You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
NR 2 | JAARGANG 18 | <strong>2017</strong><br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong><br />
en appartementseigenaar<br />
<strong>VvE</strong><br />
MAGAZINE<br />
VAKBLAD VOOR DE VVE EN<br />
APPARTEMENTSEIGENAAR<br />
> TACO VAN HOEK<br />
“Nog weinig concrete plannen<br />
voor woningverbetering”<br />
Jaaroverzicht 2016<br />
Stichting <strong>VvE</strong> Belang<br />
Intensief lobbywerk<br />
voor Wet <strong>VvE</strong><br />
BIJZONDERE APPARTEMENTEN:<br />
‘IN DE WERELDT IS VEEL GEVAER’ IN VOORBURG:<br />
WONEN IN VOORMALIGE KOSTSCHOOL VOOR JONGE HEREN
3<br />
UW COMPLEX<br />
ONDERVERZEKERD?<br />
DAT KAN U VEEL<br />
GELD KOSTEN!<br />
Voorkom problemen,<br />
en laat uw gebouw<br />
taxeren door een<br />
deskundige; door<br />
de taxateur van<br />
<strong>VvE</strong> Belang!<br />
HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:<br />
EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.<br />
Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar<br />
onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel<br />
goed verzekerd?<br />
Het laatste wat u wilt is dat uw <strong>VvE</strong> onderverzekerd is.<br />
Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel<br />
tasten om het ontbrekende bedrag te betalen.<br />
Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want<br />
het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!<br />
ing. Gerard Groenendijk<br />
MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?<br />
Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van <strong>VvE</strong> Belang in.<br />
Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een<br />
zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport<br />
waar uw <strong>VvE</strong> wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex<br />
goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen<br />
onderverzekering.<br />
Tip:<br />
laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar<br />
taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!<br />
Meer weten?<br />
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk.<br />
Elke week leest of hoort u erover in de diverse media: in 2050 moet Nederland<br />
‘gasloos’ zijn. Dat betekent dat de gebouwen dan niet meer met aardgas<br />
worden verwarmd. Koken op gas is dan ook verleden tijd. “Geen gas meer?<br />
Ik moet er niet aan denken!” is de reactie van veel mensen. Logisch: iedereen<br />
was begin jaren zestig blij met de komst van het aardgas. In duizelingwekkend<br />
tempo werden gasnetten aangelegd en gastoestellen aangepast of<br />
vervangen. Aardgas is goedkoop en betrouwbaar; dat willen we niet kwijt!<br />
En daarbij: 2050? De volgende generatie moet maar zien hoe ze dat probleem<br />
oplost! De werkelijkheid is anders: we moeten er wel degelijk aan denken.<br />
Het Nederlandse gas raakt op, Groningen wil geen aardbevingen meer en wie<br />
wil afhankelijk zijn van leveranciers die niet vooraan staan in de rij van betrouwbare<br />
regimes? Bovendien: de transitie naar een gasloze toekomst biedt veel<br />
economische mogelijkheden. Laten we het vooral van de positieve kant zien!<br />
In dat kader hebben 32 gemeentes op 8 maart jl. een zogeheten ‘green deal’<br />
gesloten met de ministers Kamp en Plasterk en staatssecretaris Dijksma. Daarin<br />
is afgesproken dat de gemeentes actief gaan onderzoeken welke wijken als<br />
eerste in aanmerking komen om ‘gasloos’ te worden.<br />
Ik hoor u denken: nu gaat <strong>VvE</strong> Belang mij ook al vertellen dat ik moet gaan<br />
nadenken over een andere energievoorziening van mijn complex. Inderdaad:<br />
de toekomst is immers al begonnen! Dat vraagt ook om een duidelijke visie<br />
van de overheid. Want wat heeft Kamp de afgelopen jaren gedaan om de <strong>VvE</strong><br />
te helpen bij de energietransitie? Bar weinig. Er zijn miljarden gegaan naar<br />
windmolenparken. De appartementseigenaar stond in de kou: isolatie van<br />
appartementencomplexen is immers lang niet zo ‘hip’ als energieopwekking<br />
door zonnepanelen en windmolens. Maar het is wel de eerste stap om energie<br />
te besparen!<br />
Pas als u ervoor zorgt dat de warmte uw complex niet uitvliegt door slecht<br />
- of niet - geïsoleerde gevels, daken en vloeren, heeft het zin om na te denken<br />
over opwekking van duurzame energie.<br />
De technische ontwikkelingen gaan snel. Gasnetten worden hier en daar al vervangen<br />
door warmtenetten; all electric-oplossingen in de vorm van warmtepompen<br />
gecombineerd met zonnepanelen nemen een grote vlucht en dan zijn<br />
er natuurlijk nog warmte-installaties die werken op biomassa (zie het artikel op<br />
pagina 62) of aardwarmte.<br />
Wat is dan voor úw complex de beste oplossing? Het antwoord is eenvoudig:<br />
dat weten we nog niet. De <strong>VvE</strong> moet iets te kiezen hebben, zei onze directeur<br />
Kees Oomen tijdens het Warmtecongres van 2016. En zo is het: de <strong>VvE</strong> moet<br />
actief worden ondersteund om de juiste keuze te maken voor een energieneutrale<br />
toekomst. Het is immers zó 2050!<br />
<strong>VvE</strong> Belang houdt de ontwikkelingen nauwlettend in het oog. We houden u<br />
op de hoogte!<br />
F.G.M. SCHUURS<br />
VOORZITTER VVE BELANG<br />
VOORWOORD<br />
Geen gas meer?<br />
Daar moet u toch<br />
niet aan denken?!<br />
> F.G.M. Schuurs | voorzitter <strong>VvE</strong> Belang<br />
LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT!<br />
INHOUD<br />
#2-<strong>2017</strong><br />
4 Taco van Hoek, directeur EIB:<br />
‘Echte plannen voor woningverbetering<br />
ontbreken’<br />
10 Jaaroverzicht <strong>VvE</strong> Belang<br />
12 Lobbytraject Wet verbetering <strong>VvE</strong>’en<br />
20 Brandveiligheid appartementencomplexen<br />
66 <strong>VvE</strong> Villa Berlage op weg naar de<br />
toekomst<br />
74 Overlast bestrijden met roofvogels<br />
BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />
42 <strong>VvE</strong> Schoolstraat Voorburg:<br />
‘In de Wereldt is veel Gevaer’<br />
JURIDISCH<br />
30 Nieuw ROZ-model verhuur zelfstandige<br />
woonruimte<br />
32 De vrijwilliger binnen de <strong>VvE</strong><br />
35 Van de rechter: besluit machtiging<br />
installeren traplift<br />
37 Vergoeding incassokosten<br />
COLUMNS<br />
7 Een nieuwe regering komt er aan!<br />
door J.L. Broeren<br />
39 ‘U mag niet altijd verhuren’<br />
door mr Aniel Autar, notaris<br />
BIJZONDERE ORGANISATIE<br />
18 Kifid<br />
VERZEKERINGEN<br />
46 Vrije advocaatkeuze<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
BOUWKUNDIG<br />
48 Van gebrek naar gebruik<br />
50 Werk aan de gevel; het belang van<br />
inspectie<br />
54 Particulier opdrachtgeverschap <strong>VvE</strong><br />
De Houtblazer<br />
57 Vraag het aan het Liftinstituut<br />
ENERGIEBESPAREN<br />
60 Communicatie over aardgasloze toekomst<br />
62 Easy Street verwarmt complex met<br />
houtpellets<br />
68 Bij <strong>VvE</strong> Hortushaeghe staat de<br />
elektriciteitsmeter op nul<br />
71 <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening in<br />
Capelle aan den IJssel<br />
77 Zonnige Zonnestroom Zaterdagmiddag<br />
SERVICEFLATS<br />
24 Olympus Hillegersberg 50 jaar<br />
28 Groot Berg en Dal gemoderniseerd<br />
EN VERDER<br />
80 Dienstverlening <strong>VvE</strong> Belang<br />
81 Evenementenagenda en colofon<br />
82 Nieuwsflitsen
4<br />
5<br />
<strong>VvE</strong> INTERVIEW<br />
Taco van Hoek (Economisch<br />
Instituut voor de Bouw):<br />
“ ECHTE PLANNEN<br />
VOOR WONING-<br />
VERBETERING<br />
ONTBREKEN”<br />
Het kabinet dat straks aantreedt,<br />
moet fors inzetten op een duurzame<br />
leefomgeving, stellen diverse<br />
belangenorganisaties, waaronder <strong>VvE</strong><br />
Belang en VBO Makelaar. Duurzaamheid<br />
betekent dan niet alleen energiezuinig;<br />
het begrip is synoniem aan ‘toekomstbestendigheid’:<br />
we willen wonen in<br />
woningen die goed onderhouden zijn,<br />
veilig, toegankelijk en aantrekkelijk.<br />
Nu en in de toekomst.<br />
Dat betekent dat onderhoud, energiebesparing<br />
en wettelijke regelingen<br />
(zoals het verbod op asbesthoudende<br />
daken in 2024) niet los van elkaar<br />
kunnen worden gezien. Duurzaamheid,<br />
woningverbetering en waardevermeerdering<br />
hangen immers<br />
samen.<br />
Taco van Hoek, directeur van het<br />
Economisch Instituut voor de Bouw<br />
(EIB) constateert dat de politieke<br />
partijen nog weinig concrete plannen<br />
hebben voor de woningmarkt. “Dat is<br />
vreemd, want wij hebben berekend<br />
dat er bijna 300 miljard euro nodig is<br />
voor nieuwbouw en het aanpakken<br />
van de bestaande woningvoorraad:<br />
voor verduurzaming, algemene kwaliteitsverbetering<br />
en voor specifieke<br />
lokale opgaven, zoals de woningversteviging<br />
in Groningen, de funderingsproblematiek<br />
in de kustprovincies<br />
en de asbestverwijdering.”<br />
GEEN PLANNEN<br />
“De ambities richten zich bijvoorbeeld<br />
op energieneutraliteit in 2050. Dat is<br />
nog ver weg en het is ook de vraag<br />
of je die - steeds verder gaande -<br />
ambities moet hebben. Om de woningvoorraad<br />
richting 2050 energieneutraal<br />
te krijgen, is ca. 210 miljard<br />
euro nodig; om in 2030 op label A++<br />
te komen, is een inspanning vereist<br />
van 130 miljard euro. Uit onderzoek<br />
blijkt dat energiebesparingen in de<br />
bovenkant van het spectrum (van<br />
label C naar A of hoger) bijzonder<br />
lange terugverdientijden kennen en<br />
veel minder besparing opleveren dan<br />
relatief eenvoudige maatregelen.<br />
Als we ervoor zorgen dat alle woningen<br />
die een ‘slecht’ label hebben<br />
(onder C) een C-label krijgen, levert<br />
dat 32 petajoule aan energiebesparing<br />
op. Met een C-label voor de hele<br />
bestaande voorraad voldoen we in<br />
“ MET EEN C-LABEL<br />
VOOR DE HELE<br />
BESTAANDE<br />
WONINGVOOR-<br />
RAAD VOLDOEN<br />
WE IN ÉÉN KLAP<br />
AAN DE DOEL-<br />
STELLINGEN VAN<br />
HET ENERGIE-<br />
AKKOORD”<br />
één klap aan de doelstellingen van<br />
het Energieakkoord. De kosten daarvan<br />
zijn volgens onze berekeningen<br />
28 miljard, dus veel lager dan de bedragen<br />
die nodig zijn voor label A++.<br />
Dat aspect is in het Energieakkoord<br />
buiten beeld gebleven.”<br />
BETERE FINANCIËLE BALANS<br />
“Die doelstelling kun je op verschillende<br />
manieren bereiken”, zegt Van<br />
Hoek. “Uitgangspunt is dat de financiële<br />
balans wordt verbeterd: woningeigenaren<br />
moeten de investeringen<br />
snel terugverdienen. De besparingen<br />
moeten zichtbaar en substantieel<br />
zijn; daar komt het op neer. Je kunt<br />
er ook voor kiezen om een bepaald<br />
energielabel verplicht te stellen voor<br />
alle eigenaren. Daar hoort dan wel<br />
een goede financiering bij, want lang<br />
niet alle eigenaren kunnen de maatregelen<br />
betalen die daarvoor nodig<br />
zijn. Maatregelen aan de ‘onderkant’<br />
moeten ook ruimhartiger worden<br />
gesubsidieerd; niet alleen ingrepen<br />
die focussen op ‘Nul op de Meter’ of<br />
‘Bijna Energieneutraal (BENG)’.<br />
Een andere mogelijkheid is om een<br />
woning met een bepaald energielabel<br />
vrij te stellen van overdrachtsbelasting.<br />
Dat komt direct ten goede aan<br />
de toekomstige eigenaar en het levert<br />
ook nog een bijdrage aan een goede<br />
doorstroming op de woningmarkt.<br />
En als je méér wilt doen aan energiebesparing,<br />
moet je het vastrecht verlagen<br />
en het verbruik hoger belasten.<br />
Dan tikt het flink aan als je de hele<br />
dag stookt in een ruimte waar niemand<br />
verblijft. Als consumenten het<br />
in hun portemonnee voelen, zullen<br />
ze eerder maatregelen nemen om het<br />
energieverbruik te beperken.”<br />
BABYBOOMERS<br />
Het Planbureau voor de Leefomgeving<br />
stelt dat binnen 20 jaar veel<br />
eengezinswoningen op de markt<br />
zullen komen, omdat de babyboomgeneratie<br />
dan vrijwel uitgestorven<br />
is. Een denkfout, stelt Van Hoek: “De<br />
generatie na de babyboomers is bijna<br />
even groot als de generatie die geboren<br />
is tussen 1945-1970. Die woningen<br />
worden dus gewoon gevuld met<br />
nieuwe bewoners: ook over 20 jaar<br />
zijn er nog veel gezinnen. Anno 2040<br />
wil echt niet iedereen in de stad of in<br />
een appartement wonen. Bovendien<br />
zien we dat senioren zo lang mogelijk<br />
in hun woning blijven. Ze verhuizen<br />
pas als het echt niet anders kan.<br />
Daarom is er ook weinig belangstelling<br />
voor nultredenwoningen.<br />
Trouwens: ook de individualiseringstrend<br />
wordt vaak niet goed<br />
geduid. Het aantal alleenstaanden<br />
neemt nog wel toe, maar deze groei<br />
is sterk geconcentreerd bij ouderen.<br />
Er is dus een zeer gering effect op de<br />
woningmarkt. De klassieke gezinsverdunning<br />
is inmiddels vrijwel voltooid.<br />
We moeten dan ook niet massaal<br />
inzetten op de bouw van heel kleine<br />
appartementen.”<br />
In Rotterdam hebben ze het goed begrepen,<br />
vindt hij. “Daar worden op wat<br />
grotere schaal (huur)woningen van<br />
slechte kwaliteit gesloopt om plaats<br />
te maken voor nieuwe, duurzame<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
woningen. Dat roept zekere emoties<br />
op, maar je moet dat in een breder<br />
perspectief zien: slechte woningen<br />
zorgen voor een slecht imago van de<br />
hele buurt of wijk. Als je betere woningen<br />
bouwt, kan de hele wijk een<br />
ander aanzien krijgen. Die wordt dan<br />
ook populairder voor mensen met<br />
wat hogere inkomens. Je ziet dat in<br />
een wijk als Katendrecht (Rotterdam),<br />
maar ook in Eindhoven en Utrecht.<br />
De uitdaging zit ook hier bij de koopsector:<br />
een woningeigenaar kan nu<br />
eenmaal moeilijk zijn woning slopen<br />
en nieuwbouw plegen. Hier ligt een<br />
rol voor de overheid, maar die wordt<br />
vaak nog ontkend omdat het om<br />
particulier woningbezit gaat.”<br />
NAOORLOGSE WONINGEN EN DE<br />
TOEKOMST<br />
Los van de maatregelen om te besparen<br />
op energie moeten met name<br />
naoorlogse woningen een forse<br />
kwaliteitsimpuls krijgen, stelt het EIB.<br />
Daarvoor is ruim 100 miljard euro<br />
nodig (waarvan een kwart voor rekening<br />
komt van woningcorporaties),<br />
maar er zijn weinig stimuleringsmaatregelen<br />
voor woningverbetering door<br />
eigenaren.<br />
Daarom pleit <strong>VvE</strong> Belang ervoor dat<br />
<strong>VvE</strong>’en een ‘groen’ onderhoudsplan<br />
(laten) maken waarin onderhoud en<br />
duurzaamheidsmaatregelen worden<br />
gecombineerd. Voor het maken van<br />
zo’n plan is nu ook - speciaal voor<br />
de <strong>VvE</strong> - subsidie beschikbaar (de<br />
SEEH-subsidie; zie www.rvo.nl).<br />
Het is een goede zaak dat de Tweede<br />
Kamer in februari jl. heeft ingestemd<br />
met het voorstel voor de Wet verbetering<br />
functioneren <strong>VvE</strong>’en. In die wet<br />
wordt geregeld dat <strong>VvE</strong>’en elk jaar<br />
0,5 procent van de herbouwwaarde<br />
van hun complex moeten toevoegen<br />
aan het reservefonds. <strong>VvE</strong>’en die<br />
een goed meerjarenonderhoudsplan<br />
hebben waaruit blijkt dat een kleinere<br />
reservering volstaat, hoeven aan die<br />
verplichting niet te voldoen. Een <strong>VvE</strong><br />
heeft straks (waarschijnlijk vanaf 1<br />
januari 2018) wettelijk de mogelijkheid<br />
om een lening af te sluiten. Ook<br />
dat is een winstpunt, want dat maakt<br />
het nemen van duurzaamheidsmaatregelen<br />
eenvoudiger.
‘Dé opleider<br />
in <strong>VvE</strong>-land’<br />
‘Dé opleider<br />
in <strong>VvE</strong>-land’<br />
COLUMN<br />
EEN NIEUWE<br />
REGERING KOMT<br />
ER AAN!<br />
7<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam<br />
2-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />
3-DAAGSE VAKOPLEIDING<br />
VVE BEHEER EN BESTUUR EN BESTUUR<br />
Bij het beheer van van een een <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> en en bij bij het het bestuur bestuur van van<br />
een <strong>VvE</strong> komt heel wat wat kijken. Zonder een een goede goede<br />
basis op op juridisch, bouwkundig en en financieel financieel gebied gebied<br />
is<br />
is<br />
een<br />
een<br />
goed<br />
goed<br />
beheer<br />
beheer<br />
en<br />
en<br />
bestuur<br />
bestuur<br />
niet<br />
niet<br />
mogelijk.<br />
mogelijk.<br />
De<br />
De<br />
belangen<br />
belangen<br />
bij<br />
bij<br />
een<br />
een<br />
goed<br />
goed<br />
beheer<br />
beheer<br />
zijn<br />
zijn<br />
echter<br />
echter<br />
groot,<br />
groot,<br />
niet<br />
niet<br />
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />
alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de<br />
lange termijn. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang al sinds<br />
lange termijn. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang al sinds<br />
jaar en dag een gedegen vakopleiding over <strong>VvE</strong><br />
jaar en dag een gedegen vakopleiding over <strong>VvE</strong><br />
Beheer en Bestuur. <strong>VvE</strong> Opleidingen heeft deze<br />
Beheer en Bestuur. <strong>VvE</strong> Opleidingen heeft deze<br />
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen.<br />
Deze opleiding is onontbeerlijk voor iedereen die die met met<br />
<strong>VvE</strong> Beheer of <strong>VvE</strong> Bestuur te maken heeft.<br />
Aanvang<br />
Van 10.0009.30 uur en tot eindigt 12.30 om uur 16.00 en uur inclusief een<br />
van half 13.30 uur lunchpauze. tot 16.30 uur inclusief lunch.<br />
De prijs voor deze aangeslotenen 3-daagse vakopleiding<br />
van <strong>VvE</strong> Belang<br />
bedraagt € voor 1.260,- de 2-daagse excl. BTW vakopleiding en inclusief cursus € 885,-<br />
exclusief<br />
materiaal<br />
btw<br />
en lunch.<br />
(één dag juridisch en één dag<br />
financieel/bouwkundig) en per dag € 450,-<br />
exclusief btw.<br />
Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120<br />
Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl<br />
Prijs<br />
Maar wat kunnen we van een<br />
nieuwe regering verwachten?<br />
Toen ik deze column in de<br />
meivakantie schreef, waren de<br />
onderhandelaars van de informatie<br />
met vakantie – hoewel ze hun<br />
werk nog niet af hadden. Begin<br />
mei gingen ze verder met<br />
onderhandelen. Hoe lang dit zal<br />
duren en wat het resultaat zal zijn,<br />
ligt in de nabije toekomst besloten.<br />
Wij - het kiesvolk - mogen slechts<br />
afwachten.<br />
www.broeren.com<br />
In mijn column van februari jl. noemde ik al de vier politieke partijen die volgens<br />
mij de nieuwe regering moesten vormen: VVD, CDA, D66 en Groen Links. Mooi<br />
dat deze voorspelling uitkomt, maar het is belangrijker dat de onderhandelaars<br />
met goede plannen komen om ons land goed te besturen. Ik hoop één ding: dat<br />
ze van de koopwoningmarkt afblijven; laat ook de hypotheken met rust. Dit is<br />
immers de belangrijkste motor van onze economie.<br />
Er loopt in ons land één man rond die obsessief de koopwoningmarkt en de<br />
daarbij behorende hypotheekleningen wil aanpakken. Dat is Klaas Knot, de<br />
huidige president van De Nederlandsche Bank (DNB). Ik waarschuwde in mijn<br />
column van februari 2016 ook al voor hem. Hij wil de eigen woning belasten in<br />
IB-box 3 in plaats van nu in box 1. Terwijl hij een flink salaris geniet ten koste van<br />
ons belastinggeld en hij heeft verzaakt bij het toezicht op (buitenlandse) banken<br />
en pensioenfondsen meent hij zich te kunnen bemoeien met ‘onze’ hypotheken<br />
en koopwoningen. En waarom dan wel? Hypotheekleningen en koopwoningen<br />
vormen een miniem klein risico in onze economie. Er zijn vier miljoen koopwoningen,<br />
en zelfs in de crisisjaren (2008 - 2014) waren er minder dan vierduizend<br />
gedwongen verkopen bij eigenaren die hun hypotheken niet meer konden<br />
betalen. Dat is minder dan één promille. Ik daag de heer Knot uit mij beleggingen<br />
en financieringen te tonen waarbij het risico zo laag is. Dat kan hij niet, dus: heer<br />
Knot, bemoei je er niet meer mee.<br />
De koopwoningmarkt ontwikkelt zich voorspoedig, ook buiten de Randstad.<br />
Meer woningen zijn verkocht tegen steeds hogere prijzen. Die hogere prijzen<br />
moet u wel relatief zien, want we moesten ook een flinke daling inhalen. Daardoor<br />
staan ook veel minder mensen met hun financiering ‘onder water’: als hun<br />
financieringsschuld hoger is dan te verwachten verkoopopbrengst. De goede<br />
ontwikkeling van de koopwoningmarkt is overigens vooral te danken aan de<br />
historisch lage rente. Het feit dat de economie weer groeit, helpt uiteraard ook.<br />
Het blijft natuurlijk een kip-en-eiverhaal of de koopwoningmarkt beter wordt<br />
door de betere economie of dat een hogere verkoop van woningen de economie<br />
stimuleert. Het maakt mij niet uit, als eigenaren van woningen er maar beter<br />
van worden en er niet meer op achteruit gaan.<br />
Recent las ik een bijzondere uitspraak van de kersverse voorzitter van makelaarsvereniging<br />
NVM. Hij had geconstateerd dat zijn leden ten gevolge van de betere<br />
koopwoningmarkt veel te weinig woningen te verkopen hadden. Toen ik dat las<br />
dacht ik: te weinig woningen te verkopen? Misschien zijn er wel te veel makelaars<br />
in dit landje!<br />
Dan tot slot de boeterente bij vervroegde aflossing van hypotheekleningen. Vele<br />
jaren hebben (hypotheek)banken en verzekeraars gulzig deze boeterentes berekend<br />
en aan hun klanten doorbelast. Daarover is veel geklaagd en in de media<br />
was er terecht veel aandacht voor. De hypotheekverschaffers konden niet anders<br />
dan hun leven beteren. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft onlangs haar<br />
uitgangspunten voor een juiste berekening van deze boeterente op haar website<br />
gezet. Deze regels kunnen u zeker helpen bij het beoordelen van uw boeterente.
EEN GOED<br />
ONDERHOUDEN LIFT<br />
IS EEN VEILIGE LIFT!<br />
ONDERHOUD<br />
STORINGSDIENST<br />
REPARATIE<br />
RENOVATIE<br />
MODERNISERING<br />
AAN ALLE<br />
MERKEN LIFTEN<br />
Zekerheid over genoeg<br />
en gezond drinkwater<br />
Nederland heeft de beste drinkwatervoorziening ter wereld. Met superieure<br />
kwaliteit en bijna 100% beschikbaarheid. Tenminste…. tot aan de<br />
watermeter. Daarna kunt u ervoor zorgen dat die kwaliteit ook bij de kranen<br />
en douches van uw bewoners in stand blijft. Door goede, legionellaveilige<br />
drukverhogingsinstallaties te gebruiken. En maatregelen te nemen, die<br />
gezondheidsrisico’s en kans op storingen van de installatie minimaliseren.<br />
U kunt daarbij altijd rekenen op persoonlijke ondersteuning van Duijvelaar:<br />
Passend en vrijblijvend<br />
advies over uw totale<br />
drinkwatersysteem om<br />
te voldoen aan de<br />
wettelijke Zorgplicht<br />
Preventief onderhoud<br />
en wettelijk verplichte<br />
controle van uw<br />
keerkleppen en<br />
drukverhogingsinstallatie<br />
Onze landelijke<br />
servicedienst die<br />
bij storing aan uw<br />
drukverhogingsinstallatie<br />
of pomp direct paraat is<br />
www.dp.nl/vve<br />
OMDAT U GRAAG<br />
ZORGELOOS<br />
IN DE LIFT STAAT<br />
A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn<br />
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl<br />
Neem geen risico, verzeker u van genoeg en<br />
gezond water. Altijd! Kijk ook op www.dp.nl/vve<br />
Tabaksplanter 2 - 3861 SH Nijkerk - 033-245 89 44 - info@alldoorco.nl - www.alldoorco.nl<br />
UW SERVICE & ONDERHOUDSPARTNER<br />
Een nieuwe<br />
maat in<br />
service<br />
Zo min mogelijk storingen aan uw Speedgate, Roldeur<br />
of Slagboom. Probleemloos uw garage in en uit<br />
kunnen en een deur hebben die niet meer onnodig<br />
open blijft staan.<br />
Met een serviceovereenkomst van Alldoorco bent<br />
u ervan verzekerd dat bovenstaande issues tot het<br />
verleden behoren.<br />
Mede door onze –beheer op afstand module- oftewel<br />
GATE CONTROL kan uw <strong>VvE</strong> totaal worden ontzorgt op<br />
dit gebied.<br />
Daarnaast onderhouden we niet alleen onze eigen<br />
installaties, maar ook die van andere leveranciers.<br />
En omdat wij vinden dat elke klant speciaal is en andere<br />
behoeften heeft, werken we met contracten die op<br />
maat gemaakt worden voor uw <strong>VvE</strong>.<br />
De voordelen op een rijtje<br />
24/7 service<br />
Landelijke dekking<br />
Beheer op afstand<br />
Merkonafhankelijk<br />
Al ruim 30 jaar een<br />
betrouwbare partner<br />
PARKEERSYSTEMEN, BEDRIJFSDEUREN, DOCK EQUIPMENT, TOEGANGSTECHNIEK, SERVICE & ONDERHOUD
10<br />
11<br />
<strong>VvE</strong> BELANG JAAROVERZICHT 2016<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Jaaroverzicht 2016 van Stichting <strong>VvE</strong> Belang:<br />
EEN GROOT AANTAL UITEENLOPENDE<br />
ONDERWERPEN PASSEERDE DE REVUE<br />
Het jaar 2016 stond voor <strong>VvE</strong> Belang voor een groot deel in het teken van het wetsvoorstel Wet verbetering functioneren<br />
<strong>VvE</strong>’en. De nieuwe wet moet - zoals de naam al zegt - de <strong>VvE</strong> in staat stellen om beter te functioneren op het gebied van<br />
beheer en onderhoud. Daarnaast wordt het wettelijk mogelijk om een lening aan te gaan. Maar er waren meer onderwerpen<br />
die de aandacht vroegen: de uitwerking van het Energieakkoord (energieneutraliteit in 2050 en specifiek de rol<br />
en de mogelijkheden van de <strong>VvE</strong>), <strong>VvE</strong> Crowdfunding (een initiatief van <strong>VvE</strong> Belang en Collin Crowdfund), de toekomst van<br />
de serviceflats, van gemengde complexen en de rol van de grooteigenaar, de nieuwe Warmtewet en het nieuwe erfpachtstelsel<br />
in Amsterdam. En dan waren er natuurlijk de zeer succesvolle informatiebijeenkomsten in het najaar, die dit jaar<br />
een recordaantal bezoekers trokken. We geven hieronder een summier overzicht van alle activiteiten.<br />
ENERGIEBESPARING<br />
ENERGIENEUTRAAL IN 2050<br />
In 2050 moet de hele gebouwde omgeving<br />
van Nederland energieneutraal<br />
zijn. In de praktijk betekent dit dat we<br />
onze gebouwen dan niet meer verwarmen<br />
met aardgas en dat we ook<br />
niet meer op aardgas zullen koken.<br />
Maar wat zijn de alternatieven?<br />
‘All electric’, dus bijvoorbeeld verwarming<br />
d.m.v. warmtepompen die werken<br />
op (zonne)stroom? Of ligt de uitdaging<br />
vooral in de ontwikkeling van<br />
warmtenetten, waarvoor aardwarmte<br />
gebruikt wordt of de restwarmte van<br />
tuinders, de industrie en de Rotterdamse<br />
haven? Technisch zijn er nog<br />
veel uitdagingen, en financieel ook.<br />
Wie betaalt de energietransitie? Een<br />
appartementencomplex volledig<br />
energieneutraal maken brengt zulke<br />
hoge kosten met zich mee dat het<br />
voorlopig onhaalbaar lijkt. En afgezien<br />
daarvan: wie adviseert de <strong>VvE</strong><br />
op organisatorisch, bouwkundig en<br />
communicatief gebied om te komen<br />
tot een energieneutraal complex?<br />
<strong>VvE</strong> Belang is vertegenwoordigd in<br />
een groot aantal overlegorganen om<br />
op die vragen antwoorden te vinden.<br />
Dat betekent dat we als spreker of<br />
anderszins aanwezig zijn bij congressen<br />
en andere bijeenkomsten, waar<br />
we nadrukkelijk aandacht vragen voor<br />
de <strong>VvE</strong>.<br />
SUBSIDIEREGELING ENERGIE-<br />
BESPARING EIGEN HUIS<br />
Mede naar aanleiding van een intensieve<br />
lobby van <strong>VvE</strong> Belang werd<br />
op 15 september 2016 de Subsidieregeling<br />
Energiebesparing Eigen Huis<br />
(SEEH) van kracht.<br />
De regeling kent drie ‘sporen’:<br />
1. Subsidie aan individuele eigenaren-bewoners<br />
voor maatregelen<br />
aan de woning. Er kan ook subsidie<br />
worden verstrekt voor energieadvies<br />
(maatwerkadvies voor individuele<br />
eigenaren-bewoners) en<br />
een energieprestatiegarantie.<br />
2. Subsidie aan <strong>VvE</strong>’en voor energieadvies,<br />
een groen meerjarenonderhoudsplan<br />
en procesbegeleiding.<br />
3. Subsidie aan <strong>VvE</strong>’en voor maatregelen<br />
aan het gebouw en eventueel<br />
een energieprestatiegarantie.<br />
Voor elk ‘spoor’ geldt een apart<br />
subsidieplafond. Daarmee voorkomt<br />
de minister dat de subsidie opgesoupeerd<br />
wordt door individuele eigenaren.<br />
<strong>VvE</strong>’en hebben nu eenmaal<br />
vaak wat meer tijd nodig om tot een<br />
besluit te komen.<br />
ENERGIESCAN<br />
Op de website van <strong>VvE</strong> Belang staat<br />
sinds het najaar van 2016 de ‘Energiescan’.<br />
Iedere appartementseigenaar<br />
kan in enkele stappen bepalen welke<br />
mogelijkheden er zijn voor het nemen<br />
van energiebesparende maatregelen<br />
in zijn eigen complex. De bezoeker<br />
wordt via enkele vragen naar een<br />
berekening geleid waaruit blijkt hoe<br />
groot de investering is en welke subsidiemogelijkheden<br />
er zijn.<br />
DIVERSE<br />
MAATREGELEN<br />
VOOR EEN BETER<br />
EN DUURZAMER<br />
FUNCTIONEREN<br />
VAN DE VVE’EN<br />
VAN NEDERLAND<br />
Wie behoefte heeft aan een energiebesparingsadvies<br />
op maat of aan hulp bij<br />
het aanvragen van een offerte, kan via<br />
een link doorklikken naar deze functies.<br />
WARMTEWET EN GEMENGDE<br />
COMPLEXEN<br />
Al in 2015 werd bekend dat - opnieuw<br />
dankzij een intensieve lobby<br />
van <strong>VvE</strong> Belang en andere belangenorganisaties<br />
- de <strong>VvE</strong> niet onder de<br />
reikwijdte van de nieuwe Warmtewet<br />
zou vallen. Er dreigde echter een kink<br />
in de kabel te komen toen minister<br />
Kamp van mening bleek dat voor<br />
gemengde complexen een uitzondering<br />
moest worden gemaakt. Een<br />
nieuw lobbytraject leidde ertoe dat de<br />
minister zich op het standpunt stelde<br />
dat ook gemengde complexen niet<br />
onder de reikwijdte van de Warmtewet<br />
dienen te vallen. Deze kwestie<br />
moet voor huurders worden geregeld<br />
via de huurregelgeving. Het overleg<br />
over deze kwestie is nog steeds<br />
gaande.<br />
De gemengde complexen vormden<br />
ook het thema voor een Algemeen<br />
Overleg in de Tweede Kamer op<br />
25 mei 2016. Tijdens dit AO zijn diverse<br />
woononderwerpen besproken,<br />
waaronder de stand van zaken met<br />
betrekking tot de problematiek van<br />
de gemende complexen en de rol<br />
van de groot-eigenaar. Minister Blok<br />
had eerder (3 maart 2016) een brief<br />
aan de Tweede Kamer aangeboden<br />
waarin hij inging op het functioneren<br />
van het gemengde complex naar<br />
aanleiding van een onderzoek waaraan<br />
<strong>VvE</strong> Belang zeer actief heeft deel<br />
genomen. Een belangrijke conclusie<br />
in dat verband is het gegeven dat er<br />
veel behoefte is aan helderheid over<br />
de positie van alle partijen die betrokken<br />
zijn bij een gemengd complex.<br />
Om die reden ontwikkelt <strong>VvE</strong> Belang<br />
in samenwerking met het ministerie<br />
een zogenaamde interactiekaart voor<br />
het gemengde complex. We komen<br />
hierop terug.<br />
EEUWIGDURENDE ERFPACHT<br />
AMSTERDAM<br />
Het voornemen van de gemeente<br />
Amsterdam om eigenaren te laten<br />
kiezen tussen voortdurende en<br />
eeuwigdurende erfpacht, stuit op<br />
weerstand van veel eigenaren. Zij<br />
voelen zich onrechtvaardig bejegend<br />
en vrezen voor forse kostenstijgingen.<br />
Uit berekeningen blijkt dat het nieuwe<br />
stelsel inderdaad veel onrecht veroorzaakt.<br />
Omdat veel Amsterdamse<br />
woningeigenaren lid zijn van een <strong>VvE</strong>,<br />
sluit <strong>VvE</strong> Belang zich aan bij de kritiek<br />
die wordt geuit op het nieuwe stelsel.<br />
Met name de rekenmethode is niet<br />
correct, stelt <strong>VvE</strong> Belang. Bovendien<br />
leidt elke waardestijging van de woning<br />
tot een hogere grondwaarde.<br />
Het voorstel lag ter inzage tot 17<br />
februari <strong>2017</strong>.<br />
TOEKOMST VAN SERVICEFLATS<br />
Veel serviceflats kampen met problemen<br />
doordat ze niet meer aansluiten<br />
bij de wensen van de 21e-eeuwse<br />
consument. Daar staat tegenover dat<br />
juist serviceflats een belangrijke rol<br />
kunnen vervullen in de huisvesting<br />
van senioren. <strong>VvE</strong> Belang heeft deelgenomen<br />
aan een uitgebreid onderzoek<br />
van Platform31 naar de toekomstmogelijkheden<br />
van serviceflats.<br />
Uit het onderzoek blijkt dat die mogelijkheden<br />
er wel degelijk zijn, maar<br />
dat ingrijpende wijzigingen nodig zijn<br />
op het gebied van zorg, organisatie<br />
en onderhoud. In deze editie van <strong>VvE</strong><br />
Magazine vindt u op pagina 24 en<br />
28 artikelen over serviceflats, die op<br />
succesvolle wijze de leegstand in<br />
het complex hebben weten te bedwingen.<br />
Er is nu zelfs een wachtlijst<br />
voor de appartementen.<br />
Dit jaar wordt het eindrapport over<br />
dit onderwerp verwacht.<br />
VVE CROWDFUNDING<br />
Tijdens het Jaarcongres van <strong>VvE</strong><br />
Belang, dat op 28 november 2016 in<br />
Nieuwegein werd gehouden, werd<br />
<strong>VvE</strong> Crowdfunding gelanceerd; een<br />
initiatief van <strong>VvE</strong> Belang en Collin<br />
Crowdfund. Naar schatting zal 20 à<br />
30 procent van alle <strong>VvE</strong>’en in Nederland<br />
binnen vijf jaar financiering<br />
nodig hebben. Banken zijn terughoudend<br />
en voor het uitvoeren van<br />
onderhoudsmaatregelen biedt de <strong>VvE</strong><br />
Energiebespaarlening geen oplossing.<br />
Er zijn ook <strong>VvE</strong>’en die veel geld op<br />
hun spaarrekening hebben waarvoor<br />
ze nauwelijks rente ontvangen.<br />
In totaal staat er voor meer dan 2,5<br />
miljard euro op de spaarrekeningen<br />
van <strong>VvE</strong>’en. Door <strong>VvE</strong> Crowdfunding<br />
kunnen vraag en aanbod bij elkaar<br />
worden gebracht. Inmiddels hebben<br />
de eerste <strong>VvE</strong>’en zich gemeld voor<br />
deelname aan <strong>VvE</strong> Crowdfunding.<br />
SUCCESVOLLE<br />
INFORMATIEBIJEENKOMSTEN<br />
Een recordaantal bezoekers meldde<br />
zich dit jaar aan de deuren van acht<br />
locaties in heel Nederland voor een<br />
bezoek aan een van de informatiebijeenkomsten<br />
van <strong>VvE</strong> Belang. Zij<br />
lieten zich op de hoogte stellen van<br />
een groot aantal producten en diensten.<br />
Ook de zalen waar presentaties<br />
over interessante thema’s werden<br />
gehouden, zaten vol. Soms moesten<br />
stoelen worden bijgeplaatst om alle<br />
bezoekers een zitplaats te bieden.<br />
De toenemende belangstelling van<br />
bestuurders en eigenaren heeft <strong>VvE</strong><br />
Belang ertoe gebracht om in <strong>2017</strong><br />
maar liefst op tien plaatsen informatiebijeenkomsten<br />
te organiseren.<br />
Zie de Evenementenagenda op<br />
pagina 81.
