Operagata 20 - Skanska leiligheter

Orkester 

Om prosjektet 7 

Kart 8 

Omgivelsene 13 

Parkett 

Beliggenhet 18 

Balkong 

25 Arkitekten 

29 Leilighetene 

45 Plantegninger 

88 Leveransebeskrivelse 

92 Nøkkelinformasjon 

99 Vedlegg 

119 Kontaktinfo

2 

© Brick 

3 

Orkester. Du har kjøpt 

billett til første rad. I Operagata 20 

har du den beste utsikten til 

scenen. Naturen møter kulturen 

der havet treffer marmoren 

utenfor Operaen. Se utover på 

mylderet i byen, og lukk døren 

når forestillingen er over. 

Illustrasjonsbilde. Kan avvike fra standard leveranse.

4 

© Brick 

5 

© Brick 

Illustrasjonsbilder. Kan avvike fra standard leveranse.

6 

7 

OM PROSJEKTET 

Mylder og ro 

@Estudio Herreros/Kultur- og idrettsbygg Oslo KF 

I et moderne bygg ved Barcode i Bjørvika kommer et nytt hotell og 54 leiligheter. Arkitektbyrået 

Herreros vant konkurransen om å skape det nye Munchmuseet og de to boligprosjektene 

(Munch Brygge og Operagata 20) som ligger bak museet opp til Dronning Eufemiasgate. Nå er 

stafettpinnen overtatt av det norske arkitektfirmaet LPO for boligene i Operagata 20. LPO har 

også ansvaret for å ferdigstille Munchmuseet. 

I Operagata 20 kan du finne ro og glede i urbane nikasjon i umiddelbar nærhet. Skal du ut og reise, 

omgivelser. I tillegg til bystranda på Sørenga og ny kan du trille kofferten rett fra leiligheten og inn på 

badestrand rett utenfor Operaen, kan beboerne i Flytoget. 

Operagata 20 glede seg over en frodig takhage over Den Norske Opera & Ballett er allerede et ikonisk 

sokkeletasjen. Dette uterommet på taket av resep- landemerke. Munchmuseet og boligene i Munch Brygge 

planlegges ferdig samtidig med Operagata 20. 

sjonen danner et parkmessig opparbeidet gårdsrom 

mellom leilighetsbygget og hotellet. Beboerne kan Det samme gjelder det nye Deichmanske bibliotek, 

også ta heisen opp til en solrik, nydelig takterrasse Diagonale, Stasjonsallmenningen og Akerselvallmenningen. 

med vid utsikt over hele Bjørvika. 

Dette skal være det perfekte stedet i sentrum til I Operagata 20 bor du midt i Bjørvika. Alle omliggende 

bygg og gaterom planlegges ferdigstilt frem 

å lukke døra til byen når det er ønskelig – og åpne 

for dens inntrykk når en vil det. Her lever du lunt og til du flytter inn. Når alle bygg er kommet på plass 

skjermet med storbyen rett på utsiden. 

vil det bli et yrende folkeliv langs elvebredden og 

I Operagata 20 bor du sentralt med fjorden som kaikanter. 

nærmeste nabo, samtidig er alt av offentlig kommu-

8 

9 

8 

9 

4 

2 

6 

7 

16 

17 

14 

18 

3 

13 

11 

12 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

Nye Nordic Choice hotell 

Den Norske Opera og Ballett 

Nye Munchmuseet 

Nye Deichmanske 

Østbanehallen 

Maaemo 

Vaaghals 

Oslo S - Tog/flytog 

Bussterminalen 

15 

10 

11 

Sørenga Sjøbad 

Ekebergrestauranten 

12 

Skulpturparken 

13 

Middelalderparken 

14 

Barcode 

15 

Sukkerbiten 

16 

Badestrand 

10 

17 

18 

Akerselvallmenningen 

Stasjonsallmenningen 


10 

11 

Kultur 


Spa - Nye Nordic Choice hotel Kunst - Nye Munchmuseet Kulinariske matopplevelser Litteratur - Nye Deichmanske 


Kort vei - Flytoget 

Havet som nærmeste nabo 

Uteliv 

Mylder og ro

12 

13 

OMGIVELSENE 

I tigerens myke favn 

Bjørvika har rukket å bli en trivelig og levende bydel, og er i stadig utvikling. Her bor man i 

gangavstand til Oslo sentralstasjon og du har et mangfold av restauranter i umiddelbar nærhet. 

Kritikerroste Vaaghals ligger på den andre siden av gaten, og vil du ha mat i verdensklasse er det 

heller ikke langt til for eksempel Maaemo. Mat fra alle verdenshjørner ligger i kort avstand på 

Grønland og i Gamlebyen. 

I tillegg til alt man kan nyte i nåtiden, så er fremtiden 

rett rundt hjørnet og man kan ikke annet enn å glede 

seg til hvordan Bjørvika vil framstå når leilighetene er 

klare til innflytning. 

Under sommeren 2019 planlegges det også å 

ferdigstille omgivelsene som ligger rundt og mellom 

alle byggene. Her blir det vannspeil, kaikanter til å 

sette seg ned på og parkmessige uterom med beplantning, 

skulpturer og annen utsmykning. 

Akerselvallmenningen vil bli et trivelig uteområde 

for rekreasjon hvor du kan nyte både kunst og natur. 

Om et par år skal det ikke være nødvendig å 

forlate denne bydelen. Alt av butikker og servicetilbud 

vil befinne seg her. Og kanskje det endelig 

kommer en gondolbane, slik at du kan spise lunsj på 

Ekebergrestauranten i forbindelse med en liten tur i 

det blå. Skulpturparken trenger du ikke å vente på, 

og Ekebergskogen rundt som kombinerer kunstopplevelser 

med friluftsliv er den nærmeste marka til 

Bjørvika. 

@Estudio Herreros/Kultur- og idrettsbygg Oslo KF

14 

15 

Don Giovanni eller 

tøff i pyjamas? 

Å ta morgenbad er ikke alle bybeboere forunt. Få 

feriefølelsen av å kunne låse seg ut kun iført badesko 

og badekåpe på vei til stranda. Kanskje isbading i 

vinterhalvåret kunne vært noe også? 

Å sitte med en bok på bryggekanten, det gir i 

alle fall glede hele året. Bøkene låner du på det nye 

biblioteket før du tar deg en runde på det nye 

Munchmuseet. Til jul kan du ønske deg abonnement 

på Operaen; når man bor midt i kulturlivet er det fare 

for å bli kultursnobb. 

Bjørvika har ikke bare tradisjonsrik kultur å tilby. 

I tillegg til enkelt å få påfyll av opera, ballett, Munchs 

malerier og klassikere fra Deichman, så er det kort vei 

til Kunsthall Oslo. Her kan du berike sinnet med utfordrende 

samtidskunst. Bjørvika Utvikling har dessuten 

satt av store beløp til kunst og annen utsmykning av 

området.

© Brick 

17 

Parkett. I Operagata 20 er 

takterrassen et felles samlingspunkt. 

Kultur og sjøliv er rett 

utenfor døren. Kanskje du har 

planlagt en tur til New York med 

en nabo? Veien til shopping og 

gode opplevelser er kort 

- bare å trille kofferten fra 

leiligheten til Flytoget - 19 min. 

fra Oslo S til Gardermoen. 


18 

19 

BELIGGENHET 

Gudesletta 

Lenge trodde man navnet på hovedstaden 

vår kom av at byen ligger ved 

Loelvas os. Det er nå stor enighet blant 

historikerne om at navnet mest sannsynlig 

kommer fra áss i betydningen gud, og 

lo som betyr slette, og at navnet betyr noe 

sånt som gude-sletten, og at det er hentet 

fra en gammel kultplass i nærheten av 

Gamlebyen der det gamle Oslo lå. 

Nå bygges det iherdig for å utvikle 

byen på dette stedet, og heller enn en 

kultplass, har det nå kommet en kulturinstitusjon 

ved navn Losæter en ti minutters 

spasertur fra Operagata 20. Her finnes 

parsellhager, bakehus, kornåker, bikuber 

og drivhus, og tanken bak dreier seg blant 

annet om kombinasjonen kunst og formidling 

av bærekraftig dyrking av mat. 

Vil man komme seg fra Bjørvika til 

andre steder i byen går det lett med enkle 

midler. En rask gåtur unna ligger kollektivknutepunktet 

Jernbanetorget, hvor du 

kan komme deg hvor du vil med buss, 

trikk, t-bane og tog. Spaser til Steen og 

Strøm eller Eger for å shoppe klær. Ta 

54-bussen til Mathallen for å handle inn til 

middagsselskapet. Ta t-banen til Frognerseteren 

for å gå på ski. Eller gå til flytoget 

på under 10 minutter, på vei til resten av 

verden. 

Illustrasjonsbilde. Kan avvike fra standard leveranse. 

© Brick

20 

21 


© Brick

22 

© Brick 

23 

Balkong. Fugleperspektivet 

over fremtidens arkitektur 

er ditt. Linjene inne skal 

speile linjene ute. Du er omgitt 

av kulturinstitusjoner med en 

arkitektur i verdensklasse – 

det skulle bare mangle at også 

hjemmet ditt er stilsikkert 

og vakkert. 


24 

© Brick 

25 

Kvartalet ble i utgangspunktet tegnet som en del av konkurransen om Munch-museet. Dette gjenspeiles 

både i formuttrykket og materialbruken. Materialiteten i metall og glass har som intensjon å 

ha en tydelig urban karakter og samtidig kunne fremstå som et rent og rolig bakteppe bak Operaen. 

I kontrast til den kjølige fasaden har kvartalet et frodig og variert grøntområde til glede for beboerne. 

Her er det lagt vekt på mangfold og variasjon i utforming og vegetasjon. Leilighetene er luftige og 

moderne med åpne planløsninger og med store vinduer mot Operagata og allmenningene mot vest 

og øst. Det er lagt vekt på å etablere store, gode balkonger i tre og glass som en godt integrert del 

av fasadeuttrykket. Kombinasjonen av hotell og leiligheter gir en spennende miks mellom to ulike 

formål og gir prosjektet en unik urban karakter. 

Camilla Hoel Eduardsen, LPO arkitekter 


26 

27 


© Brick

28 

29 

LEILIGHETENE 

Lyst og moderne 

I Operagata 20 får du en bolig som også innvendig 

står i stil med sine omgivelser. Du og dine gjester 

blir møtt av et romslig og lyst inngangsparti med 

inngang fra rolige Operagata. Leilighetene har store 

vindusflater som slipper inn både lyset og utsikten til 

boligens spektakulære omgivelser. Gulvene leveres 

som standard med enstavs parkett i lys eik. Det er 

termostatstyrt gulvvarme i alle oppholdsrom, som gir 

en behagelig varme. Dette gir optimal komfort og er 

den mest estetiske løsning. Du kan møblere boligen 

uten å måtte ta hensyn til radiatorer på vegger eller 

på gulvet foran vinduer. 

Det blir også plassbygde bad - ikke badekabiner. Det 

gir en solid kvalitetsfølelse, og større muligheter for 

individuelle tilvalg. I tillegg blir det enklere å foreta 

fremtidige tilpasninger og moderniseringer når slike 

behov melder seg.

30 

31 


© Brick

32 

33 


© Brick

34 

35 

54 leiligheter med særpreg - en unik beliggenhet 

få andre boligprosjekter kan fremvise. 


© Brick

36 

© Brick 

37 

4-roms hjørneleilighet 

(A-301/401/501/601/701/801) 

Eksempel på endeleilighet, vestvendt 

mot Akerselva og Operaen. 

Leiligheten har stor gang med plass 

til garderobe og tilliggende bod. 

To gjesterom med god størrelse. 

Hovedsoverom med walk in 

garderobe og eget dusjbad. 

Kombinert gjestebad med dusj og 

opplegg for vaskemaskin og 

tørketrommel. Her har du lys fra tre 

sider gjennom store glassflater og 

utgang til solrik balkong. 

N 

Leilighet: A-301 

Etasje: 3 

BRA: 109,5 kvm 

P-rom: 104,8 kvm 

Balkong: 13,6 kvm 

Sportsbod: 5,0 kvm 

0 1 

5m 

N 

4 - ROMS 

Møblering er ikke hensyntatt plassering av elpunkter 


Leiligh 

Etasje 

BRA: 1 

P-rom 

Balkon 

Sports 

38 

39 

4-roms hjørneleilighet 

(A-301/401/501/601/701/801) 

Her vises samme leilighet fra 

kjøkkensiden. For de største 

leilighetene er det søkt å finne 

muligheter for en åpen, men adskilt 

løsning mellom stue og kjøkken. 

Det vil oppleves åpent, men ikke som 

ett, stort rom. I denne leiligheten er 

det balkongen som deler i 2 soner. 

I andre leiligheter kan man bestille 

høyskap eller kjøkkenøy, for å avdele 

kjøkken fra stuen. Vi har søkt å tilrettelegge 

det slik at du kan velge den 

løsningen du trives med. 

0 1 

N 

4 - 



© Brick

40 

41 


© Brick

43 

4-ROMS 

3-ROMS

44 

45 

Sov 1 

11.9 m² 

Omkledning/Gard 

5.7 m² 

Bad 2 

3.6 m² 

Stue 

23.2 m² 

Stue 

23.2 m² 

Sov 1 

12.4 m² 


4.5 m² 

Sov 1 

12.4 m² 

Bad 2 

2.7 m² 


4.5 m² 

Bad 2 

2.7 m² 

Sov 2 

Bad 7.7 m² 

4.3 m² 

N 

Kjøkken 

29.0 m² 

Bod 

3.0m 2 

Stue 

36.0 m² 

Gang 

10.9 m² 

Sov 2 

10.2 m² 

Bad 

4.9 m² 

Sov 3 

7.0 m² 

4 - ROMS 

N 

Balkong 

13.6 m² 


Etasje: 6 





N 

Kjøkken 

22.4 m² 

Kjøkken 

22.4 m² 

Gang 

11.8 m² 

Bod 

3.0m 2 Gang 

3.5 m² 

Sov 3 

7.8 m² 

Sov 2 

Bad 7.7 m² 

4.3 m² 

Gang 

11.8 m² 

Bod 

3.0m 2 Gang 

3.5 m² 

Sov 3 

7.8 m² 


0 1 

4-ROMS 

4 - ROMS 


Etasje: 8 



Balkong: Etasje: 13,68 

kvm 

Sportsbod: 5 kvm 


5m 

N 





Møblering er ikke hensyntatt 

plassering av elpunkter. 

4 - R 

Leilighe 

Etasje: 

BRA: 1 

P-rom: 

Balkong 

Sportsb 


0 1 

5m 

N 


0 1

46 

47 

Sov 1 

11.9 m² 

tt plassering av elpunkter 


5.7 m² 

Kjøkken 

29.0 m² 

4-ROMS 

Etasje: 5 og 7 

BRA: 0 103,5 1 kvm 


Balkong: 13 kvm 

4 - ROMS 

Leilighet: C-503 

Etasje: 5 






5m 

Bad 2 

3.6 m² 

Bod 

3.0m 2 

N 

Gang 

10.9 m² 

Sov 1 

12.8 m² 

Sov 2 

7.6 m² 

Bad 

5.1 m² 

Gang 

12.7 m² 

Bod 

Bad 

3.0m 2 6.3 m² 

Bad 

4.9 m² 

Sov 3 

7.0 m² 

Kjøkken/Stue 

31.6 m² 

Kjøkken/Stue 

41.6 m² 

Gang 

10.7 m² 

Sov 1 

13.7 m² 

Sov 2 

7.2 m² 

Sov 3 

8.0 m² 

Bad 2 

3.7 m² 

Bod 

3.0m 2 

Sov 1 

12.7 m² 

Bad 

5.3 m² 

Bod 

N 

Kjøkken/Stue 

27.0 m² 

Sov 1 

12.7 m² 

Bad 

5.3 m² 

Gang 

6.6 m² 

Gang 

6.6 m² 

Sov 2 

7.0 m² 

Sov 2 

7.0 m² 

Bod 

3.0m 2 

Kjøkken/Stue 

27.0 m² 

3 - ROMS 


Etasje: 8 

BRA: 66,0 kvm 


Etasje: Balkong: 89,0 kvm 


0 1BRA: 66 kvm5m 


3-ROMS 


Balkong: 9 kvm 


N 

3.0m 2 0 

N 




Stue 

36.0 m² 

Sov 2 

10.2 m² 

N 

N 

4 - ROMS 


Etasje: 6 





4 - ROMS 

3 - ROMS 

Leilighet: C-503 Leilighet: B-501 

Etasje: 5 Etasje: 5 


BRA: 74,5 kvm 




Sportsbod: 5,0 Balkong: kvm 13,1 kvm 


N 




Møblering 0 er 1 ikke hensyntatt plassering 5m av elpunkter 

Møblering er ikke hensyntatt plassering av elpunkter Møblering er ikke hensyntatt plassering av elpunkter 

N 

0 1 

0 1 

5m 

N 

5m 

N 

Møblering er ikke hensyntatt plassering av elpunkter

48 

49 

FORDELENE VED Å KJØPE NYTT 

Skanska legger stolthet i å skape 

et attraktivt bomiljø som blir en 

del av Bjørvikas puls 

Den store fordelen ved å kjøpe ny bolig fremfor brukt 

bolig er den økonomiske forutsigbarheten. Du slipper 

ville budrunder, og betaler en fast pris som er opplyst 

på forhånd. Dokumentavgiften til staten er kun 2,5 % 

av tomteverdien, ikke 2,5 % av hele kjøpesummen 

som ved brukt bolig. Du kan dessuten la skuldrene 

synke med tanke på at du kan flytte rett inn uten å 

måtte bruke ferie, fritid og mer penger på oppussing. 

