Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005 - 2020

Oslo kommune 

Plan- og bygningsetaten 

Avdeling for byutvikling 

høringsutkast 

Høringsfrist 20.01.06 

Kortversjon 

“Fremtid med fortid” 

Kommunedelplan for byutvikling 

og bevaring i indre Oslo 2005 - 2020

Dynamisk hovedstad med respekt for historien 

Planens mål er å legge til rette for en videre utvikling av indre Oslo som hovedstad og kraftsentrum 

i en bærekraftig byregion. Samtidig skal miljøer som viser historisk kontinuitet, og andre viktige 

bymiljøkvaliteter, sikres. Planforslaget viser at det er mulig å kombinere utvikling og bevaring. 

Oslos særpreg som en sammensatt og historisk by kan kombineres med en dynamisk byutvikling. 

Indre Oslos urbanitet og karakter bør utvikles gjennom et mangfold av bymessige egenskaper 

som en positiv forventning til det nye, en åpen og multikulturell profil, gode offentlige byrom, 

et attraktivt, mangfoldig og differensiert handelstilbud og et variert og kvalitativt godt botilbud. 

I tillegg bør indre Oslo utvikles som en god arena for innovasjon og kreativitet med et differensiert 

næringsliv, og en bred arena for utdanning, rekreasjon og kulturell utfoldelse. 

Indre Oslo bør opprettholde og videreutvikle sine fysiske karaktertrekk som fremtredende og 

tydelige landskapsformer, et konsentrert sentrum med en tydelig hovedstadsprofil, en småskalert 

storby, en sammensatt, mangfoldig og moderne by åpen for nye aktiviteter og en historisk by 

hvor nasjonal og lokal kulturhistorie kan leses. 

Bymessig utvikling i sentrum, langs utviklingskorridorer 

og strøksgater og i randsonen 

Planen skal gi handlingsrom for bymessig utvikling og 

fortetting. Den vektlegger Oslo indre bys rolle som 

landets og regionens motor i f.h.t. dynamisk 

næringsutvikling, som senter for handel, 

service, og offentlig virksomhet innen kultur 

og forvaltning og som urban boligby. 

Målet om en bærekraftig by gjennom 

utvikling av en kompakt by, en flerkjernet 

bystruktur og en styrking av 

sentrum, søkes ivaretatt gjennom 

fornyelse, fortetting og stedvis økte 

byggehøyder. Det skal tilrettelegges 

for et bymessig funksjonsmangfold med 

mange nye arbeidsplasser og et allsidig 

bymiljø med en stor andel boliger. 

Utviklingsstrategien legger opp til ekspansjon av sentrum, urbanisering langs utviklingskorridorer 

og strøksgater, utvikling av knutepunkter og flerkjerneområder samt spredt fortetting for øvrig. 

Utviklingsstrategien kan illustreres som en ring, et ”hjul” av urbane kjerneområder med sentrum 

som ”nav” og med utviklingskorridorer og strøksgater som ”eiker”. I randsonen av den tette 

byen ligger ulike knutepunkter og Kunnskapsbyen med forsknings- og institusjonsområder som 

både regionalt og bymessig har sterke endringskrefter knyttet til seg. De ulike delområdene i 

”hjulet” gis et noe større utviklingsrom enn byen for øvrig. 

2 

Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020 - Kortversjon 

Planens mål/strategi 

Anbefalte 

utviklingsområder: 

Sentrum, 

utviklingskorridorer, 

utviklingsområder 

og strøksgater 

Planens samlede 

utviklingsprinsipp: 

Nav, eiker og ring 

Til venstre 

Bjørvika: Viktig 

utviklingsområde

Planens strategi/innhold 

Anbefalt 

bevaringsområde: 

Området rundt 

Bygdøy allé 

på Frogner 

Områder anbefalt 

båndlagt for regulering 

til spesialområde 

bevaring 

(vist med mørk blå farge) 

innenfor områder med 

høy bevaringsverdi 

(vist med lys blå farge) 

Fire nye bevaringsområder med vekt på områdekvaliteter og bebyggelse med 

høy verneverdi 

Planen skal sikre viktige kulturminner og vektlegger spesielt den del av Oslo indre bys bygningshistoriske 

arv som er bærer av nasjonale verdier og karakteristiske Oslo-miljøer. 


