SERVITUT - Villaägarna
SERVITUT - Villaägarna
SERVITUT - Villaägarna
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>SERVITUT</strong><br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och<br />
konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av <strong>Villaägarna</strong>s<br />
jurister eller behörig firmatecknare för <strong>Villaägarna</strong> är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att<br />
fungera som generell vägledning.<br />
För råd i specifika ärenden rekommenderar <strong>Villaägarna</strong> att kontakt tas med <strong>Villaägarna</strong>s jurister alternativt annan<br />
juridisk expertis.<br />
Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida<br />
Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se
Innehåll<br />
<strong>SERVITUT</strong> .............................................................................................................. 3<br />
AVTALET ............................................................................................................... 3<br />
<strong>SERVITUT</strong>SREKVISITEN .................................................................................. 3<br />
FORMKRAV ...................................................................................................... 4<br />
MUNTLIGA <strong>SERVITUT</strong> ...................................................................................... 5<br />
OFFICIAL<strong>SERVITUT</strong> ......................................................................................... 5<br />
AVTALS<strong>SERVITUT</strong> ........................................................................................... 5<br />
REGISTRERING OCH INSKRIVNING ................................................................... 6<br />
<strong>SERVITUT</strong>ETS OMFATTNING .............................................................................. 6<br />
ÖVERSKRIDANDE AV SIN RÄTT ..................................................................... 6<br />
UPPHÄVANDE AV <strong>SERVITUT</strong> .............................................................................. 7<br />
<strong>SERVITUT</strong>ETS STÄLLNING VID ÖVERGÅNG TILL NY ÄGARE ...................... 7<br />
ÄNDRING I FASTIGHETSINDELNINGEN ......................................................... 7<br />
AVSTYCKNING ELLER KLYVNING .................................................................. 7<br />
SAMMANLÄGGNING ........................................................................................ 8<br />
FASTIGHETSREGLERING................................................................................ 8<br />
<strong>SERVITUT</strong>SAVTAL EXEMPELMALL ................................................................. 9<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
2 (11)
<strong>SERVITUT</strong><br />
Ett servitut ger en fastighet (den härskande fastigheten eller förmånsfastigheten)<br />
en rättighet att nyttja en annan fastighet (den tjänande fastigheten eller den<br />
belastade fastigheten) på ett eller annat sätt. Rättigheten anges vanligen som ett<br />
nyttjande av ett bestämt område på den tjänande fastigheten. Ett servitut kan<br />
också innebära en rätt att ta i anspråk en byggnad eller annan anläggning som<br />
tillhör en annan fastighet än den egna. En ytterligare möjlighet som inte är så<br />
vanlig är att en fastighet förbinder sig att inte utnyttja fastigheten på ett sätt som<br />
annars skulle vara tillåtet.<br />
Servituten kan delas upp i positiva och negativa servitut. De positiva servituten är<br />
de helt dominerande. Exempel på positiva servitut är rätt att nyttja en väg, en<br />
brunn, en avloppsledning eller en brygga. Exempel på ett negativt servitut är att<br />
avstå från att plantera träd inom ett visst område för att inte förstöra grannens<br />
utsikt.<br />
Ett servitut är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och gäller i<br />
princip för all framtid.<br />
Servitutet kan ha kommit till antingen genom en skriftlig överenskommelse mellan<br />
grannar (fastighetsägare) och benämns då avtalsservitut, eller genom ett beslut<br />
hos det statliga eller kommunala lantmäteriet och benämns då officialservitut,<br />
förrättningsservitut eller lantmäteriservitut. Avtalsservitut regleras i jordabalken ( 14<br />