Alle hjemmene i Operagata 20 er av nyeste standard 

og kvalitet. I en moderne bolig er isolasjonen bedre 

og dermed blir strømforbruket lavere. Med vannbåren 

varme sikres effektiv og miljøvennlig oppvarming. 

I tillegg vil et balansert ventilasjonsanlegg med 

varmegjenvinning bidra til et optimalt inneklima. 

Når du kjøper bolig av Skanska, kjøper du av en 

erfaren og trygg boligbygger. Et sikkert valg når du 

skal kjøpe nytt.

50 

51 

OPERAGATA 20 

– et grønt alternativ 

Hos Skanska er vi sterkt miljøengasjerte. Et av våre mål er å bidra 

til en bærekraftig utvikling. Det handler om å ta miljøspørsmålene på 

alvor og benytte mulighetene vi har for å påvirke utviklingen. 

VI SKAL MINIMERE VÅRE INNGREP I MILJØET 

Hvordan vi påvirker miljøet er en av grunnsteinene i vårt miljøarbeid. 

Derfor oppretter vi en miljøplan allerede før vi begynner å bygge. 

Når vi planlegger våre områder forsøker vi å ivareta så mye som mulig 

av naturen, miljøet og menneskene som både skal jobbe og bo her. 

Vi har innført strenge restriksjoner for bruk av kjemikalier, og når det er 

mulig velger vi kun miljøvennlige alternativer. 

VI SKAL UTVIKLE ENERGIEFFEKTIVE LØSNINGER 

Energispørsmål er i fokus i hele byggenæringen. Skanska tar et 

helhetlig ansvar, hvilket betyr at vi har like stort fokus på miljøet 

gjennom hele husets byggetid. 

VI SKAPER ET SUNT INNEKLIMA OG EN BOLIG MED 

LAVE OPPVARMINGSKOSTNADER 

Ditt hjem leveres med balansert ventilasjon, som sørger for gjenbruk 

av varme og bidrar til å redusere energiforbruk. Inneluften filtreres 

for støv og pollen. Det gir et mer behagelig inneklima, og er spesielt 

bra for allergikere. Du kan også være trygg på at hjemmet ditt er 

energiøkonomisk og med lave oppvarmingskostnader 

I Operagata 20 bygger vi: 

• Etter myndighetenes krav til energi og miljøvennlige boliger 

• Boliger som varmes i hovedsak opp med vannbåren fjernvarme 

via gulvvarme 

• Boliger med individuelle målere av varmtvann, oppvarming 

og strøm for å minimere energibruken i hver bolig 

• Boliger med balansert ventilasjon med gjenbruk av varmluft 

som sikrer høy luftkvalitet innendørs og smart energibruk 

• Boliger som får energimerke C eller bedre 

• Uteområdet som er universelt utformet 

• Fasader med materiale av lang holdbarhet og som tar hensyn 

til miljøet med tanke på forurensning og ressursbruk 

• Radonfrie boliger 

• Boliger med sentral beliggenhet og med offentlig 

kommunikasjon i umiddelbar nærhet 

• God plass til innvendig sykkelparkering 

• Felles takterrasser som bidrar til inkluderende sosial 

interaksjon 

• Uteområder med planter og busker som ikke er 

allergifremkallende

52 

53 

Leveransebeskrivelse 

- for leilighetene A801, C503 og C801, per 22.05.18, rev. 24.08.18 

GENERELT 

Beskrivelsen er utarbeidet for å orientere 

Siden prosjektet er langt på vei i 

INNERVEGGER 

andre tekniske installasjoner. Dette vil 

med nedfelt/underlimt servant. Under 

avløp, elektro eller ventilasjon kan ikke 

om bygningenes viktigste bestanddeler 

gjennomføringen er det begrensede 

Innvendige vegger i boligene utføres 

normalt omfatte alle ganger i leiligheten, 

benk leveres 60 cm servantskap og 

flyttes. 

og funksjoner. Leveransen er i henhold 

tilvalgsmuligheter med varierende 

generelt som lette uisolerte skillevegger 

og nedforinger og innkassinger vil også 

skuffeseksjon (2 skuffer) i hvit utførelse. 

til Forskrift om tekniske krav til byggverk 

frister. Kontakt megler for informasjon 

med gipsplatekledning. Betongvegger 

forekomme i oppholdsrom. 

I øvrige bad leveres baderomsmøbel 

KJØKKEN 

(TEK10) som gjelder på tidspunkt for 

om gjenstående tilvalgsmuligheter 

forekommer i en viss utstrekning i 

med to skuffer, med heldekkende 

Standard kjøkken er modell Athena og 

innsendelse av rammesøknad, samt NEK 

tilhørende frister. 

forbindelse med trapperom. Vegger 

BAD 

servant. Speil med innfelt lys over 

Urban fra HTH. 

400 elektriske installasjoner i boliger. 

leveres hvitmalte. Farge: NCS S0502-Y. 

Det leveres plassbygde bad med 

servant. 

Arbeidet utføres etter normale krav til 

BOLIGEN 

termostatstyrt vannbåren gulvvarme. 

A703 og C801: Plass for kombinert 

Kjøkken leveres fra HTH i utstrekning slik 

toleranser som gjelder for bygging av 

DØRER 

vaskemaskin/tørketrommel under 

det fremgår av kontraktstegninger. Det 

boliger. For øvrig legges offentlige lover, 

BÆRESYSTEM 

Kompakte innerdører i glatt hvit 

Flislagte vegger og gulv. Flisformat 

laminert benkeplate med nedfelt/ 

vil bli utarbeidet egne kjøkkentegninger 

forskrifter og standarder til grunn for 

Bygget er fundamentert på pæler 

utførelse. Type: Swedoor Stable, NCS 

60x60 cm på gulv (inkl. dusjsone) og 

underlimt servant. Skuffeseksjon under 

fra leverandør. Fram til 1. november 2018 

krav til utførelse og materialbruk. Alle 

til fjell. Bygget oppføres med 

S0502-Y. Sparklede og hvitmalte gerikter. 

liggende 30x60 cm på vegg. Type: LB 

vask og speilskap 120 cm bredde med 

kan det gjøres et begrenset tilvalg på 

komponenter og produkter som ikke er 

bærekonstruksjoner i stål og betong. 

Farge: NCS S0502-Y. 

Extra DARSE720, Elfenben. 

lys over. 

kjøkken (kan endre farger, fronttype, 

nærmere spesifisert vil være av normalt 

Etasjeskiller er i betong. 

benkeplatefarge og liknende. Tilvalg må 

god kvalitet. 

GULV 

Det leveres vegghengt toalett med soft- 

Det tas forbehold om nødvendige avvik 

gjøres innenfor kjøkkenets utstrekning 

YTTERVEGGER OG FASADER 

Gulv i oppholdsrom leveres generelt 

close sete og innebygd cisterne. Type: 

og tilpasninger i enkelte baderomstyper, 

og plassering vist på kontraktstegning. 

Generelt vil leilighetene få energiattest 

Fasadene består av isolerte klimavegger 

med 14 mm 1-stavs lamellparkett i lys 

Porsgrund IT Rimfree. 

kfr. tegninger. 

Vann, avløp, elektro eller ventilasjon kan 

med oppvarmingskarakter grønn og 

med innvendig gipsplatekledning. 

eik, med naturlige variasjoner i trestruktur 

ikke flyttes. 

energikarakter B, avvik kan forekomme 

Fasadematerialet er i hovedsak 

og forekomster av kvist. Type: Northern 

Det leveres dusjvegger i klart glass 

Sparklede og hvitmalte gerikter (listverk 

for enkelte leiligheter. Ingen leiligheter vil 

aluminiumspaneler. 

Light Oak/Vanilla FP 190 med fas. 

med aluminiumsprofiler. Trykk- og 

rundt dører). 

Slimline ventilator i stål fra Røros 

få svakere energikarakter enn C. 

Hvitmalte lister med synlige spikerhull. 

termostatstyrt takdusj i krom Type: 

innebygd i overskap. Servantbatteri i 

VINDUER OG BALKONGDØRER 

Tapwell Evo TVM7200. Slukrist i krom av 

Fram til 1. november 2018 kan 

krom med uttrekkbar hånddusj. Type: 

TILVALGSMULIGHETER 

Vinduer leveres hvitmalte, med utvendig 

HIMLINGER 

typen Purus Line Twist. 

det gjøres et begrenset tilvalg på 

Tapwell Ringo, RIN886. 

Prosjektet er forutsatt gjennomført 

mantling i aluminium i farge som velges 

Det leveres glatte hvite gipshimlinger. 

baderomsinnredning (endre farge, 

som serieproduksjon, som gir føringer 

av arkitekt. Balkongdører vil være enten 

Det vil være redusert himlingshøyde 

I bad der det er vist mulighet for 

fronttype o.l.). Tilvalg må gjøres innenfor 

For eventuell bestilling av hvitevarer 

for hvilke tilvalg og endringer som 

slagdører eller skyvedører, kfr. tegninger. 

i områder der dette er nødvendig for 

plassering av kombinert vaskemaskin/ 

baderominnredningens utstrekning og 

kontakt megler for frist. 

kan tillates og når disse kan bestilles. 

fremføring av ventilasjonskanaler og 

tørketrommel under laminat benkeplate 

plassering vist på kontraktstegning. Vann,

54 

55 

BODER 

VENTILASJON 

her definert ut fra rommenes størrelse. 

Felles takterrasse med terrassedekke i 

Det gjøres oppmerksom på at utsikt og 

å redusere boligens funksjonalitet. 

Boligene har en innvendig bod 

Det leveres anlegg for balansert 

Sikringsskap i hver leilighet plasseres 

tre, samt plantekasser og faste benker 

solforhold som er vist ikke er gjeldende 

Salgstegninger er ikke gjengitt i 

på minimum 3,0 m2. I bod vil det 

ventilasjon med varmegjenvinning, med 

i bod så langt praktisk mulig, men 

o.l. Detaljert utforming ikke avklart. Det 

for alle leiligheter. 

målestokk og bør ikke benyttes som 

normalt være montert et vegghengt 

eget aggregat for hver leilighet. Aggregat 

andre plasseringer kan forekomme. Kfr. 

blir direkte adkomst til takterrasse fra 

grunnlag for bestilling av innredning eller 

ventilasjonsaggregat. De fleste boder 

vil normalt være plassert i bod, kfr. 

kontraktstegninger. Det leveres ett uttak 

oppgang B. Oppgang A og C må benytte 

Det tas forbehold om synlige rør/ 

møbler. Det gjøres oppmerksom på at 

har et brutto gulvareal på ca. 3,4 m2, i 

kontraktstegninger. Luftinntak i fasade. 

for TV/bredbånd i stue. Det leveres 

seg av denne via bakkeplan. 

kanalføringer. Det tas også forbehold 

ferdigstillelsesgrad av utomhusarealer 

dette inngår ikke målbart areal under 

Tilluftsventiler i hvert rom, avtrekk via 

porttelefon med bildeskjerm. 

om plassering og størrelse på 

ved overlevering vil kunne avvike fra 

aggregatet. Det må påregnes synlige 

spalte under dør. 

AVFALLSHÅNDTERING 

sjakter, tekniske skap, nedforinger 

beskrivelser gitt i salgsmateriell. Det tas 

rør og kanaler i bod. Hver leilighet har 

FELLESAREALER 

Det er planlagt avfallsrom i plan 1, med 

og innkassinger. I forbindelse med 

forbehold om offentlige pålegg som ikke 

eksklusiv bruksrett til sportsbod på ca 5 

VVS 

dør fra Operagata. Et felles anlegg for 

elektro/ tv-data/sanitær/fjernvarme/ 

er kjent på salgstidspunktet som kan 

m2 i kjellerplan U1. Sportsboder leveres 

Varmtvann leveres fra sentral tilknyttet 

INNVENDIGE FELLESAREALER 

avfallssug i Bjørvika er til vurdering, og 

ventilasjon, o.l. vil det være behov for 

medføre endringer. 

med nettingvegger. Det vil også være 

fjernvarme. Det vil være egen forbruks- 

Flislagt gulv eller slipt betonggulv i 

bygget vil eventuelt kunne bli tilknyttet 

inspeksjonsluker. 

felles sykkelparkering i kjeller. 

måler i hver leilighet for oppvarming og 

inngangspartier plan 1. Gulvbelegg i 

dette på et senere tidspunkt. 

varmt forbruksvann. Det vil være fordel- 

trapper og felleskorridorer. Malte vegger. 

Det tas forbehold om endelig utforming 

BALKONG/TERRASSE 

erskap for vann innfelt i vegg. Fordeler- 

Postkasser i inngangsparti i hver av 

FORBEHOLD 

på innredning av kjøkken og bad. Møbler 

Balkonger og terrasser leveres med 

skap for varme vil henge på veggen. 

hovedinngangene. 

Alle opplysningene i denne beskrivelsen 

som vist på tegninger er kun å anse som 

terrassedekke i tre. Rekkverk dels i glass 

Skapene er plassert i bod så langt som 

er gitt med forbehold om rett til 

illustrasjoner, og inngår ikke i leveransen. 

og dels av trebaserte plater. 

praktisk mulig, men andre plasseringer 

HEIS 

endringer som er hensiktsmessig 

Hvitevarer og garderobeskap inngår ikke 

forekommer. Kfr. kontraktstegninger. 

Alle leilighetene er tilgjengelige med 

og nødvendig, uten å redusere den 

i standardleveransen. Det henvises til 

FAST INVENTAR 

Det leveres brannsprinkleranlegg i alle 

heis, som også går ned til bodsone i plan 

generelle standard. Det tas forbehold 

kontraktstegning, leveransebeskrivelse 

Det leveres ikke garderobeskap. Løst in- 

leilighetene, med synlige sprinklerhoder 

U1 og parkering i plan U2. 

om skrivefeil i leveransebeskrivelsen. 

og romskjema som beskriver detaljer 

ventar vist på salgstegninger er kun møb- 

(skjulte sprinklerhoder i leilighet A302, 

Alle bilder og illustrasjoner benyttet i 

ved leiligheten. 

leringsforslag og inngår ikke i leveransen. 

A801, C303, C403 og C503). 

FELLES UTEAREALER 

markedsføring av Operagata 20 er kun 

Boligene har enerett til bruk av uteareal 

ment å være av illustrativ karakter og 

Arealer er beregnet på grunnlag av 

OPPVARMING 

ELEKTROINSTALLASJONER 

på taket av hotellets 2. etasje (utgang fra 

avvik kan forekomme. Disse kan vise 

tegninger på salgstidspunktet. Det 

Boligene leveres med termostatstyrt 

Elektrisk anlegg leveres i henhold til 

3. etasje). Arealet blir opparbeidet med 

elementer og tilvalg som ikke er en del 

tas forbehold om mindre arealavvik 

vannbåren gulvvarme tilknyttet 

kravene i norm for tekniske installasjoner 

grøntarealer og gangarealer med fast 

av standardleveransen. Dette gjelder 

som skyldes nødvendige justeringer 

fjernvarmeanlegg. 

(NEK 400). Krav til antall strømuttak er 

dekke. 

også viste fasader og utomhusarealer. 

av konstruksjoner, sjakter o.l., uten

56 

57 

Nøkkelinformasjon 

kunne bli utført etter overtakelse, bl.a. 

avhengig av årstiden. 

frist er begge parter bundet av avtalen 

og de frister for ferdigstillelse gjelder 

som avtalt mellom partene. 

avhendingslovens bestemmelser. For 

øvrig gjelder eierseksjonsloven for 

eierseksjonssameiet og driften av dette. 

Siste frist for overtagelse er 30.09.2019. 

EIENDOMMEN 

Eiendommen ligger i Bjørvika i Oslo 

Kommune, gnr.207 bnr. 458. Boligene 

antas å få adresse Operagata 18-24. 

Netto tomteareal for hele delområde 

B1 (hotell og leiligheter) er cirka 3 164 

kvm. Sameiets tomt følger fasadeliv 

med unntak av enkelte områder hvor 

tomtearealet også omfatter utkragede 

balkonger. 

Matrikkelnummer vil kunne bli endret i 

forbindelse med utvikling av prosjektet. 

Eiendommen er under seksjonering, 

endelig seksjonsnummer fastsettes av 

kommunen. Selger besørger og bekoster 

seksjonering. 

PROSJEKTET 

Prosjektet Operagata 20 består av 54 

leiligheter med tilhørende utomhusarealer. 

med parkeringsplasser til leilighetene. 

Parkeringsplasser kan kjøpes til fast pris, 

se prisliste. Selger forbeholder seg retten 

til organisering, utforming og plassering 

av boder og parkeringsplasser. 

Parkeringsplassene planlegges etablert 

som tilleggsareal til den enkelte 

seksjonen, alternativt vil rettighetene 

sikres i vedtekter. 

Selger forbeholder seg retten til å eie 

og fritt disponere over alle usolgte 

parkeringsplasser og boder, herunder 

ved salg og utleie til andre enn seksjonseierne. 

Usolgte parkeringsplasser og 

boder kan bli etablert som en eller flere 

næringsseksjoner. 

Selger B1 Bolig AS skal bygge ut 

Operagata 20 som et leilighetsbygg. 

