
1) Realizzare un “sistema” idoneo a racchiudere, contenere e tutelare nel migliore dei modi tutti i beni all’epoca acquistati dalla
Famiglia Borghese dal Prof. Dott. Vittorio Chiappini con gli atti Notaio Antonelli del 1947 e 1948.
In relazione “alla costituzione del sistema”, i due temi sui quali si è posta e si porrà particolare attenzione sono :
a) quella della conservazione e dello “sviluppo” economico/ reddituale ad essi competente,
b) quello del trasferimento del 30% dei redditi derivanti dallo sviluppo della proprietà ad una fondazione costituita ad hoc
e destinata al sostegno dei deboli, agli infermi ai sofferenti principalmente di umili e disagiate condizioni.
2) Realizzare una fondazione a nome di Vittorio Chiappini dedita all’assistenza, dei bisognosi, sofferenti, inabili soprattutto dei ceti sociali
più provati senza distinzione di razza, nazionalità, religione o paese di appartenenza o sistema politico in esso in atto.
Per i soggetti appartenenti ai detti ceti sociali detta assistenza sarà mirata principalmente:
all’assistenza medica e alimentare, da realizzarsi attraverso apposite forniture di farmaci, personale medico incluse le forniture di
protesi, mezzi atti alla deambulazione e a quanto altro necessario destinato ad un atto “recupero” del soggetto, incluse le prestazioni
specialistiche. Dette prestazioni potranno essere estese anche alle classi più abbienti al prezzo di costo (incluso il costo dei trasporti,
delle forniture,
All’assistenza per i bisogni alimentari fondamentali,
Alla fornitura e realizzazione di sistemi abitativi minimali ma adeguati alle condizioni climatiche proprie delle zone di intervento,
Alla realizzazione di elementi edilizi di zona fondamentali per la sanità, l’istruzione, la fornitura delle infrastrutture fondamentali di beni
essenziali quali acqua, energia, e alla creazione di zone di salubrità accettabili, Ogni progetto dovrà essere vagliato non solo nella
logica economica, ma anche nella logica della conservazione del patrimonio ambientale, paesaggistico, delle tradizioni anche
culturali e religiose, senza offese per i componenti le comunità,
All’acquisto ed alla fornitura di attrezzi o attrezzature gestibili dai membri della comunità atti alla realizzazione di altri oggetti utili
allo stare, al bisogno familiare, edilizio, manutentivo, di bonifica, nella zona di intervento.
Per gli interventi destinate a zone valutate come solo destinate alle logiche di “miglioramento” – e sempre che se ne ravvisi l’effettiva
necessità o opportunità - le forniture saranno effettuate al mero prezzo di costo.
In tutti gli interventi possono essere accettati concorsi, collaborazioni, partnership, aiuti ed ulteriori contributi economici di enti,
organizzazioni riconosciute e apprezzate anche e soprattutto nella logica della competenza, dell’indirizzo alla soluzione dei problemi,
del coerente rapporto costi/ prestazioni, della collaborazione di personale idoneo.

LA PROPRIETA’
La proprietà è situata a Nord Est di Roma , in adiacenza al Grande Raccordo
Anulare e si sviluppa tra la Tiburtina e la Nomentana ai confini dei comuni di
Mentana, Palombara Sabina, Tivoli e Roma

LA PROPRIETA’
La maggior parte dei terreni costituenti la Proprietà risultano attualmente gravati da enfiteusi, inoltre una moltitudine di
suoli sono stati oggetto di affrancazione, di usucapione, di occupazione sine titolo, di appropriazione indebita,
nonché di deperimento e che ancora molti di essi sono stati oggetto e/o hanno subito opera di eventi naturali
(smottamenti, incendi ecc.), ovvero eventi artificiali ad opera dell’uomo ( costruzione di strade, piazze,
contrafforti, aeroporto, usi civici, cimiteri ecc.), o ancora opere pubbliche in genere, ed infine escavazioni fatte
da terzi, per le quali necessiteranno opere di riqualificazione ambientale, riempimenti e ritombatura, per cui ad
oggi non se ne può verificare e valutare la effettiva consistenza .
La proprietà ad oggi non ha mai prodotto alcun reddito, poiché era - ed è - gravata da enfiteusi da parte di una
moltitudine di livellari (enfiteuti). Essendosi verificato che dal 1950 il pagamento dei canoni enfiteutici è stato
relazionato al reddito dominicale dei beni ne è conseguito che i costi della semplice richiesta o sollecito di
canoni avrebbero reso antieconomico l’avvio di tali richieste per cui come sopra detto detti beni non hanno mai
prodotto alcun reddito.
Il nuovo e proficuo interesse deriva dal diverso avviso circa i valori di affranco – e quindi della redditività dei beni –
determinato dalla sentenza della Corte Costituzionale n° 143 del 1997 che intese correggere le distorsioni
reddituali e di affranco determinatesi con i precedenti richiamati disposti legislativi riconducendo il valore di
affranco ad all’equo effettivo valore di mercato dei beni. Tale disposto ha ricondotto (come da C..Civile) il
reddito annuo degli stessi ad un importo pari ad 1/15 dell’effettivo valore reale dei medesimi. Tale sentenza,
non riformando ovviamente il Codice Civile, ha mantenuto inalterati i disposti per cui imposte e tasse (ICI
inclusa) risultano sempre a carico del conduttore (enfiteuta) 6,6% netto
La determinazione puntuale di tutta la Proprietà, sia nelle logiche della loro estensione sia dell’elevato numero di
particelle in cui la stessa è frazionata, è avvenuta solo parzialmente. Per quanto finora accertato risulta
composta approssimativamente da oltre 2.600 terreni , da oltre 500 fabbricati per l’approssimativa
estensione di oltre 11.380.000 m.q. Tutti I beni sono liberi da debiti o ipoteche
Le aree interessate rappresentano il grosso dell’espansione urbanistica al nord di Roma (vedere quanto pubblicato
ordine Architetti, Uffici Comune di Roma ecc. ecc.)

