M E M O - Gemeente Purmerend

M E M OAan : De leden van de commissie SamenlevingVan : Roald HelmDatum : 24 mei 2013Onderwerp : Aanvullende informatie verhuizing Wherelantc.c. :In deze memo de beantwoording van de vragen naar aanleiding van de behandeling van hetraadsvoorstel Cultuurhuis Wherelant en ateliers Purmerendse kunstenaars in de CommissieSamenleving van 8 mei jl.InleidendDe gemeente meent met de nieuwe locatie aan de Van IJsendijkstraat Wherelant duurzaamte kunnen vestigen in een solide onderkomen, geschikt voor langere termijn. Het pand biedtvolop mogelijkheden voor ateliers, voor een ruime foyer/activiteitenruimte, en voorkantoorruimtes.O.a. mede vanuit het perspectief van dicht bij ondernemers, vanuit het concept van hetbieden van een creatieve broedplaats, heeft Wherelant gedurende de voorbereiding bij degemeente en de verhuurder aangegeven mee te willen werken aan de verhuizing.Wherelant heeft pas na de zomer voor zichzelf de financiële gevolgen van de exploitatie enincidentele lasten van het pand aan de Van IJsendijkstraat in beeld gebracht (omdat zij toenpas de huurovereenkomst ontving waarin de gemaakte afspraken stonden vermeld) enconstateerde dat de incidentele kosten van de verhuizing en de structurele lasten naverhuizing naar de Van IJsendijkstraat niet gedragen kunnen worden door de instelling. Deafspraken uit deze huurovereenkomst waren al eerder bekend bij Wherelant. Dat wil zeggen:de hoofdlijn: de omvang van de te huren ruimte en het huurbedrag.De gemeente heeft gesprekken gevoerd met de eigenaar van het pand aan de VanIJsendijkstraat. Van de voortgang van deze gesprekken is Wherelant op de hoogte gehoudenen bij het merendeel van de gesprekken is Wherelant aanwezig geweest. Ook heeftWherelant rechtstreeks een aantal gesprekken gevoerd met de eigenaar.1. Welke financiële gevolgen zijn er indien besloten wordt niet te verhuizen.In ons voorstel leest u welke kosten de gemeente zal maken bij de verhuizing naar de VanIJsendijkstraat.1.1. Indien Wherelant niet verhuist naar de van IJsendijkstraat loopt de verhuurder mogelijkeen huur mis van jaarlijks €94.380,--(we gaan er vanuit dat de ateliers gewoon gevestigdzullen worden op de van IJsendijkstraat). De verhuurder zal kunnen proberen eenschadeclaim in te dienen voor de geleden schade en inkomstenderving. De schadeclaim kanin theorie zelfs de kosten van gederfde huur omvatten. (jaarlijks €94.380,-- over de vollelooptijd van 15 jaar.) Uiteraard mag je verwachten, dat het pand niet vijftien jaar ongebruiktleeg zal staan. De praktijk zal uitwijzen of er sprake zal zijn van schade en in welke mate.1. 2. De LPG-tank hoeft niet te worden ingegraven. (Ingraven is niet nodig voor de ateliersomdat deze dagelijks veel minder mensen aantrekken).1.3. Wherelant zal opnieuw op zoek moeten gaan naar een ander definitief geschiktonderkomen. Uitgaande van het (relatief lage) huidige budget voor de huurlasten (€ 35.000,-)en het benodigde aantal m2-ers, zal dan ook opnieuw gezocht moeten worden naar extrastructureel budget. We gaan er van uit dat het huidige extra gereserveerde bedrag vaneveneens € 35.000,- jaarlijks, in eerste instantie benodigd zal zijn ter compensatie van deDV-04-03V2

2eventuele schadeclaim. Bij een verhuizing naar een andere locatie zal naar verwachtingeveneens een incidenteel bedrag nodig blijven van circa € 100.000;2. In hoeverre biedt het Stadhuis een alternatief?In het Cultuurhuis wordt een divers activiteitenaanbod georganiseerd waarbij ook gewerktwordt met allerlei materialen (o.m. bakovens, hakmaterialen), vloeistoffen (t.b.v.fotografiecursus) en machines. Tijdens dit aanbod kunnen alle inwoners uit Purmerendexperimenteren met hun talenten. Het is voor alle leeftijden, van jong tot oud en ook is eraanbod voor mensen met een verstandelijke beperking, psychiatrische achtergrond en/ofjongeren die in het reguliere onderwijs niet helemaal mee kunnen komen.Het stadhuis leent zich hier niet voor, daar het een plek is waar men kantoor houdt ofgebruik maakt van vergaderkamers.Voor leerlingen in het onderwijs werkt het uitstekend om creatief te zijn buiten deschooldeuren, er even helemaal uit zijn. Klassen bezoeken tegelijkertijd het