Contrato de arrendamento - Union luxembourgeoise des ...

Contrato
de arrendamento
E d i t a d o p o r l ’ U L C 11 / 09
©SNHBM

Index:
I. Definições e considerações gerais 4
a. Regulamentação em matéria de contratos de arrendamento 4
b. O que é um contrato de arrendamento 4
II. II. Origem do contrato de arrendamento 5
a. Contrato escrito ou oral 5
b. Conteúdo do contrato 5
c. Questão da sublocação e da cessão de arrendamento 5
d. Renda e despesas de condomínio 6
e. Garantia de arrendamento 9
f. Inventário do imóvel 9
III. Execução do contrato de arrendamento 10
a. Obrigações do locador 10
b. Obrigações do locatário 11
IV. Fim do contrato de arrendamento 14
a. Princípio da prorrogação legal dos contratos de arrendamento 14
b. Rescisão do contrato de arrendamento il 14
c. Inventário do imóvel à saída e devolução das chaves no final do contrato
de arrendamento 17
d. Possibilidade de obter um prolongamento ou uma suspensão da ordem de despejo 18
V. Autoridades e órgãos jurisdicionais competentes em matéria de
contratos de arrendamento 20
a. Comissão de rendas 20
b. Órgãos jurisdicionais luxemburgueses 21
VI. Minuta de contrato de arrendamento e inventário do imóvel 22