PERCHE’ UNI LAND spa ?
Uni Land S.p.A. è società capogruppo del Gruppo Cem ; Nel corso delle ultime due generazioni , questa ha avviato una campagna di acquisizioni di terreni di importanti
dimensioni, con destinazioni urbanistiche residenziali e commerciali, al fine promuovere il loro sviluppo e successivamente rivenderli o di conservarne la proprietà
percependone i canoni di locazione.
Uni Land S.p.A possiede:
• un’esperienza professionale sviluppata da Cem in circa 50 anni di presenza nel settore immobiliare;
• la capacità di riconoscere la rilevanza strategica di un terreno anche in base alle infrastrutture pre-esistenti o sulla base dei programmi edificatori futuri;
• una rete di rapporti costruiti e consolidati nel tempo con gli intermediari, con i consulenti immobiliari, con le amministrazioni locali e con gli studi di architettura e
ingegneria;
• la capacità di coinvolgere nell’ambito di un progetto, gruppi di rilevanza internazionale operanti negli specifici settori;
• La capacità comprovata dai fatti di crescere senza ricorrere al debito , sfruttando nel corso degli anni la valorizzazione, del mercato immobiliare .
Il progetto di riorganizzazione operativa già avviato prevede anche investimenti in quote di fondi immobiliari da effettuarsi per il tramite delle società controllate di Uni Land di
diritto lussemburghese, che consentiranno di ottimizzare la fiscalità degli investimenti immobiliari.
La proprietà di Uni Land è saldamente in mano alla Famiglia Mezzini che nel tempo ha dimostrato di possedere caratteristiche assai simili a quanto immaginato e desiderato dal
Prof. Chiappini per la conservazione e la valorizzazione futura del proprio patrimonio.
Il patrimonio del Gruppo Uni Land risulta ad oggi prevalentemente costituito da terreni in fase di sviluppo e da diritti su proprietà immobiliari, situati in Emilia Romagna, per una
superficie fondiaria complessiva di circa 639.737 mq .
Nel perseguire gli obiettivi condivisi con il Prof. Chiappini , il Gruppo Uni Land farà ovviamente leva sulla maggior visibilità , trasparenza e flessibilità finanziaria, connesse allo
status di società quotata.
il defunto genitore del Prof. Massimo Chiappini aveva a suo tempo acquistato dalla Famiglia Borghese una grande quantità di suoli siti nella Provincia di Roma, meglio, ai confini
di quelli che oggi sono i confini del sistema urbano costituito. I Borghese all’epoca procedettero alla vendita di detti beni perché ormai inseguiti da creditori e debiti di tutti i
generi. Il defunto Prof. Chiappini aveva proceduto all’acquisto di parte di detti beni a mezzo di asta pubblica, includendosi beni di tutti i generi, incluse residenze e castelli,
lo stesso Vittorio Chiappini in altre occasioni aveva proceduto all’acquisto di altri beni di detta famiglia
Alcune maldestre leggi per lungo tempo (dal 1950 al 1997) avevano imposto la redditualità di beni gravati da enfiteusi come quelli della Famiglia Borghese ad una riscossione di
canoni ancorati ai ridicoli redditi dominicali dei suoli per cui le sole richieste di pagamento avrebbero superato l’ammontare del ricevuto,
Dal 1997 una sentenza della Corte Costituzionale ha posto nuovo equilibrio alla situazione determinando che il capitale di affranco non avrebbe dovuto essere parificato ad una
spoliazione, una ablazione gratuita, una cessione obbligata senza pari corrispettivo e quindi stabilendo che il capitale di affranco avrebbe dovuto essere quanto più
prossimo al reale valore di mercato del bene
Il Chiappini ha intrapreso dall’anno 2000 un grande lavoro di riordino, rideterminazione, catalogazione ed esame di detti beni, lavoro che, pur vastissimo, ancora debbasi
intendersi incompiuto
IL PROGETTO UNI LAND – CHIAPPINI È ORIGINATO DALLE SEGUENTI CONDIZIONI NELLA CONSIDERAZIONE CHE:
L’Ing. Massimo Chiappini ha ormai una età avanzata, non è in buone condizioni di salute, debilitato, senza eredi diretti, intende preservare detto patrimonio nella sua interezza e
nella sua continuità; È interessato ad una nuova fondazione dedicata al bene, al sollievo ed al sostegno dei sofferenti, dei bisognosi, dei malati, dei poveri e dei senza
tetto,
L’ing. Chiappini nel conseguimento degli scopi sopra detti, non ha mai reputato opportuno di prendere in considerazione la possibilità di donare a fondazioni esistenti, enti
benefici o similari il proprio patrimonio immobiliare, in quanto detti Enti, pur nella loro integrità morale, non sarebbero mai stati in grado di addivenire al duplice fine di
conservare, consolidare e sviluppare dette proprietà, talché gli aiuti ai bisognosi e sofferenti non fosse determinato dalle logiche di sviluppo e reddito delle proprietà, ma
sarebbe avvenuto solo a mezzo della alienazione degli stessi
LA Uni Land spa è società adeguata per solidità, tradizione, per la conservazione e la valorizzazione di patrimoni immobiliari
possiede il Know how necessario per poter massimizzare la redditività dei suoli e le capacità tecniche e giuridiche per rientrare nel pieno possesso dei suoli in tempi
ragionevolmente contenuti, per attivare i desiderata del prof. Chiappini, sostenerlo negli intenti ed assicurare continuità al patrimonio

