EX 03-117 (pdf 528 kB) - Kungliga Tekniska högskolan

FASTIGHETSVETENSKAP 

EX-03-117 

TRITA-INFRA EX 03-087 

ISSN 1651-0194 

ISRN KTH/INFRA/EX--03/039--SE 

EXAMENSARBETE 

Taxering av fastigheter 

skapade genom 

tredimensionell fastighetsbildning 

En studie av 3D:s inverkan 

på fastighetstaxering och fastighetsvärdering 

Rickard Hellemar 

Examinator: Thomas Kalbro 

Handledare: Hans Larsson, Lantmäteriet 

STOCKHOLM 2003 

1

Förord 

Ett 20 poängs examensarbete är avslutningsmomentet i lantmäteriutbildningen 

vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. 

Detta examensarbete har utförts vid institutionen för infrastruktur, enheten 

för fastighetsvetenskap. Uppdrag är givet av Lantmäteriet i Gävle, 

enheten för Fastighetsuppdrag inom divisionen fastighetsbildning. 

Jag vill rikta ett stort tack till hela enheten för Fastighetsuppdrag (FQU) 

på Lantmäteriet som hjälpt och stöttat hela vägen. Ett särskilt tack till 

Hans Larsson och Hans Söderblom, FQU, som alltid funnits till hands 

under arbetets gång. 

2

Abstract ............................................................................................................. 6 

Sammanfattning............................................................................................... 7 

1. Inledning ................................................................................................... 8 

1.1 Bakgrund............................................................................................... 8 

1.1.1 Taxering......................................................................................... 8 

1.1.2 Vad är 3D? .................................................................................. 10 

1.1.3 Varför införs 3D?........................................................................ 10 

1.1.4 3D i skrivande stund ................................................................. 12 

1.1.5 Byggherrarnas vision ................................................................ 12 

1.1.6 3D i andra länder ....................................................................... 12 

1.2 Syfte ..................................................................................................... 13 

1.3 Avgränsning....................................................................................... 14 

1.4 Metodik ............................................................................................... 14 

1.5 Disposition.......................................................................................... 14 

2. Värdering vid taxering av 2D .............................................................. 16 

2.1 Värderingsregler och värderingmetoder i FTL ............................. 16 

2.1.1 Marknadsvärde.......................................................................... 16 

2.1.2 Värdefaktorer ............................................................................. 16 

2.1.3 Värdeområden ........................................................................... 16 

2.1.4 Riktvärdekarta............................................................................ 16 

2.1.5 Riktvärdeangivelse .................................................................... 17 

2.1.6 Riktvärde..................................................................................... 17 

2.2 Värderingsmetoder............................................................................ 17 

2.2.1 Ortsprismetoden ........................................................................ 17 

2.3 Värderingsmodeller för 2D .............................................................. 17 

2.3.1 Värderingsmodell för småhus ................................................. 17 

2.3.2 Värderingsmodell för hyreshus............................................... 19 

3. Påverkan av 3D på befintliga värderingsmodeller........................... 21 

3.1 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde för 

småhus......................................................................................................... 21 

3.1.1 Ålder ............................................................................................ 21 

3.1.2 Storlek.......................................................................................... 21 

3.1.3 Standard ...................................................................................... 22 

3.1.4 Byggnadskategori ...................................................................... 23 

3.1.5 Fastighetsrättsliga förhållanden .............................................. 24 

3.1.6 Stamtomt..................................................................................... 25 

3.1.7 Värdeordning ............................................................................. 27 


tomtmark tillhörande småhus ................................................................. 27 

3.2.1 Storlek.......................................................................................... 28 

3.2.2 Vatten och avlopp...................................................................... 31 

3.2.3 Fastighetsrättsliga förhållanden .............................................. 31 

3.2.4 Typ av bebyggelse ..................................................................... 32 

3.2.5 Närhet till strand........................................................................ 33 

3.2.6 Läge i höjd................................................................................... 34 

3

3.2.7 Fri utsikt ...................................................................................... 34 

3.3 Justering för säregna förhållanden för 3D...................................... 35 

3.3.1 Justering av säregna förhållanden beträffande 

trädgårdsanläggningar ......................................................................... 35 


hyreshus ...................................................................................................... 36 

3.4.1 Lägenhetstyp .............................................................................. 36 

3.4.2 Hyra ............................................................................................. 36 

3.4.3 Ålder ............................................................................................ 37 


tomtmark tillhörande hyreshus............................................................... 39 

3.5.1 Storlek.......................................................................................... 40 

3.5.2 Typ av bebyggelse ..................................................................... 42 

3.6 Kontaktperson skatteförvaltningen ................................................ 42 

3.7 Gåshaga Pirar ..................................................................................... 43 

4. Ortsprismetoden specifikt för 3D? ...................................................... 45 

5. Övervägandeprincipen ......................................................................... 47 

5.1.1 Skattelindring för fastighetsägaren? ....................................... 47 

5.1.2 Taxering beroende av arkitektur ............................................. 47 

5.1.3 Trängkåren 6............................................................................... 49 

6. Diskussion och slutsats ......................................................................... 51 

Litteratur och källor....................................................................................... 54 

4

Bilagor 

Bilaga 1 Riktvärdeangivelse för Gåshaga Strand och 

Gåshaga Pirar. 

Bilaga 2 Frågor ställda under intervju med Haapaniemi, 

M & Hall, B. & Sölscher, C – E under hösten 

och vintern 2002. 

Bilaga 3 Frågor ställda under intervju med Bäckman, S. 

& Weideskog, T. under hösten 2002 

Bilaga 4 Frågor ställda under intervju med Ringdahl, T. 

under vintern 2002 

Bilaga 5 Frågor ställda under intervju med Håkansson, 

K. under vintern 2003 

Bilaga 6 Frågor ställda under intervju med Larsson, L – 

E. & Liljegren, S – Å. under vintern 2003 

5

Abstract 

Title: 3D and real estate taxation. 

- a study of the influence from 3D on real 

estate taxation generally and the taxation 

models specially. 

Author: Rickard Hellemar 

Institution: The institution of Real Estate Planning 

and Land Law at the Royal Institute of 

Technology (KTH). 

Supervisor: Hans Larsson 

Key words: 3D, 2D, real estate taxation, valuation 

models, value factors, value zones, small 

house, apartment house, sales comparison 

method. 

The introduction of three dimensional property formation (3D) will affect 

the swedish real estate situation. This demands, in some sense, a 

new way of thinking in the real estate business. This report deals with 

how the 3D will affect the existing valuation models for taxation. 

With the introduction of 3D, the real estate taxation will be affected. 

Thereby the valuation models require great adjustments or even completely 

new models need to be shaped. This study focus on how the 

valuation models of today need to be changed when 3D is introduced. 

The models that are being examined are those for small houses and 

apartment houses. 

How will the sales comparison method be affected of the introduction 

of 3D? Will the method be differentiated depending on 2D or 3D, or can 

the same method be used regardless of the property formation? The answer 

this report reaches, is that everything depends of how many relevant 

sales of 2D and 3D that are being made in the specific region. 

Different laws are strongly influenced of 3D. Will, for example, the predominate 

principle (övervägande principen) continue to exist in the 

same shape as today? Undoubtedly 3D will, in large proportions, compensate 

this principle. 

6

Sammanfattning 

Titel: 3D och fastighetstaxering. 

– en studie av 3D:s inverkan på fastighetstaxering generellt 

och taxeringsmodeller specifikt. 

Författare: Rickard Hellemar 

Institution: Institutionen för infrastruktur, enheten för fastighetsvetenskap. 

Uppdragsgivare: Lantmäteriet, Gävle, enheten för fastighetsuppdrag, 

FQU 

Handledare: Hans Larsson, Lantmäteriet 

Nyckelord: 3D, 2D, fastighetstaxering, värderingsmodeller, värdefaktorer, 

värdeområden, småhus, hyreshus, ortsprismetod, 

anläggningsfastighet och anläggningsutrymme 

Införandet av tredimensionell fastighetsbildning (3D) kommer att påverka 

den svenska fastighetsbranschen. Därmed krävs, i viss mån, ett 

nytänkande. Rapporten behandlar hur 3D påverkar befintliga värderingsmodeller 

för fastighetstaxering. 

Fastighetsmarknaden kommer på ett eller annat sätt att influeras av 3D. 

I och med införandet av 3D kommer fastighetstaxeringen att påverkas. 

Därmed kommer också dagens värderingsmodeller att behöva revideras 

eller nya modeller skapas. Studien har fokuserats kring huruvida 

dagens värderingsmodeller behöver förändras vid införandet av 3D. De 

modeller som undersökts är för småhus och hyreshus. 

Hur påverkas ortsprismetoden av 3D? Ska metoden differentieras, beroende 

på om det är 2D eller 3D? Eller kan de båda fastighetsbildningssätten 

jämföras i en och samma ortsprismetod? En stor del av svaret 

ligger antagligen i det antal relevanta köp som görs, detta för att få ett 

vettigt underlag för taxeringen. 

Kommer övervägandeprincipen i fastighetstaxeringslagen att finnas 

kvar i sin nuvarande form? Otvivelaktigt kommer 3D att till stor del ersätta 

denna princip. 

7

1. Inledning 

1.1 Bakgrund 

Införandet av tredimensionell fastighetsbildning kräver en del nytänkande 

i svensk fastighetstaxering. Lagar måste ändras för att trygga 

rättsäkerheten, värderingsmodeller för fastighetstaxering och skattetekniska 

problem måste lösas. 

I rapporten används hädanefter förkortningen 3D för fastighet skapad 

genom tredimensionell fastighetsbildning. Förkortningen 2D används 

för fastighet som tillkommit genom tvådimensionell fastighetsbildning. 

Innan jag går in på 3D är det lämpligt att läsaren har klart för sig hur 

fastighetstaxering går till i dagsläget. 

1.1.1 Taxering 1 

Fastighetstaxering sker vid allmän och särskild fastighetstaxering. 

När fastigheter taxeras fattas följande huvudsakliga beslut: 

- hur de ska indelas i taxeringsenheter, 

- om taxeringsenheterna är skattepliktiga eller ej, 

- vilken typ av taxeringsenhet de utgör, och 

- vilket taxeringsvärde de ska åsättas. 

Taxering innebär att fastighetens taxeringsvärden, skatteplikt (vissa 

byggnader faller utanför skatteplikten, dessa kallas specialbyggnad), 

typ av taxeringsenhet undersöks. De byggnader som inte är specialbyggnader 

och sålunda skattepliktiga ska åsättas taxeringsvärde. 

Vad taxeras 

Det som i första hand taxeras är fastighet. Men även byggnad på annans 

mark, dvs. lös egendom ska taxeras som om den vore en fastighet. 

2 

Vad som är fastighet regleras i 1-2 kap. Jordabalken, (JB). Där kan läsas 

att fastighet är: 

- jord, 

- allmänna fastighetstillbehör, 

- byggnadstillbehör och 

- industritillbehör. 

Även viss lös egendom taxeras, dessa är: 

P 1 P Kapitel 1.1.1 grundas i sin helhet på LMV – Rapport 2002:10. 

P 2 P 1 kap. 4 § FTL 

8

- byggnad på annans mark och 

- byggnadstillbehör till sådan byggnad och industritillbehör för verksamheten 

om tillbehören ägs av byggnadens eller fastighetens ägare. 

Markanläggning som är lös egendom, dvs. som ligger på annans mark 

ska inte taxeras. En markfastighet kan vara: 

- mark som tillhör enskild fastighet, 

- andel i samfälld mark och 

- servitutsrätt till mark. 

Taxeringsintervall 

Allmän fastighetstaxering sker vartannat år. 3 Särskild fastighetstaxering 

sker varje år. Särskild taxering inträffar inte då fastigheten taxeras genom 

allmän fastighetstaxering samma år. Allmän fastighetstaxering 

(AFT) sker från och med 2003 vartannat år uppdelat på olika kategorier 

enligt följande sexårscykel: 

• 2003, AFT03 – småhusenheter 

• 2005, AFT05 – lantbruksenheter 

• 2007, AFT07 – hyreshus-, industri- och specialenheter 

• 2009, AFT09 – småhusenheter, osv. 

Mellan de ovan nämnda allmänna fastighetstaxeringar genomförs förenklad 

fastighetstaxering (FFT) tredje året efter den allmänna fastighetstaxering 

enligt följande system: 

• 2004, FFT04 – hyreshusenhet 

• 2006, FFT06 – småhusenheter 

• 2008, FFT08 – lantbruksenheter 

• 2010, FFT10 – hyreshusenheter, osv. 

Observera att industrienheterna är undantagna från den förenklade fastighetstaxeringen 

och alltså bara är föremål för allmän fastighetstaxering. 

Den förenklade fastighetstaxeringen genomförs i stora drag på samma 

sätt som den allmänna fastighetstaxeringen. Förenklingen ligger dels i 

att någon fastighetsdeklaration i regel inte erfordras, taxeringen bygger 

på de uppgifter som redan finns i fastighetstaxeringsregistret, (FTR), 

dels i vissa förenklingar vid förberedelsearbetet som t.ex. att någon ny 

värdeområdesindelningen inte upprättas. 

Särskild fastighetstaxering, (STF) innebär att nya taxeringsvärden beräknas 

för de fastigheter som enligt vissa kvalifikationsregler undergått 

P 3 P 16 Kap. FTL 

9

förändring. Även ny- eller ombildade fastigheter erhåller nya taxeringsvärden 

vid STF. 

1.1.2 Vad är 3D? 

”Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter…”, fastslås i 1 

kap. 1 § Jordabalken (JB). Dessa fastigheter avgränsas enbart med gränser 

i horisontalplanet. De är med andra ord tvådimensionella. 