Cultuurhuis.Dit strookt niet met andere doeleinden in het stadhuis.Wherelant heeft 1200 m2 nodig waarin een aantal grotere activiteitenruimten een must is.Ook hier leent het stadhuis zich niet voor.3. Welke alternatieve locaties heeft de gemeente nog eventueel? De Ark? Plankier?Moet het zo groot zijn?De gemeente heeft geen locaties van een dergelijke omvang. Eventueel zijn leegkomendescholen een mogelijkheid, echter deze zijn te klein en/of zouden verbouwd/heringerichtmoeten worden waarmee we voor een vergelijkbaar kostenniveau komen te staan als op deVan IJsendijkstraat.Ten aanzien van verkoop van De Ark is inmiddels overeenstemming bereikt. Uiteraard is hetmogelijk om Wherelant onder te brengen in een van de scholen waarvan nu het voornemenbestaat om deze te slopen en een andere bestemming te geven. Bijvoorbeeld Het Plankier.Dit zou een ander uitgangspunt voor herhuisvesting betekenen en een achteruitgang zijn tenopzichte van het huidige voorstel. Ook dient rekening te worden gehouden met achterstalligonderhoud. De te verwachten huurprijs voor deze locatie is afhankelijk van de mate waarinhet pand geschikt gemaakt moet worden voor het onderbrengen van Wherelant. Naderonderzoek is hiervoor noodzakelijk.De gemeente is qua omvang vooralsnog uitgegaan van de wensen van Wherelant.Momenteel hebben zij 1000m2 ruimte, hun wens was dit te verhogen tot 1400m2.Overeengekomen is om 1200m2 te subsidiëren.4. Hoe lang gaat het duren voor de andere bedrijven/organisaties die opbedrijventerrein de Where zitten, dat zij het terrein verlaten?De gemeente heeft op haar eigen gemeentelijke grond twee huurders. De ene organisatie, deKinderopvang zal dit najaar een andere huisvesting betrekken.De andere organisatie, de door de gemeente gesubsidieerde instelling, Wherelant, isschriftelijk verzocht per 1 juli te vertrekken. De ontruiming is nog niet aangezegd; deze is welaangekondigd. In gesprekken met Wherelant is gesteld dat enkele maanden uitstel mogelijkis om de verhuizing goed te kunnen regelen. Wanneer, na een aanzegging tot ontruiming,bezwaar wordt gemaakt, kan Wherelant bij de rechter verzoeken omontruimingsbescherming. Wij verwachten niet dat de rechter daartoe aanleiding ziet geziende lange tijd die Wherelant reeds is geboden om te verhuizen.Daarnaast is er nog een tijdelijk gebruiker die per maand het gebruik kan worden opgezegd.De gemeente kan de andere bedrijven niet aanzeggen/aanschrijven om het terrein de Wherete verlaten, omdat de grond aldaar niet eigendom is van de gemeente.5. Wat is er nu afgesproken met de verhuurder?Met de verhuurder is schriftelijk een intentie uitgesproken om te gaan huren. Er is (nog) geenhuurcontract getekend. Wel zijn er in gesprekken zodanig afspraken gemaakt over de2

3hoofdlijn en ingangsdatum van de huur dat wij niet uitsluiten dat de verhuurder nakoming zalvorderen.6. Is het wel geregeld in het bestemmingsplan?In het kader van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen is de QRA LPG-tankstationsPurmerend, Tinq Van IJsendijkstraat 395 en VOS, Edisonweg 2 (verder: QRA) opgesteld.Hierin is opgenomen dat de locatie waar Wherelant gevestigd wordt:1. Voor een deel binnen de PR risicocontour ligt, als gevolg van de bovengrondse LPG-tankvan het LPG-tankstation aan de Van IJsendijkstraat (Tinq). Deze risicocontour is een cirkelmet een straal 120 meter . Deze afstand volgt uit de Regeling Externe Veiligheid Inrichtingen.2. Voor een (kleiner) deel in de PR-risicocontour ligt, als gevolg van het vulpunt. Dit is eencirkel van 110 meter.3. ligt binnen de cirkel (met een straal van 150 meter) waarbinnen het groepsrisico (GR)verantwoord moet worden.In het (ontwerp)bestemmingsplan Bedrijventerreinen is de vestiging van Wherelant niet directmogelijk gemaakt, maar via een wijzigingsbevoegdheid. In de planregels is opgenomen datvan de bevoegdheid alleen gebruik wordt gemaakt als er geen afbreuk wordt gedaan aan o.a.de externe veiligheidswetgeving.Concreet betekent dit, dat gebruik kan worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid ophet moment dat de locatie waar Wherelant gevestigd wordt buiten de PR risico-contour(en)ligt èn het groepsrisico verantwoord is.Maatregelen om