12<br />
13<br />
<strong>VvE</strong> LOBBYTRAJECT<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Drie jaar lobbyen voor<br />
de Wet verbetering<br />
functioneren <strong>VvE</strong>’en<br />
OOK GROOT-<br />
EIGENAREN<br />
MOETEN HUN<br />
BIJDRAGE<br />
STORTEN OP<br />
DE REKENING<br />
VAN DE VVE<br />
“We hadden nooit verwacht dat een ogenschijnlijk zo<br />
eenvoudig wetsvoorstel zo veel inspanning en energie zou<br />
gaan kosten. In het begin hadden we er weinig vertrouwen<br />
in dat het goed zou komen, maar uiteindelijk hebben we<br />
toch bereikt wat we wilden: een wet die voor alle <strong>VvE</strong>’en<br />
regelt dat ze verplicht voldoende gaan sparen in het<br />
reservefonds, dat ze de mogelijkheid krijgen om te gaan<br />
lenen voor onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen én<br />
- last but not least - dat de <strong>VvE</strong> niet overgeleverd is aan de<br />
handelwijze van beleggers en woningcorporaties.”<br />
Kees Oomen (links) en Klaas Jan Lageschaar<br />
brengen veel tijd door op het Binnenhof<br />
Aan het woord zijn <strong>VvE</strong> Belang-directeur Kees<br />
Oomen en Klaas Jan Lageschaar, adviseur public<br />
affairs bij IvCB Public Affairs en Stakeholdermanagement.<br />
Ze vertellen over het traject dat ze samen<br />
hebben afgelegd om te komen tot het moment<br />
dat het wetsvoorstel Wet verbetering functioneren<br />
Verenigingen van Eigenaren op 21 februari jl. werd<br />
aangenomen door de Tweede Kamer. Een kleine drie<br />
jaar liggen er tussen het moment waarop het rapport<br />
verscheen over de problemen die <strong>VvE</strong>’en hebben om<br />
hun reserves op peil te brengen voor het nemen van<br />
onderhoudsmaatregelen én het moment waarop de<br />
Tweede Kamer akkoord ging met het wetsvoorstel.<br />
Nu is de Eerste Kamer aan zet. Oomen en Lageschaar<br />
verwachten - op grond van de vragen die zijn gesteld<br />
- dat het wetsvoorstel ook die horde zal passeren.<br />
Vanaf dat ogenblik zijn <strong>VvE</strong>’en verplicht om jaarlijks<br />
0,5 procent van de herbouwwaarde van hun complex<br />
toe te voegen aan de onderhoudsreserve (tenzij op<br />
grond van het MJOP blijkt dat met een lagere dotatie<br />
kan worden volstaan). Overigens kent de wet een<br />
overgangstermijn van drie jaar voor <strong>VvE</strong>’en die nog<br />
niet reserveren volgens de normen van de nieuwe<br />
wet. De <strong>VvE</strong> krijgt wettelijk de mogelijkheid om een<br />
lening aan te gaan en ook grooteigenaren moeten<br />
hun bijdrage storten op de rekening van de <strong>VvE</strong>.<br />
Lageschaar en Oomen vertellen hoe ingewikkeld en<br />
tijdrovend - en soms ook behoorlijk frustrerend -<br />
een lobbytraject kan zijn.<br />
GARANTIES?<br />
Klaas Jan Lageschaar: “Kees Oomen heeft - in nauwe<br />
samenwerking met de ambtenaren van het ministerie<br />
van Binnenlandse Zaken - veel energie gestoken<br />
in de voorbereiding van het wetsvoorstel. Wekelijks<br />
was hij in Den Haag om te overleggen met de diverse<br />
ambtenaren en Tweede Kamerleden die wonen<br />
in hun portefeuille hebben. Onze meerwaarde zit<br />
vooral in het feit dat wij directe contacten hebben<br />
met politici en beleidsadviseurs. Zij zijn blij met onze<br />
kennis en ervaring, want veel Tweede Kamerleden<br />
zijn niet op de hoogte van alle aspecten van zo’n<br />
wetsvoorstel. Het appartementsrecht is nu eenmaal<br />
geen eenvoudige materie. Samen met Kees Oomen<br />
heb ik zowel de beleidsadviseurs als de politici van de<br />
nodige informatie voorzien.<br />
In mei 2016 zag het Kamerstuk over dit onderwerp<br />
het licht. Toen het wetsvoorstel ter internetconsultatie<br />
werd aangeboden, hebben wij een position paper<br />
geschreven met de zienswijze van <strong>VvE</strong> Belang. Dat<br />
kwam er in het kort op neer dat we instemden met<br />
het wetsvoorstel - op één punt na: helemaal op het<br />
eind van de Memorie van Toelichting werd vermeld<br />
dat grooteigenaren de mogelijkheid moesten hebben<br />
om niet daadwerkelijk geld te storten in het reservefonds.<br />
Zij konden in plaats daarvan een garantie<br />
afgeven.”<br />
AMENDEMENTEN<br />
En dat was het heikele punt, vertellen beide heren.<br />
Dus volgde opnieuw een intensief lobbytraject waarin<br />
Oomen en Lageschaar de Kamerleden duidelijk<br />
maakten wat de nadelen waren van de garanties.<br />
De kans bestond dan immers dat ook particuliere<br />
eigenaren van die mogelijkheid gebruik zouden<br />
maken en dat de <strong>VvE</strong> met een leeg reservefonds<br />
zou komen zitten. De vertegenwoordigers van alle<br />
partijen kregen bezoek van Oomen en Lageschaar.<br />
Lang niet allemaal bleken ze gevoelig voor de argumenten<br />
van IvCB en <strong>VvE</strong> Belang. Hetzelfde gold voor<br />
minister Blok: hij was van mening dat de <strong>VvE</strong> zelf<br />
moest kunnen regelen hoe het reservefonds gevuld<br />
werd. D66 was het daarmee eens. Bij Erik Ronnes<br />
(CDA) en Albert de Vries (PvdA) vonden Oomen en<br />
Lageschaar wél een gewillig oor.<br />
Toen het wetsvoorstel op 24 januari werd behandeld<br />
in de Tweede Kamer werden acht amendementen<br />
ingebracht. Twee daarvan waren voor minister Blok<br />
onverteerbaar. Het eerste was het amendement van<br />
Ronnes, dat regelde dat op de rekening van de <strong>VvE</strong><br />
gespaard moest worden en niet door middel van een<br />
garantie. Het tweede was van Albert de Vries, dat<br />
regelde dat de <strong>VvE</strong> met een gewone meerderheid<br />
moet kunnen beslissen over het nemen van energiebesparende<br />
maatregelen die zichzelf binnen tien jaar<br />
terugverdienen. De minister zag niets in de amendementen<br />
en dreigde de wet terug te trekken.<br />
Het debat op 24 januari werd abrupt afgebroken<br />
omdat Blok ziek werd. Achteraf bezien bleek het<br />
zijn laatste debat: enkele dagen later trad minister<br />
Van der Steur af in verband met de ‘Teeven-deal’.<br />
Blok volgde Van der Steur op; Blok werd op zijn<br />
beurt opgevolgd door Ronald Plasterk.<br />
BELLEN, MAILEN, APPEN<br />
Oomen: “Zonder onze aanhoudende inspanningen<br />
was het amendement-Ronnes er nooit gekomen; dat<br />
staat voor mij vast. Dan zou een wet aangenomen<br />
zijn die bepaald niet in het voordeel van de Nederlandse<br />
<strong>VvE</strong>’en zou zijn. Albert de Vries wilde geen<br />
amendement indienen omdat de PvdA toen nog de<br />
coalitiepartner was van de VVD, die mordicus tegen<br />
het amendement was. Erik Ronnes had - als lid van<br />
oppositiepartij CDA - die mogelijkheid wel.<br />
Desondanks was het geen eenvoudig traject. Klaas Jan<br />
heeft hele dagen zitten bellen, mailen en appen met<br />
de politici en ambtenaren - en met mij natuurlijk!”<br />
We hielden niet alleen contact met de partijen die<br />
het met ons eens waren, maar juist ook met de VVD:<br />
ook daar wilde men graag weten waarom de beleggers<br />
geen heil zagen in storting van de bijdrage op de<br />
rekening van de <strong>VvE</strong>. Ze stonden wel degelijk open<br />
voor goede argumenten. Sterker nog: VVD-Kamerlid<br />
Roald van der Linde heeft uiteindelijk voor de noodzakelijke<br />
‘lijm’ gezorgd: hij stelde dat het alleszins<br />
de moeite waard was om de argumenten van <strong>VvE</strong><br />
Belang én het amendement-Ronnes nog eens te<br />
bekijken. Die extra tijd kregen we doordat Blok ziek<br />
was geworden, waardoor de behandeling - en dus<br />
ook de stemming - een paar weken werd uitgesteld.”<br />
“ ZONDER ONZE INSPANNINGEN<br />
WAS HET AMENDEMENT-<br />
RONNES ER NOOIT GEKOMEN”
15<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
SAMEN MET IVBN<br />
Inmiddels was ook de IVBN, de vereniging van institutionele<br />
beleggers, tot het inzicht gekomen dat het<br />
standpunt van <strong>VvE</strong> Belang moest worden gesteund.<br />
Op 10 februari werd een gezamenlijk standpunt naar<br />
buiten gebracht. Daarin drongen <strong>VvE</strong> Belang en de<br />
IVBN er bij de minister op aan om te regelen dat<br />
ingeval van <strong>VvE</strong>’en die ‘woon’complexen beheren<br />
de reservering zou plaatsvinden door middel van<br />
storting op de bankrekening van de <strong>VvE</strong>.<br />
In deze situaties mocht geen gebruik gemaakt worden<br />
van reservering door middel van garanties of<br />
andere betalingstoezeggingen. Een succesvol initiatief:<br />
het wetsvoorstel werd - inclusief het vernieuwde<br />
amendement Ronnes - aangenomen op 21 februari.<br />
Het hele traject heeft veel tijd en energie gekost.<br />
Klaas Jan Lageschaar kijkt er met plezier op terug:<br />
“Ik krijg veel energie van dit werk. Natuurlijk loopt niet<br />
ieder lobbytraject goed af, maar voor dit onderwerp<br />
geldt dat gelukkig wel!”<br />
Kees Oomen kijkt er genuanceerd naar: “Je ziet dat<br />
een aantal Tweede Kamerleden debatteren over onderwerpen<br />
waarover ze bar weinig weten. Bovendien<br />
word je onderdeel van het politieke spel en dat is<br />
soms moeilijk te accepteren. Een voorstel dat duidelijk<br />
in het voordeel is van een groot aantal woningeigenaren,<br />
krijgt een politieke dimensie die nadelig<br />
kan werken. Anderzijds is het een goede zaak dat de<br />
meeste volksvertegenwoordigers wel openstaan voor<br />
input. En het gaat natuurlijk om het resultaat voor de<br />
<strong>VvE</strong>’en. We kunnen dus tevreden zijn.”<br />
De nieuwe tekst van artikel 126 Boek 5 Bw komt te luiden<br />
(indien de Eerste Kamer met de Wet akkoord gaat):<br />
(De rode gedeeltes zijn nieuw)<br />
Artikel 126<br />
1. De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering<br />
van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vereniging<br />
houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse<br />
kosten.<br />
2. De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds, bedoeld in het vorige lid,<br />
bedraagt ten aanzien van een voor bewoning bestemd gebouw, met inbegrip van een<br />
gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd:<br />
a. ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering<br />
van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten<br />
hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als<br />
afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten<br />
minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden<br />
alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een<br />
berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en<br />
een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of<br />
b. ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw.<br />
3. In een reservefonds ten aanzien van een gebouw als bedoeld in het vorige lid, aanhef,<br />
worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening<br />
als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de vereniging<br />
van eigenaars. Van de vorige volzin kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij<br />
besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste<br />
vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt, of door<br />
middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name<br />
van de vereniging van eigenaars.<br />
4. Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is de vereniging bevoegd een overeenkomst<br />
van geldlening aan te gaan.<br />
5. De vereniging kan binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars<br />
in en buiten rechte vertegenwoordigen.<br />
6. De vereniging ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars<br />
uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkander<br />
voortvloeien en kan te dien einde in rechte tegen hen optreden. Onder appartementseigenaars<br />
wordt hier begrepen hij die een gebruiksrecht aan een appartementseigenaar<br />
ontleent.
ABONNEMENT<br />
MODULE<br />
BOUWKUNDIGE<br />
ONDERSTEUNING<br />
U wilt voor uw complex:<br />
goed onderhoud<br />
op tijd uitgevoerd<br />
> op een goede manier<br />
tegen aanvaardbare<br />
kosten.<br />
Kopzorg voor de<br />
<strong>VvE</strong>-bestuurder?<br />
Dat hoeft niet<br />
Kies voor het Abonnement Module Bouwkundige<br />
Ondersteuning, exclusief voor <strong>VvE</strong>’en die zijn<br />
aangesloten bij <strong>VvE</strong> Belang!<br />
><br />
Dan profiteert u van veel voordelen<br />
voor een aantrekkelijke prijs:<br />
><br />
een vaste contactpersoon<br />
bij <strong>VvE</strong> Belang voor al uw<br />
bouwkundige vragen<br />
><br />
onbeperkt bellen met uw adviseur<br />
elk jaar bezoek van uw adviseur.<br />
Uw adviseur neemt onderhoudscontracten met u door,<br />
bekijkt met u het MJOP (als u dat hebt), beoordeelt de<br />
kwaliteit van het uitgevoerde onderhoudswerk, adviseert u over<br />
gepland onderhoud, beantwoordt al uw vragen en stuurt u een<br />
verslag van zijn bevindingen.<br />
De kosten zijn afhankelijk van het aantal appartementen:<br />
€ 415,- per jaar 2 t/m 20 appartementen;<br />
€ 520,- per jaar 21 t/m 50 appartementen;<br />
€ 625,- per jaar meer dan 50 appartementen. (excl. 21 % btw)<br />
De innovatie voor toegangscontrole<br />
Eenvoudige bediening via een vaste telefoon<br />
of op afstand via een smartphone<br />
Zo simpel is het!<br />
1<br />
2<br />
3<br />
Oproep via smartphone of<br />
vaste telefoon.<br />
U praat met de bezoeker en kunt<br />
haar/hem via uw smartphone zien.<br />
U opent de deur met één druk<br />
op een toets.<br />
Draadloze intercomen<br />
toegangsystemen<br />
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar<br />
bouwkundig@vvebelang.nl. Zie ook de antwoordkaart achterin in dit magazine.<br />
Bellen kan ook: 0162-469 120 (elke werkdag tot 17.00 uur).<br />
Veilig, eenvoudig, betrouwbaar en innovatief<br />
www.intratone.com<br />
(020) 788 34 01<br />
Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor<br />
<strong>VvE</strong>’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in<br />
Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht.<br />
Daarnaast zijn wij specialist in het voor <strong>VvE</strong>’s belangrijke<br />
HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN:<br />
EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT.<br />
bouw-, huur-, Dan gaat verenigings-, uw eerste en zorg energierecht.<br />
uit naar de bewoners, maar<br />
onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel<br />
Als dé landelijk<br />
goed verzekerd?<br />
specialist voor <strong>VvE</strong>’s heeft Rijssenbeek Advocaten<br />
een<br />
Het laatste wat u wilt is dat uw <strong>VvE</strong> onderverzekerd is.<br />
Dan<br />
juridisch<br />
moeten<br />
abonnement<br />
alle eigenaren<br />
ontwikkeld<br />
– soms diep<br />
voor<br />
– in<br />
doorlopende<br />
de buidel<br />
juridische tasten ondersteuning, om het ontbrekende bijstand en bedrag actuele te betalen. informatie op het<br />
gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en<br />
Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want<br />
expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 <strong>VvE</strong>’s voor dit juridische<br />
het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet!<br />
abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit,<br />
praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?<br />
MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN?<br />
Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van <strong>VvE</strong> Belang in.<br />
Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een<br />
zeer concurrerend tarief Appartementsrecht<br />
levert hij een taxatierapport<br />
waar uw <strong>VvE</strong> wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex<br />
goed verzekerd is, en u beschermt Aan- en de eigenaren opbouw tegen<br />
onderverzekering.<br />
Opstalverzekering<br />
Tip:<br />
laat de herbouwwaarde eenmaal in de Energie zes jaar<br />
taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering!<br />
Splitsingsakte<br />
Overtreding<br />
Voor een offerte of meer informatie neem<br />
Incasso<br />
contact op via 026-443 42 49<br />
Meer weten? of ojd@rijssenbeek.nl<br />
Rechtsbijstand<br />
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Cursus Groenendijk.<br />
Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem<br />
www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49<br />
Investeer in een<br />
duurzame toekomst<br />
Openingstijden showroom: Elke werkdag van 9.00 tot 17.00 uur.<br />
Zaterdag van 10:00 tot 16:00 uur. Pesetaweg 45 | Nieuw-Vennep<br />
7 dagen en avonden p/w bereikbaar | Chat op ploegkozijnen.nl<br />
Duurzame keuze,<br />
zorgeloze montage<br />
Ploeg kunststof kozijnen zijn mooie, duurzame<br />
kwaliteitsproducten die een woonleven meegaan.<br />
Wij hebben 7 kenmerken voor u op een rij gezet.<br />
• 40% besparing t.o.v. traditionele kozijnen<br />
• Onderhoudsvriendelijk • Geluidsisolatie<br />
• Lange levensduur • Warmte-isolatie<br />
• Niet van hout te onderscheiden<br />
• Sterk inbraakwerend<br />
Extreem<br />
isolerend<br />
Natuurlijke<br />
houtnerf<br />
Mooie hout<br />
verbinding look<br />
Sinds 1980 eigen productie & montage<br />
ploegkozijnen.nl
18<br />
<strong>VvE</strong> BIJZONDERE ORGANISATIES<br />
Klachten over financiële dienstverleners<br />
zijn welkom bij Kifid<br />
“HET IS<br />
BELANGRIJK<br />
DAT DE<br />
VERZEKERINGS-<br />
POLIS OP NAAM<br />
STAAT VAN DE<br />
GEZAMENLIJKE<br />
EIGENAREN”<br />
Om maar meteen een misverstand uit de weg te ruimen:<br />
financiële dienstverleners kunnen niet kiezen of ze zich<br />
wel of niet aansluiten bij Kifid. Dat zijn ze verplicht als ze<br />
diensten leveren aan consumenten en ze moeten de consument<br />
ook wijzen op de mogelijkheid om een klacht in te<br />
dienen bij Kifid. Dat kan pas als eerst de interne klachtenprocedure<br />
is gevolgd.<br />
Bas de Groot: “We vieren dit jaar ons tweede lustrum. Kifid<br />
is tien jaar geleden opgericht door enkele financiële brancheorganisaties<br />
en de Consumentenbond. De consument<br />
moest één aanspreekpunt hebben als hij met zijn klacht niet<br />
verder kwam bij zijn dienstverlener. Dat is ook zo geregeld<br />
in de Wet op het financieel toezicht (Wft).”<br />
Bij Kifid komen elk jaar ongeveer 6000 klachten binnen.<br />
Dat is maar een fractie van het aantal klachten die consumenten<br />
elk jaar hebben: dat zijn er honderdduizenden. De<br />
meeste worden opgelost door een goed gesprek tussen<br />
Bas de Groot, directeur van Kifid<br />
Hebt u een klacht over uw verzekeringsmaatschappij die meldt dat een schade niet gedekt is? Zien de voorwaarden van<br />
uw nieuwe hypotheek er opeens anders uit dan u dacht? Of bent u gewoon ontevreden over de manier waarop u wordt<br />
behandeld door uw bank, verzekeraar of tussenpersoon? Komt u er met uw financiële dienstverlener niet uit? Dan kunt<br />
u de klacht melden bij Kifid, de stichting Klachteninstituut financiële dienstverlening. Het instituut werkt onafhankelijk<br />
en onpartijdig, vertelt Bas de Groot, directeur van Kifid. “We luisteren en we gaan actief op zoek naar de waarheid.”<br />
consument en ondernemer c.q. tussenpersoon. Dat is<br />
ook de juiste handelwijze: klachten moeten eerst worden<br />
gemeld bij de bank, verzekeraar of tussenpersoon. Als dat<br />
niets oplevert, kan de klacht - gratis - worden gemeld bij<br />
Kifid. De helft van de klachten die bij Kifid binnenkomen,<br />
wordt niet in behandeling genomen; het grootste gedeelte<br />
omdat de interne klachtenprocedure van de dienstverlener<br />
niet gevolgd is. Soms is de klager geen consument, is<br />
de klacht onduidelijk of is al ergens anders over hetzelfde<br />
geklaagd.<br />
WWW.KIFID.NL<br />
Een klacht indienen gaat het snelst via www.kifid.nl. Binnen<br />
een week (maar vaak al binnen twee of drie dagen) wordt<br />
contact met de klager opgenomen om te melden of de<br />
klacht in behandeling wordt genomen en enige tijd later<br />
ook om ‘de klacht achter de klacht’ duidelijk te krijgen.<br />
Bij een groot aantal klachten komt het uiteindelijk tot<br />
een schikking als gevolg van de bemiddeling door Kifid.<br />
In <strong>VvE</strong> Magazine besteedt de redactie<br />
aandacht aan brancheorganisaties en bijzondere<br />
organisaties die voor Verenigingen<br />
van Eigenaren van belang kunnen zijn. In<br />
deze drieenveertigste aflevering aandacht<br />
voor stichting Klachteninstituut financiële<br />
dienstverlening, Kifid<br />
In andere gevallen volgt na uitvoerig onderzoek en overleg<br />
met de betrokkenen een uitspraak. De meeste financiële<br />
dienstverleners hebben afgesproken dat die uitspraak voor<br />
hen bindend is. Consumenten die het niet eens zijn met de<br />
uitspraak, kunnen in sommige gevallen naar de Commissie<br />
van Beroep van Kifid of - in geval van een niet bindende<br />
uitspraak - naar de rechter stappen.<br />
De Groot: “Vroeger beperkten we ons tot het juridische<br />
vraagstuk, maar we realiseren ons dat we méér kunnen<br />
betekenen voor de consument. Kort gezegd komt dat neer<br />
op goed luisteren: waar gaat het echt om? Dat laat onverlet<br />
dat de klacht wel gegrond moet zijn. Als dat niet het geval<br />
is, leggen we uit waarom we in dit geval niet kunnen bemiddelen.<br />
We zien dat de nieuwe werkwijze werkt: mensen<br />
voelen zich meer gehoord.<br />
Het resultaat van die nieuwe werkwijze is dat Kifid in een<br />
groot deel van de klachten een schikking bereikt. Ik ben<br />
daar enerzijds heel gelukkig mee, maar aan de andere kant<br />
niet. Goed beschouwd is de dienstverlener dan namelijk<br />
tekort geschoten in de behandeling van de klacht. Dat<br />
vertellen wij dan ook. Het is een misverstand dat de dienstverlener<br />
meestal gelijk krijgt. Het beeld van de machtige<br />
ondernemer die een dure advocaat kan inschakelen, is achterhaald.<br />
In 60 à 70 procent van de uitspraken bereikt Kifid<br />
een schikking of krijgt de consument gelijk. Dat is wat mij<br />
betreft het beste bewijs dat wij volstrekt onpartijdig werken.<br />
Wij doen ons best om de kenniskloof - die er nu eenmaal<br />
is - te dichten door de consument zo goed mogelijk te<br />
informeren.”<br />
VVE EN DIENSTVERLENER<br />
Voor Kifid is de <strong>VvE</strong> geen kleinzakelijke klant maar een<br />
groep particuliere consumenten. Dat is ook de reden dat<br />
de <strong>VvE</strong> terecht kan bij Kifid als er problemen zijn met de<br />
opstalverzekering. Er zijn wel een paar aandachtspunten en<br />
De Groot is blij dat hij die in <strong>VvE</strong> Magazine kan belichten.<br />
“Bij de <strong>VvE</strong> gaat het vaak om aansprakelijkheid of om schadeclaims<br />
op de opstalverzekering. Het is belangrijk dat de<br />
polis op naam staat van de gezamenlijke eigenaren, want<br />
de <strong>VvE</strong> is niet de eigenaar van het gebouw. Bovendien is de<br />
verzekering voor consumenten per maand opzegbaar; voor<br />
zakelijke klanten geldt vaak een contractduur van vijf jaar.<br />
Dat is dus wel iets om even na te kijken!”<br />
Hij heeft nog een voorbeeld: “Een eigenaar heeft vast parket<br />
in zijn appartement. Door waterlekkage bij de bovenburen<br />
raakt de vloer beschadigd. Dan bestaat de kans dat de<br />
verzekering de schade niet vergoedt, bijvoorbeeld omdat de<br />
schadeoorzaak niet gedekt is. Waterschade door een gesprongen<br />
leiding zal op een uitgebreide opstalverzekering<br />
meestal wel gedekt zijn, maar schade door een omgevallen<br />
emmer niet. Het komt regelmatig voor dat voorzieningen<br />
die bewoners zelf in hun appartement aanbrengen, zoals<br />
een parketvloer of een nieuwe keuken met inbouwapparatuur,<br />
van dekking zijn uitgesloten. De bewoner moet dan<br />
zelf voor verzekering zorgen in de vorm van bijverzekering<br />
als ‘woningverbetering’ op de opstalverzekering, op de<br />
inboedelverzekering of een aparte verzekering.”<br />
VVE-BEHEERDERS<br />
Bas de Groot is van mening dat <strong>VvE</strong>-beheerders veel meer<br />
informatie zouden moeten geven over wat wel of niet<br />
verzekerd is. “Die communicatie kan wel beter, vinden wij.<br />
De beheerder moet bijvoorbeeld ook vertellen wat het<br />
betekent als een eigenaar wijzigingen aanbrengt aan het<br />
appartement. En natuurlijk heb je als eigenaar c.q. consument<br />
ook een eigen verantwoordelijkheid. Vraag door als je<br />
iets niet begrijpt en teken nooit voor een product dat je niet<br />
snapt! En bewaar alle correspondentie die je hebt gevoerd<br />
met de dienstverlener. Dat kan heel behulpzaam zijn als er<br />
een conflict ontstaat.”<br />
SUCCESSEN<br />
Kifid heeft in haar bestaan aansprekende successen geboekt,<br />
vertelt De Groot. Een voorbeeld: “Iedereen heeft wel<br />
ervaring met phishing: valse e-mails waarin de consument<br />
om de inlogcodes van een rekening wordt gevraagd. Veel<br />
mensen zijn daar in getrapt en van de bank kregen ze dan<br />
te horen dat ze ‘grof nalatig’ waren geweest. Dankzij onze<br />
inspanningen zijn de banken aanzienlijk ruimhartiger geworden<br />
en stellen ze de klant veelal schadeloos, maar veel belangrijker<br />
is dat banken nu veel meer aan voorlichting doen.<br />
De toekomst heeft nog wel wat uitdagingen in petto. Neem<br />
nu contactloos betalen. Als je slordig met je pinpas omgaat,<br />
kan iemand betalingen doen met dat pasje. Wij stimuleren<br />
de banken daarom om daarover veel informatie te geven en<br />
dat doen ze ook.”<br />
Over informatie gesproken: begrijpen de klagers de juridische<br />
taal in de uitspraken van Kifid wel? “Als de uitspraak<br />
voor hen nadelig uitvalt, horen we vanzelfsprekend meer<br />
bezwaren”, zegt De Groot. “Daarom moeten we ons best<br />
doen om alles zo helder mogelijk te vertellen. We bellen<br />
klagers om te vragen of ze tevreden zijn over de gang van<br />
zaken. We durven ons kwetsbaar op te stellen. Alleen op<br />
die manier kunnen we de kwaliteit van onze dienstverlening<br />
verder verbeteren.”<br />
19<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Wie en wat is Kifid?<br />
In de statuten staat de doelstelling van Kifid: “een<br />
door de minister erkend bemiddelingsorgaan en<br />
(bindend) adviescollege voor consumenten met<br />
klachten over geleverde financiële diensten, zoals<br />
gedefinieerd in de Wet op het financieel toezicht.<br />
De stichting vervult een voorlichtingsrol bij interne<br />
klachtenregelingen van financiële dienstverleners<br />
en stelt toetsingskaders voor deze regelingen.<br />
Kifid doet alles wat daarmee in de ruimste zin<br />
verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.”
20<br />
<strong>VvE</strong> EN BRANDVEILIGHEID<br />
21<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
“ ER MOET VEEL MEER<br />
VOORLICHTING<br />
WORDEN GEGEVEN<br />
OM BRAND TE<br />
VOORKÓMEN”<br />
VOLDOEN AAN DE EISEN VAN HET BOUWBESLUIT 2012<br />
BETEKENT NIET ALTIJD BRANDVEILIGHEID<br />
Brand in een appartementencomplex<br />
Veel vragen aan Jan Blom (midden) en Pascal Schuttevaer (rechts) in Capelle aan den IJssel<br />
HET ADVIESCENTRUM BRANDVEILIG WONEN<br />
LAAT ZIEN WAAR DE RISICO’S ZITTEN<br />
Elke week is het wel een paar keer raak: brand in een appartementencomplex. Gelukkig zijn er lang niet altijd dodelijke<br />
slachtoffers te betreuren (in 2016 waren het er 41), maar de schrik zit er goed in als er eenmaal brand is geweest. “Veel<br />
<strong>VvE</strong>’en gaan pas nadenken over de brandveiligheid van het complex als het eenmaal is misgegaan. Dan realiseren ze zich<br />
dat er van alles mis is én dat de bewoners niet weten wat ze moeten doen als er brand uitbreekt. Maar natuurlijk is het veel<br />
beter om brand te voorkomen”, zeggen Pascal Schuttevaer en Jan Blom.<br />
Omdat zij constateerden dat er veel<br />
onwetendheid is omtrent brandveiligheid,<br />
hebben ze het Adviescentrum<br />
Brandveilig Wonen opgericht. Inmiddels<br />
hebben ze al een groot aantal<br />
brandveiligheidscans uitgevoerd. In<br />
oudere maar ook in nieuwe complexen.<br />
Bij negen van de tien gebouwen<br />
bleek de brandveiligheid niet in<br />
orde. Schuttevaer en Blom zijn allebei<br />
werkzaam bij de vrijwillige brandweer<br />
en hebben daardoor veel ervaring met<br />
<strong>VvE</strong>’en die zich afvragen of hun complexen<br />
wel brandveilig zijn. Ze hebben<br />
zich ten doel gesteld om juist <strong>VvE</strong>’en<br />
te adviseren over het voorkómen van<br />
brand.<br />
“Dan moet je je afvragen: wat is<br />
realistisch, wat is wenselijk en wat is<br />
verplicht?”, zegt Pascal Schuttevaer.<br />
Jan Blom vult aan: “Kantoor- en<br />
bedrijfsgebouwen worden nogal<br />
eens gecontroleerd door de brandweer.<br />
Bij appartementencomplexen is<br />
dat heel zelden het geval. De overheid<br />
doet daar eigenlijk weinig mee. Daar<br />
is gewoon geen tijd voor. Wij zijn van<br />
mening dat er veel meer voorlichting<br />
moet worden gegeven om brand te<br />
voorkomen. Over bouwkundige en<br />
installatietechnische aspecten maar<br />
vooral ook over de dingen die je zelf<br />
kunt doen om het risico op brand te<br />
verkleinen. Je kunt brand niet altijd<br />
voorkómen, maar je kunt er wel voor<br />
zorgen dat zo veel mogelijk mensen<br />
het gebouw snel kunnen verlaten.”<br />
FINANCIEEL HAALBAAR<br />
Schuttevaer en Blom willen de <strong>VvE</strong><br />
een oplossing bieden die effectief is<br />
én financieel haalbaar. “Je moet voorkomen<br />
dat er een aanschrijving komt<br />
van de gemeente”, zegt Schuttevaer.<br />
“Dat gebeurt soms nadat een <strong>VvE</strong> zelf<br />
de brandweer om een advies heeft<br />
gevraagd. Als die constateert dat het<br />
niet in orde is met de brandveiligheid,<br />
moet ze daarop handhaven. Dan moet<br />
de <strong>VvE</strong> binnen korte tijd - vaak kostbare<br />
- maatregelen nemen.<br />
Wij willen <strong>VvE</strong>-bestuurders meenemen<br />
in hun gebouw en hen laten nadenken<br />
over het complex. Vaak kun je met niet<br />
al te dure maatregelen de veiligheid<br />
aanzienlijk verhogen. En natuurlijk is<br />
er ook heel veel te verbeteren aan het<br />
gedrag van de bewoners. Het gaat<br />
zeker niet alleen om bouwkundige<br />
aanpassingen.”<br />
Het Bouwbesluit blijkt lang niet altijd<br />
afdoende: een gebouw dat voldoet<br />
aan die voorschriften is zeker niet<br />
altijd brandveilig. Bovendien hoeft<br />
een gebouw alléén te voldoen aan de<br />
eisen die golden in de oprichtingsvergunning.<br />
Een gebouw dat gerealiseerd<br />
is in 1968, moet dus voldoen aan de<br />
eisen die golden in dat jaar. In dat<br />
opzicht is het niet verwonderlijk dat bij<br />
oudere gebouwen de problemen het<br />
grootst zijn.<br />
VERGRIJZING<br />
De prioriteit ligt in het Bouwbesluit bij<br />
het beperken van het risico van brand<br />
door installaties en bouwkundige<br />
voorzieningen. De vergrijzing speelt<br />
daarbij dus geen rol, maar het feit dat<br />
steeds meer oude mensen thuis blijven<br />
wonen, zorgt wél voor een forse<br />
stijging van het aantal woningbranden.<br />
Jan Blom: “De brandweer kan in veel<br />
gevallen niet op tijd ter plaatse zijn.<br />
We zijn verplicht om binnen 8 minuten<br />
aanwezig te zijn, maar een kamer die<br />
gevuld is met nieuwe meubels, staat<br />
vaak al binnen drie minuten in lichterlaaie.<br />
Dan is de hitte zó groot dat<br />
je er niet kunt verblijven. De meeste<br />
dodelijke slachtoffers zijn te wijten aan<br />
verstikking in de giftige rookgassen”<br />
Het ACBW legt ook de nadruk op kennisvergroting<br />
van de bewoners: weet<br />
iedereen hoe hij/zij moet handelen in<br />
gevaar van brand? Wie moet worden<br />
gewaarschuwd? Maar ook: worden de<br />
deurdrangers wel gebruikt? Of laten<br />
de bewoners de deuren naar galerijen<br />
openstaan omdat frisse lucht zo fijn is?<br />
Die frisse lucht kan fataal zijn in geval<br />
van brand. En zijn de huisnummers<br />
goed leesbaar vanaf de straat? Ook<br />
vanuit een rijdende auto? Soms maken<br />
die ‘kleinigheden’ het verschil tussen<br />
leven en dood.<br />
DE PROEF OP DE SOM<br />
Op 8 maart jl. waren Schuttevaer en<br />
Blom aanwezig op een bijeenkomst<br />
van het Platform duurzame <strong>VvE</strong>’en<br />
Capelle aan den IJssel. Ze gaven daar<br />
een interactieve presentatie over<br />
brandveiligheid. De ca. 60 aanwezigen<br />
(meest <strong>VvE</strong>-bestuurders) konden aan<br />
de hand van 25 vragen zelf in grote<br />
lijnen vaststellen hoe het met de<br />
brandveiligheid in hun gebouw gesteld<br />
is. Dat was voor een groot aantal van<br />
hen even schrikken: er bleken veel<br />
meer risico’s te zijn dan ze vooraf<br />
hadden gedacht. Schuttevaer en Blom<br />
lieten ook zien hoe snel een brand kan<br />
overslaan van het ene naar het andere<br />
appartement als de voorzieningen<br />
niet in orde zijn. Scootmobiels in de<br />
gemeenschappelijke ruimtes zijn een<br />
risicofactor van belang, maar ook gasen<br />
elektriciteitsleidingen die niet goed<br />
gecontroleerd worden, cv-ketels die<br />
niet meer aan de eisen voldoen etc.<br />
De gemeente Capelle aan den IJssel<br />
had drie brandveiligheidscans beschikbaar<br />
gesteld, die werden verloot<br />
onder de aanwezigen. Jan Blom: “Dit<br />
is een mooi initiatief van de gemeente:<br />
ze laat zien dat de veiligheid van haar<br />
bewoners belangrijk is.”<br />
Veiligheidscan en<br />
veiligheidsverbeterplan<br />
De veiligheidscan is een effectief<br />
hulpmiddel om vast te stellen hoe veilig<br />
het complex is. Aan de hand van sterren<br />
wordt de veiligheid in kaart gebracht.<br />
Een gebouw dat twee sterren krijgt, is<br />
onveilig; met vier sterren zit het wel<br />
goed met de brandveiligheid. Het<br />
ACBW keurt op bouwkundige, installatietechnische,<br />
organisatorische zaken.<br />
Maar ook de ligging en omgeving<br />
worden beoordeeld.<br />
Eventuele verplichtingen en aanbevelingen<br />
worden omschreven in een<br />
veiligheidsverbeterplan.<br />
Veiligheidsverbeterplan<br />
Het op maat gemaakte Veiligheidsverbeterplan<br />
maakt inzichtelijk op welke<br />
wijze en waar de verbeteringen te<br />
realiseren zijn. Dit verbeterplan is<br />
realistisch en toepasbaar op de specifieke<br />
kenmerken van het onderzochte<br />
wooncomplex.<br />
Met dit plan beschikt u over:<br />
• inzicht in de actuele staat van de<br />
brandveiligheid van de algemene<br />
ruimten in uw woongebouw<br />
• een overzicht van de gebreken<br />
en de te nemen acties<br />
• een advies m.b.t. verbetermaatregelen<br />
• toezicht en controle op de<br />
uitvoering van verbeterpunten.
THINK<br />
TWINQ<br />
20.000 <strong>VvE</strong>’s<br />
gebruiken dagelijks de<br />
software van Twinq<br />
Vereniging van Eigenaren willen:<br />
Online inzage in de administratie van de <strong>VvE</strong><br />
Snelheid & gemak<br />
Veilig & betrouwbaar<br />
Betrokken<br />
&<br />
Deskundig<br />
Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl<br />
0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl<br />
Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel<br />
<strong>VvE</strong> Beheer<br />
<strong>VvE</strong> Metea<br />
thuis<br />
in beheer<br />
Genera: het meest complete totaal beheer pakket<br />
Admira: financieel administratief beheer<br />
Thesis: totaal technisch beheer<br />
Finera: het voordeligste <strong>VvE</strong> beheer pakket<br />
Vastgoed Consultancy: de beste start van <strong>VvE</strong>’s<br />
De S 4 reno HomeLiner ®<br />
BRL 5217<br />
besparing van tijd, zorgen én kosten<br />
adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein<br />
telefoon: (030) 60 03 939<br />
e-mail: vve@vvemetea.nl<br />
www.vvemetea.nl<br />
Dé oplossing voor leidingrenovatie<br />
zonder overlast.<br />
www.vandervelden.com
24<br />
<strong>VvE</strong> SERVICEFLATS<br />
25<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
V.l.n.r. Jan Hennink, Fred Schuurs en Frits Groosjohan<br />
toasten op het resultaat van de renovatie<br />
“ DOORDAT WE HET<br />
ACHTERSTALLIG<br />
ONDERHOUD IN ÉÉN<br />
KEER HEBBEN<br />
AANGEPAKT, KUNNEN<br />
WE VOLSTAAN<br />
MET EEN LAGERE<br />
TOEVOEGING AAN<br />
HET RESERVEFONDS”<br />
OLYMPUS HILLEGERSBERG<br />
VIERT 50-JARIG BESTAAN<br />
ÉN OPLEVERING RENOVATIE<br />
Olympus Hillegersberg vierde feest op 21 april jl. Op die dag werd de oplevering van een ingrijpende renovatie<br />
gevierd met een Open Dag, die veel belangstellenden trok. De renovatie was niet de enige reden voor het<br />
feest. De oprichtingsakte van het servicecomplex dateert van april 1967 en het 50-jarig bestaan was een<br />
mooie aanleiding om de vlag uit te steken in Rotterdam-Hillegersberg. Het energieke bestuur heeft de<br />
succesformule gevonden: de serviceflat die kampte met toenemende leegstand is getransformeerd tot een<br />
aantrekkelijk woongebouw waarvoor veel belangstelling is. Sterker nog: er is inmiddels een flinke wachtlijst<br />
ontstaan!<br />
De enthousiaste reacties logen er niet om op 21 april:<br />
“Wat een uitstraling”, zei een van de aanwezigen.<br />
“Die prachtige nieuwe hal en de mooie liften zijn een<br />
enorme aanwinst!”<br />
Fred Schuurs, voorzitter van Stichting <strong>VvE</strong> Belang was<br />
- samen met zijn echtgenote - een van de eregasten<br />
tijdens de feestelijkheden. “Jullie hebben een enorme<br />
klus geklaard”, vond Schuurs. “Bij veel van de 350<br />
serviceflats die Nederland telt, is het kommer en kwel.<br />
Olympus laat zien dat het wel degelijk mogelijk is<br />
om een gedateerd gebouw te transformeren in een<br />
modern, aantrekkelijk complex. Dat is een felicitatie<br />
waard!”<br />
Felicitaties waren er ook van de ‘buren’, <strong>VvE</strong> Woontoren<br />
Bergsteijn. “Wij zijn ook blij met het resultaat van<br />
deze renovatie, want we hebben direct uitzicht op jullie<br />
gebouw”, stelde voorzitter Tom Bokhout. Hij had een<br />
toepasselijk cadeau meegenomen: een collage met<br />
foto’s en de krantenartikelen waarin de realisatie van<br />
Olympus werd aangekondigd.<br />
Gedateerde serviceflat transformeert<br />
in modern, gewild complex<br />
EENMALIGE BIJDRAGE: 1,8 MILJOEN<br />
Jan Hennink (voorzitter van het <strong>VvE</strong>-bestuur) en Frits<br />
Groosjohan laten andere bestuurders graag delen in<br />
hun ervaringen. Helemaal representatief is Olympus<br />
niet: van de totale kosten die de renovatie met zich<br />
meebracht (2,3 miljoen euro), is maar liefst 1,8 miljoen<br />
als eenmalige ledenbijdrage binnengehaald. Dat zal<br />
niet bij iedere <strong>VvE</strong> lukken. Bij de Algemene Ledenvergadering<br />
van december 2015 was de opkomst 100%;<br />
het voorstel voor het strategisch plan inclusief de<br />
grootscheepse renovatie werd met 93 procent van de<br />
stemmen aangenomen. Het feit dat de <strong>VvE</strong>-bijdrage<br />
daarna - dankzij de nieuwe strategie - bijna gehalveerd<br />
zou worden, speelde bij dat besluit een belangrijke<br />
rol.<br />
“Het grote probleem was de continuïteit”, zegt Jan<br />
Hennink. “De gemiddelde leeftijd van de eigenaren lag<br />
inmiddels boven de 85 en we zagen een forse leegstand<br />
aankomen. Dat betekende dat we naar een totaal<br />
andere aanpak moesten. Twee jaar geleden hebben we<br />
het eigen restaurant plus personeel al vervangen door<br />
een externe cateraar die op wens maaltijden levert.<br />
Maar er moest veel meer gebeuren om het gebouw<br />
een betere concurrentiepositie te bezorgen.<br />
Daarvoor moest vooral de <strong>VvE</strong>-bijdrage omlaag.<br />
Doordat we het achterstallig onderhoud in één keer<br />
hebben aangepakt, kunnen we volstaan met een<br />
lagere toevoeging aan het reservefonds. Dat heeft<br />
natuurlijk een positief effect op de periodieke bijdrage.”<br />
MODERN EN GOED GEÏSOLEERD<br />
Frits Groosjohan: “Onze doelstelling was het gebouw<br />
een moderne, chique uitstraling te geven en dat is<br />
gelukt. Zowel binnen als buiten ziet het complex er<br />
nu goed uit. De lifthallen hebben een metamorfose<br />
ondergaan en er is dubbel glas geplaatst. De gevels<br />
zijn geïsoleerd en de borstweringen zijn voorzien van<br />
nieuwe trespaplaten (en natuurlijk ook van isolatie).<br />
In alle collectieve ruimtes én buiten is ledverlichting<br />
aangebracht. We hebben ons laten begeleiden door<br />
een externe bouwkundig adviseur, want zelf beschikken<br />
we niet over de vereiste bouwkundige kennis.<br />
Natuurlijk vergde de hele renovatie een forse investering.<br />
Omgerekend heb je het dan over een kleine<br />
30.000 euro per eigenaar, maar die investering verdienen<br />
we gedeeltelijk terug doordat de energiekosten<br />
lager worden. Bovendien zien we de verkoopprijzen<br />
van de appartementen stijgen.”<br />
NIEUWE SPLITSINGSAKTE<br />
Ook de splitsingsakte is gewijzigd. Omdat ook de<br />
breukdelen zijn gewijzigd was unanimiteit van stemmen<br />
vereist en dat is gelukt.
