Renovação de registo provisório de aquisição lavrado com base em

P.º R. P. 113/2005 DSJ-CT: Renovação de registo provisório de aquisição lavrado
com base em contrato-promessa de alienação. Documento comprovativo do
consentimento das partes. Declarações complementares da intenção de vender e
dos elementos essenciais do negócio jurídico prestadas pela proprietária.
Parecer
A coberto da ap.21/20041116 foi lavrado na Conservatória do Registo Predial de … o registo
de aquisição do prédio nº 1030/19920211, da freguesia de …, o qual, por ter sido pedido
antes de titulado o contrato e instruído com contrato de promessa de compra e venda, foi
qualificado como provisório por natureza, nos termos do nº1, al. g), e do nº4, do artigo 92º
do Código do Registo Predial.
Considerando o prazo de vigência do registo e o facto de ter sido fixado como termo certo
para a realização do contrato prometido o dia 31 de Dezembro de 2005, foi pedida pela
ap.36/20050516 a renovação daquele registo provisório, juntando-se para o efeito a
requisição de registo de modelo próprio – Mod. A - , onde também se fez constar, em
declarações complementares, o propósito de venda por parte da titular definitivamente
inscrita – CAC – e, bem assim, uma súmula dos elementos essenciais do negócio jurídico,
designadamente o objecto, os sujeitos e o preço.
O pedido de renovação de registo, contendo a referida declaração complementar, a
assinatura notarialmente reconhecida de FVCS, na qualidade de procurador da promitente
vendedora e de gerente, com poderes para o acto, da sociedade promitente compradora, e a
assinatura da Sra. advogada, A…, apresentante e ora recorrente, veio, no entanto, a ser
recusado por não ter sido comprovado o consentimento expresso das partes para a
renovação;
Inconformada, a apresentante interpõe reclamação da decisão de recusa e, em requerimento
dirigido ao Sr. Conservador, vem aduzir, em síntese, que não foram produzidas quaisquer
declarações complementares e que o consentimento das partes, além de estar patenteado
pela data acordada para a realização do contrato prometido, se infere do próprio
reconhecimento notarial da assinatura aposto no impresso-requisição.
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Esta reclamação foi aproveitada como processo de recurso hierárquico 1 , tendo sido proferido
despacho de sustentação no qual se desenvolvem e aperfeiçoam os fundamentos da recusa.
Vistas as posições em confronto, como não há questões prejudiciais que obstem à apreciação
do mérito do recurso, cumpre emitir parecer.
Fundamentação
1 – As questões suscitadas nos autos são as seguintes:
a) Saber, por um lado, se o pedido de renovação, elaborado no impresso próprio e assinado
por representante das partes no contrato de promessa de compra e venda constitui
documento comprovativo do consentimento das partes para efeitos do disposto no nº4 do
artigo 92º do Código do Registo Predial;
b) Apurar se a declaração de intenção da venda e a menção dos elementos essenciais do
negócio jurídico apostas no verso da requisição pela promitente vendedora, representada no
acto por procurador bastante, implicam contradição ou desarmonia com o pedido de
renovação do registo em termos que inculquem dúvidas sobre a vontade da declarante.
2- Começamos pelo título bastante para a renovação do registo de aquisição, instruído com
contrato de promessa de compra e venda e lavrado antes de titulado o contrato, vendo o
que sobre a matéria dispõe o Código do Registo Predial.
3- Diz o nº4 do artigo 92º do Código do Registo Predial, na redacção dada pelo Decreto-Lei
nº 533/99, de 11 de Dezembro, que a inscrição de aquisição antes de titulado o contrato,
quando baseada em contrato-promessa de alienação, é renovável por períodos de seis
meses e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido,
com base em documento que comprove o consentimento das partes;
4- Assim, onde antes se exigia para a renovação do registo a prova da subsistência da razão
da provisoriedade ou, seja, a afirmação expressa pelas partes de que o contrato prometido
se encontrava por realizar, agora basta-se a lei com documento comprovativo da vontade
1 Cfr. a este propósito o parecer proferido no Proc. 84/2000 – Out. 2000
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das partes em renovar o registo contanto se verifique o pressuposto temporal legalmente
fixado.
5- Não fazendo a lei outras exigências, quer em termos de conteúdo, quer em termos de
forma, importará, então, apurar se o simples pedido de renovação da inscrição, apresentado
por advogado, nos termos do disposto no artigo 39º do Código do Registo Predial, e assinado
pelo representante de ambas as partes – promitente-vendedor e promitente-comprador –
constitui prova bastante do consentimento das partes para a renovação e, por isso, título
para a renovação.
