Grefsen stasjonsby, Grefsen stasjon m.m. Reguleringsforslag ... - Plan

Oslo kommune
Plan- og bygningsetaten
Avdeling for områdeutvikling
Grefsen stasjonsby, Grefsen stasjon m.m.
Reguleringsforslag til offentlig ettersyn
Området foreslås regulert til boligformål, næringsformål, offentlig trafikkformål, friområde med
turvei og felles grøntanlegg og spesialområde bevaring. Forslaget vil legge til rette for bygging av ca.
900 boliger. Ved Storo bro reguleres et lokkprosjekt på 12.000 m² og en gangbroforbindelse som
knytter sammen Grefsen stasjon, Storo T-banestasjon og boligprosjektet.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget på visse forutsetninger vedr. støy fra Ring 3
Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden
fra:..................... til:.......................
For organer med innsigelsesrett utvides høringsfristen til:………………..
Vi gjør oppmerksom på at også innsigelser må sendes innen fristen.
Forslagsstiller: Grefsen Utvikling AS v/ Hille Melbye Arkitekter AS
Innhold:
Saksgang Bydel nr 6 Sagene
Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon Gnr: 179 bnr: 4
Vedtak Saksnr: 200306055
Dokument nr. 19
Plan- og bygningsetaten
Avdeling for
områdeutvikling
Internett:
www.pbe.oslo.kommune.
no
Besøksadresse:
Vahls gate 1, 0187
Oslo
Postadresse:
Boks 364 Sentrum,
0102 Oslo
Telefon: 23 49 10 00
Telefaks: 23.49.10.01
E-post: postmottak@
pbe.oslo.kommune.no
Bankgiro:
6003.05.58920
Organisasjonsnummer:
971 040 823 MVA

Skisse - eksisterende situasjon evt. gjeldende regulering.
Skisse - mulig fremtidig situasjon eller evt. foreslått regulering.
2

FORENKLET SAKSBEHANDLING
Som et ledd i Oslo kommunes arbeid for å gjøre behandling av innsendte reguleringsforslag mer effektiv
og forutsigbar praktiseres for noen utvalgte saker "direkteutleggelse" til offentlig ettersyn. Dette gjelder
kun for innsendte reguleringsforslag med god kvalitet på det innsendte materialet. I disse sakene har
forslagsstiller det fulle ansvar for beskrivelse av bl.a. planforslag og konsekvenser, mens Plan- og
bygningsetaten kvalitetssikrer kart og reguleringsbestemmelser og skriver sin vurdering og konklusjon.
Denne saken behandles i henhold til disse retningslinjer. Forslagsstillers saksfremstilling følger som
vedlegg 1.
SAKSGANG
Kunngjøring.
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 14.01.02 i Aftenposten og Dagsavisen. Grunneiere og
rettighetshavere er varslet ved brev.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning.
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens kapittel VII-a "Konsekvensutredninger", med
tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke
konsekvensutredes.
Behandling av planforslaget.
Saken har vært oppe til behandling i Rådet for byarkiktur 03.02.04, Saken har vært behandlet på
etatsdirektørens fagmøte 16.02.04.
Tilstrekkelig materiale for saksbehandling forelå fra forslagsstiller 20.03.04. Etter offentlig ettersyn vil
innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet.
Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling 3. tertial.
Saken har vært gjennom en lengre konstruktiv avklarings- og dialogprosess mellom etaten og forslagstiller.
Forslaget har vært bearbeidet vesentlig siden kunngjøring før saken har blitt blitt lagt
frem for etatsdirektøren og byråden.
SAMMENDRAG
BAKGRUNN:
Reguleringsområdet ligger mellom Storo i nord og Sinsen i sør, og avgrenses i øst av Ring 3, i nord av
Storo bro, i sør av Hans Nielsen Hauges gate og i vest av tilgrensende bolig- og institusjonseiendommer.
Reguleringsområdet er på om lag 85.000 m², hvorav ca. 60% ligger vest for sporområdet og T-bane-ringen.
Det er noe lager- og industrivirksomhet på det gamle godsområdet i dag som nedlegges i forbindelse med
utvikling av boligprosjektet. Næringsbygget i sør (Hans Nielsen Hauges gt. 50) beholder sin funksjon og
blir ikke direkte berørt av reguleringsforslaget. Grefsen stasjon er i dag ubemannet, og det er ikke planlagt
annen aktivitet enn det som kan knyttes til jernbaneformål.
ROM eiendomsutvikling as og Byggholt as har dannet Grefsen utvikling AS, som er forslagstiller for
planforslaget. I 2001 ble det avholdt en konkurranse der fire arkitektkontorer deltok.
Juryen valgte et forslag fra Hille Melbye Arkitekter AS som er lagt til grunn for dette planforslaget.
Opprinnelig planforslag har vært gjennom en planavklaringsprosess i hovedsak om følgende temaer:
• Støy fra Ring 3 mot bygninger og utearealer for boligene, støyrapporter
• Høyder og volumer i prosjektet og langs Ring 3, og forholdet til eksisterende bytypologier
og fjernvirkninger
• Avklaring av overordnete gangveiforbindelser mellom indre og ytre by, og mellom Storo og
Sinsen T-banestasjoner og Torshovdalen
3

• Riving eller bevaring av godsbygning ved Grefsen stasjon
• Regulering av lokk over Storo T-banestasjon
Gjeldende regulering:
S-2255, 28.07.77 + S-2937, ny paragraf 7 vedtatt 01.10.87. Generell plan for Oslo sentrum og Indre sone.
S-3592, 25.06.97, Næringsbebyggelse i lokkprosjekt, boliger, parkering, almennyttig (barnehage).
Grefsen stasjon og Gjøvikbanen er uregulert.
Overordnede planer:
Kommuneplan 2000, Rikspolitiske retningslinjer MD T-5/93 av 20. august 1993
Kommunedelplan for indre by: Infrastruktur, bystruktur, bymiljø, vedtatt 1998
Analyse av infrastrukturbehovet i området Sagene – Torshov – Nydalen – Storo, rapport fra PBE.
PLANFORSLAGET:
Området reguleres til boliger med noe forretninger i sju felter A1 –A7. Lokk over storo T-bane
reguleres til forretning, kontor ogallmennyttig formål. Grefsen stasjon med uteanlegg reguleres til
spesialområde bevaring jernbane med uteanlegg
Byggeområdene for bolig har et samlet maksimalt T-BRA = 78.400 m² (felt A1 – A7).
Byggeområdet for forretning/kontor har et samlet maksimalt T-BRA = 12.000 m² (felt B).
Byggeområdet for lager, industri og kontor har et samlet maksimalt T-BRA = 4.000 m² (felt C).
Boligprosjektet har mot Ring 3 en bebyggelse med et etasjeantall overveiende 6 + tilbaketrukket etasje,
og med punkthus opp til 14 etasjer, - mens øvrige bygninger mot vest er lavere. Lokkprosjektet har
etasjeantall på 4 og 6 etasjer fra nivå lokk, og et punkthus som foreslås med 10 etasjer lik gjeldende
regulering for lokkprosjektet. Punkthuset ligger ved Storo bro og definerer Storo som viktig knutepunkt.
Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av et større boligområde med ca.900 boliger på
vestsiden av T-baneringens trasé og etablere hensiktsmessige turveier gjennom området og mellom
kollektivknutepunktene. Mellom nytt boligområde og etablert boligbebyggelse vest for området
reguleres det et større, sammenhengende friområde med turvei, som senere kan bli del av ”grønn
forbindelse” mellom Storo, Torshovdalen og mot Sinsen. Det utredes om det kan etableres barnehage
på eksisterende regulert barnehagetomt (79/55) ved Hans Nielsen Hauges gate. Barnehagen kan eventuelt
etableres i tilknytning til boligområdet på vestsiden av dette. I tillegg reguleres noe næringsareal.
Lokkprosjekte sør for Storo bro reguleres i samsvar med den opprinnelige reguleringen og intensjonen
som innebærer at det kan bygges et sammenhengende lokkprosjekt på tvers av sporområdet inklusive
Storo T-banestasjon. Reguleringsforslaget innebærer transformering av et industriområde til et større
bymessig og urbant boligområde som knyttes til eksisterende by, og der garasjeanleggene mot vest
omdannes til friområde med turveiforbindelse til Storokrysset og Grefsenveien.
Utbyggingen vil ikke i seg selv medføre nevneverdig økt forurensing i området. Trafikkveksten er
marginal i forhold til trafikken på Ring 3. Forslagstiller vedlegger dokumentasjon som skal påvise
at boligbebyggelsen ligger med tilstrekkelig avstand til Ring 3, og vil få en luftkvalitet som er bedre enn
grenseverdiene i den nye forskriften om lokal luftkvalitet på alle oppholdsarealer. Det vises til utrykte
vedlegg vedr. luftkvalitet og lokalklima fra Asplan Viak.
Forslagstiller vedlegger utredninger som dokumentasjon på at støyen fra Ring 3 kan tas opp mot
fasadene innenfor støykrav, og at lokale støytiltak kan sikre at det vil bli tilfredsstillende støynivå på
utearealene til boligene som er åpne mot Ring 3. Plan- og bygningsetaten har i samarbeid med Statens
veivesen region østlandet (SVRØ) gjennomført en støyutredning langs prosjektet som vedlegges i saken.
Det har vært et åpent tema under behandling om det i tillegg er nødvendig med støydempingstiltak ved
4