27<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
VORMSTABILITEIT<br />
GELUIDSISOLATIE<br />
BRANDVEILIGHEID<br />
INBRAAKVEILIGHEID<br />
Hennink: “De splitsingsakte was totaal niet meer van<br />
deze tijd. Daarom hebben we hem helemaal geactualiseerd,<br />
met als resultaat dat we nu het modelreglement<br />
2006 hebben. We hebben nieuwe breukdelen<br />
vastgesteld en een gedeelte van het terrein achter<br />
het gebouw is afgesplitst, zodat we dat een andere<br />
bestemming kunnen geven. Daar was veel discussie<br />
over, maar uiteindelijk is de ledenvergadering akkoord<br />
gegaan.<br />
Er is nog steeds een coöperatieve servicevereniging,<br />
die eigenaar is van de appartementsrechten op de<br />
eerste en tweede etage. De <strong>VvE</strong> kon die ruimtes in<br />
het verleden niet verwerven. Door de wijziging van<br />
de splitsingsakte bestaat die mogelijkheid nu wél. We<br />
gaan niet-gebruikte ruimtes mogelijk verhuren aan een<br />
marktpartij. Een andere optie is om er appartementen<br />
van te maken, want zoals gezegd hebben we inmiddels<br />
een wachtlijst voor de appartementen. Uitgangspunt is<br />
dat we inkomsten genereren voor Olympus.”<br />
INSTEMMING<br />
Groosjohan: “We zijn op echt Rotterdamse wijze aan<br />
de slag gegaan: met opgestroopte mouwen! Alle leden<br />
zagen het nut en de noodzaak van de voorgestelde<br />
maatregelen in, maar dat neemt niet weg dat er veel is<br />
gediscussieerd over de voorstellen. We hebben in 2016<br />
maar liefst 15 bestuursvergaderingen en drie algemene<br />
ledenvergaderingen gehouden plus een aantal specifieke<br />
bijeenkomsten. We hebben duidelijk gemaakt dat<br />
het ‘alles of niets’ was: het hele pakket of een totaal<br />
nieuw voorstel. Dankzij een goed onderbouwd plan én<br />
een goed juridisch advies heeft een overgrote meerderheid<br />
ingestemd. Het hele proces heeft dus veel tijd<br />
en energie gekost, maar het resultaat mag er zijn!”<br />
Wie het gebouw in zijn oude staat heeft gekend, ziet<br />
direct de transformatie. Ook aan ogenschijnlijk kleine<br />
dingen is gedacht: er is een nieuw naambord met verlichting<br />
en de entree is voorzien van een lcd-scherm.<br />
Daarop zien bewoners en bezoekers het weerbericht<br />
en Nu.nl, maar ook informatie over de activiteiten die<br />
worden georganiseerd. Voor die activiteiten tekent de<br />
actieve bewonerscommissie. Olympus Hillegersberg<br />
gaat verjongd de toekomst tegemoet.<br />
Op de website www.olympushillegersberg.nl is dat<br />
goed te zien.<br />
VEILIGER EN COMFORTABELER WONEN.<br />
Normaal gesproken denken we niet aan een voordeur. Toch kan een eenvoudige<br />
vervanging door een Daloc Veiligheidsdeur van uw thuis een rustig, warm en veilig plekje<br />
maken, waar u en uw gezin zich veiliger en comfortabeler kunnen voelen dan waar dan<br />
ook. Hij heeft een slimme en sterke stalen constructie, die u beschermt tegen inbraak en<br />
brand. Bovendien is de vormvaste constructie bijzonder luchtdicht waardoor hij afdicht<br />
tegen tocht, geluid en giftige rook. Er is maar weinig wat u tegen zoveel zaken kan<br />
beschermen. Eventueel een super robot...<br />
Kijk voor meer informatie op daloc.com of bel 071 87 003 87<br />
Veiligheidsdeur<br />
Het cadeau van <strong>VvE</strong> Woontoren Bergsteijn: een<br />
collage met kopieën van krantenartikelen uit de<br />
jaren 60. In het artikel in Het Vrije Volk van 25 mei<br />
1968 constateert ‘een onzer verslaggevers’ met<br />
nauwelijks verholen afgunst: “Rotterdam kent<br />
klaarblijkelijk voldoende burgers in zeer goeden<br />
doen om een dergelijke luxueuze behuizing mogelijk<br />
te maken. […] De gegadigden zijn voor een<br />
belangrijk deel afkomstig uit scheepvaartkringen,<br />
onder wie een naar verhouding aanzienlijk aantal<br />
rijke weduwen.”
28<br />
29<br />
<strong>VvE</strong> SERVICEFLAT<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
SERVICE-<br />
APPARTEMENTEN<br />
GROOT BERG EN DAL:<br />
gemoderniseerd, een beter<br />
imago én een lagere <strong>VvE</strong>-bijdrage<br />
Vraagt u zich als bestuurder van een <strong>VvE</strong> in een servicecomplex<br />
ook wel eens af hoe het verder moet met uw<br />
complex? Bijvoorbeeld omdat het gedateerd is en omdat u<br />
kampt met de nodige leegstand? Patrick Bronstijn,<br />
bestuurder van Groot Berg en Dal in de gelijknamige<br />
gemeente onder de rook van Nijmegen, heeft de oplossing<br />
gevonden: hij heeft gekozen voor een bedrijfsmatige aanpak<br />
van de serviceflat. Met succes: het complex, dat in totaal 126<br />
appartementen bevat, heeft een complete vernieuwingsslag<br />
achter de rug. De leegstand is anno <strong>2017</strong> verwaarloosbaar<br />
klein en ondanks alle ingrepen is de <strong>VvE</strong>-bijdrage de<br />
afgelopen jaren niet verhoogd, maar juist verlaagd.<br />
“Vergeet niet dat het om teamwork<br />
gaat”, zegt Bronstijn bescheiden.<br />
“Zoals bij iedere <strong>VvE</strong> is de vergadering<br />
van eigenaren het hoogste orgaan. De<br />
Raad van Commissarissen vervult de<br />
rol van werkgever en toezichthouder<br />
t.o.v. de bestuurder. We hebben een<br />
ledenraad, die fungeert als adviesorgaan<br />
en die een belangrijke schakel is<br />
tussen leden en bestuur. Elke maand<br />
heb ik met de ledenraad overleg<br />
over de lopende zaken en tweemaal<br />
per jaar is er - voorafgaand aan de<br />
ALV - een ‘financieel koffieuurtje’.<br />
Dan bespreken we de wensen en<br />
de mogelijkheden. Een <strong>VvE</strong>-bestuur<br />
en commissies hebben we dus niet;<br />
wél een huismeester en een externe<br />
accountant. De bewoners kunnen met<br />
al hun vragen bij mij terecht. Dat werkt<br />
prima: de saamhorigheid is groot. Na<br />
een tijd van neergang is Groot Berg en<br />
Dal weer populair.”<br />
SNIJDEN IN DE KOSTEN<br />
Dat was vijf jaar geleden heel anders.<br />
Het servicecomplex, in 1973 gebouwd<br />
op de plaats waar vroeger het vermaarde<br />
Grand Hotel was gevestigd,<br />
stond bekend als duur en onbereikbaar<br />
voor de gemiddelde aspirantbewoner.<br />
Die moest ook nog door de<br />
ballotage zien te komen. Bovendien<br />
was er niet veel aan modernisering van<br />
het complex gedaan. Er waren enkele<br />
fulltimers, een aantal parttimers en<br />
heel veel oproepkrachten werkzaam.<br />
De loonkosten drukten zwaar op de<br />
begroting. En - het ergste van alles<br />
- er stonden zo’n 25 appartementen<br />
leeg. Erfgenamen klaagden steen en<br />
been, maar stonden niet vooraan om<br />
initiatief te nemen. In november namen<br />
de drie (externe) commissarissen<br />
Patrick Bronstijn in dienst. Hij kreeg<br />
de opdracht om Groot Berg en Dal<br />
‘wakker te schudden’. Bronstijn ging<br />
voortvarend aan de slag, onder meer<br />
door het gesprek aan te gaan met<br />
erfgenamen en makelaars. Daarnaast<br />
besloot hij om fors te snijden in de<br />
personele uitgaven. De catering werd<br />
uitbesteed, evenals het technisch en<br />
groot onderhoud. Hetzelfde gebeurde<br />
met het onderhoud van het vijf hectare<br />
grote terrein: tuin en bos.<br />
Dat zorgde voor een spectaculaire<br />
besparing op de kosten.<br />
BETROKKEN BEWONERS<br />
Het MJOP beslaat een periode van<br />
20 jaar, maar het is flexibel. Tweemaal<br />
per jaar maakt Bronstijn samen met de<br />
bouwkundige adviseur een inspectieronde<br />
in en om het gebouw. Dan wordt<br />
bepaald waar de prioriteiten liggen.<br />
De bestuurder: “Samen met een aantal<br />
betrokken bewoners hebben we in<br />
kaart gebracht wat de belangrijkste<br />
aandachtspunten waren. Er was veel<br />
achterstallig onderhoud. Dat hebben<br />
we weggewerkt en we zijn er ook in<br />
geslaagd om een moderniseringsslag<br />
te slaan. We hebben 1500 m 2 dak. Een<br />
deel daarvan is al vervangen en meteen<br />
geïsoleerd. In de gemeenschappelijke<br />
ruimtes is overal HR++-glas<br />
geplaatst en er is ledverlichting gekomen.<br />
De gangen zijn ook aangepakt<br />
en dit jaar gaan we de receptie helemaal<br />
moderniseren. Het werken met<br />
dit type werkgroepen bevalt prima: als<br />
zich een onderwerp aandient, vragen<br />
we wie wil meedenken.<br />
Patrick Bronstijn<br />
DE 24-UURSDIENST<br />
THUISZORG IS<br />
VERDISCONTEERD IN<br />
DE SERVICEKOSTEN<br />
Er zijn altijd wel eigenaren die zich<br />
dan melden. ”Een geslaagde renovatie<br />
dus, maar Bronstijn haast zich<br />
om te melden dat Groot Berg en Dal<br />
nog lang niet ‘af’ is. Het weelderig<br />
begroeide buitenterrein ondergaat<br />
ook nog een metamorfose. “Vanwege<br />
de kostenspreiding pakken we dat<br />
gefaseerd aan. Niet zichtbaar maar<br />
wel belangrijk: de riolering wordt ook<br />
vernieuwd. Ondanks al die ingrepen<br />
konden we de periodieke bijdrage<br />
ook nog twee maal verlagen. Een<br />
dubbelslag dus, want daardoor werd<br />
Groot Berg en Dal veel aantrekkelijker.<br />
De ballotage die er vroeger was, is<br />
natuurlijk ook afgeschaft. Wél maken<br />
we aspirant-bewoners attent op het<br />
formulier 'toestemming ingebruikname’.<br />
Daarin maken we hen attent op<br />
de beoordeling m.b.t. zelfredzaamheid<br />
en solvabiliteit.”<br />
ZORG GOED GEREGELD<br />
Hét aandachtspunt voor servicecomplexen<br />
is de zorg. Bewoners willen niet<br />
in een ‘verzorgingshuis’ wonen, maar<br />
wensen wel dat zorg beschikbaar is<br />
als ze die nodig hebben. Veilig en verzorgd<br />
wonen dus. Vroeger had Groot<br />
Berg en Dal - net als veel complexen<br />
- eigen verpleegkundigen in huis. Dat<br />
is verleden tijd. Met Thuiszorg Groot<br />
Gelre is een contract afgesloten dat<br />
de bewoners voorziet van 24 uur per<br />
dag professionele medewerkers voor<br />
de opvolging van alarmering. Er is een<br />
zorgcoördinator die een kantoor heeft<br />
in het complex. Telefonisch contact<br />
tussen bewoners en deze verpleegkundige<br />
is gratis; als de verpleegkundige<br />
naar de bewoners moet komen,<br />
zijn daar kosten aan verbonden. De<br />
verpleegkundige maakt een inschatting<br />
wat er verder moet gebeuren.<br />
De kosten van de 24-uursdienst personenalarmering<br />
zijn verdisconteerd in<br />
de <strong>VvE</strong>-bijdrage. De bewoners hebben<br />
allen hun eigen ziektekostenverzekering<br />
en ze kiezen zelf hun huisarts.<br />
ENERGIE EN DUURZAAMHEID<br />
De bewoners van Groot erg en Dal zijn<br />
vrij in de keuze van hun energieleverancier;<br />
gas wordt centraal ingekocht.<br />
Bronstijn: “Als er een kleine reparatie is,<br />
komt de huismeester, maar voor grotere<br />
reparaties kunnen de bewoners<br />
zelf een onderhoudsbedrijf inschakelen.<br />
Dat moeten dan wel erkende,<br />
gecertificeerde bedrijven zijn.<br />
‘Klusbussen’ komen hier niet voorrijden.<br />
Zelf doen we zo veel mogelijk<br />
zaken met ondernemers uit de regio.<br />
Dat is wat mij betreft een vorm van<br />
maatschappelijk verantwoord ondernemen.<br />
Bovendien werkt het snel en<br />
efficiënt.”<br />
Het dak van de serviceflat is plat en<br />
heel groot. In principe dus ideaal voor<br />
het plaatsen van zonnepanelen. Dat<br />
vindt Bronstijn ook. “Onze bewoners<br />
zijn gemiddeld boven de 75 jaar, maar<br />
ook voor mensen van hoge leeftijd zijn<br />
de voordelen van verduurzaming evident.<br />
We willen dus gaan onderzoeken<br />
wat de mogelijkheden zijn om zelf de<br />
elektriciteit voor de collectieve ruimtes<br />
op te wekken. Binnenkort gaan we het<br />
dak van het restaurant vernieuwen en<br />
isoleren. Wellicht kunnen we dan ook<br />
de mogelijkheden voor zonnestroom<br />
bekijken.”<br />
PRETTIG WONEN<br />
Dat het prettig en comfortabel wonen<br />
is in Groot Berg en Dal is inmiddels duidelijk.<br />
De bewoners genieten niet alleen<br />
van een mooie omgeving en - in het<br />
geval van de bewoners van de bovenste<br />
etages - van een prachtig uitzicht<br />
richting Ooijpolder; de saamhorigheid<br />
in het complex is ook groot. Tal van<br />
activiteiten versterken het woonplezier:<br />
muziek- en filmavonden, lezingen<br />
en activiteiten die aansluiten bij het<br />
jaargetijde.<br />
Twee keer per jaar wordt een open dag<br />
gehouden. Dat gebeurde ook nog in<br />
januari jl. Toen besloten twee geïnteresseerden<br />
spontaan een appartement<br />
in Groot Berg en Dal te kopen.<br />
Het resultaat: in februari stonden nog<br />
slechts twee appartementen leeg. Patrick<br />
Bronstijn heeft dan ook een simpel<br />
advies voor alle radeloze bestuurders<br />
van <strong>VvE</strong>’en in servicecomplexen:<br />
“Kom eens hier kijken!”
30<br />
31<br />
<strong>VvE</strong> JURIDISCH<br />
APPARTEMENT<br />
VERHUREN?<br />
Gebruik het nieuwe<br />
ROZ-modelhuurcontract<br />
voor<br />
woonruimte<br />
HET NIEUWE ROZ-MODEL IS GRATIS<br />
TE DOWNLOADEN OP ROZ.NL<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Mr Richard P.M. de Laat<br />
De Advocaten van Van Riet<br />
Tel: 030 – 263 50 52<br />
E-mail: delaat@vanvanriet.nl<br />
Internet: www.vanvanriet.nl<br />
MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER<br />
VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN<br />
DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.<br />
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET<br />
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN<br />
ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-<br />
GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS<br />
EN APPARTEMENTSEIGENAREN.<br />
Veel appartementen worden gekocht en verhuurd voor beleggingsdoeleinden. Met de mogelijkheid een appartement<br />
tot twee jaar eenmalig te verhuren zonder dat de huurder daarna recht heeft op huurbescherming, zijn de mogelijkheden<br />
verder verruimd. In het nieuwe ROZ-model wordt daarmee rekening gehouden. Ook voorziet het ROZ-model<br />
in specifieke voorschriften die gelden bij de tijdelijke verhuur van appartementen.<br />
GEBRUIKERSVERKLARING<br />
Tenzij de akte van splitsing een algeheel<br />
verhuurverbod bevat, is verhuur<br />
van appartementen altijd toegestaan.<br />
Dat is geregeld in artikel 5:120 lid 1<br />
BW. In enkele gevallen, zoals in serviceflatcomplexen,<br />
geldt een ballotageregeling.<br />
Dan dient de toekomstige<br />
bewoner te worden aanvaard door<br />
het bestuur alvorens de huurovereenkomst<br />
van kracht kan worden.<br />
Standaard in alle reglementen is de<br />
bepaling dat een eigenaar zijn appartement<br />
mag verhuren, mits de huurder<br />
schriftelijk verklaart de bepalingen van<br />
het reglement en het eventuele huishoudelijk<br />
reglement te zullen naleven.<br />
De verhuurder voldoet aan deze eis<br />
wanneer deze zogenaamde huurdersverklaring<br />
in de huurovereenkomst<br />
is opgenomen en deze in tweevoud<br />
aan het bestuur ter hand is gesteld en<br />
een kopie of een uittreksel door het<br />
bestuur voor akkoord is ondertekend.<br />
In de algemene bepalingen bij het<br />
ROZ-model, die standaard bij de huurovereenkomst<br />
gelden, is een huurdersverklaring<br />
opgenomen in artikel<br />
24.1. Daarin is bepaald dat de huurder<br />
de uit de splitsingsakte, statuten of<br />
reglementen voortvloeiende voorschriften<br />
omtrent het gebruik in acht<br />
zal nemen.<br />
Strikt genomen zou het bestuur in de<br />
standaardsituatie twee ondertekende<br />
exemplaren van de huurovereenkomst<br />
moeten ontvangen. Dat is echter niet<br />
nodig. Een huurdersverklaring kan als<br />
bijlage bij de huurovereenkomst en in<br />
tweevoud worden ondertekend door<br />
de huurder. Vervolgens kan deze los<br />
van de rest van de huurovereenkomst<br />
aan het bestuur worden overhandigd.<br />
Daardoor hoeft het bestuur van de<br />
<strong>VvE</strong> niet over de gehele huurovereenkomst<br />
te beschikken. Zaken als de<br />
hoogte van de huur, de looptijd ervan<br />
en andere bijzondere bepalingen<br />
(zoals bijvoorbeeld een recht van eerste<br />
koop) gaan de <strong>VvE</strong> en haar bestuur<br />
immers niet aan. Op vverecht.nl is een<br />
model-huurdersverklaring gratis te<br />
downloaden.<br />
Overigens is de afwezigheid van<br />
een huurdersverklaring geen reden<br />
om aan de rechtsgeldigheid van de<br />
huurovereenkomst te twijfelen. Wel<br />
kan (en moet) het bestuur in dat geval<br />
handhavend optreden, al dan niet<br />
door het opleggen van boetes of in<br />
het meest vérgaande geval door het<br />
ontzeggen van het recht op gebruik<br />
van de privégedeelten. Verder is ook<br />
zonder de huurdersverklaring de huurder<br />
van rechtswege gebonden aan het<br />
eerdere splitsingsreglement, zie artikel<br />
5:120 lid 2 BW. Voor het huishoudelijk<br />
reglement geldt dat niet, want dat is<br />
niet in alle gevallen kenbaar door de<br />
openbare registers te raadplegen. Het<br />
is ook eenvoudiger te wijzigen door<br />
de ALV.<br />
WET DOORSTROMING<br />
HUURMARKT<br />
Het huidige ROZ-model, dat gratis te<br />
downloaden is op ROZ.nl, geeft een<br />
groot aantal keuzemogelijkheden. Zo<br />
voorziet het model in de verhuur van<br />
zowel zelfstandige als onzelfstandige<br />
woonruimte, verhuur aan jongeren,<br />
studenten, gehandicapten, ouderen<br />
of grote gezinnen, voor bepaalde of<br />
onbepaalde tijd en verhuur al dan niet<br />
met inachtneming van de Wet Doorstroming<br />
Huurmarkt.<br />
Het is van belang deze keuzes in de<br />
overeenkomst strikt te volgen. Zo is<br />
het bijvoorbeeld niet mogelijk om bij<br />
een huurovereenkomst voor bepaalde<br />
tijd, conform de Wet Doorstroming<br />
Huurmarkt, in de termijnregeling op te<br />
nemen dat verlengingen mogelijk zijn.<br />
Als deze keuzes niet op een consistente<br />
wijze worden doorgevoerd, dan<br />
treden de beoogde rechtsgevolgen<br />
niet in. In dit voorbeeld is dan alsnog<br />
sprake van een reguliere huurovereenkomst,<br />
die slechts kan worden<br />
opgezegd met inachtneming van de<br />
wettelijke opzeggingengronden. De<br />
huurder heeft dan alsnog huurbescherming,<br />
terwijl dat helemaal niet<br />
voorzien was.<br />
Om ieder misverstand te voorkomen<br />
over de vraag of sprake is van tijdelijke<br />
huur ingevolge de Wet Doorstroming<br />
Huurmarkt, is het aan te bevelen de<br />
ROZ-overeenkomst daarop aan te<br />
vullen. Dat kan door daaraan expliciet<br />
het volgende toe te voegen:<br />
• een vermelding in de titel van de<br />
huurovereenkomst dat sprake is van<br />
verhuur ingevolge de Wet Doorstroming<br />
Huurmarkt;<br />
• een considerans aan de huurovereenkomst,<br />
waaruit uitdrukkelijk het<br />
tijdelijke karakter van de huurovereenkomst<br />
blijkt;<br />
• de bepaling dat verlenging van de<br />
huurovereenkomst na verstrijken<br />
van de overeengekomen termijn<br />
niet mogelijk is;<br />
• dat de huurder zich ervan bewust<br />
is daarna geen rechten op huurbescherming<br />
in te kunnen roepen.<br />
Overigens is in artikel 11 sub c in het<br />
nieuwe ROZ-model een boete op de<br />
niet tijdige ontruiming en oplevering<br />
van het gehuurde opgenomen. Deze<br />
bepaling is nieuw ten opzichte van de<br />
voorgaande modellen, waar de boete<br />
een meer algemeen karakter had<br />
en was opgenomen in de algemene<br />
bepalingen.<br />
SHORT STAY, AIRBNB<br />
De mogelijkheid een appartement te<br />
verhuren moet niet worden verward<br />
met verhuur ten behoeve van<br />
short stay en/of recreatieve verhuur.<br />
Daarvoor is en blijft het bepaalde in de<br />
desbetreffende akte en het reglement<br />
beslissend. De verhuur van een appartement<br />
doet aan de geldende bestemmings-<br />
en gebruiksvoorschriften die<br />
dat appartement beheersen niets af.<br />
In het nieuwe ROZ-model is expliciet<br />
bepaald dat AirBnB niet is toegestaan<br />
zonder de voorafgaande schriftelijke<br />
toestemming van de verhuurder. Daaruit<br />
mag uiteraard niet worden afgeleid<br />
dat de verhuurder die bevoegdheid<br />
zou hebben, als dergelijke vormen van<br />
gebruik op grond van de akte verboden<br />
zijn of niet zijn toegestaan zonder<br />
de voorafgaande toestemming van de<br />
vergadering. Alvorens de verhuurder<br />
zijn huurder toestemming verleent<br />
voor bijvoorbeeld AirBnB-verhuur,<br />
moet hij dus eerst toestemming aan<br />
de ALV vragen. Uiteraard kan hij zich<br />
daarbij in de ALV laten vertegenwoordigen<br />
door de huurder, die de<br />
uiteindelijke belanghebbende bij de<br />
toestemming is. De verhuurder kan<br />
ervoor kiezen zich op het standpunt<br />
te stellen de toestemming te verlenen<br />
onder de uitdrukkelijke voorwaarde<br />
dat de ALV de betreffende toestemming<br />
verleent. Dit laatste kan overigens<br />
alleen indien de akte geen expliciet<br />
verbod op short stay en recreatief<br />
gebruik bevat, want in dat geval is zelfs<br />
de ALV niet bevoegd de toestemming<br />
te verlenen en zou de splitsingsakte<br />
gewijzigd moeten worden.<br />
Het kan nuttig zijn de huurovereenkomst<br />
op het voorgaande aan te<br />
passen, door het voorgaande in aanvulling<br />
op artikel 1.2 in de bijzondere<br />
bepalingen (artikel 12 in het ROZmodel)<br />
op te nemen.<br />
HET ROZ-MODEL:<br />
DE STANDAARD IN NEDERLAND<br />
Het ROZ-model is de standaard voor<br />
huurovereenkomsten in Nederland.<br />
Het gebruik van het model en de algemene<br />
bepalingen is aan te bevelen.<br />
Uiteraard geldt ook bij het sluiten van<br />
huurovereenkomsten het beginsel<br />
van contractvrijheid, maar gelet op<br />
de soms vérgaande onvoorziene<br />
juridische gevolgen van een onjuiste<br />
formulering, is het raadzaam om voorzichtig<br />
om te gaan met het doorvoeren<br />
van wijzigingen in het ROZ-model.<br />
In dat geval is het raadzaam, zoals in<br />
de aanhef van het contract vermeld,<br />
toevoegingen en afwijkingen op te<br />
nemen onder het hoofd ‘bijzondere<br />
bepalingen’.
32<br />
33<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
<strong>VvE</strong> JURIDISCH<br />
DE VRIJWILLIGER<br />
BINNEN DE VVE:<br />
Waar moet u op letten<br />
bij het aangaan<br />
van een overeenkomst?<br />
Tevens mag geen sprake zijn van<br />
vérgaande inhoudelijke instructies<br />
en/of aanwijzingen.<br />
• Bij voorkeur wordt slechts een<br />
onkostenvergoeding verstrekt,<br />
of anders gewerkte uren plus eventuele<br />
btw.<br />
• Er mag geen verplichting zijn tot<br />
persoonlijke arbeid. Daarnaast mag<br />
ook geen sprake zijn van economische<br />
afhankelijkheid gedurende<br />
meerdere jaren.<br />
• Het initiatief van de opdrachtovereenkomst<br />
moet bij de opdrachtnemer<br />
liggen.<br />
• Er mag geen sprake zijn van de<br />
verplichting om loonbelasting of<br />
sociale premies af te dragen.<br />
Als aan bovenstaande vereisten wordt<br />
voldaan, is de kans klein dat er een<br />
arbeidsovereenkomst ontstaat met de<br />
vrijwilliger.<br />
Binnen <strong>VvE</strong>’en worden met regelmaat werkzaamheden verricht door vrijwilligers (M/V); bijvoorbeeld voor schoonmaakwerkzaamheden,<br />
tuinonderhoud of technische klusjes. Waar moet u op letten als vrijwilligers werken voor<br />
de <strong>VvE</strong>? Wanneer is nog sprake van een vrijwilligersovereenkomst en wanneer wordt dit een arbeidsovereenkomst?<br />
Wat zijn daarvan de gevolgen? Wat is de maximale vergoeding die aan een vrijwilliger mag worden uitgekeerd?<br />
Moet de <strong>VvE</strong> verzekeringen afsluiten voor de vrijwilliger? In dit artikel gaan we kort in op deze onderwerpen.<br />
De wet definieert een arbeidsovereenkomst<br />
als een overeenkomst<br />
waarbij de ene partij - de werknemer<br />
- zich verbindt om in dienst van de<br />
andere partij - de werkgever - tegen<br />
loon gedurende zekere tijd arbeid te<br />
verrichten. ‘In dienst’ betekent kort<br />
gezegd dat de werknemer ondergeschikt<br />
is aan de werkgever. Hij verricht<br />
zijn werkzaamheden niet zelfstandig,<br />
maar moet zich houden aan instructies<br />
van de werkgever over de inhoud<br />
van zijn werkzaamheden.<br />
Een vrijwilliger en een werknemer<br />
verrichten beiden arbeid. In de praktijk<br />
zijn zij ook beiden ondergeschikt<br />
aan de werkgever. Het kenmerkende<br />
verschil tussen een werknemer en<br />
een vrijwilliger is dat de werknemer<br />
recht heeft op loon en de vrijwilliger<br />
niet. Indien de vrijwilliger loon<br />
ontvangt, is het risico groot dat een<br />
arbeidsovereenkomst is ontstaan.<br />
Dan verandert de vrijwilliger in een<br />
werknemer.<br />
VRIJWILLIGERSOVEREENKOMST<br />
Een vrijwilligersovereenkomst komt<br />
tot stand zodra iemand heeft aangeboden<br />
om vrijwilligerswerk binnen<br />
de <strong>VvE</strong> te gaan doen en de <strong>VvE</strong> zich<br />
bereid verklaart om van dat aanbod<br />
gebruik te maken, of zodra de <strong>VvE</strong><br />
een vrijwilliger heeft gevonden die<br />
zich bereid heeft verklaard om vrijwilligerswerk<br />
te gaan doen voor de <strong>VvE</strong>.<br />
Als een overeenkomst tot stand is gekomen,<br />
zijn de <strong>VvE</strong> en de vrijwilliger<br />
gehouden zorgvuldig met elkaar om<br />
te gaan. Zij moeten rekening houden<br />
met elkaars belangen. Wat dat precies<br />
inhoudt, kan in de overeenkomst<br />
worden uitgewerkt.<br />
Naast de inhoud van de overeenkomst<br />
zijn ook de wet, de gewoonte<br />
en de redelijkheid en billijkheid bepalend<br />
voor datgene wat partijen bij<br />
een overeenkomst van elkaar mogen<br />
verwachten. Een vrijwilliger kan werkzaam<br />
zijn op basis van een mondelinge<br />
overeenkomst, maar het verdient<br />
aanbeveling om een schriftelijke<br />
overeenkomst aan te gaan. Dat geeft<br />
meer duidelijkheid over wat de vrijwilliger<br />
en de <strong>VvE</strong> van elkaar mogen<br />
verwachten. Onderwerpen die in een<br />
vrijwilligersovereenkomst geregeld<br />
kunnen worden, zijn bijvoorbeeld:<br />
de taak van de vrijwilliger, de onkostenvergoeding,<br />
de plicht om zich aan<br />
instructies van de <strong>VvE</strong> te houden,<br />
het melden van afwezigheid en de<br />
opzegging van de overeenkomst.<br />
WANNEER IS SPRAKE VAN EEN<br />
VRIJWILLIGERSVERGOEDING?<br />
Op grond van artikel 2 lid 6 van de<br />
Wet op de loonbelasting 1964 is op<br />
dit moment sprake van een vrijwilligersvergoeding<br />
als de vergoeding of<br />
verstrekking niet meer dan € 150,-<br />
per maand bedraagt en niet meer<br />
dan € 1.500,- per kalenderjaar. De<br />
vergoeding moet door de vergadering<br />
van eigenaren worden vastgesteld en<br />
kan tussentijds door de vergadering<br />
worden gewijzigd. Daarnaast dient<br />
de vergoeding het karakter te hebben<br />
van een onkostenvergoeding, die ook<br />
dient te voldoen aan de aanvullende<br />
voorwaarden die door de Belastingdienst<br />
zijn vastgesteld.<br />
Volgens de Belastingdienst is op<br />
dit moment in de volgende gevallen<br />
sprake van een vrijwilligersvergoeding.<br />
1. Indien de vergoeding gebaseerd is<br />
op inzet per uur en de vrijwilliger<br />
ouder is dan 23 jaar, mag de <strong>VvE</strong><br />
een vergoeding geven van maximaal<br />
€ 4,50 per uur, met een maxi-<br />
mum van € 150,- per maand en<br />
€ 1.500,- per jaar. Deze maximumbedragen<br />
gelden voor het totaal<br />
van de vergoeding voor de inzet<br />
van de vrijwilliger. Als de <strong>VvE</strong> zich<br />
aan deze bedragen houdt, hoeft zij<br />
hiervan geen opgave te doen bij de<br />
Belastingdienst.<br />
2. Indien de vergoeding niet gebaseerd<br />
is op inzet per uur, dient de<br />
<strong>VvE</strong> een vergoeding te geven die<br />
zó laag is dat deze niet in verhouding<br />
staat tot de omvang en het<br />
tijdsbeslag van het werk. Ook dan<br />
mag de vergoeding maximaal<br />
€ 150,- per maand en € 1.500,-<br />
per jaar bedragen. Deze maximumbedragen<br />
gelden voor het totaal<br />
van de vergoeding voor de inzet<br />
van de vrijwilligster. Als de <strong>VvE</strong> zich<br />
aan deze bedragen houdt, hoeft zij<br />
hiervan geen opgave te doen bij de<br />
Belastingdienst.<br />
VERZEKERINGEN<br />
Naast de vergoedingen spelen ook<br />
verzekeringen een rol. Wat gebeurt er<br />
bijvoorbeeld als de vrijwilliger schade<br />
veroorzaakt aan de gemeenschappelijke<br />
gedeelten of zaken van de <strong>VvE</strong>?<br />
In het geval van aansprakelijkheid zijn<br />
er verschillende verzekeringen die de<br />
schade kunnen vergoeden.<br />
Als de vrijwilliger een Aansprakelijkheidsverzekering<br />
voor particulieren<br />
(AVP) heeft en ten opzichte van de<br />
<strong>VvE</strong> een onrechtmatige daad pleegt<br />
- zoals schade toebrengen aan<br />
gemeenschappelijke gedeelten en<br />
zaken van de <strong>VvE</strong> door bijvoorbeeld<br />
een verkeerd schoonmaakmiddel te<br />
gebruiken - dan dekt deze verzekering<br />
in de meeste gevallen de schade.<br />
Indien de vrijwilliger deze verzekering<br />
niet heeft afgesloten, kan de <strong>VvE</strong> een<br />
aanvullende aansprakelijkheidsverzekering<br />
voor vrijwilligers afsluiten.<br />
Kortom: het is aan te raden om aan<br />
de vrijwilliger te vragen of deze een<br />
particuliere aansprakelijkheidsverzekering<br />
heeft die eventuele schade<br />
dekt die kan ontstaan tijdens het<br />
vrijwilligerswerk.<br />
Daarnaast kan de <strong>VvE</strong> overwegen om<br />
een ongevallenverzekering af te sluiten<br />
voor het geval dat de vrijwilliger<br />
lichamelijk letsel oploopt tijdens het<br />
vrijwilligerswerk.<br />
CONCLUSIE<br />
Het inschakelen van vrijwilligers door<br />
de <strong>VvE</strong> brengt risico’s met zich mee.<br />
Om te voorkómen dat een arbeidsrelatie<br />
met de vrijwilliger ontstaat,<br />
dient de <strong>VvE</strong> zich onder meer aan de<br />
volgende criteria te houden:<br />
• Er dient een schriftelijke overeenkomst<br />
te worden aangegaan.<br />
• De vrijwilliger en de <strong>VvE</strong> beogen<br />
bij het aangaan - en ook in de<br />
praktijk - een opdrachtovereenkomst.<br />
In deze overeenkomst staan<br />
geen bepalingen of afspraken uit<br />
een arbeidsovereenkomst, zoals<br />
regelingen over ziekte en vakantie.<br />
Sanne Siebes is werkzaam bij<br />
Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.<br />
Tel: 026-443 42 49<br />
E-mail: info@rijssenbeek.nl<br />
Internet: www.rijssenbeek.nl<br />
RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALI-<br />
SEERD IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET<br />
NAME APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT,<br />
HUURRECHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET<br />
KANTOOR BEHARTIGT DE BELANGEN VAN MEER<br />
DAN 3.000 VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.
