Eurojuris Informerer nr 2-2009 - Lov AS

avbestilling hvor avtalen kun omfatter bebyggelsen.
Hvor avtalen bare omfatter oppføring av
bygning, skal forbruker ved avbestilling
betale vederlag for utført arbeid og innbygde
materialer. I tillegg kan entreprenøren kreve
erstatning for økonomisk tap, herunder
erstatning for tapt fortjeneste. Erstatning er
betinget av at entreprenøren kan godtgjøre
at han ikke har mulighet til å oppnå en
tilsvarende fortjeneste på et annet oppdrag.
Erstatning er videre betinget av at avbestillingen
ikke skyldes at forbruker ikke nyttiggjøre
seg huset eller betale for ytelsen fordi det
har oppstått en hindring som ligger utenfor
forbrukerens kontroll og det fra forbrukerens
side ikke var rimelig å forutse at hindringen
på avtaletiden. Eksempler på slike hindringer
kan f.eks. være dødsfall, skilsmisse eller
andre personlige forhold. I slike tilfeller vil
entreprenøren kun få dekket vederlaget for
utført arbeid og materialer.
Dersom avtalen omfatter både hus og grunn,
følger det av bfl. § 53 at de særlige reglene
om avbestilling ved hindringer ikke gjelder.
Det er naturlig nok heller ikke aktuelt
for forbruker å betale for utført arbeid og
materialer, i og med at det ved avtaler om
hus og grunn vil være entreprenøren som
er eier frem til ferdigstillelse og overtakelse.
I slike tilfeller vil avbestilling medføre at
entreprenøren kan kreve erstatning for sitt
økonomiske tap innenfor det som forbrukeren
med rimelighet kunne påregne som
følge av avbestillingen. Entreprenøren har i
slikt tilfelle plikt til å redusere forbrukers tap,
normalt ved å videreselge boligen til høyest
mulig pris.
I enkelte kontrakter som gjelder prosjekterte
nye boliger, er det ikke uvanlig at det i stedet
for erstatningsansvar ved avbestilling er
avtalt et avbestillingsgebyr. Slike klausuler er
lovlige etter bfl. § 54. Det avtalte gebyret kan
AvbEStIllINg I ENtrEPrISEFOrhOlD S I D E 2 5
reduseres dersom avbestilling skjer på grunn
av slike hindringer som er nevnt foran.
Det kan også skje at utbygger vil kreve en
høyere erstatning enn det avtalte avbestillingsgebyret
fordi det faktiske tapet er
høyere. I en dom fra Oslo Tingrett av 19. mai
2009 ble det slått fast at avbestillingsgebyr
på kr 100 000,- ikke fremsto som rimelig i
forhold til utbyggers faktiske tap. Retten kom
til at kjøper måtte betale erstatning lik utbyggers
fulle tap på kr. 929 000,-.
I forbrukerforhold kan det ikke avtales vilkår
som stiller forbruker dårligere enn det som
følger av loven.
Etter at tvist er oppstått, kan partene imidlertid
gjøre forliksavtaler, og da kan forbrukeren
akseptere vilkår i forliket som stiller ham
dårligere enn det som ville følge av loven.
III. PrOFESjONEllE ENtrEPrISE-
KONtrAKtEr
Mellom profesjonelle aktører vil avbestillingsretten
normalt være nedfelt ved bruk
av Norsk Standard. Aktuelle standarder
vil være NS 8405 eller NS 8406 for rene
utførelsesentrepriser og NS 3431 for totalentrepriser.
De nevnte standarder har alle bestemmelser
om byggherres rett til avbestilling. I de nye
utførelsesentreprisestandardene er det
uttrykkelig nevnt at avbestillingsreglene kun
kommer til anvendelse dersom det avbestilte
arbeidet utgjør mer enn 15% av kontraktssummen.
Avbestilling av arbeider under 15%
skal behandles som endringer.
Selv om dette ikke fremgår tilsvarende i
bestemmelsene for totalentreprise, må 15%
grensen anses som retningsgivende også her.