Salgsoppgave (16 mb) - Om Solhaugen

Salgsoppgave 

Salgs- og eiendomsinformasjon 

Adresse og matrikkelnummer 

Solhaugveien 9, 1337 Sandvika. Endelig adresse tildeles på et senere tidspunkt. 

Parsell av eiendom med gnr. 50, bnr. 2 i Bærum kommune. Eiendommen vil bli fradelt og endelig bnr. 

og snr. tildeles på et senere tidspunkt. 

Eier/ selger/ utbygger 

Solhaugen Utvikling AS står som selger av boligprosjektet Solhaugen. Selskapet er eid med hhv. 1/2 

av Bunde Eiendom AS og 1/2 av Søndre Jong AS (Fram Management AS/Albert Kr Hæhre AS). 

Som entreprenør er BundeBygg AS valgt. 

Hjemmelshaver 

Asker og Bærum Boligbyggelag BA. 

Tomt og grunnareal 

Eiet tomt på 28 862 kvm. Tomten er under fradeling og sameiets tomt iht. vedlagt foreløpig 

tomtedelingskart. 

Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) 

Servitutter tinglyst på gnr. 50, bnr. 2 etter 1960 er tilgjengelig hos megler. Forøvrig se grunnboken som ligger 

vedlagt salgsoppgaven. 

Følgende servitutter tinglyst på eiendom gnr. 50, bnr. 2: 

• Dagboks nr. 900026: Erklæring vedr. rett til jord på kalkberget. 

• Dagboks nr. 900020: Bestemmelse om vei. 

• Dagboks nr. 910311, 1324 og 3778: Skjønn vedr. grunnavståelse. 

• Dagboks nr. 405: Skjønn vedr. Solhaugveien regulering. 

• Dagboks nr. 6157: Erklæring ekspropriasjonsforr. Vedr. NSB 

• Dagboks nr. 7316, 7317 og 1821: Bestemmelser om vann/kloakkledning. 

• Dagboks nr. 6821 og 12937 Midlertidig dispensasjon vedr. garasje/carport 

• Dagboks nr. 25332: Bestemmelse om vann/kloakkledn. og vedlikehold av ledninger, samt 

bestemmelse om adkomstrett. 


• Dagboks nr. 1040227: Bestemmelse om vann/kloakkledning samt varmetilknytning til 

varmesentral. 

• Dagboks nr. 1040299: Bestemmelse om vann/kloakkledning og vedlikehold av ledninger m.v 

• Dagboks nr. 491065: Erklæring Hafslund nett AS, rettigheter og plikter ved oppføring, drift og 

vedlikehold av frittliggende nettstasjon. 

På eiendommen er det tinglyst, dagboks nr. 1040227, en rammeavtale med varighet 20 år om levering av 

fjernvarme og fjernkjøling med Søndre Jong Varme AS. 

Utinglyste forpliktelser 

Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan 

eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter 

krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av 

nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. 

www.solhaugenbolig.no Visningssenter: Solhaugen 9 Tlf.: 21 04 32 32 Faks: 21 04 33 85

Selger har på vegne av sameiet tegnet en leieavtale med Norsk Gassnett AS for felles gassanlegg med 

tilknytningspunkter for gassgrill på balkong/terrasse samt egen gasspeis. Denne avtale kan bli tinglyst som 

en rammeavtale med varighet 20 år om levering av gass fra Norsk Gassnett AS. 

Byggemåte 

Byggene fundamenteres til fjell. Gulv i parkeringskjeller består av plasstøpt betong eller asfalt. 

Bygningene utføres fortrinnsvis med et bæresystem i plasstøpt betong. Fasadeveggene utføres dels i 

bindingsverk, dels med stål og betong isolert med mineralull. Utvendig er veggene hovedsakelig utført 

som teglfasader med innslag av panel/plater. Yttertak er tilnærmet flatt med isolasjon og takpapp. 

Innvendige skillevegger er hovedsakelig av stålstendere og kledd med gipsplater. Alle lettvegger av 

gips blir isolert. Flislagte vegger i våtrom. Skillevegger mot naboleiligheter/felles gang består av 

lydvegger i stål/gips/mineralull. Betongvegger mot heis/trappekjerne. 

Reguleringsplan og bestemmelser 

Reguleringsbestemmelser og reguleringskart for gnr. 50, bnr. 2 ligger som vedlegg til salgsoppgaven. 

Reguleringsbestemmelser for Plannummer 2005006, vedtatt 22.06.2005. Eiendommens felt B1 og B2 

er regulert til bolig. Felt F1-F5 er regulert til fellesområde for lek og uteoppholdsareal. Gnr. 50, bnr. 

395 hvor det i dag står en enebolig er regulert til bolig/barnehage. 

Andre offentlige planer 

Som en del av rekkefølgebestemmelsen for utbyggingen av gnr. 50 bnr. 2 skal deler av Solhaugveien 

utbedres. 

Videre utbygging 

På eiendommens sørside, Felt B2, er nylig prosjektet Søndre Jong ferdigstilt. 

Selger/Selgers eiere har ytterligere planer om utvikling/utbygging av gnr. 50 bnr. 395 og den 

resterende del av gnr. 50 bnr. 2. Det gjøres oppmerksom på at disse planene kan fravike gjeldende 

reguleringsbestemmelser og bebyggelsesplaner, både hva gjelder bygningsvolum/antall enheter, 

adkomst, reguleringsformål med mer. Eventuelle endringer forutsetter imidlertid kommunens 

godkjennelser. Det påpekes særskilt at det kan bli behov for å endre nåværende planlagte adkomster 

for byggetrinnene, herunder etablering av felles adkomst for senere byggetrinn via planlagt 

garasjeanlegg på eiendommen eller tilpasninger av dagens regulerte adkomst (”nye” Solhaugsveien) 

øst for eiendommen. Det er ikke tatt stilling til om dagens regulerte adkomst vil bli søkt foreløpig 

avsluttet ved eiendommens (bygg H`s) nordlige grense, eller om denne vil bli opparbeidet hele veien 

rundt felt B1. Dersom adkomsten blir midlertidig avsluttet må det i så fall påregnes at adkomstveien på 

et senere tidspunkt vil bli forlenget slik at adkomstveien også vil kunne bli benyttet for senere 

byggetrinn. Det tas forbehold om tinglysning av erklæringer på gnr. 50, bnr. 2 samt utskilt parsell av 

denne eiendommen for å ivareta videre utbyggingsrettigheter. 

Videresalg 

Dersom Kjøpekontrakten transporteres av kjøper før ferdigstillelse, plikter den nye kjøperen å tre inn i alle de 

avtaler som er etablert, herunder endringsavtaler og tilvalgsbestillinger. Kjøper gjøres dog oppmerksom på 

at han hefter for dette kontraktsforhold inntil ny kjøper har signert alle dokumenter vedrørende salget og 

innbetalt tilsvarende beløp som kjøper etter kontrakten. Kjøper har heller ikke anledning til å motsette seg 

overskjøting av leiligheten til seg dersom han på overtakelsestidspunktet ikke har utpekt ny eier og som har 

oppfylt kontrakts- og oppgjørsbestemmelsene i kjøpekontrakten. Ved eventuell transport av kjøpekontrakt 

før overtagelse kreves et gebyr på kr. 30.000 inkl. mva. Ny kjøper må godkjennes av Solhaugen Utvikling 

AS. Transportkontrakt må være selgers hende innen en måned før varslet overtagelse. Transport av 

garantier til ny kjøper krever samtykke fra garantist. Eventuelle gebyrer for en slik transport dekkes av 

kjøper. 

Overtagelse 

Boligen ventes klar for overtakelse 1 halvår 2013. Dette gjelder ikke som en bindende frist for ferdigstillelse 

og overtagelse og gir ikke grunnlag til krav om dagmulkt. Planlagt periode for overtagelse av boligen 

meddeles 3. mnd. før. Kjøper aksepterer at endelig overtakelsesdato først vil bli gitt med ca. 6 ukers skriftlig 

varsel fra Selger. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på 

fristforlengelse jf buofl. § 11. Selger skal informere Kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til 


den planlagte perioden for overtagelse. Kjøper kan ikke motsette seg at overtagelse skjer tidligere enn 1. 

halvår 2013 forutsatt at varslingsfristene er overholdt. 

Avbestilling 

Ved avbestilling vil det komme et avbestillingsgebyr som vil variere for hver enkelt leilighet og i 

samsvar med Budstadoppføringslovas kapittel VI. 

Konsesjon 

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig. 

Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse 

Prosjektet er byggemeldt før 01.07.2010 og bygges iht. Teknisk forskrift av 1997, med veiledning til forskrift 

revidert i 2007 (4. revisjon). Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest ved 

kjøpers overtagelse av eiendom. 

Eier- og organisasjonsform 

Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger eierseksjonsloven av 23. mai 

1997, nr. 31. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på 

www.lovdata.no. 

Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Dette styret skal ivareta alle saker av felles 

interesse for sameierne. Styre vil på vegne av sameiet gjennomføre overtagelsen av fellesarealet til 

sameiet. Selger vil på vegne av sameiet inngå driftavtaler med varighet inntil 3 år, eksempelvis avtale vedr. 

fibernett. Ved ervervet av boligen blir kjøper deleier i sameiet bestående av 47 boligseksjoner. 

Organiseringen av parkeringskjeller samt varmesentral i 1. etg i bygg E, er enda ikke bestemt og kan bli 

organisert som seksjoner i sameiet. Selger forbeholder seg retten til å etablere et eller flere sameier. 

Selger kan også justere størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er hensiktsmessig i 

forhold til utbyggingstakt, fremdrift og bruksenheter. 

Vedtekter 

Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for Sameiet. Som vedlegg og som 

en del av denne avtalen, følger foreløpige vedtekter som gjelder for Sameiet. Likeledes plikter kjøper å 

betale sin fordelsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. 

Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av Sameiet i ekstraordinært sameiemøte. 

Regler for styring og drift av Boligsameiet følges av Eierseksjonsloven. 

Fellesutgifter 

Fellesutgiftene for sameiet er stipulert til ca. kr 23,- pr. kvm BRA pr. måned. Fjernvarme og varmtvann 

som er stipulert til ca. kr. 16,- pr. kvm BRA pr. måned. Kostnaden til Tv-pakke og fibernett er stipulert 

til ca. kr. 500,- pr. leilighet pr. måned. For leilighetene tilknyttet gassanlegg kommer månedlig leie på 

kr. 192,- pr. enhet samt forbruk av gass. Kostnaden er ca. kr. 150,- pr. biloppstillingsplass pr. måned. 

Betalingsbetingelser 

1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesum betales innen 7 dager etter anmodning om innbetaling fra 

Megler, som blir sendt når garantien er stilt i samsvar med buofl. § 12. Innbetalingen skal være fri 

egenkapital, det vil si forutsetter ikke pant i den leiligheten som kjøpes. Påløpte renter tilfaller Kjøper 

frem til skjøte er tinglyst på Kjøper, med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en 

følge av at det stilles garanti iht. buofl § 47. 

2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 

3) Resterende del av kjøpesummen inkl. omkostninger betales uoppfordret innen kl. 16 dagen før 

overtagelse. Totalprisen på boligen er prisen iht. prislisten med tillegg av omkostninger spesifisert 

nedenfor. 

Omkostninger 

I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. For 

bygg E beregnes dokumentavgiften til 2,5 % av kjøpesum. For bygg F, G og H beregnes 2,5 % 

dokumentavgift av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi for bygg F, G og H utgjør ca. kr. 

425 pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 1.548.-. For 


pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 2.107.- i 

omkostninger pr. pantedokument. Tilkobling for gass, kr. 4 375,- for leilighetene som har gasspeis. 

Kjøper har risiko for endringer i omkostningsbeløpene. 

Arealer definisjoner 

Arealene i prislisten er oppgitt i bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra 

Norsk Standard 3940. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom 

er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom. De oppgitte arealer er å 

betrakte som ca. arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 

5 % mindre/større en det oppgitte areal. 

Bustadoppføringslova/ garantier 

Kjøpet følger Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er 

profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av 

sine forpliktelser etter Kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 

5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. § 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved 

henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. 

