You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
NR 3 | JAARGANG 18 | <strong>2017</strong><br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong><br />
en appartementseigenaar<br />
<strong>VvE</strong><br />
MAGAZINE<br />
VAKBLAD VOOR DE VVE EN<br />
APPARTEMENTSEIGENAAR<br />
> ERIK RONNES (CDA):<br />
“We moeten overregulering<br />
voorkomen”<br />
> ED NIJPELS (SER):<br />
“Aanpak energiebesparing<br />
in de gebouwde omgeving<br />
is cruciaal”<br />
BIJZONDERE APPARTEMENTEN:<br />
VILLA MARIAHEUVEL HEEFT<br />
EEN BOEIENDE GESCHIEDENIS
3<br />
VORMSTABILITEIT<br />
GELUIDSISOLATIE<br />
VEILIGER EN COMFORTABELER WONEN.<br />
BRANDVEILIGHEID<br />
Normaal gesproken denken we niet aan een voordeur. Toch kan een eenvoudige<br />
vervanging door een Daloc Veiligheidsdeur van uw thuis een rustig, warm en veilig plekje<br />
maken, waar u en uw gezin zich veiliger en comfortabeler kunnen voelen dan waar dan<br />
ook. Hij heeft een slimme en sterke stalen constructie, die u beschermt tegen inbraak en<br />
brand. Bovendien is de vormvaste constructie bijzonder luchtdicht waardoor hij afdicht<br />
tegen tocht, geluid en giftige rook. Er is maar weinig wat u tegen zoveel zaken kan<br />
beschermen. Eventueel een super robot...<br />
Kijk voor meer informatie op daloc.com of bel 071 87 003 87<br />
INBRAAKVEILIGHEID<br />
Veiligheidsdeur<br />
Was u ook al aan het bedenken wat u zou gaan doen met al dat geld dat u<br />
minder aan energiekosten kwijt zou zijn? Met die bedragen die u terug zou<br />
krijgen omdat de energiebedrijven maar liefst 207 miljoen euro minder<br />
betalen aan transportkosten, bijvoorbeeld. Het ligt toch voor de hand dat we<br />
dat geld terug krijgen. Of niet? En dan al dat gereserveerde geld dat minister<br />
Henk Kamp niet hoeft te betalen als subsidiesteun aan windmolenparken. Hij<br />
had berekend dat hij zo’n 18 miljard euro kwijt zou zijn. En wat blijkt? Dat is<br />
nog niet de helft! Kassa voor de consument. Voor u en voor mij!<br />
Helaas, de werkelijkheid is - als zo vaak - anders. De energiebedrijven steken<br />
het voordeeltje van ruim 200 miljoen euro in hun eigen zak en ze gaan de<br />
energietarieven juist verhogen, veelal met tientallen euro’s. En dan vertellen<br />
ze ook nog dat we met z’n allen tóch goedkoper uit zijn: als de transportkosten<br />
niet zo laag waren, hadden we immers nog meer moeten betalen. Ja, zo lust ik<br />
er nog wel een paar!<br />
En dan minister Kamp van Economische Zaken. Hij heeft al aangekondigd dat<br />
hij in een nieuw kabinet niet zal terugkeren als minister. Maar hij laat wel een<br />
wrange erfenis na. En anders dan bij een gewone erfenis kunnen we die niet<br />
weigeren omdat hij nadelig voor ons uitvalt.<br />
De VVD-minister gaat ervan uit dat de nieuw te bouwen windparken geen<br />
overheidssteun meer nodig hebben. Voor de bouw van dergelijke windparken<br />
heeft hij eerder al vele miljarden steun beloofd. Dat geld betalen wij nu al<br />
gezamenlijk via onze energierekening. Als u die goed bestudeert, ziet u een<br />
behoorlijk bedrag aan energiebelasting staan. Een flink deel daarvan gaat naar<br />
de windmolenparken. Een gemiddeld huishouden betaalt ca. 170 euro mee<br />
aan die duurzame energievoorziening.<br />
‘Maar de bouwers van die windparken kunnen toch voortaan zonder overheidssteun?’,<br />
hoor ik u zeggen. ‘Dan kan Kamp dat geld toch teruggeven aan ons?’<br />
Dat zou kunnen, maar het gebeurt niet. We hebben gewoon te maken met een<br />
nieuw ‘kwartje’; deze keer niet uit het PvdA-brein van Wim Kok, maar uit een<br />
liberale hersenpan ontsproten. Overigens gaat het niet om kwartjes maar om<br />
keiharde euro’s. En die krijgen we niet terug, net zo min als het kwartje van Kok.<br />
Wat mij betreft hoeft dat ook niet: Kamp kan het geld dat hij zich heeft bespaard,<br />
beter gebruiken om enige miljoenen woningen energiezuinig te maken. Dan<br />
slaat hij - zoals ik al vaker heb geschreven - meer vliegen in één klap: minder<br />
energieverbruik, minder CO2-uitstoot, meer banen. De doelstellingen van het<br />
Energieakkoord haalt hij dan op zijn sloffen.<br />
Kijk, dat is nou een leuke erfenis!<br />
F.G.M. SCHUURS<br />
VOORZITTER VVE BELANG<br />
VOORWOORD<br />
Wat doen we<br />
met het ‘kwartje<br />
van Kamp’?<br />
> F.G.M. Schuurs | voorzitter <strong>VvE</strong> Belang<br />
LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
INHOUD<br />
#3-<strong>2017</strong><br />
4 Ed Nijpels, SER Borgingscommissie<br />
Energieakkoord:<br />
“<strong>VvE</strong>’en zijn cruciaal voor resultaat<br />
Energieakkoord”<br />
12 Erik Ronnes (CDA): “Invoering nieuwe<br />
wet stap voorwaarts”<br />
14 Henk Tresfon: “Overheidsgarantie is<br />
noodzakelijk voor verduurzaming”<br />
BIJZONDERE ORGANISATIE<br />
18 Notaristelefoon<br />
BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />
20 <strong>VvE</strong> Mariaheuvel <strong>VvE</strong> van Gendt:<br />
Van buitenhuis tot kleinschalig<br />
appartementencomplex<br />
JURIDISCH<br />
26 Akte splitsen met 4/5 van de stemmen<br />
28 Schade aan gemeenschappelijke delen<br />
31 Van de rechter: opgave door de notaris<br />
COLUMN<br />
7 Een nieuwe regering<br />
door J.L. Broeren<br />
VERZEKERINGEN<br />
40 Rechten en plichten <strong>VvE</strong>-bestuurder<br />
BOUWKUNDIG<br />
38 Strategisch stappenplan voor<br />
gebouwzorg<br />
40 Opleveringskeuring door bouwkundige<br />
<strong>VvE</strong> Belang<br />
42 Vervanging balkonhekken<br />
44 Vluchten uit hoogbouw<br />
48 Risico remmen oudere liften<br />
49 Vraag het aan Liftinstituut<br />
50 Resultaatgericht onderhoud<br />
ENERGIEBESPAREN<br />
54 Verduurzaming Blok 35 Amsterdam<br />
56 Servicecomplex Lindenhove naar BENG<br />
59 Festival Van Gas Los<br />
60 Energietransitie<br />
61 Certificaat <strong>VvE</strong> Belang<br />
EN VERDER<br />
51 Nieuwe bouwkundige: Michel van der<br />
Knaap<br />
62 Dynamische vogelverschrikker<br />
63 René Otten, nieuwe marketing- en<br />
communicatiemanager<br />
64 Dienstenpagina<br />
65 Evenementenagenda<br />
66 Nieuwsflitsen
4<br />
<strong>VvE</strong> INTERVIEW<br />
5<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Ed Nijpels, voorzitter SER-Commissie<br />
Borging Energieakkoord:<br />
“ENERGIEBESPARING<br />
IS EEN FEEST VOOR<br />
DE PORTEMONNEE!”<br />
“HET IS UITGESLOTEN<br />
DAT 27 PROCENT VAN<br />
DE KOOPSECTOR NIET<br />
WORDT BETROKKEN<br />
BIJ HET NEMEN VAN<br />
DUURZAAMHEIDS-<br />
MAATRGELEN”<br />
Even valt het gesprek met Ed Nijpels stil. “Dat wist ik niet: 27 procent van alle<br />
woningeigenaren is lid van een <strong>VvE</strong>, zegt u? Dat is veel meer dan ik dacht. Het<br />
lijkt me uitgesloten dat we zo’n substantieel deel van de gebouwde omgeving<br />
niet betrekken bij de besluitvorming over het nemen van duurzaamheidsmaatregelen.<br />
Maar ik denk ook dat veel beleidsmakers niet eens weten dat appartementen<br />
zo’n groot deel van de woningmarkt vormen. Dat is wat mij betreft de<br />
boodschap die <strong>VvE</strong> Belang aan het nieuw te vormen kabinet moet meegeven. Ik<br />
zou zeggen: zet jullie wensen op een A4’tje en ga ermee naar Den Haag. Het is<br />
voor mij volkomen duidelijk dat de Nederlandse <strong>VvE</strong>’en een belangrijk aandeel<br />
kunnen hebben in het streven naar energieneutraliteit in 2050.”<br />
Ed Nijpels, oud-leider van de VVD en<br />
voormalig minister van o.a. Milieu, is<br />
nu - naast een groot aantal andere<br />
functies - voorzitter van de SER-Commissie<br />
Borging Energieakkoord. Hij<br />
laat er geen misverstand over bestaan:<br />
de snelheid waarmee energiebesparing<br />
de afgelopen jaren is aangepakt,<br />
is behoorlijk tegengevallen. “Maar de<br />
partners, zoals Bouwend Nederland<br />
en Uneto-VNI, zijn nu eindelijk aan de<br />
slag gegaan. Dat moet ook wel, want<br />
we hebben dringend behoefte aan<br />
een Energieakkoord 2.0. We moeten<br />
grote stappen vooruit maken.<br />
De aanpak van energiebesparing in de<br />
gebouwde omgeving is cruciaal, want<br />
die is verantwoordelijk voor 40 procent<br />
van de CO2-uitstoot. We hebben die<br />
gebouweigenaren - waaronder <strong>VvE</strong>’en<br />
- dus hard nodig om de doelstellingen<br />
van het Energieakkoord te halen.<br />
Het nieuwe kabinet moet met een<br />
fors pakket maatregelen komen. Uit<br />
onderzoek blijkt dat energiebesparing<br />
uitermate effectief is: één eenheid<br />
energiebesparing leidt tot een besparing<br />
van drie eenheden energieopwekking.<br />
Hoe dat kan? Onder andere<br />
doordat bijvoorbeeld het transport van<br />
energie ook verlies oplevert. Besparen<br />
op energie is dus absoluut de basis.”<br />
Waarom krijgen bestuurders van<br />
<strong>VvE</strong>’en dan nooit een briefje of<br />
een mail van een aannemer of een<br />
installatiebedrijf met de vraag of ze<br />
eens mogen kijken wat de mogelijkheden<br />
zijn voor hun complex?<br />
“Ik ben het helemaal met u eens: de<br />
meeste bedrijven en sectoren hebben<br />
gewoon jarenlang op hun handen<br />
gezeten. De economische en financiële<br />
crisis van de afgelopen jaren heeft<br />
natuurlijk voor vertraging gezorgd en<br />
je ziet ook dat bedrijven worstelen<br />
met de vraag hoe woningen kunnen<br />
worden verduurzaamd. Een groot<br />
bedrijfspand verduurzamen is veel<br />
eenvoudiger. Maar die uitdaging<br />
moeten we snel aangaan.”<br />
Veel aannemers en installatiebedrijven<br />
vinden de <strong>VvE</strong> een lastige klant.<br />
De besluitvorming duurt lang; langer<br />
dan bij eigenaren van grondgebonden<br />
woningen.<br />
“Dat is geen excuus om niets te doen.<br />
Geld is er genoeg: als je alles optelt, is<br />
er één miljard euro beschikbaar voor<br />
het nemen van energiebesparende<br />
maatregelen. Ik heb er alle vertrouwen<br />
in dat een man als Doekle Terpstra<br />
(sinds kort voorzitter van brancheorganisatie<br />
Uneto-VNI) het proces flink<br />
gaat versnellen. Zijn leden zullen wel<br />
moeten. Dat geldt ook voor de andere<br />
betrokken branches; de bouw voorop.”<br />
Voor de <strong>VvE</strong> speelt dan ook nog het<br />
probleem van de financiering. Voor<br />
het nemen van duurzaamheidsmaatregelen<br />
is een gekwalificeerde<br />
meerderheid nodig. Dat wordt lastig<br />
als een lening zoals de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening<br />
in maximaal 15 jaar moet<br />
worden terugbetaald. Verhoging van<br />
de periodieke bijdrage maakt besluitvorming<br />
wel heel erg problematisch.<br />
“Ik begrijp het. Als een oudere appartementseigenaar<br />
hoort dat hij moet<br />
meebetalen aan maatregelen waarvan<br />
hij voor zijn gevoel nauwelijks profiteert,<br />
heb je een probleem. Dat blijkt<br />
ook wel: de SEEH-subsidie voor energiebesparende<br />
maatregelen is nog<br />
lang niet uitgeput en het Nationaal<br />
Energiebespaarfonds heeft ook nog<br />
veel geld beschikbaar. Die mogelijkheden<br />
zijn kennelijk niet voldoende<br />
om de <strong>VvE</strong> echt de helpende hand<br />
toe te steken.<br />
Je ziet ook dat de regelgeving nog<br />
niet is ingericht op de financiering van<br />
de energietransitie. Een garantstelling<br />
zoals hier en daar wordt bepleit, kan<br />
een instrument zijn waarmee een<br />
<strong>VvE</strong> haar complex gemakkelijker kan<br />
verduurzamen. Met zo’n garantstelling<br />
kan de <strong>VvE</strong> een langlopende lening<br />
bij een bank afsluiten. Dat kost de<br />
overheid in principe niets. Wat wil je<br />
nog meer? Maar het is natuurlijk aan<br />
de politiek om zulke maatregelen te<br />
nemen.<br />
Waarom stappen jullie niet met zo’n<br />
verzoek naar de verantwoordelijke<br />
beleidspersonen? Jullie hebben een<br />
mooi, sympathiek verhaal en het is<br />
duidelijk dat jullie een bijdrage aan de<br />
energietransitie willen leveren. Zo’n<br />
garantstelling zou heel goed passen<br />
in het pakket aan maatregelen dat het<br />
nieuwe kabinet hopelijk gaat presenteren.<br />
Ik zou zeggen: op naar Den Haag!<br />
En zorg dat je op de voorpagina’s van<br />
de kranten komt! Dat geldt trouwens<br />
ook voor alle andere partijen die ideeën<br />
hebben om de energietransitie te<br />
versnellen.”<br />
In 2050 moet de gebouwde omgeving<br />
‘gasloos’ zijn. Zijn gesocialiseerde<br />
warmtenetten de oplossing?<br />
Of hebben we meer te kiezen?<br />
“Warmtenetten zijn heel belangrijk om<br />
in de toekomst de warmtevoorziening<br />
vorm te geven. Ik vind het ook prima<br />
als we de aanleg van die warmtenetten<br />
via de belasting socialiseren (net<br />
zoals de gasnetten en de elektriciteitsvoorziening),<br />
ook al heeft maar<br />
een deel van Nederland er profijt van.<br />
Warmtenetten zullen immers nooit<br />
de hele warmtevoorziening voor hun<br />
rekening kunnen nemen. In Zuid-<br />
Holland kan dat: met de warmte<br />
die verloren gaat in de Rotterdamse<br />
haven, kun je de hele provincie verwarmen.<br />
Maar dat kan lang niet overal.<br />
We moeten dus ook vol inzetten op<br />
all electric en bijvoorbeeld op geothermie.<br />
Minister Henk Kamp heeft<br />
eind juni aangekondigd dat gemeenten<br />
voortaan zelf mogen weten of ze<br />
nog een gasnet aanleggen in nieuwbouwwijken.<br />
Ik kan me niet voorstellen<br />
dat ze dat nog op grote schaal zullen<br />
doen. Ze zullen toch gaan kiezen voor<br />
duurzame alternatieven.”<br />
In <strong>VvE</strong> Magazine van mei jl. zegt Taco<br />
van Hoek, directeur van het Economisch<br />
Instituut voor de Bouw, dat het<br />
maar de vraag is of we moeten streven<br />
naar energieneutraliteit in 2050. Hij<br />
zegt:“Om de woningvoorraad richting<br />
2050 energieneutraal te krijgen, is ca.<br />
210 miljard euro nodig; om in 2030<br />
op label A++ te komen, is een inspanning<br />
vereist van 130 miljard euro. Uit<br />
onderzoek blijkt dat energiebesparingen<br />
in de bovenkant van het spectrum<br />
(van label C naar A of hoger) bijzonder
‘Dé opleider<br />
in <strong>VvE</strong>-land’<br />
‘Dé opleider<br />
in <strong>VvE</strong>-land’<br />
De ondertekening van het Convenant 10 petajoule energiebesparing gebouwde<br />
omgeving op 23 mei jl. met o.a. Doekle Terpstra (voorzitter Uneto-VNI; tweede van<br />
links) Medy van der Laan (voorzitter Energie Nederland) en Ed Nijpels.<br />
7<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Dus u denkt nog steeds dat we de<br />
doelstellingen uit het Energieakkoord<br />
voor duurzame groei echt gaan<br />
halen?<br />
De vriendelijke ogen van Nijpels schieten<br />
opeens vuur: “Dat denk ik niet; dat<br />
ís zo! Dat was al duidelijk in oktober<br />
2016: toen hebben de planbureaus al<br />
vastgesteld dat we de doelstellingen<br />
gaan halen: een besparing van het<br />
energieverbruik met gemiddeld 1,5<br />
procent per jaar; 100 petajoule energiebesparing<br />
per 2020; een toename<br />
van het aandeel hernieuwbare energieopwekking<br />
naar 14 procent in 2020<br />
en 16 procent in 2023 én minimaal<br />
15.000 voltijdbanen extra. We hebben<br />
niets te kiezen: er zijn internationale<br />
afspraken en die moeten - en zullen -<br />
we nakomen.”<br />
2-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />
3-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />
VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR<br />
Bij het beheer van van een een <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> en en bij bij het het bestuur bestuur van van<br />
een <strong>VvE</strong> komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede<br />
basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied<br />
is<br />
is<br />
een<br />
een<br />
goed<br />
goed<br />
beheer<br />
beheer<br />
en<br />
en<br />
bestuur<br />
bestuur<br />
niet<br />
niet<br />
mogelijk.<br />
mogelijk.<br />
De<br />
De<br />
belangen<br />
belangen<br />
bij<br />
bij<br />
een<br />
een<br />
goed<br />
goed<br />
beheer<br />
beheer<br />
zijn<br />
zijn<br />
echter<br />
echter<br />
groot,<br />
groot,<br />
niet<br />
niet<br />
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />
lange termijn. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang al sinds<br />
lange termijn. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang al sinds<br />
jaar en dag een gedegen vakopleiding over <strong>VvE</strong><br />
jaar en dag een gedegen vakopleiding over <strong>VvE</strong><br />
Beheer en Bestuur. <strong>VvE</strong> Opleidingen heeft deze<br />
Beheer en Bestuur. <strong>VvE</strong> Opleidingen heeft deze<br />
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />
Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met met<br />
<strong>VvE</strong> Beheer of <strong>VvE</strong> Bestuur te maken heeft.<br />
Aanvang<br />
Van 10.0009.30 uur en tot eindigt 12.30 om uur 16.00 en uur inclusief een<br />
van half 13.30 uur lunchpauze. tot 16.30 uur inclusief lunch.<br />
De prijs voor deze aangeslotenen 3-daagse vakopleiding<br />
van <strong>VvE</strong> Belang<br />
bedraagt € voor 1.260,- de 2-daagse excl. BTW vakopleiding en inclusief cursus € 885,-<br />
exclusief<br />
materiaal<br />
btw<br />
en lunch.<br />
(één dag juridisch en één dag<br />
financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-<br />
exclusief btw.<br />
Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120<br />
Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl<br />
Prijs<br />
lange terugverdientijden kennen en<br />
veel minder besparing opleveren dan<br />
relatief eenvoudige maatregelen.<br />
Als we ervoor zorgen dat alle woningen<br />
die een ‘slecht’ label hebben<br />
(lager dan C) een C-label krijgen,<br />
levert dat 32 petajoule aan energiebesparing<br />
op. Met een C-label voor de<br />
hele bestaande voorraad voldoen we<br />
in één klap aan de doelstellingen van<br />
het Energieakkoord”.<br />
Nijpels reageert fel: “Dat moeten we<br />
niet doen. We gaan onze ambities<br />
toch niet verlagen? Bovendien stelt de<br />
Europese Unie juist aanscherping van<br />
de regels voor. We moeten ons geen<br />
illusies maken: geen enkele sector<br />
zal de dans ontspringen. En waarom<br />
zouden we ook: energiebesparing is<br />
een feest voor de portemonnee van<br />
de burger. Zonnepanelen verdien je in<br />
acht tot tien jaar terug; isolatie in drie<br />
jaar! Het is natuurlijk het mooiste als<br />
iedereen vrijwillig meewerkt; gewoon<br />
omdat men inziet hoe belangrijk de<br />
energietransitie is. Als dat niet lukt,<br />
zullen we verplichtingen moeten<br />
opleggen. Daar is Henk Kamp ook<br />
heel duidelijk over geweest. Maar ook<br />
installateurs en bouwers moeten veel<br />
actiever worden. Gewoon aanbellen<br />
bij woningeigenaren en vragen wat ze<br />
kunnen betekenen. We moeten eigenaren<br />
en huurders zo veel mogelijk<br />
ontzorgen. Dan komt het helemaal<br />
goed.”<br />
De SER-Commissie Borging Energieakkoord<br />
Vertegenwoordigers van alle partijen die het Energieakkoord voor<br />
duurzame groei hebben ondertekend, vormen samen de Commissie<br />
Borging Energieakkoord van de Sociaal-Economische Raad (SER).<br />
Het gaat om werkgevers, werknemers, natuur- en milieuorganisaties,<br />
maatschappelijke organisaties, centrale en decentrale overheden.<br />
De commissie, onder leiding van onafhankelijk voorzitter Ed Nijpels,<br />
draagt zorg voor de borging van het Energieakkoord voor duurzame<br />
groei. De commissie komt met een zekere regelmaat bijeen voor de<br />
actualisering van de voortgang en eventuele bijstelling van maatregelen<br />
met het oog op de overeengekomen doelstellingen.<br />
Uitgangspunten voor de borging zijn:<br />
• Partijen zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de aan<br />
hen toebedachte onderdelen.<br />
• Partijen nemen gezamenlijk verantwoordelijkheid voor de succesvolle<br />
uitvoering en uitwerking van het akkoord, inclusief de maatschappelijke<br />
betrokkenheid.<br />
Taken Commissie<br />
De SER-Commissie Borging Energieakkoord voor duurzame groei<br />
houdt zich bezig met:<br />
• Bewaken van de voortgang en verwerken van de afspraken.<br />
• Aanjagen. Daar waar afspraken vertraging oplopen, worden<br />
betrokken organisaties zo mogelijk ondersteund en geadviseerd.<br />
• Bijsturen. Daar waar de afspraken tekortschieten om de gestelde<br />
doelen te realiseren, zal de commissie in overleg met betrokkenen<br />
bijsturen.<br />
• Toekomstagenda. Gelet op de langetermijndoelstellingen in 2030 en<br />
daarna is het belangrijk om de agenda aan te laten sluiten op de<br />
langetermijndoelen die zowel op nationaal niveau als in internationale<br />
gremia worden afgesproken.
Wat kan <strong>VvE</strong> Belang<br />
op bouwkundig gebied<br />
doen voor uw <strong>VvE</strong>?<br />
Wat kan <strong>VvE</strong> Belang<br />
Een belangrijke taak van een Vereniging<br />
Een op belangrijke bouwkundig taak van een Vereniging<br />
van Eigenaren (<strong>VvE</strong>) is ervoor te zorgen gebied<br />
van Eigenaren (<strong>VvE</strong>) is ervoor te zorgen<br />
dat het bezit van haar leden goed wordt<br />
dat het bezit van haar leden goed wordt<br />
onderhouden. doen Om voor deze taak uit uw te kun-<strong>VvE</strong>?<br />
onderhouden. Om deze taak uit te kunnen<br />
voeren is specialistische kennis<br />
nen voeren is specialistische kennis<br />
nodig Een belangrijke die de <strong>VvE</strong> taak zelf van vaak een niet Vereniging in huis van<br />
nodig die de <strong>VvE</strong> zelf vaak niet in huis<br />
heeft. Eigenaren Met (<strong>VvE</strong>) een breed is ervoor pakket te zorgen aan dat<br />
heeft. Met een breed pakket aan<br />
diensten het bezit kan van haar <strong>VvE</strong> leden Belang goed hierbij wordt onderhouden.<br />
Om deze bieden. taak uit te kunnen voeren<br />
diensten kan <strong>VvE</strong> Belang hierbij<br />
ondersteuning<br />
ondersteuning bieden.<br />
is specialistische kennis nodig die de <strong>VvE</strong><br />
zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed<br />
pakket aan diensten kan <strong>VvE</strong> Belang<br />
hierbij ondersteuning bieden.<br />
MEERJARENONDERHOUDSPLAN<br />
Een MEERJARENONDERHOUDSPLAN<br />
meerjarenonderhoudsplan (MJOP)<br />
Een is een meerjarenonderhoudsplan eerste voorwaarde voor goed (MJOP)<br />
is onderhoud een eerste van voorwaarde uw gebouw voor en goed de daarin<br />
onderhoud aanwezige installaties. van uw gebouw en de daarin<br />
aanwezige Als u beschikt installaties. over een actueel MJOP:<br />
Als • hebt beschikt u inzicht over in de een bouwkundige actueel MJOP: staat<br />
hebt van het inzicht gebouw; in de bouwkundige staat<br />
• van voorkomt het gebouw; u onnodig hoge kosten door<br />
voorkomt achterstallig onnodig onderhoud; hoge kosten door<br />
• achterstallig hebt u direct onderhoud;<br />
inzicht in de onderhouds-<br />
hebt kosten direct op de inzicht korte en in de de langere onderhoudskosten<br />
op de korte en de langere ter-<br />
termijn;<br />
• mijn; reserveert u nooit te veel of te weinig<br />
reserveert en voorkomt nooit u fluctuaties te veel of in te de weinig maandelijkse<br />
voorkomt bijdragen.<br />
fluctuaties in de maan-<br />
en<br />
delijkse bijdragen.<br />
Een MJOP is dan ook een uitstekend<br />
Een hulpmiddel MJOP is voor dan iedere ook een <strong>VvE</strong> uitstekend om te<br />
hulpmiddel voldoen aan voor haar iedere verplichting <strong>VvE</strong> om een te<br />
voldoen reservefonds aan haar te hebben verplichting waarin een voldoende<br />
middelen te hebben aanwezig waarin zijn vol-<br />
om het<br />
reservefonds<br />
doende (toekomstig) middelen onderhoud aanwezig te betalen. zijn om het<br />
(toekomstig) onderhoud te betalen.<br />
Het opstellen van een goed MJOP is<br />
Het werk opstellen voor specialisten. van een goed MJOP is<br />
werk Dit komt voor er specialisten. allemaal bij kijken:<br />
Dit • inventarisatie komt er allemaal van alle bij kijken: gebouwdelen;<br />
inventarisatie van alle gebouwdelen;<br />
• inspectie met conditiemeting;<br />
• inspectie analyse van met de conditiemeting;<br />
samenhang van onder-<br />
analyse houdsactiviteiten; van de samenhang van onderhoudsactiviteiten;<br />
opstellen van een meerjarenonder-<br />
opstellen houdsprognose van een met meerjarenonder-<br />
een schriftelijke<br />
•<br />
houdsprognose toelichting. met een schriftelijke<br />
toelichting.<br />
<strong>VvE</strong> Belang kan dat voor u verzorgen;<br />
<strong>VvE</strong> objectief, Belang volstrekt kan dat onafhankelijk voor verzorgen; én<br />
objectief, voordelig. volstrekt onafhankelijk én<br />
voordelig. Een waarborg voor de kwaliteit van de<br />
Een onderhoudsplanning! waarborg voor de Ook kwaliteit de verplichte van de<br />
onderhoudsplanning! vijfjaarlijkse actualisering Ook van de het verplichte MJOP<br />
vijfjaarlijkse kan <strong>VvE</strong> Belang actualisering voor u uitvoeren. van het MJOP<br />
kan <strong>VvE</strong> Belang voor uitvoeren.<br />
BEGELEIDEN ONDERHOUDS-<br />
BEGELEIDEN WERKZAAMHEDEN ONDERHOUDS-<br />
Het WERKZAAMHEDEN<br />
is mooi om te weten wanneer welk<br />
Het onderhoud is mooi uitgevoerd om te weten dient wanneer te worden, welk<br />
onderhoud maar dit moet uitgevoerd natuurlijk dient ook te goed worden,<br />
maar gebeuren. dit moet Ook natuurlijk hierbij kan ook <strong>VvE</strong> goed Belang u<br />
gebeuren. ondersteunen. Ook hierbij Wij hebben kan <strong>VvE</strong> hiervoor Belang de<br />
ondersteunen. volgende diensten Wij hebben beschikbaar: hiervoor de<br />
volgende • beoordelen/opstellen diensten beschikbaar: van<br />
beoordelen/opstellen onderhouds-contracten; van<br />
• opstellen onderhouds-contracten;<br />
werkomschrijving voor het<br />
aanvragen opstellen werkomschrijving van eenduidige met voor elkaar het<br />
aanvragen vergelijkbare van offertes; eenduidige met elkaar<br />
vergelijkbare offertes;<br />
• beoordelen van offertes inclusief<br />
beoordelen gunningsadvies; van offertes inclusief<br />
• gunningsadvies;<br />
tussentijdse inspectie gedurende<br />
tussentijdse uitvoering werkzaamheden;<br />
inspectie gedurende<br />
• uitvoering opleveringsinspectie werkzaamheden; bij einde werk-<br />
opleveringsinspectie zaamheden. bij einde werkzaamheden.<br />
OVERIGE BOUWKUNDIGE<br />
OVERIGE ADVIESDIENSTEN BOUWKUNDIGE<br />
Naast ADVIESDIENSTEN<br />
ondersteuning bij planmatig<br />
Naast onderhoud ondersteuning kunt u ook bij een planmatig beroep doen<br />
onderhoud op <strong>VvE</strong> Belang kunt voor:<br />
ook een beroep doen<br />
op • schadeonderzoek;<br />
<strong>VvE</strong> Belang voor:<br />
• schadeonderzoek;<br />
dakinspectie, beoordeling staat van<br />
dakinspectie, onderhoud; beoordeling staat van<br />
• onderhoud;<br />
gevelinspectie, beoordeling staat van<br />
gevelinspectie, onderhoud; beoordeling staat van<br />
• onderhoud;<br />
onafhankelijke bemiddeling bij geschil-<br />
onafhankelijke len met uitvoerende bemiddeling partijen; bij geschillen<br />
onderzoek met uitvoerende naar comfortklachten<br />
partijen;<br />
onderzoek (tocht, geluid, naar stank); comfortklachten<br />
•<br />
• (tocht, conditiemeting; geluid, stank);<br />
• conditiemeting;<br />
toetsen bouwgebreken aan garantie-<br />
toetsen verplichtingen bouwgebreken uitvoerende aan partijen; garantieverplichtingen<br />
aankoopkeuring uitvoerende en opleveringskeuring<br />
partijen;<br />
aankoopkeuring nieuwbouw. en opleveringskeuring<br />
•<br />
nieuwbouw.<br />
Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag:<br />
Wilt bel de gebruik bouwkundige maken afdeling van een van van <strong>VvE</strong> deze Belang diensten op 0162 of hebt - 469 een 120 andere of mail vraag: bouwkundig@vvebelang.nl<br />
bel de bouwkundige afdeling van <strong>VvE</strong> Belang op 0162 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl<br />
COLUMN<br />
DIT NAJAAR<br />
WORDT HET<br />
SPANNEND<br />
door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam<br />
Toen ik deze tekst schreef was er<br />
nog geen nieuwe regering. Onder<br />
leiding van Gerrit Zalm waren de<br />
partijen VVD, CDA, D66 en CU aan<br />
het onderhandelen. Het nieuws<br />
werd meer bepaald door de Tour de<br />
France en Wimbledon dan door de<br />
landelijke politiek. Op zich een<br />
rustig idee. Er moet natuurlijk wel<br />
wat gebeuren. Niet dat ons land in<br />
brand staat, maar een nieuwe<br />
regering moet 2018 - en de jaren<br />
daarna - wel goed voorbereiden.<br />
www.broeren.com<br />
9<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
In de hoofdstad is de storm over het nieuwe erfpachtstelsel inmiddels geluwd.<br />
115.000 erfpachters van woningen kunnen tegen een redelijk bedrag hun erfpacht<br />
eeuwig afkopen of hun jaarlijkse canon voor eeuwig laten vastzetten. Zij<br />
het dat de jaarlijkse canon jaarlijks een verhoging krijgt die gelijk is aan de stijging<br />
van de consumentenprijsindex (cpi). Zo’n 2.000 erfpachters in het dure Amsterdam-Zuid<br />
sputteren nog tegen omdat zij de eeuwige afkoopsom te hoog vinden<br />
of omdat ze het bedrag niet kunnen of willen betalen, maar dit is slechts een<br />
kleine minderheid.<br />
Eind juni heeft de minister van Economische Zaken, Henk Kamp, een voorstel<br />
gedaan om met ingang van januari 2018 in nieuwbouwwoningen de verplichte<br />
gasaansluiting te laten vervallen. Want we moeten van het (aard)gas af.<br />
Op zich een goed besluit nu ons gas opraakt. Verder lezend in dit voorstel las<br />
ik dat ook voor bestaande woningen dit jaar een voorstel te verwachten is om<br />
deze woningen af te sluiten van het gas en te laten overstappen naar een andere<br />
energiebron zoals elektriciteit. Deze maatregel is onderdeel van een Green Deal<br />
die de minister heeft gesloten met 30 gemeenten, 12 provincies en 5 netbeheerders.<br />
De gemeente Amsterdam gaat zelfs vóór 1 januari 2018 10.000 bestaande<br />
woningen aanwijzen waar deze overgang zal moeten plaatsvinden. Dat komt bij<br />
mij over als een zeer ingrijpende operatie. Ik denk dat het zinvol is dat <strong>VvE</strong>’en zich<br />
daarop gaan voorbereiden, want deze overgang naar (aard)gasvrije woningen lijkt<br />
onontkoombaar.<br />
Dit schrijvend komt bij mij de nostalgische herinnering boven van begin zestiger<br />
jaren van de vorige eeuw toen bij ons thuis in Brabant alle gastoestellen werden<br />
omgebouwd vanwege de komst van het aardgas. Enfin, we hebben er ruim 50<br />
jaar van kunnen genieten.<br />
Dus alles gaat over op elektriciteit: verlichting, koken, alle andere apparatuur,<br />
maar ook verwarming? Of wordt het stadsverwarming, een soort ouderwetse<br />
blokverwarming maar dan per stadsdeel? Dit houdt in dat dan ons hele leven<br />
afhangt van de aan- c.q. afwezigheid van de levering van elektriciteit. Erg kwetsbaar,<br />
dunkt me. Dan is het zeker zaak dat de levering en de prijs van deze elektriciteit<br />
gewaarborgd blijven. Leveranciers en netbeheerder zullen flink moeten<br />
investeren om te zorgen dat ons elektriciteitsnet voldoende capaciteit heeft om<br />
aan de nieuwe vraag naar elektriciteit te voldoen. Bij uitval van deze levering is er<br />
immers geen enkele alternatieve energiesoort voor handen. Als u weleens een<br />
stroomstoring hebt meegemaakt, kunt u daarover meepraten; zeker wanneer<br />
deze stroomstoring langdurig is.<br />
Een andere manier is om zelfvoorzienend te zijn voor uw elektriciteit: zonnepanelen<br />
of een windmolen. Daarmee kunt u de behoefte aan elektriciteit zelf<br />
opwekken en wellicht dat u elektriciteit over hebt die u kunt terug leveren aan<br />
het energiebedrijf. Daarvoor had de regering overigens op de valreep - net voor<br />
de zomervakantie - nog een douceurtje voor deze zelf elektriciteit producerende<br />
particulieren. Tot 2023 blijft de vergoeding die ze van het energiebedrijf krijgen<br />
belastingvrij. Een aardige meevaller, waarmee u dan uw investering in panelen<br />
of molen tegen die tijd kunt terugverdienen.
