Contrato de arrendamento - Union luxembourgeoise des ...
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<strong>Contrato</strong><br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
E d i t a d o p o r l ’ U L C 11 / 09<br />
©SNHBM
In<strong>de</strong>x:<br />
I. Definições e consi<strong>de</strong>rações gerais 4<br />
a. Regulamentação em matéria <strong>de</strong> contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 4<br />
b. O que é um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 4<br />
II. II. Origem do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 5<br />
a. <strong>Contrato</strong> escrito ou oral 5<br />
b. Conteúdo do contrato 5<br />
c. Questão da sublocação e da cessão <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 5<br />
d. Renda e <strong>de</strong>spesas <strong>de</strong> condomínio 6<br />
e. Garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 9<br />
f. Inventário do imóvel 9<br />
III. Execução do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 10<br />
a. Obrigações do locador 10<br />
b. Obrigações do locatário 11<br />
IV. Fim do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 14<br />
a. Princípio da prorrogação legal dos contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 14<br />
b. Rescisão do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> il 14<br />
c. Inventário do imóvel à saída e <strong>de</strong>volução das chaves no final do contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 17<br />
d. Possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> obter um prolongamento ou uma suspensão da or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo 18<br />
V. Autorida<strong>de</strong>s e órgãos jurisdicionais competentes em matéria <strong>de</strong><br />
contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> 20<br />
a. Comissão <strong>de</strong> rendas 20<br />
b. Órgãos jurisdicionais luxemburgueses 21<br />
VI. Minuta <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> e inventário do imóvel 22
Introdução<br />
São muitos os que, pelo menos uma vez na vida, <strong>de</strong>sempenharão<br />
o papel <strong>de</strong> locatário ou <strong>de</strong> locador ou até<br />
mesmo ambos. É fundamental que quer o locador quer<br />
o locatário conheçam os princípios básicos em matéria<br />
<strong>de</strong> contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, estando conscientes<br />
dos seus direitos e obrigações. Tal permitirá evitar os litígios<br />
e assegurar as boas relações entre as partes contratantes.<br />
A presente brochura foi compilada com o intuito <strong>de</strong><br />
dar resposta às questões elementares que quer os locatários<br />
quer os locadores po<strong>de</strong>rão ter em matéria <strong>de</strong><br />
contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, <strong>de</strong> <strong>de</strong>stacar os direitos e<br />
as obrigações <strong>de</strong> ambas as partes, <strong>de</strong> alertar para as<br />
regras que regulam a rescisão <strong>de</strong> um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
e para as consequências daí emergentes bem<br />
como abordar <strong>de</strong> forma simples os aspectos fundamentais<br />
em termos <strong>de</strong> procedimento.<br />
A lei do Estado Luxemburguês, datada <strong>de</strong> 21 <strong>de</strong> Setembro<br />
<strong>de</strong> 2006, levanta, por outro lado, inúmeras questões<br />
cujas respostas <strong>de</strong>verão ser dadas pelos tribunais.<br />
A presente brochura não preten<strong>de</strong> ser exaustiva, limitando-se<br />
aos aspectos elementares nesta matéria. Os<br />
diferentes temas são abordados da forma mais simples<br />
e mais esquemática possível.<br />
Para obter mais informações bem como uma análise<br />
mais aprofundada <strong>de</strong> <strong>de</strong>terminados aspectos, tomamos<br />
a liberda<strong>de</strong> <strong>de</strong> recomendar a obra <strong>de</strong> Marc THEWES,<br />
publicada em colaboração com a <strong>Union</strong> Luxembourgeoise<br />
<strong>de</strong>s Consommateurs (associação luxemburguesa<br />
<strong>de</strong> <strong>de</strong>fesa do consumidor)<br />
O autor da presente brochura não po<strong>de</strong> ser responsabilizado por eventuais erros ou omissões nela contidos, não<br />
obstante o cuidado especial <strong>de</strong>dicado à sua redacção.<br />
A ULC não é responsável pelo uso que eventualmente venha a ser feito das informações retiradas <strong>de</strong>sta publicação.<br />
3
I. Definições e consi<strong>de</strong>rações gerais<br />
a. Regulamentação em matéria <strong>de</strong><br />
contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
Em matéria <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, a legislação<br />
aplicável é constituída por dois textos distintos. Trata-se,<br />
por um lado, das disposições do código civil e, por outro<br />
lado, das disposições da Lei <strong>de</strong> 21 <strong>de</strong> Setembro <strong>de</strong><br />
2006 relativa ao <strong>arrendamento</strong> para habitação (ver «Lei<br />
<strong>de</strong> 2006» abaixo).<br />
i. Disposições do código civil: direito comum<br />
O código civil prevê um <strong>de</strong>terminado número <strong>de</strong> disposições<br />
relativas à locação, disposições essas que constituem<br />
o direito comum da matéria.<br />
Os artigos 1713.º a 1762.º/2 do código civil são <strong>de</strong>dicados<br />
a essa matéria.<br />
Os artigos do código civil regulamentam, entre outras<br />
coisas, a comprovação do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, a<br />
sublocação e a cessão, a obrigação <strong>de</strong> entrega do locador,<br />
a repartição das reparações a efectuar no imóvel<br />
arrendado, as obrigações do locatário/do locador, o inventário<br />
do imóvel, a duração do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>…<br />
No entanto, tornou-se claro que as disposições do código<br />
civil pecavam pela insuficiência e pelo <strong>de</strong>sfasamento<br />
em relação à realida<strong>de</strong> actual, razão pela qual<br />
o legislador adoptou, num primeiro momento, a Lei <strong>de</strong><br />
1955, lei essa que viria mais tar<strong>de</strong> a ser substituída pela<br />
Lei <strong>de</strong> 21 <strong>de</strong> Setembro <strong>de</strong> 2006.<br />
ii. Lei <strong>de</strong> 21 <strong>de</strong> Setembro <strong>de</strong> 2006<br />
– Consi<strong>de</strong>rações gerais<br />
A Lei <strong>de</strong> 2006 relativa ao <strong>arrendamento</strong> para habitação<br />
veio substituir a antiga lei que regia os contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
datada <strong>de</strong> 1955.<br />
As disposições da Lei <strong>de</strong> 2006 compõem as regras específicas<br />
que <strong>de</strong>rivam do direito comum previsto no código<br />
civil. Os artigos da Lei <strong>de</strong> 2006 são vinculativos e<br />
são <strong>de</strong> interesse e or<strong>de</strong>m pública. Por outras palavras,<br />
as disposições da Lei <strong>de</strong> 2006 prevalecem sobre os artigos<br />
do código civil.<br />
É importante salientar que a Lei <strong>de</strong> 2006 se aplica não<br />
apenas aos contratos firmados após a sua entrada em<br />
vigor, mas também àqueles que foram assinados ainda<br />
ao abrigo da antiga lei. A antiga lei foi pura e simplesmente<br />
substituída pela Lei <strong>de</strong> 2006.<br />
- Campo <strong>de</strong> aplicação<br />
O artigo 1.º da Lei <strong>de</strong> 2006 diz que «a presente lei se<br />
aplica exclusivamente à locação, acordada entre as partes<br />
através <strong>de</strong> um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> escrito ou<br />
verbal, <strong>de</strong> um alojamento <strong>de</strong>stinado à utilização como<br />
habitação por parte <strong>de</strong> pessoas físicas».<br />
As disposições da Lei <strong>de</strong> 2006 não se aplicam, portanto,<br />
aos imóveis afectos a uma utilização comercial,<br />
administrativa, industrial, artesanal ou afectos ao exercício<br />
<strong>de</strong> uma profissão liberal. As disposições <strong>de</strong>sta lei<br />
também não se aplicam às segundas habitações, aos<br />
locais que não façam parte dos anexos <strong>de</strong> uma habitação,<br />
aos quartos <strong>de</strong> hotel, aos alojamentos colectivos<br />
em conformida<strong>de</strong> com a legislação relativa à integração<br />
dos estrangeiros no Grão-Ducado do Luxemburgo, bem<br />
como à acção social em benefício dos estrangeiros, aos<br />
alojamentos mobilados ou não mobilados das infra-estruturas<br />
<strong>de</strong> albergue especiais (casas <strong>de</strong> repouso, centros<br />
geriátricos, lares <strong>de</strong> idosos, centros para pessoas<br />
portadoras <strong>de</strong> <strong>de</strong>ficiência, entre outros).<br />
b. O que é um contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong>?<br />
Os artigos 1713.º a 1762.º/2 do código civil são <strong>de</strong>dicados<br />
à questão do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Nesses artigos<br />
está prevista a «possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> alugar ou respectivamente<br />
arrendar todos os tipos <strong>de</strong> bens móveis ou<br />
imóveis». De uma forma genérica, fala-se <strong>de</strong> «locação».<br />
Por locação enten<strong>de</strong>-se «um contrato através do qual uma<br />
das partes, <strong>de</strong>signada por locador, se obriga a proporcionar<br />
à outra, <strong>de</strong>signada por locatário, o gozo temporário <strong>de</strong> um<br />
bem imóvel ou móvel em contrapartida do pagamento <strong>de</strong><br />
uma renda». (Gérard CORNU, Vocabulaire juridique, PUF).<br />
Por outras palavras, estamos perante um contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong> sempre que uma pessoa se compromete<br />
a colocar à disposição <strong>de</strong> uma outra pessoa uma habitação<br />
mobilada ou não, contra o pagamento <strong>de</strong> um<br />
<strong>de</strong>terminado montante, pagamento esse que <strong>de</strong>verá ser<br />
efectuado <strong>de</strong> uma forma regular.<br />
Caso uma habitação seja colocada à disposição a título<br />
gratuito, não estamos perante um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
pelo que não se aplicam as disposições do código<br />
civil relativas ao contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> nem as<br />
da Lei <strong>de</strong> 2006.<br />
4
II. Origem do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>l<br />
a. <strong>Contrato</strong> escrito ou oral<br />
O contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> é, por <strong>de</strong>finição, um contrato<br />
consensual entre as partes. O mesmo é dizer que<br />
se trata «<strong>de</strong> um contrato que po<strong>de</strong> ser firmado, por<br />
mútuo acordo entre as partes interessadas, sob uma<br />
qualquer forma, e do qual resulta um mero encontro <strong>de</strong><br />
consensos, a partir do momento em que as vonta<strong>de</strong>s<br />
são acordadas, <strong>de</strong> uma forma ou <strong>de</strong> outra, seja por escrito,<br />
seja oralmente, seja mesmo tacitamente» (Gérard<br />
CORNU, Vocabulaire juridique, PUF)<br />
Um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> po<strong>de</strong>, portanto, ser celebrado<br />
por escrito ou oralmente. O legislador não impõe<br />
qualquer formalismo particular.<br />
Por outro lado, as duas partes – locatário e locador –<br />
têm interesse em fechar o seu contrato por escrito, por<br />
motivos que têm que ver com a produção <strong>de</strong> prova.<br />
Efectivamente, em caso <strong>de</strong> litígio, tratando-se <strong>de</strong> um<br />
contrato oral, será difícil provar o conteúdo do contrato,<br />
a sua duração, a data <strong>de</strong> termo, …<br />
Daí que se recomen<strong>de</strong> veementemente o recurso à<br />
forma escrita a fim <strong>de</strong> garantir uma maior segurança jurídica<br />
nas relações entre o locador e o locatário.<br />
É frequente anexar ao contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> propriamente<br />
dito um documento intitulado «Inventário do<br />
imóvel», no qual as partes fazem o levantamento dos<br />
objectos existentes no imóvel e on<strong>de</strong> se <strong>de</strong>screve, uma<br />
vez mais, o estado geral do local.<br />
b. Conteúdo do contrato<br />
É no interesse <strong>de</strong> ambas as partes contratantes que o<br />
contrato seja redigido com a máxima exactidão, com o<br />
intuito <strong>de</strong> evitar situações litigiosas <strong>de</strong>correntes <strong>de</strong>signadamente<br />
<strong>de</strong> problemas <strong>de</strong> interpretação.<br />
É fundamental que a <strong>de</strong>scrição do imóvel seja o mais<br />
exacta possível. Além disso, <strong>de</strong>ve constar claramente<br />
quais são os anexos da habitação (por exemplo: cave,<br />
celeiro, garagem, …).<br />
Tratando-se <strong>de</strong> uma habitação mobilada, <strong>de</strong>verá ser<br />
anexado ao contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> um inventário<br />
preciso dos móveis que equipam o imóvel.<br />
O contrato <strong>de</strong>verá mencionar o montante da renda que<br />
o locatário <strong>de</strong>verá pagar, o montante dos adiantamentos<br />
por conta <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas, mas também a data em que o<br />
pagamento <strong>de</strong>verá ser efectuado. O pagamento <strong>de</strong> um<br />
preço constitui, <strong>de</strong> facto, uma condição essencial para<br />
que o contrato possa ser qualificado como contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong> e que, por conseguinte, possam ser aplicáveis<br />
as disposições da Lei <strong>de</strong> 2006.<br />
É preciso ter presente que se estiver previsto o pagamento<br />
antecipado da renda mensal no 1.º dia <strong>de</strong> cada<br />
mês a que diz respeito, o respectivo montante <strong>de</strong>ve estar<br />
já creditado na conta do locador no dia 1. A ausência<br />
<strong>de</strong> regularida<strong>de</strong> no pagamento da renda po<strong>de</strong> constituir<br />
um motivo <strong>de</strong> rescisão do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
A situação mais frequente é o locador exigir do locatário<br />
o pagamento <strong>de</strong> uma garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. É necessário<br />
especificar no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> qual<br />
o montante pago bem como as modalida<strong>de</strong>s (garantia<br />
autónoma, pagamento em numerário, …).<br />
É igualmente essencial fazer referência à duração do<br />
contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Se nada ficar estipulado a<br />
este respeito, o contrato será qualificado como contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> por tempo in<strong>de</strong>terminado. Como é natural,<br />
existe a possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> as partes preverem uma<br />
duração fixa (um ano, dois anos, …). É um aspecto que<br />