Forbehold 

Bygg G og H: 

Selger kan kansellere inngått Kjøpekontrakt frem til 30.03.2012 dersom ikke 50 % av seksjonene regnet i 

verdi eller antall er solgt. Selger kan kansellere dersom nødvendig tillatelse fra kommunen ikke er gitt innen 

30.03.2012. Dersom kanselleringsretten benyttes får Kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. 

For øvrig kan Kjøper ikke fremme krav mot Selger som følge av kanselleringen. 3D presentasjoner, planer, 

skisser og bilder i prospektet og foreløpig utomhusplan er av illustrativ karakter, og kan derfor vise 

bygningsvolumer, arealer og inneholde innredning og detaljer m.v. som ikke inngår i avtalen, og kan videre 

avvike noe i forhold til plan – og fasadetegninger som vedlegges kontrakten. Selger står fritt til å endre prisen 

på usolgte boliger. 

Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold 

om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis 

pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i 

nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Også omfang av nedforete 

himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. 

Selger skal ikke levere; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler 

og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse. Illustrasjoner er ikke retningsgivende for 

detaljer rundt leveransen. 

Selger forbeholder seg retten til å forestå fordelingen / plasseringen av sportsboder og eventuelle 

parkeringsplasser. 

Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. 

Selger tar forbehold om tinglyst seksjonsbegjæring på overtagelsestidspunktet. 

Alle tegninger/fotografier i salgsprospektet er kun av illustrativ karakter, og kan avvike fra selgers ytelser. 

Vedlegg 

Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven 

• Kjøpekontrakt 

• Leveransebeskrivelse, datert 07.06.2011 rev. 14.11.2011. 

• Fasadertegninger datert 16.11.2011 og snittegninger, datert 03.04.2011. 

• Plantegning 

• Prisliste m/betalingsbetingelser, datert 08.11.2011. 

• Reguleringsplan- og bestemmelser, datert 16.11.2011. 

• Foreløpig forslag til vedtekter for sameiet. 


• Avtale Norsk Gassnett AS 

• Foreløpig utomhusplan datert 10.11.2011 og foreløpig tomtedelingskart. 

• Utkast avtale Søndre Jong Varme AS 

• Grunnboksutskrift, datert 15.06.2011. 

• Budskjema 

Energiattest 

Ved overtagelse vil det bli utstedt energiattest, iht. enhver tid gjeldende lovverk. Boligens varmetap og 

energibehov er dimensjonert iht. teknisk forskrift av 1997, med veiledning til teknisk forskrift 4. utgave 2007 

(også kalt TEK07). Prosjektet er ikke detaljprosjektert, men det ras sikte på å nå et energimerke i 

energiklasse C. 

Likningsverdi 

Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil 

utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 40 prosent for 

sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av 

Statistisk sentralbyrås årlige kvadratmeter satser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: 

www.skatteetaten.no/no/Selvbetjening/Kalkulatorer/Boligkalkulator/ 

Adgang til utleie 

Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før 

seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. 

eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. 

Hvitvasking 

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde 

fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. 

Eiendomsmegler 

Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410 

Karenslyst Allè 16 

Postboks 285 Skøyen 

0214 Oslo 

Eiendomsmeglers vederlag 

Meglers vederlag betales av Selger. 

Ansvarlig og utførende eiendomsmegler 

Ansvarlig megler i forbindelse med salget er eiendomsmegler Andreas Øvsthus og vil i selve salget bli 

assistert av medhjelper Tobias Due, og eiendomsmegler Ola Bjerke og Klas K. Liland. 

Oslo, 21.11.011. 


KJØPEKONTRAKT 

BOLIG UNDER OPPFØRING 

Denne Kjøpekontrakt er i dag inngått mellom: 

EIERSEKSJON 

Solhaugen Utvikling AS Org nr: 993 424 048 

Adr: C/O BundeEiendom AS 

PB 6445 Etterstad 

0605 Oslo 

Tlf: 22 88 57 88 

som Selger 

og 

Tlf privat.: Kontor: Mobil: , E-post: 

som Kjøper. 

1 BAKGRUNN 

1.1 Partene er i dag blitt enige om vilkår som følger av denne avtale i forbindelse med kjøp av ny 

eierseksjon med tomt. Avtaleforholdet er ellers regulert av Lov om avtalar med forbrukar om 

oppføring av ny bustad, bustadoppføringslova (buofl), av 13. juni 1997 nr 43. 

1.2 Selger står som utbygger av parsell av eiendommen gnr 50 bnr 2 i Bærum kommune. 

Eiendommen vil bli fradelt, jf. pkt. 2.2. Planlagt bebyggelse for den fradelte parsellen vil totalt 

bestå av ca. 47 leiligheter fordelt på 4 bygg, samt 1 næringsseksjon i bygg E bestående av en 

varmesentral eid av Søndre Jong Varme AS, og eventuelt en parkeringsseksjon. Eiendommen 

vil bli seksjonert. Selger forbeholder seg retten til å omdisponere areal eller endre 

boligsammensetningen (f. eks ved at leiligheter slås sammen eller deles). 

1.3 Hjemmelshaver til eiendommen er Asker og Bærum Boligbyggelag. 

1.4 Gårds-, bruks- og seksjonsnummer samt adresse tildeles senere. 

2 EIENDOMMEN 

2.1 Selger overdrar til Kjøper leilighet nr i bygg på parsell av gnr 50 bnr 2 i Bærum 

kommune samt ideell andel av sameiets fellesareal. 

2.2 Sameiets antatte tomtegrenser fremgår av tomtedelingskart, se pkt 4.10. Selger tar dog 

forbehold om avvik i tomtens størrelse og endelige grenser inntil oppmålings- og kartforretning 

er gjennomført, uten at slike eventuelle endringer gir Kjøper rett til mangelsbeføyelser. 

Kjøpekontrakt oppdrag: 

Røisland & co Prosjektsalg org.nr. 994 194 410 Side 1 av 12 

fnr

2.3 Det medfølger bruksrett til 1 garasjeplass i underjordisk garasjeanlegg, samt bruksrett til 1 bod 

beliggende enten i garasjeanlegget eller i øvrig fellesareal. Selger forbeholder seg retten til å 

foreta fordeling av bod- og garasjeplasser. Boder og parkeringsplasser i garasjeanlegget vil 

enten bli strukturert som et eget underjordisk bruksnummer, eller organisert som en egen 

parkeringsseksjon gjennom et ideelt tingsrettslig sameie hvor Kjøper vil få hjemmel til en ideell 

andel tilsvarende antall kjøpte p-plasser/boder. Alternativt vil boder og garasjeplasser bli 

seksjonert som tilleggsdel til seksjonene. Valg av modell avhenger av hvilken modell Bærum 

kommune tillater, men Selger står fritt til å velge blant godkjente modeller. Kostnaden til drift 

og vedlikehold av garasjeplassen belastes hver eier iht. antall garasjeplasser som disponeres 

av den enkelte seksjon. Selger disponerer til enhver tid usolgte parkeringsplasser. 

2.4 Alle leilighetene har balkong/terrasser eller uteplass (på bakkeplan). Disse vil bli seksjonert 

som del av bruksenheten eller som tilleggesdel til den enkelte seksjon. Alle øvrige 

utomhusarelaer/takflater m.v. skal i utgangspunktet være å regne som fellesareal i sameiet. 

Selger står imidlertid fritt til å gjøre justeringer i dette frem til overtagelse så lenge ikke dette 

vesentlig reduserer kvaliteten på levereansen tilknyttet den enkelte seksjon. 

2.5 Den samlede ytelse som overdras Kjøper er heretter kalt Eiendommen. 

2.6 Eiendommen er pliktig tilknyttet varmesentral beliggende i 1. etasje i bygg E. Eier av 

varmesentralen er Søndre Jong Varme AS, og står fritt til å disponere over anleggets drift, 

salg, utleie m.v. Det skal inngås en egen uoppsigelig leveranseavtale med Søndre Jong 

Varme AS. Oppvarming skal leveres til markedspris, og skal ikke være dyrere enn Bærum 

Fjernvarmes gjeldende priser. Anlegget leverer varmtvann og fyring/kjøl i form av vannbåren 

varme/kjøling. Energiforbruket avregnes etter individuelt forbruk. 

3 MEGLER 

3.1 Røisland & Co Prosjektsalg AS er valgt som Megler på oppdrag av Selger, heretter også kalt 

Megler. Meglers vederlag betales av Selger og forfaller til betaling ved underskrift av 

Kjøpekontrakten. Megler har imidlertid ikke noe ansvar for partenes riktige oppfyllelse av 

denne Kjøpekontrakt. 

4 KONTRAKTSDOKUMENTER 

Følgende dokumenter har blitt forelagt Kjøper og er en del av Kjøpekontrakten. 

4.1 Kjøpekontrakten. 

4.2 Leveransebeskrivelse, datert 07.06.2011 rev.14.11.2011.. 

4.3 Fasadetegninger datert 16.11.2011 og snittegning datert 04.03.2011. 

4.4 Plantegninger, datert . 

4.5 Salgsprospekt. 

4.6 Prisliste med kjøpsbetingelser, datert 08.11.2011. 

4.7 Salgsoppgave/Salgs- og eiendomsinformasjon, datert 

4.8 Foreløpig forslag til sameievedtekter. 

4.9 Leieavtale med Norsk Gassnett AS. 

4.10 Foreløpig utomhusplan datert 10.11.2011 og foreløpig tomtedelingskart. 

4.11 Kjøkkentegninger datert . 

4.12 Utkast avtale Søndre Jong Varme AS. 

Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider mot hverandre, skal dokumentene gjelde 

i ovennevnte rekkefølge. Tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakt som er datert etter Kjøpekontrakten 

gjelder foran Kjøpekontrakten. Videre gjelder i tilfelle motstrid yngre bestemmelser foran eldre, 

spesielle foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for denne avtale foran standardiserte 

bestemmelser. 

Kjøper er gjort kjent med at alle 3D presentasjoner, planer, skisser og bilder i prospekt og foreløpig 

utomhusplan er av illustrativ karakter, og derfor kan vise bygningsvolumer, arealer og inneholde 

innredning og detaljer m.v. som ikke inngår i avtalen. 


Røisland & co Prosjektsalg org.nr. 994 194 410 Side 2 av 12

5 OFFENTLIGE DOKUMENTER 

Følgende dokumenter har blitt forelagt Kjøper og er en del av Kjøpekontrakten. 

5.1 Reguleringsbestemmelser, vedtatt 14.06.85, med reguleringskart datert 16.11.2011. 

5.2 Utskrift av grunnboken for eiendommen gnr 50 bnr 2, datert 15.06.2011. 

5.3 Rammetillatelse for garasjeanlegg datert 28.04.2011 med endringsmelding 07.10.2011. 

Kjøper erklærer ved inngåelse av Kjøpekontrakten å ha satt seg inn i de nevnte dokumenter. 

6 KJØPESUM OG OMKOSTNINGER 

6.1 Kjøpesummen for Eiendommen utgjør 

Kr Kroner: med bokstaver 00/100 inkl mva. 

6.2 I tillegg til Kjøpesummen betales følgende omkostninger ved overtagelse: 

* Dokumentavgift til staten, 2,5% av 

kjøpesum 

Tinglysingsgebyr for panterettsdokument 

Kr 

,00 

med attest 

Kr 

2.107,00 

* Tinglysingsgebyr for skjøte Kr 1.548,00 

Tilkoblingsavgift for gassanlegg Kr 4.375,00 

Sum omkostninger Kr 

* Det tas forbehold om forskriftsendringer som innvirker på tinglysingsgebyrets størrelse. Det 

tas videre forbehold om forskriftsendringer i forhold til størrelsen på dokumentavgiften, samt at 

beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften blir godkjent. Kjøper har risiko for slike eventuelle 

endringer. 

6.3 Dersom Kjøper opptar flere lån hvor panterettsdokument skal tinglyses på Eiendommen, 

påløper ytterligere kr 2.107,- pr obligasjon i tinglysingsgebyr. 

6.4 Omkostningene betales til Megler samtidig med sluttoppgjøret. 

6.5 Tilleggsbestillinger innbetales til Meglers klientkonto på bakgrunn av skriftlig avtale mellom 

Kjøper og Selger. Faktura med betalingsvilkår utstedes av Selger. 

