Punt van de huur 2010 (Wijksteunpunt Wonen Amsterdam brochure ...

HOOFDSTUK 2HOOFDSTUK 2PRAKTIJKVOORBEELDLet op: maakt de huurder geen bezwaar tegen een aangetekendverstuurde aanzegging tot huurverhoging,dan moet de verhoging betaald worden.In maart komt een huurder op het spreekuur met een brief van een incassobureau. Hetblijkt te gaan om de niet betaalde huurverhoging per 1 juli het jaar ervoor. De vraag luidtdan: Is er bezwaar gemaakt en is daar een bewijs van ontvangst van? Zo ja, dan heeft deverhuurder afgezien van de verhoging en is de incasso niet terecht. Zo nee, dan is het devraag of de verhuurder een aangetekende herinnering heeft gestuurd. Geen rappelbriefverstuurd betekent pech voor de verhuurder. Heeft hij dat wel dan hangt het er van af ofde verhuurder of huurder zich tot de huurcommissie heeft gewend. Als nog een zaakloopt bij de huurcommissie is de verhoging nog niet verschuldigd en moet de verhuurdergewoon even geduld hebben. Zo niet, dan kan de huurder beter snel betalen, om verderekosten te vermijden.PRIJS PER PUNT:Wanneer de gemeente een woning overneemt om diebinnen afzienbare tijd te slopen, behoort de gemeentegeen huurverhoging meer te vragen en kan de huurverhogingworden geweigerd. In zo’n geval kan de huurderook voor huurverlaging in aanmerking komen.2.2 Te hoge huurprijsDe kwaliteit van een woning wordt bepaald aan dehand van een puntenstelsel (zie hoofdstuk 4).Het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs. Alsde huur uitkomt boven de maximale prijs volgens hetpuntenstelsel is huurverhoging niet toegestaan. Hieronderstaat hoe de maximale huur berekend wordt.Ligt de oude huurprijs boven het maximum dan kanook huurverlaging worden aangevraagd. Hoe dat inzijn werk gaat is te lezen in hoofdstuk 5.periode eerste 80 punten boven 80 puntenna 1 juli 2010 4,43 euro 4,85 euroAfronden doen ze niet meer op het ministerie, ze werken liever met tabellen. Deze zijn inde bijlage opgenomen. In de berekeningen kunnen minieme verschillen ontstaan met detabellen.REKENVOORBEELD:Door het aantal punten van een woning te vermenigvuldigenmet de bovenstaande puntprijzen, kun je demaximale huurprijs per maand uitrekenen. Je kan hetook opzoeken in de tabel in de bijlage VIII.Een woning heeft altijd 40 punten, hoe klein of slechtdeze ook is. De telling gaat eenvoudig niet lager.Voor een woning van 100 punten is de maximaal redelijke huur per 1 juli 2010:(80 x 4,43) + (20 x 4,85) = 451,40 euro (volgens de tabel 24 cent minder)De huur mag in dit geval na de huurverhoging niet bovendit maximum uitkomen.2.3 OnderhoudsgebrekenHuurverhoging en onderhoud zijn losgekoppeld. Er iseen aparte onderhoudsprocedure in de wet waarmee jehet hele jaar door achterstallig onderhoud kan aankaarten.Gebreken kunnen nu een forse huurverlagingbetekenen, tot het moment dat de klachten verholpenzijn. Tot die tijd mag ook geen huurverhoging doorgevoerdworden. Het is bedoeld als stimulans voor deverhuurder om sneller onderhoud te plegen.Een huurverhoging kan alleen op grond van onderhoudsklachtengeweigerd worden als er al vóór devoorgestelde ingangsdatum een onderhoudsprocedureis opgestart, of er een uitspraak ligt in een onderhoudsprocedure(voor zover die de huurder gelijkgeeft uiteraard).Zorg dus dat de huurder met serieuze klachten zo snelmogelijk een onderhoudsprocedure opstart bij dehuurcommissie, dus liefst nog voor 1 juli de gebrekenschriftelijk meldt aan de verhuurder. Door de huurcommissiewordt eerst de onderhoudsprocedure afgehandeld.Een eventuele huurverlaging gaat in op deeerste van de maand nadat de klachten schriftelijk bijde verhuurder zijn gemeld. Zijn er ernstige gebreken,dan mag de huur niet verhoogd worden tot deze zijnverholpen. Worden de gebreken gerepareerd, dan magde huur verhoogd worden op de eerste van de maandnadat de (belangrijkste) herstelwerkzaamheden klaarzijn. Alleen de laatste huurverhoging mag dan doorberekendworden. Zijn de reparaties slecht of onvollediguitgevoerd dan gaat de huurder niet akkoord en moetde verhuurder de zaak opnieuw voorleggen aan dehuurcommissie.De bezwaren die kunnen leiden tot huurverlaging enhuurbevriezing zijn beschreven in hoofdstuk 3. Zemoeten wel schriftelijk bekend zijn gemaakt bij de verhuurdermet melding dat bij niet verhelpen de huurderzich tot de huurcommissie zal richten. Ook mag dezemelding niet meer dan een half jaar oud zijn.2.4 Fouten in de aanzeggingAls de verhuurder fouten maakt in de aanzegging danleidt dat soms tot het later ingaan van de verhoging.Het kan ook zijn dat de huurcommissie de verhogingredelijk vindt, maar niet over het bedrag dat de verhuurdergraag zou willen. Sommige verhuurders tellengewoon door ook als een verhoging in het verleden nietis doorgegaan. Als ze dat consequent volhouden kandat op den duur wel 50 euro per maand schelen met dehuur