B 

A 

Fig. 1.1. Anläggningsfastighet A som 

bildats ur fastigheten B. 

1:3 

1:2 

1:1 

F 

1:3 1:2 1:1 

Fig. 1.2. Tre stycken anläggningsfastigheter med tillhörande 

anläggningsutrymmen. 

1.1.3 Varför införs 3D? 

U 

En 3D avgränsas både i horisontal- 

och vertikalplanet. De blir 

slutna volymer. Dessa kallas anläggningsfastigheter. 

4 Det blir 

också möjligt att bilda s.k. anläggningsutrymmen. 

5 Dessa fogas 

till en fastighet. Både anläggningsfastigheter 

samt anläggningsutrymme 

ska vara avsedda 

att rymma en byggnad eller annan 

anläggning eller del av en 

sådan. 

Figur 1.2. exemplifierar 

när anläggningsfastigheter 

har 

tillhörande anläggningsutrymmen. 

F 

är ett boningshus 

och U ett garage. I F 

finns anläggningsfastigheter 

och i U 

anläggningsutrymmen. 

Problematiken grundar sig i den obegränsade höjd fastigheter har. Idag 

löses detta genom olika former av nyttjanderätter. I olika sammanhang 

har kommuner och byggföretag pekat på projekt där det nuvarande regelverket 

framstår som otillräckligt. 6 Det handlar ofta om större och 

komplicerade byggnadskonstellationer. Sådana anläggningar är exempelvis 

köpcentrum, spårcentrum, tunnelbyggen och ledningar. 

P 4 P Lagrådsremiss, den 19 december 2002, sid. 6 


P 6 P Utkast till lagrådsremiss 2002-08-26, sid. 73 

10

Fig. 1.3. På Liljeholmstorget samsas många olika 

markanvändningar. 

Vid den typen av projekt kan 3D 

vara en lösning. Det som idag 

möjliggörs genom servitut och 

ledningsrätter kan med 3Dutnyttjande 

skapa mindre komplicerade 

fastighetsbildningar. I 

dagsläget uppkommer problem 

att hålla ordning och reda på 

exempelvis servitut och ledningsrätter. 

Med 3D är det möjligt 

att vissa av dessa nyttjanderätter 

blir onödiga och därmed 

förenklas fastighetsbildningen. 

Exemplen där 3D kan användas är naturligtvis många. För hus blir följande 

tre alternativ troligen vanligt förekommande: 

1. 

1:3 

1:2 

1:1 

2. 3. 

2:2 

Fig. 1.4. Tre stycken olika appliceringsmöjligheter för 3D. 

Bild 1 i fig. 1.4 föreställer ett befintligt hus där tre stycken fastigheter 

bildats. Bild 2 visar påbyggnad av fastighet 2:2 på taket på en befintlig 

fastighet 2:1. Sista bilden illustrerar ett helt nytt hus. Där bildas tre 

stycken fastigheter redan från början. 

Det kan antas att behovet av 3D-utnyttjande kommer att öka i framtiden 

7 . Detta eftersom de framtida ny- eller ombyggnationer inom tätorterna 

kommer att behöva ske på redan bebyggd mark. Genom denna 

möjlighet att med 3D bebygga befintliga fastigheter ökar effektiviteten 

av markanvändningen i stadskärnor. 

Förvaltningen effektiviseras eventuellt vid införandet av 3D. Det som 

tidigare varit en fastighet och därmed en ägare kan delas upp i flera fastigheter. 

Flera fastigheter generar flera olika ägare. Dessa olika fastighetsägare 

ges möjlighet att specialisera sig på det område de verkar 

P 7 P Utkast till lagrådsremiss 2002-08-26, sid. 74 

2:1 

3:3 

3:2 

3:1 

11

inom. Därmed ökar möjligen specialiseringsgraden i svensk fastighetsförvaltning. 

8 Antag att ett garageplan kan bilda en fastighet. Ägaren till 

denna fastighet specialiserar sig på att driva just garagerörelse. 

1.1.4 3D i skrivande stund 

De nya reglerna angående 3D kommer träda i kraft den 1 juli 2003. Bildandet 

av anläggningsfastigheter och anläggningsutrymmen kan ske 

först fr.o.m. 1 januari 2004. 9 

Det ska, tillsvidare, inte vara möjligt att bilda 3D för bostadsändamål, 

såvida inte fastigheten är ägnad att rymma minst fem stycken bostadslägenheter. 

Alltså är det till en början inte möjligt att bilda typen småhus 

vid 3D. Det innebär att inga ägarlägenheter skapas. Anläggningsfastigheter 

och anläggningsutrymmen ska bildas enligt allmänna villkor 

för fastighetsbildning. 10 3D ska endast användas när andra lösningar, 

t.ex. servitutslösningar, inte är lämpliga. 11 Eftersom inga anläggningsfastigheter 

finns vid ingången av 2004 kommer anläggningsfastigheter 

att åsättas ett taxeringsvärde första gången vid 2005 års taxering. 12 

1.1.5 Byggherrarnas vision 

Vad öppnar 3D för dörrar beträffande byggande och fastighetsbildning? 

Dagstidningar och andra medier talar sig varma för 3D. Medierna 

visar upp de stora byggherrarnas bilder av hur många fler bostäder 

som kan byggas på redan bebyggd mark. 

I en artikel i DN 13 framgår att Skanska har skissat på en till fyra våningar 

ovanpå ett 50-tal hus i Stockholms innerstad. Därmed har Skanska 

hittat utrymme för cirka 2000 nya lägenheter. Vidare menar Skanska att 

det finns utrymme för ungefär 9000 medelstora lägenheter innanför tullarna. 

Detta om tre nya våningar byggdes upp på tio procent av stadens 

byggbara tak. Potentialen är uppenbar, menar Skanska. Tas förorterna 

in i beräkningarna med alla byggrätter de genererar blir det en ansenlig 

mängd nya möjliga bostäder. 

1.1.6 3D i andra länder 

3D är ingen internationell nyhet. I Europa förekommer ägarlägenheter 

exempelvis i Italien, Frankrike, Spanien, Holland, Belgien, Tyskland, 

Danmark och Norge. Ägarlägenheter finns också i Syd- och Mellanamerika 

samt i USA, Canada och Japan. 14 

P 8 P Eriksson, Fastighetsägarna Sverige, 2002 

P 9 P Lagrådsremiss den 19 december 2002, sid. 2 

P 10 P Promemoria 2002-11-22, sid. 2 



P 13 P Hedlund, DN, torsdagen den 29 augusti 2002 

P 14 P SOU 1996:87, sid. 97 

12

Följande tre exempel är hämtade från SOU 1996:87 15 . 

Norge 

Norge brukar 3D sedan 1980-talet. I tinglysingsloven kan begreppet 

avse både vad som vanligtvis betecknas som fast egendom och rättigheter. 

Samtliga fastigheter och rättigheter registreras i det norska fastighetsregistret, 

Grunnboken. I Norge finns lag om ägandelägenheter. 

Genom denna lag ges rätt till uppdelning i ägarlägenheter av både ny 

som befintlig bebyggelse. Uppdelningen i sektioner måste omfatta hela 

byggnaden. Det är också möjligt att avstycka underjordiska volymer 

enligt den s.k. Oslo-modellen. Det är ett system för registrering av underjordiska 

volymer som självständiga fastigheter. 

Danmark 

Danmark tillämpar också 3D. Främst då genom att taklägenheter byggs 

ovanpå en befintlig fastighet. 3D förutsätter ägarlägenheter. Utmärkande 

för ägarlägenheter i Danmark är att det är den fasta egendomen 

som delas. Ägarlägenhetssystemet är uppbyggt kring en direkt äganderätt 

till lägenheten i kombination med en samäganderätt till mark och 

gemensamma anläggningar. Det är både en rättighet och skyldighet att 

tillhöra den förening som ska förvalta den gemensamma egendomen. 

”Strata Title” i Australien 

Australien har 3D och kallar systemet ”Strata Title”. Redan 1960 antogs 

den första lagstiftningen på området. ”Strata Title” utgör en form av 

besittningsrätt till en volym i en byggnad. Denna volym kan lagfaras 

och pantsättas. Olika ägare samarbetar och detta görs genom att en 

samfällighetsförening bildas som ansvarar för byggnadens gemensamma 

delar. Om inte föreningen sköter sina åtaganden kan den bli 

stämd av en enskild ägare. Vid större renoveringar av byggnader är det 

vanligt att en exploatör köper alla delar av fastigheten. Sedan upplöser 

köparen 3D och renoverar byggnaden. Därefter upprättas en ny s.k. 

Strata Title för att senare sälja fastighetens olika delar. 

1.2 Syfte 

Syftet med denna rapport är att analysera konsekvenser av 3D för fastighetstaxering. 

I synnerhet ska studien visa var skillnader kan uppstå 

för riktvärdekartan och befintliga värderingsmodeller vid införandet av 

3D jämfört med 2D. Värderingsmodeller som analyseras är för småhus 

och hyreshus. Förslag ges på förändringar hos befintliga riktvärden i 

syfte att kunna verka också för 3D. 

P 15 P SOU 1996:87, sid. 98 - 124 

13

Rapporten vänder sig främst till läsare med god kännedom inom fastighetstaxering. 

Studien är utformad på det sätt att förkunskap inom 

befintliga värderingsmodeller för fastighetstaxering är önskvärd. 

1.3 Avgränsning 

Denna rapport gör inget anspråk att på något sätt vara heltäckande för 

analys av de konsekvenser som 3D för med sig angående taxering. Studien 

ska snarare ses som ett avstamp till arbetet med att hitta nya värderingsmodeller 

för 3D. 

Rapporten omfattar småhus och hyreshus. Andra värderingsenheter 

som industribyggnad och övrig byggnad innefattas inte av rapporten. 

Småhus innefattas inte i dagsläget av 3D. Troligen kommer småhus 

inom en snar framtid att omfattas av 3D. Därav behandlas också småhus 

i rapporten. Hyreshus behandlas därför att den typen troligen blir 

mycket vanlig vid införandet av 3D. 

Svar på de intervjuer som gjorts är inte citat. De svar som gavs under 

intervjun antecknades. Största ansträngning har gjorts för att återge 

svaren korrekt i rapporten. 

Det är endast ortsprismetoden som analyseras av värderingsmetoderna. 

Avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden torde inte påverkas 

av 3D. Därav har dessa metoder lämnats utanför denna rapport. 

1.4 Metodik 

När rapporten genomfördes under hösten och vintern 2002 fanns beträffande 

taxering för 3D, inga skriftliga undersökningar gjorda. Det 

som fanns skrivet, generellt angående 3D, var utkast till lagrådsremiss 

samt promemorior från Justitie- och Finansdepartementet. 

Denna rapport grundar sig på det som fanns att tillgå i pränt. För övrigt 

grundar sig examensarbetet på rättsfallsreferat och en serie intervjuer 

gjorda under hösten och vintern 2002. Utöver detta har information beträffande 

3D tillgodogjorts under seminarium på s.k. Lantmätardagar. 

1.5 Disposition 

Frågeställningarna som behandlas i de respektive kapitlen avhandlas 

genom Problemställning, Diskussion och Förslag. Under Problemställning 

klargörs det aktuella problemet. Därefter kommer Diskussion. Där 

redovisas oftast resultatet från de intervjuer som utförts. Vidare förs ett 

resonemang om problemet och dess verkningar. Under Förslag redogörs 

för olika lösningsförslag. Dessa lösningsförslag härstammar från 

resultat som genereras i Diskussion. 

14

Förutom detta inledande kapitel innehåller rapporten fem kapitel med 

följande huvudsakliga innehåll. 

I kapitel två ges en kortfattad bakgrund angående taxering och värdering 

för 2D. Denna bakgrund är nödvändig för förståelse av övriga rapporten. 

Viktiga termer exponeras och förklaras. De värderingsmetoder 

som används vid 2D namnges och ortsprismetoden förklaras mer ingående. 

Detta eftersom ortsprismetoden är den metod som till största del 

kommer att påverkas av 3D. Värderingsmodeller för hyreshus och 

småhus klargörs. 

Kapitel tre är kärnan i examensarbetet. Här analyseras värderingsmodellerna 

för småhus och hyreshus. I kapitel tre går jag igenom varje 

enskild värdefaktor. En diskussion förs hur den aktuella värdefaktorn 

påverkas av 3D. Därefter ges förslag på hur värdefaktorn ska ändras/kompletteras 

för att på ett smidigt sätt passa 3D. Även idéer angående 

nya värdefaktorer ges. Gåshaga Pirar exemplifierar fastigheter där 

tomtmark saknas. 

Kapitel fyra ställer frågan om ortsprismetoden ska differentieras för 3D. 

Bör en särskild ortsprismetod finnas för 2D respektive 3D? Är det lämpligare 

att samma metod innefattar båda dessa fastighetsbildningstyper? 

Kapitel fem behandlar 3D:s inverkan på Övervägandeprincipen. Vad 

inträffar med Övervägandeprincipen när större möjlighet ges till fastighetsbildning 

i en och samma byggnad? Finns fortfarande utrymme för 

Övervägandeprincipen, eller ersätts den av ökad möjlighet till fastighetsbildning? 

Kapitel sex är diskussion och slutsats. Här redovisas de viktigaste resultaten 

som rapporten genererat. 

15

2. Värdering vid taxering av 2D 16 

2.1 Värderingsregler och värderingmetoder i FTL 

2.1.1 Marknadsvärde 

Marknadsvärde kan sägas vara allmänt saluvärde eller som IVSC 17 och 

TEGOVOFA 18 redovisat i ”Approval European Property Valuation 

Standards”. Här definieras marknadsvärde som: ”Market value is the 

estimated amount for which an asset should exchange on the date of 

valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’slength 

transaction after proper marketing wherein the parties had each acted 

knowledgeably, prudently an without compulsion”. Det är marknadsvärdet 

som utgör basen för fastighetstaxeringen. 