7 BETALING 

7.1 Kjøpesummen betales uoppfordret på følgende måte: 

7.1.1 10 % betales med grunnlag i faktura fra 

Megler som blir tilsendt når garanti er stilt i 

samsvar med buofl § 12 

7.1.2 Resterende betales uoppfordret innen kl 

16.00 dagen før overtagelse 

Kr ,00 

7.2 Kjøpers innbetalinger i henhold til pkt 7.1.1 skal være fri egenkapital, det vil si at betaling ikke 

forutsetter pant i Eiendommen. Beløpet er å anse som et depositum og settes på sperret 

klientkonto i meglers bank. Påløpte renter tilfaller Kjøper frem til skjøte er tinglyst på Kjøper, 

med mindre Selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i 

medhold av buofl § 47. 


Røisland & co Prosjektsalg org.nr. 994 194 410 Side 3 av 12 

Kr 

,00

7.3 Dersom Selger ønsker å disponere Kjøpers innbetalinger før hjemmel til Eiendommen er 

overført på Kjøper må Selger stille en selvskyldnergaranti fra bank/forsikringsselskap til Kjøper 

som sikkerhet for det beløp som skal disponeres til fordel for Selger (jf buofl § 47), se pkt 10.4. 

Minst en tiendedel av vederlaget skal imidlertid stå igjen på klientkonto frem til overtagelsen 

jfr. bufl. § 47, 1.ledd c. 

7.4 Megler Røisland & Co Prosjektsalg AS har valgt Fokus Krogsveen AS som oppgjørsmegler for 

prosjektet. Begge parter gir Fokus Krogsveen AS fullmakt til å foreta oppgjør. 

7.5 Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nr. 8101.23.68445 i Fokus Bank stillet til: 

Fokus Krogsveen AS 

v/oppgjørsavdelingen 

Martin Linges vei 17, 

Postboks 1 

1330 Fornebu 

7.6 Innbetalinger skal tydelig merkes med Kjøpers navn og Meglers oppdragsnummer. Betaling 

anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på Meglers konto eller på Meglers kontor. 

8 BETALINGSMISLIGHOLD 

8.1 Ved forsinket betaling har Selger rett til å nekte overlevering. 

8.2 Kjøper svarer forsinkelsesrenter til selger hvis kjøpesummen iht. denne kontrakt ikke er 

disponibel i sin helhet hos megler. Forsinkelsesrenter beregnes av hele kjøpesummen inklusiv 

tilvalg og endringer, da manglende innbetaling vil stoppe hjemmelsoverføringen av 

eiendommen, og anses som mislighold av kjøpers forpliktelse i henhold til denne kontrakten. 

8.3 Hvis Kjøpekontrakten misligholdes vesentlig av Kjøper, har Selger rett til å heve 

Kjøpekontrakten. Manglende oppgjør utover 30 dager etter forfall vil kunne anses som 

vesentlig mislighold. Selger har i et slikt tilfelle hvor Kjøper har utvist vesentlig mislighold rett, 

men ikke plikt til å heve Kjøpekontrakten og foreta dekningssalg. Selger kan ta dekning for sitt 

tilgodehavende etter denne Kjøpekontrakt i Kjøpers eventuelle innbetalte terminbeløp, 

herunder også renter og andre omkostninger som påløper på grunn av Kjøpers mislighold. 

Selgers krav mot Kjøper begrenser seg dog ikke til det innbetalte beløp. Selger har hevingsrett 

selv om overtakelse har funnet sted og/eller skjøte er tinglyst, jf. Buofl § 57, annet ledd. 

8.4 Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Eiendommen før fullt oppgjør har funnet sted, på 

tross av garantier, eller av andre grunner ikke presterer fullt oppgjør etter Kjøpekontrakten, 

godtar Kjøper utkastelse fra Eiendommen uten søksmål og dom. Han har da ikke rett til å 

besitte Eiendommen, jf tvangfullbyrdelseslovens § 13-2, 3. ledd (e). 

8.5 Ved selgers mislighold gjelder bestemmelsene i bustadoppføringslova kapittel III og IV. 

Kjøper kan heve Kjøpekontrakten dersom Selgers forsinkelse eller mangler ved ytelsen 

innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. 

Ved forsinkelse kan Kjøper kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake 

vederlaget jft. Bufl. § 47. 

Ved mangler kan kjøper holde tilbake vederlaget, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, 

eller heve og/eller kreve erstatning jfr. bufl. § 29. 

9 TINGLYSING 

9.1 Skjøte blir utstedt av Selger når alle nødvendige opplysninger er tilgjengelige, og senest i 

forbindelse med overtakelse og oppgjør. Dokumentet oppbevares hos Megler/oppgjørsmegler 

Fokus Krogsveen AS inntil tinglysing finner sted. Megler gis fullmakt til å påføre 



eiendomsbetegnelsen i skjøtet så snart dette foreligger. In blanco skjøte aksepteres ikke. 

9.2 Etter overtakelse skal Eiendommen overskjøtes til den Kjøper som Kjøpekontrakten utpeker. 

Dette under forutsetning av at innbetaling av Kjøpesummen inkl. omkostninger og eventuelle 

tilleggsbestillinger er bekreftet innbetalt. 

9.3 Kjøper må godtgjøre at kjøpet ikke er i strid med eierseksjonsloven § 22, og utsteder en 

særskilt erklæring om dette som vedlegges skjøtet når dette sendes for tinglysing. 

9.4 Selger er ikke ansvarlig for forsinkelser som skyldes kommunal eller annen offentlig 

saksbehandling. Det tas forbehold om at fradelingen/sammenføyningen av tomteparsellene og 

den påfølgende seksjoneringen kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters 

saksbehandlingstid. Såfremt tomtearronderingen, fradeling og seksjoneringen av eiendommen 

ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til Kjøper skje så snart det praktisk lar seg 

gjennomføre, uten at dette er å anse som en forsinkelse som gir Kjøper krav på mangels- 

og/eller forsinkelsesbeføyelser. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før 

seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf 

eierseksjonsloven kap III. Dette er kjøpers risiko. 

10 SIKKERHET OG GARANTISTILLELSE 

10.1 Selger har utstedt til Megler et panterettsdokument med urådighetserklæring 

(sikringsobligasjon) som lyder på minimum Kjøpesummen for Eiendommen. Obligasjonen 

tjener som sikkerhet for den del av Kjøpesummen som er betalt av Kjøper. 

10.2 Obligasjonen skal tinglyses på Eiendommen og slettes så snart alle formaliteter er i orden. 

Obligasjonen skal ha prioritet etter byggelån og foranstående heftelser. Selger kan ikke kreve 

oppgjør før obligasjonen er tinglyst. 

10.3 Selger stiller som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt en garanti 

eller tilsvarende fra finansinstitusjon til kjøper, jfr. bufl. § 12. Garantien gjelder for selgers plikt 

til oppfyllelse av kjøpekontrakten. Kjøper er ikke forpliktet til å betale noen del av 

kontraktssummen eller tilvalgsbestillinger før han har mottatt dokumentasjon for at selgeren 

har stilt sikkerhet, jf buofl § 12, siste ledd. Tilleggsbestillinger i henhold til kontraktens pkt 12 vil 

ikke påvirke størrelsen på Selgers garanti/sikkerhetsstillelse. 

10.4 Dersom det skal utbetales noen del av vederlaget fra Meglers klientkonto før Eiendommen er 

overskjøtet på Kjøper, skal Selger stille garanti som dekker det beløp som skal disponeres, jf 

pkt 7.3 og buofl § 47. Utbetaling til Selger med grunnlag i slik garantistillelse aksepteres med 

dette av Kjøper, men forutsetter dessuten godkjennelse fra Kjøpers bank dersom 

innbetalingen er lånefinansiert. Garantien skal avsluttes når overskjøting har funnet sted. 

11 HEFTELSER 

Eiendommen overdras til Kjøper fri for pengeheftelser (dvs. pant eller utlegg). 

Kjøper er forelagt utskrift av grunnboken for eiendommen, datert 16.06.2011 og har gjort seg 

kjent med denne, jf pkt 5, vedlegg 5.2. Kjøper overtar de servitutter som er tinglyst på 

eiendommen, slik disse fremkommer av grunnboken: 

• Dagboks nr. 900026: Erklæring vedr. rett til jord på kalkberget. 


• Dagboks nr. 910311, 1324 og 3778: Skjønn vedr. grunnavståelse. 

• Dagboks nr. 405: Skjønn vedr. Solhaugveien regulering. 

• Dagboks nr. 6157: Erklæring ekspropriasjonsforr. Vedr. NSB 

• Dagboks nr. 7316, 7317 og 1821: Bestemmelser om vann/kloakkledning. 

• Dagboks nr. 6821 og 12937 Midlertidig dispensasjon vedr. garasje/carport. 



• Dagboks nr. 25332: Bestemmelse om vann/kloakkledn. og vedlikehold av ledninger, samt 

bestemmelse om adkomstrett. 


• Dagboks nr. 1040227: Bestemmelse om Vann/Kloakkledning samt varmetilknytning til 

varmesentral. 

• Dagboks nr. 1040299: Bestemmelse om vann/kloakkledning og vedlikehold av ledninger 

m.v. 

• Dagboks nr. 491065: Erklæring Hafslund nett AS, rettigheter og plikter ved oppføring, drift 

og vedlikehold av frittliggende nettstasjon. 

11.1 Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av 

nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet, samt tidligere og videre 

utbygging. Det vil i denne forbindelse bl.a. bli tinglyst nødvendige erklæringer om adkomst, 

herunder drift og vedlikeholdsansvar, vann og avløp og bruk av søppelrom i bygg E for felt B2. 

Kjøper aksepterer videre at eiendommen kan påheftes nye private og offentlige 

rådighetsinnskrenkninger dersom offentlig myndighet krever det. 

12 TILLEGGSBESTILLINGER/ENDRINGER 

12.1 Selger utarbeider tilvalgsliste hvor valgmulighetene for tilleggsbestillinger og endringer 

fremkommer. Dette er et stort prosjekt med mange leiligheter som gjennomføres i en planlagt 

serieproduksjon. Det vil derfor i alminnelighet ikke bli godtatt endringer eller tilleggsbestillinger 

utover tilvalgslisten da dette vil gripe inn i den planlagte produksjonsprosessen, jf buofl § 9, 

annet ledd. 

12.2 Alle tilleggs-/endringsbestillinger skal være Selger i hende senest ved de tidsfrister som 

fastsettes av Selger i tilknytning til prosjektets fremdriftsplan. 

12.3 Kjøper kan ikke kreve utført tilleggsbestillinger/endringer som endrer Selgers vederlag på mer 

enn 15 % av Kjøpesummen. 

12.4 Dersom Kjøper ønsker tilleggsbestillinger/endringer skal dette bestilles skriftlig. Selger oppgir 

pris og fremdriftsmessig konsekvens. Alle tilleggsbestillinger/endringer skal faktureres av 

Selger eller den Selger utpeker og betales direkte til Meglers klientkonto. Selger har rett til å ta 

seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jf buofl § 44. I den grad det tillates 

endringer utover tilvalgsliste, jf pkt 12.1, må det påregnes betydelige kostnader til 

administrasjon, tegningsrevisjoner osv. 

12.5 Selger har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon, materialvalg, tomtetilpasninger, 

rørføringer o.l som ikke reduserer Eiendommens kvalitet vesentlig, uten at dette gir rett til 

endring av avtalt pris. Selger skal så langt det er praktisk mulig informere Kjøper skriftlig om 

slike endringer. 

12.6 Selger forbeholder seg retten til å foreta endringer som er nødvendige som en følge av 

offentlige pålegg eller endrede tekniske krav, samt endringer i inndelingen av andre seksjoner 

enn Eiendommen. 

12.7 Kjøper er gjort kjent med at endringer/tilvalg bestilt i henhold til punkt 12 vil kunne påvirke 

Selgers eventuelle økonomiske tap dersom Kjøper benytter sin avbestillingsrett i henhold til 

buofl § 52, jf. § 53. 

13 FREMDRIFT OG FERDIGSTILLELSE 

13.1 Selger tar sikte på ferdigstillelse av Eiendommenes bygg E og F 1. halvår 2013, for bygg G og 

H tar selger sikte på overtagelse 3. kvartal 2013. Kjøper er gjort uttrykkelig oppmerksom på at 

anslaget ovenfor ikke er å anse som en avtalt frist for overtakelse i henhold til 

bustadoppføringsloven § 10 eller i henhold til nærværende avtale. Kjøper er kjent med at det 

alltid er en viss usikkerhet knyttet til fremdrift og gjennomføring i store og komplekse 

byggeprosjekter som det foreliggende, herunder at offentlige tillatelser gis i tide. 



