37 - Lokaler
37 - Lokaler
37 - Lokaler
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
28<br />
Ni har hittat lokalen som passar perfekt för er verksamhet och<br />
det är dags att skriva kontrakt. Det är nu det gäller att vara<br />
vaksam och se upp för fallgroparna. Vi lotsar er igenom ett<br />
antal punkter i ett standardkontrakt för att undvika hamna i<br />
situationer som kan orsaka konflikter mellan er som hyresgäst<br />
och er nya hyresvärd.<br />
standardkontrakten som förekommer på<br />
marknaden är bra som kom-ihåg-listor men<br />
bör noggrant läsas igenom av hyresgästen<br />
innan man skriver på. i och med att det<br />
som regel är hyresvärden som presenterar<br />
ett färdigt kontraktsförslag så smyger det,<br />
då och då, in slarvfel i förslagen på grund<br />
av ren slentrian. man ska inte heller glömma<br />
bort att hyresgästen och hyresvärden i<br />
den stund kontraktet ska undertecknas är<br />
motparter och att vardera parten står sig<br />
själv närmast. Från båda sidor tar man en<br />
risk som man på var sitt håll vill eliminera<br />
så gott det går.<br />
i de flesta fall tecknas ett hyreskontrakt<br />
för en lokal på minst tre år och frågan är<br />
hur mycket man egentligen kan planera<br />
och förutse kring sitt företag och dess verksamhet<br />
inom tre, fem eller sju år. många<br />
konflikter uppkommer för att förutsättningarna<br />
ändras eller att vissa förutsättningar<br />
som man räknat med inte inträffar. låt<br />
rubrikerna i kontraktsförslaget vara frågor<br />
som du som blivande hyresgäst ska besvara<br />
själv efter noggranna överväganden.<br />
Tillägg till bashyran<br />
svåra att kalkylera<br />
Tillägg till bashyran kan ofta hamna mellan 500 och<br />
800 kronor per kvadratmeter och år. En hyresvärd kan<br />
även tilläggsdebitera fastighetsskatt på 120 till 130<br />
kronor per kvadratmeter och år.<br />
att skriva<br />
koNTRakT<br />
BiLD: WWW.MATERiA.CoM<br />
aTT skriva konTrakT lokalGUiden nr 5 2011 WWW.lokalGUiden.Se<br />
1. hyresgäsT<br />
Frågan borde ha ett självklart svar. Vad händer<br />
om jag vill ändra verksamhetsform? man<br />
vill ändra från enskild firma eller handelsbolag<br />
med ett personligt betalningsansvar för<br />
rörelsens förpliktelser till ett aktiebolag.<br />
att ändra åt andra hållet, det vill säga<br />
från en verksamhetsform med ett begränsat<br />
ansvar till en som innebär att man ikläder<br />
sig ett personligt betalningsansvar, brukar<br />
hyresvärdar inte motsätta sig.<br />
2. lokalens skick och användning<br />
Vad är det jag eller mitt företag skall använda<br />
lokalen till? det är inte ovanligt att<br />
optimistisk köpare av en café-rörelse redan<br />
vid förvärvet kalkylerar med att man skall<br />
utveckla caféet till lunchrestaurang och sedermera<br />
till kvällsrestaurang. användningen<br />
av lokalen ändras och öppettiderna kommer<br />
att förskjutas över dygnet till eventuell<br />
nackdel för bostadshyresgäster längre upp i<br />
samma byggnad.<br />
3. inredning<br />
skall jag själv betala och låta utföra målning<br />
och golvläggning innan tillträdet eller<br />
låta hyresvärden göra detta mot tillägg till<br />
hyran? 100-200 kr/ kvm då det gäller ytskikten<br />
i väggar och tak och 500 kr/kvm då det<br />
gäller golvskiktet är ingen ovanlig kostnad.<br />
4. hyresTiden<br />
på grund av reglerna om index på hyran,<br />
det vill säga möjligheten att kunna ändra<br />
hyran under pågående hyresperiod, tecknas<br />
regelmässigt hyreskontrakten på lägst tre år.<br />
Är man osäker på utvecklingen i sin rörelse<br />
bör man försöka förhandla sig fram till en<br />
”nödutgång” ur avtalet under 4:e eller 5:e<br />
året. om lokalen är mycket stor, specialanpassad<br />
eller på annat sätt svår att hyra ut på<br />
nytt, är det inte ovanligt med kontraktstider<br />
på 10 eller 15 år. i sådana fall är det mycket<br />
viktigt att såväl hyresgästen som hyresvärden<br />
har klarlagt vad lokalen skall användas till<br />
och att hyresgästen har ett starkt incitament<br />
att stanna kvar länge. exempel på detta är<br />
skolor, vårdinrättningar och liknande serviceinrättningar.<br />
