Punt van de huur 2010 (Wijksteunpunt Wonen Amsterdam brochure ...

Onderhouds-HOOFDSTUK 3gebrekenHOOFDSTUK 3Kleine dagelijkse reparaties zijn voor de huurder, derest is voor rekening van de verhuurder. Komt de verhuurderzijn verplichtingen niet na, dan kan dat gevolgenhebben voor de te betalen huurprijs. Bij ernstigegebreken kan de huurder via een kort geding en eendwangsom goede resultaten boeken. Deze weg is alleennogal lastig: je hebt in principe een advocaat nodig enloopt bovendien het risico van een kostenveroordelingbij verlies. Bij de huurcommissie bestaat dat risico niet:voor 25 euro kan je een procedure voeren. De huurcommissiekan de verhuurder niet dwingen reparatieste verrichten. Ze kan wel de huurprijs flink verlagenzolang er sprake is van (ernstige) gebreken. Daarvoorbestaat een speciale procedure, de onderhoudsprocedure(artikel 7.4:257 BW).3.1 De onderhoudsprocedureMet deze procedure kan het hele jaar door slecht onderhoudaangekaart worden. Alle onderhoudssituatiesdie voorheen leidden tot bevriezen van de huurprijskunnen nu een tijdelijke huurverlaging opleveren. Omeen procedure te kunnen starten op grond van achterstalligonderhoud moeten de klachten eerst schriftelijkaan de verhuurder zijn gemeld. Daarbij is het van belangdat de verhuurder verzocht wordt deze binnen zesweken te verhelpen en te melden dat anders de huurcommissieingeschakeld wordt. Als de klachten alleentelefonisch zijn doorgegeven, is het voor de onderhoudsprocedurenodig om dit ook nog eens schriftelijkte doen. De klachtenlijst uit bijlage VI is een handigegeheugensteun.Om misverstanden te vermijden moet je zorgen vooreen ontvangstbevestiging: aangetekend versturen oflangs brengen en een ontvangstbevestiging vragen. Deverhuurder heeft vervolgens zes weken de tijd de gebrekente verhelpen. Daarna kan de onderhoudsprocedureworden gestart bij de huurcommissie. Dit kan toteen half jaar na het melden van de gebreken, maarwachten heeft weinig zin. Het is belangrijk om de gebrekenzorgvuldig en volledig te melden, want alles datniet genoemd is in de klachtenmelding laat de huurcommissiebuiten beschouwing. Dus ook al ligt het daker af, als er niets op het formulier staat telt het niet meevoor de lopende procedure (Je kan overigens ook eenprocedure starten met een oudere klachtenmelding,maar de huurcommissie gaat met haar verlaging nietverder terug dan 6 maanden voor indienen van hetverzoek).Het is belangrijk de gebreken niet alleen te vermelden,maar ook nader te omschrijven. Dus niet `het tocht’,maar `tocht als gevolg van een kier van 8 millimeteronder het linker voorraam’. Beter niet `vocht en schimmel’maar `vochtplek van 0,5 m2 op de linkerbuitenmuurvan de keuken, met ernstige schimmelvorming’.Hierdoor is het straks voor de rapporteur van de huurcommissieveel makkelijker de gebreken te vinden ente beoordelen. De kans op een goed rapport wordthiermee vergroot.De huurder hoeft niet te bepalen welk nulpunt of welkekorting van toepassing is, dat neemt de rapporteur welop in het rapport en daar kan op de zitting bij de huurcommissienog commentaar op geleverd worden.Het formulier voor de onderhoudsprocedure is hetzelfde als dat voor huurverlaging.De huurcommissie neemt na betaling van de leges dezaak in onderzoek, stelt een rapport op en nodigt partijenuit voor een zitting. Dit traject staat beschreven inhoofdstuk 8. Het streven is dat in de toekomst binnen 4maanden na binnenkomst van het verzoek een uitspraakgedaan wordt.TIP:Sommige bewonersorganisaties geven een pakket vanklachten van meerdere huurders tegelijk bij de verhuurderaf. Een verhuurder kan zo nooit meer beweren dat hij of zijniet van de klachten op de hoogte was. Het is belangrijkeen kopie van de klachtenlijsten te bewaren en natuurlijkeen ontvangstbevestiging te vragen. Als de verhuurderniet reageert kan de onderhoudsprocedure opgestartworden, met een ondertekend formulier voor elke woning.Dien de verzoeken als pakket in bij de huurcommissie,met begeleidende brief en het verzoek de zaken gelijktijdigte behandelen. Dat is voor alle partijen handig:huurcommissie, verhuurder en huurders.3.2 De gebreken en de sanctiesAlle gebreken zijn ondergebracht in drie nulpuntenlijsten:▶ Lijst A: Zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingenten aanzien van woonruimte▶ Lijst B: Ernstige gebreken aan en tekortkomingenten aanzien van woonruimte▶ Lijst C: Overige ernstige gebreken aan en tekortkomingenten aanzien van de woonruimte zelfIn de onderhoudsprocedure kunnen deze gebrekenleiden tot:▶ Lijst A: Huurverlaging tot 20% van de maximalehuurprijs▶ Lijst