Overtakelsesmåned vil bli varslet Kjøper ca 3 måneder før. Kjøper aksepterer at endelig 

overtakelsesdato først vil bli gitt med ca 6 ukers skriftlig varsel fra Selger. Kjøper kan ikke 

motsette seg at overtagelse skjer inntil 4 måneder tidligere enn fristen i første punktum over 

tilsier, forutsatt at dette er varselet som angitt i fjerde og femte punktum over. 

13.2 Dagmulkt kan beregnes dersom eiendommen ikke er klar til overlevering i henhold til 

ferdigstillelse varslet etter pkt 13.1 fjerde og femte punktum, og dette ikke skyldes forhold 

omtalt i pkt 13.4 og 13.5. 

13.3 Dagmulkt beregnes med 0,75 promille av kjøpesummen og regnes for hver kalender dag frem 

til eiendommen er klar for overlevering. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager, jf 

buofl § 18. 

13.4 Dersom arbeidene forsinkes av forhold Kjøper svarer for, har Selger krav på fristforlengelse og 

dekning av sine merkostnader jf buofl §§ 11 og 43. 

13.5 Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på 

fristforlengelse jf buofl § 11. Selger plikter i så tilfelle å varsle Kjøper skriftlig så snart Selger 

blir oppmerksom på at dette kan skje. 

14 FORHÅNDSBEFARING 

14.1 Ca 2 uker før overtakelse innkaller Selger til en forhåndsbefaring hvor forhåndsprotokoll føres. 

15 OVERTAKELSE 

15.1 Når Eiendommen er ferdigstilt (gjelder både seksjonen og fellesarealer, innvendig og 

utvendig) samt midlertidig brukstillatelse foreligger, skal det avholdes overtakelsesforretning. 

Sesongavhengige utendørsarbeider, samt gjenstående arbeider av ikke vesentlig art er ikke til 

hinder for at overtagelse kan skje. Kjøper har imidlertid ikke rett til å overta Eiendommen før 

hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle renter i 

henhold til pkt 7 er innbetalt og registrert på Meglers klientkonto. 

15.2 Kjøper aksepterer at sameiets styre valgt på ekstraordinært sameiemøte overtar andel 

fellesareal på vegne av Kjøper. Kjøper gir ved underskrift på denne kontrakt styret fullmakt til å 

overta fellesarealer. Fullmakten innebærer også en rett for styret til å beslutte eventuelt 

tilbakehold/deponering for ikke fullførte eller mangelfulle arbeider på fellesarealene. 

Overtakelsesforretning for fellesarealene skal gjennomføres før overtakelsesforretning av de 

enkelte seksjoner. 

15.3 Under overtakelsesforretningene skal Selger påse at det føres overtakelsesprotokoll som 

underskrives av begge parter. Kjøperen (hhv sameiets styre hva gjelder fellesarealene) skal 

sørge for å protokollføre de mangler man eventuelt påberoper seg vedrørende Eiendommen 

(hhv fellesarealene). Det kan ikke senere påberopes mangler man med rimelighet burde ha 

oppdaget i forbindelse med overtakelsesforretningen. Synlige feil og skader på vindusruter, 

porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes etter overtakelsen. 

15.4 Dersom Kjøper har krav mot Selger som følge av forsinket eller mangelfull ytelse, har Kjøper 

rett til å holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet, buofl §§ 

24 og 31. Betaling anses likevel for å ha skjedd dersom Kjøper deponerer det omtvistede 

beløp på Meglers klientkonto i medhold av buofl § 49. Krav om deponering som er kjent på 

overtakelsestidspunktet skal fremgå uttrykkelig av overtakelsesprotokollen med angivelse av 

beløp som kreves tilbakeholdt. 

15.5 Såfremt fullt oppgjør i henhold til Kjøpekontrakt er bekreftet disponibelt på Meglers klientkonto 

utleveres nøkler til Eiendommen ved overtakelsesforretningen. Selger sørger for å innhente 

slik bekreftelse. 



15.6 Eiendommen anses for overlevert på dato for overtakelsesforretning dersom Kjøper uten 

gyldig grunn ikke møter til overtakelsesforretning. Forutsatt at Kjøper er behørig varslet, jf 

buofl § 15, anses Eiendommen i disse tilfeller som godkjent og overtatt selv om Kjøper ikke 

har vært til stede, jf buofl §§ 14 og 15. 

15.7 Eiendommen overleveres i byggrengjort stand. 

15.8 Inntil samtlige bygninger/byggetrinn på gnr. 50 bnr. 2 og gnr. 50 bnr. 395 er ferdigstilt, har 

Selger/Selgers eiere rett til bruk og rett til å ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr 

på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Selger/Selgers 

eiere innen rimelig tid utbedre. Kjøper er inneforstått med at det vil kunne finne sted 

byggearbeider og anleggsvirksomhet i bygget og i området etter overtakelse. 

15. 9 Eiendommen står fra dato for overtakelse for Kjøpers regning og risiko i ethvert tilfelle. 

Eiendommens faste utgifter og inntekter avregnes fra dato for overtakelse. 

15.10 I nyoppførte boliger forventes i noen grad svinn og krymping av materialer, for eksempel 

svinnriss i mur, mindre riss i tapet og maling ved skjøter, hjørner og sammenføyninger som 

følge av krymping i konstruksjoner/trevirke etc. For slike forhold er Selger ikke ansvarlig. 

Skulle det være oppstått mangler hvor utbedringskostnaden er urimelig i forhold til den 

betydning manglene har for Eiendommens bruksverdi, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag 

i stedet for å foreta utbedring. 

15.11 Det er Selgers plikt å fremskaffe ferdigattest for Eiendommen, men Kjøper er kjent med at 

denne normalt først foreligger etter overtakelse. 

16 REKLAMASJON 

16.1 Kjøper må skriftlig reklamere så snart som mulig etter at Kjøper oppdaget eller burde ha 

oppdaget mangler som er eller burde være synlige ved overtakelse. Kjøper må skriftlig 

reklamere innen rimelig tid etter at Kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangler som ikke 

er eller burde vært oppdaget ved overtakelse. 

16.2 Ved mangler som har forårsaket eller kan forårsake skade på Eiendommen, har Kjøper plikt til 

å begrense skadeomfanget inntil mangelen utbedres. 

16.3 Kjøper har ikke anledning til å sette utbedringsarbeidene bort til andre og kreve kostnadene 

dekket fra Selger med mindre Selger unnlater å rette mangler innen rimelig tid jf buofl § 32. 

16.4 Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke omfatter 

følgende punkter: 

a) Sprekkdannelser som oppstår som følge av naturlige endringer og krymping av materialer 

b) Mangler som oppstår på grunn av Kjøpers mangelfulle vedlikehold og/eller uforsvarlig 

bruk av Eiendommen med utstyr 

c) Skader som skyldes tilfeldige begivenheter etter overtakelse som Selger ikke kan lastes 

eller ha ansvaret for 

16.5 Eventuelle reklamasjoner og etterarbeider vil bli utført mest mulig samlet for alle boligene i 

prosjektet, så sant ikke normal bruk av Boligen krever at en eventuell feil utbedres omgående. 

Dersom det ikke er til ulempe for Kjøper, kan Selger kreve at retting av mangler som 

rettmessig påberopes etter overtagelse skal utstå til etter at ettårsbefaring er avholdt. 

16.6 En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn 5 år etter overtakelsen, med mindre Selger 

har opptådt grovt uaktskomt eller i strid med god tro, buofl § 30. 



17 ETTÅRSBEFARING 

17.1 Ca 1 år etter overtakelsesforretning vil det fra Selgers side bli varslet om ettårsbefaring jf buofl 

§ 16. Det gjøres spesielt oppmerksom på at Selgers plikt til å utbedre feil eller mangler ikke 

omfatter forhold nevnt i pkt 16.4. 

17.2 Ved utbedring av eventuelle mangler forplikter Kjøper seg til å gi Selger og dennes 

representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på 

hverdager mellom kl 07.00 og 16.30. Kjøper er forpliktet til å kvittere for arbeidene etter hvert 

som disse utføres. 

18 SÆRLIGE BESTEMMELSER 

18.1 Kjøper er gjort kjent med at Selger/Selgers eiere har planer om utvikling/utbygging av gnr. 50 

bnr. 395 og den resterende del av gnr. 50 bnr. 2. Kjøper er videre gjort oppmerksom på at 

disse planene kan fravike gjeldende reguleringsbestemmelser og bebyggelsesplaner, både 

hva gjelder bygningsvolum/antall enheter, adkomst, reguleringsformål med mer. Eventuelle 

endringer forutsetter imidlertid kommunens godkjennelser. Det påpekes særskilt at det kan bli 

behov for å endre nåværende planlagte adkomster for byggetrinnene, herunder etablering av 

felles adkomst for senere byggetrinn via planlagt garasjeanlegg på eiendommen eller 

tilpasninger av dagens regulerte adkomst (”nye” Solhaugsveien) øst for eiendommen. Det er 

ikke tatt stilling til om dagens regulerte adkomst vil bli søkt foreløpig avsluttet ved 

eiendommens bygg H`s nordlige grense, eller om denne vil bli opparbeidet hele veien rundt 

felt B1. Dersom adkomsten blir midlertidig avsluttet må det i så fall påregnes at adkomstveien 

på et senere tidspunkt vil bli forlenget slik at adkomstveien også vil kunne bli benyttet for 

senere byggetrinn. 

Forutsatt at kommunen samtykker til nevnte endringer, aksepterer Kjøper at endringer og 

videre utbygging kan gjennomføres. 

18.2 Dersom denne Kjøpekontrakt overdras av Kjøper før ferdigstillelse, plikter den nye kjøperen å 

tre inn i alle de avtaler som er etablert, herunder endringsavtaler og tilvalgsbestillinger. Kjøper 

gjøres dog oppmerksom på at han hefter solidarisk for dette kontraktsforhold inntil ny kjøper 

har signert alle dokumenter vedrørende salget, innbetalt den fulle kjøpesum inkl. eventuelle 

tilvalg/endringer, og overtakelse har funnet sted. Kjøper har heller ikke anledning til å motsette 

seg overskjøting av leiligheten til seg dersom han på overtakelsestidspunktet ikke har utpekt 

ny eier og som har oppfylt kontrakts- og oppgjørsbestemmelsene i kjøpekontrakten. 

Det anbefales at Røisland & Co Prosjektsalg AS forestår videresalget mot betaling i henhold til 

sine gjeldende standardsatser. Ved overdragelse av Kjøpekontrakten skal Kjøper i tillegg 

betale kr 30.000,- til Selger for merarbeidet. Denne sum kan trekkes av Kjøpers eventuelle 

innbetalinger. Overdragelsen av Kjøpekontrakten skal godkjennes av Selger og kan bare 

avslås med saklig grunn. Det er en forutsetning for videresalg at Selgers transportkontrakt 

benyttes. Transportkontrakt må være Selger i hende innen en måned før varslet overtagelse. 

Kjøper er også gjort oppmerksom på at transport av garantien ved salg av Eiendommen i 

garantiperioden må godkjennes av garantisten. 

18.1 Selger og Kjøper har ingen krav mot hverandre dersom Eiendommens areal skulle vise seg å 

være 5 % mindre/større enn det oppgitte areal. 

19 FORBEHOLD 

19.1 Leilighetene i bygg E og G selges uten forbehold. 

19.2 Selger kan kansellere inngått Kjøpekontrakt inngått på seksjon i G og H frem til 30.03.2012 

dersom ikke 50 % av seksjonene regnet i verdi eller antall er solgt. Selger kan kansellere 

dersom nødvendig tillatelse fra kommunen ikke er gitt innen 30.03.2012. Dersom 

kanselleringsretten benyttes får Kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. For 

øvrig kan Kjøper ikke fremme krav mot Selger som følge av kanselleringen. 



20 FORSIKRING 

20.1 Eiendommen holdes fullverdig forsikret av Selger fra byggestart og frem til overtagelse. 

Forsikringen gjelder også materialer tilført eiendommen, jfr. buofl. § 13 siste ledd. Selger 

inngår på vegne av sameiet og for sameiets regning avtale om forsikring av bygningen fra 

ferdigstillelse. 