EEN GOED<br />
ONDERHOUDEN LIFT<br />
IS EEN VEILIGE LIFT!<br />
ONDERHOUD<br />
STORINGSDIENST<br />
REPARATIE<br />
RENOVATIE<br />
MODERNISERING<br />
AAN ALLE<br />
MERKEN LIFTEN<br />
Zekerheid over<br />
gezond drinkwater<br />
Preventief onderhoud<br />
en wettelijk<br />
verplichte controle<br />
van keerkleppen en<br />
drukverhogingsinstallatie<br />
Schoon drinkwater uit de kraan is niet vanzelfsprekend, maar<br />
als eigenaar van een collectieve drinkwaterinstallatie bent u<br />
verplicht om de bewoners die zekerheid wel te bieden. Met onze<br />
ondersteuning houdt u de drinkwaterkwaliteit vanaf de watermeter<br />
tot aan de bewoners in stand en kunt u continuïteit waarborgen.<br />
Inventarisatie & beheer<br />
risicofactoren in uw<br />
drinkwatersysteem /<br />
Legionellapreventie<br />
24/7 ondersteuning<br />
bij calamiteiten<br />
storingsnummer<br />
0172-488388<br />
OMDAT U GRAAG<br />
ZORGELOOS<br />
IN DE LIFT STAAT<br />
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn<br />
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl<br />
Bezoek ons dit najaar tijdens de informatiebijeenkomsten van <strong>VvE</strong> Belang.<br />
Voor meer informatie over onze dienstverlening of kijk op www.dp.nl/vve<br />
Tabaksplanter 2 - 3861 SH Nijkerk - 033-245 89 44 - info@alldoorco.nl - www.alldoorco.nl<br />
UW SERVICE & ONDERHOUDSPARTNER<br />
Een nieuwe<br />
maat in<br />
service<br />
Zo min mogelijk storingen aan uw Speedgate, Roldeur<br />
of Slagboom. Probleemloos uw garage in en uit<br />
kunnen en een deur hebben die niet meer onnodig<br />
open blijft staan.<br />
Met een serviceovereenkomst van Alldoorco bent<br />
u ervan verzekerd dat bovenstaande issues tot het<br />
verleden behoren.<br />
Mede door onze –beheer op afstand module- oftewel<br />
GATE CONTROL kan uw <strong>VvE</strong> totaal worden ontzorgt op<br />
dit gebied.<br />
Daarnaast onderhouden we niet alleen onze eigen<br />
installaties, maar ook die van andere leveranciers.<br />
En omdat wij vinden dat elke klant speciaal is en andere<br />
behoeften heeft, werken we met contracten die op<br />
maat gemaakt worden voor uw <strong>VvE</strong>.<br />
De voordelen op een rijtje<br />
24/7 service<br />
Landelijke dekking<br />
Beheer op afstand<br />
Merkonafhankelijk<br />
Al ruim 30 jaar een<br />
betrouwbare partner<br />
PARKEERSYSTEMEN, BEDRIJFSDEUREN, DOCK EQUIPMENT, TOEGANGSTECHNIEK, SERVICE & ONDERHOUD
12<br />
13<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
<strong>VvE</strong> INTERVIEW<br />
Erik Ronnes,<br />
Tweede Kamerlid<br />
voor het CDA:<br />
“ INDIVIDUELE<br />
BEWONERS<br />
MOETEN WORDEN<br />
BESCHERMD TEGEN<br />
MACHTIGE PARTIJEN”<br />
Tijdens het debat over het<br />
wetsvoorstel Wet verbetering<br />
functioneren Verenigingen van<br />
Eigenaren op 24 februari jl. diende<br />
Erik Ronnes, Tweede Kamerlid voor<br />
het CDA, een amendement in.<br />
Dat moest ervoor zorgen dat alle<br />
eigenaren binnen een <strong>VvE</strong> (dus ook<br />
groot-eigenaren) hun bijdrage moeten<br />
storten in het reservefonds van de<br />
<strong>VvE</strong>. Na een lange discussie ging de<br />
Tweede Kamer akkoord met het<br />
geamendeerde wetsvoorstel.<br />
De Eerste Kamer volgde op 23 mei jl.<br />
De wet treedt op 1 januari 2018 in<br />
werking. Zonder het amendement<br />
van Ronnes was het maar de<br />
vraag geweest of de wet zou zijn<br />
aangenomen. Alle reden voor een<br />
gesprek over de wet en andere zaken<br />
die van belang zijn voor de <strong>VvE</strong>.<br />
U hebt een flink aantal voorkeurstemmen<br />
te danken aan uw inzet<br />
voor dit wetsvoorstel.<br />
“O, is dat zo? Dat wist ik niet, maar<br />
het is leuk om te horen. Ik vind het<br />
belangrijk dat individuele bewoners<br />
worden beschermd tegen machtige<br />
partijen. In het geval van de <strong>VvE</strong> gaat<br />
het dan om de individuele eigenaren<br />
tegenover groot-eigenaren als woningcorporaties<br />
en beleggers. Als zij<br />
niet zouden worden gedwongen om<br />
daadwerkelijk geld te storten in het<br />
reservefonds (in plaats van het doen<br />
van een toezegging), zou de <strong>VvE</strong> in<br />
grote problemen kunnen komen als<br />
er onderhoud moet worden uitgevoerd.<br />
Aan de andere kant moet je<br />
kleine <strong>VvE</strong>’en ook niet gaan belasten<br />
met regels die voor hen onuitvoerbaar<br />
zijn. Daarom heb ik in het amendement<br />
opgenomen dat deze <strong>VvE</strong>’en<br />
zelf kunnen afspreken hoe in het<br />
reservefonds wordt gespaard. Dat<br />
moet dan wel in het reglement of in<br />
de ALV worden besloten. Een bankgarantie<br />
hoort ook tot de mogelijkheden:<br />
dan is het geld altijd opeisbaar.”<br />
In de aanloop naar de behandeling<br />
in de Tweede Kamer bent u bestookt<br />
door lobbyisten.<br />
“Dat valt wel mee, hoor. Ik zie trouwens<br />
veel positieve aspecten aan de<br />
politieke lobby, want ik ben blij met<br />
alle informatie die ik krijg: ik laat me<br />
graag breed oriënteren. Van ieder<br />
gesprek leer je wel wat. Daardoor<br />
kun je argumenten goed tegen elkaar<br />
afwegen en een weloverwogen beslissing<br />
nemen. De goede samenwerking<br />
met <strong>VvE</strong> Belang heeft geleid tot dit<br />
resultaat en daar ben ik blij mee. “<br />
Een ander onderdeel is de wettelijke<br />
mogelijkheid voor de <strong>VvE</strong> om een<br />
lening af te sluiten. Willen die banken<br />
dat wel?<br />
“Banken hebben het probleem dat<br />
dit type leningen onder risicovolle<br />
activiteiten valt. Daarvoor moeten<br />
ze hogere buffers aanhouden en<br />
dat maakt hen wat kopschuw. Maar<br />
we hebben nu in elk geval in de wet<br />
geregeld dat elke <strong>VvE</strong> een lening kàn<br />
afsluiten. Dat kan een belangrijke<br />
bijdrage leveren aan beter onderhoud<br />
“ WE MOETEN<br />
VOORKÓMEN<br />
DAT WE TE<br />
MAKEN KRIJGEN<br />
MET OVER-<br />
REGULERING”<br />
van de complexen en aan het nemen<br />
van verduurzamingsmaatregelen. We<br />
evalueren de wet na twee jaar en ik<br />
ben heel benieuwd of de MJOP’s van<br />
de <strong>VvE</strong>’en zijn verbeterd en hoe het<br />
staat met de bereidheid van banken<br />
om een lening te geven aan de <strong>VvE</strong>.”<br />
In de wet zijn geen sancties opgenomen<br />
om de <strong>VvE</strong> te dwingen jaarlijks<br />
0,5 procent van de herbouwwaarde<br />
aan het reservefonds toe te voegen<br />
of te reserveren op basis van een<br />
gedegen MJOP.<br />
“Klopt. Ik vind dat een goede zaak.<br />
We moeten voorkomen dat we te maken<br />
krijgen met overregulering. Vóór<br />
je het weet zitten we elkaar allemaal<br />
te controleren. Ik vertrouw erop dat<br />
de <strong>VvE</strong>’en verstandige beslissingen<br />
zullen nemen. Dat is tenslotte ook in<br />
hun eigen belang. De <strong>VvE</strong>-bestuurders<br />
hebben ook de verantwoordelijkheid<br />
om de leden goed te informeren.<br />
Beide partijen moeten weten wat ze<br />
van elkaar kunnen verwachten. Wat<br />
wel een grote stap voorwaarts is, is<br />
dat er nu een wettelijke norm voor het<br />
reserveren bestaat en eigenaren met<br />
deze norm in de hand naar de rechter<br />
kunnen in het geval het bestuur of de<br />
vergadering niet of onvoldoende wil<br />
reserveren voor toekomstig groot<br />
onderhoud. Er is dus geen sanctie,<br />
maar er is wel afdwingbaarheid.“<br />
Sinds 2011 is er veel aandacht voor<br />
de <strong>VvE</strong>. Dat is vooral te danken aan de<br />
motie van Van Bochove en De Boer<br />
waarin zij aandacht vroegen voor het<br />
slechte functioneren van veel <strong>VvE</strong>’en<br />
én van beheerders. Is er verbetering<br />
in die situatie gekomen?<br />
“Ik heb wel die indruk, maar feit blijft<br />
dat beheerders sterk van elkaar verschillen.<br />
Er zijn beheerders die oog<br />
hebben voor de lange termijn en heel<br />
betrokken zijn. Daartegenover staan<br />
de ‘cowboys’ die het niet zo nauw<br />
nemen. Het is goed voor de <strong>VvE</strong> dat er<br />
voor <strong>VvE</strong>-beheerders een keurmerk is<br />
dat door de branche zelf is ontwikkeld.<br />
Zoiets moet niet door de overheid<br />
worden geregeld; de branche kan dat<br />
prima zelf doen. Het bestuur van de<br />
<strong>VvE</strong> blijft te allen tijde verantwoordelijk<br />
voor het financiële beheer. Misschien<br />
is het een goed idee als het financiële<br />
jaarverslag eens wordt gecontroleerd<br />
door een accountant; met name voor<br />
de grote complexen.”<br />
Zouden beheerders ook onder het<br />
toezicht van de AFM moeten vallen,<br />
net als accountants? Ze hebben tenslotte<br />
toegang tot de bankrekening<br />
van de <strong>VvE</strong>.<br />
“Daarin ben ik terughoudend. We<br />
moeten waken voor al te veel toezicht<br />
en alle mogelijke instituten die elkaar<br />
gaan controleren. Dan functioneert<br />
het systeem op een gegeven moment<br />
niet meer. Goede gedragsregels kunnen<br />
veel problemen voorkómen.”<br />
Verduurzaming is hét thema voor<br />
de bestaande woningvoorraad. Die<br />
verduurzaming komt maar moeilijk<br />
van de grond. Is er meer flankerend<br />
beleid van de overheid nodig om<br />
woningeigenaren te stimuleren?<br />
“De Subsidieregeling Energiebesparing<br />
Eigen Huis is in elk geval een stap in<br />
de goede richting. Daarmee kunnen<br />
<strong>VvE</strong>’en subsidie krijgen voor advies en<br />
voor het nemen van energiebesparende<br />
maatregelen. Maar inderdaad: we<br />
hebben nog een lange weg te gaan.<br />
Ik wil er in dit verband op wijzen dat<br />
energiebesparing ook te maken heeft<br />
met het gedrag van bewoners. Met<br />
relatief simpele maatregelen kun je<br />
heel wat bereiken. Het bewustzijn leeft<br />
eigenlijk over het algemeen te weinig<br />
bij bewoners. Vanzelfsprekend hoor ik<br />
graag welke problemen <strong>VvE</strong>’en in de<br />
praktijk tegenkomen. Het is belangrijk<br />
dat er een goede terugkoppeling is en<br />
dat we nadrukkelijk oog hebben voor<br />
de belemmeringen die de <strong>VvE</strong>’en op<br />
hun weg naar duurzaamheid tegenkomen.<br />
Het CDA streeft naar versnelling<br />
van de verduurzaming. Dat is wat ons<br />
betreft ook absoluut een belangrijk<br />
speerpunt voor het nieuwe kabinet.”<br />
Veel <strong>VvE</strong>’en kampen met oude splitsingsreglementen.<br />
Dat zorgt in een<br />
aantal gevallen voor onwerkbare<br />
situaties. Een werkgroep onder leiding<br />
van <strong>VvE</strong> Belang en in samenwerking<br />
met het ministerie van Binnenlandse<br />
Zaken heeft op basis van het<br />
Modelreglement 2006 een inventarisatie<br />
gemaakt van bepalingen die<br />
in aanmerking komen om ‘algemeen<br />
verbindend’ 1) te worden gemaakt.<br />
Is dat de oplossing?<br />
“Ik denk dat we heel voorzichtig moeten<br />
zijn met het algemeen verbindend<br />
maken van bepalingen. In de akte zijn<br />
bepalingen opgenomen die in feite<br />
een afspraak zijn met de eigenaren.<br />
Die mag je niet zomaar wijzigen. Je<br />
moet heel goed kijken wat de impact<br />
is voor de <strong>VvE</strong> en de leden als je zaken<br />
algemeen verbindend gaat verklaren.”<br />
Het zou dan in principe vooral gaan<br />
om verenigingsrechtelijke zaken;<br />
niet om wijzigingen in de akte.<br />
Juist omdat het zo moeilijk is om de<br />
splitsingsakte te wijzigen, is het van<br />
belang om vast te stellen wat in de<br />
wet thuishoort; wat in de akte en<br />
wat in het modelreglement.<br />
“Ook dan wil ik eerst een uitvoerige<br />
analyse van de zaken die in aanmerking<br />
komen om algemeen verbindend<br />
te worden. Die moet je punt voor<br />
punt bekijken, want voorzichtigheid is<br />
hier absoluut geboden. Je moet heel<br />
goed weten wat je generiek bepaalt.<br />
Ik ben heel benieuwd naar de onderwerpen<br />
die genoemd worden door<br />
de werkgroep. Ik hoop dat we over de<br />
uitkomsten daarvan zo snel mogelijk<br />
worden geïnformeerd.”<br />
1) MET ‘ALGEMEEN VERBINDEND’ VERKLAREN<br />
WORDT BEDOELD DAT NADER TE BEPALEN<br />
REGELS UIT HET REGLEMENT VAN SPLITSING BIJ<br />
WETTELIJK VOORSCHRIFT, VOOR ALLE VVE’EN<br />
GAAN GELDEN. DEZE ALGEMEEN VERBINDEND<br />
VERKLAARDE BEPALINGEN VERVANGEN DAN<br />
DE BESTAANDE REGELS BINNEN DE VVE, VOOR<br />
ZOVER DEZE ZOUDEN AFWIJKEN.
14<br />
<strong>VvE</strong> INTERVIEW<br />
15<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
<strong>VvE</strong>-bestuursvoorzitter<br />
Henk Tresfon:<br />
Henk Tresfon: “Het Rijk, de gemeente of de<br />
provincie moet zich garant stellen voor de<br />
betaling van rente en aflossing door de <strong>VvE</strong>”<br />
Henk Tresfon, bestuursvoorzitter van <strong>VvE</strong> Akkerwinde 1-72<br />
in Capelle aan den IJssel, is somber over de toekomst van<br />
appartementengebouwen die binnen enkele decennia tot<br />
de categorie ‘bejaarde complexen’ zullen horen. In feite<br />
behoren veel complexen daar nu al toe.<br />
Enkele jaren geleden schreef hij al de notitie ‘Gebouwen<br />
de bewoners voorbij’ waarin hij aandacht vroeg voor het<br />
probleem waarmee de <strong>VvE</strong>’en in deze complexen kampen.<br />
In het kader van het Energieakkoord en ‘Parijs’ zullen ze<br />
hun gebouwen moeten verduurzamen, maar de financiële<br />
mogelijkheden zijn beperkt.<br />
Tresfon, lid van de Raad van Aangeslotenen van <strong>VvE</strong><br />
Belang, spreekt uit ervaring. Hij is niet alleen bestuursvoorzitter<br />
van zijn eigen <strong>VvE</strong>, maar ook initiatiefnemer<br />
“ZONDER MAATREGELEN<br />
VOOR ‘BEJAARDE COMPLEXEN’<br />
ONTSTAAT ER EEN GROOT<br />
MAATSCHAPPELIJK PROBLEEM”<br />
“Gemeenten en andere overheden moeten inzien dat we te maken hebben met een groeiend maatschappelijk probleem.<br />
Als we niet snel passende maatregelen nemen, kunnen veel <strong>VvE</strong>’en hun complexen niet verduurzamen. Dan zal er binnen<br />
20 à 30 jaar voor appartementencomplexen uit de jaren 70 van de vorige eeuw uiteindelijk nog maar één oplossing zijn:<br />
slopen. Dat heeft grote gevolgen: de eigenaren zullen in een aantal gevallen te maken krijgen met een negatieve waarde<br />
van de grond waarop hun complex gebouwd is. De eigenaren hebben dus geen woning meer en krijgen vervolgens ook<br />
nog een rekening gepresenteerd voor de negatieve grondwaarde. Het resultaat: een nieuwe generatie daklozen en bijstandstrekkers.<br />
De overheid mag niet langer wegkijken maar moet nú de <strong>VvE</strong>’en de nodige ondersteuning bieden in de vorm van<br />
garantstelling voor leningen én gericht, deskundig advies.”<br />
(en voorzitter) van de Vereniging voor Beheer en Onderhoud<br />
die hij samen met de - vanzelfsprekend zelfstandig<br />
blijvende - <strong>VvE</strong>’en van vier identieke gebouwen heeft<br />
opgericht. Het samenwerkingsverband heeft de leden van<br />
de vijf verenigingen al veel financieel en organisatorisch<br />
voordeel opgeleverd. In het kader van onderhoud en verduurzaming<br />
moesten de daken worden onderzocht. Met<br />
de inspectie van één dak waren er vijf in kaart gebracht.<br />
Schilder- en ander onderhoudswerk hoeft maar éénmaal<br />
te worden aanbesteed. De agenda’s van de ALV’en lijken<br />
ook sprekend op elkaar!<br />
‘ONBETROUWBARE OVERHEID’<br />
“Het is in feite te bizar voor woorden”, vindt Tresfon.<br />
“<strong>VvE</strong>’en hebben te maken met een kortzichtige en<br />
onbetrouwbare overheid, die kennelijk weinig waarde<br />
hecht aan afspraken en aan continuïteit. Kijk maar naar de<br />
salderingsregeling voor zonnepanelen (die nu voorlopig<br />
verlengd is tot 2023) en naar de postcoderoosregeling.<br />
Onduidelijkheid alom. Bovendien draaien de eigenaren<br />
van een appartementencomplex niet alleen op voor het<br />
onderhoud en beheer van hun eigen gebouw, maar betalen<br />
ze via de belasting met honderden miljoenen ook<br />
mee aan de verduurzaming van corporatiecomplexen.<br />
In feite steelt de overheid geld van de woningeigenaren.<br />
Het minste wat je mag verwachten is een consistent beleid,<br />
maar zelfs daaraan ontbreekt het.”<br />
Verduurzaming is veel meer dan alleen maar energiebesparing,<br />
stelt Tresfon. “Verduurzaming gaat over het<br />
bewoonbaar maken en houden van de complexen voor<br />
de huidige en de toekomstige bewoners. Dan heb je het<br />
ook over veiligheid en toegankelijkheid. Door het treffen<br />
van de juiste verduurzamingsmaatregelen kan worden<br />
voldaan aan het sociaal-maatschappelijk streven om mensen<br />
in staat te stellen om zo lang mogelijk zelfstandig in<br />
de eigen woning te blijven wonen. Bovendien kun je met<br />
die maatregelen bereiken dat de economische waarde van<br />
complexen en woningen niet vermindert. Anders dreigt<br />
verpaupering en ontwaarding van de woningen.”<br />
FINANCIERING<br />
“Gebruikmakend van de SEEH-subsidie hebben we energieadviezen<br />
laten opstellen voor drie van onze complexen.<br />
De adviezen zijn opgesteld door drie partijen,<br />
waaronder <strong>VvE</strong> Belang. Daarbij is ook gekeken naar de<br />
kansen die subsidieregelingen en financieringsmogelijkheden<br />
de <strong>VvE</strong>’en bieden.<br />
Rekenvoorbeeld:<br />
stijging woonlasten met 25 procent!<br />
Tresfon geeft een voorbeeld: “De eigenaren van een complex<br />
met 72 woningen zijn in <strong>2017</strong> gemiddeld ruim € 147 per maand<br />
kwijt aan exploitatie- en servicekosten inclusief de reservering<br />
voor groot onderhoud. Daarnaast betalen ze gemiddeld ca. € 84<br />
per maand voor (collectieve) verwarming en warm water. De<br />
‘<strong>VvE</strong>-woonlasten’ bedragen daarmee in totaal gemiddeld € 231<br />
per maand per eigenaar. Naast deze ‘collectieve woonlasten’<br />
betaalt iedere eigenaar aan de eigen energieleverancier nog<br />
een onbekend bedrag voor de levering van gas en elektra.<br />
Voor het (beter) isoleren van o.a. de daken, de kop- en de<br />
langsgevels en het aanbrengen van HR++-glas is per saldo ruim<br />
€ 950.000 nodig. Voor de rente en aflossing van een <strong>VvE</strong><br />
Energiebespaarlening (looptijd 15 jaar, rente 3,2% in juli <strong>2017</strong>)<br />
moeten de eigenaren gezamenlijk € 6.652 per maand betalen.<br />
Dat is gemiddeld ruim € 92 per woning. De theoretische<br />
besparing op de onderhouds- en energierekening bedraagt<br />
gemiddeld € 35 per maand. Per saldo zouden de woonlasten<br />
dus met € 57 omhoog gaan, een stijging van 25 procent. Dat lijkt<br />
een brug te ver voor de eigenaren.<br />
Als de <strong>VvE</strong> met overheidsgarantie bij de eigen huisbank € 950.000<br />
zou kunnen lenen met een looptijd van 30 jaar en een rente van<br />
3,2%, wordt de maandelijkse annuïteit € 4.108; gemiddeld € 57<br />
per woning. De netto woonlasten stijgen door deze garantstelling<br />
met € 22 per maand. Daarmee wordt de kans op uitvoering van<br />
verduurzamingsmaatregelen aanzienlijk vergroot.”<br />
“VVE’EN HEBBEN TE MAKEN<br />
MET EEN KORTZICHTIGE EN<br />
ONBETROUWBARE OVERHEID”<br />
Duidelijk is dat de huidige - veelal particuliere - eigenaren<br />
opgezadeld worden met een beheersmatig en budgettair<br />
vrijwel onmogelijke opgave. We moeten concluderen dat<br />
we deze opgave niet zonder enige vorm van verdergaande<br />
steun van de overheid kunnen vervullen. Dat geldt naar<br />
alle waarschijnlijkheid voor veel <strong>VvE</strong>-complexen die de<br />
50-jarige leeftijd naderen - of al bereikt hebben.<br />
Veel <strong>VvE</strong>’en kunnen de grote bedragen die verduurzaming<br />
met zich meebrengt onmogelijk uit eigen middelen<br />
financieren; ongeacht of je de maatregelen in één keer<br />
uitvoert of dat je kiest voor een gefaseerde aanpak. De <strong>VvE</strong><br />
Energiebespaarlening moet in maximaal 15 jaar worden<br />
terugbetaald. De rente die het NEF berekent, is vreemd<br />
genoeg onlangs gestegen. Het resultaat: voor de meeste<br />
<strong>VvE</strong>’en is de lening niet aantrekkelijk. De looptijd is te<br />
kort, waardoor de periodieke bijdrage voor de <strong>VvE</strong>-leden<br />
te veel zou stijgen. Veel eigenaren zitten nu al tegen - of<br />
aan - het maximum dat zij kunnen betalen. De oplossing<br />
hiervoor is een langlopende lening bij een bank (vergelijkbaar<br />
met een hypothecaire lening) met overheidsgarantie.<br />
Het Rijk, de gemeente of de provincie moet zich dan wel<br />
garant stellen voor de betaling van rente en aflossing door<br />
de <strong>VvE</strong>, want anders zal geen enkele bank zo’n lening<br />
geven.”<br />
WAT TE DOEN?<br />
Als Tresfon wethouder Wonen zou zijn, wist hij het wel.<br />
Met veel enthousiasme presenteert hij een eenvoudig<br />
stappenplan: “Allereerst moet je als gemeente de omvang<br />
van het probleem in kaart brengen. Hoeveel <strong>VvE</strong>’en zijn<br />
er; wat zijn de kenmerken (aantal eigenaren/bewoners,<br />
bouwjaar etc.) en tegen welke problemen lopen ze aan als<br />
ze duurzaamheidsmaatregelen willen uitvoeren? Dat lang<br />
niet alle verenigingen zijn ingeschreven bij de Kamer van<br />
Koophandel, is volgens hem niet echt een probleem: “Als<br />
je weet welke complexen eigendom zijn van een corporatie,<br />
weet je ook welke complexen een andere eigenaar<br />
hebben. Dat kan een <strong>VvE</strong> zijn, maar bijvoorbeeld - bij<br />
een gemengd complex - ook een pensioenfonds. Via het<br />
Kadaster kun je veel wijzer worden en in het uiterste geval<br />
kun je altijd nog gewoon aanbellen…<br />
Vervolgens zul je je als gemeente de vraag moeten stellen<br />
hoe je de eigenaren op een effectieve manier kunt ondersteunen.<br />
Garantstelling voor een langlopende lening is<br />
een van de opties, maar veel <strong>VvE</strong>’en hebben ook behoefte<br />
aan deskundig en onafhankelijk advies in de vorm van een<br />
loket.<br />
Ik zou de Nederlandse gemeenten willen oproepen om<br />
zelf de <strong>VvE</strong>’en op te zoeken en faciliteiten aan te bieden,<br />
bijvoorbeeld in de vorm van een energieadvies. Alleen op<br />
die manier kunnen we kaalslag in <strong>VvE</strong>-land voorkomen.”
Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor<br />
<strong>VvE</strong>’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in<br />
Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.<br />
Daarnaast zijn wij specialist in het voor <strong>VvE</strong>’s belangrijke<br />
bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.<br />
Als dé landelijk specialist voor <strong>VvE</strong>’s heeft Rijssenbeek Advocaten<br />
een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende<br />
juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het<br />
gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en<br />
expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 <strong>VvE</strong>’s voor dit juridische<br />
abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,<br />
praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?<br />
Voor een offerte of meer informatie neem<br />
contact op via 026-443 42 49<br />
of ojd@rijssenbeek.nl<br />
Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem<br />
www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49<br />
Appartementsrecht<br />
Aan- en opbouw<br />
Opstalverzekering<br />
Energie<br />
Splitsingsakte<br />
Overtreding<br />
Incasso<br />
Rechtsbijstand<br />
Cursus<br />
De innovatie voor toegangscontrole<br />
Eenvoudige bediening via een vaste telefoon<br />
of op afstand via een smartphone<br />
Veilig, eenvoudig, betrouwbaar en innovatief<br />
Zo simpel is het!<br />
1<br />
2<br />
3<br />
Oproep via smartphone of<br />
vaste telefoon.<br />
U praat met de bezoeker en kunt<br />
haar/hem via uw smartphone zien.<br />
U opent de deur met één druk<br />
op een toets.<br />
Draadloze intercomen<br />
toegangsystemen<br />
www.intratone.com<br />
(020) 788 34 01<br />
Duurzame keuze,<br />
zorgeloze montage<br />
Ploeg kunststof kozijnen zijn mooie, duurzame<br />
kwaliteitsproducten die een woonleven meegaan.<br />
Wij hebben 7 kenmerken voor u op een rij gezet.<br />
• 40% besparing t.o.v. traditionele kozijnen<br />
• Onderhoudsvriendelijk • Geluidsisolatie<br />
• Lange levensduur • Warmte-isolatie<br />
• Niet van hout te onderscheiden<br />
• Sterk inbraakwerend<br />
Extreem<br />
isolerend<br />
Natuurlijke<br />
houtnerf<br />
Investeer in een<br />
duurzame toekomst<br />
Openingstijden showroom: Elke werkdag van 9.00 tot 17.00 uur.<br />
Zaterdag van 10:00 tot 16:00 uur. Pesetaweg 45 | Nieuw-Vennep<br />
7 dagen en avonden p/w bereikbaar | Chat op ploegkozijnen.nl<br />
Mooie hout<br />
verbinding look<br />
Sinds 1980 eigen productie & montage<br />
ploegkozijnen.nl
18<br />
<strong>VvE</strong> BIJZONDERE ORGANISATIES<br />
19<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
80 procent van de telefoontjes<br />
gaat over personen- en familierecht<br />
In <strong>VvE</strong> Magazine besteedt de redactie aandacht aan bijzondere organisaties die voor Verenigingen van Eigenaren van belang<br />
kunnen zijn. In deze vierenveertigste aflevering aandacht voor De Notaristelefoon.<br />
Hans Kuijpers<br />
De Notaristelefoon bestaat nu zo’n 30 jaar. In al die jaren zijn talloze telefoontjes binnengekomen bij het team dat de<br />
Notaristelefoon bemenst. In 2016 waren dat er 42 per dag; in totaal werd ruim 10.000 keer gebeld. Hans Kuijpers, directeur<br />
van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is vooral blij met het grote aantal tevreden bellers: zij beoordelen<br />
de Notaristelefoon gemiddeld met het rapportcijfer 8,5.<br />
“Dat toont aan dat de teamleden hun werk goed doen,<br />
maar ook hoe belangrijk deze gratis adviesdienst is voor<br />
de consument. Het telefoonteam beantwoordt alleen algemene<br />
vragen. De reden is simpel: juridische kwesties zijn<br />
vrijwel altijd te ingewikkeld om telefonisch te behandelen.<br />
Daarom verwijzen we bellers door naar een van onze leden.<br />
We geven geen advies over de keuze van de notaris. In<br />
principe beschikt iedere notaris over alle benodigde kennis<br />
van alle onderwerpen: familierecht, onroerend goed etc.<br />
Natuurlijk hebben veel notarissen zich ontwikkeld tot echte<br />
specialisten op hun gebied, bijvoorbeeld als het gaat om het<br />
erfrecht of het ondernemingsrecht. Ze zijn in het algemeen<br />
heel goed in staat om dat zelf aan het publiek duidelijk te<br />
maken. Wij spelen daar geen rol in.”<br />
VEEL VRAGEN OVER FAMILIERECHT<br />
Het overgrote deel van de telefoontjes gaat over personenen<br />
familierecht: maar liefst 80 procent. Dat is eigenlijk elk<br />
jaar zo. Op de grafiek bij dit artikel ziet u hoe de verdeling in<br />
de tweede helft van 2016 was. Cijfers over <strong>2017</strong> zijn er nog<br />
niet, maar Kuijpers verwacht dat het beeld ongeveer hetzelfde<br />
zal zijn als dat van vorig jaar. “Binnen het personenen<br />
familierecht zien we een oververtegenwoordiging van<br />
telefoontjes over schenken en erven: ruim 7.000 in 2016.<br />
DE NOTARISTELEFOON:<br />
DE PUBLIEKS-<br />
INFORMATIELIJN<br />
VAN DE<br />
KONINKLIJKE<br />
NOTARIËLE<br />
BEROEPS-<br />
ORGANISATIE<br />
We verwachten dat volgend jaar het aantal telefoontjes<br />
over huwelijkse voorwaarden heel groot zal zijn.<br />
Vanaf 2018 wordt het standaard om te trouwen in beperkte<br />
gemeenschap van goederen, terwijl nu de algehele gemeenschap<br />
van goederen standaard is.<br />
Er zijn ook veel vragen over het levenstestament; dat is een<br />
onderwerp dat momenteel sterk in de belangstelling staat.<br />
Veel mensen willen de regie over hun leven houden. Daarom<br />
leggen ze graag in een soort volmacht vast hoe ze een<br />
aantal dingen geregeld willen zien; ook als ze zelf niet meer<br />
in staat zijn om dat te doen. ”<br />
GEEN JURIDISCH ADVIES<br />
Zoals bij elke helpdesk proberen ook bellers naar de Notaristelefoon<br />
goedkoop juridisch advies te krijgen. Logisch,<br />
vindt Kuijpers. “Maar dat doen we dus niet. Het gaat nadrukkelijk<br />
om algemene vragen waarmee we de vraagstellers<br />
op weg helpen. Overigens bellen niet alleen consumenten<br />
naar ook professionals van bijvoorbeeld het Juridisch Loket,<br />
uit de zorg of van banken en verzekeraars. Dat aantal zien<br />
we elk jaar toenemen. Een aardige bijkomstigheid is dat we<br />
op deze manier in staat zijn het notariaat beter op de kaart<br />
te zetten.”<br />
(gemid)<br />
OOK KLACHTEN?<br />
Vanzelfsprekend wordt de Notaristelefoon ook<br />
gebeld met klachten over de handelwijze van de<br />
notaris of het notariskantoor. De rekening is ook<br />
wel eens onderwerp van gesprek, maar het aantal<br />
klachtentelefoontjes valt mee. “Ons team staat<br />
de bellers met een klacht natuurlijk wel te woord,<br />
maar we verwijzen hen naar de afdeling klachtenbemiddeling.<br />
Dat is een vorm van mediation, waar<br />
we proberen om een oplossing voor het probleem<br />
te vinden. Als dat geen resultaat oplevert, kan de<br />
klager naar de geschillencommissie (voor financiële<br />
aangelegenheden) of naar de tuchtrechter als het<br />
om inhoudelijke klachten gaat. We zien nogal eens<br />
dat er onduidelijkheid is over regelgeving. Daardoor<br />
ontstaan misverstanden. Het juridische jargon speelt<br />
ongetwijfeld ook een rol. Dat realiseren we ons<br />
terdege maar het is nu eenmaal niet altijd eenvoudig<br />
om juridische taal te ‘hertalen’ in gewoon Nederlands.”<br />
Factsheet Notaristelefoon Januari <strong>2017</strong><br />
In deze factsheet staan halfjaarcijfers van de Notaristelefoon: de publieksinformatielijn van de<br />
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)<br />
VRAGEN VAN APPARTEMENTSEIGENAREN<br />
De Notaristelefoon kreeg in 2016 in totaal 106 vragen<br />
over de koop en verkoop van appartementen.<br />
Of klachten er ook duren over iets miscommunicatie langer, namelijk ruim tussen 7 minuten. bestuur en<br />
leden is gebeld, weet Kuijpers niet. “Dat houden we<br />
niet bij. De teamleden bepalen in welke categorie<br />
een Aantal vraag telefoongesprekken<br />
valt; inhoudelijk leggen we Bellers niets vast.” over de<br />
42. Dat is het aantal telefoontjes dat in 2016 dagelijks bij de Notaristelefoon binnenkwam. In totaal werd er<br />
ruim 10.000 keer gebeld. Dat is 5 procent minder dan een jaar eerder. De notariële professionals die de<br />
telefoon opnemen, waren vorig jaar gemiddeld zo’n 6.30 minuten aan een gesprek kwijt. De telefoontjes over<br />
2012 2013 2014 2015 2016<br />
jan t/m<br />
Hij kent het probleem dat nieuwe appartementseigenaren<br />
juli t/m te weinig informatie hebben ‘Begrijpelijk over het en lid-<br />
juni 6.036 6.389 6.162 5.641 5.304<br />
dec 6.133 6.300 6.240 5.469 5.313<br />
maatschap totaal 12.169 van 12.689de 12.402 <strong>VvE</strong>. 11.110 “De notaris 10.617 zou graag in een<br />
vroeger stadium in het informatieproces extra worden advies.’<br />
betrokken. Dat zou zeker een meerwaarde voor de<br />
appartementskoper hebben, maar helaas komt de<br />
notaris ‘Bellers pas in beeld geven als de de zaak vrijwel emotionele kant’<br />
beklonken Notaristelefoon is.” een 8,5’<br />
Aantal telefoongesprekken in<br />
percentages tweede halfjaar 2016<br />
Personen- en familierecht<br />
Onroerend goed<br />
Klachten en ontevredenheid<br />
Stichtingen en verenigingen<br />
Overig<br />
De Notaristelefoon<br />
De bellers zijn tevreden. Zij beoordelen de Notaristelefoon gemiddeld met een rapportcijfer van 8,5.<br />
Notaristelefoon<br />
duidelijk antwoord. De<br />
notaris gaf nog een<br />
‘Niet alleen inhoud,<br />
maar ook oog voor de<br />
De Notaristelefoon is de publieksinformatielijn van de<br />
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). U kunt<br />
bij 1. de Afwikkeling/verdeling Notaristelefoon (3.006) terecht voor al uw algemene<br />
vragen 2. Verwerpen/ben over erfenissen, aanvaarden testamenten, schenkingen, het<br />
(1.623)<br />
kopen van een woning, huwelijkse voorwaarden enzovoorts.<br />
De medewerkers van de Notaristelefoon kunnen<br />
3. Testamenten (913)<br />
geen second opinion geven; zij horen namelijk alleen uw<br />
kant van het verhaal. Bij meer gedetailleerde vragen<br />
‣ Juridische sector 45 procent<br />
verwijzen zij u door naar een notaris.<br />
Onroerend goed<br />
Top 3 meest gestelde vragen 2016:<br />
Zakelijke bellers verdeling 2016:<br />
‣ Financiële sector 30 procent<br />
‣ Zorgsector 25 procent<br />
Verdeling onderwerpen tweede halfjaar<br />
De meeste telefoontjes gaan over personen<br />
familierecht: 80 procent.<br />
Personen- en familierecht<br />
Schenken en erven<br />
Trouwen en samenwonen<br />
Overig personen- en familierecht<br />
Uitgelicht: trouwen en samenwo<br />
Het telefoonteam dat voor u klaarstaat,<br />
Appartementen,<br />
bestaat<br />
koop en<br />
uit<br />
verkoop<br />
zo’n<br />
Hypotheken, geldleningen<br />
40 notarieel deskundigen met jarenlange praktijkervaring.<br />
Vaak zijn de teamleden oud-notarissen die het leuk<br />
Burenrecht, erfdienstbaarheden<br />
vinden om een aantal keren per jaar met hun oude vak<br />
bezig te zijn. De Notaristelefoon is geen call center in de<br />
gebruikelijke zin van het woord, maar Handelwijze een team notaris/ notariskantoor gemotiveerde<br />
medewerkers die u op weg helpen bij notariële<br />
Over de nota<br />
vragen.<br />
Bemanner in beeld<br />
Verschillende notariële professionals staan vijf dagen per week klaar om<br />
bellers te woord te staan.<br />
Wie bent u?<br />
‘Ik ben Loekie Janssen, notarieel medewerker op de<br />
afdeling personen-en familierecht van een kantoor in het<br />
midden van het land.’<br />
Hoe lang werkt u al bij de Notaristelefoon?<br />
‘Sinds augustus 2016’<br />
Klachten en ontevredenheid<br />
De Notaristelefoon is iedere werkdag geopend van 9.00<br />
uur tot 14.00 uur; het nummer is 0900 3469393. Dit<br />
informatienummer kost 80 eurocent per minuut, met<br />
een starttarief van 4,54 eurocent, met Stichtingen een maximum en verenigingen van<br />
40 euro per gesprek, plus uw gebruikelijke belkosten. Op<br />
www.notaris.nl/notaristelefoon vindt u ook een aantal<br />
veelgestelde vragen.<br />
Waarom bent u bemanner geworden?<br />
‘Er waren nieuwe mensen nodig, ik voldeed aan het profiel en het leek mij<br />
leuk om te doen. En dat blijkt het ook te zijn!’<br />
Welk telefoontje is u bijgebleven en waarom?<br />
‘Dat ging over het maken van een spoedtestament voor iemand die op korte<br />
termijn een spannende operatie moet ondergaan. Het notariskantoor<br />
waarmee hij contact zocht, zei pas over zes weken tijd te hebben. Hoewel ik<br />
loyaal ben aan het notariaat, vond ik dit schokkend. Ik heb de beller<br />
geadviseerd zo snel mogelijk een andere notaris te zoeken.’<br />
220<br />
419<br />
0 50 100 150 200<br />
Stichtingen en verenigingen<br />
Huwelijkse en partnerschapsvwd., samenlevings<br />
Boedelverdeling en andere vragen bij uit elkaar gaan; 145<br />
Woning, koop en verkoop<br />
Onbekendheid met<br />
regelgeving/misverstand<br />
Meer informatie: KNB, info@knb.nl<br />
Frequentie: twee keer per jaar<br />
34<br />
15<br />
85<br />
106<br />
35
20<br />
<strong>VvE</strong> BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine besteedt aandacht<br />
aan bijzondere appartementen.<br />
In deze vijfenveertigste aflevering<br />
aandacht voor Villa Mariaheuvel in<br />
Baarn.<br />
21<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
V.l.n.r. Emmy Kruiter, Coen Winkelman en Ellen Kramer<br />
“ALLE BEWONERS DRAGEN HET<br />
HUIS EEN WARM HART TOE”<br />
VILLA MARIAHEUVEL IN HET PRINS<br />
HENDRIKPARK IN BAARN:<br />
Bijzondere ornamenten geven het rijksmonument<br />
extra uitstraling<br />
Prins Hendrik de Zeevaarder (de broer van Koning Willem III)<br />
verkocht rond 1870 een gedeelte van zijn grond voor de aanleg<br />
van de spoorlijn tussen Amsterdam en Amersfoort. Die kwam in<br />
1874 gereed. Opdrachtgever was de Hollandsche IJzeren<br />
Spoorweg-Maatschappij. Hendrik wilde er wel wat voor terug:<br />
er moest in Baarn een treinstation komen, zodat hij zich vanuit<br />
zijn woonplaats comfortabel en snel kon verplaatsen.<br />
Aldus geschiedde en het station kreeg<br />
een Koninklijke wacht- en toiletkamer.<br />
Die is er nog steeds. In het destijds nog<br />
armoedige dorp Baarn werd het Prins<br />
Hendrikpark aangelegd en in hoog tempo<br />
verschenen er schitterende villa’s in<br />
opdracht van rijke Amsterdammers. In de<br />
bossen van Baarn en omstreken vonden<br />
zij de rust en de schone lucht waarnaar<br />
ze op zoek waren. Nog steeds staan in<br />
Baarn veel prachtige buitenhuizen. Een<br />
daarvan is Villa Mariaheuvel, eigendom<br />
van de eigenaren die zijn verenigd in <strong>VvE</strong><br />
Van Gendt.<br />
ZOMERVERBLIJF<br />
Een van de Amsterdammers die geld<br />
genoeg hadden om een villa te laten<br />
realiseren, was N. de Vries. Hij verzocht<br />
architect A.L. van Gendt om een<br />
zomerverblijf voor hem te bouwen<br />
vlakbij het station. Van Gendt was<br />
niet de eerste de beste: hij ontwierp<br />
in 1880 ook het Concertgebouw in<br />
Amsterdam. In 1883 werd het fraaie<br />
buitenhuis in het Prins Hendrikpark<br />
opgeleverd.<br />
De opvolger van De Vries, J.A. Carp<br />
(van het bekende Carp naaigaren),<br />
vond het huis te klein en liet het in<br />
1895 uitbreiden met een extra vleugel.<br />
Om het geheel te bekronen, kwam er<br />
een mooi torentje. Met recht kunnen<br />
we spreken van een ‘eclectische’ stijl:<br />
het maakte niet uit wat de opdrachtgever<br />
wilde; de architect verwerkte<br />
het in zijn ontwerp.<br />
In 1924 kreeg het pand van de toenmalige<br />
eigenaren Hermanus Hoppe<br />
(bekend van de jenever) en zijn vrouw<br />
Maria Wreesman de naam Villa Mariaheuvel.<br />
De villa was het huwelijkscadeau<br />
van de ouders van Maria;<br />
vandaar de naam. Tijdens de Tweede<br />
Wereldoorlog werd het huis gevorderd<br />
door de Duitsers. Hermanus en<br />
Maria Hoppe namen hun intrek in een<br />
kleiner pand aan de Javalaan in Baarn.<br />
Ze zijn nooit meer teruggekeerd naar<br />
het Prins Hendrikpark.<br />
JONGENSHUIS<br />
Villa Mariaheuvel stond leeg tot het<br />
huis in 1950 werd verkocht, waarschijnlijk<br />
met het doel er een pension<br />
te beginnen. Bijna 20 jaar, van 1958-<br />
1979, kreeg het vervolgens de bestemming<br />
‘Jongenshuis Eemland van de<br />
Broeders-Congregatie van Onze Lieve<br />
Vrouw van Zeven Smarten’.<br />
Het viel in die hoedanigheid onder de<br />
Fentropstichting. Na het vertrek van<br />
de jongens stond de villa leeg. Dat<br />
gold voor meer monumentale villa’s,<br />
en projectontwikkelaars stonden al<br />
klaar om in de aantrekkelijke omgeving<br />
nieuwe panden te bouwen.<br />
Sloop? Dat vond de gemeente Baarn<br />
niet wenselijk voor dit gezichtsbepalende<br />
pand. Gelukkig kochten vier<br />
Utrechtse vrienden de villa in 1982<br />
voor een luttel bedrag. Via een advertentie<br />
vonden ze nog twee gegadigden.<br />
Coöperatieve woonvereniging<br />
Optiebaarn’d was geboren. Coen<br />
Winkelman was een van die eerste<br />
bewoners. Hij woont nog steeds in<br />
het rijksmonument, waarin zes appartementen<br />
zijn gerealiseerd.<br />
In Baarn staat de villa ook wel bekend<br />
als ‘het poppenhuis’. Enige tijd geleden<br />
werd besloten om de coöperatieve
22<br />
23<br />
<strong>VvE</strong> BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
woonvereniging om te zetten in<br />
<strong>VvE</strong> Van Gendt (naar de architect).<br />
LIVRE OUVERT<br />
In het appartement van Ellen Kramer<br />
spreken we haar en haar medebewoners<br />
Emmy Kruiter (bestuursvoorzitter)<br />
en Coen Winkelman. Op tafel liggen<br />
kopieën van de originele bouwtekeningen<br />
van de villa. De prachtige hal<br />
met de marmeren vloer, die is uitgevoerd<br />
in ‘livre ouvert’-patroon, hebben<br />
we dan al bewonderd. Van elk paar<br />
panelen is de een het spiegelbeeld van<br />
de ander. Elke set vormt daarmee een<br />
open boek, ofwel een ‘livre ouvert’.<br />
Ellen Kramer houdt zich met groot<br />
enthousiasme bezig met de geschiedenis<br />
van de villa en de bewoners<br />
door de jaren heen. Ze kan er boeiend<br />
over vertellen: over de relatie met het<br />
naburige badhotel, over het dienstmeisje<br />
mejuffrouw Hendriks (die mee<br />
mocht naar Amsterdam en zelfs ooit<br />
een plissérok cadeau kreeg van haar<br />
mevrouw Hoppe) en over de uitbreidingen<br />
die de villa in de loop der tijd<br />
heeft ondergaan.<br />
Coen Winkelman hoort het verhaal<br />
geïnteresseerd aan. Ook hij hoort veel<br />
nieuwe dingen over de villa. Winkelman<br />
weet veel over de bouwkundige<br />
details, en wijst op de spijlen die aan<br />
de balustrade van zijn balkon zijn<br />
aangebracht. Die zijn afkomstig van<br />
het badhotel dat naast de villa stond.<br />
“Er lag een hele stapel onderdelen van<br />
de balustrade klaar om afgevoerd te<br />
worden. De balustrade is uitgevoerd in<br />
verschillende stijlen. Mijn balkon ziet er<br />
daardoor heel bijzonder uit.” Hij vertelt<br />
ook over de prachtige goudkleurige<br />
ornamenten die architect Van Gendt<br />
liet aanbrengen onder het dak: “Ze<br />
zijn vergelijkbaar met de ornamenten<br />
die ook aan het Concertgebouw zijn<br />
aangebracht.”<br />
KOSTEN ONDERHOUD<br />
Emmy Kruiter, voorzitter van het<br />
<strong>VvE</strong>-bestuur, vertelt: “Alle bewoners<br />
dragen het huis een warm hart toe.<br />
We houden tweemaal per jaar een<br />
ledenvergadering; meestal in de<br />
centrale hal. Daarnaast houden we<br />
regelmatig extra bijeenkomsten.<br />
Eind mei hebben we bijvoorbeeld<br />
een brainstormbijeenkomst georganiseerd<br />
over het thema duurzaamheid.<br />
Dat is in een rijksmonument natuurlijk<br />
een lastig onderwerp.”<br />
“HET IS EEN<br />
VOORRECHT OM<br />
IN ZO’N MOOIE<br />
VILLA TE MOGEN<br />
WONEN”<br />
De <strong>VvE</strong> is tevreden over beheerder<br />
XS <strong>VvE</strong>-beheer. “De medewerkers<br />
zijn heel benaderbaar. Zij zorgen voor<br />
de boekhouding en ze maken het<br />
jaarverslag en de conceptbegroting.<br />
Het MJOP stellen we zelf op, mede<br />
op basis van het inspectierapport van<br />
de Monumentenwacht. We hebben<br />
een reservefonds maar dat is niet voldoende<br />
om alle wensen te realiseren.<br />
Als straks de nieuwe wet in werking<br />
treedt, gaan we bekijken in hoeverre<br />
de dotatie voldoende is om aan de<br />
wettelijke eisen te voldoen.“<br />
De eigenaren proberen de kosten voor<br />
het onderhoud zo veel mogelijk te<br />
beperken. Dat geldt bijvoorbeeld voor<br />
het onderhoud van de tuin. Enkele<br />
eigenaren vinden dat ook prettig werk,<br />
maar niet iedereen is dol op tuinieren.<br />
Coen Winkelman: “Vroeger hielden we<br />
nog wel een kerstdiner in de hal, maar<br />
dat is op een gegeven moment gestopt.<br />
Ook hier heeft de individualisering<br />
zijn intrede gedaan. Desondanks<br />
is het hier natuurlijk heerlijk wonen.<br />
We realiseren ons regelmatig dat het<br />
een voorrecht is om in deze mooie villa<br />
met de prachtige tuin te wonen.”
THINK<br />
TWINQ<br />
20.000 <strong>VvE</strong>’s<br />
gebruiken dagelijks de<br />
software van Twinq<br />
Vereniging van Eigenaren willen:<br />
Online inzage in de administratie van de <strong>VvE</strong><br />
Snelheid & gemak<br />
Veilig & betrouwbaar<br />
Betrokken<br />
&<br />
Deskundig<br />
Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl<br />
0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl<br />
Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel<br />
<strong>VvE</strong> Beheer<br />
<strong>VvE</strong> Metea<br />
thuis<br />
in beheer<br />
Genera: het meest complete totaal beheer pakket<br />
Admira: financieel administratief beheer<br />
Thesis: totaal technisch beheer<br />
Finera: het voordeligste <strong>VvE</strong> beheer pakket<br />
Vastgoed Consultancy: de beste start van <strong>VvE</strong>’s<br />
Afvalwater altijd<br />
onder de duim<br />
Riool<br />
Verkeerd<br />
berekende<br />
capaciteit<br />
!<br />
DP beschermt uw gebouw en uw bezittingen tegen wateroverlast door<br />
uw installatie altijd in topconditie te houden, zodat deze uw afvalwater<br />
binnen enkele seconden kan verwerken.<br />
Houd afvalwater onder de duim en voorkom problemen als gevolg van:<br />
!<br />
Defecte vlotter of drukopnemer<br />
besparing van tijd, zorgen én kosten<br />
adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein<br />
telefoon: (030) 60 03 939<br />
e-mail: vve@vvemetea.nl<br />
!<br />
Versleten<br />
pomp<br />
!<br />
(Reserve)pomp<br />
die niet<br />
functioneert<br />
Verstopte leidingen/vervuilde put<br />
!<br />
www.vvemetea.nl<br />
Bezoek ons dit najaar tijdens de informatiebijeenkomsten van <strong>VvE</strong> Belang.<br />
Voor meer informatie over onze dienstverlening of kijk op www.dp.nl/vve
26<br />
27<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
<strong>VvE</strong> JURIDISCH<br />
DE AKTE VAN SPLITSING<br />
WIJZIGEN MET 4/5 VAN<br />
DE STEMMEN;<br />
Mr Richard P.M. de Laat<br />
De Advocaten van Van Riet<br />
Tel: 030 – 263 50 52<br />
E-mail: delaat@vanvanriet.nl<br />
Internet: www.vanvanriet.nl<br />
WANNEER<br />
KAN DAT?<br />
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER<br />
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN<br />
DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.<br />
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET<br />
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN<br />
ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-<br />
GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS<br />
EN APPARTEMENTSEIGENAREN.<br />
Sinds 2005 kan de akte van splitsing gewijzigd worden met 4/5 van de stemmen. Daarvóór gold de eis van unanimiteit.<br />
Dat wil zeggen: met medewerking van alle eigenaren. Met het openstellen van de mogelijkheid om ook met 80%<br />
van alle stemmen de akte te wijzigen, kwam de wetgever tegemoet aan de vraag naar meer flexibiliteit. Maar let op:<br />
niet in alle gevallen kan met 80% van alle stemmen worden volstaan. Soms is toch nog medewerking van alle<br />
eigenaren vereist om de akte te wijzigen.<br />
Er zijn dus twee routes:<br />
1 wijzigen met medewerking van alle<br />
eigenaren (het eerste spoor)<br />
2 op voordracht van het bestuur wijzigen<br />
van de akte met 80% van alle<br />
stemmen (het tweede spoor).<br />
TEN MINSTE 5 STEMMEN<br />
Om het tweede spoor te kunnen<br />
bewandelen, zijn allereerst vijf stemmen<br />
of meer nodig in de vergadering.<br />
In splitsingen waarin slechts vier of<br />
minder stemmen in de vergadering<br />
kunnen worden uitgeoefend (denk<br />
aan kleine <strong>VvE</strong>’en, maar ook aan<br />
hoofdsplitsingen) kan wijziging met<br />
4/5 van de stemmen niet plaatsvinden.<br />
Dan resteert dus unanimiteit.<br />
Immers: bij vier stemmen of minder<br />
zorgt een onthouding of tegenstem<br />
voor een lager percentage dan 80.<br />
Deze regel geldt niet alleen bij kleine<br />
<strong>VvE</strong>’en, maar ook bij grote hoofdsplitsingen.<br />
In gebouwcomplexen<br />
met bijvoorbeeld woon-, winkel- en<br />
parkeerfuncties is doorgaans sprake<br />
van drie tot vier ondersplitsingen, terwijl<br />
in de ondersplitsingen een groot<br />
aantal appartementen betrokken is.<br />
Toch lijkt ook dan in de hoofdsplitsing<br />
de weg van de unanimiteit voorgeschreven.<br />
Dat zou in theorie anders<br />
kunnen zijn, indien de akte van<br />
hoofdsplitsing de mogelijkheid biedt<br />
dat de ondersplitsingen hun stemmen<br />
in de hoofdsplitsing naar evenredigheid<br />
uitbrengen, en langs die weg alsnog<br />
80% of meer van alle stemmen<br />
in de hoofdsplitsing wordt gehaald. In<br />
theorie, want de wet en de modelreglementen<br />
regelen er niets over.<br />
LEVERINGSHANDELING?<br />
De tweede beperking zit in wijzigingen<br />
die leiden tot leveringshandelingen<br />
door alle gemeenschappelijke<br />
eigenaren. Een stuk grond kopen<br />
of verkopen en dat aan de splitsing<br />
onttrekken respectievelijk toevoegen,<br />
zijn beschikkingsdaden die niet tot<br />
de bevoegdheid van de <strong>VvE</strong> horen.<br />
De <strong>VvE</strong> voert op grond van artikel<br />
5:126 lid 1 BW het beheer over de<br />
gemeenschap en is dus niet bevoegd<br />
daarover te beschikken door (delen<br />
van) die gemeenschap over te dragen<br />
aan derden (bijvoorbeeld door een<br />
stuk tuin te verkopen en te leveren),<br />
of door een stuk grond aan de eigen<br />
gemeenschap van eigendom toe<br />
te voegen. Voor dat soort beschikkingsdaden<br />
zijn slechts de gemeenschappelijke<br />
eigenaren gezamenlijk<br />
bevoegd.<br />
Blijft de wijziging binnen het kader<br />
van de gemeenschap en heeft deze<br />
wel goederenrechtelijke gevolgen,<br />
dan kan naast het eerste spoor tevens<br />
het tweede spoor worden bewandeld.<br />
Denk bijvoorbeeld aan wijziging<br />
van de begrenzingen van de privégedeelten,<br />
al dan niet in combinatie met<br />
het wijzigen van de breukdelen die in<br />
de akte zijn opgenomen. Dat soort<br />
wijzigingen verandert de goederenrechtelijke<br />
rechtsverhouding tussen<br />
de leden onderling, maar laat de<br />
omvang van de gemeenschappelijke<br />
eigendom zelf onverlet.<br />
NIEUWE APPARTEMENTEN<br />
Ook binnen de gemeenschap<br />
kunnen beschikkingsdaden worden<br />
verricht, waarvoor het de vraag is of<br />
het tweede spoor bewandeld kan<br />
worden. Denk aan het toevoegen van<br />
nieuwe appartementsrechten aan de<br />
splitsing. Het besluit tot wijziging van<br />
de akte van splitsing wordt genomen<br />
met 80% of meer van alle stemmen;<br />
in de gewijzigde splitsingsakte wordt<br />
een aantal nieuw appartementen<br />
gevormd, die vervolgens worden<br />
toebedeeld aan een van de eigenaren<br />
(doorgaans de eigenaar die het initiatief<br />
nam voor de wijziging).<br />
Naar mijn mening is in die gevallen<br />
eveneens sprake van een leveringshandeling.<br />
Immers, uit de voorheen<br />
gemeenschappelijke ruimtes worden<br />
nieuwe zakelijke rechten gesplitst,<br />
die vervolgens aan de gemeenschap<br />
worden onttrokken door deze aan<br />
een van de eigenaren toe te delen.<br />
Daarvoor is ook een leveringshandeling<br />
vereist, die alleen geldig kan<br />
plaatsvinden met medewerking van<br />
alle eigenaren in de splitsing zoals die<br />
was vóór de wijziging.<br />
Ook al is het voorgaande niet expliciet<br />
in de wet geregeld; het kan er<br />
wel uit worden afgeleid. De <strong>VvE</strong> voert<br />
immers slechts het beheer, en bovendien<br />
bepaalt artikel 5:117 lid 4 dat het<br />
vestigen van een erfdienstbaarheid<br />
op gemeenschappelijke gedeelten<br />
slechts kan geschieden met medewerking<br />
van alle eigenaren. De achterliggende<br />
gedachte: overdracht en<br />
bezwaren met beperkte rechten vergt<br />
een leveringshandeling, die slechts<br />
kan plaatsvinden door de eigenaren<br />
zelf als gezamenlijk gerechtigden tot<br />
het in de splitsing betrokken goed.<br />
Wijziging van de splitsingsakte<br />
volgens het tweede spoor met<br />
medewerking van het bestuur is wel<br />
mogelijk bij vergroting en verkleining<br />
van privégedeelten, hetzij binnen de<br />
begrenzing van de privégedeelten<br />
zelf (door bijvoorbeeld een deel<br />
van de tuin te bebouwen) hetzij ten<br />
koste van de gemeenschappelijke<br />
gedeelten.<br />
WANNEER MOET DE AKTE ÜBER-<br />
HAUPT GEWIJZIGD WORDEN?<br />
Bepalend voor de vraag of de akte<br />
van splitsing überhaupt gewijzigd<br />
moet worden, is de vraag of de wijzigingen<br />
goederenrechtelijke gevolgen<br />
hebben. Indien dat het geval is, moet<br />
de splitsingsakte worden gewijzigd.<br />
Wanneer sprake is van niet-structurele<br />
wijzigingen in of tussen privégedeelten<br />
die geen gevolgen hebben<br />
voor de rechten en plichten van de<br />
appartementseigenaren onderling, is<br />
geen wijziging van de akte noodzakelijk.<br />
Is echter wel sprake van dergelijke<br />
wijzigingen, dan moet de akte van<br />
splitsing worden gewijzigd, zodanig<br />
dat appartementseigenaren en toekomstige<br />
eigenaren door raadpleging<br />
van de openbare registers kennis<br />
kunnen nemen van de wederzijdse<br />
rechten en plichten van de appartementseigenaren<br />
onderling.<br />
Bij het vergroten van een appartementsrecht<br />
ten koste van gemeenschappelijke<br />
gedeelten kan tevens<br />
sprake zijn van de noodzaak tot het<br />
wijzigingen van de breukdelen. Dat<br />
kan met name het geval zijn indien<br />
de breukdelen zijn gebaseerd op het<br />
aantal m2 van het bebouwde privégedeelte.<br />
In dat geval dient niet alleen<br />
het breukdeel van dit appartementsrecht<br />
te worden gewijzigd, maar<br />
moet ook de noemer van de breukdelen<br />
worden vergroot met het aantal<br />
m2 dat aan de totale privégedeelten is<br />
toegevoegd. Een dergelijk besluit kan<br />
plaatsvinden langs het tweede spoor<br />
aangezien daarvoor geen<br />
leveringshandeling vereist is.<br />
Ook een wijziging van de indeling<br />
in het gebouw of de privégedeelten<br />
ten opzichte van elkaar en/of<br />
de gemeenschappelijke gedeelten,<br />
bijvoorbeeld na renovatie, leidt tot<br />
goederenrechtelijke gevolgen en<br />
noopt tot wijziging van de akte. Vindt<br />
geen leveringshandeling plaats, dan<br />
kan dat volgens het tweede spoor.<br />
Daar waar wijzigingen plaatsvinden<br />
in de buitengrenzen van het appartementencomplex<br />
of daar waar nieuwe<br />
appartementsrechten gevormd<br />
worden en leveringshandelingen<br />
worden verricht, is medewerking van<br />
alle eigenaren vereist. In de andere<br />
gevallen kan worden gekozen tussen<br />
de weg van de unanimiteit of de weg<br />
van 4/5 van de stemmen, mits vijf<br />
stemmen of meer in de vergadering<br />
kunnen worden uitgebracht volgens<br />
de akte. Bedenk daarbij overigens dat<br />
in alle gevallen toestemming van alle<br />
beperkt gerechtigden, waaronder<br />
banken, vereist is.
28<br />
29<br />
<strong>VvE</strong> JURIDISCH<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
GEMEENSCHAPPELIJKE<br />
VOORDEUR VAN DE VVE<br />
GEFORCEERD.<br />
WAT NU?!<br />
Mr. Ali El Fathi en Sanne Siebes<br />
zijn beiden werkzaam bij<br />
Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.<br />
Tel: 026-443 42 49<br />
E-mail: info@rijssenbeek.nl<br />
Internet: www.rijssenbeek.nl<br />
RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALISEERD<br />
IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET NAME<br />
APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT, HUURRE-<br />
CHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET KANTOOR BE-<br />
HARTIGT DE BELANGEN VAN MEER DAN 3.000<br />
VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.<br />
Schade die is ontstaan aan de voordeur van een appartement doordat iemand de deur heeft geforceerd. Het is een<br />
situatie die met enige regelmaat voorkomt. Ons kantoor krijgt er steeds meer vragen over. Wie gaat deze schade<br />
herstellen? Wie draait op voor de kosten daarvan? Dient de <strong>VvE</strong> juridische stappen te ondernemen? Dit zijn vragen<br />
waar <strong>VvE</strong>’en tegenaan lopen.<br />
Een voorbeeld uit de praktijk is er een waarbij<br />
een eigenaar zijn huissleutels vergeten was.<br />
Hij wilde desondanks zijn appartement betreden.<br />
De vergeetachtige eigenaar besloot de voordeur<br />
te forceren, zodat hij alsnog toegang zou krijgen<br />
tot zijn appartement. De deur is vervolgens<br />
provisorisch door deze eigenaar hersteld. Bij de<br />
<strong>VvE</strong> rees de vraag of de eigenaar aansprakelijk kon<br />
worden gesteld voor de schade aan de voordeur;<br />
althans: of hij kon worden gedwongen de voordeur<br />
deugdelijk te (laten) herstellen.<br />
GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN<br />
EN ZAKEN<br />
Op grond van de verschillende modelreglementen<br />
behoort de voordeur tot de gemeenschappelijke<br />
gedeelten en zaken van de <strong>VvE</strong>. Ook volgt uit de<br />
modelreglementen dat de <strong>VvE</strong> het beheer voert<br />
over en de zorg draagt voor het onderhoud van<br />
de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van<br />
de <strong>VvE</strong>. Vanwege deze bepalingen is de <strong>VvE</strong> gehouden<br />
om de schade aan de voordeur te (laten)<br />
herstellen. Slechts de <strong>VvE</strong> is gerechtigd opdracht<br />
te geven de schade te (laten) herstellen. De individuele<br />
eigenaar is niet gerechtigd dit te doen: het<br />
betreft een gemeenschappelijke zaak.<br />
De <strong>VvE</strong> zal in eerste instantie de kosten voor herstel<br />
moeten dragen: ze is immers opdrachtgever.<br />
Vervolgens kan de <strong>VvE</strong> op grond van de wet en<br />
het splitsingsreglement onderzoeken of het mogelijk<br />
is de schade te verhalen op de veroorzaker.<br />
De <strong>VvE</strong> zal dan met bewijs aannemelijk moeten<br />
maken wie de veroorzaker van de schade is. Als<br />
de <strong>VvE</strong> hierin slaagt, bijvoorbeeld door middel<br />
van camerabeelden of (meerdere) ooggetuigen,<br />
kan de <strong>VvE</strong> de kosten verhalen op de veroorzaker.<br />
Indien de <strong>VvE</strong> niet kan aantonen wie de veroorzaker<br />
van de schade is, zal de <strong>VvE</strong> de kosten zelf<br />
moeten dragen.<br />
GEFORCEERD DOOR DE POLITIE<br />
Een ander voorbeeld uit de praktijk is de situatie<br />
waarin de voordeur wordt geforceerd door de politie.<br />
Hier was sprake van een eigenaar tegen wie<br />
een arrestatiebevel was uitgevaardigd vanwege de<br />
verdenking van het plegen van een ernstig strafbaar<br />
feit. Omdat de betreffende eigenaar de voordeur<br />
niet opende toen het arrestatieteam daarom<br />
vroeg, heeft het team de voordeur geforceerd en<br />
is de eigenaar gearresteerd. Kan deze <strong>VvE</strong> in dit<br />
geval een van de betrokken partijen aansprakelijk<br />
stellen, te weten de eigenaar, dan wel de politie?<br />
Ten aanzien van die laatste geldt dat het forceren<br />
van de deur wellicht buitenproportioneel was. De<br />
politie had bijvoorbeeld vooraf contact op kunnen<br />
nemen met het bestuur of met de beheerder van<br />
de <strong>VvE</strong> om eventueel samen met een slotenmaker<br />
toegang te verkrijgen tot het appartement van de<br />
betreffende eigenaar. Dan was het wellicht niet<br />
nodig geweest om de voordeur te forceren en<br />
daarmee (veel) schade aan te richten. De politie<br />
zal uiteraard een gewogen keus hebben gemaakt<br />
voor het al dan niet forceren van een deur, rekening<br />
houdend met de omstandigheden van het<br />
geval. Er zijn uiteraard situaties denkbaar waarbij<br />
er geen tijd is om op alternatieve wijze toegang<br />
tot het appartement te verkrijgen.<br />
SCHADE VERHALEN?<br />
De <strong>VvE</strong> kan in dit soort gevallen in ieder geval<br />
proberen de schade te verhalen op de eigenaar.<br />
Indien de eigenaar echter daadwerkelijk wordt<br />
veroordeeld tot een gevangenisstraf, doet de <strong>VvE</strong><br />
er wel goed aan om de (on)mogelijkheden van het<br />
incasseren van de vordering af te wegen. Hierbij<br />
zal vooral de hoogte van de vordering meespelen.<br />
De situatie verandert ook wanneer achteraf blijkt<br />
dat de verdenking van het plegen van een ernstig<br />
strafbaar feit slechts een verdenking is gebleven<br />
en niet kan worden bewezen. In dat geval is het<br />
arrestatieteam nog steeds rechtmatig de woning<br />
binnengevallen, maar kan de eigenaar in beginsel<br />
niet aansprakelijk worden gesteld. In dat geval<br />
kan de <strong>VvE</strong> proberen de gehele schade op het<br />
Openbaar Ministerie (OM) te verhalen.<br />
De officier van justitie (onderdeel van het OM)<br />
geeft immers opdracht voor het binnenvallen<br />
van een woning. Het college van procureursgeneraal<br />
zal zich dan buigen over de kwestie.<br />
Het OM zal dan de omstandigheden van het geval<br />
laten meewegen in zijn beslissing of het al dan<br />
niet (gedeeltelijke) aansprakelijkheid aanvaardt.<br />
Omstandigheden die het OM mee zal laten wegen<br />
in zijn beslissing zijn onder andere of de schade<br />
binnen het normale bedrijfsrisico van de <strong>VvE</strong> valt<br />
en in welke mate de eigenaar zelf verantwoordelijk<br />
is voor de schade. Zo heeft ons kantoor<br />
te maken gehad met een casus waar het OM de<br />
schade deels heeft vergoed, omdat de <strong>VvE</strong> had<br />
aangetoond dat er andere mogelijkheden waren<br />
om het appartement te betreden.<br />
NOODGEVAL<br />
Tot slot bespreken wij de situatie waarin de voordeur<br />
wordt geforceerd in geval van nood. Denk<br />
hierbij aan ambulancepersoneel dat een woning<br />
moet betreden om eerste hulp te kunnen bieden<br />
aan degene die zich in het appartement bevindt.<br />
Het is denkbaar dat de voordeur dan niet geopend<br />
kan worden door de eigenaar/bewoner zelf. In dat<br />
geval zal in het kader van spoed de deur hoogstwaarschijnlijk<br />
worden geforceerd, met als gevolg<br />
dat schade ontstaat. De eigenaar/bewoner zal<br />
doorgaans niet verwijtbaar hebben gehandeld.<br />
In dat geval heeft een van de beginselen van<br />
het aansprakelijkheidsrecht te gelden: een ieder<br />
draagt zijn eigen schade. De <strong>VvE</strong> zal dus de<br />
opdracht tot herstel moeten geven, en ook de<br />
daaraan verbonden kosten voor haar rekening<br />
moeten nemen.<br />
Kortom: of de <strong>VvE</strong> de geleden schade van een geforceerde<br />
voordeur al dan niet op de veroorzaker,<br />
dan wel de eigenaar kan verhalen, is afhankelijk<br />
van veel factoren. Per casus moet dan ook worden<br />
beoordeeld wat de mogelijkheden zijn voor<br />
de <strong>VvE</strong>. Dat die mogelijkheden er zijn, blijkt wel<br />
uit voorgaande praktijkvoorbeelden.