2.1.2 Värdefaktorer 

”Värdering ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer 

avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har 

betydelse för marknadsvärdet.” 19 Det är alltså inte möjligt att bestämma 

värdet för en värderingsenhet utan att först bestämma de värdefaktorer 

som enligt FTL ska beaktas. 

2.1.3 Värdeområden 

Riket ska indelas i värdeområden för byggnader och ägoslag, som ska 

värderas med utgångspunkt i riktvärden. Värdeförhållandena inom ett 

värdeområde ska i allt väsentligt vara enhetliga. Värdeområde ska därför 

bestämmas på det sätt att inverkan av de värdefaktorer, som särskilt 

beaktas vid riktvärdets bestämmande, ska kunna bedömas enligt enhetliga 

regler 20 . 

2.1.4 Riktvärdekarta 

Med riktvärdekarta avses en karta (kartbild) på vilken anges gränserna 

mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter samt 

de riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som 

ska gälla inom värdeområdet. 21 

P 16 P Kapitel två grundas i sin helhet på LMV – Rapport 2002:10. 

P 17 P International Valuation Standards Commitee 

P 18 P The European Group of Valuers of Fixed Assets 

P 19 P 7 kap. 1 § FTL 

P 20 P 7 kap. 2 § FTL 

P 21 P 1 § RSFS 2001:8 

16

Om inte genomsnittligt förhållande gäller för en värdefaktor inom ett 

värdeområde ska det anges på riktvärdekartan. 22 

2.1.5 Riktvärdeangivelse 

Riktvärden bestäms för kombinationer av de värdefaktorer som anges i 

FTL. Riktvärdeangivelserna för värdeområdet utgör grunderna för att 

kunna beräkna värdet av den normenhet som tas fram vid förberedelsearbetet. 

Riktvärdeangivelserna ligger alltså till grund för att bestämma 

riktvärdet på den enskilda fastigheten. 

2.1.6 Riktvärde 

I 7 kap. 3 § FTL framgår att för byggnader och ägoslag som avses i 8 – 

15 kap. FTL ska värde bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa 

riktvärden ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer 

av värdefaktorer, som till viss del varierar inom värdeområdet 

och som har särskild betydelse för marknadsvärdet. 

2.2 Värderingsmetoder 

2.2.1 Ortsprismetoden 

Med denna metod 23 bestäms marknadsvärdet genom att titta på förvärv 

gjorda av liknande fastigheter i den aktuella orten. Metoden leder direkt 

fram till ett marknadsvärde, därför är det en s.k. direkt metod. Om 

förvärv på den aktuella orten saknas jämförs liknande orter. Ju färskare 

förvärven är, desto större precision erhålls för marknadsvärdet. 

Övriga metoder är avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. 

Jag fördjupar mig inte i dessa metoder eftersom de faller 

utanför min avgränsning för detta projekt. 

2.3 Värderingsmodeller för 2D 

2.3.1 Värderingsmodell för småhus 

Vid taxering av småhus används riktvärdeangivelser för att bestämma 

tomtmarkens respektive småhusets värde. Riktvärdeangivelsen kan sägas 

vara en uppsättning ”normaltomts- respektive normalbyggnadsvärden”. 

Denna lägger fast värdenivån inom det enskilda värdeområdet. 

Riktvärdeangivelsen tillsammans med värdetabeller och andra 

värderingsregler gör det möjligt att beräkna ett taxeringsvärde i det 

enskilda fallet. Riktvärdeangivelsen hämtas från riktvärdekartan. Indelning 

i värdeområden görs för att beakta den viktiga faktorn ”läge”. 

P 22 P 5 § RSFS 2001:8 

P 23 P 5 kap. 5 § FTL 

17

Denna faktor har det absolut största inflytandet vid värdering och taxering 

av småhus. 

Byggnad 

Inom varje värdeområde ska riktvärde bestämmas för skilda förhållanden 

för följande värdefaktorer: 

- Byggnadskategori 

Det finns tre stycken byggnadskategorier: 

• friliggandehus, 

• kedjehus, 

• radhus 

- Storlek 

Bestäms som husets boarea + 20 % av husets biarea. Biarean får inte 

överstiga 20 m 2 . 

- Ålder 

Denna värdfaktor ska spegla husets återstående ekonomiska livslängd 

och anges som ett värdeår. Värdeår är oftast nybyggnadsår. 

Undantag då: 

• ombyggnader som omvandlar biarea till boarea, 

• tillbyggnader av boarea. 

- Standard 

Standard bestäms som småhusets totala standardpoäng, där poäng 

beräknas med hjälp av ett antal standard frågor. 

- Fastighetsrättsliga förhållanden 

Avser om enheten kan bilda fastighet eller inte. Kan den ej bilda fastighet 

reduceras värdet till hälften. 

- Värdeordning 

Avser husets ordningsnummer i värdehänseende på tomten. Det 

finns två stycken klasser, det mest värdefulla huset på tomten och 

övriga hus. Övriga hus reduceras med 50 % av värdet. 

Tomtmark 

Inom varje område definieras en ”normal tomt”. Denna ska representera 

den mest frekventa tomten inom området. För varje värdeområde 

ska riktvärde bestämmas för skilda förhållanden för följande värdefaktorer: 

- Typ av bebyggelse 

Värdefaktorn delas in i tre stycken klasser: 

• friliggande hus är ett småhus som inte är sammanbyggt med 

annat småhus 

• radhus avser varje småhus i en rad om minst tre där bostadsdelarna 

är direkt sammanbyggda med varandra. 

• kedjehus är övriga småhus 

- Storlek 

18

Avser tomtens areal i hela m 2 . Korrigering av en viss tomts värde 

som har en från normaltomten avvikande storlek räknas fram med 

hjälp av riktvärdeangivelsen. 

- Närhet till strand 

Denna värdefaktor delas in i fem klasser: strand, tre strandnära 

klasser samt klassen ej strand eller strandnära. Korrigering för närhet 

till strand sker genom att normaltomtens värde multipliceras 

med en faktor som hämtas från riktvärdeangivelsen. 

- Vatten och avloppsförhållanden 

Denna värdefaktor tar hänsyn till om tomten har tillgång till drickbart 

vatten och WC-avlopp. Totalt 6 klasser, där 1 innebär kommunalt 

vatten och avlopp och 6 innebär total avsaknad. 

- Fastighetsrättsliga förhållanden 

Värdefaktorn beaktar om tomten är, kan eller inte kan bilda en egen 

fastighet. För normaltomten förutsätts att tomten är en egen fastighet. 

Är inte tomten en egen fastighet ska värdet reduceras med 

10 000 kr. Om inte möjlighet finns till egen fastighet ska värdet halveras. 

Specialregler finns för bebyggda fastigheter, t.ex. s.k. grupphusbebyggelse. 

2.3.2 Värderingsmodell för hyreshus 

Modellen är en s.k. bruttokapitaliseringsmodell. Det innebär att värdet 

bestäms med begynnelsepunkt i den utgående hyran. Kostnader för 

drift och underhåll anses som normala för fastighetstypen . Eventuella 

skillnader ifråga om dessa beaktas i det enskilda fallet. Värdet på tomten 

är detsamma som värdet på den byggrätt som finns för tomten. Vid 

beräkning av taxeringsvärden för hyreshus bestäms markvärdet respektive 

byggnadsvärdet med hjälp av de riktvärdeangivelser som hör 

till riktvärdekartan. Dessutom används uppgifter om utgående hyra 

som hämtas från fastighetsdeklarationen för att beräkna taxeringsvärden. 

Byggnad 

För byggnaden hyreshus finns tre stycken värdefaktorer: 

- Lägenhetstyp 

Denna värdefaktor bestäms med hänsyn till om värderingsenheten 

är inrättad för bostäder eller lokaler. 

- Hyra 

Hyra avser bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra 

för lokaler. Värdefaktorn bestäms alltid i den nivå som gäller under 

det s.k. nivååret, dvs. andra året före taxeringsåret. Ofta finns ingen 

utgående hyra att grunda värderingen på. Då kan s.k. jämförelsehyror 

användas. Jämförelsehyror bestäms i första hand med hjälp av 

hyresnivån för övriga bostäder eller lokaler inom hyreshuset. I and- 

19

a hand genom en jämförelse med omkringliggande hyreshus. I 

tredje hand genom utnyttjandet av rekommenderade genomsnittshyror. 

- Ålder 

Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår, vilken ska spegla 

byggnadens återstående ekonomiska livslängd. Värdeåret grundas 

på byggnadens nybyggnadsår. Om byggnaden har varit föremål för 

om- eller tillbyggnad kan värdeåret förändras. 

Tomtmark 

För kommersiella fastigheter anses den byggrätt som är knuten till tomten 

bättre spegla värdet av tomten än vad själva tomtarean i m 2 gör. 

Detta gäller både för bebyggda och obebyggda tomter. Därför används 

byggrätten i m 2 bruttoarea (BTA) som är knuten till tomten. När det 

gäller bebyggda enheter används normalt den faktiska byggrätt som föreligger 

i det enskilda fallet. Om den tillåtna byggrätten är avsevärt 

högre än den som för tillfället utnyttjas används istället den tillåtna 

byggrätten för att få en rättvisande bild av tomtmarkens värde. 

Riktvärden för tomtmark för hyreshus ska inom värdeområde bestämmas 

för skilda förhållanden för de båda värdefaktorerna storlek och typ 

av bebyggelse. 24 

P 24 P 12 kap. 4 § FTL 

20

3. Påverkan av 3D på befintliga värderingsmodeller 

Problemställning 

Vid införandet av 3D blir det nödvändigt att revidera befintliga värderingsmodeller 

vid fastighetstaxering. Frågan är på vilket sätt värderingsmodellerna 

eventuellt bör ändras för att på bästa sätt ge en rättvis 

taxering av 3D? Jag har valt att titta på de befintliga värdefaktorer som 

bygger upp taxeringsvärdet för småhus och hyreshus. Härigenom försöker 

jag att se vari skillnader möjligtvis kommer att uppenbara sig vid 

införandet av 3D. I vissa fall ges även förslag på nya värdefaktorer som 

möjligtvis kan nyansera värderingen ytterligare. 

Diskussion 

Haapaniemi 25 och Larsson 26 anser att problemet löses beroende på hur 

frekvent 3D visar sig bli. Blir 3D vanligt förekommande bör värdefaktorerna 

anpassas för att på bästa sätt täcka in 3D. Visar det sig däremot att 

3D endast förekommer i enstaka fall är det bättre med manuell hantering 

för taxering av 3D. Hall 27 menar att de olikheter som 3D för med sig 

ska beaktas under justering för säregna förhållanden. Nya värdefaktorer 

eller revidering av befintliga sådana är inte nödvändigt, enligt Hall. 

3.1 Revidering av värderingsmodell beträffande riktvärde 

för småhus 

Vid bestämmande av riktvärde för den värderingsenhet som småhuset 

utgör, ska följande egenskaper hos värderingsenheten, värdefaktorer, 

enligt 8 kap. 3 § FTL alltid bestämmas 

- ålder 

- storlek 

- standard 

- byggnadskategori 

- fastighetsrättsliga förhållanden 

- värdeordning 

3.1.1 Ålder 

Se avsnitt 3.4.3 Ålder för hyreshus. 

3.1.2 Storlek 

Värdefaktorn storlek torde inte orsaka problem. Svensk standard täcker 

även in 3D. 

P 25 P Haapaniemi, RSV, 2002 

P 26 P Larsson, KSK01, 2003 

P 27 P Hall, 2002 

21

3.1.3 Standard 

För värdefaktorn standard finns följande fem huvudfaktorer: 

Exteriör 


Under huvudområde exteriör finns standardklasserna Stomme, Fasadbeklädnad, 

Takbeläggning, Garage samt Carport. 28 Förutom Garage 

kan övriga klasser lämnas orörda vid införandet av 3D. 

Garage 

Antalet standardpoäng är i dag ett, två eller fyra. Med tanke på att 3D 

främst blir aktuellt i storstäder, är möjligheten stor att parkeringsplatserna 

kommer att befinna sig en bit bort från fastigheten. Alltså inte i 

markfastigheten eller i direkt anslutning till denna. Bör då garage som 

inte befinner sig i fastigheten eller i omedelbar närhet av denna få en 

annan poäng än motsvarande garage belägna i aktuella fastigheten? 

Vid införandet av 3D ges också möjligheten till anläggningsutrymme. 

Bör garage i anläggningsutrymme få ett högre värde än ett garage i en 

gemensamhetsanläggning (ga)? 

Förslag 

Med hänsyn till ovanstående frågeställning bör två nya parametrar betraktas 

vid bedömning av standardpoäng för klassen garage. 

1. Är garaget ett anläggningsutrymme, ga eller ingetdera? 

2. Är garaget beläget i fastigheten eller direkt anslutning till denna eller 

finns garaget en bit bort från fastigheten? 

De parametrar som används idag, dvs. om garaget finns i ga eller ej, 

samt om garaget är ämnat en bil eller flera bör naturligtvis vara kvar. 

Mina två punktförslag ovan är enbart tillägg. 

Troligen vore en fastighet med anläggningsutrymme som innehåller 

garage mer värt än en fastighet som har garage i ga. Möjligen är garage 

i anläggningsutrymme i direkt anslutning lika värt som garage som 

finns på tomten till 2D. Sålunda bör kanske garage i anläggningsutrymme 

tillfogas till dagens garage som finns på småhusets tomt. Därmed 

sker en förenkling av integreringen. Vad som är kvar att differentieras 

då är garagets belägenhet. I direkt anslutning eller inte? 

