Punt van de huur 2010 (Wijksteunpunt Wonen Amsterdam brochure ...

HOOFDSTUK 1meer dan 25 huurwoningen. De verhuurder moet danoverleggen over het beleid op het gebied van huur, servicekosten,onderhoud, verhuur etcetera. De kostenvoor dit overleg zijn voor de verhuurder.Deze wet is een verhaal apart, met aparte brochures(zie literatuurlijst); we gaan er hier dan ook niet verderop in. Voor een bewonerscommissie of huurdersverenigingin een (flat)complex kan de wet interessant enpraktisch bruikbaar zijn.1.1 De opbouw van de huurWie een schriftelijk huurcontract voorgelegd krijgt zietdaarin verschillende bepalingen. Een van de belangrijkstegaat over de prijs die maandelijks betaald moet worden.Meestal is deze opgebouwd uit drie onderdelen:▶ de huurprijs ofwel de kale huur▶ het watergeld▶ andere bijkomende kosten1.1.1 Huurprijs of kale huurHet woord zegt het al: kale huur, zonder iets er bij. Dewet spreekt over huurprijs. Dit is het bedrag waarovereen verhuurder een huurverhoging mag vragen. Als jeeen huurder vraagt wat hij (of zij) betaalt dan noemthij meestal het bedrag dat hij per maand aan de verhuurderovermaakt. Bijna altijd zit daar nog watergeldbij, of andere bijkomende kosten. Deze moet je van debetaalde huur aftrekken om de kale huur te berekenen.Het lijkt eenvoudig, en dat is het meestal ook. Maar dehuurprijs die in een contract staat verandert met de jarendoor de huurverhogingen. De juiste huurprijs vindje dan als het goed is in de laatste aanzegging van dehuurverhoging. Maar let op, deze is ook niet altijd betrouwbaar.Soms gaat een huurverhoging niet door,maar telt de verhuurder gewoon door alsof er niets aande hand is. De opgave van de verhuurder blijkt in depraktijk niet altijd te kloppen. In dat geval moet je kijkennaar de huurprijs uit het contract, en daarbij dehuurverhogingen die wel zijn doorgegaan optellen.1.1.2 WatergeldDe meeste huurders in Amsterdam betalen het geldvoor het watergebruik via de verhuurder. Waternet,voorheen het Gemeentelijk Waterleidingbedrijf Amsterdam,brengt de verhuurders eenheden watergeld inrekening. Dat wordt weer doorberekend aan de huurder,waarbij geen winst gemaakt mag worden of extrakosten in rekening mogen worden gebracht. Op termijngaat dit verdwijnen, want dan krijgen alle Amsterdamsewoningen, net als elders in Nederland, eenaparte meter zodat je betaalt voor het werkelijke gebruik.Maar dat kan nog wel even duren, dus voorlopigdoen we het voor de meeste woningen met eenhedenwatergeld.Voor iedere kamer groter dan 6 m2 wordt een eenheidin rekening gebracht, plus een extra voor de keuken.Ook een tuin of een ligbad leveren doorgaans een extraeenheid op, maar dat alles hangt af van de registratie bijWaternet. Meer over watergeld vind je in hoofdstuk 6over bijkomende kosten.1.1.3 Bijkomende kosten ofservicekostenNaast kale huur en watergeld kunnen er nog anderekosten zijn: de bijkomende kosten of servicekosten.Het kan gaan om de elektriciteitsrekening van het trappenhuis,een glas- en rioolontstoppingsverzekering ofkosten voor het jaarlijks onderhoud van de CV-ketel.Het kan ook gaan om het schoonmaken van het trappenhuisof om de stookkosten van een gemeenschappelijkewarmwater of CV-installatie. Het kan ook gaanom meubilair dat is meeverhuurd.Ook voor de bijkomende kosten gelden regels. Hetmoet gaan om kosten die afgesproken zijn tussen huurderen verhuurder en ook daadwerkelijk door de verhuurderzijn gemaakt. Er mag geen winst op gemaaktworden en de verhuurder moet eens per jaar een afrekeningleveren. De huurder die het daar niet mee eensis kan de zaak voorleggen aan de huurcommissie. Hetis ook mogelijk een onredelijk hoog voorschot te latentoetsen door de huurcommissie. Meer hierover vind jein hoofdstuk 6 over bijkomende kosten.1.1.4 All-in hurenSoms berekenen verhuurders een totaalbedrag, zonderduidelijk te maken hoe dat bedrag is samengesteld. Bijvoorbeeld500 euro voor een etage, inclusief verwarmingen meubels. Als nergens in het contract staat welkdeel kale huur is en welk deel servicekosten spreken wevan een all-in huur. Dat is lastig, want je weet niet overwelk bedrag huurverhoging gerekend kan worden enook krijg je zo geen duidelijk beeld van de servicekosten.De wetgever heeft daarom een sanctie gesteld ophet vragen van all-in huren. Die sanctie is verwerkt ineen speciale huurverlagingsprocedure. Daarover lees jemeer in hoofdstuk 5 over huurverlaging.DeHOOFDSTUK 2huurverhogingIn de jaren ’90 trok de overheid zich terug uit de volkshuisvesting.De partijen moesten