Reguleringsbestemmelser - Sarpsborg kommune

Del av Helgeby, Hafslundsøy Arkiv. Nr.: 010524034
Sarpsborg kommune
Enhet plan og samfunnsutvikling
Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for
Del av Helgeby , HAFSLUNDSØY
Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre 13.06.2013
Reguleringsbestemmelsene er datert: 25.05.2012
Revidert: 12.03.2013
1

Del av Helgeby, Hafslundsøy
Arkiv. Nr.:010524034
§ 1 PLANENS AVGRENSNING
Disse planbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist
med reguleringsgrense
§ 2 FORMÅL MED REGULERINGSPLANEN
A) FORMÅL
Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av området til boliger
med nødvendige tilknyttede funksjoner.
B) UTFORMING AV BYGG OG ANLEGG
Ved utforming av bygg og anlegg skal fjernvirkning vektlegges sammen med
god arkitektonisk utforming med materialbruk som gir et godt samspill med
omgivelsene. Det skal legges vekt på helhetlig gode løsninger ved utforming
av utearealer, veier, plasser og møblering i planområdet. Konf. §5.1
Uteareal og atkomstforhold skal planlegges i samsvar med Plan- og
bygningslovens bestemmelser mht universell utforming.
C) AREALFORMÅL
Området reguleres til følgende arealformål:
Bebyggelse og anlegg, jfr PBL §12-5, nr.1:
-Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (A1 )
-Boligbebyggelse - boliger i blokk/omsorgsboliger (A2,A3)
-Boligbebyggelse – Tomteareal avgitt til nabo (A4)
-Garasjeanlegg for bolig (B18,B19)
-Kommunaltekniske anlegg - Renovasjon ( B20)
-Kommunaltekniske anlegg – Trafo (B 21)
-Kommunaltekniske anlegg -Varmesentral (B22)
-Offentlig lekeplass (C7)
-Inngangslekeplass (C4 ,C5, C6))
-Uteoppholdsareal (C8)
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur , jfr, PBL §12-5, nr. 2
-Offentlig kjøreveg (B1)
2

Del av Helgeby, Hafslundsøy Arkiv. Nr.: 010524034
-Privat veg (B2 ,B3)
-Offentlig fortau (B4)
-Offentlig gang-/sykkelveg (B5)
-Kjørbar gangvei (B6 – B9))
-Nedkjøring til Parkeringskjeller (B10)
-Parkeringsplasser (B11,B12,B13,B14,B15, B16,B17)
-Sykkelparkering (B23 , B24)
Grønnstruktur, jfr. PBL § 12-5, nr. 3:
-Vegetasjonsskjerm (C1 ,C2 ,C3)
Hensynssoner, jfr. PBL § 12-6.
-Frisiktsone mot veg
§3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER, jfr. PBL §12-7, nr. 10
a) Planområdet tillates utbygget etappevis i inntil 3 etapper. Etappene består av A1, A2
og A3, i den for utbygger mest hensiktsmessige rekkefølge, men A3 skal utbygges før
eller samtidig med A2.
b) Atkomstveg, fortau, internveier, uteoppholdsarealer, lekeplasser, parkeringsarealer,
garasjer og vegetasjonsskjerm som naturlig hører til hver etappe skal være ferdig
opparbeidet og beplantet senest ved søknad om midlertidig brukstillatelse for den
enkelte etappe.
c) Gang - sykkelvei B5, vegetasjonsskjerm C1 og C2 samt offentlig lekeplass C7 skal
ferdigstilles senest ved ferdigstillelse av første etappe.
d) Lekeplass C5 og C6, vegetasjonsskjerm C3 samt B20 og B21 skal være ferdig til
bruk senest ved ferdigstillelse av området A1.
e) Lekeplass C4 skal være opparbeidet og klar til bruk senest ved ferdigstillelse av
området A3.
f) Uteoppholdsareal C8 skal være ferdig til bruk ved ferdigstillelse av bebyggelsen på
område A2.
f) Dersom felt A1 bygges ut først skal Helgebyveien inkl. fortau B4 som et minimum
opparbeides frem til gang-/sykkelvei B5 og være ferdig til bruk senest ved
ferdigstillelse av område A1.
g) Dersom 1. etappe utgjøres av A2 eller A3 skal Helgebyveien og fortau B4
opparbeides og ferdigstilles i sin helhet senest samtidig med 1. byggetrinn.
3