5. hyran<br />
själva bashyran brukar inte leda till några<br />
större problem. ofta är det lätt att kontrolle-<br />
ra att den bashyra som hyresvärden vill ha<br />
är marknadsmässig hyra per kvm och år. i<br />
vissa fall brukar hyresvärdarna tillämpa hyresrabatter<br />
under ett eller ett par inledande<br />
år för att locka till sig hyresgäster till<br />
tomma lokaler. det är viktigt att<br />
man kalkylerat hyreshöjningarna<br />
och väger dessa mot kostnaderna<br />
för att flytta från lokalerna<br />
då hyran slår igenom med full<br />
kraft.<br />
6. Tillägg Till hyran<br />
tillägg till bashyran kan ofta<br />
hamna mellan 500 till 800 kronor<br />
per kvm och år. lägger man<br />
sedan till en hyresvärds möjlighet<br />
att tilläggsdebitera fastighetsskatt kan hyran<br />
öka med ytterligare 120 till 130 kronor<br />
per kvm och år. detta kan öka totalkostnaden<br />
för en lokal i göteborgs innerstad<br />
med 50-60 %.<br />
i och med att kostnaden också kan<br />
variera mellan åren på grund av yttre omständigheter<br />
som väder och vind blir tilläggen<br />
svåra att kalkylera före påskrift.<br />
7. mervärdeskaTT<br />
Flertalet lokalhyresgäster erlägger mervärdeskatt.<br />
För de som har en låg omsättning<br />
och avräknar momsen årsvis i<br />
efterskott kan det bli en betydande likviditetsbelastning<br />
med moms på hyran för det<br />
lilla företaget. För övriga brukar momsen<br />
vara ett mindre problem om man har en<br />
någorlunda jämn egen försäljning av varor<br />
eller tjänster.<br />
8. underhåll<br />
Frågan om vem som gör vad och vem<br />
som har gjort vad utgör en ständig källa<br />
till tvister. ofta är det att föredra att hyresvärden<br />
bekostar och utför hyresgästanpassningarna<br />
och att man som hyresgäst<br />
betala dessa över hyresavin. med ett sådant<br />
förfaringssätt kan man tydligare kalkylera<br />
sina sammanlagda hyreskostnader och hyresvärden<br />
tar själv ansvar för åtgärdernas<br />
tekniska utförande. erfarenhetsmässigt är<br />
det mycket sällan man själv kan utföra åtgärderna<br />
bättre och billigare än vad hyresvärden<br />
själv kan.<br />
Vem tar ansvar för tidigare dåligt utförda<br />
installationer eller installationer som<br />
Skriftligt avtal<br />
att föredra<br />
Det är inte nödvändigt att ett hyresavtal upprättas skriftligen.<br />
Det kan också vara muntligt. Avtalet ska dock vara skriftligt<br />
om någon av parterna begär det. Ett skriftligt hyreskontrakt<br />
är utan tvekan att föredra. Det är då lättare att konstatera vad<br />
parterna har kommit överens om.<br />
till och med kan skada byggnaden? installationer<br />
som jag som köpare dessutom har<br />
betalat ett väl tilltaget överpris för?<br />
Frågan om vem<br />
som gör vad<br />
utgör en ständig<br />
källa till tvister.<br />
9. myndigheTskrav m m<br />
normalt brukar hyresvärdarna<br />
kräva att hyresgästen<br />
själv skall ansvara för och<br />
ombesörja att rörelsen bedrivs<br />
på ett sätt som myndigheter,försäkringsbolag<br />
och övriga kräver ur<br />
tillståndshänseende och<br />
för säkerhet och sundhet.<br />
man skall kunna så mycket<br />
om den egna rörelsen att<br />
detta är fullt naturligt och inget att<br />
protestera mot.<br />
10. säkerheT<br />
många uppfattar kravet på säkerhet som illvilja<br />
från hyresvärdarnas sida. i flertalet fall<br />
uppkommer kravet om säkerhet för att hyresgästen<br />
är ett nystartat aktiebolag, hyresgästen<br />
dålig på att sälja in sig själv och den<br />
rörelsen som man vill bedriva från lokalerna<br />
eller att en enkel kontroll av hyresgästens<br />
ekonomiska ställning och resultat visar<br />
att hyresgästen skall ställa säkerhet.<br />
som vi tidigare noterat; man skall inte<br />
heller glömma bort att hyresgästen och<br />
hyresvärden i den stund kontraktet skall<br />
undertecknas är motparter och att vardera<br />
parten står sig själv närmast. Från båda<br />
sidor tar man en risk som man på var sitt<br />
håll vill eliminera så gott det går.<br />
köp hyreskontrakt på fastighetsagarna.se<br />
lokalGUiden nr 5 2011 WWW.lokalGUiden.Se aTT skriva konTrakT<br />
29
Change language