TRONDHEIM KOMMUNE Plan- og bygningsenheten Arkivsak:03 ...
TRONDHEIM KOMMUNE Plan- og bygningsenheten Arkivsak:03 ...
TRONDHEIM KOMMUNE Plan- og bygningsenheten Arkivsak:03 ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>TRONDHEIM</strong> <strong>KOMMUNE</strong><br />
<strong>Plan</strong>- <strong>og</strong> <strong>bygningsenheten</strong><br />
R445<br />
<strong>Arkivsak</strong>:<strong>03</strong>/33250<br />
REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KVARTALET<br />
MELLOM DRONNINGENS GATE, NORDRE GATE, THOMAS ANGELLS GATE OG<br />
APOTEKERVEITA (BRANNKVARTALET)<br />
<strong>Plan</strong>en er datert : 09.01.2004<br />
Dato for siste revisjon av plankartet : 10.05.2004<br />
Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 10.05.2004<br />
Dato for Bystyrets vedtak : 17.06.2004<br />
Dato for reviderte bestemmelser <strong>og</strong> kart<br />
Ihht bystyrets vedtak : 17.06.2004<br />
§ 1 AVGRENSNING<br />
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket PLAN arkitekter AS <strong>og</strong><br />
datert 09.01.04.<br />
§2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN<br />
Området reguleres til:<br />
- Byggeområder /kombinerte formål<br />
- Offentlige trafikkområder<br />
- Spesialområde<br />
- områder for bolig /forretning /kontor<br />
- gangveg/fortau /plass<br />
- kjøreveg<br />
- bevaring av bygg<br />
- bevaring av anlegg<br />
Hele reguleringsplanområdet er et automatisk fredet kulturminne. Hele planområdet reguleres til<br />
spesialområde bevaring jf plan- <strong>og</strong> bygningsloven § 25.6 i kartets tegnforklaring <strong>og</strong> generelle<br />
bestemmelser i kombinasjon med de andre formålene.<br />
Alle inngrep i grunnen eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet,<br />
som ikke er tillatt etter denne planen, er ulovlige uten etter tillatelse etter kulturminneloven. Søknad<br />
skal sendes rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren, i god tid før arbeidet er planlagt<br />
igangsatt. Kostnader knyttet til nødvendige undersøkelser <strong>og</strong> eventuelle arkeol<strong>og</strong>iske utgravninger<br />
belastes tiltakshaver.<br />
§ 3 SPESIALOMRÅDER<br />
3.1 Bevaring av bygg<br />
Bygninger som skal bevares er vist med kraftig omriss på plankartet. Eksteriør <strong>og</strong> bygningsstruktur<br />
skal bevares. Unntaksvis kan det vurderes forandringer i retning av mer opprinnelig utforming,
2<br />
såfremt det foreligger <strong>og</strong> legges til grunn en dokumentasjon for slik utforming.<br />
Alle søknads- eller meldepliktige arbeider skal forelegges Byantikvaren til uttalelse før tillatelse til<br />
tiltak gis.<br />
3.2 Bevaring av anlegg<br />
3.2.1 Kulturla i runnen<br />
Hele planområdet inngår i det automatisk fredede kulturminnet Middelalderbyen Trondheim.<br />
Før gjenoppbygging <strong>og</strong> nybygging som vist i reguleringsplanen kan realiseres, skal det foretas en<br />
arkeol<strong>og</strong>isk gransking av <strong>og</strong>/eller igangsettes et miljøovervåkingsprosjekt for den delen av det<br />
automatisk fredete kulturminnet som kommer i konflikt med utbyggingen. Det skal tas kontakt med<br />
rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren, distriktskontor Nord, i god tid før tiltaket skal<br />
gjennomføres slik at omfang <strong>og</strong> kostnader for arkeol<strong>og</strong>isk overvåking/undersøkelse kan fastsettes.<br />
3.2.2 Hvelvk' eller<br />
Hvelvkjeller som ligger sentralt i bevaringsområdet skal bevares i opprinnelig stand. Kjelleren kan<br />
innredes til restaurantlokale el.l., men det kan ikke gjøres inngrep i byggets konstruksjoner.<br />
Alle arbeider på hvelvkjelleren inklusive trappeadkomst, <strong>og</strong>så nødvendig istandsetting, skal<br />
forelegges <strong>og</strong> godkjennes av rette antikvariske myndighet i god tid før arbeidet planlegges igangsatt.<br />
Rette antikvariske myndighet er for tiden Sør-Trøndelag fylkeskommune, Kulturminneteamet.<br />
3.2.3<br />
Deler av fasadedekor, spesielt fra Dronningens gate 14 som er oppbevart etter brannen, skal<br />
anvendes på en eller annen måte ute eller innvendig i nybygget.<br />
§4 BYGGEOMRÅDER<br />
4.1 Fellesbestemmelser<br />
4.1.1 Utomhus lan<br />
Sammen med søknad om tillatelse til byggetiltak etter plan- <strong>og</strong> bygningslovens §93 skal det<br />