kap JB), officialservitut främst i fastighetsbildningslagen (7 kap FBL).<br />
Servitutsbildning kan även ske genom andra lagar, dessa berörs dock ej i denna<br />
skrift.<br />
AVTALET<br />
<strong>SERVITUT</strong>SREKVISITEN<br />
Det finns två villkor som avgör om det föreligger ett servitut eller inte. Villkoren är<br />
att rättsförhållandet är till nytta för den härskande fastigheten och att ändamålet<br />
skall vara av stadigvarande betydelse. Dessa kallas servitutsrekvisit och regleras i<br />
14 kap 1 § JB.<br />
1 § Om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fastighet<br />
(den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den<br />
härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i<br />
anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
3 (11)
denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i<br />
visst hänseende (servitut).<br />
Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för<br />
den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren av den<br />
tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan<br />
anläggning som avses med servitutet.<br />
Bestämmelserna i detta kapitel avser icke servitut som tillkommit genom<br />
förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller genom expropriation<br />
eller liknande tvångsförvärv.<br />
Det finns krav på att servitut måste främja en ändamålsenlig markanvändning. I<br />
FBL finns även kravet att servitut skall vara av väsentlig betydelse för den<br />
härskande fastigheten. Detta innebär att servitut, åtminstone officialservitut, ska<br />
åstadkomma en positiv nettoeffekt, d v s det ska skapa underlag för en totalt sett<br />
effektivare användning av de berörda fastigheterna.<br />
Med tanke på att ett servitut oftast gäller för all framtid får servitutsändamålet inte<br />
vara alltför betungande för den tjänande fastigheten.<br />
Rättigheten skall vara av stadigvarande betydelse, den får inte avse något tillfälligt<br />
behov och ska i princip gälla utan tidsbegränsning. Ett avtalsservitut får dock<br />
tidsbegränsas.<br />
Ett servitut får inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten.<br />
Exempelvis har HD (Högsta domstolen) ansett att en upplåtelse som givit ägare till<br />
angränsande fastighet rätt att under obegränsad tid inhägna och använda visst<br />
markområde, inte utgör servitut. I vissa fall, som när servitutet innebär att ägaren<br />
till den härskande fastigheten får rätt att anlägga och nyttja en väg på den tjänande<br />
fastigheten, kan man dock tycka att ett det innebär ett totalt ianspråktagande. I<br />
praxis har det dock ansetts att det är tillåtet och att man bara har ensamrätt till en<br />
viss befogenhet, att man inte får använda markområdet till något annat ändamål<br />
och att markägaren har rådighet över marken under vägkroppen och utrymmet<br />
ovanför vägkroppen.<br />
Ett servitut får inte innefatta skyldigheter för den tjänande fastighetens ägare att<br />
utföra positiva prestationer utöver det som står i 1 § 2 stycket (underhåll av väg,<br />
byggnad eller annan anläggning). Det är inte tillåtet att binda tjänande fastighet till<br />
att utföra sådant som räknas som drift, t ex snöröjning eller att se till att träd inte<br />
växer upp. Däremot kan man avtala om detta och många andra saker i ett<br />
servitutsavtal. Denna avtalsdel gäller mellan de fastighetsägare som skrivit under<br />
avtalet men den följer inte fastigheten.<br />
FORMKRAV<br />
Formkraven finns i 14 kap 5 § JB. De innebär att servitut ska upprättas skriftligen<br />
av den tjänande fastighetens ägare, och innehålla uppgift om den härskande<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
4 (11)
fastigheten och den tjänande fastigheten samt uppgift om ändamålet med<br />
upplåtelsen. Upplåtelse som inte uppfyller dessa föreskrifter har inte verkan som<br />
upplåtelse av servitut. Avtalet skall undertecknas av i vart fall den tjänande<br />
fastighetens ägare. I praktiken torde både den tjänande och härskande<br />
fastighetens ägare underteckna avtalet.<br />
Det är bra, men inget krav, att bifoga en karta till avtalet som utvisar det område<br />
som berörs av servitutet.<br />
MUNTLIGA <strong>SERVITUT</strong><br />
Formkraven i 14 kap 5 § JB gäller avtal ingångna efter JB:s ikraftträdande den 1<br />
januari 1972. Äldre muntliga servitutsupplåtelser gäller fortfarande som servitut<br />
