Jornal do Rebouças - Dezembro 2019 - Edição nº 59

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Dezembro/2019
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ESPECIAL REURB: Renovação, Preservação e Reinvenção Urbana no Bairro do Rebouças
O
Jornal do Rebouças em parceria com a REURB, iniciou na edição passada uma série de
4 especiais com conteúdos que abordam as novas possibilidades e oportunidades para o
desenvolvimento do bairro do Rebouças e do Prado Velho. No primeiro especial foram
apresentados os impactos das mudanças na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do solo urbano com
ênfase na nova Zona de Uso Misto do Vale do Pinhão (ZUMVP).
Nesta edição, serão abordados os impactos da nova Zona de Uso Misto 3 (ZUM-3), bem como
as estratégias que a REURB pretende utilizar em 2020 para auxiliar os bairros do Rebouças e Prado
Velho no início de seu processo de reurbanização.
Nas duas próximas edições serão abordadas um conjunto de estratégias de desenho urbano e
instrumentos jurídico-urbanísticos de incentivos que podem transformar qualitativamente a paisagem
urbana do bairro, bem como promover novas dinâmicas econômica e social.
PARTE 2/4:
NOVA LEI DE ZONEAMENTO, USO E OCUPAÇÃO - Zona de Uso Misto 3 (ZUM-3)
JORNAL do REBOUÇAS: Como essa nova ZUM-3 pode impactar o bairro?
REURB: O quadro abaixo nos permite observar que a ZUM-3 apresenta um rol de usos não habitacionais
mais diversificado. Isso na verdade é uma das estratégias idealizadas para fomentar maior
dinâmica nos processos de revitalização e requalificação almejados pela administração pública
para esta zona.
Comparativo de Usos na ZR-3 e ZUM-3.
maternidade, pronto socorro, sanatório, casa de culto, templo religioso, etc.)
• Estacionamento comercial: espaços destinados a estacionamento ou garagens de veículos coletivos,
destinados à exploração comercial.
• Edifício Garagem: edificações destinadas a estacionamento ou garagens de veículos coletivos,
destinados à exploração comercial.
• Indústria Tipo 1: atividades industriais compatíveis com o uso residencial, não incômodas ao
entorno; e atividades admitidas atividades produtivas vinculadas à economia criativa, conforme
regulamentação específica (confecção de cortinas, fabricação e restauração de vitrais, malharia,
fabricação de absorventes, acessório do vestuário, acessórios para animais, adesivos, aeromodelismo,
artigos de artesanato, artigos de bijuteria, artigos de colchoaria, artigos de cortiça, artigos
de couro, artigos de decoração, artigos de joalheria, artigos de pele, artigos para brindes,
artigos para cama, mesa e banho, bengalas, bolsas, bordados, calçados, capas para veículos, clichês,
etiquetas, fraldas, gelo, guarda-chuva, guarda-sol, material didático, material ótico, mochilas,
painéis cerâmicos e mosaicos artísticos, pastas escolares, perucas e cabeleiras, produtos alimentícios,
produtos desidratados, produtos naturais, relógio, rendas, roupas, sacolas, semijóias,
sombrinhas, suprimentos para informática, etc.) Este uso será permitido somente em edificação
existente.
JORNAL do REBOUÇAS: O que são usos permissíveis e quais serão previstos para a ZUM-3?
REURB: Usos permissíveis são usos que serão avaliados por meio de processos de consulta ao
Conselho Municipal de Urbanismo (CMU) e à critério deste. Sua permissão poderá ser concedida
ou não. Vai depender de uma análise coletiva de várias secretarias que compõe este conselho.
Na nova legislação, os usos permissíveis previstos para a ZUM-3 são aqueles classificados como
Comunitário 3, atividades de grande porte, que impliquem em concentração de pessoas ou veículos,
não adequadas ao uso residencial sujeitas a controle específico. Se enquadram nesta categoria:
autódromo, kartódromo, centro de equitação, hipódromo, circo, parque de diversões, estádio,
pista de treinamento, rodeio, campus universitário, estabelecimento de ensino de 3º grau (instituições
de ensino superior: faculdades, centros universitários, universidades).
Fonte: Reurbanizar
JORNAL do REBOUÇAS: Quais serão os usos habitacionais permitidos para a ZUM-3?
REURB: Na nova legislação (ZUM-3) os usos habitacionais permitidos serão:
• Habitações Unifamiliares: edificação isolada destinada a servir de moradia à uma só família.