é <strong>de</strong>ixado ao critério das partes.<br />
Por outro lado, é igualmente aconselhável incluir uma<br />
<strong>de</strong>finição clara das obrigações das partes. Quem fica<br />
encarregado <strong>de</strong> que tipo <strong>de</strong> reparação? Deverá o locatário<br />
pintar o imóvel antes <strong>de</strong> sair? ….<br />
Para evitar situações litigiosas no que se refere ao conteúdo<br />
do contrato, é aconselhável que as partes <strong>de</strong>diquem<br />
uma atenção especial à redacção do clausulado<br />
do contrato e que mencionem, com a máxima exactidão,<br />
os direitos e as obrigações <strong>de</strong> cada um.<br />
Em anexo à presente brochura encontra-se<br />
uma minuta <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> e <strong>de</strong><br />
inventário do estado do imóvel. Estas minutas<br />
encontram-se também disponíveis na <strong>Union</strong><br />
Luxembourgeoise <strong>de</strong>s Consommateurs.<br />
c. Questão da sublocação e da cessão<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
O artigo 1717.º diz que «o locatário tem o direito a subarrendar,<br />
e mesmo a ce<strong>de</strong>r o seu <strong>arrendamento</strong> a outrem,<br />
5
contanto que tal direito não lhe tenha sido interditado. A<br />
interdição po<strong>de</strong> ser absoluta ou parcial».<br />
A sublocação consiste no fecho <strong>de</strong> um contrato entre<br />
o locatário e uma pessoa, <strong>de</strong>signado sublocatário, diferente<br />
do contrato que o liga ao locador. O contrato original<br />
entre o locador e o locatário mantém-se inalterado.<br />
Convém referir, a este propósito, que é ao locatário que<br />
cabem as obrigações do <strong>arrendamento</strong>. Este nunca po<strong>de</strong>rá<br />
cessar o pagamento da renda sob o pretexto <strong>de</strong> o<br />
sublocatário ter <strong>de</strong>ixado <strong>de</strong> a pagar a ele. Mantém-se<br />
igualmente responsável pelas reparações a realizar, cabendo-lhe<br />
a ele procurar junto do sublocatário em falta a<br />
sua reposição, quando necessário. A sublocação apresenta,<br />
portanto, um <strong>de</strong>terminado número <strong>de</strong> riscos para<br />
o locatário original.<br />
Convém igualmente ter a noção <strong>de</strong> que, na maioria dos<br />
contratos, quer a sublocação quer a cessão <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
são proibidas.<br />
Contrariamente à sublocação, a cessão <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
não envolve a assinatura <strong>de</strong> um segundo contrato.<br />
O locatário original ce<strong>de</strong> ao novo os direitos que<br />
lhe estavam consignados no contrato.<br />
Por outras palavras, para <strong>de</strong>terminar se o locatário tem o<br />
direito <strong>de</strong> subarrendar ou <strong>de</strong> ce<strong>de</strong>r o seu <strong>arrendamento</strong>,<br />
é preciso verificar se as disposições contratuais prevêem<br />
algum impedimento. Caso o contrato seja omisso<br />
em relação a esta questão, significa que a sublocação e<br />
a cessão <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> são possíveis.<br />
d. Renda e <strong>de</strong>spesas <strong>de</strong> condomínio<br />
O pagamento <strong>de</strong> um preço é uma condição para a existência<br />
do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Trata-se do montante<br />
que o locatário <strong>de</strong>verá pagar ao locador para po<strong>de</strong>r<br />
usufruir da habitação. Com efeito, na ausência do<br />
pagamento <strong>de</strong> um preço, estamos perante um comodato,<br />
ao qual não se aplicam as disposições do código<br />
civil nem os artigos da Lei <strong>de</strong> 2006.<br />
O locatário pagará, na maioria dos casos, não apenas a<br />
renda propriamente dita, mas também um <strong>de</strong>terminado<br />
montante mensal a título <strong>de</strong> adiantamento por conta <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>spesas.<br />
i. Cálculo da renda<br />
– Noção <strong>de</strong> capital investido<br />
Na Lei <strong>de</strong> 2006 está previsto um sistema <strong>de</strong> plafonamento<br />
das rendas. O locador po<strong>de</strong>rá fixar livremente o<br />
montante da renda, mas <strong>de</strong>verá, por outro lado, respeitar<br />
certos limites previstos pelo legislador.<br />
O artigo 3.º da Lei <strong>de</strong> 2006 estipula, com efeito, que «a<br />
locação <strong>de</strong> um imóvel para fins <strong>de</strong> habitação não po<strong>de</strong><br />
representar para o locador um rendimento anual superior<br />
a uma taxa <strong>de</strong> 5 % do capital investido no imóvel».<br />
O mesmo é dizer que o locador não po<strong>de</strong>rá exigir anualmente<br />
mais do que o equivalente a 5 % do montante<br />
que tiver investido na aquisição do imóvel.<br />
A noção <strong>de</strong> capital investido é uma noção relativamente<br />
complexa, pelo que, no quadro da presente brochura,<br />
será apenas abordada superficialmente. Para uma análise<br />
mais aprofundada <strong>de</strong>ste tema e dos exemplos concretos<br />
po<strong>de</strong>rá ser consultada a já referida obra <strong>de</strong> Marc<br />
Thewes.<br />
O legislador previu que, na ausência <strong>de</strong> um acordo entre<br />
as partes, o capital investido seja <strong>de</strong>terminado em função<br />
<strong>de</strong> três elementos:<br />
– O capital aplicado na construção inicial da habitação<br />
e dos seus anexos, como sejam garagens, o lugar <strong>de</strong><br />
estacionamento, jardim, celeiro e cave, colocados à<br />
disposição do locatário e cujo custo é fixado no dia<br />
da conclusão das respectivas obras;<br />
– O capital aplicado em trabalhos <strong>de</strong> melhoramento,<br />
cujo custo é fixado no dia da conclusão dos respectivos<br />
trabalhos, os quais não po<strong>de</strong>m incluir as reparações<br />
que incumbe ao locatário efectuar no imóvel;<br />
– O capital aplicado no terreno no qual a habitação se<br />
encontra edificada, cujo custo é igual ao que estava<br />
em vigor no dia da sua aquisição; o preço do terreno<br />
po<strong>de</strong>, ainda assim, ser também estabelecido pelo<br />
locador com base numa taxa fixa correspon<strong>de</strong>nte a<br />
20 % do capital investido.<br />
O legislador previu o recurso a esses critérios sempre<br />
que as partes contratantes não chegarem a acordo relativamente<br />
à forma <strong>de</strong> <strong>de</strong>terminação do montante do capital<br />
investido. Na ausência <strong>de</strong> um acordo entre as partes,<br />
o locador <strong>de</strong>verá justificar o montante que reclama<br />
com base em documentos comprovativos. Se o locador<br />
não estiver em condições <strong>de</strong> os fornecer po<strong>de</strong>rá ser no-<br />
6
meado um perito para fixar o montante do capital investido.<br />
Caso a avaliação do perito seja contestada, a comissão<br />
<strong>de</strong> rendas po<strong>de</strong>rá ser solicitada para esse efeito.<br />
O cálculo <strong>de</strong>scrito acima só se aplica no caso <strong>de</strong> locação<br />
<strong>de</strong> alojamentos novos. Para os imóveis antigos é<br />
preciso reavaliar o montante do capital investido.<br />
– Reavaliação do capital investido e abatimento<br />
O método <strong>de</strong> cálculo acima exposto aplica-se à locação<br />
<strong>de</strong> alojamentos novos. Como é natural, para os alojamentos<br />
antigos, é preciso levar em linha <strong>de</strong> conta critérios<br />
suplementares como sejam a antiguida<strong>de</strong> e a taxa<br />
<strong>de</strong> inflação.<br />
O artigo 3.º, alínea 3 da Lei <strong>de</strong> 2006 estipula que «o capital<br />
investido é reavaliado no dia da assinatura do contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> ou no dia da adaptação da renda<br />
através da multiplicação pelo coeficiente correspon<strong>de</strong>nte<br />
da tabela <strong>de</strong> coeficientes <strong>de</strong> reavaliação».<br />
Além disso, a lei prevê que «se a construção da habitação<br />
for anterior a quinze anos ou mais, o capital investido<br />
reavaliado <strong>de</strong>terminado <strong>de</strong> acordo com as modalida<strong>de</strong>s<br />
acima formuladas, exceptuando o preço do terreno no<br />
qual a habitação se encontra edificada, custas notariais<br />
incluídas, que não são consi<strong>de</strong>radas para efeitos <strong>de</strong> cálculo<br />
do abatimento, é reduzido em 2 % por um período<br />
<strong>de</strong> dois anos suplementares, salvo se o locador provar<br />
ter investido <strong>de</strong>spesas equivalentes na manutenção ou<br />
reparação do imóvel».<br />
Por outras palavras, para consi<strong>de</strong>rar para efeitos <strong>de</strong> cálculo<br />
o factor da antiguida<strong>de</strong> é preciso consultar a tabela<br />
<strong>de</strong> coeficientes, prevista na lei <strong>de</strong> 4 <strong>de</strong> Dezembro<br />
<strong>de</strong> 1967. No que diz respeito à antiguida<strong>de</strong>, é necessário<br />
aplicar às construções com mais <strong>de</strong> 15 anos um abatimento<br />
<strong>de</strong> 2 % por um período <strong>de</strong> dois anos. De notar,<br />
por outro lado, que o legislador previu que o abatimento<br />
não se aplique ao terreno no qual o imóvel se encontra<br />
edificado.<br />
Em caso <strong>de</strong> venda do imóvel, a Lei <strong>de</strong> 2006 diz que «em<br />
caso <strong>de</strong> alienação a título oneroso, presume-se que o<br />
preço <strong>de</strong> aquisição indicado no acto autêntico translativo<br />
do direito <strong>de</strong> proprieda<strong>de</strong>, e as custas notariais,<br />
correspondam aos valores do dia da assinatura do acto<br />
consi<strong>de</strong>rando o capital investido, reavaliado e abatido».<br />
O mesmo é dizer que se presume que o montante que o<br />
novo adquirente pagou pelo imóvel corresponda ao capital<br />
investido e servirá <strong>de</strong> base para o cálculo do montante<br />
das rendas que este último po<strong>de</strong>rá reclamar.<br />
ii. Aumento da renda durante o período <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong><br />
Não é caso raro que o locador tenha a intenção <strong>de</strong> aumentar<br />
o valor da renda durante o período <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
O artigo 3.º, alínea 5, da Lei <strong>de</strong> 2006 diz que<br />
«a renda <strong>de</strong> qualquer imóvel para fins <strong>de</strong> habitação fixada<br />
por força das disposições anteriores resultam <strong>de</strong><br />
um acordo entre as partes, seja através da comissão<br />
<strong>de</strong> rendas, seja judicialmente, não po<strong>de</strong>ndo ser alvo <strong>de</strong><br />
modificação por períodos inferiores a dois anos».<br />
Por outras palavras, in<strong>de</strong>pen<strong>de</strong>ntemente da data <strong>de</strong> assinatura<br />
do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, o locador não<br />
po<strong>de</strong>rá alterar o valor da renda em menos <strong>de</strong> dois anos.<br />
Além disso, durante os primeiros seis meses <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
não é possível qualquer alteração ao valor da<br />
renda fixado.<br />
Por outro lado, o legislador previu um regime especial<br />
para os contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> assinados antes da<br />
entrada em vigor da Lei <strong>de</strong> 2006.<br />
– <strong>Contrato</strong>s firmados antes da entrada em vigor da Lei<br />
<strong>de</strong> 2006<br />
O legislador previu na Lei <strong>de</strong> 2006 uma disposição especial,<br />
relativa aos aumentos do valor da renda, aplicável<br />
aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei.<br />
O artigo 35.º da Lei <strong>de</strong> 2006 estipula que «as rendas<br />
convencionadas antes da entrada em vigor da lei não<br />
po<strong>de</strong>m ser adaptadas para um valor resultante da aplicação<br />
da presente lei sem que o locatário seja notificado<br />
por escrito <strong>de</strong>ssa intenção. Em face das disposições introduzidas<br />
pela presente lei, o locatário que estiver alojado<br />
numa habitação ao abrigo <strong>de</strong> um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
firmado antes da entrada em vigor <strong>de</strong>sta lei,<br />
dispõe <strong>de</strong> um período <strong>de</strong> reflexão <strong>de</strong> três meses, a contar<br />
da data <strong>de</strong> pedido <strong>de</strong> aumento da renda por parte<br />
do locador, para rescindir o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Se rescindir o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, não lhe po<strong>de</strong>rá<br />
ser imposta qualquer alteração do valor da renda.<br />
Se o locatário não rescindir o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
e se o aumento do valor da renda ultrapassar os 10 %, o<br />
aumento será repartido por terços anuais».<br />
7
Por outras palavras, o locador que pretenda aumentar<br />
a renda do locatário, que possua um contrato firmado<br />
antes da entrada em vigor da Lei <strong>de</strong> 2006, <strong>de</strong>verá avisar<br />
este último por escrito.<br />
O locatário dispõe então <strong>de</strong> um período <strong>de</strong> reflexão <strong>de</strong><br />
três meses, período durante o qual lhe é possível rescindir<br />
o contrato.<br />
É preciso que fique especificado que o aumento não<br />
po<strong>de</strong> exce<strong>de</strong>r 10 % do montante da renda pago até<br />
ao pedido <strong>de</strong> aumento. Se esse aumento for superior<br />
a 10 %, o respectivo valor será repartido proporcionalmente<br />
por três anos.<br />
– <strong>Contrato</strong>s firmados após a entrada em vigor da Lei<br />
<strong>de</strong> 2006<br />
No que diz respeito aos contratos firmados após a entrada<br />
em vigor da Lei <strong>de</strong> 2006, este limite <strong>de</strong> 10 % não se<br />
aplica. O locador po<strong>de</strong>rá aumentar a renda, mesmo que<br />
o respectivo valor exceda os 10 %, sem que seja obrigado<br />
a repartir esse valor por três anos. O locador só não<br />
po<strong>de</strong>rá reclamar um aumento anual superior a 5 % do capital<br />
investido (cf. capítulo <strong>de</strong>dicado ao capital investido).<br />
O locador <strong>de</strong>verá informar o locatário, por escrito, da<br />
sua intenção <strong>de</strong> aumentar a renda. Se assim não for,<br />
não será permitido o recurso à comissão <strong>de</strong> rendas.<br />
É preciso especificar ainda que, in<strong>de</strong>pen<strong>de</strong>ntemente <strong>de</strong><br />
o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> ter sido firmado antes ou<br />
<strong>de</strong>pois da entrada em vigor da Lei <strong>de</strong> 2006, as partes<br />
po<strong>de</strong>m, a qualquer momento, por comum acordo, aumentar<br />
ou diminuir o valor da renda. Neste contexto,<br />
é fundamental redigir um documento que comprove a<br />
existência <strong>de</strong> tal acordo, apensando-o como aditamento<br />
ao contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