31<br />
<strong>VvE</strong><br />
<strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong><br />
<strong>VvE</strong><br />
BELANG!<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
BELANG! <strong>VvE</strong><br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
<strong>VvE</strong><br />
BELANG!<br />
TARIEVEN<br />
JURIDISCHE<br />
TARIEVEN<br />
ZAKEN<br />
TARIEVEN<br />
TARIEVEN JURIDISCHE<br />
JURIDISCHE JURIDISCHE<br />
TARIEVEN ZAKEN<br />
TARIEVEN ZAKEN TARIEVEN ZAKEN<br />
JURIDISCHE<br />
JURIDISCHE JURIDISCHE<br />
ZAKEN<br />
ZAKEN ZAKEN<br />
Belangenorganisatie Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en voor appartementseigenaar<br />
de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Raad van Arbitrage voor de Bouw<br />
Procedure Raad van Arbitrage voor de Bouw<br />
PRIJZEN JURIDISCHE PRIJZEN EXCL.<br />
DIENSTVERLENING<br />
Procedure Raad Memorie van Raad<br />
van Arbitrage Raad eis:<br />
van van vanaf voor Arbitrage € de 495,00<br />
EXCL. BTW JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Bouw voor de de Bouw<br />
Procedure Procedure Memorie Raad van Raad Arbitrage eis: vanaf Arbitrage € voor 495,00 de Bouw voor Bouw de Bouw<br />
EXCL.<br />
Memorie van eis: vanaf € 495,00<br />
EXCL. EXCL. BTWEXCL.<br />
Standaard uurtarief € 105,00<br />
Memorie van eis: antwoord: vanaf € vanaf 495,00€ 495,00<br />
Standaard BTW uurtarief € 105,00<br />
Memorie Memorie van Memorie eis: van vanaf eis: eis: € antwoord: 495,00 vanaf € vanaf 495,00€ 495,00<br />
Standaard Standaard uurtarief € uurtarief 105,00 € 105,00<br />
Memorie van Memorie 2e antwoord: processtuk: van antwoord: vanaf vanaf € 495,00 € vanaf 375,00€ 495,00<br />
Standaard Standaard Standaard uurtarief VOORLICHTING € € uurtarief 105,00 € 105,00<br />
Memorie van Memorie 2e antwoord: van 495,00<br />
2e processtuk: 2e Zitting processtuk:<br />
processtuk: vanaf inclusief van antwoord: vanaf<br />
€ 375,00 vanaf voorbereiding: € 375,00 vanaf € 495,00<br />
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Procedure Raad € Arbitrage 375,00 voor vanaf de € 450,00 Bouw<br />
VOORLICHTING<br />
VOORLICHTING<br />
Bijwonen vergadering/huiskamerbijeenkomst/ 2e Zitting processtuk: 2e inclusief 2e voorbereiding: € vanaf € 450,00<br />
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Procedure Raad Zitting Zitting processtuk: vanaf<br />
van inclusief inclusief € 375,00 vanaf<br />
Arbitrage voorbereiding: voorbereiding: € 375,00<br />
de Bouw vanaf vanaf € 450,00 € 450,00<br />
PRIJZEN EXCL. JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Procedure Memorie van Raad eis: van vanaf Arbitrage € 495,00 voor de Bouw<br />
VOORLICHTING<br />
Bijwonen VOORLICHTING<br />
Bijwonen kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/<br />
€ 495,00 per dagdeel (ochtend, Zitting Zitting inclusief Zitting voorbereiding: vanaf € 450,00<br />
Bijwonen<br />
EXCL. kennissessies: EXCL.<br />
Memorie van Procedure inclusief<br />
eis: vanaf GIW/Geschillencommissie<br />
voorbereiding: vanaf € 450,00<br />
Standaard € eis: 495,00 vanaf € 495,00<br />
Bijwonen Bijwonen middag, € 495,00 avond) uurtarief € 105,00<br />
Memorie van antwoord: vanaf € 495,00<br />
kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/<br />
per € € 495,00 dagdeel 495,00 per (ochtend, per dagdeel dagdeel (ochtend, (ochtend, Procedure Standaard middag, avond) uurtarief € 105,00<br />
Memorie van Klachtenformulier:<br />
antwoord: vanaf € 325,00<br />
Standaard vanaf € 495,00<br />
kennissessies:<br />
middag, € € 495,00<br />
avond) uurtarief € 105,00<br />
Memorie 2e Procedure processtuk: van antwoord:<br />
GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf € vanaf 375,00€ 495,00<br />
VOORLICHTING<br />
kennissessies: middag, avond) per per € 495,00 dagdeel per (ochtend, dagdeel (ochtend, Klachtenformulier: Procedure GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf € 325,00<br />
2e Procedure processtuk: € 2e Procedure Verweerschrift:<br />
processtuk: vanaf € 375,00 GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf € 325,00<br />
ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.<br />
Zitting Klachtenformulier: inclusief vanaf voorbereiding: €<br />
vanaf<br />
375,00<br />
€ 325,00 vanaf € 450,00<br />
middag, VOORLICHTING<br />
middag, avond) VOORLICHTING<br />
avond) Bijwonen middag, avond) vergadering/huiskamerbijeenkomst/ Verweerschrift: vanaf € 325,00<br />
ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.<br />
Zitting Klachtenformulier: Klachtenformulier: inclusief voorbereiding: vanaf € 325,00 € ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.<br />
Zitting Klachtenformulier: Verweerschrift: Zitting inclusief voorbereiding:<br />
inclusief voorbereiding: vanaf vanaf vanaf € 325,00 € 450,00<br />
vanaf € 375,00<br />
APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT<br />
vanaf € 450,00<br />
Bijwonen Bijwonen kennissessies: ADVIES vergadering/huiskamerbijeenkomst/<br />
EN BIJSTAND € 495,00 per IN dagdeel GESCHILLEN (ochtend, O.A. Verweerschrift: Zitting inclusief Verweerschrift: voorbereiding: vanaf € 325,00<br />
vanaf € 375,00 vanaf € 375,00<br />
APPARTEMENTSRECHT APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT EN BOUWRECHT Verweerschrift: Procedure Zitting inclusief GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf voorbereiding: € 325,00 vanaf € 375,00<br />
vanaf € 325,00<br />
ADVIES<br />
kennissessies: ADVIES EN<br />
kennissessies: EN middag, BIJSTAND € 495,00 per € IN 495,00 dagdeel GESCHILLEN per (ochtend, dagdeel O.A. O.A.<br />
(ochtend,<br />
Incasso<br />
ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
avond) EN BIJSTAND IN GESCHILLEN EN BOUWRECHT O.A. Procedure Zitting inclusief<br />
Incasso Zitting Procedure Zitting Klachtenformulier: voorbereiding: inclusief vanaf € 375,00<br />
inclusief GIW/Geschillencommissie<br />
voorbereiding: vanaf € 375,00<br />
voorbereiding: vanaf 375,00<br />
middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
avond)<br />
Incasso no cure – no<br />
vanaf<br />
pay<br />
€<br />
(nadere<br />
325,00<br />
uitleg<br />
middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
Advies: avond) vanaf € EN 195,00 BOUWRECHT<br />
EN BOUWRECHT Klachtenformulier:<br />
Incasso no<br />
Klachtenformulier: Verweerschrift: Incasso<br />
Incasso cure voorwaarden – no<br />
vanaf<br />
pay cure<br />
€<br />
(nadere zie vanaf<br />
–<br />
325,00<br />
no website) vanaf € 325,00<br />
pay uitleg<br />
€<br />
(nadere uitleg<br />
Advies: vanaf ADVIES Advies: Pakketprijzen<br />
Screening € 195,00 vanaf EN Huishoudelijk BIJSTAND € 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN vanaf O.A. € 350,00 Verweerschrift: Incasso<br />
voorwaarden Verweerschrift: Incasso voorwaarden Zitting Incasso<br />
zie vanaf website) inclusief no € cure 325,00 zie vanaf voorbereiding: – no<br />
website) € pay 325,00 (nadere vanaf uitleg € 375,00<br />
Pakketprijzen<br />
ADVIES Pakketprijzen<br />
Screening EN ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
Screening Huishoudelijk BIJSTAND Advies: Opstellen EN vanaf Huishoudelijk nieuw BIJSTAND IN Reglement: GESCHILLEN € Huishoudelijk 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN EN vanaf BOUWRECHT<br />
O.A. Reglement: € 350,00 vanaf O.A. € vanaf 350,00 Zitting Incasso inclusief no Zitting Incasso voorwaarden cure Voor voorbereiding: inclusief – meer no cure pay informatie: voorbereiding: zie (nadere – no website) vanaf pay neem uitleg € (nadere 375,00 vanaf contact uitleg € 375,00 op met<br />
Opstellen nieuw Huishoudelijk EN BOUWRECHT<br />
Reglement: vanaf<br />
Incasso no cure – no pay (nadere uitleg<br />
Advies:<br />
Advies:<br />
vanaf<br />
vanaf APPARTEMENTSRECHT Advies: Opstellen Screening € 650,00<br />
195,00<br />
€ 195,00 vanaf nieuw Huishoudelijk € 195,00 EN Reglement: BOUWRECHT<br />
vanaf voorwaarden Voor meer voorwaarden Voor Incasso informatie: een zie van meer website) onze informatie: neem zie juristen website) contact neem en laat op contact met u informeren op met over de<br />
Screening € 650,00Pakketprijzen<br />
Screening € Huishoudelijk vanaf € 350,00 Huishoudelijk Reglement: Reglement:<br />
voorwaarden zie website)<br />
Screening Huishoudelijk Reglement: vanaf € 350,00 Incasso een van onze een Incasso VvV-Pluspakket<br />
mogelijkheden.<br />
juristen van no onze cure en juristen laat – no u informeren pay en laat (nadere u informeren over uitleg de over de<br />
Pakketprijzen<br />
vanaf € 350,00<br />
Pakketprijzen<br />
Advies: Procedure vanaf kantonrechter<br />
€ 195,00<br />
vanaf Opstellen € 350,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Incasso mogelijkheden. no cure – pay (nadere uitleg<br />
Opstellen Advies: Procedure vanaf nieuw kantonrechter<br />
€ 195,00 Huishoudelijk VvV-Pluspakket Incasso VvV-Pluspakket<br />
mogelijkheden.<br />
voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl no cure zie – no website) pakket pay (nadere of van bel € 0162-469120<br />
uitleg 295,00<br />
Advies: Screening Procedure Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf Huishoudelijk kantonrechter<br />
€ 195,00 Reglement: vanaf € vanaf 450,00 € 350,00<br />
Opstellen Opstellen nieuw vanaf Huishoudelijk € 650,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Reglement: voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl Voor voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl meer zie website) pakket informatie: zie of van website) pakket € 0162-469120 neem 295,00 of van bel contact € 0162-469120 295,00 op met<br />
€ 650,00 Screening Screening Huishoudelijk Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: vanaf Reglement: € vanaf 450,00 vanaf € 350,00 € vanaf 450,00<br />
(nadere uitleg voorwaarden zie website)<br />
Opstellen nieuw Huishoudelijk Reglement: € vanaf 350,00<br />
vanaf € 650,00 vanaf € 650,00<br />
een van onze juristen laat u informeren over de<br />
Opstellen nieuw Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: 450,00 vanaf<br />
(nadere uitleg voorwaarden zie website)<br />
Opstellen<br />
2e processtuk:<br />
nieuw Huishoudelijk<br />
vanaf € 275,00<br />
Reglement: vanaf € 450,00<br />
(nadere Voor meer uitleg informatie: voorwaarden neem zie contact website) op met<br />
€ 650,00<br />
vanaf<br />
Voor meer mogelijkheden.<br />
Voor informatie: meer neem contact neem op contact met op met<br />
Procedure € 2e 650,00 processtuk:<br />
kantonrechter<br />
€ 2e<br />
Procedure Zitting<br />
650,00 processtuk: vanaf inclusief € 275,00<br />
kantonrechter<br />
vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00<br />
een Voor van meer onze informatie: juristen en neem laat u contact informeren op met over de<br />
Procedure Zitting inclusief Procedure Zitting Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter<br />
voorbereiding: inclusief kantonrechter<br />
voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf vanaf € € 375,00 450,00 een Voor van meer juridisch@vvebelang.nl onze een Voor mogelijkheden.<br />
een informatie: juristen van meer van onze onze en informatie: juristen neem laat juristen u contact informeren en of www.vvebelang.nl<br />
neem en laat laat u op contact 0162-469120<br />
informeren u met over informeren de op met over over de<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: Procedure kantonrechter<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift:<br />
vanaf<br />
vanaf €<br />
450,00<br />
450,00 vanaf € 450,00<br />
mogelijkheden.<br />
een van onze mogelijkheden.<br />
een juridisch@vvebelang.nl juristen van onze en juristen laat u informeren<br />
www.vvebelang.nl<br />
en of laat u 0162-469120 informeren over over<br />
Antwoord/verweerschrift: Procedure Procedure kantonrechter<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter<br />
Antwoord/verweerschrift: vanaf 450,00 vanaf € 450,00<br />
mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl of<br />
2e processtuk: vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00 juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf 450,00<br />
de mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120<br />
Antwoord/verweerschrift: vanaf € 450,00<br />
0162-469120<br />
of of<br />
2e processtuk: 2e processtuk: 2e Zitting vanaf processtuk: vanaf inclusief € 275,00 € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00<br />
145_15_002<strong>VvE</strong>_adv juridisch_def.indd<br />
Antwoord/verweerschrift: 2e processtuk: 1 vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00<br />
bel 0162-469120 bel 0162-469120<br />
26-01-15 12:47<br />
Zitting Zitting inclusief inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00<br />
2e processtuk: 2e Zitting processtuk: vanaf inclusief € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00<br />
www.vvebelang.nl<br />
Zitting inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00<br />
145_15_002<strong>VvE</strong>_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47<br />
145_15_002<strong>VvE</strong>_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47<br />
www.vvebelang.nl<br />
www.vvebelang.nl<br />
VAN DE RECHTER<br />
Aansprakelijkheid koper<br />
reikt niet verder dan het<br />
bedrag dat uit de opgave<br />
aan de notaris blijkt<br />
mr. Astrid C.W. Luijk-van Veldhuizen, Juridische Dienst <strong>VvE</strong> Belang<br />
Wanneer een eigendomsoverdracht<br />
van een appartementsrecht<br />
plaatsvindt, vraagt<br />
de notaris bij het bestuur<br />
twee dingen op: een<br />
verklaring waaruit blijkt<br />
wat de omvang is van het<br />
reservefonds en een opgave<br />
van datgene wat de verkoper<br />
op de dag van de overdracht<br />
aan de <strong>VvE</strong> verschuldigd is.<br />
Artikel 5:122 lid 3 BW bepaalt<br />
dat zowel verkoper als koper<br />
hoofdelijk aansprakelijk<br />
zijn voor de verschuldigde<br />
bijdragen die opeisbaar zijn<br />
geworden in het lopende<br />
boekjaar of het daaraan<br />
voorafgaande boekjaar.<br />
Volgens artikel 5:122 lid 5 BW<br />
is de koper ten opzichte van de<br />
<strong>VvE</strong> niet verder aansprakelijk<br />
dan tot het bedrag dat uit de<br />
opgave blijkt.<br />
1. Gerechtshof Amsterdam 4 april <strong>2017</strong>;<br />
ECLI:NL:GHAMS:<strong>2017</strong>:1179<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
MAAR WAT ALS DE NOTARIS NIET OM DE OPGAVE VRAAGT?<br />
Op die vraag heeft het Gerechtshof Amsterdam op 4 april <strong>2017</strong> een antwoord gegeven.<br />
1 Ter gelegenheid van de overdracht van appartementsrechten, rechtgevende<br />
op het uitsluitend gebruik van bedrijfsruimten, door X Holding B.V. aan P B.V. heeft de<br />
notaris het bestuur van de <strong>VvE</strong> niet verzocht een opgave te doen van datgene wat X<br />
Holding B.V. op dat moment aan de <strong>VvE</strong> verschuldigd was. Ten tijde van de overdracht<br />
had X Holding B.V. een betalingsachterstand aan de <strong>VvE</strong> van ongeveer € 6.000,-.<br />
Enkele maanden na de eigendomsoverdracht ging X Holding B.V. failliet. De <strong>VvE</strong><br />
kon de vordering daarom niet meer verhalen op de verkoper.<br />
De <strong>VvE</strong> kan de vordering ook niet verhalen op P B.V. omdat - zoals uit de parlementaire<br />
geschiedenis blijkt - de koper niet aansprakelijk is voor door de vroegere eigenaar<br />
onbetaald gelaten bedragen, indien een opgave ontbreekt.<br />
BEZWAAR TEGEN EXTRA BIJDRAGE<br />
Aangezien aan het pand van de <strong>VvE</strong> schilderwerk moet worden uitgevoerd, besluiten<br />
de leden van de <strong>VvE</strong> een extra bijdrage te betalen. Deze extra bijdrage zou niet nodig<br />
zijn geweest (of zou in ieder geval lager zijn geweest) wanneer de <strong>VvE</strong> het bedrag van<br />
€ 6.000,- bij de verkoper dan wel bij de koper had kunnen incasseren.<br />
De <strong>VvE</strong> probeert de vordering alsnog via een incassoprocedure te verhalen op de koper.<br />
P B.V. is het niet eens met het besluit van de vergadering en stapt naar de rechter.<br />
Hij vordert vernietiging van het besluit over de extra bijdrage en voert tevens verweer<br />
tegen de door de <strong>VvE</strong> tegen hem ingestelde vordering inzake de betalingsachterstand.<br />
ONRECHTMATIG GEHANDELD<br />
Het Hof overweegt dat de notaris nalatig is geweest door te verzuimen bij het bestuur<br />
een opgave te vragen van datgene wat de verkoper op het moment van de eigendomsoverdracht<br />
aan de <strong>VvE</strong> verschuldigd was. Aangenomen moet worden dat de<br />
<strong>VvE</strong> door het handelen van de notaris schade heeft geleden. Deze schade had de <strong>VvE</strong><br />
moeten verhalen op de notaris. Nu de <strong>VvE</strong> dat niet heeft gedaan, maar mede vanwege<br />
de betalingsachterstand van X Holding B.V. een extra bijdrage heeft gevraagd van haar<br />
leden, waaronder P B.V., hebben de leden - en dus ook P B.V. - schade geleden.<br />
Het had op de weg van de <strong>VvE</strong> gelegen de notaris aansprakelijk te stellen. De <strong>VvE</strong> heeft<br />
dit niet gedaan. De <strong>VvE</strong> heeft daarmee volgens de rechter onrechtmatig gehandeld<br />
ten opzichte van de koper. Omdat het besluit van de <strong>VvE</strong> tot het betalen van de extra<br />
bijdrage al onherroepelijk was geworden, was P B.V. wel verplicht deze extra bijdrage<br />
te betalen. De vordering wegens de achterstallige betaling is oninbaar.<br />
GEEN VERPLICHTING TOT VERREKENING<br />
In dit verband kan nog worden opgemerkt dat de notaris op grond van de wet slechts<br />
de verplichting heeft een opgave van het bestuur van de <strong>VvE</strong> over een eventuele betalingsachterstand<br />
aan de akte van levering te hechten. Hij heeft wettelijk gezien niet<br />
de verplichting de verschuldigde bedragen te verrekenen. De Kamer van Toezicht voor<br />
Notarissen en Kandidaat-Notarissen heeft echter in een tuchtuitspraak aangeven dat<br />
de notaris, indien hij niet voornemens is de verschuldigde bedragen te verrekenen, dit<br />
dient te melden aan de <strong>VvE</strong>, zodat de <strong>VvE</strong> eventuele rechtsmaatregelen kan nemen.
32<br />
<strong>VvE</strong><br />
PROBLEEM<br />
INCASSO SUPPORT<br />
MET<br />
INCASSEREN?<br />
PROBLEEM MET<br />
INCASSEREN?<br />
<strong>VvE</strong> BEHEER<br />
ONDERSTEUNING NODIG BIJ<br />
HET BEHEER VAN UW VVE?<br />
33<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Met ons stappenplan vindt u een goede beheerder<br />
Een <strong>VvE</strong> is niet verplicht om een <strong>VvE</strong>-beheerder in te schakelen. Zijn er voldoende capabele leden die genoeg<br />
tijd hebben voor het beheer en bestuur van de <strong>VvE</strong>? Dan kan deze heel goed met een eigen, uit de leden<br />
gekozen, bestuur functioneren. Kunt u als bestuur wel wat ondersteuning gebruiken? Dan kan de vergadering<br />
ervoor kiezen een of meer beheeractiviteiten uit te besteden. Bij de zoektocht naar een goede beheerder kunt<br />
u het volgende stappenplan gebruiken.<br />
VVE INCASSO SUPPORT HELPT!<br />
VVE INCASSO SUPPORT HELPT!<br />
GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!<br />
GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!<br />
Betaalt een een eigenaar eigenaar zijn periodieke zijn periodieke of extra of bijdrage extra niet? Wacht vooral niet te lang met uw vordering!<br />
U bijdrage kunt deze niet? eenvoudige Wacht vordering vooral niet uit handen te lang met<br />
geven uw vordering! aan <strong>VvE</strong> IncassoSupport. U kunt deze eenvoudige Wij verzorgen vordering<br />
uit handen geven aan <strong>VvE</strong> Incassode<br />
hele incassoprocedure voor u. Meld uw incasso<br />
Support. Wij verzorgen de hele incassoprocedure<br />
via onze helpdesk voor u. Meld 0162-469120 uw incasso aan<br />
aan<br />
of via via onze juridisch@vvebelang.nl.<br />
helpdesk 0162-469120 of via<br />
juridisch@vvebelang.nl.<br />
<strong>VvE</strong> IncassoSupport maant de debiteur aan door<br />
<strong>VvE</strong> IncassoSupport maant de debiteur aan door<br />
eerst een herinnering te versturen en daarna een<br />
eerst een herinnering te versturen en daarna een<br />
sommatie.<br />
sommatie.<br />
Volgt<br />
Volgt<br />
naar<br />
naar<br />
aanleiding<br />
aanleiding<br />
van<br />
van<br />
deze<br />
deze<br />
aanmaningen<br />
aanmaningen<br />
geen<br />
geen<br />
betaling,<br />
betaling,<br />
dan<br />
dan<br />
wordt<br />
wordt<br />
een<br />
een<br />
dagvaarding<br />
dagvaarding<br />
uitgebracht.<br />
uitgebracht.<br />
Het<br />
Het aanbrengen<br />
van<br />
van<br />
de<br />
de dagvaarding<br />
bij<br />
bij<br />
de<br />
de<br />
kanton-<br />
kantonrechter<br />
gebeurt<br />
op<br />
op basis<br />
van<br />
van<br />
‘no<br />
‘no cure -<br />
no<br />
no<br />
pay’.<br />
pay’.<br />
Dat betekent er dat bij er u bij geen u geen kosten kosten in rekening rekening worden<br />
gebracht worden gebracht als de rechter als de de rechter vordering vordering geheel afwijst. geheel<br />
afwijst.<br />
Wordt de vordering door de rechter geheel of<br />
gedeeltelijk Wordt vordering toegewezen? door de In dat rechter geval geheel maakt of <strong>VvE</strong><br />
IncassoSupport gedeeltelijk toegewezen? aanspraak In op dat de geval buitengerechtelijke<br />
maakt <strong>VvE</strong><br />
incassokosten IncassoSupport die aanspraak door de rechter op de buitengerechtelijke<br />
zijn toegewezen.<br />
Ook incassokosten het salaris die gemachtigde. door rechter De hoofdsom zijn toegewezen. en de<br />
toegewezen Ook het salaris rente gemachtigde. komen toe De aan hoofdsom de <strong>VvE</strong>. en de<br />
toegewezen rente komen toe aan de <strong>VvE</strong>.<br />
Jolanda Jolanda van van de de Wetering, Wetering, afdeling afdeling incasso incasso<br />
KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:<br />
● het KIES bestuur VOOR VVE en INCASSOSUPPORT:<br />
de beheerder worden ontlast<br />
● het uw vordering bestuur en is de in beheerder professionele worden handen ontlast<br />
● uw <strong>VvE</strong> vordering IncassoSupport is in professionele is al jarenlang handen zeer succesvol<br />
● <strong>VvE</strong> U wordt IncassoSupport op de hoogte is al gehouden jarenlang van zeer de succesvol<br />
● voortgang U wordt op van de de hoogte zaak. gehouden van de<br />
voortgang van de zaak.<br />
Meld uw incasso aan bij onze helpdesk<br />
Meld 0162-469120 uw incasso of aan via juridisch@vvebelang.nl.<br />
bij onze helpdesk<br />
0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.<br />
STAP 1:<br />
COMMISSIE<br />
De algemene ledenvergadering kan om te beginnen<br />
besluiten een commissie of een werkgroep in te stellen<br />
om e.e.a. uit te zoeken en op papier te zetten. Deze kan uit<br />
zowel bestuursleden als eigenaren bestaan. Deze commissie<br />
zal uiteindelijk een advies voorleggen aan de algemene<br />
ledenvergadering.<br />
STAP 2:<br />
KEUZECRITERIA<br />
Bij het kiezen van een geschikte beheerder voor uw eigen<br />
<strong>VvE</strong> zult u eerst op een rijtje moeten zetten welke werkzaamheden<br />
u wilt uitbesteden en welke eigenschappen<br />
van een beheerder in uw situatie belangrijk zijn. Wilt u alleen<br />
de administratie uitbesteden en/of ook het technisch/<br />
bouwkundig beheer? U kunt deze criteria verwerken in een<br />
standaardvragenlijst die u aan geselecteerde beheerders<br />
kunt sturen. U kunt deze offertes dan op een goede manier<br />
vergelijken omdat alle kandidaat-beheerders dezelfde<br />
vragenlijst moeten invullen.<br />
Een aantal beheerders is in het bezit van een SKW-certificaat.<br />
SKW toetst of organisaties voldoen aan gestelde<br />
kwaliteitseisen. Zo is in een ‘beoordelingsrichtlijn’ uitgebreid<br />
vastgelegd aan welke eisen een <strong>VvE</strong>-beheerder moet voldoen<br />
om het SKW-certificaat te krijgen en te houden. SKW<br />
controleert of de gecertificeerde beheerders in voldoende<br />
mate werken zoals beschreven in de beoordelingsrichtlijn.<br />
Deze richtlijn kunt u op de website van SKW raadplegen<br />
(www.skw-certificatie.nl). U kunt de richtlijn gebruiken als<br />
criteria voor de keuze van een beheerder. Per onderdeel<br />
kunnen zij aangeven in hoeverre zij voldoen aan de normen<br />
van deze richtlijn.<br />
Een aantal belangrijke punten zijn:<br />
• banden met andere organisaties<br />
• bereikbaarheid<br />
• prijs<br />
• serviceniveau<br />
• contractvoorwaarden en beschikkingsbevoegdheid en<br />
beveiliging van banktegoeden.<br />
STAP 3:<br />
AANSCHRIJVEN EN SELECTEREN VAN BEHEERDERS*<br />
Maak een lijst met beschikbare beheerders in uw regio.<br />
Schrijf allen op dezelfde wijze aan en gebruik daarbij de<br />
standaardvragenlijst voor het aanleveren van de offerte.<br />
Geef beheerders een vaste periode waarbinnen zij kunnen<br />
reageren en geef hun de gelegenheid om vragen te stellen.<br />
Vergelijk de binnengekomen offertes en kies enkele beheerders<br />
voor verdere selectie.<br />
Controleer van de overgebleven beheerders de opgegeven<br />
referenties. Deze kunnen aangeven wat de sterke en zwakke<br />
punten zijn van een beheerder. Beperk u niet tot een of<br />
twee referenties. Leg uw keuze voor een of meer beheerder(s)<br />
voor aan de vergadering.<br />
STAP 4:<br />
CONTRACTEREN<br />
Neem de overeenkomst met de beheerder goed door.<br />
Bent u het niet eens met de standaardvoorwaarden? Eis dan<br />
dat deze worden aangepast. Denk aan de proefperiode, de<br />
aansprakelijkheid en de opzegtermijn. Het controleren van<br />
de overeenkomst is niet eenvoudig. Kunt u wel wat hulp<br />
gebruiken bij de juridische toetsing? Neem dan contact<br />
op met onze juristen! De kosten voor het screenen van de<br />
beheersovereenkomst bedragen € 250,- excl. btw.<br />
STAP 5:<br />
EVALUATIE<br />
Evalueer regelmatig samen met de beheerder of deze<br />
voldoet aan de verwachtingen en het afgesproken<br />
serviceniveau. Bespreek dit en maak eventueel nieuwe<br />
werkafspraken. Deze methode draagt bij aan een goede<br />
samenwerking en mogelijk ook aan verbetering van de<br />
prestaties.<br />
*Voor meer informatie kijk op www.vvebelang.nl/over-vves/vve-beheer
By<br />
IVOREETRADE<br />
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />
MOOIEBALKONVLOER.NL<br />
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!<br />
Op zoek naar persoonlijke<br />
zorg voor uw vastgoed?<br />
SKW-Gecertificeerd<br />
<strong>VvE</strong>-Beheerder<br />
• Mooi & trendy<br />
• Snel gelegd<br />
• Kliksysteem<br />
• Onderhoudsvrij<br />
• Duurzaam<br />
• Antislip<br />
• Geen aangroei<br />
• Geluiddempend<br />
• Comfortabel<br />
• Licht van gewicht<br />
• Diervriendelijk<br />
• 15 jaar garantie<br />
Vastgoedmanagement<br />
Bosscheweg 135<br />
5282 WV te Boxtel<br />
Tel: 0411 - 686136<br />
www.ibotec.nl<br />
ibotec@ibotec.nl<br />
15 JAAR<br />
GARANTIE<br />
100%<br />
RECYCLEBAAR<br />
0297-591225<br />
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com<br />
Bouwmanagement<br />
& advies<br />
<strong>VvE</strong>-management<br />
Meerjarenonderhoudsplan<br />
REBO neemt uw VVE<br />
het werk uit handen<br />
XS <strong>VvE</strong> Beheer is een betaalbaar digitaal beheerconcept speciaal<br />
voor kleinere verenigingen van 2 t/m 20 appartementen.<br />
Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine<br />
<strong>VvE</strong> meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt<br />
XS <strong>VvE</strong> Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs<br />
van € 117,- inclusief btw per appartementsrecht per jaar.<br />
XS <strong>VvE</strong> Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren<br />
een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein<br />
technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de financieel<br />
administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met<br />
uw toekomstige beheerder!<br />
Groots in kleinere <strong>VvE</strong>'s<br />
www.xsvvebeheer.nl<br />
Verzekeringen<br />
Aan- en verkoopbegeleiding<br />
& verhuur<br />
“Wij stappen in op elk gewenst niveau”<br />
Meer dan beheer<br />
Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57<br />
Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl<br />
www.bfmvastgoed.nl<br />
Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel<br />
daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering<br />
van administratieve taken, financieel beheer en groot en<br />
klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-<br />
Nederland graag met raad en daad terzijde.<br />
www.rebogroep.nl<br />
vve@rebogroep.nl<br />
Amersfoort<br />
(033) 450 26 60<br />
Doetinchem<br />
(0314) 369 290<br />
Laag Soeren<br />
(0313) 42 73 21<br />
Rijssenbeek Incasso incasseert voorschotbijdragen,<br />
eenmalige bijdragen en stookkosten voor <strong>VvE</strong>’s. Onze<br />
specialistische kennis van het appartementsrecht onderscheidt<br />
ons van deurwaarders en incassobureaus.<br />
Daarnaast staat Rijssenbeek Incasso voor:<br />
GELUIDS-<br />
REDUCTIE OP<br />
LOOPGELUID<br />
IS MINIMAAL<br />
50%<br />
Bespaar op uw<br />
buitenverlichting<br />
Speciaal voor plafonnières en<br />
wandarmaturen<br />
Vervangt de 8 Watt TL<br />
(optioneel met accu)<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Brandblussers zonder onderhoudskosten<br />
Bij BIB BV “GRATIS” jaarlijkse inspectie in<br />
combinatie met de keuring nooduitgang<br />
verlichting of parkeergarage inspectie<br />
Geen vulkosten<br />
Lichtgewicht en makkelijk in gebruik<br />
Meer blussers in het gebouw en de<br />
• uitstekende bereikbaarheid;<br />
• snelle behandeling;<br />
• bijstand van A tot Z;<br />
• actief in heel Nederland;<br />
• geen of lage kosten;<br />
• online inzage;<br />
• proactief meedenken.<br />
Meer informatie?<br />
Kijk op www.rijssenbeekincasso.nl<br />
Rijssenbeek Incasso - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem<br />
www.rijssenbeekincasso.nl - T 026 - 35 29 790<br />
GALERIJ<br />
VERHOGING<br />
Isorub: rubber met<br />
bijzondere isolatie<br />
PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE<br />
GOEDE WARMTE-ISOLATIE<br />
VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID<br />
MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT<br />
AANGENAME STROEFHEID<br />
GEEN VERKLEURINGEN<br />
VALBREKEND<br />
Virulyweg 1<br />
7602 RG Almelo<br />
T +31 (0)546 - 850466<br />
F +31 (0)546 - 828812<br />
E info@pamalmelo.nl<br />
I www.pamalmelo.nl<br />
Plaatsing LED Tube<br />
in bestaande TLarmatuur<br />
Opwaarderen<br />
PL-C/PL-S armatuur<br />
www.lightly.nl | info@lightly.nl<br />
055-3014512<br />
Parkeergarage<br />
10 jaar geen kosten en geen zorgen
36<br />
<strong>VvE</strong> VERZEKERINGEN<br />
VVE’EN HEBBEN<br />
VAKER EEN<br />
JURIDISCH GESCHIL<br />
Het aantal juridische conflicten tussen <strong>VvE</strong>’en en<br />
appartementseigenaren neemt toe. Dat blijkt uit cijfers<br />
van Stichting Achmea Rechtsbijstand. De grootste<br />
juridische dienstverlener van Nederland ziet een<br />
toename van het aantal meldingen rondom<br />
<strong>VvE</strong>’en. In 2015 kwamen 1.362 zaken binnen,<br />
in 2016 waren dat er 1.512. Dat is een<br />
stijging van maar liefst 11%.<br />
Jack Zuidweg, accountmanager<br />
van Centraal Beheer<br />
Verzeker de<br />
Verzeker de<br />
Verzeker de belangrijkste risico’s<br />
belangrijkste risico’s<br />
belangrijkste risico’svoor uw <strong>VvE</strong><br />
voor uw <strong>VvE</strong><br />
voor uw <strong>VvE</strong><br />
Een Vereniging van Eigenaren oprichten is wettelijk verplicht<br />
als een complex in appartementsrechten is gesplitst.<br />
De <strong>VvE</strong> regelt het onderhoud van het appartementengebouw<br />
en alle andere gemeenschappelijke belangen van<br />
de eigenaren. De bestuurders van een <strong>VvE</strong> zijn vaak<br />
goedwillende vrijwilligers. Ze zijn al dan niet eigenaar en<br />
worden door de vergadering benoemd of ontslagen.<br />
Het bestuur voert de besluiten van de Algemene Ledenvergadering<br />
uit. Daarnaast is het bestuur o.a. verantwoordelijk<br />
voor de administratie van de <strong>VvE</strong>, het opmaken van de<br />
jaarstukken, het opvragen van offertes en het tekenen van<br />
overeenkomsten voor het uitvoeren van onderhoud en de<br />
begeleiding daarvan.<br />
Het beheren van een appartementengebouw is dus niet<br />
eenvoudig. Een goed bestuur en beheer vraagt om bouwkundige,<br />
administratieve en juridische kennis. Het komt<br />
voor dat bestuurders uit onwetendheid geen verplichte<br />
reserve opbouwen. We zien ook nogal eens dat er geen<br />
jaarverslag aan de leden wordt overlegd. Soms is er wel<br />
een jaarverslag maar wordt het niet op tijd gepresenteerd.<br />
En naast al die kennis heeft een <strong>VvE</strong>-bestuurder ook nog<br />
sociale en communicatieve vaardigheden nodig.<br />
DE ALV: HET BESLUITVORMEND ORGAAN<br />