35<br />
<strong>VvE</strong><br />
<strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong><br />
<strong>VvE</strong><br />
BELANG!<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
BELANG! <strong>VvE</strong><br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
<strong>VvE</strong><br />
BELANG!<br />
TARIEVEN<br />
JURIDISCHE<br />
TARIEVEN<br />
ZAKEN<br />
TARIEVEN<br />
TARIEVEN JURIDISCHE<br />
JURIDISCHE JURIDISCHE<br />
TARIEVEN ZAKEN<br />
TARIEVEN ZAKEN TARIEVEN ZAKEN<br />
JURIDISCHE<br />
JURIDISCHE JURIDISCHE<br />
ZAKEN<br />
ZAKEN ZAKEN<br />
Belangenorganisatie Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en voor appartementseigenaar<br />
de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
Belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong> en appartementseigenaar<br />
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Raad van Arbitrage voor de Bouw<br />
Procedure Raad van Arbitrage voor de Bouw<br />
PRIJZEN JURIDISCHE PRIJZEN EXCL.<br />
DIENSTVERLENING<br />
Procedure Raad Memorie van Raad<br />
van Arbitrage Raad eis:<br />
van van vanaf voor Arbitrage € de 495,00<br />
EXCL. BTW JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Bouw voor de de Bouw<br />
Procedure Procedure Memorie Raad van Raad Arbitrage eis: vanaf Arbitrage € voor 495,00 de Bouw voor Bouw de Bouw<br />
EXCL.<br />
Memorie van eis: vanaf € 495,00<br />
EXCL. EXCL. BTWEXCL.<br />
Standaard uurtarief € 105,00<br />
Memorie van eis: antwoord: vanaf € vanaf 495,00€ 495,00<br />
Standaard BTW uurtarief € 105,00<br />
Memorie Memorie van Memorie eis: van vanaf eis: eis: € antwoord: 495,00 vanaf € vanaf 495,00€ 495,00<br />
Standaard Standaard uurtarief € uurtarief 105,00 € 105,00<br />
Memorie van Memorie 2e antwoord: processtuk: van antwoord: vanaf vanaf € 495,00 € vanaf 375,00€ 495,00<br />
Standaard Standaard Standaard uurtarief VOORLICHTING € € uurtarief 105,00 € 105,00<br />
Memorie van Memorie 2e antwoord: van 495,00<br />
2e processtuk: 2e Zitting processtuk:<br />
processtuk: vanaf inclusief van antwoord: vanaf<br />
€ 375,00 vanaf voorbereiding: € 375,00 vanaf € 495,00<br />
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Procedure Raad € Arbitrage 375,00 voor vanaf de € 450,00 Bouw<br />
VOORLICHTING<br />
VOORLICHTING<br />
Bijwonen vergadering/huiskamerbijeenkomst/ 2e Zitting processtuk: 2e inclusief 2e voorbereiding: € vanaf € 450,00<br />
PRIJZEN JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Procedure Raad Zitting Zitting processtuk: vanaf<br />
van inclusief inclusief € 375,00 vanaf<br />
Arbitrage voorbereiding: voorbereiding: € 375,00<br />
de Bouw vanaf vanaf € 450,00 € 450,00<br />
PRIJZEN EXCL. JURIDISCHE DIENSTVERLENING<br />
Procedure Memorie van Raad eis: van vanaf Arbitrage € 495,00 voor de Bouw<br />
VOORLICHTING<br />
Bijwonen VOORLICHTING<br />
Bijwonen kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/<br />
€ 495,00 per dagdeel (ochtend, Zitting Zitting inclusief Zitting voorbereiding: vanaf € 450,00<br />
Bijwonen<br />
EXCL. kennissessies: EXCL.<br />
Memorie van Procedure inclusief<br />
eis: vanaf GIW/Geschillencommissie<br />
voorbereiding: vanaf € 450,00<br />
Standaard € eis: 495,00 vanaf € 495,00<br />
Bijwonen Bijwonen middag, € 495,00 avond) uurtarief € 105,00<br />
Memorie van antwoord: vanaf € 495,00<br />
kennissessies: vergadering/huiskamerbijeenkomst/<br />
per € € 495,00 dagdeel 495,00 per (ochtend, per dagdeel dagdeel (ochtend, (ochtend, Procedure Standaard middag, avond) uurtarief € 105,00<br />
Memorie van Klachtenformulier:<br />
antwoord: vanaf € 325,00<br />
Standaard vanaf € 495,00<br />
kennissessies:<br />
middag, € € 495,00<br />
avond) uurtarief € 105,00<br />
Memorie 2e Procedure processtuk: van antwoord:<br />
GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf € vanaf 375,00€ 495,00<br />
VOORLICHTING<br />
kennissessies: middag, avond) per per € 495,00 dagdeel per (ochtend, dagdeel (ochtend, Klachtenformulier: Procedure GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf € 325,00<br />
2e Procedure processtuk: € 2e Procedure Verweerschrift:<br />
processtuk: vanaf € 375,00 GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf € 325,00<br />
ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.<br />
Zitting Klachtenformulier: inclusief vanaf voorbereiding: €<br />
vanaf<br />
375,00<br />
€ 325,00 vanaf € 450,00<br />
middag, VOORLICHTING<br />
middag, avond) VOORLICHTING<br />
avond) Bijwonen middag, avond) vergadering/huiskamerbijeenkomst/ Verweerschrift: vanaf € 325,00<br />
ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.<br />
Zitting Klachtenformulier: Klachtenformulier: inclusief voorbereiding: vanaf € 325,00 € ADVIES EN BIJSTAND IN GESCHILLEN O.A.<br />
Zitting Klachtenformulier: Verweerschrift: Zitting inclusief voorbereiding:<br />
inclusief voorbereiding: vanaf vanaf vanaf € 325,00 € 450,00<br />
vanaf € 375,00<br />
APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT<br />
vanaf € 450,00<br />
Bijwonen Bijwonen kennissessies: ADVIES vergadering/huiskamerbijeenkomst/<br />
EN BIJSTAND € 495,00 per IN dagdeel GESCHILLEN (ochtend, O.A. Verweerschrift: Zitting inclusief Verweerschrift: voorbereiding: vanaf € 325,00<br />
vanaf € 375,00 vanaf € 375,00<br />
APPARTEMENTSRECHT APPARTEMENTSRECHT EN BOUWRECHT EN BOUWRECHT Verweerschrift: Procedure Zitting inclusief GIW/Geschillencommissie<br />
vanaf voorbereiding: € 325,00 vanaf € 375,00<br />
vanaf € 325,00<br />
ADVIES<br />
kennissessies: ADVIES EN<br />
kennissessies: EN middag, BIJSTAND € 495,00 per € IN 495,00 dagdeel GESCHILLEN per (ochtend, dagdeel O.A. O.A.<br />
(ochtend,<br />
Incasso<br />
ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
avond) EN BIJSTAND IN GESCHILLEN EN BOUWRECHT O.A. Procedure Zitting inclusief<br />
Incasso Zitting Procedure Zitting Klachtenformulier: voorbereiding: inclusief vanaf € 375,00<br />
inclusief GIW/Geschillencommissie<br />
voorbereiding: vanaf € 375,00<br />
voorbereiding: vanaf 375,00<br />
middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
avond)<br />
Incasso no cure – no<br />
vanaf<br />
pay<br />
€<br />
(nadere<br />
325,00<br />
uitleg<br />
middag, APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
Advies: avond) vanaf € EN 195,00 BOUWRECHT<br />
EN BOUWRECHT Klachtenformulier:<br />
Incasso no<br />
Klachtenformulier: Verweerschrift: Incasso<br />
Incasso cure voorwaarden – no<br />
vanaf<br />
pay cure<br />
€<br />
(nadere zie vanaf<br />
–<br />
325,00<br />
no website) vanaf € 325,00<br />
pay uitleg<br />
€<br />
(nadere uitleg<br />
Advies: vanaf ADVIES Advies: Pakketprijzen<br />
Screening € 195,00 vanaf EN Huishoudelijk BIJSTAND € 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN vanaf O.A. € 350,00 Verweerschrift: Incasso<br />
voorwaarden Verweerschrift: Incasso voorwaarden Zitting Incasso<br />
zie vanaf website) inclusief no € cure 325,00 zie vanaf voorbereiding: – no<br />
website) € pay 325,00 (nadere vanaf uitleg € 375,00<br />
Pakketprijzen<br />
ADVIES Pakketprijzen<br />
Screening EN ADVIES APPARTEMENTSRECHT Pakketprijzen<br />
Screening Huishoudelijk BIJSTAND Advies: Opstellen EN vanaf Huishoudelijk nieuw BIJSTAND IN Reglement: GESCHILLEN € Huishoudelijk 195,00 IN Reglement: GESCHILLEN EN vanaf BOUWRECHT<br />
O.A. Reglement: € 350,00 vanaf O.A. € vanaf 350,00 Zitting Incasso inclusief no Zitting Incasso voorwaarden cure Voor voorbereiding: inclusief – meer no cure pay informatie: voorbereiding: zie (nadere – no website) vanaf pay neem uitleg € (nadere 375,00 vanaf contact uitleg € 375,00 op met<br />
Opstellen nieuw Huishoudelijk EN BOUWRECHT<br />
Reglement: vanaf<br />
Incasso no cure – no pay (nadere uitleg<br />
Advies:<br />
Advies:<br />
vanaf<br />
vanaf APPARTEMENTSRECHT Advies: Opstellen Screening € 650,00<br />
195,00<br />
€ 195,00 vanaf nieuw Huishoudelijk € 195,00 EN Reglement: BOUWRECHT<br />
vanaf voorwaarden Voor meer voorwaarden Voor Incasso informatie: een zie van meer website) onze informatie: neem zie juristen website) contact neem en laat op contact met u informeren op met over de<br />
Screening € 650,00Pakketprijzen<br />
Screening € Huishoudelijk vanaf € 350,00 Huishoudelijk Reglement: Reglement:<br />
voorwaarden zie website)<br />
Screening Huishoudelijk Reglement: vanaf € 350,00 Incasso een van onze een Incasso VvV-Pluspakket<br />
mogelijkheden.<br />
juristen van no onze cure en juristen laat – no u informeren pay en laat (nadere u informeren over uitleg de over de<br />
Pakketprijzen<br />
vanaf € 350,00<br />
Pakketprijzen<br />
Advies: Procedure vanaf kantonrechter<br />
€ 195,00<br />
vanaf Opstellen € 350,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Incasso mogelijkheden. no cure – pay (nadere uitleg<br />
Opstellen Advies: Procedure vanaf nieuw kantonrechter<br />
€ 195,00 Huishoudelijk VvV-Pluspakket Incasso VvV-Pluspakket<br />
mogelijkheden.<br />
voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl no cure zie – no website) pakket pay (nadere of van bel € 0162-469120<br />
uitleg 295,00<br />
Advies: Screening Procedure Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf Huishoudelijk kantonrechter<br />
€ 195,00 Reglement: vanaf € vanaf 450,00 € 350,00<br />
Opstellen Opstellen nieuw vanaf Huishoudelijk € 650,00 nieuw Huishoudelijk Reglement: Reglement: voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl Voor voorwaarden Speciaal juridisch@vvebelang.nl meer zie website) pakket informatie: zie of van website) pakket € 0162-469120 neem 295,00 of van bel contact € 0162-469120 295,00 op met<br />
€ 650,00 Screening Screening Huishoudelijk Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: vanaf Reglement: € vanaf 450,00 vanaf € 350,00 € vanaf 450,00<br />
(nadere uitleg voorwaarden zie website)<br />
Opstellen nieuw Huishoudelijk Reglement: € vanaf 350,00<br />
vanaf € 650,00 vanaf € 650,00<br />
een van onze juristen laat u informeren over de<br />
Opstellen nieuw Antwoord/verweerschrift: Huishoudelijk Reglement: 450,00 vanaf<br />
(nadere uitleg voorwaarden zie website)<br />
Opstellen<br />
2e processtuk:<br />
nieuw Huishoudelijk<br />
vanaf € 275,00<br />
Reglement: vanaf € 450,00<br />
(nadere Voor meer uitleg informatie: voorwaarden neem zie contact website) op met<br />
€ 650,00<br />
vanaf<br />
Voor meer mogelijkheden.<br />
Voor informatie: meer neem contact neem op contact met op met<br />
Procedure € 2e 650,00 processtuk:<br />
kantonrechter<br />
€ 2e<br />
Procedure Zitting<br />
650,00 processtuk: vanaf inclusief € 275,00<br />
kantonrechter<br />
vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00<br />
een Voor van meer onze informatie: juristen en neem laat u contact informeren op met over de<br />
Procedure Zitting inclusief Procedure Zitting Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter<br />
voorbereiding: inclusief kantonrechter<br />
voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf vanaf € € 375,00 450,00 een Voor van meer juridisch@vvebelang.nl onze een Voor mogelijkheden.<br />
een informatie: juristen van meer van onze onze en informatie: juristen neem laat juristen u contact informeren en of www.vvebelang.nl<br />
neem en laat laat u op contact 0162-469120<br />
informeren u met over informeren de op met over over de<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: Procedure kantonrechter<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: Antwoord/verweerschrift:<br />
vanaf<br />
vanaf €<br />
450,00<br />
450,00 vanaf € 450,00<br />
mogelijkheden.<br />
een van onze mogelijkheden.<br />
een juridisch@vvebelang.nl juristen van onze en juristen laat u informeren<br />
www.vvebelang.nl<br />
en of laat u 0162-469120 informeren over over<br />
Antwoord/verweerschrift: Procedure Procedure kantonrechter<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: kantonrechter<br />
Antwoord/verweerschrift: vanaf 450,00 vanaf € 450,00<br />
mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl of<br />
2e processtuk: vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00 juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120<br />
Dagvaarding/verzoekschrift: vanaf 450,00<br />
de mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl mogelijkheden. juridisch@vvebelang.nl juridisch@vvebelang.nl of 0162-469120<br />
Antwoord/verweerschrift: vanaf € 450,00<br />
0162-469120<br />
of of<br />
2e processtuk: 2e processtuk: 2e Zitting vanaf processtuk: vanaf inclusief € 275,00 € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00<br />
145_15_002<strong>VvE</strong>_adv juridisch_def.indd<br />
Antwoord/verweerschrift: 2e processtuk: 1 vanaf € 275,00 450,00 vanaf € 450,00<br />
bel 0162-469120 bel 0162-469120<br />
26-01-15 12:47<br />
Zitting Zitting inclusief inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00<br />
2e processtuk: 2e Zitting processtuk: vanaf inclusief € 275,00 vanaf voorbereiding: € 275,00 vanaf € 375,00<br />
www.vvebelang.nl<br />
Zitting inclusief Zitting voorbereiding: inclusief voorbereiding: vanaf € 375,00 vanaf € 375,00<br />
145_15_002<strong>VvE</strong>_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47<br />
145_15_002<strong>VvE</strong>_adv juridisch_def.indd 1 26-01-15 12:47<br />
www.vvebelang.nl<br />
www.vvebelang.nl<br />
VAN DE RECHTER<br />
LANGER<br />
ZELFSTANDIG<br />
WONEN?<br />
Mr. J.A. (John) Liewes, Juridische Dienst <strong>VvE</strong> Belang<br />
Besluit over machtiging<br />
installeren traplift 1<br />
Een lid van een <strong>VvE</strong> is 83 jaar<br />
oud en kan als gevolg van zijn<br />
fysieke beperkingen zijn<br />
appartement op de tweede<br />
etage slechts met moeite<br />
bereiken. Hij vraagt de <strong>VvE</strong><br />
toestemming om een traplift<br />
aan te leggen.<br />
1. ECLI:NLRBAMS:<strong>2017</strong>:1499<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
De <strong>VvE</strong> weigert dit en draagt hiervoor onder andere de volgende argumenten aan:<br />
• dat de eigenaar zich bij de aankoop van het appartement in 1998, toen hij ongeveer<br />
63 jaar oud was, geen of voldoende rekenschap had gegeven van problemen die op<br />
latere leeftijd zouden kunnen ontstaan;<br />
• dat de waarde van de overige appartementen door de aanwezigheid van de traplift<br />
negatief wordt beïnvloed.<br />
Eerst legt de Kantonrechter het criterium uit waaraan het besluit van de <strong>VvE</strong> moet<br />
worden getoetst:<br />
‘Beoordeeld dient te worden of de <strong>VvE</strong> bij afweging van alle bij het besluit betrokken<br />
belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen geen<br />
toestemming aan [verzoeker sub 1] te geven voor het doen aanbrengen van een traplift<br />
in het gemeenschappelijk trappenhuis. Daarbij komt het dus aan op een afweging van<br />
de belangen van [verzoeker sub 1] en die van de <strong>VvE</strong>.’<br />
Daarna vernietigt de Kantonrechter het besluit van de <strong>VvE</strong> en geeft vervolgens een<br />
machtiging om de traplift te mogen aanleggen:<br />
‘Niet betwist is dat [verzoeker sub 1] als gevolg van zijn fysieke beperkingen zijn appartement<br />
op de tweede etage, via de trap thans slechts met moeite kan bereiken. Evenmin is<br />
betwist dat die fysieke beperkingen van [verzoeker sub 1] niet van voorbijgaande aard zijn,<br />
maar zich in de toekomst verder in voor [verzoeker sub 1] negatieve zin zullen ontwikkelen.<br />
Niet gesteld of gebleken is dat ook andere, al dan niet aan de leeftijd van [verzoeker<br />
sub 1] gerelateerde beperkingen in de nabije toekomst in de weg zullen staan aan het<br />
bewonen van het appartement door [verzoeker sub 1] en zijn echtgenote. Op de keper<br />
beschouwd is de mogelijkheid van [verzoeker sub 1] om het appartement te kunnen blijven<br />
bewonen dan ook uitsluitend afhankelijk van de aanwezigheid van een traplift.<br />
Daarmee is zijn belang bij de aanwezigheid van een traplift gegeven en evident. Aan<br />
[verzoeker sub 1] kan bezwaarlijk worden tegengeworpen, zoals de <strong>VvE</strong> doet, dat hij<br />
zich bij aankoop van het appartement in 1998, toen hij circa 63 jaar oud was, geen of<br />
onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de problemen die op hoge leeftijd zouden<br />
kunnen gaan ontstaan als gevolg van het feit dat het een appartement op de tweede<br />
etage betreft dat uitsluitend over de trap bereikbaar is. Daaraan komt in het kader van<br />
de hiervoor genoemde belangenafweging dan ook geen gewicht toe.<br />
Verder heeft de <strong>VvE</strong> naar voren gebracht dat de waarde van de appartementsrechten<br />
van de overige leden negatief zullen worden beïnvloed door de aanwezigheid van een<br />
traplift in het gemeenschappelijk trappenhuis. Dat zulks daadwerkelijk het geval is en in<br />
welke mate daarvan sprake zal zijn, is echter op geen enkele manier door de <strong>VvE</strong> naar<br />
voren gebracht en onderbouwd. Dat standpunt van de <strong>VvE</strong> wordt in het kader van de<br />
te maken belangenafweging dan ook terzijde gesteld.<br />
De enige voorwaarde die de Kantonrechter stelt, is dat het <strong>VvE</strong>-lid een bedrag van<br />
€ 2.500,- stort op de bankrekening van de <strong>VvE</strong>. Dit bedrag dient ter zekerheid van<br />
de <strong>VvE</strong> dat, indien de traplift te zijner tijd wordt verwijderd, de <strong>VvE</strong> niet wordt geconfronteerd<br />
met de kosten van verwijdering van de traplift en/of herstel van eventuele<br />
schade aan het trappenhuis die na verwijdering van de traplift ontstaat.<br />
Een zorgvuldige belangenafweging in de vergadering is dus noodzakelijk bij door<br />
een eigenaar gevraagde (noodzakelijke) voorzieningen.
36<br />
<strong>VvE</strong><br />
PROBLEEM<br />
INCASSO SUPPORT<br />
MET<br />
INCASSEREN?<br />
PROBLEEM MET<br />
INCASSEREN?<br />
VAN DE RECHTER<br />
Vergoeding incassokosten:<br />
LET OP DE CORRECTE<br />
FORMULERING!<br />
37<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Jolanda van de Wetering, Juridische Dienst <strong>VvE</strong> Belang<br />
VVE INCASSO SUPPORT HELPT!<br />
VVE INCASSO SUPPORT HELPT!<br />
GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!<br />
GESPECIALISEERDE INCASSODIENST EN NO CURE-NO PAY!<br />
Betaalt een een eigenaar eigenaar zijn periodieke zijn periodieke of extra of bijdrage extra niet? Wacht vooral niet te lang met uw vordering!<br />
U bijdrage kunt deze niet? eenvoudige Wacht vordering vooral niet uit handen te lang met<br />
geven uw vordering! aan <strong>VvE</strong> IncassoSupport. U kunt deze eenvoudige Wij verzorgen vordering<br />
uit handen geven aan <strong>VvE</strong> Incassode<br />
hele incassoprocedure voor u. Meld uw incasso<br />
Support. Wij verzorgen de hele incassoprocedure<br />
via onze helpdesk voor u. Meld 0162-469120 uw incasso aan<br />
aan<br />
of via via onze juridisch@vvebelang.nl.<br />
helpdesk 0162-469120 of via<br />
juridisch@vvebelang.nl.<br />
<strong>VvE</strong> IncassoSupport maant de debiteur aan door<br />
<strong>VvE</strong> IncassoSupport maant de debiteur aan door<br />
eerst een herinnering te versturen en daarna een<br />
eerst een herinnering te versturen en daarna een<br />
sommatie.<br />
sommatie.<br />
Volgt<br />
Volgt<br />
naar<br />
naar<br />
aanleiding<br />
aanleiding<br />
van<br />
van<br />
deze<br />
deze<br />
aanmaningen<br />
aanmaningen<br />
geen<br />
geen<br />
betaling,<br />
betaling,<br />
dan<br />
dan<br />
wordt<br />
wordt<br />
een<br />
een<br />
dagvaarding<br />
dagvaarding<br />
uitgebracht.<br />
uitgebracht.<br />
Het<br />
Het aanbrengen<br />
van<br />
van<br />
de<br />
de dagvaarding<br />
bij<br />
bij<br />
de<br />
de<br />
kanton-<br />
kantonrechter<br />
gebeurt<br />
op<br />
op basis<br />
van<br />
van<br />
‘no<br />
‘no cure -<br />
no<br />
no<br />
pay’.<br />
pay’.<br />
Dat betekent er dat bij er u bij geen u geen kosten kosten in rekening rekening worden<br />
gebracht worden gebracht als de rechter als de de rechter vordering vordering geheel afwijst. geheel<br />
afwijst.<br />
Wordt de vordering door de rechter geheel of<br />
gedeeltelijk Wordt vordering toegewezen? door de In dat rechter geval geheel maakt of <strong>VvE</strong><br />
IncassoSupport gedeeltelijk toegewezen? aanspraak In op dat de geval buitengerechtelijke<br />
maakt <strong>VvE</strong><br />
incassokosten IncassoSupport die aanspraak door de rechter op de buitengerechtelijke<br />
zijn toegewezen.<br />
Ook incassokosten het salaris die gemachtigde. door rechter De hoofdsom zijn toegewezen. en de<br />
toegewezen Ook het salaris rente gemachtigde. komen toe De aan hoofdsom de <strong>VvE</strong>. en de<br />
toegewezen rente komen toe aan de <strong>VvE</strong>.<br />
Jolanda Jolanda van van de de Wetering, Wetering, afdeling afdeling incasso incasso<br />
KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT:<br />
● het KIES bestuur VOOR VVE en INCASSOSUPPORT:<br />
de beheerder worden ontlast<br />
● het uw vordering bestuur en is de in beheerder professionele worden handen ontlast<br />
● uw <strong>VvE</strong> vordering IncassoSupport is in professionele is al jarenlang handen zeer succesvol<br />
● <strong>VvE</strong> U wordt IncassoSupport op de hoogte is al gehouden jarenlang van zeer de succesvol<br />
● voortgang U wordt op van de de hoogte zaak. gehouden van de<br />
voortgang van de zaak.<br />
Meld uw incasso aan bij onze helpdesk<br />
Meld 0162-469120 uw incasso of aan via juridisch@vvebelang.nl.<br />
bij onze helpdesk<br />
0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl.<br />
Op grond van de wet<br />
Incasso Kosten (Wik)<br />
moeten consumenten<br />
een zogenaamde<br />
‘veertiendagenbrief’<br />
ontvangen bij een<br />
betalingsverzoek. Alleen<br />
op deze manier kan<br />
aanspraak worden gemaakt<br />
op vergoeding van de<br />
incassokosten. Dat is ook<br />
voor de <strong>VvE</strong> belangrijk.<br />
Op 25 november 2016 1 heeft<br />
de Hoge Raad uitspraak<br />
gedaan in de procedure over<br />
de zgn. ‘veertiendagenbrief’.<br />
Wat houdt die uitspraak in?<br />
1. ECLI:NLRBAMS:<strong>2017</strong>:1499<br />
De termijn van veertien dagen begint op de dag na de ontvangst van de aanmaning.<br />
Dit sluit aan bij de bedoeling van de wetgever dat de schuldenaar veertien volle dagen<br />
de gelegenheid heeft om het verschuldigde bedrag te betalen zonder dat incassokosten<br />
verschuldigd zijn.<br />
De aanvang van de termijn moet in de brief correct worden vermeld. Vermeldingen<br />
als ‘binnen veertien dagen na heden’ of ‘binnen veertien dagen na verzending van<br />
deze brief’ zijn onjuist en misleidend. Een brief met deze vermeldingen zal dus tot<br />
afwijzing van de incassokosten leiden.<br />
Een juiste vermelding is: ‘binnen veertien dagen vanaf de dag dat deze brief bij u is<br />
bezorgd’ of ‘binnen vijftien dagen nadat deze brief bij u is bezorgd’. De <strong>VvE</strong> mag ook<br />
een langere termijn hanteren, bijvoorbeeld ‘binnen drie weken nadat u deze brief<br />
heeft ontvangen’.<br />
ZONDAG, MAANDAG, FEESTDAG?<br />
De Hoge Raad geeft aan dat in zaken waarbij de schuldenaar niet verschijnt, als<br />
uitgangspunt kan worden genomen dat de brief op de tweede dag na verzending<br />
is bezorgd. De Hoge Raad maakt een uitzondering op die bepaling indien de brief<br />
op vrijdag wordt verzonden of vóór een feestdag. Een zondag, maandag of officiële<br />
feestdag mag niet worden meegeteld in de bezorgingstermijn. Een op vrijdag verzonden<br />
brief wordt dus geacht pas op dinsdag te worden bezorgd. Het verdient daarom<br />
aanbeveling de veertiendagenbrieven aan het begin van de week te verzenden of<br />
anders goed de dagen te tellen.<br />
Foute vermeldingen zijn fataal. De enige reparatie is om alsnog een nieuwe en juist<br />
geformuleerde veertiendagenbrief aan de schuldenaar te verzenden.<br />
Deze uitspraak maakt het voor de schuldenaar aantrekkelijk om de ontvangst van de<br />
veertiendagenbrief te ontkennen. In dat geval moet de <strong>VvE</strong> bewijzen dat ze de brief<br />
heeft verzonden naar een adres waarvan ze redelijkerwijs mocht aannemen dat de<br />
schuldenaar daar kon worden bereikt. Ook kan ze op die manier bepalen op welke<br />
dag de brief daar (op zijn laatst) is aangekomen. Om een dergelijk verweer van de<br />
schuldenaar vóór te kunnen zijn, zal de veertiendagenbrief dus aangetekend moeten<br />
worden toegezonden.<br />
SAMENGEVAT<br />
Het is belangrijk:<br />
• dat de <strong>VvE</strong> de veertien dagenbrief controleert op de juiste bewoordingen en de<br />
correcte termijn;<br />
• dat ze ervoor zorgt dat ze de ontvangst kan bewijzen als de ontvangst van de<br />
veertiendagenbrief wordt ontkend.<br />
Wilt u zeker weten dat uw vordering correct en volledig wordt overgenomen?<br />
Kies dan voor <strong>VvE</strong> Incasso Support. Kijk voor meer informatie op www.vvebelang.nl.<br />
Onder het kopje ‘juridisch’ vindt u <strong>VvE</strong> Incasso Support.<br />
Bellen kan ook: 0162-469 120.
6<br />
39<br />
COLUMN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
KEURMERK<br />
Keuren voor<br />
t<br />
Aboma_Keurmerk_druk.indd 1 03-05-2011 09:30:32<br />
5<br />
7<br />
4<br />
8<br />
3<br />
2<br />
1<br />
2018<br />
9<br />
10<br />
12<br />
11<br />
Bent u echt de baas over<br />
uw appartement?<br />
U MAG NIET ALTIJD<br />
VERHUREN!<br />
door Mr Aniel Autar, Kooijman Autar Notarissen, Rotterdam<br />
Aboma bv<br />
Maxwellstraat 49 a<br />
6716 BX Ede<br />
Postbus 141<br />
6710 BC Ede<br />
T 0318 691920<br />
info@aboma.nl<br />
www.aboma.nl<br />
Een veilige lift is een gekeurde lift!<br />
Problemen voorkomen<br />
Tot uw enkels in het regenwater in uw parkeergarage, een overstroomde<br />
toiletpot of een lift buiten werking, het is nooit leuk als water u verrast.<br />
Problemen door een slecht of niet functionerende pompinstallatie kunt u<br />
daarom beter voor zijn door de werking en technische staat te controleren.<br />
DP beschermt uw gebouw en uw bezittingen tegen wateroverlast<br />
door uw installatie altijd in topconditie te houden, zodat deze uw<br />
afvalwater binnen enkele seconden kan verwerken.<br />
DUURZAAM BOUWEN<br />
AAN VEILIGHEID EN KWALITEIT.<br />
adv_Aboma_<strong>VvE</strong> Magazine.indd 1 11-04-17 15:58<br />
www.dp.nl/vve<br />
Nu de economie weer tot bloei lijkt te komen, durven veel mensen weer te beleggen. Sommige deskundigen<br />
stellen zelfs dat de overheid mensen met een goed gevulde spaarpot dwingt om te beleggen. Op de bank hoeft<br />
u immers niet te rekenen als u uw vermogen wilt laten groeien. Spaargeld wordt - net als beleggingen van enige<br />
omvang - sinds 1 januari jl. in de inkomstenbelasting tegen een hoger tarief belast. Als je geen goed rendement<br />
behaalt, verarm je dus eigenlijk.<br />
Veel notarissen hebben het eind vorig jaar druk gehad met de oprichting van bv’s. Een bv kan handig zijn voor een onderneming,<br />
maar ook om belasting te besparen of uit te stellen. Een bv betaalt namelijk geen belasting over het fictieve<br />
rendement, maar over het werkelijk behaalde rendement. Als u liever niet belegt in effecten of in ‘stenen’, kan het onderbrengen<br />
van spaargeld in een eigen bv dus uitkomst bieden. Vanzelfsprekend is de fiscus hier niet blij mee. Daarom is vorig<br />
jaar aangekondigd dat er antimisbruikwetgeving komt, maar momenteel is die wetgeving er nog niet.<br />
MAG U VERHUREN?<br />
Veel mensen richten zich nu ook op het beleggen in vastgoed, i.c. de verhuur van appartementen. Dat levert vaak dubbel<br />
rendement op: maandelijks ontvangen ze huurinkomsten en ze profiteren bovendien van de waardestijging. Dat vastgoed<br />
ook in waarde kan dalen, is men kennelijk vergeten.<br />
Als u overweegt in vastgoed te gaan beleggen, adviseer ik u om steeds na te gaan of er binnen de <strong>VvE</strong> regels gelden voor<br />
de verhuur van de woningen. Ik heb het dan niet alleen over AirBNB-achtige huursituaties, maar ook over alle andere<br />
vormen van verhuur. Dat dit geen vreemd advies is, blijkt onder andere uit het feit dat er vorig jaar volop is geprocedeerd<br />
over de vraag of de eigenaar van een appartementsrecht wel mocht verhuren.<br />
VAKANTIEVERHUUR<br />
De tekst van de splitsingsakte is soms van doorslaggevende betekenis is. Dat blijkt bijvoorbeeld uit een geschil waarover<br />
de rechtbank Rotterdam op 10 augustus 2016 oordeelde. In dat geval verhuurde de eigenaar tijdens zijn vakanties zijn<br />
appartement voor korte periodes aan derden. Het ging om commerciële verhuur. In de splitsingsakte was bepaald dat het<br />
appartement bestemd was als woning en dat een ander gebruik slechts was toegestaan als de <strong>VvE</strong> daarmee akkoord ging.<br />
Bovendien was in het splitsingsreglement bepaald dat het appartement alleen met goedkeuring van het <strong>VvE</strong>-bestuur aan een<br />
ander in gebruik mocht worden gegeven. De rechtbank verbood de eigenaar zijn woning te blijven verhuren. Tot een soortgelijk<br />
oordeel kwam de Rechtbank Den Haag op 14 september 2016 en het Gerechtshof Amsterdam op 25 oktober 2016.<br />
Passend en vrijblijvend<br />
advies over de<br />
juiste capaciteit en<br />
instellingen van uw<br />
afvalwaterinstallatie<br />
Preventief onderhoud<br />
aan uw pompinstallatie<br />
en reiniging van<br />
de pompput<br />
Onze landelijke<br />
servicedienst die bij storing<br />
aan uw drainagepomp of<br />
-installatie direct paraat is<br />
LET OP SPLITSINGSAKTE EN -REGLEMENT!<br />
Ook het omvormen van een appartement tot drie studio’s voor de verhuur kan in strijd met de regels zijn. Dat vond het<br />
Gerechtshof Den Haag op 19 januari 2016. Het hof kwam tot dat oordeel nadat het de splitsingsakte goed had bestudeerd.<br />
De eigenaar was van mening dat de bepaling in de splitsingsakte was bedoeld om overbewoning tegen te gaan, maar het<br />
hof besliste dus anders.<br />
Dat de <strong>VvE</strong> niet altijd aan het langste eind trekt, toont de uitspraak van de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland<br />
28 september 2016 ons: de regels moeten wel op de juiste wijze tot stand zijn gekomen en in het juiste document zijn vastgelegd.<br />
In die situatie ging het om een eigenaar van een appartement op een recreatieterrein. Tijdens de ledenvergadering<br />
werd met ruime meerderheid besloten om in het huishoudelijk reglement op te nemen dat een eigenaar zijn appartement<br />
maximaal acht weken per jaar mag verhuren. ‘Onze’ eigenaar was het daarmee niet eens en de rechter volgde hem: niet<br />
de regels voor het vaststellen van een huishoudelijk reglement hadden in acht genomen moeten worden, maar die van het<br />
splitsingsreglement.<br />
Houd uw eigendommen droog. Zorg voor een<br />
efficiënte afwatering. Altijd! Kijk ook op www.dp.nl/vve<br />
De conclusie is dus helder: als u een appartement aanschaft voor de verhuur, controleer dan eerst de splitsingsakte en<br />
het splitsingsreglement. Anders kan deze belegging u duur komen te staan!.
By<br />
IVOREETRADE<br />
GALERIJVLOERRENOVATIE.NL<br />
SWISSDECKVLOERTEGELS.NL<br />
MOOIEBALKONVLOER.NL<br />
Dé onderhoudsvrije antislip vloer voor galerij en balkon!<br />
Op zoek naar persoonlijke<br />
zorg voor uw vastgoed?<br />
SKW-Gecertificeerd<br />
<strong>VvE</strong>-Beheerder<br />
• Mooi & trendy<br />
• Snel gelegd<br />
• Kliksysteem<br />
• Onderhoudsvrij<br />
• Duurzaam<br />
• Antislip<br />
• Geen aangroei<br />
• Geluiddempend<br />
• Comfortabel<br />
• Licht van gewicht<br />
• Diervriendelijk<br />
• 15 jaar garantie<br />
Vastgoedmanagement<br />
Bosscheweg 135<br />
5282 WV te Boxtel<br />
Tel: 0411 - 686136<br />
www.ibotec.nl<br />
ibotec@ibotec.nl<br />
15 JAAR<br />
GARANTIE<br />
100%<br />
RECYCLEBAAR<br />
0297-591225<br />
www.galerijvloerrenovatie.nl / info@ivoreetrade.com<br />
• Kwaliteit, kennis en betrouwbaarheid<br />
• Vast contact is ervaren <strong>VvE</strong>-beheerder<br />
en mede-eigenaar in het bedrijf<br />
• 1e kwartaal gratis, geen opzegtermijn<br />
• Wij werken met software van Twinq<br />
• SKW gecertificeerd<br />
Bouwmanagement<br />
& advies<br />
Verzekeringen<br />
<strong>VvE</strong>-management<br />
Meerjarenonderhoudsplan<br />
Aan- en verkoopbegeleiding<br />
& verhuur<br />
“Wij stappen in op elk gewenst niveau”<br />
REBO neemt uw VVE<br />
het werk uit handen<br />
Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel<br />
daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering<br />
van administratieve taken, financieel beheer en groot en<br />
klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-<br />
Nederland graag met raad en daad terzijde.<br />
www.zomervve.nl<br />
Meer dan beheer<br />
Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57<br />
Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl<br />
www.bfmvastgoed.nl<br />
www.rebogroep.nl<br />
vve@rebogroep.nl<br />
Amersfoort<br />
(033) 450 26 60<br />
Doetinchem<br />
(0314) 369 290<br />
Laag Soeren<br />
(0313) 42 73 21<br />
Rijssenbeek Incasso incasseert voorschotbijdragen,<br />
eenmalige bijdragen en stookkosten voor <strong>VvE</strong>’s. Onze<br />
specialistische kennis van het appartementsrecht onderscheidt<br />
ons van deurwaarders en incassobureaus.<br />
Daarnaast staat Rijssenbeek Incasso voor:<br />
• uitstekende bereikbaarheid;<br />
• snelle behandeling;<br />
• bijstand van A tot Z;<br />
• actief in heel Nederland;<br />
• geen of lage kosten;<br />
• online inzage;<br />
• proactief meedenken.<br />
Meer informatie?<br />
Kijk op www.rijssenbeekincasso.nl<br />
Rijssenbeek Incasso - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem<br />
www.rijssenbeekincasso.nl - T 026 - 35 29 790<br />
GALERIJ<br />
VERHOGING<br />
Isorub: rubber met<br />
bijzondere isolatie<br />
PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE<br />
GOEDE WARMTE-ISOLATIE<br />
VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID<br />
MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT<br />
AANGENAME STROEFHEID<br />
GEEN VERKLEURINGEN<br />
VALBREKEND<br />
Virulyweg 1<br />
7602 RG Almelo<br />
T +31 (0)546 - 850466<br />
F +31 (0)546 - 828812<br />
E info@pamalmelo.nl<br />
I www.pamalmelo.nl<br />
GELUIDS-<br />
REDUCTIE OP<br />
LOOPGELUID<br />
IS MINIMAAL<br />
50%<br />
Bespaar op uw<br />
buitenverlichting<br />
Speciaal voor plafonnières en<br />
wandarmaturen<br />
Plaatsing LED Tube<br />
in bestaande TLarmatuur<br />
Vervangt de 8 Watt TL<br />
(optioneel met accu)<br />
Opwaarderen<br />
PL-C/PL-S armatuur<br />
www.lightly.nl | info@lightly.nl<br />
055-3014512<br />
XS <strong>VvE</strong> Beheer is een betaalbaar, digitaal beheerconcept, dat speciaal<br />
is ontwikkeld voor kleine verenigingen van eigenaars van 2 tot en met<br />
XS <strong>VvE</strong> Beheer is een betaalbaar, digitaal beheerconcept, dat speciaal<br />
20 appartementsrechten.<br />
is ontwikkeld voor kleine verenigingen van eigenaars van 2 tot en met<br />
Veel 20 XS <strong>VvE</strong> appartementsrechten.<br />
kleine Beheer <strong>VvE</strong>’s is een ontbreekt betaalbaar, het digitaal vaak beheerconcept, aan kennis, dat vaardigheid speciaal<br />
en/of is ontwikkeld tijd om voor het beheer kleine verenigingen van de (financiële) van eigenaars administratie van 2 tot goed en uit met te<br />
Veel kleine <strong>VvE</strong>’s ontbreekt het vaak aan kennis, vaardigheid<br />
voeren. 20 appartementsrechten.<br />
Bovendien is vanaf mei 2005 iedere <strong>VvE</strong> verplicht zijn zaken<br />
en/of tijd om het beheer van de (financiële) administratie goed uit te<br />
goed op orde te hebben en geld te reserveren voor groot onderhoud.<br />
voeren. Veel kleine Bovendien <strong>VvE</strong>’s is ontbreekt vanaf mei het 2005 vaak iedere aan <strong>VvE</strong> kennis, verplicht vaardigheid zijn zaken<br />
Juist goed en/of op voor tijd orde om deze te het groep hebben beheer kleine en van geld <strong>VvE</strong>’s de te (financiële) reserveren biedt XS administratie <strong>VvE</strong> voor Beheer groot de onderhoud. goed helpende uit te<br />
hand. voeren. Voor Bovendien een betaalbare is vanaf prijs mei 2005 biedt iedere XS <strong>VvE</strong> <strong>VvE</strong> Beheer verplicht u ondermeer zijn zaken de<br />
Juist voor deze groep kleine <strong>VvE</strong>’s biedt XS <strong>VvE</strong> Beheer de helpende<br />
volgende goed op orde diensten hebben aan: en geld te reserveren voor groot onderhoud.<br />
hand. Voor een betaalbare prijs biedt XS <strong>VvE</strong> Beheer u ondermeer de<br />
• volgende Juist up-to-date voor diensten deze houden groep aan: van kleine uw <strong>VvE</strong>’s administratie biedt XS en <strong>VvE</strong> uw Beheer financieel de helpende beheer;<br />
continuïteit in het beheren van uw <strong>VvE</strong>;<br />
•<br />
hand.<br />
up-to-date<br />
Voor een<br />
houden<br />
betaalbare<br />
van uw<br />
prijs<br />
administratie<br />
biedt XS <strong>VvE</strong><br />
en<br />
Beheer<br />
uw financieel<br />
u ondermeer<br />
beheer;<br />
de<br />
innen van de periodieke bijdragen en eventuele betalingsachterstanden;<br />
innen van periodieke bijdragen en eventuele betalingsachter-<br />
• up-to-date houden van uw administratie en uw financieel beheer;<br />
•<br />
volgende<br />
continuïteit<br />
diensten<br />
in het<br />
aan:<br />
beheren van uw <strong>VvE</strong>;<br />
7 dagen per week / 24 uur per dag inzage in uw administratie.<br />
• standen; continuïteit in het beheren van uw <strong>VvE</strong>;<br />
• 7 innen dagen van per de week periodieke / 24 uur bijdragen per dag inzage en eventuele in uw administratie.<br />
betalingsachterstanden;<br />
Wilt u meer weten over de uitgebreide<br />
• 7 dagen dienstverlening Wilt per week u meer / 24 en weten uur tarieven per dag over inzage van de uitgebreide<br />
in XS uw <strong>VvE</strong> administratie. Beheer,<br />
dienstverlening bezoek en dan tarieven onze website: van XS <strong>VvE</strong> Beheer,<br />
Wilt WWW.XSVVEBEHEER.NL<br />
u meer bezoek weten dan onze over website: de uitgebreide<br />
dienstverlening en tarieven van <strong>VvE</strong> Beheer,<br />
WWW.XSVVEBEHEER.NL<br />
bezoek dan onze website:<br />
Stichting XS <strong>VvE</strong> Beheer • Postbus 387 • 4900 AJ OOSTERHOUT<br />
tel: 0162 – 433 844 • fax: 0162 – 461 526 • mail: info@xsvvebeheer.nl<br />
Stichting XS<br />
WWW.XSVVEBEHEER.NL<br />
<strong>VvE</strong> Beheer • Postbus 387 • 4900 AJ OOSTERHOUT<br />
tel: 0162 – 433 844 • fax: 0162 – 461 526 • mail: info@xsvvebeheer.nl<br />
Stichting XS <strong>VvE</strong> Beheer • Postbus 387 • 4900 AJ OOSTERHOUT<br />
tel: 0162 – 433 844 • fax: 0162 – 461 526 • mail: info@xsvvebeheer.nl
42<br />
43<br />
<strong>VvE</strong> BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
<strong>VvE</strong> Magazine besteedt aandacht<br />
aan bijzondere appartementen. In<br />
deze vierenveertigste aflevering<br />
aandacht voor wonen in een voormalige<br />
kostschool voor jonge heren.<br />
Kees van der Leer:<br />
“ZO’N EEUWENOUD<br />
GEBOUW IS HEEL<br />
EIGENZINNIG”<br />
IN DE WERELDT IS VEEL GEVAER:<br />
VAN ‘PLAIJSANT HUIJS’ TOT<br />
STATIG APPARTEMENTENCOMPLEX<br />
AAN DE VLIET<br />
Soms, als het hard stormt, als het gebinte knarst en piept en het<br />
water van de anders zo kalme Vliet tegen de kade klotst, lijken de<br />
geesten van de vroegere bewoners nog aanwezig in ‘In de Wereldt is<br />
veel Gevaer’ in Voorburg. Dan begrijpt de argeloze bezoeker ook wat<br />
die mysterieuze naam van het statige pand betekent. De jongens die<br />
verbleven in het voormalige ‘jongehereninstituut’ zullen menigmaal<br />
bang geweest zijn als ze ’s avonds in bed lagen. Welke sombere<br />
gedachten over de gevaren van het leven hebben door de hoofden<br />
van de jonge bewoners gespookt?<br />
We kunnen de 21e-eeuwse bezoeker<br />
gerust stellen: zo gevaarlijk is het niet in<br />
de Schoolstraat. En er wordt ook niet zo<br />
veel meer gevaren op de Vliet. Want dat<br />
is de originele betekenis van de naam<br />
van het huis, vertelt Kees van der Leer,<br />
historicus, oud-docent economie én<br />
voorzitter van het <strong>VvE</strong>-bestuur van het<br />
markante gebouw. Hij heeft een indrukwekkend<br />
aantal publicaties op zijn naam<br />
staan: over de historie van Voorburg,<br />
over Hofwijck (het buiten van Constantijn<br />
Huygens) maar ook over het pand<br />
waarin hij woont, over prentkunst en over<br />
Prinses Marianne, de rebelse dochter van<br />
koning Willem I en Wilhelmina van Pruisen.<br />
Met grote regelmaat geeft Van der<br />
Leer lezingen over die onderwerpen.<br />
‘PLAIJSANT’<br />
Hij kan boeiend vertellen over de<br />
geschiedenis van het gebouw, dat<br />
in 1745 werd gekocht door hugenoot<br />
Jean Nau, die een boerderijtje<br />
bezat aan de Cleijne Laan. “Naast het<br />
boerderijtje lag ‘In de Wereldt is veel<br />
Gevaer’, dat werd omschreven als ‘een<br />
seer plaijsant huijs ende erve welk aan<br />
drie partijen kan worden bewoont’.<br />
Hoe oud het precies is, weten we niet,<br />
maar het buiten stond er in elk geval<br />
al in het begin van de zeventiende<br />
eeuw. Archiefstukken uit die tijd melden<br />
de dubbelzinnige betekenis van<br />
de naam al.<br />
De zoon van Jean Nau, die net als<br />
zijn vader leerlooier was, liet in 1790<br />
de boerderij en het buitenhuis afbreken<br />
en vervangen door een nieuw<br />
herenhuis met een fraaie middenpartij,<br />
bekroond door een timpaan met Louis<br />
Seize-guirlandes.<br />
In 1826 kreeg Bart Schreuders<br />
toestemming om een kostschool in<br />
het gebouw te vestigen. Hij mocht<br />
ook een ‘dagschool’ beginnen voor<br />
kinderen uit Voorburg en omstreken.<br />
Het werd een financieel debacle, maar<br />
gelukkig werd het instituut gered door<br />
een destijds gerenommeerde pedagoog,<br />
die C.W. Bruinings Ingenhoes<br />
benoemde tot kostschoolhouder.<br />
Deze bracht het instituut tot grote<br />
bloei. Hij werd opgevolgd door zijn<br />
zoon. In deze tijd kreeg de Cleijne<br />
Laan - dankzij het instituut - een<br />
nieuwe naam: Schoolstraat.”<br />
NIEUWE WOONFUNCTIE<br />
“Toen bleek dat kostscholen hun<br />
langste tijd hadden gehad, huurde<br />
J.A.H. Reiziger het pand. Hij vestigde<br />
er in 1904 een onderwijsinstituut voor<br />
‘jongelieden uit den beschaafden<br />
stand’. Reiziger woonde zelf met zijn<br />
gezin in het huis, net als zijn voorgangers.<br />
In 1909 viel - volkomen onverwacht<br />
- het doek voor het instituut: de<br />
eigenaar had kennelijk gezondheidsproblemen.<br />
In het gebouw werd een wasserij<br />
gevestigd, maar in een later stadium<br />
ook een spiritistisch genootschap. Dat<br />
gaf een heel eigen dimensie aan de<br />
spookverhalen die al langer de ronde<br />
deden over het huis. In 1976 is het<br />
gebouw volledig gerestaureerd en in<br />
zijn oude luister hersteld. Het pand<br />
werd rijksmonument en kreeg dankzij<br />
de renovatie ookzijn oorspronkelijke<br />
woonfunctie terug.”<br />
Het is nu een appartementencomplex<br />
dat vijf appartementsrechten telt. Dat<br />
lijkt heel overzichtelijk, maar het beheer<br />
van zo’n mooi monument brengt ook<br />
de nodige uitdagingen met zich mee,<br />
vertelt de bestuursvoorzitter. “Zo’n<br />
eeuwenoud pand is heel eigenzinnig.