iii. Cláusulas <strong>de</strong> valor<br />
O artigo 5.º, alínea 5, da Lei <strong>de</strong> 2006 diz que «as cláusulas<br />
contratuais <strong>de</strong> fixação <strong>de</strong> valores que difiram do<br />
regime previsto pela presente lei ficam sem efeito a partir<br />
do primeiro prazo-limite subsequente à data <strong>de</strong> uma<br />
reclamação enviada por carta registada ao locador».<br />
Para evitar um problema <strong>de</strong>ste género, é conveniente<br />
verificar, no momento da assinatura <strong>de</strong> um contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong>, se tal cláusula <strong>de</strong> valor não existe. Se,<br />
pelo contrário, o contrato já tiver sido assinado, cabe<br />
ao locatário enviar por correio registado ao locador uma<br />
carta a informá-lo <strong>de</strong> que contesta essa cláusula, cláusula<br />
essa que, <strong>de</strong>sta forma, será invalidada. Se a rescisão<br />
for feita após a primeira adaptação automática, esta<br />
adaptação manter-se-á válida e a cláusula ficará sem<br />
efeito unicamente para o futuro.<br />
iv. Aditamentos por conta <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas e conta<br />
anual<br />
O artigo 5.º, alínea 3, da Lei <strong>de</strong> 2006 diz que «o locador<br />
não po<strong>de</strong> imputar ao locatário os montantes que ele<br />
justifique ter <strong>de</strong>sembolsado por conta do locatário. Só<br />
po<strong>de</strong>rão ser imputadas ao locatário as <strong>de</strong>spesas relacionadas<br />
com o consumo <strong>de</strong> energia, com a manutenção<br />
corrente da habitação e das partes comuns, com as<br />
reparações menores bem como as taxas <strong>de</strong>correntes<br />
da utilização do imóvel».<br />
O locador não po<strong>de</strong>rá assim imputar ao locatário as<br />
<strong>de</strong>spesas <strong>de</strong> administração, excepto se forem por sua<br />
conta, ou seja, se se <strong>de</strong>stinarem a cobrir as obrigações<br />
que sejam da responsabilida<strong>de</strong> do locatário.<br />
A maioria dos contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> prevê que as<br />
<strong>de</strong>spesas possam ser pagas mediante adiantamentos/<br />
pagamentos por conta mensais. Ao valor da renda propriamente<br />
dito, pago pelo locatário, acresce um montante<br />
a título <strong>de</strong> adiantamento por conta <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas.<br />
Regra geral, este montante é fixado no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Uma vez por ano, ou mesmo semestralmente, o locador<br />
enviará ao locatário uma conta referente ao período <strong>de</strong>corrido,<br />
conta que <strong>de</strong>verá enumerar <strong>de</strong> forma <strong>de</strong>talhada<br />
os montantes imputados ao locatário. O locatário tem o<br />
direito <strong>de</strong> pedir os documentos comprovativos que serviram<br />
<strong>de</strong> base à conta. A lei prevê efectivamente que<br />
o locador justifique a real existência das <strong>de</strong>spesas cujo<br />
reembolso ele reclame.<br />
Na sequência da criação <strong>de</strong> uma conta, o locador <strong>de</strong>verá<br />
reembolsar o locatário pelo excesso pago ou então<br />
este último <strong>de</strong>verá liquidar o que estiver em falta ao<br />
locador. Durante a vigência do <strong>arrendamento</strong>, po<strong>de</strong> ser<br />
feito um ajuste dos adiantamentos por conta.<br />
Se o locador não fornecer essa conta, o locatário tem o<br />
direito <strong>de</strong> exigir que o locador o faça enviando lhe uma<br />
carta por correio registado.<br />
Convém ainda ter presente que as contas <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas,<br />
à semelhança do que suce<strong>de</strong> com as rendas, prescrevem<br />
ao fim <strong>de</strong> 5 anos.<br />
8
Em caso <strong>de</strong> contestação da conta <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas, o locatário<br />
não po<strong>de</strong>rá recorrer à comissão <strong>de</strong> rendas que<br />
não tenha competência nesta matéria. A comissão <strong>de</strong><br />
rendas tem exclusivamente competência no âmbito da<br />
fixação dos adiantamentos por conta <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas. Em<br />
caso <strong>de</strong> litígio emergente <strong>de</strong> uma conta, o locatário <strong>de</strong>verá<br />
apresentar o seu requerimento ao juiz <strong>de</strong> paz competente.<br />
e. Garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
O artigo 5.º da Lei <strong>de</strong> 2006 prevê, nas alíneas 1 e 2,<br />
que «a assinatura do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> não po<strong>de</strong>rá<br />
ser associada ao pagamento <strong>de</strong> outros valores que<br />
não o da renda. A lei prevê assim que as partes possam<br />
acordar uma garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> não superior ao<br />
correspon<strong>de</strong>nte a três meses <strong>de</strong> renda para assegurar o<br />
pagamento da renda ou <strong>de</strong> outras obrigações <strong>de</strong>correntes<br />
do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. O locador não po<strong>de</strong>rá<br />
recusar, mesmo após a assinatura do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
uma garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> sob a forma<br />
<strong>de</strong> garantia bancária».<br />
Equivale isto a dizer que o locador tem o direito a reclamar<br />
do locatário uma garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> no<br />
montante máximo correspon<strong>de</strong>nte a três meses da<br />
renda. Se uma cláusula <strong>de</strong>sse tipo estiver estipulada no<br />
contrato e o locatário não a cumpra, incorre numa infracção<br />
grave, que po<strong>de</strong> levar à rescisão do contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong>.<br />
Esta garantia <strong>de</strong>stina-se a assegurar o pagamento das<br />
rendas e da <strong>de</strong>gradação que a habitação eventualmente<br />
venha a sofrer. Isso não significa que o locatário possa,<br />
no momento em que <strong>de</strong>nunciar o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
ou em que o locador o rescindir, suspen<strong>de</strong>r o pagamento<br />
das últimas rendas. O pagamento das rendas<br />
em dívida <strong>de</strong>verá ser efectuado até ao termo do contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
A maior parte dos locatários recorre àquilo a que se<br />
chama «garantia autónoma». Esta garantia é dada pela<br />
instituição bancária na qual o locatário tem conta aberta.<br />
O montante da garantia ficará bloqueado na conta do<br />
locatário, que não per<strong>de</strong>rá os juros correspon<strong>de</strong>ntes.<br />
Caso o locatário opte por um pagamento em numerário<br />
do montante da garantia ao locador, <strong>de</strong>verá exigir do locador<br />
a emissão <strong>de</strong> um recibo datado e assinado pelo<br />
próprio punho do locador. Nesta circunstância, e na<br />
ausência <strong>de</strong> qualquer cláusula em contrário prevista no<br />
contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, os juros resultantes da soma<br />
paga revertem para o locador.<br />
Des<strong>de</strong> que entrou em vigor a Lei <strong>de</strong> 2006, o locador não<br />
po<strong>de</strong>rá recusar ao locatário a opção pela garantia autónoma.<br />
O legislador previu igualmente que o locatário<br />
possa optar por esta solução no <strong>de</strong>curso do contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong>.<br />
f. Inventário do imóvel<br />
É importante salientar que a inventariação do imóvel,<br />
quer se trate <strong>de</strong> um inventário do imóvel à entrada ou à<br />
saída, não constitui uma condição obrigatória. A lei do<br />
Estado Luxemburguês não prevê nada a este respeito.<br />
Ainda assim, é vivamente aconselhada a redacção <strong>de</strong><br />
um tal documento, seja no momento <strong>de</strong> entrada, seja no<br />
momento <strong>de</strong> saída do imóvel.<br />
Efectivamente, na ausência <strong>de</strong> um tal documento que<br />
comprove o contrário, presume-se o bom estado do<br />
imóvel no momento do início do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Se não tiver sido redigido um inventário do imóvel,<br />
o locatário será responsabilizado por todas reparações,<br />
caso se presuma que os estragos tenham sido<br />
causados por ele.<br />
A redacção <strong>de</strong> um inventário do imóvel é ainda mais importante<br />
no caso dos imóveis mais antigos na medida<br />
em que é frequente estes últimos apresentarem danos<br />
no momento em que o novo locatário os ocupa.<br />
Para que o inventário do imóvel possa ser invocado e<br />
que tenha força <strong>de</strong> prova é preciso que seja assinado<br />
pelas duas partes.<br />
Tratando-se <strong>de</strong> uma habitação mobilada, é preciso anexar<br />
ao inventário do imóvel uma lista completa dos objectos<br />
existentes nesse mesmo imóvel.<br />
É fundamental que esse documento seja guardado em<br />
local seguro até ao termo do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
<strong>de</strong> forma a servir <strong>de</strong> base ao estabelecimento do inventário<br />
do imóvel no momento da saída. Se o locatário não<br />
estiver em condições <strong>de</strong> fornecer o inventário do imóvel<br />
redigido no início do contrato ou se não tiver sido redigido<br />
qualquer documento, o locatário terá <strong>de</strong> arcar com<br />
todas as reparações <strong>de</strong>correntes da sua ocupação do<br />
imóvel.<br />
9
III. Execução do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
O código civil enumera nos seus artigos 1719.º e seguintes,<br />
as obrigações quer do locador quer do locatário.<br />
O locador «está obrigado, por força do próprio contrato,<br />
sem que seja necessária qualquer disposição especial,<br />
a: entregar o bem locado; manter o dito bem num estado<br />
que permita a sua utilização por parte da pessoa<br />
que a toma <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>; permitir ao locatário o seu<br />
usufruto pacífico enquanto durar o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>».<br />
O locatário é responsável pelo «uso do bem locado <strong>de</strong>ntro<br />
do que é razoável e <strong>de</strong> pagar o preço do arrenda-<br />
mento nos termos convencionados». O locatário «respon<strong>de</strong><br />
por incêndio, a menos que prove estar isento <strong>de</strong><br />
culpa na <strong>de</strong>flagração do incêndio».<br />
Salvo as obrigações previstas por lei, tanto o locador<br />
como o locatário <strong>de</strong>verão cumprir as obrigações <strong>de</strong>correntes<br />
das disposições contratuais.<br />
Neste contexto é conveniente referir que é frequente as<br />
partes preverem claramente as respectivas obrigações<br />
no contrato <strong>de</strong> forma a permitir que, nesta circunstância,<br />
seja feito um mero apanhado das disposições legais,<br />
disposições que as partes po<strong>de</strong>rão <strong>de</strong>rrogar.<br />
a. Obrigações do locador<br />
À semelhança do que suce<strong>de</strong> com o locatário, o locador<br />
<strong>de</strong>verá assumir um <strong>de</strong>terminado número <strong>de</strong> obrigações.<br />
Estas obrigações <strong>de</strong>correm quer das disposições legais<br />
aplicáveis quer das disposições contratuais – ou seja,<br />
dos termos do contrato que o vinculam ao locatário.<br />
Foto: pixelio.<strong>de</strong> / © bar<strong>de</strong>wyk.com<br />
i. Obrigação <strong>de</strong> entrega<br />
Trata-se da obrigação fundamental que incumbe ao locador.<br />
O locador <strong>de</strong>ve colocar efectivamente à disposição<br />
do locatário os locais arrendados. Este facto processa-se<br />
na prática através da entrega das chaves.<br />
O artigo 1720.º do código civil impõe ainda ao locador a<br />
obrigação <strong>de</strong> «entregar o bem locado em bom estado<br />
e com todas as reparações necessárias efectuadas». O<br />
artigo 1721.º do código civil prevê ainda que «é <strong>de</strong>vida<br />
garantia ao locatário a respeito <strong>de</strong> todos os vícios ou <strong>de</strong>feitos<br />
do bem locado que possam ser impeditivos para<br />
o seu uso, mesmo que o locador <strong>de</strong>les não tenha tido<br />
conhecimento por ocasião do <strong>arrendamento</strong>».<br />
O locador <strong>de</strong>verá, assim, excepto se estipulado contratualmente<br />
em contrário, colocar à disposição do locatário<br />
uma habitação que corresponda a <strong>de</strong>terminados<br />
padrões <strong>de</strong> higiene e segurança. O locador e o locatário<br />
po<strong>de</strong>rão, como é evi<strong>de</strong>nte, chegar a acordo quanto<br />
ao facto <strong>de</strong> o locatário se encarregar da reabilitação do<br />
imóvel, por exemplo, mediante uma redução do valor da<br />
renda. Por outro lado, é essencial que, havendo esse<br />
acordo, tal fique expresso no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Caso o locatário <strong>de</strong>tecte o mínimo problema ou <strong>de</strong>feito<br />
que não se encontre mencionado no contrato ou no inventário<br />
do imóvel, ele <strong>de</strong>verá, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> logo, <strong>de</strong>nunciar<br />
10
esses problemas ao proprietário, por carta registada,<br />
exigindo-lhe a sua resolução. Se não for esse o caso, na<br />
eventualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> o locatário se <strong>de</strong>parar com problemas<br />
graves e sérios, po<strong>de</strong>rá apelar ao juiz <strong>de</strong> paz e exigir a<br />
rescisão do contrato ou uma redução do valor da renda.<br />
Como é natural, o locador não é apenas responsável pela<br />
entrega <strong>de</strong> um bem imóvel que corresponda aos critérios<br />
<strong>de</strong> segurança e higiene mas também <strong>de</strong>verá, no <strong>de</strong>curso<br />
do período <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, proce<strong>de</strong>r aos trabalhos <strong>de</strong><br />
reparação/renovação ou or<strong>de</strong>nar a sua execução.<br />
ii. Obrigação <strong>de</strong> manutenção e assunção do<br />
encargo das reparações<br />
No que diz respeito à manutenção do local arrendado,<br />
para <strong>de</strong>terminar a quem compete cobrir as <strong>de</strong>spesas<br />
<strong>de</strong>correntes das reparações, é preciso verificar as disposições<br />
contratuais. Em inúmeros casos, as partes<br />
chegam a acordo quanto à repartição <strong>de</strong>sse tipo <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>spesas. Na ausência <strong>de</strong>sse acordo, aplica-se o artigo<br />
1754.º do código civil.<br />
O artigo 1754.º do código civil diz que «salvo cláusula<br />
expressa em contrário, as reparações que incumbe ao<br />
locatário efectuar no imóvel são todas aquelas que <strong>de</strong>correm<br />
do uso dos locais arrendados e, entre outras,<br />
as reparações a levar a cabo em lareiras, costas <strong>de</strong> fornalhas,<br />