Dat het aantal juridische geschillen zo sterk toeneemt,<br />
komt voornamelijk doordat er nog veel (juridische) kennis<br />
ontbreekt over de rechten en plichten van de appartementseigenaar.<br />
Niet alleen bij het bestuur maar ook bij de<br />
eigenaren. De leden van de <strong>VvE</strong> beseffen ook lang niet altijd<br />
dat er besluiten moeten worden genomen over het beheer<br />
van het complex.<br />
Nog een misverstand dat uit de weg moet worden geruimd:<br />
het bestuur is niet het besluitvormende (dus hoogste)<br />
orgaan binnen de <strong>VvE</strong>; dat is de Algemene Ledenvergadering.<br />
Het bestuur voert de besluiten alleen uit.<br />
De ‘macht’ ligt dus bij de vergadering van eigenaren. Een<br />
meerderheid moet instemmen met het besluit. Als dat<br />
gebeurt, zijn alle leden eraan gebonden; ook degenen die<br />
het er niet mee eens zijn. Hier geldt: de meeste stemmen<br />
gelden. Dat kan leiden tot (juridische) geschillen. Het is<br />
overigens belangrijk om te weten dat niet elke stem even<br />
zwaar telt.<br />
Andere veel voorkomende geschillen gaan over geluidsoverlast<br />
en over het niet betalen van de periodieke bijdrage.<br />
Soms handelt het bestuur buiten zijn boekje en neemt het<br />
eenzijdige beslissingen. Het komt ook voor dat verplichtingen<br />
niet worden nagekomen. Het is dus zaak dat de regels<br />
voor zowel bestuur als eigenaren duidelijk zijn.<br />
JURIDISCHE TIPS<br />
• Is er intern onvoldoende kennis? Besteed dan het beheer<br />
van de <strong>VvE</strong> (gedeeltelijk of volledig) uit aan een professionele<br />
beheerder.<br />
• Zorg ervoor dat de administratie en de procedures op<br />
orde zijn. Dit voorkomt onnodige procedures, kosten en<br />
ruzies.<br />
• Creëer besef en wees duidelijk over de taken en plichten<br />
van de appartementseigenaren.<br />
• Communiceer helder.<br />
INFORMATIE<br />
Wilt u meer informatie over de Rechtsbijstandverzekering?<br />
Belt u dan de <strong>VvE</strong>-specialisten van Centraal Beheer op<br />
055-579 8115. Zij zijn van maandag tot en met vrijdag<br />
bereikbaar van 8.00 uur tot 17.30 uur. Of kijk voor meer<br />
informatie op www.centraalbeheer.nl/vve.<br />
Gebouw en bewoners goed verzekerd<br />
Gebouw bij schade en bewoners goed verzekerd<br />
bij U schade wilt als <strong>VvE</strong>-bestuurder zeker weten dat het<br />
U wilt gebouw als <strong>VvE</strong>-bestuurder en bewoners zeker goed weten verzekerd dat het zijn bij<br />
gebouw schade. en Onze de bewoners <strong>VvE</strong> Meerkeuzepolis goed verzekerd kunt zijn u precies bij<br />
schade. zo samenstellen Onze <strong>VvE</strong> Meerkeuzepolis als u wilt. Natuurlijk kunt u heeft precies deze<br />
zo samenstellen polis de verplichte als u modules wilt. Natuurlijk Gebouwen heeft en deze<br />
polis Aansprakelijkheid. de verplichte modules U kunt Gebouwen daarnaast en het pakket<br />
Aansprakelijkheid. uitbreiden met extra U kunt modules daarnaast zoals het Glas pakket en<br />
uitbreiden Rechtsbijstand. met extra En modules met Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
En met en Bestuurders-<br />
Ongevallen<br />
zoals Glas en<br />
Rechtsbijstand. Vrijwilligers.<br />
aansprakelijkheid Wat uw keuze ook en Ongevallen is, modules Vrijwilligers. sluiten op<br />
Wat elkaar uw keuze aan. ook U heeft is, alle dus modules geen gaten sluiten in de opdekking<br />
elkaar of dubbele aan. U heeft dekkingen. dus geen gaten in de dekking<br />
of dubbele dekkingen.<br />
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />
geen luxe, maar noodzaak<br />
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />
Bestuurders van geen <strong>VvE</strong>’s luxe, kunnen maar persoonlijk noodzaak<br />
Bestuurders aansprakelijk van worden <strong>VvE</strong>’s kunnen gesteld. persoonlijk Bijvoorbeeld voor<br />
aansprakelijk onbehoorlijk worden onzorgvuldig gesteld. Bijvoorbeeld bestuur. Ook voor al<br />
onbehoorlijk zijn ze vrijwilliger. en onzorgvuldig De module bestuur. Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
ze vrijwilliger. De beschermt module Bestuurders-<br />
bestuurders tegen<br />
Ook al<br />
zijn<br />
aansprakelijkheid deze risico’s. Een beschermt reguliere bestuurders aansprakelijkheidsverzekering<br />
risico’s. Een dekt reguliere dit risico aansprakelijkheids-<br />
niet.<br />
tegen<br />
deze<br />
verzekering dekt dit risico niet.<br />
centraalbeheer.nl/vve<br />
centraalbeheer.nl/vve<br />
Gebouw en bewoners goed verzekerd<br />
bij Ongevallenverzekering schade<br />
Vrijwilligers<br />
Ongevallenverzekering U verzekert wilt als <strong>VvE</strong>-bestuurder letselschade zeker Vrijwilligers weten dat het<br />
verzekert letselschade<br />
gebouw Bij het uitvoeren en de bewoners van onderhoudsklussen goed verzekerd zijn voor bij de<br />
Bij schade. <strong>VvE</strong> het uitvoeren kunnen Onze vrijwilligers <strong>VvE</strong> van Meerkeuzepolis onderhoudsklussen letselschade kunt oplopen. voor u precies de<br />
<strong>VvE</strong> zo De kunnen samenstellen module vrijwilligers Ongevallen als u letselschade wilt. Vrijwilligers Natuurlijk oplopen. verzekert heeft deze<br />
De polis financiële module de verplichte Ongevallen gevolgen modules van Vrijwilligers letsel, Gebouwen overlijden verzekert en of de<br />
financiële Aansprakelijkheid. invaliditeit. gevolgen Voor van € 40,- U letsel, kunt per daarnaast jaar overlijden verzekert het of pakket u alle<br />
invaliditeit. uitbreiden vrijwilligers Voor met in € één extra 40,- keer. per modules jaar verzekert zoals Glas u alle en<br />
vrijwilligers Rechtsbijstand. in één keer. En met Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
Uw voordelen van en Ongevallen de <strong>VvE</strong> Meerkeuzepolis<br />
Vrijwilligers.<br />
Uw voordelen Verzeker de van belangrijkste de <strong>VvE</strong> Meerkeuzepolis<br />
risico’s voor uw<br />
Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op<br />
elkaar Verzeker <strong>VvE</strong> aan. in de 1 U keer belangrijkste heeft dus geen risico’s gaten voor in de uwdekking<br />
of <strong>VvE</strong> dubbele U in stelt 1 keer zelf dekkingen. uw pakket samen<br />
U stelt Geen zelf dubbele uw pakket dekkingen samenof gaten in de dekking<br />
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />
Rechtstreeks contact geen met luxe, onze maar specialisten noodzaak<br />
Geen Rechtstreeks dubbele dekkingen contact met of gaten onze specialisten<br />
in dekking<br />
Bestuurders Premie berekenen van <strong>VvE</strong>’s kunnen of meer persoonlijk informatie?<br />
Premie Leden berekenen van <strong>VvE</strong> Belang of krijgen meer een informatie?<br />
forse korting<br />
aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor<br />
Leden onbehoorlijk die op van kan <strong>VvE</strong> lopen Belang onzorgvuldig tot krijgen honderden een bestuur. forse euro’s. korting Ook Bel voor al<br />
die zijn een op ze kan vrijblijvende vrijwilliger. lopen tot offerte honderden De module onze euro’s. Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
(055) vrijblijvende 579 8115 offerte ga beschermt naar: onze centraalbeheer.nl/vve<br />
<strong>VvE</strong> bestuurders specialisten tegen op<br />
<strong>VvE</strong> specialisten Bel voor op<br />
een<br />
(055) deze 579 risico’s. 8115 of Een ga reguliere naar: centraalbeheer.nl/vve<br />
aansprakelijkheidsverzekering<br />
dekt dit risico niet.<br />
centraalbeheer.nl/vve<br />
Ongeva<br />
verzek<br />
Bij het u<br />
<strong>VvE</strong> kunn<br />
De modu<br />
financiël<br />
invalidite<br />
vrijwillige<br />
Uw voo<br />
Verz<br />
<strong>VvE</strong> i<br />
U ste<br />
Geen<br />
Rech<br />
Premie<br />
Leden va<br />
die op ka<br />
een vrijb<br />
(055) 579
38<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
39<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
HET SUCCES VAN HET ONDERHOUD<br />
ZIT IN DE VOORBEREIDING<br />
ZET DE STAPPEN IN DE JUISTE VOLGORDE!<br />
In vervolg op mijn vorige artikelen wil ik graag met u nagaan hoe de <strong>VvE</strong> het onderhoud van het complex strategisch<br />
vorm kan geven. Of het nu om het schilderwerk van uw buitenkozijnen gaat of om een tussenbeurt van uw<br />
dakranden, om het schoonmaken van het trappenhuis of om een controlebeurt van uw installatie; altijd weer is de<br />
vraag aan de orde hoe u het gereserveerde onderhoudsgeld zo slim mogelijk kunt inzetten om de gebruikswaarde<br />
én de economische waarde op peil te houden.<br />
Dit is belangrijk omdat het meeste<br />
bezit (60 procent) van de in totaal<br />
125.000 Verenigingen van Eigenaren<br />
in Nederland vóór 1945 gebouwd is.<br />
Na 1945 is er zo’n tien procent aan<br />
toegevoegd in de jaren 1945-1965<br />
(toen de bouwvoorschriften ingrijpend<br />
werden gewijzigd). In de jaren<br />
1965-1985 nog eens tien procent en<br />
iets meer dan tien procent in de jaren<br />
1985-2005. Zelfs de leeftijd van de<br />
laatste categorie gaat dus al naar de<br />
cruciale leeftijd van 25 jaar. Functionele<br />
veroudering zal dus zeker vaak<br />
aan de orde zijn.<br />
De conclusie is duidelijk: bij meer<br />
dan 90 procent van de Verenigingen<br />
van Eigenaren vraagt technische<br />
én functionele veroudering om een<br />
oplossing. Dit in de wetenschap dat<br />
in 2012 wettelijk is vastgelegd dat elke<br />
bestaande woning vanaf dat jaar aan<br />
de minimumeisen van het Bouwbesluit<br />
moet voldoen. Dan gaat het<br />
om de hierin beschreven eisen met<br />
betrekking tot de (brand)veiligheid,<br />
de gezondheid, de bruikbaarheid, de<br />
energiezuinigheid en het milieu. Sinds<br />
dat jaar is losgelaten dat het bestaande<br />
bezit alleen maar moest voldoen<br />
aan de oorspronkelijke nieuwbouweisen!<br />
Op pagina 44 e.v. van dit<br />
magazine leest u daar meer over.<br />
VAN ONDERHOUD NAAR<br />
GEBOUWZORG<br />
U wilt c.q. moet wellicht nogal wat<br />
veranderen aan uw complex. Sloop<br />
en/of renovatie is lang niet altijd de<br />
oplossing. De hoge kosten vormen<br />
een probleem, maar ook de intensiteit<br />
van de maatregelen en de leefomstandigheden<br />
van de bewoners spelen een<br />
rol. Bovendien zijn geschikte en betaalbare<br />
woningen niet altijd beschikbaar.<br />
Dus moeten we anders gaan<br />
kijken naar de functie van het onderhoud.<br />
Het gaat dan - zoals al gezegd<br />
- niet meer alleen over het oplossen<br />
en voorkómen van technische problemen,<br />
maar ook over het oplossen van<br />
functionele tekortkomingen.<br />
Een beter woord voor ‘onderhoud’ is<br />
dan wellicht ‘gebouwzorg’. De analogie<br />
met onze gezondheid ligt voor<br />
de hand: als het daarom gaat, willen<br />
we problemen liever voorkómen dan<br />
oplossen. Ook ons woningbezit moeten<br />
we ‘gezond’ maken en houden.<br />
Daarmee voorkomen we problemen.<br />
WAT HEEFT PRIORITEIT?<br />
Veiligheid en gezondheid worden het<br />
meest genoemd als we woningeigenaren<br />
vragen naar aandachtspunten<br />
voor het beheer van hun woning.<br />
Maar natuurlijk is een goede marktprijs<br />
ook van belang.<br />
Bij veiligheid moeten we vooral denken<br />
aan het voorkómen van brandoverslag<br />
van de ene ruimte naar de<br />
andere, de zorg voor veilige plaatsen<br />
en vluchtwegen waar we veilig zijn<br />
voor gevaar. Bijna even belangrijk<br />
is de bruikbaarheid van de woning<br />
voor alle menselijke behoeften, in het<br />
bijzonder voor kinderen, ouderen en<br />
gehandicapten.<br />
Een goede bereikbaarheid van de<br />
woning - ook voor minder validen -<br />
is eveneens belangrijk. We willen<br />
immers goed in contact blijven met<br />
familie, vrienden en buren.<br />
Technisch gezien moeten we denken<br />
aan het voorkómen van risico’s op<br />
onverwachte, hoge kosten zoals bij<br />
houtrot, beton- en voegwerkschades<br />
enz. In een eerder artikel heb ik de<br />
oorzaken van die problemen ‘stiekeme<br />
gebreken’ genoemd omdat<br />
ze vaak moeilijk waarneembaar zijn.<br />
Specifieke kennis en instrumenten<br />
zijn daarvoor noodzakelijk.<br />
Mijn advies is om bij deze gebouwzorg<br />
te werken volgens onderstaand<br />
stappenplan. Dat lijkt misschien<br />
ingewikkeld, maar het valt mee. Als u<br />
gewend bent aan het werken in deze<br />
volgorde, wordt u er snel handig in.<br />
Uw ideeën zullen ook op meer draagvlak<br />
mogen rekenen. Durf als <strong>VvE</strong>bestuur<br />
in het begin fouten te maken.<br />
Er komt steeds meer interesse voor<br />
deze efficiënte manier van werken<br />
om de kwaliteit van het woningbezit<br />
‘bij de tijd’ te houden. Daardoor wordt<br />
het draagvlak ook groter.<br />
STAPPENPLAN<br />
Stap 1: schat in hoe de (vervangings-)<br />
waarde van uw woning zich de<br />
komende tijd naar verwachting zal<br />
ontwikkelen.<br />
Stap 2: schat in wat uw complex de<br />
komende tijd nodig heeft om ervoor<br />
te zorgen dat de (vervangings)waarde<br />
minimaal het niveau houdt van gelijksoortig<br />
bezit in uw woonomgeving.<br />
Stap 3: bereken hoeveel geld u de<br />
komende tien jaar nodig hebt voor<br />
het herstel van de onder stap 2 geconstateerde<br />
tekortkomingen. Geef<br />
hierbij ook aan welke gereserveerde<br />
onderhoudsbedragen u hiermee kunt<br />
uitsparen.<br />
Stap 4: maak een keuze uit de<br />
herstelmaatregelen die u binnen<br />
de komende tien jaar als eerste wilt<br />
aanpakken. Geef ook aan wat het<br />
draagvlak is om dat financieel haalbaar<br />
te maken.<br />
Stap 5: zorg voor een goede voorbereiding<br />
van mogelijke plannen. Vanaf<br />
dit moment is het zinvol om wat<br />
meer gedetailleerd te gaan werken<br />
met inspecties, het maken van begrotingen<br />
enz. Met dit meer gedetailleerde<br />
materiaal kunt u zo nodig even<br />
terug naar stap 4.<br />
STRATEGISCH STAPPENPLAN VOOR GEBOUWZORG<br />
Stap 6: u gaat het voorstel voor de<br />
realisatie van uw plannen voorbereiden.<br />
Hierbij kunt u de eerste verkennende<br />
overleggen houden met uitvoerende<br />
bedrijven voor het inwinnen<br />
van hun advies, hun mening over de<br />
kosten enz. Bij deze stap is het meest<br />
gedetailleerde materiaal nodig. Stap<br />
ook hierbij zonodig weer even terug<br />
naar stap 4.<br />
Stap 7: het besluit tot realisatie van<br />
de plannen wordt genomen, gevolgd<br />
door aanvraag van prijzen, opdracht<br />
tot uitvoering en daarna de oplevering<br />
en afrekening.<br />
Stap 8: u evalueert de genomen maatregelen,<br />
waarbij u de realisatie vergelijkt<br />
met de uitkomsten van stap 2.<br />
HET BELANG VAN DEZE STRATEGIE<br />
Het idee voor dit stappenplan komt<br />
voort uit ervaringen waarbij steeds<br />
bleek dat te vaak wordt gestart bij<br />
stap 6. Dat betekent dus dat de<br />
stappen 1 tot en met 5 worden<br />
overgeslagen. Dan is niet vastgesteld<br />
hoe de gereserveerde middelen<br />
slim kunnen worden ingezet. Doel is<br />
immers: met zo laag mogelijke kosten<br />
het woongenot en de marktwaarde<br />
van de woningen en de algemene<br />
ruimtes veiligstellen. We noemen<br />
deze werkwijze ‘ontwikkelend beheer’<br />
omdat hiermee zo veel mogelijk dure<br />
maatregelen als sloop/nieuwbouw en<br />
renovaties worden voorkomen.<br />
Het gebruik van onze woningen<br />
verandert voortdurend. Sommigen<br />
denken dat we - gezien de huidige<br />
prijsstijging - onze woning maar het<br />
beste kunnen vervangen door een<br />
andere. Laat u niet op het verkeerde<br />
been zetten! Immers: ook de prijs van<br />
die andere woning is waarschijnlijk<br />
verhoogd. Als de marktwaarde van<br />
uw huidige woning achterblijft, kan de<br />
financiering van de nieuwe gelijkwaardige<br />
woning een probleem worden.<br />
Ik wens u veel wijsheid toe bij het kiezen<br />
van de strategische aanpak van<br />
de ‘gebouwzorg’ voor uw complex.<br />
Ing. Arie Warnaar<br />
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN
40 41<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
Opleveringskeuring van<br />
algemene ruimtes door<br />
bouwkundige <strong>VvE</strong> Belang:<br />
“Controleren of geleverd<br />
is wat de opdrachtgever<br />
heeft gekocht”<br />
“Opleveren is vooral: controleren of datgene geleverd is wat de opdrachtgever heeft gekocht. In dit geval<br />
betekent het dat opdrachtgever/projectontwikkelaar Amvest het appartementencomplex Het Baken aan<br />
de Zeeduinweg in Almere Poort afneemt van bouwonderneming Waal. De algemene ruimtes en de 59<br />
appartementen worden vervolgens door Amvest geleverd aan de kopers, die verenigd zijn in <strong>VvE</strong> Het Baken.<br />
De <strong>VvE</strong> heeft mij gevraagd om hen als adviseur bij te staan bij de oplevering van de algemene ruimtes.”<br />
Ing. Gerard Groenendijk, bouwkundig adviseur bij <strong>VvE</strong><br />
Belang, loopt met alle betrokkenen (12 in getal) alle<br />
algemene ruimtes door van het 12 etages tellende<br />
complex. Daarin zijn 59 appartementen gerealiseerd.<br />
De toekomstige bewoners hebben de beschikking<br />
over twee liften en een parkeergarage. Groenendijk<br />
kijkt nauwkeurig of alle verbeterpunten die bij de vooropname<br />
zijn geconstateerd, inmiddels zijn uitgevoerd.<br />
“Het Bouwbesluit is bij deze inspectie leidend”, zegt<br />
hij bij de opname van het complex op 16 juni. “Deze<br />
projectontwikkelaar heeft een scherp oog voor de belangen<br />
van de toekomstige bewoners. Dat is natuurlijk<br />
ook in zijn eigen belang, want de eigenaren komen bij<br />
hem als er gebreken worden geconstateerd. Je koopt<br />
je appartementsrecht immers van de projectontwikkelaar;<br />
niet van de bouwer.”<br />
‘STRENGE PROJECTONTWIKKELAAR’<br />
“Niet alle projectontwikkelaars zijn zo ‘streng’; ze kijken<br />
soms alleen naar hun eigen belang. Hoe sneller het<br />
complex wordt opgeleverd, hoe sneller de ontwikkelaar<br />
zijn geld heeft. De notaris maakt drie maanden na<br />
oplevering de laatste termijn van het bouwdepot over.<br />
Tenminste: als er geen opleverpunten meer openstaan.<br />
De toekomstige eigenaren maakten zich wat zorgen<br />
over de toegepaste gevelsteen en het voegwerk. Ze<br />
vroegen zich af of zich daar wellicht veel vuil aan zou<br />
hechten. Ik denk dat ze zich daar niet ongerust over<br />
hoeven te maken.” Dat klopt: de bakstenen gevel is<br />
onder garantie gehydrofobeerd. De gevel is waterafstotend<br />
gemaakt; water en vuil ‘parelen’ van de gevel af.<br />
Groenendijk wijst naar de gevel, die in een heel lichte<br />
steen is uitgevoerd: “Die strepen zijn een ander verhaal.<br />
Daar hebben steigers gestaan en bij het weghalen<br />
daarvan is de gevel niet schoongemaakt. Dat moet<br />
nog wel gebeuren.” Dat er nog veel op het programma<br />
staat, is duidelijk: aan de Zeeduinweg staan busjes<br />
van diverse onderhoudsbedrijven. Het is dus een<br />
drukte van belang op en rond de bouwplaats.<br />
VEEL OPLEVERPUNTEN<br />
Op 8 juni jl. vond de vooropname plaats. Daarbij was<br />
- naast vertegenwoordigers van de bouwer en de projectontwikkelaar<br />
- een aantal leden van de <strong>VvE</strong> aanwezig.<br />
Albert Biesterveld vertegenwoordigde beheerder<br />
Van der Linden Vastgoedmanagement. Hij assisteert,<br />
adviseert en controleert de voortgang van het project<br />
mede namens de ontwikkelaar en de <strong>VvE</strong>.<br />
Het Baken is onderdeel van een ingewikkelde splitsing<br />
binnen één project: vier gebouwen (van vier verschillende<br />
eigenaren), waarvan twee huurcomplexen. Zij<br />
delen een parkeergarage, die een andere eigenaar<br />
heeft en een aparte ondersplitsing vormt. Te zijner tijd<br />
komen er ook openbare parkeerplaatsen in een aparte<br />
parkeergarage, die ook wordt weggewerkt in het<br />
duinlandschap.<br />
Bij de vooropname werd een groot aantal opleverpunten<br />
genoteerd. Heel opvallende zaken, zoals<br />
“NIET ALLE PROJECT-<br />
ONTWIKKELAARS ZIJN ZO<br />
STRENG; ZE KIJKEN SOMS<br />
ALLEEN NAAR HUN EIGEN<br />
BELANG”<br />
lichtpunten die lukraak in de plafondplaten waren aangebracht.<br />
Heel veel onderdelen moesten nog worden<br />
schoongemaakt en er moesten nog veel reparaties<br />
worden uitgevoerd. Eén gangvloer werd afgekeurd.<br />
<strong>VvE</strong>-bestuursvoorzitter Wim Janssen had op dat<br />
moment de hoop dat al die punten op 16 juni in orde<br />
zouden zijn. Dat bleek niet het geval.<br />
‘STOPPEN’<br />
De geplande oplevering van de algemene ruimtes<br />
begon in goede harmonie. Daarin kwam na een paar<br />
uur verandering toen Rien van Rooij, ontwikkelingsmanager<br />
bij Amvest, besloot met de inspectie te stoppen.<br />
Hij kon een ruimte niet betreden waar een schilder<br />
nog aan het werk was en constateerde dat de eerder<br />
geconstateerde opleverpunten niet waren verbeterd.<br />
Gerard Groenendijk was het grotendeels met hem<br />
eens: “Dit gebouw is niet gereed voor oplevering. Er<br />
zijn nog veel te veel verbeterpunten. Bij de oplevering<br />
mogen er geen algemene opleverpunten meer zijn;<br />
dan zet je alleen nog de puntjes op de i’s.”<br />
Dat was een tegenvaller voor de bouwer, die op<br />
maandag 19 juni de appartementen op de eerste<br />
twee verdiepingen ging opleveren. Tenminste: als<br />
de gemeentelijke bouwinspecteur zijn goedkeuring<br />
zou geven. In principe moeten de algemene ruimtes<br />
klaar zijn vóór de bewoners de sleutel krijgen.<br />
‘ALGEMENE KWALITEIT IS GOED’<br />
Op 16 juni was dat nog de vraag: de brandveiligheid<br />
was een punt van zorg. De automatische deurdrangers<br />
werkten nog niet en in de woningen moesten nog<br />
rookmelders worden aangebracht. Het Bouwbesluit<br />
schrijft dat voor bij nieuwbouw.<br />
Ellen van den Berg, secretaris van het <strong>VvE</strong>-bestuur, was<br />
teleurgesteld. “Het valt me erg tegen. Je ziet gewoon<br />
dat de tijd te krap was.” Groenendijk nuanceerde: “De<br />
algemene kwaliteit van het complex is goed. Het gaat<br />
vooral om esthetische zaken en er moet nog veel<br />
worden schoongemaakt. Het is alleen wel vervelend<br />
voor de toekomstige bewoners dat er nog medewerkers<br />
van het bouwbedrijf rondlopen omdat er nog veel<br />
moet gebeuren.”<br />
Gerard Groenendijk kijkt nauwkeurig of alle verbeterpunten<br />
zijn uitgevoerd die geconstateerd<br />
zijn bij de vooroplevering<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Afgesproken werd dat Waal alle punten in een verhoogd<br />
tempo zou gaan aanpakken en dat vervolgens - gezien het<br />
aantal gebreken - een opname zou plaatsvinden in kleiner<br />
comité. Ook daarbij was Gerard Groenendijk aanwezig.<br />
‘AANDACHTSPUNTEN WORDEN AANGEPAKT’<br />
Op 4 juli is het restant van het gebouw gecontroleerd<br />
op gebreken. Daarbij moest helaas opnieuw worden vastgesteld<br />
dat er nog veel opleverpunten per verdieping waren<br />
overgebleven. Hiervan is een rapportage opgemaakt en<br />
op 6 juli droeg Amvest de algemene ruimtes over aan het<br />
bestuur van de <strong>VvE</strong>.<br />
Gerard Groenendijk: “Het is van belang dat de opleverpunten<br />
worden vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering.<br />
De aannemer kan hierop te allen tijde worden aangesproken.<br />
Overigens: bouwbedrijf Waal en projectontwikkelaar<br />
Amvest realiseren zich terdege dat het eindresultaat telt:<br />
zij zijn niet van plan weg te lopen voor hun verantwoordelijkheid.<br />
Alle aandachtspunten worden aangepakt en de<br />
bewoners krijgen een gebouw waarin ze met plezier zullen<br />
wonen. Dit verhaal illustreert wél duidelijk hoe belangrijk<br />
een onafhankelijk adviseur voor de <strong>VvE</strong> is: die kan anders<br />
klem komen te zitten tussen twee partijen.”<br />
‘BLIJ MET INBRENG’<br />
Groenendijk: “Bij de opname op 4 juli bleek dat bewoners<br />
die inmiddels de sleutel hadden gekregen (maar ook<br />
onderaannemers) ook nog eens de nodige schade aan<br />
het gebouw hadden aangebracht. Ook hiervoor geldt dat<br />
het belangrijk is om elkaar daarop aan te spreken en het<br />
pand netjes te houden. Dat valt niet mee als de aannemer<br />
nog volop bezig is en alle partijen denken dat hij alles wel<br />
oplost.”<br />
Wim Janssen, voorzitter van het <strong>VvE</strong>-bestuur: “We zijn<br />
blij met de inbreng van Gerard Groenendijk bij de vooropnames<br />
en de opleverinspectie. We hebben wel even<br />
moeten wachten op de eindrapportage, maar de <strong>VvE</strong> heeft<br />
veel profijt gehad van zijn deskundige en onafhankelijke blik<br />
bij de inspecties.”<br />
Wilt u meer weten over de opleverkeuringen door <strong>VvE</strong><br />
Belang? Neem dan contact op met de bouwkundigen<br />
via tel. 0162 - 46 91 20 of per e-mail:<br />
bouwkundig@vvebelang.nl
42<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
43<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
VVE<br />
ZWALUWSTRAAT 2-290<br />
IN MAASSLUIS<br />
KAN BALKONHEKKEN<br />
GAAN VERVANGEN<br />
DANKZIJ FORSE<br />
VERHOGING<br />
BIJDRAGE<br />
“HET VERHAAL<br />
VAN BOUWKUNDIGE<br />
JACCO VAN DE<br />
SANDT HEEFT<br />
VEEL BEWONERS<br />
OVER DE STREEP<br />
GETROKKEN”<br />
Van links naar rechts: Arthur Stafleu, Yvonne van Beijersbergen<br />
en Bart Vervoort<br />
Zo op het oog zien de balkonhekken van het complex aan de Zwaluwstraat in Maassluis er nog prima uit.<br />
Hier en daar hangen vrolijke bloembakken aan de reling. Niks aan de hand, zo lijkt het. Het bestuur van <strong>VvE</strong><br />
Zwaluwstraat 2-290 weet wel beter. Onder de verf zijn de verbindingen van de hekwerken en de balusters<br />
behoorlijk aan het roesten. Het bestuur vroeg Jacco van de Sandt, bouwkundig adviseur bij <strong>VvE</strong> Belang, om<br />
een inspectie van de balkonhekken. Hij bevestigde wat het bestuur al wist: de hekken moeten op korte<br />
termijn worden vervangen om ongelukken te voorkomen. Totale investering: ca. 250.000 euro per zijde. De<br />
ALV ging op 16 mei akkoord met een verhoging van 50 euro voor de periodieke bijdrage. Dat is een verhoging<br />
van bijna 40 procent.<br />
De <strong>VvE</strong> beschikt over een mooie, efficiënt<br />
ingerichte ruimte in het complex:<br />
het Zwaluwnest. Waar vroeger de<br />
containers stonden, wordt nu vergaderd<br />
en kunnen bewoners een kaartje<br />
leggen of een spelletje doen. Dat<br />
wordt door de oudere bewoners erg<br />
op prijs gesteld.<br />
In het Zwaluwnest spreken we Bart<br />
Vervoort, voorzitter van het <strong>VvE</strong>-bestuur,<br />
Yvonne van Beijersbergen,<br />
vicevoorzitter en huismeester/bewoner/technisch<br />
adviseur Arthur Stafleu.<br />
Uw verslaggeefster raakt tijdens het<br />
gesprek steeds meer onder de indruk<br />
van de daadkracht en de inventiviteit<br />
van het bestuur (dat in totaal uit zeven<br />
leden bestaat). Ze is niet de enige: Bart<br />
Vervoort hoort tot zijn plezier dat de<br />
<strong>VvE</strong> in heel Maassluis bekend staat als<br />
voorbeeld voor andere verenigingen.<br />
“Al vinden ze ons soms wel lastig”,<br />
grinnikt hij. “Bijvoorbeeld toen we<br />
aan de gemeente vroegen of die kon<br />
bijspringen in de kosten voor de balkonrenovatie.<br />
In de vorm van subsidies<br />
of een garantstelling; we waren overal<br />
blij mee. Helaas kon de gemeente in<br />
dat opzicht niets voor ons betekenen.”<br />
DE ‘BALPENPROEF’<br />
Het complex, dat is opgeleverd in 1971,<br />
omvat 126 appartementen, waarvan<br />
er 73 in eigendom zijn van particuliere<br />
eigenaren. De overige zijn nog in bezit<br />
van woningcorporatie Maasdelta. Die<br />
begon in 1999 met het uitponden<br />
van het complex, dat in goede staat<br />
verkeerde, vertelt Vervoort. “Maar in de<br />
loop van die 18 jaren moest er natuurlijk<br />
wel regelmatig wat gebeuren en<br />
dat gebeurde dus ook. Drie jaar geleden<br />
zagen we al dat de balkonhekken<br />
niet al te best waren.”<br />
Arthur Stafleu repareerde alle slechte<br />
plekken. “Op die manier konden we<br />
wat tijd winnen en het reservefonds laten<br />
groeien, terwijl de situatie wel veilig<br />
bleef voor de bewoners”, vertelt hij.<br />
“Maar dat houdt natuurlijk een keer op.<br />
We zijn bij 71 woningen langs geweest<br />
om te kijken hoe het ervoor stond. Dat<br />
was toch wel schrikken: je stak met<br />
een balpen zo door het metaal heen.<br />
De galerijzijde is in een iets betere<br />
situatie dan de balkons: op de balkons<br />
wordt nu eenmaal meer ‘geleefd’.<br />
‘SLECHTNIEUWSVERHAAL’<br />
Vervoort: “We zijn aangesloten bij <strong>VvE</strong><br />
Belang, dus was het logisch om daar<br />
advies te vragen. Samen met Jacco<br />
van de Sandt zijn we het gebouw<br />
doorgelopen. Hij heeft een rapport<br />
geschreven en een presentatie gemaakt<br />
voor de extra ALV die we in mei<br />
hebben gehouden. De opkomst was<br />
groter dan we ooit hebben meegemaakt:<br />
er moesten extra stoelen<br />
worden geplaatst. Jacco heeft - aan<br />
de hand van foto’s en ander materiaal<br />
- het ‘slechtnieuwsverhaal’ verteld. Bij<br />
sommige bewoners was er ongeloof,<br />
maar toen we een stuk van het<br />
hekwerk lieten zien, waren de meeste<br />
mensen wel overtuigd. De ALV ging<br />
akkoord met een verhoging van de<br />
maandelijkse bijdrage. We willen eind<br />
<strong>2017</strong> klaar zijn met de balkonzijde. In<br />
drie jaar hopen we dan het benodigde<br />
bedrag bij elkaar te sparen voor<br />
de aanpak van de galerijhekken in<br />
2020-2021. Daar moet ook nog asbest<br />
worden verwijderd.”<br />
“GOUD WAARD”<br />
“We zijn blij dat we Jacco om advies<br />
hebben gevraagd”, vindt Yvonne van<br />
Beijersbergen. “Zonder hem zou het<br />
een groot probleem zijn geweest om<br />
de ALV te overtuigen. Zijn advies was<br />
goud waard! Hij had zich goed voorbereid<br />
op de bijeenkomst en op alle<br />
vragen die op ons af kwamen. Zo werd<br />
de ernst van de situatie voor iedereen<br />
duidelijk. Want ernstig is het: je moet<br />
er niet aan denken dat een balkonhek<br />
het inderdaad begeeft en dat er een<br />
ongeluk gebeurt.”<br />
Arthur Stafleu: “We hebben in eerste<br />
instantie bij vijf bedrijven informatie<br />
ingewonnen. Op basis daarvan hebben<br />
we bij drie bedrijven - op basis van<br />
een nauwkeurig omschreven bestek<br />
- offerte gevraagd. Daarnaast hebben<br />
we een commissie ingesteld die<br />
zich gaat bezighouden met de keuze<br />
van het materiaal, de kleur etc. Eind<br />
augustus hopen we de ALV te houden<br />
waarin we vragen om toestemming<br />
voor het verlenen van de opdracht aan<br />
het geselecteerde bedrijf.”<br />
BEHEERDER EN GROOTEIGENAAR<br />
De <strong>VvE</strong> is tevreden over de dienstverlening<br />
van beheerder Koeze Vastgoedmanagement<br />
uit Den Haag. De<br />
beheerder adviseert desgevraagd en<br />
keek mee bij het schrijven van het<br />
bestek. De uitnodiging voor de ALV is<br />
ook verzorgd door Koeze. Daarnaast<br />
doet het bestuur heel veel zelf. Het<br />
aanvragen van offertes en de beoordeling<br />
daarvan hoort daar ook bij. Dat<br />
is mogelijk dankzij de grote technische<br />
kennis en ervaring van Arthur Stafleu.<br />
Hij voert kleine en grote reparaties uit<br />
en is ook betrokken bij groot onderhoud,<br />
zoals de renovatie van de<br />
schoorstenen.<br />
Het contact met grooteigenaar Maasdelta<br />
is goed. De corporatie heeft een<br />
medewerker benoemd tot contactpersoon<br />
van de <strong>VvE</strong>. Die is bij alle<br />
ALV’s aanwezig en stemt mee met<br />
de meerderheid. Problemen zijn er<br />
eigenlijk nooit en de bewoners zijn<br />
in alle opzichten gelijkwaardig. “We<br />
hebben het nooit over eigenaren en<br />
huurders; alleen over bewoners”, zegt<br />
Yvonne van Beijersbergen. Ook in dat<br />
opzicht is <strong>VvE</strong> Zwaluwstraat een voorbeeld<br />
voor veel andere verenigingen.<br />
BEWONERSORGANISATIE<br />
Het bestuur heeft het initiatief genomen<br />
om - naast de <strong>VvE</strong> - een bewonerscommissie<br />
op te richten, die<br />
bestaat uit minimaal drie personen.<br />
De commissie zal de belangen van<br />
de huurders behartigen en worden<br />
ondersteund door de <strong>VvE</strong> en door<br />
de Vereniging Bewoners Belangen<br />
Maassluis. Die behartigt de belangen<br />
van alle bewonerscommissies bij<br />
Maasdelta.<br />
Bart Vervoort: “We stellen het erg op<br />
prijs als huurders - liefst natuurlijk in<br />
georganiseerd verband - met ons<br />
willen meedenken over zaken als<br />
veiligheid, gezondheid, toegankelijkheid<br />
en uitstraling van het complex.<br />
De vertegenwoordiger van de bewonersorganisatie<br />
is ook welkom bij de<br />
bestuursvergaderingen. Daar kunnen<br />
we alleen maar beter van worden. Het<br />
Zwaluwnest is ook tot stand gekomen<br />
op initiatief van een aantal huurders.<br />
Dankzij enkele sponsors hebben we<br />
er iets moois van kunnen maken.<br />
Prima toch?”