innsendes detaljert <strong>og</strong> høydesatt plan for den ubebygde delen planområdet i målestokk 1:200.<br />
Tilsvarende plan skal foreligge for alle takterrasser.<br />
Utomhusplanen skal vise nåværende <strong>og</strong> planlagt terreng, rekkverk, trapper, belegning, vegetasjon,<br />
møblering <strong>og</strong> materialbruk.<br />
4.1.2 Samtidi ferdi stillelse av uteareal<br />
Utomhusplanen skal være godkjent før tillatelse til tiltak gis. Hvert byggs tilstøtende uteareal <strong>og</strong><br />
tilhørende veiter skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før ferdigattest gis.<br />
4.1.3 Plasserin av n beb else<br />
Ny bebyggelse skal plasseres som vist på plankartet. Fasadelinje for planlagt bebyggelse<br />
sammenfaller med formålsgrense. Særskilte bestemmelser om plassering <strong>og</strong> fasadelinje er spesifisert<br />
for de enkelte delfeltene.<br />
4.1.4 Utformin av n beb else<br />
Det skal legges vekt på høy kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering <strong>og</strong> materialbruk.
Materialvalg <strong>og</strong> fargevalg skal godkjennes spesielt av plan- <strong>og</strong> <strong>bygningsenheten</strong>. Særskilte<br />
bestemmelser om utforming er spesifisert for de enkelte delfeltene.<br />
4.2 Kombinert formål bolig /forretning /kontor<br />
4.2.1 Arealbruk<br />
Området kan brukes til kontor-, forretning- <strong>og</strong> boligformål med tilhørende anlegg. Restaurantdrift<br />
tillates. Boliger er kun tillatt fra tredje etasje <strong>og</strong> oppover for B/F/K1 <strong>og</strong> B/F/K2, <strong>og</strong> fra andre etasje<br />
<strong>og</strong> oppover for B/F/K3, B/F/K4 <strong>og</strong> B/F/K5.<br />
4.2.2 Boliger<br />
Dokumentasjon på god bokvalitet må følge søknad om tillatelse til tiltak . Det skal legges opp til en<br />
variert boligstørrelse, minimum 30 % av boligene skal være større enn 40 m2.<br />
Minimum 10% av boligene skal være tilpasset orienterings- <strong>og</strong> bevegelseshemmede.<br />
4.2.3 B/F/K1 o B/F/K2<br />
Plassering <strong>og</strong> fasadelinjer<br />
Fasade mot Nordre gate skal ligge i formålsgrense, men mindre deler av fasaden kan trekkes inn fra<br />
formålsgrense med inntil 1,5 meter. Fra 2. etasjenivå <strong>og</strong> oppover tillates det mindre utbygg/balkonger<br />
ut over formålsgrense på inntil 50 cm. Mot bakgård /plass over 2. etasje kan utstrekning av<br />
boligetasjene justeres for å optimalisere løsning m.h.t. konstruksjon, estetisk uttrykk <strong>og</strong> bokvalitet.<br />
Hovedfasade med innganger <strong>og</strong> vinduer skal henvende seg mot gaten.<br />
Det kan etableres terrasser på tak mot gårdsrom for å øke uteoppholdsarealene for boligdelen.<br />
Arkitektur/ materialbruk<br />
Vedlagte illustrasjonsmateriale skal legges til grunn for utformingen, skisser datert 01.<strong>03</strong>.04, revidert<br />
14.05.04.<br />
Det skal tilstrebes en utstrakt bruk av tre som fasademateriale mot gate.<br />
Utforming av hjørnet Nordre gate /Dronningens gate <strong>og</strong> Nordre gate /Thomas Angells gate skal gis<br />
spesiell oppmerksomhet. Hjørnene skal avfases i første etasje.<br />
Hjørnet Thomas Angells gate /Nordre gate skal behandles særskilt. Deler av det 4 etasjes volumet på<br />
hjørnet skal være åpent for å sikre et lett <strong>og</strong> åpent preg. Fordelingen mellom åpent <strong>og</strong> bebygd areal<br />
skal utformes slik at hjørnet får en god avslutning mot nordvest. Visuelt bør den toetasjes<br />
gesimslinjen mot Thomas Angells gate synliggjøres helt ut i hjørnet mot Nordre gate.<br />
Grad av utnytting <strong>og</strong> byggehøyder<br />
Ny bebyggelse kan oppføres med maksimalt T-BRA = 6.700 m2 <strong>og</strong> med det antall etasjer som er<br />
angitt på plankart. T-BRA regnes som maksimalt tillatt samlet bruksareal innenfor<br />
reguleringsformålet. Maksimal kotehøyde på tak er angitt på plankart.<br />
Kjellerareal som ikke benyttes som oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T-BRA.<br />
Takterrasse uten overdekning er ikke regnet med i T-BRA.<br />
3<br />
Uteareal for leiligheter<br />
Alle leiligheter skal ha minimum 10 m2 uteoppholdsareal i form av balkong, takterrasse eller felles<br />
takterrasse.