bocas <strong>de</strong> lareiras e parapeitos <strong>de</strong> chaminés, renovação<br />
do revestimento com argamassa na base das<br />
pare<strong>de</strong>s dos apartamentos e <strong>de</strong> outros locais <strong>de</strong> habitação,<br />
à altura <strong>de</strong> 1 metro, nas lajes e ladrilhos dos<br />
quartos, mesmo que haja apenas alguns partidos, nos<br />
vidros, a menos que tenham sido causados pelo granizo<br />
ou por outros fenómenos extraordinários e causados<br />
por força maior, não imputáveis ao locatário; nas portas,<br />
janelas, pare<strong>de</strong>s divisórias ou <strong>de</strong> fecho <strong>de</strong> lojas, dobradiças,<br />
ferrolhos e fechaduras».<br />
Por outras palavras, o locatário é responsável pela realização,<br />
a próprias expensas, <strong>de</strong> todas as reparações<br />
dos locais arrendados ou <strong>de</strong> pequenas obras, excepto<br />
nos casos em que possa invocar um motivo <strong>de</strong> força<br />
maior que não lhe seja imputável.<br />
Na ausência <strong>de</strong> disposições contratuais em contrário, as<br />
reparações <strong>de</strong> gran<strong>de</strong> envergadura são da responsabilida<strong>de</strong><br />
do locador. É isso que está expressamente previsto<br />
no artigo 1720.º do código civil. Diz esse artigo que<br />
«ele (o locador) <strong>de</strong>verá realizar, no <strong>de</strong>curso da vigência<br />
do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, todas as reparações que<br />
possam vir a ser necessárias e que estejam fora do âmbito<br />
das que são da responsabilida<strong>de</strong> do locatário».<br />
Por outro lado, é conveniente especificar que as reparações<br />
dos locais arrendados ou as reparações menores<br />
são, ainda assim, da responsabilida<strong>de</strong> do locador, caso<br />
o locatário consiga produzir prova <strong>de</strong> que elas se <strong>de</strong>vem<br />
à antiguida<strong>de</strong> do imóvel. Nessa circunstância, caberá<br />
ao locador tomar as providências que forem necessárias<br />
para remediar os problemas e assumir os custos daí<br />
emergentes.<br />
Se, pelo contrário, for o locador a produzir prova <strong>de</strong> que<br />
os trabalhos <strong>de</strong> gran<strong>de</strong> envergadura se justificam <strong>de</strong>vido<br />
a um uso incorrecto por parte do locatário das instalações<br />
ou em caso <strong>de</strong> <strong>de</strong>gradação intencional, o locador<br />
po<strong>de</strong>rá imputar ao locatário os custos que daí resultem.<br />
Assim que o locatário <strong>de</strong>tectar um problema <strong>de</strong>verá<br />
comunicá-lo ao locador. É aconselhável que o locatário<br />
notifique o locador relativamente a esses problemas mediante<br />
o envio <strong>de</strong> uma carta registada <strong>de</strong> maneira a possuir<br />
prova <strong>de</strong> ter feito essa <strong>de</strong>núncia a tempo e horas.<br />
Eis alguns exemplos <strong>de</strong> reparações cujas <strong>de</strong>spesas <strong>de</strong>verão<br />
ser cobertas pelo locatário:<br />
Conservação <strong>de</strong> juntas <strong>de</strong> união, limpeza <strong>de</strong> chaminés,<br />
manutenção do jardim e do átrio, etc.<br />
Eis alguns exemplos <strong>de</strong> reparações cujas <strong>de</strong>spesas <strong>de</strong>verão<br />
ser cobertas pelo locador:<br />
Reparações no telhado, passeios e, <strong>de</strong> uma forma geral,<br />
tudo o que careça <strong>de</strong> reparação em virtu<strong>de</strong> da antiguida<strong>de</strong><br />
ou por força maior …<br />
iii. Garantia <strong>de</strong> um usufruto pacífico do bem<br />
Uma das obrigações do locador consiste em garantir ao<br />
locatário a possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> fruir pacificamente da habitação.<br />
Por outras palavras, cabe ao locador velar para<br />
que a locação se processe sem inci<strong>de</strong>ntes para o locatário.<br />
Esta obrigação encontra-se enunciada no artigo<br />
1719.º do código civil.<br />
O locador <strong>de</strong>verá assim velar para que o seu próprio<br />
comportamento não venha a constituir um obstáculo<br />
à fruição pacífica dos locais arrendados. O locador <strong>de</strong>verá,<br />
assim, abster-se <strong>de</strong> executar os trabalhos, excepto<br />
aqueles que forem mais urgentes e indispensáveis, não<br />
po<strong>de</strong>ndo, durante o período <strong>de</strong> ocupação, cortar a água<br />
nem a electricida<strong>de</strong>.<br />
11
Convém notar, por outro lado, que, <strong>de</strong> uma forma geral,<br />
o locador se reserva o direito <strong>de</strong> visita à habitação com<br />
uma periodicida<strong>de</strong> que po<strong>de</strong> variar entre uma a duas vezes<br />
por ano. Se tal estiver estipulado no contrato, não<br />
resta ao locatário outra escolha senão conformar-se com<br />
essa cláusula. O locador <strong>de</strong>verá avisar o locatário da sua<br />
intenção <strong>de</strong> efectuar uma visita e as duas partes <strong>de</strong>verão<br />
chegar a acordo quanto à data e hora <strong>de</strong>ssa visita.<br />
O locador não po<strong>de</strong>rá, em circunstância alguma, entrar<br />
na habitação ocupada pelo locatário sem que este último<br />
esteja presente.<br />
b. Obrigações do locatário<br />
i. Obrigação <strong>de</strong> pagar a renda<br />
A principal obrigação que incumbe ao locatário é a <strong>de</strong><br />
pagar a renda no montante fixado no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
O artigo 1728.º do código civil diz que «o locatário<br />
é responsável pelo pagamento do preço do <strong>arrendamento</strong><br />
nos termos convencionados».<br />
Em princípio, as partes estipulam no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
que a renda <strong>de</strong>verá ser paga antecipadamente,<br />
ou seja, o mais tardar, no último dia do mês anterior.<br />
Cabe ao locatário adoptar as disposições apropriadas<br />
no sentido <strong>de</strong> garantir que o montante seja creditado na<br />
conta do locador na data prevista no contrato. Se isso<br />
não suce<strong>de</strong>r, o locador po<strong>de</strong>rá invocar esse facto para<br />
rescindir o contrato.<br />
O locatário <strong>de</strong>verá igualmente proce<strong>de</strong>r ao pagamento<br />
com regularida<strong>de</strong>. O simples facto <strong>de</strong> não pagar as rendas<br />
regularmente ou <strong>de</strong> não as pagar na data prevista<br />
no contrato, po<strong>de</strong> constituir uma falha grave que justifique<br />
a rescisão antecipada do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
«No caso <strong>de</strong> o locatário estar em atraso no pagamento<br />
da renda, assiste ao locador o direito <strong>de</strong> exigir a rescisão<br />
do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Se o juiz <strong>de</strong> paz encarregado<br />
<strong>de</strong> um pedido <strong>de</strong> rescisão do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
tiver po<strong>de</strong>r para apreciar a gravida<strong>de</strong> da falha<br />
e <strong>de</strong>cidir se ela é suficientemente grave para implicar a<br />
rescisão efectiva do <strong>arrendamento</strong>, a <strong>de</strong>cisão dos tribunais<br />
vai normalmente no sentido da rescisão do contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, no caso <strong>de</strong> o locatário ser responsável<br />
pelo incumprimento do pagamento da renda nas<br />
datas convencionadas». (Marianne HARLES, Le bail à<br />
loyer, Pasicrisie).<br />
Convém <strong>de</strong>ixar claro que o não pagamento <strong>de</strong> uma<br />
única renda po<strong>de</strong>, consoante a jurisprudência, constituir<br />
um motivo <strong>de</strong> rescisão do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
São muitos os locatários que, no caso <strong>de</strong> uma qualquer<br />
falha por parte do locador relativamente a uma das suas<br />
obrigações, retêm uma parte da renda com o objectivo<br />
<strong>de</strong> obter uma reacção por parte do locador. Este procedimento<br />
é bastante perigoso caso o locador faça valer o<br />
não pagamento <strong>de</strong> uma renda para rescindir antecipadamente<br />
o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Todavia, caberá<br />
ao juiz <strong>de</strong> paz <strong>de</strong>cidir se o locatário está em condições<br />
<strong>de</strong> recusar o pagamento ou se, nesse caso, cometeu<br />
uma infracção grave que justifique a rescisão do contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Na hipótese <strong>de</strong> o locador não ter cumprido as suas obrigações,<br />
é aconselhável que o locatário envie uma carta<br />
ao locador exigindo o cumprimento das disposições legais<br />
ou então a execução das obrigações contratuais,<br />
se for o caso. Se esta carta ficar sem resposta, é preferível<br />
trazer este assunto à justiça e pedir ao juiz <strong>de</strong> paz<br />
que inste o locador a cumprir as suas obrigações em<br />
vez <strong>de</strong> optar unilateralmente por reduzir o montante da<br />
renda.<br />
Convém ainda <strong>de</strong>ixar claro que o locador po<strong>de</strong>rá, no<br />
caso <strong>de</strong> não pagamento das rendas pelo locatário, imputá-las<br />
directamente à garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> ao<br />
seu dispor.<br />
ii. Obrigação <strong>de</strong> usufruir do bem locado <strong>de</strong>ntro<br />
do que é razoável<br />
O artigo 1728.º do código civil <strong>de</strong>termina que «o locatário<br />
é responsável pelo uso do bem locado <strong>de</strong>ntro do que<br />
é razoável e, em conformida<strong>de</strong> com o <strong>de</strong>stino estipulado<br />
no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> ou, na ausência <strong>de</strong> convenção,<br />
em conformida<strong>de</strong> com o que se presume em<br />
face das circunstâncias».<br />
Por outras palavras, o comportamento do locatário não<br />
po<strong>de</strong>rá incomodar a vizinhança. Além disso, se o locatário<br />
morar num prédio com várias fracções, convém<br />
salientar que, salvo as regras elementares em matéria<br />
<strong>de</strong> cortesia para com os <strong>de</strong>mais moradores do imóvel<br />
e o locador, o locatário <strong>de</strong>ve cumprir também o regulamento<br />
do condomínio. Este aspecto está previsto na Lei<br />
<strong>de</strong> 1975 sob o estatuto da comproprieda<strong>de</strong> dos imóveis<br />
edificados.<br />
12
iii. Garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
A Lei <strong>de</strong> 2006 permite ao locador exigir garantias ao locatário<br />
que permitam cobrir, sempre que necessário, as<br />
rendas não pagas ou as <strong>de</strong>spesas para certas reparações<br />
no fim do <strong>arrendamento</strong>.<br />
Essas garantias po<strong>de</strong>m assumir a forma <strong>de</strong> um pagamento<br />
em numerário ou então a forma <strong>de</strong> uma<br />
garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> junto <strong>de</strong> uma instituição bancária.<br />
O locatário po<strong>de</strong>, por sua vez, <strong>de</strong>cidir qual a forma pela<br />
qual preten<strong>de</strong> optar. A Lei <strong>de</strong> 2006 prevê, com efeito,<br />
que o locador não se po<strong>de</strong>rá opor a uma garantia <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong>, <strong>de</strong>signada por «garantia autónoma». O<br />
locatário pe<strong>de</strong> ao seu banco para efectuar uma garantia<br />
<strong>de</strong>sse género, permanecendo o montante correspon<strong>de</strong>nte<br />
na sua conta. O locador po<strong>de</strong>rá, quando necessário,<br />
pedir o <strong>de</strong>sbloqueamento <strong>de</strong>ssa quantia para seu<br />
benefício. Os juros que inci<strong>de</strong>m sobre essa quantia revertem<br />
para o locatário. Se, pelo contrário, o locatário<br />
tiver pago o montante ao locador em numerário, é este<br />
último que fica com os juros e, salvo estipulação contratual<br />
em contrário, não será obrigado a restituí-los ao<br />
locatário.<br />
po<strong>de</strong>ndo levar à rescisão do contrato por iniciativa do<br />
locador.<br />
v. Obrigação geral <strong>de</strong> respeitar as disposições<br />
contratuais<br />
Quer o locatário quer o locador têm <strong>de</strong> respeitar não<br />
apenas as obrigações legais mas também as obrigações<br />
emergentes do contrato. O <strong>de</strong>srespeito <strong>de</strong>stas<br />
obrigações po<strong>de</strong> levar à rescisão antecipada do<br />
contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> por constituir uma infracção<br />
grave. É, portanto, absolutamente imperioso ler bem os<br />
termos do contrato e cumprir as obrigações aí previstas.<br />
Caso no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> esteja prevista uma<br />
garantia em benefício do locador, não resta ao locatário<br />
outra alternativa que não seja conformar-se. O não<br />
pagamento <strong>de</strong> garantias previstas contratualmente é<br />
consi<strong>de</strong>rada uma infracção grave à luz da jurisprudência,<br />
po<strong>de</strong>ndo implicar a rescisão do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
iv. Seguro dos locais arrendados<br />
O artigo 1733.º do código civil diz que «ele (o locatário)<br />
respon<strong>de</strong> por incêndio».<br />
Este artigo traduz-se, na maioria dos casos, numa<br />
obrigação contratual imposta ao locatário <strong>de</strong> contratar<br />
um seguro com vista a cobrir os riscos inerentes à<br />
sua ocupação do imóvel, nomeadamente o risco <strong>de</strong><br />
incêndio.<br />
O locatário <strong>de</strong>verá enviar ao locador, no início do período<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, uma cópia da apólice do seguro.<br />
À luz da jurisprudência, o incumprimento <strong>de</strong>sta obrigação<br />
por parte do locatário constitui uma infracção grave,<br />
Foto: pixelio.<strong>de</strong> / © Bar<strong>de</strong>wyk<br />
13
IV. Fim do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
Em matéria <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, as partes são<br />
livres <strong>de</strong> <strong>de</strong>terminar a duração do <strong>arrendamento</strong>. Se as<br />
partes tiverem fixado uma duração <strong>de</strong>terminada, é conveniente<br />
ter a noção <strong>de</strong> que, salvo comum acordo entre<br />
as partes, não será possível pôr-lhe termo antes do<br />
prazo-limite fixado. Em matéria <strong>de</strong> rescisão, o legislador<br />
criou um mecanismo muito próprio, que convém conhecer<br />
bem, para evitar iniciar procedimentos judiciais inúteis.<br />
a. Princípio da prorrogação legal dos<br />
contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
O legislador <strong>de</strong>ixou total liberda<strong>de</strong> às partes no que<br />
diz respeito à duração dos contratos firmados entre si.<br />
Efectivamente, não existe qualquer condição quanto à<br />
duração <strong>de</strong> um tal contrato. As partes são livres <strong>de</strong> <strong>de</strong>cidir<br />