44<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
45<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Ir. Aldo de Jong (SBRCURnet):<br />
XXXXX<br />
“Een gebouw dat<br />
voldoet aan het<br />
Bouwbesluit<br />
is niet per<br />
definitie<br />
veilig”<br />
XXXXXX<br />
Veilig vluchten uit gebouwen<br />
Deze publicatie kan worden besteld<br />
via sbrcurnet.nl/veiligvluchten<br />
Artikelnummer 728.17<br />
ISBN 978 90 5367 640 0<br />
Auteur<br />
Ir. Bram Kersten LBP|SIGHT<br />
Aantal pagina’s 178<br />
Formaat 148 mm x 210 mm<br />
Uitvoering paperback<br />
Jaar van uitgave <strong>2017</strong><br />
Prijs:<br />
€ 49,= (excl. btw)<br />
“Veel mensen - ook professionals - gaan ervan uit dat een gebouw dat voldoet aan de regels van het Bouwbesluit<br />
ook inderdaad veilig is. Dat is lang niet altijd het geval. Nieuwbouw voldoet aan de hoogste veiligheidseisen, maar<br />
voor de bestaande bouw zijn de brandveiligheidseisen gebaseerd op een maatschappelijk bepaald veiligheidsniveau.<br />
Een gebouw uit de 19e eeuw, zoals beschreven in de rubriek ‘Bijzondere appartementen’ (pagina 20) zal in de<br />
praktijk voldoen aan eisen die golden in de jaren 30 van de vorige eeuw. Als gebouweigenaar moet je je dus terdege<br />
bewust zijn van mogelijke risico’s. Bewoners willen graag veilig wonen; het maakt voor hen niet uit wat er al of niet<br />
in het Bouwbesluit staat. Bij een <strong>VvE</strong> zijn de gezamenlijke eigenaren verantwoordelijk voor de veiligheid.”<br />
De Jong: “Bij invoering van het Bouwbesluit 2012 is bepaald<br />
dat het gebouw dat wordt herbestemd, moet worden<br />
beschouwd als een gebouw met de nieuwe (woon)functie.<br />
Als een onderdeel van het gebouw niet voldoet aan de<br />
minimale ‘vangneteisen’ voor bestaande bouw, moet de<br />
projectontwikkelaar of aannemer ervoor zorgen dat het<br />
vereiste kwaliteitsniveau wél wordt gehaald. Maar ook<br />
dan moet je blijven nadenken of je het gebouw wel veilig<br />
genoeg vindt. Projectontwikkelaars hebben natuurlijk een<br />
commercieel belang. Dat conflicteert nogal eens met de<br />
wens om in een veilig gebouw te wonen.”<br />
"EEN SCOOTMOBIEL VORMT<br />
EEN GROOT RISICO OP BRAND"<br />
Aan het woord is ir. Aldo de Jong, productmanager en<br />
kennisadviseur bouwtechniek, brandveiligheid & bouwregelgeving<br />
bij SBRCURnet, kennispartner van bedrijven<br />
in de bouw en de grond- weg- en watertechniek. Zijn collega’s<br />
noemen hem ook wel ‘Mr. Brandveiligheid’ en tijdens<br />
ons gesprek wordt duidelijk dat die bijnaam meer dan toepasselijk<br />
is. We spreken hem naar aanleiding van de publicatie<br />
‘Veilig vluchten uit gebouwen’, die onlangs verscheen.<br />
De Jong is niet de auteur van het boek, maar de publicatie<br />
is wel mede dankzij zijn inspanningen tot stand gekomen.<br />
Het boek geeft veel achtergrondkennis over alles wat komt<br />
kijken bij het veilig vluchten uit gebouwen. De voorschriften<br />
uit het Bouwbesluit zijn het uitgangspunt.<br />
De Jong: “In 2008 is de deregulering op gang gekomen. De<br />
Commissie Dekker bracht toen haar rapportage ‘Privaat wat<br />
kan, publiek wat moet’ uit waarin eigen verantwoordelijkheid<br />
en vertrouwen in de markt centraal stonden. Voor gebouweigenaren<br />
betekende dit dat ze zelf de nodige kennis<br />
over de veiligheid van het gebouw moeten hebben om hun<br />
verantwoordelijkheid te kunnen nemen. De eigenaar moet<br />
ook zelf de ambities daarvoor formuleren. Voor professionele<br />
partijen zoals woningcorporaties is dat veelal geen probleem,<br />
maar voor een <strong>VvE</strong> wél. We weten maar al te goed<br />
dat het geregeld mis gaat. Er overlijden meer mensen door<br />
verstikking dan door het vuur zelf; in de meeste gevallen<br />
doordat ze de uitgang niet op tijd kunnen bereiken. Maar<br />
ook als er geen slachtoffers vallen, is de impact van brand<br />
groot.”<br />
DE BRANDWEER DOET HAAR BEST!<br />
“Zeker, maar die heeft als voornaamste taak ervoor te zorgen<br />
dat er zo weinig mogelijk slachtoffers vallen én dat de<br />
brand niet doorslaat naar naastgelegen panden. In het kader<br />
van de bouwregelgeving is het geen enkel probleem als een<br />
gebouw tot de grond afbrandt. Maar dan heeft een groot<br />
aantal bewoners wel degelijk een groot probleem! Volgens<br />
de regelgeving is het heel simpel: als de eigenaar niet wil dat<br />
het gebouw afbrandt, moet hij zelf kiezen (privaatrechtelijk)<br />
voor extra brandveiligheidsmaatregelen om dat te voorkomen.<br />
Óf hij zorgt voor een goede brandverzekering.”<br />
Het was De Jong opgevallen dat in eerdere publicaties<br />
nauwelijks aandacht werd besteed aan veiligheidseisen bij<br />
herbestemming van gebouwen, terwijl dat momenteel aan<br />
de orde van de dag is. Voormalige kantoren, ziekenhuizen,<br />
fabrieken en andere gebouwen worden steeds vaker getransformeerd<br />
tot woongebouwen.<br />
EISEN VOOR VEILIG VLUCHTEN BIJ HERBESTEMMING<br />
“De eisen voor het onderdeel veilig vluchten liggen vast in<br />
afdeling 2.12 van het Bouwbesluit. In deze afdeling gelden<br />
de zwaarste eisen voor nieuwbouw. Voor bestaande bouw<br />
gelden de al genoemde minimale ‘vangneteisen’ en bij<br />
verbouw geldt het rechtens verkregen niveau.<br />
Praktisch gezien komt dit vrijwel altijd neer op het niveau<br />
bestaande bouw. Deze eisen zijn fors lager dan de eisen<br />
voor nieuwbouw, terwijl het risico voor de aanwezige<br />
personen uiteraard niet lager is. Ik vind het belangrijk dat je<br />
bij herbestemming niet alleen uitgaat van de minimaal toegestane<br />
kwaliteit, maar dat je zo veel mogelijk moet streven<br />
naar een hoger kwaliteitsniveau.<br />
Daarnaast denk ik dat aspirant-kopers zich bewust moeten<br />
zijn van de risico’s die ze in zo’n pand lopen. Kijk of er twee<br />
vluchtroutes zijn en - als dat niet het geval is - of er dan een<br />
veiligheidsvluchtroute is (die je alleen maar via een buitenruimte<br />
mag kunnen bereiken). Zijn de deuren brandwerend<br />
en zijn er rookmelders in de woningen? Zijn de vluchtroutes<br />
vrij van brandbare materialen en scootmobiels? Zeker als<br />
een gebouw bewoond wordt door veel senioren, is het<br />
belangrijk om aandacht aan veilig vluchten te besteden.<br />
Bewustwording; daar draait het eigenlijk allemaal om.”
47<br />
Besturen en<br />
administreren van<br />
een VVE?<br />
<br />
<br />
Onafhankelijk brandveiligheid<br />
advies voor VVE’s<br />
Installatie advies gebouw &<br />
parkeergarage<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Complexiteit rangschikken<br />
Complexiteit<br />
wij graag<br />
rangschikken<br />
voor u!<br />
Geef daarom<br />
wij<br />
de<br />
graag<br />
zorg voor<br />
voor<br />
uw<br />
u!<br />
Geef<br />
Vereniging<br />
daarom de<br />
van<br />
zorg<br />
Eigenaars<br />
voor uw<br />
Vereniging<br />
in<br />
van<br />
ons<br />
Eigenaars<br />
beheer...<br />
in ons beheer...<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Inspectie van de logboeken<br />
Risico inventarisatie<br />
PVE’s & veiligheidsadvies<br />
Beheer van uw installaties<br />
Advies op installatie offertes<br />
.<br />
INGRIDSINKE<br />
<strong>VvE</strong> - beheer<br />
• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455<br />
• fax • Bodenplaats 0118-4344591 • info@ingridsinke.nl 4330 AG Middelburg • • www.ingridsinke.nl<br />
tel 0118-434455<br />
• fax 0118-434459 • info@ingridsinke.nl • www.ingridsinke.nl<br />
ABONNEMENT<br />
MODULE<br />
BOUWKUNDIGE<br />
ONDERSTEUNING<br />
U wilt voor uw complex:<br />
goed onderhoud<br />
op tijd uitgevoerd<br />
> op een goede manier<br />
tegen aanvaardbare<br />
kosten.<br />
Kopzorg voor de<br />
<strong>VvE</strong>-bestuurder?<br />
Dat hoeft niet<br />
Kies voor het Abonnement Module Bouwkundige<br />
Ondersteuning, exclusief voor <strong>VvE</strong>’en die zijn<br />
aangesloten bij <strong>VvE</strong> Belang!<br />
><br />
Dan profiteert u van veel voordelen<br />
voor een aantrekkelijke prijs:<br />
><br />
een vaste contactpersoon<br />
bij <strong>VvE</strong> Belang voor al uw<br />
bouwkundige vragen<br />
><br />
onbeperkt bellen met uw adviseur<br />
elk jaar bezoek van uw adviseur.<br />
Uw adviseur neemt onderhoudscontracten met u door,<br />
bekijkt met u het MJOP (als u dat hebt), beoordeelt de<br />
kwaliteit van het uitgevoerde onderhoudswerk, adviseert u over<br />
gepland onderhoud, beantwoordt al uw vragen en stuurt u een<br />
verslag van zijn bevindingen.<br />
De kosten zijn afhankelijk van het aantal appartementen:<br />
€ 415,- per jaar 2 t/m 20 appartementen;<br />
€ 520,- per jaar 21 t/m 50 appartementen;<br />
€ 625,- per jaar meer dan 50 appartementen. (excl. 21 % btw)<br />
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar<br />
bouwkundig@vvebelang.nl. Zie ook de antwoordkaart achterin in dit magazine.<br />
Bellen kan ook: 0162-469 120 (elke werkdag tot 17.00 uur).<br />
GROOT RISICO<br />
“Bij veel complexen uit de jaren 60 en 70 zie je dat de<br />
oorspronkelijke (nu vaak hoogbejaarde) bewoners er nog<br />
steeds wonen. De kans dat ze in geval van brand zelfstandig<br />
het gebouw kunnen ontvluchten, wordt steeds kleiner. Je<br />
ziet vaak lange galerijen en lange trappenhuizen. Als een<br />
oudere bewoner de uitgang moet zien te bereiken door een<br />
doorgang vol rook en vuur, is de kans op overleven klein.<br />
Volgens de bouwregelgeving kan een gemiddelde persoon<br />
30 meter met ingehouden adem door de rook lopen om<br />
de uitgang van een rookcompartiment te bereiken. Met<br />
een loopsnelheid van één meter per seconde kun je die 30<br />
meter binnen 30 seconden bereiken. Het is maar de vraag<br />
of dat in de praktijk ook zo gaat…”<br />
VEILIG VLUCHTEN<br />
Het stroomschema in het boek geeft gebouweigenaren<br />
de mogelijkheid om via een aantal stappen na te gaan hoe<br />
veilig het gebouw is. Gebouwen die hoger zijn dan 70 meter,<br />
brengen extra risico’s met zich mee. Daarvoor hebben De<br />
Jong c.s. de handreiking ‘Brandveiligheid in hoge gebouwen’<br />
ontwikkeld (sbrcurnet.nl/hogegebouwen).<br />
BRANDVEILIGHEID VAN WOONTORENS<br />
De Jong heeft een aantal adviezen voor de <strong>VvE</strong>:<br />
• “Allereerst moet je natuurlijk proberen te voorkomen<br />
dat er brand ontstaat, bijvoorbeeld door niet eindeloos<br />
stekkerdozen door te verbinden. Hou rekening met het<br />
maximale elektrisch vermogen per elektragroep. Gasloos<br />
koken heeft de voorkeur: inductie is veilig en veel makkelijker<br />
dan vaak wordt gedacht!<br />
• Als er tóch brand ontstaat, moet je ervoor zorgen dat die<br />
snel gesignaleerd wordt, dus: rookmelders!<br />
Liefst in elke ruimte en eventueel gekoppeld.<br />
• Zorg dat gemeenschappelijke vluchtroutes vrij zijn van<br />
brandbare materialen en troep, zeker als er maar één<br />
uitweg is bij brand!<br />
• Denk ook aan het gevaar van scootmobiels: die hebben<br />
een enorme brandlast en vormen een groot risico<br />
in vluchtroutes. Ze moeten dus gestald worden in een<br />
aparte ruimte, waaruit de brand zich niet snel kan verspreiden.”
48<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
VEILIGHEIDSRISICO<br />
BIJ REMMEN VAN LIFTEN<br />
OUDER DAN VIJF JAAR<br />
Ook risico bij liften die<br />
aan alle wettelijke<br />
eisen voldoen<br />
De veiligheid van remmen van liften die ouder zijn dan vijf jaar en voorzien zijn van een snelheidsregeling,<br />
is in een aantal gevallen onvoldoende gegarandeerd. Dit ondanks het feit dat aan alle wettelijke<br />
eisen wordt voldaan. Liftinstituut heeft dat vastgesteld. Op initiatief van Liftinstituut onderzoeken de<br />
keuringsinstanties op dit moment welke extra controles bij de keuringen nodig zijn.<br />
De informatie is door Liftinstituut gedeeld met collega-keuringsinstanties,<br />
de liftenbranche, het ministerie<br />
van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) en de<br />
Inspectie SZW. Ook is het onderwerp besproken in<br />
het Centraal College van Deskundigen-liften op 21<br />
juni. Het college heeft instemmend gereageerd op<br />
het voornemen van de keuringsinstanties om tijdens<br />
de keuringen extra aandacht te besteden aan deze<br />
mogelijke veiligheidsrisico’s.<br />
VOORTSCHRIJDEND INZICHT<br />
Voortschrijdend inzicht geeft aan dat met name<br />
bij oudere liften die op een later moment van een<br />
snelheidsregeling zijn voorzien, een verminderde<br />
of falende werking van de remmen niet - of onvoldoende<br />
- wordt gesignaleerd. Dat kan leiden tot een<br />
ongecontroleerde beweging van de lift. Het probleem<br />
kan zich ook voordoen bij liften die ouder zijn dan vijf<br />
jaar en die oorspronkelijk al zijn voorzien van een snelheidsregeling.<br />
De kans dat dit gebeurt is klein, maar als<br />
het tóch gebeurt, kunnen de gevolgen ernstig zijn.<br />
LIFTINSTITUUT INITIATIEF<br />
Naar aanleiding van enkele incidenten – gelukkig<br />
geen ongevallen - heeft Liftinstituut dit veiligheidsrisico<br />
gedeeld met de liftenbranche, de collegakeuringsinstanties<br />
en de overheid. Het risico werd<br />
onderkend en met name de liftbedrijven pleitten voor<br />
een gezamenlijke en eenduidige aanpak door de keuringsinstanties,<br />
op basis van afspraken binnen SBCL.<br />
Op initiatief van Liftinstituut onderzoeken de keuringsinstanties<br />
op dit moment welke extra controles bij de<br />
keuringen nodig zijn en welke opmerkingen op basis<br />
van welke afwijkingen hierover in het keuringsrapport<br />
moeten worden gemaakt.<br />
DE BESTE AANPAK<br />
De liftbedrijven kunnen in de situaties waarbij dit speelt,<br />
ook een oplossing bieden. Zij hebben Liftinstituut daarover<br />
geïnformeerd. Zij geven aan dat per lift ter plaatse<br />
moet worden bekeken of het bovengenoemde risico<br />
aan de orde is. Daarom zijn ze blij met de beoordeling<br />
ter plaatse door de keuringsinstanties. Als de keuringsinstantie<br />
iets over dit risico opmerkt in het keuringsrapport,<br />
dan kan de <strong>VvE</strong> met het eigen liftonderhoudsbedrijf<br />
afstemmen wat de beste aanpak is. Wie de keuring<br />
niet wil afwachten, kan natuurlijk ook zelf contact<br />
opnemen met het liftonderhoudsbedrijf.<br />
Het voornemen van de keuringsinstanties om dit risico<br />
in de keuring mee te beoordelen, krijgt waarschijnlijk<br />
medio september a.s. zijn beslag. Dan stemt naar<br />
verwachting de Stichting Beheer Certificering Liften<br />
(SBCL) in met het voorstel. De <strong>VvE</strong>’en die over een<br />
lift beschikken, kunnen vervolgens in voorkomende<br />
situaties een opmerking erover in het keuringsrapport<br />
verwachten.<br />
LIFTONDERHOUDSBEDRIJVEN ANTICIPEREN<br />
NU AL OP DIT RISICO<br />
Enkele liftonderhoudsbedrijven anticiperen tijdens<br />
onderhoud nu al op het mogelijke risico via extra<br />
aandacht voor het remsysteem. Ook heeft een aantal<br />
liftbedrijven aangegeven detectie van de goede<br />
remwerking standaard mee te nemen bij renovaties,<br />
hoewel dit nog niet wettelijk verplicht is.<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
VRAAG HET AAN<br />
HET LIFTINSTITUUT<br />
ALARMBEL IN DE LIFT?<br />
VRAAG: Wij hebben als <strong>VvE</strong> in ons<br />
pand de beschikking over twee liften.<br />
In deze liften zit geen telefoon, alléén<br />
een alarmbel. Graag zou ik van u<br />
informatie ontvangen met betrekking<br />
tot regelgeving over alarm in liften.<br />
In hoeverre is de <strong>VvE</strong> verplicht alarm<br />
te plaatsen in de liften? Kan worden<br />
volstaan met een alarmknop of is een<br />
spreek-luisterverbinding vereist?<br />
ANTWOORD: Een liftinstallatie mag<br />
volgens het warenwetbesluit liften<br />
niet in gebruik zijn indien het niet<br />
mogelijk is om in geval van nood<br />
alarm te slaan. Afhankelijk van het<br />
bouwjaar van de installatie mag<br />
alarmering met een alarm-drukknop<br />
plaatsvinden of moet er een<br />
spreek-luisterverbinding zijn. Bij<br />
liften met een bouwjaar tot 1998<br />
mag naar keuze een alarmbel of<br />
een spreek-luisterverbinding zijn<br />
aangebracht. Is de lift gebouwd na<br />
genoemde datum, dan moet een<br />
spreek-luisterverbinding met noodstroomvoorziening<br />
aanwezig zijn.<br />
GEAARD STOPCONTACT NODIG<br />
BIJ TRAPLIFT?<br />
VRAAG: Is bij de plaatsing van een<br />
traplift in een woning een geaard<br />
stopcontact noodzakelijk? En waar<br />
zijn de eisen en voorwaarden hieromtrent<br />
te vinden?<br />
ANTWOORD: Een traplift die is aangesloten<br />
met een steker is te beschouwen<br />
als een toestel zoals bijvoorbeeld<br />
een wasmachine. In het toestel<br />
bevinden zich elektrisch gevoede<br />
en aangedreven onderdelen. Als er<br />
met deze onderdelen onverhoopt<br />
iets misgaat, bestaat de mogelijkheid<br />
dat de metalen delen onder<br />
spanning komen te staan. Om dit te<br />
voorkomen is het noodzakelijk dat<br />
de metalen delen van zo’n apparaat<br />
worden geaard. Als de voeding via<br />
een steker uit een wandcontactdoos<br />
wordt betrokken, moet uit datzelfde<br />
punt ook een aardaansluiting worden<br />
aangevoerd. Dat kan alleen via een<br />
geaarde wandcontactdoos. De eisen<br />
omtrent de aansluiting kunt u vinden<br />
in NEN 1010, de norm voor laagspanningsinstallaties.<br />
WEL OF GEEN KOOIAFSLUITING?<br />
VRAAG: In ons pand willen we<br />
een bestaande liftinstallatie zonder<br />
binnendeuren vervangen door een<br />
nieuwe, mét binnendeuren. Is er een<br />
verplichting voor die extra binnendeuren?<br />
Je ziet ook wel dat (bij gedeeltelijke<br />
vervanging) de scharnierdeuren<br />
blijven en dat een lichtkrans<br />
wordt geplaatst. De lift stopt dan<br />
direct bij aanraking van de wand.<br />
ANTWOORD: De wetgeving in<br />
Nederland stelt dat een installatie<br />
na onderhoud of verbouwing ten<br />
minste moet voldoen aan de vervaardigingsvoorschriften.<br />
De vervaardigingsvoorschriften<br />
zijn de voorschriften<br />
die golden ten tijde van de<br />
nieuwbouw van uw installatie. Vanuit<br />
dat oogpunt is het aanbrengen van<br />
kooiafsluiting (binnendeuren) in uw<br />
geval niet verplicht. Als gebouweigenaar<br />
hebt u echter ook een zorgplicht.<br />
Gezien de ontwikkelingen<br />
op Arbo-gebied hebt u eigenlijk<br />
niet langer de keuze om bij een<br />
49<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
In deze rubriek behandelen we vragen die<br />
betrekking hebben op de veiligheid van<br />
liften en gevelonderhoudsinstallaties en<br />
op veilig werken op hoogte. Deze keer<br />
hebben alle vragen betrekking op zaken<br />
die te maken hebben met de vanuit de<br />
Arbowet gevraagde veilige werkomgeving<br />
voor de liftmonteur en de liftinspecteur.<br />
Voor de beantwoording van de vragen<br />
tekent, namens de Liftinstituut-helpdesk,<br />
Vincent Terlingen.<br />
Hebt u een vraag? Stuur een mail<br />
naar info@liftinstitiuut.nl en geef<br />
daarbij aan of uw vraag, mét het<br />
antwoord, in <strong>VvE</strong> Magazine<br />
gepubliceerd mag worden.<br />
Net als een wasmachine moet een<br />
traplift altijd geaard zijn.<br />
verbouwing geen kooiafsluiting aan<br />
te brengen. U voldoet dan niet aan de<br />
zorgplicht om gebruikers van de lift<br />
de veiligheid te bieden die heden ten<br />
dage gebruikelijk is. Een lichtgordijn<br />
zoals u beschrijft is geen oplossing<br />
die gelijkwaardig is met een kooiafsluiting.<br />
In geval van inklemmen bij<br />
de kooidrempel wordt het lichtgordijn<br />
uitgeschakeld door de remweg van<br />
de lift. Dan kan toch forse lichamelijke<br />
schade ontstaan.<br />
Meer info over V.O.K.<br />
(Veiligheid bij Onderhoud<br />
en Keuring) vindt u op<br />
Liftinstituut.nl/vakinfo/<br />
wetgevingNL(Arbo)
50<br />
<strong>VvE</strong> ONDERHOUD<br />
Resultaatgericht<br />
Samenwerken<br />
biedt voordelen<br />
voor <strong>VvE</strong> en onderhoudsbedrijf<br />
XXXXX<br />
Lidmaatschap OnderhoudNL<br />
Garantie en <strong>VvE</strong> Belanglabel<br />
geven extra zekerheid<br />
Aan het woord is Leo Stolk, voorzitter van <strong>VvE</strong> Newton in Dordrecht. In het gebouw wonen eigenaren en huurders<br />
(van woningcorporatie Woonbron). In totaal zijn er 123 woningen en zes bedrijfsruimtes. VLD Vastgoedonderhoud<br />
voerde onlangs een groot onderhoudsproject uit en het gebouw ziet er perfect uit, vertelt Leo Stolk. “Dat is ook de<br />
mening van Woonbron: we zijn heel tevreden. Maar misschien nog belangrijker is de prima communicatie. We<br />
krijgen elke week informatie over de stand van zaken en als een bewoner een vraag heeft, gaan de mensen van<br />
VLD er zelf heen om die te beantwoorden. Een telefoontje is voldoende.”<br />
VLD is lid van OnderhoudNL Garantie en beschikt over het<br />
<strong>VvE</strong> Belanglabel. “Dat is een extra zekerheid, ook voor de<br />
groot-eigenaar”, vindt Stolk. “We hebben het volste vertrouwen<br />
dat we de juiste onderhoudspartner hebben gekozen.<br />
Binnenkort staat het binnenschilderwerk op het programma.<br />
Daarvoor hebben we al contact opgenomen met VLD, want<br />
we werken prima samen.”<br />
‘DE STANDAARD’<br />
Henk den Boer, algemeen directeur van VLD Vastgoedonderhoud,<br />
vindt dat Resultaatgericht Samenwerken de standaard<br />
moet zijn bij onderhoudsbedrijven. “Bij deze manier van werken<br />
spreek je samen met de klant af welk niveau van onderhoud<br />
gewenst is. Nu, maar ook op de langere termijn. Samen<br />
formuleer je het gewenste kwaliteitsniveau en dat wordt regelmatig<br />
getoetst. Dan bekijken we samen of het onderhoud<br />
nog steeds voldoet aan de afgesproken richtlijnen.<br />
Het onderhoudsbedrijf verplicht zich om ervoor te zorgen<br />
dat de klant krijgt wat afgesproken is. Dat betekent dat je de<br />
vinger aan de pols houdt en bij problemen snel reageert.<br />
Wat ons betreft betekent het ook dat we volledige openheid<br />
geven. ‘U weet wat wij weten’ is ons motto. Onze klanten<br />
beschikken over alle informatie over het project: foto’s,<br />
kleurnummers, maar ook alle vergunningen die we hebben<br />
aangevraagd etc. Wij delen echt alle informatie met de klant.”<br />
CONTINUÏTEIT<br />
Den Boer constateert dat zowel opdrachtgevers als –nemers<br />
vaak nog gericht zijn op de korte termijn. “Dat is vreemd<br />
want juist deze bedrijfstak moet het hebben van continuïteit:<br />
je wilt graag terugkomen bij de klant. Beiden hebben er<br />
belang bij dat de klant ook na een aantal jaren tevreden is<br />
over de staat van het onderhoud. Gelukkig zien steeds meer<br />
<strong>VvE</strong>’en dat goedkoop nogal eens duurkoop is en dat het<br />
uitstellen van onderhoud vaak leidt tot hogere kosten.<br />
Met Resultaatgericht Samenwerken stel je - samen met<br />
de <strong>VvE</strong> en/of de beheerder - een meerjarenonderhoudscontract<br />
op waarmee beide partijen exact weten wat ze<br />
aan elkaar hebben.”<br />
<strong>VvE</strong> Belang en OnderhoudNL Garantie<br />
<strong>VvE</strong> Belang en OnderhoudNL Garantie, de erkenningsregeling<br />
voor schilders- en onderhoudsbedrijven, werken al sinds 2006<br />
samen onder de naam <strong>VvE</strong> Belanglabel. De samenwerking is<br />
gericht op het leveren van gegarandeerd schilder- en onderhoudswerk<br />
en biedt extra waarborgen voor de <strong>VvE</strong>’en die zijn<br />
aangesloten bij <strong>VvE</strong> Belang. Op www.onderhoudnlgarantie.nl<br />
vindt u een lijst van aangesloten onderhoudsbedrijven. De lijst<br />
is gesorteerd op postcode.<br />
<strong>VvE</strong> EVEN VOORSTELLEN<br />
“Ik heb een brede oriëntatie”, vertelt hij. “In de afgelopen<br />
jaren heb ik veel ervaring opgedaan bij diverse organisaties:<br />
bij het ministerie van Buitenlandse Zaken, een bouwkundig<br />
adviesbureau en ook tien jaar bij de Rechtbank Zeeland-<br />
West-Brabant in Breda. Daar kreeg ik te maken met een<br />
aantal uitbreidingen in de vorm van extra afdelingen bij<br />
landelijke wetswijzigingen. Dat bracht de nodige verbouwingswerkzaamheden<br />
met zich mee, die aan alle<br />
voorschriften moesten voldoen.<br />
Tot 1 april was ik in dienst bij een zorginstelling in Gorinchem,<br />
waar ik medeverantwoordelijk was voor de huisvesting,<br />
brandveiligheid, domotica en legionellapreventie van de<br />
60 locaties. Mijn werk veranderde daar gaandeweg. Het<br />
werd na een aantal jaren steeds meer in stand houden van<br />
de situatie. Heel belangrijk natuurlijk, maar mij ligt dat werk<br />
niet zo: ik ben graag met nieuwe uitdagingen bezig. Toen ik<br />
de advertentie van <strong>VvE</strong> Belang las, had ik dan ook meteen<br />
het idee dat dit mijn nieuwe werkgever zou kunnen zijn.<br />
Het appartementsrecht en de <strong>VvE</strong> zijn relatief nieuwe<br />
onderwerpen voor mij, maar inmiddels heb ik - ook door<br />
het veelvuldige contact met de andere bouwkundigen en<br />
NIEUWE<br />
BOUWKUNDIG<br />
ADVISEUR BIJ<br />
VVE BELANG:<br />
MICHEL<br />
VAN DER<br />
KNAAP<br />
“<strong>VvE</strong> Belang is<br />
een dynamische<br />
organisatie waar<br />
veel gebeurt”<br />
Als u een van de bouwkundigen van <strong>VvE</strong> Belang wilt spreken, krijgt u in veel gevallen Michel van der Knaap aan de<br />
lijn. Michel is sinds 1 april jl. in dienst als adviseur binnendienst bij de Productgroep Onderhoud, Wonen en Energie,<br />
waar hij zijn collega’s ondersteunt bij het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen, offertes etc. Als ervaren<br />
bouwkundige - met heel veel kennis over zaken als het Bouwbesluit - voelt hij zich helemaal op zijn plaats.<br />
de juristen - al de nodige kennis opgedaan. Het wordt<br />
alleen maar interessanter!”<br />
DYNAMISCH<br />
“<strong>VvE</strong> Belang is een dynamische organisatie waar veel<br />
gebeurt en waar nieuwe diensten en producten worden<br />
ontwikkeld. Dat past goed bij mij, want die toekomstgerichte<br />
houding en visie spreken me erg aan. De onderwerpen<br />
waarmee ik hier te maken krijg, zijn voor de <strong>VvE</strong> en<br />
de appartementseigenaar lastig maar ook belangrijk. Ze<br />
brengen veel vragen met zich mee. Denk aan onderwerpen<br />
als brandveiligheid en de noodzaak c.q. de wens om langer<br />
thuis te blijven wonen. Dat vergt in de meeste gevallen nogal<br />