Det er planlagt at hotellet og leilighetene 

vil få felles nedkjøringsrampe til garasje, 

men at f.eks. søppelanlegg eller uteareal 

selskap av Skanska Eiendomsutvikling 

AS, org.nr. 979 476 256, som er et heleid 

datterselskap av Skanska Norge AS (som 

igjen er eiet av Skanska AB, børsnotert i 

Stockholm). Entreprenør for hele 

utbyggingen (bolig og hotell) er 

Skanska Bygg Oslo. 

EIENDOMSMEGLER 

Sem & Johnsen Prosjektmegling - 

Nyeboliger AS, org. nr. 997 812 824 

PB 1613 Vika, 0119 Oslo 

Ansvarlig megler: Finn Bragnes 

Megler har provisjon på kr 37.000 eks. 

mva. for hver solgte enhet i prosjektet. 

Dersom handel ikke kommer i stand, har 

megler ikke krav på provisjon. Meglerprovisjon 

og utlegg betales av selger. 

BYGGETID – ANTATT TIDSPUNKT 

FOR OVERTAKELSE 

Entreprenøren er godt i gang med 

Senest 90 dager før overtagelse vil 

selger innkalle til overtagelsesforretning. 

Denne innkalling vil da gjelde som 

avtalt tidspunkt for overtagelse, 

jfr. Bustadoppføringslova § 15. Om 

overtagelsen forsinkes etter at kjøper har 

mottatt varsel om overtagelsesforretning, 

eller siste frist for overtagelse 

(30.09.2019) oversittes, kommer 

dagmulktbestemmelser i bufl.§18 til 

anvendelse. 

GENERELLE FORBEHOLD 

KNYTTET TIL PROSJEKTETS 

GJENNOMFØRING 

Selger tar forbehold om mindre endringer 

av ramme- og igangsettingstillatelse 

for omsøkt prosjekt. Det er søkt om, 

og innvilget rammetillatelse iht. gjeldende 

reguleringsplan for eiendommen. 

Selger har søkt om mindre endringer 

etter at rammetillatelse er gitt, og tar forbehold 

om at også disse godkjennes. 

Ved kansellering av kjøpekontrakten, vil 

kjøper få alle innbetalte beløp tilbakebetalt 

med tillegg av påløpte renter på 

meglers klientkonto. 

PRISER 

Se vedlagte prisliste. Selger står til 

enhver tid fritt til å endre prisen på 

usolgte boliger og parkeringsplasser 

uten forutgående varsling. 

Den pris som er avtalt mellom partene 

ved aksept av bud gjelder som fast pris 

(med unntak av tilvalg og endringer 

kjøper måtte bestille), og selger kan ikke 

kreve endret kjøpesum som følge av 

økte byggekostnader. 

SALGSBETINGELSE 

Salg av bolig under oppføring 

til forbruker reguleres av 

Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 

nr. 43 («bufl»). 

Prosjektets kjøpekontrakt (standard 

kontrakt fra Standard Norge) er inntatt i 

prospektet og skal legges til grunn for 

avtaler med forbruker. Etter igangsetting 

vil det gis frister for tilvalg og endringer. 

Inngås kjøpsavtale etter igangsetting 

er kjøper kjent med at frister for tilvalg 

og endringer kan være utgått. Kjøper 

oppfordres i så fall til å ta forbehold i 

budet dersom prosjektet er igangsatt, og 

kjøper har krav til tilvalg eller endringer 

som kjøper forutsetter skal være mulig å 

få utført. 

GARANTI I HHT. 

BUSTADSOPPFØRINGSLOVA 

- § 12 OG § 47 

Det stilles garanti på 3 % av kjøpesummen 

som gjelder frem til overtakelse, og 

garanti tilsvarende 5 % av kjøpesummen 

for reklamasjonsperioden på fem år etter 

overtakelse, jf. bufl. § 12. Garantien stilles 

snarest mulig etter at avtale er inngått. 

Prosjektet er tegnet av LPO arkitekter AS. 

Det skal bygges felles kjeller over 2 plan 

med arealer for varemottak, parkeringsplasser 

og boder. Det følger en sportsbod 

til hver leilighet. Det følger ikke 

er forbeholdt hhv næringsseksjoner eller 

kun boligseksjonene. 

BYGGHERRE OG TOTALENTREPRENØR 

Byggherre og juridisk selger er B1 Bolig 

AS Org.nr: 918159002 et heleiet datter- 

byggingen etter å ha startet med 

grunnarbeidene vinter 2016/2017, og 

den del av bygget som boligene ligger i, 

våren 2018. Estimert overtagelse 

2. kvartal 2019. 

Ferdigstillelse av utomhusområdene vil 

Selger må senest innen 25.08.2017 gi 

skriftlig underretning til kjøper dersom 

ovennevnte forbehold påberopes og 

kjøpekontrakten kanselleres. Om kjøper 

ikke mottar noe varsel innen ovennevnte 

Ved salg til andre enn forbruker 

med hensikt om å benytte boligen til 

eget bruk, (eks. AS/juridisk person) 

eller ved salg etter ferdigstillelse, 

inngås særskilt avtale etter 

Dersom selger ønsker å få utbetalt 

forskudd, eventuelle delinnbetalinger 

og resterende del av kjøpesum før 

hjemmelsovergang, stilles det garanti 

etter bufl. 47 for utbetalingen.

58 

59 

BETALINGSPLAN 

REGULERING 

sikkerhet for oppfyllelse av den enkelte 

Det er utarbeidet utkast til vedtekter 

Normalt vil utgifter til varmt vann til 

etter at boligene er ferdigstilt/overtatt. 

Kontantbeløpet, 10 % av kjøpesummen, 

Eiendommen er i dag regulert til; Bolig/ 

sameiers fellesforpliktelser, jf. eier- 

som regulerer forholdet mellom 

oppvarming og tappevann beløpe seg til 

Kostnader knyttet til konstituerende 

innbetales etter påkrav med syv dagers 

Forretning/undervisning/annen offentlig 

seksjonsloven § 25. 

sameierne. Disse er tilgjengelig hos 

5-7 kr/m2 pr. mnd. 

møte belastes sameiet. 

betalingsfrist så snart selger har stilt 

eller privat tjenesteyting, kultur, trenings- 

megler. Det søkes i størst mulig grad 

garanti etter bufl. § 12. Innbetalingen 

senter, fritidsklubb, kontor/hotell/ 

I tillegg kan selger tinglyse 

å separere sameiets inntekter og 

Noen av kostnadene vil bli fordelt 

FORSIKRING 

må være fri egenkapital. Beløpet blir 

bevertning iht. reguleringsbestemmelse 

bestemmelser vedrørende sameie, 

utgifter mellom boligseksjoner og 

etter sameiebrøk og noen likt på 

Eiendommen vil bli fullverdiforsikret 

stående på meglers klientkonto frem til 

S-4812, se vedlagte reguleringsplan og 

atkomstrettigheter, rettigheter knyttet til 

næringsseksjon(er). Man søker også 

hver seksjon. I tillegg kommer 

og vil av selgeren bli holdt tilsvarende 

hjemmelsoverføring, med mindre selger 

-bestemmelser. 

vann- og avløp, naboforhold eller forhold 

å organisere det slik at forhold som 

drifts- og vedlikeholdskostnader for 

forsikret frem til overtakelsen, jfr 

stiller garanti til kjøper etter bufl. § 47. 

pålagt av myndighetene. 

kun berører boligene besluttes av 

garasjekjeller fordelt på brukerne av 

bufl. § 13 siste ledd. Forsikringen 

Beløpet blir i så fall å anse som forskudd, 

RAMMETILLATELSE 

boligseksjonene og omvendt. 

parkeringsplassene stipulert til cirka kr 

gjelder også materialer som er tilført 

og utbetales av megler til selger mot 

Det er søkt om, og innvilget rammetilla- 

FØLGENDE SERVITUTTER ER 

175,- per måned per parkeringsplass 

eiendommen. Selgeren vil for sameiets 

dokumentasjon av garanti. 

telse av Plan- og bygningsetaten. 

TINGLYST PÅ EIENDOMMENS 

Kjøper er kjent med at næringsseks- 

første driftsår, og skal betales av de som 

regning besørge bygningsforsikring 

GRUNNBOKSBLAD: 

jonene kan drive sin virksomhet slik det 

disponerer plass i garasjeanlegget. 

(skadeforsikring) fra og med første 

Renter på klientkonto tilfaller kjøper frem 

TINGLYSTE FORPLIKTELSER OG 

Det er ingen tinglyste servitutter pr. i dag 

er regulert i de lukningsvedtekter som 

overtakelse. Kjøperen må selv sørge for 

til bufl. § 47 garanti er stilt, eller skjøtet 

RETTIGHETER 

– men det vil tinglyses servitutter som 

gjelder for området. Kjøper er kjent med 

Kostnader til strøm, oppvarming og varmt 

forsikring av eget innbo og løsøre. 

er tinglyst, forutsatt at de overstiger en 

Hjemmelshaver til eiendommen er 

sikrer adkomst, evnt. rømningsveier og 

at fortau, allmenninger og innvendig are- 

tappevann måles individuelt for hver 

1/2 R. Hovedoppgjør (resterende del av 

tilgang til omliggende offentlige byrom. 

aler skal kunne benyttes bla. til servering. 

leilighet og a konto beløp for varmt vann 

FERDIGATTEST 

kjøpesum og kjøpsomkostninger) skal 

B1 Bolig As ideell andel 4548/18171 

kan kreves innbetalt til forretningsfører, 

Selger er ansvarlig for at det blir 

innbetales til megler senest 3 virkedager 

Org.nr: 918159002 

EIERFORM 

Selger tar forbehold om endringer som 

eller leverandør og avregnes årlig. 

utstedt midlertidig brukstillatelse før 

før overtakelse. 

B1 Tomtebrygga As ideell andel 

Boligene vil bli organisert som et eier- 

er hensiktsmessige eller nødvendige i 

overtakelse. Manglende ferdigattest er 

4541/6057 

seksjonssameie etter eierseksjonsloven 

perioden frem til overtakelse. 

Det er planlagt felles innkjøringsrampe, 

ikke til hinder for overtakelse dersom de 

Forsinkes betaling med mer enn 21 

Org.nr: 999215610 

av 23. mai 1997. Som seksjonseier i et 

søppelanlegg m.m. ut mot Operagata. 

gjenstående arbeid er av en slik karakter, 

dager for beløpet som forfaller ved kon- 

eierseksjonssameie vil kjøper bli sameier 

FELLESUTGIFTER 

for eksempel knyttet til ferdigstillelse av 

traktsinngåelsen og 30 dager for andre 

Selger av boligene, B1 Bolig AS, har 

i eiendommen med tilhørende enerett til 

Fellesutgifter vil avhenge av hvilke 

Det må forventes en forskuddsinn- 

utomhusarbeider, at kommunen finner 

avtalte innbetalinger, har selger rett til å 

generalfullmakt fra hjemmelshaver B1 

bruk av sin boenhet. Seksjonseierne av 

tjenester sameiet ønsker utført i felles 

betaling av felleskostnadene for de seks 

det ubetenkelig å utstede midlertidig 

heve kjøpet og foreta dekningssalg. Sel- 

Tomtebrygga As som gir selger råderett 

boligseksjoner får bruksrett til sam- 

regi. Månedlige fellesutgifter er stipulert 

første månedene for å tilføre sameiet 

brukstillatelse. 

ger vil holde kjøper ansvarlig for selgers 

over den del av eiendommen som skal 

eiets fellesareal som kun skal disponeres 

til ca. kr 32-35,- per kvm per måned 

likviditet. 

eventuelle økonomiske tap som følge 

bebygges med boliger. 

av boligseksjonene. Siden dette er et 

for et normalt driftsår, hvor vanlige 

Selgeren og eier av næringsseksjonene 

I midlertidig brukstillatelse skal det 

av kjøpers mislighold. Selger har rett til 

Seksjonene overdras med de rettigheter 

kombinasjonssameie med både bolig 

driftsutgifter som kommunale avgifter, 

vil engasjere forretningsfører for sameiet 

fremgå hvilke arbeider som gjenstår og 

dekning av sitt tilgodehavende i kjøpers 

og forpliktelser som grunnboken viser. 

og næringsseksjon(er) vil stemmetall på 

kabel-TV og internett, forsikring på 

etter overtakelsen for sameiets regning. 

en frist for ferdigstillelse. For overtakelse 

eventuelle innbetalinger, herunder også 

Seksjonene vil ved overtakelse være fri 

generalforsamling være etter brøk, ikke 

byggene, vedlikehold og drift av felles 

Forretningsfører vil innkalle sameierne til 

som gjennomføres i vinterhalvåret må 

for renter og andre omkostninger som 

for økonomiske heftelser med unntak 

antall seksjoner. 

uteoppholdsareal, vaktmester, renhold 

et konstituerende sameiermøte med valg 

det påregnes utstedelse av midlertidig 

påløper på grunn av kjøpers mislighold. 

av lovpålagt panterett til sameiet som 

samt strøm på fellesarealer er inkludert. 

av nytt styre og vedtakelse av budsjett 

brukstillatelse og ikke ferdigattest etter-

60 

61 

som søknadspliktige utomhusarbeider 

OMKOSTNINGER 

FORBRUKERINFORMASJON 

hold bli akseptert av selger før forbehol- 

HVITVASKINGSLOVEN 

er inngått, vil det påløpe 

ikke kan gjennomføres før klimatiske 

Omkostninger kommer i tillegg til kjøpe- 

VED INNGIVELSE AV 

det er tilstrekkelig avklart. 

I henhold til lov av 6. mars 2009 

et administrasjonsgebyr til megler 

forhold gjør det mulig. 

summen, og inkluderer dokumentavgift 

KJØPETILBUD 

nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og 

– kr. 25 000,-. Eventuell endring krever 

med 2,5 % av boligens ideelle andel av 

Alle kjøpstilbud skal være skriftlige eller 

Da selger er profesjonell, kan eiendoms- 

terrorfinansiering mv., er megler pliktig 

selgers samtykke. 

Om det ikke foreligger ferdigattest 

tomteverdi. Tomteverdi er på salgstids- 

skriftlig bekreftet. Kravet til skriftlighet 

meglerforskriften § 6-3 fravikes slik at 

til å gjennomføre legitimasjonskontroll 

holdes det tilbake kr. 10 000 pr. seksjon 

punktet anslått til kr 30 000 per kvm 

gjelder også frafall av forbehold, bud- 

budgiver kan sette kortere akseptfrist 

av involverte parter. Dersom partene 

TRANSPORT ELLER OVERDRAGELSE 

på meglers klientkonto i tillegg til verdi 

BRA som gir en dokumentavgift på 

forhøyelser og motbud, samt aksept eller 

enn til kl. 12 første virkedag etter siste 

ikke oppfyller krav til legitimasjon eller 

FØR OVERTAKELSE 

på evnt. gjenstående arbeid. Tilbake- 

kr 750,- per kvm BRA. 

avslag fra selger. 

annonserte visning. Det anbefales 

megler har mistanke om at transaksjonen 

Transport eller overdragelse før 

holdt beløp for manglende ferdigattest 

Kjøpetilbud på leilighet og eventuell 

likevel å sette en rimelig akseptfrist, slik 

har tilknytning til utbytte av en 

overtakelse krever også selgers 

utbetales selger så snart ferdigattest 

I tillegg kommer tinglysingsgebyr 

parkeringsplass oversendes som 

at selger har tid til å vurdere budet og 

straffbar handling, kan megler stanse 

samtykke. Samtykke kan nektes på 

fremlegges. 

til staten for skjøte kr 525,- og 

budskjema via faks/e-post/MMS (bilde 

eventuelle forbehold. Kopi av budjour- 

gjennomføringen av transaksjonen. 

fritt grunnlag, og selger kan også stille 

tinglysingsgebyr til staten for kjøpers 

av budskjema og legitimasjon), eller 

nalen vil bli oversendt kjøper og selger 

betingelser for et eventuelt samtykke. 

ENERGIMERKING 

eventuelle panterettsdokumenter med 

elektronisk gjennom «gi bud» knappen 

etter budaksept, jf. forskrift om eien- 

KOSTNADER VED AVBESTILLINGER 

Ved utbyggers eventuelle skriftlige 

Alle nye boliger skal energimerkes. 

attest kr 697,- pr. stk. 

på prosjektes hjemmeside for den 

domsmegling § 6-4. Dersom det er viktig 

Kjøper har avbestillingsrett etter bufl. § 

samtykke påløper gebyr til megler på 

Energimerking utføres av selger. 

enkelte leilighet. 

for budgiver å bevare sin anonymitet, 

52 etter at bindende avtale er inngått 

kr. 25 000,- og et gebyr til selger på 

Energimerkingen må foreligge for å få 

Det tas forbehold om endringer av 

Et kjøpstilbud bør inneholde eiendom- 

bør budet fremmes gjennom fullmektig. 

gjennom bud og budaksept. Ved kjøpers 

kr. 40.000,- inkl. mva. 

utstedt ferdigattest. Alle boligene vil få 

satsene for offentlige avgifter og gebyrer 

mens adresse, kjøpesum, budgivers 

Øvrige budgivere kan få utlevert 

avbestilling reguleres erstatningen av 

minimum energiklasse C eller bedre. 

frem til hjemmelsovergang finner sted. 

kontaktinformasjon, finansieringsplan, 

anonymisert budjournal. 

bufl. § 53, slik at selger skal ha erstattet 

akseptfrist og eventuelle forbehold. Det 

hele sitt økonomiske tap som følge av 

Oslo 26.03.2017, rev. 11.09.2018 

ADGANG TIL UTLEIE 

LIGNINGSVERDI 

forutsettes at en plan for finansiering 

For øvrig vises det til «Forbruker- 

avbestillingen. Kjøper gjøres oppmerk- 

Eier har full råderett over boligen, og 

Ligningsverdi er p.t. ikke fastsatt. 

fremlegges av kjøper. Før formidling 

informasjon om budgivning», som er 

som på at det økonomiske tapet kan bli 

kan fritt leie ut hele eller deler av denne. 