quanto a um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> com uma<br />
duração precisa ou, pelo contrário, por tempo in<strong>de</strong>terminado.<br />
Por outro lado, o legislador previu regras obrigatórias no<br />
que concerne à rescisão <strong>de</strong> um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
O legislador instaurou um sistema <strong>de</strong> prorrogação legal<br />
dos contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Esta prorrogação é automática<br />
e não po<strong>de</strong>rá haver, <strong>de</strong> forma alguma, cláusulas<br />
contrárias no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Por outras<br />
palavras, um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> que chegue ao<br />
seu termo será prorrogado automaticamente; o mesmo<br />
é dizer que o locatário tem o direito <strong>de</strong> permanecer nos<br />
locais arrendados mesmo para lá da expiração do contrato.<br />
O legislador previu apenas alguns casos ao abrigo<br />
dos quais o locador po<strong>de</strong>rá opor-se a essa prorrogação<br />
automática (cf. Rescisão do contrato por iniciativa do locador).<br />
O artigo 12.º da Lei <strong>de</strong> 2006 prevê, com efeito, que<br />
«todo e qualquer contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> que cesse<br />
por qualquer motivo seja prorrogado a menos que: o locador<br />
<strong>de</strong>clare necessitar dos locais arrendados para os<br />
ocupar ele mesmo ou para os ce<strong>de</strong>r efectivamente a um<br />
membro da família ao qual esteja ligado por vínculo <strong>de</strong><br />
parentesco ou afinida<strong>de</strong> até ao terceiro grau inclusive; o<br />
locatário não cumpra as suas obrigações; existam outros<br />
motivos graves e legítimos que possam ser invocados<br />
pelo locador».<br />
Vejamos, a título <strong>de</strong> exemplo, o seguinte caso: um contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> foi firmado para uma duração <strong>de</strong><br />
3 anos e acaba <strong>de</strong> expirar. O locador não proce<strong>de</strong>u à<br />
rescisão do contrato ou não invocou como justificação<br />
para a sua rescisão um dos motivos que estão consignados<br />
na lei. Neste caso, o locatário po<strong>de</strong> permanecer<br />
no local porque o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> é prorrogado<br />
automaticamente. Por outras palavras, o contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> inicial será prorrogado por uma duração<br />
in<strong>de</strong>terminada.<br />
Muitas pessoas pensam que, <strong>de</strong> facto, é mais seguro<br />
assinar um contrato com uma duração fixa porque este<br />
será terminado automaticamente assim que se atingir o<br />
seu termo. Ora, convém sublinhar que esta i<strong>de</strong>ia está totalmente<br />
errada e <strong>de</strong> que o mecanismo <strong>de</strong> prorrogação<br />
legal se aplica a todos os contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
sem excepção. A única forma <strong>de</strong> o locador se opor a<br />
este mecanismo passa por invocar um dos motivos<br />
mencionados acima.<br />
b. Rescisão do contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong><br />
A rescisão <strong>de</strong> um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> obe<strong>de</strong>ce<br />
a um <strong>de</strong>terminado número <strong>de</strong> regras bem <strong>de</strong>finidas.<br />
Des<strong>de</strong> que exista acordo entre as partes, em qualquer<br />
momento po<strong>de</strong>rá ser posto termo ao contrato. Para que<br />
fique garantido que esta rescisão <strong>de</strong> comum acordo não<br />
possa vir a ser contestada posteriormente por uma das<br />
partes, é vivamente aconselhado proce<strong>de</strong>r à redacção<br />
<strong>de</strong> um documento que ateste a existência <strong>de</strong>sse acordo.<br />
Antes <strong>de</strong> entrar em pormenor no assunto da rescisão<br />
por iniciativa <strong>de</strong> uma das partes, convém sublinhar que<br />
a Lei <strong>de</strong> 2006 introduziu uma protecção especial para<br />
benefício do cônjuge, parceiro, concubino ou outros<br />
membros da família do locatário falecido. Para essas<br />
pessoas que tenham coabitado com o locatário falecido,<br />
o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> subsiste e as relações<br />
contratuais com o locador são mantidas.<br />
i. Rescisão do contrato por iniciativa<br />
do locador<br />
Na ausência <strong>de</strong> um acordo entre as partes, o locador<br />
que pretenda rescindir um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
<strong>de</strong>verá estar em condições <strong>de</strong> invocar um dos três motivos<br />
previstos pelo legislador. Se não for esse o caso,<br />
14
não lhe será permitido rescindir o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
O artigo 12.º prevê apenas três casos em que o locador<br />
po<strong>de</strong>rá pôr termo ao contrato. Trata-se <strong>de</strong> necessida<strong>de</strong><br />
pessoal, <strong>de</strong> infracção grave do locatário e <strong>de</strong> outros motivos<br />
graves e legítimos.<br />
– Necessida<strong>de</strong> pessoal<br />
A Lei <strong>de</strong> 2006 diz que o locador que <strong>de</strong>clare necessitar<br />
dos locais arrendados para uso próprio ou para os ce<strong>de</strong>r<br />
a um membro da família ao qual esteja ligado por<br />
vínculo <strong>de</strong> parentesco ou afinida<strong>de</strong> até ao terceiro grau<br />
po<strong>de</strong> pôr termo ao contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> que tiver<br />
assinado.<br />
Mas o locador não po<strong>de</strong>rá invocar esse motivo em qualquer<br />
momento do contrato. Tratando-se <strong>de</strong> um contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> a termo certo, <strong>de</strong>verá rescindir o contrato<br />
no final do prazo estipulado, mediante pré-aviso.<br />
Se, pelo contrário, se tratar <strong>de</strong> um contrato por tempo<br />
in<strong>de</strong>terminado, o locador po<strong>de</strong>rá, a qualquer momento,<br />
rescindir o contrato, mediante pré-aviso.<br />
O locador ou, nomeadamente, os membros da família<br />
aos quais esteja ligado por vínculo <strong>de</strong> parentesco ou afinida<strong>de</strong>,<br />
para benefício dos quais o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
tenha sido rescindido, <strong>de</strong>verão efectivamente<br />
ter ocupado a habitação à data prevista no pré-aviso.<br />
Em caso <strong>de</strong> incumprimento <strong>de</strong>ste aspecto, o locador<br />
arrisca-se a uma acção judicial por perdas e danos intentada<br />
no foro competente.<br />
O legislador previu um formalismo especial no âmbito <strong>de</strong><br />
uma rescisão para suprir uma necessida<strong>de</strong> pessoal.<br />
O locador que invoque uma necessida<strong>de</strong> pessoal <strong>de</strong>verá<br />
respeitar um período <strong>de</strong> pré-aviso <strong>de</strong> seis meses.<br />
Tratando-se <strong>de</strong> um contrato a termo certo, o locador <strong>de</strong>verá<br />
enviar a sua carta <strong>de</strong> rescisão seis meses antes <strong>de</strong><br />
expirar o prazo estipulado no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Acresce ainda que o legislador impõe ao locador a observância<br />
<strong>de</strong> uma forma rigorosa, para que a rescisão<br />
possa ser consi<strong>de</strong>rada válida, estando aquele obrigado<br />
a transcrever o conteúdo do parágrafo 3.º do artigo 12.º<br />
da Lei <strong>de</strong> 2006.<br />
O texto legal <strong>de</strong>termina, efectivamente, que «a carta <strong>de</strong><br />
rescisão <strong>de</strong>ve ser redigida, fundamentada e acompanhada,<br />
quando necessário, <strong>de</strong> documentos que consubstanciem<br />
o conteúdo, <strong>de</strong>vendo ser enviada por correio<br />
registado com aviso <strong>de</strong> recepção».<br />
Significa isso que o locador <strong>de</strong>verá avisar o locatário da<br />
sua <strong>de</strong>cisão <strong>de</strong> pôr fim ao contrato, mediante carta registada<br />
com aviso <strong>de</strong> recepção. Nessa mesma missiva<br />
<strong>de</strong>verá necessariamente expor os motivos da rescisão e<br />
transcrever o terceiro parágrafo do artigo 12.º da Lei <strong>de</strong><br />
2006. Na ausência disso, a rescisão po<strong>de</strong>rá ser contestada<br />
pelo locatário.<br />
– Infracção do locatário<br />
Se o locatário faltar às suas obrigações, o locador po<strong>de</strong>rá<br />
pôr termo ao contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, sem ter <strong>de</strong><br />
aten<strong>de</strong>r ao prazo estipulado no contrato.<br />
Caso a carta <strong>de</strong> notificação se revele infrutífera, a lei<br />
conce<strong>de</strong> ao locador o direito <strong>de</strong> enviar ao locatário uma<br />
carta registada com aviso <strong>de</strong> recepção, rescindindo o<br />
contrato. Nessa circunstância, o locador <strong>de</strong>ixa <strong>de</strong> estar<br />
obrigado a respeitar qualquer pré-aviso. Com efeito, não<br />
seria compreensível obrigar o locador a respeitar um<br />
pré-aviso na circunstância <strong>de</strong> o locatário não respeitar<br />
as obrigações que lhe cabem.<br />
Caso o locatário se recuse a aceitar a rescisão, o locador<br />
po<strong>de</strong>rá recorrer imediatamente ao juiz <strong>de</strong> paz, com<br />
o intuito <strong>de</strong> ver pronunciada a resolução do contrato<br />
pela via judicial.<br />
Foto: pixelio.<strong>de</strong> / © Rolf Plühmer<br />
15
Toda e qualquer falha por parte do locatário não será<br />
necessariamente aceite como motivo válido para uma<br />
rescisão culposa. É preciso, portanto, que a infracção<br />
seja qualificada <strong>de</strong> suficientemente grave para justificar<br />
um recurso por essa via.<br />
Eis alguns exemplos <strong>de</strong> infracções que foram qualificadas<br />
<strong>de</strong> suficientemente graves para constituir um motivo<br />
<strong>de</strong> rescisão imediata: o não pagamento das rendas;<br />
a não utilização da habitação para os fins previstos no<br />
contrato; a não constituição <strong>de</strong> uma garantia bancária<br />
caso esta esteja estipulada no contrato; o pagamento<br />
irregular das rendas; …<br />
– Qualquer outro motivo grave e legítimo<br />
O legislador previu na lei a possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> rescindir o<br />
contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> com base noutros motivos<br />
graves e legítimos. A lei do Estado Luxemburguês não<br />
enuncia expressamente aquilo que po<strong>de</strong> ser consi<strong>de</strong>rado<br />
um motivo grave e legítimo, pelo que é preciso socorrermo-nos<br />
da jurisprudência sobre esta matéria. A única<br />
alusão precisa contemplada no texto é a <strong>de</strong> que a venda<br />
do imóvel não constitui um motivo grave e legítimo.<br />
Se o locatário enten<strong>de</strong>r que o motivo invocado pelo locador<br />
não é um motivo grave e legítimo, <strong>de</strong>verá recorrer<br />
ao juiz <strong>de</strong> paz, que tratará <strong>de</strong> apreciar a legitimida<strong>de</strong> ou<br />
ilegitimida<strong>de</strong> do motivo.<br />
A jurisprudência revela que se constitui como um motivo<br />
legítimo a intenção do locador <strong>de</strong> <strong>de</strong>molir o imóvel ou <strong>de</strong><br />
realizar trabalhos <strong>de</strong> uma tal envergadura que impeçam<br />
o locatário <strong>de</strong> continuar a habitá-lo.<br />
Caso o locador invoque um motivo <strong>de</strong>sse tipo, <strong>de</strong>verá<br />
respeitar o prazo-limite estipulado no contrato, tratandose<br />
<strong>de</strong> um contrato a termo certo. Quer no âmbito <strong>de</strong> um<br />
contrato a termo certo quer no âmbito <strong>de</strong> um contrato<br />
por tempo in<strong>de</strong>terminado, o locador <strong>de</strong>verá respeitar um<br />
pré-aviso <strong>de</strong> três meses.<br />
ii. Rescisão do contrato por iniciativa do<br />
locatário<br />
O locatário po<strong>de</strong>rá igualmente tomar a iniciativa <strong>de</strong> rescindir<br />
o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, por motivos <strong>de</strong> conveniência<br />
pessoal. Antes <strong>de</strong> mais, convém <strong>de</strong>ixar claro<br />
que, se se tratar <strong>de</strong> um contrato a termo certo, o locatário<br />
<strong>de</strong>verá também respeitar o prazo-limite estipulado.<br />
Assiste-lhe o direito <strong>de</strong> rescindir o contrato mediante um<br />
pré-aviso <strong>de</strong> três meses antes <strong>de</strong> expirar o prazo-limite.<br />
Se, pelo contrário, se tratar <strong>de</strong> um contrato por tempo<br />
in<strong>de</strong>terminado, o locatário <strong>de</strong>verá comunicar a sua rescisão<br />
ao locador mediante um pré-aviso <strong>de</strong> três meses.<br />
Em qualquer momento po<strong>de</strong>rá ser tomada a <strong>de</strong>cisão <strong>de</strong><br />
rescindir o contrato.<br />
Caso o locatário acuse o locador <strong>de</strong> incumprimento das<br />
suas obrigações, po<strong>de</strong>rá, quando necessário, rescindir<br />
o contrato alegando infracção grave por parte <strong>de</strong>ste<br />
último. Caso o locador não esteja <strong>de</strong> acordo com esta<br />
rescisão e conteste a natureza dos factos invocados,<br />
<strong>de</strong>verá o locatário recorrer a um juiz <strong>de</strong> paz com o intuito<br />
<strong>de</strong> ver confirmada judicialmente a resolução do contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
iii. Rescisão por comum acordo<br />
Não obstante as regras supramencionadas, as partes<br />
po<strong>de</strong>m, em qualquer momento do período <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
<strong>de</strong>cidir, por comum acordo, pôr termo ao contrato<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> que os vincula.<br />
Se as duas partes chegarem a acordo quanto ao termo<br />
do contrato, é vivamente recomendado reduzir a escrito<br />
o acordo em causa, por questões evi<strong>de</strong>ntes <strong>de</strong> prova.<br />
As partes são livres <strong>de</strong> <strong>de</strong>cidir relativamente aos termos<br />
do seu acordo e nomeadamente em relação à data em<br />
que o locatário <strong>de</strong>verá abandonar os locais arrendados.<br />
iv. Caso especial <strong>de</strong> venda do imóvel e direito<br />
<strong>de</strong> preferência acordado com o locatário<br />
– Venda do imóvel arrendado<br />
A Lei <strong>de</strong> 2006, mais exactamente no seu artigo 12.º diz<br />
expressamente que «a transmissão da proprieda<strong>de</strong> da<br />
habitação não vale como motivo grave e legítimo».<br />
Por outras palavras, o locador não po<strong>de</strong>rá rescindir<br />
um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> com a justificação <strong>de</strong><br />
que preten<strong>de</strong> ven<strong>de</strong>r o imóvel em questão. O locador<br />