men kan vara svåra att hävda och bevisa.<br />
OFFICIAL<strong>SERVITUT</strong><br />
De servitut som bildas vid lantmäteriförrättningar är oftast kortfattat formulerade.<br />
Det kan exempelvis se ut så här.<br />
Servitut:<br />
Rätt att använda vägen a för utfart.<br />
Till förmån för: Berga 1:4<br />
Belastar: Berga 1:1<br />
Andra exempel:<br />
Rätt att anlägga, underhålla och nyttja en djupborrad brunn inom stamfastighetens<br />
södra del.<br />
Rätt att bygga, underhålla och förnya en fem meter lång brygga inom område a.<br />
AVTALS<strong>SERVITUT</strong><br />
Ett servitutsavtal kan innehålla det som parterna kommer överens om och som de<br />
anser lämpligt att ta med för att servitutet i framtiden inte ska vara svårt att tolka<br />
eller som kan underlätta för underhåll och eventuell förnyelse.<br />
Avtalsservitut (exempel på formulering):<br />
Mellan NN, ägare till fastigheten Berga 1:5 och XX, ägare till fastigheten Berga 1:2 har<br />
följande servitut avtalats. Ägaren till fastigheten Berga 1:5 (härskande) har rätt att anlägga,<br />
underhålla och förnya underjordisk avloppsledning a på fastigheten Berga 1:2 (tjänande)<br />
inom ett område vid fastighetens norra gräns, enligt bifogad karta 1. Den tjänande<br />
fastigheten får inte plantera träd eller uppföra mur eller byggnad inom detta område. Efter<br />
utfört arbete ska den härskande fastigheten återställa marken. Servitutet kan inskrivas hos<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
5 (11)
inskrivningsmyndigheten. Kostnaden står den härskande fastigheten för. Detta avtal är<br />
upprättat i två exemplar varav parterna tagit varsitt.<br />
Bergstad 2013-xx-xx XX NN Lagfaren ägare till Berga 1:2 Lagfaren ägare till Berga 1:5<br />
REGISTRERING OCH INSKRIVNING<br />
Ett officialservitut finns ofta registrerat på fastigheterna i fastighetsregistret.<br />
Officialservitut tillkomna före 1973 kan dock saknas då fastighetsregistret inte är<br />
komplett före denna tidpunkt. Officialservitut gäller mot ny ägare på tjänande<br />
fastighet oavsett om de har blivit registrerade eller ej. För att vara helt säker på att<br />
ett avtalsservitut skall gälla mot ny ägare på tjänande fastighet skall det skrivas in<br />
vid inskrivningsmyndigheten vid Lantmäteriet (tidigare vid tingsrätten).Kostnaden<br />
för inskrivningen står ofta den härskande fastigheten för. Avtalsservituten<br />
registrerades från början enbart på den tjänande fastigheten men har successivt<br />
sedan 1970-talet börjat skrivas in på både den tjänande och den härskande<br />
fastigheten.<br />
<strong>SERVITUT</strong>ETS OMFATTNING<br />
I 14 kap 11 § JB finns bestämmelser om att den fasta egendom som servitutet<br />
avser inte får belastas utöver vad som följer av upplåtelsen till följd av ändring i<br />
fastighetsindelningen eller annan ändring i förhållandena. Exempelvis har HD<br />
ansett att ett servitut om rätt att använda grannens brunn inte gällde en ny brunn<br />
när den gamla togs ur bruk.<br />
Samtidigt finns utrymme för en viss töjbarhet. Man brukar t ex säga att ett servitut<br />
följer med tiden. Ett gammalt allmänt färdselservitut för skogstransporter från 1800talet<br />
kan idag gälla moderna skogsmaskiner. En kurva på vägen kan rätas ut något<br />
utan att servitutet behöver ändras. Ett servitut för båtplats innefattar i normalfallet<br />
rätt att ha en mindre brygga, rätt till vinteruppläggning av mindre båt men inte rätt<br />
att ha boj utlagd för båt på svaj.<br />
ÖVERSKRIDANDE AV SIN RÄTT<br />
Om den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av<br />
någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad<br />
som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och ersätta skada. Om skadan är av<br />
väsentlig betydelse för någon av parterna har denne rätt att häva servitutsavtalet<br />
och att få ersättning, såvida rättelse inte skett inom skälig tid efter anmaning.<br />
Den tjänande fastighetens ägare får inte heller hindra servitutshavaren att utöva sitt<br />
servitut.<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
6 (11)
UPPHÄVANDE AV <strong>SERVITUT</strong><br />
Både officialservitut och avtalsservitut kan upphävas genom fastighetsreglering<br />
(= förrättning vid Lantmäteriet). Detta kan ske t ex om ändrade förhållanden har<br />
inträtt sedan servitutets tillkomst och servitutet därför inte längre behövs eller om<br />
nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande<br />
fastigheten eller om servitutet under avsevärd tid inte utnyttjats och<br />
omständigheterna även i övrigt är sådana att servitutet måste anses övergivet.<br />
Ett avtalsservitut kan dessutom bringas att upphöra genom avtal mellan<br />
fastighetsägarna. En ansökan om att servitutet skall dödas skickas till<br />
inskrivningsmyndigheten. Till ansökan bifogas en kopia på servitutsavtalet.<br />
Ansökan skall skrivas under åtminstone av den härskande fastighetens ägare och<br />
innehålla fastighetsbeteckningar och kontaktuppgifter.<br />
<strong>SERVITUT</strong>ETS STÄLLNING VID ÖVERGÅNG TILL NY ÄGARE<br />
Servitutsrättigheter gäller ofta mot ny ägare av tjänande fastighet. Detta gäller alltid<br />
i tre fall, dels om servitutet är ett officialservitut, dels om det är ett privilegierat<br />
servitut (avtalsservitut tillkomna före 1876 och jorddelningsservitut före 1928) och<br />
dels om servitutet är inskrivet.<br />
Om ett avtalsservitut inte är inskrivet skall en fastighetsägare göra förbehåll om<br />
detta när han säljer sin fastighet. Detta innebär att servitutet kommer att gälla mot<br />
den nye ägaren. För ett förbehåll finns inga formkrav, men det lämpligaste är om<br />
förbehållet framgår av överlåtelsehandlingen. Om överlåtaren försummar att göra<br />
förbehåll kommer servitutet att upphöra att gälla. Överlåtaren kan då bli<br />
skadeståndsskyldig. Om förbehåll inte skett men förvärvaren är i ond tro, d v s att<br />
han känt till eller borde ha känt till upplåtelsen, kan den ändå komma att gälla mot<br />
den nya ägaren.<br />
ÄNDRING I FASTIGHETSINDELNINGEN<br />
Beroende på vilken fastighetsbildningsåtgärd som är aktuell så hanteras servituten olika.<br />
AVSTYCKNING ELLER KLYVNING<br />
Om en fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, delas gäller rättigheten i var<br />
och en av de nya fastigheterna. Detta gäller olokaliserade rättigheter, d v s om rättigheten<br />
har utövats i hela fastigheten eller fått utövas var som helst på denna. Om rättigheten<br />
däremot är lokaliserad, d v s begränsad till ett visst område, upphör rättigheten att gälla i<br />
den eller de nya fastigheterna, som inte omfattar någon del av det lokaliserade området.<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
7 (11)
Rättigheten följer alltså den mark där den utövats. Är servitutet lokaliserat till båda<br />
fastighetsdelarna kommer båda delarna att vara belastade.<br />
Om ett servitut gäller till förmån för en fastighet som delas måste man vid förrättningen<br />
besluta hur rättigheten skall gälla framöver (disponera). Belastningen får dock inte öka.<br />
SAMMANLÄGGNING<br />
Om den belastade fastigheten sammanläggs med annan fastighet flyter, enligt huvudregeln,<br />
rättigheten ut så att den gäller i hela den nybildade fastigheten. Detta gäller dock ej om<br />
rättigheten är lokaliserad. Om härskande och tjänande fastighet sammanläggs upphör<br />
servitutet att gälla.<br />
FASTIGHETSREGLERING<br />
Olokaliserade avtals- och officialservitut som belastar en fastighet gäller i fastigheten sådan<br />
den är efter fastighetsregleringen (marköverföringen). Servituten upphör således att gälla i<br />
område som frångår fastigheten men får utövas i område som tillförs fastigheten.<br />
Lokaliserade avtalsservitut gäller inte i mark eller byggnad som frångår fastighet som<br />
rättigheten upplåtits i. Lokaliserade officialservitut fortsätter att gälla i den mark som<br />
frångår en fastighet. Detta innebär att ett byte av belastad fastighet sker eller att det kan<br />
tillkomma ytterligare en belastad fastighet.<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
8 (11)
<strong>SERVITUT</strong>SAVTAL EXEMPELMALL<br />
Tjänande fastighet<br />
__________________________________________________________________<br />
Härskande fastighet<br />
_________________________________________________________________<br />
Ändamålet med upplåtelsen<br />
_________________________________________________________________<br />
__________________________________________________________________<br />
__________________________________________________________________<br />
__________________________________________________________________<br />
Övrigt<br />