die werkelijk betaald moet worden. Als de huurderzo onverstandig is gewoon te betalen wat de verhuurdervraagt dan is dat immers leuk meegenomen.De aanzegging kan ook te laat binnenkomen. Er moetentwee maanden zitten tussen de ingangsdatum en deaanzegging. Krijgt de huurder op 1 mei een voorstel inde bus, dan kan dat formeel pas op 1 augustus ingaan.De huurder zit alleen wel met de bewijslast en dat is lastigbij een geantidateerde brief. Dat ligt een stuk eenvoudigerals de brief ook op 1 mei gedateerd is of als hetpoststempel op de envelop van 30 april of later is.Een andere reden om bezwaar te maken is als de verhuurdergeen uitsplitsing maakt en de verhoging overhet hele huurbedrag vraagt. Het kan ook zijn dat hijvergeet te vermelden dat het een voorstel is waartegenbezwaar gemaakt kan worden. Vreemd genoeg zal indat geval de huurcommissie bij een bezwaar waarschijnlijkzeggen dat de huurder hierdoor niet geschaadis: er is immers bezwaar gemaakt. De ervaringleert dat aan dit soort vormfouten weinig eer te behalenis, maar de huurder doet er goed aan toch bezwaarte maken.2.5 De procedureHet bezwaarschrift tegen de verhoging gaat naar deverhuurder, voor de voorgestelde ingangsdatum. Dehuurder blijft de oude huur betalen, ook al stuurt deverhuurder aanmaningen. Een nette verhuurder voerteen betwist bedrag op in het overzicht, in afwachtingvan de uitspraak van de huurcommissie. Adviseer dehuurder het bedrag van de verhoging opzij te leggenvoor het geval hij/zij geen gelijk krijgt van de huurcommissie.De verhuurder kan nu kiezen. Of hij accepteert dat deverhoging niet doorgaat of hij stuurt het bezwaarschrift,met commentaar, naar de huurcommissie. Ditmoet binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatumvan de huurverhoging. Stapt de verhuurder niet ofte laat naar de huurcommissie, dan hoeft de huurverhogingniet te worden betaald.Is het bezwaarschrift door de verhuurder bij de huurcommissieingediend, dan kan het even duren voordatde huurder weer wat hoort. Gemiddeld duurt het eenmaand of vier voor een zaak bij de huurcommissie opzitting komt en een maand of zes tot er een uitspraak is.In geval van een voorzittersuitspraak (geen zitting)gaat dat sneller.2.6 InhaalhuurverhogingNa het verhelpen van klachten kan alleen de laatste nietgerealiseerde huurverhoging worden ingehaald. Welgeldt dat volgens de wet de huur twee keer in de 24maanden aangepast kan worden, zodat een verhuurderweer in de pas kan gaan lopen na een uitgestelde verhoging.Ging de verhoging in 2008 en 2009 niet dooromdat er een uitspraak ligt in de onderhoudsprocedure,en besluit de verhuurder in april 2010 de klachten teverhelpen, dan kan hij (als hij die op tijd aanzegt) per 1mei één huurverhoging inhalen. Per 1 juli kan hij danweer de volgende huurverhoging vragen.2.7 Huurprijs na woningverbeteringDe eigenaar mag de huur na een opknapbeurt niet zomaarverhogen. Na het wegwerken van achterstalligonderhoud kan alleen de laatste huurverhoging wordeningehaald. Mocht de huur verlaagd zijn wegens onderhoudsgebrekenkan de huur weer terug naar hetoude niveau. De klachten moeten dan natuurlijk welgoed verholpen zijn. Een extra huurverhoging kan alléénals sprake is van geriefsverbeteringen. Het gaatdan bijvoorbeeld om het aanbrengen van dubbel glas,centrale verwarming of een douche die er nog niet was.Het aanbrengen hiervan gaat niet zonder toestemmingvan de huurder. Het is verstandig de afspraken vast teleggen in een onderhoudscontract. Het is niet noodzakelijkdat de exacte huurverhoging overeengekomen is,maar dat is natuurlijk wel het handigst.Deze verhoging is echter niet bindend! De huurcommissiekan controleren of de verhoging voor de verbeteringenredelijk is. Dit is de procedure huurprijs nawoningverbetering. De huurcommissie maakt dan eenberekening op basis van de pure kosten voor verbetering.Bij dubbel glas bijvoorbeeld is wel verhoging redelijkvoor de extra luxe (het dubbele glas), maar nietvoor de vervanging van de kozijnen, want dat is normaalonderhoud waarvoor altijd huur is betaald.Veel mensen zijn onbekend met deze procedure. Ookwoningcorporaties vragen vaak veel te veel verhogingvoor eenvoudige verbeteringen. Zo mag aanbrengenvan dubbel glas in principe niet meer dan 10 tot 20euro huurverhoging per maand opleveren, en het aanbrengenvan een CV-installatie waar nog geen CV waslevert een verhoging op van circa 50 euro per maand.Het verzoek bij de huurcommissie kan ingediend wordentot 3 maanden nadat de verbeteringen aangebrachtzijn. Beter is het verzoek zo snel mogelijk te doen zodrade voorgestelde verhoging bekend is, dit om verwarringte vermijden. De huurcommissie doet een uitspraak.Meer informatie over deze procedure is te vinden inhet beleidsboek `Huurprijs na woningverbetering’ vande huurcommissie.8 PUNT VAN DE HUUR PUNT VAN DE HUUR 9