<strong>de</strong>verá, nesse exemplo hipotético, informar o potencial<br />
comprador <strong>de</strong> que o imóvel se encontra ocupado por<br />
um ou mais locatários e <strong>de</strong> que o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
<strong>de</strong>verá ser retomado. Efectivamente, o novo<br />
comprador ficará vinculado aos termos do contrato <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong>.<br />
Caso este último pretenda pôr termo ao contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
<strong>de</strong>verá respeitar as disposições da Lei <strong>de</strong><br />
2006 sobre esta matéria. Tratando-se <strong>de</strong> um contrato<br />
16
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> a termo certo, o novo locador <strong>de</strong>verá<br />
respeitar o prazo-limite do contrato estipulado pelas<br />
partes originais.<br />
É fundamental para o locatário contestar uma rescisão<br />
baseada no facto <strong>de</strong> o locador preten<strong>de</strong>r ven<strong>de</strong>r o imóvel.<br />
O locatário constitui-se, <strong>de</strong> facto, no direito <strong>de</strong> permanecer<br />
nos locais arrendados, muito embora não seja<br />
já o locador que os tenha cedido originalmente em <strong>arrendamento</strong>.<br />
Em caso <strong>de</strong> venda do imóvel, o locador <strong>de</strong>verá alertar o<br />
potencial comprador para esse facto e mencionar claramente<br />
a presença <strong>de</strong> locatários no imóvel, quer no contrato-promessa<br />
<strong>de</strong> compra e venda que lhe será pedido<br />
para assinar, quer no acto notarial.<br />
– Direito <strong>de</strong> preferência acordado com o locatário<br />
Convém ainda <strong>de</strong>ixar claro que o artigo 15.º da Lei <strong>de</strong><br />
2006 prevê um direito <strong>de</strong> preferência em favor do locatário.<br />
O referido artigo estipula que «o locatário cujo <strong>arrendamento</strong><br />
esteja a <strong>de</strong>correr <strong>de</strong>s<strong>de</strong> há, pelo menos, 18<br />
anos beneficia <strong>de</strong> um direito <strong>de</strong> preferência relativamente<br />
à habitação arrendada, salvo se o imóvel em causa for<br />
objecto <strong>de</strong> uma venda por adjudicação pública ou se for<br />
cedida a um membro da família do locador ao qual este<br />
esteja ligado por vínculo <strong>de</strong> parentesco ou afinida<strong>de</strong> até<br />
ao terceiro grau inclusive ou se for objecto <strong>de</strong> uma cessão<br />
a título gratuito».<br />
O direito <strong>de</strong> preferência é «a <strong>de</strong>signação dada tradicionalmente<br />
à faculda<strong>de</strong> conferida, por lei ou por convenção<br />
particular, a uma pessoa para adquirir, com preferência<br />
sobre qualquer outra, um bem que o respectivo<br />
proprietário se proponha ce<strong>de</strong>r, prefigurando-se como<br />
comprador <strong>de</strong>sse bem <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> um <strong>de</strong>terminado<br />
prazo». (Vocabulaire juridique, Gérard CORNU, PUF).<br />
Por outras palavras, se existir um contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
em vigor <strong>de</strong>s<strong>de</strong> há, pelo menos, 18 anos e se o<br />
locador <strong>de</strong>cidir ven<strong>de</strong>r o imóvel em questão, este último<br />
<strong>de</strong>verá propor a sua aquisição primeiramente ao locatário.<br />
O texto diz que o locador <strong>de</strong>verá fazer a oferta <strong>de</strong> venda<br />
ao locatário através <strong>de</strong> carta registada. Neste contexto,<br />
o locatário dispõe <strong>de</strong> um período <strong>de</strong> reflexão <strong>de</strong> um mês<br />
para aceitar ou recusar a proposta que lhe foi feita. Caso<br />
se abstenha <strong>de</strong> respon<strong>de</strong>r, o seu silêncio equivalerá a<br />
uma recusa da oferta.<br />
Caso o locador venda o imóvel sem ter acautelado o direito<br />
<strong>de</strong> preferência do locatário, este último po<strong>de</strong>rá reclamar<br />
in<strong>de</strong>mnização por perdas e danos, que não po<strong>de</strong>rá<br />
ser inferior ao montante <strong>de</strong> um ano <strong>de</strong> rendas.<br />
c. Inventário do imóvel à saída e<br />
<strong>de</strong>volução das chaves no final do<br />
contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
O final do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> é propício ao surgimento<br />
<strong>de</strong> situações <strong>de</strong> contencioso entre o locador e<br />
o locatário.<br />
A fim <strong>de</strong> reduzir o risco <strong>de</strong> situações <strong>de</strong> contencioso,<br />
cabe ao locatário verificar no contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
o «estado» no qual <strong>de</strong>verá restituir o apartamento. É frequente<br />
ficar expresso no contrato o <strong>de</strong>ver do locatário<br />
<strong>de</strong> pintar o imóvel no momento da sua saída ou <strong>de</strong> repor<br />
o apartamento num estado impecável ou como novo.<br />
Se tal estiver estipulado no contrato, não resta ao locatário<br />
outra escolha senão se conformar com essa cláusula.<br />
Se, pelo contrário, nada estiver previsto, incumbe ao locatário<br />
<strong>de</strong>volver o apartamento em bom estado <strong>de</strong> manutenção.<br />
Ser-lhe-á imputada a responsabilida<strong>de</strong> pelos<br />
danos que tenham surgido durante o período em que<br />
ocupou o imóvel. Na verda<strong>de</strong>, espera-se que restitua o<br />
bem no mesmo estado em que o recebeu do locador.<br />
É também por esse motivo que é indispensável que, no<br />
momento em que estiver <strong>de</strong> saída, o locatário se faça<br />
munir do inventário do imóvel, elaborado por ocasião da<br />
assinatura do contrato, para que não corra o risco <strong>de</strong><br />
vir a ser responsabilizado por danos que existissem já à<br />
data da sua entrada para o imóvel.<br />
O artigo 1732.º do código civil prevê, a este propósito,<br />
que «o locatário respon<strong>de</strong> pela <strong>de</strong>gradação ou pelas<br />
perdas que surjam durante o seu usufruto da habitação,<br />
salvo se conseguir provar não ter culpa no seu surgimento».<br />
Se o locatário não conseguir provar que a <strong>de</strong>gradação<br />
não se <strong>de</strong>ve a uma falha que lhe seja imputável, mas<br />
antes à antiguida<strong>de</strong>, por exemplo, ou à preexistência<br />
<strong>de</strong>ssas situações <strong>de</strong> <strong>de</strong>gradação no momento da sua<br />
ocupação do imóvel, cabe-lhe a responsabilida<strong>de</strong> <strong>de</strong><br />
cobrir as <strong>de</strong>spesas <strong>de</strong>correntes da reparação que for<br />
necessária.<br />
17
Recomenda-se vivamente às partes contratantes a elaboração<br />
<strong>de</strong> um inventário dos locais arrendados no momento<br />
da restituição do imóvel. Trata-se <strong>de</strong> um documento<br />
do qual constarão todas as situações <strong>de</strong> <strong>de</strong>gradação<br />
<strong>de</strong> que a habitação pa<strong>de</strong>ça. Ficará aí expresso<br />
quem <strong>de</strong>verá assumir as <strong>de</strong>spesas <strong>de</strong>correntes das<br />
respectivas reparações. Uma vez elaborado esse inventário<br />
do imóvel, posteriormente será muito difícil ao locador<br />
reclamar do locatário o pagamento <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas<br />
suplementares. É no interesse <strong>de</strong> ambas as partes que<br />
o documento elaborado seja o mais completo e preciso<br />
possível.<br />
Se as partes não conseguirem chegar a acordo, po<strong>de</strong>rão<br />
recorrer ao aconselhamento <strong>de</strong> um perito. Se uma<br />
das partes se recusar a tomar parte no levantamento<br />
conducente à redacção do inventário do imóvel, é vivamente<br />
aconselhado o recurso aos serviços <strong>de</strong> um oficial<br />
<strong>de</strong> justiça, que elaborará uma verificação autenticada.<br />
Todavia, é extremamente importante elaborar um inventário<br />
do imóvel, tanto no momento <strong>de</strong> entrada no imóvel,<br />
como no momento da saída, a fim <strong>de</strong> evitar procedimentos<br />
judiciais, inevitavelmente longos e onerosos.<br />
Se, pelo contrário, nenhuma das partes estiver interessada<br />
em elaborar um inventário do imóvel, é importante<br />
que o locatário receba do locador, no momento da <strong>de</strong>volução<br />
das chaves, um documento que mencione que<br />
as chaves foram <strong>de</strong>volvidas e que o imóvel se encontrava<br />
em bom estado.<br />
A <strong>de</strong>volução das chaves é um acontecimento importante,<br />
porque marca o momento da <strong>de</strong>svinculação entre<br />
as duas partes. É importante que o locatário peça ao<br />
locador um documento que ateste a <strong>de</strong>volução das chaves,<br />
documento esse que <strong>de</strong>verá ser datado e assinado<br />
pelo próprio punho do locador.<br />
É totalmente <strong>de</strong>saconselhado o locatário limitar-se a<br />
meter as chaves na caixa <strong>de</strong> correio do locador ou <strong>de</strong><br />
as <strong>de</strong>volver por correio. Nessa circunstância, o locatário<br />
não terá qualquer forma <strong>de</strong> provar ter <strong>de</strong>volvido as chaves,<br />
permanecendo, assim, responsável pelos danos<br />
que possam vir a ocorrer no imóvel.<br />
Se o locador se recusar a receber as chaves, é importante<br />
que o locatário se faça acompanhar <strong>de</strong> uma testemunha<br />
ou, em alternativa, <strong>de</strong>posite as chaves no escritório<br />
<strong>de</strong> um advogado, que se encarregará da redacção<br />
<strong>de</strong> uma carta consentânea, ou recorra aos serviços <strong>de</strong><br />
um oficial <strong>de</strong> justiça.<br />
d. Possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> obter um<br />
prolongamento ou uma suspensão<br />
da or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo<br />
O locatário que tenha recebido uma carta <strong>de</strong> rescisão<br />
da parte do locador ou que tenha recebido or<strong>de</strong>m <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong>spejo do tribunal, tem ao seu dispor <strong>de</strong>terminados<br />
mecanismos previstos na lei com vista a prolongar o<br />
prazo da rescisão ou a procurar obter uma suspensão<br />
da or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo.<br />
No quadro <strong>de</strong> uma rescisão baseada unicamente numa<br />
necessida<strong>de</strong> pessoal do locador, assiste ao locatário o<br />
direito <strong>de</strong> solicitar um prolongamento do prazo <strong>de</strong> rescisão.<br />
Mesmo <strong>de</strong>pois <strong>de</strong> emitida a or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo, o locatário<br />
po<strong>de</strong>, ainda assim, intentar uma acção judicial com<br />
o intuito <strong>de</strong> obter uma suspensão da or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo.<br />
Este procedimento é possível em qualquer momento, in<strong>de</strong>pen<strong>de</strong>ntemente<br />
do motivo da rescisão. Nesse caso,<br />
caberá ao juiz <strong>de</strong> paz <strong>de</strong>cidir pela concessão ou não<br />
<strong>de</strong>ssa benesse ao locatário.<br />
i. Prolongamento do prazo <strong>de</strong> rescisão<br />
O legislador previu um procedimento especial em benefício<br />
do locatário, no âmbito <strong>de</strong> uma rescisão por parte<br />
do locador invocando uma necessida<strong>de</strong> <strong>de</strong> cariz pessoal.<br />
Efectivamente, assim que receber a carta <strong>de</strong> rescisão,<br />
o locatário po<strong>de</strong> pedir um prolongamento do prazo<br />
concedido pelo locador.<br />
O locatário interpõe, nesse caso, um recurso junto do<br />
juiz <strong>de</strong> paz competente com vista à obtenção <strong>de</strong>sse<br />
prolongamento.<br />
O juiz <strong>de</strong> paz po<strong>de</strong> conce<strong>de</strong>r um prolongamento do<br />
prazo até um máximo <strong>de</strong> 12 meses.<br />
Por outro lado, é preciso que fique claro que, se o locatário<br />
obtiver um prolongamento do prazo, <strong>de</strong>ixará <strong>de</strong><br />
po<strong>de</strong>r apresentar um pedido visando a suspensão <strong>de</strong><br />
uma or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo.<br />
ii. Suspensão da or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo<br />
Se o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> tiver sido rescindido e<br />
o locatário se recusar a abandonar os locais arrendados<br />
até à data estipulada, o locador po<strong>de</strong>rá recorrer ao<br />
18
tribunal com o intuito <strong>de</strong> obter uma autorização <strong>de</strong> expulsão.<br />
O locatário con<strong>de</strong>nado a <strong>de</strong>spejo, nesses termos, po<strong>de</strong>rá<br />
apresentar um pedido <strong>de</strong> suspensão.<br />
O artigo 16.º da Lei <strong>de</strong> 2006 prevê, por outro lado, que<br />
«a suspensão só será concedida nos casos em que,<br />
em face das circunstâncias, o requerente alegadamente<br />
seja merecedor <strong>de</strong> tal benesse e prove ter envidado esforços<br />
evi<strong>de</strong>ntes no sentido <strong>de</strong> encontrar uma nova habitação,<br />
salvo se a suspensão for incompatível com a<br />
necessida<strong>de</strong> pessoal da outra parte».<br />
Esse pedido, que <strong>de</strong>verá ser apresentado sob a forma<br />
<strong>de</strong> requerimento, não é possível para todos os casos.<br />
Existe o entendimento <strong>de</strong> que este pedido não será admissível<br />
se o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> tiver sido rescindido<br />
alegando infracção grave por parte do locatário.<br />
Trata-se efectivamente <strong>de</strong> uma benesse concedida ao<br />
locatário, benesse essa que não será oferecida ao locatário<br />
que cometeu uma infracção grosseira.<br />
O locatário <strong>de</strong>verá produzir prova <strong>de</strong> ter envidado todos<br />
os esforços necessários no sentido <strong>de</strong> encontrar uma<br />
habitação e que esses esforços se revelaram infrutíferos<br />
ou então que adquiriu uma habitação que se encontra<br />
ainda em fase <strong>de</strong> construção, por exemplo.<br />
Além disso, o legislador previu outros casos em que um<br />
pedido <strong>de</strong>sse tipo não será consi<strong>de</strong>rado admissível, nomeadamente<br />
quando o locatário, na sequência <strong>de</strong> uma<br />
rescisão por necessida<strong>de</strong> pessoal por parte do locador,<br />
tiver já beneficiado <strong>de</strong> um prolongamento do prazo <strong>de</strong><br />
rescisão.<br />
Por outro lado, a lei estipula claramente que «todo e<br />
qualquer pedido que vise a suspensão ou a prorrogação<br />
da suspensão será consi<strong>de</strong>rado inadmissível se tiver<br />
<strong>de</strong>corrido um prazo superior a um ano entre o dia<br />
<strong>de</strong> apresentação do procedimento judicial e a data <strong>de</strong><br />