I COSTI CHE SOSTERRA’ UNI LAND spa
Il Dott. Ing. Mezzini Alberto , per il tramite delle società controllate , si è impegnato, subordinatamente alla cessione della Proprietà ad una società o Fondo,
facente parte del gruppo a:
• finanziare integralmente i costi della costituzione della Fondazione ivi incluso un minimo capitale di avvio da determinarsi;
• Sostenere integralmente tutte le spese ed i costi relativi all’”operazione”, di qualsiasi genere essi siano, inclusa tutta l’attività di gestione, sviluppo,
programmazione, messa a reddito e riscossione di pregressi crediti e danni anche, e soprattutto, acquisendo i contratti e gli accordi stipulati tra la s.r.l.
ETD ed il Prof. Ing. Massimo Chiappini.
• cedere il 30% delle quote della società o del Fondo che sarà proprietario dell’eredità Borghese alla Fondazione
• concedere il diritto di usufrutto in favore del Prof. Chiappini sul 40% delle quote della società o del Fondo proprietario dell’eredità Borghese
• manlevare il Prof. Chiappini, anche per il pregresso, da qualsivoglia spesa, danno, costo ,anche di natura fiscale relativa all’emersione di plusvalenze o
redditi diversi od onere, che lo stesso dovesse subire o sopportare a qualunque titolo, concernenti, la proprietà e l’operazione o le attività connesse, ad
eccezione degli oneri fiscale conseguente ai futuri utili ove conseguiti.
• far si che la società o il Fondo corrisponda nei primi cinque anni , alla fondazione benefica per il tramite del Prof. Chiappini, un sostentamento iniziale ,
in attesa che i terreni possano produrre un reddito corrente-
• a far si che la società o il Fondo alieni i beni immobili, facenti parte della proprietà ceduta, solo ed esclusivamente nei limiti del perseguimento dello
scopo di ottenere la migliore valorizzazione della proprietà nell’ottica di mantenere ed incrementare nel tempo la relativa consistenza patrimoniale.
• si impegna a sostenere tutti i costi e gli oneri accessori per la formalizzazione e il compimento di tutte le attività necessarie alla finalizzazione dell
Operazione (si intendono a titolo esemplificativo e non esaustivo costi per la riapertura delle successioni , acquisizione di pratiche e certificazioni
urbanistiche, costi notarili ecc ).
Allo stato attuale si ritiene che gli impegni assunti dall’Ing. Mezzini per realizzare l’intera operazione non siano superiori ai 20.000.000 di Euro ;
Il Prof. Massimo Chiappini , si è impegnato a:
• consentire lo svolgimento dell’ attività preliminare e propedeutica all’esecuzione dell’Operazione, l’analisi della situazione urbanistica della Proprietà e
la due diligence legale, amministrativa e fiscale, di tutta la documentazione in suo possesso in relazione alla Proprietà.
• riaprire la successione e a cedere la proprietà quanto prima e comunque non oltre il 31 dicembre 2006, ad una società o ad un fondo comune di
investimento immobiliare ad apporto, che sarà individuato congiuntamente.
• A cedere qualsiasi diritto non prescritto alla UNI LAND relativo a redditi trascorsi, canoni, e danni. Il che, per quanto ancora esigibile, corrisponderebbe
ad una cifra pari al 40% del valore del patrimonio, (vedere capitoli relativi a mancanza di reddito, sentenze Corte Costituzionale, articoli codice civile
relativi alle enfiteusi ecc. ecc.)
• A trasferire i contratti di riscossione e gestione a suo tempo perfezionati con la ETD s.r.l. , così da poter disporre di valido strumento operativo
finalizzato alla determinazione dei beni, del loro stato, delle loro logiche reddituali, nonché delle logiche di sviluppo, di tutela e messa a reddito degli
stessi, diversificandoli nelle diverse aree di interesse (abitativo, servizi, commerciale, grande distribuzione,agricole ecc. ecc.)
• prestare in futuro la propria opera ed assistenza sia per l’individuazione di suoli non ancora inseriti nella successione sia per lo sviluppo di quelli già
individuati.

