Revista SíndicoNews Prime

JURÍDICO
Cobrança da taxa
de condomínio
pela fração ideal
Síndico não tem poderes para celebrar
acordo, mesmo que em audiência de
conciliação
Por: Dr Inaldo Dantas
L
onge de um final pacífico, a briga pela cobrança, ou
não, da taxa ordinária de condomínio pelo índice da
fração ideal vem, gradavamente, ocupando espaço nas
salas de audiência dos Fóruns Brasil afora.
Na grande maioria dos casos, são os proprietários de
apartamentos de cobertura que, baseados em decisão
do STJ tomada em maio de 2013, que não é vinculante,
ou seja, não se aplica a todos os casos automacamente,
entram em juízo em busca de equiparação de suas taxas
às demais cobradas aos apartamentos de menor tamanho
(os chamados apartamentos po).
Sem entrar no mérito da decisão do STJ, trago agora
um outro ponto de vista quanto à questão: é que, com
o crescente aumento desse po de demanda, tenho, vez
por outra, acompanhado alguns síndicos às audiências
de conciliação que têm como único objevo tentar um
acordo entre as partes.
Ocorre que, por se tratar de disposivo convencional
(é de competência das convenções de condomínio determinar
que critério adotar quanto à cobrança), qualquer
que seja o acordo que envolva alteração do critério
de rateio, ou ainda, que trate apenas e unicamente da
redução do valor cobrado a tulo de taxa ordinária do
apartamento de cobertura (não necessariamente ele),
não tem o síndico, por si só, poderes de celebrar tal acordo,
já que, sendo uma determinação da Convenção, só
uma assembleia de condôminos, segundo o Código Civil
(art. 1.351) tem poderes de tratar do assunto.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços)
dos votos dos condôminos a alteração da Convenção;
a mudança da desnação do edicio, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade
dos condôminos.
E como fica a cobrança dos apartamentos maiores
Concluindo
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em relação aos apartamentos menores?
Uma vez a Convenção do condomínio não determinando
um outro critério de rateio, deve o síndico aplicar,
sem sombra de dúvidas, o percentual da fração ideal,
mesmo que a assembleia ache por bem decidir outra
forma (sem que tenha alterado a Convenção, óbvio).
O que diz a lei (Cód. Civil):
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção
das suas frações ideais, salvo disposição em contrário
na convenção;
Como se vê, a cobrança pela fração ideal possui amparo
na lei e não pode o síndico, mesmo que em acordo
judicial, conciliar de forma diferente. E tem mais, uma
vez reduzindo o valor da taxa de condomínio de uma
determinada unidade (apartamento), as outras terão
que repor tal diferença, senão o caixa do condomínio
não fecha.
E como fica a questão judicial?
Uma vez não havendo sentença (esse po de ligio
costuma tomar um certo tempo, em média 5 anos),
ou ainda, não havendo decisão liminar, o síndico deve
connuar cobrando de acordo com o que determina a
Convenção do condomínio, e em caso de sentença desfavorável
(para o condomínio), ainda arrisco o palpite
de recorrer da decisão. Afinal, o que o STJ decidiu não
se manifestou sobre essa questão. O Recurso Especial
1;104.352 (Minas Gerais) sequer teve o mérito discudo,
o ministro relator daquele recurso, Marco Buzzi, entendeu
que ele não reunia condições processuais para ser
reconhecido, pelo menos foi assim que se manifestou a
Secretaria de Comunicação Social do STJ.
(ver na íntegra: https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/100588498/taxa-de-condominio-e-fracao-ideal)
Tudo connua igual como era antes, quase nada se modificou (plagiando Roberto Carlos na música “o portão”). Ou
seja, as cobranças pela fração ideal connuam valendo (naqueles casos em que a Convenção não prevê outra forma)
até que decisão transitada em julgado mude, ressaltando que, nem todos os casos já judicializados, o dono da cobertura
saiu ganhando. Há decisões contrárias, entendo ser válido o critério de rateio pela fração ideal.