44<br />
45<br />
<strong>VvE</strong> BIJZONDERE APPARTEMENTEN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Ieder appartement is weer anders en<br />
dat is soms organisatorisch lastig. Dan<br />
heb je het al snel over de verdeling<br />
van de kosten. De splitsingsakte en het<br />
bijbehorende reglement zijn kennelijk<br />
voor meerdere vormen van uitleg vatbaar.<br />
De ene notaris interpreteert de<br />
documenten anders dan de andere.”<br />
‘MONUMENTWAARDIG’<br />
Hij geeft een paar voorbeelden: “Aan<br />
de tuinzijde hebben we een mooie<br />
serre. Bij de restauratie in 1976 is een<br />
verkeerde houtsoort gebruikt. Dat<br />
leidde tot houtrot en dus tot hoge<br />
kosten, want een complete vervanging<br />
bleek noodzakelijk. Dan rijst de vraag<br />
voor wie die kosten zijn. De notaris<br />
kwam er niet uit, maar uiteindelijk<br />
hebben we overeenstemming bereikt.<br />
Dat is vooral te danken aan het feit dat<br />
de bewoners allemaal erg begaan zijn<br />
met het huis. De sfeer is heel goed.<br />
Alle vijf de eigenaren waren van mening<br />
dat de serre belangrijk is voor het<br />
aanzien van het hele pand. We hebben<br />
de serre dan ook meteen ‘monumentwaardig’<br />
gemaakt.”<br />
Naast het gebouw staat het koetshuis,<br />
dat wel deel uitmaakt van het monument<br />
maar niet onder de <strong>VvE</strong> valt. De<br />
eigenaar van het gebouw was van plan<br />
de zoldervloer te verlagen, waardoor<br />
de houten, in roeden verdeelde ramen<br />
in de zijgevel ook moesten ‘zakken’.<br />
De Monumentencommissie stemde<br />
toe op voorwaarde dat de ramen<br />
werden vervangen door stalen (!)<br />
exemplaren zonder roedenverdeling.<br />
Alle eigenaren vonden dat een slecht<br />
plan. De Stichting Mooi Voorburg was<br />
het hartgrondig met hen eens. Van der<br />
Leer: “Ook dat is in goed overleg geregeld.<br />
Iedereen is tevreden, want het<br />
resultaat is heel mooi geworden.”<br />
HARMONIE<br />
Via de Schoolstraat komen bewoners<br />
en bezoekers op de fraaie binnenplaats,<br />
waar iedere eigenaar een auto<br />
mag parkeren. De <strong>VvE</strong> beheert de<br />
binnenplaats; de bewoners van de<br />
zijvleugel en het koetshuis betalen<br />
mee aan het onderhoud. Een en al<br />
harmonie dus.<br />
Van der Leer geeft nog een voorbeeld<br />
van de lastige kostenverdeling: “We<br />
betalen jaarlijks maar liefst ca. 10.000<br />
euro voor de (collectieve) verwarming.<br />
Dat bedrag wordt op basis van de<br />
breukdelen en de gegevens van de<br />
verbruiksmeters verdeeld over de<br />
eigenaren, maar we kunnen de hoogte<br />
van het bedrag niet verklaren. Het dak<br />
is heel goed geïsoleerd. Ik bewoon<br />
zelf de hele bovenste etage met het<br />
prachtige balkenplafond. Een heel<br />
hoge ruimte dus, maar met twee radiatoren<br />
is het prima warm te stoken.<br />
We laten binnenkort eens uitzoeken<br />
waarom we zo veel voor onze warmte<br />
en warm water betalen.”<br />
BUREAUCRATIE<br />
Hij ergert zich aan de bureaucratie die<br />
op allerlei momenten opduikt. “Het<br />
onderhoud van een monumentaal<br />
pand is vanzelfsprekend kostbaar”,<br />
zegt hij. “Daarom maken we ons wel<br />
zorgen over het dreigende afschaffen<br />
van de fiscale aftrekbaarheid van de<br />
onderhoudskosten. Dat zou voor<br />
ons een enorme kostenverhoging<br />
betekenen.”<br />
En zo zijn er nog wel wat ambtelijke<br />
verwikkelingen. “Voor de restauratie<br />
die 30 jaar geleden is uitgevoerd,<br />
hebben we subsidie aangevraagd. Het<br />
heeft tien jaar geduurd voor er een<br />
positieve beschikking was. De prijzen<br />
waren toen al zo fors gestegen dat de<br />
restauratie duurder uitviel dan wanneer<br />
we hem tien jaar eerder - zonder<br />
subsidie - hadden laten uitvoeren.”<br />
Van der Leer doet veel zelf op het<br />
gebied van beheer en onderhoud:<br />
hij vraagt offertes aan voor werkzaamheden<br />
en controleert de facturen. “Dat<br />
bespaart de <strong>VvE</strong> veel kosten. Ik heb<br />
ook het meerjarenonderhoudsplan<br />
gemaakt en we hebben een goed<br />
gevuld reservefonds. Dat is ook wel<br />
nodig bij een pand dat zo bewerkelijk<br />
is als dit. Glasbewassing, schilderwerk<br />
en dat soort zaken zijn net iets lastiger<br />
dan bij een modern appartementencomplex.”<br />
BEHEERDER<br />
De voorzitter is blij met de dienstverlening<br />
van beheerder XS <strong>VvE</strong> Beheer.<br />
“De mensen die daar werken zijn heel<br />
toegankelijk. We werken goed samen.<br />
Voor een heel kleine <strong>VvE</strong> zoals die van<br />
ons is het een hele klus om de hele<br />
administratie zelf te doen. Om nog<br />
maar te zwijgen van eventuele aanmaningen<br />
(waar gelukkig tot op heden<br />
geen sprake van is). Afgezien daarvan<br />
vind ik het een goede zaak dat een<br />
neutrale organisatie betrokken is bij<br />
“EEN GOED<br />
GEVULD<br />
RESERVEFONDS<br />
IS NOODZAKELIJK<br />
VOOR HET<br />
ONDERHOUD<br />
VAN ZO’N PAND”<br />
het beheer en onderhoud en ons ook<br />
kan adviseren. We kunnen eenvoudig<br />
inloggen om de boekhouding en de<br />
stand van de uitgaven in te zien.<br />
De Algemene Ledenvergadering<br />
hoeven ze niet voor ons te organiseren:<br />
dat doen we zelf. Het is wel heel<br />
gemakkelijk dat alle stukken compleet<br />
en overzichtelijk zijn als we de ALV<br />
houden. Die vergaderingen houden<br />
we gewoon bij mij thuis. Het zijn<br />
gezellige bijeenkomsten en ‘alle’<br />
eigenaren zijn altijd aanwezig!”
46<br />
<strong>VvE</strong> VERZEKERINGEN<br />
VERRUIMDE KEUZE<br />
VOOR EEN JURIDISCH<br />
SPECIALIST; MAAK<br />
ER GEBRUIK VAN!<br />
Het Europese Hof van Justitie heeft begin 2016 het recht op<br />
vrije advocaatkeuze van een rechtsbijstandverzekerde<br />
verruimd. Met deze maatregel worden de belangen<br />
van de verzekerde in ruime mate beschermd.<br />
Een jurist of advocaat met specialistische<br />
kennis van dit rechtsgebied is daarvoor<br />
de aangewezen persoon. Dan rijst de<br />
vraag: in welke situaties heeft de<br />
<strong>VvE</strong> vrije advocaatkeuze?<br />
Jack Zuidweg, accountmanager<br />
van Centraal Beheer<br />
Verzeker de<br />
Verzeker de<br />
Verzeker de belangrijkste risico’s<br />
belangrijkste risico’s<br />
belangrijkste risico’s voor uw <strong>VvE</strong><br />
voor uw <strong>VvE</strong><br />
voor uw <strong>VvE</strong><br />
Onze <strong>VvE</strong>-verzekerden worden vanuit de rechtsbijstandverzekering<br />
door de juridisch specialisten van Stichting<br />
Achmea Rechtsbijstand (SAR) bijgestaan. Een team van 20<br />
ervaren specialisten op <strong>VvE</strong>-gebied verlenen deskundige<br />
hulp aan <strong>VvE</strong>’en.<br />
Vrije advocaatkeuze is in de volgende situaties mogelijk:<br />
• als sprake is van een belangenconflict: de wederpartij<br />
heeft ook een rechtsbijstandverzekering en Achmea<br />
Rechtsbijstand is ingeschakeld voor het geschil;<br />
• als onze jurist vindt dat de oplossing van uw geschil vraagt<br />
om een gerechtelijke of administratiefrechtelijke procedure.<br />
U kunt in deze gevallen nog steeds kiezen voor een<br />
deskundige jurist van Achmea Rechtsbijstand, maar ook<br />
voor een andere externe juridisch deskundige. Als u besluit<br />
om uw zaak uit handen te geven aan een externe deskundige,<br />
schakel deze dan niet zelf in. Neem hiervoor contact<br />
op met uw juridisch specialist van Achmea Rechtsbijstand.<br />
Die verstrekt de opdracht aan de externe deskundige.<br />
JURIDISCHE HULP VAN SAR<br />
Marijn van Popering werkt als jurist bij Stichting Achmea<br />
Rechtsbijstand (SAR) en helpt veel <strong>VvE</strong>’en. Zij vertelt: “Wij<br />
zien in onze praktijk een toename van het aantal juridische<br />
geschillen. Dat komt vooral doordat er vaak (juridische)<br />
kennis ontbreekt bij het bestuur en de appartementseigenaren<br />
over hun rechten en plichten. Dat is ook logisch, want<br />
bestuursleden zijn meestal goedwillende bewoners die in<br />
hun vrije tijd de <strong>VvE</strong> zo goed mogelijk proberen te besturen.<br />
Dat leidt soms tot juridische geschillen. Vorig jaar hielpen<br />
wij ruim 1.500 <strong>VvE</strong>’en bij de oplossing van hun juridische<br />
probleem.”<br />
JURIDISCHE HULP VAN <strong>VvE</strong> BELANG<br />
Een voorbeeld van een externe deskundige is John Liewes,<br />
jurist bij <strong>VvE</strong> Belang. Hij zegt: “Wij behandelen jaarlijks circa<br />
5.000 juridische vragen. Naast deze 5.000 juridische vragen,<br />
worden er zo’n 500 dossiers behandeld, en we zijn vaak<br />
aanwezig als de zaak voor de Kantonrechter komt. Verder<br />
kennen wij de rechtspraak goed en houden we de ontwikkelingen<br />
nauwgezet in de gaten. Wij weten hoe de besluitvorming<br />
verloopt, welke processen er spelen én we kennen alle<br />
ins en outs van het appartementsrecht en het bouwrecht.”<br />
CONFLICTEN<br />
“Binnen <strong>VvE</strong>’en kunnen allerlei problemen ontstaan tussen<br />
bewoners onderling, bijvoorbeeld door overlast. Soms<br />
ontstaat een financieel conflict omdat een eigenaar niet wil<br />
betalen. Maar wij behandelen ook zaken die spelen tussen<br />
beheerders van <strong>VvE</strong>’en en aannemers. En we spelen een rol<br />
bij het aan- en verkoopproces. Over het algemeen hebben<br />
bestuurders van <strong>VvE</strong>’en weinig ervaring met dit type processen.<br />
Voor ons is het gesneden koek!”<br />
De juridische dienst van <strong>VvE</strong> Belang biedt diverse adviesmogelijkheden<br />
voor aangesloten <strong>VvE</strong>’en. De helpdesk is<br />
dagelijks van 9 tot 12 uur bereikbaar op telefoonnummer<br />
0162-469 120 voor gratis eerstelijns advies. Dat advies is in<br />
de meeste gevallen voldoende. Lukt het niet om via de<br />
telefoon een oplossing te vinden? Dan kan de dienst een<br />
schriftelijk advies geven tegen een laag uurtarief. Liewes:<br />
“Als wij moeten procederen, ligt het uurtarief een stuk lager<br />
dan de tarieven van advocaten die rond € 180,- liggen.”<br />
INFORMATIE<br />
Wilt u meer informatie over de Rechtsbijstandverzekering?<br />
Belt u dan de <strong>VvE</strong>-specialisten van Centraal Beheer op<br />
055-579 8115. Zij zijn van maandag tot en met vrijdag<br />
bereikbaar van 8.00 uur tot 17.30 uur. Of kijk voor meer<br />
informatie op www.centraalbeheer.nl/vve.<br />
Gebouw en bewoners goed verzekerd<br />
bij Gebouw schadeen bewoners goed verzekerd<br />
bij schade<br />
U wilt als <strong>VvE</strong>-bestuurder zeker weten dat het<br />
gebouw U wilt als en <strong>VvE</strong>-bestuurder bewoners goed zeker verzekerd weten dat zijn het bij<br />
schade.<br />
gebouw<br />
Onze<br />
en de<br />
<strong>VvE</strong><br />
bewoners<br />
Meerkeuzepolis<br />
goed verzekerd<br />
kunt u precies<br />
zijn bij<br />
zo<br />
schade.<br />
samenstellen<br />
Onze <strong>VvE</strong><br />
als<br />
Meerkeuzepolis<br />
u wilt. Natuurlijk<br />
kunt<br />
heeft<br />
u precies<br />
deze<br />
polis<br />
zo samenstellen<br />
de verplichte<br />
als<br />
modules<br />
u wilt.<br />
Gebouwen<br />
Natuurlijk heeft<br />
en<br />
deze<br />
polis de verplichte modules Gebouwen en<br />
Aansprakelijkheid. U kunt daarnaast het pakket<br />
Aansprakelijkheid. U kunt daarnaast het pakket<br />
uitbreiden met extra modules zoals Glas en<br />
uitbreiden met extra modules zoals Glas en<br />
Rechtsbijstand. En met Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
en Ongevallen Vrijwilligers.<br />
Rechtsbijstand. En met Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
en Ongevallen Vrijwilligers.<br />
Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op<br />
Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op<br />
elkaar aan. U heeft dus geen gaten in de dekking<br />
elkaar aan. U heeft dus geen gaten in de dekking<br />
of dubbele dekkingen.<br />
of dubbele dekkingen.<br />
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />
geen luxe, maar noodzaak<br />
Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering:<br />
geen luxe, maar noodzaak<br />
Bestuurders van <strong>VvE</strong>’s kunnen persoonlijk<br />
Bestuurders van <strong>VvE</strong>’s kunnen persoonlijk<br />
aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor<br />
aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor<br />
onbehoorlijk en onzorgvuldig bestuur. Ook al<br />
onbehoorlijk en onzorgvuldig bestuur. Ook al<br />
zijn ze vrijwilliger. De module Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
beschermt bestuurders tegen<br />
zijn ze vrijwilliger. De module Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
beschermt bestuurders tegen<br />
deze risico’s. Een reguliere aansprakelijkheidsverzekering<br />
dekt dit risico niet.<br />
deze risico’s. Een reguliere aansprakelijkheidsverzekering<br />
dekt dit risico niet.<br />
centraalbeheer.nl/vve<br />
Gebouw en bewoners goed verzekerd<br />
bij<br />
Ongevallenverzekering<br />
schade<br />
Vrijwilligers<br />
U<br />
verzekert Ongevallenverzekering wilt als <strong>VvE</strong>-bestuurder letselschade Vrijwilligers<br />
weten dat het<br />
verzekert letselschade<br />
gebouw en de bewoners goed verzekerd zijn bij<br />
Bij het uitvoeren van onderhoudsklussen voor de<br />
schade.<br />
<strong>VvE</strong> Bij het kunnen uitvoeren Onze <strong>VvE</strong><br />
vrijwilligers van Meerkeuzepolis onderhoudsklussen kunt u precies<br />
letselschade oplopen. voor de<br />
zo<br />
De<br />
<strong>VvE</strong> samenstellen<br />
module<br />
kunnen<br />
Ongevallen<br />
vrijwilligers als u wilt.<br />
Vrijwilligers<br />
letselschade Natuurlijk heeft<br />
verzekert<br />
oplopen. deze<br />
de<br />
polis<br />
financiële<br />
De module de verplichte<br />
gevolgen<br />
Ongevallen modules<br />
van letsel,<br />
Vrijwilligers Gebouwen<br />
overlijden<br />
verzekert en<br />
of<br />
de<br />
Aansprakelijkheid.<br />
invaliditeit.<br />
financiële gevolgen U<br />
Voor € 40,-<br />
van kunt<br />
per<br />
letsel, daarnaast<br />
jaar<br />
overlijden het pakket<br />
verzekert u<br />
of<br />
alle<br />
uitbreiden invaliditeit. met Voor extra € 40,- modules per jaar zoals verzekert Glas en u alle<br />
vrijwilligers in één keer.<br />
Rechtsbijstand. vrijwilligers in één En met keer. Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
en Ongevallen Vrijwilligers.<br />
Uw voordelen van de <strong>VvE</strong> Meerkeuzepolis<br />
Uw voordelen van de <strong>VvE</strong> Meerkeuzepolis<br />
Wat uw keuze ook is, alle modules sluiten op<br />
Verzeker de belangrijkste risico’s voor uw<br />
elkaar Verzeker aan. U heeft de belangrijkste dus geen gaten risico’s in voor de dekking uw<br />
<strong>VvE</strong> in 1 keer<br />
of dubbele <strong>VvE</strong> in 1 dekkingen. keer<br />
U stelt zelf uw pakket samen<br />
U stelt zelf uw pakket samen<br />
Geen dubbele dekkingen of gaten in de dekking<br />
Bestuurdersaansprakelijkheids-<br />
Geen dubbele dekkingen of gaten in de dekking<br />
Rechtstreeks contact met onze specialisten<br />
Rechtstreeks contact met onze specialisten<br />
verzekering: geen luxe, maar noodzaak<br />
Bestuurders van <strong>VvE</strong>’s kunnen persoonlijk<br />
Premie berekenen of meer informatie?<br />
Premie berekenen of meer informatie?<br />
aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld voor<br />
Leden van <strong>VvE</strong> Belang krijgen een forse korting<br />
onbehoorlijk Leden van <strong>VvE</strong> en Belang onzorgvuldig krijgen bestuur. een forse Ook korting al<br />
die op kan lopen tot honderden euro’s. Bel voor<br />
zijn die ze op vrijwilliger. kan lopen tot De honderden module Bestuurdersaansprakelijkheid<br />
een vrijblijvende offerte beschermt onze bestuurders <strong>VvE</strong> specialisten tegen op<br />
euro’s. Bel voor<br />
een vrijblijvende offerte onze <strong>VvE</strong> specialisten op<br />
(055) 579 8115 of ga naar: centraalbeheer.nl/vve<br />
deze (055) risico’s. 579 8115 Een of reguliere ga naar: aansprakelijkheids-<br />
centraalbeheer.nl/vve<br />
verzekering dekt dit risico niet.<br />
centraalbeheer.nl/vve<br />
Ongevalle<br />
verzekert<br />
Bij het uitvo<br />
<strong>VvE</strong> kunnen<br />
De module O<br />
financiële ge<br />
invaliditeit. V<br />
vrijwilligers<br />
Uw voord<br />
Verzeke<br />
<strong>VvE</strong> in 1<br />
U stelt z<br />
Geen du<br />
Rechtstr<br />
Premie be<br />
Leden van V<br />
die op kan lo<br />
een vrijblijve<br />
(055) 579 81
48<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
49<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
DE AANDACHT BIJ HET ONDERHOUD<br />
VAN GEBREK NAAR GEBRUIK<br />
VERANDEREND GEBRUIK VAN WONINGEN VRAAGT OOK OM ANDER ONDERHOUD<br />
Een gebrek kent veel ‘gezichten’. Zo ziet u op de foto de resten van een sticker op een beltableau, maar het uiterlijk<br />
van dat tableau is ook getekend door de tijd. Bij het complex op de foto is geen sprake van binnen-buitenbrievenbussen<br />
en is de toegang tot het gebouw niet afsluitbaar. Technisch gezien is er niets aan de hand, maar ik denk dat<br />
weinig bewoners zo hun visite willen ontvangen.<br />
Daarnaast draagt deze situatie niet<br />
bij aan het gevoel van veiligheid en<br />
zullen de bewoners weinig complimenten<br />
krijgen voor het uiterlijk en de<br />
functionaliteit van het tableau. Maar<br />
onderhoud kost veel geld. We moeten<br />
dus veel aandacht besteden aan<br />
de wijze waarop we ons onderhoudsgeld<br />
besteden. Onderhoud moet efficiënt<br />
en effectief zijn. De <strong>VvE</strong> moet<br />
dan ook goed afspreken wat verstaan<br />
wordt onder het begrip onderhoud.<br />
Het lijkt zo eenvoudig, maar de foto<br />
laat al zien dat het om méér gaat dan<br />
techniek. Bij onderhoud gaat het ook<br />
om vragen als: ‘Hoe moeten onze<br />
woningen en ons gebouw er uitzien?<br />
En hoe willen de bewoners het kunnen<br />
gebruiken?’<br />
Er is maar een klein verschil tussen<br />
de woorden ‘gebrek’ en ‘gebruik’,<br />
maar dat kleine verschil is bepalend<br />
voor de manier waarop we omgaan<br />
met het onderhoud. Bij technische<br />
gebreken kijken we naar zaken als<br />
houtrot, scheurvorming, loskomende<br />
en verkleurende verf, installaties<br />
die in storing vallen, enz. Als we ook<br />
rekening willen houden met het<br />
gebruik, gaat het ook om de vraag<br />
of we de voorzieningen in, bij en om<br />
onze woning zó kunnen gebruiken<br />
dat ze passen bij de behoeften van<br />
ons gezin en ons bezoek. Voelen we<br />
ons beschermd tegen allerlei gevaren?<br />
Dragen de voorzieningen bij tot<br />
een goed leefmilieu en tot de juiste<br />
uitstraling van het complex? Kunnen<br />
we in ons appartement naar wens<br />
studeren, werken en onze hobby<br />
beoefenen?<br />
ANDERS WONEN EN ANDERS<br />
ONDERHOUDEN<br />
In de jaren 50 en 60 van de vorige<br />
eeuw werden grote aantallen woningen<br />
gebouwd die we nu vaak klein<br />
en onhandig vinden. De aandacht bij<br />
het onderhoud van woningen ging<br />
toen vooral uit naar reparatie van wat<br />
kapot was. Dat veranderde aan het<br />
eind van de vorige eeuw: toen ging<br />
het vooral om ‘schoon, heel en veilig’,<br />
maar ook om meer ruimte, meer licht<br />
en - niet in de laatste plaats - om een<br />
goede plaats voor het televisietoestel.<br />
En als we ouder werden, konden we<br />
verhuizen naar een verzorgingshuis.<br />
Dat is allemaal veranderd. We moeten<br />
langer voor onszelf blijven zorgen en<br />
we moeten veel minder energie gaan<br />
gebruiken. Als we ouder worden of<br />
minder mobiel, is een verzorgingshuis<br />
niet meer aan de orde. En de pensioenleeftijd<br />
schuift steeds verder op.<br />
Woningen zijn niet meer de ontmoetingsplaats<br />
van tientallen jaren geleden.<br />
We zien nu dat ieder gezinslid<br />
steeds vaker zijn eigen agenda heeft,<br />
maar ook zijn eigen scherm om tv te<br />
kijken, een spelletje te spelen en te<br />
communiceren.<br />
HET VERSCHIL TUSSEN ‘GEBREK’ EN<br />
‘GEBRUIK’ IS BEPALEND VOOR DE MANIER<br />
WAAROP WE OMGAAN MET ONDERHOUD<br />
We zullen ons hele leven moeten<br />
blijven studeren om aan het werk<br />
te blijven en we zullen vaker thuis<br />
werken. Dan maar verhuizen? Dat<br />
heeft ook zo zijn nadelen. Niet voor<br />
niets merken de bouwmarkten dat de<br />
woningen steeds sneller worden aangepast.<br />
Ook zien ze een toenemende<br />
behoefte aan adviezen van experts.<br />
WAT IS ONDERHOUD?<br />
Hoe definieer je onderhoud? Ik wil<br />
graag aanhaken bij de omschrijving die<br />
het Burgerlijk Wetboek hiervoor geeft:<br />
een ‘goed onderhouden zaak’ moet<br />
gericht zijn op ‘het voldoen aan de<br />
gebruiksbehoeften van de gebruikers’.<br />
Die - al jaren oude - visie past<br />
uitstekend bij de ontwikkelingen in<br />
de huidige tijd. We hebben het begrip<br />
‘onderhoud’ misschien wel te lang<br />
alleen gebruikt voor het herstellen van<br />
kapotte delen of het voorkómen van<br />
storingen. Mogelijk hebben we te lang<br />
gekeken naar de gebreken en te weinig<br />
naar de kwaliteit van de onderdelen<br />
waaraan die gebreken kunnen ontstaan.<br />
We staan nu voor een tijd dat we<br />
die zaken moeten gaan combineren<br />
om zo onze woning met alles erop, eraan<br />
en eromheen ‘bij de tijd’ te houden.<br />
Zo’n aanpak van het onderhoud moet<br />
wel beperkt blijven tot de bestaande<br />
kaders van ons woongebouw met al<br />
zijn voorzieningen. Als we die kaders<br />
overschrijden, gaat het (om het juridisch<br />
scherp te hebben en voor de<br />
deskundigen onder ons) niet meer<br />
over onderhoud maar over de eisen<br />
die worden gesteld voor nieuwbouw.<br />
Dit past precies bij de beschrijving van<br />
de eisen in het Bouwbesluit <strong>2017</strong> voor<br />
de ‘bestaande bouw’ en van de eisen<br />
voor veranderingen, respectievelijk<br />
verbeteringen op basis van het hierin<br />
beschreven ‘rechtens verkregen<br />
niveau’.<br />
ONDERHOUD IS MEER<br />
DAN OPLAPPEN<br />
VEEL WOONPLEZIER!<br />
Toen uw woning werd gebouwd,<br />
moest deze passen bij het gebruik van<br />
die tijd. Nu dat gebruik steeds sneller<br />
verandert, moeten we de betekenis<br />
van het woord ‘onderhoud’ ook aanpassen.<br />
Een goed onderhoudsplan<br />
wordt dan een ‘routekaart’ waarmee<br />
we niet alleen alles ‘schoon, heel en<br />
veilig’ houden, maar waarmee we<br />
ook ons woonplezier veilig stellen en<br />
verbeteren. Een goed onderhouden<br />
complex waarin het prettig wonen is;<br />
dat wens ik iedere appartementseigenaar<br />
van harte toe!<br />
Ing. Arie Warnaar<br />
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN
50 51<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
WERK LATEN UITVOEREN<br />
AAN DE GEVEL?<br />
Laat eerst een gedegen inspectie uitvoeren!<br />
Adviseur gevelbehandeling Wiebren Gras en consultant Henk Mulder<br />
brengen met grote regelmaat bezoeken aan Verenigingen van<br />
Eigenaren. Daarbij blijkt steeds weer dat de <strong>VvE</strong>’en veelal niet de<br />
noodzakelijke informatie hebben gekregen om tot een goede<br />
afweging te komen. Gras en Mulder: “Daarom zijn we bezig met het<br />
opstellen van een zogeheten checklist voor <strong>VvE</strong>’en. Daarmee kan de<br />
<strong>VvE</strong> gemakkelijk controleren of de betreffende aanbieder wel<br />
beschikt over de benodigde kennis en kunde. Vanzelfsprekend wordt<br />
die checklist in begrijpelijke taal opgesteld. De eigenaren - zeker<br />
degenen die niet beschikken over bouwkundige kennis - hebben<br />
recht op alle handvatten die nodig zijn voor het nemen van een<br />
verantwoorde beslissing. Kortweg komt het erop neer: hoe houdt de<br />
<strong>VvE</strong> Beun de Haas buiten de deur van het appartementencomplex?”<br />
Wiebren Gras: “Het is heel begrijpelijk dat een uitvoerend<br />
bedrijf graag een opdracht wil ‘binnenhalen’. Veel<br />
bedrijven zijn ‘gewapend’ met de beste bedoelingen;<br />
ook dat zien we heel vaak. Maar alleen met beste<br />
bedoelingen red je het niet, zo blijkt nog wel eens na<br />
‘gedane zaken’. Het probleem voor de <strong>VvE</strong> is dat een<br />
beunhaas vaak moeilijk te herkennen is. Voor leken (en<br />
de meeste appartementseigenaren horen tot die categorie)<br />
is het verschil tussen beunhaas en vakman vaak<br />
nauwelijks merkbaar. Dienstverleners kunnende aspirant-opdrachtgevers<br />
een prachtig verhaal voorschotelen,<br />
dat doorspekt is met technische termen. Hun<br />
aanbiedingen worden altijd uitgevoerd voor spectaculair<br />
lage prijzen. Met die praatjes hebben ze geregeld<br />
succes, want ze klinken heel overtuigend. Voor de<br />
eigenaren zijn de resultaten helaas vaak desastreus.”<br />
VVE DE LEYENHOVE<br />
Gras kreeg onlangs het verzoek om te komen kijken bij<br />
De Leyenhove in Hoogeveen, een gebouw (1979) met<br />
38 appartementen. Een ‘cosmetische’ behandeling van<br />
de gevels stond op de wensenlijst. Jan Wassen, penningmeester<br />
van de <strong>VvE</strong>: “Samen met Wiebren hebben<br />
we de gevels aan een grondige inspectie onderworpen.<br />
Het voegwerk was niet in optimale staat en in de<br />
loop der jaren was vergrauwing (verwering) ontstaan.<br />
Wiebren heeft de problemen in kaart gebracht en alle<br />
vragen beantwoord tijdens een informatieavond voor<br />
de eigenaren. We weten dat ons nog een flinke klus te<br />
wachten staat, maar dankzij de adviezen van onze geveladviseur<br />
kunnen we ons vele tienduizenden euro’s<br />
besparen. Hij heeft nl. voor ons een oplossing bedacht<br />
waardoor we geen gebruik hoeven te maken van<br />
- dure - steigers. Straks zijn alle problemen verholpen;<br />
daarvan zijn we nu al overtuigd.”<br />
‘BOLLINGEN’<br />
Gras: “Dat het voegwerk niet goed was, werd nog<br />
eens bevestigd door metingen met de zogeheten<br />
Pendelhamer van Schmidt. We zien dat vaak, maar hier<br />
vielen vooral de plaatselijke ‘bollingen’ (uitstulpingen)<br />
in het gevelwerk op. “<br />
Mulder: “Vaak is daar nauwelijks oog voor. Natuurlijk<br />
moet je ook weten wat de oorzaak is van dit type bollingen.<br />
Vaak ligt die in het feit dat tijdens het ontwerp<br />
van een project helaas geen rekening wordt gehouden<br />
met de eigenschappen van de materialen die worden<br />
toegepast. Denk bijvoorbeeld eens aan het uitzetten<br />
en krimpen (de uitzettingscoëfficiënt) van verschillende<br />
gevelmaterialen bij relatief hoge en lage buitentemperaturen.<br />
Het was beter geweest als hier gekozen<br />
was voor een flexibele voeg tussen de verschillende<br />
materialen.”<br />
De bollingen waren voor Gras aanleiding om een<br />
nadere inspectie uit te voeren met behulp van een endoscoop.<br />
Met deze apparatuur kan de gevelinspecteur<br />
letterlijk een blik in de spouw (de ruimte tussen binnenen<br />
buitenblad) werpen en de staat van de spouwankers<br />
beoordelen. Er bleken scheuren te zijn ontstaan. De<br />
bollingen/uitstulpingen zijn waarschijnlijk het gevolg van<br />
de uitzettingsverschillen van de toegepaste materialen.<br />
Slecht voegwerk bij een<br />
appartementencomplex in<br />
Capelle aan den IJssel<br />
KENNIS VERGAREN<br />
IS DE BESTE<br />
METHODE OM<br />
GELD TE<br />
BESPAREN!<br />
ROESTENDE SPOUWANKERS<br />
Mulder: “Vaak wordt ook vergeten dat in de spouw<br />
een natter klimaat kan ontstaan als de spouw<br />
helemaal met isolatiemateriaal is gevuld. Hierdoor<br />
gaan de spouwankers eerder oxideren en verliezen<br />
ze - doordat ze helemaal wegroesten - uiteindelijk<br />
hun functie: het bij elkaar houden van het binnenen<br />
het buitenblad. Eigenlijk moet ouder metselwerk<br />
altijd worden geïnspecteerd op de kwaliteit van de<br />
spouwankers. Zeker als het gaat om een gebouw<br />
met enkele etages. Sterker nog, zo’n periodieke<br />
keuring zou verplicht moeten worden gesteld.<br />
Dit gebeurde in Zwolle bij een<br />
appartementencomplex met<br />
doorgeroeste spouwankers<br />
Foto 2:<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
De eerder genoemde endoscoop is wat dat betreft een<br />
fantastisch hulpmiddel. Over deze materie, het inspecteren<br />
van ouder metselwerk en dan met name de kwaliteit van de<br />
spouwankers, wordt nog veel te weinig gesproken. Bij een<br />
spouw die volledig is gevuld met isolatiemateriaal, moet je<br />
vaak andere methoden toepassen om een waardeoordeel<br />
te geven. Als de hechting tussen het binnen- en buitenblad<br />
ontbreekt, moet de gevel, zeker uit veiligheidsoverwegingen,<br />
worden hersteld.”<br />
De foto bij dit artikel toont aan wat er kan gebeuren als de<br />
ankers zijn doorgeroest. Dat was het geval bij een appartementencomplex<br />
in Zwolle. Een flinke storm leidde tot dit<br />
treurige resultaat. Gelukkig was er alleen materiële schade.<br />
De eigenaar van de auto was net uitgestapt vóór de buitengevel<br />
het begaf.<br />
ERNSTIGE PROBLEMEN<br />
Jan Huges (MultiFlex Makelaarsdiensten) is beheerder van<br />
een aantal <strong>VvE</strong>’en, waaronder enkele in Capelle aan den<br />
IJssel. Twee bestuursleden van een <strong>VvE</strong> waren aanwezig<br />
tijdens een bijeenkomst van het Platform duurzame <strong>VvE</strong>’en<br />
Capelle aan den IJssel in 2016. Gras en Mulder deelden daar<br />
hun ervaring en kennis met zo’n 40 <strong>VvE</strong>-bestuurders.<br />
Huges: “Bij dit complex waren ernstige problemen aan het<br />
metsel- en voegwerk. Die waren acht jaar daarvoor mogelijk<br />
ontstaan door een onjuiste c.q. onvolledige behandeling.<br />
Lekkages waren het gevolg. Het bestuur beschikte al over<br />
enkele offertes, maar de informatieavond was aanleiding<br />
om Wiebren Gras uit te nodigen voor een bezoek aan het<br />
complex. Een goed besluit, want als beheerder weet je ook<br />
niet alles. Als er een bouwkundig probleem is, moet je er een<br />
deskundige bijhalen, dat is nu wel weer gebleken. Je moet<br />
de oorzaak van het probleem aanpakken. Klakkeloos onderhoud<br />
laten uitvoeren kan leiden tot nóg meer schade.”<br />
IMPREGNEREN?<br />
Gras: “Dat klopt. In een van de offertes werd gesproken<br />
over nogmaals impregneren. Een dergelijke behandeling is<br />
echter in het recente verleden niet op de juiste wijze uitgevoerd.<br />
De schade aan de gevels, die daardoor is ontstaan,<br />
zou bij nogmaals impregneren nog worden vergroot. Daarom<br />
is een gedegen inspectie ook zo belangrijk. Begrijpelijke<br />
voorlichting staat hierbij voorop. Als de opdrachtgever een<br />
goed advies krijgt, krijgt hij niet te maken met allerlei ongewenste<br />
effecten. Ook hier geldt: kennis vergaren is de beste<br />
methode om geld te besparen!”
<strong>VvE</strong> KLACHTENONDERHOUD ADVERTORIAL<br />
Wij ontzorgen u, zijn 24/7 bereikbaar en<br />
staan voor hoge kwaliteit.<br />
ONTZORGEN ALS<br />
KERNWAARDE<br />
GEEN ENKELE VERPLICHTING EN KOSTENBESPAREND!<br />
MELDING ONDERHOUD<br />
JE HOORT HET STEEDS VAKER: NIET DE JUISTE VAKLIEDEN<br />
BESCHIKBAAR ÓF GEEN TIJD OM ER ÉÉN TE REGELEN…<br />
Goed Geregeld Groep heeft hier een proces voor bedacht waarbij er veel tijd, geld en ergernis<br />
bespaart blijft voor de <strong>VvE</strong> (-beheerders). Dit is mogelijk doordat we een klachtmelding snel en<br />
vakkundig afhandelen waardoor u er zelf geen omkijken naar heeft!<br />
Hieronder een overzicht van mogelijke meldingen, die u 24/7 bij ons makkelijk kunt melden.<br />
Dak lekkage<br />
Stormschade<br />
Gevellekkage<br />
Defecte sloten<br />
CV-storingen<br />
Gaslekkage<br />
Lekkage waterleidingen<br />
Rioolontstopping<br />
Glasschade<br />
Brandschade<br />
Inbraakschade<br />
Kortsluiting van elektra<br />
Transparant Géén contract Vertrouwen Kwaliteit<br />
HOE WERKT HET ONTZORGEN VAN VVE’S EN BEHEER-<br />
DERS DOOR GOED GEREGELD GROEP?<br />
Het antwoord hierop is eigenlijk heel simpel: service,<br />
bereikbaarheid, kennis, communicatie en flexibiliteit. Met<br />
ruim 160 vakspecialisten uit alle disciplines staan we dag en<br />
nacht, 7 dagen per week klaar om elke klacht te verhelpen.<br />
Zelfs bij calamiteiten! De melding wordt direct opgepakt en<br />
altijd opgelost door iemand met kennis en ervaring.<br />
Gelijktijdig houden we de opdrachtgever continue op de<br />
hoogte van de status van de melding en juist hierin zijn<br />
we anders dan de meeste onderhoudsbedrijven. Nadat de<br />
klacht is verholpen wordt er door Goed Geregeld Groep<br />
contact opgenomen met desbetreffende persoon om zo de<br />
bewoners tevredenheid te evalueren. Dit noemen we<br />
ontzorgen.<br />
WAAR IS GOED GEREGELD GROEP ACTIEF?<br />
In 2013 is Goed Geregeld Groep gestart in Rotterdam en<br />
Den Haag, eind 2015 was de kwalitatieve dekking voor de<br />
gehele Randstad een feit. Door de grote interesse in ons<br />
proces is de dekking het<br />
jaar erop al uitgebreid naar<br />
Noord-Brabant, Utrecht en<br />
Zeeland. De verwachting is<br />
dat we medio <strong>2017</strong> een<br />
landelijke dekking kunnen<br />
garanderen waarbij de<br />
kwaliteit altijd leidend zal<br />
blijven.<br />
WAAROM KIEZEN VOOR GOED GEREGELD GROEP?<br />
Goed Geregeld Groep is er voor de <strong>VvE</strong> (-beheerder) die op<br />
zoek is naar een partner die de professionaliteit, kwaliteit en<br />
betrouwbaarheid van een grote organisatie combineert met<br />
de flexibiliteit, snelheid en het ondernemerschap van een<br />
kleine organisatie. Met een persoonlijke werkwijze en een<br />
houding gericht op meedenken, richten wij ons op<br />
duurzaamheid in omgang met onze relaties, op het<br />
minimaliseren van faalkosten en op het overtreffen van de<br />
verwachtingen van de klant. Goed Geregeld toch?!<br />
“WIJ RICHTEN ONS OP<br />
DUURZAAMHEID IN OMGANG<br />
MET ONZE RELATIES”<br />
● 1 aanspreekpunt voor al het vastgoedonderhoud<br />
● Tijdsbesparing voor opdrachtgever<br />
● 24 uur per dag en 7 dagen per week beschikbaar<br />
● Geen contracten en abonnementsverplichting<br />
● Transparante en vaste marktconforme tarieven<br />
● Binnen 2 uur na melding bevestiging van afspraak<br />
● Kostenbesparing door efficiency<br />
● Hoge bewonerstevredenheid<br />
● Grip op het dagelijks onderhoudsproces<br />
● Professionelere uitstraling voor uw organisatie<br />
Meer informatie of direct uw klacht melden? Goedgeregeldgroep.nl<br />
Actief gebied<br />
Meer informatie of direct uw klacht melden?<br />
Ga naar website Goedgeregeldgroep.nl
54<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
55<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
DE HOUTBLAZER<br />
IN OUD-BEIJERLAND:<br />
SUCCESVOL<br />
VOORBEELD<br />
VAN<br />
COLLECTIEF<br />
PARTICULIER<br />
OPDRACHT-<br />
GEVERSCHAP<br />
EEN GOEDE ISOLATIE,<br />
MAAR VOORAL<br />
EEN DUURZAAM<br />
VERWARMING- EN<br />
VENTILATIESYSTEEM<br />
ZORGT VOOR LAGE<br />
ENERGIEKOSTEN<br />
De Houtblazer<br />
Peter Vinke (links) en John Stuurman bekijken het fotoboek dat<br />
de bouw van het complex van begin tot eind in beeld brengt.<br />
Samen met een aantal andere enthousiastelingen je eigen appartementencomplex ontwerpen. Het is niet<br />
eenvoudig, maar het kan wél; dat bewees de Ontwikkelvereniging Wonen aan de Kreek in het Zuid-Hollandse<br />
Oud-Beijerland. Deze vereniging van particulieren heeft wooncomplex De Houtblazer gerealiseerd in Poortwijk III.<br />
In het gebouw zijn 20 appartementen gerealiseerd met parkeren en bergingen in de kelder. Initiatiefnemer<br />
John Stuurman vertelt hoe het project tot stand kwam. Hij doet zijn verhaal samen met Peter Vinke, lid van de<br />
technische commissie van <strong>VvE</strong> De Houtblazer en een van de eersten die ingingen op de uitnodiging van Stuurman.<br />
“In 2013 kregen we een folder in de<br />
brievenbus”, vertelt Vinke. “We woonden<br />
destijds in een royale eengezinswoning<br />
in Oud-Beijerland en we<br />
hadden absoluut geen verhuisplannen.<br />
Mijn vrouw, die helaas in het najaar<br />
van 2016 overleed, heeft me ervan<br />
overtuigd om toch de stap naar een<br />
appartement te zetten. Voornamelijk<br />
met het oog op de toekomst: alles<br />
gelijkvloers sprak ons wel aan.”<br />
De folder was afkomstig van John<br />
Stuurman, die - onder andere door<br />
zijn wethouderschap in Teylingen -<br />
ervaring had met Collectief Particulier<br />
Opdrachtgeverschap. De gemeente<br />
Oud-Beijerland was wel te porren voor<br />
het idee: geen enkele projectontwikkelaar<br />
was geïnteresseerd in de bouw<br />
van de drie geplande appartementencomplexen<br />
nabij de Polderlaan.<br />
In 2013 was immers nog geen sprake<br />
van opleving van de woningmarkt.<br />
Aanvankelijk was de groep geïnteresseerden<br />
nog heel klein - vier om<br />
precies te zijn. Het groepje ging voortvarend<br />
aan de slag met het organiseren<br />
van informatiebijeenkomsten. De ontwikkelvereniging<br />
werd opgericht met<br />
financiële steun van de gemeente. Die<br />
gaf ook de nodige ondersteuning bij de<br />
werving van aspirant-eigenaren. Om lid<br />
te worden van de ontwikkelvereniging<br />
moesten de leden € 750 betalen. Stuurman:<br />
“Daarmee wilden we voorkómen<br />
dat we heel veel aanmeldingen zouden<br />
krijgen van mensen die niet écht geïnteresseerd<br />
waren. Dat zou het proces<br />
alleen maar vertragen. Uiteindelijk zijn<br />
maar twee geïnteresseerden in de loop<br />
van het traject afgehaakt. Dat is best<br />
bijzonder, want pas na twee jaar - en<br />
heel veel bijeenkomsten later - startte<br />
de bouw van De Houtblazer. Je hebt<br />
dus wel een lange adem nodig.”<br />
START VAN DE BOUW<br />
De werving ging door. Stuurman<br />
maakte dankbaar gebruik van de<br />
mogelijkheden die Linkedin biedt:<br />
hij zocht in diverse groepen naar<br />
architecten en bouwers die het project<br />
wellicht konden realiseren. Uiteindelijk<br />
presenteerden vier architecten hun<br />
ontwerp op de ‘Startersdag’ op 21<br />
maart 2014. De keuze viel op RoosRos<br />
Architecten uit Oud-Beijerland.<br />
Net als een ‘echte’ projectontwikkelaar<br />
had de ontwikkelvereniging 70<br />
procent (dus 14 kopers) nodig om met<br />
de bouw te kunnen starten. Dat was in<br />
oktober 2014 het geval. De grond werd<br />
gekocht van de gemeente met een<br />
korting van vijf procent. Dat lijkt weinig,<br />
maar op een bedrag van 1,1 miljoen<br />
euro gaat het om een forse korting.<br />
Voorwaarde was dat binnen twee jaar<br />
de bouw zou starten. In mei 2015 werd<br />
de eerste paal geslagen.<br />
Stuurman: “Het kiezen van een aannemer<br />
bleek niet eenvoudig. Veel aannemers<br />
denken nog heel traditioneel<br />
en dat kan niet als je een CPO-project<br />
wilt uitvoeren. Dan is flexibiliteit een<br />
eerste vereiste. Er zijn maar een paar<br />
‘harde’ afspraken, zoals de m2-prijs die<br />
met de kopers is afgesproken en het<br />
bedrag waarvoor het gebouw uiteindelijk<br />
moet worden gerealiseerd. Ook<br />
van de kopers wordt veel gevraagd,<br />
want je moet alles zelf bepalen: lastige<br />
vragen maar ook ogenschijnlijk simpele<br />
dingen. Hoeveel stopcontacten<br />
moeten er komen - en waar? Hoeveel<br />
lichtpunten heb je nodig? En waar<br />
moeten ze komen? Maar ook: hoe<br />
deel je het gebouw in op basis van het<br />
afgesproken aantal appartementen?<br />
Tijdens het hele proces bleek dat het<br />
oorspronkelijke ontwerp nog moest<br />
worden aangepast. We kregen dus te<br />
maken met een soort van ‘herverkaveling’<br />
binnen het complex.”<br />
Gebouw De Houtblazer werd opgeleverd<br />
in september 2016. Toen werd<br />
ook de inmiddels opgerichte <strong>VvE</strong> actief.<br />
Omdat de aannemer inmiddels failliet<br />
was gegaan, zijn de <strong>VvE</strong> en de ontwikkelvereniging<br />
gezamenlijk nog steeds<br />
bezig met het afwikkelen van de oplevering.<br />
Én met het opstellen van een<br />
meerjarenonderhoudsplan. Dat heeft<br />
geen haast, want door het materiaalgebruik<br />
is het gebouw zeer onderhoudsarm.<br />
Ons gesprek vond plaats in februari<br />
jl. Toen was het gebouw nog niet<br />
klaar: er lopen nog steeds bouwvakkers<br />
rond bij het gebouw. Vinke en Stuurman<br />
hebben het volste vertrouwen dat<br />
het uiteindelijk helemaal in orde komt.<br />
DUURZAAM COMPLEX<br />
Stuurman had aanvankelijk een idealistisch<br />
beeld voor ogen: in het complex<br />
moest ook ruimte zijn voor huurders;<br />
in principe voor alleenwonenden. De<br />
kopers waren het daar niet mee eens,<br />
dus dat plan ging niet door.<br />
Dat het complex duurzaam moest<br />
worden, stond voor Stuurman en de<br />
zijnen vast. Dat ging dus wél door,<br />
hoewel ook hier enkele eigenaren<br />
zand in de motor dreigden te strooien:<br />
zij wensten een gasaansluiting.<br />
Stuurman: “Je kunt toch in de 21e<br />
eeuw geen complex bouwen met<br />
een ouderwetse energievoorziening?<br />
We hebben de vraag gesteld ‘Wie wil<br />
er geen koeling in de zomer?’ Iedereen<br />
wilde koeling, dus kwam er geen<br />
gas, maar wel een warmtepomp, zoals<br />
op de planning stond.”<br />
Een goede isolatie, maar vooral een<br />
duurzaam verwarming- en ventilatiesysteem<br />
zorgt voor lage energiekosten.<br />
In het all-electric gebouw (dus<br />
zonder gas) heeft elk appartement een<br />
warmtepomp met eigen bron in de<br />
grond. Daarmee worden de woningen<br />
in de winter verwarmd en in de zomer<br />
gekoeld. De warmtepomp zorgt<br />
ook voor het warme tapwater. Het<br />
uitgangspunt was een energieneutraal<br />
complex, maar dat is niet gelukt: het<br />
dak is te klein voor het plaatsen van<br />
zonnepanelen.<br />
SUCCES!<br />
Omdat er nog geen WOZ-waarde<br />
bekend is, weten de heren niet precies<br />
hoeveel ze hebben uitgespaard door<br />
de ontwikkeling zelf uit te voeren; de<br />
schatting is ca. 15 procent. Vanzelfsprekend<br />
werd dankbaar gebruik gemaakt<br />
van de expertise van de leden.<br />
Peter Vinke werkte jarenlang in de liften<br />
roltraptechniek. Het lag dus voor<br />
de hand dat hij de aanbesteding van<br />
de beide liften ter hand zou nemen en<br />
dat gebeurde ook. Vinke schreef een<br />
programma van eisen en selecteerde<br />
liftbedrijven. Orona kwam als beste uit<br />
de bus.<br />
Logische vraag: wat zijn de succesfactoren<br />
van CPO? “De saamhorigheid en<br />
het begrip van alle partners die samen<br />
het complex hebben gerealiseerd”,<br />
zegt Vinke. Stuurman voegt daaraan<br />
toe: “En een goede kostenbewaking<br />
plus professionele aansturing. We<br />
gingen uit van het principe ‘Alles kan’<br />
maar dat valt niet vol te houden.<br />
Je moet vooraf de mogelijkheden<br />
en onmogelijkheden goed in kaart<br />
brengen. We hebben veel geleerd van<br />
het hele proces. En het belangrijkste:<br />
we hebben een prachtig, energiezuinig<br />
gebouw!”