Antag att sträckan mellan fastighet och garage är någonstans mellan 0 - 

x meter, då uppnås klass 1. Är sträckan större än x, uppnås klass 2. Antalet 

meter som bokstaven x beskriver vill jag vara försiktig med att 

P 28 P Bilaga 1 till RSFS 2002:11 

22

ange. Klass 1 ger ett högre taxeringsvärde än klass 2. Två stycken tabeller 

ger ett klart intryck. Kursivt är ändrings/tilläggs förslag 

KLASS 1 (mindre än x m) 

Finns i gemensamhetsanläggning 

Finns i husets mark- eller sluttningsvåning, 

alternativt vidbyggt, 

friliggande på tomten, eller finns i 

anläggningsutrymme, med plats för 

en bil 

Finns i husets mark- eller sluttningsvåning, 

alternativt vidbyggt, 

friliggande på tomten, eller finns i 

anläggningsutrymme, med plats för 

två eller flera bilar 

KLASS 2 (x m eller mer) 

Finns i gemensamhetsanläggning 

Finns i anläggningsutrymme, med 

plats för en bil 

Finns i anläggningsutrymme, med 

plats för två eller flera bilar 

Antal standardpoäng 

2 

3 

5 

Antal standardpoäng 

1 

Notera: Poängsättningen i ovanstående tabeller är endast en form av relationstal. 

På samma sätt som diskuteras angående garage torde även gälla för 

carport. 

Energihushållning, Kök, Sanitet och Övrig interiör 

Jag anser inte att huvudområdena energihushållning, kök, sanitet och 

övrig interiör påverkas på något sätt av införandet av 3D. 

3.1.4 Byggnadskategori 

Indelas i klasser avseende typ av bebyggelse 

- friliggande hus (F) 

- kedjehus (K) 

- radhus (R) 

2 

4 

23

Diskussion 

Enligt både Hall 29 och Haapaniemi 30 torde de befintliga byggnadskategorier 

31 samt anläggnings- och markfastighet, vara tillräcklig uppdelning 

för byggnadstyper. 

Förslag 

I Utkast till lagrådsremiss för 3D talas om begreppet anläggningsfastighet. 

32 En lösning är att dela upp varje byggnadskategori i just klasserna 

mark- och anläggningsfastighet. En sådan uppdelning motiveras om 

marknaden visar på en märkbar skillnad i värde mellan anläggnings- 

och markfastighet. Därigenom erhålls en särskiljning, för typ av bebyggelse, 

mellan 2D och 3D. Denna särskiljning skulle kunna spegla värdeskillnader 

mellan de båda fastighetstyperna. 

Därmed skulle värdefaktorn byggnadskategori få följande utseende: 

- friliggande hus som 

• markfastighet (FM) 

• anläggningsfastighet (FA) 

- kedjehus som 

• markfastighet (KM) 

• anläggningsfastighet (KA) 

- radhus som 

• markfastighet (RM) 

• anläggningsfastighet (RA) 

En nackdel med ovanstående förslag kan vara att de olika fastigheterna 

blir för få för att ge relevanta underlag till ortsprismetoden. Finns det få 

relevanta köp av en viss byggnadskategori inom ett värdeområde, leder 

ovanstående uppdelning till att de redan få relevanta köpen blir färre. 

3.1.5 Fastighetsrättsliga förhållanden 


”Med fastighetsrättsliga förhållanden för småhus på småhusenhet avses 

enligt 8 kap. 3 § FTL om den tomtmark som småhuset är beläget utgör 

självständig fastighet eller inte.” 33 . Vad innebär då en avsaknad av 

tomtmark, vilket är en möjlig realitet för 3D? Tanken är att 3D ska kunna 

utgöra en egen registerfastighet trots avsaknad av tomtmark. 

Diskussion 

P 29 P Hall, 2002 


P 31 P 2 kap. 2 § FTL 

P 32 P Utkast till lagrådsremiss 2002-08-26, kap. 8.1 

P 33 P Handbok för fastighetstaxering 2003, avsnitt 5.2.5 

24

Hall 34 menar att det inte föreligger något problem med att ha kvar 

tomtmark för 3D taxerade som småhus. Det finns idag många fastigheter 

som har svårutnyttjade tomter. Det har tidigare inte varit några problem 

att värdera dessa. Problemet, menar Hall, är sålunda inte nytt. 

Förslag 

Möjligen hamnar 3D initialt under grupphusområde och klass 2 35 . Initialt 

därför att eventuellt kommer ägarlägenheter att införas efter en tid, 

vilka inte hamnar under kategorin grupphus. I förlängningen är därför 

en ändring av lagtexten för fastighetsrättsliga förhållanden en utväg. 

Ett alternativ är tillförandet av nya klasser under både första och andra 

stycket i 14 § RSFS 2002:11. Dessa fiktiva klasser bör ta hänsyn till 3D 

specifikt. 

Innan förändringsförslag beträffande 14 § RSFS redogörs, förklaras begreppet 

stamtomt. 

3.1.6 Stamtomt 

Principen med tomtmark för 2D bör efterlevas. Detta för att i möjligaste 

mån smälta in i det svenska rättsväsendet. Ett förslag till komplettering 

för 3D vore införandet av begreppet stamtomt. Stamtomt skulle för 3D 

motsvara tomtmark för 2D. 

3D upptar inte tomtmark. Men de upptar en viss area, om än inte mark. 

De nya fastigheterna upptar stambyggnaden på ett eller annat sätt. Anläggningsfastigheternas 

värde påverkas av den bebyggelsemöjlighet 

som finns knuten till marken. Om anläggningsfastigheter skulle taxeras 

enligt idag gällande regler skulle fastigheterna endast erhålla ett byggnadsvärde, 

inget annat. Anläggningsfastigheterna har dock ett byggrättsvärde. 

Därmed torde värdefaktorn Storlek för stamtomt mätas i föreliggande 

byggrätt. Mer om detta i avsnitt 3.2.1 Storlek. 

Ordet stamtomt härstammar från stambyggnad. Stambyggnad är exempelvis 

den ga på vilken eventuella hus placeras på dess tak. Alltså är 

stambyggnad den byggnad i vilken registerfastigheter kommer att bildas. 

P 34 P Hall, 2002 

P 35 P 14 § RSFS 2002:11, andra stycket 

25

Fig. 3.1. Svart yta representerar 

stamtomt för en anläggningsfastighet 

Fig. 3.1 efterliknar en huskropp. I huset 

antas flera anläggningsfastigheter rymmas. 

Därmed kommer också flera stamtomter 

inrymmas. En stamtomt hänger 

direkt ihop med en anläggningsfastighet. 

Den svartmarkerade ytan representerar 

en stamtomt för en anläggningsfastighet. 

I och med införandet av stamtomt kan 

principen för befintliga värdefaktorer 

användas. Vissa värdefaktorer för 

tomtmark för småhus och hyreshus bör 

för stamtomt justeras för att bättre passa 

3D. Jmf. avsnitt 3.2. 

Åter till förändringsförslag beträffande 14 § RSFS 2002:11 första stycket. 

Dessa tilläggsförslag markeras med kursiv text. 

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska för en värderingsenhet 

som inte ligger inom ett grupphusområde indelas i följande sex 

klasser. 

Klass 1 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig 

fastighet. 

Klass 2 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som kan bilda 

egen fastighet. 

Klass 3 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som inte kan 

bilda självständig fastighet. 

Klass 4 Tredimensionellt fastighetsindelat småhus på värderingsenhet för 

stamtomt som utgör självständig fastighet. 


stamtomt som kan bilda självständig fastighet. 


stamtomt som inte kan bilda självständig fastighet. 

Andra stycket samma lagrum 36 . Återigen är förslag till tillägg skrivna 

kursivt. 

P 36 P 14 § RSFS 2002:11, andra stycket 

26

För en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn 

indelas i följande tre klasser. 

Klass 1 Småhus på värderingsenhet för tomtmark som utgör självständig 

fastighet. 


stamtomt som utgör självständig fastighet. 

Klass 3 Övriga småhus 

Skillnaden i mina klassförslag jämförelsevis med befintliga förslag är att 

stamtomt införs. En ytterligare skillnad är att en specifik särskiljning 

görs mellan 3D och 2D. 

Ett alternativ vore att behålla nuvarande klasser i första- och andra 

stycket i 14 § RSFS 2002:11, men att dela upp småhus i anläggningsfastighet 

eller markfastighet på det sätt som jag föreslog i avsnitt 3.1.4 

Byggnadskategori. 

3.1.7 Värdeordning 


Enligt 8 kap. 3 § FTL avser värdeordning husets ordningsnummer i 

värdehänseende på tomten. Återigen, som vid fastighetsrättsliga förhållanden, 

nämns tomt i lagtexten. Vilka problem kan detta tänkas orsaka 

vid införandet av 3D? 

Värdeordning i sig torde inte skapa frågetecken vid införandet av 3D. 

Förslag 

Om inte 3D kommer att besitta tomt, bör lagtexten 37 även här revideras 

på ett sådant sätt att 3D innefattas. Med mitt förslag angående stamtomt 

behöver revideringen av 8 kap. 3 § FTL inte bli större än att den 

även innefattar stamtomt. Enligt 8 kap. 3 § värdeordning FTL anges inte 

heller vilken typ av tomt. Alltså inte att det specifikt rör en marktomt. 

Sålunda torde däri inte ligga några hinder mot en s.k. stamtomt. Därigenom 

kan principen för värdeordning behållas som den är. 


för tomtmark tillhörande småhus 


Först och främst bör ställning tas till om 3D överhuvudtaget ska ha 

tomt? Enligt 2 kap. 4 § FTL är tomtmark sådan mark ”som upptas av 

P 37 P 8 kap. 3 § FTL 

27

småhus, hyreshus…”. 3D kommer i de flesta fall inte i kontakt med 

mark. 

Förslag 

Följande kapitel bygger på antagandet att någon form av tomt för småhus 

ska finnas, exempelvis stamtomt, jmf. avsnitt 3.1.6. 

Vid bestämmande av riktvärde för den värderingsenhet som tomtmark 

för småhus utgör, ska följande egenskaper hos värderingsenheten, värdefaktorer, 

enligt 12 kap. 3 § FTL alltid bestämmas: 

- storlek 

- vatten och avlopp 

- fastighetsrättsliga förhållanden 

- typ av bebyggelse 

- närhet till strand 

3.2.1 Storlek 

Problemställning I 

Där skillnad exempelvis bör uppenbara sig är den begränsning en 3D 

har i höjd. För en 2D finns en obegränsad z - koordinat. För 3D är motsvarande 

z - koordinat begränsad. Begränsningen för z – koordinat för 

en 3D är där ga eller annan fastighet tar vid. Kommer därav någon värdeskillnad 

att utkristalliseras mellan storlek för tomtmark och storlek 

för eventuell tomt för 3D? 

Diskussion för problemställning I 

Enligt Hall 38 är dagens 2D tomter med obegränsad z – koordinater orationella. 

Detta gäller främst i städer. Genom införandet av 3D bör denna 

oändliga z – koordinat bortrationaliseras för att ersättas av en begränsad 

sådan. 

Förslag för problemställning I 

Jag fortsätter på min linje med införandet av stamtomt. Skillnaden för 

värdefaktorn storlek mellan tomtmark och stamtomt torde inte innebära 

någon principskillnad i plan. Det leder troligen till att differensen för 

värde för storlek beträffande stamtomt inte kommer att skilja sig särskilt 

mycket från värde beträffande tomtmark. 

Praktiska begränsningar som boende upplever med z – koordinatens 

inskränkning är eventuellt problem med trädgårdsodling. Men det torde 

ligga i 3D:s natur. Därför borde inskränkningen inte komma som 

någon överraskning för exempelvis köparen av en 3D. 

Största skillnaden med stamtomtens z – koordinats begränsning upplevs 

förmodligen planmässigt. Det blir mycket mer hanterbart, för 

P 38 P Hall, 2002 

28

kommuner, att planera nya byggen och liknande när inte fastigheter 

sträcker sig från jordens mitt till universums slut. 

Problemställning II 

Om anläggningsfastigheter skulle taxeras med idag gällande regler 

skulle fastigheten endast åsättas ett byggnadsvärde. 39 Hur ska det värde 

som är utöver byggnadsvärdet uppfångas? 

Diskussion för problemställning II 

En åsikt är att värdering av storlek för tomtmark beträffande anläggningsfastigheter 

bör ske med avseende på byggrätt. 40 Det innebär samma 

värderingsprincip som för tomtmark för hyreshus. Skulle denna 

tanke appliceras även på tomtmark tillhörande småhus den dagen de 

blir anläggningsfastigheter ökar hanterbarheten även för dessa. Värdet 

av tomtmark ligger främst i möjligheten att bebygga tomten. Även om 

en anläggningsfastighet inte har någon del i marken finns ett värde utöver 

byggvärdet som till absolut största del består i byggrätten. 

Förslag för problemställning II 

Finansdepartementets förslag att storlek bör mätas i byggrätt torde gälla 

även den dag småhus också blir mål för 3D. 

På något sätt ska byggvärdet beaktas. Eftersom det redan existerar för 

tomtmark till hyreshus är det därför lämpligt att införa det även för anläggningsfastigheter. 

Att beräkna byggrättsvärde istället för storlek i 

kvadratmeter gör taxering för småhus i städer bättre fungerande. Ponera 

att en anläggningsfastighet har bildats men inte uppförts. Enligt gällande 

rätt kommer fastigheten varken åsättas byggnadsvärde eller 

markvärde. Därmed inget taxeringsvärde. Taxeras fastigheten med avseende 

på byggrätt, istället för storlek i kvadratmeter, undviks detta 

problem. 

