SLIK FÅR DU BEDRE RÅD - Skattebetalerforeningen

Hvordan overføre hytte
Spørsmål:
Min mor eier en hytte som
hadde takst på 1,5 millioner
kroner i 2004. Det er solgt
hytter i området for 2,8 millioner
kroner i den senere tid.
Min mor på 75 år sitter i
uskifte (vår far døde i fjor).
Hvordan kan min bror og
jeg gunstigst mulig arve
denne hytta (forskudd på
arv), og hva vil arveavgiften
bli? Mor ønsker å bruke hytten
noen uker på sommeren.
Svar:
Arveavgift
Ved overføring av eiendom
fra foreldre til barn (forskudd
på arv), skal det beregnes
arveavgift hos barna
først når den «vesentligste
rådigheten» er gått over til
barna, altså når barna har
blitt eier av eiendommen og
råder over eiendommen som
eier. Omfanget av foreldrenes
bruksrett er avgjørende
for om barna har fått
slik vesentlig råderett. Dersom
foreldrene forbeholder
seg maksimalt fire ukers
bruksrett per år på fritidseiendommen,
er det i praksis
sagt at den vesentligste
rådigheten over eiendommen
er gått over til barna.
Dette betyr også at arveavgift
skal beregnes. I dette tilfellet
vil også verdien av foreldrenes
bruksrett redusere
arveavgiftsgrunnlaget (se
nedenfor).
Forbeholder foreldrene
seg mer bruksrett enn fire
uker per år, har ikke den vesentligste
rådigheten gått
over på barna. Dette betyr
at barna ikke har plikt til å
betale arveavgift før den dagen
rådigheten går over på
dem, for eksempel den dagen
bruksretten faller helt
bort ved et naturlig arvefall
(død). Vær klar over at
barna likevel kan anses som
skattemessige eiere, slik at
det ikke alltid er sammenheng
mellom skatt og arveavgift
i slike tilfeller. Når det
gjelder arveavgiften, kan
barna likevel be om å betale
arveavgiften på dette tidli-
gere stadiet, selv om de ikke
har plikt til å betale. Dette
kan være av interesse når
det forventes at hyttemarkedet
fortsatt stiger i verdi.
Men legg merke til at da reduserer
ikke bruksretten arveavgiftsgrunnlaget.
Verdsettelse og skatt
Ved overføring av fritidseiendom
mellom foreldre
og barn som forskudd på
arv, blir det spørsmål om
hvilken verdi som skal legges
til grunn for eiendommen
ved beregning av arveavgiften.
Fast eiendom skal i
utgangspunktet føres opp
med antatt salgsverdi. Er
tanken at man skal bruke fritidseiendommen
selv og senere
eventuelt selge skattefritt,
er det arveavgiftsmessig
gunstig med en forsiktig
verdsettelse. Det er ikke noe
krav om at takst vedlegges.
Har man ikke takst, skal det
imidlertid gis opplysninger i
skjemaet RF-1619 «Verdsettelse
av fritidseiendom». Her
er det viktig å begrunne en
lavere verdsettelse enn tilsvarende
solgte boliger i nabolaget
(som at fritidsboligen
er spesielt slitt).
Har man ikke tenkt å beholde
fritidseiendommen
selv – eller man ikke oppfyller
vilkårene for skattefritt
salg – er det viktig at eiendommen
blir verdsatt til omsetningsverdi
for arveavgiftsgrunnlaget.
Dette blir arvingens
«kostpris» på
eiendommen og utgangspunkt
for en eventuell gevinstberegning
ved salg. Gevinsten
tilsvarer differansen
mellom arveavgiftsgrunnlaget
og netto vederlag ved
salget.
Bruksrett – når
interessant?
Ovenfor ble det vist til at
omfanget av bruksretten blir
avgjørende for om bruksretten
kan redusere arveavgiftsgrunnlaget.
Dersom bruksretten
ikke er mer omfattende
enn maksimalt fire uker per
år, vil bruksretten som nevnt
redusere arveavgiftsgrunnlaget
– og det betales mindre
arveavgift. Det er viktig å få
presisert her at overføring av
eiendom med slik bruksrett
er uinteressant dersom arvingen
ikke senere kan selge
skattefritt (se begrunnelsen i
avsnittet ovenfor). Da er det
bedre å vente med å overføre
eiendommen til det endelige
arvefallet skjer. Dette
fordi skatten på gevinsten er
høyere (28 prosent) enn det
arveavgiften vil være ved
overføring fra foreldre til
barn (20 prosent).
Dersom fritidseiendommen
ikke skal selges – eller
kan selges skattefritt ved et
senere tidspunkt – og bruksretten
til foreldre ikke overskrider
fire uker per år, skal
arveavgift som nevnt beregnes
og bruksretten vil da reduserearveavgiftsgrunnlaget.
Bruksrettsverdien avhenger
av eiendommens
verdi samt alder og kjønn
på bruker. Arveavgiftsloven
har så en bestemmelse som
beregner statistisk levetid
hos bruker.
Eksempel:
Hytte verdt kr 2.800.000
Verdi total årlig bruksrett
(4 uker): kr 56.000 (kr
2.800.000 x 2 % *)
Mor 75 år: kapitaliseringsfaktor
er 9,760 (arveavgiftsloven
§ 13)
Bruksrettsfradraget blir kr
546.560 (kr 56.000 x
9,760)
Arveavgiftsgrunnlaget for
barna reduseres med kr
546.560 som gir en maksimal
besparelse (avgiftsmessig)
på kr 109.312 (kr
546.560 x 20 %). Det forutsettes
her maksimal arveavgift.
Det kan stilles spørsmål
om mor må skatte av bruken
ved ligningen, men dette
gjennomføres sjelden i praksis.
* Skattedirektoratet har
bestemt at årlig verdi av
bruksrett utgjør 4 % av omsetningsverdi.
Dette tilsvarer
imidlertid 8 uker. For 4 uker
bruksrett legges derfor 2 %
til grunn.
Dokumentavgift
Ved forskudd på arv av fast
eiendom, vil dokumentavgift
(2,5 prosent av omsetningsverdi)
bli belastet. Dette er
annerledes ved et ordinært
arvefall (død). Vær klar over
at ved utdeling av forskudd
på arv fra uskiftet bo, er likevel
3/8 av hele eiendommen
fritatt fra dokumentavgift
såfremt alle arvingene
overtar hytta (da denne delen
anses å komme fra avdøde).
Gavemelding og avgift
Både den som gir og den
som mottar en gave har ansvar
for å sende inn gavemelding
(RF-1616 «Melding
om gave/gavesalg»). Meldingen
skal sendes innen én
måned etter at gaven ble
gitt (arveavgift skal beregnes).
Meldingen skal sendes
til skattefogdkontoret i det
fylket der giveren er bosatt.
Utdeling fra uskifteboet til
felles barn anses som å
komme med en halvpart fra
avdøde og en halvpart fra
gjenlevende. Arveavgiften
mellom én forelder og ett
barn er følgende:
Av de første kr 250.000
– 0 prosent
Av de neste kr 300.000 –
8 prosent
Av overskytende – 20
prosent
Merk at tabellen gjelder
fra hver giver til hver mottaker.
Dette betyr at fra begge
foreldrene (også uskifteboet)
til ett barn, gjelder eksempelvis
fribeløp på inntil kr
500.000. Dette gjelder total
gave/arv fra foreldrene.
Merk at satsene er høyere
for gave/forskudd på arv til
barnebarn.
SKATTEBETALEREN 5-2007 43