”kilden”: langs Ring 3. Etaten har i forståelse med forslagstiller gått inn for å regulere inn mulighet for
støyvoll og evt andre støydempende tiltak på jernbaneområdet langs Ring 3.
Disse tiltakene sees her i sammenheng med et overordnet mål å oppgradere det ganle jernbaneområdet
til et attraktivt grønt transittområde for passasjerer mellom jernbanene, T-.banestasjon på Storo og
Sinsen og andre kollektivtransportmidler og videre et grønt område som kan formidle overordnete
”grønne forbindelser” mellom indre og ytre by og Torshovdalen.
Barn og unge i hele området vil få større friarealer og bedre muligheter til trygg ferdsel gjennom området
og ut av området til større friarealer som for eksempel Torshovdalen og Muselunden. Boligprosjektet vil
sikre god og ubrutt tilgjengelighet for funksjonshemmede mellom kollektivknute-punkt, forretningsareal,
boliger, parkeringsareal og friarealer. Planområdets boligpotensiale er ca. 900 boliger.
FORHÅNDSUTTALELSER
I perioden januar til juli 2002 har det kommet inn 16 forhåndsuttalelser i saken til forslagstiller:
1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen 31.01.02
2. Jernbaneverket, Region Øst 24.01.02
3. Jernbaneverket, Region Øst 12.07.02
4. Statens vegvesen, Oslo vegkontor 08.02.02
5. Oslo kommune, Helsevernetaten 04.02.02
6. Oslo kommune, Samferdselsetaten 07.02.02
7. Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten 23.04.02
8. Oslo kommune, Byantikvaren 28.01.02
9. Oslo kommune, Undervisningsbygg KF 20.03.02
10. Oslo kommune, Friluftsetaten 21.01.02
11. Oslo kommune, Bydel Sagene-Torshov 21.02.02
12. AS Oslo Sporveier 26.02.02
13. Viken Energinett AS 22.01.02
14. Oslo og omland friluftsråd 07.02.02
15. AS Aasen garasjelag 02.02.02
16. Adv.f. A. Gunnerød og K. J. E. Stephensens eiend.avd. AS 24.04.02
Vann- og avløpsetaten påpeker hvor det går hovedvannledninger og at det ikke er tillatt å bygge nærmere
enn 2.0 meter fra slik ledning.
Helsevernetaten (i dag Helse- og velferdsetaten) bemerker at Store ringvei er meget sterkt trafikkert
og mener at det ikke er egnet med boliger ut mot Store ringvei. Det bør ligge næringsbygg som skjerm
for boliger mellom boligene og Ringveien. Støyberegninger må gjøres for å godtgjøre at støynivå på
utendørs arealer er under anbefaltegrenseverdier.
Bydel Sagene Trorshov(i dag: Sagene Bydel) forslaget gir store utfordringer med hensyn til trafikkstøy
og luftforurensing. Prosjektet viser muligheter for bokvaliteter. Det er positivt med grøntdraget vest for
prosjektet som foreslås opparbeidet som forlengelse av Torshovparken opp mot Storo krysset.
Bydelen ønsker flere store leiligheter med bestemmelse om minst 60% 4-roms eller større.
I forslaget planlegges leilighetsfordeling som gir 60% 3-romsleiligheter eller større.
Bydelen anbefaler reduksjon av prosjektet og mener opp til 11 – 15 etasjer mot Ringveien er altfor
volumiøst og vil gi en svært høy utnyttelse.
Jerbaneverket er enige med Oslo Sporveier om at det kan foreligge fordeler ved samlokalisering mellom
Storo og Sinsen T-banestasjon og det må legges til rette for kortest mulige ganglinjer mellom Grefsen
stasjon og og de to kollektivknutepunktene. Det må legges til rette for gode gang-/og sykkelforbindelser
mellom T-banestasjonene på Storo og Sinsen og Grefsen Stasjon.
I senere brev anmerker Jernbaneverket om lovbestemmelse om 30 meter avstand til byggegrense
fra senter av jernbanespor, og på hvilke grunnlag denne bestemmelsen kan fravikes.
Samferdselsetaten kommenterer rundkjøring i Storokrysset nord for planområdet.
AS Oslo Sporveier ser positivt på utbygging til boliger i området, og ønsker samlokalisering av knutepunkt
for kollektivtrafikken, helst mot Sinsen T-banestasjon.
Byantikvaren oppfordrer pådet sterkeste at godsbygning mot vest på stasjonsområdet blir bevart.
5

Statens vegvesen(i dag: SVRØ) ønsker høy utnyttelse. Hensyn til støy- og luftforurensning må ivaretas ved
utforming av boligene og viser til Plan- og bygningsetatens analyse av infrastrukturbehovet vedr Sagene-
Torshov-Nydalen-Storo.
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen ønsker at planen skal ivareta ny forkrift for
luftkvalitet. T-8/79 legges til grunn for tiltak mot støy.
Oslo og omland friluftsråd er positiv til relativ høy bebyggelse, men understreker at grøntarealer og
sykkel/gangveinett må videreføre nåværende ”grønne forbindelser” og binde sammen området.
AS Aasen garasjelag eier eiendommen som er tenkt som friområde i planforslaget.
Viken Energinett er etablert med anlegg i området og vil bli trukket tidlig inn i plan og prosjektering.
Undervisningsbygg Oslo KF uttaler at ingen av de eksisterende skolene innenfor byutvikliongsområdet
har kapasitet til å ta i mot nye elever fra de nye store boligområdene. Nye skoleveier til nye skolealternativer
vil bli vurdert. Tilrettelegging for grøntområder i tilknytning til reguleringsforslaget vil gi
gode skoleveier dersom de ikke krysses av kjørende trafikk. Planlagt undergang ved Grefsen stasjon vil v
ære gunstig forbindelse for eldre barn i kontakt med Grefsenområdet.
Friluftsetaten kommenterer at boligområdet ikke har god kontakt med eksisterende firområder som
Muselunden og Torshovdalen.
Adv.Gunnerød og Stephensens eiendomsavd.AS Areal for parkering for Lillo Boligstiftelse ligger delvis
innenfor reguleringsforslaget. Det må ta hensyn til at stiftelsen ikke har råd til å miste noe parkeringsplass.
PLAN- OG BYGNINGSETATENS BEMERKNINGER TIL FORHÅNDSUTTALELSER
Støy- og forurensing er gjennomgangstema i uttalelser til planen; likeså behovet for ”grønne forbindelser”
for å utvikle det overordnete gang- og sykkelveinettet over dette transformasjons-området mellom indre
og ytre by og mellom kollektivknutepunktene på T-baneringen.
Flere av forhåndsutalelsene viser skepsis til høydene på bygningene mot ringveien som er foreslått i
10 – 14 etasjes høyder som støyskjerm. Etaten har bemerket at det må vurderes hvilke sammenhenger
det er mellom støytiltak langs ”kilden”: dvs Ring 3. og hvor fritt man står i forhold til utforming av
selve prosjektet. Mulighetene for å dempe høydene og ”mur”-virkningen og åpne bygningsrekken
langs ringveien er helt avhengig av muligheter for å dempe lyden der den oppstår.
Dette har vært bakgrun for em lengre samarbeidsprosess mellom forslagstiller og etaten, og med et resultat
som kan bli bra.
TEMAER SOM SKAL BELYSES VED OFFENTLIG ETTERSYN
Planforslaget er omfattende og omfatter tema etaten mener det er knyttet usikkerhet ved. Etaten ønske
derfor å avvente høringsuttalelsene før det tas endelig stilling, og om det eventuelt vil bli fremmet egne
alternativ for enkelte tema. Etaten har derfor anbefalt forslagstiller å redegjøre for noen ulike alternative
temaer i sin saksfremstilling. Spesielt gjelder dette forhold der etaten ønsker å få utredet hvordan forslaget
kan ivareta bymessige sammenhenger ved gangbroer og undergang og andre tiltak som vil bidra til å endre
et barriéreområde til en bymessig oveergang mellom eksisterende byområder. Forslagstiller og etaten
har vært gjennom en lengre dialogprosess og kommet langt i avklaringer av forslaget.
Etaten anbefaler hovedprinsippene i forslaget. Det vises for øvrig til Etatens vurdering på side 9.
PBE vil ta endelig stilling til følgende temaer etter offentlig ettersyn, og ber spesielt om synspunkter på:
1. Byvegg mot Ring 3: prosjektet i forhold til eksisterende bygningstrukturer
fjernvirkninger og utsikt
2. Støydempende tiltak mot støy fra Ring 3
3. Høyder og volum på høyder av bygninger langs Ring 3
4. Kopling mellom boligforslaget og Lokkprosjektet over Storo T-banestasjon
5. Overordnet gangveisystem mellom indre og ytre by og mellom T-banestasjonene:
- Gangbro over T-bane og jernbane ved lokket via offentlig gangvei fra Grefsen stasjon
- Undergang fra Grefsen stasjon og mot vest til planområdet
- Gangvei langs T-baneringen over H.N.Hauges gate
6