20.2 Dersom det skulle inntreffe brann eller annen skade under byggetiden som dekkes av 

forsikringen, eller som skyldes forhold utenfor Selgerens kontroll, skal avtalen likevel 

opprettholdes fullt ut idet skadeerstatningen tilfaller Selger, som på sin side plikter å foreta 

gjenoppbygging etter opprinnelige tegninger innen rimelig tid. Selger vil ved tilfelle som nevnt 

her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting jf buofl § 17. 

20.3 Kjøper tegner selv innbo- og løsøreforsikring. Denne forsikring må ha dekning for innbo og 

løsøre som oppbevares i bod og fellesareal på annen manns eiendom, jf punkt 2.3, 1. setning. 

21 ETABLERING AV SAMEIE 

21.1 Kjøper er innforstått med at man som Kjøper av en seksjon blir sameier i henhold til Lov om 

eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31. Kjøper har rett og plikt til å følge loven og de til enhver tid 

gjeldende vedtekter. 

21.2 Fellesutgiftene for Eiendommen avgjøres av sameiet. Hvor store utgiftene blir, avhenger av 

hvor mange ytelser sameiet rekvirerer. Et forventet nivå vil ligge på ca kr 23,- per kvm BRA pr 

måned. I tillegg kommer månedlig leie av gassanlegg på kr.192,- per enhet. Fjernvarme og 

varmtvann som er stipulert til ca. kr. 16- pr kvm BRA pr. måned. Kostnaden til Tv-pakke og 

fibernett er stipulert til ca. kr. 500,- pr. leilighet pr. måned. Det påhviler alle eiere felles 

solidarisk drift og vedlikeholdsansvar for fellesarealer. Varmesentralen er unntatt alle 

felleskostnader. 

21.3 For sameiet er det utarbeidet forslag til vedtekter, se pkt 4.9. Disse vedtekter aksepteres av 

Kjøper. Selger har rett til å tilpasse vedtektene frem til ekstraordinært sameiemøte forutsatt at 

det ikke er vesentlige endringer som påvirker Kjøper. Selger innkaller til ekstraordinært 

sameiemøte ca 1 måned før overtagelse av boligseksjonene for å velge styre til sameiet. 

Selger vil kunne være eier og kan i tilfelle stemme på vegne av eventuelt usolgte seksjoner. 

For øvrig vil kjøpere av de solgte seksjoner kunne stemme selv om de på tidspunktet for møtet 

ikke er blitt formell eier av sin seksjon. 

21.4 For at sameiet skal være i drift ved overtakelsen vil Selger engasjere bl.a. forretningsfører, 

vaktmestertjeneste og leverandør for tele/data for sameiet og for sameiets regning. Avtalen 

kan tidligst sies opp 3 år etter det ekstraordnære sameiermøtet som avholdes i forbindelse 

med ferdigstillelsen. 

21.5 Selger har på vegne av sameiet tegnet en leieavtale med Norsk Gassnett AS for felles 

gassanlegg med tilknytningspunkter for gassgrill på balkong/terrasse samt egen gasspeis. 

Leien vil bli fakturert sameiet, og inngå som en del av felleskostnadene for de enhetene som 

er tilknyttet gassanlegget. De kjøperne som er tilknyttet gassanlegget, må tegne en egen 

abonnementsavtale for levering av gass iht. Norsk Gassnett AS’ standard vilkår. I nevnte 

leieavtale er det forutsatt at Norsk Gassnett AS skal levere gass til markedsmessige 

betingelser. Kjøperne vil bli belastet sin gassbruk etter sitt forbruk basert på egne målere. 

Norsk Gassnett eier anlegget og har ansvar for lagring, vedlikehold og transport av gass frem 

til hver bolig. 

21.6 Kjøper er kjent med at sameiet forbeholder seg panterett tilsvarende grunnbeløpet i 

folketrygden i Eiendommen i henhold til eierseksjonsloven § 25, som sikkerhet for Kjøperens 

forpliktelser overfor sameiet. 



21.7 Etter at sameie er etablert og før overtakelse av de enkelte seksjoner, skal Selger innkalle 

styret til overtakelsesforretning for sameiets fellesarealer. Det skal føres protokoll og 

eventuelle mangler og gjenstående arbeider som skal utbedres av Selger skal noteres. 

Fremdriften og ferdigstillelse av disse arbeider skal også protokolleres. 

21.8 Til sikkerhet for at disse arbeider utføres, skal det avtales et beløp som kan sperres hos 

Megler. Selger kan alternativt stille bankgaranti for hele beløpet. Styret plikter å kvittere ut 

fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at tilsvarende tilbakeholdt beløp kan 

utbetales. 

21.9 Selger forbeholder seg retten til å etablere et eller flere sameier. Selger kan også justere 

størrelsen på de enkelte sameier i forhold til hva som er hensiktsmessig i forhold til 

utbyggingstakt, fremtidig drift og bruksrettigheter. 

21.10 Dersom det blir flere enn ett sameie vil hvert enkelt fremtidig byggetrinn eller salgstrinn bli et 

sameie. Sameiet etableres som egen eiendom med eget bruksnummer. I slike tilfelle blir det 

etablert gjennomgående bestemmelser, tinglyst på de enkelte byggetrinn om felles rettigheter 

og plikter mht bruk og vedlikehold av fellesarealer, veier, ledninger og øvrige fellestiltak. 

Kjøper aksepterer dette og kan ikke fremme krav mot Selger pga dette. 

21.11 Dersom det opprettes mer enn ett sameie kan det tinglyses erklæringer som gir andre 

sameiere adkomst- og bruksrett til gangveiene og lekeområder på øvrige boligsameiers 

eiendom. Det vil også bli tinglyst bruksrettigheter til boder og parkeringsplasser i garasjekjeller 

som flere sameier vil eie i fellesskap. 

21.12 Dersom det blir aktuelt forbeholder selger seg retten til å opprette et vel på vegne av sameiet 

med sameiet beliggende på felt B2 for håndtering av felles adkomst og lignende. 

22 BEFARING PÅ BYGGEPLASS 

23.1 Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og medfører 

dermed meget redusert tilgjengelighet for Kjøper. Kjøper skal derfor på forhånd avtale med 

Selger, dersom besøk på byggeplassen ønskes foretatt. Selgers representant skal være 

tilstede. 

23 E-POST KOMMUNIKSASJON 

24.1 Partene er enige om at e-post kommunikasjon kan benyttes mellom partene og at dette 

regnes om skriftlig kommunikasjon, jf buofl § 6 a. 

24 TVISTER 

24.1 Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten samt medfølgende dokumenter jf pkt 4 og 5 og 

bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter, 

m.v som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene. 

24.2 Tvister angående forståelse av kontrakten eller praktiseringen av denne, skal primært løses 

ved forhandlinger mellom partene. Når enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved 

domstolsbehandling. 

Denne Kjøpekontrakt er undertegnet i 4 - fire - eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt og 

Megler beholder 2 eksemplarer. 

***** 



Der hvor det er mer enn én kjøper, gir disse ved denne kontrakts underskrift hverandre gjensidig 

fullmakt til å representere den/de andre i forhold til kontraktsforholdet, herunder på 

overtakelsesforretningen. 

Oslo, den .2011 

Selger: Kjøper: 

For Solhaugen Utvikling AS 

jf fullmakt/firmaattest 



Solhaugen – Bygg E, F, G og H 07.06.2011 

LEVERANSEBESKRIVELSE FOR PROSJEKTET 

SOLHAUGEN 

Denne beskrivelsen er utarbeidet for å orientere om bygningens og 

leilighetenes viktigste bestanddeler og funksjoner og hva som inngår i 

selgers leveranse. 

Det kan forekomme avvik mellom leveransebeskrivelsen og 

plantegninger. I slike tilfeller er det alltid leveransebeskrivelsen som er 

retningsgivende. 

BYGNINGENE INNEHOLDER: 

UTOMHUS 

Prosjektet blir byggeanmeldt iht. tekniske forskrifter av 1997, med 

veiledning til teknisk forskrift 4. utgave 2007 (TEK 07) 

Toleranseklasse defineres i henhold til NS 3420-1, 2009 

Prosjektet er ikke detaljprosjektert, men det tas sikte på å nå et 

energimerke i klasse C. Det tas forbehold om endelig energimerking 

intill detaljprosjektering er avsluttet. 

Bygningene som skal oppføres på parsell av gnr. 50 bnr. 2 benevnt 

som felt B1 i reguleringskart, er på totalt 5 etasjer. 

Det medfølger bruksrett til 1 garasjeplass i underjordisk garasjeanlegg, 

samt bruksrett til 1 bod (ca 5 kvm pr. stk.) beliggende enten i 

garasjeanlegget eller i øvrig fellesareal. Selger forbeholder seg retten 

til å foreta fordeling av bod- og garasjeplasser. Boder og 

parkeringsplasser i garasjeanlegget vil enten bli strukturert som et eget 

underjordisk bruksnummer, eller organisert som en egen 

parkeringsseksjon gjennom et ideelt tingsrettslig sameie hvor kjøper vil 

få hjemmel til en ideell andel tilsvarende antall kjøpte p-plasser/boder. 

Boder i fellesarealene vil bli søkt tilknyttet som tilleggsdel til seksjonen. 

Alternativt vil boder og garasjeplasser bli seksjonert som tilleggsdel til 

seksjonene. Valg av modell avhenger av hvilken modell Bærum 

Kommune tillater, men selger står fritt til å velge blant godkjente 

modeller. Kostnaden til drift og vedlikehold av garasjeplassen belastes 

hver eier iht. antall garasjeplasser som disponeres av den enkelte 

seksjon. 

Bygningene vil få inngangsparti mot øst i 2. etasje med innfelte 

postkasser. Bygg H vil få inngangparti mot øst i 3 etasje. Felles 

trappeløp og heis til øvrige etasjer. 

Byggenes utomhusarealer vil bestå av parsell av gnr. 50, bnr. 2. 

Dersom det utskilte arealet ikke tilfredsstiller krav til uteoppholdsareal 

vil sameiet i tillegg få tinglyst bruksrett for et areal på hovedbølet.( Felt 

B2 har i dag tinglyst bruksrett på gnr.50, bnr. 2) Enkelte leiligheter på 

bakkeplan vil få bruksretter/tilleggsareal på bakkeplan iht. 

utomhusplan. 

Side 1 av 8


Offentlig vei: 

Eiendommen grenser mot offentlig vei i Solhaugveien. Kjøreadkomst til 

eiendommen skjer fra Jongsåsveien videre inn i Solhaugveien. 

Adkomstretten til eiendommen over felt FK1 på gnr. 50, bnr. 2 iht. 

bebyggelsesplan er tinglyst. 

Utomhus: 

Det skal opparbeides lekeplasser og grøntanlegg i samsvar med 

endelig godkjent utomhusplan. Endelig omfang og utforming defineres 

og konkretiseres av selger gjennom detaljprosjekteringen i byggefasen. 

Avhengig av årstiden vil deler av utomhusområdene kunne gjenstå ved 

overtagelsen av den enkelte seksjon. Styret vil på vegne av sameiet 

overta fellesarealene. Styret vil kunne holde tilbake penger på 

klientkonto tilsvarende kostnaden ved gjenstående arbeider. 

BYGNINGSKONSTRUKSJONER 

Grunn og fundamenter: 

Byggene fundamenteres til fjell. Gulv i parkeringskjeller består av 

plasstøpt betong eller asfalt, avhengig av fundamenteringsmåte, og 

jordtrykksløsning. 

Bærende vegger og dekker: 

Bygningen utføres fortrinnsvis med et bæresystem i plasstøpt betong. 

Dersom det synes hensiktsmessig, vil det også bli vurdert 

prefabrikkerte løsninger. 

Innvendig himlinger: 

Tak under betongelementer utføres som malte gipshimlinger. 

Fellesareal har nedforet systemhimling. Malt gipshimling i 

inngangsparti. Tak i parkering – og bod anlegg utføres med synelige 

betong elementer i kombinasjon med ”garasjehimling”. 

Yttervegger: 

Fasadeveggene utføres dels med bindingsverk, dels med stål og 

betong isolert med mineralull. Utvendig er veggene hovedsakelig utført 

som teglfasader med innslag av panel/plater. 

Yttertak: 

Yttertak er tilnærmet flatt med isolasjon og takpapp, innvendig eller 

utvendig taknedløp. Det leveres ikke særskilt skjermtak og/eller 

markise over balkonger, verandaer og takterrasser. 