Bevaringsstrategien forutsetter 

at de bevaringsverdige områdene 

integreres i en levende nærings- 

og bykultur. Forslag til nye 

bevaringsområder skal supplere 

eksisterende bevaringsområder 

særlig knyttet til områder med 

industrialiseringens og det 20. 

århundredets byutvikling. Det 

skilles mellom bevaringsverdier 

for områder og enkeltbygg. 

Det fokuseres på: 

• tidstypiske byplan- og bystrukturer og anlegg med en fremtredende rolle i bylandskapet 

• anlegg knyttet til viktige epoker, hendelser eller personer i byens utvikling 

I tillegg vektlegges enkeltbygninger og bygningsmiljøer med historisk ekthet, historiefortellende 

elementer eller arkitektonisk- / estetisk verdi. Planen etablerer en gradert bevaringsstrategi 

med historiske kjerneområder og spesielt sårbare områder med høy verneverdi som anbefalte bevaringsområder. 

Det foreslås fire større områder for båndlegging til spesialområde bevaring: 

• Frogner 

• Majorstuen 

• Bislett/St. Hanshaugen/Ila 

• Grünerløkka/Sofienberg. 

For øvrig ivaretar bestemmelsene verneverdig 

bebyggelse i områder med høy verneverdi. 

Videreutvikling av 

den romlige gate- og 

byromsstrukturen 

Planforslaget skal utvikle 

indre Oslos romlige 

karakter som en småskalert 

storby og en sammensatt 

teppeby. Det ivaretar 

Oslos mangfold med ulike 

byplanidealer og arkitektoniske 

ordensprinsipper 

og gir rom for nye og ukjente 

fremtidige behov. Rammer for ny 

bebyggelse baseres på et bevisst 

forhold mellom bebyggelsen og det 

offentlige byrom. I størstedelen av 

indre by bygges det videre på karakteristiske og enhetlige gate- og byromsstrukturer, i mindre 

deler åpnes det for nye byplangrep forutsatt gode overganger mellom gamle og nye gate- og 

byromsstrukturer. Teppebyen gis et mindre høydetillegg, mens utviklingspotensialet for øvrig 

tas ut i økte høyder og utnyttelse i utviklings- og transformasjonsområder som markerer seg 

over teppebyen.


Hovedkart

Hovedkart 

Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005-2020 - Kortversjon 5

Blandet arealbruk i ulike områdekategorier 

Planen har et hovedkart med formål i samsvar med Plan- og bygningslovens § 20-4,1: byggeområder. 

Den angir områder med ulike handlingsrom for utvikling/grad av endring, gradert for å 

ivareta balansen mellom bevarings- og utviklingshensyn. Den angir også friområder og spesialområde 

for gravlunder. I tillegg anbefales båndleggingsområder for spesialområde bevaring. 

Planen forutsetter en større blanding av arealbruk enn den funksjonsdelingen som lå til grunn 

for bl.a. soneplanen av 1977. Det nye er at næringsutvikling nå kan integreres i alle byområder. 

Det tillates et bredere spekter av byggeformål basert på et ønske om å øke boligandelen i indre 

Oslo, å få en andel næringsfunksjoner etablert i boligområder (begrenset til virksomheter uten 

negative miljøvirkninger) samt å få publikumsrettet virksomhet i 1. etasje i områder med et 

aktivt byliv som for eksempel i strøksgater. 

Bestemmelser for sikring av kvalitet 

Det er åtte områdekategorier. Seks av disse har bestemmelser om tillatte arealbruksformål, 

gesims- og mønehøyder, bebygd areal, grad av utnytting, utearealkrav til boliger og differensierte 

krav om minimum boligandel også i noen områder som i dag har få boliger, f.eks. Kvadraturen. 