6. Avkjørsel i syd Fa2 langs T-baneringen eller fra H.N.Haugesgt forbi Ragna Ringdals stiftelse
7. Barnehagealternativer: i planområdet eller på regulert barnehagetomt gnr/bnr 79/55
8. Bevaring eller riving av eksisterende godsterminalbygningen på vestsiden av stasjonsområdet
9. Reguleringsbestemmelser for leilighetsammensetning/parkeringsdekning
10. Når skal leilighetssammensetting bestemmes?
1. Byvegg mot Ring 3: prosjektet i forhold til eksisterende bygningstrukturer og fjernvirkninger
Valget av bygningstypologi og volumer spesielt mot Ring 3 har skjedd etter avveininger mellom to hensyn:
1) ivareta støyavskjerming fra Ring 3 og 2) velge bygningsformer som ikke bidrar til å skape barriere
mellom ytre og indre by. Bygningsrekken i prosjektet vil bli sterkt eksponert i bylandskapet sett fra øst fra
”småhusbyen” på Grefsen og fra Trondheimsveien , Sinsenkrysset og Storo. Valg av bygningsvolumer vil
være avgjørende for fjernvirkningene og utsikt.
2. Valg av støydempende tiltak mot støy fra Ring 3
Det er to typer støydempende tiltak: tiltak ved ”kilden” og tiltak på selve bygningene og uteanlegg.
Etaten har vært bekymret for at støytiltak bare på bygninger for å oppfylle forskriftskrav, - kan redusere
arkitektur, estetisk utforming og boligkvaliteter. Etaten vil derfor vurdere muligheter for støytiltak
ved”kilden”. Forslagstiller vedlegger dokumentasjon på at støyforskriftenes krav kan tilfredsstilles uten
støytiltak ved kilden. Etaten vil derfor regulere inn mulighet for støydempende tiltak som vegetasjon og
støyvoll med mer langs Ring 3 på jernbaneområdet som del av andre oppgraderingstiltak på dette området.
Plan- og bygningsetaten gjennomfører et utredningsprosjekt i samarbeid med veimyndighetene om
boligpotensialet langs Ring 3 i forhold til forurensing og støy i forhold fremtidig forskriftskrav.
I dette prosjektet ble Grefsen Stasjonsby valgt ut som casestudie med en støymodellundersøkelse som
blant annet viser at en tett bygningsrekke er forutsetning for å utnytte området til boliger.
Undersøkelsen viser også at støybelastningen mot fasaden mot øst vil bli opp mot 70 dB. Dette stiller store
krav til utforming for å sikre både støydemping og boligkvalitet. Forslagstiller har utredet muligheter for
blant annet to-sjiktsløsninger som forener støykrav med åpne lysflater og er integrert i planløsninger.
Forslagstiller redegjør for lokale støyavdempende tiltak mellom Ring 3 og eksponerte uterom mot øst
der rapporten beskriver lokale tiltak som kan gi et akseptabelt støynivå for disse utearealene.
3. Høyder og volum av bygninger langs Ring 3
Det opprinnelige konkurranseforslaget løste støyskjermingsproblemet ved å foreslå en 4 etasjes
næringstruktur over T-baneringen langs planområdet. Da denne strukturen falt bort, ble det
nødvendig å lukke bygningene mot Ring 3 mer for å hindre støy inn på utearealene i boligprosjektet.
Det ble da foreslått en tett byvegg fra 9-10 til 18 etasjer mellom indre og ytre by som da ville
presentert en ny bygningsstruktur mellom indre bys 4 – 8 etasjer og småhusbyen i ytre by. Det har
vært en kritisk dialog om utforming i forhold til barrierevirkninger mellom etaten og forslagstiller.
Reguleringsforslaget viser dagens resultat av denne dialogen som totalt gi en høyde på ca 6 boligetasjer
over nivå for Ring 3 med unntak nærmest Storo. og med høybygg opp til 14 boligetasjer.
Høyhusutredningen har pekt ut planområdet som et vurderingsområde for høyhus.
Vurderinger av høyder begrenses etter bystyrevedtak i mai 2004 til høybygg maks 42 meter over bakken.
Det foreslås punkthus på bygningsforløpet langs Ring 3 mellom 10 og 14 etasjer.
Videre foreslås to høybygg i opp til 14 etasjer eller ca 41 meter mot nord orientert parallelt med de tre
eksisterende punkthusene langs Grefsenveien. Disse nye høybyggene sammen med høybygg på
Storolokket danner en fortetting med økte høyder mot knutepunktet Storo.
4. Kopling mellom boligforslaget og Lokkprosjektet over Storo T-banestasjon
Man har valgt å regulere inn tidligere regulere lokkprosjekt over Storokrysset. Den eksisterende
reguleringen ble gjort før T-baneringen med Storo T-banestasjon ble vedtatt. Reguleringsforslaget
definerer lokk over T-banestasjon og avklarer forbindelser til gangveisystem og gangbro over T-bane
og jernbane, og atkomster til T-banestasjonen. I dette planforslaget legges frem et redusert lokkprosjekt i
forhold til T-bansestasjon og trase for T-banen.Volumene er redusert i forhold til tidligere regulering
på grunn av T-baneringen. Forutsetningene for eksisterende regulering ble endret da T-banen ble lagt
7