Värdefaktorn storlek för stamtomt torde mätas i byggrätt i kvadratmeter. 

Alltså på samma sätt som tomtmark för hyreshus och inte i kvadratmeter 

som för tomtmark för småhus. Därmed skulle det värde som 

härstammar från existerande byggrätt, lättare kunna fångas upp om 

stamtomt införs. 

Stamtomt eller inte, det viktiga är att byggrättsvärdet uppmärksammas. 

Dubbeltaxering 



P 40 P Promemoria 2002-11-29, sid. 12-13 

29

Ett problem som möjligen följer med 3D är den dubbeltaxering som 

eventuellt kommer att äga rum för småhus. Med dubbeltaxering förstås 

att en och samma yta taxeras mer än en gång. 

Antag att en stambyggnad innehåller ägarlägenheter. Stambyggnaden 

utgör en ga. På taket till ga byggs exempelvis ytterligare 3D i form av 

radhus. Om radhus har en tomtfastighet taxerar radhusen för denna. 

Tomtfastigheten är tillika tak för de ägarlägenheter som finns överst i 

ga. Därmed uppstår en dubbeltaxering av ytan som å ena sidan är taket 

för ägarlägenheterna och å andra sidan tomten för radhusen. Även om 

radhusen inte har en tomt taxeras radhusens byggarea. Därmed inträffar 

dubbeltaxering. 

Dubbeltaxering kommer däremot inte att äga rum vid hyreshus, då 

byggrätt, och inte storlek i kvadratmeter, är en stor grund för värdering. 

A 

B 

C 

1:2 

1:2 

Fig. 3.2 Olika fastigheter i en och 

samma huskropp. 

Ytterligare ett exempel angående 

dubbeltaxering illustreras 

av figur 3.2. Markfastighet 

1:2 och anläggningsfastigheterna 

A, B och C 

taxerar för storlek i kvadratmeter. 

Detta medför 

problemet att markarean 

som skuggas, i figuren som 

tjock linje, av A, B och C 

taxeras först av 1:2 och därefter 

av anläggningsfastigheterna. 

Alltså, samma 

stycke tomtmark taxeras 

fyra gånger. 

Diskussion 

Haapaniemi 41 menar att eventuell dubbeltaxering är ett problem som 

möjligtvis kan uppstå för småhus. Detta problem måste sålunda vara 

löst före det att lagen träder i kraft. Hall 42 anser att det inte föreligger 

något problem med dubbeltaxering. Ägarlägenheterna får ett värde och 

småhusen på taken får ett värde. Dessa åsätts sedan taxeringsvärden. 

Stambyggnaden, dvs. ga:n, har inget självständigt värde. Ägarna till 

ägarlägenheterna taxerar sina respektive fastigheter. Därmed inträffar 

ingen dubbeltaxering. 

Förslag 


P 42 P Hall, 2002 

30

Det finns två stycken olika lösningar till ovanstående problem angående 

dubbeltaxering. 

1. Beträffande småhus bör värdefaktorn Storlek beskriva den byggrätt 

som föreligger istället för, som nu, ytan i kvadratmeter. 43 Därmed 

får värdefaktorn Storlek samma innebörd för småhus som för hyreshus. 

Därigenom försvinner problematiken med eventuell dubbeltaxering. 

Detta eftersom ytan, i kvadratmeter, inte längre blir grund 

för taxeringsvärdet. 

Ska denna förändring av värdefaktor gälla både 2D och 3D, eller 

bara 3D? Fördelen med att en förändring av Storlek innefattar såväl 

3D som 2D blir en mer enhetlig hantering av de båda fastighetstyperna. 

Nackdelen är att Storlek för 2D fungerar bra, särskilt utanför 

tätbebyggda områden. Där är en förändring av värdefaktorn Storlek 

inte nödvändig. 

2. Låt varje anläggningsfastighet få en del av tomtmarken. I fig. 3.2 

torde A få ¼ samt B, C och 1:2 ¼ vardera. Därmed är problemet med 

dubbeltaxering löst. Detta eftersom varje fastighet blir taxerad för 

var sin del av tomtmarken. Bör 1:2 erhålla en större del av tomtmarken, 

eftersom den har direkt kontakt med mark? Det torde vara 

en bedömningsfråga. Är alla fyra fastigheter liknande fastigheter 

torde det inte finnas någon orsak till varför del i tomtmark skulle 

skilja sig mellan dem. Annars är det kanske något som bör lösas av 

fastighetsägarna själva. 

3.2.2 Vatten och avlopp 

Jag anser att denna värdefaktor inte behöver genomgå någon förändring 

vid införandet av 3D. 

3.2.3 Fastighetsrättsliga förhållanden 


Ett dilemma är den lagtekniska biten. I kap. 12 § 3 FTL nämns tomtmark. 

Hur ska lagen ändras om 3D-småhus inte innehar tomt eller innehar 

en annan form av tomt? Dagens tomtmark kan inte existera för 

3D, som tidigare fastslogs. 

Förslag 

Vid nyttjande av stamtomt, anser jag, att värdefaktorn Fastighetsrättsliga 

förhållanden tycks möjlig att applicera på 3D. Men inte utan vissa 

korrektioner. De förändringar och tillägg som föreslås är följande och 

utmärks genom kursiv stil: 

P 43 P Jmf. avsnitt 3.2.1 Storlek 

31

12 kap. 3 § FTL blir den förändrade del följande: 

… Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om värderingsenheten 

för tomtmarken eller stamtomten utgör självständig fastighet 

eller inte. 

6 § RSFS 2002:11 får följande utseende med införda förändringar och 

tillägg: 

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark eller stamtomt 

ska för en värderingsenhet som inte ligger inom ett grupphusområde 

indelas i följande fem klasser. 

Klass 1 till 3 bevaras oförändrade. Mitt förslag är tillägg av följande två 

klasser. 

Klass 4 Värderingsenhet för stamtomt som kan bilda självständig fastighet. 

Klass 5 Värderingsenhet för stamtomt som inte kan bilda självständig 

fastighet. 

För en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde skall värdefaktorn 

indelas i följande fyra klasser. 

Klass 1 bör bevars som den är. 

Klass 2 Värderingsenhet för stamtomt som utgör en eller flera självständiga 

fastigheter. 

Tidigare klass 2 blir genom min revidering klass 3. Den nya klass 3 torde 

bli oförändrad. 

Klass 4 Övriga värderingsenheter för stamtomt. 

Hur relationen mellan de olika klasserna ska utformas vill jag inte gå in 

på. Rimligtvis bör stamtomt innebära lägre taxeringsvärde, om det är 

en nackdel att ha begränsning i z – led. Anses det inte vara en nackdel 

torde ingen skillnad föreligga i taxeringsvärde, i detta avseende, mellan 

stamtomt och marktomt. 

3.2.4 Typ av bebyggelse 


Enligt 12 kap. 3 § FTL avses typ av bebyggelse om värderingsenheten 

för tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas med friliggande 

småhus, radhus eller kedjehus. Hur ska termen tomtmark för typ 

av bebyggelse behandlas? 

Förslag 

32

Följs mitt förslag angående stamtomt bör samma princip som för 2D 

kunna användas. 

Om stamtomt, eller något liknande används, kan 2 § RSFS 2002:11 1:a 

stycket delas upp i två stycken. Det är nämligen för stycke 1 hos lagrummet 

där differens inträffar. För att behandla 3D bör införas ett nytt 

stycke 2. Detta för att komplettera stycke 1. Förslag till 2:a styckets lydelse 

är följande: 

Värdefaktorn typ av bebyggelse ska indelas i klasserna stamtomt för friliggande 

hus (FM eller FA), för kedjehus m.m. (KM eller KA) och för radhus (RM eller 

RA). 

Det som i dag är stycke två, tre och fyra kan lämnas orörda men placeras 

som stycke tre, fyra och fem 44 . 

3.2.5 Närhet till strand 


Problematiken finns i hur bedömning av närhet till strand ska utformas. 

Förslag 

Eventuellt föreligger inget problem med värdefaktorn Närhet till 

strand. Det eventuella problemet uppstår eftersom olika anläggningsfastigheter 

ligger olika högt upp i ett hus. 

Ett alternativ vore att mäta höjd i z - led från markplan upp till aktuell 

anläggningsfastighet och därefter addera uppmätt höjd i meter med avstånd, 

i plan, i meter. Detta är tekniskt krångligt att genomföra. Dessutom 

orättvist eftersom då fås olika klasser för närhet till strand inom 

samma hus. Mätt i tid är differensen att t.ex. åka hiss från sjunde våning 

alternativt tredje våning försumbar. 

Ett annat alternativ vore att anläggningsfastigheter av automatik hamnar 

i en högre belägenhetsklass, dvs. får ett lägre värde, än motsvarande 

2D. Därav fås i viss mån ”plåster på såren” för den olägenhet som 

uppstår av att ta sig till strand från en anläggningsfastighet jämförelsevis 

med en motsvarande 2D. 

Ett tredje alternativ vore att helt enkelt inte ta hänsyn till om fastigheten 

är 3D, utan klassificera hela byggnaden på samma grunder som vid 2D. 

Motivering till sistnämnda åtgärd är att den olägenheten som uppstår 

vid transport från anläggningsfastighet kontra markfastighet eller 2D är 

försumbar. 

P 44 P 2 § RSFS 2002:11 

33

3.2.6 Läge i höjd 


Fördelen med att 3D ligger högt upp i ett hus är flera. Exempelvis 

mindre buller och störningar från närliggande gator, renare luft, bättre 

utsikt, ingen insyn etc. Motiverar dessa fördelar en egen värdefaktor beträffande 

läge i höjd för 3D? 

Förslag 

Med högre höjd följer oftast bättre utsikt. Därav bör denna läges faktor 

för 3D beaktas under nästkommande avsnitt, Fri utsikt. 

3.2.7 Fri utsikt 


Idag finns något som kallas Sjö- eller havsutsikt för tomtmark för småhus 

under justering för säregna förhållanden. Är det användbart även 

för 3D, eller bör ytterligare en faktor införas? 

Diskussion 

Hall 45 anser att utsikten beträffande 3D ska differentieras. Har 3D en 

vacker utsikt, över exempelvis Riddarfjärden i Stockholm eller är utsikten 

rakt in i grannbyggnaden. Detta måste, enligt Hall, avspeglas i värdet 

för fastigheten. 

Förslag 

Införandet av rubriken Fri utsikt kan tillföra en mer nyanserad och rättvis 

värdering. Låt Fri utsikt uppdelas på liknande sätt som för närhet 

till strand för tomtmark. Tre stycken klasser är möjligtvis lämpligt. Varje 

klass mäter lämpligen kvalitén av utsikten. Klass ett ger sålunda den 

högsta standardpoängen och innebär mycket bra utsikt. Klass två alstrar 

den näst bästa standardpoängen. Klass tre får sålunda spegla obefintlig 

utsikt och genererar sålunda den lägsta standardpoängen. 

Under denna rubrik bör också läge i höjd hamna, vilket diskuterades i 

avsnitt 3.2.6. 

För att praktiskt mäta fri utsikt och läge i höjd används lämpligen det 

våningstal den aktuella 3D har. Generellt borde gälla att ju högre våningstal, 

desto mer fri utsikt och bättre läge i höjd. Att räkna antalet våningar 

är enkelt och effektivt. De tre klasserna som beskrevs ovan kan 

innefatta våningsnummer. Exempelvis kan klass tre innefatta bottenvåning 

– våning 1, klass 2 blir våning 2 – våning 4 och klass 1 blir våning 5 

och uppåt. Detta är naturligtvis en enkel generalisering och dessa klasser 

och våningsindelningar bör noga övervägas. 

P 45 P Hall, 2002 

34

3.3 Justering för säregna förhållanden för 3D 

”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes 

bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska ett 

med ledning av riktvärden bestämt värde justeras… Påtaglig inverkan 

på marknadsvärdet ska anses föreligga när säregna förhållandena föranleder 

att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller 

sänks med minst tre procent, dock minst 25 000kr.” 46 


Blir inrättandet av 3D ovanligt, finns möjligheten att 3D kan införas 

under post för justering för säregna förhållanden? 

Diskussion 

Enligt Hall 47 bör inte värdefaktorerna i värderingsmodellerna justeras i 

och med införandet av 3D. Istället ska hänsyn till 3D tas under justering 

för säregna förhållanden. 

Förslag 

3D blir tillräckligt vanligt förekommande för att inte generellt justeras 

under säregna förhållanden. 

3.3.1 Justering av säregna förhållanden beträffande trädgårdsanläggningar 


I handbok för fastighetstaxering 48 diskuteras bland annat justering för 

säregna förhållanden för exempelvis trädgårdsanläggningar. I handboken 

menar författarna att ”brist på trädgårdsanläggningar…kan föranleda 

justeringar”. Fastigheter som är 3D kommer att individuellt särskilja 

sig med avseende på tillgång till tomt där trädgårdsanläggningar 

finns. Generellt kommer 3D att sakna tomt. Vad kommer denna generella 

avsaknad av tomt få för konsekvenser beträffande brist på trädgårdsanläggningar? 

Förslag 

För exempelvis radhus på tak, ter det sig naturligt att fastigheterna bedöms 

som motsvarande 2D-radhus. Tomt ingår sannolikt där en viss 

trädgårdsutrustning kan klassas på samma sätt som för 2D-radhus. Vid 

införande av anläggningsfastigheter bör det betraktas som fastighetens 

natur att inte besitta trädgård. Stamtomten besitter endast i undantagsfall 

trädgård. Undantagsfall är då stamtomten har någon form av stor 

veranda eller uteplats där trädgård eventuellt skulle kunna rymmas. 