B: Huurverlaging tot 30% van de maximalehuurprijs▶ Lijst C: Huurverlaging tot 40% van de maximalehuurprijsEen door de huurcommissie uitgesproken verlaginggaat in op de eerste van de maand nadat de gebrekenaan de verhuurder gemeld zijn. De verlaging geldt totde eerste van de maand volgend op die waarin de gebrekenverholpen zijn. Tot dat moment mag de huurprijsniet verhoogd worden. Het is dus duidelijk bedoeldals prikkel voor de verhuurder om de gebrekente verhelpen. Het hangt natuurlijk erg van de betaaldehuurprijs af hoeveel de verlaging oplevert. Bij erg lagehuren is soms helemaal geen verlaging mogelijk. Voordeelis dan wel dat de huur niet verhoogd mag wordentot de gebreken zijn verholpen. Bij gebreken uit de Clijst kan de huurcommissie ook een gematigde kortingtoepassen, bijvoorbeeld tot 60% van de maximalehuurprijs.3.3 Het gebrekenboekHieronder wordt in eenvoudige taal ingegaan op demeest voorkomende gebreken. De volledige nulpuntenlijstenzijn opgenomen in de bijlagen. Lijst A en B zijngeheel benoemd, lijst C is niet limitatief, wat wil zeggendat de lijst aangevuld kan worden. Als een klacht dusniet in dit rijtje voorkomt, wil dat nog niet zeggen datdeze niet ernstig is. Het gaat om de vraag of een gebrekhet woongenot (ernstig) schaadt. Bij twijfel kan hetwoonspreekuur of een huurteam geraadpleegd worden.Het volledige gebrekenboek is verkrijgbaar bij dehuurcommissie of is te downloaden van www.huurcommissie.nl.LIJST A: ZEER ERNSTIGE GEBREKEN(verlaging tot 20% van de maximale huurprijs)▶ 1 Geen aansluiting op de riolering▶ 2 Geen mogelijkheid tot ventilatie van wc, bad,douche, keuken, woonkamer of slaapkamer▶ 3 Geen daglicht in woonkamer of slaapkamer▶ 4 Geen toilet▶ 5 Geen douche, bad of aparte wastafel▶ 6 Geen keuken▶ 7 De toegangsdeur is niet afsluitbaar▶ 8 De woonruimte kent zo ernstige gebreken dat hijdoor het gevaar ongeschikt is voor bewoningMet name het ontbreken van ventilatie in wc of douchekomt nogal eens voor. Ook zijn er nog steeds woningenzonder douche en ook dat is tegenwoordig een ernstigLIJST B: ERNSTIGE GEBREKEN(verlaging tot 30% van de maximale huurprijs)▶ 1 Er is een melding (aanschrijving) van Bouw- en Woningtoezicht (BWT) aan deeigenaar, met daarin gebreken die op de woning betrekking hebben▶ 2 Er is een aanschrijving tot verbetering van BWT▶ 3 Door vocht als gevolg van bouwkundige gebreken treedt zodanige schimmel ofhoutrot op dat de bruikbaarheid van keuken, woon- of slaapkamers ernstig isaangetast▶ 4 Door daklekkage is de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmerd▶ 5 Door een slechte schoorsteen is sprake van gebrekkige afvoer vanverbrandingsgassen▶ 6 Door verzakking is de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig geschaad▶ 7 Door een slechte riolering is de bewoonbaarheid ernstig geschaad▶ 8 Door slechte afsluiting van de bodem treedt ernstige stankoverlast op▶ 9 Er is sprake van een opeenstapeling van ernstige onderhoudsgebreken (zeerslechte algehele staat)LIJST C: OVERIGE ERNSTIGE GEBREKEN(verlaging tot 40% van de maximale huurprijs)Gebreken die niet voorkomen in de lijsten A en B, maar wel het woongenot ernstigschaden, bijvoorbeeld▶ onvoldoende ventilatie van wc, douche, keuken, woon- of slaapkamer waardoorstankoverlast ontstaat▶ onvoldoende capaciteit van de centrale verwarming▶ ernstige en voortdurende geluidsoverlast van technische installaties (lift, CV)▶ ernstige lekkage van aan- en afvoerleidingen▶ onvoldoende daglicht in het hoofdwoonvertrek (raam kleiner dan 0,5 m²)▶ slechte staat van de binnenmuren en plafonds (ernstige scheuren of loslatendstucwerk)▶ onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende muren en wanden, vloeren ofplafonds▶ gevolgschade van een inmiddels opgeheven gebrek (bv vochtplekken na lekkage)▶ ernstige vocht- of schimmelplekken door optrekkend of doorslaand vochtgebrek! De meeste andere gebreken zijn zo ernstig datje ze zelden ziet. Bij kamerbewoners komt het wel voordat de toegangsdeur niet afsluitbaar is.De aanschrijving en de zeer slechte algehele staat komenregelmatig voor, maar ook de meeste andere nulpuntenuit deze lijst zie je wel eens. Van een zeer slechtealgehele staat van onderhoud is pas sprake, wanneerzich meerdere onderhoudsgebreken voordoen (bijvoorbeeldslechte toestand buitenschilderwerk bij allegevels, houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat vande gevels, voeg- en metselwerk, kierende buitendeurenen ramen).Tot zover de opsomming die de wetgever in de Bijlagenbij het Besluit Huurprijzen Woonruimte heeft opgeno-10 PUNT VAN DE HUUR PUNT VAN DE HUUR 11