Ligningsverdien fastsettes av 

av bud til oppdragsgiver skal megler 

tilgjengelig hos megler. 

betydelig, bl.a. avhengig av markedsut- 

Det kan reguleres i vedtekter at eier av 

Ligningskontoret etter beregningsmodell 

innhente gyldig legitimasjon og signatur 

viklingen fra kjøpekontraktens inngåelse. 

seksjonen skal informere styret eller 

som tar hensyn til om boligen er en 

fra budgiver. Kravet til legitimasjon og 

AVTALEMESSIGE FORHOLD 

Kontakt gjerne megler for nærmere in- 

forretningsfører hvem som disponerer 

såkalt «primærbolig» (der boligeieren 

signatur er oppfylt for budgivere som 

Selger står fritt til å akseptere eller avslå 

formasjon dersom avbestilling vurderes. 

leiligheten ved bruksoverlatelse. 

er folkeregistrert bosatt) eller 

benytter elektronisk bud med e-signatur, 

ethvert kjøpetilbud, herunder bestemme 

Bestilte endrings- og tilleggsarbeider må 

«sekundærbolig» (alle boliger man 

eksempelvis BankID eller MinID. 

om de vil akseptere salg til selskaper, 

uansett betales i sin helhet. 

Dersom eiendommen ikke er seksjonert 

eier, men ikke bor fast i). Interessenter 

Kjøpstilbud som ikke er skriftlig, vil ikke 

samt om de vil akseptere salg av flere 

OVERSKJØTING 

ved overtakelse og kjøper planlegger 

oppfordres til å sjekke www.skatteetaten. 

bli formidlet til selger. Et kjøpstilbud er 

seksjoner til samme kjøper. Eierseksjons- 

Det forutsettes at skjøtet tinglyses 

å leie ut boligen, gjøres kjøper 

no eller kontakte ansvarlig megler for 

bindende for budgiver når budet er kom- 

loven gir ikke anledning til at mer enn to 

i kjøpers navn i henhold til innlevert 

oppmerksom på eierseksjonslovens 

nærmere informasjon om fastsettelse av 

met til meglers kunnskap. Selger står fritt 

seksjoner overskjøtes til samme juridiske 

bud. Ved eventuell endring i eierskap/ 

kapittel III som regulerer leietakers rett 

ligningsverdi. 

til å akseptere eller forkaste ethvert bud. 

person. 

navneendring fra kjøpers side etter at 

til kjøp. 

Normalt vil ikke kjøpstilbud med forbe- 

bindende avtale (aksept av kjøpstilbud)

63 

Vedlegg 

100 Standard leveranse 

104 Kontrakt 

110 Reguleringskart 

111 Reguleringsbestemmelser

64 

65 

Standard leveranse 

Rev. 24.08.18 

Rom Entre Stue rom Kjøkken Soverom 

Gulv 

14 mm 1-stavs lys eikeparkett med naturlig sortering og forekomster av kvist. 

Produkt: Northern Light Oak/Vanilla FP 190 med fas. Hvitmalte fotlister. 

Gulv 

14 mm 1-stavs lys eikeparkett med naturlig sortering og forekomster av kvist. 

Produkt: Northern Light Oak/Vanilla FP 190 med fas. Hvitmalte fotlister. 

Vegger 1) Sparklet og malte gipsplater, eller betong. Farge hvit. Vegger 1) Sparklet og malte gipsplater, eller betong. Farge hvit. 

Himling Sparklet og malt gipshimling. Ingen taklister. Farge hvit. Himling Sparklet og malt gipshimling. Ingen taklister. Farge hvit. 

Elektro 2) 

Downlights i tak på dimmerbryter. 

1 dobbel stikkontakt ved gulv. 

Porttelefon. 

Stikkontakt i tak v/vegg for lys på dimmerbryter. 

3 doble stikkontakter (evt 1 stk 6-veiskontakt) ved 

TV-uttak. 

Doble stikkontakter ved gulv, antall iht norm. 

Uttak for kabel-TV/bredbånd. 

Elektro 2) 

1 stikkontakt for platetopp, 25 amp.1 stikkontakt for stekeovn, 

16 amp.1 stikkontakt for kjøleskap.1 stikkontakt for oppvaskmaskin. 

1 stikkontakt for ventilator. LED-lys under overskap. 

1 dobbel stikkontakt over kjøkkenbenk pr 2 meter benkelengde. 

Doble stikkontakter ved gulv, antall iht norm. Komfyrvakt. 

Stikkkontakt i tak v/vegg for lys på 

dimmerbryter. 

Doble stikkontakter ved gulv, antall iht norm. 

Varme og sanitær Termostatstyrt vannbåren gulvvarme Varme og sanitær Termostatstyrt vannbåren gulvvarme. 

Ventilasjon 

Ventil for tilluft i vegg/tak. Avtrekk via spalte under dør 

eller ventil i vegg. 

Ventil for tilluft. Avtrekk via spalte under dør 

eller ventil i vegg. 

Ventilasjon Avtrekk fra kjøkkenventilator. Ventil for tilluft. Avtrekk via spalte under 

dør eller ventil i vegg. 

Innredning/annet Sparklede og hvitmalte gerikter (listverk rundt dører). Innredning/annet Kjøkken leveres i utstrekning slik det fremgår av egne 

kjøkkentegninger utarbeidet av leverandør. Det vil bli utarbeidet 

egne kjøkkentegninger fra leverandør. Fram til 1. november 2018 

kan det gjøres et begrenset tilvalg innenfor kjøkkenets utstrekning 

og plassering mot et pristillegg. Det vil ikke være anledning til å 

endre plassering av faste installasjoner som ventilator, kjøkkenvask, 

komfyr/ovn o.l. 



For eventuell bestilling av hvitevarer, kontakt megler for frist. 

1) Bygget utføres generelt med yttervegger og lette skillevegger med gipsplatekledning. Betongvegger kan forekomme i en viss utstrekning ifm trapperom m.m. 

2) Elektrisk anlegg leveres i henhold til kravene i norm for tekniske installasjoner (NEK 400). Krav til antall strømuttak er her definert ut fra rommenes størrelse. Antall stikkontakter i rom av samme type vil derfor variere 

fra leilighet til leilighet. Hovedregel for stue og oppholdsrom er en dobbel stikkontakt per 4 m2 gulvflate.

66 

67 

Rom Bad 3) WC Rom Innvendig bod Balkong/terrasse Generelt 

Gulv Keramiske fliser 60 x 60 cm. Gulv 14 mm 1-stavs lys eikeparkett med naturlig 

sortering og forekomster av kvist. Produkt: 

Northern Light Oak/Vanilla FP 190 med fas. 

Hvitmalte fotlister. 

Terrasse-/ balkongdekke i tre. 

Vegger 1) Keramiske fliser 60 x 30 cm. Vegger 1) Sparklet og malte gipsplater, eller betong. 

Farge hvit. 

Himling Sparklet og malt gipshimling. Ingen taklister. Farge hvit. Himling Sparklet og malt gipshimling. Ingen taklister. 

Farge hvit. 

Elektro 2) 

Termostatstyrt vannbåren gulvvarme. 

Downlights i tak på dimmerbryter og innfelt lys i speil eller lys over speil.. 

1 enkel stikkontakt. 

1 dobbel stikkontakt for vaskemaskin og tørketrommel i bad forberedt for dette. 

Termostatstyrt gulvvarme. 

Downlights i tak på 

dimmerbryter og lys over speil. 

1 dobbel stikkontakt. 

Elektro 2) 

1 lampe med bryter på vegg. 

1 dobbel stikkontakt ved gulv. 

1 lampe med innvendig bryter. 

1 dobbel stikkontakt. 

1 dobbel stikkkontakt på egen 

kurs i høyde 1900mm over 

tremmegulv. 

Plassering av sikringsskap 

varierer, kfr. kontraktstegning. 

Varme og sanitær 

Vegghengt WC i hvit porselen av typen IT Rimfree fra Porsgrund med soft-close 

sete og innebygd sisterne. Nedfelt servant i hvit porselen med ettgreps blandebatteri. 

Trykk- og termostatstyrt takdusj i krom av typen EvoTVM7200 fra Tapwell. 

Kran og avløp for tilkobling av vaskemaskin i bad forberedt for dette, kfr. 

kontraktstegninger. 

Vegghengt WC i hvit porselen 

av typen IT Rimfree fra Porsgrund 

med hvitt sete og lokk. 

Servant i hvit porselen med 

ettgreps blandebatteri. 

Varme og sanitær 

Fordelerskap for vann og vannbåren 

varme i hver leilighet. 

Plassering varierer, kfr, kontraktstegning. 

Ventilasjon Ventil for avtrekk i tak.Spalte under dør for tilluft. Ventilasjon Ventil for tilluft i vegg/tak. Avtrekk via spalte 

under dør eller ventil i vegg. 

Innredning/annet 

I bad der det er vist mulighet for plassering av kombinert vaskemaskin/tørketrommel 

under laminat benkeplate med nedfelt/underlimt servant. Under benk leveres 60 cm 

servantskap og skuffeseksjon (2 skuffer) i hvit utførelse. 

I øvrige bad leveres baderomsmøbel med to skuffer, med heldekkende servant. 

Speil med innfelt lys over servant. A703 og C801: Plass for kombinert vaskemaskin/ 

tørketrommel under laminert benkeplate med nedfelt/underlimt servant. 

Skuffeseksjon under vask og speilskap 120 cm bredde med lys over. 

Dusjvegger i klart glass med metallprofiler. 

Det tas forbehold om nødvendige avvik og tilpasninger i enkelte baderomstyper, 

kfr. tegninger. 

Sparklede og hvitmalte gerikter (listverk rundt dører). 

Sparklede og hvitmalte gerikter 

(listverk rundt dører). 

Innredning/annet 

Det vil være montert et ventilasjonsaggregat 

i hver bod. Det må påregnes synlige rør og 

kanaler. 



Rekkverk dels i glass og dels av 

trebaserte plater. 

Synlige sprinklerhoder (skjulte 

sprinklerhoder i leilighet A302, 

A801, C303, C403 og C503). 

Antall og plassering iht krav. 

Røyk-/brannvarslere iht krav. 

Det leveres ett brannslukkingsapparat 

(pulverapparat). 

1) Bygget utføres generelt med yttervegger og lette skillevegger med gipsplatekledning. Betongvegger kan forekomme i en viss utstrekning ifm trapperom m.m. 

2) Elektrisk anlegg leveres i henhold til kravene i norm for tekniske installasjoner (NEK 400). Krav til antall strømuttak er her definert ut fra rommenes størrelse. Antall stikkontakter i rom av samme type vil derfor variere 

fra leilighet til leilighet. Hovedregel for stue og oppholdsrom er en dobbel stikkontakt per 4 m2 gulvflate. 

3) Omfang og størrelse på innredning i bad vil variere mellom de enkelte baderomstyper jfr. kontraktstegninger.

68 

69 

BYGGBLANKETT 3427 

Bustadoppføringslova - Kontrakt om kjøp av bolig eller 

fritidsbolig som ikke er fullført 

(Eierseksjon) 

Bustadoppføringslova (buofl.) som er vedlagt, gir forbrukeren rettigheter som ikke kan innskrenkes ved avtale, jf. lovens § 3. 

Blanketten er utarbeidet av en komité oppnevnt av Standard Norge etter forslag fra Arkitektbedriftene i Norge, Boligprodusentenes Forening, Eiendomsmeglerforetakenes forening, 

Entreprenørforeningen - Bygg og Anlegg, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Husbanken, Norges Byggmesterforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norske Boligbyggelags 

Landsforbund. 

Operagata 20 

Henvendelse om blanketten rettes til: Standard Online AS Telefon: 67 83 87 00 E-post: salg@standard.no 

KONTRAKTSDOKUMENT 

Prosjekt 

For selgeren 

Etternavn 

Dalsøren 

Adresse 

Postboks 1175 Sentrum 

Telefon privat 

Telefon arbeid 

40006400 

E-postadresse 

eller 

Etternavn 

Fornavn 

Birgitte 

Postnr. 

0107 

Mobiltelefon 

90110313 

Fornavn 

Poststed 

Oslo 

Telefaks 

Adresse Postnr. Poststed 

Telefon privat Telefon arbeid Mobiltelefon Telefaks 

E-postadresse 



3.3 Heftelser og lignende på eierseksjonen 

Forbruker har mottatt bekreftet grunnboksutskrift for sameiets tomt datert og har gjort seg kjent 

med denne, jf. vedlegg D. 

Forbruker overtar eierseksjonen med de heftelser som fremgår av grunnboksutskriften, med mindre 

annet fremgår særskilt nedenfor. 

Stat, kommune, e-verk, teleselskap, antenneselskaper, sameiet, borettslag, vel/huseierforrening osv 

har rett til å ha liggende ledninger, stolper, fordelingsskap, kummer og rør av enhver art, samt rett til 

adkomst. 

Selger innestår for at eiendommen selges fri for rene pengeheftelser. Det kan forekomme at 

servitutter blir tinglyst som pengeheftelser uten at dette har begrensinger for råderetten. 

Det kan også forekomme servitutter som ikke har begrensninger i råderetten. 

Eierseksjonen vil bli overlevert fri for pengeheftelser med unntak av sameiets legalpanterett for 

felleskostnader og andre krav fra sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Forbrukeren plikter å rette seg etter sameiets vedtekter, jf. vedlegg E. 

Tomten er regulert i henhold til plan av S-4812 datert 12.11.2014 


5 Vederlag. Betaling og sikkerhetsstillelse for forskuddsbetaling. Indeksregulering 

5.1 Vederlag 

Vederlaget utgjør kr inkludert merverdiavgift. 

Av det totale vederlaget utgjør vederlaget for tomten kr . 

I tillegg til vederlaget kommer omkostninger, jf. 5.2 

5.2 Omkostninger 

Forbrukeren skal betale følgende omkostninger i tillegg til vederlaget: 

Tinglysingsgebyr skjøte kr. 525,00 

Tinglysingsgebyr per panterett kr. 525,00 

Gebyr for utskrift av panteattest kr. 202,00 

Dokumentavgift 

kr. 

Annet: 

kr. 

Det tas forbehold om endringer på størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig 

myndighet. 

1 Partene og deres representanter 

Partene i kontrakten er: 

Forbruker (kjøper) 

Etternavn Fornavn Fødselsnr. (11 siffer) 

Adresse Postnr. Poststed 

Telefon privat Telefon arbeid Mobiltelefon Telefaks 

E-postadresse 

og 

Selger (entreprenør) 

Navn 

B1 BOLIG AS ved Birgitte Dalsøren 

Adresse 

Lakkegata 53 

Telefon 

40006400 

E-postadresse 

Mobiltelefon 

Representanter som kan forplikte partene er: 

Forbrukerne har fullmakt til å forplikte hverandre. 

Postnr. 

0107 

Organisasjonsnr. 

918159002 

Poststed 

OSLO 

Telefaks 

Avtaler eller meldinger mv. etter kontrakten kan gis ved elektronisk kommunikasjon. 

Dersom en part skifter representant, skal den andre parten varsles skriftlig omgående 

2 Foretak eller advokat som driver eiendomsmegling (heretter kalt megler) 

Det brukes megler. 

Meglerforetak 

Nye Boliger AS (Sem & Johnsen) 

Organisasjonsnummer 

997812824 

Ansvarlig megler 

Finn Bragnes, tlf 913 15 818 mail; finn@sem-johnsen.no 

3 Eierseksjonen. Sameiet. Heftelser. Felleskostnader 

3.1 Eierseksjonen 

a) Kontrakten gjelder kjøp av eierseksjon nr. xx eller beskrevet som xx i x etg. i 

eierseksjonssameiet (oppgis senere) (heretter sameiet) med adresse Operagata 20 . Eierbrøken 

er fastsatt til 

Andel av arealer som ved seksjonering blir gjort til tilleggsarealer til eierseksjonen (for eksempel 

sportsbod): 

Parkeringsplass i garasjeanlegg hvor denne er en del av kjøpet. 

b) Kontrakten omfatter også andel av fellesareal på annet enn sameiets tomt (for eksempel andel av 

lekeplasser på annen eiendom): 

c) Bruksretter eller andre rettigheter som følger boligen: 

Bruksrett til sportsbod i fellesareal i kjeller. 

3.2 Sameiets tomt 

Sameiets tomt er eiet. 

3.4 Felleskostnader 

Eierseksjonens månedlige felleskostnader er beregnet til kr for første driftsår. 

Felleskostnadene er nærmere angitt i vedlegg F. 

Felleskostnadene påløper fra overtakelsen av eierseksjonen. 

Forbruker er kjent med at felleskostnadene vil bli påvirket av sameiets vedlikeholdsbehov, sameiets 

egne vedtak mv. Det tas forbehold om at selger kan justere felleskostnadene som følge av endringer 

i budsjettpostene angående felleskostnader, jf. vedlegg F. 