de risicocontouren te wijzigen (verkleinen), zodat de locatie waar Wherelantgevestigd wordt, buiten de risicocontour(en) ligt, zijn:Ad. 1- Ondergronds brengen van de LPG-tank. Door de tank ondergronds te brengen, wordtde risicocontour een cirkel van 25 meter. Oók deze afstand volgt uit de Regeling ExterneVeiligheid Inrichtingen.Ad. 2- Verminderen van de doorzet; begin 2013 is door een (ambtshalve) wijziging van demilieuvergunning de doorzet gemaximeerd tot 500 m 3 p/jaar. Hiermee is de in de QRAgenoemde risicocontour van het vulpunt inmiddels verkleind tot een cirkel van 45 meter.7. Is de ISV subsidie noodzakelijk voor een project op de Where?De Gemeenteraad heeft in de structuurvisie aangegeven dat het bedrijventerrein De Wheremoet transformeren naar een aantrekkelijke woonlocatie. Voor bedrijven die vertrekken isgrond beschikbaar op de Baanstee Noord.Er zijn twee partijen behalve de gemeente die met dit vooruitzicht risicodragend positiesverworven hebben: AM Wonen en de Linden Groep.De afgelopen maanden hebben genoemde partijen grote stappen gezet en is het overlegover herontwikkeling gevorderd. De gemeenteraad is onlangs, op 2 april met een presentatiegeïnformeerd. Daarna zijn de ontwikkelingen verder gegaan, is er overeenstemming bereiktmet Intermaris en de Firma Prins en is afgesproken dat begin juni een intentieovereenkomstwordt getekend.De betrokken partijen anticiperen op een ISV-bijdrage die de sanering van het terreinmogelijk moet maken. Zonder deze subsidie is het de vraag of herontwikkeling de komendejaren mogelijk zal zijn. De voorwaarden van de ISV-bijdrage leiden er toe dat uiterlijk in 2014bouwactiviteiten gestart moeten zijn.AM Wonen en de Linden Groep gaan als ontwikkelaars van de woningbouw het terreingefaseerd ontwikkelen. Het ligt voor de hand dat de ontwikkeling zal starten in de hoek waarnu Wherelant gevestigd is omdat die grond direct beschikbaar is en omdat de ontsluiting daargoed geregeld kan worden.3

4Dit wordt versterkt door het feit dat Intermaris als eigenaar van de grond van deaangrenzende voormalige machinefabriek onlangs aangegeven heeft in de ontwikkeling meete willen doen.8. Is de koppeling van de huisvesting met ateliers van het College of een behoefte vanWherelant?De gedachte om Wherelant samen te huisvesten met ateliers is afkomstig van het College endaarmee kon Wherelant instemmen. Wherelant heeft dit idee samen met de gemeente verderuitgewerkt op tekening.9. Zijn de kosten voor de verhuizing te financieren uit opbrengsten van deherontwikkeling op het bedrijventerrein de Where?Het bedrijventerrein de Where is een NIEGG(nog niet in exploitatie genomen grond)Nadat er een volledig ontwikkelingsplan samen met de andere eigenaren in het gebied isvastgesteld kan worden bepaald of er in de eindsituatie een financieel voordeel voor degemeente ontstaat.Het is daarom op dit moment niet mogelijk om vast te stellen dat er een overschot zalresteren om de incidentele kosten (ad € 150.000; ) voor de verhuizing van Wherelant tecompenseren.Nadat het bedrijventerrein is ontwikkeld zal het eventuele voordeel ten gunste komen aan deexploitatie en daarmee de algemene reserve. De inschatting is dat dit beeld pas na eentiental jaar duidelijk is. Financieel technisch dienen de zaken daarom los van elkaar teworden behandeld en besloten.Tot slotIn tegenstelling tot enkele jaren geleden zou het College nu minder bemoeienis hebben methet zoeken van een huisvestingsalternatief voor een zelfstandige instelling. Instellingen zijnzelf verantwoordelijk voor hun huisvesting en kunnen via de particuliere markt naaroplossingen zoeken. Dat maakt dat hun kostenbewustzijn ook hoger wordt en de gemeenteniet alle risico’s op zich hoeft te nemen. Gelet op de wens van de raad om hetbedrijventerrein de Where te transformeren naar een aantrekkelijke woonlocatie is toentertijdgekozen om Wherelant actief te ondersteunen bij het vinden van een toekomstbestendigonderkomen.We gaan er van uit dat met bovenstaande in voldoende mate uw vragen zijn beantwoord. HetCollege verneemt graag tijdens de vergadering van 6 juni uw advies over het raadsvoorstelaangaande de verhuizing van Wherelant naar de Van IJsendijkstraat.4