Del av Helgeby, Hafslundsøy Arkiv. Nr.: 010524034
h) Dersom årstid og værforhold forhindrer slik ferdigstillelse skal ferdigstillelse skje
senest innen utgangen av påfølgende mai - måned. Bestemmelsen gjelder også for
omsorgsboliger, men ikke for private uteområder for øvrig.
§ 4 FELLESBESTEMMELSER
a) Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredede kulturminner.
Eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull
eller brent stein etc. skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren
varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr. 50, jfr. PBL §12-7, nr. 6
b) Utomhusplan skal utarbeides i målestokk 1:100 eller 1:200 og skal bl a vise:
Avgrensninger for planen med omsøkt bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og
inngangsforhold.
Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige
punkthøyder.
Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, plasser og parkering. Hovedadkomst for
gående og kjørende, vegbredder, nødvendig snuplass, fremkommelighet for
utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel.
Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann
og arealenes materialbruk.
Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i h.t. renovasjonsforskriftene.
Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares
og områder de tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for
vegetasjon.
c) Utomhusplaner som ikke oppfyller intensjonene i planen på en tilfredsstillende måte,
kan avslås av kommunen.
d) Lekeplasser skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved
lekeplassutstyr fra Barne- og Familiedepartementet og i henhold til kommunens
lekeplassnormer
e) Bebyggelse og anlegg skal tilpasses områdets naturlige topografi. Fyllinger og
skjæringer skal begrenses til det som er nødvendig for slik tilpasning. Bygninger
plasseres i terrenget slik at terrengets naturlige fall ivaretas. Kotehøyder på
bygninger, anlegg og terreng skal fremgå av utomhusplanen.
f) Atkomstveier, gang-/sykkelveier og fortau skal knyttes sammen med gangstier slik at
byggeområdene knyttes effektivt sammen med fellesområdene og på den måten
tilstrebe god tilgjenglighet som virker inkluderende og slik at bebyggelse og uterom
kan benyttes på en likestilt måte.
4

Del av Helgeby, Hafslundsøy
Arkiv. Nr.:010524034
§ 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG
§5.1 Fellesbestemmelser
Ved utforming av bygg og anlegg skal fjernvirkning vektlegges sammen med god
arkitektonisk utforming med materialbruk som gir et godt samspill med omgivelsene. Treverk
skal benyttes i sin helhet eller som innslag i fasaden for å understreke dette.
Det skal legges vekt på helhetlig gode løsninger ved utforming av utearealer, veier, plasser
og møblering i planområdet
Arealer som ikke opptas av vei, private tomter og bygninger skal opparbeides og beplantes.
Bygg skal ha flate tak.
Mindre enheter for tekniske installasjoner, takoppbygg og lignende kan ha høyde som
overstiger maksimal gesimshøyden. Slike oppbygg og installasjoner skal plasseres min. 3m
fra gesims og gis en estetisk god og tilpasset utforming.
Slike oppbygg skal fremgå av søknad om rammetillatelse, jfr. PBL § 12-7, nr. 1
Atkomstveier (B6, B7, B8 og B9) utformes som gang-/sykkelvei og dimensjoneres for å
muliggjøre atkomst med flyttebil frem til den enkelte enhet
§5.2 OMRÅDE FOR KONSENTRERT SMÅHUSBEBYGGELSE (A1)
a) Området skal benyttes til boliger i rekke. Husrekkene plasseres i retning øst/vest med
felles atkomstvei på nord- og vestsiden. Det tillates maksimalt 5 enheter i hver rekke
Bebyggelsen oppføres i eller innenfor byggegrense vist på plankartet, jfr. PBL §12-7,
nr. 1
b) Bebyggelsen oppføres i 2 etasjer med maksimal gjennomsnittlig gesimshøyde på 7m
regnet fra oppfylt terreng. Det tillates oppført kjeller, jfr. PBL § 12-7, nr. 1
c) Innenfor formålsgrensen kan det bebygges med inntil 45 % BYA, jfr. PBL § 12-7, nr.
1
d) Arealet mellom husrekkene og atkomstvei utgjør tomteareal for den enkelte boenhet
og forutsettes opparbeidet med beplantning og belegg. På nordsiden av rekkene
tillates oppført sportsbod med maksimalt BYA 6m2, jfr. PBL § 12-7, nr. 2
e) På rekkenes nordside tillates oppført gjerde i eiendomsgrensen mellom
boligenhetene. Tillatt maksimal høyde er 2m. Gjerder skal tilpasses bebyggelsen
både mht materialvalg, utforming og farge, jfr. PBL § 12-7, 1 nr. 2
§ 5.3 OMRÅDE FOR BOLIGER I BLOKK /OMSORGSBOLIGER (A2 og A3 )
a) Området skal benyttes til boliger i blokk. 1. etg tillates benyttet til omsorgsboliger.
Det tillates 1 blokk på hvert område som skal utføres som vinkelbygg. Blokkene kan
oppføres delvis i 2 og delvis i 3 etasjer. Byggegrense for henholdsvis 2 og 3 etasjer
fremgår av plankartet. Balkonger, baldakiner og lignende bygningsmessige
fremspring tillates å overskride byggegrensen med inntil 1m, jfr. PBL § 12-7, nr. 1
b) Det skal oppføres kjeller for parkering av personbiler. Det opparbeides minst 1
parkeringsplass pr. boenhet. For omsorgsboliger skal opparbeides 1 plass pr. 10
5