__________________________________________________________________<br />
__________________________________________________________________<br />
__________________________________________________________________<br />
Karta bifogas, se bilaga 1.<br />
Servitutsavtalet får skrivas in vid Inskrivningsmyndigheten.<br />
Ort, datum _______________________ Ort, datum _______________________<br />
________________________________ ________________________________<br />
Ägare tjänande fastighet, underskrift Ägare härskande fastighet, underskrift<br />
Namnförtydligande Namnförtydligande<br />
________________________________ _________________________________<br />
Adress Adress<br />
________________________________ _________________________________<br />
Ort, datum _______________________ Ort, datum _______________________<br />
________________________________ _________________________________<br />
Ägare tjänande fastighet, underskrift Ägare härskande fastighet, underskrift<br />
________________________________ _________________________________<br />
Namnförtydligande Namnförtydligande<br />
________________________________ _________________________________<br />
Adress Adress<br />
________________________________ _________________________________<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
9 (11)
Du som är medlem i <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund har tillgång till kostnadsfri rådgivning.<br />
<strong>Villaägarna</strong>s experter svarar på dina frågor inom en rad områden som rör husägande och<br />
boende:<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
Fastighetsrätt<br />
Bygglov<br />
Familjerätt<br />
Köprätt<br />
Boendeekonomi<br />
Samfällighetsföreningar<br />
Trädgård<br />
Fastighetsmäklare<br />
Byggnadsteknik<br />
Arkitektur<br />
Energi<br />
Plan- och byggfrågor<br />
Geoteknik<br />
Byggnadsskador<br />
VVS<br />
Eldstäder och sotning<br />
Brandsäkerhet<br />
Inredning<br />
Kontakta rådgivningen på tel 010-750 01 00 eller på www.villaagarna.se.<br />
<strong>Villaägarna</strong>s Juristbyrå - experten på privatjuridik<br />
<strong>Villaägarna</strong>s Juristbyrå erbjuder mot betalning kvalificerad juridisk hjälp med juridiska<br />
processer. Juristerna på byrån är specialister på juridik för privatpersoner, bland annat<br />
fastighetsrätt. <strong>Villaägarna</strong>s Juristbyrå ägs helt av <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund.<br />
Juristbyrån kan vara ditt ombud i juridiska processer mot företag, myndigheter och personer<br />
som inte är medlemmar i <strong>Villaägarna</strong>.<br />
Som medlem i <strong>Villaägarna</strong> har du medlemsrabatt på 25 procent.<br />
Kontakta Juristbyrån på tel 010-750 01 00 eller via e-post: juristbyra@villaagarna.se.<br />
Vill du bli medlem? Läs mer på nästa sida i detta dokument eller bli medlem på<br />
www.villaagarna.se.<br />
10 (11)
<strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund är organisationen för dig med eget hus. Vi drivs utan eget<br />
vinstintresse och är partipolitiskt obundna. <strong>Villaägarna</strong> har ca 320 000 medlemshushåll.<br />
Allt detta får du som medlem:<br />
Kostnadsfri rådgivning från våra experter<br />
En stark organisation som driver dina frågor<br />
Rabatter på det mesta som rör ditt boende och lite till<br />
Magasinet Villaägaren, 5 nr/år<br />
Medlem blir du genom att skicka in svarskortet nedan. Du får då ett brev med<br />
inbetalningskort skickat till dig. Dina medlemsförmåner kan du börja nyttja så fort vi har<br />
mottagit din betalning.<br />
Du kan också bli medlem på www.villaagarna.se eller tel 010-750 01 00.<br />
Välkommen som medlem!<br />
© <strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund 2013<br />
11 (11)<br />
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -<br />
-<br />
Ja tack, jag vill bli medlem i<br />
<strong>Villaägarna</strong>s Riksförbund!<br />
Namn:_______________________________<br />
Adress:______________________________<br />
Postnr:______________________________<br />
Ort:_________________________________<br />
Tel:_________________________________<br />
E-post:______________________________<br />
Genom att uppge e-postadress godkänner du att<br />
<strong>Villaägarna</strong> förser dig med information och erbjudanden.<br />
3245<br />
Svarspost 190 024 200<br />
192 20 Sollentuna<br />
Frankeras ej<br />
<strong>Villaägarna</strong><br />
betalar portot
Change language