PLANBESKRIVELSE TIL ... - Lenvik kommune

PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLANEN :
Datert: 08.05.13
”HYTTEFELT SANDNES, SULTINDVIK”.
Innholdsfortegnelse
1. Eierforhold
2. Planprosessen
3. Planstatus og rammebetingelser
4. Beskrivelse av område/tomtene. Påvirkning i landskap
5. Intensjon med planen
6. Fritidsbebyggelsen
7. Sti/adkomst strandsone
8. Adkomst for allmennheten til utmark og strandsonen
9. Parkering nedsiden av veien, mot sjøkant
10. Vann/avløp/renovasjon/el-forsyning
11. Seksjonerte naustplasser
12. Hytteeierforening
13. Konsekvensutredning/ROS-analyse
14. Innkomne innspill
15. Vedlegg
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 1 av 11

1. Sammendrag
I planforslaget legges det opp til spredt bebyggelse med 16 hye hytter. De nye
hyttene vil få relativt høy standard med innlagt vann, avløp og strøm. De skal ikke
være utleieobjekter. Nede ved sjøen tilrettelegges det for naust.
2. Eierforhold
Privat reguleringsplan gnr 1 bnr 1,4,6 : Helen Brox og Jan-Christer Fristedt Hernes
3. Planprosessen
Formannskapet vedtok i møte den 09.11.2010, sak 248/10, at privat reguleringsplan
for hytteområde på Sandes i Sultindvik. Dette var oppstartsmøtet for planarbeidet.
Det er ikke nødvendig med konsekvensutregning i henhold til KU-forskriften. Dette
ble avklart i tilknytning til behandling av reguleringsplanforespørselen, sak 248/10.
Vedtaket i sak 248/10, 09.11.10 i Lenvik formannskap:
Formannskapet som det faste utvalg for plansaker vedtar følgende;
Det kan fremmes privat planforslag for hytteområde på Sandnes i Sultindvik
(på gnr/bnr 1/1,4,6) som omsøkt fra Helen Brox og Jan-Christer Hernes.
Endelige plangrenser og formål fastsettes under planprosessen. Nærmere
krav, retningslinjer og begrunnelse framgår av saksframlegget.
Vedtaket har sin hjemmel i Plan- og bygningslovens §§ 12-3, 12-8, 12-11.
Det har vært avholdt 3 møter mellom grunneier og kommunen i løpet av
planprosessen.
Oppstart av planarbeidet ble kunngjort ved annonse i Troms Folkeblad 05.07.11,
samt ved brev datert 30.06.11 til berørte parter og offentlige etater. Frist ble satt til
10.80.11. Alle sakspapirer ble også lagt ut på www.hamcobygg.no.
Etter forhåndsvarslingen kom det inn 5 merknader / uttalelser fra offentlige etater .
Disse er tatt med under kapittel 13.
Muntlige merknader fra naboer, ved varsel om oppstart, ble ivaretatt med prat og
befaring. Naboer var usikker på hvor grensen for reguleringsplanen, og nærmeste
hytte, ville komme. Dette ble avklart på befaringen.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 2 av 11

4. Planstatus og rammebetingelser
Området er uregulert. I kommuneplanens arealplanforslag inngår arealet i LNFområdet.
Intensjonene bak kommuneplanens LNF-områder og de hensyn som i den
sammenheng skal sikres / ivaretas er vært generell.
Utsnitt av
arealplan
for
området.
Spørsmålet om etablering av hyttefelt var ikke relevant da forslaget ble utarbeidet og
er dermed heller ikke vurdert i overordnet arealsammenheng. Videre var teoretisk
rasfare i denne delen av kommunen uavklart på det tidspunkt kommuneplanarbeidet
pågikk (2005 – 2010), jfr. neste avsnitt.
Mulighetene for landbruk i denne delen av kommunen er svært begrenset og
arealene kan vanskelig sees i sammenheng med andre landbruksareal i denne delen
av kommunen. Samtidig er store deler av denne delen av kommunen mellom fjæra
og fjellfoten omfattet av restriksjoner m.h.t. teoretisk skredfare. Angjeldende
område er et av få som kan realiseres på en eller annen måte.
Regulert bebyggelse i strandsonen omfattes av statlige planregningslinjer for
differensiert forvaltning langs sjøen. dette forholdet ansees i møtekommet, jfr
planbeskrivelsens kapittel 7.
5. Beskrivelese av område. Påvirkning i landskap
Planområdet omfatter del av gnr. 1 bnr. 1,4,6
Mot nord grenser det mot eiendommene gnr. 1 bnr. 30 og gnr. 2 bnr. 10.
Området er eksponert mot øst med Målselvfjorden i nord – syd lokasjon langs
sjøsiden av hyttefeltet.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 3 av 11

Arealmessig fordeling :
Område for fritidsbebyggelse : 19.65 daa
Veiareal/parkering Inkl. annen veggrunn) : 6,65 daa
Friluftsområder : 11,79 daa
Naustbebyggelse : 1,01 daa
Renovasjon : 0,10 daa
Areal 1/1 :
mest sannsynlig ikke slått siden midten av 1960-tallet. Undertegnede har ryddet
skog og kratt på området i 1981/82. I denne periode også høstbeitet av sau.
Pr 2010 er området bevokst av vidje, selje og noe bjørk. Denne vegetasjon er
tettvokst og blandet alder fra 1982 og muligens til midten av 1960-tallet.
areal har arrondering i to plateauer, med anslagsvis 5 meters ekvidistanse vest -
øst-akse
"rødmuld" og grusgrunn
videre er 2/3 av arealet preget av tette dreneringsgrøfter (ifølge informasjon fra
eldre personer, teglstein/mose drenering) med oppkomme av vann på store deler
av området.
Areal 1/4,6 :
arealet har ifølge informasjon innhentet, ikke vært høstet/drevet til
landbruksformål, siden slutten av 1950-tallet.
det er i dag bevokst og dominert av kraftig geitramsvegetasjon
tørr morenegrunn (grus). Forklaringen til dette er mest sannsynlig at området
ligger i utløpet til dal som har sedimentert morener ved enden/utløp av dalbre
kupert areal med veksling innen ekvidistanse 5 meter
Begge områdene vurderes av grunneierne som små og tungdrevne til nyere mekanisk
landbruksvirksomhet. De ligger utenfor (nord) vernet naturreservat for
våtmarksområde utløp Målselv. Dette skulle også tilsi at utbygging av området ikke
kommer i konflikt med biologiske eller andre naturvernhensyn.
Se videre beskrivelse under «Konsekvensutredning / ROS-analyse», kap.12.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 4 av 11

6. Intensjon med planen.
Tilrettelegging for fritidsbebyggelse i en del av kommunen med omfattende teoretisk
rasfare, noe som gir begrensede muligheter for fritidsbebyggelse i en ellers attraktiv
del av kommunen for nettopp slik bruk og aktivitet.
Åpent og romslig felt til fritidsbruk, samt for allmenn livskvalitet for de som ønsker å
ha hyttetomt i området. Landverts og sjøverts.
Fritidsbruk i romslige omgivelser for økt livskvalitet og rekreasjon for de som erverver
hyttetomt, samt eventuelt nausttomt. Feltet ligger i et trygt område for familier med
barn, samt rolige omgivelser for brukere som oppsøker og ønsker ”stilletid”. Da
fylkesvei 461 ikke er videreført til Kjerresnes og Karlstad, er det ikke
gjennomgangstrafikk på veien.
Det ligger til rette for bruk av alpine fjellaktiviteter, bruk av skogsområder med frodig
urtevegetasjon, samt sjøliv og fiske på Målselvfjorden og Malangen.
7. Fritidsbebyggelsen
Hyttenes plassering i terrenget avgjøres av bygningsmyndighetene i samråd med
byggherre. Der hvor byggegrense ikke er vist, gjelder PBL bestemmelser om
avstander til eiendomsgrenser og andre bygning / anlegg.
På hver tomt kan det oppføres en fritidsbolig (en enhet), anneks, garasje og
uthus/bod.
All bebyggelse skal ha god harmonisk utforming og være tilpasset den eksisterende
bebyggelse og landskap. Material- og fargebruk skal bryte minst mulig i landskapet.
Hyttene kan ha saltak eller skråtak ned til 10°.
Utnyttelsesgrad på tomtene er 30 % BRA.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 5 av 11

Mønehøyde skal være maksimum 7,6 meter fra topp ringmur eller topp plate på
tomtene i bakerste rekke og 6,0 meter på tomtene nærmest vegen . Maksimum
grunnmurshøyde over terreng bør ikke overstige 60 cm. Hvor det, etter samråd med
bygningsmyndighetene er tilrådelig, kan det oppføres oppstugu hytter eller
tilsvarende 2 etasjes bygning.
Det skal opparbeides min. 2 biloppstillingsplasser pr fritidsbolig på egen tomt.
Jfr. reguleringsplanbestemmelsene pkt 1,3, 1,4, 1,5 og 2,1.
8. Sti/adkomst strandsone
Fra avkjøring hyttefelt, legges det til rette for sti på andre siden av Fv 261 langs bekk
og ned til strandsone. På denne måten ledes gangtrafikk korteste vei ned til strand og
naust.
9. Adkomst for allmennheten til utmark og strandsonen.
Hyttefeltet skal ikke være til hinder for adkomst til fjellområder eller strandsone.
Hyttefeltet skal ikke hindre allmennhetens adkomst til utmarksområder vest for felt
mot skogs- og fjellområde. En ser ikke at det vil være konflikt på dette område, i og
med at ikke kan vise til at denne adkomstvei til utmark har vært benyttet. De som har
ønsket å benytte seg av fjell- og dalområdene vest for Sandnes 1/1, har benyttet seg
av traktorvei som har utgangspunkt fra hovedbruket.
Selger vil presisere og tinglyse at tomtene/hytteeiendommene ikke skal være
inngjerdet. Dette primært av hensyn til signaleffekt til omgivelsene at den enkelte
hytteeier på en naturlig måte ønsker andre brukere av området velkommen, samtidig
som en forventer respekt for privatlivet til hytteeiere og behov for rekreasjon i form
av nettopp å ha anskaffet seg hytte i feltet.
Etablering av hyttefeltet skal heller ikke være til hinder for allmenn ferdsel til
strandsonen. Fritidsbebyggelsen ligger ovenfor vegen og tilgjengeligheten til
strandsonen innskrenkes ikke for allmennheten.
10. Parkering nedsiden av veien, mot sjøkant.
Intensjon til bruk for allmennheten, dog primært til hyttefolk og deres gjester, samt
adkomst til naust.
På område vest for fylkesveg 261, mot sjø og naustanlegg, er det planlagt
parkeringsplass, samt avsatt areal til container til avfall. Parkeringsplassen skal
primært benyttes av hyttebeboere i feltet og deres gjester, utover dette vil det være
mulig for allmennheten å benytte seg av kortidsparkering. Med dette menes inntil ett
døgn. Området ved parkeringsplassen vil også gi mulighet til hytteeiere å frakte utstyr
til maritimt bruk nær sjøkanten.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 6 av 11

11. Vann/avløp/renovasjon/el-forsyning
Vannforsyning planlegges ved at det kan legges ned kum/reservoir ca 4 meter fra
elvebredden. Dette legges i flukt med terrenget, samt på en mest mulig skånsom
måte for omgivelser og miljø. Kantsone består av stein og grov grus, slik at det er god
drenering og tilsig av vann til kum. Herfra føres vannet til planområde i ledning/rør
dimensjonert til antall hytter i planområde, 16 stykker. Jf. plankart. Vannforsyning er
privat for hver tomt, slik at det må etableres avtale mellom grunneierne for
vedlikehold av vannledning.
Eventuelt avløp skal være privat for hver enkelt tomt. For de som skal ha
avløpsanlegg, må det søkes om utslippstillatelse ifm byggesøknaden.
For event kommunal renovasjon er det satt av egen plass til container på
parkeringsplass ved naustarrangement.
Troms Kraft etablerer el-forsyningsanlegg til området. Hver tomt får egen tilkobling til
fellesnettet. Kostnader til utbygging fordeles på tomtekjøpere.
Det er tatt høyde for at trafostasjon mest sannsynlig blir plassert inne på LNFområde.
En mulig plassering er mellom tomt C1 og B3, men dette vil Troms kraft
avklare ifm prosjektering av anlegget.
12. Seksjonerte naustplasser
Naustplass selges som seksjon. Oppførelse i ett når alle er forhåndsbestilt etter
prinsippet ”først til mølla, får først male”
Det er planlagt føre opp inntil 12 naust i område øst for Fv 261. Antall naust blir
avklart når en har fått avklart interessen og ifm prosjektering av anlegget.
Naustene er tenkt solgt som tillegg til hyttetomter fortløpende etter hvem som
bestemmer seg for å ønske naust. De vil da bli seksjonert og klassifisert/tinglyst som
en del av aktuell hyttetomt. Avtale mellom eierne vil bli utarbeidet.
Se reguleringsplanbestemmelsen § 2,2 om naust.
13. Hytteeierforening
Hytteeierforening etableres av hytteeiere
Det etableres hytteeierforening området. Dette for å ha en organisasjon som har
oversikt aver en felles drift for feltet, samt ivareta felles interesser for feltet.
14. Konsekvenser
Den største og viktigste konsekvensen av realisering av planen er at det vil kunne bli
økt aktivitet i et lite brukt og benytta område m.h.t. fritidsbruk og friluftsliv, uten at
dette medfører negative konsekvenser i forhold til dagens bruk.
Det er ikke nødvendig med konsekvensutregning i henhold til KU-forskriften. Dette
ble avklart i tilknytning til behandling av reguleringsplanforespørselen, sak 248/10.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 7 av 11

Det er foretatt ROS-analyse av området. Det er ikke registrert forhold som tilsier at
spesielle forhold i den sammenheng må ivaretas eller at realisering av
reguleringsplanen medfører økt risiko og sårbarhet. (ROS-analysen er vedlagt)
Spørsmålet om skredfare i området har vært sentralt i planarbeidet. Hytteområdet
ligger utenfor eksisterende faresone på skredfarekart.
Aktuelt skrefarekart for området :
Området er vurdert i forhold til Naturmangfoldsloven på bakgrunn av
Naturbaseregisteret til Direktoratet for naturforvaltning og Miljøstatus.no til Klima og
forurensingsdirektoratet. Det er ikke gjort registeringer som er i strid med loven i det
aktuelle området. (Nærmere vurderinger er vedlagt på eget skjema).
15. Innkomne innspill
Uttalelse fra Statens vegvesen i forhold til atkomst fra Fylkesvei 261 sier blant
annet :
Siktforhold i forbindelse med avkjøringene, siktkrav 115 m i hver retning, målt
4 m fra vegkant på fylkesvegen inn i avkjøringen.
Sikttrekant tegnes inn i begge avkjørslene.
Byggegrense på minimum 15 m for hytter og naust.
Gangadkomst over fylkesvei fra hyttefelt til naust. Vegetasjon ryddes.
Avkjørsler og gangadkomster skal godkjennes av Statens Vegvesen før
tillatelse til byggestart gies.
Kommentar :
Uttalelsene er tatt til etterretning og vil bli utført i tråd med kravene. Plassering av
tomter/byggegrense er allerede foretatt i samsvar med uttalelsene.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 8 av 11

Det er tatt med i bestemmelsene at før første byggetillatelse gis skal ferdig etablert
avkjørsel være etablert og godkjent av Statens Vegvesen.
Den mest omfattende tilbakemelding er gitt av NVE. Denne refereres i sin helhet :
Sandneselva renner gjennom planområdet. Det vises til betydningen av elveos og
randsoner langs vassdraget med betydning for landskapsøkologi, biologisk
mangfold og tiltak i vannstrengen. Det må gjøres rede for vurdering av dette
forhold. Samt beskrive inngrep og tiltak i kantsonen og byggeavstand mot
vassdrag.
Flaum – og skredfare bør utredes i planprosessen.
TEK 10 (byggeteknisk forskrift). Uttalelsene ovenfor, må komme tydelig fram i
plandokumentene.
Eventuell faresone for flom og skred avmerkes på kartet som hensynssone.
Energianlegg, gjeldende forskrifter for bebyggelse i område med høyspentlinje
skal tas hensyn til i videre planarbeid.
Kommentarer :
Korrigering av faktisk forhold jf. innspill fra NVE. I uttalelse fra NVE, brev udatert,
konvolutt stemplet 12.07.2011, er det under avsnitt ”Vassdrag” skrevet at
Sandneselva renner gjennom planområde. Dette er ikke korrekt.
Planområde berører ikke elva på noe punkt. Nærmeste avstand mellom byggelinje og
Sandneselva er 100 meter. Dermed vil det ikke bli foretatt inngrep i kantsone som
eventuelt ville kommet i konflikt med elveos og randsone.
Uttalelse vedrørende flom og erosjon, vil med dette ikke berøre planområde. Bortsett
fra anlegg av vannkilde, vil ikke utbygging ha innvirkning på naturlig struktur langs
vassdraget. Den eneste berøring i forbindelse med elva, er vannforsyning til
planområdet.
Vannforsyning planlegges ved at det legges ned kum/reservoir ca 4 meter fra
elvebredden. Dette legges i flukt med terrenget, samt på en mest mulig skånsom
måte for omgivelser og miljø. Kantsone består av stein og grov grus, slik at det er god
drenering og tilsig av vann til kum. Herfra føres vannet til planområde i ledning/rør
dimensjonert til antall hytter i planområde, 16 stykker. Jf. plankart.
Skredfare – i følge aktsomhetskart for området, ligger de 16 hyttetomtene utenfor
faresonen for skred.
Avstand til høyspentlinje – nærmeste avstand mellom byggelinje og høyspentlinje, er
18 meter. Plan- og bygningslovens bestemmelser, regulerer bygg i forhold til
hensynssoner.
I telefonsamtale mellom Anita Andreassen og undertegnede 14.07.2011, ble det
opplyst at det ville være tilstrekkelig at NVE’s uttalelser ble kommentert i
plandokumenter og innbakt i ny reguleringsplan.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 9 av 11

Tilbakemelding fra Sametinget:
Befaring etter samiske kulturminner må foretas i området. Det vises til Lov om
kulturminner.
Tiltaket kan ikke iverksettes før endelig uttalelse fra Sametinget foreligger.
Kommentar:
Området er befart etter samiske kulturminner. I brev fra Sametinget 07.11.11,
opplyses det at de ikke har merknader til reguleringsplanen.
Tilbakemelding fra Reindriftsforvaltningen Troms:
Oversendt reguleringsplan til Herttind reinbeitedistrikt for uttalelse med frist
03.08.11.
Kommentar:
Forvaltningen har ingen merknader til reguleringsplanen. Forvaltningen har oversendt
reguleringsplanforslaget til Hjerttind reinbeitedistrikt v/Helge Oskal for uttalelse. Frist
for merknad/uttalelse var satt til 03.08.11. Det er ikke mottatt noen merknader.
Det vil ikke bli gitt egen høringsuttalelse fra Reinbeitedistriktet eller
Reindriftsagronomen til kommunen.
Tilbakemelding fra Fylkesmannen i Troms v/areal, klima og samfunnssikkerhet
(AKSA):
ikke sendt formell uttalelse, kun e-post datert 09.07.11 fra rådgiver Stig Tore
Rennemo. I e-posten viser han til nye GIS-kart hvor han viser til at store deler
av utbyggingsområdet ligger innenfor snø- og løsmassekred. Dette er de
samme kartmaterial som ble trukket tilbake for aktuelle område. Der hvor det
allerede foreligger kartmaterial, skal en forholde seg til det allerede
eksisterende, jf. korrespondanse mellom Lenvik kommune v/Karles Pettersen
og fylkesberedskapssjef Per Elvestad 05.10.10.
Telefonsamtale den 11.07.11 med Stig Tore Rennemo, AKSA. Etter å ha blitt
oppmerksom på at NVE har trukket nye skred/aktsomhetskart for
reguleringsområdet, har ikke AKSA innvendinger.
Kommentar:
Området ligger utenfor skredområdet.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 10 av 11

16. Vedlegg
16.1 ROS-Analyse datert 25.01.2012
16.2 Brev fra Statens vegvesen, datert 19.08.11.
16.3 Brev fra NVE, datert 12.07.11.
16.4 Brev fra Sametinget datert 07.11.11.
16.5 Brev fra Reindriftsforvaltningen i Troms, datert 06.07.11.
16.6 Oversiktskart over hvor området er.
16.7 Oversiktskart/foto over området.
16.8 Kopi av kunngjøringsannonsen og dato i avisa.
16.9 Kopi av varslingsbrev og varslingslista.
Planbeskrivelse til Reguleringsplan for Hyttefelt Sandnes, Sultindvik side 11 av 11