4.2.4 B/F/K3<br />
Eksisterende bebyggelse<br />
Eksisterende bygning skal bevares, jfr. §3. Fasade mot Thomas Angells gate skal gjenoppbygges<br />
/tilbakeføres til tidligere fasade eller rehabiliteres med tilnærmet likt uttrykk som eksisterende<br />
bebyggelse hadde før brannen.<br />
Utforming av ny bebyggelse<br />
Overgangen mellom ny bebyggelse i bakgården <strong>og</strong> eksisterende bebyggelse skal behandles spesielt.<br />
Grad av utnytting <strong>og</strong> byggehoyder<br />
I tillegg til eksisterende bebyggelse kan det oppføres ny bebyggelse som vist på plankartet. Ny<br />
bebyggelse skal ha maksimalt T-BRA = 300 m2 <strong>og</strong> med det antall etasjer <strong>og</strong> byggehøyde som er<br />
angitt på plankart. T-BRA regnes som maksimalt tillatt nytt bruksareal innenfor reguleringsformålet.<br />
Kjellerareal som ikke benyttes som oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T- BRA.<br />
4.2.5 B/F/K4<br />
Ny bebyggelse<br />
Området omfatter eksisterende bebyggelse som skal bevares, jfr. § 3. Evnt . nybygging kan kun skje i<br />
bakgårder <strong>og</strong> da med en utforming som tilpasser seg hovedvolumet.<br />
Utforming av ny bebyggelse<br />
Evnt. ny bebyggelse skal gis en utforming <strong>og</strong> en dimensjon som passer inn i eksisterende miljø.<br />
4.2.6 B/F/K5<br />
Plassering av ny bebyggelse<br />
I tillegg til eksisterende bebyggelse tillates nytt tilbygg med inntil fire etasjer mot sør, som vist på<br />
plankart.<br />
Utforming av ny bebyggelse<br />
Ny bebyggelse skal gis en utforming <strong>og</strong> en dimensjon som passer inn i eksisterende miljø.<br />
Overgangen inn mot bevaringsverdig eksisterende bebyggelse skal behandles spesielt.<br />
Grad av utnytting <strong>og</strong> byggehøyder<br />
Ny bebyggelse kan oppføres med maksimalt T-BRA = 250 m2 <strong>og</strong> med det antall etasjer som er angitt<br />
på plankart. T-BRA regnes som maksimalt tillatt nytt bruksareal innenfor reguleringsformålet.<br />
Kjellerareal som ikke benyttes som oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T- BRA.<br />
Maksimal kotehøyde på tak er angitt på plankart.<br />
4<br />
4.3 Kombinert formål forretning /kontor<br />
4.3.1 Arealbruk<br />
Bebyggelsen reguleres til forretnings- <strong>og</strong> kontorvirksomhet. Restaurantdrift kan tillates.<br />
Allmennyttige formål som kulturvirksomhet <strong>og</strong> lignende kan <strong>og</strong>så tillates.<br />
4.3.2 F/K1<br />
Plassering av ny bebyggelse<br />
Eksisterende bygg tillates påbygd med en tilbaketrukket toppetasje som vist på plankartet.<br />
Utforming av ny bebyggelse<br />
Ny bebyggelse skal tilpasses hovedvolumet.<br />
Grad av utnytting <strong>og</strong> byggehøyder
Samlet bebyggelse kan oppføres til maksimalt 5 etasjer. Maksimal kotehøyde på tak er angitt på<br />
plankart. Eksisterende tak kan benyttes som takterrasse.<br />
4.3.3 F/K2<br />
Utforming av ny bebyggelse<br />
Ved utforming skal det tas spesielt hensyn til lysinnslipp til nordfasaden på eksisterende bygg i<br />
Dronningens gate 12.<br />
Grad av utnytting <strong>og</strong> byggehøyder<br />
Ny bebyggelse kan oppføres med maksimalt T-BRA = 2.500 m2 <strong>og</strong> med det antall etasjer som er<br />
angitt på plankart. Maksimal kotehøyde på tak er angitt på plankart. T-BRA regnes som maksimalt<br />
tillatt samlet bruksareal innenfor reguleringsformålet. Kjellerareal som ikke benyttes som<br />