Del av Helgeby, Hafslundsøy
Arkiv. Nr.:010524034
leiligheter Minst 5 % av parkeringsplassene skal dimensjoneres for rullestolbrukere,
jfr. PBL § 12-7,nr. 7
Kjeller tillates forøvrig benyttet til boder, lager, tekniske rom og andre underordnede
funksjoner
c) Maksimal gjennomsnittlig gesimshøyde for 2 etasjer er 7,5 m og for 3. etasjer 11m ,
målt fra ferdig opparbeidet terreng, jfr. PBL § 12-7,nr. 1
d) Innenfor formålsgrensen kan det bebygges med inntil 75 % BYA, jfr. PBL § 12-7,nr. 1
e) På nord og østsiden av bebyggelsen opparbeides atkomstvei frem til den enkelte
boenhet i 1. etg. jfr. PBL § 12-7, nr. 1
f) På bakkenivå mot syd og vest forutsettes deler av utearealet inngå som privat
uteplass for leiligheter i 1. etg. Det skal avsettes min. 50 m² til hver leilighet, jfr. PBL §
12-7, nr. 2
g) Den ubebygde delen av tomten opparbeides parkmessig, jfr. PBL § 12-7, nr. 2
h) Avfallsbeholdere skal plasseres i felles avfallsrom i 1. etg i hver blokk. Avfallsrom
skal ha tilgang fra kjørbar veg og utformes i henhold til kommunens retningslinjer
renovasjonsforskrift, jfr. PBL § 12-7, nr. 1.
§ 5.4 OMRÅDE FOR RENOVASJON (B20)
Området skal benyttes til plassering av avfallsbeholdere for område A1. Arealet skal
avskjermes med levegger og/eller beplantning. Ved oppføring av tilliggende garasjer skal
området integreres i og tilpasses bygningenes utforming, jfr. PBL § 12-7,nr. 1 og 2
§ 5.5 OMRÅDE FOR TRAFO (B21)
På området tillates oppført trafostasjon. Det skal etableres kjørevei frem til trafoen. Areal
som ikke opptas av kjøreveg og bygning skal opparbeides og beplantes, jfr. PBL § 12-7,nr. 1
og 2
§ 5.6 OMRÅDE FOR VARMESENTRAL (B22)
Området skal benyttes til bygning for varmesentral for område A1. Bygningen skal integreres
i og tilpasses garasjebygningenes (B18 og B19) utforming, jfr. PBL § 12-7,nr. 1 og 2
§ 5.7 OMRÅDE FOR LEKEPLASS (C4, C5, C6,)
Lekeplass skal være felles for beboerne på område A1, A2 og A3. På områdene C4, C5, C6
skal opparbeides lekeplasser i henhold lekeplassnormen i kommuneplanens arealdel.
Områdene opparbeides som inngangslekeplasser.
Areal som ikke opptas av lekeareal skal opparbeides parkmessig, jfr PBL § 12-7, nr.4 og nr.
14
§ 5.8 OFFENTLIG LEKEPLASS (C7)
Området avsettes til offentlig lekeplass og opparbeides i henhold til lekeplassnormen i
kommuneplanens arealdel.
Området opparbeides som nærlekeplass og med ballbane/skøytebane på min . 10 x 20m.
6