Introdução
São muitos os que, pelo menos uma vez na vida, desempenharão
o papel de locatário ou de locador ou até
mesmo ambos. É fundamental que quer o locador quer
o locatário conheçam os princípios básicos em matéria
de contratos de arrendamento, estando conscientes
dos seus direitos e obrigações. Tal permitirá evitar os litígios
e assegurar as boas relações entre as partes contratantes.
A presente brochura foi compilada com o intuito de
dar resposta às questões elementares que quer os locatários
quer os locadores poderão ter em matéria de
contratos de arrendamento, de destacar os direitos e
as obrigações de ambas as partes, de alertar para as
regras que regulam a rescisão de um contrato de arrendamento
e para as consequências daí emergentes bem
como abordar de forma simples os aspectos fundamentais
em termos de procedimento.
A lei do Estado Luxemburguês, datada de 21 de Setembro
de 2006, levanta, por outro lado, inúmeras questões
cujas respostas deverão ser dadas pelos tribunais.
A presente brochura não pretende ser exaustiva, limitando-se
aos aspectos elementares nesta matéria. Os
diferentes temas são abordados da forma mais simples
e mais esquemática possível.
Para obter mais informações bem como uma análise
mais aprofundada de determinados aspectos, tomamos
a liberdade de recomendar a obra de Marc THEWES,
publicada em colaboração com a Union Luxembourgeoise
des Consommateurs (associação luxemburguesa
de defesa do consumidor)
O autor da presente brochura não pode ser responsabilizado por eventuais erros ou omissões nela contidos, não
obstante o cuidado especial dedicado à sua redacção.
A ULC não é responsável pelo uso que eventualmente venha a ser feito das informações retiradas desta publicação.
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I. Definições e considerações gerais
a. Regulamentação em matéria de
contratos de arrendamento
Em matéria de contrato de arrendamento, a legislação
aplicável é constituída por dois textos distintos. Trata-se,
por um lado, das disposições do código civil e, por outro
lado, das disposições da Lei de 21 de Setembro de
2006 relativa ao arrendamento para habitação (ver «Lei
de 2006» abaixo).
i. Disposições do código civil: direito comum
O código civil prevê um determinado número de disposições
relativas à locação, disposições essas que constituem
o direito comum da matéria.
Os artigos 1713.º a 1762.º/2 do código civil são dedicados
a essa matéria.
Os artigos do código civil regulamentam, entre outras
coisas, a comprovação do contrato de arrendamento, a
sublocação e a cessão, a obrigação de entrega do locador,
a repartição das reparações a efectuar no imóvel
arrendado, as obrigações do locatário/do locador, o inventário
do imóvel, a duração do contrato de arrendamento…
No entanto, tornou-se claro que as disposições do código
civil pecavam pela insuficiência e pelo desfasamento
em relação à realidade actual, razão pela qual
o legislador adoptou, num primeiro momento, a Lei de
1955, lei essa que viria mais tarde a ser substituída pela
Lei de 21 de Setembro de 2006.
ii. Lei de 21 de Setembro de 2006
– Considerações gerais
A Lei de 2006 relativa ao arrendamento para habitação
veio substituir a antiga lei que regia os contratos de arrendamento,
datada de 1955.
As disposições da Lei de 2006 compõem as regras específicas
que derivam do direito comum previsto no código
civil. Os artigos da Lei de 2006 são vinculativos e
são de interesse e ordem pública. Por outras palavras,
as disposições da Lei de 2006 prevalecem sobre os artigos
do código civil.
É importante salientar que a Lei de 2006 se aplica não
apenas aos contratos firmados após a sua entrada em
vigor, mas também àqueles que foram assinados ainda
ao abrigo da antiga lei. A antiga lei foi pura e simplesmente
substituída pela Lei de 2006.
- Campo de aplicação
O artigo 1.º da Lei de 2006 diz que «a presente lei se
aplica exclusivamente à locação, acordada entre as partes
através de um contrato de arrendamento escrito ou
verbal, de um alojamento destinado à utilização como
habitação por parte de pessoas físicas».
As disposições da Lei de 2006 não se aplicam, portanto,
aos imóveis afectos a uma utilização comercial,
administrativa, industrial, artesanal ou afectos ao exercício
de uma profissão liberal. As disposições desta lei
também não se aplicam às segundas habitações, aos
locais que não façam parte dos anexos de uma habitação,
aos quartos de hotel, aos alojamentos colectivos
em conformidade com a legislação relativa à integração
dos estrangeiros no Grão-Ducado do Luxemburgo, bem
como à acção social em benefício dos estrangeiros, aos
alojamentos mobilados ou não mobilados das infra-estruturas
de albergue especiais (casas de repouso, centros
geriátricos, lares de idosos, centros para pessoas
portadoras de deficiência, entre outros).
b. O que é um contrato de
arrendamento?
Os artigos 1713.º a 1762.º/2 do código civil são dedicados
à questão do contrato de arrendamento. Nesses artigos
está prevista a «possibilidade de alugar ou respectivamente
arrendar todos os tipos de bens móveis ou
imóveis». De uma forma genérica, fala-se de «locação».
Por locação entende-se «um contrato através do qual uma
das partes, designada por locador, se obriga a proporcionar
à outra, designada por locatário, o gozo temporário de um
bem imóvel ou móvel em contrapartida do pagamento de
uma renda». (Gérard CORNU, Vocabulaire juridique, PUF).
Por outras palavras, estamos perante um contrato de
arrendamento sempre que uma pessoa se compromete
a colocar à disposição de uma outra pessoa uma habitação
mobilada ou não, contra o pagamento de um
determinado montante, pagamento esse que deverá ser
efectuado de uma forma regular.
Caso uma habitação seja colocada à disposição a título
gratuito, não estamos perante um contrato de arrendamento,
pelo que não se aplicam as disposições do código
civil relativas ao contrato de arrendamento nem as
da Lei de 2006.
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II. Origem do contrato de arrendamentol
a. Contrato escrito ou oral
O contrato de arrendamento é, por definição, um contrato
consensual entre as partes. O mesmo é dizer que
se trata «de um contrato que pode ser firmado, por
mútuo acordo entre as partes interessadas, sob uma
qualquer forma, e do qual resulta um mero encontro de
consensos, a partir do momento em que as vontades
são acordadas, de uma forma ou de outra, seja por escrito,
seja oralmente, seja mesmo tacitamente» (Gérard
CORNU, Vocabulaire juridique, PUF)
Um contrato de arrendamento pode, portanto, ser celebrado
por escrito ou oralmente. O legislador não impõe
qualquer formalismo particular.
Por outro lado, as duas partes – locatário e locador –
têm interesse em fechar o seu contrato por escrito, por
motivos que têm que ver com a produção de prova.
Efectivamente, em caso de litígio, tratando-se de um
contrato oral, será difícil provar o conteúdo do contrato,
a sua duração, a data de termo, …
Daí que se recomende veementemente o recurso à
forma escrita a fim de garantir uma maior segurança jurídica
nas relações entre o locador e o locatário.
É frequente anexar ao contrato de arrendamento propriamente
dito um documento intitulado «Inventário do
imóvel», no qual as partes fazem o levantamento dos
objectos existentes no imóvel e onde se descreve, uma
vez mais, o estado geral do local.
b. Conteúdo do contrato
É no interesse de ambas as partes contratantes que o
contrato seja redigido com a máxima exactidão, com o
intuito de evitar situações litigiosas decorrentes designadamente
de problemas de interpretação.
É fundamental que a descrição do imóvel seja o mais
exacta possível. Além disso, deve constar claramente
quais são os anexos da habitação (por exemplo: cave,
celeiro, garagem, …).
Tratando-se de uma habitação mobilada, deverá ser
anexado ao contrato de arrendamento um inventário
preciso dos móveis que equipam o imóvel.
O contrato deverá mencionar o montante da renda que
o locatário deverá pagar, o montante dos adiantamentos
por conta de despesas, mas também a data em que o
pagamento deverá ser efectuado. O pagamento de um
preço constitui, de facto, uma condição essencial para
que o contrato possa ser qualificado como contrato de
arrendamento e que, por conseguinte, possam ser aplicáveis
as disposições da Lei de 2006.
É preciso ter presente que se estiver previsto o pagamento
antecipado da renda mensal no 1.º dia de cada
mês a que diz respeito, o respectivo montante deve estar
já creditado na conta do locador no dia 1. A ausência
de regularidade no pagamento da renda pode constituir
um motivo de rescisão do contrato de arrendamento.
A situação mais frequente é o locador exigir do locatário
o pagamento de uma garantia de arrendamento. É necessário
especificar no contrato de arrendamento qual
o montante pago bem como as modalidades (garantia
autónoma, pagamento em numerário, …).
É igualmente essencial fazer referência à duração do
contrato de arrendamento. Se nada ficar estipulado a
este respeito, o contrato será qualificado como contrato
de arrendamento por tempo indeterminado. Como é natural,
existe a possibilidade de as partes preverem uma
duração fixa (um ano, dois anos, …). É um aspecto que
é deixado ao critério das partes.
Por outro lado, é igualmente aconselhável incluir uma
definição clara das obrigações das partes. Quem fica
encarregado de que tipo de reparação? Deverá o locatário
pintar o imóvel antes de sair? ….
Para evitar situações litigiosas no que se refere ao conteúdo
do contrato, é aconselhável que as partes dediquem
uma atenção especial à redacção do clausulado
do contrato e que mencionem, com a máxima exactidão,
os direitos e as obrigações de cada um.
Em anexo à presente brochura encontra-se
uma minuta de contrato de arrendamento e de
inventário do estado do imóvel. Estas minutas
encontram-se também disponíveis na Union
Luxembourgeoise des Consommateurs.
c. Questão da sublocação e da cessão
de arrendamento
O artigo 1717.º diz que «o locatário tem o direito a subarrendar,
e mesmo a ceder o seu arrendamento a outrem,
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contanto que tal direito não lhe tenha sido interditado. A
interdição pode ser absoluta ou parcial».
A sublocação consiste no fecho de um contrato entre
o locatário e uma pessoa, designado sublocatário, diferente
do contrato que o liga ao locador. O contrato original
entre o locador e o locatário mantém-se inalterado.
Convém referir, a este propósito, que é ao locatário que
cabem as obrigações do arrendamento. Este nunca poderá
cessar o pagamento da renda sob o pretexto de o
sublocatário ter deixado de a pagar a ele. Mantém-se
igualmente responsável pelas reparações a realizar, cabendo-lhe
a ele procurar junto do sublocatário em falta a
sua reposição, quando necessário. A sublocação apresenta,
portanto, um determinado número de riscos para
o locatário original.
Convém igualmente ter a noção de que, na maioria dos
contratos, quer a sublocação quer a cessão de arrendamento
são proibidas.
Contrariamente à sublocação, a cessão de arrendamento
não envolve a assinatura de um segundo contrato.
O locatário original cede ao novo os direitos que
lhe estavam consignados no contrato.
Por outras palavras, para determinar se o locatário tem o
direito de subarrendar ou de ceder o seu arrendamento,
é preciso verificar se as disposições contratuais prevêem
algum impedimento. Caso o contrato seja omisso
em relação a esta questão, significa que a sublocação e
a cessão de arrendamento são possíveis.
d. Renda e despesas de condomínio
O pagamento de um preço é uma condição para a existência
do contrato de arrendamento. Trata-se do montante
que o locatário deverá pagar ao locador para poder
usufruir da habitação. Com efeito, na ausência do
pagamento de um preço, estamos perante um comodato,
ao qual não se aplicam as disposições do código
civil nem os artigos da Lei de 2006.
O locatário pagará, na maioria dos casos, não apenas a
renda propriamente dita, mas também um determinado
montante mensal a título de adiantamento por conta de
despesas.
i. Cálculo da renda
– Noção de capital investido
Na Lei de 2006 está previsto um sistema de plafonamento
das rendas. O locador poderá fixar livremente o
montante da renda, mas deverá, por outro lado, respeitar
certos limites previstos pelo legislador.
O artigo 3.º da Lei de 2006 estipula, com efeito, que «a
locação de um imóvel para fins de habitação não pode
representar para o locador um rendimento anual superior
a uma taxa de 5 % do capital investido no imóvel».
O mesmo é dizer que o locador não poderá exigir anualmente
mais do que o equivalente a 5 % do montante
que tiver investido na aquisição do imóvel.
A noção de capital investido é uma noção relativamente
complexa, pelo que, no quadro da presente brochura,
será apenas abordada superficialmente. Para uma análise
mais aprofundada deste tema e dos exemplos concretos
poderá ser consultada a já referida obra de Marc
Thewes.
O legislador previu que, na ausência de um acordo entre
as partes, o capital investido seja determinado em função
de três elementos:
– O capital aplicado na construção inicial da habitação
e dos seus anexos, como sejam garagens, o lugar de
estacionamento, jardim, celeiro e cave, colocados à
disposição do locatário e cujo custo é fixado no dia
da conclusão das respectivas obras;
– O capital aplicado em trabalhos de melhoramento,
cujo custo é fixado no dia da conclusão dos respectivos
trabalhos, os quais não podem incluir as reparações
que incumbe ao locatário efectuar no imóvel;
– O capital aplicado no terreno no qual a habitação se
encontra edificada, cujo custo é igual ao que estava
em vigor no dia da sua aquisição; o preço do terreno
pode, ainda assim, ser também estabelecido pelo
locador com base numa taxa fixa correspondente a
20 % do capital investido.
O legislador previu o recurso a esses critérios sempre
que as partes contratantes não chegarem a acordo relativamente
à forma de determinação do montante do capital
investido. Na ausência de um acordo entre as partes,
o locador deverá justificar o montante que reclama
com base em documentos comprovativos. Se o locador
não estiver em condições de os fornecer poderá ser no-
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meado um perito para fixar o montante do capital investido.
Caso a avaliação do perito seja contestada, a comissão
de rendas poderá ser solicitada para esse efeito.
O cálculo descrito acima só se aplica no caso de locação
de alojamentos novos. Para os imóveis antigos é
preciso reavaliar o montante do capital investido.
– Reavaliação do capital investido e abatimento
O método de cálculo acima exposto aplica-se à locação
de alojamentos novos. Como é natural, para os alojamentos
antigos, é preciso levar em linha de conta critérios
suplementares como sejam a antiguidade e a taxa
de inflação.
O artigo 3.º, alínea 3 da Lei de 2006 estipula que «o capital
investido é reavaliado no dia da assinatura do contrato
de arrendamento ou no dia da adaptação da renda
através da multiplicação pelo coeficiente correspondente
da tabela de coeficientes de reavaliação».
Além disso, a lei prevê que «se a construção da habitação
for anterior a quinze anos ou mais, o capital investido
reavaliado determinado de acordo com as modalidades
acima formuladas, exceptuando o preço do terreno no
qual a habitação se encontra edificada, custas notariais
incluídas, que não são consideradas para efeitos de cálculo
do abatimento, é reduzido em 2 % por um período
de dois anos suplementares, salvo se o locador provar
ter investido despesas equivalentes na manutenção ou
reparação do imóvel».
Por outras palavras, para considerar para efeitos de cálculo
o factor da antiguidade é preciso consultar a tabela
de coeficientes, prevista na lei de 4 de Dezembro
de 1967. No que diz respeito à antiguidade, é necessário
aplicar às construções com mais de 15 anos um abatimento
de 2 % por um período de dois anos. De notar,
por outro lado, que o legislador previu que o abatimento
não se aplique ao terreno no qual o imóvel se encontra
edificado.
Em caso de venda do imóvel, a Lei de 2006 diz que «em
caso de alienação a título oneroso, presume-se que o
preço de aquisição indicado no acto autêntico translativo
do direito de propriedade, e as custas notariais,
correspondam aos valores do dia da assinatura do acto
considerando o capital investido, reavaliado e abatido».
O mesmo é dizer que se presume que o montante que o
novo adquirente pagou pelo imóvel corresponda ao capital
investido e servirá de base para o cálculo do montante
das rendas que este último poderá reclamar.
ii. Aumento da renda durante o período de
arrendamento
Não é caso raro que o locador tenha a intenção de aumentar
o valor da renda durante o período de arrendamento.
O artigo 3.º, alínea 5, da Lei de 2006 diz que
«a renda de qualquer imóvel para fins de habitação fixada
por força das disposições anteriores resultam de
um acordo entre as partes, seja através da comissão
de rendas, seja judicialmente, não podendo ser alvo de
modificação por períodos inferiores a dois anos».
Por outras palavras, independentemente da data de assinatura
do contrato de arrendamento, o locador não
poderá alterar o valor da renda em menos de dois anos.
Além disso, durante os primeiros seis meses de arrendamento,
não é possível qualquer alteração ao valor da
renda fixado.
Por outro lado, o legislador previu um regime especial
para os contratos de arrendamento assinados antes da
entrada em vigor da Lei de 2006.
– Contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei
de 2006
O legislador previu na Lei de 2006 uma disposição especial,
relativa aos aumentos do valor da renda, aplicável
aos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei.
O artigo 35.º da Lei de 2006 estipula que «as rendas
convencionadas antes da entrada em vigor da lei não
podem ser adaptadas para um valor resultante da aplicação
da presente lei sem que o locatário seja notificado
por escrito dessa intenção. Em face das disposições introduzidas
pela presente lei, o locatário que estiver alojado
numa habitação ao abrigo de um contrato de arrendamento
firmado antes da entrada em vigor desta lei,
dispõe de um período de reflexão de três meses, a contar
da data de pedido de aumento da renda por parte
do locador, para rescindir o contrato de arrendamento.
Se rescindir o contrato de arrendamento, não lhe poderá
ser imposta qualquer alteração do valor da renda.
Se o locatário não rescindir o contrato de arrendamento
e se o aumento do valor da renda ultrapassar os 10 %, o
aumento será repartido por terços anuais».
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Por outras palavras, o locador que pretenda aumentar
a renda do locatário, que possua um contrato firmado
antes da entrada em vigor da Lei de 2006, deverá avisar
este último por escrito.
O locatário dispõe então de um período de reflexão de
três meses, período durante o qual lhe é possível rescindir
o contrato.
É preciso que fique especificado que o aumento não
pode exceder 10 % do montante da renda pago até
ao pedido de aumento. Se esse aumento for superior
a 10 %, o respectivo valor será repartido proporcionalmente
por três anos.
– Contratos firmados após a entrada em vigor da Lei
de 2006
No que diz respeito aos contratos firmados após a entrada
em vigor da Lei de 2006, este limite de 10 % não se
aplica. O locador poderá aumentar a renda, mesmo que
o respectivo valor exceda os 10 %, sem que seja obrigado
a repartir esse valor por três anos. O locador só não
poderá reclamar um aumento anual superior a 5 % do capital
investido (cf. capítulo dedicado ao capital investido).
O locador deverá informar o locatário, por escrito, da
sua intenção de aumentar a renda. Se assim não for,
não será permitido o recurso à comissão de rendas.
É preciso especificar ainda que, independentemente de
o contrato de arrendamento ter sido firmado antes ou
depois da entrada em vigor da Lei de 2006, as partes
podem, a qualquer momento, por comum acordo, aumentar
ou diminuir o valor da renda. Neste contexto,
é fundamental redigir um documento que comprove a
existência de tal acordo, apensando-o como aditamento
ao contrato de arrendamento.
iii. Cláusulas de valor
O artigo 5.º, alínea 5, da Lei de 2006 diz que «as cláusulas
contratuais de fixação de valores que difiram do
regime previsto pela presente lei ficam sem efeito a partir
do primeiro prazo-limite subsequente à data de uma
reclamação enviada por carta registada ao locador».
Para evitar um problema deste género, é conveniente
verificar, no momento da assinatura de um contrato de
arrendamento, se tal cláusula de valor não existe. Se,
pelo contrário, o contrato já tiver sido assinado, cabe
ao locatário enviar por correio registado ao locador uma
carta a informá-lo de que contesta essa cláusula, cláusula
essa que, desta forma, será invalidada. Se a rescisão
for feita após a primeira adaptação automática, esta
adaptação manter-se-á válida e a cláusula ficará sem
efeito unicamente para o futuro.
iv. Aditamentos por conta de despesas e conta
anual
O artigo 5.º, alínea 3, da Lei de 2006 diz que «o locador
não pode imputar ao locatário os montantes que ele
justifique ter desembolsado por conta do locatário. Só
poderão ser imputadas ao locatário as despesas relacionadas
com o consumo de energia, com a manutenção
corrente da habitação e das partes comuns, com as
reparações menores bem como as taxas decorrentes
da utilização do imóvel».
O locador não poderá assim imputar ao locatário as
despesas de administração, excepto se forem por sua
conta, ou seja, se se destinarem a cobrir as obrigações
que sejam da responsabilidade do locatário.
A maioria dos contratos de arrendamento prevê que as
despesas possam ser pagas mediante adiantamentos/
pagamentos por conta mensais. Ao valor da renda propriamente
dito, pago pelo locatário, acresce um montante
a título de adiantamento por conta de despesas.
Regra geral, este montante é fixado no contrato de arrendamento.
Uma vez por ano, ou mesmo semestralmente, o locador
enviará ao locatário uma conta referente ao período decorrido,
conta que deverá enumerar de forma detalhada
os montantes imputados ao locatário. O locatário tem o
direito de pedir os documentos comprovativos que serviram
de base à conta. A lei prevê efectivamente que
o locador justifique a real existência das despesas cujo
reembolso ele reclame.
Na sequência da criação de uma conta, o locador deverá
reembolsar o locatário pelo excesso pago ou então
este último deverá liquidar o que estiver em falta ao
locador. Durante a vigência do arrendamento, pode ser
feito um ajuste dos adiantamentos por conta.
Se o locador não fornecer essa conta, o locatário tem o
direito de exigir que o locador o faça enviando lhe uma
carta por correio registado.
Convém ainda ter presente que as contas de despesas,
à semelhança do que sucede com as rendas, prescrevem
ao fim de 5 anos.
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Em caso de contestação da conta de despesas, o locatário
não poderá recorrer à comissão de rendas que
não tenha competência nesta matéria. A comissão de
rendas tem exclusivamente competência no âmbito da
fixação dos adiantamentos por conta de despesas. Em
caso de litígio emergente de uma conta, o locatário deverá
apresentar o seu requerimento ao juiz de paz competente.
e. Garantia de arrendamento
O artigo 5.º da Lei de 2006 prevê, nas alíneas 1 e 2,
que «a assinatura do contrato de arrendamento não poderá
ser associada ao pagamento de outros valores que
não o da renda. A lei prevê assim que as partes possam
acordar uma garantia de arrendamento não superior ao
correspondente a três meses de renda para assegurar o
pagamento da renda ou de outras obrigações decorrentes
do contrato de arrendamento. O locador não poderá
recusar, mesmo após a assinatura do contrato de arrendamento,
uma garantia de arrendamento sob a forma
de garantia bancária».
Equivale isto a dizer que o locador tem o direito a reclamar
do locatário uma garantia de arrendamento no
montante máximo correspondente a três meses da
renda. Se uma cláusula desse tipo estiver estipulada no
contrato e o locatário não a cumpra, incorre numa infracção
grave, que pode levar à rescisão do contrato de
arrendamento.
Esta garantia destina-se a assegurar o pagamento das
rendas e da degradação que a habitação eventualmente
venha a sofrer. Isso não significa que o locatário possa,
no momento em que denunciar o contrato de arrendamento
ou em que o locador o rescindir, suspender o pagamento
das últimas rendas. O pagamento das rendas
em dívida deverá ser efectuado até ao termo do contrato
de arrendamento.
A maior parte dos locatários recorre àquilo a que se
chama «garantia autónoma». Esta garantia é dada pela
instituição bancária na qual o locatário tem conta aberta.
O montante da garantia ficará bloqueado na conta do
locatário, que não perderá os juros correspondentes.
Caso o locatário opte por um pagamento em numerário
do montante da garantia ao locador, deverá exigir do locador
a emissão de um recibo datado e assinado pelo
próprio punho do locador. Nesta circunstância, e na
ausência de qualquer cláusula em contrário prevista no
contrato de arrendamento, os juros resultantes da soma
paga revertem para o locador.
Desde que entrou em vigor a Lei de 2006, o locador não
poderá recusar ao locatário a opção pela garantia autónoma.
O legislador previu igualmente que o locatário
possa optar por esta solução no decurso do contrato de
arrendamento.
f. Inventário do imóvel
É importante salientar que a inventariação do imóvel,
quer se trate de um inventário do imóvel à entrada ou à
saída, não constitui uma condição obrigatória. A lei do
Estado Luxemburguês não prevê nada a este respeito.
Ainda assim, é vivamente aconselhada a redacção de
um tal documento, seja no momento de entrada, seja no
momento de saída do imóvel.
Efectivamente, na ausência de um tal documento que
comprove o contrário, presume-se o bom estado do
imóvel no momento do início do contrato de arrendamento.
Se não tiver sido redigido um inventário do imóvel,
o locatário será responsabilizado por todas reparações,
caso se presuma que os estragos tenham sido
causados por ele.
A redacção de um inventário do imóvel é ainda mais importante
no caso dos imóveis mais antigos na medida
em que é frequente estes últimos apresentarem danos
no momento em que o novo locatário os ocupa.
Para que o inventário do imóvel possa ser invocado e
que tenha força de prova é preciso que seja assinado
pelas duas partes.
Tratando-se de uma habitação mobilada, é preciso anexar
ao inventário do imóvel uma lista completa dos objectos
existentes nesse mesmo imóvel.
É fundamental que esse documento seja guardado em
local seguro até ao termo do contrato de arrendamento
de forma a servir de base ao estabelecimento do inventário
do imóvel no momento da saída. Se o locatário não
estiver em condições de fornecer o inventário do imóvel
redigido no início do contrato ou se não tiver sido redigido
qualquer documento, o locatário terá de arcar com
todas as reparações decorrentes da sua ocupação do
imóvel.
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III. Execução do contrato de arrendamento
O código civil enumera nos seus artigos 1719.º e seguintes,
as obrigações quer do locador quer do locatário.
O locador «está obrigado, por força do próprio contrato,
sem que seja necessária qualquer disposição especial,
a: entregar o bem locado; manter o dito bem num estado
que permita a sua utilização por parte da pessoa
que a toma de arrendamento; permitir ao locatário o seu
usufruto pacífico enquanto durar o contrato de arrendamento».
O locatário é responsável pelo «uso do bem locado dentro
do que é razoável e de pagar o preço do arrenda-
mento nos termos convencionados». O locatário «responde
por incêndio, a menos que prove estar isento de
culpa na deflagração do incêndio».
Salvo as obrigações previstas por lei, tanto o locador
como o locatário deverão cumprir as obrigações decorrentes
das disposições contratuais.
Neste contexto é conveniente referir que é frequente as
partes preverem claramente as respectivas obrigações
no contrato de forma a permitir que, nesta circunstância,
seja feito um mero apanhado das disposições legais,
disposições que as partes poderão derrogar.
a. Obrigações do locador
À semelhança do que sucede com o locatário, o locador
deverá assumir um determinado número de obrigações.
Estas obrigações decorrem quer das disposições legais
aplicáveis quer das disposições contratuais – ou seja,
dos termos do contrato que o vinculam ao locatário.
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i. Obrigação de entrega
Trata-se da obrigação fundamental que incumbe ao locador.
O locador deve colocar efectivamente à disposição
do locatário os locais arrendados. Este facto processa-se
na prática através da entrega das chaves.
O artigo 1720.º do código civil impõe ainda ao locador a
obrigação de «entregar o bem locado em bom estado
e com todas as reparações necessárias efectuadas». O
artigo 1721.º do código civil prevê ainda que «é devida
garantia ao locatário a respeito de todos os vícios ou defeitos
do bem locado que possam ser impeditivos para
o seu uso, mesmo que o locador deles não tenha tido
conhecimento por ocasião do arrendamento».
O locador deverá, assim, excepto se estipulado contratualmente
em contrário, colocar à disposição do locatário
uma habitação que corresponda a determinados
padrões de higiene e segurança. O locador e o locatário
poderão, como é evidente, chegar a acordo quanto
ao facto de o locatário se encarregar da reabilitação do
imóvel, por exemplo, mediante uma redução do valor da
renda. Por outro lado, é essencial que, havendo esse
acordo, tal fique expresso no contrato de arrendamento.
Caso o locatário detecte o mínimo problema ou defeito
que não se encontre mencionado no contrato ou no inventário
do imóvel, ele deverá, desde logo, denunciar
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esses problemas ao proprietário, por carta registada,
exigindo-lhe a sua resolução. Se não for esse o caso, na
eventualidade de o locatário se deparar com problemas
graves e sérios, poderá apelar ao juiz de paz e exigir a
rescisão do contrato ou uma redução do valor da renda.
Como é natural, o locador não é apenas responsável pela
entrega de um bem imóvel que corresponda aos critérios
de segurança e higiene mas também deverá, no decurso
do período de arrendamento, proceder aos trabalhos de
reparação/renovação ou ordenar a sua execução.
ii. Obrigação de manutenção e assunção do
encargo das reparações
No que diz respeito à manutenção do local arrendado,
para determinar a quem compete cobrir as despesas
decorrentes das reparações, é preciso verificar as disposições
contratuais. Em inúmeros casos, as partes
chegam a acordo quanto à repartição desse tipo de
despesas. Na ausência desse acordo, aplica-se o artigo
1754.º do código civil.
O artigo 1754.º do código civil diz que «salvo cláusula
expressa em contrário, as reparações que incumbe ao
locatário efectuar no imóvel são todas aquelas que decorrem
do uso dos locais arrendados e, entre outras,
as reparações a levar a cabo em lareiras, costas de fornalhas,
bocas de lareiras e parapeitos de chaminés, renovação
do revestimento com argamassa na base das
paredes dos apartamentos e de outros locais de habitação,
à altura de 1 metro, nas lajes e ladrilhos dos
quartos, mesmo que haja apenas alguns partidos, nos
vidros, a menos que tenham sido causados pelo granizo
ou por outros fenómenos extraordinários e causados
por força maior, não imputáveis ao locatário; nas portas,
janelas, paredes divisórias ou de fecho de lojas, dobradiças,
ferrolhos e fechaduras».
Por outras palavras, o locatário é responsável pela realização,
a próprias expensas, de todas as reparações
dos locais arrendados ou de pequenas obras, excepto
nos casos em que possa invocar um motivo de força
maior que não lhe seja imputável.
Na ausência de disposições contratuais em contrário, as
reparações de grande envergadura são da responsabilidade
do locador. É isso que está expressamente previsto
no artigo 1720.º do código civil. Diz esse artigo que
«ele (o locador) deverá realizar, no decurso da vigência
do contrato de arrendamento, todas as reparações que
possam vir a ser necessárias e que estejam fora do âmbito
das que são da responsabilidade do locatário».
Por outro lado, é conveniente especificar que as reparações
dos locais arrendados ou as reparações menores
são, ainda assim, da responsabilidade do locador, caso
o locatário consiga produzir prova de que elas se devem
à antiguidade do imóvel. Nessa circunstância, caberá
ao locador tomar as providências que forem necessárias
para remediar os problemas e assumir os custos daí
emergentes.
Se, pelo contrário, for o locador a produzir prova de que
os trabalhos de grande envergadura se justificam devido
a um uso incorrecto por parte do locatário das instalações
ou em caso de degradação intencional, o locador
poderá imputar ao locatário os custos que daí resultem.
Assim que o locatário detectar um problema deverá
comunicá-lo ao locador. É aconselhável que o locatário
notifique o locador relativamente a esses problemas mediante
o envio de uma carta registada de maneira a possuir
prova de ter feito essa denúncia a tempo e horas.
Eis alguns exemplos de reparações cujas despesas deverão
ser cobertas pelo locatário:
Conservação de juntas de união, limpeza de chaminés,
manutenção do jardim e do átrio, etc.
Eis alguns exemplos de reparações cujas despesas deverão
ser cobertas pelo locador:
Reparações no telhado, passeios e, de uma forma geral,
tudo o que careça de reparação em virtude da antiguidade
ou por força maior …
iii. Garantia de um usufruto pacífico do bem
Uma das obrigações do locador consiste em garantir ao
locatário a possibilidade de fruir pacificamente da habitação.
Por outras palavras, cabe ao locador velar para
que a locação se processe sem incidentes para o locatário.
Esta obrigação encontra-se enunciada no artigo
1719.º do código civil.
O locador deverá assim velar para que o seu próprio
comportamento não venha a constituir um obstáculo
à fruição pacífica dos locais arrendados. O locador deverá,
assim, abster-se de executar os trabalhos, excepto
aqueles que forem mais urgentes e indispensáveis, não
podendo, durante o período de ocupação, cortar a água
nem a electricidade.
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Convém notar, por outro lado, que, de uma forma geral,
o locador se reserva o direito de visita à habitação com
uma periodicidade que pode variar entre uma a duas vezes
por ano. Se tal estiver estipulado no contrato, não
resta ao locatário outra escolha senão conformar-se com
essa cláusula. O locador deverá avisar o locatário da sua
intenção de efectuar uma visita e as duas partes deverão
chegar a acordo quanto à data e hora dessa visita.
O locador não poderá, em circunstância alguma, entrar
na habitação ocupada pelo locatário sem que este último
esteja presente.
b. Obrigações do locatário
i. Obrigação de pagar a renda
A principal obrigação que incumbe ao locatário é a de
pagar a renda no montante fixado no contrato de arrendamento.
O artigo 1728.º do código civil diz que «o locatário
é responsável pelo pagamento do preço do arrendamento
nos termos convencionados».
Em princípio, as partes estipulam no contrato de arrendamento
que a renda deverá ser paga antecipadamente,
ou seja, o mais tardar, no último dia do mês anterior.
Cabe ao locatário adoptar as disposições apropriadas
no sentido de garantir que o montante seja creditado na
conta do locador na data prevista no contrato. Se isso
não suceder, o locador poderá invocar esse facto para
rescindir o contrato.
O locatário deverá igualmente proceder ao pagamento
com regularidade. O simples facto de não pagar as rendas
regularmente ou de não as pagar na data prevista
no contrato, pode constituir uma falha grave que justifique
a rescisão antecipada do contrato de arrendamento.
«No caso de o locatário estar em atraso no pagamento
da renda, assiste ao locador o direito de exigir a rescisão
do contrato de arrendamento. Se o juiz de paz encarregado
de um pedido de rescisão do contrato de arrendamento
tiver poder para apreciar a gravidade da falha
e decidir se ela é suficientemente grave para implicar a
rescisão efectiva do arrendamento, a decisão dos tribunais
vai normalmente no sentido da rescisão do contrato
de arrendamento, no caso de o locatário ser responsável
pelo incumprimento do pagamento da renda nas
datas convencionadas». (Marianne HARLES, Le bail à
loyer, Pasicrisie).
Convém deixar claro que o não pagamento de uma
única renda pode, consoante a jurisprudência, constituir
um motivo de rescisão do contrato de arrendamento.
São muitos os locatários que, no caso de uma qualquer
falha por parte do locador relativamente a uma das suas
obrigações, retêm uma parte da renda com o objectivo
de obter uma reacção por parte do locador. Este procedimento
é bastante perigoso caso o locador faça valer o
não pagamento de uma renda para rescindir antecipadamente
o contrato de arrendamento. Todavia, caberá
ao juiz de paz decidir se o locatário está em condições
de recusar o pagamento ou se, nesse caso, cometeu
uma infracção grave que justifique a rescisão do contrato
de arrendamento.
Na hipótese de o locador não ter cumprido as suas obrigações,
é aconselhável que o locatário envie uma carta
ao locador exigindo o cumprimento das disposições legais
ou então a execução das obrigações contratuais,
se for o caso. Se esta carta ficar sem resposta, é preferível
trazer este assunto à justiça e pedir ao juiz de paz
que inste o locador a cumprir as suas obrigações em
vez de optar unilateralmente por reduzir o montante da
renda.
Convém ainda deixar claro que o locador poderá, no
caso de não pagamento das rendas pelo locatário, imputá-las
directamente à garantia de arrendamento ao
seu dispor.
ii. Obrigação de usufruir do bem locado dentro
do que é razoável
O artigo 1728.º do código civil determina que «o locatário
é responsável pelo uso do bem locado dentro do que
é razoável e, em conformidade com o destino estipulado
no contrato de arrendamento ou, na ausência de convenção,
em conformidade com o que se presume em
face das circunstâncias».
Por outras palavras, o comportamento do locatário não
poderá incomodar a vizinhança. Além disso, se o locatário
morar num prédio com várias fracções, convém
salientar que, salvo as regras elementares em matéria
de cortesia para com os demais moradores do imóvel
e o locador, o locatário deve cumprir também o regulamento
do condomínio. Este aspecto está previsto na Lei
de 1975 sob o estatuto da compropriedade dos imóveis
edificados.
12