i en trasé vest for jernbanen. I endret reguleringsforslag av lokket er det foreslått å etablere et
publikumstorg sør for og i tilknytning til Storokrysset. Samlet ligger forretnings- og næringsareal under
grensene for krav om konsekvensutredning. Konsekvenser for trafikk og knutepunktsutvikling bør sees
i forhold til utviklingen av Storo som knutepunkt i forhold til Nydalen og Storo senter.
5. Overordnet gangveisystem mellom indre og ytre by og mellom T-banestasjonene:
Planområdet ligger i grensen mellom indre og ytre by og har hittil fungert som en avstengt og lite attraktiv
barriere som jernbaneområde med lager og godsterminalfunksjoner . Planforslaget legger derfor til rette for
å øke tilgjengeligheten både mellom ytre og indre by og mellom T-banestasjonene og Gefsen stasjonsby.
Gangbro over T-bane og jernbane ved lokket via offentlig gangvei fra Grefsen stasjon
Planen foreslår gangbro over T-bane og jernbanen på sørside av regulering for lokket.
Gangbro skal forbindes via eksisterende offentlig gangvei til Grefsen stasjon.
Undergang fra Grefsen stasjon og mot vest til planområdet: Planen antyder mulighet for undergang
under jernbane og T-bane mot vest fra Grefsen stasjon som fortsettelse av gangtunnell under Ring 3.
Forslagstiller er redd for negative miljømessige konsekvenser ved undergangen og innvender at en 50
meter lang undergang fra Stasjonsområdet til prosjektet vil bli brukt av svært få og skape et miljøproblem
Gangvei langs T-baneringen over H.N.Hauges gate:
Etaten ønsker å få vurdert muligheten for gangbro/gangvei langs ny T-banebro over Hans Nielsen Hauges
gate til eiendom på sørsiden (Backe AS). Dette vil øke tilgjengeligheten fra Storokrysset og Grefsen
stasjon og fra boligprosjektet til Sinsen T-banestasjon i tråd med prioritert ønske fra AS Oslo Sporveier.
Forslagstiller har kritiske innvendinger mot gangbro her på grunn av avkjørselsforhold ved H.N.Haugesgt.
Ved at gangbro kan komme i konflikt med avkjøringen.
6. Avkjørsel Fa2 i syd eller fra H.N.Haugesgt forbi Ragna Ringdals stiftelse
I planforslaget er det avkjørsel fra HNH’s gate ved T-baneringen og med adkomstvei langs T-baneringen
nordover. Dette er en fortsettelse av dagens situasjon og er forslagstillers foretrukne løsning.
Forslagstiller utreder også alternativ avkjørsel ved oppkjørsel til Ragna Ringdals stiftelse, i undergang
under anlegget og ut på felles avkjørsel i nord-sydretning øst for boligprosjektet. Forslagstiller reiser
forslaget på grunn av nåværende arbeider med senkning av nivået til H.N.Hauges gate og
avkjørselsforholdet rett ved bruanker til ny T-banebro. Forslagstiller ønsker å prioritere forslag til avkjørsel
for Fa2 mot syd som vist på reguleringskartet. Byantikvaren er engstelig for ringvirkninger på bevaringsverdig
gårdsbygning og gårdstun(Åsen gård), når det gjelder avkjøring via Ragna Ringdals stiftelse.
7. Bevaring eller riving av eksisterende godsterminalbygning på vestside av stasjonsområdet
Forslagstiller ønsker å rive godsterminalbygningen. Byantikvaren vil beholde denne som del av det de
anser å være del av et helhetlig jernbanestasjonsmiljø på Grefsen Stasjon. Bygningen er oppført samtidig
med hovedbygning på østsiden. Forslagstiller ønsker å rive godsbygningen for å få til et godt boligmiljø
hvor boligene ligger skjermet mot støy fra Ring 3 og hvor det er god kontakt mellom uteområder ,
friarealer og boligene. En bevaring av godsbygningen mener forslagstiller vil være en dårlig løsning som
ikke kan integreres som et tilskudd til bruk for beboerne men tvert om avskjære interne og stille gangveier.
Bevaring av godsbygningen vil påføre prosjektet et tap på ca 70-100 boliger
Byantikvaren krever bevaring av godsbygningen som en viktig del av et historisk jernbaneanlegg langs
Gjøvikbanen og har anmodet om bygge- og deleforbud. Forslagstiller viser til notat og til jernbanens
egne registreringer av historiske jernbaneanlegg der det pekes på at verneinnholdet i denne bygningen
er ivaretatt ved andre likeartete bygninger langs jernbanen i Oslo regionen. Oslo Sporveier ønsker å
rive godsterminalbygningen fordi den skaper vansker for drift av T-banesporet spesielt om vinteren
vedr snøbrøyting, og fordi bygningen står så nær T-banen at portene mot sporene må brannisoleres.
8. Barnehagealternativer: i planområdet eller på regulert barnehagetomt gnr/bnr 79/55
Forslagstiller ønsker å tilby boliger med mulighet for barnehageplasser i nærhet til boligene. Kommunal
tomt gnr/bnr 79/55 på hjørnet av Hans Nielsen Hauges gate og Kyrre Grepps gate, som er regulert til
offentlig formål barnehage bør legges til rette for etablering av barnehage.
Tomten ligger utenfor reguler-ingsområdet. Forslagstiller prioriterer denne løsningen fordi alternativ
mulighet for plassering må skje ved å legge barnehagens uteareal på del av foreslått friområde som er satt
8

av til balløkke og grønn forbindelse ned mot Torshovdalen. Det vises et alternativ på kartet der del av
friareal reguleres til offentlig/allmennyttig formål barnehage for en toavdelingers barnehage.
Barnehagebehovet som bydelen har tatt opp kan dekkes ved å etablere 4-avd- barnehage på 79/5,
alternativt 2-avd. barnehage på området som i reguleringsforlaget er foreslått til ballplass.
9. Reguleringsbestemmelser for leilighetsammensetning/parkeringsdekning
Forslagsstiller ønsker ikke å definere leilighetssammensetting ut over at antall leiligheter 3-roms eller
større skal være minst 60% av det samlete antall leiligheter i hele prosjektet. Etaten anbefaler at
minst 20 % av leiligheter større enn toroms skal være 4roms eller større, men forslagstiller ikke vil fastsette
dette nå. For å få en viss fleksibilitet ved gejennomføring foreslår forslagstiller at antall leiligheter som er
3-roms eller større kan senkes fra til 60% til 50% innenfor det enkelte felt, forutsatt
at den totale leilighetsfordelingen med minst 60%3-roms eller større oppfylles.
Gjeldende parkeringsnorm skal gjelde innenfor hvert av byggetrinnene.
Parkeringsnormen skal totalt sett være oppfylt når boligprosjektet er fullført.
10. Når skal leilighetssammensetting bestemmes?
Bydelen ønsker en større andel store leiligheter enn det som er foreslått i forslaget.
Forslagstiller mener det er vanskelig å forutsi leilighetssammensetting felt for felt før ved rammesøknad
I et så stort prosjekt. Utbygger ønsker derfor at leilighetsammensetning kan bestemmes mer ved
rammesøknad for det enkelte utbyggingstrinn. Utbygger foreslår samtidig at samlet
leilighetsammensetting skal oppfylle bestemmelsenes krav om leilighetsfordeling når hele området
er bygd. Etaten ønsker å komme tilbake til dette før politisk behandling.
PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG KONKLUSJON
Overordnede mål
Boliger i Oslo- 40000 boliger
Boligprosjektet Grefsen Stasjonsby er i tråd med overordnete politiske mål om å bygge 40000 boliger inn
i byggesonen. Planområdet er i dag et transformasjonsområde med lager og brakkområde for jernbanen
som kan utvikles til et stort nytt boligtilskudd til byen og med ca 8 – 900 boliger. Planen er i overenstemmelse
med Kommuneplan for Oslo 2000 – forslag til arealstrategi, allsidig bymiljø med stor andel boliger,
og i tråd med Kommunedelplan for indre Oslo, - del 2 kap5.1 Transportkorridorer med knutepunkter.
Fortettingstrategier og knutepunkt
Forslaget er også i tråd med Oslos knutepunktstrategi som anbefaler fortetting og høyere utnyttelse ved
utpekte knutepunkter der Storo er ett av disse. Derfor foreslås omregulering av Storolokket for å avklare
Lokket i forhold til T-banestasjon og T-baneringen. Høyhusutredning del 2 peker ut planområdet som
vurderingsområde for høyhus, og dette har ligget til grunn for utformingsalternativer i prosjektet.
Prosjektet vil bli en del av grunnlaget for vurderinger i Storo – Nydalen området vedrørende trafikkprognoser
og utvikling av ny sosial infrastruktur som skoler og barnehager. Prosjektet er i henhold til RPR
(Rikspolitiske retningslinjer) for samordnet areal- og transportutbygging med anbefaling om fortetting
langs transportkorridorer, knutepunkter. og kollektivtransport. Forslaget er i henhold til
Kommunedelplan for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner, vedtatt 27.11.2002.
Prosjektforslaget i forhold til byen
Landskap, strøksforming/tilpasning, struktur, siktlinjer, retninger og fjernvirkninger
Planområdet grenser mot ytre by mot øst med Grefsen/Storo området som består av villa- og småhusbebyggelse
i en karremessig gateregulering. Åsen borettslag, med 4 etasjes blokkbebyggelse og definerer
forlengelse av Torshov-dalen som ”grønn akse” langs Muselunden. Trikkestallen er en 2-etasjes bygning
med høyde som småhusbyen.
9