het onderling uitzoekenen vooral ook betalen. Geen subsidies meer voorrenovatie en woningbouw en in ruil daarvoor extrahuurverhogingen. Volkshuisvesting werd niet langereen verantwoording van alle belastingbetalers, maar dehuurders moesten gaan opdraaien voor de kosten vansociale woningbouw. In 1991 werd voor het eerst zichtbaarwat dit in de praktijk zou betekenen. De hurenzouden vier jaar lang met gemiddeld 5,5% stijgen.Ruim 2,5% meer dan de inflatie, maar dit was om hetwegvallen van subsidies goed te maken. De protestenvan de kant van de huurders waren te beperkt om hetbeleid te wijzigen en ook na vier jaar ging de extra verhoginggewoon door.Pas in 1996 kwam het huurdersprotest op gang met delandelijke rode kaartenactie tegen de huurverhoging.Resultaat was dat de huursubsidie aanmerkelijk verbeterdeen dat de huurverhoging weer onderwerp vanpolitiek debat werd. Toch heeft het nog tot 2000 geduurdvoor de maximale verhoging enigszins getemperdwerd. De maximale huurverhoging werd toen3,8%, tegen 6,5% in de voorgaande jaren.Ondertussen zijn de huren na 10 jaar sterke huurverhogingenen de tussentijdse verhoging bij huurderswisselingmeer dan verdubbeld. Nog zwaardere klappenvallen bij nieuwe huurders, zeker sinds de verouderingsaftrekis afgeschaft en veel Amsterdamse corporatiesmaximale huurprijzen vragen. De inkomsten diede schatkist jaarlijks misloopt door de onbeperkte aftrekvan hypotheekrente (= koopsubsidie) bedrageneen veelvoud van de uitgaven voor huurtoeslag. Deverhouding tussen kopen en huren is volledig scheefgegroeid.Kopers van een huis worden naar verhoudingbevoordeeld. Kopen is in, huren is uit. Toch zijnveel mensen aangewezen op een betaalbare huurwoning,want lang niet iedereen kan of wil kopen.Het in februari 2007 aangetreden kabinet heeftgekozen voor een inflatievolgend huurbeleid. Dekomende jaren is de maximale huurverhoging gelijkaan de inflatie.2.1 De regels voor de huurverhogingin 2010Huurverhoging is een voorstel van de verhuurder. Eenvoorstel moet tenminste twee maanden voor de ingangsdatumworden aangezegd. Eind april moet hetvoorstel tot verhoging per 1 juli in de bus liggen.De maximale huurverhoging bedraagt dit jaar 1,2%.Het voorstel tot huurverhoging moet een uitsplitsingbevatten in kale huur en de bijkomende kosten. Dehuurverhoging mag alleen berekend worden over dekale huur. Het voorstel moet de oude kale huur, hetverhogingspercentage en de nieuwe voorgestelde huurprijsbevatten. De aanzegging moet tenminste tweemaanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij dehuurder in de bus liggen.Huurverhoging is een voorstel. De huurder heeft hetrecht bezwaar te maken op de volgende gronden:▶ de huurprijs komt boven het wettelijk maximumvolgens de puntenberekening▶ het percentage verhoging ligt boven het maximum▶ er zijn (ernstige) tekortkomingen in het onderhouden er loopt een onderhoudsprocedure of de huurprijsis vanwege gebreken tijdelijk verlaagd▶ de huurprijs waarover de verhoging berekend wordtklopt niet▶ de aanzegging van de verhoging klopt nietDe huurder kan bezwaar maken bij de verhuurder. Datkan tot uiterlijk de voorgestelde ingangsdatum met behulpvan een speciaal formulier, verkrijgbaar bij wijksteunpuntenwonen, huurspreekuren, stadsdeelkantoren,de huurcommissie, het ministerie (www.vrom.nl).Bij een verhoging per 1 juli moet het bezwaar op 30juni bij de verhuurder binnen zijn.Als de huurder bezwaar heeft gemaakt moet de verhuurderkiezen: óf hij accepteert het bezwaar en de verhoginggaat niet door, óf hij stuurt het bezwaar doornaar de huurcommissie en vraagt een uitspraak.De huurder kan ook besluiten gewoon niet te betalen.Ook dat is een weigering. Als de verhuurder het voorsteltot verhoging per aangetekende brief heeft gestuurd,kan hij zich in dat geval direct tot de huurcommissiewenden (binnen zes weken na de voorgesteldeingangsdatum). De verhoging wordt dan redelijk verklaard,tenzij er overduidelijk iets niet klopt.Heeft de verhuurder het voorstel niet aangetekend verstuurd,dan kan hij binnen zes weken na de voorgesteldeingangsdatum een aangetekende herinnering sturen,met een kopie van de eerdere aanzegging. De huurderheeft dan tot drie maanden na de voorgestelde ingangsdatumde tijd om een uitspraak te vragen aan dehuurcommissie (bij een verhoging per 1 juli moet deverhuurder dus uiterlijk 12 augustus de huurder schriftelijkherinneren. De huurder heeft dan tot uiterlijk 30september de tijd om een uitspraak te vragen aan dehuurcommissie).6 PUNT VAN DE HUUR PUNT VAN DE HUUR 7