I tillegg inneholder bestemmelsene og de tilhørende retningslinjene anbefalinger som gir 

rammer for utformingen av bebyggelse, uterom og lokal gate- og byromsstruktur. Bestemmelsene 

stiller ikke krav til arkitektonisk stil. 

De ulike områdekategoriene gis betegnelse ut fra ulik grad av bevaring/utviklingsrom: 

• Transformasjonsområder: Områder med potensial for radikal endring av funksjoner og bruk 

slik at det er nødvendig å etablere nye gate-, byroms- og infrastrukturer – eks. Bjørvika 

• Sentrumsområdet: Det sentrale byområde med høy grad av blanding og samlokalisering av 

ulike nasjonale og regionale funksjoner og egenskaper som bl.a. offentlig forvaltning, 

kommersiell og offentlig tjenesteyting, kultur og underholdning – eks. Kvadraturen 

• Institusjonelle utviklingsområder: Områder med spesialiserte funksjoner knyttet til offentlig 

og privat tjenesteyting, kunnskapsutvikling, helse, forskning og undervisning – eks. Ullevål 

sykehus 

• Utviklingsområder: Områder med et potensial for endring som kan styrke byens funksjonsmangfold 

og bruksmessige intensitet. Endringene kan i stor grad bygge videre på etablerte 

gate-, byroms- og infrastrukturer – eks. Hausmannsområdet 

• Konsolideringsområder: Områder med avklarte gate-, byroms- og bebyggelsesstrukturer hvor 

utvikling og fornyelse som hovedregel kan bygge videre på etablerte strukturer – eks. Torshov 

• Historiske kjerneområder: Områder som er karakterdannende for Oslo og som i kraft av sine 

historieformidlende egenskaper har gitt varige føringer for byens utvikling – eks. Akershus 

festning. 


Planens innhold 

Høydebestemmelse for 

frittliggende bybebyggelse: 

Maks gesimshøyde i 

fasadeliv: 15 m. 

Maks byggehøyde: 18 m. 

Til venstre 

Byromsbestemmelse for 

tett kvartalsbebyggelse: 

Maks gesimshøyde mot 

gate: 1,25 x gatebredden b. 

Maks byggehøyde på 

tilbaketrukne etasjer: 25m.

Planens innhold 

Ulike område- 

kategorier med 

et differensiert 

handlingsrom for 

utvikling bl.a. 

i forhold til 

byggehøyden (h) 

For friområder opprettholdes gjeldende reguleringer – eks. Tøyen kulturpark 

For spesialområder for kommunaltekniske anlegg (grav- og urnelunder) opprettholdes 

gjeldende reguleringer – eks. Nordre gravlund 

Områder båndlagt for regulering til spesialområde bevaring er områder som anbefales 

båndlagt for utarbeidelse av reguleringsplan i samsvar med Plan- og bygningslovens § 20-4. 

Spesialområde bevaring vil inngå i reguleringsplanen, og myndighetene kan avslå tiltak som 

kan komme i konflikt med båndleggingens hensikt i båndleggingsperioden (4 år) frem til ny 

plan er vedtatt – eks. Grünerløkka. 

Vel halvparten av planområdet underlegges ulike former for sikring av verneinteresser, 

mens vel 1/3 av arealene er mer utviklingsorienterte. 

h = 33-42m 

Transformasjonsområder 

h = 25-42m 

h = 33m 

Sentrum Utviklingsområder 

Konsolideringsområder 

Historiske 

+ Institusjonelle 

utviklingsområder 


h = 25-33m 

kjerneområder 

Eldre planer oppheves og saksbehandlingen forenkles 

Planen skal gi forutsigbar og forenklet saksbehandling. Det foreslås å oppheve hele eller deler 

av eldre juridisk bindende kommunedelplaner og reguleringsplaner. Man får dermed en omfattende 

fornyelse av plangrunnlaget for Oslos indre by. Tiltak som følger planens bestemmelser 

vil i hovedsak kunne behandles direkte som byggesak, med unntak av tiltak i transformasjonsområdene 

hvor utarbeidelse av reguleringsplan kreves. 