På overside av yttertakene vil det enkelte steder kunne komme både 

horisontale og vertikale kanaler og ventilasjonsrør. Størrelse, omfang 

og utforming er ikke endelig avklart. 

Egne tekniske rom kan bli etablert på tak over øverste boligetasje. 

Vifter og aggregater plasseres delvis på og i tekniske rom. 

Innervegger: 

Innvendige skillevegger er hovedsakelig av stålstendere og kledd med 

Side 2 av 8


gipsplater. Alle lettvegger av gips blir isolert. Vegger i våtrom med fliser 

og mineralull i veggene. Leilighetsskillevegger og lydvegger er av 

betong og/eller stål/gips/mineralull. 

Balkonger/ Terrasser: 

Balkonger leveres med dekke i betong oppforet med terrassebord. 

Forskriftsmessig rekkverk, fortrinnsvis i glass og aluminium, men vil 

også kunne forekomme i andre materialer som stål, tre og betong. 

ROMBESKRIVELSE 

Flere av leilighetene i 1. og 2. etasje har private uteplasser på terreng. 

Disse leveres med tredekke eller betongheller og gress. Det etableres 

ikke rekkverk for disse med mindre det er et forskriftsmessig krav. 

Fellesarealer: 

Gulv: 

Inngangsparti, trapper, reposer og felles etasjeganger 

Fliser leveres på gulv i hovedinngangspartiet og i felleskorridorer inn til 

leilighetene. For øvrig leveres støvbundet/malte gulv i underordnede 

rom som eksempelvis bodarealer, tekniske rom, bøttekott etc. 

Trapper: 

Prefabrikkerte trapper levert i betong med fliser på inntrinn, repos og 

mellomrepos. Malte opptrinn, vaskekanter i trapp, samt vegger. 

Underside av trappeløp og repos i betongutførelse, malt uten sparkling. 

Vegger: 

I felleskorridorer er gipsvegger og betongvegger sparklet og malt. Det 

vil bli valgt farger som bidrar til å gi fellesarealene særpreg og 

atmosfære. 

Himlinger: 

Det er nedforet fast gipshimling i hovedinngangspartiet. Forøvrig 

systemhimlinger med mineralullsplater. 

Post- og avfallsrom: 

Postkasser i inngangspartiet levers innfelt i vegg til hvert bygg. 

Gnr. 50 Bnr. 415 har avfallsrom i 1. etasje i bygg E. 

Avfallshåndteringen for øvrige bebyggelse (bygg E, F, G og H) 

plasseres på egen tomt. Det tas forbehold om endelig plassering. 

Elektro: 

I inngangsparti leveres det innfelt downlights. Oppgangene og 

trappeløpene vil bli belyst med utenpåliggende belysning. 

Heis: 

Leilighetene er tilgjengelig med heis fra garasjeanlegg og 

inngangsparti. I heiskupeene leveres overflater av børstet stål. Speil på 

en av veggene. Knottebelegg i gummi på gulv. 

Side 3 av 8


Brannsikring: 

Hele bygget skal tilfredsstille dagens strenge krav til brannsikring. Det 

leveres slukkeutstyr og røkvarsler til hver leilighet iht. myndighetskrav. 

Garasje/Parkering: 

Impregnert betong eller asfalt på gulv, biloppstillingsplassene merkes. 

Veggene blir malt ett strøk uten grunnarbeider. Søyler og andre 

hindringer merkes spesielt. Garasjehimling der det er behov av 

termiske grunner. Det leveres ikke sluk i garasjeanlegg. 

Laveste fri etasjehøyde i kjøresoner ca. 2,2 meter. Stedvis langs 

vegger i kjøresoner og langs vegger på deler av 

biloppstillingsplassene, kan derimot høyden være lavere. Fra 

garasjeanlegg vil leilighetene ha adkomst via heis og trapp. Atkomst til 

garasjeplan med bil via garasjeport. Det leveres egen garasjeportåpner 

pr. p-plass i garasjeanlegget, eller annen tilfredsstillende løsning for 

fjernåpning av port 

Ventilasjonssystem for garasjeetasjen leveres iht. forskriftene for 

garasje. 

Gjesteparkering: 

Gjesteparkering i henhold til krav fra Bærum Kommune. Parkering 

både på eksiterende biloppstillingsplasser utendørs og i 

parkeringskjeller. 

Sportsboder: 

Det leveres en sportsbod ( ca. 5 kvm) pr. leilighet i tilknytting til 

garasjeanlegg eller øvrige fellesareal. 

Fri takhøyde kan variere p.g.a. tekniske føringer som kabelgater for el. 

og ventilasjonskanaler. Hver sportsbod leveres med vegger av netting/ 

betong og dør. Overflater leveres ubehandlet. 

Leilighetene generelt: 

Selger har i samarbeid med arkitekt og rådgivere forsøkt å finne en stil 

for leilighetene, som harmonerer med bygget, de store terrassene og 

den vestvendte beliggenheten. Leilighetene er tilpasset den 

kvalitetsbevisste som samtidig ønsker en enklere hverdag. Innredning 

som kjøkken, bad og garderober vil i samspill med resten av leiligheten 

fremstå som helhetlig og stilfull. 

Romhøyde: 

I stue, kjøkken og soverom vil det bli en netto romhøyde på ca. 255 

cm. Det tas forbehold om at det her kan forekomme avvik. 

Gulv: 

Alle rom, med unntak av boder, har nedforede himlinger. 

I rom som bad, entre / gang og bod kan netto romhøyde være ned til 

ca. 230 cm pga. tekniske installasjoner eller rør til disse. Nedforede 

himlinger i oppholdsrom kan forekomme. 

Alle gulv unntatt i våtrommene, leveres med 1-stavs lamellparkett i eik, 

ca. 18 cm bredde og tykkelse mellom 13-15 mm oljet/vokset. 

Side 4 av 8


Gulvet på bad levers med termostastyrte elektriske varmekabler, 

keramiske fliser type Zon beige/kastanje F 100 eller tilsvarende. 

Størrelse 20/20 cm på gulv, 10/10cm eller mindre av samme type i 

dusjnisje ved sluk. Terskel med noe nivåforskjell fra bad til tilliggende 

rom kan forekomme. 

Vegger: 

Alle vegger i leiligheten overflatebehandles med sparkling og deretter 

males to strøk. Rommene vil bli fargesatt med varme, lune 

fargenyanser. 

På bad leveres veggene med keramiske fliser type Atenas Marfym 

5070 el. Tilsv. i ”storformat” 33/43 cm på vegger. Speil på vegg over 

servant. 

Tak/Himlinger: 

Nedforet fast gipshimling, sparklet og malt. Tilluft- og avtrekksventiler 

plasseres i himling eller på vegg på soverom, stue og bad. Nødvendige 

luker for tilkomst til tekniske installasjoner. 

Gasspeis: 

Det leveres gasspeis i de leiligheter hvor det fremgår av 

kontraktstegningen av type SL 350 Pilot fra Peisselskapet i Oslo eller 

tilsvarende. Omramming i børstet stål. I tillegg uttak for gass på 

balkong i leilighetene som har innvendig gasspeis. Dette forutsetter 

myndighetenes godkjenning. Øvrig peis leveres ikke. Det vil bli 

opprettet en leie, drifts og vedlikeholdsavtale mellom leverandør av 

gassanlegget og Sameiet. Det monteres egne måler til den enkelte 

leilighet for avlesning av forbruk. Avtalen blir vedlegg til 

kjøpekontrakter. 

Vinduer: 

Det leveres trevinduer med aluminiumskledning og energiglass, 

fabrikkmalt /-lakkert i én farge. Skyvedør/slagdør i glass til balkong. 

Inngangsdør: 

Hovedinngangsdør leveres i fabrikkmalt utførelse, med FG-godkjent 

sikkerhetslås. 

Innerdører: 

Det leveres hvite glatte dører med hvite karmer. Dørene leveres ferdig 

behandlet fra fabrikk, med dørvridere av stål. 

Skyvedører der det er inntegnet på kontraktstegning i samme farge 

som innvendige dører for øvrig. Spalte under dører. 

Listverk: 

I rom med eikeparkett leveres eik gulvlister, ellers fabrikkmalte /lakkerte 

gulvlister. Alle utforinger/gerikter rundt vinduer og dører 

leveres sparklet og malt. 

Det leveres ikke taklister for å fremheve stilen i leiligheten. 

Side 5 av 8


Garderobeskap: 

Det leveres takhøy skyvedørsgarderobe type HTH Alu light eller 

tilsvarende i hovedsoverom og hall(Der det fremgår på tegninger) 

Innredning inngår ikke i standard leveransen da kjøper selv skal kunne 

tilpasse garderoben etter eget behov. I øvrige soverom leveres 

kombiskap med slagdører med glatte fronter. 

Baderomsinnredning: 

Skapinnredning fra HTH Marbre type Prisma Horizon eller tilsvarende – 

hvit glatt, og håndtak i stål. Hvit helstøpt servant leveres iht. 

kontraktstegningen for den enkelte leilighet. Standard blandebatteri. 

Speil over vask med integret lys, eget stikk på vegg. 

Dusjvegger i herdet klart glass. Termostatstyrt blandebatteri med 

dusjhode på veggmontert stang. Veggmontert WC. Opplegg for 

vaskemaskin. Det leveres ikke med vaskemaskin og tørketrommel, 

som vil forutsette egen kondensbeholder/samler. 

Kjøkkeninnredning: 

Moderne kjøkkeninnredning HTH eller tilsvarende med hvite glatte 

fronter, høye overskap med foring til tak, laminat benkeplate, underlimt 

vask med ettgreps blandebatteri. Laminatplate på bakvegg over benk. 

Lyslist og lysarmaturer under overskap. 

Hvitevarer leveres ikke. 

Det presiseres spesielt at plantegningen ikke nødvendigvis gir et riktig 

bilde av innredningen som leveres. Antall skap og innredning leveres i 

henhold til egen kjøkkentegning for den enkelte leilighet som vedlagt 

kontrakt. 

Ventilasjon: 

Leilighetene leveres med balansert ventilasjon med varmegjenvinning 

og mulighet for kjølt luft sommerhalvåret. Felles aggregat plasseres på 

tak. 

Det leveres sentralstøvsuger med separat tilknytning for hver leilighet. 

Dersom egen motor levers for leilighetene plasseres den i bod. 

Oppvarming/varmtvann: 

Leilighetene forsynes med oppvarming og tappevann fra 

fjernvarmesentral i 1 etasje i bygg E. Leilighetene blir utstyrt med et 

vannbåren gulvvarme i alle rom med egen termostat. På bad blir det 

elektriske varmekabler. 

Det monteres egen måler(e) til den enkelte leilighet for avlesning av 

forbruk. Sameiet vil være pliktig tilknyttet fjernvarmesentralen, avtalen 

som legges til grunn mellom Søndre Jong Varme AS og sameiet kan 

fåes i sin helhet ved henvendelse til megler. 

Kabel-bredbånd: 

Det monteres 2 stk. TV-uttak i leilighetene som har tv-stue. Øvrige 

leiligheter får 1 stk. TV-uttak. 

Side 6 av 8


Selger forbeholder seg her retten til på vegne av den enkelte kunde og 

sameiet å tegne abonnement med leverandør for leveranse av TVsignaler 

og eventuelt nettilkobling inn i den enkelte leilighet. 

Telefon: 

Kabel for telefoni er ført frem til sentralt punkt i leilighet. Beboer 

bestiller selv tilknytning av telefonabonnement. 

Porttelefon: 

Det installeres komplett anlegg med felles tablå ved hovedinngang. 

Videocalling og mulighet for fjernåpning av hovedinngangsdør. 

Elektro: 

Boligskap med kurssikringer i hver leilighet. Alle sikringer leveres som 

kombinert sikring og jordfeilbryter. Hovedbryter og måler for hver 

leilighet samt kurssikringer for lys i fellesareal, installeres ute i byggets 

fellesareal. 

Elektrisk anlegg ligger generelt skjult i leiligheten, bortsett fra 

fremføringer til lys og stikk under overskap på kjøkken og i innvendige 

boder. Enkelte steder langs lydvegger og leilighetsskillevegger kan/vil 

det bli lagt synlige opplegg/kabler med utenpåliggende stikkontakt. 