expiração do prazo da or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo estabelecido<br />
no julgamento em que o locatário tenha sido con<strong>de</strong>nado<br />
ou na <strong>de</strong>cisão on<strong>de</strong> tiver sido concedida uma suspensão<br />
anterior».<br />
O prazo é igualmente encurtado no âmbito <strong>de</strong> uma rescisão<br />
por necessida<strong>de</strong> pessoal. Efectivamente, no artigo<br />
16.º da Lei <strong>de</strong> 2006 é dito que «todo e qualquer pedido<br />
que vise a suspensão ou a prorrogação da suspensão<br />
continuará a ser consi<strong>de</strong>rada inadmissível se tiverem <strong>de</strong>-<br />
corrido doze meses sobre a data em que o comprador<br />
<strong>de</strong> um imóvel arrendado tiver informado o locatário, por<br />
carta registada, ou então se tiverem <strong>de</strong>corrido quinze<br />
meses sobre a data em que o locador tiver informado o<br />
locatário, por carta registada, <strong>de</strong> que <strong>de</strong>seja ocupar ele<br />
mesmo o imóvel ou cedê-lo a membros da família aos<br />
quais esteja ligado por vínculo <strong>de</strong> parentesco ou afinida<strong>de</strong><br />
até ao terceiro grau inclusive».<br />
A última circunstância em que um pedido <strong>de</strong>sse género<br />
será consi<strong>de</strong>rado inadmissível encontra-se prevista na<br />
alínea 4 do artigo 16.º da Lei <strong>de</strong> 2006: «se, na sequência<br />
<strong>de</strong> uma or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo em primeira instância,<br />
o recurso da parte con<strong>de</strong>nada a <strong>de</strong>spejo for recusado<br />
ou consi<strong>de</strong>rado nulo; se a or<strong>de</strong>m <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo for confirmada<br />
pela instância <strong>de</strong> recurso, qualquer que seja o<br />
prazo concedido pelo juiz <strong>de</strong> recurso à parte con<strong>de</strong>nada<br />
a <strong>de</strong>spejo, esta parte per<strong>de</strong> o direito <strong>de</strong> apresentar um<br />
pedido <strong>de</strong> suspensão da execução da sentença».<br />
O juiz po<strong>de</strong>rá conce<strong>de</strong>r ao locatário uma suspensão<br />
da sentença pelo prazo máximo <strong>de</strong> três meses. A suspensão<br />
só po<strong>de</strong>rá ser prorrogada em duas ocasiões <strong>de</strong><br />
cada vez por um período máximo <strong>de</strong> três meses.<br />
No tocante às formalida<strong>de</strong>s e aos procedimentos a respeitar<br />
nestes pedidos, é conveniente consultar um advogado<br />
ou, em alternativa, consultar a obra <strong>de</strong> Marc<br />
Thewes, mais completa nesta matéria.<br />
© Société nationale <strong>de</strong>s habitations à bon marché<br />
19
V. Autorida<strong>de</strong>s e órgãos jurisdicionais competentes<br />
a. Comissão <strong>de</strong> rendas<br />
A comissão <strong>de</strong> rendas é um organismo que existia já ao<br />
abrigo da antiga lei, mas que foi alvo <strong>de</strong> modificações<br />
profundas pela Lei <strong>de</strong> 2006. Os artigos 7.º, 8.º, 9.º, 10.º<br />
e 11.º <strong>de</strong>sta lei são <strong>de</strong>dicados à criação, ao funcionamento<br />
e aos po<strong>de</strong>res <strong>de</strong> que está investida a comissão<br />
<strong>de</strong> rendas.<br />
i. Composição das comissões <strong>de</strong> rendas<br />
O artigo 7.º da Lei <strong>de</strong> 2006 prevê a instituição <strong>de</strong> uma ou<br />
mais comissões <strong>de</strong> rendas para todas as comunas com<br />
uma população superior a 6000 habitantes. No caso<br />
das comunas em que o conjunto dos habitantes não<br />
chegue às 6000 pessoas, serão criadas várias comissões<br />
<strong>de</strong> rendas, as chamadas «comissões regionais».<br />
Cada uma das comissões <strong>de</strong> rendas é encabeçada por<br />
um presi<strong>de</strong>nte coadjuvado por dois vogais, todos nomeados<br />
por um período <strong>de</strong> seis (6) anos. Nas comunas<br />
com uma população superior a 6000 habitantes, os<br />
membros das comissões são <strong>de</strong>signados pelo conselho<br />
comunal e sujeitos à aprovação pelo Ministro do Interior.<br />
Nas comunas com uma população inferior a 6000<br />
habitantes, os membros das comissões são escolhidos<br />
a partir <strong>de</strong> uma lista elaborada pelos diferentes conselhos<br />
comunais e sujeitos à aprovação pelo Ministro do<br />
Interior.<br />
ii. Papel das comissões <strong>de</strong> rendas<br />
As comissões <strong>de</strong> rendas têm por missão <strong>de</strong>terminar o<br />
montante da renda e/ou dos adiantamentos por conta<br />
<strong>de</strong> <strong>de</strong>spesas que o locatário <strong>de</strong>verá pagar ao proprietário,<br />
na eventualida<strong>de</strong> <strong>de</strong> as duas partes não chegarem<br />
a acordo. Na origem do recurso à comissão <strong>de</strong> rendas<br />
está, regra geral, um <strong>de</strong>sacordo entre o locador e o locatário<br />
resultante da intenção <strong>de</strong> o locador aumentar o<br />
valor da renda.<br />
As comissões <strong>de</strong> rendas têm, antes <strong>de</strong> mais, um papel<br />
<strong>de</strong> mediador com vista à obtenção <strong>de</strong> um acordo amigável<br />
entre as partes.<br />
A gran<strong>de</strong> vantagem <strong>de</strong>stas comissões resi<strong>de</strong> no facto<br />
<strong>de</strong> inúmeros litígios se resolverem <strong>de</strong>ssa forma, sem necessida<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> recurso aos órgãos jurisdicionais <strong>de</strong> direito<br />
comum. Contrariamente ao que suce<strong>de</strong> nos órgãos jurisdicionais<br />
<strong>de</strong> direito comum, as comissões <strong>de</strong> rendas<br />
não são órgãos judiciais, mas antes instâncias <strong>de</strong> conciliação.<br />
O papel <strong>de</strong>sempenhado por essas comissões é sobretudo<br />
um papel <strong>de</strong> mediador, mas as partes po<strong>de</strong>rão<br />
igualmente <strong>de</strong>cidir recorrer a essas comissões para arbitrar<br />
um conflito.<br />
Efectivamente, o artigo 9.º, alínea 6, da Lei <strong>de</strong> 2006 estipula<br />
que «as partes po<strong>de</strong>rão concordar em encarregar<br />
a comissão <strong>de</strong> rendas <strong>de</strong> uma missão <strong>de</strong> arbitragem,<br />
circunstância em que a <strong>de</strong>cisão valerá para as partes e<br />
será susceptível <strong>de</strong> execução directa». Contrariamente<br />
aos avisos emanados por um mediador, uma <strong>de</strong>cisão<br />
tomada por um órgão arbitral é imposta às partes e não<br />
é susceptível <strong>de</strong> recurso.<br />
iii. Procedimento<br />
As comissões <strong>de</strong> rendas só po<strong>de</strong>rão ser chamadas a intervir<br />
se a parte que preten<strong>de</strong> ver a renda aumentada ou<br />
diminuída tiver notificado a outra parte da sua intenção<br />
sobre essa matéria. Caso essa notificação prévia não tenha<br />
existido, o requerimento à comissão <strong>de</strong> rendas fica<br />
sem efeito.<br />
Se, volvido um mês, as partes permanecerem em <strong>de</strong>sacordo,<br />
existe a possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> formular e apresentar<br />
um pedido à Câmara Municipal que, por sua vez, se encarregará<br />
<strong>de</strong> fazer chegar o requerimento à comissão<br />
<strong>de</strong> rendas.<br />
Por outro lado, convém <strong>de</strong>ixar claro que não é possível<br />
recorrer à comissão <strong>de</strong> rendas durante os seis (6) primeiros<br />
meses do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Qualquer<br />
requerimento feito durante esse período será recusado.<br />
Assim que o requerimento tenha sido apresentado, as<br />
partes serão convocadas e ouvidas pela comissão <strong>de</strong><br />
rendas. A comissão po<strong>de</strong>rá <strong>de</strong>cidir-se por uma eventual<br />
visita aos locais, se achar conveniente, apesar <strong>de</strong> uma<br />
tal medida não constituir uma condição obrigatória.<br />
A comissão <strong>de</strong> rendas irá procurar que as partes se<br />
conciliem, lavrando uma acta caso essa conciliação<br />
aconteça. Se não for possível fazer com que as partes<br />
cheguem a acordo, a comissão estabelecerá a renda<br />
em função das regras previstas na Lei <strong>de</strong> 2006 (cf. infra).<br />
Em caso <strong>de</strong> <strong>de</strong>terminação da renda, a acta será <strong>de</strong>pois<br />
notificada às partes. É esta notificação que fará correr<br />
os prazos <strong>de</strong> recurso da <strong>de</strong>cisão.<br />
20
em matéria <strong>de</strong> contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
A <strong>de</strong>cisão da comissão <strong>de</strong> rendas é susceptível <strong>de</strong> recurso<br />
perante o juiz <strong>de</strong> paz. O recurso <strong>de</strong>verá ser impreterivelmente<br />
formalizado <strong>de</strong>ntro do período <strong>de</strong> um<br />
mês subsequente à data <strong>de</strong> notificação da <strong>de</strong>cisão da<br />
comissão <strong>de</strong> rendas.<br />
Se, pelo contrário, nenhuma das partes apresentar recurso<br />
da <strong>de</strong>cisão, esta assume carácter vinculativo e as<br />
partes terão <strong>de</strong> cumpri-la.<br />
b. Órgãos jurisdicionais luxemburgueses<br />
A jurisdição competente po<strong>de</strong>rá ser chamada a apreciar<br />
diversos pedidos em matéria <strong>de</strong> contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Primeiramente, é preciso distinguir entre o contencioso<br />
<strong>de</strong>rivado <strong>de</strong> um recurso à comissão <strong>de</strong> rendas,<br />
que tenha conduzido a uma <strong>de</strong>cisão, e o contencioso<br />
apresentado directamente perante o juiz <strong>de</strong> paz.<br />
i. Procedimento em caso <strong>de</strong> <strong>de</strong>cisão tomada<br />
pela comissão <strong>de</strong> rendas<br />
Se uma das partes se recusar a aceitar a <strong>de</strong>cisão tomada<br />
pela comissão <strong>de</strong> rendas, no sentido <strong>de</strong> que a<br />
renda seja aumentada ou diminuída, ela po<strong>de</strong>rá recorrer<br />
ao juiz <strong>de</strong> paz, com o intuito <strong>de</strong> que este último dirima o<br />
conflito em causa.<br />
A parte que pretenda recorrer aos órgãos jurisdicionais<br />
competentes nesta matéria <strong>de</strong>verá apresentar o respectivo<br />
requerimento <strong>de</strong>ntro do período <strong>de</strong> um mês subsequente<br />
à data da notificação da <strong>de</strong>cisão tomada pela<br />
comissão <strong>de</strong> rendas.<br />
Se uma das partes não apresentar esse requerimento<br />
<strong>de</strong>ntro do prazo fixado, a <strong>de</strong>cisão torna-se irrevogável.<br />
Por outras palavras, não po<strong>de</strong>rá ser apresentado mais<br />
nenhum recurso contra essa <strong>de</strong>cisão.<br />
ii. Recursos judiciais em matéria <strong>de</strong> contratos<br />
<strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
Para além do exemplo hipotético <strong>de</strong>scrito acima, existe<br />
a possibilida<strong>de</strong> <strong>de</strong> intentar outras acções em matéria <strong>de</strong><br />
contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>. Po<strong>de</strong>mos mencionar, a título<br />
<strong>de</strong> exemplo, o requerimento <strong>de</strong> <strong>de</strong>spejo, o pedido<br />
<strong>de</strong> prorrogação do prazo <strong>de</strong> rescisão.<br />
Em matéria <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, o artigo 3.º do<br />
Novo Código <strong>de</strong> Procedimento Civil diz que o juiz <strong>de</strong> paz<br />
tem exclusiva competência para conhecer em primeira<br />
instância «todos os diferendos entre locadores e locatários<br />
relativos à existência e à execução dos contratos <strong>de</strong><br />
<strong>arrendamento</strong> <strong>de</strong> imóveis, bem como aos pedidos <strong>de</strong><br />
in<strong>de</strong>mnização por ocupação e <strong>de</strong> expulsão dos locais<br />
ocupados ilegalmente, quer resultem ou não <strong>de</strong> uma<br />
convenção».<br />
Para <strong>de</strong>terminar se o juiz <strong>de</strong> paz possui competência<br />
territorial para apreciar o pedido, é preciso <strong>de</strong>terminar<br />
a que circunscrição judicial pertence o imóvel ao qual o<br />
contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> diz respeito. Existem os julgados<br />
<strong>de</strong> paz <strong>de</strong> Esch-sur-Alzette, cida<strong>de</strong> do Luxemburgo<br />
e Diekirch.<br />
O pedido <strong>de</strong>verá ser feito sob a forma <strong>de</strong> requerimento,<br />
não sendo obrigatório o patrocínio <strong>de</strong> um advogado. Por<br />
outras palavras, as partes po<strong>de</strong>rão apresentar-se elas<br />
próprias perante o juiz e fazer valer as suas respectivas<br />
pretensões. Contudo, é sempre possível e, em alguns<br />
casos, mesmo aconselhável, recorrer aos serviços <strong>de</strong><br />
um advogado.<br />
As <strong>de</strong>cisões tomadas pelo juiz <strong>de</strong> paz em matéria <strong>de</strong><br />
contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> são passíveis <strong>de</strong> recurso<br />
perante o tribunal <strong>de</strong> primeira instância (“Tribunal<br />
d’Arrondissement”) da cida<strong>de</strong> do Luxemburgo ou <strong>de</strong><br />
Diekirch. O prazo para apresentar recurso é <strong>de</strong> 40 dias.<br />
Esse prazo começa a correr a contar da data em que a<br />
sentença foi proferida.<br />
21
VI. Minuta <strong>de</strong> contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong><br />
Entre os abaixo-assinados:<br />
Nome . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
Apelido(s) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
resi<strong>de</strong>nte em L -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
doravante <strong>de</strong>signado(a) «Locador»,»,<br />
e<br />
Nome . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
Apelido(s) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
resi<strong>de</strong>nte em L -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
doravante <strong>de</strong>signado(a) «Locatário»,<br />
foi firmado o seguinte contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>:<br />
Artigo 1.º: Objecto<br />
O Locador arrenda ao Locatário, que aceita este facto, a sua casa/o seu apartamento situada(o) em L - . . . . ,<br />
rua. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , n.° . . . .<br />
que compreen<strong>de</strong>. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
Artigo 2.º: Duração<br />
O presente contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> inicia-se no dia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
❍ o<br />
❍ o<br />
O contrato é celebrado por tempo in<strong>de</strong>terminado.<br />
ou (escolha o caso aplicável)<br />
O contrato é celebrado por um período <strong>de</strong> . . . . . . . . anos.<br />