Det bör inte bli betraktat som ett minus vid taxering då trädgårdsan- 

P 46 P 7 kap. 5 § FTL 

P 47 P Hall, 2002 

P 48 P Handbok för fastighetstaxering 2003, kap. 7.3 

35

läggningar saknas för 3D. Finns trädgård och därmed trädgårdsanläggningar 

bör det istället betraktas som ett plus under justering för säregna 

förhållanden. 

Marken som finns runtomkring stamfastigheten, torde bilda en ga. I 

denna ga bör trädgårdsutrustning ingå. 


för hyreshus 

Grund för bestämmande av riktvärde för den värderingsenhet som hyreshuset 

utgör ska följande egenskaper hos värderingsenheten, värdefaktorer, 

enligt 9 kap. 1 § FTL alltid bestämmas 

- lägenhetstyp 

- hyra 

- ålder 

3.4.1 Lägenhetstyp 


Behövs ytterligare uppdelning av lägenhetstyp? Skulle det problem 

som belyses i Lantmätaren 49 med byggrätt och olika intjäningsförmåga 

då avhjälpas? 

Förslag 

Termen lokal består av flera olika typer av användningsområden 50 . 

Skillnaden i olika intjäningsförmåga skulle skildras bättre om en uppdelning 

av lokal i typerna kontor, butik, hotell/restaurang och övrig lokal 

genomfördes. Därigenom erhålls ett differentierat markvärde. 

Genom en sådan uppdelning speglas den skillnad i intjäningsförmåga, i 

form av hyra, som föreligger mellan kontor, butik hotell/restaurang 

och övrig lokal. Därmed uppstår en mer rättvis värdering. 51 

3.4.2 Hyra 


Där frågetecken uppstår är för jämförelsehyror. 

Jämförelsehyror bestäms med hjälp av 52 : 

1. i första hand hyresnivån för övriga bostäder och/eller lokaler inom 

hyreshuset 

2. i andra hand en jämförelse med omkringliggande hyreshus och 

3. i tredje hand rekommenderade genomsnittshyror. 

P 49 P Haapaniemi, Lantmätaren 2002-04, sid. 7 

P 50 P Handbok för fastighetstaxering 2000, avsnitt 5.2.2 

P 51 P Jmf. avsnitt 3.5.1 Storlek 

P 52 P Handbok för fastighetstaxering 2000, avsnitt 5.2.2 

36

Särskilt punkt två och tre kommer att bli frågetecken. Hur ska punkt 

två användas om det exempelvis finns en 3D och övriga runtomkring är 

2D? Beträffande punkt tre, kommer genomsnittshyran på något sätt att 

särskiljas mellan 3D och 2D? Innan 3D införts är det givetvis omöjligt 

att veta hur hyressättning kommer att ske. Punkt tre kommer initialt 

vålla frågetecken. Vilka genomsnittshyror ska rekommenderas när kunskap 

saknas angående eventuell hyresskillnad mellan 3D och 2D? 

Lokalers önskemål beträffande läge 

Lokaler kan uppleva en stor fördel med absolut närhet till exempelvis 

större väg, köpcentrum, spårtrafik och bussterminal. Då ges möjlighet 

till exempelvis exponering av företaget samt stora chanser till god logistik. 

Varor kan enkelt och tidseffektivt nå och lämna företaget jämförelsevis 

om hyreshuset låg avskärmat från dessa infrastrukturella pulsådrar. 

Bostäders önskemål beträffande läge 

Bostadshyresgästerna önskar förmodligen ett större avstånd till den 

stora vägen än vad lokalhyresgästen gör. Vad som upplevs som fördel 

för lokaler kan ofta kännas som nackdel för bostadshyresgäster. Att 

som bostadshyresgäst ha en trafikled utanför köksfönstret känns inte 

som en vinstlott. Lokalinnehavaren däremot känner antagligen precis 

helt tvärtom. 

Förslag 

Ett alternativ är att en uppdelning av jämförelsehyror för 2D respektive 

3D införs. En orsak till denna eventuella hyresdifferens är de olika lägen 

som de båda fastighetstyperna generellt kommer att inneha. Förmodligen 

kommer de flesta 3D att byggas i nära anslutning till exempelvis 

köpcentrum, spårtrafik, bussterminal och ringleder. Dessa omständigheter 

kan orsaka hyresskillnader. 

Klart är att bostäder och lokaler reagerar olika på en viss typ av närmiljö. 

Vad som är bra för exempelvis lokaler behöver alls inte framstå som 

attraktivt för bostäder. Eftersom de flesta 3D kommer att befinna sig vid 

större infrastrukturer kommer eventuellt hyror generellt för lokaler i 3D 

ligga högre än motsvarande lokaler i 2D. 

Ett annat alternativ är att ingen särskild hänsyn tas till om fastigheten 

är 2D eller 3D. Då jämförs fastigheterna som tidigare vid taxering. Detta 

eftersom värdeskillnader egentligen inte ligger i om fastigheten är 2D 

eller 3D. Skillnader uppstår istället på grund av yttre omständigheter 

vilka påverkar fastigheten oberoende om den är 3D eller ej. 

3.4.3 Ålder 

Problemställning I 

37

Hur påverkas en befintlig fastighet av påbyggnaden av ytterligare en 

fastighet, ur åldersperspektiv? 

Förslag 

Antag en påbyggnad av typen radhus på ett befintligt hyreshus. Då 

uppkommer åtminstone tre stycken tänkbara scenarier. 

1. Det ena alternativet är att hyreshuset inte renoveras särskilt mycket. 

Antag att om- och tillbyggnadskostnaden understiger 20 % av nybyggnadskostnaden 

53 . Sålunda sker ingen påverkan av värdeåret för 

markfastigheten. Detta alternativ är inte särskilt troligt, eftersom 

markfastigheten lär kompletteras med utökade stammar, ventilation, 

el-dragning m.m. 

2. Ett andra alternativ är då renovering av stambyggnaden krävs för 

att tåla påbyggnad på taket. Är renoveringen av storleken mellan 20 

– 70 % av nybyggnadskostnaden sker sålunda revidering av värdeåret 

för markfastigheten. 

3. Är renoveringen eller ombyggnaden mycket omfattande, över 70 % 

av nybyggnadsvärdet, blir markfastighetens nya värdeår möjligtvis 

detsamma som den nybyggda radhuslängans, alltså anläggningsfastighetens 

54 , nybyggnadsår, dvs. värdeår. 

Problemställning II 

Antag ett hyreshus som delas upp i registerfastigheter. Denna leder till 

att fastigheterna A, B och C nybildas och bildar anläggningsfastigheter. 

Markfastighet blir D. Hur påverkas värdefaktorn Ålder för fastigheterna 

i följande två scenarier? 

Scenario 1: Förutsätt att det 

inte sker någon renovering 

av fastigheterna A, B och C 

A 

B 

C 

D 

D 

Fig. 3.3. Fyra stycken olika fastigheter 

i samma huskropp. 

P 53 P Handbok för fastighetstaxering 2000, avsnitt 5.2.3 och 5.2.2.3 

P 54 P Utkast till lagrådsremiss 2002-08-26, kap. 8.1 

då dess bildas. Erhåller de 

nya fastigheterna ändå nya 

värdeår vid fastighetsbildningen 

som skiljer sig från 

vad ursprungsfastigheten 

hade? Hur speglas då den 

återstående livslängden? 

Den ekonomiska livslängden 

för de nybildade fastigheterna 

torde inte ha ändrats 

sedan de var en del av 

den gamla fastigheten. 

38

Diskussion/Förslag 

Kaj Håkansson 55 anser inte att det föreligger något problem då ingen renovering 

skett och nya fastigheter har bildats. Håkansson hänvisar till 

normal förrättning. Antag en 2D, exempelvis Berga 1:2 med två stycken 

byggnader. Ägaren till Berga 1:2 bestämmer sig för att stycka sin fastighet 

till två stycken fastigheter med en byggnad på varje fastighet. Här 

föreligger sålunda samma princip som i ovan beskrivet problem. Enligt 

samma princip som fastigheterna som styckades från Berga 1:2 åsätts 

värdeår, torde även fastigheterna i hyreshuset i ovan givet problem 

åsättas värdeår. Det är sålunda inget problem, enligt Håkansson. 

Scenario 2: Låt istället vissa av de nybildade fastigheterna renoveras 

kraftigt, över dagens gräns som är 20 %. Detta ger dem nya värdeår enligt 

8 kap. 3 § FTL Det leder till ytterligare en problemställning. Vad är 

innebörden av individuella värdeår för olika registerfastigheter i en och 

samma byggnad? Vad blir konsekvensen av olika värdeår för de nybildade 

fastigheterna och stambyggnaden? 

Diskussion/Förslag 

Haapaniemi 56 anser att det inte är något större problem med olika värdeår 

för olika fastigheter i en och samma byggnad. Antag att exempelvis 

fastighet C i figur 3.3. ovan är i betydligt sämre skick än fastighet B. 

C:s sämre skick bör även påverka värdeåret för B. Detta torde justeras 

under säregna förhållanden för B. 


för tomtmark tillhörande hyreshus 


Ska 3D-hyreshus överhuvudtaget besitta tomt? I de fall hyreshuset står 

på en annan byggnad är det ingen mark som hyreshuset står på. Hur 

ska tomtmark då behandlas? 

Följande värdefaktorer hos tomtmark för hyreshus ska alltid bestämmas, 

enligt 12 kap. 4 § FTL 

- storlek 

- typ av bebyggelse 

I handbok 57 förutsätts att tomten, beträffande tomtens egenskaper, är 

av sådan beskaffenhet som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom 

värdeområdet, såvida inte annat angetts på riktvärdekartan. Med tomtens 

egenskaper avses de som angetts ovan i texten (storlek och ålder), 

samt ytterligare egenskaper hos tomten som har eller kan bedömas ha 

betydelse för markvärdet. 

P 55 P Håkansson, Finansdepartementet, 2003 


P 57 P Handbok för fastighetstaxering 2000, kap. 6.1 

39

Förslag 

Som diskuterades tidigare 58 angående stamtomt för småhus, föreslår jag 

att stamtomt införs även för hyreshus. Det 3D-hyreshuset upptar, som 

beskrivits tidigare under rubriken Stamtomt, är någon form av yta och 

byggrätt. Därav motiveras en typ av tomt för hyreshus, om än inte 

tomtmark. 

3.5.1 Storlek 


Hur ska olika byggrätter värderas? Storlek innebär värderingsenhetens 

byggrätt i kvadratmeter, 12 kap. 4 § FTL Byggrätten ska för bebyggda 

tomter i första hand bestämmas till storleken av befintlig byggnad 59 . 

Diskussion 

Haapaniemi 60 menar att vid införandet av 3D jämställa värdet av 

byggrätten för butiksplan med motsvarande värde för kontor oacceptabelt. 

Ett butiksplan har i vissa områden en hyra på 8 000 kr/kvm. Hyran 

för ett kontor i liknande område är 2 800 kr/kvm. Haapaniemi menar 

att värdet av byggrätten måste differentieras med hänsyn till den 

intjäningsförmåga, i form av hyra, som byggrätten genererar. Det är 

därför viktigt att åsätta taxeringsvärden som speglar olikheter i marknadsvärdet 

beroende på fastighetens lokalisering inom byggnaden. 

Dessa köpeskillingar kommer annars att jämföras med taxeringsvärden 

som inte återger marknadsnivån för fastigheterna. 

Förslag 

Problemet med att värdet av byggrätter jämställs för exempelvis butik 

och kontor finns redan idag. Det förstärks vid införandet av 3D om de 

olika lokalernas ägare väljer att göra fastighetsuppdelning. Genom fastighetsuppdelning 

i värdeområdet försvinner genomsnittsvärdet för 

byggrätter till lokaler. 

P 58 P Se avsnitt 3.1.6 i detta examensarbete 


P 60 P Haapaniemi, Lantmätaren 2002-04, sid. 7 

40

Värde i kkr. 

100 

75 

50 

A 

B 

Byggnadsvärde 

Markvärde 

C 

Fig. 3.4. Staplar visar byggnadsvärde 

och markvärde. 

Vid 2D leder stapel A och B till stapel 

C. Stapel C är genomsnittsvärdet 

av A och B. Det är stapel C som betraktas 

vid 2D. Riktvärdeangivelse 

för byggrätt till lokaler utgör ett genomsnittsvärde 

av i värdeområdet 

förekommande byggrätter för lokaler. 

Detta beskrivs här med stapel C. 

Stapel A och B beskriver mark- och 

byggnadsvärde för exempelvis lokal 

och butik. Låt stapel A spegla kontor 

och B butik. Därav storleksskillnaden 

mellan stapel A och B. Vid 3D 

tas ingen hänsyn till stapel C. A och 

B betraktas individuellt. Därav uppträder 

skillnaden i markvärde mellan 

olika lokaler mycket tydligare än 

vid 2D. 

Ska byggrätten differentieras med hänsyn till den intjäningsförmåga, i 

form av hyra, som byggrätten genererar? Då är problemet vilken hyra 

som ska betraktas. Hyra efter kvadratmeter eller omsättningshyra? 

Många butiker har omsättningshyra. I samma hus kan olika lokaler ha 

hyra som baseras på olika grunder. Antingen omsättning eller storlek i 

kvadratmeter. Svårigheter uppstår hur dessa två hyrestyper ska jämföras 

för att spegla en rättvis intjäningsförmåga. Antag att två grannbutiker 

har olika hyrestyper. En av dem omsättningshyra och en av dem 

hyra efter storlek. 