oppholdsareal skal ikke medregnes i maksimal T-BRA.<br />
Passasje<br />
I prosjektet skal det tilrettelegges for en fremtidig passasje mot Borkeplassen som vist i planen.<br />
Passasjen skal være minimum 2,0 meter bred <strong>og</strong> gå over minimum en etasje.<br />
4.3.4 F/K3<br />
Bebyggelsen<br />
Området omfatter eksisterende bebyggelse som skal bevares, jfr. § 3. Plassen mellom byggene ut mot<br />
Apotekerveita skal holdes fri for bebyggelse.<br />
Passasje<br />
Ved ombygging eller bruksendring av første etasje i nord skal det opparbeides en passasje gjennom<br />
eksisterende bebyggelse mot Borkeplassen som vist i planen. Passasjen skal være minimum 2,0 meter<br />
bred <strong>og</strong> gå over minimum en etasje. Inngangspartiet mot øst skal utformes i samråd med<br />
Byantikvaren med spesiell tanke på å tilpasse seg den bevaringsverdige fasaden.<br />
Både passasjen, plassen <strong>og</strong> Apotekerveita skal inngå i en utomhusplan. <strong>Plan</strong>en skal forelegges<br />
kommunen for godkjennining. Disse skal opparbeidelse <strong>og</strong> ferdigstilles samtidig med ferdigstillelse<br />
av bebyggelsen<br />
Ubebygd areal<br />
Plassen mot Apotekerveita skal opparbeides som en bymessig plass med belegning <strong>og</strong> møblering.<br />
§5 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER<br />
5.1 Gan ve /fortau<br />
Gangveg/fortau skal opparbeides som vist på plankart.<br />
Under bakkenivå mot Søndre gate 12, ligger privat kjellerareal. Eksisterende overbygg /baldakin for<br />
Søndre gate 12 kan tillates i bredde inntil 2,5 meter ut fra dagens fasade.<br />
5.2 K'øreve<br />
Kjørearealet i Apotekerveita skal opparbeides som vist på plankart.<br />
5.3 Plass/ årdsrom / assas*er veiter<br />
Arealet skal tilrettelegges <strong>og</strong> opparbeides som et åpent byrom. Plassen skal gi adkomst til tilliggende<br />
bebyggelse.<br />
Det skal utarbeides en detaljert <strong>og</strong> høydesatt plan for utforming av arealene. Plassen skal opparbeides<br />
5
i henhold til godkjent utomhusplan, § 4.1. Detaljplanen skal vise terreng, belegning, møblering,<br />
vegetasjon osv. Plassen kan benyttes til uteservering, kulturaktiviter, lek osv. Spor av kulturminner<br />
bør synliggjøres i utformingen av plassen <strong>og</strong> veitene.<br />
Detaljplan for plassen skal utarbeides i samarbeid med <strong>og</strong> godkjennes av kommunen.<br />
Arealene skal opparbeides slik at de er tilgjengelige for orienterings- <strong>og</strong> bevegelseshemmede.<br />
Arealene skal opparbeides <strong>og</strong> ferdigstilles samtidig med ny bebyggelse innenfor planområdet.<br />
Begrenset inngjerding eller port for å hindre uønsket bruk av arealet kan vurderes.<br />
Under bakkenivå kan det etableres kjellere til de tilliggende eiendommene.<br />
§6 ANDRE BESTEMMELSER<br />
6.1 Støy<br />
Støynivå innendørs skal ikke overskride de laveste verdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-<br />
8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter dette. Dersom<br />
rundskrivets veiledende grenseverdier for støy overskrides, må det iverksettes støyskjermende tiltak.<br />
Tekniske installasjoner, vifter o.l. må monteres slik at grenseverdier for støy i forhold til boliger<br />
ivaretas. Restaurantlokaler må skjermes med tilstrekkelig støydemping i fasader, dører <strong>og</strong> vinduer,<br />
samtidig må tilstrekkelig ventilasjon etableres.<br />