Wat kan <strong>VvE</strong> Belang<br />
op bouwkundig gebied<br />
doen voor uw <strong>VvE</strong>?<br />
Wat kan <strong>VvE</strong> Belang<br />
Een belangrijke taak van een Vereniging<br />
Een op belangrijke bouwkundig taak van een Vereniging<br />
van Eigenaren (<strong>VvE</strong>) is ervoor te zorgen gebied<br />
van Eigenaren (<strong>VvE</strong>) is ervoor te zorgen<br />
dat het bezit van haar leden goed wordt<br />
dat het bezit van haar leden goed wordt<br />
onderhouden. doen Om voor deze taak uit uw te kun-<strong>VvE</strong>?<br />
onderhouden. Om deze taak uit te kunnen<br />
voeren is specialistische kennis<br />
nen voeren is specialistische kennis<br />
nodig Een belangrijke die de <strong>VvE</strong> taak zelf van vaak een niet Vereniging in huis van<br />
nodig die de <strong>VvE</strong> zelf vaak niet in huis<br />
heeft. Eigenaren Met (<strong>VvE</strong>) een breed is ervoor pakket te zorgen aan dat<br />
heeft. Met een breed pakket aan<br />
diensten het bezit kan van haar <strong>VvE</strong> leden Belang goed hierbij wordt onderhouden.<br />
Om deze bieden. taak uit te kunnen voeren<br />
diensten kan <strong>VvE</strong> Belang hierbij<br />
ondersteuning<br />
ondersteuning bieden.<br />
is specialistische kennis nodig die de <strong>VvE</strong><br />
zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed<br />
pakket aan diensten kan <strong>VvE</strong> Belang<br />
hierbij ondersteuning bieden.<br />
MEERJARENONDERHOUDSPLAN<br />
Een MEERJARENONDERHOUDSPLAN<br />
meerjarenonderhoudsplan (MJOP)<br />
Een is een meerjarenonderhoudsplan eerste voorwaarde voor goed (MJOP)<br />
is onderhoud een eerste van voorwaarde uw gebouw voor en goed de daarin<br />
onderhoud aanwezige installaties. van uw gebouw en de daarin<br />
aanwezige Als u beschikt installaties. over een actueel MJOP:<br />
Als • hebt beschikt u inzicht over in de een bouwkundige actueel MJOP: staat<br />
hebt van het inzicht gebouw; in de bouwkundige staat<br />
• van voorkomt het gebouw; u onnodig hoge kosten door<br />
voorkomt achterstallig onnodig onderhoud; hoge kosten door<br />
• achterstallig hebt u direct onderhoud;<br />
inzicht in de onderhouds-<br />
hebt kosten direct op de inzicht korte en in de de langere onderhoudskosten<br />
op de korte en de langere ter-<br />
termijn;<br />
• mijn; reserveert u nooit te veel of te weinig<br />
reserveert en voorkomt nooit u fluctuaties te veel of in te de weinig maandelijkse<br />
voorkomt bijdragen.<br />
fluctuaties in de maan-<br />
en<br />
delijkse bijdragen.<br />
Een MJOP is dan ook een uitstekend<br />
Een hulpmiddel MJOP is voor dan iedere ook een <strong>VvE</strong> uitstekend om te<br />
hulpmiddel voldoen aan voor haar iedere verplichting <strong>VvE</strong> om een te<br />
voldoen reservefonds aan haar te hebben verplichting waarin een voldoende<br />
middelen te hebben aanwezig waarin zijn vol-<br />
om het<br />
reservefonds<br />
doende (toekomstig) middelen onderhoud aanwezig te betalen. zijn om het<br />
(toekomstig) onderhoud te betalen.<br />
Het opstellen van een goed MJOP is<br />
Het werk opstellen voor specialisten. van een goed MJOP is<br />
werk Dit komt voor er specialisten. allemaal bij kijken:<br />
Dit • inventarisatie komt er allemaal van alle bij kijken: gebouwdelen;<br />
inventarisatie van alle gebouwdelen;<br />
• inspectie met conditiemeting;<br />
• inspectie analyse van met de conditiemeting;<br />
samenhang van onder-<br />
analyse houdsactiviteiten; van de samenhang van onderhoudsactiviteiten;<br />
opstellen van een meerjarenonder-<br />
opstellen houdsprognose van een met meerjarenonder-<br />
een schriftelijke<br />
•<br />
houdsprognose toelichting. met een schriftelijke<br />
toelichting.<br />
<strong>VvE</strong> Belang kan dat voor u verzorgen;<br />
<strong>VvE</strong> objectief, Belang volstrekt kan dat onafhankelijk voor verzorgen; én<br />
objectief, voordelig. volstrekt onafhankelijk én<br />
voordelig. Een waarborg voor de kwaliteit van de<br />
Een onderhoudsplanning! waarborg voor de Ook kwaliteit de verplichte van de<br />
onderhoudsplanning! vijfjaarlijkse actualisering Ook van de het verplichte MJOP<br />
vijfjaarlijkse kan <strong>VvE</strong> Belang actualisering voor u uitvoeren. van het MJOP<br />
kan <strong>VvE</strong> Belang voor uitvoeren.<br />
BEGELEIDEN ONDERHOUDS-<br />
BEGELEIDEN WERKZAAMHEDEN ONDERHOUDS-<br />
Het WERKZAAMHEDEN<br />
is mooi om te weten wanneer welk<br />
Het onderhoud is mooi uitgevoerd om te weten dient wanneer te worden, welk<br />
onderhoud maar dit moet uitgevoerd natuurlijk dient ook te goed worden,<br />
maar gebeuren. dit moet Ook natuurlijk hierbij kan ook <strong>VvE</strong> goed Belang u<br />
gebeuren. ondersteunen. Ook hierbij Wij hebben kan <strong>VvE</strong> hiervoor Belang de<br />
ondersteunen. volgende diensten Wij hebben beschikbaar: hiervoor de<br />
volgende • beoordelen/opstellen diensten beschikbaar: van<br />
beoordelen/opstellen onderhouds-contracten; van<br />
• opstellen onderhouds-contracten;<br />
werkomschrijving voor het<br />
aanvragen opstellen werkomschrijving van eenduidige met voor elkaar het<br />
aanvragen vergelijkbare van offertes; eenduidige met elkaar<br />
vergelijkbare offertes;<br />
• beoordelen van offertes inclusief<br />
beoordelen gunningsadvies; van offertes inclusief<br />
• gunningsadvies;<br />
tussentijdse inspectie gedurende<br />
tussentijdse uitvoering werkzaamheden;<br />
inspectie gedurende<br />
• uitvoering opleveringsinspectie werkzaamheden; bij einde werk-<br />
opleveringsinspectie zaamheden. bij einde werkzaamheden.<br />
OVERIGE BOUWKUNDIGE<br />
OVERIGE ADVIESDIENSTEN BOUWKUNDIGE<br />
Naast ADVIESDIENSTEN<br />
ondersteuning bij planmatig<br />
Naast onderhoud ondersteuning kunt u ook bij een planmatig beroep doen<br />
onderhoud op <strong>VvE</strong> Belang kunt voor:<br />
ook een beroep doen<br />
op • schadeonderzoek;<br />
<strong>VvE</strong> Belang voor:<br />
• schadeonderzoek;<br />
dakinspectie, beoordeling staat van<br />
dakinspectie, onderhoud; beoordeling staat van<br />
• onderhoud;<br />
gevelinspectie, beoordeling staat van<br />
gevelinspectie, onderhoud; beoordeling staat van<br />
• onderhoud;<br />
onafhankelijke bemiddeling bij geschil-<br />
onafhankelijke len met uitvoerende bemiddeling partijen; bij geschillen<br />
onderzoek met uitvoerende naar comfortklachten<br />
partijen;<br />
onderzoek (tocht, geluid, naar stank); comfortklachten<br />
•<br />
• (tocht, conditiemeting; geluid, stank);<br />
• conditiemeting;<br />
toetsen bouwgebreken aan garantie-<br />
toetsen verplichtingen bouwgebreken uitvoerende aan partijen; garantieverplichtingen<br />
aankoopkeuring uitvoerende en opleveringskeuring<br />
partijen;<br />
aankoopkeuring nieuwbouw. en opleveringskeuring<br />
•<br />
nieuwbouw.<br />
Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag:<br />
Wilt bel de gebruik bouwkundige maken afdeling van een van van <strong>VvE</strong> deze Belang diensten op 0162 of hebt - 469 een 120 andere of mail vraag: bouwkundig@vvebelang.nl<br />
bel de bouwkundige afdeling van <strong>VvE</strong> Belang op 0162 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl<br />
<strong>VvE</strong> BOUWKUNDIG<br />
VRAAG HET AAN<br />
HET LIFTINSTITUUT<br />
VRAAG:<br />
Hoe zit het precies met garantie op<br />
de lift? En wanneer vervalt die bij<br />
een lift? Om precies te zijn: wat is<br />
de termijn waarbinnen een lift moet<br />
worden gecontroleerd c.q. gekeurd?<br />
Vervalt de garantie als deze keuring<br />
niet wordt uitgevoerd en wordt de lift<br />
vervolgens niet-bruikbaar verklaard?<br />
Volgens mij is de termijn anderhalf<br />
jaar (18 maanden). Klopt dat?<br />
ANTWOORD:<br />
De garantie is een kwestie van<br />
afspraken tussen de eigenaar en de<br />
liftleverancier. Overschrijding van<br />
de keuringstermijnnen heeft geen<br />
invloed op de garantie. Wel is het<br />
zo dat een lift slechts in gebruik mag<br />
zijn als na een keuring een certificaat<br />
van goedkeuring is afgegeven.<br />
Een nieuw certificaat moet conform<br />
de wetgeving telkens uiterlijk binnen<br />
18 maanden na de uitgifte van het<br />
vorige certificaat worden afgegeven.<br />
Om keuringsinstanties en liftonderhoudsbedrijven<br />
enige planruimte te<br />
bieden en om bij afkeuring ruimte<br />
Een lift die niet op tijd gekeurd is, mag<br />
niet gebruikt worden. Dit heeft geen<br />
invloed op de garantietermijn.<br />
te bieden voor het opheffen van het<br />
probleem (en herkeuring) mag de<br />
volgende keuring maximaal 60 dagen<br />
voor de vervaldatum van het certificaat<br />
worden ingepland. In de praktijk<br />
gebeurt dat gemiddeld 30 dagen voor<br />
de vervaldatum van het certificaat.<br />
VRAAG:<br />
Het is voor mij onvoorstelbaar dat<br />
onze lift is goedgekeurd. De lift is nu<br />
voor de tweede keer vast komen te<br />
zitten en de brandweer is twee keer<br />
geweest om liftpassagiers te bevrijden.<br />
Ik vraag me af hoe het mogelijk<br />
is dat uw instituut onze lift heeft<br />
goedgekeurd en ik wil ook graag<br />
advies hebben om tot een goede<br />
oplossing te komen. Het is schandalig<br />
dat de bewoners bang zijn om de<br />
lift te gaan gebruiken. Mocht er geen<br />
bevredigende oplossing komen, dan<br />
zal ik onze rechtbijstandverzekering<br />
opdracht geven om juridische stappen<br />
te ondernemen; ook tegen het<br />
liftbedrijf.<br />
ANTWOORD:<br />
Wij betreuren het dat uw liftinstallatie<br />
niet betrouwbaar functioneert en het<br />
is goed dat u uw liftonderhoudsbedrijf<br />
hierop aanspreekt. Er zijn situaties<br />
waarin de storingsoorzaak moeilijk<br />
te vinden is; bijvoorbeeld als een onderdeel<br />
soms even weigert en daarna<br />
weer gewoon zijn werk doet. Veiligheid<br />
staat los van betrouwbaarheid.<br />
Het Liftinstituut is door de overheid<br />
aangewezen om tijdens de keuring<br />
te bepalen of de lift aan de wettelijke<br />
veiligheidseisen voldoet. Tijdens onze<br />
keuring heeft deze toets plaatsgevonden<br />
en bleek de installatie te voldoen.<br />
Dan moet certificaatafgifte volgen.<br />
57<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
In deze rubriek behandelen we vragen die<br />
betrekking hebben op de veiligheid van<br />
liften en gevelonderhoudsinstallaties en<br />
op veilig werken op hoogte. Deze keer<br />
hebben alle vragen betrekking op zaken<br />
die te maken hebben met de vanuit de<br />
Arbowet gevraagde veilige werkomgeving<br />
voor de liftmonteur en de liftinspecteur.<br />
Voor de beantwoording van de vragen<br />
tekent, namens de Liftinstituut-helpdesk,<br />
Vincent Terlingen.<br />
Hebt u een vraag? Stuur een mail<br />
naar info@liftinstitiuut.nl en geef<br />
daarbij aan of uw vraag, mét het<br />
antwoord, in <strong>VvE</strong> Magazine<br />
gepubliceerd mag worden.<br />
Het probleem dat u aankaart, is geen<br />
kwestie van veiligheid, maar van bedrijfszekerheid.<br />
Wij mogen daar geen<br />
uitspraak over doen.<br />
Wellicht is het een oplossing om<br />
binnen de <strong>VvE</strong> enkele mensen op te<br />
leiden die in staat zijn om passagiers<br />
uit een stilstaande lift te bevrijden. Wij<br />
bieden via onze LiftAcademy de training<br />
‘Veilig bevrijden’ aan. Op onze<br />
website www.liftinstituut.nl vindt u<br />
daarover informatie onder het kopje<br />
‘Trainingen’.<br />
Meer info over V.O.K.<br />
(Veiligheid bij Onderhoud<br />
en Keuring) vindt u op<br />
Liftinstituut.nl/vakinfo/<br />
wetgevingNL(Arbo)
N e f i t h o u d t<br />
Nederland warm<br />
<strong>VvE</strong> INSTALLATIENETWERK NEDERLAND ADVERTORIAL<br />
59<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
GOED<br />
ONDERHOUD<br />
VAN UW<br />
CV-INSTALLATIE<br />
BETEKENT:<br />
lagere kosten en<br />
meer veiligheid!<br />
“Voor elke cv-installatie geldt: goed onderhoud levert alleen maar voordelen op. Een goed onderhouden cvinstallatie<br />
functioneert goed en dat levert een comfortabele woning op. Bovendien bespaart u energie - en dus<br />
kosten - als de installatie goed werkt: dan haalt hij het optimale rendement uit de brandstof. En - ook heel belangrijk<br />
- de installatie is veilig: u loopt geen risico op een koolmonoxidevergiftiging”, vertelt Marc Mulder, algemeen<br />
directeur van Pranger-Rosier in Dokkum. Pranger-Rosier is lid van het <strong>VvE</strong> InstallatieNetwerk Nederland.<br />
Alles in huis<br />
Sleutel tot comfort en energiebesparing<br />
Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik.<br />
De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij<br />
Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder<br />
andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij<br />
ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.<br />
Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst.<br />
Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat.<br />
www.nefit.nl/professioneel<br />
“Zeker in appartementencomplexen zien we nogal eens slecht<br />
ingeregelde cv-installaties”, zegt Mulder. “De bewoners betalen<br />
dan vaak veel te veel geld voor hun warmte en warm tapwater.<br />
Daarnaast zien we problemen met de rookgasafvoer.<br />
Soms is de hele afvoer doorgeroest en dat levert gevaarlijke<br />
situaties op. Als de afvoer kapot is, kan het koolmonoxide in de<br />
woning komen. De meeste problemen zien we in complexen<br />
waar een of meer VR-ketels zijn vervangen door HR-ketels, die<br />
vervolgens gewoon op de oude rookgasafvoer zijn aangesloten.<br />
Dat mag niet gebeuren! HR-ketels produceren veel meer<br />
condens, waardoor het rookgasafvoerkanaal kan doorroesten.<br />
We zien soms dat er allerlei lapmiddeltjes worden toegepast<br />
en dat beunhazen worden ingeschakeld voor de installatie of<br />
reparatie. Dat is levensgevaarlijk!”<br />
GEFASEERDE UITVOERING<br />
Mulder begrijpt maar al te goed dat een complete renovatie<br />
van de cv-installatie inclusief rookgasafvoer een forse investering<br />
met zich meebrengt. “Als een <strong>VvE</strong> ons om advies vraagt,<br />
brengen wij eerst de hele situatie in kaart: welke ketels zijn<br />
geïnstalleerd en wat betekent dat voor de rookgasafvoer? We<br />
werken bij die inventarisatie graag samen met het bestuur van<br />
de <strong>VvE</strong>. Als we eenmaal het ‘plaatje’ compleet hebben, kunnen<br />
we een advies op maat geven. In veel gevallen gaan we dan<br />
over tot een gefaseerde aanpak. Dan hoeft niet meteen het<br />
hele systeem te worden vervangen.” De medewerkers van de<br />
INN-leden hebben al veel - vaak ongelooflijke - situaties gezien,<br />
zegt Mulder. “In sommige gevallen durven bewoners zelfs<br />
niet meer in hun appartement te slapen, omdat ze weten dat<br />
er een groot risico bestaat op een koolmonoxidevergiftiging.”<br />
LANG TRAJECT<br />
“Een <strong>VvE</strong> kent vaak een lang besluitvormingstraject en het<br />
is lang niet altijd eenvoudig om alle leden ‘mee te krijgen’.<br />
Voor de INN-leden is het een uitdaging om het traject van<br />
advies tot besluit goed te begeleiden. Het hele proces staat<br />
of valt met goede communicatie. Ook in dat proces is goede<br />
samenwerking met het bestuur een groot voordeel. Desgewenst<br />
werken we graag mee aan een informatieavond zodat<br />
alle bewoners weten welk risico ze lopen en hoe we dit gaan<br />
aanpakken. We laten dan ook zien hoe het comfort van hun<br />
woning verbetert met een goede cv-installatie.”<br />
NAAR EEN DUURZAME TOEKOMST<br />
In 2050 moeten alle gebouwen zonder gas worden verwarmd.<br />
Veel <strong>VvE</strong>’en weten dat, maar hebben geen idee hoe<br />
ze zich op die toekomst gaan voorbereiden. Ook daar helpen<br />
de INN-leden graag bij. “Er zijn veel oplossingen”, zegt Mulder.<br />
“Je kunt denken aan een warmteterugwininstallatie (WTW),<br />
een warmtepomp, zonnestroom, maar ook biogas of houtpellets.<br />
We passen ook steeds vaker infraroodverwarming toe.<br />
In veel gevallen moet eerst de schil van het complex worden<br />
aangepast (isolatie) om de warmtevraag zo veel mogelijk te<br />
beperken. Wij zorgen voor de volledige begeleiding van de<br />
<strong>VvE</strong>. Het financieringsvraagstuk nemen we daarin desgewenst<br />
ook mee. Zo gaan we samen met de <strong>VvE</strong> op weg naar een<br />
duurzame toekomst!"<br />
De aangesloten bedrijven van het <strong>VvE</strong> InstallatieNetwerk Nederland per regio:<br />
INN Noord: Pranger-Rosier Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl<br />
INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com<br />
INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com<br />
INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl<br />
INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl<br />
INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl<br />
INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl
60<br />
61<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
OP WEG<br />
NAAR EEN<br />
AARDGASLOZE<br />
TOEKOMST!<br />
Wat moet er nog<br />
gebeuren voor<br />
het zo ver is?<br />
Aanleiding voor de werkmiddag was het streven van<br />
de overheid om in 2050 alle gebouwen zonder aardgas<br />
te verwarmen. Gemeenten worden, als regisseurs<br />
van de warmtetransitie, verantwoordelijk voor de taak<br />
om alle bestaande en nieuwe woningen aardgasvrij te<br />
krijgen. Dat is niet alleen ingewikkeld op technologisch<br />
en financieel gebied; het is vooral ook een sociale<br />
opgave. Hoe kan de gemeente haar inwoners op een<br />
constructieve manier betrekken bij de besluitvorming<br />
over het beste alternatief en bij de uitvoering van<br />
maatregelen?<br />
De Green Deal die door ca. 30 gemeenten is gesloten,<br />
betekent dat in die gemeenten minimaal één wijk<br />
gasloos wordt. Communicatie is daarbij essentieel,<br />
vertelde Jade Oudejans, projectmanager wonen<br />
zonder aardgas bij HIER. “We hebben te maken met<br />
een langjarig traject, terwijl alle betrokkenen nog<br />
geen inzicht hebben in de consequenties van keuzes<br />
die gemaakt worden bij de transitie naar een gasloze<br />
omgeving. Het is belangrijk dat we leren van de eerste<br />
projecten die worden uitgevoerd.”<br />
STIENTJE VAN VELDHOVEN:<br />
“NOG VEEL TE REGELEN”<br />
Voor de deelnemers in groepen uiteen gingen om<br />
de mogelijkheden te bespreken, vertelde Stientje van<br />
Veldhoven, Tweede Kamerlid voor D66, dat er nog<br />
veel geregeld moet worden vóór concrete resultaten<br />
te verwachten zijn: de gemeente heeft geen mandaat<br />
om gasloos te worden; de Gaswet dient te worden<br />
aangepast en de alternatieve warmtebronnen moeten<br />
veel goedkoper worden om met gas te kunnen concurreren.<br />
Van Veldhoven: “Het Nederlandse aardgas<br />
raakt op en we willen minder CO2 uitstoten om klimaatverandering<br />
tegen te gaan. D66 stelt maatregelen<br />
voor die ervoor zorgen dat je woning comfortabeler<br />
wordt én dat de energierekening en de totale woonlasten<br />
lager worden.<br />
Hoe kun je bewoners ‘meenemen’ op weg naar<br />
een aardgasvrije woonomgeving? Voor die vraag<br />
stonden de deelnemers aan de werkmiddag<br />
‘Wonen zonder aardgas’ die HIER klimaatbureau<br />
op 30 januari jl. organiseerde. Na afloop waren er<br />
heel wat aanbevelingen geformuleerd, zoals: zorg<br />
ervoor dat de bewoners een keuze hebben uit<br />
verschillende opties. Maar maak ook duidelijk dat<br />
er geen sprake is van vrijblijvendheid: het gas gaat<br />
eraf! Landelijk en lokaal moet de boodschap<br />
eenduidig zijn. Mooie, aansprekende voorbeelden<br />
kunnen wellicht bewoners over de streep trekken.<br />
En alleen door nu een start te maken met de<br />
voorbereidingen voor een gasloze omgeving,<br />
blijft energie betaalbaar!<br />
De energietransitie komt echt niet vanzelf op gang.<br />
De gemeente moet in kaart brengen hoeveel energie<br />
haar inwoners gebruiken, waar die energie vandaan<br />
komt, welke alternatieven er zijn, hoeveel woningen<br />
moeten worden geïsoleerd en waar zal worden geïnvesteerd<br />
in gasnetten. Samen met de bewoners kunnen<br />
gemeenten bekijken welke oplossing optimaal is<br />
voor de diverse wijken. En zeker voor de laag geprijsde<br />
koopwoningen is de nodige ondersteuning essentieel;<br />
organisatorisch én financieel.<br />
Energiebesparing biedt veel voordelen. Het betekent<br />
niet alleen dat we veel minder CO2 uitstoten en dat we<br />
onafhankelijk worden van minder betrouwbare landen<br />
zoals Saoedi-Arabië en het Rusland van Poetin. We<br />
zorgen er ook voor dat we de welvaart en de banen<br />
in ons land houden én dat we in comfortabele (goed<br />
geïsoleerde) woningen wonen.”<br />
WET VOORTGANG ENERGIETRANSITIE (WET VET)<br />
In december 2016 is het wetsvoorstel Voortgang<br />
Energietransitie (VET) naar de Tweede Kamer gestuurd.<br />
Doel van de wet is het toekomstbestendig maken van<br />
de Elektriciteitswet en de Gaswet door bestaande<br />
belemmeringen voor de energietransitie weg te nemen.<br />
Er is meteen al een spanningsveld ontstaan: in<br />
de Energieagenda van minister Kamp krijgen netwerkbedrijven<br />
de taak om samen met gemeenten lokaal de<br />
transitie naar wonen zonder aardgas op te pakken. De<br />
Wet VET geeft juist géén mogelijkheid tot verruiming<br />
van de werkzaamheden van de netbeheerder. Volgens<br />
de netwerkbedrijven is dat een belemmering voor de<br />
energietransitie. Energiebedrijven en grootverbruikers<br />
hopen juist dat de wet snel wordt ingevoerd.<br />
Van Veldhoven had een aantal aanbevelingen in petto:<br />
• “Schrap de aansluitplicht op gas. Mensen willen niet<br />
per se een gasaansluiting. Ze willen warmte en warm<br />
water en ze willen koken.<br />
• Herzie de Warmtewet, want het principe Niet Meer<br />
Dan Anders gaat niet op als het gas eraf gaat. Een<br />
warmteaansluiting is nu nog duurder dan een gasaansluiting.<br />
• Geef netwerkbedrijven nadrukkelijk de mogelijkheid<br />
om warmtenetten aan te leggen, en maak daarbij<br />
werk met werk. Steek dus de beschikbare miljoenen<br />
niet in de aanleg van gasnetten, maar in de aanleg<br />
van warmtenetten.<br />
• Gasnetten betalen we nu nog samen maar warmte<br />
komt ‘voor eigen rekening’. Dat onderscheid moet<br />
vervallen.<br />
• De energiebelasting op elektriciteit is nu hoger dan<br />
op aardgas. Dat verschil moet kleiner worden om<br />
een eerlijke situatie te creëren.”<br />
‘MEENEMEN’<br />
Als de gemeente van mening is dat ze een taak heeft<br />
in de energietransitie, moet ze de inwoners ‘meenemen’<br />
door de plannen samen met hen te bespreken.<br />
Van Veldhoven: “Energiebesparing betaalt zichzelf<br />
altijd terug, maar het proces kan sneller. De wethouders<br />
duurzaamheid van de Nederlandse gemeenten<br />
moeten een punt maken van dit onderwerp: ‘Wat<br />
gaan we realiseren?’. Dat betekent natuurlijk ook dat<br />
ze daarvoor het benodigde budget moeten krijgen:<br />
het geld dat nu landelijk beschikbaar is, moet naar de<br />
gemeenten.<br />
Laat de investeringen en besparingen c.q. opbrengsten<br />
doorrekenen, laat zien hoe anderen het doen en maak<br />
duidelijk dat de energie die je niet verbruikt verreweg<br />
het schoonst is! En maak er een maatschappelijk<br />
onderwerp van. Als wethouder kun je scoren als je de<br />
bewoners ontzorgt terwijl ze lagere kosten hebben en<br />
een comfortabeler woning. En wie weet beter waar de<br />
woningen staan die het gemakkelijkst verduurzaamd<br />
kunnen worden dan de wethouder? Isolatie is de<br />
eerste stap. De gemeente of het netwerkbedrijf kan de<br />
isolatiemaatregelen voorfinancieren en de bewoners<br />
betalen het bedrag dan in een x-aantal jaren terug.<br />
Het is van groot belang dat de bewoners op alle<br />
mogelijke manieren worden ontzorgd. Gemeenten<br />
en netwerkbedrijven zijn de drijvende krachten achter<br />
de transitie. De Autoriteit Consument & Markt heeft als<br />
taak erop toe te zien dat alle toezeggingen kloppen<br />
en dat de consument maximale vrijheid houdt.<br />
Uiteindelijk is het doel: een warme, comfortabele<br />
woning en lagere energiekosten. Tegelijkertijd gaan<br />
we de opwarming van de aarde tegen. Twee vliegen<br />
in één klap dus!”<br />
DEMOCRATISCH PROCES<br />
Storyteller Kirsten Notten benadrukte dat er in de<br />
hoofden en harten iets moet veranderen voor informatie<br />
kan worden opgenomen. “Samen leren en<br />
samen op avontuur gaan én een goed rolmodel; dat<br />
zijn absolute voorwaarden. We moeten het samen<br />
doen en alle onzekerheden moeten aan bod komen.<br />
Kies ook voor samenwerking met lokale ondernemers<br />
en vooral: spreek de mensen niet aan als klant maar<br />
als bewoner of burger!”<br />
Stientje van Veldhoven (D66):<br />
“EEN WARME, COMFORTABELE<br />
WONING, LAGERE ENERGIE-<br />
KOSTEN ÉN EEN MAATREGEL<br />
TEGEN KLIMAATVERANDERING”
62<br />
63<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Ruimteverwarming en warm<br />
tapwater met één leidingsysteem<br />
Installatie<br />
GAS KWAM NIET IN<br />
AANMERKING VANWEGE<br />
DE PRIJS EN OMDAT HET<br />
BEPAALD GEEN ‘GROENE’<br />
BRANDSTOF IS.<br />
APPARTEMENTENCOMPLEX<br />
EASY STREET WORDT<br />
VERWARMD MET HOUTPELLETS<br />
Arjan Blokland<br />
Ketel<br />
Pellettoevoer<br />
In Breda is in 2012 op het braakliggende terrein van een voormalig ING-kantoorpand een grootschalig appartementencomplex<br />
gerealiseerd. Het gebouwencomplex omvat - in vier torens - 246 appartementen en 120 studentenkamers.<br />
De laatste zijn eigendom van woningcorporatie Allee Wonen. Het complex kreeg de naam Easy Street. Op zichzelf is het<br />
al vrij bijzonder dat zo’n groot wooncomplex wordt gebouwd op een bedrijventerrein. Nóg uitzonderlijker is de wijze<br />
waarop het wordt verwarmd: met houtpellets.<br />
Dat was ook de wens van de (inmiddels overgenomen)<br />
projectontwikkelaar Heja, die betaalbare<br />
starterswoningen wilde bouwen én de energiekosten<br />
wilde verlagen. Een duurzaam gebouw dus. Bovendien<br />
wilde de projectontwikkelaar niet vast zitten aan<br />
één brandstof.<br />
Arjan Blokland, directeur van Calor BV, bracht de<br />
ontwikkelaar tijdens een beurs op het idee van een<br />
houtgestookte installatie. Hij vertelt: “In principe lag<br />
een keuze voor een warmtepomp met bodembron<br />
en een warmte-koudeopslag voor de hand: duurzaam<br />
maar niet CO 2<br />
-neutraal. Zo’n systeem zou<br />
echter veel te duur zijn voor startersappartementen.<br />
Alléén aardgas kwam niet in aanmerking vanwege de<br />
prijs, omdat het bepaald geen ‘groene’ brandstof is<br />
en niet genoeg onderscheidend op EPC-gebied.<br />
Het is omgerekend 35% duurder dan houtpellets,<br />
die bovendien CO 2<br />
-neutraal zijn.”<br />
LAAGSTE AANSLUITKOSTEN<br />
Het was een schot in de roos: met één leidingsysteem<br />
is zowel de ruimteverwarming als het warme<br />
tapwater geregeld. Houtgestookte kachels zorgen<br />
immers voor een hoge watertemperatuur. Warm tapwater<br />
is dus geen probleem. Het is veel eenvoudiger<br />
dan bij de installatie van een warmtepomp: die werkt<br />
met lage temperatuur, zodat een tweede, separaat<br />
leidingcircuit nodig is. Het water moet altijd minimaal<br />
60 graden zijn om legionellavorming te voorkómen.<br />
Met de pelletinstallatie werden de laagste aansluitkosten<br />
per woning gerealiseerd.<br />
Bovendien is zowel het transportsysteem als de ketel<br />
geschikt voor andere biobrandstoffen zoals houtsnippers.<br />
De projectontwikkelaar was overtuigd en<br />
koos voor een houtgestookt verwarmingssysteem.<br />
Door TNO liet hij een gelijkwaardigheidscertificaat<br />
opstellen voor het gebruik van biobrandstoffen.<br />
Blokland werd ingeschakeld als leverancier en installateur<br />
volgens het principe ‘Design & Build’. Dat<br />
bood hem de mogelijkheid om in het gebouw een<br />
stookruimte op maat te creëren. Met een vermogen<br />
van 1200 kW heeft Easy Street de grootste pelletgestookte<br />
verwarmingsketel in een Nederlands woongebouw.<br />
WAT ZIJN PELLETS?<br />
Houtpellets zijn cilindervormige houtkorrels die<br />
bestaan uit samengeperste stukjes schoon hout. Het<br />
woord ‘pellet’ is afkomstig van het woord ‘pelleteren’<br />
- een manier van persen. Er zijn geen kunstmatige<br />
toevoegingen nodig om hout te verwerken tot houtpellets.<br />
Die zijn CO 2<br />
-neutraal omdat bij de verbranding<br />
van houtpellets evenveel CO 2<br />
vrijkomt als de<br />
boom gedurende zijn groei heeft opgenomen uit het<br />
milieu. Per saldo komt er dus geen extra CO 2<br />
in de<br />
atmosfeer. Een ander groot voordeel van het stoken<br />
op hout/biomassa is de lagere brandstofprijs: hout<br />
heeft per energiehoeveelheid een lagere aanschafwaarde.<br />
De pellets zijn afkomstig uit Venray. Elke twee weken<br />
rijdt een vrachtauto vol pellets voor bij Easy Street.<br />
Voor de opslag is een bunkerruimte van twee maal<br />
60 m 3 gebouwd. De bulkauto lost de pellets zelf<br />
door middel van persslangen, waarna de stukjes hout<br />
volautomatisch in de twee ketels verdwijnen. De<br />
installatie staat in de kelder van het hoogste gebouw.<br />
Het hart van de verwarmingsinstallatie bestaat uit<br />
twee pelletketels van elk 600 kW. Vanwege de bedrijfszekerheid<br />
viel de keuze op twee ketels in plaats<br />
van één grote. Bij storing of groot onderhoud van de<br />
ene ketel kan de andere het overnemen.<br />
De rookgasafvoeren monden door de locatie van<br />
de ketels hoog uit, waardoor ze geen overlast veroorzaken.<br />
In de kelder is ook nog ruimte voor de<br />
buffertanks, de stoffilters en de ascontainers. De volle<br />
ascontainers worden naar boven getakeld: sjouwen<br />
hoeft niet. Blokland dacht zelfs aan een wasbakje.<br />
Daar kan de monteur na zijn werk zijn handen wassen:<br />
een houtgestookte ketel is wat vuiler dan een<br />
gasketel.<br />
VEEL VOORDEEL<br />
Blokland vindt het een groot voordeel dat hij al in een<br />
vroeg stadium bij het proces betrokken is. Daardoor<br />
beschikt Easy Street nu over een installatie die voor<br />
alle partijen voordeel oplevert. De totale benodigde<br />
capaciteit voor verwarming en warm water is<br />
ca. 1800 kW. Om het verschil te overbruggen, zijn<br />
zeven HR-gasketels geplaatst van elk 100 kW. Ze zijn<br />
bestemd voor de piekvraag als het heel koud is. In de<br />
praktijk branden ze niet vaak omdat een groot deel<br />
van de piekvermogens uit buffertanks (5000 liter)<br />
komt. Die worden ’s nachts gevuld met warm cvwater<br />
dat ca. 80 graden heet is (dus legionellaveilig).<br />
Het gebouwbeheersysteem bepaalt of er één of twee<br />
pelletketels nodig zijn. Als de aanvoertemperatuur<br />
lager wordt, komen de HR-ketels er automatisch bij.<br />
Nog een voordeel: het systeem is onderhoudsarm.<br />
De asverwijdering gebeurt volautomatisch, maar na<br />
elke 1200 stookuren moet de ketel handmatig worden<br />
nagereinigd. De stofdeeltjes zijn statisch geladen en<br />
blijven plakken aan een warm oppervlak. Ook daarvoor<br />
leverde Blokland een oplossing: de ‘poetsmuis’,<br />
een apparaat met een staalborstel op de punt.<br />
Dat draait zichzelf door de warmtewisselaar waardoor<br />
in enkele uren de warmtewisselaar schoon is.<br />
VERGUNNINGEN<br />
Arjan Blokland: “Je kunt pellets alleen gebruiken<br />
in een gebouw waar je niet hoeft te koelen (anders<br />
is een warmtepomp het aangewezen systeem).<br />
Biomassa is dan heel interessant: het werkt kostenbesparend<br />
en het onderhoud is niet duurder dan<br />
bij een warmtepomp. Bovendien kan er niet veel kapotgaan.<br />
De techniek is in feite conventioneel maar<br />
duurzaam en veel robuuster dan een warmtepomp.”<br />
Voor de bouw van de stookruimte en de opslagruimte<br />
is een vergunning van de gemeente nodig. Ook<br />
dat aanvraagproces nam Blokland voor zijn rekening.<br />
“De brandweer moest ook toestemming geven,<br />
want die ziet een houtgestookte verwarmingketel als<br />
potentieel risico. Heel anders dan in het buitenland:<br />
daar is zo’n installatie heel gebruikelijk.”<br />
Het plaatsen van een biomassaketel is inmiddels<br />
binnen het activiteitenbesluit geregeld, waarin de<br />
emissie-eisen voor middelgrote stookinstallaties<br />
duidelijk zijn vastgelegd. Uiteindelijk is dus alles goed<br />
gekomen: op 22 november 2012 opende de wethouder<br />
officieel de warmtecentrale van Easy Street.<br />
De installatie blijft eigendom van de leverancier. De<br />
bewoners hebben allen een individuele afleverset<br />
met een energiemeter. Ze hebben geen extra kosten<br />
aan de installatie.<br />
NOG DUURZAMER MET ZONNEPANELEN<br />
Het kan nog duurzamer, bewees de projectontwikkelaar,<br />
die een samenwerking is<br />
aangegaan met Enexis. Deze leverde 560<br />
zonnepanelen aan het wooncomplex voor de<br />
stroomvoorziening van de collectieve ruimtes.