Ytre bymessige rammer for utforming:
Mot indre by i vest ligger planforslaget inn mot to bystrukturer: Torshovkvartalene og blokk- eller
kvarrtalstrukturen langs Grefsenveien opp mot Storo-krysset. Bystrukturene i indre Oslo vest for
planområdet danner i grove trekk et ”byteppe” fra 4 til 8 etasjer.
Overordnet gang- sykkelveinett og ”grønne” forbindelser – fra barriere til urban sammenknytning
Planforslaget belyser hvordan ”grønne forbindelser” og gangveinett kan styrke og bidra til å sy sammen
indre by med kvartals- og lamellstrukturer, og ytre by med småhusbyen. I dag er det bare forbindelse over
Storokrysset og Hans Nielsen Hauges under Ring 3. Prosjektet oppfyller et overordnet mål: det gir gangveikontakt
mellom Storo og planlagt Sinsen T-banestasjon.gjennom gangforbindelser i prosjektet og langs
fellesavkjørsel Fa2 mot øst. En bærende ide i prosjektet er å frigjøre grøntområdet vest for prosjektet som
i dag er fyllt med garasjer for Åsen garasjelag. I reguleringen fjernes disse og erstatningsparkeringsplasser
opprettes i underjordisk garasje i det nye prosjektet. Rettighetsforholdet her må tinglyses ved
politisk behandling. Friområdet blir åpnet med gangvei fra Torshovdalen som da vil åpne for en ”grønn”
forbindelse helt opp til knutepunktet Storo. Dette forutsetter imidlertid avtaler mellom eierne av
eksisterende garasjer, og prosjektet/utbyggren. Et annet overordnet mål er å bryte barrierevirkningen som
dagens jernbane- og sporområde sammen med Store Ringvei (Ring3) hittil har vært. Det har vært ført fram
sterke føringer og ønsker om å fullføre gangforbindelse som er etablert fra Kjelsåsveien til Grefsen stasjon
og videre over til
T-banestasjonene i Sinsen stasjon i syd og nord felles avkjørsel Fa2 langs prosjektet. Denne løsningen har
vært uttalt som et ønske fra byråden og har vært et sentralt poeng i uttalelsen fra Rådet for byarkitektur.
ved etatsgjennomgang anbefaler etaten etablering av en slik forbindelse.
Det er derfor lagt inn forslag om å etablere en undergang fra Grefsen stasjon til avkjørsel Fa2.
Byforming volumer og høyder
Prosjektets store styrke og kvalitet ligger i hovedoppslaget: en relativ tett boligstruktur som åpner
seg mot sol og utsikt mot byen i vest og mot et grønt friområde som en ”forlengelse” av Torshovdalen.
Etaten anbefaler at boligbygg langs Ring 3 formes som en forholdsvis tett byvegg langs Ring 3 på
grunn av støy fra Ring 3, jernbane og T-bane. Denne bygningsmassen være en av de lengste i Oslo,
ca 600 meter inkludert lokkbebyggelse. Utformingen vil være avgjørende både for det offentlige rommet
for infrastruktur og kommunikasjon øst for prosjektet og attraktiviteten til boligene. Det redegjøres i
prosjektets saksfremlegg fra forslagstiller om fjernvirkningene sett fra ytre by.
Krav til høyder, volumoppbygging og typologi:
Høyhusutredningen anbefaler å vurdere nærmere høyhus i dette området, spesielt i tilknytning til
knutepunktutvikling ved Storo. Etaten anbefaler at bygningsvolumet mot øst, langs Ring 3 må få en
dominant horisontal utforming med en basis høyde mellom 5 til 7 etasjer (inkludert tilbaketrukket)
og underdelt med variasjoner og oppdelinger ved åpninger, innrykkinger og materialer.
Det er tre grunner for å holde denne basishøyden langs Ringen:
- Bygningsvolumet skal signalisere ”byteppet” s høyde ca 4 – 7 etasjer i indre by
- Volumet må utformes relativt tett (mot støy) over stor lengde.
- Forutsetning for høybygg er at de står på en basis eller byvegg som ikke virker som barriere.
Etaten mener at større høyder vil gi barrierevirkning og etablere en fremmed skala i forhold til Oslo.
Høyhus kan etableres på nærmere angitte punkter på ovennevnte basisvolum, høyest mot Storo T-bane.
Foreslått bygningstypologi mot vest er uteareal som gårdsrom formet mellom lameller i øst-vest-retning.
Volumer i planforslaget
Volum og TU
Etaten anbefaler, som forslagstiller, å åpne prosjektet vest for Grefsen stasjon for å gi en større åpning
i byveggen, og for å etablere offentlige/allmennyttige nær-servicefunksjoner til det sentrale fellesområdet
eller ”torget” sentralt i prosjektet.
10

1) Høyder mot Ring3 i felt A3
Etaten vil ha en klart definert geimshøyde på maks 6- etasjer pluss tilbaketrukket etasje ut mot Ring 3.
Dette er et premiss for å kunne aksepter høye punkthus slik forslaget går inn for. Virkningen skal være
at høyhusene er satt på en basis høyde som danner avslutning av indre bys bygningshøyder. Dette vil
etter etatens mening motvirke en unødvendig barrierevirkning mot småhusområdene på Grefsen og Storo.
2) Høyder på lamellblokker i øst-vestretning
Etaten vurderer lys og luft, ikke bare ut fra soldiagram i sommerhalvåret, men også rommelighet og
lysforhold i vinterhalvåret med lav sol. Etaten mener at lamellblokker opp til 7 etasjer i øst-vest retning
kombinert med bygningsvolumer mot vest som delvis endrer lamellstrukturen til en kvartalsstruktur .vil
bidrar til å ”lukke” utearealene og redusere prosjektets fremste kvaliteter som prosjektet begrunnes ut fra:
lys og utsikt mot vest langs lamellene. Rommelighet og lyshet er viktigst å vurdere i vinterhalvåret,
uavhengig av solvinkeldiagrammer da solen står lavt uansett.
Etaten forbeholde seg å komme tilbake til dette etter offentlig ettersyn
Utforming og kvaliteter
Estetikk, hovedgrep og tilpasning til eksisterende by
Som fortetting i utkanten av indre by er prosjektet interessant. Prosjektets utforming viser en
strukturmessig sammenheng med med indre by . Prosjektet kan bli representere vår tids arktitektur slik
Torshovkvartalene uttrykker sin epokes arkitektur og lamellbebyggelsen mot vest forteller sin historie.
Dette kan gi en formal og kommunikasjonsmessig sammenheng og dialog med den eksisterende byen.
Grefsen stasjonsby kan bli et nytt urbant boligomrde med høy kvalitet knyttet til eksisterende by
Planforslaget har et stort potensiale for urbane kvaliteter:
1) Prosjektet er en urban forbindelse mellom eksisterende byområder. En viktig kvalitet i prosjektet er
det aksiale grepet i nord-sydretning, samtidig som utearealene i de enkelte feltene er organisert i kvartaler
og mer avskjermete utearealer. Prosjektet blir derfor en ”brobygger” mellom knutepunktet Storo T-banestasjon
via den indre gågaten vest for bygningsrekken mot Ring 3 og mot syd til Torshovdalen og Sinsen
T-banestasjon. Det kan bli en rik opplevelse å gå fra kvartal til kvartal langs gågaten som også kan gi
grunnlag for å etablere noe lokal næring og kollektive bo- eller fellesfunksjoner. Det nye i dette boligprosjektet
vil være åpne og urbane kvaliteter ved utbygging av et så stort boligområde; - uten at resultatet
blir et isolert, avsondret boligområde med preg av isolert ”drabantby”. Bymessigheten vil forsterkes ved
at boligområdet er åpent for alle og kan bli bruk som et attraktivt urbant strøk som en ny bydel i indre by, -
men samtidig slik at boligene og utearealene likevel ligger avskjermet.
2) Prosjektet har sol, utsikt og er vestvendt
En annen kvalitet ved prosjektet er oppslaget mot utsikt, sol og vest kombinert med å frigjøre
garasjearealer til friområde som forlengelse av Torshovparken opp til Storo. Prosjektet utnytter stedets
topografiske fordeler maksimalt, samtidig som prosjektet på denne måten gir store kvaliteter til byen.
3) Utearealplanene En tredje overordnet kvalitet ved prosjektet er utearealplanene. Med etablering av
fordrøyningsanlegg og mulighet for bassenger/vannspeil har prosjektet potensial til å bli det nye moderne
”blå-grønne” byøkologiske prosjektet i Oslo.
Støytiltak
For tiden gjennomfører Statens veivesen, Region Øst(SvRø), Plan- og bygningsetaten og Vegdirektoratet
et samarbeidsprosjekt for håndtering av støy og luftforurensing inntil trafikkerte veier. I tråd med dette
er det utarbeidet en støyrapport for Grefsen Stasjonsby blant annet med flg konklusjoner:
”Med veitrafikken på Ring 3 som den dominerende viser beregningsresultatene som ventet, at
skjerming av denne er det mest effektive tiltaket for planlagt boligbygging i området vest for
Ring 3 og Gjøvikbanen”
Et kritisk punkt er støyavskjerming i åpningene slik at støynivå på utearealnivå blir akseptable.
”Lokale skjermer etc ved åpninger vil gi liten eller ikke noe støyreduksjon av betydning”.
11