iii. Garantia de arrendamento
A Lei de 2006 permite ao locador exigir garantias ao locatário
que permitam cobrir, sempre que necessário, as
rendas não pagas ou as despesas para certas reparações
no fim do arrendamento.
Essas garantias podem assumir a forma de um pagamento
em numerário ou então a forma de uma
garantia de arrendamento junto de uma instituição bancária.
O locatário pode, por sua vez, decidir qual a forma pela
qual pretende optar. A Lei de 2006 prevê, com efeito,
que o locador não se poderá opor a uma garantia de
arrendamento, designada por «garantia autónoma». O
locatário pede ao seu banco para efectuar uma garantia
desse género, permanecendo o montante correspondente
na sua conta. O locador poderá, quando necessário,
pedir o desbloqueamento dessa quantia para seu
benefício. Os juros que incidem sobre essa quantia revertem
para o locatário. Se, pelo contrário, o locatário
tiver pago o montante ao locador em numerário, é este
último que fica com os juros e, salvo estipulação contratual
em contrário, não será obrigado a restituí-los ao
locatário.
podendo levar à rescisão do contrato por iniciativa do
locador.
v. Obrigação geral de respeitar as disposições
contratuais
Quer o locatário quer o locador têm de respeitar não
apenas as obrigações legais mas também as obrigações
emergentes do contrato. O desrespeito destas
obrigações pode levar à rescisão antecipada do
contrato de arrendamento por constituir uma infracção
grave. É, portanto, absolutamente imperioso ler bem os
termos do contrato e cumprir as obrigações aí previstas.
Caso no contrato de arrendamento esteja prevista uma
garantia em benefício do locador, não resta ao locatário
outra alternativa que não seja conformar-se. O não
pagamento de garantias previstas contratualmente é
considerada uma infracção grave à luz da jurisprudência,
podendo implicar a rescisão do contrato de arrendamento.
iv. Seguro dos locais arrendados
O artigo 1733.º do código civil diz que «ele (o locatário)
responde por incêndio».
Este artigo traduz-se, na maioria dos casos, numa
obrigação contratual imposta ao locatário de contratar
um seguro com vista a cobrir os riscos inerentes à
sua ocupação do imóvel, nomeadamente o risco de
incêndio.
O locatário deverá enviar ao locador, no início do período
de arrendamento, uma cópia da apólice do seguro.
À luz da jurisprudência, o incumprimento desta obrigação
por parte do locatário constitui uma infracção grave,
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IV. Fim do contrato de arrendamento
Em matéria de contrato de arrendamento, as partes são
livres de determinar a duração do arrendamento. Se as
partes tiverem fixado uma duração determinada, é conveniente
ter a noção de que, salvo comum acordo entre
as partes, não será possível pôr-lhe termo antes do
prazo-limite fixado. Em matéria de rescisão, o legislador
criou um mecanismo muito próprio, que convém conhecer
bem, para evitar iniciar procedimentos judiciais inúteis.
a. Princípio da prorrogação legal dos
contratos de arrendamento
O legislador deixou total liberdade às partes no que
diz respeito à duração dos contratos firmados entre si.
Efectivamente, não existe qualquer condição quanto à
duração de um tal contrato. As partes são livres de decidir
quanto a um contrato de arrendamento com uma
duração precisa ou, pelo contrário, por tempo indeterminado.
Por outro lado, o legislador previu regras obrigatórias no
que concerne à rescisão de um contrato de arrendamento.
O legislador instaurou um sistema de prorrogação legal
dos contratos de arrendamento. Esta prorrogação é automática
e não poderá haver, de forma alguma, cláusulas
contrárias no contrato de arrendamento. Por outras
palavras, um contrato de arrendamento que chegue ao
seu termo será prorrogado automaticamente; o mesmo
é dizer que o locatário tem o direito de permanecer nos
locais arrendados mesmo para lá da expiração do contrato.
O legislador previu apenas alguns casos ao abrigo
dos quais o locador poderá opor-se a essa prorrogação
automática (cf. Rescisão do contrato por iniciativa do locador).
O artigo 12.º da Lei de 2006 prevê, com efeito, que
«todo e qualquer contrato de arrendamento que cesse
por qualquer motivo seja prorrogado a menos que: o locador
declare necessitar dos locais arrendados para os
ocupar ele mesmo ou para os ceder efectivamente a um
membro da família ao qual esteja ligado por vínculo de
parentesco ou afinidade até ao terceiro grau inclusive; o
locatário não cumpra as suas obrigações; existam outros
motivos graves e legítimos que possam ser invocados
pelo locador».
Vejamos, a título de exemplo, o seguinte caso: um contrato
de arrendamento foi firmado para uma duração de
3 anos e acaba de expirar. O locador não procedeu à
rescisão do contrato ou não invocou como justificação
para a sua rescisão um dos motivos que estão consignados
na lei. Neste caso, o locatário pode permanecer
no local porque o contrato de arrendamento é prorrogado
automaticamente. Por outras palavras, o contrato
de arrendamento inicial será prorrogado por uma duração
indeterminada.
Muitas pessoas pensam que, de facto, é mais seguro
assinar um contrato com uma duração fixa porque este
será terminado automaticamente assim que se atingir o
seu termo. Ora, convém sublinhar que esta ideia está totalmente
errada e de que o mecanismo de prorrogação
legal se aplica a todos os contratos de arrendamento
sem excepção. A única forma de o locador se opor a
este mecanismo passa por invocar um dos motivos
mencionados acima.
b. Rescisão do contrato de
arrendamento
A rescisão de um contrato de arrendamento obedece
a um determinado número de regras bem definidas.
Desde que exista acordo entre as partes, em qualquer
momento poderá ser posto termo ao contrato. Para que
fique garantido que esta rescisão de comum acordo não
possa vir a ser contestada posteriormente por uma das
partes, é vivamente aconselhado proceder à redacção
de um documento que ateste a existência desse acordo.
Antes de entrar em pormenor no assunto da rescisão
por iniciativa de uma das partes, convém sublinhar que
a Lei de 2006 introduziu uma protecção especial para
benefício do cônjuge, parceiro, concubino ou outros
membros da família do locatário falecido. Para essas
pessoas que tenham coabitado com o locatário falecido,
o contrato de arrendamento subsiste e as relações
contratuais com o locador são mantidas.
i. Rescisão do contrato por iniciativa
do locador
Na ausência de um acordo entre as partes, o locador
que pretenda rescindir um contrato de arrendamento,
deverá estar em condições de invocar um dos três motivos
previstos pelo legislador. Se não for esse o caso,
14