4 Forbehold 

4.1 Selgerens forbehold 

Selgeren tar følgende forbehold for gjennomføring av kontrakten: 

Andre forbehold: Selger tar forbehold om at styrende organer hos selger godkjenner og 

beslutter byggestart innen 25.08.2017 (dato). 

Ingen forbehold kan tas for lengre tid enn 18 måneder fra kontraktsinngåelsen. 

Selgeren skal uten ugrunnet opphold varsle forbrukeren skriftlig når grunnlaget for forbeholdene er 

falt bort, samt dato for bortfallet. 

Selgeren er bundet av kontrakten dersom det ikke er sendt skriftlig melding til forbrukeren om at 

forbeholdet gjøres gjeldende innen 21 kalenderdager etter utløpet av den aktuelle fristen. 

4.2 Forbrukerens forbehold 

Forbrukeren tar ikke forbehold. 

4.3 Renter av forskudd ved kontraktsinngåelse 

Dersom kontrakten bortfaller på grunn av forbeholdene, jf. 4.1 og 4.2, skal forbrukeren umiddelbart 

få tilbakebetalt innbetalt forskudd med tillegg av: 

Renter blir opptjent på meglers klientkonto. Det blir ikke utbetalt renter dersom disse til sammen ikke 

utgjør mer enn ½ rettsgebyr. 

5.3 Oppgjør. Betalingsplan 

Alle innbetalinger etter denne kontrakten skal innbetales til meglers klientkonto 93800725176 . 

Beløpene skal være disponible på meglers klientkonto pr. forfallsdato. Renter på klientkontoen 

tilfaller selger etter forfallsdato. Dersom rentene til sammen ikke overstiger ½ rettsgebyr, blir rentene 

ikke utbetalt. 

Beløpene kan utbetales til selgeren så snart det er stilt forskuddsgaranti for hele det 

forskuddsinnbetalte beløpet, jf. 5.10. 

Betalingsplan 

Kontantbeløp, 10 % av kjøpesummen, innbetales etter påkrav med 

syv dagers betalingsfrist så snart selger har stilt garanti etter bufl. § 

12. 

Resterende del av kjøpesummen, samt omk. forfaller til betaling ved 

overtagelse, og må være på oppgjørsmeglers konto før nøkler blir 

utlevert. 

Ved overtakelse: 

Total kontraktssum 

Det skal fremgå at minst 10 % av vederlaget ikke skal betales før overtakelsen, jf. buofl. § 47 første 

ledd bokstav c. 

Ved forsinket betaling av deloppgjør, sluttoppgjør, endrings- eller tilleggsarbeider kan selgeren, jf. 

buofl. § 55, ha rett til å: 

a) kreve at forbruker betaler renter og erstatning for rentetap, 

b) stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag, 

c) heve avtalen, jf. buofl. § 57, og kreve erstatning. 

Forbrukeren er ikke forpliktet til å betale noen deler av vederlaget før selger har stilt sikkerhet, jf. 

5.10 og 6.1, for oppfyllelse av kontrakten. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

kr. 

Tomt som skal fradeles fra følgende gnr./bnr 207/458 i Oslo kommune. 

© Standard Norge, Byggblankett 3427 utgave 2 2011 Utskrift fra Bygg og Bolig AS 9.2011 Side 1(12) 



© Standard Norge, Byggblankett 3427 utgave 2 2011 Utskrift fra Bygg og Bolig AS 9.2011 Side 4(12)

70 

71 

5.4 Finansiering. 

Forbrukeren skal selv sørge for finansieringen. 

Forbrukeren skal betale i henhold til avtalt betalingsplan. Dersom betalingsdato ikke er avtalt, skal 

betaling skje innen 14 kalenderdager etter at forbrukeren har mottatt faktura. 

Ved forsinket betaling skal forbrukeren betale forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 

1976 nr. 100 om forsinket betaling (forsinkelsesrenteloven). 

5.5 Indeksregulering 

Vederlaget skal ikke indeksreguleres. 

5.6 Forsinket betaling 

Forbrukeren skal betale i henhold til avtalt betalingsplan, jf. 5.3. Dersom betalingsdato ikke er avtalt, 

skal betaling skje innen 14 kalenderdager etter at forbrukeren har mottatt avdrags- eller 

endringsfaktura. Forbrukeren har likevel rett til fristforlengelse med betalingen dersom vilkårene i 

buofl. § 51 er oppfylt. 

Ved forsinket betaling skal forbrukeren betale forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 

1976 nr. 100 om forsinket betaling (forsinkelsesrenteloven). 

5.7 Deponering av omtvistet beløp 

For omtvistet beløp gjelder buofl. § 49. 

5.8 Justering for endringer og tilleggsarbeid 

Partene kan kreve justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid etter buofl. § 42. 

Selgeren kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kommer av forhold på 

forbrukerens side, jf. buofl. § 43. 

Nye offentligrettslige krav som gjelder for selgerens ytelse, anses som forbrukerens forhold bare 

dersom selgeren ved kontraktsinngåelsen ikke burde ha regnet med de nye kravene. Selgeren skal 

uten ugrunnet opphold varsle forbrukeren om dette. 

5.9 Gebyrer og avgifter 

Med mindre annet er avtalt under punkt 17, skal alle gebyrer og avgifter i forbindelse med 

utbyggingen samt tilknytningsavgifter for elektrisitet, vann, kloakk o.l. være inkludert i vederlaget. 

Eventuell meglerprovisjon og øvrige salgsomkostninger samt bestillingsgebyr, ordregebyr, 

ekspedisjonsgebyr og gebyr for skriving av faktura kan ikke kreves i tillegg til vederlaget. 

5.10 Selgerens sikkerhetsstillelse for forskuddsbetaling 


Ved innbetaling til meglers klientkonto kreves det ikke at det stilles sikkerhet for forskuddet, jf. buofl. 

§ 47. Forskudd kan ikke utbetales til selgeren uten at det stilles selvskyldnergaranti. 


6 Sikkerhetsstillelse (garanti) for oppfyllelse av kontrakten 

6.1 Selgeren 

Umiddelbart etter kontraktsinngåelsen skal selger stille sikkerhet for oppfyllelse av kontrakten i 

samsvar med buofl. § 12. Sikkerheten skal utgjøre kr , som tilsvarer 3 % av vederlaget. Fra 

overtakelsestidspunktet skal sikkerheten økes til 5 % og gjelde i 5 år etter overtakelsen. 

På eiendommen hefter eller vil hefte en panterett med urådighetserklæring til megler for et beløp 

tilsvarende den samlede kjøpesum tillagt 10 % for samtlige eierseksjoner i prosjektet. Panteretten 

utgjør sikkerhet for de til enhver tid utbetalte deler av kjøpesummen. Megler sletter panteretten når 

forbrukeren har fått tinglyst skjøte for eiendommen. 

Forbrukeren er ikke forpliktet til å betale noen del av vederlaget før han har mottatt dokumentasjon 

for at selgeren har stilt sikkerhet, jf. buofl. § 12 siste ledd. 

Dersom det ikke er blitt reklamert i forbindelse med overtakelsen eller de reklamerte forhold er 

utbedret, kan selgeren kreve at forbrukeren skriftlig bekrefter dette, slik at selgerens premiebetaling 

for sikkerheten kan reduseres. Det samme gjelder ved utløpet av fem-årsperioden etter 

overtakelsen. 

En slik bekreftelse er ikke til hinder for at forbrukeren senere reklamerer mangler som han 

oppdager, jf. buofl. § 30. 

6.2 Forbrukeren 

Forbrukeren stiller ikke sikkerhet. 

7 Selgerens tidsfrister 

7.1 Selgerens frist til å ha boligen klar til overtakelse 

Selgerens frist til å ha boligen klar til overtakelse fastsettes til 30.09.2019 . 

Selgeren kan kreve overtakelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til 

overtakelse. Selgeren skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye 

overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers 

skriftlig varsel. Det beregnes dagmulkt fra det nye overtakelsestidspunktet. 

7.2 Varsling ved forsinkelse 

Selgeren skal innen rimelig tid varsle forbrukeren dersom det oppstår forhold som vil medføre at han 

blir forsinket med sin utførelse. 

7.3 Tilleggsfrist 

Selgeren har rett til tilleggsfrist dersom vilkårene som er nevnt i buofl. § 11 er oppfylt. 

7.4 Forsinkelse 

Dersom selgeren er forsinket i henhold til buofl. § 17, kan forbrukeren etter lovens kapittel III kreve 

dagmulkt, holde igjen vederlag, kreve erstatning eller heve avtalen. 

8 Endringer og tilleggsarbeid 

Forbrukeren kan ikke kreve å få utført endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med 

15 % eller mer. 

9 Forsikring 

I byggeperioden er eiendommen forsikret av selgeren. 

Eiendommen skal være forsikret av selgeren til 2 uker etter at sameiets innvendige fellesarealer er 

overtatt av sameiet. Sameiet skal deretter tegne egen forsikring. 

Forbrukeren må selv tegne innbo- og løsøreforsikring. 

10 Overtakelse og sluttoppgjør 

10.1 Overtakelse 

10.1.1 Overtakelsesforretning 

Forbrukeren skal overta boligen ved overtakelsesforretning. 

Selgeren skal innkalle til overtakelsesforretning etter buofl. § 15. 

10.1.2 Protokoll ved overtakelsesforretning 

Ved overtakelsesforretningen skal selgeren føre protokoll som skal angi: 

a) hvem som er til stede, 

b) mangler som påvises, 

c) frist for utbedring av påviste mangler, 

d) hvorvidt boligen overtas eller nektes overtatt, 

e) deponert beløp som betaling for omtvistet del av vederlaget, jf. buofl. § 49, jf. 5.6, 

f) tilbakeholdt beløp. 

Begge parter skal ha ett underskrevet eksemplar av protokollen. 

10.1.3 Ved overtakelsen inntrer følgende virkninger: 

a) risikoen for boligen går over fra selgeren til forbrukeren, 

b) reklamasjonsfristene starter å løpe, 

c) eventuell dagmulkt stanser, 

d) selgeren får krav på sluttoppgjør, 

e) forbrukeren overtar ansvaret for å forsikre boligen. 


10.1.4 Vilkår for oppgjør med selgeren 

Dersom det ikke stilles nødvendig sikkerhet, jf. buofl. § 47, kan oppgjøret med selgeren først 

gjennomføres etter at følgende vilkår er oppfylt: 

a) overtakelse er gjennomført. Dersom det av protokollen fremgår at det foreligger mangler,kan 

forbrukeren holde tilbake eller deponere omtvistet beløp, 

b) forbrukeren er registrert som hjemmelshaver i grunnboken, 

c) midlertidig brukstillatelse foreligger. 

Selger tar forbehold om å heve kontrakten dersom forbruker overtar eller flytter inn i boligen før det 

totale oppgjøret er gjennomført, jf. buofl. § 57 annet ledd. 


10.1.5 Ferdigstillelse og overtakelse av fellesarealer. Fullmakt til styret 

Overtakelse av fellesarealer gjennomføres med styret. Forbrukeren gir med sin underskrift på denne 

kontrakten styret (valgt blant forbrukerne), eventuelt representantene som er valgt av de fremtidige 

eierne, fullmakt til å gjennomføre overtakelse av fellesarealer. Dersom styret ikke er valgt på 

overtakelsestidspunktet eller kun består av medlemmer utpekt av selgeren, skal selgeren før 

overtakelsen innkalle de fremtidige eierne slik at de velger minst 2 personer til å foreta overtakelsen. 

Forbrukeren er kjent med at utenomhusarbeider, avhengig av årstid, vil kunne bli ferdigstilt og 

overtakelsesforretning for disse avholdt etter forbrukerens overtakelse av boligen. 

Inntil overtakelsesforretning av fellesarealer er avholdt, aksepterer partene at kr holdes tilbake på 

meglers konto, alternativt at 2 % av kjøpesummen holdes tilbake dersom særskilt beløp ikke er 

avtalt. Selgeren kan få utbetalt beløpet mot at det stilles selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon 

for hele beløpet. 

Selgeren skal fra overtakelsesbefaringen protokollere at styret, eventuelt representantene som er 

valgt av de fremtidige sameierne, samtykker i at det tilbakeholdte utbetales til selgeren, eventuelt 

deler av det tilbakeholdte beløp, slik at verdien av gjenstående arbeider samsvarer med summen av 

tilbakeholdte beløp. Alle renter som opptjenes av det tilbakeholdte beløp tilfaller selgeren. 

10.2 Sluttoppgjør 

Sluttfaktura betales ved overtakelsen etter at partene har besiktiget boligen, jf. buofl. § 15. Det 

samme gjelder i de tilfeller arbeidet er fullført og forbrukeren har flyttet inn i boligen, jf. buofl. § 14. 

Selgeren kan kreve betaling av sluttfakturaen ved overlevering av nøklene. For omtvistet beløp vises 

til 5.6. 

Forbrukeren skal innbetale forskudd til meglers klientkonto. Selgeren skal forut for utbetaling stille 

selvskyldnergaranti, jf. buofl. § 47, frem til det er dokumentert at forbrukeren er registrert som eier i 

grunnboken. 

Oppgjør skjer som angitt i 5.3. 

11 Mangler. Reklamasjon 

Dersom det foreligger en mangel i henhold til bustadoppføringslova, kan forbrukeren etter lovens 

kapittel IV holde igjen vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, kreve erstatning eller heve 

avtalen. 

Forbrukeren mister retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom han ikke varsler selgeren om at 

mangelen blir gjort gjeldende, innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget 

mangelen. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre 

selgeren har påtatt seg å svare for mangler i lengre tid. 

12 Avbestilling 

Det vises til bestemmelsene i buofl. § 52 og 53. 

13 Boligtvistnemnda 

Selgeren er tilsluttet slik tvistenemnd som er omhandlet i buofl. § 64 tredje ledd. 

Selgeren skal skriftlig klargjøre for forbrukeren de kostnadsmessige og tidsmessige konsekvensene 

av de endringene eller tilleggsarbeidene forbrukeren krever. 

Mot sikkerhet fra selgeren etter buofl. § 47, kan selgeren kreve at forbrukeren betaler forskudd for 

vederlag for endringer eller tilleggsarbeider. Alternativt kan selgeren kreve at forbrukeren stiller 

sikkerhet for selgerens krav på tilleggsvederlag. 

14 Ettårsbefaring 

Selgeren skal uoppfordret innkalle til befaring av boligen om lag ett år etter overtakelsen. Selgeren 

skal føre protokoll på samme måte som ved overtakelsesforretningen. Protokollen skal underskrives 

av begge parter. Det vises ellers til buofl. § 16. 

Begge parter skal ha ett underskrevet eksemplar av protokollen. 

Selgeren har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg som ikke reduserer 

boligens kvalitet eller verdi, uten at dette gir rett til endring av vederlaget. Selgeren skal så langt det 

er praktisk mulig informere forbrukeren om slike endringer. 





72 

73 


15 Informasjonsplikt om lønns- og arbeidsvilkår 

Forbrukeren skal i sine kontrakter med andre entreprenører informere om at entreprenørens 

arbeidstakere minst skal ha de lønns- og arbeidsvilkår som følger av allmenngjøringsforskrifter. Det 

samme gjelder entreprenørens underleverandører i alle ledd. 

16 Tolkingsregler 

Dersom kontraktsdokumentene inneholder bestemmelser som strider mot hverandre, gjelder yngre 

bestemmelser foran eldre, spesielle foran generelle og bestemmelser utarbeidet særskilt for denne 

kontrakten, foran standardiserte bestemmelser. 

Ytelse som fremgår av de vedlagte tegningene, omfattes av kontrakten selv om den ikke er tatt med 

i leveransebeskrivelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom det uttrykkelig er angitt i 

leveransebeskrivelsen at ytelsen ikke er med. Dersom en ytelse er ulikt angitt på tegning, i 

leveransebeskrivelse eller i salgsoppgave (prospekt), gjelder leveransebeskrivelsen. 

17 Særlige bestemmelser 

17 Særlige bestemmelser - sameie 

Ved ev. motstrid mellom bestemmelser i pkt 17 og bestemmelser i pkt 1-16, gjelder bestemmelsene 

i pkt 17. 

17.1 Sameiet 

Boligene er del av kombinasjonssameie med både bolig- og næringsseksjoner. Det er planlagt 

hotelldrift, og det antas for øvrig at det vil bli noe butikker og/eller bevertning. Som følge av dette 

kan det bli noe støy fra varelevering og renovasjon, og uteareal/fortau. Den aktuelle næringsseksjon 

vil kunne bli brukt til servering, varelevering, skilting mv. Felles grønt areal for sameiet vil ikke bli 

berørt av dette. 

Se for øvrig utkast til vedtekter som følger vedlagt denne kontrakt. 

17.2 Skjøte, tinglysing, sameie 


Skjøtet oppbevares hos megler i undertegnet stand og vil bli tinglyst av megler etter overtagelse. 

Skjøtet blir ikke tinglyst før fullt oppgjør (inkl. ev. endringsarbeider, omkostninger osv.) er mottatt. 

Det må påregnes at ekspedisjon, tinglysing osv. tar noe tid etter at overtagelse er gjennomført. 

Det tas forbehold om utsatt overskjøting som følge av lang saksbehandlingstid i kommunen/Statens 

Kartverk knyttet til deling/seksjonering av eiendommen. Utsatt overskjøting som følge av slike 

forhold regnes ikke som forsinkelse. Det gjøres oppmerksom på at utleie av boligen før 

seksjonsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris jf. 

eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. 