Del av Helgeby, Hafslundsøy
Arkiv. Nr.:010524034
§ 5.9 UTEOPPHOLDSAREAL (C8)
Arealet skal være felles ute - oppholdsareal for områdene A1,A2 og A3 og opparbeides
parkmessig med gangstier, beplantning, sittebenker, grillplass etc. jfr. PBL § 12-7, nr. 4 og
nr. 14
§ 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR
§ 6.1 Kjørevei
jfr. §12-7, nr. 14
Statens Vegvesen skal godkjenne byggeplan for anlegg som berører fylkesveien
Nordbyveien.
a) Kjørevei B1 er offentlig veg.
b) Kjørevei B2 er felles atkomst for område A1
c) Kjørevei B3 er felles atkomst til område A2 og A3
d) Kjørbar gangvei B6, B7, B8 og B9 er atkomst frem til hver boligenhet.
§6.2 Fortau (B4)
Fortau skal opparbeides med fast dekke, jfr. PBL § 12-7, nr. 4 og 14
§6.3 Gang- og sykkelveg (B5)
Gang sykkelvei skal opparbeides som kjørbar gang- sykkelveg og dimensjoneres for
snøryddingsutsyr og utrykningskjøretøyer, jfr. PBL § 12-7, nr 4 og 14.
§6.4 Felles Parkering (B16, B17,B18 og B19)
a) Områdene skal benyttes til parkeringsareal for område A1.På området B18 og B19
tillates oppført garasjer, jfr. PBL § 12-7, nr. 4
b) Det skal opparbeides minst 2 biloppstillingsplasser pr boligenhet. Minst 5 % av
oppstillingsplassene skal dimensjoneres for rullestolbrukere, jfr. PBL § 12-7, nr. 7
c) På område B18 og 19 tillates oppført 1 garasje/carport pr. bolig. Garasjer skal gis en
helhetlig utforming, material- og fargebruk.
Garasjer skal tilpasses boligbebyggelsen på område A1. Maksimum tillatt
gjennomsnittlig gesimshøyde er 3m regnet fra ferdig opparbeidet terreng, jfr. PBL §
12-7, nr. 2
§6.5 Felles Parkeringsareal (B11,B12,B13,B14,B15)
a) Området skal opparbeides til parkeringsareal for området A2 og A3. Det opparbeides
15 parkeringsplasser. Parkeringsplassene skal forbeholdes gjester. Minimum 1
parkeringsplass skal dimensjoneres for rullestolbrukere, jfr. PBL §12-7, nr. 7
7

Del av Helgeby, Hafslundsøy
Arkiv. Nr.:010524034
§6.6 Sykkelparkering (B23, B24)
a) Området skal opparbeides og reserveres for parkering av sykler, min. 10 sykler på
hvert område
§ 7 GRØNNSTRUKTUR
§7.1 Vegetasjonsskjerm
a)Område C1 og C2 skal opparbeides parkmessig med busker , trær og evt. annen
beplantning som dekker hele områdets areal. Beplantningen skal ha funksjon av visuell
skjerming mot industriområdet mot øst, jfr. PBL § 12-7, nr. 4
b)Område C3 skal beplantes med busker som skal danne en visuell og fysisk avgrensning i
planområdets ytterkant, jfr. PBL § 12-7, nr. 4
§ 8 HENSYNSONER
§ 8.1 Frisiktsone
a)Ved veikryss og avkjørsler skal det mellom frisiktlinje og veiformål være fri sikt i en høyde
av 0,5 m over tilstøtende veiers planum, jfr. PBL § 12-7, nr. 4
b)Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veianlegget, jfr. PBL § 12-7, nr. 10
8