não lhe será permitido rescindir o contrato de arrendamento.
O artigo 12.º prevê apenas três casos em que o locador
poderá pôr termo ao contrato. Trata-se de necessidade
pessoal, de infracção grave do locatário e de outros motivos
graves e legítimos.
– Necessidade pessoal
A Lei de 2006 diz que o locador que declare necessitar
dos locais arrendados para uso próprio ou para os ceder
a um membro da família ao qual esteja ligado por
vínculo de parentesco ou afinidade até ao terceiro grau
pode pôr termo ao contrato de arrendamento que tiver
assinado.
Mas o locador não poderá invocar esse motivo em qualquer
momento do contrato. Tratando-se de um contrato
de arrendamento a termo certo, deverá rescindir o contrato
no final do prazo estipulado, mediante pré-aviso.
Se, pelo contrário, se tratar de um contrato por tempo
indeterminado, o locador poderá, a qualquer momento,
rescindir o contrato, mediante pré-aviso.
O locador ou, nomeadamente, os membros da família
aos quais esteja ligado por vínculo de parentesco ou afinidade,
para benefício dos quais o contrato de arrendamento
tenha sido rescindido, deverão efectivamente
ter ocupado a habitação à data prevista no pré-aviso.
Em caso de incumprimento deste aspecto, o locador
arrisca-se a uma acção judicial por perdas e danos intentada
no foro competente.
O legislador previu um formalismo especial no âmbito de
uma rescisão para suprir uma necessidade pessoal.
O locador que invoque uma necessidade pessoal deverá
respeitar um período de pré-aviso de seis meses.
Tratando-se de um contrato a termo certo, o locador deverá
enviar a sua carta de rescisão seis meses antes de
expirar o prazo estipulado no contrato de arrendamento.
Acresce ainda que o legislador impõe ao locador a observância
de uma forma rigorosa, para que a rescisão
possa ser considerada válida, estando aquele obrigado
a transcrever o conteúdo do parágrafo 3.º do artigo 12.º
da Lei de 2006.
O texto legal determina, efectivamente, que «a carta de
rescisão deve ser redigida, fundamentada e acompanhada,
quando necessário, de documentos que consubstanciem
o conteúdo, devendo ser enviada por correio
registado com aviso de recepção».
Significa isso que o locador deverá avisar o locatário da
sua decisão de pôr fim ao contrato, mediante carta registada
com aviso de recepção. Nessa mesma missiva
deverá necessariamente expor os motivos da rescisão e
transcrever o terceiro parágrafo do artigo 12.º da Lei de
2006. Na ausência disso, a rescisão poderá ser contestada
pelo locatário.
– Infracção do locatário
Se o locatário faltar às suas obrigações, o locador poderá
pôr termo ao contrato de arrendamento, sem ter de
atender ao prazo estipulado no contrato.
Caso a carta de notificação se revele infrutífera, a lei
concede ao locador o direito de enviar ao locatário uma
carta registada com aviso de recepção, rescindindo o
contrato. Nessa circunstância, o locador deixa de estar
obrigado a respeitar qualquer pré-aviso. Com efeito, não
seria compreensível obrigar o locador a respeitar um
pré-aviso na circunstância de o locatário não respeitar
as obrigações que lhe cabem.
Caso o locatário se recuse a aceitar a rescisão, o locador
poderá recorrer imediatamente ao juiz de paz, com
o intuito de ver pronunciada a resolução do contrato
pela via judicial.
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Toda e qualquer falha por parte do locatário não será
necessariamente aceite como motivo válido para uma
rescisão culposa. É preciso, portanto, que a infracção
seja qualificada de suficientemente grave para justificar
um recurso por essa via.
Eis alguns exemplos de infracções que foram qualificadas
de suficientemente graves para constituir um motivo
de rescisão imediata: o não pagamento das rendas;
a não utilização da habitação para os fins previstos no
contrato; a não constituição de uma garantia bancária
caso esta esteja estipulada no contrato; o pagamento
irregular das rendas; …
– Qualquer outro motivo grave e legítimo
O legislador previu na lei a possibilidade de rescindir o
contrato de arrendamento com base noutros motivos
graves e legítimos. A lei do Estado Luxemburguês não
enuncia expressamente aquilo que pode ser considerado
um motivo grave e legítimo, pelo que é preciso socorrermo-nos
da jurisprudência sobre esta matéria. A única
alusão precisa contemplada no texto é a de que a venda
do imóvel não constitui um motivo grave e legítimo.
Se o locatário entender que o motivo invocado pelo locador
não é um motivo grave e legítimo, deverá recorrer
ao juiz de paz, que tratará de apreciar a legitimidade ou
ilegitimidade do motivo.
A jurisprudência revela que se constitui como um motivo
legítimo a intenção do locador de demolir o imóvel ou de
realizar trabalhos de uma tal envergadura que impeçam
o locatário de continuar a habitá-lo.
Caso o locador invoque um motivo desse tipo, deverá
respeitar o prazo-limite estipulado no contrato, tratandose
de um contrato a termo certo. Quer no âmbito de um
contrato a termo certo quer no âmbito de um contrato
por tempo indeterminado, o locador deverá respeitar um
pré-aviso de três meses.
ii. Rescisão do contrato por iniciativa do
locatário
O locatário poderá igualmente tomar a iniciativa de rescindir
o contrato de arrendamento, por motivos de conveniência
pessoal. Antes de mais, convém deixar claro
que, se se tratar de um contrato a termo certo, o locatário
deverá também respeitar o prazo-limite estipulado.
Assiste-lhe o direito de rescindir o contrato mediante um
pré-aviso de três meses antes de expirar o prazo-limite.
Se, pelo contrário, se tratar de um contrato por tempo
indeterminado, o locatário deverá comunicar a sua rescisão
ao locador mediante um pré-aviso de três meses.
Em qualquer momento poderá ser tomada a decisão de
rescindir o contrato.
Caso o locatário acuse o locador de incumprimento das
suas obrigações, poderá, quando necessário, rescindir
o contrato alegando infracção grave por parte deste
último. Caso o locador não esteja de acordo com esta
rescisão e conteste a natureza dos factos invocados,
deverá o locatário recorrer a um juiz de paz com o intuito
de ver confirmada judicialmente a resolução do contrato
de arrendamento.
iii. Rescisão por comum acordo
Não obstante as regras supramencionadas, as partes
podem, em qualquer momento do período de arrendamento,
decidir, por comum acordo, pôr termo ao contrato
de arrendamento que os vincula.
Se as duas partes chegarem a acordo quanto ao termo
do contrato, é vivamente recomendado reduzir a escrito
o acordo em causa, por questões evidentes de prova.
As partes são livres de decidir relativamente aos termos
do seu acordo e nomeadamente em relação à data em
que o locatário deverá abandonar os locais arrendados.
iv. Caso especial de venda do imóvel e direito
de preferência acordado com o locatário
– Venda do imóvel arrendado
A Lei de 2006, mais exactamente no seu artigo 12.º diz
expressamente que «a transmissão da propriedade da
habitação não vale como motivo grave e legítimo».
Por outras palavras, o locador não poderá rescindir
um contrato de arrendamento com a justificação de
que pretende vender o imóvel em questão. O locador
deverá, nesse exemplo hipotético, informar o potencial
comprador de que o imóvel se encontra ocupado por
um ou mais locatários e de que o contrato de arrendamento
deverá ser retomado. Efectivamente, o novo
comprador ficará vinculado aos termos do contrato de
arrendamento.
Caso este último pretenda pôr termo ao contrato de arrendamento,
deverá respeitar as disposições da Lei de
2006 sobre esta matéria. Tratando-se de um contrato
16