Tinglysing av alle dokumenter forbundet med handelen, skal foretas av megler. Pantedokumenter 

og andre dokumenter som skal tinglyses for kjøpers regning, må innleveres megler i god tid før 

tinglysingen skal skje. 

Selger vil i forbindelse med eller umiddelbart etter overleveringsfasen innkalle til et sameiermøte, 

hvor det bl.a. vil bli valg av styre og forretningsfører. 

Ca. 2 uker før overtagelse avholdes en ferdigbefaring. På ferdigbefaringen settes det opp protokoll 

over eventuelle gjenstående arbeider. Det vil bli innkalt til ferdigbefaring med minst 2 ukers varsel. 

17.6 Forhold ved overtagelse (jf pkt 10 og pkt 3.4) 

Utover det som fremkommer av pkt 10, jf pkt 3.4, presiseres at Kjøperen fra overtakelse svarer for 

alle boligens utgifter (strøm, oppvarming, eventuelle løpende abonnement på TV/internett m.v.) i 

tillegg til felleskostnader. 

Overtar ikke Kjøperen boligen til fastsatt tid, og årsaken ligger hos ham, er han ansvarlig for alle 

kostnader Selger blir påført som følge av manglende overtagelse. 

Selger skal fremskaffe midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse skal 

foreligge ved overtagelse. Ferdigattest vil normalt ikke foreligge ved overtagelse, uten at dette 

regnes som mislighold. Dersom ferdigattest likevel foreligger ved overtagelse, utstedes ikke særskilt 

brukstillatelse. 

17.7 Forsikring (jf pkt 9 og 10.1.3) 

Selgeren holder bygningene brannforsikret som bygg under oppførelse i byggetiden. Før innflytting 

av første bolig, tegner Selgeren en ordinær huseierforsikring for sameiets regning, som gjelder i ett 

år. 

17.8 Utførelse (jf pkt 11) 


Kjøperen gjøres oppmerksom på at det i overganger, slik som mellom vegg/vegg og vegg/tak, kan 

forekomme sprekkdannelser i tapet, maling og lignende som følge av krymping av betong, treverk 

eller plater, uten at slike forhold er å anse som en mangel. 

Selger har rett til å endre disponeringen av fellesarealer frem til overtagelse av fellesarealene, 

herunder å selge f.eks. ekstra bod- og parkeringsplasser til enkelte seksjonseiere. 

Det tas forbehold om at Selger kan bestemme endelig utforming av felles- og uteareal. Selger 

forbeholder seg retten til å foreta fordeling av boder og ev parkeringsplasser (dersom 

parkeringsplasser er omfattet av avtalen). 

18 Vedlegg 

Følgende kontraktsdokumenter inngår i kontrakten: 

Vedlegg Nr. Dato Tegningsnr. Siste Ikke 

Revisjonsdatorelevant 

Bustadoppføringslova 

A 

Leveransebeskrivelse 

B 

Tegninger 

C 

-fasadetegning 

-snittegning 

x 

-plantegning 

-kjøkkentegning 

Grunnboksutskrift med 

D 

angivelse av heftelser 

Vedtekter 

E 

Sameiebudsjett 

F 

Borettslagets budsjett G x 

Situasjonsplan 

H 

Målebrev/matrikkelbrev I x 

Festekontrakt J x 

Salgsoppgave (prospekt fra K 

megler) 

Betalingsplan L x 

Annet 

M 

Forbrukeren har fått vedleggene ovenfor og gjort seg kjent med innholdet i disse. Entreprenøren har 

gjennomgått vedleggene med forbrukeren i forbindelse med kontraktsinngåelsen. 

19 Undertegnelse 

Dette kontraktsdokumentet med bilag er utferdiget i 

partene. 


eksemplarer, med ett eksemplar til hver av 

Det tas forbehold om endring av offentlige avgifter og gebyrer (herunder merverdiavgift) fra 

kontraktsdato. 

17.3 Forsinket betaling, heving (jf pkt 5.6) 

Ved forsinket betaling som utgjør et vesentlig avtalebrudd, kan Selgeren heve kontrakten. En 

forsinkelse på 3 uker, regnes normalt som vesentlig avtalebrudd. Kjøperen skal dekke alle 

økonomiske tap Selgeren har som følge av hevingen. Selgers kan ta dekning for sitt krav i eventuelt 

innbetalt forskudd, men Selgers krav er ikke begrenset til størrelsen på forskuddet. 

Selgerens hevingsrett er i behold også etter at skjøte er utstedt og/eller Kjøperen har overtatt 

bruken av boligen. 

17.4 Endringer/tilvalg (jf pkt 8) 

17.9 Retting av mangler etter overtagelse (jf pkt 11) 

Kjøperen må gi Selgeren mulighet for utbedring innenfor normal arbeidstid, og normalt til de tider 

Selgeren ber om. Dersom Kjøperen ikke gir Selgeren slik mulighet, bortfaller retten til å få en 

mangel rettet. Kjøperen har plikt til å kvittere for utført arbeid etter hvert som disse avsluttes. 

Selgeren er ikke ansvarlig for skader som skyldes manglende vedlikehold eller Kjøperens bruk av 

boligen. 

17.10 Spesielle forhold i byggeperioden 

Kjøper er innforstått med at utbyggingen av Bjørvika vil pågå over flere år. Kjøper er innforstått med 

og aksepterer de ulemper som naturlig følger med under gjennomføring av byggeprosjektet, også 

etter at innflytting har funnet sted. 

Sted og dato 

_________________________ 

Underskrift forbruker 

Sted og dato 

_________________________ 

B1 BOLIG AS ved Birgitte Dalsøren 

Underskrift selger 

Prosjektet og dets priser er basert på at det skal gjennomføres rasjonelt og med serieproduksjon. 

På denne bakgrunn har Selgeren utarbeidet en særskilt endringsliste for å bestille endringer i 

utførelse. Det er lagt opp til at det ikke skal gjøres endringer ut over endringslisten. Kjøperen gjøres 

dessuten oppmerksom på at endringer ut over endringslisten er ikke-standardiserte og forbundet 

med særskilte kostnader bl.a. til prosjektering, administrasjon mv. Selger tar forbehold om å nekte 

utførelse av endringer ut over endringslisten. 

Kjøperen skal meddele tilleggs-bestillinger/endringer skriftlig. Alle meldinger skal være Selger i 

hende senest ved de tidsfrister som fastlegges av Selger i tilknytning til prosjektets fremdriftsplan. 

17.5 Ferdigbefaring (jf. pkt 10) 

17.11 Transport av kontrakt 

Transport eller overdragelse før overtakelse krever selgers samtykke. Samtykke kan nektes på fritt 

grunnlag, og selger kan også stille betingelser for et ev. samtykke. Ved utbyggers ev. skriftlige 

samtykke påløper gebyr til megler på kr 25 000,- i tillegg til et gebyr til selger på kr 40 000,- inkl. 

mva. for de merkostnader selger vil ha. Det henvises i denne forbindelse til eget skriv om transport 

av kontrakt, som utleveres på forespørsel. Transport blir kun godkjent dersom de rutiner og vilkår 

som der fremgår blir fulgt, og uansett ikke senere enn 6 uker før overtagelse. For øvrige videresalg 

(videresalg fra næringsdrivende eller fra forbruker på spekulasjon) kan ikke kontraktsposisjonen 

selges, jf buofl § 1b. 





74 

75 

Oslo kommune 

Plan- og bygningsetaten 

Oslo kommune 


S-4812 

Saken 

gjelder: Detaljregulering med reguleringsbestemmelser for felt B1 og B4 i Bjørvikaplanen. 

S-4812 

Saken 

gjelder: Vedtaksdato: Detaljregulering 12.11.2014med reguleringsbestemmelser for felt B1 og B4 i Bjørvikaplanen. 

Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning 

Lovverk: PBL 2008 

Høydereferanse: OSLO LOKAL 

Merknader: Se også sak 200911541 

Knytning(er) Vedtaksdato: mot 12.11.2014 andre planer: 201214718 

Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning 

Lovverk: PBL 2008 

Høydereferanse: Saken består av 13OSLO inkludert LOKAL denne. 

Merknader: Se også sak 200911541 

Knytning(er) mot andre planer: 201214718 

Saken består av 13 inkludert denne. 


Besøksadresse: 

Vahls gate 1, 0187 Oslo 

Postadresse: 

Boks 364 Sentrum, 

0102 Oslo 

Telefon: 23 49 10 00 

Telefaks:23 49 10 01 

Organisasjonsnummer: 

971 040 823 MVA 

E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no 

Internett: www.pbe.oslo.kommune.no 


Besøksadresse: 

Vahls gate 1, 0187 Oslo 

Postadresse: 

Boks 364 Sentrum, 

0102 Oslo 

Telefon: 23 49 10 00 

Telefaks:23 49 10 01 

Organisasjonsnummer: 

971 040 823 MVA 

E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no 

Internett: www.pbe.oslo.kommune.no

76 

77 

OSLO KOMMUNE 

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR FELT B1 OG B4a-B4c I 

BJØRVIKAPLANEN. GNR. 207 BNR. 168 MED FLERE 

§ 1 Avgrensning 

Det regulerte området er vist på plankart merket OP5-201214718 datert 24.10.2013, 

revidert 27.05.2014. 

§ 2 Arealformål og hensynssone 

Områdets vertikalnivå 1 under grunnen reguleres til: 

- Områder for bebyggelse og anlegg: bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller 

privat tjenesteyting (barnehage, kultur, treningssenter, fritidsklubb), hotell, kontor, 

bevertning (under Operagata) 

- Områder for bebyggelse og anlegg: bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller 

privat tjenesteyting (barnehage, kultur, treningssenter, fritidsklubb), kontor, bevertning 

(under felt B4c) 

Områdets vertikalnivå 2 på grunnen reguleres til: 

- Områder for bebyggelse og anlegg: 

- bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller privat tjenesteyting (kultur, 

treningssenter, fritidsklubb), hotell, kontor, bevertning (felt B1) 

- bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage, 

kultur, treningssenter, fritidsklubb), kontor, bevertning (felt B4a) 

- bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller privat tjenesteyting (kultur, 

treningssenter, fritidsklubb), kontor, bevertning (felt B4a) 

- Områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: kjørevei, fortau, torg (felt B21, 

B23, B24 og B26a), sykkelfelt, annen veigrunn – grøntareal, gatetun (felt B4c) 

- Hensynssone H190: Andre sikringssoner (historisk siktakse) 

§ 3 Fellesbestemmelser 

3.1 Dokumentasjonskrav 

I forbindelse med rammesøknad for tiltak skal det redegjøres for hvordan relevante 

tema i følgende dokumenter er fulgt: 

- Overordnet miljøoppfølgingsprogram (datert 27.08.2003, revidert 01.03.2012) 

- Designhåndbok (datert 27.08.2003) 

- Kulturoppfølgingsprogram (datert 27.08.2003) 

- Byromsprogram for Akerselvallmenningen (datert august 2005 ) 

- Byromsprogram for Stasjonsallmenningen (datert desember 2005 ) 

- Temahefter for Bjørvika (datert 2007, unntatt kunst: 2009): Byrom og gaterom, 

Byromsmøbler og utstyr, Belysning, Bygninger, Kunst. 

- Belysningsplan for Oslo sentrum (datert juli 2009). 

Eventuelle avvik fra dokumentene skal begrunnes. Det skal ved søknad om tillatelse 

vedlegges eget Miljøoppfølgingsprogram (MOP) for det enkelte prosjektet som skal 

synliggjøre retningslinjer og mål i forhold til relevante miljøtema. MOP skal inkludere 

forslag til tiltak. 

I søknad om rammetillatelse for arealer regulert til samferdselsanlegg må det redegjøres 

for: Detaljutforming av gate-/ plassrommet. Situasjonsplan skal vedlegges. 

Situasjonsplanen skal vise kotehøyder, kjøre- og gangarealer med atkomster, overflater og 

materialvalg, samt eventuell sykkelparkering, beplantning, belysning, byromsmøbler og – 

utstyr og kunst. 

Ved søknad om tillatelse til tiltak må det gjennom snitt, digitale 3D-modeller og annet 

hensiktsmessig illustrasjonsmateriale må det vises og redegjøres for: 

- Fjernvirkning, sammenheng med og tilknytning til tilstøtende byrom, bebyggelse, vann 

og andre arealer. 

- Siktforhold, solforhold og skyggevirkninger i forhold til eksisterende og ny bebyggelse 

samt byrom/gater. 

- Virkninger på og innvirkning fra lokalklima, herunder hvordan volum- og fasadeutforming 

og beplantning brukes til lokalklimatisk forbedring av vindforhold. 

- Materialbruk og utforming av kaikanter, brygger og lignende samt høydemessig 

terrengnedtrapping fra gangareal til sjøfront. 

- Utearealets overgang til tilliggende fortau-, torg- og gatearealer og innganger til 

tilliggende bebyggelse og atkomster til tilliggende felt for å sikre helhetlig 

terrengtilpasning og universell utforming. 

For de delene av planområdet som utgjør en del av allmenningene Akerselvallmenningen 

og Stasjonsallmenningen slik disse er avgrenset i Reguleringsplan for Bjørvika-Bispevika- 

Lohavn (S-4099), skal det spesielt redegjøres for hvordan kontinuitet i utforming, herunder 

materialbruk, belegg, vegetasjon, møblering og belysning skal sikres i forhold til de delene 

av allmenningene som inngår i andre detaljreguleringsplaner/bebyggelsesplaner. I 

forbindelse med søknad om rammetillatelse for samferdselsanlegg som skal driftes 

og vedlikeholdes av Bymiljøetaten, skal det utarbeides byggeplaner som skal 

godkjennes av Bymiljøetaten før det gis igangsettingstillatelse. 

3.2 Søknadspliktige tiltak 

Tiltak knyttet til gater og byrom, både offentlige og felles samferdselsanlegg og 

teknisk infrastruktur, herunder bymøbler, belysning, vegetasjon, materialbruk og 

utforming av fortau, gatetun, torg, transformatorstasjon med tilhørende anlegg og 

tilknyttede temporære og varige anlegg for uteservering og brygger, er 

søknadspliktige tiltak. 

3.3 Plassering av bebyggelsen 

Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Der 

byggegrense ikke er vist, er byggegrense lik formålsgrense. Ut over dette kan 

tillates bebyggelse der dette er markert på kartet med bestemmelsesgrense og 

omtalt i bestemmelser for de aktuelle feltene. Bebyggelse under terreng tillates trukket 

frem til formålsgrense. Areal kan tillates under terreng i områder for samferdselsanlegg og 

teknisk infrastruktur som angitt for de spesifikke feltene / delene. Underbyggingen 

med tekniske løsninger skal godkjennes av Bymiljøetaten. 

All bebyggelse og alle konstruksjoner opp til kote + 2,5 (Oslonull) skal tåle 

springflo eller være beskyttet mot vanninntrengning av terskler opp til samme 

høyde. Det skal i søknad om rammetillatelse dokumenteres at lokale tiltak kan 

iverksettes på stedet for sikring opp til kote + 2,6 ved varsel om slik ekstremflo. 

3.4 Høyder 

Tillatt maksimumshøyder er vist med koter på plankartet. Takoppbygg kan bare tillates for 

heis og trapp til felles takterrasser for boliger. Takoppbyggene kan maksimalt bygges 3,0 

meter over maksimum tillatt høyde og skal trekkes minimum 3,0 meter inn fra gesims. 

3.5 Utnyttelse 

Utnyttelse er angitt med maksimum bruksareal = m² BRA for de ulike feltene. 

Bruksareal under terreng regnes ikke med i BRA der avstanden mellom himling og 

gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen er mindre enn 0,5 meter. 

3.6 Utforming 

Området skal fremstå som en helhetlig utbygging med høy arkitektonisk 

kvalitet på bebyggelse og utearealer. Bebyggelsen innenfor planområdet skal danne et 

rolig bakteppe for Operaen. Bebyggelsen skal utformes slik at det oppnås variasjon i lange 

fasadeløp. Takene skal vurderes som en del av byens taklandskap og behandles som en 

del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger 

skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg med mer 

integreres i den arkitektoniske utformingen. Ventilasjonsanlegg tillates ikke 

som frittstående elementer på takflaten. Parkeringskjellere tillates ikke eksponert som 

fasade verken mot offentlige eller felles og allment tilgjengelige gater, torg/allmenninger, 

gatetun og gårdsrom. Det skal etableres minimum 3 innganger til publikumsfunksjoner i 

bebyggelsen langs hver kvartalsfasade fra alle omkringliggende byrom, gater 

og torg/allmenninger. 

3.7 Boligkvalitet og leilighetssammensetning 

Bebyggelsen skal plasseres og utformes slik at boliger og uteoppholdsarealer i størst mulig 

grad skjermes fra støy og luftforurensning og slik at flest mulig boenheter får utsikt til 

fjorden eller til vann- og grøntareal. Leiligheter, med unntak av hjørneleiligheter, skal 

være gjennomgående. Det tillates ingen ensidige leiligheter mot nord og nordøst eller mot 

gater med støy og luftforurensning over de til enhver tid gjeldende grenseverdier. 

Leilighetsdybden for gjennomgående leiligheter skal ikke overstige 12 meter. Hjørneleiligheter 

skal være tosidige og leilighetsdybden skal ikke overstige leilighetens 

fasadelengde. 