Det foreslås at: 

KDP 2: Oslos sentrale sjøside oppheves med unntak av delområdene B8 Vippetangen og 

H2 Revierhavna. 

KDP 3: Nydalen oppheves. 

KDP 4: Akerselva miljøpark oppheves med unntak av bestemmelsene for delområdene 4-7 

som bl.a. viser viktige siktlinjer som kan få betydning for fremtidige prosjekter. 

KDP 14: Lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner opprettholdes og går ved 

motstrid foran KDP BB. 

Regulerings- og bebyggelsesplaner nyere enn 01.01.1994 opprettholdes og virker foran KDP BB 

med unntak av bestemmelser om byggehøyder. Regulerings- og bebyggelsesplaner fra før 

01.01.1994 oppheves – inkl. soneplanen fra 1977 - med unntak av formålene spesialområde 

bevaring, friområder, fellesområder for flere eiendommer, spesialområde grave- og urnelunder, 

offentlige bygninger, offentlige bygninger/allmennyttige formål, offentlige trafikkområder og 

områder for kolonihagehus samt atkomster. 

Planleggingsprogrammet for Hausmannsområdet forutsettes fortsatt retningsgivende. 

De juridisk bindende estetiske retningslinjene for Torshov opprettholdes.

Planene ligger på internett under: 

www.pbe.oslo.kommune.no/planer_og_utredning/kommunedelplaner/article18839-8031.html 

Plan- og bygningsetaten har siden 1999 gjennomført et 

omfattende arbeid med kommunedelplan for byutvikling og 

bevaring i indre Oslo i nært samarbeid med Byantikvaren 

og med bidrag fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten. 

Det er oppnådd stor grad av enighet mellom kommunens 

involverte etater om planens strategi og hovedgrep. 

Følgende dokumenter inngår i planforslaget: 

• Saksfremstilling 

• Hovedkart H 

• Temakart T1: Utviklings- og transformasjonsområder 

• Temakart T2: Bevaringsinteresser 

• Temakart T3: Karakteristiske gate- og byromsstrukturer 

• Temakart T4: Planer og arealbruksformål som opprettholdes 

Andre vedlegg til planforslaget: 

• Hovedrapport 

• Veileder for saksbehandling med eksempler 

For øvrig er det utarbeidet følgende temautredninger: 

• Delutredning I: Bevaringsstatus 1999 

• Delutredning II: Prinsipper og metoder for å avveie mellom 

kulturminnevern og endring i byutviklingen 

• Delutredning III: Om Oslos særegne karakter og urbane kvaliteter 

• Delutredning IV: Endringskrefter og utviklingsområder 

Si din mening om planforslaget 

2000 

Ved offentlig ettersyn med høringsfrist 20.01.06 ønsker Oslo kommune 

spesielt synspunkter på planforslagets: 

Opplag 

• utviklingsprofil og handlingsrom for dynamisk byutvikling 

Media 

• bevaringsprofil og anbefalte båndleggingsområder 

Lobo 

• flerfunksjonelle arealbruk og ivaretakelse av bolig- og miljøhensyn 

• rammer for høyder og utforming 

Trykk -05 

• detaljnivå 

Sept. 

• anbefalte oppfølgingsoppgaver 

• opphevelse av eldre planer 

Kontaktpersoner: 

Ressurssenteret. PBE 

Stig Eide: Tlf: 23 49 13 43. E-post: stig.eide@pbe.oslo.kommune.no 

Torben Skytte: Tlf: 23 49 13 48. E-post: torben.skytte@pbe.oslo.kommune.no Layout:

Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005 - 2020

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?