de arrendamento a termo certo, o novo locador deverá
respeitar o prazo-limite do contrato estipulado pelas
partes originais.
É fundamental para o locatário contestar uma rescisão
baseada no facto de o locador pretender vender o imóvel.
O locatário constitui-se, de facto, no direito de permanecer
nos locais arrendados, muito embora não seja
já o locador que os tenha cedido originalmente em arrendamento.
Em caso de venda do imóvel, o locador deverá alertar o
potencial comprador para esse facto e mencionar claramente
a presença de locatários no imóvel, quer no contrato-promessa
de compra e venda que lhe será pedido
para assinar, quer no acto notarial.
– Direito de preferência acordado com o locatário
Convém ainda deixar claro que o artigo 15.º da Lei de
2006 prevê um direito de preferência em favor do locatário.
O referido artigo estipula que «o locatário cujo arrendamento
esteja a decorrer desde há, pelo menos, 18
anos beneficia de um direito de preferência relativamente
à habitação arrendada, salvo se o imóvel em causa for
objecto de uma venda por adjudicação pública ou se for
cedida a um membro da família do locador ao qual este
esteja ligado por vínculo de parentesco ou afinidade até
ao terceiro grau inclusive ou se for objecto de uma cessão
a título gratuito».
O direito de preferência é «a designação dada tradicionalmente
à faculdade conferida, por lei ou por convenção
particular, a uma pessoa para adquirir, com preferência
sobre qualquer outra, um bem que o respectivo
proprietário se proponha ceder, prefigurando-se como
comprador desse bem dentro de um determinado
prazo». (Vocabulaire juridique, Gérard CORNU, PUF).
Por outras palavras, se existir um contrato de arrendamento
em vigor desde há, pelo menos, 18 anos e se o
locador decidir vender o imóvel em questão, este último
deverá propor a sua aquisição primeiramente ao locatário.
O texto diz que o locador deverá fazer a oferta de venda
ao locatário através de carta registada. Neste contexto,
o locatário dispõe de um período de reflexão de um mês
para aceitar ou recusar a proposta que lhe foi feita. Caso
se abstenha de responder, o seu silêncio equivalerá a
uma recusa da oferta.
Caso o locador venda o imóvel sem ter acautelado o direito
de preferência do locatário, este último poderá reclamar
indemnização por perdas e danos, que não poderá
ser inferior ao montante de um ano de rendas.
c. Inventário do imóvel à saída e
devolução das chaves no final do
contrato de arrendamento
O final do contrato de arrendamento é propício ao surgimento
de situações de contencioso entre o locador e
o locatário.
A fim de reduzir o risco de situações de contencioso,
cabe ao locatário verificar no contrato de arrendamento
o «estado» no qual deverá restituir o apartamento. É frequente
ficar expresso no contrato o dever do locatário
de pintar o imóvel no momento da sua saída ou de repor
o apartamento num estado impecável ou como novo.
Se tal estiver estipulado no contrato, não resta ao locatário
outra escolha senão se conformar com essa cláusula.
Se, pelo contrário, nada estiver previsto, incumbe ao locatário
devolver o apartamento em bom estado de manutenção.
Ser-lhe-á imputada a responsabilidade pelos
danos que tenham surgido durante o período em que
ocupou o imóvel. Na verdade, espera-se que restitua o
bem no mesmo estado em que o recebeu do locador.
É também por esse motivo que é indispensável que, no
momento em que estiver de saída, o locatário se faça
munir do inventário do imóvel, elaborado por ocasião da
assinatura do contrato, para que não corra o risco de
vir a ser responsabilizado por danos que existissem já à
data da sua entrada para o imóvel.
O artigo 1732.º do código civil prevê, a este propósito,
que «o locatário responde pela degradação ou pelas
perdas que surjam durante o seu usufruto da habitação,
salvo se conseguir provar não ter culpa no seu surgimento».
Se o locatário não conseguir provar que a degradação
não se deve a uma falha que lhe seja imputável, mas
antes à antiguidade, por exemplo, ou à preexistência
dessas situações de degradação no momento da sua
ocupação do imóvel, cabe-lhe a responsabilidade de
cobrir as despesas decorrentes da reparação que for
necessária.
17