verduurzamen was nog nooit zo makkelijk<br />
verduurzamen was nog nooit zo makkelijk<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN ADVERTORIAL<br />
65<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Sander Jansen<br />
Uw eigen<br />
energieleverancier<br />
worden en profiteren<br />
van lagere kosten?<br />
HET KAN: MET<br />
CHEAPPOWER4U<br />
Gasleiding<br />
Stroomnet<br />
Stroomnet<br />
Gasleiding<br />
Stroomnet<br />
Stroomnet<br />
Gasleiding<br />
Gasleiding<br />
Gasleiding<br />
Gasleiding<br />
Laagdrempelig instapmodel • Duurzame mini elektriciteitscentrale<br />
Lagere Laagdrempelig energiekosten instapmodel • Lagere • onderhoudskosten Duurzame mini elektriciteitscentrale<br />
voor het collectief<br />
Lagere Flinke energiekosten stijging in de • energie-index Lagere onderhoudskosten • Aanzienlijke voor COhet 2<br />
reductie collectief<br />
Flinke stijging Besparing de op energie-index aanschaf • van Aanzienlijke nieuwe ketels CO 2<br />
reductie<br />
Besparing op de aanschaf van nieuwe ketels<br />
Ga voor meer informatie naar de website<br />
Ga voor www.cheappower4u.nl<br />
meer informatie naar de website<br />
www.cheappower4u.nl<br />
Verduurzamen van <strong>VvE</strong>’en is in de praktijk niet zo eenvoudig en al helemaal niet als het gaat om het verduurzamen<br />
van de stroomvoorziening. Zonnestroom is niet voor elke <strong>VvE</strong> weggelegd en de capaciteit van een warmtepomp is bij<br />
hoge temperaturen vaak niet toereiken. Cheappower4U heeft voor collectief gestookte appartementencomplexen<br />
de oplossing in de vorm van warmtekrachtkoppeling (wkk). Die werkt als een kleine elektriciteitscentrale, vertelt<br />
Sander Jansen, ceo van Cheappower4U.<br />
“Bij een traditionele elektriciteitscentrale blijft de restwarmte<br />
van de productie vaak onbenut. Met de elektriciteitscentrale van<br />
Cheappower4U wordt de restwarmte nuttig ingezet voor de<br />
ruimteverwarming. De huidige cv-ketels dienen in de toekomst<br />
alleen nog als back-up voor de piekmomenten van de verwarming.<br />
Cheappower4U renoveert in veel gevallen het volledige<br />
bestaande ketelhuis, zodat overall het rendement van de installatie<br />
wordt verhoogd. Er komt een extra elektriciteitsnetwerk<br />
in het complex, dat naar alle woningen voert. Zo kunnen alle<br />
bewoners beschikken over hun zelf opgewekte stroom.<br />
Voor alle bewoners worden de energielasten - en dus de<br />
woonlasten - lager. Bovendien hoeft de <strong>VvE</strong> niets te investeren,<br />
want wij verhuren de installatie aan de leden van de<br />
<strong>VvE</strong>. De huur wordt dus onderdeel van de energiekosten. De<br />
energielasten (inclusief de huur) worden voor alle deelnemers<br />
aanzienlijk lager dan normaal het geval zou zijn. Met als resultaat:<br />
lagere lasten, een flinke stijging van de energie-index (en<br />
het energielabel) en besparing van vele tonnen CO2 per jaar.<br />
En je hebt een product in huis dat klaar is voor een toekomst<br />
zonder saldering; een energiecentrale die alleen functioneert<br />
wanneer je daar als bewoner behoefte aan hebt.”<br />
COMPLEET ADVIES<br />
Jansen benadrukt dat Cheappower4U méér doet dan een<br />
wkk plaatsen. “Als een <strong>VvE</strong> ons vraagt om een advies te geven,<br />
brengen we de hele energievoorziening van het gebouw in<br />
kaart. Bij veel appartementencomplexen die enige tientallen<br />
jaren oud zijn, zie je overdimensionering van de cv-installatie.<br />
Dat betekent simpelweg dat de bewoners veel te veel betalen;<br />
met kleine aanpassingen kun je vaak duizenden euro’s per jaar<br />
besparen. We geven graag informatie, bijvoorbeeld tijdens een<br />
Algemene Ledenvergadering. Dan zien de eigenaren welke<br />
voordelen ons systeem oplevert voor iedereen. Onze wkk<br />
wordt zó gedimensioneerd dat de <strong>VvE</strong> exact de benodigde<br />
hoeveelheid stroom opwekt. De installatie die wij leveren, heeft<br />
het energielabel A+++; dat zegt wel iets over de efficiency!”<br />
MINIMAAL 50 WONINGEN PER COMPLEX<br />
Dat roept de vraag op waarom nog niet alle collectief gestookte<br />
complexen gebruik maken van deze techniek. Sander<br />
Jansen: “In principe is deze techniek het meest geschikt voor<br />
gebouwen met minimaal ca. 50 woningen. We hebben vorig<br />
jaar een eerste project opgeleverd in Maastricht en we wilden<br />
zeker weten dat het in alle opzichten voldoet. Dat blijkt het<br />
geval te zijn: de wkk functioneert tot volle tevredenheid en<br />
de kosten zijn sterk verlaagd. In april zijn weer enkele installaties<br />
opgeleverd. Als je zelf stroom opwekt, betaal je over de<br />
elektriciteit geen belasting (en die vormt ongeveer de helft<br />
van de stroomprijs). We hebben begin dit jaar de beschikking<br />
gekregen van het ministerie van Financiën.”<br />
BETER LABEL<br />
De huur, die onderdeel wordt van de energiekosten, wordt<br />
transparant verrekend met de klanten, vertelt Jansen. “Net<br />
als in de situatie bij verwarming (inclusief de bijbehorende<br />
afrekening van de stookkosten op basis van de warmtemeters)<br />
krijgen de eigenaren aan het eind van het jaar de afrekening<br />
van de huur. Daaraan verandert niets. Het enige wat echt<br />
verandert, is de prijs die je voor je energie betaalt: die is altijd<br />
lager. Én de energieprestatie verandert: het gebouw in<br />
Maastricht waar we de eerste installatie hebben geplaatst, is<br />
van een G-label naar een C-label gegaan!”<br />
Alle informatie over de voordelen van dit wkk-systeem vindt<br />
u op www.cheappower4u.nl.<br />
Burgemeester Janssenstraat 8 - 6191 JC Beek - T 0031 46 2046126 - E info@cheappower4u.nl
><br />
66<br />
<strong>VvE</strong> ONDER CONSTRUCTIE<br />
67<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
VVE VILLA<br />
BERLAGE IS<br />
WEER EEN<br />
AANTAL<br />
STAPPEN VERDER<br />
Digitaal communicatieplatform<br />
voor alle <strong>VvE</strong>-leden<br />
VAN SPLITSING TOT ALGEMENE<br />
LEDENVERGADERING<br />
In deze rubriek volgen we de<br />
ontwikkeling van een nieuwe<br />
<strong>VvE</strong> vanaf het passeren van de<br />
koopakte tot en met de oplevering<br />
van het complex. Het gaat om de<br />
<strong>VvE</strong> van Villa Berlage, een nieuwbouwproject<br />
in Waterrijk Woerden.<br />
Het bestuur van <strong>VvE</strong> Villa Berlage<br />
vertelt over de vorderingen van<br />
het complex en de <strong>VvE</strong>.<br />
Villa Berlage nadert zijn voltooiing<br />
V.l.n.r. Rinze Braaksma, Gerard Hack en Anton van Kessel<br />
Het nieuwbouwproject Villa Berlage in Woerden nadert zijn voltooiing: de oplevering wordt medio oktober dit jaar<br />
verwacht. <strong>VvE</strong> Villa Berlage heeft begin april jl. haar tweede Algemene Ledenvergadering gehouden. Het bestuur, dat<br />
uit vijf personen bestaat, heeft de handen vol aan de organisatie, de afhandeling van diverse wensen van de leden en<br />
het overleg met toekomstige buren. Gelukkig is de sfeer in de startende <strong>VvE</strong> goed en krijgt het bestuur zelfs de<br />
nodige complimenten van de leden, vertellen Rinze Braaksma (voorzitter), Gerard Hack (penningmeester) en Anton<br />
van Kessel (secretaris). Als ze hun verhaal vertellen in het tijdelijke huurappartement van Rinze Braaksma, blijkt dat<br />
die complimenten alleszins terecht zijn.<br />
“Wie is er tegen goed buurmanschap?”<br />
vroeg de voorzitter tijdens de<br />
ALV van april jl. Niemand stak zijn of<br />
haar vinger op en dus kon Braaksma<br />
verder gaan met zijn agenda. Een van<br />
de punten was de scheidingsmuur die<br />
Villa Berlage deelt met de buren. “De<br />
buurman bewoont een villa van zwarte<br />
baksteen en hij wilde graag dat de<br />
muur die de erfafscheiding vormt (en<br />
eigendom is van de <strong>VvE</strong>) aan zijn zijde<br />
ook zwart zou worden. Ons gebouw<br />
is uitgevoerd in een zachtgele<br />
baksteen, dus het kleurverschil is erg<br />
groot. We wilden graag onderzoeken<br />
hoe we aan de wens van de buren<br />
tegemoet konden komen, dus zijn we<br />
met hen in gesprek gegaan.<br />
Het resultaat is een goed compromis<br />
waarmee we ook gehoor geven<br />
aan de wens van de buren. De muur<br />
wordt geel aan onze kant en zwart<br />
aan hun kant. Dat kan doordat het<br />
een steensmuur is. Door het aanbrengen<br />
van betonnen afdekplaten<br />
hebben onze leden geen zicht op<br />
de zwarte kant van de muur; alleen<br />
op de gele zijde. Wij blijven eigenaar<br />
van de muur en zijn dus ook verantwoordelijk<br />
voor het onderhoud; de<br />
buurman betaalt voor het meerwerk<br />
aan de zwarte steen. Op die manier<br />
kunnen we het onderhoud opnemen<br />
in ons MJOP en komen we in de<br />
toekomst niet voor verrassingen te<br />
staan. In goede samenwerking met<br />
mr. Astrid Luijk, juriste bij <strong>VvE</strong> Belang,<br />
hebben we zaken als het ladderrecht<br />
en het kettingbeding adequaat vastgelegd.”<br />
SPONTANE AANMELDING<br />
Het bestuur kijkt terug op een goed<br />
verlopen ALV, maar de agenda was<br />
wel erg vol, constateert Gerard Hack.<br />
“In ons enthousiasme hebben we veel<br />
voorstellen op de agenda gezet. Als<br />
bestuur hebben we een informatievoorsprong,<br />
dus moeten we voldoende<br />
tijd inplannen om vragen te<br />
beantwoorden en onduidelijkheden<br />
weg te nemen. Op die manier kunnen<br />
we de leden meer ‘meenemen’ in het<br />
hele proces.<br />
We maken best hectische momenten<br />
mee, maar de sfeer blijft positief-kritisch.<br />
We hebben veel tijd en energie<br />
besteed aan de samenstelling van<br />
de begroting en die is probleemloos<br />
vastgesteld. Hetzelfde geldt voor het<br />
huishoudelijk reglement.<br />
Onze medebestuursleden Hettie de<br />
Bakker en Nelini Walop hebben een<br />
informatieve presentatie gemaakt<br />
over de kleur en uitvoering van de<br />
zonwering, waarover ook overleg is<br />
gevoerd met de architect. Er is een<br />
elektronische enquête gehouden<br />
over de zonwering (waarover verderop<br />
meer).<br />
Tijdens de ALV kwamen er zelfs spontane<br />
aanmeldingen toen we de leden<br />
vroegen om mee te denken over een<br />
aantal onderwerpen. Daar zijn we<br />
WE MOETEN DE LEDEN NOG VEEL MEER ‘MEENEMEN’ IN HET HELE PROCES<br />
natuurlijk heel blij mee. Zo meldde<br />
een van de leden zich direct aan als<br />
notuliste van de ALV. Tijdens de laatste<br />
ALV kregen we het verzoek een<br />
extra vergadering voor de zomer te<br />
organiseren. Het bestuur gaat bij de<br />
leden bespreekpunten inventariseren<br />
en besluit dan of er een extra ALV of<br />
een informatieavond georganiseerd<br />
wordt. In het najaar houden we in elk<br />
geval weer een ALV. Dan wonen we<br />
hoogstwaarschijnlijk allemaal in ons<br />
nieuwe appartement!”<br />
DIGITAAL COMMUNICATIE-<br />
PLATFORM<br />
Anton van Kessel is - naast zijn functie<br />
van secretaris - ook de initiatiefnemer<br />
van het communicatieplatform<br />
dat hij voor <strong>VvE</strong> Villa Berlage heeft ingericht.<br />
Uw verslaggeefster krijgt een<br />
korte presentatie en is erg onder de<br />
indruk van het resultaat. Van Kessel:<br />
“Google Sites geeft de mogelijkheid<br />
om op vrij eenvoudige wijze een<br />
‘intranet’ te maken voor de <strong>VvE</strong>. Daarop<br />
vinden de leden (vanzelfsprekend<br />
in een besloten omgeving) alle informatie<br />
over de <strong>VvE</strong>. Het splitsingsreglement<br />
staat erop, evenals het<br />
huishoudelijk reglement, de vergaderstukken<br />
en het verslag van de ALV.<br />
Met een enkele klik kunnen de leden<br />
zelfs hun plattegronden zien, evenals<br />
die van de parkeerplaatsen op het<br />
binnenterrein en in de parkeergarage.”<br />
Het communicatieplatform biedt de<br />
<strong>VvE</strong>-leden ook de mogelijkheid om<br />
onderling gegevens uit te wisselen.<br />
Van Kessel constateert dat de site<br />
goed wordt bezocht: “Een van de<br />
leden heeft zelfs vanuit het buitenland<br />
de site geraadpleegd. Dat geeft<br />
ook aan dat de toekomstige bewoners<br />
betrokken zijn bij het wel en wee<br />
van de <strong>VvE</strong>.<br />
Een van de voordelen van zo’n digitaal<br />
platform is dat je bijvoorbeeld de<br />
mening van de leden kunt peilen. We<br />
hebben een aantal opties voorgelegd<br />
voor de uitvoering van de zonwering.<br />
Dat werkt efficiënt en effectief en het<br />
kost de bewoners niet veel tijd.”<br />
BOUWKUNDIGE ASPECTEN<br />
Het oorspronkelijke ontwerp van<br />
Villa Berlage dateert uit 2008. In de<br />
afgelopen negen jaar hebben tal van<br />
ontwikkelingen, o.a. op duurzaamheids-<br />
en technologisch gebied,<br />
plaatsgevonden waarmee in het<br />
ontwerp geen rekening is gehouden.<br />
Dat kon ook niet: ledverlichting en<br />
elektrisch rijden stonden bijvoorbeeld<br />
nog in de kinderschoenen.<br />
Er is wél een warmteterugwininstallatie,<br />
maar geen ledverlichting in het<br />
bestek opgenomen. Het <strong>VvE</strong>-bestuur<br />
geeft vanzelfsprekend de voorkeur<br />
aan deze kostenbesparende, duurzame<br />
verlichting. Dat moet dus nog<br />
worden geregeld.<br />
Het bestuur wil voorbereid zijn op<br />
de toekomst en is met projectontwikkelaar/bouwer<br />
Radix & Veerman<br />
in gesprek over aanpassingen aan het<br />
gebouw. Een van de wensen is het<br />
aanbrengen van een goed toegangbeheersysteem<br />
en elektronische<br />
sloten (in het kader van langer thuis<br />
wonen). Als dat tijdens de bouw al<br />
goed wordt geregeld, zijn aanpassingen<br />
in de nabije toekomst niet nodig.<br />
Een andere wens is de aanleg van<br />
een ringleiding zodat in de toekomst<br />
het opladen van elektrische auto’s<br />
eenvoudig kan worden gerealiseerd.<br />
Het wordt nog een drukke zomer<br />
voor het bestuur van <strong>VvE</strong> Villa<br />
Berlage!
68<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
BIJ VVE<br />
HORTUSHAEGHE<br />
STAAT DE<br />
ELEKTRICITEITS-<br />
METER OP NUL<br />
Lager capaciteitstarief dankzij<br />
frequentieregelaar lift<br />
<strong>VvE</strong>-bestuurders die op zoek zijn naar een handleiding voor de verduurzaming van een appartementencomplex,<br />
hoeven niet langer te zoeken. <strong>VvE</strong> Hortushaeghe in Haren (bij Groningen) heeft in een aantal logische stappen het<br />
complex uit 1994 naar nagenoeg energieneutraal (voor de collectieve ruimtes) gebracht. Bovendien zijn de<br />
rookgasafvoeren vernieuwd en is een valbeveiliging op het dak aangebracht. Kommer Brunt, voorzitter van het<br />
<strong>VvE</strong>-bestuur, is eigenaar van een der 22 appartementen. Brunt woont zelf niet in Hortushaeghe: hij verhuurt zijn<br />
appartement. Zijn betrokkenheid bij het complex is er niet minder om.<br />
Wie het bestuursvoorstel voor het<br />
plaatsen van zonnepanelen leest, ziet<br />
direct: hier is een professional aan het<br />
woord. Dat klopt: Brunt was tot zijn<br />
pensionering hoofd van een chemisch<br />
laboratorium. Hij beschikt over twee<br />
rechterhanden en heeft er plezier in<br />
om ingewikkelde technische zaken<br />
helder te verwoorden. Dat is prima<br />
gelukt en het resultaat mag er zijn.<br />
Brunt: “In het najaar van 2012 werd bij<br />
het periodieke liftonderhoud vastgesteld<br />
dat de hijskabels na 18 jaar trouwe<br />
dienst aan vervanging toe waren.<br />
We hebben toen besloten om, een<br />
jaar eerder dan in onze MJOP staat, de<br />
hele liftinstallatie te laten renoveren.<br />
Tijdens de crisis was het btw-tarief op<br />
deze werkzaamheden tijdelijk verlaagd<br />
naar 6% en dat was natuurlijk ook<br />
aantrekkelijk.<br />
We hebben de lift van een frequentieregelaar<br />
laten voorzien waardoor deze<br />
iets langzamer - maar geriefelijker -<br />
opstart en afremt. Het energieverbruik<br />
van de lift is daardoor met ca. 10 pro-<br />
cent verlaagd. Er was nog een belangrijk<br />
voordeel: de piekbelasting in het<br />
elektriciteitsverbruik kwam aanzienlijk<br />
lager te liggen. Daardoor vallen we nu<br />
in een lager capaciteitstarief en dat levert<br />
een besparing van enkele honderden<br />
euro’s per jaar op. Tip: verlaging<br />
van de capaciteit is zo ongeveer de<br />
eenvoudigste manier om te besparen<br />
op energiekosten van de lift.”<br />
ZONNEPANELEN<br />
“In het najaar van 2013 zijn we<br />
begonnen met de oriëntatie op de<br />
mogelijkheid van zonnepanelen. De<br />
motieven zijn niet anders dan die van<br />
andere <strong>VvE</strong>’en: we zagen een aanzienlijke<br />
toename in de elektriciteitskosten<br />
en de berichten in de media over de<br />
afhankelijkheid van fossiele energie<br />
stemmen ook niet hoopvol. Bovendien:<br />
veel leden van de <strong>VvE</strong> hebben<br />
kleinkinderen. We willen voor hen een<br />
goede toekomst.”<br />
Niet alle leden van <strong>VvE</strong> Hortushaeghe<br />
zouden direct overtuigd zijn, wist<br />
Brunt. “Er wonen veel senioren in het<br />
complex. Sommigen van hen stonden<br />
sceptisch tegenover een langetermijninvestering.<br />
Daar staat tegenover dat<br />
diverse eigenaren juist heel positief<br />
waren.“<br />
<strong>VvE</strong> Hortushaeghe werd lid van energiecoöperatie<br />
Grunneger Power. De<br />
coöperatie adviseerde bij het voorbereidingstraject<br />
en vroeg offertes<br />
aan bij enkele leveranciers waarmee<br />
goede ervaringen waren opgedaan.<br />
Brunt vroeg zelf ook offerte aan bij een<br />
andere leverancier. Daarnaast ging het<br />
<strong>VvE</strong>-bestuur zich oriënteren bij een<br />
<strong>VvE</strong> in de stad Groningen die al ervaring<br />
had met zonnepanelen.<br />
DRIE SCENARIO’S<br />
Brunt: “Om kritische geluiden over<br />
de geprognotiseerde opbrengst en<br />
levensduur van de panelen vóór te<br />
zijn, heb ik een voorstel geschreven<br />
waarin ik drie scenario’s heb geschetst.<br />
Het eerste was dat van de leverancier;<br />
het tweede was een ‘doemscenario'<br />
waarin de zonnepanelen veel minder<br />
opbrachten en de panelen ook sneller<br />
zouden slijten en als laatste een<br />
28 zonnepanelen op het dak van Hortushaeghe<br />
‘tussenscenario’. Ook het meest<br />
sombere scenario was nog steeds heel<br />
aantrekkelijk. De terugverdientijden<br />
variëren van zeven tot negen jaar.<br />
Het resultaat: de ALV ging met ruime<br />
meerderheid akkoord met de plaatsing<br />
van een zonne-installatie. In juli<br />
is de installatie geplaatst, die bestaat<br />
uit 28 panelen. De geprognotiseerde<br />
opbrengst bedraagt 6.300 kWh. Dat<br />
leidde tot een daling van het netto<br />
elektriciteitsverbruik van ruim 7.000<br />
naar ca. 1.000 kWh per jaar. We wekken<br />
bewust minder stroom op dan we<br />
nodig hebben, zodat we geen netto<br />
energieleverancier worden: salderen<br />
is niet aan de orde.”<br />
Het enthousiasme van de leden is<br />
inmiddels zó groot dat het <strong>VvE</strong>-bestuur<br />
nu nadenkt over de mogelijkheden van<br />
‘Herman de zonnestroomverdeler’.<br />
Dat is een manier om ook individueel<br />
zonnestroom te produceren voor het<br />
verbruik van de individuele appartementen.<br />
DAKRENOVATIE<br />
Voor de zonnepanelen konden worden<br />
geplaatst, is een inspectie van het<br />
dak uitgevoerd. De dakdekker die het<br />
dak van Hortushaeghe in onderhoud<br />
had, constateerde dat het hele dak<br />
aan vernieuwing toe was. Het bestuur<br />
besloot een second opinion te vragen<br />
- én een third opinion. Beide geconsulteerde<br />
bedrijven kwamen tot een<br />
heel andere conclusie: het dak verkeerde<br />
voor het overgrote deel nog in<br />
prima conditie. Algehele vernieuwing<br />
was niet nodig. Geadviseerd werd om<br />
alleen het gedeelte waarop de zonnepanelen<br />
zouden worden geplaatst te<br />
laten renoveren. De panelen gaan ca.<br />
25 jaar mee en de levensduur van een<br />
dak is ook 25 à 30 jaar. Te zijner tijd<br />
kan dus het dak inclusief de zonneinstallatie<br />
worden vervangen.<br />
Gebouweigenaren zijn verplicht om<br />
degenen die op het dak werkzaamheden<br />
moeten uitvoeren, goed te<br />
beschermen tegen een val van het dak.<br />
De <strong>VvE</strong> liet daarom meteen ook een<br />
goed, permanent valbeveiligingssysteem<br />
aanbrengen.<br />
NIEUWE ROOKGASAFVOEREN<br />
De eigenaren van Hortushaeghe<br />
hebben ieder een eigen cv-ketel met<br />
bijbehorende aluminium rookgasafvoer.<br />
Brunt: “Per september 2015 is<br />
de productie van VR-ketels stopgezet<br />
en sindsdien worden alleen nog maar<br />
HR-ketels geplaatst. Volgens brancheorganisatie<br />
Uneto-VNI moet tegenwoordig<br />
bij vervanging van cv-ketels<br />
ook de rookgasafvoer worden vervangen,<br />
tenzij wordt aangetoond dat deze<br />
nog probleemloos 15 jaar kan functioneren.<br />
Dit leidde tot een complex<br />
probleem. De rookgasafvoeren waren<br />
al 21 jaar oud; ze bleken aangetast en<br />
dus aan vervanging toe.<br />
69<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Vrijwel alle eigenaren hadden hun<br />
oude cv-ketel al vervangen door een<br />
nieuwe VR-ketel. Geen enkele bleek<br />
geschikt te zijn om te worden aangesloten<br />
op een nieuwe, iets nauwere<br />
afvoer-binnenmantel die door de oude<br />
afvoer kon worden getrokken om zo<br />
de rookgasafvoer te vernieuwen. Het<br />
<strong>VvE</strong>-bestuur riep de hulp van een deskundige<br />
in. Geconcludeerd werd dat<br />
het niet wenselijk was om nog eens<br />
circa 10 jaar te wachten tot alle ketels<br />
opnieuw zouden zijn vervangen.<br />
GOEDE DEAL<br />
Er waren een paar extra ledenvergaderingen<br />
voor nodig, waarin met filmpjes<br />
duidelijk werd gemaakt hoe groot het<br />
probleem was. Het resultaat: in 2016<br />
werden 21 ketels vervangen door<br />
HR-ketels (één VR-ketel was al vervangen<br />
door een HR-exemplaar); de 22<br />
rookgasafvoeren werden voorzien van<br />
een nieuwe binnenmantel. De kosten<br />
van de vervanging van zowel de ketels<br />
als de rookgasafvoeren kwamen ten<br />
laste van het reservefonds van de <strong>VvE</strong>.<br />
Met de installateur en met leverancier<br />
Vaillant werd een goede deal gesloten:<br />
de <strong>VvE</strong> kreeg 21 ketels met een<br />
aantrekkelijke korting. Dat hielp bij de<br />
besluitvorming.<br />
Eén ding zit Brunt nog steeds dwars:<br />
bij een eigenaar waar de cv-ketel<br />
al eerder was vervangen door een<br />
nieuwe VR-ketel, had de installateur<br />
deze gewoon aangesloten op de oude<br />
rookgasafvoer. “Ik begrijp niet dat een<br />
installateur zo gemakkelijk zijn verantwoordelijkheid<br />
naast zich neerlegt. Het<br />
kan tot gevaarlijke situaties leiden en<br />
het getuigt niet van vakmanschap!”<br />
ELEKTRICITEITSVERBRUIK: NUL<br />
Ten slotte zijn in het najaar van 2016<br />
alle oorspronkelijke verlichtingsarmaturen<br />
in de gemeenschappelijke ruimtes<br />
vervangen door ledverlichting. Dat<br />
zorgde opnieuw voor een flinke reductie<br />
van het energieverbruik. Brunt:<br />
“Het komt er nu op neer dat het netto<br />
elektriciteitsverbruik van de <strong>VvE</strong> nul is<br />
geworden. Op de jaarafrekening van<br />
het energiebedrijf staan eigenlijk alleen<br />
nog de verplichte aansluitkosten.”<br />
De volgende grote klus in het MJOP<br />
is al bekend: het 22 jaar oude dubbel<br />
glas wordt vervangen door HR++-glas.<br />
Over de financiën hoeft de <strong>VvE</strong> zich<br />
geen zorgen te maken: de investering<br />
kan gewoon uit het reservefonds<br />
worden betaald. Met recht een voorbeeld-<strong>VvE</strong>!
- Advertorial -<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
71<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Wat kan een <strong>VvE</strong> doen aan de hoge<br />
kosten van oude portieklampen?<br />
V.l.n.r. Richard Kuiper, Walter Hansen<br />
en Stefanie van Zanten<br />
Capelse <strong>VvE</strong> neemt<br />
energiebesparende<br />
maatregelen<br />
MET DE VVE ENERGIEBESPAARLENING<br />
De bewoners van <strong>VvE</strong> Ringspoor 111-139 in Capelle aan den IJssel<br />
hadden al jaren last van vocht, kou en tocht in hun appartementen.<br />
Elk jaar werd 5000 à 6000 euro aan het reservefonds<br />
onttrokken om reparaties aan de kozijnen uit te laten voeren.<br />
Vorig jaar besloot de <strong>VvE</strong>, op initiatief van beheerder Walter<br />
Hansen van VP&A, dat het tijd was voor structurele maatregelen.<br />
De <strong>VvE</strong> vroeg voor het plaatsen van HR++-glas en kunststof<br />
kozijnen de <strong>VvE</strong> Energiebespaarlening uit het Nationaal Energiebespaarfonds<br />
aan. De klus is inmiddels afgerond tot tevredenheid<br />
van de bewoners. De tocht- en vochtproblemen horen tot<br />
het verleden en het complex ziet er veel beter uit.<br />
Een portiekarmatuur met een 8 watt<br />
TL buis gebruikt, inclusief VSA, ruim<br />
12 watt. Bovendien moeten deze buizen<br />
vaak worden vervangen.<br />
Portiekverlichting met TL is dus duur<br />
en hetzelfde geldt voor armaturen met<br />
PL lampen. LED verlichting daarentegen<br />
geeft minstens evenveel licht, gebruikt<br />
tot 70% minder stroom en gaat véél<br />
langer mee. Maar nieuwe LED armaturen<br />
zijn helaas duur en de behuizing<br />
van de bestaande armaturen is vaak nog<br />
goed. Wat kan een <strong>VvE</strong> doen?<br />
1-2-3 LED OMBOUWSET VOOR<br />
PORTIEKVERLICHTING<br />
Met de 1-2-3 LED Ombouwset voor<br />
portiekarmaturen heeft een technische<br />
dienst van een <strong>VvE</strong> of een installateur<br />
slechts een paar minuten nodig om een<br />
oude portieklamp om te bouwen naar<br />
een LED portieklamp. De LED<br />
Ombouwset is véél goedkoper dan een<br />
nieuwe LED portieklamp en de energiebesparing<br />
is enorm.<br />
WAT ZIJN DE VOORDELEN VAN<br />
DE 1-2-3 LED OMBOUWSET?<br />
• plaatsing in een handomdraai<br />
• besparing tot liefst 70%<br />
• goedkoper dan een nieuwe LED<br />
portieklamp<br />
• minder onderhoudskosten door<br />
lange levensduur<br />
De 1-2-3 LED Ombouwset voor<br />
portiek-verlichting is leverbaar van<br />
4-10 watt.<br />
De LED Ombouwset is leverbaar<br />
vanaf € 16,75.<br />
MET EEN 1-2-3 LED OMBOUWSET<br />
BOUWT EEN VVE SNEL EN GOEDKOOP<br />
PORTIEKLAMPEN OM NAAR LED<br />
Veel galerijen worden nog steeds verlicht<br />
met oude portieklampen. De 1-2-3 LED<br />
Ombouwset wordt door veel <strong>VvE</strong>’s gebruikt<br />
om deze verouderde, energieslurpende<br />
portiekverlichting om te bouwen naar LED.<br />
Soms worden bestaande portieklampen<br />
vervangen door dure, nieuwe LED<br />
portieklampen. Een goedkoper alternatief<br />
is 1-2-3 LED Ombouwset.<br />
AD DE RODE, VVE GOIRLE<br />
‘Onze oude lampen gebruikten 18 watt en<br />
gaven 35 Lux. De 1-2-3 LED Ombouwset<br />
gebruikt 8 watt en geeft 66 Lux. Méér licht<br />
voor minder geld dus’.<br />
MEER INFO?<br />
info@energiebesparendoenwijzo.nl<br />
Tel: 070-41 909 15<br />
www.ebdwz.nl<br />
Dat vindt ook bewoonster Jessica.<br />
Samen met haar vriend en twee<br />
zoontjes woont ze in het complex.<br />
Haar appartement fungeerde als<br />
‘proefwoning’ en Jessica is gelukkig<br />
met het resultaat. “Ook binnen ziet<br />
ons appartement er nu veel mooier uit.<br />
Ik zet ‘s morgens de verwarming even<br />
aan en dan is het snel warm. Je merkt<br />
dat de warmte nu binnen blijft en dat<br />
was vroeger absoluut niet het geval.<br />
Wat ook mooi is: er zit een kindersluiting<br />
op het raam. Dat is met twee kleine<br />
kinderen op drie hoog een veilig idee!”<br />
REPARATIES<br />
“Er waren al lange tijd klachten over<br />
het onbehaaglijke binnenklimaat”,<br />
vertelt Walter Hansen. “De reparaties<br />
die steeds opnieuw nodig waren,<br />
sloegen een flink gat in het reservefonds.<br />
Toen in 2015 de Energiebespaarlening<br />
ook voor de <strong>VvE</strong> beschikbaar<br />
kwam, heb ik de <strong>VvE</strong> op het idee<br />
gebracht om de lening aan te vragen.<br />
Het reservefonds is goed gevuld, maar<br />
je hebt het wel over een investering<br />
van ca. 90.000 euro. Een eenmalige<br />
bijdrage was niet aan de orde. De <strong>VvE</strong><br />
Energiebespaarlening was dus dé<br />
oplossing. Ondanks de aflossing van<br />
de lening hoeft de <strong>VvE</strong>-bijdrage niet<br />
omhoog. De stookkosten zullen zeker<br />
lager worden en de woningen zijn nu<br />
comfortabeler en ook couranter.”<br />
GROOTEIGENAAR<br />
Vijf van de veertien appartementen<br />
zijn eigendom van Accresco Vastgoed.<br />
Stefanie van Zanten, Senior Assetmanager:<br />
“Wij hechten waarde aan goed<br />
onderhouden woningen waarin bewoners<br />
met plezier wonen. De verhuurbaarheid<br />
speelt natuurlijk ook een rol.<br />
Er waren veel klachten van onze<br />
huurders, dus de <strong>VvE</strong> Energie-bespaarlening<br />
was ook voor ons een goede<br />
oplossing. Die gaf zeker de doorslag bij<br />
de vraag of we akkoord zouden gaan<br />
met het voorstel om kozijnen en glas<br />
te gaan vervangen. Het feit dat de<br />
<strong>VvE</strong>-bijdrage niet stijgt ondanks deze<br />
ingreep, is ook een belangrijk argument.<br />
Het energielabel zal ongetwijfeld verbeteren,<br />
dus bij mutatie kunnen we ook<br />
de huurprijs verhogen. Of we dat ook<br />
doen, is nu nog niet bekend.”<br />
VVE ENERGIEBESPAARLENING<br />
Richard Kuiper is accountmanager bij<br />
het Nationaal Energiebespaarfonds.<br />
Hij kijkt met plezier naar het resultaat<br />
bij dit complex. “Voor een <strong>VvE</strong> als deze<br />
aan het Ringspoor is de lening bedoeld:<br />
eigenaren die graag in een<br />
energiezuinig complex wonen maar<br />
niet over het budget beschikken dat<br />
nodig is voor zo’n ingreep. Het HR++glas<br />
zorgt voor een veel betere isolatie<br />
van de woning. De kunststof kozijnen<br />
zijn onderhoudsarm en van veel betere<br />
kwaliteit dan de oude aluminium<br />
kozijnen. En het complex knapt er<br />
enorm van op!”<br />
Kijk voor de voorwaarden en de<br />
actuele rentepercentages op www.<br />
energiebespaarlening.nl/vve. Het fonds<br />
loopt in elk geval tot eind 2018. In<br />
principe kan een <strong>VvE</strong> (met minimaal<br />
10 woonappartementen) maximaal<br />
25.000 euro per appartementsrecht<br />
lenen. Voor een zeer energiezuinig<br />
pakket is een maximumbedrag van<br />
40.000 euro beschikbaar en voor een<br />
Nul op de Meter-renovatie (NoM) zelfs<br />
50.000 euro. De lening moet in 10 of<br />
15 jaar worden terugbetaald.<br />
Meer informatie op:<br />
www.energiebespaarlening.nl/vve<br />
U kunt Richard Kuiper ook bellen:<br />
06-1041 1750.<br />
Voor meer informatie, ga naar www.ebdwz.nl/vvebelang
UW ENERGIELEVERANCIER<br />
<strong>VvE</strong> BESPAREN ADVERTORIAL<br />
73<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Ook voor het verbruiksafhankelijk<br />
meten en factureren van energie<br />
en water.<br />
Wij weten wat uw <strong>VvE</strong> nodig heeft:<br />
• een betrouwbare energieleverancier;<br />
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;<br />
• die een goede service biedt;<br />
• en geen gebruik maakt van een callcenter.<br />
NIEUW!<br />
Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.<br />
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een<br />
betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele<br />
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze<br />
verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.<br />
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor<br />
warmtemeting.<br />
Schakel <strong>VvE</strong> EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:<br />
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;<br />
• naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;<br />
• heldere en overzichtelijke facturen;<br />
• betrouwbare dienstverlening op maat;<br />
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.<br />
<strong>VvE</strong> EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen<br />
<strong>VvE</strong> Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:<br />
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!<br />
Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl<br />
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl<br />
<strong>VvE</strong> Amundsenlaan 155-307 ziet het jaarlijkse gasverbruik dalen.<br />
“Dat adapterm zorgt voor energie- en kostenbesparing, is duidelijk”,<br />
zegt <strong>VvE</strong>-bestuursvoorzitter Jan van Dijk.<br />
Over klachten gesproken: zijn die gegrond en zo ja: wat<br />
is de oorzaak? Is het rendement van de ketel nog wel<br />
voldoende en is de collectieve verwarmingsinstallatie nog<br />
up to date? En hoe bewust zijn de bewoners als het om<br />
stookgedrag gaat? Jan van Dijk: “We hebben 600 radiatormeters<br />
en zo’n 100 warmtemeters. In het verleden hadden<br />
we verdampingsmeters op de radiatoren. Die zorgden<br />
steeds voor veel discussie en onduidelijkheid bij het aflezen.<br />
Daarom zijn we overgestapt van dit oudere metertype naar<br />
nieuwe, op afstand uitleesbare radiatormeters.”<br />
MEER DUIDELIJKHEID<br />
“Sinds de komst van deze meters zijn er nauwelijks nog<br />
vragen over de meters. We hebben nu veel meer duidelijkheid<br />
over het verbruik en over de kosten voor de bewoners.<br />
Door het meten van het individuele verbruik wordt het<br />
stookgedrag zichtbaar. Iemand met een royaal stookgedrag<br />
heeft hogere kosten dan een zuinige bewoner. De ervaring<br />
leert dat warmtemeting leidt tot een besparing van 15 à 20<br />
procent! Logisch: bewoners worden zich bewust(er) van<br />
hun eigen stookgedrag. Op deze manier hebben we met<br />
blokverwarming een prima systeem om de woningen op<br />
temperatuur te krijgen. Individuele ketels zijn bouwtechnisch<br />
overigens ook geen optie voor ons complex.”<br />
BESPARINGEN<br />
“Als bestuur zijn we actief bezig met energiebesparing.<br />
Voor het verwarmen van het tapwater hebben we zonnecollectoren<br />
geplaatst op het dak. We letten erop dat de<br />
stooklijn niet te hoog ingesteld wordt en we hebben alle<br />
lampen vervangen door ledverlichting. In 2013 hebben we<br />
gekozen voor het energiebesparende systeem adapterm<br />
van Techem. Ik ben ervan overtuigd dat we daarmee een<br />
goede keus hebben gemaakt.”<br />
BLOKVERWARMING<br />
EN WARMTEMETING:<br />
NIET OMDAT<br />
HET MOET, MAAR<br />
VANWEGE DE<br />
BESPARING<br />
Hoort u ze ook, de klachten over blokverwarming? Over geluid, gebrek aan comfort en een hoog energieverbruik?<br />
Het kan anders! Klachten zijn eenvoudig te voorkómen of op te lossen, en ook met blokverwarming kunt u besparen<br />
op het energieverbruik en de kosten. Dat blijkt uit het verhaal van Jan van Dijk, voorzitter van het bestuur van <strong>VvE</strong><br />
Amundsenlaan 155-307 in Eindhoven. Deze <strong>VvE</strong> met meer dan 70 appartementen beschikt over een actief bestuur,<br />
dat actief bezig is met energiebesparing.<br />
Het energiebesparende systeem adapterm analyseert de<br />
meetdata van de radiatormeters en bepaalt aan de hand<br />
van deze informatie wat de actuele warmtebehoefte is.<br />
Het controlecentrum van adapterm corrigeert - op basis<br />
van de actuele warmtebehoefte binnen het wooncomplex<br />
- de aanvoertemperatuur van de cv-installatie. Een lagere<br />
stooklijn zorgt immers voor een lager energieverbruik. Het<br />
resultaat: een gemiddelde energiebesparing van 10 procent<br />
en blijvend warmtecomfort voor de bewoners.<br />
WIE BESPAART HET MEEST?<br />
Van Dijk: “Het complex naast het onze bevindt zich in een<br />
identieke situatie: het gebouw is even groot en het wordt<br />
bewoond door een zelfde type bewoners. Vóór we adapterm<br />
gingen toepassen, hadden wij altijd een hoger energieverbruik.<br />
Sinds dit systeem operationeel is, hebben we een<br />
lager energieverbruik dan onze ‘zusterflat’. Dat adapterm<br />
zorgt voor energie- en kostenbesparing, is dus duidelijk.<br />
Daarom heeft de <strong>VvE</strong> van dat gebouw ook de Techem<br />
meetapparatuur met adapterm in gebruik genomen.<br />
We zijn benieuwd wie straks het meeste bespaart!”<br />
Is uw complex ook voorzien van blokverwarming?<br />
Met eenvoudige maatregelen en tegen relatief lage kosten<br />
kunt u een behoorlijke energiebesparing én verhoging van<br />
het wooncomfort realiseren. Niet alleen door de warmtemeting,<br />
maar ook door verbetering van de waterkwaliteit in<br />
het cv-systeem, het waterzijdig inregelen van de installatie<br />
zelf etc. Uw cv-installatie functioneert beter; klachten over<br />
kou horen tot het verleden en u ontvangt een schappelijke<br />
energierekening.<br />
Voor meer informatie neemt u contact op met Techem<br />
tel. 076-57 25 800 of kijkt u op www.techem.nl.