Forslagstiller dokumenter at tiltak på bygninger og lokal støyavskjerming i åpninger inn mot utearealene er
tilstrekkelige ut fra dagens situasjon. Ved rammesøknader må det dokumenteres støydempende effekt
ved utforming av fasader for eks ved ”to-sjiktløsninger” og i forhold til bokvalitetsløsninger.
Det ventes ingen større endring i støyforurensning fra Ring 3 frem mot 2015. Veitrafikk er den dominerende
støykilden. Uskjermet vil generelt støynivå i området være opp mot 70 dBA og støyen øker med
høyden. Departementets retningslinjer angir 55 dB som øvre aksepterte grense for støy. Jo lenger fra
støykilden et støytiltak kommer, jo mindre effekt har den, - spesielt oppover i etasjene.
Brudd i fasaden slipper støy inn til uteraealet på byggets andre side:jo bredere åpning jo lenger inn
og i større vifteform brer støyen seg. Et viktig tiltak for å sikre akseptable støyforhold på bakkeplan
ved åpninger i byveggen, er støyavskjerming ved støykilden.
Etaten antar at krav til støydemping teknisk kan løses på bygningene, men støyskjerming ”ved kilden”
langs Ring 3 fra Storokrysset til undergang ved Hans Nielsen Hauges gate må vurderes, - spesielt hvis
dette kan gi større og bedre utformingsmuligher og kvaliteter for prosjektet.
Etaten mener det må legges til rette for mulig støyavskjerming ved ”kilden” selv om det kan være teknisk
mulig å støyavskjerme bare på bygninger og med lokale støytiltak på bakken. Etaten foreslår derfor at
deler av jernbaneområdet som ligger mot Ring 3 skal kunne oppparbeides med støyvoller, vegetasjon
og eventuelt støyskjerm i sammenheng med at dette jernbaneområdet må oppgraderes som et attraktivt
”offentlig rom” og publikumsområde for trafikanter mellom T-banestasjonene, trikk og buss på Sinsen
og Storo, og Grefsen stasjon. Støytiltak kan kreves utført her, dersom støyforskrifter blir skjerpet eller
trafikkstøyen øker, eller det viser seg at målt støy overskrider støygrensene.
Prosjektutforming
Leilighetsammensetting
Reguleringsbestemmelsene fastslår en samlet leilighetssammensetting for hele boligprosjektet
Forslagstiller ønsker større fleksibilitet i et så stort prosjekt ved at leilighetssammensetting kan
Bestemmes Underveis, men slik at bestemmelse om minst 60% leiligheter større enn toroms blir oppfylt.
Etaten vil vurdere nærmere etter offentlig ettersyn om det her kan gjøres justering av leilighetsammensetting
av leiligheter ved behandling av rammesøknadene. Forslagstiller vil ikke binde opp en viss % fireroms
leiligheter i bestemmelser for leilighetsfordeling. Etaten er ikke enig og mener %andel store leiligheter må
fastsettes i bestemmelsene for et så stort boligprosjekt, og ønsker å komme tilbake til dette
Bokvalitet og støy
Forslagstilleren har fremsatt og beskriver prinsipper og eksempler på hvordan utvikle høy bokvalitet
kombinert med støydempende tiltak i fasaden mot øst. Disse bør legges til grunn for videre
boligprosjektering og vurderes ved rammesøknad.
Parkering
Parkeringsanlegg skal være underjordisk og gjeldende parkeringsnorm må følges. Ved behandling av
rammesøknader kan antall parkeringsplasser justeres i forhold til hva som er bygd og hva som skal bygges
i neste byggetrinn.
Gangbroer og underganger
Grefsen stasjonsby har et potensialet til å bli en bymessig formidler mellom ytre og indre by i et område
som i dag har fungert som barriere. Prosjektet åpner mellom nord og syd langs T-baneringen og skaper
ny bymessig kontakt fra Torshov og bebyggelsen langs Grefsenveien.
Gangbro over T-banen og jernbane: Prosjektet foreslår å bygge gangbro over T-bane og jernbane sør
for fremtidig lokkprosjekt. Gangbro vil bidra skape bedre tilgjengelighet til Storo T-banestasjon
Undergang fra Grefsen stasjon: Etaten foreslår i planen å sikre en mulighet for å bygge undergang fra
Grefsen stasjon og til felles atkomstvei mellom bygninger og T-banen. Dette vil komplettere
atkomstmulighet fra ytre by til indre by via eksisterende undergang fra Kjelsåsveien under Ring 3 til
Grefsen Stasjon. Det kan enten skje ved å regulere offentlig gangvei langs felles avkjørsel, eller ved å
12

tinglyse atkomstrett for almenheten på avkjørsel Fa2. Det første alternativet kan medføre at innregulerte
bygninger må justeres lenger vest for å få plass til offentlig gangvei og avkjørsel. Det enkleste vil være
å tinglyse almenhetens rett til atkomst over Fa2 atkomst til boligområdet uten å endre noe i planforslaget.
Etaten vil gå inn for en løsning med tinglysing.
Forslagstiller er redd for negative miljømessige konsekvenser ved undergangen og innvender at en 50
meter lang undergang fra Stasjonsområdet til prosjektet vil bli brukt av svært få og skape et miljøproblem
med uønskete elementer og et risikabelt sted å passere på kvelds- og nattestid.
Gangbro langs T-bane over Hans. Nielsen Hauge gate
I dag og fremtid vil Hans Nielsen Hauges gate være en barriere for gående og syklister.
Etaten foreslår derfor å få vurdert mulighetene for gangbro fra Grefsen stasjonsby langs T-banetraseen
i bro over Hans Nielsen Hauges gate og syd til Sinsen T-banestasjon. Denne atkomstmuligheten kan
knyttes til område regulert til felles avkjørsel Fa2.
En slik atkomstmulighet vil gi økt tilgjengelighet Til Sinsen T-bane både fra boligprosjektet og Storo og
fra ytre by dersom undergang fra Grefsen stasjon blit etablert.
Forslagstiller innvender at avkjørsel i syd på forhånd er svært trang og at en slik gangbro kan komme
i direkte konflikt med avkjøringen. Etaten ber berørte instanse rom å uttale seg om dette.
Trafikk
Fordeling av avkjørslene i forhold til prosjektet er tilfredsstillende, men Fa2 mot syd kan være noe
konfliktfull, spesielt fordi Hans Nielsen Hauges gate skal senkes slik at innkjørsel kan bli bratt.
Det er relativt smalt mellom T-banetraseen som går i bro over Hans Nielsen Hauge gate og eksisterende
kontorbygg. Forslagstiller drøfter alternative løsninger i sitt saksfremlegg. Etaten ber relevante høringsinstanser
om å kommentere disse alternative løsningene.
Godsterminalen
Etaten er klar over at bevaring vil bety store endringer i sørlige del i forhold til det foreslåtte prosjektet.
Det kan også vurderes hvilke bruksmuligheter gordsterminalen kan ha i forhold til boligprosjektet.
Etaten vil avvente høringsuttalelser og tar derfor foreløpig ikke stilling til riving eller bevaring
Barnehage
Forslagstiller foreslår at barnehagebehovet dekkes ved det etableres en 4- avdelingers barnehage på
eksisterende kommunal tomt regulert til barnehage. på hjørne av Kyrre Grepps gate og Hans Nielsen
Hauges gate. I forslaget presenteres også mulighet for å etablere en 2-avdelingers barnehage i planområdet,
vist på reguleringskartet. Etaten ønsker at relevante instanser og etater uttaler seg spesielt om
barnehageløsninger. Etaten vil gå inn for forslagstillers alternativ: å etablere barnehage på den kommunale
tomten. Dette vil dessuten gi flest plasser i en 4-avdelingers barnehage og vil også frigjøre areal til
ballplass.
.
Konklusjoner:
Overordnete forhold og forholdet til byområdet omkring
Planforslaget er i overensstemmelse med overordnete paner, strategier og føringer. Forslaget vil knytte
sammen byområder som har vært skilt med den barrieren jernbanen og Ringveien utgjør. Prosjektet vil
knytte sammen gangveikontakt mellom T-banestasjonene Sinsen og Storo. En viktig kvalitet i prosjektet
vil være utlegging av nåværende garasjeområde til friareal. Dette vil knytte en grønn forbindelse fra
Torshovdalen og til Storo.
Overordnet gangveisystem
Etaten vil legge fram til høring fotgjengerundergang fra Grefsen Stasjon og vest til avkjørsel for boligprosjektet
slik at det etableres en gangforbindelse fra Kjelsåsveien under Ring 3, jernbanen og T-baneringen.
Dette kan gjøres uten store inngrep i forhold til prosjektet og primært for å sikre gangveikontakt fra
øst og fra Grefsen stasjon til T-banestasjonene Storo og Sinsen. Etaten ønsker også å få vurdert mulighet
for en gangbro langs T-banen over Hans Nielsen Hauges gate. Disse gangforbindelsene vil etaten ta stilling
til etter offentlig ettersyn.
13

Byforming, volumer og høyder
Prosjektets styrke er utnyttelsen av tomteområdets topologiske kvaliteteter med lamellstruktur mot vest
og utsikt, og med en tett bygningsstruktur mot øst mot Ring 3 som vil bli 500 meter lang, en av de lengste
i Oslo. Dette bygningsvolumet ikke må gi barrierevirkning mellom indre by og småhusbyen,
men skal eksponere gjengs høyde i indre by. Etaten vil derfor at gesimshøyden langs Ring 3 skal være
maks 6 etasjer pluss en etasje tilbaketrukket og mener at denne basishøyden også er forutsetning for å
kunne tillate foreslåtte høybygg opp til 14 etasjer. Forutsetning for høybygg langs ringen må være at
basishøydene for ”byveggen” reduserer barriereeffekten mest mulig. Etaten vil ikke uten videre anbefale
høyere lameller i øst-vestretning enn 5 etasjer når forslagstiller fastholder singulære eller vinkelbygg mot
vest mellom lamellene. Her vil etaten ta stilling etter offentlig ettersyn
Utforming og kvaliteter
Prosjektet har et stort potensiale for urbane bokvaliteter. Dette beror på at boligprosjektet er knyttet til
byområdene omkring og i minst mulig grad blir bygd eller oppfattet som en isolert ”drabantby”. Boligene
vil få urbane kvaliteter når det blir del av byen omkring, og som formidler kontakt og atkomst mellom
byområder som hittil har vært skilt. Fasader mot støy må utformes slik at de ikke lukkes for å oppnå
tilfredsstillende støydemping, men må utformes med store lysflater og gode planløsninger. Ute
arealene er illustrert med høy kvalitet. Differensiering mellom offentlig pregete arealene langs gågate
aksen og og avskjermete utearealer mot vest, krever høye utformingskvaliteter. Her kan
fordrøyningsanlegg gi et stort kvalitetsløft ved vannspeil/bassenger i utearealene.
Barnehage
Etaten vil prioritere barnehage på regulert tomt i krysset Kyrre Grepps gate/Hans Nielsen Hauges gate.
Leilighetssammensetting og bokvalitet
Leilighetssammensetting i reguleringsbestemmelsen må følges opp, men det kan fortas mindre justeringer
undervis i de ulike utbyggingsfaser. Leilighetssammensettingen kan også fravikes dersom det skal bygges
leiligheter for bestemte grupper med spesielle behov. Leilighetene som vender mot Ring 3 må være
gjennomgående. Etaten vil ikke tillate ensidig nord- og østvendte leiligheter.
Støytiltak
Etaten foreslår at jernbaneområdet vest for Ring 3 blir regulert med mulighet for støyvoller, vgetasjonsarrierer
mot Ring 3 og andre støyavskjermende tiltak i sammenheng med en generell oppgradering av
området med grønt.
Godsterminalen
Etaten vil avvente å avgi standpunkt før etter offentlig ettersyn.. Saken er grundig belyst både fra
forslagstiller og de antikvariske myndighetene.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget slik det er fremlagt med de forbehold som
er nevnt i saken og med forbehold om endringer vedrørende de anførte deltemaene som bes
kommentert ved offentlig høring.
14

Forminsket reguleringskart
15

Reguleringsbestemmelser for:
GREFSEN STASJONSBY, GREFSEN STASJON M.M.
gnr. 76 og bnr. 13,104 (del), 217, 230, 231 (del), 274, 276, 286
gnr. 79 og bnr. 4, 5 (del), 29, 77, 96, 102
§ 1 Avgrensning
Det regulerte området er vist på plankart merket kartnr: OP1-T 200306055; og datert 01.06.2004
§ 2 Formål
Området reguleres til:
- Byggeområde for boliger, forretning, bevertning. Felt A1-A7
- Byggeområde for forretning, bevertning, kontor, allmennyttig formål –(kultur) Felt B
- Byggeområde for kontor, industri, lager. Felt C
- Offentlig trafikkområde, jernbane. FeltJ1
- Offentlig trafikkområde jernbane, (parksone for støydempende tiltak). Felt J1
- Offentlig trafikkområde, jernbane/Spesialområde- bevaring –
- (jernbanestasjon med uteanlegg).S1
- Offentlig trafikkområde, gang- og sykkelvei og gangbro
- Friområde park, turvei og anlegg for lek
- Fellesområde- lek og opphold.
- Felles avkjørsel. FA1- Fa3.
§ 3 Utenomhusplan for byggeområdene og fellesområde
Sammen med søknad for rammetillatelse skal det innsendes detaljert utomhusplan for den ubebygde
del av det aktuelle byggefeltet, samt tilhørende fellesområde i målestokk 1:500.
Planen skal vise adkomst, parkering, interne gangveier, arealer for lek/opphold, sykkelparkering,
belysning, materialbruk, møblering, eventuell oppstillingsplass for søppelkasser, beplantning,
terrengbehandling, gjerder/murer og fordrøyningsanlegg evt med vannbasseng. Materialer og
utførelse skal være robuste. For oppholdsareal på tak skal planen vise tiltak mot støy fra vei og bane.
Utomhusplanen skal være godkjent av Plan- og bygningsetaten før igangsettingstillatelse gis.
Utearealer for det aktuelle feltet skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for
bygninger i feltet.
Krav til uteoppholdsareal i feltene A1- A7
For hver boenhet skal det settes av uteoppholdsareal etter følgende normer:
- Minimum 25% av bolighetens bruksareal T-BRA.
- Hoveddelen, minst 65% av utearealet skal være på terreng
01.mai kl.15:00 skal minst 50% av uteoppholdsareal på bakken innenfor hvert felt være solbelyst.
§ 4 Byggeområder
§4.1 Grad av utnytting
Maksimal tillatt bruksareal, T-BRA, er angitt for det enkelte byggefelt.
Underjordisk parkering tas ikke med i T-BRA.
§4.2 Plassering og høyder
Bebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrenser og gesimshøyder som vist på kartet.
16