Recomenda-se vivamente às partes contratantes a elaboração
de um inventário dos locais arrendados no momento
da restituição do imóvel. Trata-se de um documento
do qual constarão todas as situações de degradação
de que a habitação padeça. Ficará aí expresso
quem deverá assumir as despesas decorrentes das
respectivas reparações. Uma vez elaborado esse inventário
do imóvel, posteriormente será muito difícil ao locador
reclamar do locatário o pagamento de despesas
suplementares. É no interesse de ambas as partes que
o documento elaborado seja o mais completo e preciso
possível.
Se as partes não conseguirem chegar a acordo, poderão
recorrer ao aconselhamento de um perito. Se uma
das partes se recusar a tomar parte no levantamento
conducente à redacção do inventário do imóvel, é vivamente
aconselhado o recurso aos serviços de um oficial
de justiça, que elaborará uma verificação autenticada.
Todavia, é extremamente importante elaborar um inventário
do imóvel, tanto no momento de entrada no imóvel,
como no momento da saída, a fim de evitar procedimentos
judiciais, inevitavelmente longos e onerosos.
Se, pelo contrário, nenhuma das partes estiver interessada
em elaborar um inventário do imóvel, é importante
que o locatário receba do locador, no momento da devolução
das chaves, um documento que mencione que
as chaves foram devolvidas e que o imóvel se encontrava
em bom estado.
A devolução das chaves é um acontecimento importante,
porque marca o momento da desvinculação entre
as duas partes. É importante que o locatário peça ao
locador um documento que ateste a devolução das chaves,
documento esse que deverá ser datado e assinado
pelo próprio punho do locador.
É totalmente desaconselhado o locatário limitar-se a
meter as chaves na caixa de correio do locador ou de
as devolver por correio. Nessa circunstância, o locatário
não terá qualquer forma de provar ter devolvido as chaves,
permanecendo, assim, responsável pelos danos
que possam vir a ocorrer no imóvel.
Se o locador se recusar a receber as chaves, é importante
que o locatário se faça acompanhar de uma testemunha
ou, em alternativa, deposite as chaves no escritório
de um advogado, que se encarregará da redacção
de uma carta consentânea, ou recorra aos serviços de
um oficial de justiça.
d. Possibilidade de obter um
prolongamento ou uma suspensão
da ordem de despejo
O locatário que tenha recebido uma carta de rescisão
da parte do locador ou que tenha recebido ordem de
despejo do tribunal, tem ao seu dispor determinados
mecanismos previstos na lei com vista a prolongar o
prazo da rescisão ou a procurar obter uma suspensão
da ordem de despejo.
No quadro de uma rescisão baseada unicamente numa
necessidade pessoal do locador, assiste ao locatário o
direito de solicitar um prolongamento do prazo de rescisão.
Mesmo depois de emitida a ordem de despejo, o locatário
pode, ainda assim, intentar uma acção judicial com
o intuito de obter uma suspensão da ordem de despejo.
Este procedimento é possível em qualquer momento, independentemente
do motivo da rescisão. Nesse caso,
caberá ao juiz de paz decidir pela concessão ou não
dessa benesse ao locatário.
i. Prolongamento do prazo de rescisão
O legislador previu um procedimento especial em benefício
do locatário, no âmbito de uma rescisão por parte
do locador invocando uma necessidade de cariz pessoal.
Efectivamente, assim que receber a carta de rescisão,
o locatário pode pedir um prolongamento do prazo
concedido pelo locador.
O locatário interpõe, nesse caso, um recurso junto do
juiz de paz competente com vista à obtenção desse
prolongamento.
O juiz de paz pode conceder um prolongamento do
prazo até um máximo de 12 meses.
Por outro lado, é preciso que fique claro que, se o locatário
obtiver um prolongamento do prazo, deixará de
poder apresentar um pedido visando a suspensão de
uma ordem de despejo.
ii. Suspensão da ordem de despejo
Se o contrato de arrendamento tiver sido rescindido e
o locatário se recusar a abandonar os locais arrendados
até à data estipulada, o locador poderá recorrer ao
18