wat bouwkundige aanpassingen, en daaraan zitten dan ook<br />
weer de nodige juridische aspecten vast. Die complexiteit is<br />
heel interessant.<br />
Ik ben 52 jaar en heb een brede ervaring op bouwkundig<br />
gebied. Dat is in contacten met <strong>VvE</strong>-bestuurders vaak een<br />
voordeel bij het oplossen van technische vragen en bij het<br />
bieden van een passend advies. Eigenlijk kan ik kort zijn:<br />
het bevalt me prima!”<br />
51<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong>
53<br />
N e f i t h o u d t<br />
Nederland warm<br />
<strong>VvE</strong> INSTALLATIENETWERK NEDERLAND ADVERTORIAL<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
CONCENTRISCHE<br />
ROOKGASAFVOER BIEDT<br />
BEWONERS EXTRA<br />
VEILIGHEID<br />
“Het gevaar van<br />
koolmonoxide is<br />
hiermee helemaal<br />
van de baan”<br />
In deze rubriek schrijven we met regelmaat over het belang van een goede rookgasafvoer.<br />
Zeker wanneer oude cv-ketels worden vervangen door moderne HR-ketels, is het belangrijk<br />
dat de rookgasafvoer daarop wordt aangepast. Het gevaar van koolmonoxide ligt immers altijd op de loer.<br />
De leden van het <strong>VvE</strong> InstallatieNetwerk Nederland kunnen u op dat gebied optimaal adviseren. Gasservice<br />
Noord-Holland BV, lid van het INN, heeft een innovatieve oplossing gevonden, vertelt projectleider Chris Roos.<br />
Alles in huis<br />
Sleutel tot comfort en energiebesparing<br />
Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik.<br />
De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij<br />
Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder<br />
andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij<br />
ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.<br />
Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst.<br />
Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat.<br />
www.nefit.nl/professioneel<br />
“Bij twee <strong>VvE</strong>’en in Amsterdam hebben we een concentrisch<br />
rookgasafvoersysteem geïnstalleerd aan de buitenzijde van<br />
het complex. Het bijzondere is dat de rookgasafvoer is gecombineerd<br />
met de afvoer van de mechanische ventilatie.<br />
Beiden monden ze op het dak uit in een kanaal van roestvast<br />
staal. De benodigde luchttoevoer ten behoeve van de<br />
HR-ketel wordt rechtstreeks bij de geveldoorvoer van buiten<br />
onttrokken.”<br />
CONCENTRISCH<br />
‘Concentrisch’ betekent dat er sprake is van een dubbel<br />
kanaal: een zogenaamd pijp-in-pijpsysteem. De verse lucht<br />
wordt door de buitenpijp aangevoerd en de rookgassen gaan<br />
via de binnenpijp naar buiten.<br />
Roos: “Dat biedt optimale veiligheid, want als er een lekkage<br />
zou ontstaan in de binnenpijp (en het rookgas dus in de<br />
luchttoevoer zou komen) valt het systeem direct in storing.<br />
Koolmonoxide in de woning is daardoor vrijwel uitgesloten.<br />
Bij appartementencomplexen is zo’n concentrisch systeem<br />
inmiddels standaard, maar de combinatie met mechanische<br />
ventilatie komt nog niet zo veel voor.”<br />
GECOMBINEERD SYSTEEM<br />
“Bij de <strong>VvE</strong>’en in Amsterdam hebben we de HR-ketels vervangen<br />
door nieuwe HR-ketels. Ook de mechanische ventilatieboxen<br />
zijn vervangen. Als VR-ketels worden vervangen door<br />
HR-ketels, moet meestal de hele rookgasafvoer worden vervangen<br />
omdat de rookgassen van HR-ketels een lage temperatuur<br />
hebben en condenseren in het rookgasafvoerkanaal.<br />
Daardoor ontstaat roestvorming in oude afvoersystemen.<br />
Dat was hier dus niet het geval, maar de bewoners wilden<br />
vanzelfsprekend wel maximale veiligheid.”<br />
GEVAAR GEWEKEN<br />
“Bij deze complexen in Amsterdam waren de rookgasafvoer<br />
en de mechanische ventilatie al gecombineerd en inpandige<br />
bouwkundige aanpassingen waren niet mogelijk. Daarom<br />
hebben wij de rookgasafvoer en de mechanische ventilatie<br />
volledig gedemonteerd en vervolgens alle vier de cv-ketels<br />
op het collectieve rookgasafvoerkanaal aangesloten. Vier<br />
nieuwe mechanische ventilatieboxen zijn aangesloten op<br />
het collectieve mechanische ventilatiekanaal. Op de gevel is<br />
daarvoor een speciale uitmondingset aangebracht. Daardoor<br />
is het kanaal helemaal omspoeld door lucht. Het gevaar van<br />
koolmonoxide is daarmee van de baan.”<br />
VEILIG EN VOORDELIG<br />
Roos constateert dat een concentrische rookgasafvoer veelal<br />
een iets hogere kostprijs heeft dan een systeem waarbij de<br />
beide pijpen naast elkaar zijn aangebracht. “Echter: bij het<br />
concentrische systeem zijn minder beugels nodig; het kost<br />
minder ruimte en het kan sneller worden gemonteerd.<br />
Daardoor valt het veelal toch voordeliger uit dan het tweepijpsysteem.<br />
In de landen om ons heen is het concentrische<br />
systeem al verplicht; juist vanwege het ‘veiligheidsvangnet’<br />
dat concentrische rookgasafvoer biedt.”<br />
De aangesloten bedrijven van het <strong>VvE</strong> InstallatieNetwerk Nederland per regio:<br />
INN Noord: Pranger-Rosier Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl<br />
INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com<br />
INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com<br />
INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl<br />
INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl<br />
INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl<br />
INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl<br />
INN Noord-West: Gasservice Noord-Holland Purmerend, www.gasservice-nh.nl
54<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
55<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
VVE BLOK 35 WERD<br />
IN ENKELE JAREN HET<br />
DUURZAAMSTE BLOK<br />
OP IJBURG<br />
<strong>VvE</strong>-bijdrage kon omlaag<br />
dankzij duurzaamheidsmaatregelen<br />
Zonnepanelen en sedumdak<br />
op laagbouwwoningen<br />
‘Willen is kunnen’ is de lijfspreuk van Marinus Knulst, penningmeester van <strong>VvE</strong> Blok 35 op Amsterdam-<br />
IJburg. Knulst is sinds 1993 beroepsmatig betrokken bij de ontwikkeling van IJburg. Sinds 2005 woont hij<br />
er ook: hij was een van de eerste bewoners van Blok 35. Een naam heeft het vier gebouwen tellende blok<br />
nog niet, maar het is wel het duurzaamste complex van IJburg. Dat bleek tijdens een bijeenkomst van de<br />
Duurzame Huizen Route, die op zaterdag 10 juni in samenwerking met de gemeente Amsterdam bij Blok<br />
35 werd gehouden.<br />
De <strong>VvE</strong> bestaat uit een hoofdsplitsing en vier ondersplitsingen.<br />
Het is een ingewikkelde vereniging met<br />
in totaal 82 woningen (waarvan een aantal grondgebonden),<br />
een parkeergarage met 80 parkeerplaatsen,<br />
huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporatie<br />
De Alliantie en een aantal bedrijfsruimtes. Het<br />
is bijna vragen om problemen, maar bij Blok 35 is<br />
precies het tegenovergestelde gebeurd: door goed te<br />
communiceren (waarbij iedereen in zijn waarde werd<br />
gelaten) is al snel een ‘community’ ontstaan.<br />
“In het begin waren we allemaal vreemden voor<br />
elkaar”, zegt Marinus Knulst. “We zaten in een grote<br />
zandbak met allemaal vreemden om ons heen. Om<br />
de buurt wat te vergroenen, vroegen we het stadsdeel<br />
om bomen. Dat is gelukt: de bomen zijn nu al<br />
meer dan tien meter hoog. De ontwikkelaar deed ook<br />
een duit in het zakje om de buurt wat op te fleuren<br />
en daardoor kregen de bewoners ook de smaak te<br />
pakken.”<br />
ZONNEPANELEN<br />
Dat bleek toen de eerste schilderbeurt achter de rug<br />
was. Die viel maar liefst 30.000 euro goedkoper uit<br />
dan was geraamd. De <strong>VvE</strong> besloot dat geld niet terug<br />
te geven aan de bewoners. Er zijn 48 zonnepanelen<br />
voor gekocht, die werden geïnstalleerd op het dak<br />
van een appartementengebouw. Na een jaar bleek de<br />
elektriciteitsrekening voor de collectieve ruimtes van<br />
200 naar 20 euro per maand te zijn gedaald.<br />
Dat mooie resultaat stimuleerde de <strong>VvE</strong> om nog eens<br />
160 zonnepanelen te plaatsen op een ander dak. Om<br />
de elektriciteitsrekening nog verder te verlagen, werd<br />
in de parkeergarage ledverlichting mét bewegingssensoren<br />
aangebracht.<br />
Op de daken van de eengezinswoningen werden ook<br />
nog eens 150 zonnepanelen geplaatst op een groendak<br />
(onderhoudsarm sedum). De bewoners konden<br />
kiezen of ze wilden meedoen. De stroom is immers<br />
voor hun privégebruik. Bovendien konden ze kiezen<br />
tussen koop of huur van de panelen. De meesten<br />
kozen voor koop.<br />
KEUZEVRIJHEID<br />
Die keuzevrijheid is tekenend voor de manier waarop<br />
de <strong>VvE</strong> opereert, vertelt Knulst. “We hadden al in een<br />
eerder stadium plannen voor verlichting (toen nog<br />
tl-buizen) met bewegingssensoren in de parkeergarage.<br />
Daar was veel weerstand tegen: sommige mensen<br />
gaven aan dat ze zich dan niet veilig zouden voelen.<br />
Het aanbrengen van gevelgroen lukte in eerste instantie<br />
ook niet omdat een aantal bewoners bang was<br />
voor aantasting van de gevels.<br />
We hebben die onderwerpen gewoon even laten<br />
rusten. Toen we enkele jaren later het ledsysteem met<br />
bewegingssensoren aan de leden voorlegden, was<br />
de consensus er wél: de ledverlichting gaat al aan als<br />
je de sensor nadert. Het gevoel van onveiligheid was<br />
daardoor verdwenen.<br />
Voor het gevelgroen hebben we gekozen voor ‘klimhulp’:<br />
constructies van staaldraad of touw, waardoor de planten<br />
niet hechten aan de gevel. Dat zorgde ook voor veel draagvlak.<br />
We hebben nu al 300 m2 gevelgroen.”<br />
SEDUMDAK<br />
<strong>VvE</strong> Blok 35 beschikt in totaal over 2.500 m2 dak waarvan<br />
1.100 m2 bedekt is met sedum in combinatie met zonnepanelen.<br />
In het najaar van 2016 besloot de ALV om het<br />
dakgrind van de laagbouw te vervangen door sedum. De<br />
gemeente Amsterdam verleende daarvoor subsidie, die de<br />
<strong>VvE</strong> dankbaar in ontvangst nam. Alle laagbouwdaken zijn nu<br />
voorzien van sedumplantjes, waardoor de bewoners in de<br />
zomer een koelere woning hebben en in de winter minder<br />
stoken. Bovendien is de biodiversiteit toegenomen.<br />
Knulst: “Het sedumdak wordt onderhouden door onze<br />
‘dakhovenier’. Die controleert eenmaal per jaar de groei van<br />
de plantjes en hij maakt dan ook de zonnepanelen schoon.<br />
We hebben geen druk op de leden uitgeoefend. Vertrouwen<br />
is de basis van al onze activiteiten. Dat geldt trouwens<br />
ook voor de leveranciers en installateurs: die kiezen we op<br />
basis van hun goede, vertrouwenwekkende verhaal. Dat<br />
pakt altijd goed uit. Sterker nog: de prijs/kwaliteitverhouding<br />
blijkt elke keer prima.”<br />
INFORMEEL OVERLEG<br />
<strong>VvE</strong> Blok 35 heeft een vierhoofdig bestuur (naar een vijfde<br />
bestuurslid wordt gezocht). Vier keer per jaar is er een informeel<br />
overleg met betrokken bewoners. Dan worden allerlei<br />
dingen besproken, waardoor de ALV behoorlijk wordt ontlast.<br />
Bovendien kunnen besluiten snel worden genomen.<br />
Zo zijn op verzoek van enkele bewoners laadpalen voor<br />
elektrische auto’s in de parkeergarage geplaatst.<br />
Knulst: “In totaal hebben we 330.500 euro geïnvesteerd. Na<br />
aftrek van de subsidie van de gemeente Amsterdam (35.000<br />
euro) bleef een kleine drie ton over. Forse bedragen, die we<br />
uit het reservefonds hebben kunnen betalen. We hebben<br />
een goed MJOP dat we elke vijf jaar volledig herzien.<br />
Door alle besparingen konden we onlangs de <strong>VvE</strong>-bijdrage<br />
met 10 euro per maand verlagen.<br />
Dat is mooi, maar nóg belangrijker is dat de betrokkenheid<br />
van de bewoners flink is toegenomen. Er zijn veel mensen<br />
die wat willen doen, bijvoorbeeld in het groenonderhoud.<br />
Natuurlijk zijn er ook hier mensen die zich nergens mee<br />
bemoeien. Dat vinden we prima. Het moet ook weer niet té<br />
druk worden…”<br />
Duurzame Huizen Route<br />
De Nationale Duurzame Huizen Route is een platform<br />
voor iedereen die geïnteresseerd is in duurzaam<br />
wonen. Op de website delen meer dan 700 woningeigenaren<br />
hun ervaringen met het verduurzamen<br />
van hun woning. Op de eerste twee zaterdagen in<br />
november stellen enkele honderden woningeigenaren<br />
hun deuren open. In <strong>2017</strong> is dat op zaterdag 4 en<br />
11 november. Van februari tot juni worden er thematours<br />
georganiseerd waarbij in een woning met een<br />
groep een bepaald thema wordt uitgediept.<br />
Iedereen die duurzame toepassingen heeft uitgevoerd<br />
in zijn woning of <strong>VvE</strong> kan de woning aanmelden<br />
op de Duurzame Huizen Route. De ervaringen<br />
zijn waardevol voor mensen die hun woning of <strong>VvE</strong><br />
ook willen verduurzamen.<br />
Kijk voor meer informatie en voorbeelden van <strong>VvE</strong>’en<br />
op www.duurzamehuizenroute.nl/vve.
56<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
57<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Investering van 8,5 miljoen voor<br />
ingrijpende duurzame en veilige renovatie<br />
Lindenhove en BENG Nederland<br />
gaan samen op weg naar een<br />
bijna energieneutraal gebouw<br />
VVE-BESTUURS<br />
VOORZITTER TON BAAS:<br />
“DE VVE-BIJDRAGE<br />
HOEFT NIET TE<br />
WORDEN VERHOOGD”<br />
Ton Baas en John Goossens<br />
Serviceflat Lindenhove (1973) in Apeldoorn heeft een grote stap gezet op de weg naar een bijna energieneutraal gebouw:<br />
op 10 mei jl. ging de ledenvergadering met een meerderheid van 98 procent van de stemmen akkoord met het voorstel<br />
om een financiering aan te gaan voor een complete renovatie van het gebouw. Die moet het energieverbruik met zo’n 80<br />
procent omlaag brengen. De jaarlijkse CO 2 -uitstoot wordt met maar liefst 473.000 kilo verminderd. Ton Baas, voorzitter<br />
van het <strong>VvE</strong>-bestuur, is een tevreden man, maar realiseert zich ook dat er nog veel werk verzet moet worden. Banken en<br />
de gemeente zijn nu aan zet.<br />
De eerste grote horde werd genomen na afloop van<br />
de - door de bewoners zeer gewaardeerde – tentshow.<br />
Die werd, in samenwerking met BENG Nederland,<br />
op het parkeerterrein aan de Loolaan gehouden<br />
op 9 en 10 mei. In een informele sfeer konden de bewoners<br />
van de 180 serviceappartementen (maar ook<br />
alle andere belangstellenden, waaronder een aantal<br />
<strong>VvE</strong>-bestuurders) kennismaken met de producten en<br />
materialen die straks zullen worden toegepast. Een dik<br />
pak isolatie, serrebalkons, triple glas in de kozijnen van<br />
alle ramen waar geen balkon is en een wtw-installatie<br />
in elk appartement.<br />
Een wtw-systeem zorgt ervoor dat continu lucht naar<br />
binnen wordt gezogen. Die wordt verwarmd en komt<br />
in de woning terecht. Via afzuigpunten wordt voortdurend<br />
binnenlucht naar buiten getransporteerd. Door<br />
dit uitgebalanceerde systeem is er minder energie<br />
nodig om de koude buitenlucht te verwarmen. Dat<br />
kan dus een forse besparing op het energieverbruik<br />
(en dus kosten) opleveren. In nieuwbouw worden<br />
daarom op grote schaal wtw-installaties aangelegd.<br />
Al die voorzieningen zorgen ervoor dat de bewoners<br />
na de renovatie kunnen genieten van comfortabele<br />
en zeer energiezuinige appartementen en collectieve<br />
ruimtes. Daaronder vallen een grote gemeenschappelijke<br />
ruimte, acht logeerkamers, een fitness- en<br />
fysioruimte en een kapperszaak. En dat alles zonder<br />
verhoging van de service kosten.<br />
WAT IS MOGELIJK EN HAALBAAR?<br />
Ton Baas: “Dat is ook sinds het begin het uitgangspunt<br />
van het plan: de <strong>VvE</strong>-bijdrage mag voor de eigenaren<br />
niet hoger worden. Dat hoeft ook niet, maar dan moeten<br />
we wel een lening kunnen afsluiten met een lange<br />
looptijd. We hebben het immers wel over een investering<br />
van 8,5 miljoen euro, ofwel ca. 40.000 euro per<br />
appartementsrecht. Samen met BENG spannen we<br />
ons in om de financiering rond te krijgen.”<br />
John Goossens, country manager van Balco Balkonsystemen<br />
BV en lid van BENG Nederland, licht toe:<br />
“Technisch is veel mogelijk, maar er moet wel een<br />
balans gevonden tussen wat technisch mogelijk is en<br />
wat financieel haalbaar is. Ton Baas heeft het initiatief<br />
genomen om deze tentshow in te richten. Een uitstekend<br />
plan, want op deze manier kunnen we laten zien<br />
en voelen wat de renovatie inhoudt. Het verhaal wordt<br />
zo heel concreet voor de bewoners.”<br />
“METEEN GOED AANPAKKEN”<br />
Baas: “Ik woon sinds vier jaar in Lindenhove en ben<br />
sinds ruim drie jaar bestuursvoorzitter. Het bestuur<br />
bestaat uit zeven personen (er is één vacature) en we<br />
doen het hele bestuur en beheer zelf. Toen we bezig<br />
waren met een grote opknapbeurt van het interieur,<br />
ben ik op het idee gekomen om ook de buitenkant<br />
van het gebouw ingrijpend te gaan opknappen. Dan<br />
kun je natuurlijk volstaan met een schilderbeurt en<br />
eventueel HR++-glas, maar via de gemeente kwam ik<br />
in contact met Platform31. Toen is het idee geboren<br />
om de renovatie meteen goed aan te pakken.<br />
Op een informatiebijeenkomst van <strong>VvE</strong> Belang in<br />
Orpheus (hier om de hoek) ontmoette ik John Goossens.<br />
De wijze waarop Balco de balkons wil vergroten<br />
en daarmee ook de appartementen gaat verduurzamen,<br />
sprak me bijzonder aan. John deelde me ook<br />
fijntjes mee dat hij ons gebouw al had bekeken en dat<br />
er ‘nodig wat moest gebeuren’. Daarin kon ik hem alleen<br />
maar gelijk geven. Toen is het balletje gaan rollen.<br />
We hebben het voordeel dat alle bewoners al koken<br />
op elektriciteit, dus de discussie over koken op gas of<br />
elektriciteit hoeven we hier niet te voeren.<br />
Op de 12e verdieping staan nu vier grote cv-ketels.<br />
Straks is dat er nog één. Alle materialen die worden<br />
gebruikt, zoals de kozijnen en de gevelbeplating, zijn<br />
onderhoudsarm. Dure schilderbeurten behoren dus<br />
tot het verleden.”<br />
FINANCIERING<br />
Een andere discussie moest wel degelijk worden<br />
gevoerd: die over de financiering van het prestigieuze<br />
project. Baas geeft een opsomming van alle activiteiten<br />
tot op heden én van de mogelijkheden die nog<br />
benut kunnen c.q. moeten worden. Lindenhove is er<br />
in financieel opzicht nog niet helemaal uit. “Dat klopt”,<br />
zegt Baas, “maar we hebben nu wel toestemming van<br />
de ledenvergadering om door te gaan met het project.<br />
Het is van groot belang dat nog dit najaar het plan mét<br />
een financieringsvoorstel aan de ledenvergadering kan<br />
worden gepresenteerd.”<br />
In 2016 kreeg de <strong>VvE</strong> van de gemeente Apeldoorn<br />
40.000 euro subsidie voor projectbegeleiding. Doel:<br />
het uitvoeren van een onderzoek naar de mogelijkheden<br />
om uit te komen bij Nul op de Meter; volledig<br />
energieneutraal dus. Dat plan bleek te ambitieus en<br />
daardoor niet te financieren. Dus werd de focus verlegd<br />
naar bijna energieneutraal ofwel NoM-ready. De<br />
provincie verleende in 2015 een financiële bijdrage en<br />
Platform31 investeert zelf ook in het project. Daarnaast<br />
maakt Lindenhove optimaal gebruik van de Subsidieregeling<br />
Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) en van<br />
de STEP-subsidie voor de verhuurde appartementen.<br />
Omdat het gebouw straks voldoet aan de eisen van<br />
‘zeer energiezuinig’ kan de <strong>VvE</strong> wellicht 4.000 euro<br />
subsidie per appartementsrecht extra krijgen.<br />
AANVRAAG LENINGEN<br />
Bij de gemeente Apeldoorn wordt een lening van<br />
20.000 euro per appartement tegen een gunstige<br />
rente aangevraagd. Bij het Nationaal Energiebespaarfonds<br />
kan de <strong>VvE</strong> de Energiebespaarlening aanvragen<br />
die specifiek bestemd is voor de (wtw-)installaties: de<br />
looptijd van de lening is 15 jaar en dat is ook ongeveer<br />
de levensduur van de installaties. De besparing op de<br />
energie- en onderhoudskosten zorgt ervoor dat de<br />
investering wordt terugverdiend.<br />
De <strong>VvE</strong> gaat ook nog proberen om bij banken financiering<br />
te krijgen. Baas is teleurgesteld in hun houding:<br />
zelfs de huisbankier geeft tot op heden niet thuis,<br />
maar het bestuur gaat onverdroten door; ongetwijfeld<br />
met grote overtuigingskracht.<br />
Baas: “De <strong>VvE</strong> heeft al het mogelijke gedaan wat in<br />
haar macht ligt; het is nu aan de banken om het<br />
project mogelijk te maken.”
UW ENERGIELEVERANCIER<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
59<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Ook voor het verbruiksafhankelijk<br />
meten en factureren van energie<br />
en water.<br />
Wij weten wat uw <strong>VvE</strong> nodig heeft:<br />
• een betrouwbare energieleverancier;<br />
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;<br />
• die een goede service biedt;<br />
• en geen gebruik maakt van een callcenter.<br />
NIEUW!<br />
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.<br />
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een<br />
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele<br />
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze<br />
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.<br />
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor<br />
warmtemeting.<br />
Schakel <strong>VvE</strong> EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:<br />
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;<br />
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;<br />
• heldere en overzichtelijke facturen;<br />
• betrouwbare dienstverlening op maat;<br />
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.<br />
<strong>VvE</strong> EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen<br />
<strong>VvE</strong> Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:<br />
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!<br />
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl<br />
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl<br />
Dat zei Maya van der Steenhoven, directeur van het<br />
Programmabureau Warmte Koude Zuid-Holland en<br />
initiator van de Van Gas Los Campagne bij de opening<br />
van het VanGasLosFestival op 10 mei jl. Drie dagen lang<br />
kon iedereen die geïnteresseerd is in de energietransitie<br />
zich op de hoogte laten stellen van actuele ontwikkelingen.<br />
Plaats van handeling: de voormalige energiecentrale (uit<br />
1903) aan de Hoogte Kadijk in Amsterdam. De zon bleek niet<br />
in staat het oude gebouw te verwarmen, dus de aanwezigen<br />
(vooraf gewaarschuwd maar toch…) hielden de jas maar aan.<br />
AMBITIE<br />
Een van de sprekers was prof. dr. Maarten Hajer, faculteitshoogleraar<br />
Urban Futures aan de Universiteit Utrecht (en o.a.<br />
voormalig directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving).<br />
Hij gaf een overzicht van de stand van zaken van<br />
Nederlandse steden in vergelijking met andere Europese<br />
steden. “Een stad als Kopenhagen doet het aanzienlijk beter”,<br />
zei Hajer. “Daar gaat 62 procent van de beroepsbevolking<br />
op de fiets naar het werk, terwijl maar 9 procent de auto<br />
gebruikt. In 2025 wil Kopenhagen 100 procent broeikasgasvrij<br />
zijn. Dat is dus al over acht jaar. Wat we nodig hebben, is<br />
een nieuwe ronde van stadsvernieuwing, maar dan helemaal<br />
gericht op een klimaatneutrale toekomst. Om over 25 jaar klimaatneutraal<br />
te zijn, moeten we 280.000 woningen per jaar<br />
aanpakken, maar het zijn er momenteel maar 1000 per jaar.”<br />
MAAK HET COMPLEX!<br />
Hajer pleitte ervoor om het klimaatprobleem breder te zien.<br />
In zijn woorden: “Maak het complex. Betrek alles en iedereen<br />
Maarten Hajer:<br />
“Maak het<br />
klimaatprobleem<br />
complex!”<br />
VanGasLosFestival:<br />
hoe pakken we de<br />
energietransitie<br />
aan?<br />
“Een van de grootste transities van deze eeuw is de afgelopen maanden in gang gezet: we gaan in de komende<br />
30 jaar van het gas af. Dat vieren we met dit VanGasLosFestival. We laten zien dat er al veel gebeurt, hoewel het<br />
volgens veel mensen allemaal veel te langzaam gaat. De energietransitie biedt volop kansen voor de toekomst.<br />
Alleen weet niemand hoe dat moet: van gas loskomen. In deze oude energiecentrale van netbeheerder Alliander<br />
proberen we op een originele manier antwoord te geven op de vraag hoe we dat gaan aanpakken.”<br />
erbij: mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt, sociale<br />
inclusiviteit, de energetische prestatie van gebouwen en de<br />
gezondheid van de bewoners. Daarvoor moet je regionaal<br />
denken, want de stad kan het echt niet alleen.”<br />
In de 20e eeuw hebben we alle problemen van de 19e eeuw<br />
opgelost, betoogde Hajer. “En in de 21e eeuw zullen we alle<br />
problemen van de 20e eeuw moeten oplossen.” De oplossing<br />
van al die problemen ziet hij in een aantal maatregelen: “Stuur<br />
op het einddoel en niet op de methode. Anders zet je alleen<br />
maar kleine stapjes en bereik je het doel niet - of veel te laat.<br />
Beloon iedereen die het einddoel haalt en geef zekerheid aan<br />
de markt. Innovatieve bedrijven prijzen alle concurrenten uit<br />
de markt en ze jagen elkaar op. Dan bereik je de beste resultaten.<br />
En bedenk: wat kan, dat moet! Kijk naar de windenergie: daar<br />
gingen enkele jaren geleden nog miljarden subsidie naartoe<br />
en nu zijn we in staat om windmolenparken zonder subsidie<br />
te realiseren.”<br />
LEIDENDE ROL OVERHEID<br />
“De overheid moet de leidende rol op zich nemen, zodat alle<br />
betrokkenen van elkaar kunnen leren. Dan wordt Nederland<br />
het laboratorium van innovatie, met een netwerk van universiteiten,<br />
een transitieautoriteit en een ‘Jaarboek Energietransitie’.<br />
Toen het Jaarboek Architectuur werd geïntroduceerd, was<br />
het effect dat iedereen zich aangesproken voelde om ook iets<br />
te ondernemen. Een Jaarboek Energietransitie kan datzelfde<br />
effect hebben.”