En möjlighet för en jämförelse är kanske någon form av schablonhyra. 

Med schablonhyra förstås att en hyra uppskattas. Vidare komplikationer 

uppstår då omsättningshyra varierar över exempelvis ett kalenderår. 

Många lokaler har olika omsättning beroende på årstid. Antag en 

butik i Gamla stan i Stockholm. Omsättningen varierar och är som 

störst under turistsäsong. En lösning är givetvis någon form av genomsnittlig 

omsättningshyra som grund för intjäningsförmåga. Kanske kan 

en genomsnittlig omsättningshyra översättas till någon form av schablonhyra 

för att jämföras med hyra efter storlek. 

Antag att en värdefaktor som speglar intjäningsförmåga behöver införas. 

Grunden för denna vore det som beskrevs ovan, hyra efter storlek 

samt en schablonhyra. Schablonhyra bygger på en genomsnittlig omsättningshyra. 

Denna översätts sedan till en hyra efter storlek. Det innebär 

att riktvärde för tomtmark för hyreshus skulle tilldelas ytterligare 

en värdefaktor. Ett lämpligt namn på denna nya värdefaktor är Intjäningsförmåga. 

41

Möjligen kunde Intjäningsförmåga indelas i exempelvis fem intervall, 

vilka resulterar i olika taxeringsvärde. Att sätta siffror på de olika intervall 

är mycket svårt. De siffror som ges nedan är endast exempel och 

därför mycket preliminära. Ett förslag är sålunda: 

Intjäningsförmåga för lokal, 

kr/kvm. 

0 – 1 500 

1 501 – 3 000 

3 001 – 4 500 

4 501 – 6 000 

>6 001 

Det torde ligga stora svårigheter i att få fram en rättvis schablonhyra. 

Risken för felaktig s.k. schablonhyra är av den storleken att hela förslaget 

med att värdet på byggrätten differentieras efter intjäningsförmåga 

bör ifrågasättas. 

Om det förslag som diskuterades i avsnitt 3.4.1. Lägenhetstyp, angående 

en uppdelning av lokal till butik, kontor, hotell/restaurang och övrig 

lokal blir gällande, speglas till viss del de olika intjäningsförmågor som 

olika lokaltyper genererar. Därmed löses problematiken kring differentierad 

intjäningsförmåga. 

3.5.2 Typ av bebyggelse 

Förslag 

Se det förslag som ges under avsnitt 3.4.1 Lägenhetstyp. Där föreslås en 

uppdelning av lokal till kontor, butik, hotell/restaurang och övrig lokal. 

Principen torde fungera även här. Denna uppdelning av lokal leder 

sålunda till en liten förändring av 12 kap. 4 § FTL Därmed får nämnda 

lagrummet följande utseende, där kursivt är ändringsförslag: 

…Med typ av bebyggelse avses det ändamål bebyggelsen på värderingsenheten 

är avsedd för, antingen bostäder, butiker, kontor, hotell/restaurang 

eller övrig lokal. 

3.6 Kontaktperson skatteförvaltningen 


1 januari 2004 kan 3D bildas. Hur förbereder sig KSK, kontaktperson 

skatteförvaltningen, till de taxeringsnyheter som 3D innebär? 

Diskussion 

De flesta KSK som kontaktats inväntar allmänna råd från RSV och 

Lantmäterimyndigheten. Lars-Erik Larsson 61 förväntar sig att 3D kom- 


42

mer bli relativt ovanlig. I storleksordningen ca 100 fall per år, åtminstone 

inledningsvis. Därför, menar Larsson, ska 3D taxeras manuellt. Skattemyndigheterna 

i Sverige ska till 1 januari 2004 slås samman och bilda 

en s.k. Enmyndighet. Därigenom, hävdar Larsson, kan alla 3D taxeras 

på ett och samma ställe. Då skapas en specialkompetens för taxering av 

3D. Alternativt utses ett fåtal handläggare vars uppgift blir att särskilt 

taxera 3D. Specialkompetens angående 3D innebär, enligt Larsson, ett 

allmänt fastighet - och taxeringskunnande. Larsson får medhåll av 

Sven-Åke Liljegren 62 . Liljegren anser alltså att taxeringen av 3D bör fokuseras 

på ett visst antal specialiserade taxerare. Detta om 3D inte blir 

vanligare än vad Larsson siade. Vidare ska en sammanslagning ske av 

de olika skattemyndigheterna till en s.k. enmyndighet. Det blir då extra 

lämpligt med ett centralt taxerande av 3D. 

3.7 Gåshaga Pirar 

Det finns idag fastigheter med svårutnyttjad tomtmark. Exempel på sådana 

fastigheter är Gåshaga Pirar på Lidingö. Där ligger byggnaderna 

på pirar som sträcker sig ut över vattnet. Gåshaga Pirar har sålunda 

inga normala tomtmarker. Eftersom tomtmark saknas på pirarna saknas 

därför det som anses normalt med tomtmark för småhus. Exempelvis 

saknas storlek för tomtmark, en obegränsad z – koordinat, trädgårdsanläggningar 

m.m. 

Att jämföra tillvägagångssättet av taxering för Gåshaga Pirar med 

kommande taxering av anläggningsfastigheter kan vara intressant. Detta 

eftersom Gåshaga Pirar och de flesta anläggningsfastigheter saknar 

nyttjbar tomtmark. 

P 62 P Liljegren, KSK14, 2003 

43

Fig. 3.5. Gåshaga Pirar på Lidingö 


Är hänsyn tagen till brist på utnyttjbar tomtmark i taxeringen för Gåshaga 

Pirar? Hur har taxeringen för Gåshaga Pirar gått tillväga? 

Diskussion 

Larsson 63 är ansvarig för taxering av värdeområde 0186060, 64 vilket är 

Gåshaga Pirar och Gåshaga Strand. Larsson menar att ingen särskild 

hänsyn har tagits till att tomtmark saknas. Detta är i och för sig inget 

problem anser skattemyndigheten. Även då tomtmarksvärde inte 

åsatts, ska taxeringsvärdet som bekant vara ungefär 75 % av marknadsvärdet. 

Skattemyndigheten kan sålunda med hjälp av ortsprismetoden 

bestämma taxeringsvärdet. En annan möjlighet som Larsson pekar på 

är justering för säregna förhållanden. Med hjälp av justering för säregna 

förhållanden kan skattemyndigheten korrigera för brist av tomtmark 

för fastigheterna. 


P 64 P Se bilaga 1 

44

4. Ortsprismetoden specifikt för 3D? 

Enligt 5 kap. 5 § FTL ska marknadsvärdet i första hand bestämmas med 

ledning av fastighetsförsäljningar i orten, dvs. ortsprismetoden. Med 

denna metod bestäms marknadsvärdet genom att titta på förvärv gjorda 

av liknande fastigheter i den aktuella orten. Metoden leder, rätt använd, 

direkt fram till ett marknadsvärde. Ju färskare förvärven är, desto 

större precision erhålls för marknadsvärdet. 


Vid nyttjande av ortsprismetoden, ska differentiering göras beroende 

på om fastigheten är 3D eller inte? Skiljer sig 3D från 2D på det sätt att 

olika ortsprismetoder krävs för de olika fastighetstyperna? 

Diskussion 

2D och 3D bör skiljas åt vid användandet av ortsprismetoden menar 

Weideskog 65 . Detta eftersom en 3D i flera hänseenden skiljer sig från en 

2D. Bäckman 66 anser att ortsprismetoden möjligen kan utvecklas på det 

sätt att mer information införs i metoden. Denna utökning av information 

speglar därmed bättre värdet av fastigheten. Därigenom behövs 

ingen generell differentiering av ortsprismetoden beträffande 2D eller 

3D. Vidare menar Bäckman, att detta slutligen är en fråga som marknaden 

får utvisa. Haapaniemi 67 menar att det måste finnas system vilket 

gör att 3D värderas genom metoder och inte att varje enskild fastighet 

värderas manuellt. Men ofta kommer 3D att vara komplexa konstellationer. 

Därför krävs antagligen i vissa fall manuell värdering, enligt 

Haapaniemi. Hall 68 anser att ingen förändring av ortsprismetoden är 

nödvändig. Det finns inga värderingsproblem med 3D. 

Kommer 3D bli tillräckligt vanligt förekommande för att kunna ge relevanta 

underlag för ortsprismetoden? Möjligen i storstäder. På landsbyggden 

blir det troligen fråga om att jämföra med andra, liknande orter 

för att erhålla tillräckligt bra underlag. 

Förslag 

Antagligen föreligger det inte någon generell värdeskillnad mellan 3D 

och 2D. Den eventuella värdeskillnaden beror sannolikt inte på om fastigheten 

är 3D eller 2D. Snarare beror eventuell värdeskillnad på andra 

yttre faktorer som knyts till den individuella fastigheten. 

P 65 P Weideskog, Svefa, 2002 

P 66 P Bäckman, Svefa, 2002 


P 68 P Hall, 2002 

45

Med hänsyn till hur vanligt förekommande 3D blir, torde ortsprismetoden 

differentieras. 

46

5. Övervägandeprincipen 

Av reglerna i 2 kap. 3 § FTL med den s.k. övervägandeprincipen följer 

att varje byggnad ska indelas för sig och i den byggnadstyp som byggnaden 

till övervägande del är inrättad för eller används till. Vad inträffar 

med övervägandeprincipen när 3D introduceras? 

5.1.1 Skattelindring för fastighetsägaren? 


När 3D införs möjliggörs, som bekant, uppdelning av en byggnad i flera 

registerfastigheter. Medför 3D att övervägandeprincipen bortfaller? 

Innebär försvinnandet av övervägandeprincipen också försvinnande av 

skattepengar för staten? Möjligheten till uppdelning i flera registerfastigheter 

ger fastighetsägarna möjlighet till en, för fastighetsägaren, mer 

gynnsam skatteplanering. 

Diskussion 

Vid införandet av 3D ges möjligheten till uppdelning av byggnaden i 

olika registerfastigheter. Därmed beskattas varje registerfastighet för 

sig. Fastighetsägaren ser naturligtvis till företagets bästa. Denne gör en 

uppdelning i registerfastigheter om det är bra ur skattesynpunkt för företaget. 

Är fastighetsindelning en dålig affär för företaget, gör fastighetsägaren 

ingen sådan. 

Hall 69 pekar på möjligheten med någon form av tvångsuppdelning när 

fastighetsuppdelning är genomförbar. Då, menar Hall, undviks skatteplanering 

av aktuell art. Inte helt oväntat är Eriksson 70 på helt motsatt 

linje. Eriksson menar att all 3D ska ske på frivillighet. 

5.1.2 Taxering beroende av arkitektur 


I Handbok för taxering 2000 71 står att läsa: ”Är en byggnadskropp uppdelad 

genom vertikalt genomgående väggar, exempelvis brandmurar,…, 

bör varje sådan enhet anses som en byggnad.” Genom formuleringen 

vertikalt genomgående väggar, kan därför arkitekturen ha stor 

betydelse för beskattningen av fastigheten. 

Låt mig illustrera med två enkla exempel: 

Antag ett fall där en huskropp är uppdelad mellan kontorslokal, K, och 

industrilokal, I. Låt ytan för K vara större än för I. Låt också värdet vara 

P 69 P Hall, 2002 


P 71 P Handbok för fastighetstaxering 2000, kap. 2.1, sid. 26 

47

större för K än för I. Låt antalet kvadratmeter för I och K vara totalt 

densamma för de båda byggnaderna i de båda exemplen. Sålunda är 

byggnaderna storleksmässigt identiska. Kombinationen mellan arkitekturen 

av huskroppen och övervägandeprincipen gör att fastighetsägaren 

till viss del kan styra taxeringsvärdet för byggnadskroppen. 

K 

I 

Fig.5.1.Huskropp uppdelad i kontor och 

industri med övervägande del kontor. 

I K 

Fig. 5.2. Huskropp uppdelad i kontor och industri med 

övervägande del kontor. 

Arkitekturen och övervägandeprincipen 

gör att huskroppen i figur 

5.1 betraktas som kontor för 

hela byggnaden. Därmed beskattas 

hela fastigheten enligt kontor. Vid 

införandet av 3D väljer sannolikt 

fastighetsägaren i detta exempel en 

fastighetsuppdelning. Kontorslokalen 

beskattas men i dagsläget 

inte industrilokalen. 

Arkitektur och övervägandeprincipen 

gör att 

huskropp i figur 5.2 taxeras 

som kontors- och 

industrienhet var för 

sig. Huskroppen blir två 

stycken taxeringsenheter 

eftersom det är en 

vertikalt genomgående 

vägg 72 . 

Fastigheten i figur 5.1 taxeras i sin helhet som kontorsenhet. Fastigheten 

i figur 5.2 taxeras både som industri- och kontorsenhet. Därmed är fastighetsskatten 

lägre för fastigheten gestaltad i figur 5.2 än för 5.1. 

Diskussion 

Haapaniemi 73 menar att vid införandet av 3D uppstår möjlighet till en 

mer rättvis taxering. Detta p.g.a. att arkitekturen inte längre blir avgörande 

som i exemplen ovan. Hall menar att vid införandet av 3D kommer 

övervägandeprincipen att ifrågasättas. Haapaniemi anser att övervägandeprincipen 

kommer att försvinna. Övervägandeprincipen kommer 

att ersättas med möjligheten till uppdelning i registerfastigheter. 

Enligt Sölscher 74 kommer behovet fortfarande finnas av övervägandeprincipen, 

men minskas. 