Det kreves balansert ventilasjon <strong>og</strong> støydempende fasadematerialer for alle boligrom.<br />
6.2 Forurensning i grunn<br />
Det må tas prøver av grunn for å stadfeste omfang <strong>og</strong> type forurensning i gravemasser. Det må<br />
utarbeides en disponeringsplan for gravemasser som skal godkjennes av Fylkesmannens<br />
miljøavdeling.<br />
6.3 Tilgjengelighet<br />
Alle offentlige <strong>og</strong> private arealer skal oppfylle byggeforskriftenes funksjonskrav til tilgjengelighet <strong>og</strong><br />
brukbarhet, jf prinsippene i for universell utforming.<br />
6<br />
Bystyrets vedtak av 17.06.2004 er som følger:<br />
VEDTAK:<br />
1. Bystyret vedtar forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Dronningens gate, Nordre<br />
gate, Thomas Angells gate <strong>og</strong> Apotekerveita, (Brannkvartalet).<br />
2. Det forutsettes at søknad om rammetillatelse for prosjektet fremlegges bygningsrådet til<br />
behandling.<br />
3. <strong>Plan</strong>en er vist på kart i målestokk 1:500, merket <strong>Plan</strong> arkitekter <strong>og</strong> PTL, Prosjekt <strong>og</strong><br />
teknol<strong>og</strong>iledelse as, datert 09.01.04, sist endret 10.05.04, <strong>og</strong> i bestemmelser sist endret<br />
10.05.04.
7<br />
4. Område B/F/K2:<br />
Fjerde etasje på hjørnet mellom Nordre gate <strong>og</strong> Thomas Angelsgate tas ut av planen.<br />
5. Vedr. Borkeplassen.<br />
Borkeplassen kan være i privat eie under disse forutsetninger:<br />
• Det utarbeides en forpliktende avtale med Trondheim kommune som godkjennes av<br />
formannskapet.<br />
• Eierne står for alt vedlikehold av Borkeplassen.<br />
• Trondheim kommunes vedtekter for bruk av offentlige plasser følges. D.v.s. at det må<br />
legges til rette både for eventuelle konserter, standvirksomhet mv.<br />
• Alle fremtidige planer om eventuell utbygging av området må behandles av folkevalgt<br />
organ.<br />
• Plassen må tilrettelegges slik at alle har tilgang til den.<br />
6. Støyende uteaktiviteter i det åpne rommet reguleres med åpningsvedtekter/regler for bruk av<br />
uterommet på sen kveld <strong>og</strong> natt.<br />
7. Veitene <strong>og</strong> Borkeplassen bør ligge i samme plan <strong>og</strong> knyttes sammen uten nivåforskjeller eller<br />
andre hindringer (med unntak av hvelvkjelleren).<br />
8. Minst 25% av boligene skal ha universell utforming. Det skal være tilgjengelighet til alle<br />
takterasser.<br />
9. Tillegg til reguleringsbestemmelsene : Ny 3.2. 3: Deler av fasadedekor, spesielt fra Dronningens<br />
gate 14, som er oppbevart etter brannen, skal anvendes på en eller annen måte ute eller<br />
innvendig i nybygget.<br />
10. Tillegg til reguleringsbestemmelsene: 4.2.2: Minst 30% av boligene skal være større enn 40m2.<br />
11. Vedtaket fattes i henhold til plan- <strong>og</strong> bygningsloven § 27-2 nr. 1.<br />
FLERTALLSMERKNAD - Ap, H, SV, PP, KrF, Sp, V, RV, MDG, DEM:<br />
Utforming av hjørnet Nordre gate <strong>og</strong> Thomas Angells gate <strong>og</strong> fasader må avklares innen<br />
byggesaksbehandling. Byggesaken gis politisk behandling. Det vises til flertallsmerknad fra Sp, Ap<br />
<strong>og</strong> SV i bygningsrådet 16.<strong>03</strong>.04.<br />
FLERTALLSMERKNAD - SV, H, Frp, PP, KrF, Sp, V, RV, MDG, DEM:<br />
I tilsvarende saker må reguleringsplaner vedtas før eventuelle arkitektkonkurranser.<br />
(Adm. merknad : Bestemmelser <strong>og</strong> kart er i nødvendig grad endret i samsvar med vedtaket)