• Habitação Institucional: edificação destinada à assistência social, onde se abrigam estudantes,
crianças, idosos e necessitados, tais como: albergue, alojamento estudantil, casa do estudante,
asilo, convento, seminário, internato e orfanato.
• Habitação Coletiva: edificação que comporta mais de 02 (duas) unidades residenciais autônomas,
agrupadas verticalmente com áreas de circulação interna comuns à edificação e acesso ao
logradouro público.
• Habitação Transitória: edificação com unidades habitacionais destinadas ao uso transitório,
onde se recebem hóspedes mediante remuneração como: hotéis, holstels, apart-hotéis e pensão.
JORNAL do REBOUÇAS: Quais serão os usos “não” habitacionais permitidos para a ZUM-3?
REURB: Na nova legislação (ZUM-3) os usos não habitacionais permitidos serão:
• Comércio Vicinal: atividade comercial varejista de pequeno porte, disseminada no interior das
zonas, de utilização imediata e cotidiana, entendida como um prolongamento do uso residencial
(açougue, armarinhos, casa lotérica, drogaria, ervanário, farmácia, floricultura, flores ornamentais,
mercearia, hortifrutigranjeiros, papelaria, revistaria, posto de venda de pães, bar, cafeteria,
cantina, casa de chá, confeitaria, comércio de refeições embaladas, lanchonete, leiteria, livraria,
panificadora, pastelaria, posto de venda de gás liquefeito, relojoaria, sorveteria, etc.).
• Serviço Vicinal: atividades profissionais e serviços pessoais de pequeno porte não incômodas
ao uso residencial (profissionais autônomos, atelier de profissionais autônomos, serviços de
datilografia, digitação, manicuro e montagem de bijuterias, agência de serviços postais, bilhar,
snooker, pebolim, consultórios, escritório de comércio varejista, instituto de beleza, salão de beleza,
jogos eletrônicos, etc.)
• Comércio e Serviço de Bairro: atividades comerciais varejistas e de prestação de serviços de
médio porte destinadas a atendimento de determinado bairro ou zona (academias, agência bancária,
banco, borracharia, choparia, churrascaria, petiscaria, pizzaria, comércio de material de
construção, comércio de veículos e acessórios, escritórios administrativos, estabelecimentos
de ensino de cursos livres, estacionamento comercial, joalheria, laboratórios de análises clínicas,
radiológicos e fotográficos, lavanderia, oficina mecânica de veículos, restaurante, rotisseria,
etc.).
• Comércio e Serviço Setorial: atividades comerciais varejistas e de prestação de serviços, destinadas
a um atendimento de maior abrangência (buffet com salão de festas, centros comerciais,
clínicas, edifícios de escritórios, entidades financeiras, escritório de comércio atacadista, imobiliárias,
lojas de departamentos, sede de empresas, serv-car, serviços de lavagem de veículos,
serviços públicos, super e hipermercados, etc.)
• Comunitário 1: atividades de atendimento direto, funcional ou especial ao uso residencial (ambulatório,
assistência social, berçário, creche, hotel para bebês, biblioteca, ensino maternal, pré-
-escolar, jardim de infância, escola especial)
• Comunitário 2: atividades que impliquem em concentração de pessoas ou veículos, níveis altos
de ruídos e padrões viários especiais (auditório, boliche, casa de espetáculos artísticos, cancha
de bocha, cancha de futebol, centro de recreação, centro de convenções, centro de exposições,
cinema, colônias de férias, museu, piscina pública, ringue de patinação, sede cultural, esportiva
e recreativa, sociedade cultural, teatro, estabelecimentos de Ensino de 1º e 2º Graus, hospital,
JORNAL do REBOUÇAS: Além desses novos usos teremos alguma mudança significativa com
relação à ocupação dos lotes afetados pelas novas zonas ZUMVP e ZUM-3?
REURB: Sim. Teremos uma significativa mudança nas duas novas zonas.
Atualmente na ZR-3 se pode construir edificações com 3 pavimentos e se pode adquirir o direito
de construir mais 1 pavimento (totalizando 4) por meio de aquisição de potencial construtivo
(outorga onerosa). Ainda, pela atual legislação se pode construir (de área computável) apenas 1,0
vez a área do lote.