Uttak for lys og stikk dimensjoneres og leveres i henhold til NEK 

400:2010 

Alle elektriske punkt er plassert på vegg, takpunkt monteres ikke. 

På kjøkken er El-opplegg beregnet for induksjonstopp(25A) og 

komfyr(16A). Lysarmaturer med stikk monteres over benk 

Det leveres innfelte downlights i himling på kjøkken, bad og i hall/entrè. 

På terrasser, balkonger, verandaer monteres utvendig belysning og ett 

utvendig elektrisk uttak. 

Inspeksjonsluker/-dører: 

Flere av de tekniske installasjonene krever inspeksjonsluker som er 

synlige, som for eksempel rør-i-rør system, fordelerskap, 

ventilasjonsanlegg, klosett og elektroskap. Slike dører og luker vil i 

størst mulig grad bli plassert i bod, gang, garderobeskap og bad. Men i 

enkelte tilfeller kan det bli nødvendig å plassere dem i oppholdsrom. 

TILVALGSMULIGHETER: 

Avhengig av byggearbeidenes fremdrift, kan den enkelte kjøper få en 

mulighet til å variere standarden på sin leilighet, etter en på forhånd 

priset tilvalgsliste. Selger vil i god tid før innredningsarbeider starter, 

utarbeide en tilvalgsmeny hvor priser og frister for beslutning vil 

fremkomme. 

Andre ønsker om endringer må kalkuleres spesielt og totalen kan ikke 

utgjøre mer en 15 % av kjøpesum for leiligheten. Det vil komme et fast 

Side 7 av 8


administrasjons gebyr i tillegg til prosjektkostnader. Dette må betales 

uavhengig av om endringene bestilles eller ikke. 

Deler av leveransen som f. eks. kjøkken, parkett, flislegging, maling 

m.m. som er en del av totalleveransen, kan ikke avbestilles av kunden. 

Ønske om bytte av underleverandører og underentreprenører er ikke 

mulig. 

I enkelte tilfeller kan tilvalg også bli håndtert av våre 

samarbeidspartnere, men skal uansett og alltid godkjennes av 

Solhaugen Utvikling AS. Tillvalg/endringer kan ikke bestilles fra andre 

enn entreprenørens underleverandører. 

FORBEHOLD 

Da prosjektet fortsatt er inne i prosjekteringsfase er alle opplysninger i 

denne leveransebeskrivelse gitt med forbehold om rett til, uten 

forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og 

nødvendige, eksempelvis pga offentlige pålegg, byggesakskrav og 

lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i 

nevneverdig grad. 

Det tas forbehold om at sjakter og føringsveier for VVS installasjoner 

ikke er inntegnet. Rørføringer blir innkasset langs vegger der disse 

kommer, rør i bod innkasses ikke. Innkassinger vil ha varierende 

størrelse avhengig av leilighetstype og etasjeplan. Baderommenes 

utforming kan endres noe som følge av dette. 

3D presentasjoner, planer, skisser, bilder i prospektet og foreløpig 

utomhusplan er av illustrativ karakter, og derfor kan vise 

bygningsvolumer, arealer og inneholde innredning og detaljer m.v. 

som ikke inngår i avtalen, og kan videre avvike noe i forhold til plan – 

og fasadetegninger som vedlegges kontrakt. 

Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, 

markiser/solavskjeming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre 

det fremgår av denne leveransebeskrivelse. 

For komplett informasjon og kjøpsbetingelser må kjøpekontrakt med 

alle vedlegg være gjennomgått. Det tas forbehold om eventuelle 

trykkfeil i leveransebeskrivelsen. 

Oslo den 07.06.2011 rev. 14.11.2011 

Solhaugen Utvikling AS 

(Sign) 

Side 8 av 8

Solhaugen 

Felt B1 

Fasader Bygg E 

16.11.2011 

SALG


Felt B1 

Fasader Bygg F 


SALG


Felt B1 

Fasader Bygg G 


SALG


Felt B1 

Fasader Bygg H 


SALG

BYGG E 

5 

BYGG F 

BYGG G BYGG H 

5 5 

0m 5m 10m 15m 20m 25m 

ARCASA arkitekter AS 

SAGVEIEN 23 C III 

0459 OSLO 

TLF: 22 71 70 70 - FAX: 22 71 70 80 

E - POST: arcasa@arcasa.no 

DET TAS FORBEHOLD OM ENDRING

VEDTEKTER 

for 

Sameiet Solhaugen 

Vedtatt ved seksjoneringen. 

§ 1 

Eiendommen -formål 

Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr. 50 parsell av bnr. 2 i Bærum kommune 

med påstående bygninger. 

Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen 

med fellesanlegg. 

§ 2 

Organisering av sameiet 

Sameiet består av 47 boligseksjoner fordelt i bygg E, F, G og H, en næringsseksjon bestående 

av en varmesentral, [og en parkeringsseksjon]. 

Til hver seksjon er knyttet enerett til bruk av en bruksenhet med eventuelle tilleggsareal. 

Bruksenhetenes hoveddel består av klart avgrensede og sammenhengende deler av 

bebyggelsen på eiendommen slik som angitt i seksjoneringsbegjæringen. 

De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter (inkl tilleggsareal) er 

fellesareal. 

Sameiebrøkene bygger på hoveddelens bruksareal, BRA. 

§ 3 

Rettslig råderett 

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon med tilleggsareal, herunder rett 

til salg, pantsettelse og utleie. De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav 

mot sameieren for et beløp som svarer til folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven § 

25. 

§ 4 

Rett til bruk 

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til 

det de er beregnet eller vanlig brukt til. 

Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes 

slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. 

Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten 

reseksjonering etter eierseksjonsloven § 13 annet ledd. 

§ 5 

Husordensregler 

Sameiermøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

§ 6 

Bygningsmessige arbeider 

Arbeider som kan medføre endring av fasade eller flate mot fellesareal, kan bare gjennomføres 

etter godkjenning fra styret. Videre kreves styrets godkjennelse for arbeider som berører 

fellesanlegg som vann, avløp eller elektrisitet dersom arbeidene kan medføre en særlig risiko 

for skade eller kan innebære en urimelig belastning av fellesarealene. 

Reklame eller markedsføringsutstyr på fasaden til næringsseksjonene skal godkjennes av 

styret. Det forutsettes at eventuelle inngrep har nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig 

ikke bryter med fasadens visuelle profil og ikke er til urimelig ulempe for andre seksjonseiere. 

Ledning, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det 

ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for 

nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. 

En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er 

nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming. 

Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. 

§ 7 

Felleskostnader 

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) 

fordeles på sameierne etter sameiebrøken med mindre annet fremgår av denne bestemmelse 

eller særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller 

etter forbruk. 

Kostnader til kabel-tv/bredbånd fordeles likt pr seksjon. 

Kostnader til forbruk av gass beregnes ihht individuelt forbruk basert på måling. Øvrige 

vedlikeholdskostnader til gassanlegg, herunder leie av gasstank, vedlikehold av felles 

røropplegg osv er å anse som en felleskostnad som fordeles etter sameiebrøken 

Sameiet er pliktig tilknyttet varmesentral som befinner seg i sameiets bygningsmasse. 

Varmesentralen er eid av ekstern energileverandør og er plassert i 1. etasje i bygg E. 

Kostnader til vannbåren oppvarming/varmtvann/kjøling beregnes ihht individuelt forbruk 

basert på måling gjennomført av energileverandør. 

Den enkelte sameier betaler akontobeløp fastsatt av sameiermøtet eller styret til dekning av sin 

andel av felleskostnadene. Akontobeløpet skal også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, 

påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. 

Seksjonen som utgjør varmesentralen er unntatt alle felleskostnader. 

§ 8 

Den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt 

Den enkelte sameier skal fullt ut og for egen regning holde bruksenheten med tilleggsareal i 

forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og 

med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr 

inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom 

må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, 

sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, 

varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, 

apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker 

og innvendige dører med karmer. 

Seksjonseier har vedlikeholdsansvar for gassledninger og tilhørende gassdrevne innretninger 

fra og med forgreningspunkt på terrasse og i husvegg. 

Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til 

og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles-/hovedledning. Sameieren skal også rense 

eventuelle sluk på verandaer, balkonger og lignende. 

Bodene i underjordisk parkeringsanlegg (dør, lås m.m.) skal vedlikeholdes av den enkelte 

sameier. 

Sameieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og 

skadedyr plikter sameieren straks å melde fra skriftlig til sameiet. 

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved 

innbrudd og uvær. 

Oppdager sameieren skade i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren 

straks å melde fra skriftlig til sameiet. 

Ny eier av seksjonen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i 

boligen selv om det skulle ha vært utført av den forrige sameieren. 

§ 9 

Sameiets vedlikeholdsplikt 

Sameiet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke 

ligger på sameierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. 

Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal sameiet 

holde ved like. 

Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig 

utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskiftning av tak, 

bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende 

konstruksjoner med unntak av eventuelle elektriske varmekabler. 

Sameieren skal gi adgang til boligen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder 

ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det 

ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av boligen. 

§ 10 

Utbedringsansvar og erstatning 

Fører en sameiers/andelseiers mislighold til skade på sameiets eiendom eller på annen 

sameiers bruksenhet eller annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som 

naturlig hører bruksenheten/boligen til, skal skaden utbedres av sameiet. Utgiftene kan 

kreves dekket av sameier etter tredje ledd.

Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte sameier eller andelseier. Sameiet hefter 

ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. 

Sameiet og skadelidte sameiere eller andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at 

sameieren misligholder sine plikter, etter samme regler i borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15. 

Sameier kan kreve erstatning for tap som følge av at sameiet ikke oppfyller pliktene 

sine, etter samme regler som borettslagslovens § 5-18. 

§ 11 

Mislighold. Pålegg om salg og krav om fravikelse 

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge 

vedkommende å selge seksjonen, jf eierseksjonsloven § 26. Medfører sameieren eller 

brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er 

hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret 

kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvansfullbyrdelsesloven, jf 

eierseksjonsloven § 27. 

§ 12 

Styret 

Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og to til fire andre medlemmer med opp til 

fire varamedlemmer. Styrets leder velges særskilt. Styremedlemmene tjenestegjør i to år med 

mindre en kortere eller lengre tjenestetid blir bestemt av det sameiermøtet som foretar valget. 

Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet i det år tjenestetiden 

utløper. 

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av 

sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. 

Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som 

medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse 

i. 

I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap sameiet og tegner dets 

navn. 

§ 13 

Sameiermøtet 

Sameiets øverste myndighet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år 

innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste 

frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Styret innkaller til det ordinære 

sameiermøtet med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. 

Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to 

sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir 

hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte med minst 3 

og høyst 20 dagers varsel. 

Innkalling til sameiermøte skjer skriftlig og skal sammen med tid og sted for møtet, bestemt 

angi de saker som skal behandles. Uavhengig av om det er nevnt i innkallingen skal det 

ordinære sameiermøtet alltid behandle: 

• styrets årsberetning

• styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning 

• valg av styremedlemmer. 

I sameiermøtet har sameierne stemmerett etter sameiebrøk. Sameieren har rett til å møte ved 

fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt, og 

fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte med mindre annet fremgår. Fullmakten 

kan når som helst kalles tilbake. Sameieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare 

rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse. 

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning om avtale med seg 

selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. 

§ 14 

Sameiermøtets vedtak 

Ved avstemming regnes flertall etter antall seksjoner slik at hver seksjon gir 1 stemme. 

Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som sameiermøtets 

beslutning det som flertall av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. 

Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. 

1. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om 

blant annet. 

• Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse eller tomten som etter 

forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold 

• Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende 

bruksenheter 

• Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjon i sameiet som tilhører 

sameierne i felleskap 

• Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går over vanlig forvaltning 

• Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til et 

annet formål. 

• Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går 

utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar 

eller utlegg for sameierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene. 

2. Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameierne det gjelder: 

• At eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like 

utover det som følger av disse vedtekter jf. § 11. 

• Innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over 

seksjonen, 

• Innføring av vedtektsbstemmelsene om en annen fordeling av felleskostnadene enn 

bestemt i § 14. 

3. Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av 

hele eller deler av eiendommen. 

Sameiermøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en 

urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

§ 15 

Forretningsfører 

Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i 

samsvar med lov om eierseksjoner § 41 

§ 16 

Forsikring 

Sameiet er ansvarlig for at eiendommen til enhver tid holdes forsvarlig forsikret i et godkjent 

selskap. Andre forsikringer er den enkelte sameier ansvarlig for. 