Development company
Caselle Immobiliare S.r.l.
Frassino S.r.l.
Este Real Estate S.r.l.
House building
Immobiliare Futa S.r.l.
Trading Company
Uni Land Development
UNI LAND S.p.A.
CEM S.p.A.
100% 50%
100%
100%
50%
50%
82%
100% 100%
100%
Property company
T.T.W. S.r.l.
COME SARA’ LA STRUTTURATA L’ OPERAZIONE
Non performing lonas
Unica S.r.l.
Found Company
Uni Land Luxembourg
Cem Lux
70%
100%
Società o Fondo imm.
100%
Eredità Borghese
Traghetto s.r.l.
Come già annunciato nei comunicati stampa del 9 e
19 giugno scorsi ,le acquisizioni avverranno tramite
la Traghetto srl , società controllata al 100% da Cem
Lux , che riceverà un prestito titoli ( e di danaro ) non
oneroso dalla stessa Cemlux per finanziare gli
acquisti , in questo caso per circa € 20.000.000 di
controvalore
100%
Altri Terreni
30% Fondazione
Prof. Chiappini
51%
Globalcasa s.p.a.
La società o il fondo immobiliare che deterranno
l’eredità dei Principi Borghese sarà posseduta al
70% da Traghetto e al 30% dalla Fondazione a scopi
benefici intestata al Prof. Chiappini.

AL TERMINE DELL’ OPERAZIONE UNI LAND POTRA’ CONSOLIDARE L’EREDITA’ BORGHESE
UNI LAND S.p.A.
100%
Uni Land Luxembourg
70%
Società o Fondo imm.
100%
Eredità Borghese
30%
Come già deliberato nell’assemblea straordinaria dei soci del 6
maggio scorso ,il CDA ha ricevuto le deleghe per deliberare
uno o più aumenti di capitale riservati e finalizzati
all’acquisizione di terreni o immobili o partecipazioni, mediante
il quale verrà aumentato il capitale sociale e verranno
contestualmente emesse nuove azioni Uni Land spa a favore
della CemLux per il medesimo importo pari a € 20.000.000, in
tal modo CemLux rientrerà in possesso di quanto anticipato
( senza ottenerne un vantaggio a scapito dei soci di minoranza )
Fondazione
Prof. Chiappini
I soci di Uni Land vedranno incrementare il patrimonio netto
della società senza che questa ricorra al debito;
L’unico effetto sarà una diluizione del capitale sociale , di
modesta entità poiché saranno emesse azioni in numero
limitato ( per 20.000.000 di controvalore ) .

I RISULTATI FINALI DELL’ OPERAZIONE
Uni land con questa singola operazione incrementerà il numero di m.q. di terreno di
proprietà che passano da circa 640.000 m.q. a circa 12.020.000 m.q. con
un’incremento del 1.800%.
Il valore di mercato dell’eredità Borghese , nelle logiche dell’enorme estensione della
stessa non è di semplice identificazione ,sarà complessa l’individuazione e la
catalogazione di tutti i beni e richiederà mesi di lavoro , pertanto allo stato attuale
non è possibile dare una stima puntuale capace di indicare il valore di mercato dei
beni oggetto dell’accordo.
+ 1.800 %
640.000 m.q.
12.020.000 m.q.
Terreni di proprietà + 1.800%