• Na ZUMVP será possível edificar até 12 pavimentos. Pela nova legislação esta possibilidade será
objeto de INCENTIVO, e estará relacionado ao USO MIXTO (múltiplo uso) da seguinte forma: 1
uso (até 4 pavimentos), 2 usos (até 8 pavimentos), e 3 usos (até 12 pavimentos). Para cada uso
(distinto) será permitido construir (área computável) 1,0 vez a área do lote. Assim sendo, poderá
se construir até 3,0 vezes (de área computável) a área do lote. Podendo chegar até 3,5 vezes caso
haja unificação (integração imobiliária) de lotes que resultem em área superior a 2.000,00 m².
• Na ZUM-3 será possível edificar até 6 pavimentos. Mas neste caso 2 destes pavimentos serão autorizados
mediante aquisição de potencial construtivo de altura. Além disso, também será possível
construir (de áreas computáveis) até 2,5 vezes a área do lote, sendo que 1,5 vezes também
deverão ser mediante aquisição de potencial construtivo (outorga onerosa).
JORNAL do REBOUÇAS: Poderia nos exemplificar com números estas mudanças?
REURB: Sim. Talvez seja mais fácil compreender com números essas mudanças.
Atualmente, na ZR-3 só se pode construir edificações com no máximo100,00 m² de área não habitacional
(comércio e serviço de bairro), independente da área do terreno.
Exemplo: Um lote com 500,00 m² de área tem o direito de construir uma edificação com 100 m2 para
uso não habitacional.
Na nova ZUMVP será permitida a construção de edificações de uso não habitacional com área
proporcional ao tamanho dos terrenos. Nesta nova zona a possibilidade de se construir mais está
diretamente ligada ao incentivo de múltiplos usos.
Exemplo: Um lote com 500,00 m² de área tem o direito de construir uma edificação com até 1.500,00
m2 (de área computável) desde que possua usos distintos. Pode ser 500,00 m² para habitação + 500,00
m² para comércio (vicinal, bairro ou setorial) + 500,00 m² para serviço (vicinal, bairro ou setorial).
Na nova ZUM-3 também será permitida a construção de edificações de uso não habitacional com
área proporcional ao tamanho dos terrenos. Nesta nova zona a possibilidade de se construir mais
está diretamente associada à aquisição de potencial construtivo.
Exemplo: Um lote com 500,00 m² de área tem o direito de construir uma edificação de uso não
habitacional com até 500,00 m² de área podendo ser acrescida de mais 750,00m² por meio da
aquisição de potencial construtivo.
JORNAL do REBOUÇAS: Quais as ações estratégicas a REURB idealizou para 2020?
REURB: Pensamos em 5 ações estratégicas para o ano de 2020.
1. Produzir o conteúdo dos 4 cadernos para o Jornal do Rebouças com o intuito de nivelar entre
os usuários do bairro - moradores (proprietários ou locatários), empresários, consumidores, possíveis
incorporadores, agentes imobiliários, potenciais investidores - as ferramentas que estarão
disponíveis para conduzir as ações de transformação tanto de natureza individual quanto
coletiva.
2. Prestar consultoria técnica e jurídica gratuita, com horário agendado, para grupos de proprietários
e locatários - organizados dentro de suas quadras ou ruas - que tenham interesse
em implementar ações convergentes com os propósitos da REURB.
3. Montar maquetes físicas e eletrônicas didáticas que ilustrem distintos cenários de ocupação.
As maquetes tem por objetivo auxiliar a comparação duas formas distintas de transformação:
uma tradicional (como ocorre em nossa cidade pelo mercado imobiliário (desenvolvimento
lote a lote, uni/proprietário), e uma mais inclusiva, equitativa e participativa (operacionalizada
por instrumentos urbanísticos aprovados em nosso Plano Diretor e multi/proprietários).
4. Produzir um manual de boas práticas de desenho urbano que possa ser utilizado para conduzir
estudos de viabilidade (urbanística, arquitetônica, paisagística) no bairro.
5. Organizar encontros de negócios entre proprietários, locatários, incorporadores imobiliários,
empresas interessadas em se instalar no bairro, agencias de financiamento, fundos imobiliários,
e demais atores convergentes com os propósitos dos encontros.
JORNAL do REBOUÇAS: Quem se interessar pelo auxílio da REURB como deve proceder?
REURB: O contato com e REURB poderá ser feito por meio do email: reurb.oscip@gmail.com