tribunal com o intuito de obter uma autorização de expulsão.
O locatário condenado a despejo, nesses termos, poderá
apresentar um pedido de suspensão.
O artigo 16.º da Lei de 2006 prevê, por outro lado, que
«a suspensão só será concedida nos casos em que,
em face das circunstâncias, o requerente alegadamente
seja merecedor de tal benesse e prove ter envidado esforços
evidentes no sentido de encontrar uma nova habitação,
salvo se a suspensão for incompatível com a
necessidade pessoal da outra parte».
Esse pedido, que deverá ser apresentado sob a forma
de requerimento, não é possível para todos os casos.
Existe o entendimento de que este pedido não será admissível
se o contrato de arrendamento tiver sido rescindido
alegando infracção grave por parte do locatário.
Trata-se efectivamente de uma benesse concedida ao
locatário, benesse essa que não será oferecida ao locatário
que cometeu uma infracção grosseira.
O locatário deverá produzir prova de ter envidado todos
os esforços necessários no sentido de encontrar uma
habitação e que esses esforços se revelaram infrutíferos
ou então que adquiriu uma habitação que se encontra
ainda em fase de construção, por exemplo.
Além disso, o legislador previu outros casos em que um
pedido desse tipo não será considerado admissível, nomeadamente
quando o locatário, na sequência de uma
rescisão por necessidade pessoal por parte do locador,
tiver já beneficiado de um prolongamento do prazo de
rescisão.
Por outro lado, a lei estipula claramente que «todo e
qualquer pedido que vise a suspensão ou a prorrogação
da suspensão será considerado inadmissível se tiver
decorrido um prazo superior a um ano entre o dia
de apresentação do procedimento judicial e a data de
expiração do prazo da ordem de despejo estabelecido
no julgamento em que o locatário tenha sido condenado
ou na decisão onde tiver sido concedida uma suspensão
anterior».
O prazo é igualmente encurtado no âmbito de uma rescisão
por necessidade pessoal. Efectivamente, no artigo
16.º da Lei de 2006 é dito que «todo e qualquer pedido
que vise a suspensão ou a prorrogação da suspensão
continuará a ser considerada inadmissível se tiverem de-
corrido doze meses sobre a data em que o comprador
de um imóvel arrendado tiver informado o locatário, por
carta registada, ou então se tiverem decorrido quinze
meses sobre a data em que o locador tiver informado o
locatário, por carta registada, de que deseja ocupar ele
mesmo o imóvel ou cedê-lo a membros da família aos
quais esteja ligado por vínculo de parentesco ou afinidade
até ao terceiro grau inclusive».
A última circunstância em que um pedido desse género
será considerado inadmissível encontra-se prevista na
alínea 4 do artigo 16.º da Lei de 2006: «se, na sequência
de uma ordem de despejo em primeira instância,
o recurso da parte condenada a despejo for recusado
ou considerado nulo; se a ordem de despejo for confirmada
pela instância de recurso, qualquer que seja o
prazo concedido pelo juiz de recurso à parte condenada
a despejo, esta parte perde o direito de apresentar um
pedido de suspensão da execução da sentença».
O juiz poderá conceder ao locatário uma suspensão
da sentença pelo prazo máximo de três meses. A suspensão
só poderá ser prorrogada em duas ocasiões de
cada vez por um período máximo de três meses.
No tocante às formalidades e aos procedimentos a respeitar
nestes pedidos, é conveniente consultar um advogado
ou, em alternativa, consultar a obra de Marc
Thewes, mais completa nesta matéria.
© Société nationale des habitations à bon marché
19

V. Autoridades e órgãos jurisdicionais competentes
a. Comissão de rendas
A comissão de rendas é um organismo que existia já ao
abrigo da antiga lei, mas que foi alvo de modificações
profundas pela Lei de 2006. Os artigos 7.º, 8.º, 9.º, 10.º
e 11.º desta lei são dedicados à criação, ao funcionamento
e aos poderes de que está investida a comissão
de rendas.
i. Composição das comissões de rendas
O artigo 7.º da Lei de 2006 prevê a instituição de uma ou
mais comissões de rendas para todas as comunas com
uma população superior a 6000 habitantes. No caso
das comunas em que o conjunto dos habitantes não
chegue às 6000 pessoas, serão criadas várias comissões
de rendas, as chamadas «comissões regionais».
Cada uma das comissões de rendas é encabeçada por
um presidente coadjuvado por dois vogais, todos nomeados
por um período de seis (6) anos. Nas comunas
com uma população superior a 6000 habitantes, os
membros das comissões são designados pelo conselho
comunal e sujeitos à aprovação pelo Ministro do Interior.
Nas comunas com uma população inferior a 6000
habitantes, os membros das comissões são escolhidos
a partir de uma lista elaborada pelos diferentes conselhos
comunais e sujeitos à aprovação pelo Ministro do
Interior.
ii. Papel das comissões de rendas
As comissões de rendas têm por missão determinar o
montante da renda e/ou dos adiantamentos por conta
de despesas que o locatário deverá pagar ao proprietário,
na eventualidade de as duas partes não chegarem
a acordo. Na origem do recurso à comissão de rendas
está, regra geral, um desacordo entre o locador e o locatário
resultante da intenção de o locador aumentar o
valor da renda.
As comissões de rendas têm, antes de mais, um papel
de mediador com vista à obtenção de um acordo amigável
entre as partes.
A grande vantagem destas comissões reside no facto
de inúmeros litígios se resolverem dessa forma, sem necessidade
de recurso aos órgãos jurisdicionais de direito
comum. Contrariamente ao que sucede nos órgãos jurisdicionais
de direito comum, as comissões de rendas
não são órgãos judiciais, mas antes instâncias de conciliação.
O papel desempenhado por essas comissões é sobretudo
um papel de mediador, mas as partes poderão
igualmente decidir recorrer a essas comissões para arbitrar
um conflito.
Efectivamente, o artigo 9.º, alínea 6, da Lei de 2006 estipula
que «as partes poderão concordar em encarregar
a comissão de rendas de uma missão de arbitragem,
circunstância em que a decisão valerá para as partes e
será susceptível de execução directa». Contrariamente
aos avisos emanados por um mediador, uma decisão
tomada por um órgão arbitral é imposta às partes e não
é susceptível de recurso.
iii. Procedimento
As comissões de rendas só poderão ser chamadas a intervir
se a parte que pretende ver a renda aumentada ou
diminuída tiver notificado a outra parte da sua intenção
sobre essa matéria. Caso essa notificação prévia não tenha
existido, o requerimento à comissão de rendas fica
sem efeito.
Se, volvido um mês, as partes permanecerem em desacordo,
existe a possibilidade de formular e apresentar
um pedido à Câmara Municipal que, por sua vez, se encarregará
de fazer chegar o requerimento à comissão
de rendas.
Por outro lado, convém deixar claro que não é possível
recorrer à comissão de rendas durante os seis (6) primeiros
meses do contrato de arrendamento. Qualquer
requerimento feito durante esse período será recusado.
Assim que o requerimento tenha sido apresentado, as
partes serão convocadas e ouvidas pela comissão de
rendas. A comissão poderá decidir-se por uma eventual
visita aos locais, se achar conveniente, apesar de uma
tal medida não constituir uma condição obrigatória.
A comissão de rendas irá procurar que as partes se
conciliem, lavrando uma acta caso essa conciliação
aconteça. Se não for possível fazer com que as partes
cheguem a acordo, a comissão estabelecerá a renda
em função das regras previstas na Lei de 2006 (cf. infra).
Em caso de determinação da renda, a acta será depois
notificada às partes. É esta notificação que fará correr
os prazos de recurso da decisão.
20

em matéria de contratos de arrendamento
A decisão da comissão de rendas é susceptível de recurso
perante o juiz de paz. O recurso deverá ser impreterivelmente
formalizado dentro do período de um
mês subsequente à data de notificação da decisão da
comissão de rendas.
Se, pelo contrário, nenhuma das partes apresentar recurso
da decisão, esta assume carácter vinculativo e as
partes terão de cumpri-la.
b. Órgãos jurisdicionais luxemburgueses
A jurisdição competente poderá ser chamada a apreciar
diversos pedidos em matéria de contratos de arrendamento.
Primeiramente, é preciso distinguir entre o contencioso
derivado de um recurso à comissão de rendas,
que tenha conduzido a uma decisão, e o contencioso
apresentado directamente perante o juiz de paz.
i. Procedimento em caso de decisão tomada
pela comissão de rendas
Se uma das partes se recusar a aceitar a decisão tomada
pela comissão de rendas, no sentido de que a
renda seja aumentada ou diminuída, ela poderá recorrer
ao juiz de paz, com o intuito de que este último dirima o
conflito em causa.
A parte que pretenda recorrer aos órgãos jurisdicionais
competentes nesta matéria deverá apresentar o respectivo
requerimento dentro do período de um mês subsequente
à data da notificação da decisão tomada pela
comissão de rendas.
Se uma das partes não apresentar esse requerimento
dentro do prazo fixado, a decisão torna-se irrevogável.
Por outras palavras, não poderá ser apresentado mais
nenhum recurso contra essa decisão.
ii. Recursos judiciais em matéria de contratos
de arrendamento
Para além do exemplo hipotético descrito acima, existe
a possibilidade de intentar outras acções em matéria de
contratos de arrendamento. Podemos mencionar, a título
de exemplo, o requerimento de despejo, o pedido
de prorrogação do prazo de rescisão.
Em matéria de contrato de arrendamento, o artigo 3.º do
Novo Código de Procedimento Civil diz que o juiz de paz
tem exclusiva competência para conhecer em primeira
instância «todos os diferendos entre locadores e locatários
relativos à existência e à execução dos contratos de
arrendamento de imóveis, bem como aos pedidos de
indemnização por ocupação e de expulsão dos locais
ocupados ilegalmente, quer resultem ou não de uma
convenção».
Para determinar se o juiz de paz possui competência
territorial para apreciar o pedido, é preciso determinar
a que circunscrição judicial pertence o imóvel ao qual o
contrato de arrendamento diz respeito. Existem os julgados
de paz de Esch-sur-Alzette, cidade do Luxemburgo
e Diekirch.
O pedido deverá ser feito sob a forma de requerimento,
não sendo obrigatório o patrocínio de um advogado. Por
outras palavras, as partes poderão apresentar-se elas
próprias perante o juiz e fazer valer as suas respectivas
pretensões. Contudo, é sempre possível e, em alguns
casos, mesmo aconselhável, recorrer aos serviços de
um advogado.
As decisões tomadas pelo juiz de paz em matéria de
contratos de arrendamento são passíveis de recurso
perante o tribunal de primeira instância (“Tribunal
d’Arrondissement”) da cidade do Luxemburgo ou de
Diekirch. O prazo para apresentar recurso é de 40 dias.
Esse prazo começa a correr a contar da data em que a
sentença foi proferida.
21

VI. Minuta de contrato de arrendamento
Entre os abaixo-assinados:
Nome . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Apelido(s) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
residente em L -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
doravante designado(a) «Locador»,»,
e
Nome . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Apelido(s) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
residente em L -. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
doravante designado(a) «Locatário»,
foi firmado o seguinte contrato de arrendamento:
Artigo 1.º: Objecto
O Locador arrenda ao Locatário, que aceita este facto, a sua casa/o seu apartamento situada(o) em L - . . . . ,
rua. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , n.° . . . .
que compreende. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Artigo 2.º: Duração
O presente contrato de arrendamento inicia-se no dia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
❍ o
❍ o
O contrato é celebrado por tempo indeterminado.
ou (escolha o caso aplicável)
O contrato é celebrado por um período de . . . . . . . . anos.
O contrato é prorrogado (marque o caso aplicável)
❍ por renovação tácita por períodos de um ano
❍ pelo mesmo período de duração
❍ por tempo indeterminado
salvo se o Locatário o denunciar com uma antecedência mínima de três meses antes do seu termo, devendo o Proprietário
respeitar as condições de rescisão previstas no artigo 12.º da Lei de 21 de Setembro de 2006. A denúncia só será
considerada válida se for feita mediante carta registada ou através de um oficial de justiça.
22