Følgende fordeling av leilighetsstørrelser/-typer skal legges til grunn: Felt B1 og B4 skal 

ha maksimum 30 prosent leiligheter på 40-50 m 2 BRA, minimum 40 prosent leiligheter på 

50 - 80 m 2 BRA og minimum 30 prosent leiligheter på 80 m 2 BRA og større. Det tillates 

ikke leiligheter under 40 m 2 BRA. Alle leiligheter skal ha uteareal som skal utgjøre 20 

prosent av boligenes bruksareal. Til uteareal kan regnes balkonger, areal på base, terrasser 

og fellesareal på bakken eller takterrasser. Gangareal, kjøreareal og parkeringsarealer for 

bil/sykler og renovasjonsarealer medregnes ikke i uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal skal 

i hovedsak omfatte felles uteareal på terreng-/gårdsromnivå. Uteoppholdsarealet skal være 

solbelyst 5 timer 1. mars. Balkonger, terrasser eller forhager som privat uteareal skal 

finnes for alle boenheter med unntak av studentboliger. Det skal være solinnfall på den 

enkelte boligs private uteareal. 

3.8 Forretningsformål 

Forretningsarealer tillates bare anlagt i 1. og 2. etasje, regnet fra tilsluttende fotgjengerareal 

samt i underetasje i felt B1. Forretning i 1. etasje skal plasseres mot gate 

og/eller allmenning, og ha minimum en inngang pr. virksomhet mot offentlig tilgjengelig 

areal, dog skal det være minimum 3 innganger pr. fasade jamfør § 3.6 siste kulepunkt. 

Hver enkelt virksomhet skal ha maksimal størrelse på 400 m 2 BRA, med unntak av én 

dagligvarebutikk som kan være opp til 2 500 m 2 BRA. Denne skal plasseres i underetasje i 

felt B1 og skal ha atkomst fra Dronning Eufemias gate. 

3.9 Utomhusplan/byggeplan 

Sammen med søknad om rammetillatelse for områder for bebyggelse og anlegg skal 

det innsendes utomhusplan i målestokk 1 : 200 som viser opparbeidelse av de 

ubebygde delene av angjeldende felt, for uteoppholdsareal på base og terrasser, samt 

illustrasjoner og redegjørelse for sammenheng og grensesnitt mot tilstøtende 

trafikkarealer og grønnstruktur. Planen skal vise oppholdsarealer, lekearealer, 

sykkelparkering, gangveier, parkering for forflytningshemmede på terreng, samt 

eventuelle støyskjermingstiltak og vinddempende tiltak. Planen skal redegjøre for 

eksisterende og fremtidig terreng samt vegetasjon. Utomhusplanen skal godkjennes 

samtidig med rammetillatelse. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold 

til godkjent plan før midlertidig brukstillatelse gis. Utomhusplan skal godkjennes av Planog 

bygningsetaten. Byggeplan skal godkjennes av Bymiljøetaten før igangsettingstillatelse 

gis. 

3.10 Parkering 

Bilparkering for bebyggelsen skal innpasses i underjordiske eller skjulte parkeringsanlegg 

på egen tomt eller i fellesanlegg. Plasser for forflytningshemmede skal plasseres i 

nærområdet og tillates lagt på bakkeplan. Bilparkering skal innpasses etter følgende norm: 

- Boliger: maksimum 0,6 plass pr. 100 m 2 BRA 

- Forretninger: maksimum 2 plasser pr. 1 000 m² BRA 

- Kontorer: maksimum 1,6 plasser pr. 1 000 m 2 BRA 

- Bevertning: maksimum 3 plasser pr. 1 000 m 2 BRA. 

- Undervisning, barnehage: maksimum 1 plass pr. 10 årsverk 

- Kino/teater: maksimum 1,6 plasser pr. 1 000 m 2 BRA. 

- Hotell: maksimum 1 plass pr. 10 rom 

For ovennevnte formål skal minimum 5 prosent av plassene avsettes for 

forflytningshemmede. For forretningsareal i underetasje i felt B1 tillates det utover 

ovenstående norm etablert 50 plasser i parkeringsanlegg under felt B1/B4. Avvik fra 

parkeringsnormen innen et enkelt felt kan vurderes dersom det kan dokumenteres at 

maksimalantallet for parkeringsplasser i henhold til normen ikke overskrides innenfor 

planområdet. 

Sykkelparkering for bebyggelsen skal fortrinnsvis ordnes på egen tomt i tilknytning til 

innganger, parkeringskjeller og/eller utomhusarealer. Det skal avsettes plasser etter 

følgende norm: 

- Boliger: minimum 2 plasser pr. 100 m² 

- Forretninger: minimum 6 plasser pr. 1 000 m² 

- Kontorer: minimum 7 plasser pr. 1 000 m 2 

- Bevertning: minimum 2 plasser pr. 10 seter 

- Undervisning: minimum 20 plasser pr. 10 årsverk 

- Kino, teater: minimum 2 plasser pr. 10 seter. 

- Barnehage: minimum 4 plasser pr. 10 årsverk 

- Hotell: minimum 2 plasser pr. 10 rom 

For ovennevnte formål skal minimum 50 prosent av sykkelplassene være overbygd / 

under tak, der normen gir en utbygging av minst 20 plasser i forbindelse med byggesaken. 

3.11 Avkjørsel 

Feltene skal ha avkjørsler som vist med piler på plankartet. 

3.12 Miljøhensyn 

3.12.1 Generelt: Alle søknadspliktige tiltak innen planområdet skal ha høy miljøkvalitet og 

lav miljøbelastning. De til enhver tid gjeldende miljø- og energikrav i TEK gjelder som 

minimumskrav. 

3.12.2 Støy: Støy skal ikke overskride grenseverdiene i Miljøverndepartementets rundskriv 

T-1442 tabell 2, eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter 

dette. 

3.12.3 Overvann: Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljprosjektering 

av tiltak. Det skal redegjøres for håndtering/ behandling av alt overvann, både takvann, 

1 

2 

3 

4

78 

79 

overflatevann og drensvann, ved søknad om rammetillatelse. Vann- og avløpsetaten 

skal godkjenne de valgte løsningene for håndtering/behandling av overvann i tråd 

med målene gitt i overordnet miljøoppfølgings-program (OMOP) og til enhver tid 

gjeldende TEK. 

3.12.4 Materialbruk: Materialer skal ha lang levetid og skal kunne gjenvinnes. Det skal 

brukes materialer og materialsammensetninger som ikke bidrar til sykdomsfremkallende 

eller sjenerende inneklima. Overflater skal være lite ressurskrevende å vedlikeholde. 

Treverk skal stamme fra bærekraftig hugst. Treverk fra regnskog skal ikke benyttes. 

3.12.5 Fjernvarme, fjernkjøling og produksjonsanlegg for dette: Byggverk som oppføres 

innenfor områder som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven, skal tilknyttes 

fjernvarmeanlegget i området. Anlegg og installasjoner for bruk av fossilt brensel som 

medfører utslipp av klimagasser tillates ikke. Byggene skal tilrettelegges for vannbåren 

kjøling, som muliggjør tilknytning til fjernkjøleanlegg. Energianlegg for vannbåren kjøling 

og varme skal etableres. 

3.12.6 Avfall og massehåndtering: Det stilles krav om etablering av avfallssug for 

bebyggelse. Anlegget skal godkjennes av Energigjenvinningsetaten. Gravemasser fra 

planområdet skal inngå i felles massehåndteringsplan for Bjørvika, konferer S-4099. På 

alle eiendommer hvor det skal etableres barnehage eller andre områder tiltenkt for barns 

lekeareal skal det undersøkes for grunnforurensning etter Klif-veileder for undersøkelse av 

jordforurensning (TA2261 og TA2262). 

3.12.7 Forholdet til automatisk fredete kulturminner: Tiltak kan ikke iverksettes før 

forholdet til automatisk fredete kulturminner og skipsfunn er avklart, jamfør 

kulturminneloven §§ 8, 9 og 14. Det innebærer at automatisk fredete og vernede 

kulturminner må registreres. Kulturmyndighetene må deretter vurdere om tillatelse til 

inngrep etter kulturminneloven kan gis og eventuelt fastsette vilkår for dette. Planen må 

endres med hensyn til bestemmelser i tråd med kulturminnemyndighetens avgjørelse, 

jamfør kulturminneloven § 8. Kostnadene skal dekkes av tiltakshaver, jamfør 

kulturminneloven § 10. 

I god tid før anleggsperiodens oppstart skal det foretas innledende undersøkelser etter 

kulturminnelovens § 9 for avklaring av eventuelle kulturlags dybder, funnmektighet og 

datering. Som en del av søknad om rammetillatelse skal det utarbeides en plan for 

arkeologisk overvåking av gravearbeider, med en beredskapsdel for overvåking av funn. 

Beredskapsdelen skal fastsette hvordan kulturminner som avdekkes skal håndteres fra 

påvisning til avsluttet konservering. Planen skal også peke ut områder der det skal tas 

prøver for å avklare om byggemetoden kan ødelegge andre automatisk fredete 

kulturminner eller skipsfunn i influensområdet. Med inngrep regnes også pæling. Det kan 

stilles krav om undersøkelse i tørr byggegrop. Nærmere retningslinjer for utarbeidelse av 

planen og endelig godkjenning av denne skal gis av rette kulturminnemyndighet. 

3.12.8 Anleggsperioden: Atkomster til etablerte utbyggingsområder skal opprettholdes 

under utbygging av nye områder. Ved anleggsvirksomhet skal det gjennomføres tiltak som 

sikrer god og trygg fremkommelighet for fotgjengere og syklister. Drensvann og spillvann 

fra anlegget som fører til offentlige ledninger eller resipient (havnebassenget) skal ha en 

vannkvalitet som ikke medfører forurensning. Før igangsettingstillatelse gis skal det 

foreligge en beredskapsplan for hvordan forurensninger som oppdages under arbeidet skal 

håndteres. Tilfredsstillende strømningsforhold i Akerselva skal opprettholdes under 

anleggsarbeidene. Anleggene skal gjennomføres slik at sjøørret og laks kan passere. 

Vertikalnivå 1 (under terreng) 

§ 4 Områder for kombinert bebyggelse og anlegg 

4.1 Bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage, 

kultur, treningssenter, fritidsklubb), hotell, kontor, bevertning (under Operagata) 

Atkomst, parkering og andre tekniske funksjoner tillates. 

4.2 Bolig, forretning, undervisning, annen offentlig eller privat tjenesteyting 

(barnehage, kultur, treningssenter, fritidsklubb), kontor, bevertning (under felt B4c) 

Atkomst, parkering og andre tekniske funksjoner tillates. 

Vertikalnivå 2 (på terreng) 

§ 5 Felt B1 


Bruksareal skal ikke overstige BRA = 19 000 m 2 BRA, inkludert utkragede 

bygningsvolumer over tilliggende fortau/torg (jamfør også BG3). 

5.2 Plassering av bebyggelse 

Mot Dronning Eufemias gate og Operagata skal bebyggelsen plasseres i 

formålsgrense, dog mot Dronning Eufemias gate skal bebyggelsen i 1. og 2. 

etasje trekkes minimum 3,0 meter tilbake fra formålsgrense med en høyde på 

minimum 7 meter fra gateplan som gjennomgående arkade. 

5.3 Høyder og utforming 

Krav om tilbaketrukne toppetasjer er angitt på plankartet med to tall som angir 

henholdsvis tillatt gesimshøyde og byggehøyde for tilbaketrukket toppetasje 

som skal trekkes minimum tre meter tilbake fra fasadeliv. Bebyggelsens fasader skal gis 

en småskalert utforming med høy grad av variasjon, fasadesprang, relieffvirkning og med 

bruk av mer enn 2 materialer. Inntil 40 prosent av fasadene kan være glass. Fasader skal 

deles opp med vertikale felt tilbaketrukket fra formålsgrense, en jevn rytme. Det skal 

etableres vegetasjonsdekke med dybde på minst 1,0 meter, eventuelt som plantekummer 

som muliggjøre busker og trær på minst 20 prosent av utearealet på basen. Innenfor feltet 

B1 skal det minimum være 50 prosent grønne tak i form av sedummatter og/eller gress 

samt innslag av busker, trær og annen vegetasjon. 

5.4 Bruk 

Minimum 30 prosent av bruksarealet skal være bolig. Mot Dronning Eufemias gate, 

Operagata, Akerselvallmenningen og Stasjonsallmenningen tillates ikke bolig og kontor i 

1. etasje og 2. etasje. Atkomst til disse funksjonene tillates. Etasjehøyden i 1. etasje skal 

være minimum 4 meter. Innenfor felt B1 skal samlet forretningsareal i 1. og 2. etasje 

maksimum tilsvare 100 prosent av 1. etasjes BRA. I tillegg til angitt m² BRA tillates inntil 

2 500 m 2 forretning i underetasje i feltet. Parkering og varelevering skal etableres i felles 

anlegg under bebyggelsen i felt B1/B4a/B4b, samt under gatetun (felt B4c) og 

mellomliggende del av Operagata med atkomst fra Operagata med rampe innpasset i 

bebyggelsen i felt B4a. Innenfor felt B1 mot Operagata tillates det etablert integrert i 

bebyggelsen minigjenbruksstasjon / fellesanlegg for avfallssug. 

5.5 Bestemmelsesgrenser 

Innenfor angitte bestemmelsesgrenser (BG1) i tilliggende torgarealer og fortau, med 

bredde på 2,0 meter, tillates bebyggelsen utkraget. Balkonger kan utkrages med ytterligere 

0,4 meter utover bestemmelsesgrense (BG3). Fri høyde skal være minimum 7 meter over 

bakkeplan. Utkraget bebyggelse inklusive balkonger skal, for hver etasje, maksimalt fylle 

50 prosent av fasadearealet i hver av de tre sonene mot øst, sør og vest. Innenfor angitte 

bestemmelsesgrenser BG1 og BG2 i tilliggende torgarealer mot Akerselvallmenningen 

skal det etableres utkragede glassbaldakiner. Fri høyde skal være 7,0 meter. 

§ 6 Felt B4a og B4b 


Bruksareal skal ikke overstige BRA = 19 500 m 2 BRA, inkludert utkragede 

bygningsvolumer over tilliggende torgarealer og fortau innenfor BG3. 

6.2 Plassering av bebyggelse 

Mot Operagata skal bebyggelsen plasseres i formålsgrense. 

6.3 Utforming 

Bebyggelsens fasader skal gis en småskalert utforming med høy grad av 

variasjon, fasadesprang, relieffvirkning og med bruk av mer enn 2 materialer. 

Inntil 40 % av fasadene kan være glass. Fasader skal deles opp med vertikale felt 

tilbaketrukket fra formålsgrense, i en jevn rytme. Det skal i hvert av feltene B4a og B4b 

etableres 2 åpninger i karréveggene, én mot Akerselvallmenningen i vest og én mot 

Stasjonsallmenningen /Havnepromenaden i øst. Alle 4 åpninger skal ha en høyde på minst 

3 etasjer. Så vel mot Akerselvallmenningen som mot Stasjonsallmenningen skal 

åpningene ha en bredde på minimum 10,0 meter i begge felt. I felt B4a skal 

begge åpninger etableres fra kote 8,0 og opp. I felt B4b skal begge åpninger 

etableres som åpne kutt fra kote 25,0 og nedover. Det må tas lokalklimatiske 

hensyn ved utforming og plassering av åpningene. I felt B4b skal de 3 nederste etasjene i 

vestre del av bebyggelsen over basen trekkes minst 5,0 meter tilbake fra formålsgrense i 

sør. I østre del av bebyggelsen skal de 3 øverste etasjene trekkes minst 5,0 meter tilbake 

fra grense mellom ulike høyder mot sør. Det skal etableres vegetasjonsdekke med dybde 

på minst 1,0 meter, eventuelt som plantekummer, som muliggjør busker og trær på minst 

20 prosent av utearealet på basen. Innenfor feltene B4a og B4b skal det minimum være 50 

prosent grønne tak i form av sedummatter og/eller gress samt innslag av busker, trær og 

annen vegetasjon. 

6.4 Bruk 

Minimum 70 prosent av det samlede bruksarealet for B4a og B4b skal være bolig. Mot 

Operagata, Akerselvallmenningen, Stasjonsallmenningen og Havnepromenaden tillates 

ikke bolig og kontor i 1. etasje. Atkomst til disse funksjonene tillates. Etasjehøyden skal 

være minimum 4 meter. Innenfor felt B4a og B4b skal forretningsareal i 1. etasje utgjøre 

maks 50 prosent av bruksarealet. Forretningsareal tillates kun i 1. etasje. Det skal 

innpasses en 2-avdelings barnehage med minimum 750 m 2 uteareal i felt B4a. Utearealet 

skal være tinglyst som tilgjengelig for beboerne utenfor barnehagens åpningstid. Parkering 

og varelevering skal etableres i felles anlegg under bebyggelsen i felt B1/B4a/B4b samt 

under gatetun (felt B4c) og mellomliggende del av Operagata med atkomst fra Operagata 

med rampe innpasset i bebyggelsen i felt B4a. Innenfor felt B4a mot Operagata tillates det 

etablert integrert i bebyggelsen minigjenbruksstasjon/ fellesanlegg for avfallssug. 