6- Apesar da dificuldade, comummente apontada, na classificação de alguns factos jurídicos,
arriscaríamos dizer que o consentimento a que alude o nº4 do artigo 92º do Código do
Registo Predial, pode integrar a categoria de simples acto jurídico e, dentro desta, a de um
quase-negócio jurídico, pois, conquanto se trate de um facto voluntário cujos efeitos se
produzem ex lege, é sempre necessária uma manifestação exterior da vontade das partes. 2
7- Ora, é precisamente por estar em causa um comportamento declarativo das partes que
envolve uma consciência e até uma intenção de relevância jurídica da vontade exteriorizada,
que justificada se demonstra também, quanto a nós, a aplicação ao consentimento previsto
no nº4 do artigo 92º do Código do Registo Predial dos meios admitidos para a declaração
negocial -artigo 217º do Código Civil - e, bem assim, das regras de interpretação fixadas nos
artigos 236º a 238º do Código Civil– cfr. o artigo 295º do Código Civil.
8- Donde, o pedido de renovação feito no impresso próprio e subscrito pela apresentante,
advogada com poderes de representação presumidos, e pelas partes, representadas pela
mesma pessoa singular, com assinatura, qualidade e poderes notarialmente reconhecidas,
não pode deixar de constituir a manifestação formal do consentimento para a renovação pois
nele se expressa, afinal, por escrito e de modo directo e concludente a vontade em renovar o
registo.
2 Cfr. Teoria Geral do Direito Civil, Carlos Alberto da Mota Pinto, 4ª edição por António
Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, pág.355 a 358.
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9- Quanto à declaração complementar aposta no verso da requisição e que antecede as
assinaturas do representante das partes e da apresentante, ora recorrente, não detectamos
a contradição ou falta de correspondência com o pedido apontada pelo recorrido na fase de
sustentação da recusa.
10- Com efeito, não nos parece que a declaração de intenção de venda e a menção dos
elementos essenciais do negócio jurídico a titular sejam de molde a obscurecer ou a tornar
equívoca a vontade em renovar o registo, antes se nos afigura mais razoável atribuir-lhe o
sentido e alcance de demonstração perante o conservador de que se pretende alargar o
prazo de vigência do registo provisório, em conformidade como o pedido efectuado, porque
subsiste o propósito de realizar o contrato prometido.
11- Assim como não nos parece objectivamente relevante a impressão de que, ao elaborar a
referida declaração complementar, a promitente vendedora pudesse ter querido promover
um novo registo provisório, nos termos da al.g) do nº1 do artigo 92º do Código do Registo
Predial, ao invés de pretender renovar o prazo do registo já existente com o mesmo
conteúdo, até porque os termos do pedido - renovação do registo a que se refere a ap.21de
16.11.2004 -, o suporte utilizado -modelo A – e a intervenção da promitente compradora,
aliás representada pelo procurador da promitente vendedora, tornariam, desde logo,
ininteligível a vontade exteriorizada 3 .
3 Como refere Heinrich Ewald Hörster em A Parte Geral do Código Civil Português, na
declaração tácita o comportamento declarativo não aparece como visando directamente – de
uma maneira frontal – a exteriorização da vontade que se considera declarada dessa forma –
cfr. o artigo 217º do Código Civil.
Mas como justamente observa o mesmo autor, para captar o sentido que o declarante quis
dar, o nº1 do artigo 236º do Código Civil estabelece como regra aquele que seria apreendido
por um declaratário normal colocado na posição do declaratário real, mas esta normalidade,
que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou
conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que,
coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.
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Por todo o exposto, somos de parecer que o recurso merece provimento, formulando-se
as seguintes
C O N C L U S Õ E S
I – A inscrição de aquisição antes de titulado o contrato, quando baseada em
contrato-promessa de alienação, pode ser renovada por períodos de 6 meses e até
um ano após o termo fixado para a celebração do contrato prometido, com base em
documento que comprove o consentimento das partes, como decorre do disposto
no nº4 do artigo 92º do Código do Registo Predial.
II – O pedido de renovação do registo, formulado no impresso próprio e assinado
pelas partes, é suficiente para expressar a vontade ou consentimento para a
renovação.
III – A declaração complementar ao pedido de registo na qual se manifesta a
intenção de vender e se indicam os elementos essenciais do negócio jurídico não
põe em causa o pedido de renovação, antes o reforça porquanto da mesma se
deduz, com toda a probabilidade, o consentimento a que se refere o nº4 do artigo
92º do Código do Registo Predial.
Este parecer foi homologado por despacho do Director-Geral de 22/12/2006.
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