§17 

Mindretallsvern 

Sameiermøtet, styret eller andre som representer sameiet kan ikke treffe beslutning som er 

egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. 

§ 18 

Endringer i vedtektene 

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte 

stemmer om ikke lov om eierseksjoner stiller strengere krav. 

§ 19 

Generelle plikter 

Sameierne plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om 

eierseksjoner, disse vedtekter samt ordensregler fastsatt av sameiermøtet. 

__________

Vedlegg E-01 

FORELØPIG TOMTEDELINGSKART 

SOLHAUGEN

______________ ______________ 

Søndre Jong Varme AS Sameiet 

UTKAST 

Avtale 

mellom 

Søndre Jong Varme AS 

og 

Sameiet 

vedr. levering av termiskenergiløsning 

Søndre Jong Varme AS 

C/O Fram Management AS 

Karenlyst Allé 2 

0278 OSLO 

Org. Nr:891 604 602 MVA 

og 

Sameiet 

heretter i fellesskap benevnt ''Partene'', har i dag inngått følgende 

1 Bakgrunn, formål og forutsetninger 

Avtale om levering av termiskenergiløsning 

1.1 Bakgrunnen for denne avtalen er et ønske om å tilpasse boligprosjektet på Søndre Jong til 

utviklingen i det norske energimarkedet, slik at beboerne tilbys en framtidsrettet, 

energifleksibel, konkurransedyktig og miljøvennlig energiløsning. Utbygger Søndre Jong 

AS har i den forbindelse opprettet selskapet Søndre Jong Varme AS, som er part i denne 

avtalen. 

1.2 Søndre Jong Varme AS har inngått avtaler med Danfoss AS om henholdsvis 

bygging og av et energianlegg som skal forsyne samtlige av leilighetene i 

boligprosjektet Søndre Jong med en kostnadseffektiv og miljøvennlig leveranse av 

termisk energi i form av ferdigvarme til vannbåren oppvarming og kjøling av leiligheter, 

samt tappevann. Energianlegget eies av Søndre Jong Varme AS, mens drift og vedlikehold 

forestas av Dalkia AS eller annet egnet firma. 

1.5 Som en forutsetning for avtalene mellom Søndre Jong Varme AS og Danfoss AS er 

det avtalt at det enkelte sameiet som opprettes i forbindelse med boligprosjektet Søndre 

Jong skal inngå avtale med Søndre Jong Varme AS om levering av energi fra 

energianlegget, på de vilkår og betingelser som beskrevet nedenfor. 

1.6 Sameiet skal sørge for at beboerne i sameiet er informert om sameiets rettigheter og 

forpliktelser i henhold til denne avtalen.

Sameiets vedtekter skal ha bestemmelser om beboernes forpliktelser i denne 

forbindelse og registreres i Enhetsregisteret. 

2 Definisjoner 

2.1 Begreper og termer som ikke er beskrevet andre steder i denne avtalen skal ha 

følgende betydning: 

Energianlegget: Det anlegg som prosjekteres og oppføres i henhold til 

totalentrepriseavtale mellom Søndre Jog Varme AS og Danfoss AS, og som består av 

energisentral, varmepumpe med opptakssystemer, godkjent energimåler( e) og røropplegg 

til anlegget, gass-/el-anlegg og gasskjel, herunder også rørsystemer fra energisentral i 

kulvert og frem til garasje. 

Avtalen: Nærverende avtale mellom Søndre Jong Varme AS og Sameiet…………….. 

om levering av termiskenergiløsning 

Totalentrepriseavtalen: Avtale mellom Søndre Jong Varme AS og Danfoss AS om 

prosjektering og oppføring av Energianlegget 

Driftsavtalen: Avtale mellom Søndre Jong Varme AS og Dalkia AS eller annet 

egnet firma om drift og vedlikehold av Energianlegget 

Leverandøren: Selskapet Søndre Jong Varme AS 

Sameiet: Sameiet …………… 

Beboer: Eier av den enkelte leilighet i Sameiet 

Ferdigvarme: Produsert varme målt i kilowattimer (kWh) til vannbåren oppvarming og til 

oppvarming av tappevann. 

Kjøling: Kjøling i leiligheter er sentralt og belastes over fellesutgifter. Sameiet vil bli 

fakturert en årlig fastpris for kjøling 

Energimåler: Måler som registrerer forbruk av energi til vannbåren oppvarming og varmt 

tappevann. 

Tappevann: Varmtvann til forbruk i leiligheter og fellesrom. 

Ferdigvarme fellesanlegg: Oppvarming til felleanlegg belastes over fellesutgifter og 

forbruket vil være differansen mellom hovedmåler for sameiet og totalforbruket på 

leilighetene. Det installeres egen energimåler på snøsmelteanlegg. 

3 Avtalens omfang 

3.1 På de vilkår som for øvrig fremgår av denne Avtalen, skal Leverandøren forsyne Sameiet 

med dennes totale energibehov til enhver tid. Denne plikten omfatter levering av 

tilstrekkelig energi til oppvarming og kjøling av leiligheter, samt tappevann. 

3.2 Tilsvarende plikter Sameiet å kjøpe sitt totale energibehov til oppvarming og kjøling av 

leiligheter, samt tappevann fra Leverandøren i henhold til priser og betingelser som 

beskrevet i denne Avtalen. 

______________ ______________ 

Søndre Jong Varme AS Sameiet

3.3 Leverandøren innestår for Energianleggets funksjonalitet i hele avtaleperioden for 

Avtalen, og for at Energianleggets kapasitet dekker behovet for oppvarming og 

tappevann for samtlige av leilighetene i boligprosjektet Søndre Jong, inkludert Sameiet. 

Herunder inngår Leverandørens ansvar for a rette opp eventuelle feil og mangler som 

måtte oppstå på Energianlegget i avtaleperioden. 

3.4 Så lenge nærværende Avtale løper, har Søndre Jong Varme AS vederlagsfri bruksrett til 

det areal som er nødvendig for Energianlegget og dets drift, og vederlagsfri eksklusiv 

bruksrett til hele fyrrommet. Energianlegget er Søndre Jong Varme AS sin eiendom. 

4 Måling av energiforbruk, fakturering, forholdet Beboer - Sameiet – Leverandør 

4.1 Det samlede forbruk av energi til oppvarming av Sameiets leiligheter og tappevann 

faktureres Sameiet etter registrert mengde på hovedenergimålere. Leverandør sørger for 

montering av Energimålere. Den enkelte seksjonseier forplikter seg til avlesning og 

innrapportering av målerstand til Sameiet. 

4.2 Sameiet faktureres kvartalsvis basert på siste kvartals registrerte energiforbruk. Den 

enkelte faktura forfaller til betaling 21 dager etter fakturadato. Ved forsinket betaling 

påløper forsinkelsesrente i henhold til Lov om renter ved forsinket betaling fra forfall og 

til betaling skjer. 

4.4 Sameiets samlede forbruk betales av Sameiet. Den interne fordeling av Sameiets utgifter 

på den enkelte leilighet forutsettes fastlagt i Sameiets vedtekter, hvoretter utgiftene 

skal fordeles i henhold til den enkelte leilighets målte energiforbruk. 

5 Priser 

5.1 Pris på energi til Sameiet skal beregnes i øre/kWh. Beregningsmåten er nærmere 

beskrevet i vedlegg 1 til denne Avtalen. Prisen gjelder levering av all energi i form av 

ferdigvarme til vannbåren oppvarming av leiligheter og tappevann. Kjøling er sentralt og 

belastes over fellesutgifter og dekkes gjennom husleie. Kjøling faktureres til sameiet i 

henhold til en avtalt årlig fast forbruk i KWh/år. Beregningsmåten er nærmere beskrevet i 

vedlegg 2. 

6 Varighet 

6.1 Denne Avtalen inngås for en periode av 20 (tyve) år, som løper fra dato for 

ferdigstillelse av Energianlegget. Ved utløpet av 20 års perioden har Sameiet Søndre Jong 

1 rett til å kreve Avtalen forlenget i ytterligere 5 + 5 år. 

6.2 Avtalen kan ikke sies opp av Partene innenfor den første 20 års perioden og heller ikke 

innenfor de etterfølgende to 5 års perioder. 

7 Overdragelse 

7.1 Ingen part kan overdra sine rettigheter og forpliktelser etter denne Avtalen 

uten den annen parts forutgående samtykke. 

8 Øvrige kontraktsbestemmelser 

______________ ______________ 


8.1 Foruten denne Avtalen med vedlegg reguleres kontraktsforholdet mellom partene 

av gjeldende norsk lov. 

______________ ______________ 

Søndre Jong Varme AS Sameiet 

Sted/dato:………………… 

Søndre Jong Varme AS Sameiet………………. 

……………………………. ………………………….. 

Signatur Signatur 

………………………........... …………………………… 

Navn i blokkbokstaver Navn i blokkbokstaver 

……………………………… ……………………………. 

Signatur Signatur 

………………………………. …………………………….. 

Navn i blokkbokstaver Navn i blokkbokstaver 

Vedlegg 

Vedlegg 1: Nærmere regulering av prisberegning for energileveransen 

Vedlegg 2: Nærmere regulering av prisberegning for kjøleenergi

Vedlegg 1. 

Beregning av energipriser. 

Varmeenergi avregnes etter målere på gulvvarme og tappevann. (kWh) 

Målere avleses og avregnes 4 ganger per år: 31 mars, 30 juni, 30 september og 31 desember. 

Tariffen baserer seg på fø1gende: 

1: Årlig fastavgift kr 3.000 per leilighet 

2: Energikostnader baserer seg på Bærum Fjernvarmes til en hver tid gjeldene priser i henhold 

til TV2/TV4 minus en rabatt på 5% for perioden basert på et forbruk på 20.000 kWh/år. Eks. 

avgifter. 

3: Nettleie basert på den gjennomsnittlige nettleien energisentralen betaler per kWh i perioden 

inkludert gjeldene forbruksavgift, enova avgift, fastbeløp og effektledd. 

4: Gjeldende mva avgift. Fortiden 25% 

______________ ______________ 


Vedlegg 2: 

Beregning av priser på kjøling: Er foreløpig ikke beregnet da anleggene ikke er ferdig 

prosjektert. 

Det er installert …….. like ventilasjonsaggregater for å betjene de …..leilighetene. 

Aggregatene har et kjølebatteri som skal kjøle ned ventilasjonsluften når ute temperaturen 

stiger over en gitt temperatur. Ventilasjonsluften blir da kjølt ned til en innstilt verdi i felles 

kanal før den fordeler seg til leilighetene. 

Under følgende forutsetninger er beregnet årlig avgitt kjøleenergi i batteriet: 

• Ute temperatur og varighet som et normalår for Oslo 

• Tillufts temperatur ut av aggregat = 18 oC. Med noe tap gir det 19 oC inn i 

leilighetene 

• Luftmengde pr. aggregat = …….. m3/h 

• Temperaturheving over aggregat = 1,0 oC ( tilsvarer vifte på 1,0 kW) 

• I tilegg kommer energikostnader til pumper og temperatur tap i rørene Ca. ……. 

KWh/år pr. aggregat 

Under disse forutsetningene blir årlig avgitt kjøleenergi ……… kWh/år pr. aggregat. 

Totalt årlig forbruk på kjøleenergi …. X ……. KWh/år = …….. KWh/år. 

1: Energikostnader baserer seg på Bærum Fjernvarmes til en hver tid gjeldene priser i henhold 

til TV2/TV4 minus en rabatt på 5% for perioden. Eks. avgifter. 

2: Nettleie basert på den gjennomsnittlige nettleien energisentralen betaler per kWh i perioden 

inkludert gjeldene forbruksavgift, enova avgift, fastbeløp og effektledd. 

3: Gjeldende mva avgift. Fortiden 25% 

Kjøleenergi benyttes i sommer halvåret og vil bli fakturert 50% ( ………. KWh) i andre 

periode og 50% ( ……….. KWh ) i tredje periode. 

Søndre Jong Varme AS skal kun levere tilstrekkelig med kjøling frem til ventilasjonsaggregatene. 

Det er sameiets ansvar og innstille aggregatene lokalt. 

______________ ______________

Salgsoppgave (16 mb) - Om Solhaugen

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?