6.5 Bestemmelsesgrenser 

Innenfor angitte bestemmelsesgrenser (BG1) i tilliggende torgarealer og fortau, med 

bredde på 2,0 meter, tillates bebyggelsen utkraget. Balkonger kan utkrages med ytterligere 

0,4 meter utover bestemmelsesgrense (BG1). Fri høyde skal være minimum 4,5 meter over 

bakkeplan. Utkraget bebyggelse inklusive balkonger skal, for hver etasje, maksimalt fylle 

50 prosent av fasadearealet innenfor bestemmelsesgrensen i hver av de tre sonene mot 

nord, øst og vest. Innenfor angitte bestemmelsesgrenser BG1 og BG2 i tilliggende 

torgarealer mot Akerselvallmenningen skal det etableres utkraget glassbaldakin. Fri 

høyde skal være 4,5 meter. 

§ 7 Offentlig og felles samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 

7.1 Bruk og utforming 

Arealene skal brukes som angitt på plankartet og i bestemmelser. Mot sjøen tillates 

fortøyning og anløp av båter, forutsatt at dette ikke begrenser eller vanskeliggjør den 

rekreative bruken av arealene. Det tillates etablert sykkelparkering og vegetasjonssoner på 

regulerte torg, fortau og gatetun. Det forutsettes at disse ikke hindrer fremkommelighet, og 

at det kan etableres en sammenhengende fri ferdselssone med minimum bredde på 5,0 

meter. Sykkelplasser på regulerte torg og fortau kommer i tillegg til plasser omtalt i § 3.10. 

Fortau og sykkelfelt skal føres uhindret forbi avkjørsler til parkeringsanlegg. 

7.1.1 Felles for Stasjonsallmenningen (felt B21), Akerselvallmenningen (felt B23 og 

B24) og Havnepromenaden (felt B26a): 

a) Arealene skal være offentlige. 

b) Den enkelte allmenningen skal material- og høydemessig behandles som et 

helhetlig og sammenhengende område sammen med de deler av Dronning 

Eufemias gate og Operagata som krysser allmenningene, samt sammen med 

de andre deler av den respektive allmenningen utenfor planområdet. 

c) Overflater og materialvalg, belysning, byromsmøbler og utstyr, kunstnerisk 

utsmykking og grønnstruktur skal ha høy estetisk standard og materialkvalitet. 

d) Stasjonsallmenningen og Akerselvallmenningen skal gis en stedegen identitet 

og begge allmenningene skal behandles som en egen helhet med et samlende 

formalt grep løst gjennom et felles formspråk for hver allmenning. 

e) De deler av Havnepromenaden som inngår i allmenningene skal innordne seg 

i en helhetlig utforming av Havnepromenadens sammenhengende trasé langs 

fjorden. Det skal tilrettelegges for offentlig fortøyning av småbåter, kajakk, kano 

og lignende der det er mulig langs Havnepromenaden. 

f) Allmenningens belegg skal trekkes inntil fortauskantene mot kjøreveg. Det skal 

etableres opphøyde fotgjengerkrysninger i Operagata. Opphøyet gangfelt skal 

utføres i betong. Fargen på betong skal være tilnærmet fargen på allmenningens 

mørke steinbelegg. Opphøyet gangfelt i Operagata skal etableres tilsvarende 

gangfeltet i Dronning Eufemias gate. 

g) Ved etappevis utbygging skal det redegjøres for hvordan allmenningens 

helhetlige utforming sikres. 

Terrenghøyder: 

De på plankartet angitte kotehøyder kan etter kommunens vurdering fravikes med 

inntil 0,5 meter. En viktig forutsetning vil være at planens helhetsgrep ivaretas. 

Overflater og materialvalg: 

Belegg og overflater skal tilrettelegges for fremkommelighet for alle trafikantgrupper. 

Belegg må tilpasses for å unngå eventuelle setninger. Så langt mulig skal permeable 

flater søkes benyttet. 

Beplantning: 

Det skal sikres vinddempende sjiktet vegetasjon i allmenningen og på torgarealer. Det 

skal sikres høy komfortgrad for uteopphold. Arealene med funksjon som park, torg og 

havnepromenade skal plantes med et artsmangfold av trær, busker og/eller 

staudegressarter, med ulike sorter innenfor hver art. Det må anlegges en dybde minimum 

1,5 meter i plantekar slik at drift og fornyelse av beplantning er mulig. Plantekarets 

størrelse skal dimensjoneres utfra rotsonens omkrets. 

Belysning: 

Følgende belysningsprinsipper skal benyttes: 

Allmenn belysning: gatebelysning skal sikre at man kan ferdes trygt og sikkert 

Romlig belysning: lyssetting som definerer og fremhever plassrommet og er 

fleksibelt i forhold til aktiviteter på plassen. Plassen må belyses tilstrekkelig i 

5 

6 

7 

8

80 

81 

forhold til bruken. 

Effektbelysning: dempet belysning av tregrupper, flater, kanter eller 

kulturbygninger. 

a) Generelt er Operaens belysning overordnet all annen belysning. 

Havnepromenaden og allmenningens belysning må underordnes Operaens 

belysning i styrke. Havnepromenadens sammenhengende trasé går foran 

allmenningen. 

b) Belysningen skal gi den enkelte allmenningen en stedegen identitet, samt 

knyttes til Belysningsplan for Oslo sentrum for de deler som gjelder for 

Akerselvallmenningen og Akerselva miljøpark samt for Stasjonsallmenningen. 

Den skal definere og fremheve allmenningens kanter. 

c) Havnepromenadens belysning skal utformes etter et felles program for 

Bjørvika. Havnepromenadens ferdselsbelysning skal i menneskehøyde være 

nedadrettet og ensartet. Det skal ikke plasseres belysningsmaster på de ytterste 

3 - 5 meter av Havnepromenaden. Dette området skal belyses med spredt belysning 

fra Havnepromenadens ferdselsbelysning. Det kan benyttes markeringslys både på 

kaikantens indre og ytre side som lyser ned mot kaikantens belegning og ned mot 

vannflaten. 

d) Viktige elementer på og i vannet kan belyses og speilinger i vannet kan 

benyttes bevisst. Den frie utsyn over fjorden skal opprettholdes slik at øyene 

kan skimtes om natten. 

Byromsmøbler og utstyr: 

Det skal være sitteplasser til både lengre, rekreativt opphold og korte stopp. 

Oppholdsmuligheter skal etableres som enkeltsitteplasser, sittebenker, romskapende 

elementer og større skulpturale sittemøbler som en del av torgenes/ plassenes formale 

grep. Disse skal være plassert nær tilliggende bygninger, ved vann og grøntarealer og 

skal lokalklimatisk avskjermes med sjiktet vegetasjon. Plantekar skal utformes slik at 

det dannes naturlige sitteplasser. 

Kunst: 

Det skal etableres kunst innenfor planområdet som del av det overordnede 

kunstprosjektet for Bjørvika. Kunst skal etableres i Akerselvallmenningen og 

Stasjonsallmenningen og innenfor de delene av Havnepromenaden (del av B26a) som 

inngår i respektive allmenninger. 

7.1.2 Stasjonsallmenningen (felt B21) 

Fri sikt fra gangbroen til sjøen og Hovedøya skal sikres. Sør for Operagata skal 

beplantningen understreke nærheten til vannet. 

- Allmenningen skal materialmessig og i utforming fremstå som et 

sammenhengende forløp fra fjorden og opp til broen over sporområdene. 

Allmenningen skal deles opp i ulike rom hvor det tilrettelegges for varierte 

aktiviteter. 

- Langs den tilgrensende bebyggelsens fasader skal det legges til rette for 

områder med publikumstilbud. Det skal tilrettelegges for opphold, møblering 

og sykkelparkering i sammenheng med publikumstilbud og bevertningssteder i 

bebyggelsen. De mest solfylte områdene skal benyttes til uteopphold for 

allmennheten. 

- I tillegg til kunst skal vann brukes som kunstnerisk element 


Belegget i allmenningen skal settes sammen i et system av kantede flater slik at 

sammenhengen med nordre del av allmenningen ivaretas. Naturstein skal være 

dominerende materialbruk i allmenningen. 

- Materialbruk på belegg og overflater skal bestå av en kombinasjon av 

naturstein, betong og tre. Dominerende materialbruk skal være naturstein slik 

dette er benyttet i nordre del av allmenningen. Betong kan benyttes i 

konstruksjoner og i overflater med krav til stor friksjon. 

- Betongen skal gis en overflatebehandling som gir visuell variasjon samtidig 

som materialbruken forsterker elementenes funksjon. Kjøresterke dekker kan 

etter kommunens vurdering tillates på arealer som belastes av tung nyttetrafikk. 

- Grus og gress i kombinasjon med annen vegetasjon, benyttes i soner i felt B21 

der det tilrettelegges for lek og opphold. 

Bestemmelsesgrenser: 

Innenfor angitte bestemmelsesgrenser BG3 tillates etablert uteservering. Innenfor 

angitt bestemmelsesgrense BG4 skal det etableres vegetasjon. 

7.1.3 Akerselvallmenningen (felt B23 og B24): Byrommet skal utformes som et 

parklandskap for rekreasjon. Eksisterende murer rekonstrueres og synliggjøres som 

historiske spor i det nye anlegget der dette er regulert på plankartet. Det skal tilrettelegges 

for rekreasjon på brygge- og grøntarealer i tilknytning til elven, for opphold, møblering og 

sykkelparkering. På elvebreddens østside skal det legges til rette for aktiviteter som 

uteservering og opphold. 


Gatebelegg og overflater skal tilrettelegges for fremkommelighet for alle 

trafikantgrupper. Materialbruk på forstøtningsmurer, belegg og overflater skal være 

en kombinasjon av naturstein, betong, og tre, alle med parkstandard. Dominerende 

og gjennomgående materialbruk skal være naturstein. Natursteinformater må 

tilpasses for å unngå eventuelle setninger. Dominerende materialbruk på gatebelegg 

og overflater skal bestå av en kombinasjon av naturstein, betong, tre og gress og 

brukes på følgende måte: 

- Naturstein i små formater anvendes der det påregnes setninger og der det 

stilles særskilte krav til bæreevne. Brostein skal ikke brukes. Asfalt kan tillates 

på kjørearealer som belastes av tung nyttetrafikk. Kjørbar gangbro skal ha 

betongbelegg. 

- Betong benyttes i konstruksjoner som brokar, forstøtning, terrassering og i 

overflater med krav til stor friksjon. Betongen skal gis en overflatebehandling 

som gir visuell variasjon samtidig som materialbruken forsterker elementenes 

funksjon. 

- Trematerialer benyttes til enkelte soner for opphold på sideflatene. 

Byromsmøbler og utstyr: 

Det skal etableres soner for offentlig opphold, inkludert sittemuligheter, som ikke er 

knyttet til aktiviteter i tilliggende bebyggelse. Soner for allment opphold skal være 

minst 40 m 2 . 

7.1.4 Havnepromenaden (felt B26): Havnepromenaden skal ha bredde som vist på 

plankartet. Der Havnepromenaden krysser allmenninger skal det ved søknad om 

rammetillatelse redegjøres for hvordan det i tverrsnittet er tilrettelagt for soner for 

bevegelse (løping, sykling, rulleskøyter) i tillegg til roligere soner for opphold og 

fotgjengere. Et enhetlig natursteinsbelegg skal benyttes på Havnepromenaden. Langs 

kaikanten kan også tredekke benyttes i oppholdssoner. Fundamentering av byrom/plass 

som grenser til spesialområde: område for taubane med endestasjon i S-4099, skal skje på 

en måte som ikke vanskeliggjør lokalisering og fundamentering av en fremtidig 

gondolbane. 

7.1.5 Gatetun B4c: Felt B4c skal være felles gatetun for felt B4a og B4b. Gatetunet skal 

være tinglyst som tilgjengelig for allmennheten hele døgnet. 

7.1.6 Operagata: Operagata skal være felles for feltene B1, B4a, B4b og bebyggelse under 

felt B4c. Operagata skal være tinglyst som tilgjengelig for allmennheten hele døgnet. 

Annen veigrunn – grønnstruktur skal beplantes med trær. 

7.2 Bestemmelsesgrenser i områder for samferdselsanlegg 

Stasjonsallmenningen B21, Akerselvallmenningen B23 og B24: Innenfor angitte 

bestemmelsesgrenser (BG1) mot felt B1 og B4a/B4b tillates det utkraget bebyggelse i 

tilknytning til disse byggefeltene. Bebyggelsen skal ha fri høyde fra bakkeplan på 

minimum 7 meter for B1 og minimum 4,5 meter for B4a/B4b. (jamfør § 5 og 6). 

Akerselvallmenningen B23 og B24: Innenfor angitte bestemmelsesgrenser 

(BG1 og BG2) mot felt B1 og B4a/B4b skal det være utkraget glasstak i tilknytning til 

disse byggefeltene. Glasstaket skal ha fri høyde fra bakkeplan på minimum 7 meter for B1 

og minimum 4,5 meter for B4a/B4b. (jamfør § 5 og 6). 

Stasjonsallmenningen B21: Innenfor angitte bestemmelsesgrenser (BG3) 

tillates uteservering. 

Stasjonsallmenningen B21: Innenfor angitte bestemmelsesgrenser (BG 4) skal 

det etableres vegetasjon. 

§ 8 Hensynssoner: Andre sikringssoner (historisk siktakse) (H190) 

I sikringssonen som vist på kartet tillates ikke bebyggelse over kote 18,0. 

§ 9 Rekkefølgebestemmelser 

9.1 Sjøbunn 

Før midlertidig brukstillatelse gis for bebyggelse mot sjøområdene skal de mudrings- og 

tildekkingstiltakene som er gjennomført i sjøområdene være restaurert etter eventuelle 

skader. 

9.2 Bebyggelse og anlegg 

Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan 

før midlertidig brukstillatelse gis. 

9.3 Kjøreveier, torg og fortau 

Før det gis rammetillatelse til tiltak under offentlige samferdselsanlegg skal det 

foreligge skriftlig ansvarserklæring i forhold til Bymiljøetatens interesser. 

Ansvarserklæringen skal være tinglyst. 

Der det i de nedenstående punkter er knyttet rekkefølgebestemmelser til tilstøtende 

byggefelt, gjelder disse bestemmelsene også halvparten av tilgrensende gate/vei/torg 

som naturlig tilhører det aktuelle byggefeltet og tilstøtende byggefelt. Dersom byrommene 

(allmenningene) ut fra den overordnede etappeutviklingen av byområdet må etableres i 

flere etapper, gjelder kravene nedenfor den aktuelle etappen. 

- Før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse skal de nærmeste 

tilstøtende kjørefelt, fortau, torg, sykkelfelt og annen veigrunn være ferdigstilt. 

- Før midlertidig brukstillatelse gis for byggefeltene langs torg og andre 

offentlig tilgjengelige soner mot sjøen og elvebredder, må slike tilstøtende 

elementer være ferdigstilt. 

- Kunstnerisk utsmykking skal etableres i de sentrale byrommene 

Akerselvallmenningen, Stasjonsallmenningen, i Dronning Eufemias gate og 

Havnepromenaden som angitt i kunststrategien for Bjørvika før midlertidig 

brukstillatelse gis for de respektive, tilgrensende byggefeltene. 

Felt B1 

- Før det gis midlertidig brukstillatelse for det sist oppførte av feltene A9b og 

B1 skal nytt løp for Akerselva og Akerselvallmenningen mellom Dronning 

Eufemias gate og Operagata være ferdigstilt. 

- ”Stasjonsallmenningen” med vannspeil skal være opparbeidet før midlertidig 

brukstillatelse gis for det siste byggefeltet som gir allmenningen tosidig 

bebyggelse. 

Felt B4a og B4b 

- Før det gis midlertidig brukstillatelse for B4a og B4b skal Akerselvallmenningen øst for 

elva mellom Operagata og felt B26 være opparbeidet. 

- Før det gis midlertidig brukstillatelse for det siste byggefeltet som gir allmenningen 

tosidig bebyggelse skal ”Stasjonsallmenningen” med vannspeil være opparbeidet. 

- Før det gis midlertidig brukstillatelse for siste del av bebyggelse i felt B4a skal 

det være oppført barnehage med tilhørende uteareal i henhold til § 6. 

Operagata 

- Operagatas bro over Akerselva skal etableres senest samtidig med Operagata 

innenfor planområdet. 

Detaljregulering og reguleringsbestemmelser ble 

egengodkjent ved bystyrets vedtak av 12.11.2014 sak 321. 

Bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak. 

Byrådsavdeling for byutvikling, den 19.11.2014 

Rune Raknes, bem. 

9 

10 

11 

12

For mer informasjon, ta kontakt med: 

Iga Okon +47 91 99 48 84 / Finn Bragnes +47 913 15 818 

Operagata 20 utvikles og bygges ut av Skanska Eiendomsutvikling. Skanska er et av verdens ledende 

prosjektutvikler- og entreprenørselskap. I Norge består Skanska av flere selskaper og virksomheter. 

Størst er entreprenøren Skanska Norge AS og Skanska Eiendomsutvikling. Hovedkontoret ligger i Oslo, 

men vi har også virksomhet i Bergen, Stavanger, Kristiansand og Trondheim.

84 

Solen har for lengst gått ned bak Vestkanten et 

sted og langs fjorden seiler natten sakte inn. 

Den legger til ved havna og stryker gatelangs 

forkledd som en kjølig sønnavind. 

Min by, du ligger rastløs selv om dagen din er 

over. For du vet at natten din blir aldri lang. 

Fra God natt Oslo, 

Lillebjørn Nilsen

operagata20.no

Operagata 20 - Skanska leiligheter

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?