74<br />
<strong>VvE</strong> OVERLAST<br />
75<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
“HET IS NIET ZO DAT<br />
DE ROOFVOGELS DE<br />
DUIVEN WEGVANGEN”<br />
Mart Schrieken met een slechtvalk<br />
Auto’s zitten vaak vol vogelpoep<br />
Broedplaatsen van meeuwen bij airco’s zorgen voor stankoverlast in de woningen<br />
OVERLAST VAN VOGELS EN KONIJNEN?<br />
SCHAKEL DE VALKENIER IN!<br />
Autodaken en balkons die vol zitten<br />
met vogelpoep, gazons die duidelijk<br />
de sporen dragen van veelvuldig<br />
konijnenbezoek; het zijn allemaal dingen<br />
waaraan bewoners van appartementencomplexen<br />
zich ergeren. Konijnenholen<br />
kunnen ook nog voor gevaarlijke<br />
situaties zorgen. Onlangs brak een<br />
bewoonster van een appartementencomplex<br />
haar enkel toen ze haar fiets in<br />
de berging wilde zetten. Oorzaak: de<br />
grond onder de tegels was verzakt door<br />
het graafwerk van konijnen. Van de net<br />
aangeplante boompjes waren inmiddels<br />
ook de wortels weggevreten. Hoe jaag je<br />
de dieren op een diervriendelijke manier<br />
weg (dus niet met gas of geweerkogels)?<br />
Antwoord: schakel een valkenier in!<br />
Mart Schrieken is een van de 200<br />
gediplomeerde valkeniers die ons<br />
land rijk is. Vier van hen houden<br />
zich bezig met de bestrijding van<br />
overlast. Hun hulp wordt vaak ingeroepen<br />
door <strong>VvE</strong>’en die de overlast<br />
van duiven, meeuwen, spreeuwen,<br />
kauwen of konijnen meer dan<br />
zat zijn. Schrieken: “Het bestrijden<br />
van vogeloverlast door middel<br />
van roofvogels zou je mijn ‘core<br />
business’ kunnen noemen. Samen<br />
met mijn collega-valkeniers ben ik<br />
dagelijks op weg om de overlast te<br />
bestrijden. Die kan behoorlijk groot<br />
zijn, want vaak gaat het om grote<br />
aantallen vogels die hun slaap- en<br />
foerageerplaats vervuilen met<br />
kilo’s poep. Dat zorgt voor schade,<br />
stankoverlast, gezondheidsrisico’s<br />
en gevaarlijke situaties. Hemelwaterafvoeren<br />
raken geregeld<br />
verstopt door nestmateriaal, dode<br />
vogels etc. Logisch dus dat er heel<br />
veel overlast wordt ervaren.”<br />
NIET VOEREN!<br />
Maar wat is dan de oorzaak? Daarover<br />
kan Schrieken kort zijn: “We wonen<br />
nu eenmaal met heel veel mensen op<br />
een relatief klein oppervlak en mensen<br />
voeren de vogels massaal. Zeker oude<br />
mensen, die weinig sociale contacten<br />
hebben, genieten van de vogels in hun<br />
tuin of op het balkon. Die lieve konijntjes<br />
op het grasveld vormen voor hen<br />
ook een leuk uitzicht.<br />
Vergeet ook niet de hoeveelheid<br />
afval die weggooid wordt. Duiven zijn<br />
vegetariërs, maar ze lusten ook wel<br />
een patatje - en zelfs een stukje kip als<br />
dat toevallig op straat ligt. Niet voeren<br />
is dus het eerste advies aan mensen<br />
die klagen over vervuiling door vogels<br />
en over konijnenholen in de groene<br />
omgeving. Als er toch konijnenoverlast<br />
is, kom ik graag langs met mijn fretten.<br />
Die jagen de konijnen op, waarna ik ze<br />
vang in een net. Schieten, vergassen<br />
en dat soort gewelddadige acties zijn<br />
dus niet nodig.”<br />
ROOFVOGELS<br />
Schrieken werkt met roofvogels, zoals<br />
haviken en slechtvalken. “Niemand<br />
vindt het prettig als er in de woonomgeving<br />
een man met een geweer<br />
rondloopt. Daarom zijn mijn vogels<br />
mijn ‘geweer’. Het is niet zo dat de<br />
roofvogels de duiven wegvangen.<br />
Mijn vogels vliegen rond het appartementencomplex<br />
en daardoor vliegen<br />
de duiven naar boven. Naar het dak<br />
dus. Ik zorg ervoor dat daar op enkele<br />
plaatsen voer ligt. Als je dat in één<br />
week twee keer doet, weten de duiven<br />
de weg naar het voer te vinden. Dan<br />
plaats ik daar vangkooien waarin we<br />
de duiven vangen. De kooien worden<br />
twee keer per week voorzien van<br />
nieuw voer en van water. De gevangen<br />
duiven worden afgevoerd en gedood.<br />
Ze dienen als voer voor mijn vogels.<br />
Geringde duiven brengen we naar een<br />
verzamelplaats van de Koninklijke Nederlandse<br />
Postduivenbond. Die zorgt<br />
ervoor dat de eigenaren op de hoogte<br />
worden gesteld.”<br />
DIEREN DODEN<br />
Dieren doodmaken; mag dat wel?<br />
Schrieken: “Jij mag dat niet. Zelf<br />
dierenoverlast bestrijden is dan ook<br />
moeilijk. Niet alleen omdat spreeuwen,<br />
meeuwen, kraaien en kauwen zich<br />
lastig laten verjagen, maar ook omdat<br />
de Flora- en faunawet het verbiedt<br />
om deze soorten te verstoren of te<br />
verontrusten bij hun vaste rust- en<br />
verblijfplaats. Een valkenier heeft een<br />
lange theoretische en praktische<br />
opleiding gevolgd en is gerechtigd<br />
om op deze wijze duiven en andere<br />
overlast gevende dieren te bestrijden.<br />
Op deze manier mag het wel volgens<br />
de Nederlandse wetgeving.<br />
Ik vind het niet leuk om dieren dood<br />
te maken, maar het hoort bij mijn<br />
werk. De gevangen konijnen gaan<br />
bijvoorbeeld naar poeliers (en naar<br />
andere geïnteresseerden). En natuurlijk<br />
vangen mijn vogels ook wel duiven.<br />
Het zijn beslist geen vegetariërs! Als<br />
ze de kans krijgen om een vogel te<br />
vangen zullen ze het niet laten. Maar<br />
zolang de duiven boven de roofvogels<br />
blijven vliegen, is die kans klein. Als er<br />
een populatie van 100 duiven zit, vang<br />
ik er zo’n 90. Mijn vogels pikken er een<br />
stuk of acht. Een paar blijven er altijd<br />
wel achter.”<br />
AGRESSIEF<br />
De valkenier kan smakelijk vertellen<br />
over de overlast die door meeuwen<br />
wordt veroorzaakt. “Er zijn mensen die<br />
hun fiets niet uit het schuurtje durven<br />
te halen. Daar zit dan een meeuw<br />
te broeden en die is zó agressief dat<br />
niemand in de buurt durft te komen.<br />
Op kinderdagverblijven mogen kinderen<br />
soms niet naar buiten omdat ze<br />
worden aangevallen door meeuwen.<br />
En konijnen zijn ook niet mis:<br />
ze graven hele begraafplaatsen open.<br />
Je wilt natuurlijk niet dat de botten van<br />
de beminde doden boven de grond<br />
komen… Maar dat gebeurt soms wel.<br />
Ik werk daarom geregeld op begraafplaatsen.”<br />
WAT WERKT NIET?<br />
Veel bewoners - maar ook grote en<br />
kleine bedrijven - hebben al van alles<br />
geprobeerd: pinnen plaatsen, netten<br />
spannen, kunstvogels vastplakken op<br />
de reling van het balkon. Het werkt allemaal<br />
niet, vertelt Schrieken. “Pinnen<br />
plaatsen zorgt er eerder voor dat de<br />
duiven achter de rij geplaatste pinnen<br />
gaan nestelen dan dat de duiven een<br />
andere locatie gaan zoeken. Schoonmaken<br />
van de duivenpoep is een<br />
tijdelijke oplossing: stadsduiven keren<br />
altijd terug naar de locatie waar ze<br />
zijn grootgebracht. Netten zijn handig<br />
voor de vogels: daar kunnen ze<br />
een nest op bouwen en kunstvogels<br />
werken maar heel even. Het grappige<br />
is dat vogels het gevaar opzoeken: ze<br />
komen dus eens kijken naar die mooie<br />
plastic vogel. En dat wil je nu net niet!”<br />
CONTACT<br />
Een <strong>VvE</strong> die overlast ervaart van vogels<br />
of konijnen, kan Mart Schrieken bellen.<br />
Afhankelijk van de afstand komt hij of<br />
een collega om de situatie in kaart te<br />
brengen. Als hem wordt gevraagd een<br />
offerte uit te brengen, wordt daarvoor<br />
een bedrag in rekening gebracht.<br />
Bij opdrachtverlening door de <strong>VvE</strong><br />
wordt dat bedrag van de rekening<br />
afgetrokken.<br />
Meer informatie:<br />
www.valkerij-noordholland.nl
77<br />
<strong>VvE</strong> ENERGIEBESPAREN<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
KPE MOREL:<br />
DAAR BLIJF IK BIJ<br />
KPE MOREL IS DE OPLEIDER<br />
VOOR DE VASTGOEDSECTOR.<br />
Wij bieden verspreid over meer<br />
dan 30 locaties in Nederland<br />
een breed scala aan onderwerpen<br />
voor beleggers, beheerders en<br />
bestuurders van verenigingen van<br />
eigenaars. Van juridische tot<br />
technische opleidingen en van<br />
beginners tot experts in onze<br />
Masterseries.<br />
ZONNIGE<br />
ZONNESTROOM<br />
ZATERDAGMIDDAG<br />
VOOR VVE’EN IN<br />
ROTTERDAM<br />
Sinds juni 2014 liggen op het dak van <strong>VvE</strong> Westerstraat in<br />
Rotterdam 72 zonnepanelen, die jaarlijks ca. 12.240 kWh<br />
stroom leveren. De investering bedroeg ca. € 27.000 en de<br />
<strong>VvE</strong> bespaart 8,6 ton CO2 met de installatie. Dat was niet de<br />
belangrijkste reden om voor zonnestroom te kiezen, vertelt<br />
initiatiefnemer Jan Paul van Hall: hij kon zijn mede-eigenaren<br />
duidelijk maken dat de installatie ook financieel winst opleverde.<br />
Zonnepanelen zijn er in diverse soorten<br />
WWW.KPEMOREL.NL<br />
Van Hall somde de succesfactoren nog eens op tijdens de<br />
Zonnige Zonnestroom Zaterdagmiddag die <strong>VvE</strong>010 op<br />
zaterdag 1 april organiseerde in samenwerking met Rotterdamse<br />
<strong>VvE</strong>’en met Energie. De bijeenkomst vond plaats<br />
bij de WoonWijzerWinkel in Rotterdam-Heijplaat.<br />
“De <strong>VvE</strong> moet financieel gezond zijn; anders moet je er<br />
helemaal niet over denken. Met financieel gezond bedoel<br />
ik: een goed gevuld reservefonds. Je moet daar flexibel<br />
mee kunnen omgaan. Omdat we de investering in ca. 11<br />
jaar terugverdienen, hoefden we geen rekening te houden<br />
met investeringen die pas over 14 of 15 jaar aan de orde<br />
zijn: dan is het reservefonds weer aangevuld. Het is daarnaast<br />
belangrijk dat de eigenaren het verhaal begrijpen en<br />
dat iedereen bij het project wordt betrokken. We hebben<br />
ervoor gekozen om in eerste instantie alleen stroom voor<br />
de collectieve ruimtes op te wekken. Voorwaarde is een<br />
goed financieel plan; een technisch persoon met kennis<br />
van zaken is een pre.”<br />
TEMPO<br />
Van Hall begon op eigen initiatief met een onderzoek naar<br />
de mogelijkheden van zonnestroom. Hij gaf een uitvoerige<br />
uitleg van de techniek aan het <strong>VvE</strong>-bestuur en berekende<br />
wat de financiële mogelijkheden waren door met posten in<br />
het MJOP te schuiven. Hij vroeg offertes aan en gaf een<br />
presentatie voor de ALV. Van Hall verzorgde ook de<br />
begeleiding bij de uitvoering en geeft de <strong>VvE</strong> elk jaar een<br />
update van de opbrengst. “Uiteindelijk ging het snel”, vertelt<br />
hij. “In september 2013 ontstond het idee en in juni 2014<br />
lagen de panelen op het dak. Dat was in één dag klaar (er<br />
werd met zes man gewerkt).”<br />
CORRECTIEFACTOR<br />
Niet iedereen was direct overtuigd, vertelt de initiatiefnemer.<br />
“De scepsis was snel verdwenen toen bleek dat<br />
de <strong>VvE</strong>-bijdrage niet zou stijgen. Die zou zelfs kunnen<br />
worden verlaagd.<br />
Theoretisch kunnen de panelen 14.400 kWh opleveren.<br />
Maar omdat we nu eenmaal in Nederland wonen, moet<br />
je de correctiefactor van 0,85 toepassen. Dan kom je op<br />
12.240 kWh. In de praktijk wekken we wat meer stroom<br />
op dan vooraf is berekend.”<br />
De panelen liggen los op het dak; de constructie is simpel<br />
verzwaard met stoeptegels. Zo voordelig mogelijk dus.<br />
Elk jaar voert het <strong>VvE</strong>-bestuur een schouw uit waarbij ook<br />
de zonnestroominstallatie op het dak wordt gecontroleerd.<br />
In het begin werden de panelen nog wel eens schoongemaakt,<br />
maar dat blijkt niet nodig: ze regenen vanzelf<br />
schoon.<br />
RENDABEL<br />
De bezoekers van de ZZZ konden na afloop van de bijeenkomst<br />
de diverse zonnepanelen bekijken die in de Woon-<br />
WijzerWinkel zijn opgesteld. Ze kregen ook informatie over<br />
de kosten en de terugverdientijd. Zonnestroom is rendabel:<br />
de terugverdientijd van een installatie op een appartementencomplex<br />
ligt gemiddeld tussen acht en twaalf jaar.<br />
Het systeem heeft een levensduur van 25 jaar of meer.<br />
Na de terugverdientijd profiteert de <strong>VvE</strong> dus nog ca. tien<br />
tot vijftien jaar van gratis zonnestroom.<br />
TIPS<br />
• Er zijn diverse financieringsvormen voor zonnestroom.<br />
Voor een overzicht: www.energiesubsidiewijzer.nl.<br />
• Zonnesystemen zijn meestal vergunningvrij. Twijfelt u of dat<br />
voor uw gebouw geldt? Kijk op www.omgevingsloket.nl.<br />
• Dateert uw gebouw van vóór 2000? Kijk dan eerst hoe<br />
het met de isolatie gesteld is. Isolatie kost weinig en levert<br />
veel energiebesparing op.
79<br />
<strong>VvE</strong> SCHOONMAAK ADVERTORIAL<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
VERLENG DE LEVENSDUUR VAN<br />
UW APPARTEMENTENCOMPLEX<br />
EN BEPERK DE ARBO-RISICO’S<br />
IN VIJF STAPPEN<br />
Hoe check je de kwaliteit van een<br />
schoonmaakbedrijf?<br />
In Nederland zijn veel schoonmaak- en glazenwassersbedrijven<br />
te vinden die staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid.<br />
Bedrijven die beschikken over brede vakkennis,<br />
goed omgaan met hun personeel en netjes belasting<br />
betalen. Maar hoe zijn die te vinden? Sinds 2013 zijn ze<br />
gemakkelijk te herkennen aan het keurmerk van brancheorganisatie<br />
OSB. Een nieuw label, exclusief voor bedrijven<br />
die het goed doen! Zo heeft heel Nederland voortaan<br />
helder zicht op de kwaliteit en betrouwbaarheid van een<br />
schoonmaak- of glazen wassersbedrijf. Check dus altijd het<br />
OSB-Keurmerk. Wilt u meer weten over het keurmerk en<br />
de voorwaarden? Kijk op www.osb.nl<br />
Samen voor een schone zaak<br />
Een goed onderhouden pand is een aantrekkelijk gebouw voor<br />
bewoners en bezoekers. Schone ramen en deuren dragen bij aan een<br />
prettige leefomgeving en vormen een visitekaartje. Goed onderhoud is<br />
ook belangrijk als het gaat om de levensduur van uw complex. Kozijnen en<br />
deuren die regelmatig worden gewassen, gaan langer mee. Alle reden dus om<br />
uw appartementencomplex goed te (laten) onderhouden!<br />
Maar hoe zorgt u ervoor dat uw gebouw er netjes uitziet,<br />
terwijl u zich bij de uitbesteding van onderhoudswerkzaamheden<br />
ook houdt aan de wet- en regelgeving? Het inhuren<br />
van een schoonmaakbedrijf brengt immers ook verantwoordelijkheden<br />
voor de <strong>VvE</strong> met zich mee. Meestal gaat<br />
het goed, maar als het eens misgaat, kan dat vervelende<br />
gevolgen voor u hebben. We laten u in vijf stappen zien<br />
hoe u de levensduur van uw pand verlengt en Arbo-risico’s<br />
verkleint bij het inhuren van een schoonmaakbedrijf.<br />
KIES VOOR VEILIG WERKEN OP HOOGTE<br />
Er zijn diverse manieren om de glazen in uw gebouw te<br />
wassen: staand werk, met behulp van een hoogwerker, met<br />
een ladder of een wassteel. De keuze van de werkmethode<br />
hangt samen met de omstandigheden aan en rondom het<br />
gebouw. Sommige werkmethodes, zoals de ladder en de<br />
wassteel, mogen slechts beperkt worden toegepast in<br />
verband met valgevaar of overmatige fysieke belasting.<br />
Zorg ervoor dat u op de hoogte bent van de risico’s voordat<br />
u een definitieve keuze maakt voor een werkmethode.<br />
1. CHECK OF EEN OBJECT-RISICO-INVENTARISATIE & EVALUATIE<br />
(OBJECT-RI&E) GEMAAKT IS<br />
Van elk pand waar een glazenwassersbedrijf werkt, moet<br />
het bedrijf een Object-Risico-Inventarisatie & Evaluatie<br />
maken. Zo worden per gebouw de werkmethode (of<br />
-methodes) en veiligheidsmaatregelen bepaald.<br />
2. ZET KWALITEIT VOOROP BIJ INKOPEN GLASBEWASSING<br />
Maak een bestek waarin u beschrijft welk werk uitgevoerd<br />
moet worden. Stel bij het opstellen hiervan de kwaliteit voorop<br />
en niet de prijs. In de whitepaper ‘Glasbewassing inkopen’ op<br />
www.osb.nl/whitepapers-osb/ leest u hier meer over.<br />
3. LET OP DE VOLGENDE GESCHIKTHEIDSEISEN BIJ HET KIEZEN VAN<br />
EEN GLAZENWASSERSBEDRIJF:<br />
- Werkt het bedrijf conform de RI&E Glas- en Gevelreiniging?<br />
- Voert het bedrijf een volledige en betrouwbare administratie?<br />
- Heeft het bedrijf veilig werken op hoogte in de bedrijfsvoering<br />
geïntegreerd?<br />
- Past het bedrijf de cao voor schoonmaak- en glasbewassing<br />
toe?<br />
- Beschikt het bedrijf over opgeleide/<br />
(vak)geschoolde medewerkers?<br />
De Dag van de<br />
Schoonmaker:<br />
15 juni <strong>2017</strong><br />
Kijk of uw schoonmaakbedrijf beschikt over het OSB-<br />
Keurmerk Glas & Gevel. Dan hoeft u niet verder te zoeken!<br />
4. BEPAAL DE BESTE AANBIEDER VOOR DE OPDRACHT<br />
Bij de selectie van de beste aanbieder, kunt u onze<br />
gunningscriteria gebruiken:<br />
- de aanwezigheid van een actuele Object-RI&E<br />
voor het pand<br />
- de frequentie en het kwaliteitsniveau van de<br />
glasbewassing<br />
- de planning van werkzaamheden en de informatie<br />
aan de bewoners<br />
- de werktijden<br />
- de vakopleiding van de in te zetten glazenwassers<br />
- herkenbare bedrijfskleding<br />
- legitimatie van de glazenwassers<br />
- afspraken over het gebruik van mp3-spelers en<br />
smartphones door glazenwassers tijdens werktijd<br />
- de wijze van facturering.<br />
Op woensdag 15 juni a.s. is<br />
het De Dag van de Schoonmaker.<br />
Zet uw schoonmaker<br />
in het zonnetje en doe mee!<br />
U kunt zich aanmelden<br />
via www.ddvds.nl.<br />
5. UW ROL EN VERANTWOORDELIJKHEID ALS OPDRACHTGEVER/<br />
HOOFDAANNEMER<br />
Let in dit kader op de wet- en regelgeving waarin vastligt<br />
dat u medeaansprakelijk bent voor de afdracht van premies<br />
en loonheffingen van de (onder)aannemer: de ketenaansprakelijkheidsregeling.<br />
Die bepaalt dat elke schakel in de<br />
keten aansprakelijk is voor alle volgende schakels; de<br />
opdrachtgever kan dus ook worden aangesproken. U kunt<br />
zelfs een boete krijgen wanneer illegale werknemers<br />
worden aangetroffen.<br />
KIES KWALITEIT: GLAZENWASSERSBEDRIJF MÉT<br />
OSB-KEURMERK<br />
Kijk in de ledenlijst op www.osb.nl voor een betrouwbaar<br />
glazenwassersbedrijf met het OSB-Keurmerk. Het<br />
OSB-Keurmerk verzekert opdrachtgevers en hoofdaannemers<br />
ervan dat glazenwassers hun bedrijf financieel op orde<br />
hebben en dat zij loonheffingen en premies afdragen.<br />
Gezien de wettelijke ketenaansprakelijkheid is dit in uw<br />
directe belang.
Vereniging<br />
van Eigenaren<br />
Belangenorganisatie voor<br />
Appartementseigenaren<br />
Vereniging<br />
van Eigenaren<br />
Belangenorganisatie voor<br />
Appartementseigenaren<br />
80<br />
81<br />
<strong>VvE</strong> DIENSTENPAGINA<br />
<strong>VvE</strong> EVENEMENTENAGENDA<br />
<strong>VvE</strong> Magazine # 2 | mei <strong>2017</strong><br />
Informatie algemeen<br />
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur<br />
Tel: 0162 - 46 91 20<br />
Fax: 0162 – 46 15 26<br />
E-mail: info@vvebelang.nl<br />
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />
Jaarlijkse bijdrage <strong>VvE</strong> Belang<br />
Basispakket<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
€ 51,- voor <strong>VvE</strong> t/m 6 appartementen<br />
€ 68,50 voor <strong>VvE</strong> met 7 t/m 15<br />
appartementen<br />
€ 94,50 voor <strong>VvE</strong> met 16 t/m 50<br />
appartementen<br />
€ 121,- voor <strong>VvE</strong> met 51 t/m 100<br />
appartementen<br />
€ 150,- voor <strong>VvE</strong> > 100 appartementen<br />
Kantoren: € 150,-<br />
Beheer/admini stratiekantoren,<br />
makelaarskantoren, notariskantoren,<br />
woningcorporaties en kantoren<br />
verbonden met of werkzaam op<br />
het gebied van Verenigingen van<br />
Eigenaren kunnen zich eveneens<br />
bij <strong>VvE</strong> Belang aansluiten.<br />
Individuele appartements eigenaren:<br />
€ 31,25<br />
<strong>VvE</strong>-Pluspakket<br />
€ 295,- incl. btw per jaar.<br />
Opzeggingen<br />
Opzeggingen schriftelijk vóór<br />
1 december van enig kalenderjaar.<br />
Meer info: www.vvebelang.nl<br />
Juridische zaken<br />
De Juridische Dienst van <strong>VvE</strong> Belang<br />
is er voor u!<br />
Gratis Juridische Telefonische<br />
Helpdesk voor aangeslotenen van<br />
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur.<br />
Pluspakket: gehele dag.<br />
Voor nieuwe zaken en lopende zaken<br />
kunt u bellen gedurende kantooruren.<br />
Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw.<br />
Pluspakket: € 82,50 excl. btw.<br />
Meer informatie zie pagina 30 of bel:<br />
0162-469 120 of stuur een e-mail<br />
naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />
<strong>VvE</strong> Incasso Support<br />
Probleem met incasseren?<br />
<strong>VvE</strong> Incasso Support helpt!<br />
Gespecialiseerde incassodienst én<br />
no cure - no pay! Meer informatie<br />
bel: 0162-469 120 of stuur een<br />
e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl.<br />
Bouwkundige zaken<br />
Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur<br />
Tel: 0162 - 46 91 20<br />
Voor het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen,<br />
aankoopkeuringen<br />
bestaande bouw,<br />
opleveringskeuringen nieuwbouw,<br />
bouwkundige adviezen, energielabels<br />
en maatwerkadviezen.<br />
Prijs op aanvraag.<br />
Meer informatie: zie pagina 56.<br />
<strong>VvE</strong> Opleidingen<br />
<strong>VvE</strong> Belang organiseert in <strong>2017</strong><br />
op diverse plaatsen in het land<br />
<strong>VvE</strong> opleidingen. Meer informatie:<br />
www.vveopleidingen.nl en de<br />
‘Evenementenagenda’ op de<br />
volgende pagina.<br />
<strong>VvE</strong> software<br />
Twinq, intelligente software voor<br />
Verenigingen van Eigenaren<br />
Meer informatie: 0162 – 47 05 55<br />
of www.twinq.nl<br />
<strong>VvE</strong> Verzekeringen<br />
Uitgebreide opstal, glas-, <strong>VvE</strong><br />
aansprakelijkheids- en bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering<br />
Centraal Beheer Achmea.<br />
Meer informatie: 055 - 579 81 15<br />
<strong>VvE</strong> Kwaliteitskeurmerk<br />
SKW certificatie te Geldermalsen.<br />
Telefoon 088 - 244 01 23<br />
of www.skw-certificatie.nl<br />
Gecertificeerde <strong>VvE</strong> Beheerders<br />
www.skw-certificatie.nl<br />
Meerjarenonderhoudsplannen<br />
<strong>VvE</strong> Belang: 0162 - 469 120<br />
OnderhoudNLGarantie<br />
<strong>VvE</strong> Belang heeft exclusieve afspraken<br />
gemaakt met de OnderhoudNL-<br />
Garantie schilders- en onderhoudsbedrijven.<br />
Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of<br />
www.onderhoudnlgarantie.nl<br />
<strong>VvE</strong> InstallatieNetwerk Nederland<br />
Landelijk All-in CV-onderhoud<br />
speciaal opgezet voor <strong>VvE</strong>’en en<br />
verzorgd door acht regionale installatiebedrijven.<br />
<strong>VvE</strong> Rioolbeheer<br />
<strong>VvE</strong>’en die zijn aangesloten bij <strong>VvE</strong><br />
Belang krijgen 10% korting bij Van der<br />
Velden Rioleringsbeheer. Meer info:<br />
www.vandervelden.com/vvebelang<br />
Klachtenlijn voor <strong>VvE</strong> bestuurders<br />
over beheerders:<br />
Klachten over beheerders meldt<br />
u bij voorkeur op:<br />
www.klachtenovermijnbeheerder.nl<br />
of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m<br />
donderdag van 9.00-13.00 uur).<br />
<strong>VvE</strong> boeken<br />
De <strong>VvE</strong><br />
en het schilder-,<br />
glas- en<br />
onderhoudswerk<br />
De<br />
Kascommissiegids<br />
voor de <strong>VvE</strong><br />
Handboek voor de <strong>VvE</strong><br />
11 e druk, januari <strong>2017</strong><br />
€ 20,-; voor leden € 15,-.<br />
ABC van de <strong>VvE</strong><br />
4 e geheel herziene druk,<br />
september 2008<br />
€ 30,-; voor leden € 22,50.<br />
De <strong>VvE</strong> en de Rechter<br />
3 e druk, november 2010<br />
€ 27,-; voor leden € 20,50.<br />
De <strong>VvE</strong> en het schilder-,<br />
glas- en onderhoudswerk<br />
2 e druk, oktober 2008<br />
€ 18,-; voor leden € 13,50.<br />
Het activeren van een<br />
(slapende) <strong>VvE</strong><br />
1 e druk, oktober 2008<br />
€ 13,50; voor leden € 10,-.<br />
De Kascommissiegids<br />
voor de <strong>VvE</strong><br />
1 e druk, november 2010<br />
€ 19,85; voor leden € 15,-.<br />
Bestellen?<br />
Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over<br />
op rekening NL97RABO0163.8364.50<br />
t.n.v. <strong>VvE</strong> Belang Service BV te Oosterhout.<br />
Let op! Indien u gebruik maakt van<br />
telebankieren vergeet dan niet voldoende<br />
adres gegevens te vermelden om het<br />
boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen<br />
incl. btw en verzendkosten.<br />
2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR<br />
Bij het beheer en bestuur van een <strong>VvE</strong> komt heel wat kijken. Zonder<br />
een goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied<br />
is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn<br />
groot, niet alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de lange<br />
termijn. Daarom heeft <strong>VvE</strong> Belang een gedegen vakopleiding voor<br />
beheerders, maar ook voor voorzitters van het bestuur.<br />
Op donderdag 14 en donderdag 21 september <strong>2017</strong> in Oosterhout<br />
en op donderdag 28 september en donderdag 5 oktober in<br />
Maastricht wordt wederom de 2-daagse vakopleiding ‘<strong>VvE</strong> Beheer<br />
en Bestuur’ georganiseerd.<br />
De eerste dag is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel.<br />
De kosten voor aangeslotenen van <strong>VvE</strong> Belang bedragen € 885,-<br />
excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Houders van het <strong>VvE</strong>-<br />
Pluspakket krijgen een korting van 15%. Wilt u slechts een van de<br />
dagen bijwonen dan bedragen de kosten € 450,- excl. btw. Aanvang<br />
om 09.30 uur; einde om 16.30 uur inclusief een uur lunchpauze.<br />
BESTUURDERSBIJEENKOMST<br />
Op dinsdag 12 september <strong>2017</strong> organiseert <strong>VvE</strong> Belang een korte<br />
Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00 uur op het kantoor<br />
in Oosterhout. Kosten: € 90,75 inclusief btw en lunch. Het aantal<br />
deelnemers is minimaal 8 en maximaal 12.<br />
Aanmelden: www.vveopleidingen.nl<br />
VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN <strong>2017</strong><br />
Ook dit jaar organiseert <strong>VvE</strong> Belang in het najaar weer op diverse<br />
plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten.<br />
Maandag 30 oktober : Congrescentrum Brabanthallen in<br />
Den Bosch<br />
Woensdag 1 november : IJsselhallen in Zwolle<br />
Maandag 6 november : Omnisport in Apeldoorn<br />
Donderdag 9 november : Martini Plaza in Groningen<br />
Maandag 13 november : Supernova Jaarbeurs in Utrecht<br />
Woensdag 15 november : Ahoy in Rotterdam<br />
Maandag 20 november : Kromhouthal in Amsterdam<br />
Donderdag 23 november : Evoluon in Eindhoven<br />
Dinsdag 28 november : Philharmonie in Haarlem<br />
Donderdag 30 november : Louwmanmuseum in Den Haag<br />
VVE JAARCONGRES <strong>2017</strong><br />
Exclusief voor appartementseigenaren en <strong>VvE</strong>’en die zijn<br />
aangesloten bij <strong>VvE</strong> Belang wordt op maandag 4 december <strong>2017</strong> in<br />
het NBC in Nieuwegein het ‘<strong>VvE</strong> Belang Jaarcongres’ georganiseerd.<br />
Noteert u deze datum alvast in uw agenda. In oktober ontvangst u<br />
een persoonlijke uitnodiging.<br />
COLOFON<br />
‘<strong>VvE</strong> Magazine’ is een uitgave<br />
van Stichting <strong>VvE</strong> Belang,<br />
belangenorganisatie voor de <strong>VvE</strong><br />
en appartementseigenaar<br />
18e Jaargang nummer 68<br />
Mei <strong>2017</strong><br />
<strong>VvE</strong> Magazine’ verschijnt 4 x per jaar<br />
Redactieadres en<br />
advertentieexploitatie<br />
<strong>VvE</strong> Belang<br />
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout<br />
Tel. 0162 – 469 120<br />
Fax. 0162 – 461 526<br />
E-mail: info@vvebelang.nl<br />
Doelgroep<br />
Vakblad voor de <strong>VvE</strong><br />
en appartementseigenaar<br />
Hoofdredacteur<br />
Carola Peters-van der Gouw<br />
MEDEWERKERS REDACTIE<br />
Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet<br />
S. Siebes LL.B, Rijssenbeek Advocaten<br />
Mr J.A. Liewes, <strong>VvE</strong> Belang<br />
J.A.A.A. van de Wetering, <strong>VvE</strong> Belang<br />
Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert Notarissen<br />
Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen<br />
J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea<br />
J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.<br />
Marga van Neerven, OSB<br />
Carola Peters, CODEX<br />
VORMGEVING EN PRODUCTIE<br />
Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden<br />
Buro Binnen, Noordwijk<br />
FOTOGRAFIE<br />
Jan de Groot - Zorro Producties<br />
Fons Strijbosch<br />
Arie Warnaar<br />
Annemieke van Atteveldt<br />
Frits Groosjohan<br />
Kommer Brunt<br />
Rinze Braaksma<br />
Carola Peters<br />
COVERFOTO<br />
Jan de Groot<br />
CARTOON<br />
Arend van Dam<br />
In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband<br />
met het meer gangbare spraakgebruik in <strong>VvE</strong> Magazine<br />
bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor<br />
‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot <strong>VvE</strong> en voor<br />
‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.<br />
Disclaimer<br />
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede<br />
zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever<br />
geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de<br />
onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze<br />
uitgave van <strong>VvE</strong> Magazine.
82<br />
<strong>VvE</strong> NIEUWSFLITSEN<br />
RISICO’S AFLOSSINGSVRIJE HYPOTHEKEN<br />
Toezichthouder AFM start een campagne om woningeigenaren met een aflossingsvrije<br />
hypotheek te wijzen op de risico’s. Bij een aflossingsvrije hypotheek<br />
vindt tijdens de looptijd geen aflossing plaats. Aan het eind van de looptijd, vaak<br />
na 30 jaar, moet de eigenaar kiezen: of de aflossingsvrije hypotheek moet worden<br />
afgelost met spaargeld of er moet een nieuwe hypotheek worden afgesloten,<br />
tegen de dan geldende rente.<br />
AFM: “Woningeigenaren met een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek treffen<br />
mogelijk onvoldoende voorzieningen om de hypotheek aan het einde van de<br />
looptijd af te lossen. Zij hebben wellicht te weinig geld om de maandlasten te<br />
blijven betalen als het contract afloopt, de pensioendatum wordt bereikt of de<br />
fiscale aftrekbaarheid van de hypotheek eindigt.” Uit gegevens van De Nederlandsche<br />
Bank (DNB) blijkt dat ongeveer 1,1 miljoen huishoudens een (gedeeltelijk)<br />
aflossingsvrije hypotheek hebben Volgens DNB zijn vooral 50-plussers<br />
met een grotendeels aflossingsvrije hypotheek die tussen 2025 en 2035 afloopt<br />
een risicogroep.<br />
BRON: BUSINESSINSIDER EN FD<br />
AFLOSSEN HYPOTHEEK IN 40 OF 50 JAAR; MAANDLASTEN<br />
AANPASSEN AAN LEVENSFASE<br />
Consumenten moeten kunnen kiezen of ze hun hypotheek in 40 of zelfs 50<br />
jaar willen aflossen. Bovendien moeten ze de hoogte van hun maandlasten<br />
kunnen aanpassen aan hun levensfase. Dat is in een notendop ‘hypotheek 2.0’<br />
waar Hypotheekshop voor pleit. Daarvoor is het nodig de hypotheekrenteaftrek<br />
af te schaffen. Hypotheekshop stelt dat de huidige regeling voor hypotheekrenteaftrek<br />
leidt tot een stramien dat in toenemende mate wringt met de<br />
levensloop van veel consumenten. Volgens de hypotheekadviseur is de tijd rijp<br />
voor een hypotheek 2.0: een fundamentele herziening van de wijze waarop<br />
hypotheken worden betaald en afgelost. Hypotheken moeten worden aangepast<br />
aan de veranderde maatschappelijke behoefte, een argument dat volgens<br />
Hypotheekshop in de plannen van veel politieke partijen ontbreekt als ze spreken<br />
over de hypotheekrenteaftrek.<br />
BRON: AMWEB<br />
ABONNEMENT OP ENERGIEBESPARING<br />
Particuliere woningeigenaren in Overijssel krijgen in een proef de mogelijkheid<br />
om een abonnement te nemen op energiebesparende maatregelen in hun huis.<br />
De eigenaren hoeven daardoor vooraf geen eigen spaargeld in energiebesparing<br />
(isolatie) of energieopwekking (zonnepanelen, warmtepomp) te steken of daarvoor<br />
te lenen. Ze betalen per maand met een abonnement via een centrale organisatie<br />
aan de bedrijven die de voorzieningen aanleggen. Ze kunnen het abonnementsgeld<br />
betalen doordat hun energierekening daalt en krijgen een garantie op<br />
hun energiebesparing. Het is de bedoeling dat bedrijven in de rest van Nederland<br />
de aanpak met een vorm van een abonnement overnemen.<br />
GROTE POTENTIE VOOR<br />
WARMTENETTEN BLIJFT<br />
NOG ONDERBENUT<br />
Met warmtenetten kan Nederland<br />
grote stappen zetten in de transitie<br />
naar een klimaatneutraal energiesysteem.<br />
Het is alleen niet eenvoudig.<br />
De wil is er wel, maar de financiële<br />
risico’s zijn groot en goede coördinatie<br />
ontbreekt. De rijksoverheid zou<br />
veel belemmeringen en aarzelingen<br />
kunnen wegnemen, maar laat het<br />
initiatief over aan gemeenten en provincies.<br />
Dit beeld doemt op uit een<br />
nieuw rapport van het PBL (Planbureau<br />
voor de Leefomgeving): ’Toekomstbeeld<br />
klimaatneutrale warmtenetten<br />
in Nederland’. Het rapport<br />
bevat voorstellen om deze patstelling<br />
te doorbreken.<br />
Door gebouwen verder te isoleren en<br />
door over te schakelen van gasverwarming<br />
naar warmtenetten en andere<br />
technieken kan de warmtevoorziening<br />
veel duurzamer worden. De<br />
afhankelijkheid van (Gronings) gas<br />
wordt er ook door verkleind. Uit<br />
scenario’s voor de warmtevoorziening<br />
in 2050 blijkt dat warmtenetten<br />
circa 350 PJ van de netto warmtevraag<br />
zouden kunnen leveren. Dat is<br />
ongeveer 7 keer zoveel als nu.<br />
AAN DE SLAG VOOR AARD-<br />
GASVRIJ AMSTERDAM<br />
De gemeente Amsterdam, warmtebedrijven,<br />
woningcorporaties en<br />
netbeheerders gaan gezamenlijk aan<br />
de slag om van Amsterdam een stad<br />
zonder aardgas te maken. Hiertoe<br />
hebben zij de City Deal ‘Naar een<br />
stad zonder aardgas’ ondertekend. In<br />
deze City Deal staan afspraken voor<br />
activiteiten en projecten op de korte<br />
en lange termijn. De partijen gaan<br />
samenwerken aan een duurzame en<br />
betaalbare warmtevoorziening die<br />
het huidige aardgas vervangt.<br />
BRON: DE GROENE COURANT<br />
CORPORATIES VERKOPEN VOORAL SLECHT GEÏSOLEERDE WONINGEN<br />
Corporaties verkopen vooral slecht geïsoleerde woningen, blijkt uit onderzoek van Cobouw. Jaarlijks gaat het om duizenden<br />
woningen met een C-label of lager. Onder de verkochte woningen zijn veel appartementen. “Dat leidt tot grote maatschappelijke<br />
risico’s”, waarschuwt Jeroen Pels van Triodos Bank. “Verplicht corporaties woningen met een slecht energielabel<br />
eerst op te knappen. Dat is goed voor de aannemer, de corporatie, de koper én het milieu.” Volgens Pels wijst veel erop<br />
dat corporaties de verkoop van onzuinige woningen als strategie hanteren om in 2021 zonder noemenswaardige inspanning<br />
gemiddeld op een B-label uit te komen. “Door perverse prikkels in het systeem verkopen corporaties en beleggers op<br />
grote schaal woningen omdat ze verouderd zijn. Op deze manier worden onzuinige woningen onttrokken aan de portefeuilles<br />
van corporaties, die vervolgens worden toegevoegd aan de koopmarkt. De gemiddelde prestatie van de corporatie<br />
gaat omhoog, maar per saldo vindt er geen energieverbetering plaats. Veel van deze woningen worden verkocht aan mensen<br />
met een lager inkomen. Op de langere termijn blijven zij zitten met een incourante en oncomfortabele woning. Een kat<br />
is de zak dus. De corporatie moet gespikkeld bezit ook niet willen; dit belemmert toekomstige renovatie op blokniveau.”<br />
(ONDERHOUDS)<br />
BEDRIJF<br />
VOOR<br />
UW VVE<br />
NODIG?<br />
De Onderhoudsbedrijvengids voor <strong>VvE</strong>’en is<br />
een initiatief van <strong>VvE</strong> Belang. Als u www.obgi.nl<br />
aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.<br />
Van schilders tot loodgieters en van rioleringsbedrijven<br />
en leveranciers van zonnepanelen tot<br />
ondernemers in hang- en sluitwerk. Als u uw<br />
postcode invoert, ziet u direct welke bedrijven in<br />
uw omgeving werkzaam zijn.<br />
Kijk op www.obgi.nl
Change language