P 74 P Sölscher, Lm, 2002 

48

5.1.3 Trängkåren 6 

I RÅ 1993 Ref. 21 behandlas Svenska Arbetsgivare föreningens, SAF, 

rättsprocess angående ”SvD – huset”, Trängkåren 6, i Stockholm. I 

byggnaden fanns Svenska Dagbladets, SvD, tryckeri samt utrymmen 

för tidningens redaktionella verksamhet. Berörd fastighetstaxeringsnämnd 

delade vid 1988 års allmänna fastighetstaxering upp fastigheten 

Trängkåren 6 i två taxeringsenheter. En industri- och en hyreshusenhet. 

Industrienheten åsattes ett totalt taxeringsvärde på 48 Mkr och hyreshusenheten 

76 Mkr. Dessförinnan var hela Trängkåren 6 taxerad som 

en industrifastighet. Därmed befriad från fastighetsskatt. 

I besvär yrkade SAF, ägare till Trängkåren 6, att fastigheten skulle åsättas 

taxering industrienhet. Till stöd för detta menade SAF att någon förändring 

av lokalfördelning inte hade skett sedan taxeringen 1984. Då 

taxerades hela fastigheten som industrienhet. Trängkåren 6 består av en 

låghusdel och en höghusdel. SvD hyrde hela låghusdelen och 60% av 

höghusdelen för sin verksamhet. I låghusdelen fanns, vid tidpunkten 

för fastighetstaxeringen, tryckeriet. I höghusdelen var SvD:s redaktion 

och administration, dvs. industrikomplement inrymt. Övriga ytor i 

höghusdelen , 40%, hyrdes ut som kontor. Länsrätten fann, i likhet med 

fastighetstaxeringsnämnden, att höghusdelen ska taxeras som kontor 

och låghusdelen som industri. Vidare överklagan ledde till Kammarrätten. 

Kammarrätten gick på övervägandeprincipen. I detta fall är såväl yt- 

som värdemässigt byggnaden bestående till övervägande del av kontor. 

Kammarrätten fann sålunda att byggnaden i sin helhet skulle betraktas 

som hyreshus enligt 4 kap. FTL 

Överklagan till regeringsrätten ledde till att rätten lade tyngdpunkt på 

29 § förvaltningsprocessen och fastställde därigenom fastighetstaxeringsnämndens 

beslut. Alltså att fastigheten Trängkåren 6 skulle delas 

upp i en kontors- och en industrienhet 75 . 

Förslag 

Hur skulle ovanstående rättsfall tett sig om möjlighet hade funnits till 

uppdelning av olika registerfastigheter enligt 3D redan 1988? Det finns 

två stycken alternativ. Antingen hade SAF valt att dela upp Trängkåren 

6 i två stycken olika fastigheter. Vilket indirekt legat i linje med regeringsrättens 

dom. Därigenom hade SAF erhållit en taxeringsenhet som 

hyreshus och en taxeringsenhet som industri. Eller hade SAF valt att 

inte göra en fastighetsuppdelning och försökt att få hela Trängkåren 6 

taxerad som industrienhet. Vilket försöktes i ovan beskrivet rättsfall. 

Detta leder sålunda in på frågeställningen huruvida 3D ska vara frivil- 

P 75 P RÅ 1993 Ref. 21 

49

lig eller tvångsmässig. Här är Eriksson 76 och Hall 77 oense. Eriksson, å 

ena sidan, manar till frivillighet för fastighetsägaren. Hall, å andra sidan, 

belyser möjligheten till tvångsreglering. 

Tvångsindelning skapar sällan gynnsamma klimat för företag. Ett av 

målen med 3D är att en mer dynamisk fastighetsbransch ska uppstå 

med 3D. Fastighetsbildning bör ske på fri vilja, därigenom ges incitament 

att på ett ärligt och effektivt sätt driva företag. Vid tvångsindelning 

finns alltid en risk att konstiga konstellationer skapas för att undgå 

vad som är dåligt för företaget. Klara tydligt rekommendationer om när 

3D bör ske istället för 2D torde skapa en, totalt sett, bättre marknad. 


P 77 P Hall, 2002 

50

6. Diskussion och slutsats 

Vid införandet av 3D påverkas taxeringsförfarandet på flera sätt. De 

stora frågorna är om särskild värderingsmodell ska skapas för 3D, samt 

hur riktvärdekartan ska utformas. 

Vid närmare analys av värdefaktorerna, jmf. kap. 3, blir det tydligt att 

en stor revidering av befintliga modeller krävs. Detta om befintliga 

modeller ska gälla även för 3D. En bättre utväg är helt nya värderingsmodeller 

för 3D. Det skapar en varaktig taxeringstradition som fungerar 

oberoende av antalet 3D som skapas. 

Det är just antalet 3D som är viktigt. Blir 3D en ovanlig företeelse kan 

tänkas att en manuell taxering sker av specialiserade personer, som 

kontaktpersonerna på skatteförvaltningarna (KSK) föreslår. 

Dessutom kan antas att 3D ofta kommer att vara stora och komplexa 

konstellationer. Därigenom blir det antagligen fastigheter med mycket 

stora värden. Detta är ytterligare en orsak till varför nya värderingsmodeller 

bör skapas. Med specialanpassade modeller fångas det korrekta 

värdet upp på ett bättre sätt. Risken för missbedömningar måste minimeras 

när stora värden behandlas. En liten felprocent ger ändå stora 

felvärden då stora siffror behandlas. 

För att undvika upprepning, följer här endast i korthet de viktigaste resultat 

som rapporten alstrat. För en mer nyanserad bild bör hela rapporten 

läsas. 

Rapportens viktigast resultat beträffande värderingsmodeller: 

Småhus: 

1. Garage ges en annan utformning, för att dessutom ta hänsyn till om 

garaget finns i nära anslutning till anläggningsfastighet och markfastighet 

eller ej. 

2. Byggnadskategori delas upp i mark- eller anläggningsfastighet. Resultatet 

blir: 

- friliggande hus som 

• markfastighet (FM) 

• anläggningsfastighet (FA) 

- kedjehus som 

• markfastighet (KM) 

• anläggningsfastighet (KA) 

- radhus som 

• markfastighet (RM) 

51

• anläggningsfastighet (RA) 

Ovanstående förslag bygger till stor del på att tillräckligt antal fastigheter 

blir 3D. Visar det sig att 3D blir en ovanlig företeelse kan det vara 

svårt att genomföra förslaget. 

Tomtmark tillhörande småhus och hyreshus: 

Tomt bör på något sätt behålls för både småhus och hyreshus vid 3D. 

Detta genom stamtomt, vilken fångar upp den byggrätt som föreligger. 

Genom stamtomt sker en smidig övergång till 3D och passar väl in i 

svenskt rättssystem. 

Genom stamtomt undviks också den risk för dubbeltaxering som diskuterades 

i avsnitt 3.2.1. 

Hyreshus: 

1. Värdefaktorn Lägenhetstyp består idag av bostäder eller lokaler. Ett 

förslag är en vidare uppdelning av lokaler till butiker, kontor, hotell/restaurang 

och övrig lokal. Därigenom fångas exempelvis existerande 

hyresdifferenser upp. 

2. Hur påverkas husets ålder då 3D införs? Genom att kika på varje 

individuellt fall kan denna fråga lösas. Antag ett hus där flera registerfastigheter 

bildas: 

I vissa fall där registerfastigheter bildas utan att några renoveringar 

görs, torde ingen skillnad märkas. 

När däremot olika registerfastigheter renoveras olika för att exempelvis 

anpassas till vissa önskemål uppstår svårigheter. Ålder ska 

visa återstoden av en fastighets ekonomiska livslängd. Antag en anläggningsfastighet 

med mycket dålig standard. Denna påverkar sina 

grannar på ett negativt sätt. Har grannarna gjort en kraftig renovering 

har deras fastigheter erhållit nya värdeår. Men grannen med 

det dåliga skicket kommer att påverka de fina grannfastigheterna. 

Då torde de anläggningsfastigheter med gott skick få justera ålder 

under Justering för säregna förhållanden. 

Rapportens resultat beträffande Ortsprismetoden: 

Bör ortsprismetoden differentieras för 3D. Det beror på hur vanligt 3D 

blir. För att denna metod ska fungera krävs ett minsta antal relevanta 

köp. Finns dessa, är en särskild ortsprismetod för 3D en god idé. Finns 

inte tillräckligt mycket köp kan inte en differentierad metod användas. 

52

Rapportens resultat beträffande Övervägandeprincipen 

Genom införandet av 3D försvinner det beroende av arkitekturen som 

taxeringen idag har. Eftersom taxeringen idag kan bli olika, inte enbart 

beroende på vilka typer av verksamhet som bedrivs i huskroppen, utan 

också hur byggnaden är konstruerad med genomgående väggar som 

delar av olika affärsverksamheter. Med 3D görs taxeringen oberoende 

av arkitekturen av en huskropp. Detta eftersom en fastighet kommer att 

kunna begränsas av inte bara vertikalt genomgående väggar utan också 

av horisontala sådana. Genom en större möjlighet till fastighetsuppdelning 

försvinner sålunda behovet, åtminstone till stor del, av övervägandeprincipen. 

Rapportens resultat beträffande Riktvärdekartan: 

Behöver riktvärdekartan förändras i och med införandet av 3D? 

Ett alternativ är någon form av förändring av värdeområdena. Möjlig 

förändring är införandet av tredimensionella värdeområden. 

Kommer riktvärdekartan att ange vilken typ av fastighet som finns 

inom värdeområdet? Dvs. om det är 3D eller 2D? 

Några personer som intervjuats anser att tredimensionella värdeområden 

är en tänkbar lösning. Andra anser däremot att tredimensionella 

värdeområden inte skulle tillföra något för taxeringsarbetet. 

Införandet av tredimensionella värdeområden, är troligen inte nödvändigt. 

Den klarhet dessa eventuellt skulle frambringa uppfylls redan 

med de förslag som är givna i rapporten. Exempelvis att lokal delas 

upp i butik, kontor, hotell/restaurang och övrig lokal. Härigenom fås 

ett differentierat värde utan införandet av tredimensionella värdeområden. 

På riktvärdekartan torde klart och tydligt framgå, vilka fastigheter som 

är 2D och 3D. Detta på grund av den värdeskillnad som generellt kan 

komma att föreligga. 

Sammanfattningsvis kan sägas att rekommendationen från detta projekt 

är att nya värderingsmodeller beträffande 3D skapas. 

53

Litteratur och källor 

Litteraturreferenser 

Fastighetstaxeringslagen (FTL), 1979:1152. 

Finansdepartementet, den 29 november 2002, Promemoria om fastighetstaxering 

och beskattning vid tredimensionell fastighetsindelning. Stockholm. 

Haapaniemi, Monica. RSV. 2002. Tredimensionell fastighetsbildning påverkar 

skatten. Lantmätaren, april 2002. Stockholm. 

Hedlund, Björn. JM. 2002. Stan kan växa på höjden. Dagens Nyheter, den 

29 augusti 2002. Stockholm. 

Jordabalken (JB), 1970:994. 

Lagrådsremiss, den 19 december 2002, Tredimensionell fastighetsindelning. 

Harpsund. 

Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet. 2002. Fastighetsvärdering, 

Grundläggande teori. LMV-rapport 2002:10. Gävle och Solna. 

RSFS 2001:8. RSV. Stockholm. 

RSV 1999, Handbok för fastighetstaxering 2000. RSV. Stockholm. 

RSV 2002, Handbok för fastighetstaxering 2003. RSV. Stockholm. 

RÅ 1993 Ref. 21 

SOU 1996:87 Tredimensionell fastighetsindelning. Stockholm. 

SOU 2000:10 Fastighetstaxering - precision, påverkansmöjligheter, individuella 

bedömningar. Stockholm. 

Utkast till Lagrådsremiss, den 26 augusti 2002, Tredimensionell fastighetsindelning. 

Stockholm. 

Yttrande, 1997-04-29, Dnr 402-97-1061, Lantmäteriverket. Överklagande i 

fråga om detaljplan och tilläggsbestämmelser för del av Kv. Hägern mindre 

m.m. inom stadsdelen Norrmalm i Stockholm. Gävle. 

54

World Wide Web 

Vänstra försättsbilden samt figur 1.3: Stockholms stad. Liljeholmstorget - 

knutpunkt blir centrum. 

. Stockholm. Hämtades 

den 2 oktober 2002. 

Försättsbild 

Höger försättsbild: Johansson, Lennart. InfoBild. Föreställer kvarteret 

Blåmannen i Stockholm. 

Vänster försättsbild: se under World Wide Web. 

Seminarium 

Lantmätardagarna 2002-11-27. Frösundavik. (Eriksson, Per-Åke. Fastighetsägarna 

Sverige och Skoglund, Johan. vd JM). 

Intervjuer 

Bäckman, Staffan. SVEFA, 2002-10-17. Stockholm. 

Gulliksson, Mikael. Justitiedepartementet, 2002-10-15. Stockholm. 

Haapaniemi, Monica. RSV, 2002-11-15. Solna. 

Hall, Bertil. 2002-11-19. Stockholm. 

Håkansson, Kaj. Finansdepartementet, 2003-01-07. Stockholm. 

Larsson, Lars-Erik. KSK01, Skattekontor Stockholm 2, 2002-12-11 och 

2003-01-16. Stockholm. 

Liljegren, Sven-Åke. KSK14, Rättsenheten Göteborg, 2003-01-07. Göteborg. 

Ringdahl, Tomas. Skanska, 2002-12-20. Malmö. 

Sölscher, Carl-Erik. Lantmäteriet, 2002-11-08. Gävle. 

Weideskog, Tony. SVEFA, 2002-10-17. Stockholm. 

55

EX 03-117 (pdf 528 kB) - Kungliga Tekniska högskolan

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?