60<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIECERTIFICAAT<br />
61<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
SAMEN AAN DE<br />
SLAG IN DE<br />
ENERGIETRANSITIE<br />
Energietop voor ambtenaren<br />
levert vooral meer vragen op<br />
MET EEN ‘GROEN<br />
MJOP’ COMBINEERT<br />
U ONDERHOUD EN<br />
ENERGIEBESPARING<br />
“Gaan we ervoor of gaan we erover?” Die vraag stelde Rik van der Linden, wethouder van o.a. duurzaamheid in<br />
Dordrecht tijdens de ‘Energietop voor ambtenaren’. Op 8 juni was een groot aantal ambtenaren van gemeenten,<br />
provincies en ministeries bijeen in de Rijtuigenloods in Amersfoort. Samen bogen ze zich over het vraagstuk<br />
’Hoe nemen we alle betrokkenen mee in de energietransitie?’ Vijf transitiepaden zijn daarbij leidend, maar een<br />
blauwdruk is er niet, stelde Gerben Roest, ambtenaar bij het ministerie van Binnenlandse Zaken.<br />
“Bij de energietransitie (en vooral als<br />
we het hebben over de overgang naar<br />
lagetemperatuurverwarming), moeten<br />
we ons realiseren dat we bij de mensen<br />
thuis achter de voordeur komen”,<br />
zei hij. “En al die mensen moeten heel<br />
wat gaan doen om in 2050 energieneutraal<br />
te zijn. De gemeenten<br />
moeten de inwoners ondersteunen<br />
om uit te zoeken wat de beste optie<br />
is, bijvoorbeeld op het gebied van<br />
verwarming.”<br />
Dat de opgave in Nederland heel<br />
groot is, bleek ook uit het verhaal<br />
van planoloog Christian Zuidema: in<br />
Nederland wordt momenteel slechts 6<br />
procent van het totale energieverbruik<br />
duurzaam opgewekt (zon en wind).<br />
In Denemarken is dat 29 procent; in<br />
Italië 17 procent. We zijn dus nog ver<br />
verwijderd van een energieneutrale<br />
gebouwde omgeving.<br />
UITDAGING<br />
“Technologisch kan er heel veel (ook<br />
zonder subsidie) maar de uitdaging is<br />
groot”, zei Zuidema. “Fossiele brandstoffen<br />
vinden we ondergronds en de<br />
ruimtelijke impact is klein. Duurzame<br />
energie wordt opgewekt met duidelijk<br />
zichtbare systemen waarvoor veel<br />
ruimte nodig is. Ze staan goed beschouwd<br />
bij mensen in de achtertuin.<br />
Overigens: huishoudens verbruiken<br />
maar 500 van de 3.500 petajoule die<br />
jaarlijks verbruikt wordt.”<br />
Zuidema maakte zich boos over het<br />
feit dat ook in nieuwbouwwijken nog<br />
op grote schaal gasnetten worden<br />
aangelegd: “Waanzin!” De planoloog<br />
adviseerde ook om in kleine stappen<br />
te denken zonder grote, vaste doelen.<br />
“De energietransitie is een onderwerp<br />
voor iedereen. Benut de kracht van<br />
lokale coöperaties en laat ze in hun<br />
kracht. En zorg vooral ook voor een<br />
financieringsmodel voor lage inkomens.”<br />
OP WEG NAAR<br />
ENERGIENEUTRAAL<br />
Het gaat bij duurzaamheidsmaatregelen<br />
om forse investeringen. Welke<br />
middelen kun je inzetten om de<br />
woningeigenaar ertoe aan te zetten<br />
om daadwerkelijk energie te gaan<br />
besparen? Er zijn al ca. 50 regionale<br />
aanpakken bezig met deze vraag.<br />
Vooral in de bestaande bouw lopen de<br />
diverse initiatiefnemers tegen problemen<br />
aan. Dat erkenden de sprekers<br />
op de bijeenkomst ook: “Onderschat<br />
niet wat het met mensen doet als ze<br />
afscheid moeten nemen van hun vertrouwde<br />
gaskomfoor en op inductie<br />
over moeten stappen. Maar aan de<br />
andere kant: als iemand als enige in<br />
het complex per se gas wil houden,<br />
laat die persoon dan maar naar de<br />
rechter stappen. Dan zal duidelijk worden<br />
in hoeverre de wens serieus is.”<br />
KOSTEN KLIMAATBELEID<br />
Een extra probleem is het feit dat maar<br />
liefst 17 procent van de kosten voor<br />
het klimaatbeleid bij de huishoudens<br />
met de laagste inkomens terecht<br />
komt. In het veelgeprezen Duitsland<br />
is dat inmiddels een groot probleem.<br />
De ‘Energiewende’ kost een gezin<br />
met twee kinderen elk jaar 1000 euro.<br />
Honderdduizenden huishoudens zitten<br />
inmiddels zonder gas en elektriciteit<br />
omdat ze de rekening niet meer<br />
kunnen betalen.<br />
Kim Putters, directeur van het Sociaal<br />
en Cultureel Planbureau, houdt er rekening<br />
mee dat een dergelijk scenario<br />
zich ook in Nederland kan voordoen.<br />
In Het Financieele Dagblad van 7 juni<br />
zegt hij: “Het vraagstuk van duurzaamheid<br />
is nu ook een sociale kwestie<br />
geworden. […] Bij het opzetten van een<br />
energiecoöperatie moet je de weg weten.<br />
Hoogopgeleiden vinden ook hier<br />
vaker ingangen via hun netwerken en<br />
ontvangen daardoor eerder de voordelen<br />
van duurzame energie en anders<br />
bouwen.” Putters vindt dan ook dat<br />
klimaatverandering geen splijtzwam<br />
moet zijn maar deel van de agenda<br />
van een inclusieve samenleving.<br />
Jacco van de Sandt (rechts op de foto) ontvangt<br />
het certificaat uit handen van Willem Englebert<br />
Maatwerk met het gecertificeerde<br />
energiebesparingsadvies van <strong>VvE</strong> Belang<br />
Jacco van de Sandt, energieadviseur bij <strong>VvE</strong> Belang, heeft op 13 juli jl. het SKW-certificaat Energieprestatieadvisering<br />
bestaande woningen, op basis van de BRL 9500-00, -01 en -02 ontvangen. <strong>VvE</strong> Belang is daarmee gecertificeerd<br />
voor zowel het NLEPBD- als het KOMO- certificaat. Voor de <strong>VvE</strong> heeft dat een groot voordeel: met het energiebesparingsadvies<br />
van een gecertificeerde adviseur komt u in aanmerking voor aantrekkelijke subsidies voor<br />
maatregelen waarmee u de energievraag van uw complex flink kunt verlagen.<br />
Jacco ontving het certificaat uit handen van Willem Englebert,<br />
manager van SKW Certificatie. Met een maatwerkadvies<br />
van <strong>VvE</strong> Belang weet u zeker dat u over een goed onderbouwd<br />
document beschikt. U hebt een definitief energielabel<br />
nodig bij de verkoop van uw appartement. Zo’n label<br />
mag alleen worden uitgereikt door een gecertificeerde<br />
adviseur.<br />
Als u gebruik wilt maken van de Subsidieregeling Energiebesparing<br />
Eigen Huis (SEEH), hebt u een energiebesparingsadvies<br />
nodig van een gecertificeerde adviseur. De Rijksdienst<br />
voor Ondernemend Nederland, die de subsidieregeling voor<br />
het ministerie van Binnenlandse Zaken uitvoert, stelt het<br />
bezit van het advies op basis van de BRL 9500-01 en 02<br />
verplicht.<br />
SUBSIDIES VOOR ENERGIEBESPARING<br />
<strong>VvE</strong>’en en individuele appartementseigenaren kunnen via<br />
www.rvo.nl subsidie aanvragen voor het aanbrengen van<br />
isolatie van hun gebouw (gevel-, dak- en vloer/bodemisolatie).<br />
Voor de <strong>VvE</strong> is ook subsidie beschikbaar voor energieadvies,<br />
het maken van een duurzaam meerjarig onderhoudsplan<br />
(een ‘groen MJOP) en voor procesbegeleiding<br />
bij de verduurzaming. De subsidie voor de isolatie en voor<br />
eventuele aanvullende maatregelen bedraagt ongeveer 20<br />
procent van de kosten.<br />
Voorwaarde is dat u minimaal twee energiebesparende<br />
maatregelen in de vereiste hoeveelheid neemt. Als dat<br />
gebeurt, kunt u ook subsidie aanvragen voor aanvullende<br />
maatregelen (isolerende deuren, het voor de eerste keer<br />
toepassen van triple glas, CO2-gestuurde ventilatie of<br />
warmteterugwinning en het aanleggen van een douche<br />
met verwarming door afvalwater. Ook waterzijdig inregelen<br />
van de cv-installatie valt hieronder.<br />
GROEN MJOP<br />
Met het (laten) opstellen van een ‘groen meerjarenonderhoudsplan’<br />
combineert u groot onderhoud met energiebesparende<br />
maatregelen. Daarmee maakt u uw complex<br />
energiezuinig en werkt u bovendien aan en toekomstbestendig<br />
complex dat zijn waarde behoudt.<br />
Ook bij het opstellen van zo’n groen MJOP en de uitvoering<br />
daarvan kan <strong>VvE</strong> Belang u ondersteunen - deskundig en<br />
onafhankelijk. U krijgt een maatwerkadvies voor uw complex<br />
én u profiteert van de subsidieregeling.<br />
Jacco van de Sandt geeft u graag informatie. U kunt hem<br />
bereiken via bouwkundig@vvebelang.nl. Bellen kan ook:<br />
0162 469 120.<br />
Alle informatie vindt u op www.vvebelang.nl onder het kopje<br />
‘Energiebesparing’.
62<br />
<strong>VvE</strong> VOGELOVERLAST<br />
<strong>VvE</strong> EVEN VOORSTELLEN<br />
63<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Dynamische vogelverschrikker<br />
verjaagt overlastgevende vogels<br />
RENÉ OTTEN,<br />
MARKETING- EN<br />
COMMUNICATIE-<br />
MANAGER BIJ<br />
VVE BELANG:<br />
“<strong>VvE</strong> Belang is<br />
hét kenniscentrum<br />
voor de <strong>VvE</strong> en de<br />
appartementseigenaar”<br />
<strong>VvE</strong> De Kolk heeft geen overlast meer van vogels dankzij de Hawk Kite.<br />
Mensen maken het verschil, vindt René Otten, de nieuwe marketing- en communicatiemanager bij <strong>VvE</strong> Belang.<br />
“Als je trots bent op de dingen die je doet, word je er vanzelf steeds beter in. Voor <strong>VvE</strong> Belang betekent dat: de grote<br />
hoeveelheid kennis die er is, inzetten voor de <strong>VvE</strong> en de appartementseigenaar. <strong>VvE</strong> Belang is hét kenniscentrum<br />
voor de <strong>VvE</strong>’en en de individuele appartementseigenaren in Nederland.”<br />
Boven appartementencomplex De Kolk in Woudsend vliegt een indrukwekkende roofvogel. Tenminste: dat lijkt zo.<br />
In werkelijkheid is het een ‘Hawk Kite’, een vlieger die dezelfde vliegbewegingen maakt als een echte roofvogel.<br />
Het resultaat: de bewoners hebben geen overlast meer van meeuwen, reigers en aalscholvers. Voor een geringe prijs<br />
is dat probleem effectief opgelost, vertelt Dick Granneman, secretaris van het <strong>VvE</strong>-bestuur. Hij vertelt zijn verhaal<br />
naar aanleiding van een artikel in <strong>VvE</strong> Magazine van mei jl. over de inzet van een valkenier om overlast van vogels te<br />
bestrijden.<br />
Granneman: “Vooral de hoekappartementen<br />
van ons complex hadden veel<br />
last van de vogels: meeuwen, aalscholvers<br />
en reigers. De ramen, terrassen en<br />
de glazen balustrade waren soms<br />
helemaal wit van de vogelpoep. De<br />
vogels voelden zich blijkbaar prima<br />
thuis op de stalen buisconstructie van<br />
het dak.<br />
Ik ben gaan zoeken naar manieren om<br />
die overlast permanent tegen te gaan,<br />
want we hebben niets aan een oplossing<br />
die maar tijdelijk werkt. Wij wonen<br />
in een weidelandschap, een waterrijk<br />
gebied waar veel buizerds voorkomen.<br />
Het viel me op dat de vogels wegblijven<br />
als er een buizerd in de buurt is. Toen ik<br />
op internet de Hawk Kite vond, was dat<br />
voor mij dan ook dé oplossing.<br />
En inderdaad: sinds we de dynamische<br />
vogelverschrikker op het dak hebben<br />
geplaatst, blijven de overlastgevende<br />
vogels weg. Trouwens: ook de kleine<br />
zangvogeltjes. Dat is dan wel jammer,<br />
maar onze ramen en terrassen blijven<br />
schoon. De balans slaat bij ons duidelijk<br />
door naar de positieve effecten!”<br />
LEVENSECHT<br />
De Hawk Kite beweegt, klimt en duikt<br />
als een echte valk en gaat ook bij<br />
weinig wind al automatisch vliegen.<br />
Hij wordt standaard geleverd met een<br />
glasfiber paal van zeven meter, maar is<br />
ook leverbaar met een aluminium paal.<br />
Dan vliegt de namaak-roofvogel aan<br />
een nylon koord tot een hoogte van de<br />
som van paallengte + koordlengte +<br />
dakhoogte.<br />
In eerste instantie koos de <strong>VvE</strong> voor een<br />
vlieger aan een telescopisch uitschuifbare<br />
glasfiber hengel. Die bleek na<br />
enige tijd (door het wrikeffect van de<br />
wind) steeds in te zakken.<br />
Dus werd - in overleg met André Frijters<br />
van vogelverschrikker.nl in Rijsbergen<br />
- gekozen voor een aluminium mast.<br />
Frijters heeft veel ervaring met het<br />
bestrijden van vogels (en ander wild)<br />
op diverse locaties.<br />
Hij zegt: “Meestal kan de hengel wel<br />
worden bevestigd aan een hekwerk.<br />
Als dat niet aanwezig is, kunnen we<br />
ook een voet meeleveren om de Hawk<br />
Kite aan te bevestigen. Het complex van<br />
<strong>VvE</strong> De Kolk telt twee etages, maar de<br />
vlieger is ook geschikt voor hoge<br />
gebouwen.”<br />
Hij benadrukt dat <strong>VvE</strong> Belang niet alleen werkt voor de aangesloten<br />
verenigingen en eigenaren, maar voor alle mensen<br />
die zich oriënteren op informatie. “Daarmee kunnen ze hun<br />
<strong>VvE</strong> beter laten functioneren. Vanzelfsprekend profiteren de<br />
aangeslotenen wel van een aantal voordelen en die voordelen<br />
maken we meer zichtbaar. We willen onze organisatie<br />
laten groeien, zodat we nóg meer invloed krijgen op het<br />
beleid dat o.a. in Den Haag wordt gemaakt.”<br />
Otten nam enkele maanden geleden afscheid van Centraal<br />
Beheer Achmea, waar hij marktmanager was voor diverse<br />
zakelijke segmenten, zoals de bouw, vastgoed en <strong>VvE</strong>’en.<br />
“Ik wil intensief contact hebben met de ‘markt’, vertelt hij. “Je<br />
leert je doelgroepen het beste kennen door veel gesprekken<br />
met hen te voeren.”<br />
AMBITIES<br />
Zijn ambities zijn helder: “We willen van <strong>VvE</strong> Belang de<br />
organisatie maken waar je niet omheen kunt. Als er beleid<br />
voor de <strong>VvE</strong> gemaakt wordt, moet de vraag gesteld worden<br />
in hoeverre dat afgestemd is met <strong>VvE</strong> Belang. Daarvoor<br />
moet je als organisatie groeien, want dan wordt je draagvlak<br />
groter. Maar groei is niet het belangrijkste. We willen vooral<br />
dat onze grote juridische en bouwkundige kennis voor ons<br />
gaat werken. Als niet aangesloten <strong>VvE</strong>’en zien hoeveel profijt<br />
ze van de kennis en kunde van <strong>VvE</strong> Belang kunnen hebben,<br />
zullen ze zeker interesse hebben in aansluiting. Omgekeerd<br />
hebben wij ook belang bij alle kennis en ervaring die bij de<br />
<strong>VvE</strong>’en in Nederland aanwezig is.<br />
We zien nu al dat we veel invloed hebben in ‘Den Haag’.<br />
De Wet verbetering functioneren <strong>VvE</strong>’en is daarvan een<br />
goed voorbeeld. De verplichting om een goed MJOP te<br />
hebben of een half procent van de herbouwwaarde per jaar<br />
aan de reserve toe te voegen, komt rechtstreeks uit de koker<br />
van <strong>VvE</strong> Belang. Daarvan hebben alle verenigingen profijt.”<br />
KENNISCENTRUM<br />
<strong>VvE</strong> Belang is al bijna 19 jaar de belangenorganisatie voor<br />
de <strong>VvE</strong> en de appartementseigenaar. Hoezo nu een ‘kenniscentrum’?<br />
Otten: “De maatschappij wordt steeds individualistischer.<br />
Veel mensen - en dus ook <strong>VvE</strong>-bestuurders<br />
– willen graag hun eigen boontjes doppen. Dat kunnen ze<br />
in veel gevallen ook prima. Alleen: ze hebben weinig invloed<br />
op datgene wat er bij de overheid en in de politiek gebeurt.<br />
We zien dat <strong>VvE</strong> Belang de enige organisatie is die ‘gehoord’<br />
wordt in Den Haag als het om de <strong>VvE</strong> gaat; juist vanwege die<br />
grote kennis en kunde.<br />
Daarom laten we onze kennis nog meer voor ons werken.<br />
We laten nog meer zien hoe trots we zijn op het werk dat<br />
we doen, omdat juist daarmee heel veel <strong>VvE</strong>-bestuurders<br />
geholpen worden bij het gecompliceerde werk dat ze doen.<br />
We zijn een betrokken en deskundige organisatie die <strong>VvE</strong>’en<br />
en andere partijen bij elkaar brengt en die oplossingen biedt<br />
voor de problemen die de <strong>VvE</strong> ondervindt. Het doel: tevreden<br />
<strong>VvE</strong>’en en appartementseigenaren, zodat iedereen kan<br />
zeggen: “Ik ben thuis in de <strong>VvE</strong>!”
Vereniging<br />
van Eigenaren<br />
Belangenorganisatie voor<br />
Appartementseigenaren<br />
Vereniging<br />
van Eigenaren<br />
Belangenorganisatie voor<br />
Appartementseigenaren<br />
64<br />
65<br />
<strong>VvE</strong> DIENSTENPAGINA<br />
<strong>VvE</strong> EVENEMENTENAGENDA<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 3 | augustus <strong>2017</strong><br />
Informatie algemeen<br />
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur<br />
Tel: 0162 - 46 91 20<br />
Fax: 0162 – 46 15 26<br />
E-mail: info@vvebelang.nl<br />
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />
Jaarlijkse bijdrage <strong>VvE</strong> Belang<br />
Basispakket<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
€ 51,- voor <strong>VvE</strong> t/m 6 appartementen<br />
€ 68,50 voor <strong>VvE</strong> met 7 t/m 15<br />
appartementen<br />
€ 94,50 voor <strong>VvE</strong> met 16 t/m 50<br />
appartementen<br />
€ 121,- voor <strong>VvE</strong> met 51 t/m 100<br />
appartementen<br />
€ 150,- voor <strong>VvE</strong> > 100 appartementen<br />
Kantoren: € 150,-<br />
Beheer/admini stratiekantoren,<br />
makelaarskantoren, notariskantoren,<br />
woningcorporaties en kantoren<br />
verbonden met of werkzaam op<br />
het gebied van Verenigingen van<br />
Eigenaren kunnen zich eveneens<br />
bij <strong>VvE</strong> Belang aansluiten.<br />
Individuele appartements eigenaren:<br />
€ 31,25<br />
<strong>VvE</strong>-Pluspakket<br />
€ 295,- incl. btw per jaar.<br />
Opzeggingen<br />
Opzeggingen schriftelijk vóór<br />
1 december van enig kalenderjaar.<br />
Meer info: www.vvebelang.nl<br />
Juridische zaken<br />
De Juridische Dienst van <strong>VvE</strong> Belang<br />
is er voor u!<br />
Gratis Juridische Telefonische<br />
Helpdesk voor aangeslotenen van<br />
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.<br />
Pluspakket: gehele dag.<br />
Voor nieuwe zaken en lopende zaken<br />
kunt u bellen gedurende kantooruren.<br />
Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw.<br />
Pluspakket: € 82,50 excl. btw.<br />
Meer informatie zie pagina 30 of bel:<br />
0162-469 120 of stuur een e-mail<br />
naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />
<strong>VvE</strong> Incasso Support<br />
Probleem met incasseren?<br />
<strong>VvE</strong> Incasso Support helpt!<br />
Gespecialiseerde incassodienst én<br />
no cure - no pay! Meer informatie<br />
bel: 0162-469 120 of stuur een<br />
e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />
Bouwkundige zaken<br />
Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur<br />
Tel: 0162 - 46 91 20<br />
Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,<br />
aankoopkeuringen<br />
bestaande bouw,<br />
opleveringskeuringen nieuwbouw,<br />
bouwkundige adviezen, energielabels<br />
en maatwerkadviezen.<br />
Prijs op aanvraag.<br />
Meer informatie: zie pagina 56.<br />
<strong>VvE</strong> Opleidingen<br />
<strong>VvE</strong> Belang organiseert in <strong>2017</strong><br />
op diverse plaatsen in het land<br />
<strong>VvE</strong> opleidingen. Meer informatie:<br />
www.vveopleidingen.nl en de<br />
‘Evenementenagenda’ op de<br />
volgende pagina.<br />
<strong>VvE</strong> software<br />
Twinq, intelligente software voor<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
Meer informatie: 0162 – 47 05 55<br />
of www.twinq.nl<br />
<strong>VvE</strong> Verzekeringen<br />
Uitgebreide opstal, glas-, <strong>VvE</strong><br />
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering<br />
Centraal Beheer Achmea.<br />
Meer informatie: 055 - 579 81 15<br />
<strong>VvE</strong> Kwaliteitskeurmerk<br />
SKW certificatie te Geldermalsen.<br />
Telefoon 088 - 244 01 23<br />
of www.skw-certificatie.nl<br />
Gecertificeerde <strong>VvE</strong> Beheerders<br />
www.skw-certificatie.nl<br />
Meerjarenonderhoudsplannen<br />
<strong>VvE</strong> Belang: 0162 - 469 120<br />
OnderhoudNLGarantie<br />
<strong>VvE</strong> Belang heeft exclusieve afspraken<br />
gemaakt met de OnderhoudNL-<br />
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.<br />
Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of<br />
www.onderhoudnlgarantie.nl<br />
<strong>VvE</strong> InstallatieNetwerk Nederland<br />
Landelijk All-in CV-onderhoud<br />
speciaal opgezet voor <strong>VvE</strong>’en en<br />
verzorgd door acht regionale<br />
installatiebedrijven.<br />
<strong>VvE</strong> Rioolbeheer<br />
<strong>VvE</strong>’en die zijn aangesloten bij <strong>VvE</strong><br />
Belang krijgen 10% korting bij Van der<br />
Velden Rioleringsbeheer. Meer info:<br />
www.vandervelden.com/vvebelang<br />
Klachtenlijn voor <strong>VvE</strong> bestuurders<br />
over beheerders:<br />
Klachten over beheerders meldt<br />
u bij voorkeur op:<br />
www.klachtenovermijnbeheerder.nl<br />
of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m<br />
donderdag van 9.00-13.00 uur).<br />
<strong>VvE</strong> boeken<br />
De <strong>VvE</strong><br />
en het schilder-,<br />
glas- en<br />
onderhoudswerk<br />
De<br />
Kascommissiegids<br />
voor de <strong>VvE</strong><br />
Handboek voor de <strong>VvE</strong><br />
11 e druk, januari <strong>2017</strong><br />
€ 20,-; voor leden € 15,-.<br />
ABC van de <strong>VvE</strong><br />
4 e geheel herziene druk,<br />
september 2008<br />
€ 30,-; voor leden € 22,50.<br />
De <strong>VvE</strong> en de Rechter<br />
3 e druk, november 2010<br />
€ 27,-; voor leden € 20,50.<br />
De <strong>VvE</strong> en het schilder-,<br />
glas- en onderhoudswerk<br />
2 e druk, oktober 2008<br />
€ 18,-; voor leden € 13,50.<br />
Het activeren van een<br />
(slapende) <strong>VvE</strong><br />
1 e druk, oktober 2008<br />
€ 13,50; voor leden € 10,-.<br />
De Kascommissiegids<br />
voor de <strong>VvE</strong><br />
1 e druk, november 2010<br />
€ 19,85; voor leden € 15,-.<br />
Bestellen?<br />
Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over<br />
op rekening NL97RABO0163.8364.50<br />
t.n.v. <strong>VvE</strong> Belang Service BV te Oosterhout.<br />
Let op! Indien u gebruik maakt van<br />
telebankieren vergeet dan niet voldoende<br />
adres gegevens te vermelden om het<br />
boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen<br />
incl. btw en verzendkosten.<br />
2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR<br />
Bij het beheer en bestuur van een <strong>VvE</strong> komt heel wat kijken. Zonder een<br />
goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied is een goed<br />
beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn groot, niet alleen op<br />
de korte termijn, maar zeker ook op de lange termijn. Daarom heeft<br />
<strong>VvE</strong> Belang een gedegen vakopleiding voor beheerders, maar ook voor<br />
voorzitters van het bestuur.<br />
Op donderdag 28 september en 5 oktober in Maastricht en op<br />
donderdag 9 en 16 november in Zeist wordt wederom de 2-daagse<br />
vakopleiding ‘<strong>VvE</strong> Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De eerste dag<br />
is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel. In Zeist is het juist<br />
andersom. De kosten voor aangeslotenen van <strong>VvE</strong> Belang bedragen<br />
€ 885,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Houders van het <strong>VvE</strong>-<br />
Pluspakket krijgen een korting van 15%. Wilt u slechts een van de dagen<br />
bijwonen dan bedragen de kosten € 450,- excl. btw. Aanvang om 09.30<br />
uur; einde om 16.30 uur inclusief een uur lunchpauze.<br />
Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.<br />
BESTUURDERSBIJEENKOMST<br />
JURIDISCH<br />
Op dinsdag 19 september in Eindhoven en op dinsdag 10 oktober<br />
in Maastricht organiseert <strong>VvE</strong> Belang een korte Juridische Bestuurdersbijeenkomst<br />
van 13.00 tot 16.00 uur.<br />
BOUWKUNDIG<br />
Op dinsdag 26 september in Den Haag en op dinsdag 3 oktober in<br />
Zwolle organiseert <strong>VvE</strong> Belang een korte Bouwkundige Bestuurdersbijeenkomst<br />
van 13.00 tot 16.00 uur. Kosten: € 90,75 inclusief btw en<br />
lunch. Aanmelden: www.vveopleidingen.nl.<br />
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN <strong>2017</strong><br />
Ook dit jaar organiseert <strong>VvE</strong> Belang in het najaar weer op diverse plaatsen<br />
in het land voorlichtingsbijeenkomsten.<br />
Maandag 30 oktober : Congrescentrum Brabanthallen in<br />
Den Bosch<br />
Woensdag 1 november : IJsselhallen in Zwolle<br />
Maandag 6 november : Omnisport in Apeldoorn<br />
Donderdag 9 november : Martini Plaza in Groningen<br />
Maandag 13 november : Supernova Jaarbeurs in Utrecht<br />
Woensdag 15 november : Ahoy in Rotterdam<br />
Maandag 20 november : De Kromhouthal in Amsterdam<br />
Donderdag 23 november : Evoluon Eindhoven<br />
Dinsdag 28 november : Philharmonie Haarlem<br />
Donderdag 30 november : Louwmanmuseum in Den Haag<br />
VVE JAARCONGRES <strong>2017</strong><br />
Exclusief voor appartementseigenaren en <strong>VvE</strong>’en die zijn aangesloten<br />
bij <strong>VvE</strong> Belang wordt op maandag 4 december <strong>2017</strong> in het NBC in<br />
Nieuwegein het ‘<strong>VvE</strong> Belang Jaarcongres <strong>2017</strong>’ georganiseerd. Noteert u<br />
deze datum alvast in uw agenda. In oktober ontvangst u een persoonlijke<br />
uitnodiging.<br />
COLOFON<br />
<strong>VvE</strong> Magazine is een uitgave<br />
van Stichting <strong>VvE</strong> Belang,<br />
belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong><br />
en appartementseigenaar<br />
18e Jaargang nummer 69<br />
Augustus <strong>2017</strong><br />
<strong>VvE</strong> Magazine’ verschijnt 4 x per jaar<br />
Redactieadres en<br />
advertentieexploitatie<br />
<strong>VvE</strong> Belang<br />
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />
Tel. 0162 – 469 120<br />
Fax. 0162 – 461 526<br />
E-mail: info@vvebelang.nl<br />
Doelgroep<br />
Vakblad voor de <strong>VvE</strong><br />
en appartementseigenaar<br />
Hoofdredacteur<br />
Carola Peters-van der Gouw<br />
MEDEWERKERS REDACTIE<br />
Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet<br />
Mr A. El Fathi en S. Siebes LL.B, Rijssenbeek<br />
Advocaten<br />
Mr A.C.W. Luijk - van Veldhuizen, <strong>VvE</strong> Belang<br />
J.A.A.A. van de Wetering, <strong>VvE</strong> Belang<br />
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen<br />
J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea<br />
J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.<br />
Carola Peters, CODEX<br />
VORMGEVING EN PRODUCTIE<br />
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden<br />
Buro Binnen, Noordwijk<br />
FOTOGRAFIE<br />
Jan de Groot – Zorro Producties<br />
Truus van Gog voor KNB<br />
Leo Stolk<br />
Mandy Schilte – <strong>VvE</strong> Belang<br />
SER<br />
Dirk Hol Fotografie<br />
Carola Peters<br />
COVERFOTO<br />
Jan de Groot - Zorro Producties<br />
CARTOONS<br />
Arend van Dam<br />
In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband<br />
met het meer gangbare spraakgebruik in <strong>VvE</strong> Magazine<br />
bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor<br />
‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot <strong>VvE</strong> en voor<br />
‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.<br />
Disclaimer<br />
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede<br />
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever<br />
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de<br />
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze<br />
uitgave van <strong>VvE</strong> Magazine.
66<br />
<strong>VvE</strong> NIEUWSFLITSEN<br />
SUBSIDIEBEDRAGEN WARMTEPOMPEN GEWIJZIGD (ISDE)<br />
Per 1 juli <strong>2017</strong> zijn de subsidiebedragen voor lucht-water warmtepompen<br />
veranderd. Wie nu de subsidie aanvraagt, kan tot 600 euro minder subsidie<br />
ontvangen dan eerder, afhankelijk van het vermogen van de warmtepomp.<br />
Voor de kleinste lucht-water warmtepompen stijgen de vergoedingen. De<br />
subsidiebedragen voor bodem-water warmtepompen wijzigen niet.<br />
Uitzondering: wie kan aantonen dat voor 1 juli <strong>2017</strong> de koopverplichting is<br />
aangegaan, heeft bij een subsidieaanvraag na 1 juli nog recht op het oude<br />
hogere subsidiebedrag. Het bewijs moet dan als bijlage worden meegestuurd<br />
met de subsidieaanvraag (bijvoorbeeld een getekende koopovereenkomst met<br />
datum van ondertekening). Het ministerie van Economische Zaken stelt 20<br />
miljoen euro extra beschikbaar voor de Investeringssubsidie Duurzame Energie<br />
(ISDE). Het budget voor <strong>2017</strong> wordt daarmee verhoogd tot 90 miljoen euro.<br />
DUURZAAMHEIDSFONDS VVE’EN DEN HAAG VAN START<br />
Kleine Verenigingen van Eigenaren in Den Haag kunnen sinds 1 juli een lening<br />
aanvragen voor het uitvoeren van duurzaam woningonderhoud. Het Duurzaamheidsfonds<br />
<strong>VvE</strong>’en Den Haag draagt bij aan kwaliteitsverbetering van<br />
woningen en het besparen op de energiekosten.<br />
Er kan minimaal € 2.500 en maximaal € 15.000 per appartement geleend<br />
worden. Maximaal 50% van het geleende bedrag kan de <strong>VvE</strong> besteden aan<br />
regulier onderhoud en minimaal 50% is voor duurzame maatregelen bestemd.<br />
Afhankelijk van het bedrag kan de lening terugbetaald worden in 10 of 15 jaar.<br />
Meer informatie: vvebalie@denhaag.nl<br />
350 NIEUWBOUW-<br />
APPARTEMENTEN;<br />
NUL PARKEERPLAATSEN<br />
Op het Centraal Station van Den<br />
Haag worden - waarschijnlijk vanaf<br />
medio 2018 - in totaal 350 appartementen<br />
(150 koop, 150 middeldure<br />
huur en 50 sociale huur) en commerciële<br />
ruimtes gebouwd.<br />
Hiervoor is geen enkele parkeerplaats<br />
ingetekend. Het is voor het<br />
eerst dat in Nederland een omvangrijk<br />
woningproject wordt gedaan met<br />
een parkeernorm van nul.<br />
BRON: VASTGOEDACTUEEL<br />
UW COMPLEX<br />
ONDERVERZEKERD?<br />
DAT KAN U VEEL<br />
GELD KOSTEN!<br />
Voorkom problemen,<br />
en laat uw gebouw<br />
taxeren door een<br />
deskundige; door<br />
de taxateur van<br />
<strong>VvE</strong> Belang!<br />
NATUUR STUWT WAARDE WONING OP<br />
Aantrekkelijke natuur stuwt de prijzen van woningen veel meer op dan eerder<br />
werd gedacht. Niet alleen als die natuur dichtbij is, maar tot op een afstand van<br />
zeven kilometer. Wie in de directe nabijheid van aantrekkelijke natuur woont (binnen<br />
500 meter), profiteert het meest: zelfs zonder uitzicht op het groen is het<br />
effect maar liefst 16 procent. Op zeven kilometer is het effect bescheiden, maar<br />
raakt het de waarde van veel woningen. Dat telt dus flink op. Op grotere afstanden<br />
is het effect verwaarloosbaar.<br />
Economisch geograaf Michiel Daams deed onderzoek naar het effect van natuur<br />
op de waarde van woningen. De gegevens zijn gebaseerd op ruim 200.000 recent<br />
verkochte woningen. Respondenten konden op een kaart aangeven welke<br />
natuur ze aantrekkelijk vinden in hun lokale omgeving, de wijdere regio en in<br />
Nederland als geheel. Bossen, meren, parken of agrarisch gebied; zelfs kleine<br />
stukjes stadsgroen konden worden gemarkeerd. Daaruit ontstond een landelijk<br />
dekkend beeld van de waardering die woningkopers hebben voor natuurplekken.<br />
BRON: VASTGOED ADVISEUR<br />
SALDERINGSREGELING<br />
ZONNEPANELEN BLIJFT<br />
Hebt u zonnepanelen op uw gebouw?<br />
Dan krijgt u in elk geval tot<br />
2023 hetzelfde tarief voor de elektriciteit<br />
die u levert als voor de stroom<br />
die u afneemt. Minister Henk Kamp<br />
(Economische Zaken) maakte dat op<br />
12 juni jl. bekend. De Tweede Kamerleden<br />
Jan Vos (PvdA) en Liesbeth van<br />
Tongeren (GroenLinks) hadden de<br />
minister opgeroepen de salderingsregeling<br />
te verlengen. Oorspronkelijk<br />
zou die in 2020 aflopen.<br />
‘FINANCIEEL MISBAKSEL IN HYPOTHEEKRENTEAFTREK’<br />
Het Woonakkoord bevat een fiscaal misbaksel, stelt Het Financieele Dagblad. “Kort samengevat: door de hypotheekrenteaftrek<br />
in de inkomstenbelasting los te koppelen van de beperking van de hypotheekrenteaftrek krijgt een toenemend aantal<br />
woningbezitters in de hoogste belastingschijf met een geringe hypotheek ten opzichte van het eigenwoningforfait de<br />
komende jaren te maken met een rentebijtelling in plaats van -aftrek in zijn belastingaanslag.<br />
Geen ‘foutje, bedankt’, maar naar verluidt een bewuste keuze van de wetgever. Ook al staat het te verwachten effect van<br />
de bijtelling haaks op een belangrijk uitgangspunt van hetzelfde Woonakkoord. Dat akkoord moet de hoge Nederlandse<br />
hypotheekschuld omlaag brengen. Maar belastingbetalers die in het tarief van 52% vallen en hun hypotheekschuld vrijwillig<br />
of, sinds 2014, verplicht gedeeltelijk aflossen, krijgen juist eerder te maken met de bijtelling dan zij die afzien van gedeeltelijke<br />
aflossing.<br />
Deze ongerijmdheid bracht VVD’er Blok bij de parlementaire behandeling van de renteaftrekbeperking tot de suggestie<br />
aftrekbare hypotheekrente dan maar onvermeld te laten in de belastingaangifte zodra de rentebijtelling hoger is dan de<br />
renteaftrek. Dat was een uitnodiging tot belastingfraude, als we het oordeel van Bloks partijgenoot en demissionair staatssecretaris<br />
van Financiën Eric Wiebes naar het woord nemen. Die heeft de Tweede Kamer laten weten dat het verplicht is<br />
de aftrekpost op te voeren.”<br />
HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:<br />
EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.<br />
Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar<br />
onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel<br />
goed verzekerd?<br />
Het laatste wat u wilt is dat uw <strong>VvE</strong> onderverzekerd is.<br />
Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel<br />
tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.<br />
Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want<br />
het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!<br />
ing. Gerard Groenendijk<br />
MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?<br />
Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van <strong>VvE</strong> Belang in.<br />
Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een<br />
zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport<br />
waar uw <strong>VvE</strong> wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex<br />
goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen<br />
onderverzekering.<br />
Tip:<br />
laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar<br />
taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!<br />
Meer weten?<br />
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk.