III - UNION Gruppen

Storebrand Eiendomsfond 

UNION Eiendomskapital 

Investorseminar Stavanger/Oslo/Trondheim juni 2011

Innholdsfortegnelse g 

I UNION Eiendomskapital p AS 

II Eiendomsmarkedet 

III Storebrand Eiendomsfond AS 

1 | Storebrand Eiendomsfond AS 

1

UNION Eiendomskapital er en del av UNION Gruppen AS 

- En av landets ledende kapitalforvaltere og rådgivere innenfor eiendom 

� 43 ansatte ved kontoret i Oslo 

� Rådgiver i transaksjoner verdt mer enn NOK 45 mrd. siden 2002 

� Forvalter NOK 8,7 mrd i eiendomsfond og –syndikater 

� Omfattende nettverk av eiendomsbesittere, banker og investorer i Norge og internasjonalt 

UNION GRUPPEN 

UNION NORSK 

UNION 





NÆRINGSMEGLING 

CORPORATE 

CAPITAL 

EIENDOMSKAPITAL MANAGEMENT INVESTORSERVICE 

TRANSAKSJONS- 

RÅDGIVNING / UTLEIE 

� Rådgiver i 

transaksjoner med 

et volum på NOK 45 

mrd. siden 2002 

� Utleie- Utleie og 

søksmegling 

� Verdivurdering av 

eiendom og 

selskaper 


STRATEGISK 

RÅDGIVNING 

� Kapitalmarkedstransaksjoner 

(M&A) 

� Private og offentlige 

emisjoner 

� Restrukturering 

KAPITALINNHENTING KAPITALFORVALTNING 

� Int. institusjonelle 

investorer 

� Norske private 

investorer 

�� Retail investorer via 

ekstern distribusjon 

� Forvalter 

NOK 8,7 milliarder 

� Eiendomsfond og 

syndikater 

� Fokus på aktiv 

forvaltning 

� Restrukturering � Fokus på aktiv 

2 

TEKNISK DRIFT 

� Teknisk forvaltning 

og adm. av underleverandører 

på 

teknisk drift 

� Teknisk DD ifm. kjøp 

og salg 

� Byggeadministrasjon 

og 

prosjektoppfølging 

INVESTOR 

SERVICE 

� Forretningsførsel 

� Økonomisk 

forvaltning 

� Syndikater etablert 

av UNION 

� Eksterne 

profesjonelle 

investorer

En ledende kapitalforvalter p i Norge g 

UNION Gruppens hovedkontor 

Bolette Brygge 1, Tjuvholmen, Oslo 


� UNION Eiendomskapital (UEK) 

�� En uavhengig, uavhengig partner eiet kapitalforvalter dedikert til å strukturere og forvalte 

eiendomsinvesteringer i Norge 

� Etablert i 2004 

� Av operasjonelle partnere Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad 

� UEK har etablert en robust operasjonell plattform 

� 13 dedikerte ansatte med bakgrunn fra ledende selskaper innenfor eiendom og 

finans 

�� Fokus på verdiskapning i alle ledd av verdikjeden 

� Forvalter en solid og diversifisert eiendomsportefølje 

� 79 eiendommer i Norge til en samlet verdi av NOK 8,7 mrd 

�� Meget god track record 

� UEK har realisert 22 eiendommer til en samlet verdi av NOK 3,3 mrd, med en 

gjennomsnittlig egenkapitalavkastning (IRR) på 61 % 

� Forvalter det ledende eiendomsfondet i det norske markedet 

� En del av UNION Gruppen 

� En av landets ledende rådgivere innenfor næringseiendom 

3


I UNION Eiendomskapital p 




4

Kontorleiemarkedet – lang g sikt 

12,0 % 

10,0 % 

8,0 % 

2 200 

2 000 

1 800 

1 600 

1 400 

1 000 

800 

600 

BNP‐fastlandet 

Prognose for BNP fastlandet 

Arealledighet 

6,0 % Prognose for 

1 200 

arealledigheten 

4,0 % 

2,0 % 

0,0 % 

‐2,0 % 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 

Vekstforventningene driver arealetterspørselen 

� Etterspørselen snudde fra -63.000 m² i 2009 til +60-70.000 m² i fjor – flyttestrøm mot sentrum 

�� AArealledigheten ll di h t ttoppet t ut t på å80%iO 8,0 % i Oslo l i november b 2010 (7 (7,5 5 % iinkl. kl AAsker k og B Bærum) ) 

� Lavere arealledighet når markedet snudde denne gangen, men høy nybygging hindrer rask nedgang i 

arealledigheten 

�� Akselererende leieprisvekst fra medio 2013 


400 

200 

‐ 

Leiepris i nom. kr. 

Prognose for leiepris i nom. 

kr. 

Leiepris i reelle verdier 

Leiepris 1 600 kroner

Leiemarkedet – Kontor – Oslo 

Snittpriser per år i blått og 12-mnd. trend i rødt Leieprisanslag for topp standard og beliggenhet i CBD 

1 800 

1 600 

1 400 

1 200 

1 000 

800 

600 

Kilde: Eiendomsverdi Næring / UNION 

NOK / m2 

5 000 

4 000 

3 000 

2 000 

1 000 

1998 2001 2004 2007 2010 

Kild Kilde: UNION Norsk N k Næringsmegling N i li AS 

Markedet består mange ulike segmenter med store variasjoner i prisene 

� Leieprisene p sank gj gjennomgående g 15 – 20 % fra medio 2008 og g nådde bunnen i første kvartal 

� Vi har justert 7 områder fra ”Flat” til ”Svak vekst” – gjelder nå 10 av 14 soner 

� 45.000 m² kontor trukket fra markedet i fjor med tanke på konvertering – primært til bolig 

� Hver tredje kvadratmeter har stått ledig ett år eller mer 

6 | Storebrand Eiendomsfond AS

Transaksjonsmarkedet 

Segment Antall NOK mrd. 

Kontor 61 13,9 

Hotell 3 2,3 

Butikk/Handel 28 11,0 

Logistikk/Ind. 27 6,2 

Annet 25 5,3 

Sum 144 38,7 

Midt- og Nord- 

Norge 

4 % 

SSør- og g 

Vestlandet 

17 % 

Over 150 % vekst i salgsvolumet for alle eiendomssegment 2009 - 2010 

� Salgsvolumet økte med 156 % til NOK 39 mrd. 

� Annet: Undervisning (5), Helse (2), kontorkonvertering (2), blanding, utvikling 

� Sørøstlandet 68 %, porteføljer 11 % og resten av landet 21 % 

� Yield-differanse mot Oslo til Bergen, Trondheim og Stavanger på 0,7-0,8 % 


Øvrige Sørøstlandet 

22 % 

Porteføljer/Konf 

/Annet 

11 % 

2010 

NOK 38,7 mrd 

Oslo/Akershus 

46 %


I UNION Eiendomskapital p 




8

Fondets avkastningsmål er 8 – 12 % 

Investeringsrammer Avkastning og finansiering 

� Mål: Etablere diversifisert eiendomsportefølje 

� Geografisk fokus: Norge 

� Type eiendom: Kontor, handel/ / kjøpesenter, 

lager/industri, hotell 

� Fondets levetid: 7-10 år 

� Fokus på aktiv forvaltning av eiendommene for 

å maksimere verdier 


� VEK 31.3.2011: NOK 9,98 pr. aksje 

� Avkastningsmål: 8-12 % pa 

– Utbytte 5-7 5 7 %pa % pa 

� Risiko: Moderat 

� Finansiering: 70 % fremmedkapital 

– Pantelån og obligasjoner 

Fondets levetid Akkumulert avkastning 

Avkastning og aksjekurs 

Oppstart 9,04 

Avkastning 

- 

Q4 05 9,07 0,4 % 

Q1 06 9,78 7,9 % 

Q2 06 10,70 9,4 % 

Q3 06 11,36 6,2 % 

Q4 06 12,15 7,0 % 

Q1 07 12 12,35 35 88% 8,8 % 

Q2 07 12,73 3,0 % 

Q3 07 13,36 5,0 % 

Q4 07 13,47 0,8 % 

Q1 08 12,15 -4,8 % 

Q2 08 11,04 -9,1 % 

Q3 08 8,86 -19,8 % 

Q4 08 7,01 -20,8 % 

Q1 09 6,92 -1,3 % 

Q2 09 6,68 -3,4 % 

Q3 09 6,78 1,4 % 

Q4 09 7,81 15,2 % 

Q1 10 7,69 -1,5 % 

Q2 10 8,47 10,1 % 

Q3 10 8,33 -1,7 % 

Q4 10 9,70 16,4 % 

Q1 11 9,98 2,9 % 

Akkumulert 24,9 % 

1 

Inkl Inkl. utbytte på NOK 00,875 875 per aksje aksje. 

2 

Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje.

Aktiv forvaltning 

Kjøp 

Verdiskapning ved kjøp 

� UNION Eiendomskapital følger en 

investeringsstrategi som godkjennes av fondets 

investeringskomité og styre årlig 

Eiendomsporteføljen 

� Portefølje består av 62 eiendommer 

– Areal: 469 000 m 2 

– Leieinntekter: Ca. NOK 500 mill. 

�� Alle enkeltkjøp, enkeltkjøp og salg salg, godkjennes av fondets 

– Budsjetterte eierkostnader 2009: 4 % 

investeringskomité 

– Gjenværende løpetid: 6,0 år 

� 1/3 av eiendommer kjøpt ”off-market” 

– 

– 

6,7 % yield på siste verdivurdering 

6,9 % ex. Prosjekteiendommer 

MNOKK 


� Markedsverdi eiendommer ca. NOK 7 161 mill. 

Tegnet egenkapital 

Investeringstakt 

8 000 

7 000 

6 000 

5 000 

4 000 

3 000 

2 000 

1 000 

- 

Mill. NOK


Kjøp 

Totalt 6,0 % 


Jevn utløpsprofil 

Gjennomsnitt 6,0år 

Ledighet 

Nøkkeltall 

� Ca. 60 % av portefølje lokalisert i Oslo og 

Akershus 

� Ca. 23 % bare-house kontrakter 

� Ca. 400 leietakere. 30 største leietakere 

representerer ca. 50 % av total leie 

� Total arealledighet g på ca. 6,0 % pr. Q1-11 

Fordeling eiendomstype


Finansiering 

Hovedpunker Historisk belåningsgrad 

� Reforhandlet låneavtaler gjennom 2010 

� Obligasjonslån med forfall Q2-11 reforhandlet 

� SSikrer økt finansiell f fleksibilitet, f og minimerer 

avdrag 

� Ikke i brudd med lånevilkår pr. Q1-10 

� Fondets lånegivere er hovedsakelig Fokus, 

DnBNOR, samt børsnoterte obligasjonslån 

Historisk finansieringskostnad 


Finansieringskostnad Q1 11 

Rentekostnader per 31.3.2011 

Flytende Fast 

Andel 32 % 68 % 

Rente 3,79 % 5,98 % 

Gjennomsnittlig kostnad 5,29 % 

Belåningsgrad g g 69,7 , 

%


Reforhandling og restrukturering 

Reforhandlinger i 2011 Kontraktsforhandlinger i 2010 

� Ca. 7 % av leien skal reforhandles i løpet av 

2011 

� Henholdsvis 13 og 11 % av leien 

reforhandles i 2012 og 2013 

� Reforhandlingsprofilen passer god med 

utsiktene til en generell bedring i økonomien de 

kkommende d åårene 

Reforhandlingspotensial 


� UEK skrev 90 leiekontrakter i løpet av 2010 

� Disse har en årlig leie på ca NOK 41 mill. 

� I tillegg kommer leiekontrakter skrevet av 

eksterne meglere 

Leieøkning i 2008 og 2009 

� Fondets leieinntekter er økt med 13 % fra 

2008 til 2010 

– Dette tilsvarere ca. NOK 57 mill. i årlig g 

leie 

– Ut av dette utgjør KPI regulering ca. NOK 

21 mill. 

– De resterende MNOK 36 er oppnådd 

gjennom nye leiekontrakter 

– 190 leiekontrakter

Pågående prosjekter 

Karl Johans gate 12 

� Overtatt: Q1 06 

� Segment: Handel/kontor 

Hovedpunkter Strategi 

� Leieinntekt ved kjøp: NOK O 6,3 mill. 

� Hovedleietaker: Tømt for utvikling 

� Forventet leie: ca. NOK 15 mill.. 

Status 

� Eiendommen er tømt for leietakere i forbindelse 

med oppstart av utviklingsarbeider 

� Signert leieavtale leiea tale med Linde Lindex for samtlige 

handelsarealer 

� Rehabilitering forventet ferdigstilt Q4 2011 

� Kjøp av eiendom med attraktiv beliggenhet 

� Bygge ut og rehabilitere handels- og 

kontorarealer, reutleie til markedspriser 

160 

140 

120 

Verdivurdering 

40 

� Prosjektramme på + NOK 60 mill. Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 

06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 


100 

80 

60


Karl Johans gate 12 



Brobekkveien 80 – Bygg 17 

� Overtatt: Q2 06 

Hovedpunkter Strategi 

� Segment: Lager/Kombi – 65 000m 2 

� Leieinntekt ved kjøp: MNOK 57 (inkl. NOK 3 

mill garantileie) 

� Leieinntekt: MNOK 62 

� Hovedleietaker: Ahlsell AS, Brobekk Storcash 

AS, Trio Ving, etc 

Status 

� Nybygg er under oppføring 

� Fremdrift i henhold til plan 

� Samtlige arealer er utleid på lange kontrakter 

� Prosjekt solgt til Oslo Pensjonsforsikring Q4 -10 

� Gevinst på MNOK 37 


� Kjøpe stor eiendomsmasse i attraktivt marked 

� Etablere senter for proffhandel sammen med 

lagerarealer 

� Betydelig potensial for utvikling – 60 000kvm 

Bygg ygg 17 - byggearbeider 

ygg

Utvikling 

Brobekkveien 80 – I dag 


Utvikling 

Brobekkveien 80 – Fullt utviklet 


Konkurrentanalyse – Best i klassen 


Oppsummering 

� Positive økonomiske utsikter for de nærmeste årene 

� Gode nyheter for eiendomsmarkedet 

� Storebrand Eiendomsfond leverer 24 % avkastning for 2010 

� VEK Q1 2011 er NOK 9,98 pr. aksje 

� Forventer positivt resultat for 1. 1 halvår 

� Utbytte på NOK 0,35 pr. aksje utbetalt i mai 2011 

�� Forvalter jobber med å gjennomføre ekstraordinært utbetaling i 22. halvår 

� God omsetning i annenhåndsmarkedet

III - UNION Gruppen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?