O contrato é prorrogado (marque o caso aplicável)<br />
❍ por renovação tácita por períodos <strong>de</strong> um ano<br />
❍ pelo mesmo período <strong>de</strong> duração<br />
❍ por tempo in<strong>de</strong>terminado<br />
salvo se o Locatário o <strong>de</strong>nunciar com uma antecedência mínima <strong>de</strong> três meses antes do seu termo, <strong>de</strong>vendo o Proprietário<br />
respeitar as condições <strong>de</strong> rescisão previstas no artigo 12.º da Lei <strong>de</strong> 21 <strong>de</strong> Setembro <strong>de</strong> 2006. A <strong>de</strong>núncia só será<br />
consi<strong>de</strong>rada válida se for feita mediante carta registada ou através <strong>de</strong> um oficial <strong>de</strong> justiça.<br />
22
Artigo 3.º: Renda<br />
O valor da renda mensal é fixado em . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . euros (em números e por extenso). O<br />
seu pagamento é efectuado antecipadamente no primeiro dia <strong>de</strong> cada mês por transferência bancária ou por <strong>de</strong>pósito<br />
na conta com o IBAN n.°. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . <strong>de</strong> . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
. . . . . . . . . . . . junto do banco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vencendo-se a 1.ª renda a . . . . . . . . . . . . . . .<br />
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
Para garantir o pagamento da renda ou <strong>de</strong> outras obrigações emergentes do presente contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, o<br />
Locatário consente a constituição <strong>de</strong> uma garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> no montante <strong>de</strong> . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . euros (em números e por extenso), que, <strong>de</strong> acordo com o critério do Locatário, po<strong>de</strong> ser<br />
prestada sob uma das seguintes formas (escolha o caso aplicável):<br />
❍ garantia bancária<br />
❍ caução em numerário<br />
❍ garantia <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> prestada pelo Estado<br />
No caso <strong>de</strong> caução em numerário, esta <strong>de</strong>verá ser <strong>de</strong>positada numa conta à parte pelo Locador, revertendo os juros<br />
daí resultantes para o locatário.<br />
Artigo 4.º: Despesas <strong>de</strong> condomínio<br />
Os encargos com água, aquecimento/gás, electricida<strong>de</strong>, saneamento, recolha <strong>de</strong> lixo e limpeza são da responsabilida<strong>de</strong><br />
do Locatário. O mesmo suce<strong>de</strong> com as <strong>de</strong>spesas correntes <strong>de</strong> limpeza do aquecimento central. Os respectivos<br />
valores não estão incluídos no montante da renda mensal. A contribuição predial e todos os <strong>de</strong>mais impostos e taxas<br />
relativas à proprieda<strong>de</strong> são da responsabilida<strong>de</strong> do locador<br />
• No caso <strong>de</strong> locação <strong>de</strong> uma casa:<br />
O Locatário pagará em complemento à renda um adiantamento mensal no valor <strong>de</strong> . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
. . . . . . . . euros (em números e por extenso) para cobrir as <strong>de</strong>spesas <strong>de</strong> condomínio pagas pelo Locador por conta do<br />
Locatário, em conformida<strong>de</strong> com as disposições legais<br />
• No caso <strong>de</strong> locação <strong>de</strong> um apartamento num prédio <strong>de</strong> apartamentos<br />
O Locatário pagará em complemento à renda um adiantamento mensal no valor <strong>de</strong> . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
. . . . . . . . . . . . . . . . . euros (em números e por extenso) para cobrir a sua quota-parte nas <strong>de</strong>spesas comuns, como sejam<br />
a iluminação das partes comuns, taxas <strong>de</strong> canalizações e recolha <strong>de</strong> lixo, limpeza da chaminé, <strong>de</strong>spesas com limpezas,<br />
manutenção do(s) elevador(es) e do aquecimento central bem como o consumo <strong>de</strong> água e combustível, além <strong>de</strong><br />
outras <strong>de</strong>spesas por conta do Locatário, em conformida<strong>de</strong> com as disposições legais.<br />
O Locatário receberá a conta das <strong>de</strong>spesas que são da sua responsabilida<strong>de</strong> (escolha o caso aplicável):<br />
❍ semestralmente<br />
❍ anualmente<br />
A pedido do Locatário, o Locador fornecer-lhe-á todos os documentos comprovativos (uma cópia <strong>de</strong> cada um <strong>de</strong>les) e ainda<br />
uma cópia do regulamento <strong>de</strong> condomínio relativo à finalida<strong>de</strong> do imóvel, à fruição e ao uso das partes privadas e comuns<br />
e on<strong>de</strong> esteja especificada a quota-parte correspon<strong>de</strong>nte à fracção arrendada em cada uma das categorias <strong>de</strong> <strong>de</strong>spesa.<br />
O Locador <strong>de</strong>verá apresentar ao Locatário a conta final relativa às <strong>de</strong>spesas, o mais tardar, seis meses após o fim do contrato.<br />
Artigo 5.º: Despesas e Condição<br />
1. O Locatário não po<strong>de</strong>rá subarrendar a habitação sem o consentimento expresso e escrito do Locador. De igual modo,<br />
também não po<strong>de</strong>rá ce<strong>de</strong>r o seu contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> sem o consentimento expresso e escrito do Locador.<br />
23
2. O Locatário não po<strong>de</strong>rá efectuar alterações nos locais arrendados sem o consentimento expresso e escrito do Locador<br />
(por exemplo: furar pare<strong>de</strong>s ou efectuar outras modificações que afectem o aspecto do imóvel arrendado).<br />
Todas as obras <strong>de</strong> apetrechamento que o Locatário venha a efectuar com a dita autorização, bem como todas as<br />
obras <strong>de</strong> embelezamento e melhoramento efectuadas às suas expensas durante a vigência do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>,<br />
revertem para o Locador no final do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, sem que este tenha <strong>de</strong> pagar qualquer<br />
in<strong>de</strong>mnização, salvo convenção contratual em contrário.<br />
3. O Locatário compromete-se a entregar os locais arrendados no mesmo estado em que os recebeu.<br />
No início e no fim do contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> será elaborado um inventário do imóvel assinado por ambas as partes<br />
contratantes. O Locatário não po<strong>de</strong>rá ser responsabilizado por <strong>de</strong>teriorações resultantes do uso normal ou da<br />
antiguida<strong>de</strong> do imóvel arrendado e que não sejam imputáveis ao Locatário ou a uma situação <strong>de</strong> força maior.<br />
4. O Locatário <strong>de</strong>verá contratar um seguro que cubra os riscos inerentes à sua ocupação do imóvel, incluindo as<br />
coberturas <strong>de</strong> incêndio e do recheio da casa, nomeadamente mobiliário e bens móveis que equipem os locais arrendados,<br />
junto <strong>de</strong> uma companhia seguradora sediada no Grão-Ducado do Luxemburgo. Os contratos <strong>de</strong> seguro<br />
<strong>de</strong>verão ser subscritos pelo período que durar o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, <strong>de</strong>vendo ser enviada uma cópia ao Locador.<br />
Deverá ser igualmente facultada ao Locador uma cópia dos eventuais aditamentos.<br />
5. Pelo período que durar o contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>, incumbe ao Locatário assegurar a manutenção corrente do<br />
imóvel arrendado e efectuar, por sua iniciativa e a próprias expensas, os pequenos trabalhos <strong>de</strong> reparação que<br />
venham a ser necessários. Correm por conta do Locador as reparações indispensáveis para garantir ao Locatário<br />
uma fruição pacífica do imóvel arrendado. A reparação incumbe ao proprietário <strong>de</strong>s<strong>de</strong> que o dano se <strong>de</strong>va a um uso<br />
normal ou à antiguida<strong>de</strong> do imóvel arrendado.<br />
O Locatário tem o <strong>de</strong>ver <strong>de</strong> avisar, por escrito, o Locador relativamente à necessida<strong>de</strong> <strong>de</strong> qualquer reparação que<br />
não seja da incumbência daquele. Se, volvido um prazo razoável, o Locador não tiver procedido à reparação, o Locatário<br />
terá o direito <strong>de</strong> or<strong>de</strong>nar, por sua iniciativa, a execução dos trabalhos, imputando essas <strong>de</strong>spesas ao locador.<br />
6. O Locatário tem o <strong>de</strong>ver <strong>de</strong> manter e limpar as escadas, o hall <strong>de</strong> entrada, o passeio, o jardim, etc., salvo se o regulamento<br />
do condomínio para prédios em regime <strong>de</strong> proprieda<strong>de</strong> horizontal previr algo em contrário.<br />
É anexada ao presente contrato uma cópia do regulamento <strong>de</strong> condomínio.<br />
Durante a estação fria, o Locatário tem o <strong>de</strong>ver <strong>de</strong> fazer uso do aquecimento e <strong>de</strong> adoptar todas as medidas necessárias<br />
com vista a evitar quaisquer danos provocados pelo gelo.<br />
7. O Locatário concorda com a visita do Locador duas vezes por ano com o intuito <strong>de</strong> este se inteirar do estado dos<br />
locais arrendados, visita essa que lhe <strong>de</strong>verá ser anunciada mediante aviso prévio.<br />
A partir do momento em que o presente contrato <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong> for <strong>de</strong>nunciado, o Locador terá o direito <strong>de</strong><br />
mostrar os locais a potenciais locatários ou compradores com uma periodicida<strong>de</strong> máxima <strong>de</strong> dois meios-dias por<br />
semana. A data e hora das visitas terão <strong>de</strong> ser acordadas com o Locatário.<br />
8. A presença <strong>de</strong> animais domésticos carece <strong>de</strong> autorização por escrito da parte do Locador. Todavia, essa autorização<br />
não po<strong>de</strong>rá ser recusada sem a apresentação <strong>de</strong> um motivo válido.<br />
9. Para tudo o mais que não se encontre previsto no presente contrato, as partes remetem para as disposições legais<br />
aplicáveis em matéria <strong>de</strong> contratos <strong>de</strong> <strong>arrendamento</strong>.<br />
Celebrado em …… páginas, no número <strong>de</strong> exemplares correspon<strong>de</strong>nte ao número <strong>de</strong> partes com interesses distintos,<br />
tendo sido cada página rubricada e a última assinada em<br />
........................................., a .............................<br />
O Locador <br />
O Locatário<br />
24
Mo<strong>de</strong>lo <strong>de</strong> inventário do estado do imóvel<br />
Locatário<br />
Morada<br />
Imóvel n.°<br />
Data <strong>de</strong> saída / entrada <br />
Locador<br />
Morada<br />
Constatações<br />
Cozinha<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Lava-louças bom rachado partido<br />
Móvel bom a refazer a substituir<br />
Bancadas <strong>de</strong> trabalho bom a refazer a substituir<br />
Torneira misturadora bom a refazer a substituir<br />
Esquent. / Cal<strong>de</strong>ira gás / eléctr. bom a refazer a substituir<br />
Ventilação bom a refazer a substituir<br />
Porta / Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)<br />
25
W.C. separado ou na casa <strong>de</strong> banho<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Lavatório bom rachado partido<br />
Mecanismo <strong>de</strong> <strong>de</strong>scarga bom a corrigir a substituir<br />
Tampo <strong>de</strong> sanita bom a substituir entartré<br />
Torneira bom a corrigir a substituir<br />
Ventilação bom a refazer a substituir<br />
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir<br />
banho<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Banheira/Poliban bom partido(e)<br />
Torneira misturadora bom a corrigir a substituir<br />
Lavabo simples/Duche bom rachado(e) partido<br />
Torneira do lavabo bom a corrigir a substituir<br />
Esquent./Cal<strong>de</strong>ira eléctr. /gás bom a corrigir a substituir<br />
Can<strong>de</strong>eiro <strong>de</strong> pare<strong>de</strong> bom a substituir<br />
Ventilação bom a refazer a substituir<br />
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Janela/Vidro/Estore bom partido(a)<br />
Barra <strong>de</strong> chuveiro bom partida<br />
Espelho bom partido<br />
26
Outros equipamentos / modificações<br />
Radiador eléctr.<br />
Porta-rolos papel hig.<br />
Toalheiro<br />
Cabi<strong>de</strong>s<br />
Entrada – espaços livres<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Porta <strong>de</strong> entrada/Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Campainha eléctr. bom a refazer a substituir<br />
Intercomunicador / Trinco da porta bom a refazer a substituir<br />
Sala <strong>de</strong> estar<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Porta / Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Janela /Vidro / Estore bom partido(a)<br />
27
Quarto1<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)<br />
Quarto 2<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)<br />
Quarto 3<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)<br />
28
Quarto4<br />
Chão bom uso normal a refazer<br />
Pare<strong>de</strong>s bom uso normal a refazer<br />
Tecto bom uso normal a refazer<br />
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir<br />
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)<br />
Rodapés em ma<strong>de</strong>ira / Ladrilhos bom mau estado a <strong>de</strong>socupar<br />
Parapeitos das janelas bom a refazer a substituir<br />
Interruptores bom a substituir<br />
Tomadas eléctricas bom a substituir<br />
Tomadas TV / Disjuntores bom a substituir<br />
Radiadores / Válvulas termost. bom a refazer a substituir<br />
Loggia/Varanda bom mau estado<br />
Cave / A<strong>de</strong>ga bom mau estado a <strong>de</strong>socupar<br />
Sótão / Arrecadação bom mau estado a <strong>de</strong>socupar<br />
Chaves rendues em falta<br />
Caixas <strong>de</strong> correio / chave bom a refazer a substituir<br />
29
Leitura dos contadores<br />
Contador eléctrico comum N° Kwh<br />
Contador eléctrico privado N° Kwh<br />
Contador <strong>de</strong> água comum N° m 3<br />
Contador <strong>de</strong> água privado (quente) N° m 3<br />
Contador <strong>de</strong> água privado (fria) 1 N° m 3<br />
Contador <strong>de</strong> água privado (fria) 2 N° m 3<br />
Contador <strong>de</strong> água privado (fria) 3 N° m 3<br />
Contador <strong>de</strong> gás comum N° m 3<br />
Leitura do aquecimento efectuada em _____/______/__________<br />
O presente inventário do imóvel foi redigido em dois exemplares sendo autêntico. Os signatários <strong>de</strong>claram ter participado<br />
pessoalmente na elaboração do presente inventário do imóvel e aprovam-no sem quaisquer reservas..<br />
_______________________, ______/______/_________<br />
O Locatário (ou seu procurador),<br />
O Locador (ou seu procurador),<br />
(Assinatura) (Assinatura) <br />
30
31<br />
Foto: pixelio.<strong>de</strong> / © Matthias Balzer
Com o apoio financeiro do Ministério Luxemburguês da Economia e do Comércio externo