§4.3 Parkering
Parkering og sykkelparkering skal etableres etter den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for
Oslo kommune. Parkering for boliger skal etableres i parkeringsanlegg under terreng. Gjeste- og
handikappparkering kan tillates på bakkeplan langs felles avkjørsel FA2.
For hvert felt eller utbyggingsfase som ferdigstilles skal parkeringsnormen være oppfylt.
Det skal tilrettelegges 135 p-plasser i boligprosjektets parkeringsanlegg G.nr. 79/ B.nr. 77.
§5 Byggeområde for bolig, forretning, bevertning
§5.1 Utforming
Bygningene i felt A1 – A7 skal gis en felles arkitekonisk ramme i forhold til regulerte
byggevolumer, gesimshøyder, fasadeutforming, romhøyder, materialbruk og farger.
Dette gjelder i særlig grad i fasader som vender mot øst, der den enkelte fasade inngår som en del
av en større byvegg. Denne fasadeveggen skal tydeliggjøres og fremheves som et gjennomgående
høydenivå på om lag 6 etasjer som et arkitektonisk grunntema i forhold til høydesprang, vertikale
elementer, tilbaketrukne etasjer og utkragete elementer i fasaden.
Heissjakter kan ligge inntil liv av yttervegg dersom dette er innarbeidet som del av det arkitekoniske
formspråket. Balkonger/karnapper/to-sjiktsvegger kan utkrages inntil 1,5 m over byggegrense
der ikke annet er angitt under bestemmelsene for det aktuelle feltet.
§ 5.2 Tiltak mot støy i fasader langs sporområdet
Støyskjermingstiltak skal fremstå som en integrert og berikende del av arkitekturen og som del av
planløsningen i boligene. Støykravene må oppfylles uten å hindre etablering av store åpne lysflater.
Miljverndptartementets retningslinjer T-8/79 eller de til enhver tid vedtatte bestemmelser skal
være oppfylt.
§ 5.3 Takoppbygg og terrasser
Det kan godkjennes mindre takoppbygg som heishus, trapperom, teknisk anlegg med maks.
1,5 m over tillatt gesimshøyde.
I forbindelse med takterrasser kan det godkjennes takoppbygg for opphold og lagring på inntil
10% av takterrassens areal og med maks. høyde 2,5 m over terrassetak. Rekkverk og konstruksjoner
for støyskjerming skal i hovedsak utformes med transparente materialer.
§5.4 Leiligheter og leilighetsfordeling i felt A1 –A7
For boligprosjektet skal minimum 60 % av leilighetene i alle feltene samlet være 3-roms eller større.
1-romsleiligheter tillates ikke. Innenfor et enkelt felt kan det fravikes ned til 50% leiligheter 3-roms
eller større dersom dette kompenseres i de andre feltene.
Leilighetsfordeling og størrelser kan fravikes for leiligheter dersom disse inngår i kollektive
boformer.
Ingen leiligheter skal være ensidig nord- eller østvendt.
§5.5 Lokalisering og størrelse på forretning og bevertning i felter A1 – A7
Forretning og bevertning tillates kun lokalisert i 1. etasje mot gate eller torg.
Det tillates maks størrelse 250 m2 på den enkelte enhet. Innenfor byggeområdet for boliger tillates
det forretning og bevertning med totalt maksimalt T- BRA= 1.700 m².
§5.6 Utbygging og støy
Ved feltvis utbygging må utbyggingsetappene være valgt slik at støykrav oppfylles
både på utearealer og for boliger innenfor den enkelte etappe.
17

§ 6 Byggeområder for forretning, kontor, Felt B
§6.1 Felt B, byggeområde for forretning og kontor
Lokkprosjektets utforming mot banelegemet skal utføres i samarbeide med Jernbaneverket
og Oslo Sporveier
§7 Offentlig trafikkområde, jernbane/Spesialområde- bevaring –
(jernbanestasjon med uteanlegg) S1
§7.1 Generelt
Bygninger og anlegg tillates bare ombygd under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret,
føres tilbake til opprinnelig utseende, eller gis en annen utforming tilpasset det bevaringsverdige
miljøet med hensyn til bygningsvolum, form, materialbruk og utseende.
§7.2 Bevaringsverdig stasjonsbygning
Det tillates næringsformål og bevertning i stasjonsbygningen.
§8 Offentlig trafikkområde – jernbane J1
§8.1 Generelt
Området tillates benyttet til jernbanedrift og jernbanerelatert virksomhet.
§9 Offentlig trafikkområde jernbane, (park og sone for støydempende tiltak) J2
§9.1 Støyavskjermende tiltak, støyvoll og skjerm
På området sør og nord for Grefsen stasjon kan det opparbeides støyvoll eller støyskjerm med
vegetasjonsbarriere mot Ring 3.
§10 Offentlig trafikkområde – gang- sykkelvei og gangbro
§10.1 Det skal anlegges offentlig gangvei og gangbro over T-bane og jernbane sør for Felt B og med
ramper til terreng. Gangvei fra gangbro skal koples til offentlig gangvei mellom Grefsen stasjon
og Storo –krysset. Gangbroen skal bygges uavhengig av bebyggelse på felt B.
§10.2 Forbindelse med Storo T-banestasjon
Fra gangbroen skal det anlegges forbindelse ned til perrongen på T-banestasjonen
§10.3 Forbindelse fra Grefsen stasjon mot vest
Det kan anlegges undergang fra Grefsen Stasjon under T-bane og jernbane til felles avkjørsel FA2.
innenfor felt anvist på plankartet. Utforming skal i så fall skje i samarbeid mellom Jernbaneverket,
Grefsen Utvikling AS og AS Oslo Sporveier.
§11 Friområde – park, turvei, anlegg for lek.
§11.1 Generelt
Området skal opparbeides parkmessig. Mot Birch Reichenwalds gate tillates underjordisk rampe fra
felles avkjørsel FA3 til byggeområde A3 – A4.
18

§11.2 Turvei
Turvei anlegges innenfor planområdet mellom Grefsenveien og krysset Birch Reichenwalds gate og
Borger Withs gate.
§11.3 Anlegg for lek
Ballplass anlegges med god kontakt til turvei og fellesområdet lek og opphold.
§12 Fellesområder
§12.1 Fellesområde lek og opphold
Området er felles for feltene A1 – A7.
§12.2 Fellesområde – felles avkjørsel, FA1
Området er felles for feltene A1 og B.
§12.3 Fellesområde – felles avkjørsel, FA2
Området er felles for feltene A1 – A7 og C.
Langs T-banen tillates det oppsatt støyskjerm for skjerming av uteareal i felt A1 – A7
Støyskjerm skal i hovedsak lages av transparente materialer
§12.4 Fellesområde – felles avkjørsel, FA3
Området er felles for felt A1 - A7 og bnr 79/bnr 77.
§ 13 Rekkefølgebestemmelser
§13.1 Offentlig trafikkområde – Gang- sykkelvei- gangbro
Gangbroen som er beskrevet under §6.1 skal være etablert når 200 boliger er
ferdigstilt innenfor feltene A1 – A7.
§13.2 Ballplass på friområdet
Ballplassen som er beskrevet under §9.3 skal være opparbeidet når 400 boliger er
ferdigstilt innenfor feltene A1 – A7.
§13.3 Støyavskjerming langs Ring 3.
Det tillates støyskjerming mot Ring 3 dersom det dokumenteres at slik støyskjerming er nødvendig
for å tilfredsstille krav til støynivå mot utearealene til boligene i feltene A1 – A7.
19

VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN
Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr.2 og i henhold til
delegert myndighet vedtatt av byrådet 06.05.1997, lagt ut til offentlig ettersyn:
Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Grefsen Stasjonsby som omreguleres fra
industri, lager, jernbaneområde til:
Området reguleres til:
• Byggeområde for boliger, forretning, bevertning. Felt A1-A7
• Byggeområde for forretning, bevertning, kontor, allmennyttig formål –(kultur) Felt B
• Byggeområde for kontor, industri, lager. Felt C
• Offentlig trafikkområde, jernbane
• Offentlig trafikkområde jernbane, (parksone for støydempende tiltak)
• Offentlig trafikkområde, jernbane/Spesialområde- bevaring –
• (jernbanestasjon med uteanlegg).S1
• Offentlig trafikkområde, gang- og sykkelvei og gangbro
• Friområde park, turvei og anlegg for lek
• Fellesområde- lek og opphold.
• Felles avkjørsel. Fa1, Fa2, Fa3.
som foreslått av Grefsen Utvikling AS v/Hille Melbye Arkitekter AS, vist på kart merket kartnr. OP1-T
200306055 og datert Plan- og bygningsetaten 01.06.2004
PLAN- OG BYGNINGSETATEN, DEN / -
Sigmund Omang
avdelingsenhetsleder
Magnus Boysen
Seniorarkitekt
TRYKTE VEDLEGG
1. Forslagsstillers saksfremstilling
2. Utenomhusplan, 1:1000
3. Aksonometrisk illustrasjon
UTRYKTE VEDLEGG
Reguleringskart i målestokk 1:1000.
Grefsen stasjonsby, Støyvurdering BS Akustikk 18.06.04
Grefsen stasjonsby, Vurdering av luftkvalitet Asplan Viak 31.05.02
Klimavurdering, Grefsen stasjonsby Asplan Viak 11.06.04
Grefsen stasjonsby – Trafikkutredning Asplan Viak 24.05.04
Grefsen stasjonsby, Utenomhusanlegg Multiconsult avd. 13-3 18.06.04
Miljøundersøkelse, Grefsen stasjonsby NGI 14.08.01
Boligkvalitetsstudier/eksempelsamling/soldiagram Hille Melbye Ark. AS 15.06.04
Overvannshåndtering, Grefsen stasjonsby Statkraft Grøner AS 10.03.03
20