Artigo 3.º: Renda
O valor da renda mensal é fixado em . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . euros (em números e por extenso). O
seu pagamento é efectuado antecipadamente no primeiro dia de cada mês por transferência bancária ou por depósito
na conta com o IBAN n.°. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . junto do banco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vencendo-se a 1.ª renda a . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Para garantir o pagamento da renda ou de outras obrigações emergentes do presente contrato de arrendamento, o
Locatário consente a constituição de uma garantia de arrendamento no montante de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . euros (em números e por extenso), que, de acordo com o critério do Locatário, pode ser
prestada sob uma das seguintes formas (escolha o caso aplicável):
❍ garantia bancária
❍ caução em numerário
❍ garantia de arrendamento prestada pelo Estado
No caso de caução em numerário, esta deverá ser depositada numa conta à parte pelo Locador, revertendo os juros
daí resultantes para o locatário.
Artigo 4.º: Despesas de condomínio
Os encargos com água, aquecimento/gás, electricidade, saneamento, recolha de lixo e limpeza são da responsabilidade
do Locatário. O mesmo sucede com as despesas correntes de limpeza do aquecimento central. Os respectivos
valores não estão incluídos no montante da renda mensal. A contribuição predial e todos os demais impostos e taxas
relativas à propriedade são da responsabilidade do locador
• No caso de locação de uma casa:
O Locatário pagará em complemento à renda um adiantamento mensal no valor de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . euros (em números e por extenso) para cobrir as despesas de condomínio pagas pelo Locador por conta do
Locatário, em conformidade com as disposições legais
• No caso de locação de um apartamento num prédio de apartamentos
O Locatário pagará em complemento à renda um adiantamento mensal no valor de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . euros (em números e por extenso) para cobrir a sua quota-parte nas despesas comuns, como sejam
a iluminação das partes comuns, taxas de canalizações e recolha de lixo, limpeza da chaminé, despesas com limpezas,
manutenção do(s) elevador(es) e do aquecimento central bem como o consumo de água e combustível, além de
outras despesas por conta do Locatário, em conformidade com as disposições legais.
O Locatário receberá a conta das despesas que são da sua responsabilidade (escolha o caso aplicável):
❍ semestralmente
❍ anualmente
A pedido do Locatário, o Locador fornecer-lhe-á todos os documentos comprovativos (uma cópia de cada um deles) e ainda
uma cópia do regulamento de condomínio relativo à finalidade do imóvel, à fruição e ao uso das partes privadas e comuns
e onde esteja especificada a quota-parte correspondente à fracção arrendada em cada uma das categorias de despesa.
O Locador deverá apresentar ao Locatário a conta final relativa às despesas, o mais tardar, seis meses após o fim do contrato.
Artigo 5.º: Despesas e Condição
1. O Locatário não poderá subarrendar a habitação sem o consentimento expresso e escrito do Locador. De igual modo,
também não poderá ceder o seu contrato de arrendamento sem o consentimento expresso e escrito do Locador.
23

2. O Locatário não poderá efectuar alterações nos locais arrendados sem o consentimento expresso e escrito do Locador
(por exemplo: furar paredes ou efectuar outras modificações que afectem o aspecto do imóvel arrendado).
Todas as obras de apetrechamento que o Locatário venha a efectuar com a dita autorização, bem como todas as
obras de embelezamento e melhoramento efectuadas às suas expensas durante a vigência do contrato de arrendamento,
revertem para o Locador no final do contrato de arrendamento, sem que este tenha de pagar qualquer
indemnização, salvo convenção contratual em contrário.
3. O Locatário compromete-se a entregar os locais arrendados no mesmo estado em que os recebeu.
No início e no fim do contrato de arrendamento será elaborado um inventário do imóvel assinado por ambas as partes
contratantes. O Locatário não poderá ser responsabilizado por deteriorações resultantes do uso normal ou da
antiguidade do imóvel arrendado e que não sejam imputáveis ao Locatário ou a uma situação de força maior.
4. O Locatário deverá contratar um seguro que cubra os riscos inerentes à sua ocupação do imóvel, incluindo as
coberturas de incêndio e do recheio da casa, nomeadamente mobiliário e bens móveis que equipem os locais arrendados,
junto de uma companhia seguradora sediada no Grão-Ducado do Luxemburgo. Os contratos de seguro
deverão ser subscritos pelo período que durar o contrato de arrendamento, devendo ser enviada uma cópia ao Locador.
Deverá ser igualmente facultada ao Locador uma cópia dos eventuais aditamentos.
5. Pelo período que durar o contrato de arrendamento, incumbe ao Locatário assegurar a manutenção corrente do
imóvel arrendado e efectuar, por sua iniciativa e a próprias expensas, os pequenos trabalhos de reparação que
venham a ser necessários. Correm por conta do Locador as reparações indispensáveis para garantir ao Locatário
uma fruição pacífica do imóvel arrendado. A reparação incumbe ao proprietário desde que o dano se deva a um uso
normal ou à antiguidade do imóvel arrendado.
O Locatário tem o dever de avisar, por escrito, o Locador relativamente à necessidade de qualquer reparação que
não seja da incumbência daquele. Se, volvido um prazo razoável, o Locador não tiver procedido à reparação, o Locatário
terá o direito de ordenar, por sua iniciativa, a execução dos trabalhos, imputando essas despesas ao locador.
6. O Locatário tem o dever de manter e limpar as escadas, o hall de entrada, o passeio, o jardim, etc., salvo se o regulamento
do condomínio para prédios em regime de propriedade horizontal previr algo em contrário.
É anexada ao presente contrato uma cópia do regulamento de condomínio.
Durante a estação fria, o Locatário tem o dever de fazer uso do aquecimento e de adoptar todas as medidas necessárias
com vista a evitar quaisquer danos provocados pelo gelo.
7. O Locatário concorda com a visita do Locador duas vezes por ano com o intuito de este se inteirar do estado dos
locais arrendados, visita essa que lhe deverá ser anunciada mediante aviso prévio.
A partir do momento em que o presente contrato de arrendamento for denunciado, o Locador terá o direito de
mostrar os locais a potenciais locatários ou compradores com uma periodicidade máxima de dois meios-dias por
semana. A data e hora das visitas terão de ser acordadas com o Locatário.
8. A presença de animais domésticos carece de autorização por escrito da parte do Locador. Todavia, essa autorização
não poderá ser recusada sem a apresentação de um motivo válido.
9. Para tudo o mais que não se encontre previsto no presente contrato, as partes remetem para as disposições legais
aplicáveis em matéria de contratos de arrendamento.
Celebrado em …… páginas, no número de exemplares correspondente ao número de partes com interesses distintos,
tendo sido cada página rubricada e a última assinada em
........................................., a .............................
O Locador
O Locatário
24

Modelo de inventário do estado do imóvel
Locatário
Morada
Imóvel n.°
Data de saída / entrada
Locador
Morada
Constatações
Cozinha
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Lava-louças bom rachado partido
Móvel bom a refazer a substituir
Bancadas de trabalho bom a refazer a substituir
Torneira misturadora bom a refazer a substituir
Esquent. / Caldeira gás / eléctr. bom a refazer a substituir
Ventilação bom a refazer a substituir
Porta / Fechadura bom a refazer a substituir
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)
25

W.C. separado ou na casa de banho
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Lavatório bom rachado partido
Mecanismo de descarga bom a corrigir a substituir
Tampo de sanita bom a substituir entartré
Torneira bom a corrigir a substituir
Ventilação bom a refazer a substituir
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir
banho
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Banheira/Poliban bom partido(e)
Torneira misturadora bom a corrigir a substituir
Lavabo simples/Duche bom rachado(e) partido
Torneira do lavabo bom a corrigir a substituir
Esquent./Caldeira eléctr. /gás bom a corrigir a substituir
Candeeiro de parede bom a substituir
Ventilação bom a refazer a substituir
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir
Janela/Vidro/Estore bom partido(a)
Barra de chuveiro bom partida
Espelho bom partido
26

Outros equipamentos / modificações
Radiador eléctr.
Porta-rolos papel hig.
Toalheiro
Cabides
Entrada – espaços livres
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Porta de entrada/Fechadura bom a refazer a substituir
Campainha eléctr. bom a refazer a substituir
Intercomunicador / Trinco da porta bom a refazer a substituir
Sala de estar
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Porta / Fechadura bom a refazer a substituir
Janela /Vidro / Estore bom partido(a)
27

Quarto1
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)
Quarto 2
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)
Quarto 3
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)
28

Quarto4
Chão bom uso normal a refazer
Paredes bom uso normal a refazer
Tecto bom uso normal a refazer
Porta/Fechadura bom a refazer a substituir
Janela / Vidro / Estore bom partido(a)
Rodapés em madeira / Ladrilhos bom mau estado a desocupar
Parapeitos das janelas bom a refazer a substituir
Interruptores bom a substituir
Tomadas eléctricas bom a substituir
Tomadas TV / Disjuntores bom a substituir
Radiadores / Válvulas termost. bom a refazer a substituir
Loggia/Varanda bom mau estado
Cave / Adega bom mau estado a desocupar
Sótão / Arrecadação bom mau estado a desocupar
Chaves rendues em falta
Caixas de correio / chave bom a refazer a substituir
29

Leitura dos contadores
Contador eléctrico comum N° Kwh
Contador eléctrico privado N° Kwh
Contador de água comum N° m 3
Contador de água privado (quente) N° m 3
Contador de água privado (fria) 1 N° m 3
Contador de água privado (fria) 2 N° m 3
Contador de água privado (fria) 3 N° m 3
Contador de gás comum N° m 3
Leitura do aquecimento efectuada em _____/______/__________
O presente inventário do imóvel foi redigido em dois exemplares sendo autêntico. Os signatários declaram ter participado
pessoalmente na elaboração do presente inventário do imóvel e aprovam-no sem quaisquer reservas..
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O Locatário (ou seu procurador),
O Locador (ou seu procurador),
(Assinatura) (Assinatura)
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Foto: pixelio.de / © Matthias Balzer

Com o apoio financeiro do Ministério Luxemburguês da Economia e do Comércio externo